Millainen on hyvä vuokrasopimus?

Päälakimies Sanna HughesRovaniemi 10.6.2019

Vuokrasopimus on vuokrasuhteen tärkein asiakirja

• Vuokrasopimus ja sen muutokset tehtävä kirjallisesti – myös sähköinen sopimus on pätevä

• Kannattaa aina varmistaa, että molemmat ymmärtävät sopimuksen sisällön

• Epäselvää ehtoa tulkitaan sen laatijan vahingoksi, kohtuutonta ehtoa voidaan sovitella

• Kaikista asioista ei voi sopia pätevästi

Sähköiset sopimukset

• Laki edellyttää vuokrasopimuksen tekemistä kirjallisesti

• Kirjallisuuden vaatimuksen täyttää myös sähköinen sopimus• Jota ei voi muuttaa yksipuolisesti ja• Joka on molempien osapuolten

tallennettavissa

• Muista myös varmistua sopimuskumppanin henkilöllisyydestä• Jos teet sopimusta yrityksen kanssa,

varmistu nimenkirjoitusoikeudesta

Sopimuksen kesto

Vuokrasuhteen kestosta täytyy sopia• Sopimus voi olla voimassa toistaiseksi

tai määräajan• Älä tee sekamuotoisia sopimuksia!

• Määräaikainen sopimus päättyy määräajan umpeuduttua, toistaiseksi voimassa oleva sopimus yleensä irtisanomiseen

• Määräaikaisia sopimuksia voi tehdä useampia peräkkäin• Asuinhuoneistojen osalta enintään 3 kk

sopimuksia ei enempää kuin kaksi

Irtisanomisajoista sopimista on rajoitettu• Vuokralaisen irtisanomisaika on 1 kk• Vuokranantajan irtisanomisaika on

asuinhuoneistoissa 3 kk, jos sopimus on kestänyt alle vuoden ja muutoin 6 kk

• Irtisanomisaikaa ei voi sopia vuokralaisen osalta pidemmäksi tai vuokranantajan osalta lyhyemmäksi kuin mitä laissa on säädetty

• Sen sijaan irtisanomisajan alkamispäivästä on mahdollista sopia

Miten sopimukselle saa pysyvyyttä?

• Kannattaa välttää sopimusta, joka on ensin voimassa määräajan ja jatkuu sen jälkeen toistaiseksi voimassa olevana

X ”Sopimus on voimassa määräaikaisena 1.8.2018-31.7.2019 ja jatkuu sen jälkeen toistaiseksi voimassa olevana.”

• Samaan lopputulokseen pääsee toistaiseksi voimassa olevalla sopimuksella, jossa on sovittu irtisanomisajan ensimmäisestä mahdollisesta alkamisajasta ”Sopimus on voimassa toistaiseksi. Irtisanomiseen sovelletaan AHVL:ia kuitenkin siten, että

irtisanomisajan ensimmäinen mahdollinen alkamispäivä on 30.6.2019.”

• Myös sopimussakosta ennenaikaisen irtisanomisen varalle voi sopia Esim. näin: ”Kyseessä on sopimusrikkomus, jos sopimus irtisanotaan siten, että irtisanomisaika

alkaa ennen edellä mainittua ajankohtaa. Sopimusrikkomuksesta on irtisanovan osapuolen maksettava sopimussakkona toiselle osapuolelle 2 kuukauden vuokraa vastaava summa.”

Vakuus

Vakuus antaa turvaa sopimukselle• Vakuudesta on sovittava

vuokrasopimuksessa• Sovi vakuuden määrästä ja kaikista

siihen liittyvistä ehdoista• Kannattaa sopia vakuudesta, joka

kattaa kaikkien vuokrasopimuksen mukaisten velvoitteiden laiminlyönnit • Vältä käyttämästä termejä

vuokravakuus tai takuuvuokra, jotta vakuuden ei tulkittaisi kattavan vain maksamattomia vuokria

