Meddelelse_11_12%20DK%20final

TK Development – årsregnskabsmeddelelse 2011/12

Fashion Arena Prag, Tjekkiet 25.000 m2

Indhold

1. Regnskabsåret 2011/12: • Årets resultat • Begivenheder i året.

2. Tilpasset forretningsmodel: • Baggrunden for tilpasning • Model reducerer risikoen for køber • Reduceret omkostningsniveau.

3. Projektporteføljen: • Udlejningsgrader • Færdigopførte og gæld • Under opførelse og ikke påbegyndte.

4. Forventninger.

2

TK Development – årsregnskabsmeddelelse 2011/12 . 26. april 2012

Tivoli Warszawa, Polen

5.600 m2

1. Regnskabsåret 2011/12

• Resultat efter skat på DKK 27,0 mio. (DKK 73,6 mio. samme periode 2010/11) • Egenkapital på DKK 1.876,4 mio. (DKK 1.866,0 mio. pr. 31. januar 2011) • Soliditetsgrad på 40,4 % (40,4 % pr. 31. januar 2011) • Samlet balance på DKK 4.639,5 mio. (DKK 4.622,0 mio. pr. 31. januar 2011).

4


2011/12 i korte træk

5

(DKK mio.) 2007/08 2008/09 2009/10 2010/11 2011/12

Hovedtal:

Nettoomsætning 2.598,9 1.073,2 1.384,9 602,4 359,8

Bruttoresultat 553,8 375,0 200,5 256,0 195,8

Resultat før finansiering 386,8 201,7 57,5 127,2 65,5

Finansiering m.v. -41,7 -33,4 -17,9 -53,2 -83,6

Resultat før skat 345,4 168,0 39,4 74,2 14,3

Årets resultat 271,9 155,2 25,4 73,6 27,0

Aktionærernes andel af resultat 249,5 155,2 25,4 73,6 27,0

Samlet balance 4.070,9 3.816,1 4.377,3 4.622,0 4.639,5

Projektbeholdning i alt 1.998,3 2.541,3 3.253,5 3.424,7 3.498,1

Egenkapital ekskl. minoritetsandele 1.439,9 1.506,0 1.593,4 1.866,0 1.876,4

Egenkapital 1.533,8 1.506,0 1.593,4 1.866,0 1.876,4

Pengestrøm fra driften 142,6 -331,7 -582,8 -182,7 -78,8

Netto rentebærende gæld, ultimo 1.094,9 1.509,5 2.178,9 2.170,2 2.244,9

Nøgletal:

Egenkapitalforrentning (ROE) 19,2 % 10,5 % 1,6 % 4,3 % 1,4 %

Overskudsgrad (EBIT margin) 14,9 % 18,8 % 4,2 % 21,1 % 18,2 %

Soliditetsgrad (egenkapital) 37,7 % 39,5 % 36,4 % 40,4 % 40,4 %

Kurs / indre værdi 1,2 0,4 0,5 0,5 0,3


Hoved- og nøgletal

6

NAV pr. aktie

0

20

40

60

80

100

120

DKK pr. aktie NAV AKTIVER PASSIVER

(110,3) (7,7)

(102,6) (2,6) (6,3)

(27,8)

(7,2)

(10,5)

(48,2)

(-56,1)

(-1,1) (-8,5)

(44,6)

2.0

27

44

1 3

03

1.1

68

26

5 1

11

4.3

15

32

5

4.6

40

2.3

61

47

35

6

1.8

76


2011/12

Begivenheder

Salg af ejerandel af Euro Mall Centre Management

• Oprindeligt et nødvendigt servicetilbud til investorerne på de øst- og centraleuropæiske markeder • Flere serviceoperatører er på vej ind, og EMCM er ikke længere afgørende for TK Developments udviklingsaktiviteter • EMCM er solgt til den amerikanske koncern CB Richard Ellis • Salget er indregnet i 2. kvartal 2011/12.

april april juni juli august september februar december januar

7

2011/12

Begivenheder

Byggestart på 1. etape af boliger i Bielany, Polen

• Der er opnået byggetilladelse på koncernens projekt i Bielany, Polen • Det samlede projekt omfatter ca. 56.200 m2, primært boliger (i alt 900-1.000 enheder) • Byggeriet af første fase på 7.850 m2 (136 lejligheder) er påbegyndt medio 2011. Byggeriet forløber planmæssigt og forventes færdigt ultimo 2012 • Boligerne forventes solgt som ejerlejligheder til private brugere. Cirka 30 % af de 136 enheder er solgt.


