MINISTERIO DE AMBIENTE, VIVIENDA Y DESARROLLO … · La investigación Caracterización del mercado de arrendamientos urbano para el segmento de la población de bajos ingresos, esta

centro de estudios de la construcción y el desarrollo urbano y regional

MINISTERIO DE AMBIENTE, VIVIENDA Y DESARROLLO TERRITORIAL UN HÁBITAT – FIRST INITIATIVE

CARACTERIZACIÓN DEL MERCADO DE ARRENDAMIENTOS URBANO PARA EL SEGMENTO DE LA POBLACIÓN DE BAJOS INGRESOS

INFORME FINAL DE RESULTADOS

ABRIL DE 2007

Caracterización del mercado de arrendamientos urbano para el segmento de la población de bajos ingresos

__________________________________________________________________________________________________ MAVDT – UN HÁBITAT – FIRST INITIATIVE CENAC

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MINISTERIO DE AMBIENTE, VIVIENDA Y DESARROLLO TERRITORIAL. UN HÁBITAT – FIRST INITIATIVE

CARACTERIZACIÓN DEL MERCADO DE ARRENDAMIENTOS URBANO PARA EL SEGMENTO DE LA POBLACIÓN DE BAJOS INGRESOS

INTRODUCCIÓN La mayor parte de las necesidades habitacionales se atiende con los servicios generados por el stock de vivienda constituido históricamente, el cual se localiza principalmente en las ciudades. Las formas de tenencia de la vivienda en las cuales se concentra la población colombiana corresponden a vivienda propia, con el 52.3% de los hogares y el arrendamiento, con el 36.8% (según estimaciones a partir de la ECV-DANE, 2003). Actualmente se estima que quince millones de personas ocupan la vivienda en la cual residen actualmente mediante esta forma de tenencia. De otra parte, cada año se renuevan o suscriben mas de 1.2 millones de contratos de arrendamiento. Sin embargo, el 26.9% de los hogares arrendatarios se encuentra en condición de déficit cuantitativo y cualitativo. Esta población afectada representa el 42% del déficit habitacional total estimado para las cabeceras municipales. Desconociendo esta realidad, es viable deducir que los hogares arrendatarios se sienten excluidos de la política de vivienda, dado que esta forma de tenencia no concierne programas e instrumentos claros y directos de política sectorial y, además, en gran proporción están marginados de hecho del acceso al SFV para compra de vivienda como consecuencia de las limitaciones y la naturaleza de su ingreso. No obstante la dimensión y profundidad de la problemática inherente al arrendamiento, los resultados del estudio permiten hacer un reconocimiento al aporte que este mercado ha realizado sobre los niveles actuales de calidad habitacional y de vida en Colombia. De manera muy sencilla puede plantearse que sin esta oferta, generada por los hogares de manera directa y en gran parte por formas de producción social, el stock habitacional estaría aún más rezagado respecto de las necesidades habitacionales actuales de los hogares colombianos. Es decir, aunque presenta limitaciones severas en nuestro medio, el arrendamiento constituye una forma de tenencia efectiva y el reto consiste en promover el desarrollo de este mercado, para lo cual el estudio plantea recomendaciones apoyadas en los resultados obtenidos. La investigación Caracterización del mercado de arrendamientos urbano para el segmento de la población de bajos ingresos, esta orientada a realizar un análisis del mercado de arrendamientos con el objeto de reconocer su importancia y potencialidad en la atención efectiva de las necesidades habitacionales de los hogares colombianos. En este sentido, los términos de referencia definidos para el desarrollo de esta investigación consideraron los siguientes objetivos generales:



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a) Caracterización del mercado de arrendamiento urbano para el segmento de la población de bajos ingresos (0-3 smml18), distinguiendo claramente dentro de este segmento los hogares vinculados laboralmente a la economía formal e informal

b) Análisis de cada uno de los determinantes de la oferta y la demanda de arriendos urbanos

dentro del segmento de la población de 0-3 salarios mínimos (smml), identificando formas de interrelación y las principales fallas del mercado

c) Generación de lineamientos y recomendaciones encaminadas a dinamizar la alternativa del

arrendamiento como instrumento para disminuir la brecha habitacional y como opción de fondeo de financiación de vivienda de largo plazo

En desarrollo de los objetivos de la investigación, el trabajo adelantado consideró la elaboración y entrega de tres productos: Informe de Diagnóstico y Metodológico, Informe de trabajo de campo, e Informe de resultados (I, II y III capítulos, respectivamente, del presente documento). El primero de ellos, además de reunir precisiones de orden metodológico y operativo, respondió al propósito de contextualizar el mercado de arrendamientos a nivel nacional e internacional mediante la compilación, tabulación y análisis de información de carácter secundario. El segundo producto presentó una síntesis de los resultados obtenidos mediante la implementación de las actividades concernientes a la recopilación de información de fuentes directas, la cual constituye la base de análisis de los resultados expuestos en el Informe de resultados. En términos de la cobertura geográfica definida para un conjunto de siete ciudades (Bogotá, Medellín, Cali, Barranquilla, Pereira, Cúcuta y Pasto), y el alcance de los resultados previsto, en el caso de Bogotá (como ciudad que concentra la cuarta parte de los hogares arrendatarios del país según la ECV 2003 del DANE, y el 44% de los mismos sobre las 13 ciudades que integra la ECH del DANE a 2005), el procedimiento metodológico adoptado consideró la entrevista a una muestra representativa de hogares arrendatarios de la población de interés, y del lado de la oferta un sub grupo de arrendadores seleccionados a partir de éstos. Con relación a las restantes seis ciudades, el análisis del comportamiento del mercado de arrendamientos se orientó más hacia su comprensión que hacia su explicación, de manera que en éstas fueron implementados mecanismos de estudio soportados en la investigación cualitativa a través de la realización de talleres o sesiones de grupo. Lo anterior implica entonces un carácter diferencial en el alcance de los resultados: a nivel de Bogotá se tienen resultados poblacionales para el caso de la demanda, y muestrales para el de la oferta; para las otras ciudades los resultados son indicativos de las tendencias de comportamiento. Teniendo en cuenta la precisión anterior, el mayor nivel de despliegue y profundidad en el análisis de resultados corresponde a la ciudad de Bogotá, de modo que la mayor parte del Informe de resultados hace referencia a la caracterización del mercado de arrendamientos para este centro urbano. La composición temática que aborda dicho informe (capítulo III) comprende cinco literales definidos bajo el siguiente esquema:

18 Teniendo en cuenta aspectos como el período de recopilación de información, la referencia al salario mínimo mensual legal, smml, corresponde al vigente a 2006, esto es, $408.000



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• El primer literal desarrolla la caracterización socioeconómica y demográfica de la oferta y demanda del mercado de arrendamientos, teniendo en cuenta aspectos como las condiciones habitacionales de hogares arrendadores y arrendatarios, características socioeconómicas de los hogares, condiciones generales del arrendamiento, entre otros

• El literal dos trata la interrelación entre la demanda y oferta de arrendamientos • El tercer literal analiza la composición actual y potencial del mercado de arrendamientos desde

sus componentes de oferta y demanda • El cuarto literal presenta los principales resultados obtenidos a partir de la implementación de

los talleres o sesiones de grupo en las seis ciudades de cobertura de estudio, diferentes a Bogotá y definidas por la investigación

• Finalmente, el literal número cinco plantea reflexiones en torno a la formulación de lineamientos que permitan direccionar el arrendamiento como instrumento de política pública, con base en el análisis de los resultados obtenidos



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I. INFORME DE DIAGNÓSTICO Y METODOLÓGICO 1. DIAGNÓSTICO 1.1. CONTEXTO DEL MERCADO DE ARRENDAMIENTOS A NIVEL NACIONAL E

INTERNACIONAL Los planteamientos contenidos en este numeral son pertinentes en primera instancia a las condiciones habitacionales contemporáneas de Colombia y, en buena parte, son también representativos del mercado de vivienda y, específicamente, del mercado de arrendamientos de América Latina. La intervención y regulación histórica de este mercado, la naturaleza de las unidades económicas de la oferta y la demanda, la calidad del stock, etc., presentan características comunes, además de las que corresponden, en un marco más amplio, al nivel de calidad de vida y habitacional de la región. 1.1.1. La trascendencia cultural de la propiedad Bajo el conjunto de principios que soportan la fundamentación de la teoría del desarrollo a escala humana, adquiere carácter prioritario la orientación de acciones dirigidas hacia la satisfacción de las necesidades humanas fundamentales, entendiendo este proceso como el mecanismo de intermediación a través del cual es efectivamente posible elevar la calidad de vida de las personas. En materia de necesidades humanas, “ ... La persona es un ser de necesidades múltiples e interdependientes. Por ello las necesidades humanas deben entenderse como un sistema en que las mismas se interrelacionan e interactúan. Simultaneidades, complementariedades y compensaciones son características de la dinámica del proceso de satisfacción de las necesidades.”19 Dentro de la variedad posible de categorías de clasificación de las necesidades humanas, la combinación de categorías existenciales y axiológicas permite integrar necesidades de ser, tener, hacer y estar, con aquellas inherentes a subsistencia, protección, afecto, entendimiento, participación, ocio, creación, identidad y libertad. Bajo el contexto que define la identificación y escala de necesidades humanas, el análisis de las mismas debe tomar como punto de partida la distinción entre necesidades y satisfactores de tales necesidades. En este sentido, “... Un satisfactor puede contribuir simultáneamente a la satisfacción de diversas necesidades o, a la inversa, una necesidad puede requerir de diversos satisfactores para ser satisfecha. ... Cabe agregar que cada necesidad puede satisfacerse a niveles diferentes con distintas intensidades. ... La calidad e intensidad tanto de los niveles como de los contextos dependerá de tiempo, lugar y circunstancia.”20 Siguiendo el contexto descrito de los principios fundamentales de la teoría del desarrollo a escala humana, la vivienda como tal no constituye una necesidad sino que representa un satisfactor de necesidades, considerada específicamente como satisfactor sinérgico en la medida en que, por la forma en que satisface una necesidad determinada, estimula y contribuye a la satisfacción simultánea de otras necesidades.

19 MAX-NEEF Manfred, ELIZALDE Antonio, HOPENHAYN Martín. Desarrollo a escala humana. Una opción para el futuro. Centro de Alternativas de Desarrollo, CEPAUR. Santiago de Chile. 20 Ibid Págs. 26 y 27



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Entendida la vivienda como satisfactor de necesidades, y considerando que los satisfactores “... definen la modalidad dominante que una cultura o una sociedad imprimen a las necesidades, ... no son los bienes económicos disponibles sino que están referidos a todo aquello que por representar formas de ser, tener, hacer y estar, contribuye a la realización de necesidades humanas, ..... pueden incluir, entre otras, formas de organización, estructuras políticas, prácticas sociales, condiciones subjetivas, valores y normas, espacios, contextos, comportamientos y actitudes, todas en una tensión permanente entre consolidación y cambio”,21 resulta evidente la magnitud de la incidencia que este satisfactor representa sobre la población, escenario en el cual adquiere relevancia la forma específica de tenencia sobre la vivienda. A este respecto, considerando el contexto económico, social y cultural que caracteriza nuestra sociedad, resulta innegable la exaltación otorgada a la figura de propietario de vivienda, principio que adquiere sustentación, entre otros fundamentos, en los atributos inherentes a la vivienda, especialmente en el correspondiente a seguridad y confianza22. En este sentido, este atributo particular reviste especial connotación entre la proporción de hogares de ingresos medios y bajos en la medida en que la vivienda tiene para éstos un significado más amplio al que generalmente le asignan grupos de ingresos más altos. Para éstos, además de satisfacer la necesidad de techo, la vivienda ofrece una gama diversa de oportunidades que involucran: • La consolidación del patrimonio económico de la familia, transmisible a los herederos • La posibilidad de generación de rentas como resultado del arrendamiento de habitaciones o

sectores de la vivienda, y la realización de actividades productivas en algunos de los espacios de la misma

• La importancia de la figura que representa la vivienda propia como respaldo económico requerido frente a diversas operaciones comerciales (créditos, garantías, referencias comerciales, etc.)

De manera complementaria, en el marco del desarrollo económico de un país, la condición de propiedad reconocida formalmente como tal en el inventario de activos de la nación incorpora las propiedades individuales al circuito del capital general. De esta manera, “... Cuando uno centra la atención en el título de propiedad de la casa, por ejemplo, y no en la casa misma en cuanto objeto tangible, automáticamente ha dado el paso del mundo físico al universo conceptual donde el capital vive. Está leyendo una representación que concentra su atención en el potencial económico de la casa luego de haber descartado el confuso claroscuro de sus aspectos físicos y de su entorno local. La propiedad formal nos obliga a pensar la casa como un concepto económico y social. Invita a percibir la casa como algo más que mero refugio - y por ello activo inerte – y a verla como capital vivo.”23

Desde la perspectiva de la teoría del desarrollo a escala humana, el análisis de la vivienda considera los atributos por medio de los cuales tiene lugar la satisfacción de necesidades humanas axiológicas y existenciales, las cuales, mediante el desarrollo de planteamientos teóricos posteriores, trascienden hacia las categorías física, psicosocial y cultural de las mismas, enmarcadas en una concepción que, igualmente, trasciende hacia la teoría del desarrollo humano.

21 Ibid. Pág. 35 22 CENAC. Estudio de las necesidades habitacionales de la población residente en algunos municipios de Colombia (INURBE). Bogotá, D.C. Agosto de 1993 23 DE SOTO Hernando. El misterio del capital. Empresa Editorial El Comercio S.A. Noviembre de 2000.



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Tomando como referente el pensamiento de Amartya Sen, “el desarrollo humano aporta un elemento normativo para la acción; tiene como meta promocionar la calidad de vida, conjugando libertad real para elegir los propios proyectos de vida y justa distribución y capacidades para lograrlo, sin olvidar que el ingreso es un elemento muy importante pero no lo es todo en la vida de las personas. El ingreso es un medio pero el fin es el desarrollo humano”24 Bajo este contexto, la comprensión de problemáticas como la referida a la vivienda se percibe desde una posición según la cual la libertad, como fin (“el desarrollo es libertad”), se logra mediante el desarrollo humano (“ampliación del conjunto de libertades que los individuos pueden disfrutar”). En este sentido, respecto a la concepción de la vivienda se destacan aspectos como los siguientes: • En desarrollo de los planteamientos de Sen y para efectos de la identificación y definición de

los atributos de la vivienda resulta pertinente la consideración de ésta - particularmente de la vivienda social-, como uno de los bienes de mérito - no mercantil u objeto de intercambio, referida al ámbito de lo público y convenida socialmente como responsabilidad del Estado, etc.-, cuya privación afecta las dotaciones iniciales y consecuentemente el desarrollo de capacidades y el nivel de calidad de vida25

• La vivienda, en materia de satisfacción de las necesidades básicas, … debe poseer un conjunto

de condiciones objetivas en su configuración física y en sus dotaciones. Las características concretas de la vivienda habitable son dinámicas - cambian en la historia, toman cuerpo en cada cultura, para cada tiempo y lugar señalan requerimientos mínimos indispensables para la satisfacción de las necesidades -26

• … las personas atienden sus necesidades con bienes mercantiles y bienes no mercantiles, los

cuales se generan en el ámbito de lo privado y de lo público, respectivamente. Algunos de estos bienes -mercantiles y no mercantiles- son de carácter meritorio o de mérito, por lo cual su satisfacción no debe depender del mercado. Al Estado y la sociedad les corresponde garantizar su provisión. Entre estos se encuentra la vivienda social27

1.1.2. La vivienda adecuada, la vivienda digna y la vivienda propia Los planteamientos anteriores, relacionados con el significado cultural de la propiedad de la vivienda dentro de la población, conducen a una pregunta pertinente respecto de los énfasis de las políticas habitacionales en lo que tiene que ver con el tipo de acceso o la forma de tenencia de las soluciones que el Estado y el mercado promueven y generan para la atención de las necesidades habitacionales de los hogares.

24 UNDP, UN-HÁBITAT, CENAC. Cuadernos PNUD – UN HÁBITAT. Investigaciones sobre desarrollo humano. Hábitat y desarrollo humano. 2004. Pág. 23 25 Ibid. Pág. 51 26 Ibid. Pág. 53 27 Ibid. Pág. 107



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La Observación General No. 4 del Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales, Comité DESC, define los atributos esenciales de la vivienda adecuada, concepto desarrollado dentro del sistema de Naciones Unidas y reconocido por los países miembro mediante el Pacto Internacional de DESC. Estos atributos son: • Seguridad jurídica de la tenencia • Disponibilidad de servicios, materiales e infraestructura • Gastos soportables • Habitabilidad • Asequibilidad • Lugar • Adecuación cultural Los elementos esenciales de la vivienda adecuada destacan, más que la forma de tenencia, la seguridad jurídica de la misma y la relación de su costo con los ingresos de los hogares, entre otras importantes condiciones. En el caso de Colombia, el artículo 51 de la Constitución Política establece el derecho de los colombianos a una vivienda digna y, aunque el desarrollo de este concepto es una tarea pendiente en nuestro medio, es claro que el mismo no se relaciona de manera exclusiva con el acceso a la vivienda de los hogares colombianos en condición de propietarios. Sin embargo, históricamente los hogares y las políticas públicas de vivienda han privilegiado el acceso a la propiedad como el medio más indicado para atender las necesidades habitacionales de la población, independientemente de la región del mundo y del estado de desarrollo de la economía de cada país. De otra parte, mientras la preferencia de los hogares por la propiedad es, en gran medida, indiferente al estado de la vivienda, nueva o usada, las políticas sectoriales de vivienda social generalmente enfatizan en los programas de vivienda nueva. En este contexto, la vivienda en alquiler se entiende, frecuentemente, como una forma de tenencia transitoria, en el proceso de acceso a la propiedad. Sin embargo y no obstante esta tendencia, las estadísticas que se consignan en este aparte del documento evidencian que no siempre existe una correspondencia directa entre el tamaño de la economía y la proporción de hogares propietarios de la vivienda en la cual habitan. Es decir, los beneficios del crecimiento económico no generan per se la atención mayoritaria de las necesidades habitacionales vía la propiedad de la vivienda. En este sentido es posible verificar que existen países desarrollados con alta proporción de arrendatarios (Alemania 57,7% a 2001), y países pobres con una composición de la tenencia de vivienda fuertemente concentrada en propietarios (Haití, 83%). Estas consideraciones son pertinentes cuando se diseñan y formulan las políticas públicas del sector habitacional. Lo importante es viabilizar el acceso de los hogares a viviendas adecuadas, mediante la integración de programas de mercado para los grupos sociales con capacidad de pago autónoma, y programas institucionales de vivienda dirigidos hacia la población con ingresos insuficientes, con aplicación de subsidios que complementen su capacidad económica. En ambos casos promoviendo el desarrollo de todos los mercados relacionados con la vivienda, como la financiación hipotecaria de mercado y alternativa, suelo urbano, producción de unidades habitacionales, principalmente.