• Vakuuden määrää rajoitettu laissa• Asuinhuoneiston vuokrauksessa

max 3 kk vuokraa vastaava summa

Henkilötakaus

• Rahavakuuden sijaan tai sen lisäksi voidaan ottaa myös jonkun henkilön antama takaus• Tee tällöin vuokrasopimukseen otettavan

ehdon lisäksi erillinen takaussitoumus• Omavelkainen takaus suositeltava

vaihtoehto• Omavelkaisessa takauksessa vuokranantaja

voi vaatia sopimuksen mukaista suoritusta suoraan takaajalta

• KKO 2017:91: Vuokralaisen antaman vakuuden ylärajaa ei sovelleta takaajan vastuuseen • Takaaja voi kuitenkin rajoittaa vastuutaan

takaussitoumukseen otettavalla euromääräisellä rajoituksella

Vakuudettomat sopimukset yleistyvät

• Takauksen voi myös ostaa palveluna ulkopuoliselta palveluntarjoajalta

• Palveluna takauksen voi ostaa joko vuokralainen tai vuokranantaja

Sopimuksen voi purkaa, jos vakuutta ei makseta• Jos vakuutta ei ole asetettu sovitussa ajassa, vuokrasopimuksen voi

purkaa• On tärkeää sopia, milloin vakuus pitää viimeistään olla maksettuna

• Jotta purkaminen olisi helpompaa, huoneiston avaimia ei kannata luovuttaa ennen kuin vakuus on asetettu

Mitä sopimukseen?

• Ei näin: ”Vuokralainen maksaa takuuvuokran 800 euroa vuokranmaksun vakuudeksi.””Sopimus astuu voimaan vasta, kun vakuus on maksettu.”

• Suosittelemme:”Sopimuksen alkamispäivä 15.11.2017. Hallinnan siirtymispäivä 1.12.2017.””Tämän sopimuksen velvoitteiden täyttämisen vakuudeksi vuokralainen toimittaa vakuuden. Vakuus on asetettava ennen asunnon hallinnan luovuttamista viimeistään 1.12.2017.”

Vuokra ja vuokrankorotukset

Vuokran määrä ja erilliskorvaukset• Vuokrasopimuksessa on sovittava vuokran

määrästä ja erillismaksuista• Vesimaksu – perustuuko henkilömäärään vai

kulutukseen • Jos kulutukseen, sovi ennakkomaksusta ja

tasauksesta• Sähkö – yleensä kannattaa sopia, että

vuokralainen tekee oman sähkösopimuksen• Muut erilliskorvaukset (sauna, autopaikka,

pesutupa jne.)• Mikäli esim. saunavuoro varataan suoraan

taloyhtiöltä, vuokralaisen kannattaa sopia tästä suoraan itse taloyhtiön kanssa

• Asukkaiden määrän lisääntyminen ei automaattisesti oikeuta lisämaksujen perimiseen

• Oikeus periä viivästyskorkoa

Vuokrankorotukset

• Yksipuolinen vuokrankorotus voi perustua vain sopimusehtoon• Sovi sekä vuokrankorotuksen perusteesta että

korotuksen ajankohdasta• Perusteen on oltava riittävän yksilöity ja

kohtuullinen• Prosentuaalinen korotus• Indeksikorotus

• Elinkustannusindeksi, kuluttajahintaindeksi, rakennuskustannusindeksi vai kiinteistöjen ylläpidon kustannusindeksi?

• Euromääräinen korotus• Hoitovastikkeen euromääräinen nousu• Myös erilliskorvausten korotuksista on

muistettava sopia• Vuokrankorotuksesta ilmoittaminen

Mitä sopimukseen?

• Ei näin”Vuokraa tarkistetaan vuosittain.””Sopimuksen mukaan””Korotuksen perusteena yleisen vuokratason nousu””Vuokraa korotetaan vuosittain 3 % ja elinkustannusindeksin mukaisesti”

• Suosittelemme ”Vuokraa korotetaan vuosittain 1.8. enintään viidellä prosentilla.Vesimaksut ja muut taloyhtiön maksut nousevat tai alenevat vuosittain taloyhtiön yhtiökokouksen tekemän päätöksen mukaisesti. Mikäli yhtiössä otetaan käyttöön vesimittarit, määräytyy vesimaksu kulutuksen mukaisesti.”

