Mercado Inmobiliario PRECIO DE OFERTA DE LOCALES EN … · 2015-11-06 · en dólares por ser la moneda utilizada como referencia en el mercado de este tipo de transacciones, lo cual

Ministerio de Desarrollo Urbano

Subsecretaría de Planeamiento

Mercado Inmobiliario

PRECIO DE OFERTA DE LOCALES EN VENTA Y ALQUILER

enero 2010 3

GOBIERNO DE LA CIUDAD AUTÓNOMADE BUENOS AIRES

Jefe de GobiernoMauricio Macri

Ministro de Desarrollo UrbanoDaniel Chain

Subsecretario de PlaneamientoHéctor Antonio Lostri

Unidad Sistema de Inteligencia TerritorialFernando Álvarez de Celis

Elaboracion de contenidosFernando Álvarez de Celis / Julián Álvarez Insúa /

Facundo Martín / Clara Pilar Muñoz / Delfina Saenz Valiente

Diseño Gráfico

Miranda Levit

enero 2010 5

Índice

6

10

14

15

20

21

25

26

28

29

32

33

34

39

40

40

44

INTRODUCCIÓN

METODOLOGÍA

PRECIOS DE OFERTA DE LOCALES EN VENTA

Distribuición de los precios de los locales en venta según las dimensiones

Precio Promedio de los locales en venta por Comuna

Precios de referencia de venta de locales según dimensiones

PRECIO DE OFERTA DE LOCALES EN ALQUILER

Alquiler de locales en la Ciudad de Buenos Aires

Precio de los locales en alquiler según dimensiones

Distribución territorial de la oferta de locales en alquiler

Variación del precio de alquiler de locales según distribución geográfica

Precio promedio de los locales en alquiler por Comuna

Precios de referencia de alquiler de locales según dimensiones

RELACION ENTRE LOS PRECIOS DE ALQUILER Y VENTA

Relación entre el precio de venta y alquiler

Precios de oferta de locales en las arterias comerciales

SÍNTESIS Y CONCLUSIONES

6 locales en venta y alquiler

INTRODUCCIÓN

El presente informe tiene como finalidad aproximarse a ciertos aspectos del mercado

inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires y su evolución, a partir de la elaboración

trimestral de indicadores sobre el precio de oferta de locales en venta y de locales en

alquiler. Las series correspondientes a locales en alquiler se inicia en diciembre de 2001,

mientras que la de locales en venta lo hace en marzo de 2005.

Con el fin de analizar el precio de oferta de cada una de estas categorías, se toma como

unidad de referencia el precio del metro cuadrado (m2). Para el caso de los locales en

venta, se utiliza el precio en dólares; mientras que para los locales en alquiler se utiliza

el precio en pesos, puesto que son las monedas de referencia en el mercado para este

tipo de transacciones. Otras variables consideradas relevantes en la conformación de los

precios de locales son las dimensiones y la ubicación geográfica.

Así, en la primera y segunda parte se examina el precio promedio por m2 de los locales

ofrecidos en venta y alquiler, comparando el resultado obtenido con el de mediciones

anteriores. Luego se observa cómo influyen sobre este valor las dimensiones de los

locales y su distribución geográfica. Asimismo, y a fin de apreciar las diferencias en cuanto

al monto total pedido para cada local, se incluye una sección donde se presentan los

precios puntuales de locales de 20 y 100 m2 seleccionados aleatoriamente, emplazados

en diversas zonas de la urbe.

En tercer lugar, se establece la relación entre el precio de alquiler de los locales y el

de venta, observando su comportamiento en las distintas zonas geográficas y en las

principales arterias comerciales de la Ciudad. Además, se detectan aquellos locales que

se ofrecen tanto en venta como en alquiler, a fin de advertir la relación real entre estos

dos valores.

enero 2010 7

METODOLOGÍA

locales en venta y alquiler10

METODOLOGÍA

Para realizar los estudios sobre valor de venta y alquiler de locales en la Ciudad de

Buenos Aires, se realizan relevamientos cuatro veces al año, en los meses de marzo,

junio, septiembre y diciembre, lo que permite la comparación entre los respectivos

registros. Para ello, se obtiene información sobre la ubicación de los inmuebles, las

dimensiones, superficie y el precio de oferta de los mismos. Todos estos datos se extraen

de los suplementos clasificados de los diarios Clarín y La Nación, más los proporcionados

por las inmobiliarias asociadas al Sistema Integrado de Propiedades, Expoclasificados,

Argenprop, Segundamano y un listado de inmobiliarias que informan de sus ofertas. En

los casos en donde algún dato esté incompleto o los valores hacen dudar de su veracidad,

se corrobora y completa mediante el contacto directo con el oferente.

Luego de obtenida toda esta información, se procede a la georreferenciación de cada

registro utilizando para ello un SIG que localiza cada inmueble a partir de su dirección.

Este procedimiento permite analizar espacialmente los datos, relacionándolos con otros

de carácter territorial. Del mismo modo, se agrupa la información por barrios y comunas,

con el fin de sintetizar y analizar de manera más sencilla los valores registrados.

Finalmente, cuando se indica el precio de los inmuebles, se hace en referencia al precio

de oferta, que sin embargo no refleja plenamente el precio final. El valor de transacción

puede oscilar entre un 5 y un 15% menos del valor de oferta, mediando aquí, la velocidad

de venta de cada inmueble.

enero 2010 11

PRECIO DE OFERTA DE LOCALES EN VENTAPRECIO DE OFERTA DE LOCALES EN VENTAPRECIO DE OFERTAS DE LOCALES EN VENTA1


1. Precio de oferta de locales en venta

1.1. Venta de locales en la Ciudad de Buenos Aires

En esta sección se analizan las características de la venta de locales. El precio es tomado

en dólares por ser la moneda utilizada como referencia en el mercado de este tipo de

transacciones, lo cual permite tener una medida homogénea para el análisis compara-

tivo. En el relevamiento realizado en Diciembre de 2009, se estudiaron 1.248 ofertas de

locales en venta en la Ciudad de Buenos Aires. Sus dimensiones oscilan entre los 7 m2 y

los 3.800 m2, resultando una media de 208 m2 por local.

El precio promedio del m2 de locales en venta en la Ciudad de Buenos Aires fue, para

Diciembre de 2009, de U$S 1.594,8 –con un mínimo U$S 168,5 y un máximo U$S 8.571,4 el

m2 -. Este valor medio no presenta una variación significativa respecto a la última med-

ición, en septiembre, así como tampoco en relación al mismo mes de 2009 puesto que

en ambos casos se trata de leves variaciones negativas del 1,5% y 0,3%, respectivamente.