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1.1.3. La atención de las necesidades habitacionales Las necesidades habitacionales de los hogares son complejas y diversas y la forma como la población las satisface comprende, consecuentemente, una gran variedad de soluciones y servicios de vivienda. Colombia cuenta actualmente con una población aproximada de once millones de hogares y un stock habitacional de alrededor de nueve millones de unidades. En el proceso social de ocupación del territorio y de uso del stock se combinan de manera sistémica los tipos de vivienda y las formas de tenencia, en un mercado en el cual se enfrentan las unidades existentes y las viviendas generadas por diversas formas de producción, del lado de la oferta, con la demanda de los hogares, la cual presenta una compleja composición cultural y socioeconómica, con motivaciones heterogéneas en lo que tiene que ver con el interés que determina el gasto en vivienda, es decir si éste se hace con la finalidad de uso, renta, etc. En este proceso es importante reconocer, entonces, que la mayor parte de las necesidades habitacionales se atiende con los servicios generados por el stock de vivienda constituido históricamente y concentrado actualmente en las ciudades. Uno de los servicios habitacionales más importantes es el alquiler de viviendas y espacios residenciales, el cual constituye una forma de tenencia que en Colombia acoge a más del 30% de los hogares. El arrendamiento es una forma de tenencia que no sólo es atractiva para los hogares que no se interesan en la propiedad, independientemente de su nivel económico. El stock arrendado genera rentas que se canalizan principalmente hacia los hogares propietarios de los estratos bajos y medio bajos de la población y permite una alternativa para aquellos de su mismo nivel socioeconómico que no tienen posibilidades de acumulación para la cuota inicial de una vivienda nueva, o los ingresos para responder con suficiencia por un crédito hipotecario. Es una forma de tenencia que en Colombia ha conformado una barrera contra los desarrollo habitacionales ilegales, los cuales en la actualidad son protagonizados por hogares que se encuentran marginados tanto del mercado de vivienda nueva como del acceso al mercado de arrendamientos. El arrendamiento permite al hogar disponer de una serie de flexibilidades en cuanto a la demanda cambiante de área que caracteriza su ciclo de vida. También, con relación a la localización de la vivienda respecto del lugar del trabajo y el equipamiento urbano requerido por sus miembros. Es decir, facilita la atención de las necesidades de movilidad del hogar al interior de las ciudades y del país. La ECV de 1993 presenta resultados interesantes para Bogotá, sobre la percepción de los hogares según su forma de tenencia, en lo que tiene que ver con aspectos relacionados con la evaluación de las medidas tomadas por la última administración Mockus en áreas como la seguridad, la cultura ciudadana, la ley zanahoria, etc. Llama la atención que en casi todos los casos el grupo que mejor evalúa estas medidas corresponde a los arrendatarios, lo cual podría considerarse como un indicio del desarrollo de criterios de racionalidad urbana por parte de este grupo social de la ciudad. El arrendamiento es una forma de tenencia que se manifiesta en mayor proporción en los hogares de estratos medios. En los altos y bajos esta proporción es comparativamente menor. En el primero de estos dos grupos sociales porque sus ingresos determinan un acceso fácil a la propiedad, y en el segundo porque sus condiciones socioeconómicas no permiten materializar esta alternativa, ni pagar arriendo (según datos de la encuesta anual del proyecto “Bogotá, cómo vamos”, el 82% de los



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Bogotanos cree que comprar una vivienda es un sueño imposible, y en materia de arriendos el grupo que afirma no poder pagar un alquiler pasó del 66 al 74% en el último año. El Tiempo, septiembre 7 de 2006). Para los más pobres las alternativas más viables se concentran en generar sus propias viviendas vía su autogestión en zonas de ocupación ilegal, en condiciones precarias de calidad urbana y habitacional, o acudir al inquilinato en zonas que frecuentemente se encuentran en proceso de deterioro. 1.1.4. La calidad habitacional de los hogares arrendatarios Los estudios sobre calidad habitacional y déficit de vivienda presentan resultados en los cuales se registra evidencia que los problemas de precariedad afectan todas las formas de tenencia de la vivienda, con especial concentración en aquellas clasificadas como usufructo e invasión, el arrendamiento y la vivienda propia completamente pagada, la cual es generada principalmente mediante procesos de producción social.28 La vivienda propia en proceso de pago, en buena parte de origen formal, también presenta problemas de calidad en los atributos de la casa y del entorno. Sin embargo, los hogares arrendatarios disponen de mejores condiciones habitacionales y de un nivel socioeconómico superior a los hogares propietarios de vivienda completamente pagada y, especialmente, a los hogares clasificados en otros tipos de tenencia (usufructo, invasión, etc.). Esto sucede específicamente en nivel educativo, edad del jefe del hogar, ingresos, tamaño del hogar, etc.

No obstante los problemas de calidad habitacional, la proporción de hogares arrendatarios que no se encuentran afectados por carencias de este tipo (73,1%) es muy importante en términos de su tamaño respecto de la población total y de su incidencia sobre el nivel general de calidad de vida en Colombia. Esto se debe destacar porque el escenario social, de no haberse desarrollado este componente del mercado habitacional, sería sensiblemente más precario que el que se ha alcanzado en la actualidad. 28 El concepto de producción social considerado en este documento concierne la definición que al respecto señala el trabajo: Taller de análisis y discusión. Metodología para dimensionar la producción social de hábitat en América Latina. FEDEVIVIENDA - CENAC. Bogotá, abril de 2004. De acuerdo con los planteamientos señalados en esta materia se tiene que la producción social de vivienda y hábitat:

• Representa procesos mediante los cuales los hogares en condición de déficit de vivienda o, simplemente, demandantes efectivos de menores ingresos, afrontan de manera directa y con base en sus ingresos la atención de sus necesidades habitacionales, al margen de los mecanismos de operación del mercado formal. Su intervención se realiza a nivel individual, con apoyo de vecinos, comunidades organizadas, el respaldo de organizaciones de la sociedad civil, entes territoriales, etc.

• Aporta activos y acciones en diferentes direcciones y dimensiones de la sociedad, sobre los cuales el sistema de Naciones Unidas, la HIC y diversas instituciones y organizaciones nacionales e internacionales, de la sociedad civil, etc., han reiterado su importancia, en el sentido del reconocimiento y apoyo que los gobiernos deben dar a procesos como éstos

• Lleva implícitos procesos de organización de la demanda, de movilización del ahorro, de inversión en activos fijos; demanda servicios, materiales e insumos de construcción y genera empleo en diversos frentes de producción durante períodos prolongados de tiempo, porque este stock crece y se mejora constantemente

En términos de su magnitud, a partir de un modelo de viviendas iniciadas en Colombia del DNP, soportado en información estadística de licencias y censo (crecimiento intercensal del stock), la participación de la producción informal de vivienda comprende aproximadamente las dos terceras partes sobre el total



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1.1.5. La oferta de viviendas para arrendar La oferta de arrendamientos en Colombia para los niveles socioeconómicos bajos y medios de la población es el producto de la progresividad y la subdivisión de la vivienda generada principalmente por procesos de producción social, lo cual lleva implícito problemas de habitabilidad, calidad, etc. De otra parte, el stock arrendado de estratos medios altos y altos tiene procedencia formal e ingresa a esta oferta como consecuencia de procesos de sustitución, subdivisión y de compra de unidades nuevas o usadas con el propósito de generar una renta estable para los hogares propietarios. Respecto de la oferta total de vivienda (stock construido y producción de vivienda nueva), la producción formal de unidades nuevas, a cargo de empresas de construcción o promotores inmobiliarios es relativamente pequeña, lo cual se acentúa notablemente en la porción que no se comercializa ni se destina para uso propio, es decir, se ofrece en el mercado de alquileres residenciales. Los bajos niveles de intervención de la empresa privada en este segmento del mercado de soluciones y servicios habitacionales es consecuencia del prolongado régimen de control de los cánones, su congelamiento en algunos períodos también largos, la legislación inclinada a favor de la parte que históricamente ha sido considerada más débil, el arrendatario, etc. A esto se suman algunas características de la estructura empresarial del sector de la construcción, como la baja propensión a realizar inversiones que se recuperen en el largo plazo, el uso de recursos costosos para la inversión como el crédito, la naturaleza de corto plazo de un porcentaje importante de las empresas, relacionada con la ejecución de proyectos específicos, etc. Consecuentemente, una proporción importante del proceso de generación de la oferta de arrendamientos está disperso en una gran cantidad de hogares que no operan como unidades económicas de la oferta ni poseen racionalidad de inversión. Intervienen en el mercado para asegurar una aplicación tangible y lucrativa de sus ahorros, generar patrimonio y rentas futuras vía los alquileres o mediante el desarrollo de actividades de producción o prestación de servicios en la vivienda, etc. Al indagar acerca de la importancia de la propiedad residencial para los hogares de niveles medios y bajos, se responde que la vivienda es la pensión de los pobres y la única herencia importante para los hijos. Es interesante entender esto bien en todas las implicaciones que puede tener respecto de la atención de las necesidades habitacionales y de la política sectorial en países como Colombia: en segmentos importantes de la población la preferencia por la propiedad habitacional está inducida por la potencialidad económica de la vivienda, especialmente en lo que se relaciona con la generación de rentas. Esto es un asunto de supervivencia para una buena parte de los hogares de estratos dos y tres, dados los niveles de desempleo y de mala calidad de sus ocupaciones, los cuales determinan ingresos insuficientes para atender sus necesidades. 1.1.6. El arrendamiento y la política habitacional Se mencionó antes que tradicionalmente el arrendamiento, desde la perspectiva de los hogares y la concepción de la política pública sectorial, generalmente se asocia como una forma de tenencia temporal e imperfecta con relación al status de propiedad residencial, identificado éste como la alternativa más adecuada para la atención de las más diversas clases de necesidades habitacionales y la demanda de una amplia gama de servicios de vivienda.



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Generalmente las políticas de vivienda han presentado problemas de singularidad, en lo que tiene que ver con su concepción general, dado que no siempre se reconoce el concepto más general e integral de hábitat. En materia de vivienda de interés social se concentran en algunos programas, casi siempre la generación de soluciones de vivienda nueva, y en pocos instrumentos, como el subsidio directo a la demanda, el ahorro de los hogares y la financiación de mercado. Estos componentes concentran el debate conceptual y direccionan el monto y la aplicación del gasto publico. La singularidad de la política, los programas e instrumentos conducen a la vulnerabilidad del sector y de la misma política sectorial y de vivienda. La política debe corresponder a la diversidad y complejidad de las manifestaciones de esta problemática y también a la potencialidad del stock y de las ciudades Colombianas. La política debe considerar todos los tipos de programas en los cuales se desarrollen los servicios de vivienda que la población demanda, usa y, además genera: vivienda nueva, redensificación habitacional, mejoramiento de vivienda y entorno, renovación urbana, rehabilitación patrimonial, reasentamiento, etc. • Diversas formas de acceso a estos servicios: propiedad convencional, arrendamiento indefinido,

arrendamiento temporal, leasing, propiedad colectiva o cooperativa, usufructo para grupos altamente vulnerables como los desplazados o afectados por desastres, viviendas colectivas para personas de la tercera edad o habitantes de la calle, etc.

• Diversas formas de financiación: de mercado hipotecaria de largo plazo, de corto plazo no

hipotecaria; financiación alternativa como el microcrédito, financiación por agentes diferentes a los establecimientos financieros como fondos de empleados, cooperativas, cajas de compensación, etc.

• En este mismo campo financiero, apalancamiento estatal por intermedio de: sistema de garantías

y seguros, fondos de redescuento, fondeo de las fuentes alternativas de financiación, subsidio de la tasa de interés en casos especiales

• Igualmente, diversos tipos de subsidios directos e indirectos, nacionales y de los entes

territoriales La política habitacional y sectorial debe tener como uno de sus objetivos más importantes el desarrollo de todos los mercados relacionados con la producción de las unidades y con la provisión de los servicios de vivienda que la población demanda siguiendo sus expectativas, gustos y preferencias, condiciones socioeconómicas, etc. Esto permite la consolidación de condiciones para que el sector habitacional sea estructuralmente más grande y fuerte, dinámico y con niveles de vulnerabilidad bajos. Es decir, la política de vivienda debe también operar como un instrumento anticíclico, evitar que las crisis de algunos segmentos, como la producción de vivienda nueva, trasciendan, derrumben el sector y limiten seriamente el cumplimiento de las metas sociales. En este contexto el arrendamiento juega un papel definitivo al atender las necesidades de vivienda de una proporción importante de la población, con niveles de calidad aceptables para la mayor parte del stock ocupado mediante este tipo de tenencia.



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En Colombia esta forma de ocupación cuenta con reconocimiento como solución válida para la atención de grupos de población organizados en programas dirigidos hacia hogares afectados por desplazamiento forzado, familias en proceso de reasentamiento por factores ambientales o la presencia de riesgo alto no mitigable, damnificados por desastres naturales, etc. A nivel internacional, en Estados Unidos, Francia e Inglaterra, existen experiencias interesantes, implementadas en un término de largo plazo, en las cuales la política pública de vivienda local, como es el caso de la Ciudad de Nueva York, o nacional, en Francia (HLM), e Inglaterra (Council housing), ha implementado programas cuyo acceso por parte de la población beneficiaria se hace mediante la modalidad del alquiler de estas viviendas públicas. Anticipando, de manera muy sintética y a un nivel apenas ilustrativo, como una iniciativa para la política nacional de vivienda, se formula la siguiente propuesta, la cual se estructuraría y desarrollaría en función de las características del mercado de arrendamientos. En Colombia, como se comentó antes, el stock arrendado presenta limitaciones en su calidad. El establecimiento de subsidios públicos directos para hogares arrendatarios permitiría relacionar la demanda (hogares pobres), con una oferta de mejor calidad, a cargo de hogares de ingresos medios bajos que mejoren sus viviendas con recursos propios, para evitar el doble pago de subsidio, consiguiendo con ello, por ejemplo, una declaratoria de elegibilidad para ser partícipes de este programa. La incidencia de los subsidios para vivienda en arriendo sería inmediata en, por lo menos, dos direcciones: mejoramiento del ingreso disponible de los hogares, y mejoramiento de las condiciones habitacionales del hogar, al viabilizarse su acceso a viviendas de mejor calidad. 1.2. ESTADÍSTICAS DE MARCO 1.2.1. Dimensión del mercado urbano de arrendamiento nacional A manera ilustrativa de la importancia sectorial del arrendamiento urbano se expone el siguiente ejercicio que describe este segmento del mercado en términos de su tamaño y valor.29 Con relación a la primera categorización, el tamaño del mercado se define como equivalente al número de hogares que habita su vivienda bajo esta modalidad de ocupación, esto es, 3.106.357 hogares urbanos a nivel nacional para el año 2003 (según la ECV-DANE, 2003), equivalentes al 36,8% del total de hogares. En cuanto al valor comercial, éste se equipara al correspondiente del conjunto de áreas arrendadas en que residen dichos hogares. Para efectos del cálculo respectivo a la determinación del valor comercial unitario se incorpora la relación según la cual:

CA = (CA / VC Aa) * VC Aa Donde: CA: Canon de Arrendamiento ($178.726, como gasto promedio en arriendo según ECV 2003)

29 Tomado de: CENAC-FEDELONJAS. El mercado de arrendamientos en Colombia. 2004



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(CA / VC Aa): Participación del canon mensual de arrendamiento como proporción del valor comercial del

área arrendada (0.8% estimado por FEDELONJAS) VC Aa: Valor Comercial del Área arrendada Definido el valor comercial unitario del área arrendada ($22.340.750), el producto entre éste y el número de hogares arrendatarios corresponde al valor total del mercado de arrendamientos, esto es, 69,4 billones de pesos, para el año 2003, monto que representa aproximadamente el 31% del Producto Interno Bruto, PIB. 1.2.2. Perfil socioeconómico de la población de hogares arrendatarios De acuerdo con estimaciones producidas a partir del procesamiento de la Encuesta de Calidad de Vida del DANE de 2003, a nivel nacional urbano el número de hogares arrendatarios comprende 3.106.357, los cuales se distribuyen por regiones de la siguiente manera30: - Bogotá 767.471 - Antioquia 414.289 - Pacífico 103.023

- Oriental 541.177 - Atlántica 404.574 - Orinoquia - Casanare 53.372

- Central 418.089 - Valle 394.423 - San Andrés 9.940 A nivel consolidado (nacional), la distribución de la población de arrendatarios según estrato socioeconómico, ingreso en salarios mínimos mensuales legales (smml), y fuente de procedencia de los mismos (actividades formales o informales de la economía), es la siguiente:

Estrato (%) Ingreso (smml) (%) Sector (%)*

Sin estrato 0,6 0 - 1 15,5 Formal 31,7

Bajo-Bajo 9,6 1.1- 2 27,2 Informal 52,1

Bajo 39,9 2.1- 3 18,9 Otro 16,2

Medio-Bajo 39,0 3.1- 4 12,2

Medio 7,6 Mayor a 4 25,5

Medio-Alto 2,0 No informa 0,8

Alto 1,1

No conoce 0,1

* Definido en el literal 2.2., punto c), Formalidad e informalidad

30 Composición de las regiones: Antioquia; Atlántica (Guajira, Cesar, Magdalena, Atlántico, Bolívar, Sucre y Córdoba); Valle; Pacífica (Chocó, Cauca y Nariño); Central (Caldas, Quindío; Risaralda, Tolima, Huila y Caquetá); Oriental (Norte de Santander; Santander, Boyacá, Cundinamarca y Meta); Bogotá D.C.; Orinoquia - Amazonia ( Arauca, Casanare, Vichada, Guainía, Guaviare, Vaupés, Amazonas y Putumayo); San Andrés y Providencia



14

Gráfico 1 Distribución de la población por deciles de ingreso per cápita y

tipo de tenencia

Considerando el año 2005 y como fuente de información la Encuesta Continua de Hogares del DANE correspondiente al mismo año, la anterior distribución se percibe igualmente por deciles de ingreso per cápita, según la cual, y de manera comparativa por tipo de tenencia de la vivienda, señala en los deciles más bajos participaciones mayores de arrendatarios y hogares con otra modalidad de tenencia, respecto a los deciles más altos.

0

20

40

60

80

100

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Deciles de ingreso per cápita%

de h

ogare

s

Propia pagada Propia pagando Arriendo Otro tipo

Fuente: ECH-DANE, 2005 Retomando los resultados obtenidos a partir del procesamiento de la ECV del DANE del año 2003, por región geográfica la situación concerniente a la población de hogares arrendatarios corresponde a la descrita a continuación:

Gráfico 2 Distribución porcentual de la población arrendataria por regiones

según estrato socioeconómico y sector (formal e informal)

0

10

20

30

40

50

60

70

80

Bogotá Oriental Central Antioquia Atlántica Valle Pacífico

Bajo Medio Alto Formal Informal Otro

La población arrendataria de las regiones Central, Atlántica y Pacífico, corresponde especialmente a hogares de estrato bajo; en Bogotá y regiones Oriental, Antioquia y Valle la concentración tiene lugar en el estrato medio. La población informal (ingresos derivados de actividades enmarcadas en la economía informal), predomina en todas las regiones a excepción de Bogotá.

Fuente: ECV-DANE, 2003



15

Gráfico 3 Distribución porcentual de la población arrendataria por regiones

según ingreso (smml)

La mayor proporción de los hogares arrendatarios de las regiones Central y Pacífico cuentan con ingresos de hasta 2 smml. Por el contrario, la presencia de ingresos altos (superiores a 4 smml), tiene lugar principalmente en Bogotá y la región del Valle.

0 20 40 60 80 100

Bogotá

Oriental

Central

Antioquia

Atlántica

Valle

Pacífico

0 - 1 1.1- 2 2.1- 3 3.1- 4 + 4

Fuente: ECV-DANE, 2003 En el ámbito nacional y de manera comparativa con los otros tipos de tenencia, el prototipo del hogar arrendatario, desde las características promedio relativas al mismo y a su jefe, señala a éstos como hogares jóvenes, de jefatura predominantemente masculina, con un nivel de escolaridad intermedio, de tamaño pequeño y un nivel de ingresos bajo (respecto al total y las otras formas de ocupación).

Tabla 1 Prototipo del hogar arrendatario frente a otros tipos de tenencia

Característica Total Propia pagada

Propia pagando

Arriendo Otra

tenencia Escolaridad (años) 7.9 7.2 11.0 8.5 7.2 Edad (años) 46.9 54.1 45.8 39.6 41.4 Tamaño del hogar (miembros) 3.8 4.0 4.0 3.5 3.8 Ingreso (unidad de gasto) 1.539.321 1.840.330 2.433.984 1.232.573 800.871 Jefe de hogar hombre (%) 65,8 61,6 74,3 69,6 65,6 Fuente: ECV-DANE, 2003 Considerando la clasificación por regiones, y la población específica de hogares arrendatarios, se destacan aspectos como los siguientes: • El nivel de escolaridad del jefe de hogar más bajo y alto, respectivamente, se encuentra en la

región Central y Bogotá (7,5 y 9,6 años) • Teniendo en cuenta la edad promedio del jefe de hogar, los más jóvenes corresponden a hogares

residentes en la región Atlántica (38,1 años), y los de mayor edad a los de la región Antioquia (41,4 años)

• En la región Atlántica es más significativo el predominio de jefes de hogar hombres (cerca de ocho de cada diez), y Antioquia registra la proporción más baja en su frecuencia (alrededor de seis de cada diez)

• En términos de número de miembros, los hogares más pequeños están en Bogotá y las regiones Oriental y Pacífico (3,4 integrantes), y los de mayor tamaño en la región Atlántica (4,1 personas)

• El ingreso nominal más bajo se registra en la región Central y el más alto en la del Valle ($961.083 frente a $1.571.422)



16

En cuanto a la procedencia de los ingresos de los hogares arrendatarios, frente a un hogar formal (actividades formales de la economía), el hogar informal (actividades informales), es de tamaño mayor (3,6 frente a 3,5 integrantes), cuenta con un ingreso equivalente a la mitad del que percibe el hogar formal (alrededor de $950.000 y $1.800.000, respectivamente), el jefe de hogar es más joven (39,2 frente a 41,1 años), y en promedio cuenta con tres años menos de educación (7,3 frente a 10,4 años de escolaridad). Adoptando como referente de observación el ingreso de los hogares arrendatarios (en smml), se percibe lo siguiente: • Los hogares con menor nivel de escolaridad del jefe de hogar corresponden a aquellos cuyo

ingreso es igual o inferior a un (1) smml: 5.9 años • De igual manera, en este segmento de ingreso se presenta la proporción más baja de jefes de

hogar hombre: 59,0% • Los jefes de hogar más jóvenes se encuentran en el segmento de ingresos entre 1.1 y 2 smml:

37.1 años • Los hogares con ingreso entre 3.1 y 4 smml registran el mayor número de miembros: 3,8

personas 1.3. ESTADÍSTICAS A NIVEL TOTAL NACIONAL URBANO Y PRINCIPALES

CIUDADES Partiendo del alcance en el conocimiento que sobre el comportamiento del mercado de arrendamientos, y en particular para el segmento de población de bajos ingresos, se encuentra disponible en fuentes de información indirectas (literatura especializada, investigaciones, publicaciones, estadísticas, etc.), la compilación de información relativa a las variables de estudio de interés consideró el máximo nivel de detalle posible identificado (de acuerdo con las fuentes consultadas), acorde con los requerimientos que definen los objetivos de la consultoría. Ante la ausencia de indicadores que respondan a series estadísticas o criterios de estudio consistentes y continuos (en términos del manejo uniforme de fuentes de información), algunos de los resultados expuestos se presentan con el propósito de tipificar patrones de comportamiento aunque su medición y comparación no resulten del todo concluyentes. En este sentido, la aplicación de técnicas de procesamiento de segundo orden sobre la Encuesta de Calidad de Vida del DANE correspondiente al año 2003, además de un marco de contexto en torno al mercado de arrendamientos urbano para la población de interés (numeral anterior), ha sido empleada también como fuente de información en el desarrollo de este aparte del documento. Igualmente, la incorporación de la Encuesta Continua de Hogares, ECH del DANE para el período 2001 a 2005 permite la identificación de comportamientos de tendencia en algunas variables. 1.3.1. Tendencia de la proporción de arrendatarios en el tiempo De acuerdo con el Censo Nacional de Población del año 1993, a nivel nacional urbano la tercera parte de los habitantes correspondía a inquilinos (8.663.976 habitantes sobre una población de 25.468.956).