Huoneiston edelleenluovuttaminen

Huoneiston edelleenluovuttaminen• Vuokralainen on oikeutettu käyttämään

huoneistoa omana tai yhteisenä asuntona puolisonsa ja perheeseen kuuluvien lasten kanssa

• Vuokralainen saa alivuokrata enintään puolet asunnosta jollei siitä aiheudu vuokranantajalle huomattavaa haittaa

• Jälleenvuokraukseen vuokralainen tarvitsee lain mukaan vuokranantajan suostumuksen• Vuokralaisella on kuitenkin oikeus laissa

luetelluissa tapauksissa jälleenvuokrata koko asunto enintään kahdeksi vuodeksi, ellei vuokranantajalla ole perusteltua syytä vastustaa luovutusta

• Mikä merkitys alivuokrauksen tai jälleenvuokrauksen kieltävällä sopimusehdolla on?

Huoneiston kunnossapito

Huoneiston kunnossapito ja muutostyöt• Huoneiston kunto kannattaa tarkistaa

yhdessä vuokralaisen kanssa ennen hallinnan luovutusta • Alku- ja loppukatselmuksen merkitys

• Jos muuta ei ole sovittu, vuokranantaja vastaa huoneiston kunnossapidosta• Vuokralaisen on hoidettava vuokrattua tilaa ja

siellä olevia laitteita ja kalusteita huolellisesti, mutta vuokralainen ei ole vastuussa asunnon tavanomaisesta kulumisesta

• Vuokralaisen vahingonkorvausvastuuta ei voi sopia laista tiukemmaksi• Vuokralainen vastaa vain vahingoista, jotka hän

on aiheuttanut tahallaan, huolimattomuudella tai laiminlyönnillä

Mitä sopimukseen?

• Huoneiston hoitoon liittyvistä asioista kannattaa sopia tarkasti silloin, jos kunnossapitovastuuta siirretään vuokralaiselle• Erityisesti omakotitaloa vuokrattaessa

kannattaa sopia myös kiinteistön ja siihen liittyvien laitteiden hoidosta

• Mieti, onko järkevää sopia sopimussakosta

”Mikäli loppusiivousta ei ole tehty, on vuokralainen velvollinen korvaamaan siivouskustannuksina 300 €.”

Muut ehdot

Avaimet

• Vuokralaisen on sopimuksen päättyessä palautettava sama määrä avaimia kuin hän on saanut• Jos vuokralainen jättää osan avaimista palauttamatta,

vuokranantaja voi teettää uuden avaimen vuokralaisen kustannuksella

• Oikeus periä lukon uudelleensarjoittamisen kustannukset vuokralaiselta riippuu siitä onko vuokralainen toiminut huolellisesti avainten suhteen

• Älä sovi vahingonkorvauksesta:• ”Mikäli vuokralainen ei palauta vuokrasuhteen

päättyessä saamiaan avaimia, vuokralainen maksaa kaikki aiheutetut vahingot.”

• Suosittelemme:• ”Vuokralaiselle luovutetaan huoneiston hallinnan

yhteydessä 3 kappaletta avaimia. Mikäli vuokralainen ei palauta alun perin saamiaan avaimia vuokrasuhteen päättyessä, maksaa vuokralainen sopimussakkona 250 euroa.”

Vakuutus

• Vakuutuksesta kannattaa sopia, vaikka sen voimassaoloa on hankala valvoa• Mikään muu vakuutus ei korvaa

vuokralaisen irtaimistoa tai sijaisasumista• Vastuuvakuutus voi korvaa vahinkoja, joita

vuokralainen aiheuttanut huolimattomuudella tai laiminlyönnillä

• Myös vuokranantajan voi olla järkevä vakuuttaa omaisuutensa

• Muista kuitenkin, että vahingonkorvausvastuu ja vakuutuksen korvauspiiri ovat eri asioita

Lemmikit

• Jos vuokrasopimuksessa ei ole sovittu lemmikeistä mitään, vuokralainen saa pitää lemmikkejä