En este sentido, el comportamiento del promedio muestra que luego de un incremento

importante registrado en diciembre de 2008, con algunas fluctuaciones, el precio pro-

medio del m2 se ha sostenido en torno de los U$S 1.600, tal como lo ratifica la actual

medición. (Ver Cuadro 1.1).

enero 2010 15

PRECIO (U$S) VARIACIÓN TRIMESTRAL (%)VARIACIÓN

INTERANUAL (%)

2005

MARZO 1.041,0

JUNIO 955,2 -8,2

SEPTIEMBRE 990,6 3,7

DICIEMBRE 1.008,1 1,8

2006

MARZO 1.154,5 14,5 10,9

JUNIO 1.168,6 1,2 18,0

SEPTIEMBRE 1.299,5 11,2 28,9

DICIEMBRE 1.186,2 -8,7 17,7

2007

MARZO 1.171,4 -1,2 1,5

JUNIO 1.253,0 7,0 7,2

SEPTIEMBRE 1.319,1 5,3 1,5

DICIEMBRE 1.365,4 3,5 15,1

2008

MARZO 1.417,8 3,8 21,0

JUNIO 1.389,6 -2,0 10,9

SEPTIEMBRE 1.388,8 -0,1 5,3

DICIEMBRE 1.599,5 15,2 17,1

2009

MARZO 1.507,4 -5,8 6,3

JUNIO 1.547,1 2,6 11,3

SEPTIEMBRE 1.619,5 4,7 16,6

DICIEMBRE 1594,8 -1,5 -0,3

Cuadro 1.1:

Variación trimestral y anual del

precio promedio de locales en

venta en U$S / m2. Ciudad de

Buenos Aires.

Marzo 2005 – Diciembre 2009

1.1. I. Distribución de los precios de los locales en venta según dimensiones

Analizando la participación en la distribución de los m2 de locales en venta entre los

barrios de la Ciudad, se destacan los de la zona Centro, así como los próximos a ellos. En

otras palabras, se observa una fuerte concentración de la oferta en los barrios cercanos al

Centro administrativo y financiero de la Ciudad. En este sentido, Montserrat, Balvanera

y San Nicolás presentan una participación del 10,4%, 9,5% y 9,4%, respectivamente. Por

otro lado, Palermo también concentra una parte importante de la superficie de locales

ofrecidos a la venta, reuniendo el 8,2% del total. A su vez, Villa Crespo, Almagro, Flores

y San Cristóbal cuentan con una participación que va desde el 3,4% hasta el 5,9%. Los


Mapa 1.1.

Distribución porcentual de los

m2 ofrecidos en venta. Ciudad de

Buenos Aires. Diciembre 2009

Fuente: Unidad de Sistemas de Inteligencia Territorial. Subsecretaría de Planeamiento. MDU. GCBA

barrios hasta aquí mencionados constituyen el 55,2% de la oferta total de locales en

venta de la Ciudad. En contraposición, se destaca la escasa participación en la misma de

los barrios de la zona Sur, especialmente Villa Riachuelo y Villa Soldati. (Ver Mapa 1.1)

El tamaño del local se constituye como una de las variables relevantes a analizar, dada su

importancia en la determinación del precio de venta de los mismos. En general, se veri-

fica que a medida que aumenta la dimensión, disminuye el precio promedio por m2. En

línea con esta tendencia, se observan valores más altos en el rango de locales de menor

superficie (entre 7 y 20 m2), alcanzando el promedio los u$s 2.561,1 por m2. Este valor es

significativamente más alto que el del rango siguiente (entre 21 y 50 m2), cuyo promedio

es U$S 1.978,8 el m2. De manera similar, los locales con superficie entre 51 y 100 m2 tam-

bién presentan un valor por m2 menor, siendo en este caso de U$S 1.757,2. El rango de

locales de mayor oferta es el que comprende los 101 y 500 m2, cuyo precio promedio es

de U$S 1.333,5 por m2. Finalmente, en el rango de mayor superficie, los precios promedio

por m2 son los más bajos, U$S 1.080,2. Este último valor equivale a menos de la mitad

respecto al promedio de los locales de menor superficie, verificándose la tendencia a la

disminución del precio con el aumento de la superficie (ver Cuadro 1.2). El tamaño del

local se constituye En la zona Norte, el precio promedio por m2 más alto se encuentra

en el barrio de Recoleta, donde alcanza los U$S 3.220,0. Le sigue en importancia Pal-

ermo, donde el valor del m2 es de U$S 2.375,6, en tanto que en Belgrano se ubica en U$S

2.278,1 el m2. Asimismo, se registran valores significativamente elevados en los barrios

de Núñez y Villa Urquiza, siendo de U$S 1.904,9 y U$S 1.843,0 el m2; respectivamente. El

precio más bajo de la zona Norte se observa en el barrio de Saavedra (U$S 1.595,8 el m2),

valor similar al promedio de la Ciudad. (Ver Mapa 1.2).

enero 2010 17

Cuadro 1.2.

Precios promedio, máximos y

mínimos de locales en venta en

U$S / m2, por rango de superficie.

Ciudad de Buenos Aires.

Diciembre 2009

M2 OFRECIDOSCANTIDAD DE

OFERTASPRECIO PROMEDIO (U$S)

PRECIO MÁXIMO

(U$S)PRECIO MÍNIMO (U$S)

7 – 20 54 2561,1444 8235,3 764,7

21 - 50 280 1978,7961 8571,4 433,3

51 - 100 255 1757,1871 7155,5 425,0

101 - 500 545 1333,4712 7142,9 286,9

501 - 1000 114 1080,1921 4615,4 168,5

TOTAL 1.248 1.594,8 8.571,4 168,5

Otra de las variables importantes en la determinación del precio de venta de locales

es la localización territorial. En el cuadro 1.3 es posible apreciar que los mayores precios

promedio se localizan en el Norte y Centro de la Ciudad, siendo de U$S 2.353,8 y U$S

1.743,9 el m2, respectivamente. En el otro extremo se ubica la zona Sur, cuyos precios

promedio rondan los U$S 1.136,4 el m2; mientras que en la zona Oeste alcanzan los U$S

1.445,6 el m2. En términos de la cantidad de locales ofrecidos en venta, las zonas Oeste

cuenta con el mayor número, 528 locales, en tanto que le siguen las zonas Sur y Norte,

con 290 y 242 locales, respectivamente.

Cuadro 1.3.


mínimos de locales en venta en

U$S / m2, por zonas. Ciudad de


ZONASCANTIDAD DE

OFERTAS

PRECIO PROMEDIO (U$S)

PRECIO MÁXIMO (U$S)

PRECIO MÍNIMO (U$S)

ZONA CENTRO 188 1743,9 6111,1 168,5

ZONA NORTE 242 2353,8 8571,4 408,3

ZONA OESTE 528 1445,6 7368,4 240,2

ZONA SUR 290 1136,4 5555,6 214,3


Mapa 1.2.

Precio promedio del m2 de locales

en venta por barrio. Ciudad de


Fuente: Sistemas de Inteligencia Territorial, Subsecretaría de Planeamiento, MDU. GCBA.

En la zona Centro, se destaca Retiro como el barrio con precio promedio más elevado,

siendo el valor hallado de U$S 2.898,3 el m2. En segundo lugar, y con un precio muy

cercano al registrado en este último barrio, U$S 2.786,7 el m2, se encuentra Puerto

Madero, donde se halla además, una oferta muy reducida, habiéndose encontrado sólo

dos ofertas. En un tercer lugar, pero con un valor significativamente superior al promedio

registrado en la Ciudad, se encuentra el barrio de San Nicolás, donde el precio promedio

del m2 alcanza los U$S 2.034,6. En contraposición, el valor medio más bajo en la zona se

registró en el barrio más próximo a la zona Sur, Montserrat, donde el mismo asciende a

U$S 1.170,8 el m2.

