Merre tovább a válság után?

Helyreáll-e a piac, ha igen, mikor és hogyan?

Prognózis rövid és középtávra

Tatár Tibor a Futureal Development Zrt. vezérigazgatója

Válság vége: hivatalosan

bejelentve!

„The economic recession came to an end in the EU in the third quarter of last year, in large part thanks to

the exceptional crisis measures put in place under the European Economic Recovery Plan”

„GDP growth is expected to average at about 1% in both regions (EU and euro) this year.”

(European Economic Forecast – Spring 2010, Európai Bizottság)

Vajon a válság is tudja, hogy

vége?• Heves utórezgések

– Izland összeomlása - 2009– Dubai mesevilág vége - 2009– Görög válság - 2010– PIGS fenyegetettség - 2010– Kínai ingatlanválság - 2010-11?

PIGS kitettség Európában

Forrás: Citibank

Lassú felépülés az EU-ban

• Kényszerű megszorító intézkedések– Infrastrukturális beruházások visszafogása– Közszférában a fizetések csökkentése

• Adók növelése, jellemzően: – Fogyasztási és – Vagyon adók

• Középtávon infláció

Magyarország – intenzív osztályról

elbocsátva

„Hungary has to put an end to its excessive deficit by 2011 at the latest, which implies a need for further deficit-reducing measures at the latest next year of more than 1% of GDP.”

(Európai Bizottság)

MAIN FEATURES OF COUNTRY FORECAST - HUNGARY2009 2010 2011

GDP -6,3 0,0 2,8

Private consumption -7,5 -3,2 2,6

Public comsumption -1,1 -0,4 1,8

Gross fixed capital formation

-6,5 1,0 3,6

of wich: equipment -3,8 3,1 4,5

Exports (goods & services)

-9,1 6,6 8,7

Import s (goods & services)

-15,4 5,4 9,1

Unemployment rate 10,0 10,8 10,1

General government gross debt

78,3 78,9 77,8

Ipari ingatlanok

• Első lehet a válság utáni felépülésben

• Mélyről indul (21% üresedés)

• Alacsony belépési korlát >> éles verseny

• Második tipp a válságból való kilábalásra

• Kínálat– 2005-höz képest 65%-kal csökkent az új projektek száma– Fejlesztők száma jelentősen csökkent– 2009 végén: 5.500 lakás várt eladásra– 2010 végére várhatóan 3.500 eladatlan lakás marad

Lakóingatlanok

• Kereslet– Lakásállomány megújulásához szükséges:

• Magyarországon évi 40 ezer lakás• Budapesten évi 10 ezer lakás

– Budapest• 2005-ben 10 ezer eladott lakás• 2009-10-ben 2-2 ezer lakás eladása várható• Kényszerűen elhalasztott lakásvásárlások mögött

tényleges igény

Lakóingatlanok

• Rövidtávú prognózis – 2011-re hiány lesz készlakásból– Fogyasztó bizalom és finanszírozási feltételek javulnak– Kormányintézkedések élénkülést hozhatnak

• ÁFA csökkentés - kétséges• kamattámogatás - lehetséges • bérlakás-program - valószínű

– Csökkenő projektméret

• Középtávú prognózis– Normalizálódó piac

Lakóingatlanok

• Irodakínálat– Bériroda: kb. 2,5 millió m2

– Saját tulajdonú iroda: kb. 500 ezer m2

– 2010-ben tovább nő a kínálat (90.000 m2)

• Üresedés– > 630 ezer m2 üres iroda– Bérirodákra vetítve: 25%– Új irodák, átadáskor: 90% (!)

Irodapiac

Irodapiac

• Nettó bérbeadás– Válság előtt: 140-150 ezer m2 – 2009 második fele: negatív– 2010 Q1: 20 ezer m2 (26%) >> évi 80 ezer m2?

• Egészséges üresedés – kb. 10% >> 250 ezer m2

– Évi 120 ezer m2 nettó bérbeadás mellett: 3 év

Irodapiac

• Rövidtávú prognózis– További 1,5-2 év kóma– Spekulatív piac még évekig nem áll vissza – Built-to-suit projektek tartják életben a megfogyatkozott fejlesztői kört

• Középtávú prognózis– Kínálat lassú fogyatkozása– Bérleti díjak emelkedése– Évi 120-150 ezer m2 irodafejlesztés

• Kínálat– Magyarországi állomány: 1,9 millió m2 – Budapest

• Kellően ellátott: >500 m2 / ezer fő • További 430 ezer m2 projekt előkészítve >> közel

800 m2 / ezer fő

Kiskereskedelem

• Kereslet– Fizetőképes kereslet lassan nő, munkanélküliség

• 2010-ben tetőzik • 2011-ben is csak a 2009-es szintre csökken

– Nagy nemzetközi láncok óvatos hozzáállása fennmarad, talán 2-3 évig is– Kisbérlők újjászületése lassú folyamat lesz

• Prognózis: „Retail is detail” – közhelyes, de fontos!

Kiskereskedelem

• Finanszírozás– 2010-ben nincs! Bankok Csipkerózsika álmot alszanak.– 2011-ben talán? Bankok ébredeznek?

• Befektetők– Mo. ismét a térképen, de annak a legszélén– Befektetők egyelőre „distressed asset”-re vágynak– Középtávon a gyorsuló EU-infláció segíthet

Finanszírozás és befektetők

• Prognózis rövidtávra– Logisztika és lakóingatlan-piac lassú gyógyulása– Iroda projektek: csak egyedi rendelésre– Kereskedelmi projekteket jobb halasztani

• Prognózis középtávra– Lakáspiac normalizálódik– Irodapiacba a bérletek emelkedése és befektetők visszatérése lehel életet– Kereskedelmi projektek csak kivételes adottságok esetén

Összegzés

Köszönöm a figyelmet!

tatar.tibor@futureal.hu