8

2011/12

Begivenheder

Byggeri af kontorer i Tivoli Residential Park afsluttet

• Byggeriet af 5.600 m2 kontorer blev afsluttet i august • I alt 5.450 m2 er solgt og i 3. kvartal afleveret til investorerne – største aftager er medicinal- og hospitalsselskabet Swissmed • Koncernen har tidligere opført, solgt og afleveret i alt 280 boligenheder i Tivoli Residential Park • I alt har koncernen opført flere end 24.000 m2 i forbindelse med Tivoli- projektet.


9

2011/12

Begivenheder


Byggestart på retailpark i svenske Gävle

• Byggeriet af første etapes 8.200 m2 af retailpark i Gävle er sat i gang • Udlejningsgraden er på 94 % og dækker over kontrakter med Jysk, Stadium, Ö&B og Rusta – blot et enkelt mindre lejemål er ledigt • Retailparken åbner i oktober 2012 • Koncernen har option på et areal til udvikling af yderligere 15.800 m2.

10

2011/12

Begivenheder


Option på 36.000 m2 af Køge Kyst

• 29. februar 2012 underskrev koncernen en optionsaftale på udviklingen af i alt 36.000 m2 nær stationen i Køge, Danmark • Projektet indeholder 15.000 m2 retail, 9.000 m2 kontor og 12.000 m2 boliger • Koncernen har påbegyndt forhåndsudlejningen og har flere positive tilkendegivelser fra kæder, der ønsker at etablere sig i Køge • Køge Kyst er et partnerskab mellem Køge Kommune og Realdania By. Det samlede Køge Kyst-projekt omfatter udvikling af i alt 240.000 m2.

11

Sillebroen Frederikssund, Danmark

25.000 m2

2. Tilpasset forretningsmodel

13

Markedsforholdene har været under omstilling siden finanskrisens start. Dog er lejerne fortsat interesseret i nye, velbeliggende projekter. På investorsiden ses en stigende interesse for gode projekter, dog med fokus på lav risiko i projekterne.

• Jordpriser, lejeniveauer, byggeomkostninger og salgspriser har efter

den finansielle krise fundet et nyt leje: • Nye projekter kan realiseres med de før krisen realiserede avancer • Allerede færdigudviklede projekter må forventes realiseret til en lav avance.

• Adgang til finansiering for developer- og ejendomsbranchen forventes fortsat at være en udfordring: • Bl.a. som følge af banksektorens behov for konsolidering og balancenedbringelse.

• Investorerne fokuserer fortsat på lav risiko i projekterne: • Ud over en træg beslutningsproces betyder det, at flere investorer har krav til at

projekterne er indkørt/modnede førend de foretager deres investering • Konsekvensen er en lavere omsætningshastighed af projekter.


Baggrunden for tilpasset forretningsmodel

Risiko for køber

Salg

spri

s

Lav Høj

Høj

Lav

14

Indkøring og modning

Udvikling


Model reducerer risikoen for køber

Risiko for køber

Salg

spri

s

Lav Høj

Høj

Lav

15

Opstartsrisici tages ud af projektet, og en bedre prissætning kompenserer for svagere projektflow. Indtjening i denne fase: • Avance ved salg • Lejeindtægter • Værdiregulering

Myndighedsgodkendelser, udlejning og byggestyring reducerer risici ved projektet. Indtjening i denne fase: • Avance ved salg • Fee (ved samarbejder)


Model reducerer risikoen for køber

Indkøring og modning

Udvikling

16

1. Koncernens primære fokus er fortsat udvikling af fast ejendom: • Udvikling kan finde sted i egne bøger eller gennem forward funding • Udvikling kan finde sted sammen med partnere i opførelsesperioden.