Por otro lado, los precios promedio por m2 más bajos de locales en venta se localizan

principalmente en los barrios de la zona Sur. En la mayoría de los casos, los valores

registrados se ubican por debajo de los U$S 1.300; encontrándose los mínimos en

Villa Soldati y Nueva Pompeya, con precios promedio de U$S 793,6 y U$S 698,4 el m2;

respectivamente. En contraposición, en los barrios de Barracas y San Telmo se estiman

sendos valores en U$S 1.214,8 y U$S 1.962,7 el m2; siendo este último similar al registrado

entre los barrios de la zona Norte y Centro.

Respecto al promedio del precio de venta de locales estimado para la Ciudad, también

se encuentran menores valores en el Oeste, particularmente en aquellos barrios más

alejados del Centro administrativo y financiero. En este sentido, Versalles y Paternal

registran precios significativamente por debajo de la media de la Ciudad, siendo en estos

enero 2010 19


casos de U$S 820,8 y U$S 973,6 por m2, respectivamente. En contraposición, barrios

como Chacarita, Villa Crespo y Caballito muestran elevados valores de venta, en todos

los casos superiores a los U$S 1.700 el m2. Se destacan también Agronomía, Villa Santa

Rita y Floresta, con precios de venta por encima de los U$S 1.500 el m2.

El mapa 1.3 permite obtener una mejor lectura de las diferencias en el precio de los

locales en venta. Se aprecia que los mayores precios individuales se localizan en el

Centro administrativo y financiero de la Ciudad y hacia el eje norte de la misma, así como

sobre las principales arterias comerciales de las zonas Norte y Oeste. De este modo, se

ubican los precios más altos en las zonas comerciales de Retiro, Puerto Madero, Recoleta,

Palermo, San Nicolás, Belgrano y Villa Urquiza, e incluso relativamente elevados también

en Núñez, Caballito, Coghlan, Floresta y Saavedra, todos ellos por encima del promedio

general de la Ciudad.

Mapa 1.3.

Precio del m2 de locales en venta,

en los barrios de la Ciudad de

Buenos Aires. Diciembre 2009.


1.1. II. Precio promedio de los locales en venta por Comuna

Otro indicador de referencia es el precio promedio del m2 de locales en venta por

comuna. En el siguiente mapa se puede observar que el valor más elevado se registró

en la Comuna Nº 2 (Recoleta) donde alcanza los U$S 3.220,0 el m2, seguida por las

Comunas Nº 14 (Palermo) y Nº 13 (Belgrano, Núñez y Colegiales) en el Norte, con precios

promedio de U$S 2.375,6 y U$S 2.090,4 el m2, respectivamente. Asimismo, la Comuna N°

12 (Saavedra, Coghlan, Villa Urquiza y Villa Pueyrredón), con un precio promedio de venta

de U$S 1.676,0 el m2, y, en el Centro, la Comuna N° 1 (Retiro, San Nicolás, Montserrat,

Constitución, San Telmo y Puerto Madero), con un valor medio de U$S 1.635,9 el m2;

presentan precios significativamente superiores al promedio de la Ciudad.

Esta misma condición se verifica en dos Comunas de la zona Oeste: la N° 6 (Caballito)

y N° 15 (Villa Ortúzar, Chacarita, Parque Chas, Agronomía, Paternal, Villa Crespo), con

valores promedio de U$S 1.760, 6 y U$S 1.706,1 por m2; respectivamente. (Ver Mapa 1.4).

En el otro extremo, los precios más bajos de la misma corresponden a las Comunas N° 5

(Almagro y Boedo) y N° 10 (Villa Real, Versalles, Villa Luro, Vélez Sarsfield, Monte Castro y

Floresta), con valores de U$S 1.206,5 y U$S 1.255,6 el m2, respectivamente.

Por su parte, las Comunas del Sur registran los precios más bajos de la Ciudad. En este

sentido, se observa en la Comuna Nº 8 (Villa Lugano, Villa Riachuelo y Villa Soldati) un

Mapa 1.4.

Precio promedio de los locales

en venta por comuna. Ciudad de



enero 2010 21

Mapa 1.5.

Precio de referencia en U$S de

locales en venta de 20 del m2.


Diciembre 2009

valor promedio de U$S 1.090,9 el m2, mientras que la Comuna Nº 4 (Barracas, La Boca,

Parque Patricios y Nueva Pompeya) alcanza los U$S 1.048,2 el m2; siendo este último el

promedio más bajo de la Ciudad.

1.1. III. Precios de referencia de venta de locales según dimensiones

En este apartado se presenta el análisis de algunos locales en venta localizados en

diferentes zonas de la Ciudad. El objetivo de esta sección es que el lector pueda identificar

la localización puntual de los locales, usando en este caso como referencia la superficie

de los mismos.

En el mapa 1.5 se puede observar la localización y el valor de quince locales de alrededor

de 20 m2. El precio más alto se encuentra en el barrio de Recoleta, en un local ubicado en

la calle Billinghurst al 2000, por el cual se piden U$S 130.000.

Le sigue en importancia la oferta de un local en el barrio de Caballito sobre la calle Riglos

al 500, siendo su precio de U$S 85.000. En tercer lugar, sobre la Av. Santa Fe al 1200, en

Retiro, se localiza un local ofertado en U$S 75.000. Los precios de venta más bajos se

hallaron en los barrios de Parque Avellaneda y Flores. El local de menor valor se encuentra

ubicado en esta última zona, en la calle Avelino Díaz al 2300, ofrecido en U$S 18.000.



Continuando con este tipo de análisis, se seleccionaron veintitrés locales de 100 m2.

Los precios más altos corresponden a dos de ellos, uno ubicado en la calle Gurruchaga

al 900, en el barrio de Villa Crespo, mientras que el otro se encuentra en la Av.

Alvarez Thomas al 100, en Chacarita. Cada uno de ellos se ofrece por U$S 550.000.

Coincidiendo con la distribución de los precios por zonas de la Ciudad, los valores

más bajos se encuentran en los barrios del Oeste y del Sur. Así, la oferta más baja

pertenece a un local ubicado en la calle Virrey Liniers al 1200, en el barrio de Boedo,

por el que se piden U$S 55.000, mientras que en Flores, en Bacacay al 2000, se oferta

otro por U$S 85.000. Asimismo, en la zona Centro, se registra un local ubicado en la

calle Virrey Ceballos al 600 en Monserrat, ofertado en U$S 78.000 (ver Mapa 1.6).

Fuente: Unidad Sistemas de Inteligencia Territorial, Subsecretaría de Planeamiento, MDU. GCBA., en base a Dirección

General de Estadísticas y Censos. GCBA.

Mapa 1.6.

Precio de referencia en U$S de

locales en venta de 100 del m2.