17

Tabla 2 Población de inquilinos. Principales ciudades

colombianas. 1993 Ciudad

Población (1)

Inquilinos (2)

(2) / (1)

Bogotá 5.484.244 2.337.715 0,426 Medellín 1.834.881 630.022 0,343 Cali 1.847.176 676.608 0,366 Barranquilla 1.009.618 259.861 0,257

Considerando las cuatro principales ciudades del país esta participación se incrementaba en alrededor de tres inquilinos más por cada 100 habitantes. En orden de importancia del número y proporción individuales, Bogotá concentraba la cifra más alta de habitantes en arriendo, seguida de Cali, Medellín y Barranquilla.

Fuente: DANE. Censo Nacional de Población 1993

Acogiendo como fuente de información los resultados de la Encuesta de Calidad de Vida, para el año 2003 la proporción de hogares arrendatarios a nivel nacional urbano asciende a 36.8% (sobre un estimado de 8.445.433 hogares). Aplicando el tamaño promedio del hogar estimado, a nivel nacional urbano y para el tipo de tenencia arriendo, en términos de habitantes se calcula una participación de inquilinos del orden del 34% (10.8 sobre 32 millones de habitantes). Como fuente de información adicional, mediante el procesamiento de la Encuesta Continua de Hogares, ECH del DANE, correspondiente a los años 2002 a 2005, la proporción de hogares arrendatarios refleja la siguiente tendencia a nivel de las 13 ciudades que comprende su cobertura geográfica (Barranquilla-Área metropolitana, Bucaramanga-Área metropolitana, Bogotá, Manizales-Área metropolitana, Medellín-Área metropolitana, Cali-Área metropolitana, Pasto, Villavicencio, Pereira-Área metropolitana, Cúcuta-Área metropolitana, Cartagena, Ibagué y Montería):

Tabla 3 Proporción de hogares arrendatarios. 13 ciudades. 2002 a 2005

Hogares

Año Total 13 ciudades (1)

Arrendatarios (2)

Participación % (2 / 1)

Variación anual (%)

2002 3.094.771 1.193.990 38,6 2003 4.890.137 2.009.635 41,1 68,3 2004 5.073.881 1.997.185 39,4 -0,6 2005 5.275.388 2.151.157 40,8 7,7

Fuente: ECH-DANE, 2002 a 2005 Teniendo en cuenta esta misma cobertura de trece ciudades, la dinámica del arrendamiento durante el período de referencia desde la perspectiva de las variables estrato socioeconómico e ingreso del hogar refleja el siguiente comportamiento: • En el primer caso, no obstante la distribución de los hogares arrendatarios según estrato

socioeconómico mantiene niveles similares durante los cinco años, en términos absolutos las variaciones anuales si resultan significativas.

• Con relación al nivel de ingreso del hogar, medido en smml, se percibe una disminución de la

participación de hogares con ingresos bajos en el segmento de arrendamiento, en contraposición de incrementos en la participación correspondiente de hogares con ingresos altos.



18

Tabla 4 Proporción de hogares arrendatarios según estrato e ingreso. 13 ciudades. 2002 a 2005

Participación % Variación % Variable

2002 2003 2004 2005 2002 a 2003

2003 a 2004

2004 a 2005

Bajo-Bajo 3,9 5,4 4,6 3,9 129,1 -15,4 -8,9 Bajo 24,9 25,6 26,3 26,1 73,1 1,9 7,1 Medio-Bajo 48,4 47,1 46,7 47,5 63,6 -1,5 9,6 Medio 15,0 14,6 14,9 14,9 63,7 1,4 7,9 Medio-Alto 5,1 5,2 5,6 5,6 70,3 8,4 6,5

Estrato

Alto 2,6 2,2 2,0 2,1 41,6 -10,5 11,6 0 - 1 16,4 9,5 8,0 5,9 -2,3 -16,8 -20,3 1.1- 2 28,6 26,7 23,8 22,5 57,4 -11,7 2,0 2.1- 3 19,1 20,2 18,2 17,4 78,0 -10,2 2,6 3.1- 4 11,3 12,8 14,4 14,8 90,1 12,1 10,0

Ingreso (smml)

Más de 4 24,6 30,7 35,6 39,5 110,6 15,0 19,5 Fuente: ECH-DANE, 2002 a 2005

Considerando información disponible derivada de los censos de población y vivienda correspondientes a los años 1964, 1973, 1985 y 1993; se señala lo siguiente: • A nivel de la distribución de viviendas según modalidad de ocupación se registra entre los años

1964 y 1985 un incremento del stock arrendado del 90.6% • En términos del número de hogares arrendatarios, para el año 1993 el crecimiento de esta

población específica, respecto al año 1973, es del 82.7%

Gráfico 4 Total viviendas según ocupación

Censos 1964 - 1985

Gráfico 5 Total hogares según tipo de tenencia

Censos 1973 – 1993

3.558

1.235

5.255

379648

1.624

2.651

462

0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

Propia Arriendo Otro Total

1964 1985

3.897

1.987

7.160

552383

1.0881.479

3.501

627650

0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

8.000

P Pagada P Pagando Arriendo Otro Total

1973 1993

Fuente: DANE. Censo Nacional de Población 1964-1985 Fuente: DANE. Censo Nacional de Población 1973-1993

1.3.2. Tendencia de la proporción de arrendatarios en el tiempo en otros países

De manera comparativa entre países de América Latina y Europa, el arriendo se percibe como una opción de tenencia importante a nivel de economías desarrolladas respecto a la situación que se registra en Latinoamérica.



19

Tabla 5 Arriendo como forma de tenencia en países de América Latina y Europa

País Año Porcentaje de

arrendatarios* Año

Porcentaje de arrendatarios**

Brasil 2001 14,6 2003 14,9

Chile 2002 15,5 2003 16,8

Costa Rica 2002 14,4 2004 15,1

México 2002 13,0 2004 13,3

Perú 2001 8,0 2003 6,6

República Dominicana 2002 24,7 2004 25,6

Alemania 1994 58,0 2001 57,7

Francia 1996 49,0 2001 40,7

Gran Bretaña 1998 32,0 2001 29,4 Fuente: (*) Ditch, Lewis y Wilcox Social housing tenure and housing allowance. An international review. 2001. (**) CEPAL. Estadísticas e Indicadores Sociales. BADEINSO y Eurostat

En la medida en que la proporción de arrendatarios puede constituir un reflejo de la participación de otros tipos de tenencia, de manera consecuente se podría señalar que el número de propietarios y el nivel de desarrollo del país no guardan necesariamente una relación directa.

Alemania: 42.3% Francia: 54.7% Reino Unido: 68.3%

A este respecto, retomando estadísticas relacionadas con el porcentaje de propietarios para el año 2001 en algunos de los países señalados previamente, se tiene el siguiente escenario: España: 82.2% La alta proporción de propietarios que registra España constituye un caso especial dentro de los países desarrollados, en general, y, en particular, de la Unión Europea. Aunque el país se encuentra a un año de alcanzar la media de ingreso per cápita de Europa, la preferencia de los hogares por los servicios habitacionales es diferente. La demanda se inclina por vivienda de área mayor (4 alcobas), aunque el tamaño del hogar y la tasa de natalidad son de las más bajas del continente. Los precios de la vivienda y las rentas de alquiler han tenido en los últimos años un crecimiento solamente comparado con el de Estados Unidos. La construcción de nuevas viviendas es de 18 por cada 1.000 habitantes (la media internacional es de 5 y en Colombia de 0.65), 850.000 unidades para 2005, aunque la formación de nuevos hogares está en menos de 150.000 por año. De esta oferta no se vende un 25%. La demanda por segunda vivienda (chalet) y por la tercera (playa) es alta y dinámica. Los hogares se aferran a la propiedad de su vivienda, porque los costos de reposición de este tipo de tenencia son muy altos y, consecuentemente, de los alquileres. La preferencia por la propiedad y los altos precios han afectado la movilidad laboral, retardado la formación de hogares, e incidido sobre la tasa de natalidad. Los nuevos hogares acceden por primera vez a la propiedad de la vivienda generalmente con la ayuda de las dos familias. 1.3.3. Proporción de hogares arrendatarios según estrato socioeconómico y rango de

ingresos Mediante el procesamiento de la ECV 2003, los resultados reflejan a nivel nacional urbano una concentración de la población de arrendatarios en ingresos y estratos bajos:



20

• 15.5% percibe como máximo un (1) smml • 9.6% de los hogares en estrato bajo-bajo • 42,6% hasta dos (2) smml • 39,9% de estrato bajo • 61,5% tres (3) o menos smml • 39,0% en medio bajo, agregando hasta aquí el

88,5% de los hogares De manera comparativa con otros tipos de tenencia, la población más pobre en términos de ingreso corresponde, en su orden, a hogares que ocupan su vivienda bajo la modalidad denominada como otro tipo (usufructo, ocupación de hecho, etc.), seguidos de arrendatarios, propietarios de vivienda pagada y, finalmente, propietarios de vivienda en proceso de pago.

Gráfico 6 Distribución de los hogares según tenencia e ingresos (smml)

0

10

20

30

40

50

0 a 1 1.1 a 2 2.1 a 3 3.1 a 4 Más de 4

s m m l

Propia Arriendo

Frente a hogares propietarios, en un grupo de 100 hogares un smml corresponde al ingreso de un propietario frente a 14 arrendatarios. En una escala de ingresos superiores a cuatro smml, mientras un hogar arrendatario devenga esta suma en un grupo de 100 hogares, 17 propietarios lo hacen.

Fuente: DANE. ECV 2003 1.3.4. Tiempo de permanencia en la vivienda según formas de la tenencia

Considerando fuentes de información secundarias consultadas31, la Encuesta Nacional de Calidad de Vida de 199732 reporta como promedio de permanencia de los hogares arrendatarios en una misma vivienda, 2.6 años.

Estableciendo un contraste con la población de hogares propietarios a nivel de las cuatro principales ciudades del país, se encontró que:

• Un tiempo de ocupación de la vivienda inferior a un año involucra al 38.6% de los hogares arrendatarios frente a 2.6% de los propietarios

• Por el contrario, más de diez años de ocupación de la vivienda compromete al 57.4% de

propietarios frente al 5.4% de arrendatarios

A nivel de las cuatro principales ciudades del país, la permanencia promedio de los hogares arrendatarios en la vivienda, medida en años, es más alta en Bogotá (3.1), seguida de Cali (2.5), Barranquilla (2.2), y Medellín (2.0).

31 JARAMILLO, Samuel; IBAÑEZ, Marcela. Elementos para orientar una política estatal sobre alquiler de vivienda urbana en Colombia. Documento CEDE 2002-14. ISSN 1657-7191 (Edición electrónica). Octubre de 2002 32 La ECV 2003 no incluye este aspecto como variable de estudio.



21

1.3.5. Gasto de los hogares que viven en alquiler

De acuerdo con la estructura nacional del gasto, a nivel general las primeras tres partidas a las que se destina el ingreso de los hogares corresponde a los rubros alimentos; gastos mensuales, personales y TV; y servicios públicos33. Considerando el tipo de tenencia de los hogares, a nivel del grupo de arrendatarios se percibe la siguiente situación: • A diferencia de lo ocurrido con la población total, el pago por concepto de alojamiento

representa para estos hogares su tercera prioridad en el gasto • Frente a un hogar cuya vivienda es propia pagada, el gasto del arrendatario es menor en

alimentos; servicios; gastos anuales y salud; y mayor en mensuales, personales y TV; educación y capacitación; y

• Con relación a un hogar que está pagando su vivienda, el ingreso del arrendatario se destina en

menor proporción, entre otros, a cubrir gastos anuales y de alojamiento (arriendo), y en mayor proporción a gastos como alimentos y servicios.

Desde una perspectiva de pobreza en términos de su expresión por deciles de ingreso per capita, es posible deducir, entre otras derivaciones y a nivel de los hogares arrendatarios, que entre más pobre es un hogar el gasto en el que incurre por concepto de alimentos, arriendo y servicios públicos, es mayor Así mismo, entre el conjunto de hogares arrendatarios para aquellos cuyo ingreso los clasifica dentro de los más pobres, su gasto en salud y educación resulta inferior respecto a este segmento de la población.

Tabla 6 Gasto de los hogares que viven en alquiler según deciles de ingreso per capita

Deciles de ingreso per capita Grupo de bienes y servicios 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Alimentos 43,7 43,3 38,5 38,1 38,6 36,9 35,9 31,9 28,9 20,1 Mensuales, personales y TV

13,3 14,2 17,3 18,3 18,4 19,2 19,4 23,3 25,2 33,1

Arriendo y/o amortización 21,1 19,1 19,0 17,9 18,2 18,7 16,3 16,4 15,1 12,0

Servicios 12,3 10,2 10,0 9,4 9,4 8,9 8,2 8,3 7,7 7,3

Trimestrales 1,8 3,7 5,3 5,9 5,2 5,8 7,7 7,1 7,6 6,6

Educación y capacitación 5,5 6,0 5,3 5,2 6,2 5,4 6,9 6,0 6,9 6,5

Anuales 0,7 0,5 1,2 1,4 1,2 1,9 2,4 3,7 4,3 9,9

Salud 1,6 3,0 3,4 3,9 2,8 3,3 3,3 3,4 4,4 4,4

Gasto Total 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 Fuente: ECV-DANE, 2003. Cálculos: Consultor. Misión para el diseño de una estrategia de reducción de la pobreza y la

desigualdad, MERPD. Contrato de Consultoría No. 192-04. Econ. Jorge Enrique Torres Ramírez 33 La composición de los grupos de bienes y servicios correspondientes a cada gasto puede detallarse en el Anexo 1



22

1.3.6. Proporción del ingreso gastado en arrendamiento según rangos de ingresos y estratos socioeconómicos

Sobre un ingreso promedio de $1.232.573 para arrendatarios a nivel nacional, el pago de alquiler representa para éstos el 14.9% de dicha suma. En el caso de la ciudad de Bogotá, la participación del gasto en alojamiento sobre el ingreso del hogar se incrementa respecto al cálculo nacional (16.4% sobre $1.470.514). De manera consecuente con los resultados expuestos previamente, el análisis derivado de la confrontación entre el ingreso y el pago de arriendo según rango de ingreso del hogar y estrato socioeconómico indica que, para aquellos cuya condición económica resulta más crítica, el gasto en alojamiento es proporcionalmente más significativo.

Tabla 7 Proporción del ingreso gastado en

arrendamiento según estrato

Gráfico 7 Proporción del ingreso gastado en arrendamiento según

rango de ingreso

Hogares arrendatarios Estrato

Total Bogotá

Sin estrato 18.14 40.83

Bajo-Bajo 12.38 16.36

Bajo 15.72 18.89

Medio-Bajo 16.44 17.16

Medio 13.13 14.73

Medio-Alto 10.01 12.05

Alto 14.80 15.19

No conoce 9.11 .

0

20

40

60

80

100

0 - 1 1.1- 2 2.1- 3 3.1- 4 > 4

smml

Part

icip

ació

n %

Total Bogotá

Fuente: ECV-DANE, 2003 Fuente: ECV-DANE, 2003

1.3.7. Evolución del canon de alquiler en el tiempo

Tomando como período de referencia el comprendido por los años 2001 a 2005, el comportamiento del canon de alquiler refleja una dinámica de crecimiento manifiesta en una variación promedio positiva de 5.3% (para el período). De manera particular, en la consolidación de esta tendencia se destacan como las variaciones positivas más significativas las correspondientes a los años 2001 a 2002 y 2003 a 2004.



23

Tabla 8 Promedio del canon de arrendamiento en las principales ciudades

2001-2005 (precios de 2005*) Ciudad 2001 2002 2003 2004 2005 Barranquilla 219.574 247.891 230.857 245.021 239.308 Bucaramanga 174.804 185.210 195.109 211.611 216.787 Bogotá 229.342 249.825 234.483 277.557 259.962 Manizales 175.844 185.967 199.245 206.023 215.564 Medellín 220.172 227.951 233.788 260.811 248.799 Cali 180.820 191.106 196.487 208.798 241.518 Pasto 162.235 201.207 199.524 197.161 213.074 Villavicencio 162.792 164.625 187.340 195.615 190.684 Pereira 170.743 190.216 200.124 205.733 208.790 Cúcuta 119.546 146.890 147.872 143.864 159.805 Cartagena 185.736 201.940 210.211 202.181 236.230 Ibagué 162.157 165.476 179.543 195.919 187.873 Montería 167.789 162.809 187.193 215.609 200.563 Total 172.170 180.878 184.250 197.645 207.554

Considerando el grupo de trece ciudades que comprende la ECH, la evolución del canon de alquiler para el período de referencia indicado señala a Cúcuta y Cali como las de variación promedio positiva más altas, Manizales y Pereira con un comportamiento intermedio y Barranquilla, como la ciudad de menor variación promedio positiva. Al respecto, retomando lo expuesto anteriormente, a nivel de las cuatro principales ciudades esta última es la que registra menor proporción de arrendatarios.

Fuente: DANE. Encuesta Continua de Hogares. Tercer trimestre 2001-2005 * Según IPC Arrendamientos 2005

Tabla 9 Participación del arriendo como proporción del ingreso según estrato

socioeconómico. 2001-2005 Estrato 2001 2002 2003 2004 2005 Bajo-Bajo 23,3 18,6 13,7 13,0 12,3 Bajo 26,3 17,5 15,2 13,3 14,4 Medio-Bajo 26,5 19,4 16,2 15,4 14,9 Medio 23,0 16,1 13,6 13,8 13,2 Medio-Alto 17,0 14,6 13,0 14,1 13,8 Alto 19,7 15,8 13,6 14,1 14,1 Tabla 10

Participación del arriendo como proporción del ingreso según rango de ingreso (smml). 2001-2005

Ingreso (smml)

2001 2002 2003 2004 2005

0 – 1 61,4 57,3 62,6 66,6 68,6 1.1- 2 34,6 31,4 28,8 28,0 28,2 2.1- 3 27,2 22,4 21,1 21,8 21,4 3.1- 4 23,0 19,5 18,0 17,9 18,0 Mayor a 4 12,8 11,7 10,4 10,9 11,1 Total 23,9 17,4 14,8 14,3 14,2

Desde una perspectiva de observación relativa a la participación del gasto en arriendo de los hogares como proporción de su ingreso, en términos nominales se percibe para el período 2001 a 2005 una tendencia decreciente generalizada. A nivel de las variables estrato socioeconómico y nivel de ingreso, esta situación es especialmente significativa en los estratos Bajo y Medio-bajo, y en el segmento de ingreso entre uno y dos smml.

Fuente: DANE. Encuesta Continua de Hogares. Tercer trimestre 2001-2005



24

1.3.8. Composición de la oferta de inmuebles alquilados según se trate de vivienda nueva (flujo) o usada (stock)

De acuerdo con las estadísticas del DANE relativas a la distribución nacional del stock de vivienda según tipo de ocupación, para el año 2005 de cada diez unidades de vivienda existentes tres se encuentran ocupadas por hogares arrendatarios.

