Mt. Holly Springs – Baltimore Avenue Corridor Study / Final Report Page 7

 Baltimore Avenue from Pine Street to Watts Street Intersection 

 

 

 Mill Street from Baltimore Avenue East to the Borough Line 

 

ORGANIZING THE CORRIDOR  

The Baltimore Avenue Corridor, as defined in this study, is a relatively small but complex area composed 

of a diverse range of small town and natural environments. Much of this study deals with how Baltimore 

Avenue operates over its entire length, from its northern and southern gateways, to its core between Pine 

and Mill Streets. However, this corridor study must also address the localized issues that vary from place to 

place along the corridor, such as pedestrian crossing at the Givin Library, emergency service access from 

Fire Co. No.1, etc. 

 

The Baltimore Avenue Corridor has been broken into a series of sub‐areas.  These sub‐areas extend along the 

Avenue from Route 34/94 Split at the Southern gateway to Watts Street at the Northern gateway and include 

Mill Street from the intersection with Baltimore Avenue extending east to the Borough line. Together, these 

Page 8 Mt. Holly Springs – Baltimore Avenue Corridor Study / Final Report

sub‐areas form a framework for discussing the  location‐specific recommendations  that are found  in the 

report. 

 

Each sub‐area has also been classified according to its land use context. A context area is an area of land that 

contains a unique combination of built and natural characteristics, which can include land uses, architectural 

styles, urban or rural form, building density, roadway design, topography, and other natural features.  Each 

sub‐area  has  been  classified  according  to  a  land  use  classification  system  developed  jointly  by  the 

Pennsylvania  Department  of  Transportation  in  the  Smart  Transportation  Guidebook.  This  system 

includes  seven  context  areas  that  range  from  least developed  to  the most developed:   Rural,  Suburban 

Neighborhood, Suburban Corridor, Suburban Center, Urban Neighborhood, Urban Center,  and Urban 

Core. 

 

Existing Land Use Conditions 

 

Understanding the surrounding land use context is essential to planning for the future of any improvement 

recommendations. Also, the planned, but not yet built projects play an important role in assessing future 

transportation  recommendations.  For  example,  the  character  of development  surrounding  a particular 

roadway can provide guidance as to who will need to use the road and how they will use it. 

 

The  Baltimore Avenue  corridor  has  a  variety  of  existing  land  uses  from  retail,  office  to  industrial  and 

residential. The purpose of the study was not to identify the exact square footage of every single building 

and use, but rather identify the general amount of germane and relevant items that impact the corridor study.   

 

The existing land uses in the Baltimore Avenue Corridor total approximately 124 buildings of retail, office, 

light‐industrial and residential type uses. There are approximately 54 business locations (32 on the west side 

of the Avenue and 22 on the east side) and 70+/‐ residential properties (36 on the west side and 34 on the east 

side). The uses are complemented by a total of 1,113 +/‐ parking spaces in the core of Mount Holly Springs. 

Of those, 155 +/‐ parking spaces are on‐street spaces (93 west side and 62 east side). There are also 958+/‐ off‐

street parking spaces (474 on the west side and 484 on the east side).   

            

 

 

 

Mt. Holly Springs – Baltimore Avenue Corridor Study / Final Report Page 9

Proposed Land Uses Planned for the Corridor 

 

The Baltimore Avenue Corridor has the potential, based upon traffic volumes, to be a popular place for niche 

retail and residential mixed use development. As such there are a variety of plans in various stages of reviews 

and  approvals  by  private  development  entities  in  the  corridor.  They  range  from  a  restructured  Sheetz 

Convenience Store  to  the “Old Anglers Lodge” project.   While  there are a number of  retail projects  it  is 

surprising  to  see  that  there  are  no  residential  project  proposals  anywhere  in  the  corridor.  This  is 

counterproductive to providing a vibrant avenue. No residential uses will further define the corridor as a 

vehicular corridor only.  

 

The total population of Mount Holly Springs is roughly 2,107 people. The population base is stable but cannot 

support  alone  the  total  retail  square  footage  existing, or planned  for  the Corridor. Therefore  a  regional 

approach to marketing the Corridor is essential to its long‐term success. The Harrisburg‐Carlisle Metro Area 

totals 548,996+ persons. This is the target market for Mount Holly Springs. Mount Holly Springs has a mean 

household  income  of  $39,906.  By  comparison  the  Pennsylvania Mean Household  Income  is  $50,713.00. 

Clearly  there  is  room  for  improvement  to  create  stronger  income potential  in  the borough. The general 

population have High School Degree or higher at 84.6% +; Bachelor Degree or higher at 8.7% + and 2.9%+ 

with Graduate Degrees. The majority of  the population  is considered a blue collar workforce. The mean 

travel time for residents between home and work is 26 minutes, which means most people leave the Borough 

in order to work. 

 

The Baltimore Avenue Corridor is diverse enough to include every context zone including rural and urban 

core areas. In practice, land uses do not always fit neatly into a defined context area and boundaries between 

these context areas may be difficult to pin down. When classifying sub‐areas, the project team chose the 

classification that most closely matches the existing and proposed land uses. This study uses the land use 

context of each sub‐area as an organizing framework for recommended improvements and the selection of 

roadway design values. For example, the issues encountered in suburban and urban centers typically differ 

from those found in suburban neighborhoods and corridors. A brief summary of proposed improvements 

for each of the sub‐areas is contained in Section 3: Recommendations / Implementation.