Diciembre 2009

enero 2010 23

PRECIO DE OFERTA DE LOCALES EN ALQUILER2


2.1. Alquiler de locales en la Ciudad de Buenos Aires

Se analizaron 2.206 locales ofrecidos en alquiler en la Ciudad de Buenos Aires, relevados

durante el mes de Diciembre de 2009. Las dimensiones de los mismos oscilan entre

un mínimo de 5 m2 y un máximo 3.240 m2, lo que arroja un promedio de 151 m2 por

local. Al igual que en el caso de los locales en venta, el precio de alquiler es examinado

por m2, lo que permite tomar una medida homogénea de análisis. En este caso se

utiliza el precio en pesos, puesto que es la moneda utilizada para estas operaciones.

El precio promedio de $50,3 el m2, encontrado en esta medición, implica la variación

trimestral negativa más importante en términos absolutos, ya que representa una

disminución del 6,8%. Sin embargo, el precio de diciembre de 2009 resulta un 2,9%

superior al del mismo mes del año anterior. De tal forma, considerando estos datos y los

respectivos a la serie histórica, se aprecia, aún con fluctuaciones una estabilización de los

precios del m2 en torno a valores algo superiores a los $50,0. Analizando la evolución de

la serie, puede destacarse que hasta diciembre de 2004 el alquiler promedio estuvo por

debajo de $ 20,0 por m2, para superar los $ 40,0 en diciembre de 2007, y en el relevamiento

actual, como fuera mencionado, continuar superando levemente el umbral de los $ 50,0

por m2. De esta manera, la tendencia estimada en los precios de alquiler resulta similar

a la registrada en la serie de precios de venta de locales comerciales. (Ver cuadro 2.1)

enero 2010 27

PRECIO ($) VARIACIÓN TRIMESTRAL (%) VARIACIÓN INTERANUAL (%)

2001

DICIEMBRE 12,7

2002

MARZO 12,9 1,3

JUNIO 18,2 41

SEPTIEMBRE 15,6 -14,2

DICIEMBRE 13,3 -26,8 4,6

2003

MARZO 12,6 -5,3 -2,2

JUNIO 14,4 14,3 -20,8

SEPTIEMBRE 14,8 2,7 -5,4

DICIEMBRE 16,3 9,2 18,4

2004

MARZO 17,3 6,1 37,3

JUNIO 18,4 6,4 27,8

SEPTIEMBRE 19,4 5,4 31,1

DICIEMBRE 21,5 10,8 31,9

2005

MARZO 25,0 16,3 44,5

JUNIO 22,5 -10,0 22,2


DICIEMBRE 27,8 8,2 29,3

2006

MARZO 32,2 15,8 28,8

JUNIO 33,0 2,5 46,7

SEPTIEMBRE 31,7 -3,9 23,3

DICIEMBRE 34,0 7,3 22,3

2007

MARZO 34,9 2,6 8,4

JUNIO 36,9 5,7 11,8


DICIEMBRE 41,3 7,6 21,5

2008

MARZO 43,3 4,8 24,1

JUNIO 43,6 0,7 18,2


DICIEMBRE 48,9 7,5 18,4

2009

MARZO 48,0 -1,8 10,9

JUNIO 50,7 5,6 16,3


DICIEMBRE 50,3 -6,8 2,9


2.1. I. Precio de los locales en alquiler según dimensiones

La variación del precio de alquiler responde a una serie de factores, entre los cuales se

cuentan las dimensiones y la localización de los mismos. El cuadro 2.2 presenta los precios

promedio, máximo y mínimo para cinco rangos de tamaño. En este sentido, se observa

que, al igual que en el análisis de los locales en venta, el valor más alto se registra en

aquellos de menor tamaño. En este caso, entre 5 y 20 m2 ($ 64,1 el m2), seguidos por los

de 21 a 50 m2 y 51 a 100 m2 ($ 55,1 y $ 54,6 el m2 respectivamente). En los establecimientos

de entre 101 a 500 m2 el precio del m2 se ubica en $ 43,2; mientras que en los de más de

500 m2 en $ 33,7.

2.1. II. Distribución territorial de la oferta de locales en alquiler

En la distribución territorial de m2 ofrecidos en alquiler se destaca el barrio de San Nicolás

como el que mayor superficie concentra, reuniendo el 10,8% del total. Palermo también

posee una oferta significativa, representando el 9,6%. Le siguen en importancia los

barrios de Villa Crespo y Balvanera, con una participación respectiva en el total del 7,3%.

Además de los mencionados, se destacan Montserrat y Almagro, con el 6,1% y 5,2% de

los m2 ofrecidos. Los seis barrios mencionados hasta aquí constituyen el 46,3% del total

de la superficie. Si a ellos se suma la parte que corresponde a Caballito, Recoleta, Flores

y Retiro se cuenta con el 62,2% del conjunto de los m2 de locales ofrecidos en alquiler.

Analizando la distribución del número de locales ofertados, los barrios mencionados

también ocupan los lugares más importantes.

Fuente: Unidad Sistemas de Inteligencia Territorial, Subsecretaría de Planeamiento, MDU. GCBA

Cuadro 2.2.


mínimos de locales en alquiler en

$ / m2, por rango de superficie.


Diciembre 2009

M2 OFRECIDOSCANTIDAD DE

OFERTAS

PRECIO PROMEDIO ($)

PRECIO MÁXIMO ($)

PRECIO MÍNIMO ($)

4 – 20 134 64,1 200,0 20,0

21 - 50 628 55,1 333,3 11,1

51 - 100 556 54,6 277,8 11,1

101 - 500 775 43,2 244,3 10,3

501 - 990 114 33,7 112,9 10,0

TOTAL 2.207 50,3 333,3 10,0

enero 2010 29

2.1. III. Variación del precio de alquiler de locales según distribución geográfica

En lo que respecta al precio de alquiler a partir de su localización, en el cuadro 2.3 se puede observar

que los precios promedio más elevados se encuentran en las zonas Norte y Centro de la Ciudad,

donde alcanzan los $ 70,3 y $ 56,1 el m2 respectivamente. La zona Sur, en cambio, registra el valor

promedio más bajo, que se sitúa en $ 30,5 el m2. En el Oeste de la Ciudad, el precio promedio es de $

42,4 el m2, variando considerablemente según el barrio en donde se localice el local.

Mapa 2.1

Distribución porcentual de los m2

ofrecidos en alquiler. Ciudad de



Fuente: Unidad Sistemas de Inteligencia Territorial, Subsecretaría de Planeamiento, MDU. GCBA., en base a Dirección

General de Estadísticas y Censos. GCBA.