2. Koncernen kan vælge at igangsætte projekter med henblik på opførelse og efterfølgende indkøring og modning over en kortere årrække – disse projekter vil typisk blive klassificeret som investeringsejendomme:

• Dette element i forretningsmodellen er en naturlig konsekvens af en ændret investoradfærd hvor udviklingsprocessen for visse projekter optimalt set ikke er tilendebragt før en modning og indkøring har fundet sted

• Udvikling af investeringsejendomme kan finde sted dels i egne bøger, dels i udviklingssamarbejder med medinvestorer

• En klassificering af et projekt som investeringsejendom betyder, at ejen- dommenes værdi vil reflektere en markedsværdi baseret på et markeds- baseret afkastkrav i en discounted cashflow-model.


Forretningsmodel

17

Med de gennemførte ændringer er det ledelsens målsætning at transformere koncernens drift og balance:

• I projekter hvor det forventes at en langsigtet investor lægger vægt på indkøring og modning, vil det blive prioriteret at gennemføre udviklings- og modningsfasen i samspil med en partner

• Partnerskaber sikrer en bedre udnyttelse af koncernens viden og ressourcer

• Partnerskaber giver en mere optimal risiko- spredning og egenkapitalallokering gennem delejerskaber af en række projekter

• Nye projekter søges i vid udstrækning sikret på optionsbasis • Der forventes løbende en reduktion i bogført værdi af grunde i takt med at

projekterne gennemføres • Det er koncernens mål at der er driftsmæssig balance i resultat før skat og før der

sker salg af større projekter.


Transformering af drift og balance

18

0

50

100

150

200

12/13e 08/09 09/10 10/11 11/12

Personale-omkostninger

Ansatte, gns.

(166)

(146) (132) (135)

(112)

Koncernens kapacitetsomkostninger DKKm

( )

Andre eksterne omkostninger


Reduceret omkostningsniveau

+ Lejeindtægter + Honorarer + Avancer på mindre udviklingsprojekter Bruttoresultat ÷ Omkostninger ÷ Renter Resultat før skat (balancerer som minimum) + Avancer på større udviklingsprojekter + Upside på samarbejdsprojekter

Honorarer fra tredjemandsejede eller delvist ejede projekter: • Development fee • Letting fee • Construction fee • Asset management fee.

19


Resultatskabelsen

3. Projektporteføljen

Citycenter BROEN Esbjerg, Danmark 29.800 m2

Udlejningsgrader

21


2011 2012

Nordeuropa

Sillebroen, SC, 25.000 m2, Danmark 93 % 89 %

Premier Outlets Center, OC, 13.200 m2, Danmark 61 % 59 %

Aabenraa, RP, 4.200 m2, Danmark 82 % 100%

Citycenter BROEN, SC, 28.000 m2, Danmark 50 % 67 %

Gävle, RP, 8.200 m2, Sverige - 94 %

Centraleuropa

Galeria Tarnovia, SC, 16.500 m2, Polen 98 % 96 %

Galeria Sandecja, SC, 17.300 m2, Polen 98 % 95 %

Fashion Arena Outlet Center, OC, 25.000 m2, Tjekkiet 85 % 90 %

Most, RP, 6.400 m2, Tjekkiet 84 % 84 %

Futurum Hradec Králové, SC, 9.950 m2, Tjekkiet 84 % 97 %

Frýdek Místek, SC, 14.800 m2, Tjekkiet - 57 %

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

4000

4500

31.01.12

DKK mio.

22

1.168

Færdigopførte

Ikke påbegyndte

Bogført værdi og gæld

2.027

367

74

Portefølje og investeringsejendomme samt netto rentebærende gæld

Under opførelse

31.01.12

2.245

Inv.-ejendomme under opførelse


Pro

jekt

er

me

d c

ash

flo

w Inv.-ejendomme

303

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

4000

31.01.12 31.01.09 31.01.11 31.01.10

DKK mio.