En general, la composición del stock por tipo de ocupación, para 2005, es la siguiente:

Número total de viviendas: 9.218.709 Unidades ocupadas en: - Propiedad 5.811.418 (63,0%) - Arriendo 2.820.842 (30,6%) - Otra forma 586.499 (6,4%)

Gráfico 8 Incremento anual del stock nacional habitacional según tipo de ocupación

(Trimestre IV de cada año). 2000-2005

Acogiendo como período de observación el comprendido entre los años 2000 y 2005, el incremento anual más significativo del stock ocupado en arriendo corresponde al año 2000 (alrededor de 57.700 unidades de vivienda).

0,0 10,0 20,0 30,0 40,0 50,0 60,0 70,0 80,0 90,0

2000

2001

2002

2003

2004

2005

Viviendas (M iles)

Arriendo Propiedad Otra forma

Fuente: DANE

A nivel de otros tipos de tenencia, para el año 2003 en la contribución al incremento del inventario de viviendas participa de manera importante la ocupación en propiedad. Modalidades de ocupación diferentes a propiedad o arriendo, en términos del número de viviendas que comprende, adquiere un incremento importante en el año 2005.

Teniendo en cuenta que en nuestro contexto nacional la dinámica del mercado de arrendamientos tiene lugar principalmente al interior del stock construido, esto es a nivel del segmento de vivienda usada, en desarrollo de la ejecución de la consultoría se implementaran actividades de consulta orientadas a indagar el comportamiento y características de este mercado respecto a la producción de vivienda nueva destinada al arriendo (flujo).

2. PROPUESTA METODOLÓGICA

El procedimiento metodológico definitivo e implementado se detalla a continuación en el literal II (Informe de trabajo de campo).



25

II. INFORME DE TRABAJO DE CAMPO 1. LEVANTAMIENTO DE INFORMACIÓN EN BOGOTÁ 1.1. MANUAL DE CONCEPTOS BÁSICOS Y CAPACITACIÓN

Para captar la información relacionada con las variables objeto de estudio definidas a partir de los objetivos específicos de la investigación, se diseñaron dos formularios de entrevista cuya versión final se ajusta a la siguiente estructura para cada uno de los casos (Anexo No. 2 y 3): Formulario hogar arrendatario • Identificación • Datos de la unidad de vivienda • Condiciones habitacionales del hogar – casa • Características socioeconómicas del hogar • Condiciones habitacionales del hogar – entorno • Condiciones generales del arrendamiento • Aspectos legales del arrendamiento • Situación del hogar arrendatario • Mercado de arrendamientos • Percepción del mercado desde el hogar arrendatario • Identificación del arrendador Formulario hogar arrendador • Identificación del hogar arrendatario • Hogar arrendador

- Datos de la unidad de vivienda- condiciones habitacionales del hogar - Características socioeconómicas del hogar

• Entidad arrendadora • Funcionamiento del mercado de arrendamientos Con el fin de unificar los criterios de diligenciamiento de los formularios anteriores, recalcar los objetivos y los procedimientos metodológicos de la investigación, se diseño el Manual de conceptos básicos y capacitación, el cual se presenta en el Anexo No. 4. En términos generales, los temas incluidos en el manual son los siguientes: • Objetivos • Técnicas de entrevista

- Presentación y comportamiento durante la entrevista - Algunas normas para el uso del formulario - Criterios generales de diligenciamiento

• Definiciones básicas • Diligenciamiento del formulario para hogares arrendatarios • Diligenciamiento del formulario para hogares arrendadores



26

1.2. REPORTES SEMANALES DEL ESTADO DE AVANCE DEL TRABAJO 1.2.1. Actividades preliminares Como es corriente en trabajos de campo de esta magnitud, para la recolección de información de fuentes directas se empleó una estructura vertical, conformada por un director de recolección, coordinadores de zona, supervisores y encuestadores. El Director de la Investigación se encargó de capacitar el equipo de trabajo de campo y apoyó de manera permanente las actividades de dirección de la recolección respectiva. A los coordinadores de zona les correspondió llevar un control permanente de los supervisores, de los rendimientos generales y de grupo y efectuar pruebas de verificación sobre la información consignada en los cuestionarios recibidos por los supervisores, mediante la realización de segundas entrevistas a una muestra aleatoria de informantes entrevistados, previamente visitados por los encuestadores. Los encuestadores dependieron directamente de los supervisores, quienes se encargaron de asignar y controlar las visitas a las viviendas, las entrevistas a las personas indicadas y el eficiente y correcto diligenciamiento de los cuestionarios. La selección definitiva del equipo de trabajo de campo integró, principalmente, los siguientes criterios: • Nivel de estudios del aspirante y perfil académico (estudios en Trabajo Social, Derecho,

Economía, Arquitectura, entro otros) • Experiencia previa en estudios de magnitud similar • Facilidades de comunicación Antes del inicio del levantamiento de información se realizó la prueba piloto el 5 de diciembre de 2006 orientada a definir aspectos relacionados con el proceso de recolección. Como parte de los resultados de esta actividad, se identificó que la estructuración de los formularios en términos de la secuencia temática era adecuada, la duración promedio por entrevista se calculó inicialmente en 50 minutos en el caso de hogares arrendatarios y 30 minutos en el de arrendadores, y se determinó la viabilidad de realizar las entrevistas en días y horas hábiles debido al registro de una frecuencia importante de presencia de informantes idóneos en este horario. El día 19 de diciembre del 2006 se realizó el curso de capacitación dirigido al equipo de recolección. El entrenamiento constó tanto de sesiones de instrucción teórica como práctica sobre los siguientes aspectos y actividades (la presentación del curso de capacitación se presenta en el Anexo No. 5): • Introducción: CENAC • Antecedentes y objetivos de la investigación • Diagnóstico • Conceptos básicos • Metodología

- Levantamiento de información � Universo de estudio � Método de muestreo



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� Marco muestral � Unidad de selección � Unidad de análisis – Objeto de la encuesta � Representatividad de la muestra � Tamaño de la muestra � Programación de la fase de recolección de información

- Parámetros metodológicos complementarios

� Instrumentos de recolección � Estructura del operativo de campo � Técnicas de presentación y entrevista

• Estructura del operativo de campo • Procesamiento de la información • Desarrollo de la encuesta • Ejemplo 1.2.2. Construcción de la muestra Considerando el ámbito nacional, el tema asociado al mercado y la problemática de arrendamientos constituye un área de estudio que no ha sido suficientemente explorada. En parte como consecuencia de lo anterior, y en términos del propósito que orienta el desarrollo de la presente investigación, en la medida en que no existe un marco muestral de referencia que posibilite extraer una muestra representativa de esta población específica para su análisis, la aproximación a una estructuración de dicho marco adopta como información de soporte la base de datos que consolida el SISBEN, el cual, mediante la introducción de preguntas relacionadas con la condición de vida de los hogares pobres en Colombia, establece un sistema de información que busca identificar, clasificar y seleccionar a los potenciales beneficiarios de las ayudas que ofrece el Gobierno a través de los subsidios y otros programas públicos. De acuerdo a lo anterior, se preciso la búsqueda de variables que permitieran a partir de la información total del SISBEN una discriminación para obtener un marco muestral de acuerdo al objetivo del estudio, esas variables fueron niveles de ingreso y tipo de tenencia de la vivienda. El procedimiento aplicado fue el siguiente: Inicialmente se seleccionaron los individuos que cumplían con la condición de tenencia de la vivienda (arriendo o subarriendo). Luego se agruparon los individuos por hogares y se discriminaron por nivel de ingreso, esto corresponde a la pregunta 74 de la ficha de clasificación socioeconómica del SISBEN, la cual hace referencia al total de ingresos mensuales. Es decir, el marco estadístico del estudio correspondió a hogares arrendatarios sisbenizados que obtienen ingresos iguales o inferiores a tres salarios mínimos mensuales legales, smml, equivalentes a una suma de $1.224.000 para el año 2006. La Tabla 11 presenta el marco muestral resultante para la ciudad de Bogotá.



28

Tabla 11

Marco muestral Individuos sisbenizados 4.011.115 Individuos sisbenizados en arriendo 2.021.453 Hogares sisbenizados 1.053.371 Hogares sisbenizados en arriendo 550.362

Hogares sisbenizados en arriendo con ingresos iguales o inferiores a 3 smml

501.701

Fuente: SISBEN. Departamento Nacional de Planeación, DNP

El procedimiento general de diseño requiere de una selección de unidades primarias de muestreo las cuales consideran grupos de unidades de menor tamaño. Luego se extrae una muestra de esas unidades más pequeñas las cuales se denominan unidades secundarias, si el proceso continúa se seleccionan unas unidades terciarias, cuaternarias etc. Para el diseño muestral fue necesario hacer una selección de las variables más relacionadas con el estudio, buscando obtener una representatividad estadística y que la muestra estuviera relacionada con el marco muestral. La intención era hacer un muestreo proporcional al tamaño de cada una de las unidades primarias de muestreo, en este caso los sectores, que permitiera dar diferentes ponderaciones de acuerdo a su peso relativo, es decir del número de hogares arrendatarios por sector, con lo cual se cumplió el objetivo de la investigación. El tamaño de la muestra seleccionada correspondió a 870 hogares arrendatarios, esta selección puede considerarse apropiada de acuerdo al tamaño del marco muestral, el cual puede garantizar los niveles de precisión deseados por los usuarios de los resultados obtenidos. Para esto, se hizo necesario considerar aspectos relacionados con la naturaleza de la unidad de la muestra, que para este caso correspondió a hogares arrendatarios. Este tamaño de muestra incorporó un ajuste de muestra, debido entre otros aspectos a un patrón de movilidad, es decir, hogares que cambiaron de lugar de residencia. Por lo tanto, se preciso estimar un factor de corrección de la muestra, 10% en este caso. En este sentido se determino el tamaño de la muestra controlando el error máximo correlativo del 5% que permitiera obtener las estimaciones de los parámetros con un nivel de precisión y confiabilidad deseadas.

( )...L1,2.......k ,

12

22

2

22

=

+

=

ε

ε

N

CVZ

CVZ

kn

Donde, nk = Tamaño de la muestra Zk = Cuantil de la distribución normal estándar ε= error máximo relativo CV= coeficiente de variación poblacional Nk = Tamaño de la poblacional



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Esta formula comúnmente utilizada, indica que el tamaño óptimo de muestra controlando el error máximo correlativo, está en función de la confiabilidad de la estimación, de la variabilidad de la población, de la correspondiente precisión de las estimaciones y del tamaño poblacional. Es de resaltar que tanto la confiabilidad, como el grado de precisión y de confiabilidad son las deseadas en este caso un 5%, así mismo el coeficiente de variación se estima a partir de variables auxiliares del marco estadístico que permiten obtener la desviación estándar y la media de la dicha variable, igual sucede con el tamaño poblacional que previamente se definió mediante la filtración de hogares arrendatarios con ingresos inferiores a tres salarios mínimos.

De acuerdo con el diseño probabilístico de elementos determinados por el marco muestral, la selección se hace a partir de un muestreo Multietápico y probabilístico o aleatorio.

Con el método de selección se determinaron las unidades del estudio, en donde se consideró primero la ponderación que le corresponde a cada unidad primaria de muestreo. Dado que se realizó por medio de un muestreo multietápico se comenzó con una discriminación por localidades en una primera etapa, luego se hizo una selección a partir del sector catastral. Dentro del diseño de la muestra se realizó un análisis de frecuencias relativas, el cual ayudó a determinar la probabilidad de asignación a cada localidad y cada barrio. Este criterio de selección de la muestra permitió hacer una distribución de acuerdo al tamaño, lo cual admitió que la muestra se distribuyera de acuerdo al marco.

De la misma manera se precisó una división adecuada para otro de los grandes objetivos del estudio relativo a un análisis según la informalidad y formalidad del hogar, lo que necesariamente implicó realizar una definición apropiada de estos conceptos34. Esta selección se realizó a partir del análisis de frecuencias poblacionales proporcionado por el marco muestral seleccionado, controlando la muestra según la definición previamente discutida con respecto a hogar formal o informal. Es decir, controlar que la muestra refleje los criterios del marco con respecto a afiliación a salud, ingresos del hogar, entre otros.

La discriminación de cada individuo de la muestra se efectuó a partir de la asignación de probabilidades de selección de acuerdo al tamaño, es decir según la dispersión y el grado de concentración de los hogares arrendatarios en la ciudad. Esto, para obtener información representativa que incluyera todas las localidades y la mayor cantidad de sectores catastrales posibles y así capturar comportamientos heterogéneos según la ubicación de los individuos. En la Tabla 12 se presenta un resumen de dicha dispersión.

Dado que los parámetros del estudio requieren de un análisis a nivel de demanda y de oferta, y en virtud a la ausencia de un marco muestral para el conjunto de agentes oferentes, se determinó hacer una submuestra de los hogares arrendatarios seleccionados en la primera muestra y entrevistados para recolectar información de sus respectivos arrendadores y de esta manera tener información que permitiera la caracterización del mercado de arrendamientos desde el lado de la oferta de este servicio habitacional.

34 Retomando precisiones al respecto adoptadas en el marco del Comité de Dirección (integrado por representantes del DNP, MAVDT, UN-HABITAT, FIRST INITIATIVE), se definió que teniendo en cuenta la información disponible del marco muestral considerado (SISBEN), un hogar arrendatario se considera informal en la medida en que: 1) En conjunto (todos sus miembros) percibe un ingreso mensual inferior a un (1) smml 2) Registrando un ingreso mensual igual o superior a un (1) smml, el jefe de hogar o su cónyuge: - No cuente con afiliación en salud - La actividad en el último mes es diferente a Trabajando, Jubilado, Pensionado, Rentista



30

Con el propósito de garantizar un margen más alto de aleatoriedad en la selección de dichos arrendadores, este proceso tuvo lugar tras la culminación del levantamiento de información correspondiente a arrendatarios, de modo que, alternativas como la de selección en terreno (simultánea a la aplicación de entrevistas a hogares arrendatarios), no dependiera del libre arbitrio del encuestador. Respecto al número de entrevistas a realizar, bajo la consideración de aspectos como el alcance de los resultados (de carácter indicativo ante la imposibilidad de aplicar un muestreo estadístico y una expansión de resultados), se definió una selección aleatoria de 200 arrendadores, magnitud equivalente a la aplicación de una entrevista de arrendador por, aproximadamente, cuatro hogares arrendatarios (23% del tamaño de la muestra de arrendatarios).

Tabla 12 Dispersión de la muestra de estadística de arrendatarios

Localidad

No. Nombre

No. Entrevistas

Total sectores

Catastrales

Sectores Catastrales (muestra)

1 Usaquen 26 12 5

2 Chapinero 2 10 2

3 Santafe 19 8 4

4 San Cristóbal 65 15 4

5 Usme 47 20 8

6 Tunjuelito 37 5 2

7 Bosa 83 10 4

8 Kennedy 121 19 6

9 Fontibon 32 11 4

10 Engativa 100 13 5

11 Suba 89 20 6

12 Barrios Unidos 19 7 4

13 Teusaquillo 2 4 1

14 Los Mártires 15 6 2

15 Antonio Nariño 14 5 3

16 Puente Aranda 40 6 4

17 La Candelaria 4 3 2

18 Rafael Uribe 64 9 4

19 Ciudad Bolívar 91 9 3

Total 870 192 73

Es pertinente reiterar que, dado que no se contó con un marco de referencia que permitiera a partir de variables auxiliares extraer información, por su carácter no probabilístico el análisis realizado concierne promedios o proporciones que no comprometen una expansión hacia la población total, pues ésta se desconoce. Adicionalmente, respecto a la distribución de esta submuestra por tipo de agente (hogares y entidades), tras el resultado de la recolección pertinente a arrendatarios ésta se determinaría de manera consistente con su participación relativa en la muestra general.



31

1.2.3. Ejecución de la fase de recolección Una vez definida la lista de hogares arrendatarios seleccionados, se inicia la fase de recolección con el proceso de llamadas telefónicas el día 26 de diciembre. El diseño de muestra consideró la identificación de los hogares mediante las variables: nombre, dirección, teléfono, localidad y barrio, de manera que fuera viable en primera instancia la verificación de información, como por ejemplo la dirección de la vivienda debido al cambio de nomenclatura y en segunda instancia la realización de la visita informando el objetivo de la investigación y las instancias responsables, para minimizar al máximo el nivel de no respuesta. En el proceso inicial de llamadas se identificó la necesidad de verificar el cumplimiento del perfil de la población objeto de la investigación, como son los ingresos del hogar inferiores a 3 SMML, el tipo de tenencia de la vivienda y el registro del hogar en el SISBEN. Las primeras visitas a hogares arrendatarios se efectuaron los días 29 y 30 de diciembre. Durante la primera semana de enero se llevó a cabo un proceso intensivo de llamadas con el fin de concretar la mayor cantidad de visitas posibles, las cuales fueron retomadas a partir del 10 de enero. La programación definitiva de visitas a estos hogares comprendió un proceso de coordinación continuo, sujeto a la disponibilidad de tiempo manifestada, generalmente, por el jefe de hogar o el adulto con el cual se concertó la visita. Buscando eficiencia en la recolección de información, el procedimiento de implementación práctica comprendió actividades previas y posteriores a las entrevistas como son: Actividades previas a la entrevista • Buscando optimizar el tiempo de desplazamiento de los encuestadores, en el proceso de

llamadas telefónicas a los hogares se solicitaron indicaciones, puntos de referencia y el tipo de transporte en la zona, para facilitar la llegada a las viviendas

• La cargas de trabajo se distribuyeron con base en la ubicación de los hogares, es decir, teniendo en cuenta el barrio, la dirección y la localidad, para que las visitas programadas en un día estuvieran en lo posible concentradas

• Otro mecanismo utilizado para facilitar el desplazamiento fue el reconocimiento previo sobre planos de los lugares a visitar

Actividades posteriores a la entrevista • Verificación del trabajo realizado, como proceso de llamadas a los hogares encuestados con el

fin de confirmar su participación en la investigación y el seguimiento por parte de los encuestadores de la secuencia del formulario

• Como control interno, se adopto como medida adicional la firma de la persona entrevistada en el cuestionario

El registro de la información se extendió hasta el día 19 de enero de 2007, para el caso de los hogares arrendatarios, agregando así 13 días de trabajo.



32

Teniendo en cuenta que la investigación involucra el análisis de hogares arrendatarios y arrendadores, como se indicó anteriormente la recolección de información correspondiente a arrendadores se implementó tras la finalización del levantamiento de arrendatarios. La implementación de este procedimiento resultó viable en la medida en que el formulario aplicado a arrendatarios permitía identificar el tipo de agente arrendador (hogar o entidad) y su localización específica. El 22 de enero se inició la fase de recolección de información en hogares arrendadores, la cual finalizó el día 26 de enero, es decir que este proceso tomo un total de 5 días. El horario de trabajo consideró la disponibilidad de atención de los hogares, visitas en días y horas hábiles y visitas los fines de semana. 1.2.4. Dificultades operativas en el desarrollo del trabajo Durante el operativo de trabajo de campo se presentaron una serie de inconvenientes, los cuales se describen a continuación: • En virtud a los desfases originados en la obtención de la información requerida para el diseño

de la muestra estadística de los hogares arrendatarios, el inicio de la recolección de información se vio igualmente afectado de modo que, frente a la programación inicialmente prevista, la asignación de visitas tuvo lugar a partir de la última semana de diciembre, período que coincidió con el correspondiente a vacaciones de trabajo, o sencillamente descanso de los hogares. En este sentido, la concertación de visitas para el operativo de campo implicó dificultades originadas en la ausencia temporal de los hogares seleccionados como objeto de entrevista.

• En el proceso de llamadas previo a las visitas fue necesario eliminar del marco muestral algunos

hogares por no cumplir con el perfil requerido por la investigación, como por ejemplo, ingresos superiores a 3 SMML, hogares cuya ocupación actual de la vivienda resultó diferente a la de arrendatario, entre otros, lo cual se presentó principalmente por los posibles márgenes de desactualización de la base de datos considerada como marco muestral.

• Otra de las dificultades presentadas hace referencia a la necesidad reiterada de reprogramar las

visitas a los hogares arrendatarios, debido a que los horarios para las visitas confirmados por medio de las llamadas no se cumplieron en algunos casos por la disponibilidad de tiempo de los jefes de hogar o adultos aptos para responder la entrevista.

• En el operativo de campo se identificaron zonas que representaban alta inseguridad para la

integridad de los encuestadores, por lo cual fue necesario implementar los mecanismos necesarios de reemplazo y, en consecuencia, reprogramar estas visitas.