Cantidad de ofertas Precio Promedio ($) Precio Máximo ($) Precio Mínimo

($)

Zona Centro 446 56,1 274,7 10,1

Zona Norte 480 70,3 333,3 14,5

Zona Oeste 1.097 42,4 239,0 10,0

Zona Sur 184 30,5 147,1 10,1

Cuadro 2.3.


mínimos de locales en alquiler

en $/ m2, por zonas. Ciudad de



En el Centro, el de Puerto Madero constituye el precio más elevado tanto para la zona

analizada, como así también para el total de la Ciudad. En este barrio, el valor de alquiler

del m2 alcanza los $94,0. En segundo lugar, se encuentra Retiro, cuyo valor es de $ 71,6

el m2, con una importante cantidad de ofertas. Por su parte, en San Nicolás el promedio

llega a $69,5, valor que resulta comparable a los barrios más caros de la zona Norte. En

contraposición, el valor relativamente más bajo de la zona se detecta en Montserrat,

donde la cotización del m2 es de $37,8.

Por su parte, Recoleta se constituye como el barrio donde el precio de alquiler del m2

alcanza el valor más elevado de la zona Norte, dado que el precio de alquiler promedio

de $80,6 el m2. Le siguen en importancia los barrios de Belgrano y Palermo, donde, de

manera respectiva, los valores registrados se ubican en $69,5 y $68,5 el m2. Así como se

verifica en la totalidad de la Ciudad, el aumento en la distancia al centro administrativo

y financiero es acompañado por precios más moderados. En este sentido, el precio del

m2 en Núñez es de $55,0; mientras que en Saavedra y Coghlan se ubica en $ 35,9 y $31,5

el m2, respectivamente.

Los barrios con promedios más bajos se localizan en el Oeste y Sur porteño,

particularmente en aquellas zonas donde predomina la actividad comercial de escala

barrial. En el Oeste, los precios promedio más bajos se observan en Versalles y Paternal,

en ambos casos registrando valores en torno a los $22,0 el m2, así como también en Villa

Real y Villa Luro, donde los precios son cercanos a $30,0 el m2. En cambio, los valores

más altos de esta zona corresponden a barrios con la presencia de numerosos locales y

arterias comerciales importantes. Tal es el caso de Caballito ($ 53,0 el m2), Flores ($ 47,3

el m2) y Villa Crespo ($ 47,2 el m2).

En el Sur, se destaca la situación de San Telmo, con un valor algo más elevado que el

estimado en la Ciudad ($ 52,5). El resto de los barrios de esta zona se encuentran por

debajo de dicho promedio, siendo los más altos los hallados en Parque Chacabuco

($39,7), Barracas ($36,2) y Mataderos ($36,0). En contraposición, los precios más bajos de

la Ciudad se encuentran en Villa Lugano ($ 23,0), Parque Avellaneda ($ 24,0) y La Boca ($

23,7). (Ver Mapa 2.2).

enero 2010 31

Mapa 2.2:

precio promedio del m2 de locales

en alquiler. Ciudad de Buenos

Aires. Diciembre 2009


Como se mencionara, durante el trimestre analizado no se verifica una variación

interanual significativa en los precios de alquiler de locales, apreciándose, no obstante

variaciones entre las diferentes zonas. Así, se registra una variación negativa moderada

en las zonas Centro y Oeste y algo más significativa en el Sur, disminuyendo en diciembre

actual un 16,3% respecto del mismo mese del año anterior. Por su parte, la zona Nqorte

da cuenta de un incremento del 12,3%.

En lo que refiere a la comparación con la medición del trimestre anterior, el comportamiento

de los precios presenta una variación relativamente similar a la observada en términos

interanuales. En este sentido, las mismas zonas registran variaciones negativas, siendo

la más importante, en este caso la de la zona Centro, del 25,0%, seguida por la caída del

15,2% en la zona Sur. Aquí también, la zona Norte registra un incremente, en este caso

algo más moderado, del 3,3% respecto del registro de septiembre último.



Cuadro 2.4:

Variación trimestral y anual del

precio promedio de alquiler de

locales en $ / m2, por zonas.


Diciembre 2001 – Diciembre 2009

2001 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

DIC. ($) SEPT. ($) DIC. ($) SEPT. ($) DIC. ($) SEPT. ($) DIC. ($) SEPT. ($) DIC. ($) SEPT. ($) DIC. ($) SEPT. ($) DIC. ($) SEPT. ($) DIC. ($)VARIACIÓN TRIMESTRAL

(%)

VARIACIÓN ANUAL (%)

CENTRO 21,4 22,6 22,5 20,9 37,3 32,4 52,9 44,3 47,0 44,1 45,3 60,9 56,4 75,6 56,1 -25,8 -0,5

NORTE 14,5 16,2 29,3 32,7 41,5 43,0 42,0 52,8 53,9 57,4 58,5 63,6 62,6 68,0 70,3 3,3 12,3

OESTE 12,3 13,1 14,3 16,8 16,6 22,1 22,6 26,8 27,0 32,6 33,6 40,3 43,2 44,2 42,4 -4,0 -1,7

SUR 10,1 8,8 9,7 12,1 11,8 14,9 15,4 18,1 18,5 24,3 26,3 31,3 36,4 35,9 30,5 -15,2 -16,3

El mapa 2.3 permite advertir las diferencias de precios en las distintas zonas de la

Ciudad. Se puede apreciar que los mayores montos individuales corresponden al Centro

administrativo y financiero, y a los principales ejes comerciales de la zona Norte. Asimismo,

se puede observar la importancia de la Av. Rivadavia como eje principal en el Oeste, y en

menor medida en las centralidades del Sur, a saber, Av. Montes de Oca, Av. Sáenz, Av. Juan

B. Alberdi. También puede apreciarse una concentración de ofertas en el barrio de Villa

Urquiza, que continúa hacia el sur, pudiendo asociarse al trayecto de la Av. Triunvirato.

Mapa 2.3.

Precio del m2 de locales en

alquiler en los barrios, Ciudad de


enero 2010 33

2.1. IV. Precio promedio de los locales en alquiler por Comuna

Con el fin de realizar un análisis de la distribución territorial del precio promedio del m2

de los locales en alquiler por comuna, se comparan los datos obtenidos en Diciembre

de 2001 con los registrados en el mismo mes del año 2009. Al observar el mapa

correspondiente a Diciembre de 2001, se aprecia que la descripción general del patrón

territorial de precios es similar a la actual, en el sentido de que los promedios por m2

para los locales en alquiler de las comunas del Sur, y también en parte del Oeste, son los

más bajos de la Ciudad (ver Mapa 2.4).

Las comunas de mayores precios promedio son la Nº 2 (Recoleta), la Nº 5 (Almagro,

Boedo) y la Nº 11 (Villa Devoto, Villa del Parque, Villa Santa Rita, Villa Gral. Mitre). Como

se puede observar, los valores en la zona Centro (Comuna N° 1), así como en Comuna N°

14 (Palermo) y Comuna N° 6 (Caballito) no resultaban significativamente más altos que

la media de la Ciudad. Con estos valores, la diferencia entre el conjunto del Norte con el

Sur, resultaba 1,4 veces mayor.

Mapa 2.4.

Precio promedio del m2 de los

locales en alquiler por comuna.