• Täyskiellon sijaan voi sopia tarkemmin, millaisia lemmikkejä vuokralaisella saa olla

• Jos kiellon perusteena on se, että haluaa varata huoneiston allergikkojen ja astmaatikkojen käyttöön, kannattaa peruste mainita

Tupakointi

• Jos tupakointia ei ole kielletty, se on sallittu

• Muista kieltää tupakointi erikseen myös parvekkeella

• Tupakointikieltoa ei voi yksipuolisesti lisätä sopimukseen enää sen voimaantulon jälkeen

Muuttopäivä

• Jos muuta ei sovita, muuttopäivä on sopimuksen päättymispäivän jälkeinen arkipäivä• Huoneisto luovutettava tyhjänä vasta

seuraavana päivänä

• Muuttopäiväksi voidaan sopia sopimuksen päättymispäivä

• Hyvän vuokratavan mukaista ei ole kahden päällekkäisen vuokran periminen

Erityistilanteita

Millainen sopimus kimppakämppään?• Valittavalla sopimusmallilla voi olla

vaikutusta KELAn tukiin• Yhteinen sopimus on vuokranantajan

kannalta helpoin, mutta vuokralaiset katsotaan silloin yhdeksi ruokakunnaksi

• Erillisillä sopimuksilla tai päävuokralais-alivuokralaismallilla vuokralaiset ovat eri ruokakuntaa

• Avo- ja aviopuolisot ovat yhteisvastuullisia sopimusvelvoitteista, vaikka vain toinen olisi vuokralainen

Omakotitalon vuokrasopimus

• Omakotitalon vuokrasopimuksessa on muistettava sopia asuinhuoneistoa tarkemmin erityisesti kunnossapitoon liittyvistä asioista

• Sovi, kuka vastaa kunnossapitotöistä (nuohous, rännien puhdistus, talvikunnossapito, laitteiden huolto) ja niiden kustannuksista

• Osaako vuokralainen hoitaa taloa ja pihaa?• Ohjeistus, välineet

• Sähkö-, vesi-, lämmitys- ja jätehuolto• Kenen nimissä on sopimus• Onko lopullinen vastuu kiinteistön

omistajalla?

Kilpailu– nopein oikein vastannut saa yllätyslahjan

• Huomaat Suomen Vuokranantajien kesäkuisen koulutuksen jälkeen, etteivät vuokrasopimuksesi sisällä mitään korotusehtoa. Olet tehnyt vuokralaisen kanssa on aiemmin määräaikaisen vuokrasopimuksen 1.1.2018-30.9.2018. Tämän jälkeen vuokralaisen kanssa on tehty uusi toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus 1.10.2018.

• Sopimuksessa ei ole sovittu vuokran korottamisesta.• Haluat muutoksia sopimuksen ehtoihin.• Minkä vaihtoehdon mukaisesti toimit?

• A) Ilmoitat, että teette uuden vuokrasopimuksen. Annat vuokralaiselle kuukauden aikaa allekirjoittaa uuden vuokrasopimuksen tai muutoin hänen täytyy muuttaa huoneistosta välittömästi pois.

• B) Neuvottelet vuokran korottamisesta. Vuokralainen ei suostu sopimuksen muuttamiseen. Irtisanot vuokralaisen noudattaen 3 kuukauden irtisanomisaikaa. Käytät irtisanomisperusteena huoneiston laajaa peruskorjausta, sillä olit muutenkin ajatellut rempata huoneistoa laajemmin.

• C) Neuvottelet vuokralaisen kanssa vuokrasopimuksen muuttamisesta. Saavutatte yhteisymmärryksen korottamisesta. Laaditte liitteen vuokrasopimukseen, jossa sovitte vuokrankorotuksen perusteesta ja korottamisen ajankohdasta jatkossa.

• D) Kerrot vuokralaiselle, että selvennät vuokrasopimusta ja lisäät sinne yksipuolisesti ehdon vuokrankorotuksen perusteesta ja korottamisen ajankohdasta.

Kiitos!

Kysymyksiä, kommentoitavaa,keskusteltavaa?

(09) 1667 6345