1.3. REPORTE AGREGADO SOBRE LOS RESULTADOS OBTENIDOS AL FINALIZAR De acuerdo con el diseño de la muestra estadística, el desarrollo del estudio consideró, en el caso de hogares arrendatarios un tamaño de 870 entrevistas distribuidas en las 19 localidades de la ciudad de Bogotá. La Tabla 13 presenta el tamaño de la muestra estadística distribuido espacialmente en la ciudad.



33

En términos consolidados, el resultado de la cobertura alcanzada es de 833 entrevistas efectivas para el caso de hogares arrendatarios, es decir 95.7% del tamaño de muestra definido, teniendo en cuenta el margen de adición del 10% por la movilidad de estos hogares. De manera preliminar, esto es, previo a la depuración de resultados que arroja el procedimiento de crítica definitivo, y posteriormente el de grabación, la cobertura alcanzada en las entrevistas a hogares arrendatarios por localidad se presenta en la Tabla 14.

Tabla 13 Muestra estadística según localidad para

hogares arrendatarios

Tabla 14 Cobertura por localidad para hogares

arrendatarios

Localidad No.

Entrevistas programadas

% Localidad No.

Entrevistas realizadas

% Cobertura

Kennedy 121 13,9 Kennedy 107 88,4 Engativa 100 11,5 Engativa 96 96,0 Ciudad Bolívar 91 10,5 Ciudad Bolívar 89 97,8 Suba 89 10,2 Suba 80 89,9 Bosa 83 9,5 Bosa 75 90,4 San Cristóbal 65 7,5 San Cristóbal 67 103,1 Rafael Uribe 64 7,4 Rafael Uribe 61 95,3 Usme 47 5,4 Usme 48 102,1 Puente Aranda 40 4,6 Puente Aranda 38 95,0 Tunjuelito 37 4,3 Tunjuelito 42 113,5 Fontibon 32 3,7 Fontibon 32 100,0 Usaquen 26 3,0 Usaquen 25 96,2 Santa Fe 19 2,2 Santa Fe 19 100,0 Barrios Unidos 19 2,2 Barrios Unidos 19 100,0 Los Mártires 15 1,7 Los Mártires 13 86,7 Antonio Nariño 14 1,6 Antonio Nariño 13 92,9 Candelaria 4 0,5 Candelaria 5 125,0 Chapinero 2 0,2 Chapinero 2 100,0 Teusaquillo 2 0,2 Teusaquillo 2 100,0 Total 870 100,0 Total 833 95,7

En el caso de los hogares arrendadores, el número de entrevistas definido tuvo en cuenta un tamaño de 200 entrevistas, como se indicó previamente. Respecto a este tamaño, la cobertura alcanzada fue de 195 entrevistas efectivas, es decir, 97.5% del total de entrevistas previsto a realizar. Estadísticamente, la cobertura obtenida en términos de entrevistas efectivas tanto para hogares arrendatarios como hogares arrendadores permite producir resultados confiables bajo los dominios definidos por la investigación, los cuales en el primer caso (arrendatarios) conciernen la vinculación del hogar a la economía formal o informal, para tres niveles de ingreso (hasta 1, 1 a 2 y 2 a 3 smml). 1.4. MÉTODOS PARA LA DEPURACIÓN Y PROCESAMIENTO DE LA

INFORMACIÓN Para la revisión y crítica de la consistencia de la información se establecieron dos niveles de control. El primero a cargo de los encuestadores, quienes realizaron una revisión diaria de la totalidad de las encuestas, una vez finalizada la recolección, aclarando las posibles inconsistencias



34

directamente con el supervisor y en los casos necesarios con el coordinador. Posteriormente, las encuestas fueron remitidas al equipo de crítica y codificación, fase que fue realizada en coordinación permanente con los funcionarios que ejercen la dirección y coordinación general de la investigación. En la fase de revisión el grupo encargado tuvo en cuenta la consistencia de las respuestas, el seguimiento de las preguntas, es decir que los flujos o saltos indicados en el formulario fueran respetados y el diligenciamiento del total de las preguntas. En la codificación se producen los listados para cada una de las preguntas abiertas, agrupando las respuestas según su similitud y en algunas ocasiones con criterios definidos como el caso de las actividades económicas donde se tiene en cuenta la Clasificación CIIU. Al final de este proceso, se tuvo una codificación para 27 preguntas del formulario de hogares arrendatarios y 17 para arrendadores. Superada la etapa de revisión y codificación, se continuó con el proceso de grabación de las encuestas, donde los procesos de captura, detección y corrección de inconsistencias se diseñaron con programas de computador amigables con el usuario final, documentados y semi-inteligentes, que validaran algunos flujos y rangos de las preguntas, esto con el propósito que el digitador no tuviera necesidad de criticar información y se concentrara únicamente en la grabación. Después de la sesión de digitación se procedió a ejecutar los programas generadores de inconsistencias, cuyos listados fueron validados por el grupo de coordinación y asistencia vinculado al proyecto. Los formularios a los cuales se les confirmaba su inconsistencia regresaban al proceso de captura para corregir la irregularidad detectada. El sistema de procesamiento total de la información integró los procesos de captura, detección y corrección de inconsistencias, generándose después de estos procesos bases de datos con información depurada, lista para la producción de tabulados (último proceso). Los archivos producidos por la captura pasaron a un paquete de análisis estadístico, Statistical Analisys System SAS, para producir los tabulados y hacer los análisis de datos correspondientes. La producción de cuadros de salida se realizo con base en los lineamientos generales acordados de manera conjunta con MAVDT-UN HABITAT-FIRST INITIATIVE. Los cruces de información acogieron lo previsto en la propuesta técnica para el caso de hogares arrendatarios, según formalidad e informalidad y dentro de estas según rangos de ingreso 0 a 1, 1 a 2 y 2 a 3: • Caracterización socioeconómica y demográfica de la demanda y oferta del mercado de

arrendamientos según hogares formales e informales • Formas de interrelación entre la demanda y oferta de arrendamientos • Composición del mercado, oferta y la demanda actual y potencial de inmuebles destinados a

arrendamiento considerando el flujo y el stock • Recomendaciones y Lineamientos de Política encaminadas a dinamizar la alternativa del

arrendamiento como instrumento para disminuir la brecha habitacional y como opción de fondeo de financiación de vivienda de largo plazo



35

2. PROCESO DE RECOPILACIÓN DE INFORMACIÓN EN OTRAS CIUDADES Retomando lo previsto en los términos de referencia según los cuales “… la muestra debe ser representativa estadísticamente por lo menos para Bogotá y para el resto de ciudades se podrá utilizar el método de estudios de caso”, y teniendo en cuenta lo acordado en el marco del Comité de Dirección, la técnica de investigación adoptada para esta parte específica del estudio consideró la implementación de sesiones o talleres de grupo como mecanismo de recopilación de información. Este tipo de técnica es un procedimiento utilizado por la investigación cualitativa, en la que se reúne a un tipo de personas para indagar su percepción acerca de un tema especifico. Los grupos generalmente están conformados por ocho a diez participantes, que se seleccionan y reúnen basándose en criterios específicos. En este caso, la adaptación conceptual al ejercicio práctico consideró población cuyo perfil es consecuente con el objetivo de la investigación (tanto para arrendatarios como para arrendadores), convocando grupos de trabajo integrados por un número de participantes acorde con el rango definido. Para orientar la discusión y el tratamiento de los temas de interés a tratar, se diseñaron guías temáticas individuales para las sesiones de arrendatarios y arrendadores, respectivamente, estructuradas en formatos de entrevista con el siguiente contenido (Anexo No. 6 y 7): Sesiones de grupo- Hogares arrendatarios • Perfil de los participantes • Perfil de los hogares

- Características generales del hogar - Condiciones habitacionales del hogar - Características particulares de la tenencia en arriendo

• Temas que introducen la dinámica de la discusión - Calidad de la vivienda - Uso y dominio del área a disposición del hogar - Espacios o servicios compartidos - Relación con el arrendador - Relación con otros arrendatarios - Relación con el vecindario - Mecanismos de acceso a la oferta de arrendamientos - Aspectos normativos - Situación de mora - Disposición por asumir niveles mas altos de canon por mejorar condiciones habitacionales - Expectativas respecto a la tenencia futura - Requerimientos y preferencias por diferentes incentivos

Sesiones de grupo- Arrendadores • Perfil de los inmuebles arrendados • Perfil de los arrendadores



36

• Descripción de temas que introducen la dinámica de discusión - Calidad de la vivienda - Relación con los arrendatarios - Preferencias para selección de arrendatarios - Conocimiento de la legislación vigente - Ventajas y problemas para el arrendatario y para el arrendador - Razones que motivan el ofrecimiento de servicio de arriendo - Aceptación de instrumentos estatales de subsidio al arrendatario - Aceptación de instrumentos para financiar el desarrollo de áreas de la vivienda destinadas

a la oferta de arriendo en programas subsidiados - Rentabilidad de la oferta de arriendo frente a la rentabilidad de activos financieros - Rentabilidad de activos financieros frente al status de propietario - Rentabilidad de la oferta de arrendamiento frente a calidad habitacional del hogar

arrendador El levantamiento de información inicio con la ejecución de actividades de coordinación para el proceso de búsqueda y conformación de los grupos de participantes en cada una de las ciudades que integran, además de Bogotá, la cobertura geográfica del estudio. Para ello, el grupo de investigadores del CENAC vinculados al proyecto, y al desarrollo de esta actividad específica, contaron con el apoyo logístico de profesionales residentes en dichas ciudades, contactados en virtud a su vinculación anterior al CENAC en proyectos de investigación de naturaleza similar. En términos de la conformación de los grupos con los que se desarrollarían las sesiones se tuvieron también en cuenta aspectos de los participantes como edad, género, y lugar de residencia, entre otros, de manera que se contara con diferentes puntos de vista que enriquecieran la discusión. En cuanto al lugar donde se llevaron a cabo las sesiones, la selección de estos espacios consideró de manera primordial, además de unas condiciones adecuadas en términos de mobiliario, la facilidad de acceso para los participantes, en virtud a razones como tiempo y costos de desplazamiento, así como el que no suscitaran situaciones de prevención o incomodidad para los asistentes. Las sesiones en cada ciudad se programaron en dos jornadas (arrendatarios y arrendadores, respectivamente), las cuales tuvieron una duración aproximada de 2 a 3 horas por sesión. La Tabla 15 presenta el cronograma que acogió la realización de los talleres en las ciudades que comprenden la cobertura definida.

Tabla 15

Cronograma de las sesiones en las otras ciudades Hogares arrendatarios y Arrendadores

No. Participantes Fecha Ciudad

Arrendatarios Arrendadores

Octubre 7/2006 Cali 7 7

Noviembre 18/2006 Barranquilla 9 7

Noviembre 23/2006 Cúcuta 10 5

Noviembre 26/2006 Pereira 7 8

Enero 23/2007 Medellín 9 7

Enero 26/2007 Pasto 6 6



37

Estas sesiones fueron dirigidas por los profesionales encargados de la dirección y coordinación de la investigación, donde su conocimiento, experiencia y dominio de los temas tratados permitió una mejor orientación del ejercicio. Con el objeto de tener una visión más amplia de la problemática de los hogares arrendatarios en las diferentes ciudades abordadas en el estudio, dentro de los aspectos que orientaron el desarrollo del taller se buscó que la participación de los asistentes trascendiera la manifestación de opiniones relativas a su situación actual, ampliando el tratamiento de los diferentes temas hacia su experiencia general como arrendatario o arrendador, su conocimiento sobre la condición de hogares en situación similar, y su percepción global sobre la problemática en la ciudad. El Anexo No. 8 presenta la relación de los participantes convocados a cada sesión de grupo, e incluye también material fotográfico de soporte. El análisis derivado de la aplicación de esta actividad se desarrollará en el Documento de Resultados, mediante la elaboración de un diagnóstico de tipo cualitativo e indicativo, que permitirá hacer precisiones a nivel general y en los casos que sea pertinente comparaciones entre ciudades.



38

III. INFORME DE RESULTADOS 1. CARACTERIZACIÓN SOCIOECONÓMICA Y DEMOGRÁFICA DE LA

DEMANDA Y OFERTA DEL MERCADO DE ARRENDAMIENTOS EN BOGOTÁ A manera de contexto de los resultados expuestos en el segundo y tercer capítulos del documento, es pertinente precisar la conformación del universo de estudio definido para la investigación según el cual éste concierne hogares arrendatarios cuyo ingreso mensual es inferior a 3 smml. Como particularidad adicional, estos hogares arrendatarios se encuentran en el Sistema de Selección de Beneficiarios, SISBEN35, en virtud al marco muestral definido metodológicamente para su identificación. La distribución de los hogares arrendatarios en la ciudad de Bogotá según los criterios de clasificación previstos para la desagregación de los resultados, esto es vinculación a actividades económicas formales o informales y nivel de ingreso del mismo, se presenta en la Tabla 16.

Tabla 16 Distribución de los hogares arrendatarios según carácter de su actividad económica e ingreso

Enero de 2007

Formal Informal Total Smml

No. % No. % No. %

0 - 1 16.241 8,6 194.202 61,9 210.443 41,9 1.1 - 2 114.120 60,7 83.618 26,7 197.738 39,4 2.1 - 3 57.783 30,7 35.737 11,4 93.520 18,6

Total 188.144 37,5 313.557 62,5 501.701 100,0 Fuente: MAVDT-UN HÁBITAT–FIRST INITIATIVE, CENAC

La ubicación geográfica de los hogares arrendatarios de la ciudad de Bogotá se presenta en la Tabla 17, acogiendo la información correspondiente al marco muestral considerado (SISBEN).

Tabla 17 Distribución de los hogares arrendatarios según localidad

Enero de 2007

No. Localidad % Hogares en

arriendo No. Localidad

% Hogares en arriendo

1 Usaquen 3,0 11 Suba 10,3 2 Chapinero 0,4 12 Barrios Unidos 2,2 3 Santafe 2,4 13 Teusaquillo 0,2 4 San Cristóbal 7,6 14 Los Mártires 1,8 5 Usme 5,5 15 Antonio Nariño 1,6 6 Tunjuelito 4,3 16 Puente Aranda 4,4 7 Bosa 9,3 17 La Candelaria 0,4 8 Kennedy 13,6 18 Rafael Uribe 7,6 9 Fontibon 3,8 19 Ciudad Bolívar 10,6

10 Engativa 11,1 Total 100,0 Fuente: MAVDT-UN HÁBITAT–FIRST INITIATIVE, CENAC. SISBEN

35 Instrumento de focalización para subsidios públicos de servicios sociales básicos



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1.1. CARACTERÍSTICAS DE LA OFERTA - ARRENDADORES36 El estudio del mercado de arrendamientos desde el componente correspondiente a la oferta concierne determinar, en primera instancia, el tipo de agente responsable de la provisión de este servicio habitacional a nivel del segmento de la población de bajos ingresos. En este sentido, de acuerdo con los resultados obtenidos se percibe una presencia fuerte de hogares propietarios como agentes oferentes del servicio de arriendo y, consecuentemente, una participación mínima de entidades cuya función empresarial corresponde a este objeto social (99% y 1%, respectivamente, sobre un total de 195 arrendadores; 97.7% y 2,3% sobre la población de arrendatarios). La tendencia descrita resulta consistente con lo identificado por el estudio Elementos para orientar una política estatal sobre alquiler de vivienda urbana en Colombia (Jaramillo Samuel, Ibáñez, Marcela. Documento CEDE, Octubre de 2002) según el cual para el año 1995 de los hogares arrendatarios de estrato bajo de Bogotá (uno y dos), el 1.6% de los mismos accedió a su vivienda mediante un intermediario inmobiliario. Teniendo en cuenta el contexto descrito, los resultados expuestos en el presente capítulo concentran su análisis en el agente arrendador correspondiente a hogar, como principal actor de este componente del mercado37. 1.1.1. Quiénes / cómo son los hogares arrendadores El prototipo de arrendador corresponde a un hogar de tamaño medio (3,5 personas), cuyo jefe de hogar –hombre- registra una edad promedio de 59 años, nivel primaria de escolaridad, y se ocupa trabajando de manera independiente, como rentista o es jubilado. Como agente oferente del mercado, el pago por arriendo que recibe puede llegar a constituir poco menos de la tercera parte de su ingreso mensual promedio.

En términos generales, el hogar arrendador característico que opera en el segmento de mercado correspondiente a arrendatarios de ingresos bajos se define bajo el siguiente perfil: • Tamaño promedio de 3,5 personas • Jefatura del hogar masculina, presentando este miembro del hogar las siguientes características:

� Edad promedio de 59 años � Nivel primaria de escolaridad (secundaria en menor medida) � Desarrollo de actividades relacionadas con su desempeño en ocupaciones de tipo laboral

(trabajo independiente o empleado de una empresa particular), como rentista, o jubilado/pensionado

� Ingreso promedio, por concepto de trabajo, equivalente a 1,1 smml • Ingreso promedio del hogar de 2,3 smml, del cual, el pago por arriendo que percibe de la(s)

vivienda(s) que ofrece en el mercado puede llegar a representar una proporción equivalente al 30%

36 Considerando el alcance metodológico previsto en la implementación del proceso de recopilación de información pertinente al estudio de los arrendadores, los resultados expuestos en este literal se definen como indicativos (no representativos) del comportamiento de las variables objeto de análisis; es decir, las proporciones obtenidas reflejan distribuciones muestrales, no poblacionales. 37 Los resultados detallados sobre las variables analizadas se encuentran en el Anexo 9.



40

• Considerando fuentes de ingreso adicionales a la correspondiente por concepto de arriendos, el

trabajo y las pensiones revisten una presencia fuerte entre los hogares arrendadores Respecto a los hogares arrendatarios, el hogar arrendador resulta de mayor tamaño, el jefe de hogar es de mayor edad, con un nivel educativo relativamente inferior y dedicado en menor medida al desarrollo de actividades productivas (Gráficos 9 a 12).

Gráfico 9 Distribución de los hogares arrendatarios y

arrendadores según tamaño Enero de 2007

Gráfico 10 Distribución de los hogares arrendatarios y arrendadores según edad del jefe de hogar

Enero de 2007

0

5

10

15

20

25

30

1 2 3 4 5 + 5 NI

No . miembros

Arrendatario Arrendado r

0

5

10

15

20

25

30

35

Hasta30

31 - 40 41 - 50 51 - 60 61 - 70 Más de70

Edad (años)

Arrendatario Arrendado r

Fuente: MAVDT-UN HÁBITAT–FIRST INITIATIVE, CENAC Fuente: MAVDT-UN HÁBITAT–FIRST INITIATIVE, CENAC

Gráfico 11

Distribución de los hogares arrendatarios y arrendadores según escolaridad del jefe de hogar

Enero de 2007

Gráfico 12 Distribución de los hogares arrendatarios y

arrendadores según actividad del jefe de hogar Enero de 2007

0

10

20

30

40

50

60

Arrendatario Arrendador

Ninguno P rimaria Secundaria Téc nic a Unive rs ida d

0 15 30 45 60 75 90

Trabajando

Buscando trabajo

Hogar

Incapacitado

Jubilado

Rentis ta

Otra

% Ho gares

Arrenda ta rio Arrenda do r

Fuente: MAVDT-UN HÁBITAT–FIRST INITIATIVE, CENAC Fuente: MAVDT-UN HÁBITAT–FIRST INITIATIVE, CENAC

Con relación al origen de los ingresos del hogar arrendador, y en términos de su participación en este submercado habitacional particular, los resultados de la investigación permiten señalar indicios de comportamiento en el siguiente sentido (Tabla 18):



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Tabla 18

Principales fuentes de ingreso según su participación en el ingreso total del hogar arrendador Enero de 2007

Participación sobre el ingreso mensual (%)

Trabajo Arriendo Pensiones Ayudas en

dinero Intereses,

dividendos Otras

fuentes 0 26,4 0,0 74,6 92,2 99,0 97,9 1 a 25 1,0 46,1 3,6 2,6 0,0 0,5 26 a 50 11,4 28,5 10,9 2,1 0,0 0,0 51 a 75 25,9 9,3 5,2 1,0 0,0 0,5 76 a 100 32,1 16,1 3,1 0,0 0,0 0,0 No informa 3,1 0,0 2,6 2,1 1,0 1,0 Fuente: MAVDT-UN HÁBITAT–FIRST INITIATIVE, CENAC

• El trabajo no constituye una fuente de ingreso para alrededor de la cuarta parte de los hogares

arrendadores. En este sentido, y considerando la participación de las otras fuentes consideradas, es viable deducir que esta proporción de la población deriva en buena medida su sustento del ingreso que percibe del arriendo que ofrece

• Con relación al arriendo como fuente de ingreso, mientras para tres de cada cuatro hogares esta suma puede llegar a representar la mitad de su ingreso mensual, para la proporción restante (cuarta parte de los hogares arrendadores), más de la mitad de su ingreso puede estar representada en este rubro

• En cuanto a las pensiones, se destaca que para uno de cada diez hogares arrendadores el dinero que recibe por concepto de jubilación puede llegar a constituir entre la cuarta parte y la mitad de su ingreso mensual

• Entre los hogares arrendadores no se percibe una participación importante de las ayudas en dinero, los intereses o dividendos y otras fuentes como originadoras del ingreso del hogar

1.1.2. Cómo viven los hogares arrendadores El mercado de arrendamientos para el segmento de la población en estudio opera, en buena medida, bajo un esquema de vivienda compartida en el cual, no obstante el registro de condiciones habitacionales similares entre hogares arrendadores y arrendatarios, particularmente en aspectos de carácter físico de la vivienda (materiales de construcción, acceso a servicios públicos domiciliarios), en atributos asociados con la habitabilidad de la vivienda el hogar propietario disfruta de niveles superiores de calidad (disponibilidad y uso compartido de espacios, propiedades de carácter arquitectónico, constructivo y de diseño de la estructura de la unidad).