Ciudad de Buenos Aires. Diciem-

bre 2001

Por el contrario, en Diciembre de 2009 se observa un patrón territorial más acentuado,

con un evidente predominio de elevados valores en las comunas del Norte (2, 14 y 13),

seguida por aquella que constituye el Centro (Comuna Nº 1) y la Comuna Nº 6 (Caballito),

correspondiente a la zona Oeste. Con la excepción de esta comuna, en el Oeste se observan

precios similares entre sí, apreciándose valores algo más bajo en las comunas próximas

al límite de la Ciudad. En este sentido, la Comuna N° 10 presenta valores similares a los

del Sur de la Ciudad (ver Mapa 2.5).


Fuente: Unidad Sistemas de Inteligencia Territorial, Subsecretaría de Planeamiento, MDU, GCBA.

En 2001 los precios promedio eran resultado de una fuerte diferencia entre los precios de las

arterias principales de cada zona y el resto de las localizaciones, por lo que determinaban

un patrón de diferenciación inmobiliaria que operaba a escala mucho menor. Por el

contrario, en el último registro se advierte que los precios tienden a homogeneizarse

dentro de cada límite comunal, resultando en promedios más representativos. Así, el

patrón territorial del precio de alquiler de locales se asemeja al resto de las tipologías

inmobiliarias.

Mapa 2.5.

Precio promedio de los locales en

alquiler por comuna. Ciudad de


Conforme a un incremento general de 396,1% entre el primer registro y el último, se

observan importantes diferencias en cuanto a la evolución por comuna. El siguiente

mapa muestra la diferencia porcentual de precios promedio por comuna para el período

Diciembre 2001 – Diciembre 2009. Se destaca la variación registrada en ciertas comunas

del Norte, Oeste y Sur de la Ciudad, y en menor medida en el Centro.

De tal forma, la Comuna N° 9, en la zona Sur, se distingue por haber aumentado su precio

promedio un 571,8% respecto del primer registro de la serie. Por su parte, la Comuna

N° 14, en la zona Norte, muestra un incremento del 548,3%, en tanto que el valor de la

Comuna N° 15, en el Oeste, aumentó un 515,2% respecto a la misma medición. También

con variaciones importantes, las Comunas N° 4 y N° 6 del Sur y Oeste, respectivamente;

dan cuenta de incrementos que superan el 400,0%.

enero 2010 35

Fuente: Unidad Sistemas de Inteligencia Territorial, Subsecretaría de Planeamiento, MDU, GCBA.

En contraposición, puede observarse que las comunas de menor variación son aquellas

que en 2001 tenían altos promedios, tales como la Nº 2 (Recoleta) y la Nº 5 (Almagro y

Boedo), las cuales duplican su valor en los nueve años analizados. Junto a ellas puede

mencionarse a la Comuna N° 11 (Villa Devoto, Villa del Parque, Villa Santa Rita y Villa Gral.

Mitre), la cual registró un incremento relativamente menor (206,5%).

En función de los datos presentados, puede mencionarse que en 2001 se la diferencia

de precios entre las comunas de la zona Norte y aquellas del Sur y Oeste no era tan

marcada. Sin embargo, el relevamiento de 2009 evidencia un incremento en tal

disparidad. En términos de la evolución de esta brecha, se advirtió la mayor diferencia en

2005, producto de un fuerte y rápido aumento de los precios del Norte, pero que luego

se fue atenuando en términos relativos por la lenta recomposición de los valores en el

Sur. A valores de Diciembre de 2009, la diferencia en el alquiler de locales entre la zona

Norte y el Sur es de 2,3 veces, la cual comparativamente sufrió un incremento respecto al

trimestre analizado previamente.

Mapa 2.6.

Diferencia porcentual de precios

promedio de alquiler por Comuna.


Diciembre 2001 – Diciembre 2009


Fuente: Unidad Sistemas de Inteligencia Territorial, Subsecretaría de Planeamiento, MDU. GCBA.

2.1. V. Precios de referencia de alquiler de locales según dimensiones

Para esta sección se seleccionaron aleatoriamente algunos locales en alquiler ubicados

en distintas zonas de la Ciudad. La intención es que el lector logre identificar rápidamente

las diferencias de precios por el monto total del alquiler, más allá del valor por m2

utilizado como unidad de medida homogénea a lo largo del trabajo.

De esta manera, en el mapa 2.7 se puede apreciar el precio de oferta de cuarenta y cuatro

locales en alquiler de 20 m2. El precio más alto entre ellos asciende a los $ 2.500 y fue

registrado en dos locales: uno ubicado en la calle Florida al 800, y otro en Maipú al 900,

ambos en la zona Centro. A su vez, se observa una mayor presencia de los locales con

precios de alquiler mayores a $ 1.000 en el barrio de Palermo, en la zona Norte, así como

también en Caballito, en la zona Oeste.

Por el contrario, los locales con precios menores a los $ 700 se encuentran, casi en su

totalidad, repartidos entre los barrios de las zonas Sur y Oeste de la Ciudad. En este

sentido, puede encontrarse el menor valor en el barrio de Vélez Sarsfield, en la Av. Juan

B. Justo al 8000, y en Villa Santa Rita, en la calle Lavallol al 1600, por los cuales se piden

$600 de alquiler. Asimismo, en Villa Devoto, en un local ubicado en la calle Tinogasta

al 4600, y en uno localizado en la calle Miguel Angel al 1900, en Paternal, los alquileres

requeridos son de $650. (Ver mapa 2.7).

Mapa 2.7:

precio de referencia en pesos

de locales en alquiler de 20 m2.


Diciembre 2009

enero 2010 37

Fuente: Unidad Sistemas de Inteligencia Territorial, Subsecretaría de Planeamiento, MDU. GCBA.

Por otra parte, se seleccionaron cincuenta y un locales de 100 m2 en diferentes puntos

de la Ciudad, aunque se encontró un mayor número de ellos en la zona Norte y Oeste,

y en menor medida en el Sur. Así, se observa una gran disparidad de precios según la

localización, con valores que oscilan entre un mínimo de $ 1.500, en tres casos, dos

de ellos en La Boca, uno en Olavarría al 1000 y otro en Hernandarias al 1500, junto a

un tercero en Montecastro, en Segurola al 1700, y un máximo de $11.000 en Palermo,

localizado en Migueletes al 1100.

Además de este último, existen otros locales con precios elevados, los que se encuentran

en su mayoría en los barrios de la zona Norte. Ejemplos de ello lo constituyen, por un

lado, locales ubicados en Armenia al 1700 y en Uriarte al 1800, en el barrio de Palermo, y

por otro, uno localizado en Córdoba al 3900 en Almagro, ofrecidos cada uno de ellos en

$11.000. Asimismo, también en el barrio de Palermo, sobre la Av. Scalabrini Ortiz al 2800

se alquila un local en $9.000, mientras que en la calle Gorriti al 6000 la oferta es por

$8.000. Finalmente, en la zona Oeste de la Ciudad, en la calle Hidalgo al 100, en el barrio

de Caballito, el valor de alquiler ofrecido es de $ 7.800.

En lo que respecta a los locales con menores precios puede destacarse, junto a los ya

mencionados en La Boca y Montecastro, uno localizado en la Av. San Juan al 2800, cuya

oferta es de $ 1.800. Por otro lado, la mayor parte de los locales con precios menores

a los $ 2.500 se localizan en la zona Oeste y Sur, particularmente aquellos que no se

encuentran emplazados en alguna arteria comercial (ver mapa 2.8).