2.541

3.250

1.159

23

565

1.168

817

Færdigopførte

Under opførelse

Ikke påbegyndte

Bogført værdi

2.027

303

3.425


3.498

1.157

2.107

161

1.176

1.352

722

Bogført værdi, projektportefølje

24

Galeria Sandecja Nowy Sącz Polen

Fashion Arena Prag Tjekkiet

Sillebroen Frederikssund Danmark

Galeria Tarnovia Tarnów Polen

Premier Outlets Center Ringsted, Danmark

Most Retail Park Most, Tjekkiet

Aabenraa Aabenraa, Danmark

Færdigopførte = DKKm 2.027


0255075

100125150

Ku

nd

etal

Om

sætn

ing

0

25

50

75

100

125

Ku

nd

etal

Om

sætn

ing

0

25

50

75

100

125

Ku

nd

etal

Om

sætn

ing

0

25

50

75

100

125

Ku

nd

etal

Om

sætn

ing

Indeks 2011/2010

Indeks 2011/2010

Indeks 2011/2010

Indeks 2011/2010

103 103 127

109

102 99 98 101

En årlig nettoleje på DKKm 140 forrenter anskaffelsessummen

på koncernens færdigopførte centre

med 7 %

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

4000

31.01.12 31.01.09 31.01.11 31.01.10

DKK mio.

2.541

3.250

25

1.168

Færdigopførte

Under opførelse

Ikke påbegyndte

Bogført værdi

2.027

303

3.425


3.498


26

Under opførelse = DKKm 303


Shoppingcenter 9.950 m2

(Investeringsejendom)

Retailpark, Gävle, fase I

Gävle, Sverige

Retailpark 8.200 m2

Residential Park, Bielany, fase I

Warszawa, Polen

Boliger 7.850 m2

Udvidelse, Futurum Hradec Králové

Hradec Králové, Tjekkiet

Amerika Plads

København, Danmark

P-kælder 32.000 m2

Strøgejendom, Mejlstedgade

Brønderslev, Danmark

Strøgejendom 2.400 m2

Mix 5.400 m2

Trøjborgvej

Århus, Danmark

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

4000

31.01.12 31.01.09 31.01.11 31.01.10

DKK mio.

2.541

3.250

27

1.168

Færdigopførte

Under opførelse

Ikke påbegyndte

Bogført værdi

2.027

303

3.425


3.498


Esbjerg

Esbjerg, Danmark

Residential Park, Bielany

Warszawa, Polen Bytom Retail Park

Bytom, Polen

Handelskvarteret Kulan

Gøteborg, Sverige Amerika Plads (felt A og C)

København, Danmark


Shoppingcenter/service 45.000 m2

Kontor/boliger 24.800 m2

Boliger/service 48.350 m2

Retailpark 25.800 m2

Udvalgte Nordeuropa

Udvalgte Centraleuropa

Østre Teglgade

København, Danmark

Kontor/boliger 32.700 m2

Stuhrs Brygge

Aalborg, Danmark

Mix 72.000 m2

Jelenia Góra

Jelenia Góra, Polen


Frýdek Místek

Frýdek Místek, Tjekkiet


Designer Outlet Village Moravia

Moravien, Tjekkiet

Outlet center 21.500 m2

28

Ikke påbegyndte = DKKm 1.168


Galeria Tarnovia Tarnów, Polen 16.500 m2

29

4. Forventninger

Ledelsen tillægger det stor betydning, at der foretages salg af flere færdigopførte, betydende projekter i 2012/13. Et salg af de færdigopførte, betydende projekter vil generere den likviditet der er en forudsætning for den fremtidige drift og projektflowet og dermed den langsigtede indtjening. Set i lyset af usikkerheden på de finansielle markeder vil der være usikkerhed knyttet til omfang og timing af salg af større projekter og resultaterne heraf. På trods af denne usikkerhed forventer ledelsen flere snarlige salg og et positivt resultat før skat for 2012/13.

30

Forventninger


De forventninger der er omtalt i denne meddelelse, herunder forventninger til indtjeningen, er i sagens natur forbundet med risici og usikkerheder hvilket kan medføre afvigelser i forhold til det forventede. Forventningerne påvirkes bl.a. af faktorer som nævnt i afsnittet ”Risikoforhold” i Årsregnskabs-meddelelse 2011/12, herunder specielt vurderingen af koncernens udskudte skatteaktiv.

Disclaimer

Documents

Meddelelse_11_12%20DK%20final