Así como para este segmento de la población se detecta la presencia de hogares como el tipo predominante de arrendador, igualmente la figura de vivienda compartida (arrendatario con el propietario en una misma edificación) constituye una particularidad característica.38 En este sentido, las condiciones habitacionales del hogar arrendador alusivas a variables de estudio como materiales de construcción de la edificación y disponibilidad de servicios públicos domiciliarios básicos, reflejan la situación correspondiente a nivel de la población de arrendatarios, esto es:

38 Considerando aspectos analizados posteriormente, el estudio señala que cerca del 68% de los hogares arrendatarios comparte la vivienda con el hogar propietario de la misma, siendo este inmueble en la mayoría de los casos totalmente pagado.



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• Paredes en bloque, ladrillo, piedra, madera pulida • Pisos en baldosa, vinilo, tableta, ladrillo, madera pulida, con participación significativa de

materiales del grupo cemento, gravilla • Alta cobertura de los servicios de acueducto, alcantarillado, energía eléctrica y recolección de

basuras. Respecto al gas domiciliario, la disponibilidad registrada señala que por cada diez hogares dos arrendadores y tres arrendatarios no cuentan con este servicio

En cuanto a disponibilidad de espacios en la vivienda, el hogar arrendador cuenta con tres a cuatro cuartos para su uso, y dentro de éstos con uno a tres dormitorios (en el caso de arrendatarios, de cada diez hogares seis cuentan con uno a dos cuartos y cuatro con un dormitorio). Respecto a otros servicios de la vivienda, en la medida en que el mercado opera en buena medida bajo esquemas de vivienda compartida, el uso común con el arrendatario de éstos se produce, en orden de importancia en patio/terraza, lavadero, servicio telefónico, cocina y baño. Sobre este último punto, retomando resultados relacionados observados para el caso de arrendatarios, se destaca el hecho que el hogar propietario (arrendador) tiende a evitar el uso compartido del baño, situación que el inquilino debe afrontar principalmente con otros hogares arrendatarios. Con relación a la forma de tenencia, la población de arrendatarios en estudio ocupa viviendas cuyo arrendador es generalmente propietario de la misma, siendo este inmueble en la mayoría de los casos totalmente pagado. Considerando temas relativos a la habitabilidad de las viviendas, relacionados con el análisis de variables de estudio alusivas a aspectos arquitectónicos, constructivos y de diseño de su estructura o conformación física, de manera comparativa con la percepción manifestada al respecto por los hogares arrendatarios –que, en principio, ocupan las mismas edificaciones-, el hogar propietario disfruta de niveles de habitabilidad superiores (Gráficos 13 y 14, Tabla 19). Gráfico 13

Distribución de los hogares arrendatarios y arrendadores según percepción sobre condiciones de habitabilidad de la vivienda

Enero de 2007 • Mientras alrededor del 95% de

los arrendadores considera que su vivienda cuenta con iluminación y ventilación suficiente y adecuada, el 77% de los arrendatarios opina lo mismo

• Continuidad espacial. De otro lado, la comunicación directa entre espacios de la vivienda (cocina-espacio múltiple y baño-cuartos), es más común entre propietarios que arrendatarios (10 a 20 hogares más por cada cien)

0

20

40

60

80

100

Iluminación Ventilación Cocina -Espacio múltiple

Baño - Cuartos


Fuente: MAVDT-UN HÁBITAT–FIRST INITIATIVE, CENAC



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Gráfico 14 Distribución de los hogares arrendatarios y arrendadores según

percepción sobre aspectos constructivos de la vivienda Enero de 2007

Aunque de manera generalizada (arrendadores y arrendatarios), al interior de las viviendas se escuchan ruidos externos de la calle o de los vecinos, problemas como excesos de calor o frío y presencia de problemas serios y continuos de humedad afectan en mayor medida a los hogares arrendatarios (51,2% frente a 35,2%; y 42,1% frente a 24,9%, respectivamente)

0 10 20 30 40 50 60 70

Aislamientoacústico

Temperaturainterior

Humedad

% Hogares



Tabla 19 Distribución de los hogares arrendatarios y arrendadores

según condiciones habitacionales Enero de 2007

Disponibilidad de espacio

independiente para: Arrendatario Arrendador

Comer 57,7 78,9 Lavar y secar la ropa 66,2 56,7 Intimidad de las parejas 45,7 62,6 Estudiar 22,8 31,0

En cuanto a la disponibilidad de espacios independientes para el desarrollo de actividades propias del hogar, las diferencias más notables, y favorables, de arrendadores frente a arrendatarios conciernen el comedor y espacios privados para intimidad de las parejas Juego de los niños 22,1 23,4 Fuente: MAVDT-UN HÁBITAT–FIRST INITIATIVE, CENAC

1.1.3. Comportamiento del arrendador como agente prestador de servicios habitacionales De manera generalizada se encuentra que el margen de rentabilidad obtenido por los arrendadores a través de esta operación inmobiliaria -arriendo habitacional-, supera el referente legal establecido (1% del valor comercial de la vivienda), situación que obedece, en principio, a particularidades propias de este submercado específico, para este segmento de población (cálculo del canon de arrendamiento, estimación del valor comercial de la vivienda, área arrendada). Respecto a la población de demandantes, el hogar propietario prefiere arrendarle a parientes, conocidos o por lo menos hogares recomendados, evaluando para tomar su decisión aspectos como el tamaño, composición y nivel de ingresos del futuro inquilino. No obstante la inversión en mantenimiento del inmueble no se percibe como una práctica generalizada, sí se cataloga como el principal costo asociado al servicio de arriendo que se ofrece. La oferta de unidades de vivienda para arriendo se localiza en barrios actualmente consolidados, de origen legal y constituidos mediante procesos de autogestión.

Analizando la posible concentración existente en el mercado de arrendamientos a nivel del componente de oferta, los resultados de la investigación señalan que aproximadamente seis de cada diez hogares arrendadores reciben más de un arriendo, por concepto habitacional, de los cuales la mitad cuenta con dos viviendas arrendadas en el mercado, la tercera parte con tres y la proporción restante con un número superior. Ahora, no obstante la situación expuesta implicaría indicios de una



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relativa concentración de la oferta, es pertinente reiterar el tipo de viviendas que predomina entre los arrendatarios, esto es, cuarto o cuartos dentro de una edificación mayor, de manera que el escenario descrito refleja más la práctica extendida de subdivisión de las viviendas orientada a la habilitación de espacios para arrendar, que una situación de presencia de grandes propietarios oferentes. Con relación al precio que el oferente cobra al inquilino por el uso de la vivienda o por la parte de ésta que le arrienda, a la luz del cumplimiento de la normatividad vigente en materia de arrendamiento urbano se espera que el canon mensual no supere el 1% del valor comercial de la vivienda. No obstante lo anterior, tomando en consideración la incidencia de problemas de operatividad en el cálculo de variables relacionadas como la estimación del valor comercial del inmueble y la precisión en el dimensionamiento del área en arriendo a disposición del inquilino, las cuales corresponden además a la información suministrada de manera directa por el informante entrevistado, se considera pertinente contextualizar los resultados obtenidos bajo este marco de referencia.39

Gráfico 15 Distribución de los arrendadores según el margen de

rentabilidad obtenido Enero de 2007

1,1% a 2%; 34,7

Hasta 1%; 30,1

No informa; 29,5

Más de 3%; 19,2

2,1% a 3%; 25,4

Teniendo en cuenta lo anterior, resulta consecuente el que ocho de cada diez arrendadores obtengan márgenes de rentabilidad40 superiores al 1%, frente a pagos por canon de arriendo que ascienden a sumas entre $100.000 y $200.000 correspondientes a áreas pequeñas (uno a dos cuartos que en área representan alrededor de la cuarta parte de la vivienda), en inmuebles valorados comercialmente a precios de $48 millones, aproximadamente

Fuente: MAVDT-UN HÁBITAT–FIRST INITIATIVE, CENAC En cuanto a la actitud del hogar arrendador frente al demandante (arrendatario), se identifica una postura demarcada por el siguiente comportamiento:

39 De manera relacionada, Samuel Jaramillo y Marcela Ibáñez en su trabajo ya citado “Elementos para orientar una política estatal sobre alquiler de vivienda urbana en Colombia” (Documento CEDE. Octubre de 2002) plantean: “… Tal vez por esta y por otras razones, la Ley establece otra referencia sustitutiva, la cual parece ser en la práctica la única factible: la de limitar el canon a un 2% del avalúo catastral. La proporción, 2% parece responder a la noción de que el avalúo catastral corresponde en la práctica, o debe corresponder, a la mitad del avalúo comercial” 40 La estimación del margen de rentabilidad obtenido por el arrendador adoptó como referente lo establecido mediante la norma según lo cual el canon de arrendamiento no debe superar el 1% del valor comercial de la vivienda. En este sentido, como parte de las variables objeto de estudio en la estructura de la entrevista a los hogares arrendatarios se consideraron: valor comercial de la vivienda, canon de arrendamiento, área total de la vivienda y área total del inmueble a disposición del arrendatario



45

• Preferencia por parientes, conocidos o amigos como inquilinos (siete de cada diez arrendadores frente a tres con cuyos arrendatarios no existe ninguna relación)

• En orden de importancia, los factores considerados por los hogares oferentes al momento de arrendar una vivienda son: tamaño y composición del hogar, nivel de ingresos, presentación de referencias, origen de los ingresos del hogar, y existencia de un buen codeudor

• Cerca de cuatro de cada diez hogares arrendadores no solicita ningún tipo de documento para evaluar su futuro arrendatario. La proporción restante de oferentes solicita entre otros, referencias personales y de anteriores arrendadores, certificados de trabajo y de ingresos, copia del documento de identificación, etc.

• El rechazo de solicitudes de arriendo se encuentra asociado a motivos como los siguientes: tamaño y conformación del hogar, incumplimiento de los requisitos definidos, resultado de la entrevista (impresión del arrendador sobre el futuro inquilino), inestabilidad laboral, falsedad en documentos, etc.

A nivel de la experiencia del hogar arrendador como agente oferente de este servicio habitacional, orientado a este segmento particular de la población, se encuentra que una proporción significativa de éstos (42%) considera el mantenimiento del inmueble como el mayor costo asociado al servicio de arriendo que ofrece,41 aunque poco más de la tercera parte de la población de arrendadores no realizó ninguna inversión destinada al mantenimiento de la vivienda a lo largo del año 2006. Con relación a la proporción de arrendadores que si reportaron haber destinado un presupuesto a la remodelación o adecuación de la vivienda ofrecida en arriendo para este mismo año de referencia, el 41,9% invirtió sumas de hasta $300.000, el 33,9% entre este valor y un millón de pesos, y el 13,7% cantidades superiores a este monto. Considerando esta misma población, la opinión frente a la percepción que esta inversión represente un buen negocio se encuentra dividida: mientras el 48,7% de los arrendadores lo afirma, el 51,3% de ellos lo niega. A este respecto, mientras los primeros manifiestan argumentos alusivos entre otros a la conservación del inmueble, la posibilidad de incrementar por esta vía el canon de arriendo y consecuentemente consolidar esta fuente de ingreso, el segundo grupo señala aspectos como el desequilibrio de la inversión frente al margen de utilidad percibido, el nivel de deterioro de los inmuebles por parte de los arrendatarios, etc. En cuanto a propiedades relativas al producto en oferta, esto es, de la vivienda para arriendo, en este segmento del mercado se encuentran unidades localizadas principalmente en barrios actualmente consolidados o en proceso de consolidación, de origen legal, constituidos entre 20 y 50 años atrás mediante procesos de construcción por autogestión (producción social). 1.1.4. Perspectiva de la oferta del mercado de arrendamiento desde la visión del hogar como

agente arrendador La inversión futura en adquisición o mejoramiento de vivienda destinada al arrendamiento no reviste interés como negocio para los hogares arrendadores. Como medidas de acción que podrían contrarrestar esta posición, se tiene la operativización de programas de la política de vivienda encaminados a garantizar que el arriendo constituya un ingreso estable, a través de acciones como el apoyo a los arrendatarios mediante subsidios. Igualmente, promover procesos de redensificación que amplíen el stock y, de manera derivada, la oferta de unidades para arrendar.

41 En una proporción cercana, el pago por impuestos (predial y valorización) se percibe también como un costo alto de la oferta de arriendo, y en menor escala los derivados por vacancia de la vivienda y trámites jurídicos.



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En términos de la posición que a futuro se percibe entre los hogares arrendadores respecto a la oferta de vivienda para arriendo, se tiene por ejemplo que por cada dos hogares que consideran la inversión en adquisición o mejoramiento de vivienda destinada a este fin como una buena inversión, tres opinan lo contrario. En este sentido, mientras los primeros justifican en buena medida su percepción en base a la estabilidad que representa esta fuente de ingreso, los segundos manifiestan argumentos del siguiente orden: • El precio del arriendo no compensa la inversión realizada ni los costos que acarrea ofrecer este

servicio • El deterioro de los inmuebles y el atraso en el pago del arriendo por parte de los inquilinos

genera problemas económicos y conflictos entre las partes. Sobre este punto específico, el arrendador, en base a su experiencia, considera como los principales problemas con el arrendatario, en orden de importancia, los retrasos en el pago del arriendo, el no pago de los servicios públicos, y los daños al inmueble

• Existen alternativas de inversión que generan mayor rentabilidad –con un menor riesgo- • Desde una perspectiva que trasciende el ámbito mercantil, la pérdida de privacidad afecta la

calidad de vida del hogar Siguiendo la tendencia que define el carácter de la actitud descrita anteriormente, el 42,5% de los hogares arrendadores manifiesta que ningún motivo lo incentivaría a invertir en la habilitación de unidades de vivienda para el arriendo (adquisición o mejora). A nivel de la proporción restante de hogares, la operativización de medidas encaminadas a garantizar que el arriendo constituya un ingreso estable, a través de acciones como el apoyo a los arrendatarios mediante subsidios, representa un factor importante a considerar como instrumento de promoción a la oferta. De igual manera, la posibilidad de disponer de líneas de crédito accesibles como mecanismo de financiación de la inversión a realizar, refleja otra alternativa de interés entre los arrendadores. El antiguo Plan Terrazas del Banco Central Hipotecario constituyó un instrumento que operó con el propósito de promover la redensificación. Sobre este último aspecto, frente al planteamiento de un escenario en el cual existieran líneas de crédito favorables a los arrendadores para ampliar o adecuar la vivienda con la condición de que sea arrendada con subsidio, se detecta un nivel de respuesta más favorable en términos del interés de los oferentes por participar en un programa de esta naturaleza (55,4% de los hogares). Entre las razones que sustentan esta posición se tienen, además del interés por consolidar el nivel de ingreso del hogar, la posibilidad de mejorar las condiciones habitacionales y por ende de vida de los hogares, y la confianza derivada del respaldo que ofrece el gobierno. Esta sería una vía para romper la dependencia de los hogares del crédito extra bancario, altamente costoso, al cual acceden tradicionalmente para realizar inversiones en la vivienda. 1.1.5. Elasticidad de la oferta de nuevas viviendas para arrendar La intención de esta parte del trabajo es estimar a través de un modelo econométrico la elasticidad de la oferta de las viviendas nuevas destinadas al mercado de arrendamientos, con relación a los precios del mercado, los costos de la construcción, así como el costo de oportunidad del sector de la construcción, que permita identificar el grado de respuesta de la variable de interés cuando se alteran las variables explicativas del modelo.



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Para esta sección del trabajo se utilizaron datos secundarios dado que el interés es identificar una relación a través del tiempo entre la oferta de viviendas nuevas para arrendar y sus principales determinantes. La muestra recogida en el proceso de caracterización del mercado de arrendamientos para hogares con ingresos bajos proporcionó datos de corte transversal y adicionalmente estuvo enfocada en caracterizar la demanda, lo cual no posibilita considerar el factor tiempo en el análisis, e igualmente no proporciona suficiente información del mercado desde el lado de la oferta, esto obliga a acudir a información calculada por el DANE, DNP y por el Banco de la República entre otros. Aunque el estudio está planteado para todo el país, fue necesario delimitarlo dado que no existen datos para utilizar, así fue preciso realizar el análisis para Bogotá que como es bien conocido, representa la mayor oferta de viviendas en el país y por lo tanto es la ciudad que más incide en su comportamiento. Es de precisar que un análisis de la elasticidad del mercado de la vivienda nueva ya fue realizado por Clavijo et. al. (1994), en el cual se proporciona un análisis estructurado del mercado para Colombia tanto desde el lado de la demanda como del lado de la oferta. Para el presente ejercicio se retoman algunos de los aportes de este estudio, en especial algunas de las cifras proporcionadas las cuales se actualizan para proporcionar un análisis de elasticidad de la oferta de arriendos para Bogotá. A continuación se presenta una descripción de las variables utilizadas, luego se muestra el modelo teórico a desarrollar con sus respectivas implicaciones y resultados, y por último se establecen las conclusiones identificadas. Datos Dentro de la forma funcional para determinar la oferta del mercado de arrendamientos se presenta como la variable fundamental los metros cuadrados de edificaciones nuevas aprobadas según licencias, esta variable puede tomarse como una buena proxy del comportamiento de la nueva oferta de vivienda. Dicha variable es proporcionada por el Banco de la República y aquí es tomada trimestralmente para el periodo 1990:1 2006:2. A continuación se presenta su comportamiento histórico.

Gráfico 16

Fuente: Banco de la República



48

Para representar el nivel de precios se tuvieron en cuenta dos variables: el IPC de arriendos medido por el DANE y el índice de precios de la vivienda proporcionado por el DNP, para el caso presente se tomó el índice de precios de la vivienda dado que el IPC presentó problemas altos de autocorrelación. El siguiente gráfico muestra el comportamiento de dicha variable para el periodo de referencia, tomando como base el cuarto trimestre de 2003. En este caso la relación esperada es positiva.

Gráfico 17

Fuente: Departamento Nacional de Planeación, DNP

En lo que respecta a los costos relacionados con el sector de la construcción se tomó el índice de costos de la construcción para vivienda unifamiliar y multifamiliar que proporciona CAMACOL, este índice tiene como base diciembre de 1989. Se espera una relación inversa entre costos de la construcción y oferta de vivienda. El siguiente gráfica presenta el comportamiento para el periodo estudiado de los costos.

Gráfico 18

Fuente: Cámara Colombiana de la Construcción, CAMACOL

Por último, en lo concerniente al costo de oportunidad del sector del la construcción se tomó la DTF real a 90 días, aquí se supone que la DTF representa una buena medida que incide en la decisión de



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ofrecer nueva vivienda o no hacerlo, por lo tanto dado que se toma como un costo se espera una relación inversa con respecto a la nueva oferta de vivienda. El siguiente gráfico muestra el comportamiento de la tasa mencionada, para el periodo de referencia.

Gráfico 19

Fuente: Banco de la República

En cuanto a las variables adicionales que afectan la demanda por vivienda y que serán de utilidad para hacer una estimación consistente con la posible simultaneidad que se presenta en el mercado de vivienda nueva, se toman como explicativas de la demanda los ingresos familiares, representados por los salarios promedio de la encuesta continua de hogares, ECV del DANE, y los ingresos promedio para las trece ciudades de esta misma encuesta, así mismo se tomó como variable proxy de la riqueza el índice general de la bolsa de Colombia (IGBC), de igual manera la tasa de desempleo puede proporcionar una explicación en el comportamiento de la demanda de vivienda nueva. Modelo Para realizar la estimación del mercado de arrendamientos en Bogotá se parte de definir su respectivo mercado desde la oferta y desde la demanda.