Mapa 2.8.

Precio de referencia en pesos de

locales en alquiler de 100 m2.


Diciembre 2009

RELACIÓN ENTRE LOS PRECIOS DE ALQUILER Y

VENTAS DE LOCALES

3


3.1. Relación entre el precio de venta y alquiler

A partir de la identificación de 133 locales que se ofrecen tanto en alquiler como en venta,

se pudo establecer la relación que existe entre ambos precios. Para poder realizar una

comparación se ha unificado el análisis en una variable común: precio en dólares por

m2. Así, el precio promedio de alquiler en estos locales es de U$S 10,3 el m2, mientras que

el de venta es de U$S 1.813,1 por m2. La relación de precios indica que el precio de venta

es 176,0 veces el precio de alquiler; mientras que en términos proporcionales, el ratio

precio de alquiler / precio de venta es de 0,6%. La mayor diferencia entre el precio de

venta y alquiler se detectó en la zona Centro, donde el precio de venta resulta 190,3 veces

superior al de alquiler y la relación entre ellos es del 0,5%. Le siguen las zonas Sur y Norte,

donde la diferencia entre uno y otro valor supera las 170 veces. En estos casos la relación

proporcional es del 0,6%, de igual modo que en la zona Oeste, siendo, no obstante, la

relación entre venta y alquiler de 163,7 veces el primero respecto del último.

A modo de ejemplo, en la zona Centro, puede mencionarse la presencia de un local en

Retiro, emplazado sobre la calle Paraguay al 500, cuyo precio de venta es de U$S 4.829,5

por m2, y de alquiler es de U$S 29,7 el m2, arrojando una relación entre uno y otro de

0,6%. En la zona Oeste, un local en Dr. Eleodoro Lobos al 400, se vende por U$S 2.562,5 el

m2 y su alquiler es de U$S 13,1 el m2, reflejando una relación de 0,5%. Por su parte, en la

zona Sur, puede citarse el caso de un local ubicado en la calle Hernandarias al 1500, en La

Boca, cuyo precio de venta por m2 es de U$S 928,6; mientras que el alquiler es de U$S 5,6

el m2, lo cual da cuenta de una relación entre ambos del 0,6%.

3.2. Precios de oferta de locales en las arterias comerciales

Para el análisis presentado en este apartado se han seleccionado locales sobre algunas

de las principales arterias comerciales de la Ciudad, con el fin de indagar acerca de las

relaciones entre los precios encontrados y las características de las arterias comerciales

sobre las que se encuentran emplazados dichos locales. Dentro de este análisis se

presentan en conjunto precios de venta y de alquiler, y de la misma manera que en el

PRECIO PROMEDIO PRECIO PROMEDIO

VENTA (U$S) ALQUILER (U$S) RELACIÓN VENTA/ALQUILER PROPORCIÓN VENTA/ALQUILER

ZONA CENTRO 2.392,4 12,6 190,3 0,5

ZONA NORTE 2.483,7 14,3 174,1 0,6

ZONA OESTE 1.395,3 8,5 163,7 0,6

ZONA SUR 1.298,1 7,3 177,6 0,6

TOTAL 1.813,1 10,3 176,0 0,6

Cuadro 3.1:

Relación entre el precio promedio

de venta y alquiler en U$S / m2.


Diciembre 2009

enero 2010 41

Fuente: Unidad Sistemas de Inteligencia Territorial, Subsecretaría de Planeamiento, MDU, GCBA., en base a

relevamiento propio.

apartado anterior, se utilizó el precio promedio en dólares por m2 para comparar. Se

analizaron 93 locales en alquiler y 43 locales en venta, ubicados en 14 arterias comerciales

de la Ciudad.

Los precios de locales en venta más elevados se hallaron en las arterias que se encuentran

más cerca del Centro de la Ciudad. De tal manera, el máximo valor se detectó en la calle

Defensa (entre el 700 y el 1800), la cual registró un precio promedio de U$S 3.589,4 el m2.

Al mismo tiempo sobre la Av. Corrientes (entre el 900 y el 2400), el promedio por m2 fue

de U$S 3.200,0; mientras que en la calle Florida (entre el 1 y el 800) el valor registrado

es U$S 2.489,2. Asimismo, en la zona Oeste se detectaron precios elevados sobre la Av.

Rivadavia (entre el 5000 y el 6200) y la Av. Avellaneda (entre el 2700 y el 3500), siendo

en estos casos de U$S 2.902,2 y U$S 2.062,5 los promedios registrados.

En contraposición, los valores más bajos se hallaron en las arterias del Sur y Oeste de la

Ciudad. El valor más bajo se encuentra el eje de la Av. Sáenz (entre el 700 y el 1300), en el

cual el precio promedio de locales registrado es de U$S 591,0 el m2. Asimismo, en otro eje

del Sur, ubicado en la Av. Regimiento de los Patricios (entre el 1 y el 1500) el valor medio

se encuentra en U$S 1.000,4 el m2. Por último, en el eje de la zona Oeste ubicado en la Av.

San Martín (entre el 1500 y el 3000), el valor de venta es de U$S 1.344,2. En el resto de los

ejes comerciales se detectaron valores por m2 superiores a los U$S 1.400.

Mapa 3.1.

Precio del m2 de locales en venta

en arterias comerciales. Ciudad de



En cuanto a los precios de locales en alquiler, los valores más altos se encontraron en los

ejes del Centro y Oeste de la Ciudad. Así, en el eje de la calle Florida, entre el 1 y el 800,

se registró un precio de U$S 30,5 el m2, mientras que en la Av. Rivadavia, entre el 5000

y el 6200, el promedio alcanzó los U$S 25,5 el m2. Algo más rezagados se encuentran los

precios encontrados en la calle Defensa y en la Av. Corrientes (entre el 900 y el 2400),

donde los valores llegaron a los U$S 23,4 y U$S 21,2 el m2, respectivamente.

Por otro lado, los precios más bajos se hallaron en dos ejes del Oeste y en uno del Sur, a

saber, la Av. Beiró (entre el 5000 y el 5700) y la Av. Triunvirato (entre 3600 y 4100) por un

lado, y la Av. Regimiento de Patricios, por el otro. En los dos primeros casos, los precios de

alquileres registrados son de U$S 7,1 y U$S 9,3 el m2, respectivamente; mientras que en

la arteria del Sur el valor es de U$S 8,9 el m2. Junto a ellos, el eje comercial definido por la

Av. San Martín (entre el 1500 y el 3000) también se encuentra entre los de menor valor,

ya que se detectó un precio promedio de U$S 11,0 el m2.

Mapa 3.2.

Precio del m2 en dólares de locales

en alquiler en arterias comer-

ciales. Ciudad de Buenos Aires.