Donde: Q = Metros cuadrados de edificaciones según licencias Precio = Índice precios de la vivienda Costos = Índice de costos de la construcción Costo de oportunidad = DTF a 90 días Riqueza = IGBC Ingreso = Ingresos por salario según DANE Desempleo = Tasa de desempleo 7 ciudades Como es bien sabido, el precio y la cantidad de equilibrio en un mercado están determinados por la relación de las curvas de oferta y de demanda por lo que no es muy difícil observar que tanto precio



50

como cantidad son conjuntamente variables dependientes. Debido a esta dependencia no podemos suponer que la variable precio es independiente de los errores violando un supuesto importante del modelo clásico de regresión lineal. Si no tenemos presente este factor una sencilla estimación uniecuacional por mínimos cuadrados ordinarios proporciona coeficientes inconsistentes y sesgados. Por tal motivo estimaciones como éstas deben suponer un problema de simultaneidad en el sistema que debe considerarse en el momento de hacer la estimación. Cuando se tiene un sistema como éste se tienen varias alternativas de acuerdo a las condiciones de identificabilidad del sistema, es decir, de acuerdo a si el sistema está subidentificado, identificado o sobreidentificado, que a su vez permite a partir de diferentes mecanismos estimar el sistema considerando que existe una relación entre alguna de las variables explicativas y el término de perturbación. En esta línea se puede optar por estimar el sistema por mínimos cuadrados indirectos, especialmente cuando se tiene identificación exacta o se puede considerar el manejo de instrumentos que permita considerar la endogeneidad de la estimación y hacer ésta por mínimos cuadrados en dos etapas o en tres etapas. Así mismo se pueden manejar otras herramientas como una estimación por máxima verosimilidad con información completa. Dentro del planteamiento de ecuaciones simultáneas se puede expresar la forma reducida del sistema que para el presente caso corresponde al mecanismo de clasificación del mercado y suponiendo que las variables endógenas son cantidad y precio se tiene que en condición de equilibrio:

Donde los coeficientes representan los coeficientes de la forma reducida es decir la ecuación en función tan solo de variables explicativas. En un modelo como este el cual podría suponerse como sobreidentificado dado el número de variables independientes que conforman el sistema de dos variables endógenas, se puede utilizar una estimación bietápica o trietápica que considere dentro de la estimación la endogeneidad del precio y de la cantidad. Estos métodos permiten estimar una o varias ecuaciones del sistema por lo que son mecanismos de mucha utilidad en la práctica. Estimación A continuación se presenta la estimación de la elasticidad de la oferta de vivienda nueva ante cambios en el precio, en los costos de la construcción y de los costos de oportunidad en la que se toma como referencia la DTF. Para probar endogeneidad en el sistema aplicamos una versión de la prueba de especificación de Hausman. Aquí corremos una estimación para la forma reducida, luego se obtienen los errores, para correr una regresión para Qt incluyendo los errores calculados de la forma reducida.



51

Tabla 20

Prueba de endogeneidad Vardependiente Inmev Variable Coeficiente estadístico t Inprecio 1.542 4.47 Inicc -0.92 -0.86 Indtf -0.35 -5.09 error -1.29 -2.41 Probabilidad D.W 1 SW 0.994 0.991 Test White 8.39 0.86 F 12 0 R2 0.46

Como puede observarse, el coeficiente que acompaña a la variable error resulta ser significativa al 5%, por tal motivo no existe evidencia para rechazar la hipótesis de simultaneidad en el sistema, es decir, la variable precio es una variable endógena y debe ser considerada como tal. Una vez probaba la existencia de simultaneidad se procede a realizar una estimación de la oferta de arrendamientos. Dicha estimación se realizó por mínimos cuadrados en tres etapas en la que se considera previamente la necesidad de incluir instrumentos para la variable precio que directamente es la que genera problemas de endogeneidad en el sistema.

Tabla 21 Cálculo de elasticidades del mercado de arrendamientos

Vardependiente Inmev Variable coeficiente estadístico t Inprecio 1.46 4.68 Inicc -1.060 -1.45 Indtf -0.358 -5.33 C 11.63 4.19 Probabilidad LM test 13.19 0.1053 SW 0.9715 0.146 X2 67.4 0 R2 0.382

Para determinar la elasticidad se estimó el modelo que considerara implícitamente el problema de la endogeneidad entre el precio y la oferta en el mercado de arrendamientos. A partir de esta estimación se obtuvieron los coeficientes que representan el grado de respuesta de la variable explicada ante cambios porcentuales en las variables explicativas. Los resultados presentados son consistentes con los signos esperados y los estadísticos t son significativos al 5% excepto para la variable índice de costos de la construcción que es significativa al 15%, de igual manera se cumplen los supuestos del modelo básico de regresión. No hay



52

problemas de autocorrelación y existe evidencia estadística para considerar que hay normalidad en los errores. Así mismo la prueba de significancia global es significativa. Como resultado de la estimación se puede ver cómo ante un cambio del 1% en el índice de precios de la construcción la oferta se incrementa en 1.46% evidenciando que la oferta en el mercado de arrendamientos es elástica al precio, de la misma manera ante un cambio del 1% en el índice de costos de la construcción la oferta se disminuye en 1.60%, en este caso se puede apreciar que la oferta es inelástica ante cambios en los costos, por último en lo correspondiente al costo de oportunidad del sector edificador representado aquí por la DTF se puede observar que ante un cambio del 1% en esta variable la oferta se disminuye en 0.35% mostrando una inelasticidad en este caso. No obstante lo anterior, es pertinente aclarar que el ejercicio de construcción de este modelo constituye una aproximación al análisis relativo a cómo podría comportarse el mercado de arrendamientos para este segmento de la población, en virtud a la restricción de información relacionada existente. En términos del soporte teórico adoptado, la bibliografía consultada comprende: • Clavijo Sergio, Janna Michel y Muñoz Santiago. LA VIVIENDA EN COLOMBIA: Sus Determinantes

Socio-Económicos y Financieros. Borradores de economía banco de la República 2004. • Wooldridge, J. (2000) Introductory Economics: A Modern Approach (South-Western College Publishing,

U.S.). • Wooldridge, J. Econometric Analysis of Cross Section and Panel Data. The MIT Press Cambridge,

Massachusetts London, England 2001 • Griffiths, William E., R. Carter Hill and George G. Judge: Learning and Practicing Econometrics, John

Wiley & Sons, New York, 1993. 1.2. CARACTERÍSTICAS DE LA DEMANDA - ARRENDATARIOS42 1.2.1. Cómo viven los hogares arrendatarios – Condiciones de la vivienda 1.2.1.1. Características asociadas a las condiciones físicas de la vivienda (Casa) De acuerdo con los resultados de la investigación se encontró que los hogares arrendatarios en la ciudad de Bogotá (501.701), caracterizados por percibir ingresos inferiores a 3smml y estar registrados en el SISBEN, viven principalmente en unidades de vivienda tipo cuarto, en edificaciones de dos pisos y se ubican principalmente en el primer piso al fondo. El inmueble que ocupan es fundamentalmente usado y los materiales de construcción predominantes son: Paredes en bloque y ladrillo y piso en baldosa, vinilo, tableta, ladrillo, madera pulida. La vivienda cuenta en más del 98% de los casos con el servicio de energía, acueducto, alcantarillado y recolección de basuras, y en una menor proporción (alrededor del 67%) con gas natural conectado a red pública. Los hogares disponen para su uso de una a tres habitaciones y de uno a dos dormitorios.

Los hogares arrendatarios en la ciudad de Bogotá, como se presenta en el Gráfico 20, habitan predominantemente en unidades de vivienda tipo cuarto, en el 67.7% de los casos, seguido por el 17.7% que residen en viviendas tipo casa, el 9.1% en apartamento y 5.4% en inquilinato.

42 Los resultados detallados de las variables analizadas en este literal se presentan en el Anexo 10.



53

Gráfico 20

Tipo de vivienda en el que residen los hogares arrendatarios en la ciudad de Bogotá

Enero de 2007

Cuartos67,7%

Apartamento9,1%

Casa17,7%

Otro t ipo de unidad

0,1%

Vivienda en

inquilinato5,4%


Al analizar los resultados según formalidad e informalidad de los hogares arrendatarios (en términos de la naturaleza de su vinculación laboral), se encontró que, de manera comparativa, la ocupación de viviendas tipo cuarto e inquilinato resulta levemente superior para estos últimos.

Del total de hogares que reside en cuartos (67.7%) ya sea en casa o apartamento, el 73.7% de las edificaciones tiene de dos a tres pisos, y el 61.2% de los hogares se ubica dentro de la vivienda en el primer piso y el 28.5% en el segundo. Se evidencia que una proporción significativa de los hogares arrendatarios se ubica en el fondo de la vivienda, lo cual denota indicios, de acuerdo con el ciclo constructivo común de viviendas mediante mecanismos de autogestión, que los hogares arrendadores tienden a ocupar la parte más nueva de la vivienda en los casos en que la comparten con sus inquilinos. Para el caso de los hogares que habitan en apartamentos, el 71.0% de las edificaciones tiene de dos a tres pisos y alrededor del 50% de los hogares se localiza en el primer piso. Por su parte, el 77.8% de las viviendas de los hogares que se encuentran ubicados en inquilinato actualmente tiene entre dos o tres pisos y el 46.5% de los arrendatarios habita en el segundo piso de la edificación, seguido de un 44.5% que se localiza en el primer piso. Independientemente del piso en el que se ubican, se observa que la mayor proporción de hogares (48.8%) se encuentra al fondo de la vivienda. Respecto a la condición del inmueble arrendado se tiene que el 91.6% de las edificaciones es usada, mientras que el 6.1% de los hogares manifestó que es el primer ocupante de la vivienda, lo cual evidencia que la oferta de vivienda en alquiler tiene origen predominantemente en unidades usadas. Los materiales de construcción predominantes de las viviendas que habitan actualmente los hogares arrendatarios se muestran en la Tabla 22, donde se observa que la estructura de las paredes en el 96.3% de las viviendas corresponde a la categoría bloque, ladrillo, piedra, madera pulida, y los pisos del 55.3% de las unidades se clasifican en baldosa, vinilo, tableta, ladrillo, madera pulida y del 31.6% en cemento, gravilla. En este último material, la proporción de hogares disminuye a medida que aumentan los ingresos, ya que este tipo de piso fue reportado por el 35.7% de los que registran ingresos iguales o inferiores a un smml frente a un 24.7% que gana entre 2 y 3 smml. Es importante resaltar que el 2.4% de los hogares presenta materiales inestables en las paredes de la vivienda, como son bahareque revocado, bahareque sin revocar, madera burda, tabla, tablón, zinc, tela, lona, cartón, latas, desechos, plástico.



54

Tabla 22

Materiales de construcción de la vivienda Enero de 2007

Estructura Material de construcción Formal Informal Total Bloque, ladrillo, piedra, madera pulida 96,8 96,0 96,3 Tapia pisada, adobe 0,9 0,8 0,8 Bahareque revocado 0,0 0,8 0,5 Bahareque sin revocar 0,0 0,2 0,1 Madera burda, tabla, tablón 0,6 0,6 0,6 Material prefabricado 0,6 1,8 1,3

Paredes

Zinc, tela, lona, cartón, latas, desechos, plástico 1,0 0,0 0,4 Mármol, parqué, madera pulida y lacada 1,6 3,5 2,8 Alfombra o tapete de pared a pared 2,5 1,0 1,6 Baldosa, vinilo, tableta, ladrillo, madera pulida 58,9 53,2 55,3 Madera burda, tabla, tablón, otro vegetal 9,0 6,5 7,4 Cemento, gravilla 27,7 34,0 31,6

Pisos

Tierra, arena 0,3 1,9 1,3 Fuente: MAVDT-UN HÁBITAT–FIRST INITIATIVE, CENAC Con relación a la disponibilidad de servicios públicos, privados o comunales se obtuvo lo siguiente: • Energía eléctrica: El 99.4% cuenta con el servicio mientras que el 0.6% no. La proporción más

alta de hogares que no tiene acceso a energía eléctrica se presenta en hogares formales que perciben ingresos de 1 smml (3.7%).

• Gas natural conectado a red pública: La proporción más baja de disponibilidad de servicios públicos en los hogares arrendatarios en la ciudad de Bogotá se presenta en este servicio, ya que el 67.3% cuenta con él. Al analizar los resultados según formalidad e informalidad y nivel de ingreso del hogar se observa que los hogares formales con ingresos de un smml presentan el menor nivel de acceso (51.9%) y la proporción más alta que cuenta con el servicio son los hogares formales con ingresos entre 2 y 3 smml y los informales que ganan entre 1 y 2 smml (73.8% y 72.2%, respectivamente)

• Acueducto: Respecto a este servicio se tiene que el 99.2% tiene acceso al servicio de agua potable.

• Alcantarillado: Se reportó una cobertura del 98.8% de los hogares. • Recolección de basuras: En términos generales se encontró que la totalidad de hogares

arrendatarios formales y el 99.2% de los informales disponen del servicio. Al indagar en los hogares arrendatarios de la ciudad de Bogotá acerca del número de habitaciones y dormitorios que tienen a disposición, se evidencia que uno de cada tres hogares dispone de dos habitaciones en la vivienda y el 44.2% y el 43.8% de 1 y 2 dormitorios, respectivamente, como lo indica el Gráfico 21.



55

Gráfico 21

Número de habitaciones y dormitorios a disposición de los hogares arrendatarios

Enero de 2007

4,10,4

8,7

23,4

33,430,5

1,6

10,1

43,844,2

0,0

10,0

20,0

30,0

40,0

50,0

Uno Dos Tres Cuatro Más de 4

%

Habitaciones Dormitorios


Comparando los resultados entre hogares formales e informales, se tiene que en promedio los primeros disponen de más habitaciones en la vivienda que los segundos, puesto que el 42% reportó tener más de tres habitaciones frente al 32.5%, respectivamente. Además, al analizar los resultados en cuanto al número de dormitorios, se encontró que mientras que el 46.8% de los hogares formales utiliza dos cuartos para dormir, seguido de un 39.1% que duerme en una habitación, se presenta la situación contraria en el caso de hogares informales (47.3% duerme en una habitación y 42.0% en dos). Los resultados del estudio evidencian de alguna manera que los hogares vinculados a actividades de la economía formal viven en mejores condiciones que los hogares informales en lo que a espacio se refiere.

Con el objeto de ampliar el análisis acerca de las condiciones de calidad de la vivienda en que viven los hogares arrendatarios, y tomando como referencia lo anteriormente expuesto en relación a los materiales de la vivienda, el acceso a servicios públicos de los hogares y la disponibilidad de habitaciones y dormitorios, se puede realizar un análisis basado en las carencias habitacionales de los hogares, en este caso específico haciendo alusión a deficiencias de carácter cualitativo (categorías convencionales de medición por estructura, hacinamiento y/o servicios43). Para este caso especifico, se tienen en cuenta estos conceptos con el propósito de analizar de manera general las carencias habitacionales que se presentan en la actualidad en los hogares arrendatarios, sin llegar a realizar un análisis profundo y detallado de su situación. Por ello, las carencias de tipo cualitativo de los hogares arrendatarios en la ciudad de Bogotá se presentan principalmente por: • Estructura: El tipo de carencia que se identificó en este caso se refiere fundamentalmente a la

inestabilidad estructural en las viviendas, la cual se presenta en un 2.4% de los hogares puesto que no se cuenta con el sistema constructivo convencional en las paredes (madera burda, tabla, tablón, zinc, tela, lona, cartón, latas, desecho, plástico bahareque revocado, bahareque sin revocar). En cuanto a los pisos también se presentan carencias en el 1.3% de los hogares arrendatarios, ya que reportaron la tierra y arena como material predominante.

43 Entendiendo el déficit cuantitativo de estructura asociado a viviendas con materiales precarios en paredes (madera burda, guadua, caña u otros materiales vegetales, zinc, cartón, latas), y el cualitativo como viviendas con piso de tierra y material de paredes diferente a los indicados previamente; el hacinamiento como la presencia de tres o más personas por cuarto en la vivienda; y la carencia de servicios públicos como unidades sin sanitario conectado a alcantarillado o a pozo séptico, sin conexión a acueducto, sin servicio de energía eléctrica o de recolección de basuras



56

• Hacinamiento: Esta carencia se determinó de acuerdo al tamaño del hogar y la disponibilidad

de habitaciones, de donde se concluye que el 23.3% de los hogares presenta problemas de hacinamiento, los cuales afectan principalmente los hogares de la economía informal (alrededor de uno de cada cuatro hogares).

• Servicios públicos domiciliarios: El 0.6% de los hogares no cuenta con el servicio de energía eléctrica, el 0.8% no tiene conexión al acueducto, el 1.2% no posee servicio de alcantarillado y el 0.5% recolección de basuras.

Es importante resaltar, que las carencias habitacionales cualitativas descritas anteriormente hacen referencia a una proporción muy pequeña de los hogares arrendatarios, lo cual confirma que el arriendo por si mismo no implica condiciones de calidad habitacional inferiores cuando se compara con la situación de hogares propietarios de vivienda, como también lo expresa Samuel Jaramillo en su investigación Elementos para Orientar una Política Estatal sobre Alquiler de Vivienda Urbana en Colombia (Jaramillo Samuel, Ibáñez, Marcela. Documento CEDE, Octubre de 2002). En el contexto nacional, lo descrito anteriormente se confirma con los resultados sobre el déficit habitacional a nivel nacional urbano, donde el mayor porcentaje de hogares en déficit cuantitativo y cualitativo corresponde a arrendatarios (42.0%) seguido por los propietarios (36.7%), lo que demuestra que las carencias habitacionales se presentan en todos los tipos de tenencia. 44 1.2.1.2. Condiciones habitacionales relativas al entorno urbano Los resultados del estudio revelan que la mayoría de los arrendatarios considera que el barrio donde reside es inseguro, especialmente por eventos asociados a la delincuencia común, expendio o consumo de drogas y existencia de pandillas. El uso del suelo predominante en los barrios de los hogares analizados es el residencial, sin embargo, los usos comercial e institucional también representan participaciones importantes. Los principales factores de contaminación que están cerca de los barrios de residencia de los arrendatarios son los caños de aguas negras y las plazas de mercados ó mataderos. En términos generales, la cobertura y estado de las vías de acceso e internas en los barrios es satisfactorio y la oferta de transporte público es predominantemente formal. Entre los aspectos críticos se encuentra que la cobertura de ciclo rutas no alcanza la cuarta parte de la población, la arborización del espacio público es precaria y el amoblamiento urbano es insuficiente o inexistente.

Dentro de la caracterización del entorno urbano de los hogares arrendatarios objeto del presente estudio se analizaron algunas variables que permiten determinar, en términos generales, el tipo de carencias habitacionales dentro de este ámbito. Las variables consideradas hacen referencia principalmente a: Amenazas por fenómenos naturales, usos del suelo, cercanía de establecimientos que inciden negativamente sobre la calidad de vida de los hogares, problemas de seguridad, vías de acceso, estado del amoblamiento urbano, arborización, entre otras. 44 DNP – Misión para el diseño de una estrategia de reducción de la pobreza y la desigualdad, MERPD. Consultor: TORRES RAMÍREZ, Jorge Enrique. Documento resumen de la Consultoría elaborada con el fin de Apoyar la elaboración de un diagnostico y unas propuestas concretas sobre la problemática del sector de la vivienda y cuantificar el impacto de la vivienda sobre la vulnerabilidad de los hogares y sobre los niveles de pobreza, evaluando los costos de oportunidad que enfrentan el gobierno y los hogares cuando invierten en adquisición o mejoramiento de vivienda. Diciembre de 2005. Pág.7.



57

Según la información recolectada de los hogares arrendatarios, los problemas relativos al entorno percibidos en la mayoría de los hogares, tanto de origen formal como informal, tienen que ver con la seguridad del barrio de residencia, la presencia de eventos de orden delictivo, la arborización del espacio público y el amoblamiento urbano. A continuación se analizan los factores que inciden sobre el entorno urbano en cuatro grandes grupos: Seguridad, tipo de riesgo, uso del suelo y equipamiento (vías de acceso, amoblamiento, arborización, etc.). Seguridad

El porcentaje de hogares que considera que su barrio de residencia es inseguro asciende al 56,5%. Entre las razones que éstos aducen para explicar los problemas de inseguridad del barrio se encuentran: Atracos (52,5%), delincuencia en general (27,0%), problemas de drogadicción (6,7%), presencia de habitantes de la calle (4,4%) y existencia de pandillas (3,1%). En este mismo sentido, al indagar a los hogares por la presencia de pandillas, atracos, asaltos ó robos, expendio ó consumo de droga, escándalos o conflictos entre vecinos ó centros nocturnos o de prostitución, independientemente de la percepción que tienen sobre la seguridad del barrio, los resultados obtenidos fueron (Gráfico 22):

Gráfico 22

Presencia de eventos delictivos en el barrio de residencia de los hogares arrendatarios Enero de 2007

15,1

72,3

57,9

33,0

11,2

52,5

69,3

55,1

30,2

53,9

12,7

53,4

71,2

56,9

31,9

0,0

10,0

20,0

30,0

40,0

50,0

60,0

70,0

80,0

Pandillas Atracos, asaltos,

robos

Expendio o

consumo de droga

Escándalos o

conflictos entre

vecinos

Centros nocturnos

o de prostitución

%

Formal Informal Total


Como se observa en el Gráfico 22, los principales problemas de inseguridad están vinculados a la delincuencia común (atracos, asaltos, robos), a la existencia de expendio ó consumo de drogas y a la presencia de pandillas. A nivel general, aunque no existen grandes diferencias, los problemas mencionados afectan de forma más acentuada a los hogares informales que a los formales.