Diciembre 2009

Fuente: Unidad de Inteligencia Territorial. Subsecretaría de Planeamiento Urbano. MDU. GCBA

enero 2010 43

EN VENTA EN ALQUILER

ARTERIAS CANTIDAD DE OFERTAS PRECIO DEL M2 PROMEDIO (DÓLARES) CANTIDAD DE OFERTAS PRECIO DEL M2 PROMEDIO (DÓLARES)

AV. AVELLANEDA 2700-3700

1 2.062,5 1 18,3

AV. BEIRÓ 5000-5700 3 1.403,3 7 7,1

AV. CABILDO 1-1000 0 - 8 18,4

AV. CABILDO 1700-2600 1 1.421,4 7 16,3

AV. CORRIENTES 900-2400

1 3.200,0 14 21,2

AV. DE MAYO 1-1400 2 2.447,9 4 18,4

DEFENSA 700-1800 4 3.589,4 10 23,4

FLORIDA 1-800 4 2.486,2 13 30,5

AV. REGIMIENTO DE PATRI-CIOS 1-1500

14 1.000,4 6 8,9

AV. RIVADAVIA 5000-6200

4 2.902,2 5 25,5

AV. SÁENZ 700-1300 3 591,0 2 18,4

AV. SAN MARTÍN 1500-3000

3 1.344,2 9 11,0

AV. TRIUNVIRATO 3600-4100

2 1.821,1 5 9,3

AV. WARNES 500-1500 1 2.321,4 2 11,9

Cuadro 3.2:

Precio promedio del m2 de locales

en alquiler y en venta en las

principales arterias comerciales.


Diciembre 2009


SÍNTESIS Y CONCLUSIONES

En Diciembre de 2009 se realizó la trigésima tercera medición trimestral del precio de

locales en alquiler en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires, completando una serie

de más de ocho años que permite advertir las variaciones territoriales de estos valores.

Asimismo, desde marzo de 2005 se realiza la serie de precios de locales en venta, lo que

posibilita establecer la relación entre el precio de locales en venta y en alquiler.

Respecto a los locales en venta, en el mes de diciembre se detectaron 1.248 locales

ofrecidos. Las dimensiones de los mismos oscilan entre un mínimo de 7 m2 y un máximo

de 3.800 m2, lo que arroja un promedio de 208 m2 por local. Asimismo, en el trimestre

analizado el precio promedio del m2 de locales en venta fue de U$S 1.594,8; registrándose

un valor máximo de U$S 8.571,4 por m2 y un mínimo de U$S 168,5 por m2, con leves

variaciones del precio promedio del m2, siendo del 1,5% respecto al último trimestre y

del 0,3% respecto al último año.

La evolución muestra una tendencia general al incremento de los precios, aunque

pueden notarse algunas oscilaciones a lo largo de la serie. De tal forma, puede apreciarse

la caída en el trimestre subsiguiente a diciembre de 2008, cuando se registró una de las

variaciones trimestrales más importante de la serie -además de las registradas en Junio

de 2005 y Diciembre de 2006-. Sin embargo, no dan cuenta de un comportamiento que

tienda a disminuir sus valores, sino que se presenta por el contrario, una tendencia hacia

el ascenso, estabilizándose en los precios, en las últimas mediciones, en torno de los U$S

1.600 el m2.

El patrón de localización geográfica del precio de locales en venta presenta los mayores

precios promedio en las zonas Norte y Centro de la Ciudad, donde alcanzan los U$S

2.353,8 y U$S 1.743,9 el m2; respectivamente. En otro extremo se ubica la zona Sur, cuyos

precios promedio son de U$S 1.136,4 el m2, mientras que en la zona Oeste llegan a los

U$S 1.445,6 el m2.

En cuanto a locales en alquiler, se relevaron 2.206 ofertas dentro de los límites de la

Ciudad de Buenos Aires. Las dimensiones de los mismos oscilan entre un mínimo de

5 m2 y un máximo de 3.240 m2, lo que promedia 151 m2 por local. El precio promedio

del m2 fue de $ 50,3, registrándose un valor máximo de $ 333,3 y un mínimo de $ 10,0

por m2. En este sentido, el valor medio de alquiler de locales continúa superando el

umbral de los $ 50,0, como se verificaba en el trimestre anterior. Esto puede sostenerse,

aún cuando se registra una leve variación interanual positiva del 2,9% y una variación

trimestral negativa del 6,4%, manteniendo los precios de alquiler de locales una cierta

estabilidad.

En lo que respecta al precio de oferta a partir de su localización, se puede observar que

los precios promedio más elevados se encuentran en las zonas Norte y Centro de la

Ciudad, donde alcanzan los $ 70,3 y $ 56,1 el m2, respectivamente. La zona Sur, en cambio,

enero 2010 45

registra el valor promedio más bajo, que se sitúa en $ 30,5 el m2. En el Oeste, el precio

promedio es de $ 42,4 el m2.

Durante el trimestre analizado, la evolución de los precios entre las diferentes zonas

de la Ciudad resulta relativamente homogénea, dado que no se encuentran variaciones

significativas. Ello resulta de la comparación, tanto de los valores respecto al trimestre

anterior, así como también en términos interanuales. Por un lado, en la zona Centro se

encontró la variación trimestral más importante, registrándose una mínima disminución

del promedio de 0,3%. El precio en la zona Sur, en tanto, disminuyó sólo un 0,2% en

relación a la medición anterior. Por último, en la zona Oeste y Norte las variaciones

registradas resultan cercanas a cero, así como también si consideramos las variaciones

interanuales en la totalidad de las zonas de la Ciudad.

Asimismo, se identificaron 133 locales que se ofrecen tanto en alquiler como en venta,

permitiendo establecer la relación que existe entre ambos precios. El precio promedio de

alquiler en estos locales fue de U$S 10,3 el m2, y el precio promedio para la venta de U$S

1.813,1 el m2. La relación entre estos precios indica que el valor de venta es 176,0 veces el

precio de alquiler; en términos proporcionales, el precio de alquiler es el 0,6% del precio

de venta.

Finalmente, se analizaron locales sobre algunas de las principales arterias comerciales

de la Ciudad, con el objetivo de lograr un examen particular que permita relacionar

los distintos precios encontrados con las características de dichas arterias. En este

sentido, los precios promedio más altos se encuentran, por un lado, en locales en venta

correspondientes a la calle Defensa (U$S 3.589,4 el m2) y a la Av. Corrientes (U$S 3.200,0 el

m2) en el Centro porteño; y algo más atrás, en un eje del Oeste, sobre la Av. Rivadavia entre

el 5000 y 6200 (U$S 2.902,2 el m2) y sobre la calle Florida entre el 1 y el 800 (U$S 2.486,2

el m2), también en el Centro. En lo que respecta a los precios de alquiler, los valores más

elevados se encuentran en la calle Florida en el tramo mencionado previamente, donde

el valor del m2 alcanza los U$S 30,5. Por otra parte, los valores más bajos corresponden

en ambos casos a arterias localizadas en el Sur y el Oeste de la Ciudad.


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Mercado Inmobiliario PRECIO DE OFERTA DE LOCALES EN … · 2015-11-06 · en dólares por ser la moneda utilizada como referencia en el mercado de este tipo de transacciones, lo cual