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Tipo de riesgo

Uno de los factores en el entorno urbano que más atenta contra los niveles de calidad de vida de la población es la situación de riesgo por amenazas naturales. Aunque para la población analizada en el presente estudio estos aspectos no se presentan en la mayoría de los hogares, igualmente constituyen una problemática que debe ser solucionada porque afecta la seguridad de la población arrendataria en mención.

En el Gráfico 23 se señalan las clases de amenazas reportadas por los hogares, siendo las inundaciones las que representan el mayor riesgo y los hundimientos de terreno y fallas geológicas las que muestran mayores diferencias entre los hogares formales e informales. Según nivel de ingresos, los hogares más afectados por esta clase de amenazas son los que devengan hasta 1 smml, sin presentar grandes diferencias con los que perciben ingresos superiores.

Gráfico 23 Presencia de eventos delictivos en el barrio de residencia de los hogares arrendatarios

Enero de 2007

12,5

6,87,4

4,8

2,3

12,0

5,0

6,6

8,1

6,0

12,2

5,7

6,9 6,9

4,6

0,0

2,0

4,0

6,0

8,0

10,0

12,0

14,0

Inundaciones Avalanchas,

derrumbres o

deslizamientos

Desbordamientos,

crecientes, arroyos

Hundimientos del

terreno

Fallas geológicas

%



A nivel comparativo resulta interesante comentar que el porcentaje de hogares pobres residentes en las cabeceras municipales a nivel nacional (según la ECV 2003 y la línea de pobreza) que se encuentra afectado por los riesgos mencionados, son menos en términos relativos que los arrendatarios afectados por estos fenómenos en Bogotá. De acuerdo a lo anterior, la proporción de hogares pobres que se encuentran en riesgo por los factores mencionados, a nivel nacional, son45: � Inundaciones 5,7% � Avalanchas, derrumbes o deslizamientos 2,3% � Desbordamientos, crecientes, arroyos 5,5% � Hundimientos del terreno 3,2% � Fallas geológicas 1,0%

45 Ibíd. Pág. 9



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Uso del suelo El uso del suelo predominante en los barrios de residencia de los hogares arrendatarios es el residencial. Sin embargo, el alto porcentaje de existencia de otros usos como el comercial llama la atención sobre la incidencia de estas actividades en la calidad de vida de la población. A continuación, la Tabla 23 ilustra los usos del suelo de los barrios de residencia reportados por los hogares estudiados.

Tabla 23

Uso del suelo de los barrios de residencia de los hogares arrendatarios Enero de 2007

Tipo de hogar (%) Uso del suelo

Formal Informal Total Residencial 98,1 97,1 97,5 Comercial y servicios 43,5 37,1 39,5 Industrial 11,8 9,5 10,4 Institucional 34,4 35,7 35,2 Otro 2,3 2,0 2,1


En este sentido, la cercanía a establecimientos comerciales, industriales o de otro uso del suelo diferente al residencial repercute sobre el bienestar de la población al incidir negativamente en aspectos como la salud y la tranquilidad de la población. Según los resultados del estudio, entre los hogares arrendatarios formales e informales la cercanía a caños de aguas negras constituye el principal factor de contaminación, seguido de la existencia de plazas de mercado o mataderos y fábricas o industrias. Gráfico 24. Equipamiento Los problemas más críticos asociados al equipamiento del entorno urbano de los barrios de residencia de los hogares arrendatarios, se encuentran en los niveles de arborización y amoblamiento, ya que cerca del 70% de los hogares señala que no existe arborización en el espacio público y el 83,2% considera que el amoblamiento urbano es insuficiente o no existe. En cuanto a los hogares que residen en barrios que tienen amoblamiento urbano suficiente, el 22,8% afirma que éste presenta algún estado de deterioro y el 6,4% concluye que su condición es de completo deterioro y no funciona. Con respecto a la situación de las vías de los barrios, se observa que la mayoría de los hogares arrendatarios reside en localizaciones donde existen vías de acceso (99,1%), están pavimentadas (89,1%) y en buen estado (72,6%). En cuanto a las vías internas de los barrios, también se observan altos niveles de cobertura, ya que de éstas dispone el 90,2% de la población arrendataria. En cuanto al estado, el 77,5% de los hogares reporta que están pavimentadas y el 61,3% considera que están en buen estado.



60

Gráfico 24

Existencia de factores de contaminación cercanos a los barrios de residencia de los hogares arrendatarios Enero de 2007

15,0

9,3

3,8

7,7

18,0

2,8

6,0

22,5

1,7

0,6

8,4

1,6

0,0

16,0

20,2

5,5

8,1

13,3

1,7

21,7

13,9

8,6

3,2

17,3

6,7

0,4

7,3

0,0 5,0 10,0 15,0 20,0 25,0

Fábricas o industrias

Basureros

Plazas de mercado o mataderos

Aeropuertos

Terminales de buses

Caños de aguas negras

Plantas de tratamiento de aguas residuales

Líneas de transporte de hidrocarburos

Líneas de energía de alta tensión

%



Los resultados del estudio en torno al transporte urbano que opera en los barrios de residencia de los hogares arrendatarios permiten concluir que existe un comportamiento similar en la oferta de transporte disponible para los hogares formales e informales, el cual está caracterizado principalmente por lo siguiente:

• En el 95,3% de los barrios de los hogares operan empresas formales de transporte público y en cerca del 15% existe oferta de transporte informal

• Del total de hogares que disponen de transporte formal, el 60,7% tiene acceso al sistema Transmilenio y el 80,2% a otro tipo de sistema formal

Finalmente, un aspecto muy importante que sirve como un indicador de la calidad del espacio público presente en el entorno de los arrendatarios es la existencia de ciclo rutas, ya que la presencia de éstas implica el desarrollo de espacios amplios (andenes) para su construcción y de señalización adecuada de las vías en general que informe y alerte a peatones y conductores sobre la importancia de respetar las normas que regulan estas actividades. En este sentido, resulta preocupante el hecho que solo el 22,2% de los hogares analizados dispone de ciclo rutas en el barrio donde reside, más aún teniendo en cuenta que para una gran parte de la población la bicicleta corresponde a su principal medio de transporte. En términos de ingreso, los hogares que perciben hasta 1 smml son los que menos tienen acceso al sistema de movilidad de ciclo rutas (19,9%), especialmente al contrastarse con los que devengan entre 2 y 3 smml (30,2%). Es necesario mejorar la finura de la focalización de servicios como estos, los cuales producen externalidades sobre el ingreso de los hogares.



61

1.2.1.3. Condiciones habitacionales y de habitabilidad Aproximadamente tres de cada cuatro hogares arrendatarios comparte la vivienda con al menos un hogar adicional y, así mismo, la mayoría de estos comparte todos los espacios existentes en la solución habitacional. Espacios independientes para comer, lavar y secar la ropa se encuentran en la mayoría de casos. Por el contrario, los correspondientes para desarrollar la intimidad de las parejas, estudiar y para el juego de los niños no existen para gran parte de la población. La comunicación directa entre espacios como el baño y cuartos ó la cocina y sala comedor no es una característica generalizada en las viviendas. En cuanto a la calidad de la vivienda de los arrendatarios, los principales problemas asociados a esta conciernen: Contaminación auditiva proveniente de la calle (la vivienda no aísla el ruido exterior), excesos de calor o frío al interior y, en menor medida, problemas de iluminación y ventilación. A pesar de lo anterior y de que las intenciones de cambiar de solución habitacional son significativas, la mayoría de hogares se siente cómoda en la vivienda.

Las condiciones habitacionales y de habitabilidad que se analizan en este numeral hacen referencia a factores relativos a la cohabitación, espacios compartidos, disposición de espacios independientes en la vivienda, y a otros aspectos relativos a la calidad de construcción de la unidad habitacional. Teniendo en cuenta lo anterior, el presente numeral se abordará en dos partes: la primera tiene que ver con los espacios de la solución y la segunda con la calidad de la vivienda. Espacios de la vivienda El primer aspecto relevante a considerar es la situación de cohabitación que se presenta en los hogares arrendatarios estudiados. A este respecto, se observa que cerca del 72% de los hogares comparte la vivienda con al menos un hogar adicional. Para observar más detalladamente esta situación, la Tabla 24 presenta la distribución de los hogares según tipo (formal o informal) y número de hogares residentes en la vivienda, según la cual es posible concluir que la cohabitación se refleja más en los hogares informales y que en la mayoría de éstos habitan tres o más hogares por vivienda. En este mismo sentido, como es de esperarse, los hogares que reportan el mayor nivel de cohabitación son los que perciben ingresos mensuales de hasta 1 smml (80,7%).

Tabla 24 No. de hogares que habitan en la vivienda de los hogares arrendatarios

Enero de 2007 Tipo de hogar (%) No. de

hogares Formal Informal Total Uno 31,2 23,5 26,4 Dos 27,5 24,3 25,5 Tres 19,6 21,7 20,9 Cuatro 9,6 14,0 12,4 Cinco 7,0 7,7 7,4 Más de cinco 3,2 6,7 5,4 No informa 1,9 2,1 2,0


Según los datos históricos sobre la cohabitación en Bogotá, el porcentaje de hogares en esta condición (de todo tipo de tenencia, ingresos y estratos) a lo largo del tiempo se ha reducido a casi



62

la mitad al pasar de 69% en 1951 al 39% en 1997. La tendencia registrada en este período es la siguiente46:

1951 1964 1973 1993 1997 % de hogares bogotanos en cohabitación

69% 56% 48% 47% 39%

Aunque la población analizada en el presente estudio no es la misma que la indicada en las estadísticas históricas mencionadas, a nivel ilustrativo cabe comentar que cincuenta y seis años después, la mayoría de la población arrendataria de bajos ingresos de Bogotá se encuentra en una situación similar a la correspondiente al promedio de los hogares de 1951, lo cual advierte sobre la persistencia de este fenómeno entre la población de hogares arrendatarios. Al indagar por el hogar u hogares con los cuales comparten la vivienda los arrendatarios se encontró que una proporción importante lo hace con el propietario de la solución (67,8%). Igualmente, la cohabitación con otros hogares diferentes al arrendatario es común entre la población (78,5%). Con relación al uso de los espacios de la vivienda, los resultados del estudio indican que cerca del 81% de los hogares que habita en cohabitación los comparte con los otros hogares residentes en la solución. Aunque la mayoría de espacios se comparten, los que reportan el mayor nivel de uso compartido son el lavadero (87,6%) y el patio/terraza (89,2%). La distribución detallada de los hogares según los espacios compartidos es la siguiente (Tabla 25):

Tabla 25 Espacios compartidos por los hogares que habitan en cohabitación

Enero de 2007 Tipo de hogar (%)

No. de hogares Formal Informal Total

Cocina 52,9 50,7 51,4 Baño 59,0 65,7 63,4 Lavadero 86,5 88,1 87,6 Patio / Terraza 87,1 90,2 89,2 Servicio telefónico 51,2 52,6 52,1


Siguiendo con el análisis de los espacios de la vivienda de los hogares arrendatarios, la disposición de espacios independientes para realizar las actividades propias del hogar es un indicador de los estándares de habitabilidad de la vivienda. De acuerdo con esto, se observa que un poco más de la mitad de los hogares cuenta con espacios independientes para comer y lavar y secar la ropa. No obstante, espacios para la intimidad de las parejas, estudiar y para el juego de los niños solo se encuentran en menos de la mitad de la población. El Gráfico 25 ilustra el porcentaje de hogares que dispone de los espacios mencionados de forma independiente, diferenciando entre los hogares formales e informales.

46 1951, 1964, 1973, 1993 Censos; 1997 DANE-ENCV. En: JARAMILLO, Samuel e IBAÑEZ, Marcela. Elementos para orientar una política estatal sobre alquiler de vivienda urbana en Colombia. 2002. Pág. 20



63

Gráfico 25

Hogares arrendatarios que disponen de espacios independientes (compartidos o no) para desarrollar las actividades propias del hogar (%)

Enero de 2007

64,1

69,5

48,1

26,223,4

53,8

64,2

44,3

20,8 21,4

57,7

66,2

45,7

22,8 22,1

0,0

10,0

20,0

30,0

40,0

50,0

60,0

70,0

80,0

Comer Lavar y secar la

ropa

Intimidad de las

parejas

Estudiar Juego de los niños

Espacios independientes

%



De acuerdo a la información consignada en el Gráfico 25, es importante resaltar que los hogares informales disponen en menor proporción que los de origen formal, de todos los espacios independientes señalados. Igualmente, cabe anotar que los niños son los miembros del hogar que más se ven afectados por la falta de espacios en la vivienda debido a que no disponen de un lugar para desempeñar sus actividades académicas y recreativas. En términos de ingreso, se observa que la disponibilidad de los espacios independientes mencionados aumenta a medida que lo hace el ingreso del hogar, especialmente en los espacios para la intimidad de las parejas, lavar/secar la ropa y comer. De manera complementaria, otro aspecto que es interesante conocer es el porcentaje de hogares que reside en viviendas que tienen comunicación directa entre la cocina y un espacio múltiple, sala comedor ó cuartos y entre los baños y cuartos. La situación en torno a esta variable muestra que una gran proporción de hogares habita en unidades que no tienen la comunicación entre espacios descrita, especialmente los de origen informal y con ingresos hasta de 1 smml (Gráfico 26). Esta situación corresponde a áreas arrendadas en las cuales no existe unidad y continuidad espacial y es crítica cuando algunos de los espacios se localizan en el patio o en un piso diferente. Calidad de la vivienda Al preguntar a los hogares sobre algunos factores que determinan en cierta forma la calidad de la vivienda (factores diferentes a los materiales de construcción), se encontró que la percepción que tienen sobre su vivienda actual no es satisfactoria. Los resultados arrojados por el estudio revelan



64

graves problemas de contaminación auditiva y problemas de temperatura, los cuales se reflejan con mayor intensidad en los hogares informales (Gráfico 27):

Gráfico 26 Hogares arrendatarios que residen en viviendas con comunicación directa entre espacios (%)

Enero de 2007

52,2

48,5

49,9

48,0

42,1

44,3

0,0 10,0 20,0 30,0 40,0 50,0 60,0

Formal

Informal

Total

%

Baño y cuartos

Cocina y espacio múltiple/sala comedor/cuartos


Gráfico 27 Hogares arrendatarios según la percepción sobre algunos aspectos de la calidad de la vivienda (%)

Enero de 2007

68,070,2 69,4

44,3

55,3

51,2

40,443,1 42,1

0,0

10,0

20,0

30,0

40,0

50,0

60,0

70,0

80,0


%

Al interior escucha ruidos internos de la calle

Siente excesos de calor o frio

Existen problemas serios y continuos de humedad




65

Con relación al grado de iluminación y ventilación de la vivienda, la mayoría de hogares considera que existen de manera adecuada y suficiente en la solución habitacional. Sin embargo, la proporción que no está de acuerdo con esta percepción es importante al representar cerca del 23% del total de arrendatarios en ambos casos. Según el tipo de hogar, no se presentan grandes diferencias entre formales e informales, sin embargo, es importante mencionar que la percepción sobre el grado de iluminación y ventilación mejora con el nivel de ingreso del hogar. Finalmente, la percepción de los hogares en torno a otros aspectos inherentes a la vivienda es la siguiente: • Aproximadamente el 70% de los hogares considera que la vivienda posee todos los servicios

que satisfacen sus necesidades de habitación • El 56,0% y 64,8% de los hogares informales y formales se siente cómodo en la unidad

habitacional en que reside • Al indagar a los hogares sobre su intención de cambiarse de vivienda, y a pesar de las

percepciones anotadas anteriormente, cerca del 59% desea mudarse de la solución actual. Esta situación se presenta en mayor medida en los hogares informales que en los formales (62,3% y 53,4%, respectivamente)

1.2.2. Quiénes / cómo son los hogares arrendatarios Los hogares arrendatarios en la ciudad de Bogotá residen principalmente en estrato dos y están compuestos por más de tres miembros. El jefe de hogar se caracteriza por tener entre 36 y 45 años, ser de género masculino, estar afiliado a salud, haber cursado primaria, estar actualmente ocupado como trabajador por cuenta propia y tener ingresos iguales o inferiores a un smml los cuales no son regulares o periódicos. La principal fuente de ingresos del hogar es el trabajo de sus miembros y en la mayoría de los casos se considera que los ingresos son insuficientes para cubrir los gastos del hogar.

1.2.2.1. Aspectos generales

Respecto al estrato en el que residen los hogares arrendatarios en la ciudad de Bogotá los resultados de la investigación indican que el 53.3% vive en estrato dos, seguido por el 31.2% residente en estrato tres y el 15.6% en estrato uno (Gráfico 28). Según los ingresos de los hogares arrendatarios, se puede afirmar que aproximadamente uno de cada cinco hogares que reside en estrato uno, gana un monto igual o inferior a un smml. Este mismo análisis en el estrato dos muestra que el 56.3% registra ingresos superiores a un smml e inferiores a dos smml y en el estrato tres el 37.1% gana entre dos y tres smml.

Lo expuesto anteriormente coincide en gran medida con los resultados del estudio realizado por Samuel Jaramillo mencionado anteriormente, donde concluye que la mayor proporción de inquilinos se ubica en el estrato medio y no necesariamente en el estrato bajo, debido a que estos últimos cuentan con la alternativa de producción de vivienda por autoconstrucción, la cual en la mayoría de ocasiones se realiza de forma irregular.47 Así, en este caso se podría observar que una proporción significativa de hogares en estrato dos y tres viven en arriendo.

47 JARAMILLO, Samuel e IBAÑEZ, Marcela. Elementos para orientar una política estatal sobre alquiler de vivienda urbana en Colombia. Octubre de 2002.



66

Gráfico 28

Estrato socioeconómico en que residen los hogares arrendatarios Enero de 2007

13,3 16,9 15,6

56,9 51,1 53,3

29,9 32,0 31,2

0,0

20,0

40,0

60,0

80,0

100,0

120,0


%

Estrato uno Estrato dos Estrato tres


Los hogares arrendatarios están conformados en aproximadamente el 80% de los casos por tres miembros o más y en el 20.5% hasta por dos miembros. A continuación se presentan estos resultados de manera más detallada y según la formalidad e informalidad de los hogares:

No. personas Formal Informal Total

• Una 4.5% 6.5% 5.8% • Dos 16.6% 13.6% 14.7% • Tres 20.6% 23.3% 22.3% • Cuatro 26.9% 22.9% 24.4% • Cinco 17.3% 18.7% 18.2% • Más de cinco 14.1% 15.0% 14.7% De acuerdo a los ingresos del hogar se registran diferencias interesantes, por ejemplo los hogares formales que perciben ingresos de un smml están conformados en el 66.7% de los casos hasta por dos miembros, mientras que los que ganan entre 2 y 3 smml en el 77.1% de los casos tienen más de cuatro miembros. Por su parte, más del 94% de los hogares informales con ingresos superiores a un smml están conformados por tres o más miembros.

El tamaño promedio del hogar es de 3.9 personas, tanto en hogares formales como informales; sin embargo es importante resaltar que se presentan diferencias en el tamaño promedio según el ingreso de los hogares, puesto que se observa que los hogares con ingresos iguales o inferiores a un smml tienen en promedio menos miembros que aquellos con salarios de entre dos y tres smml (3.3 y 4.8, respectivamente).

Es importante resaltar, que según las estadísticas del DANE del Censo de 2005 el tamaño promedio del hogar en la ciudad de Bogotá es de 3.5 personas y comparándolo con los resultados arrojados por el presente estudio se observa que el tamaño promedio de los hogares arrendatarios es mayor, 3.9.



67

De acuerdo con los resultados se observa que el 43.0% de los hogares arrendatarios esta conformado por Jefe de Hogar, Cónyuge e Hijos, el 21.3% por Jefe de Hogar e Hijos, el 5.8% por el Jefe únicamente y en menor proporción, 4.8% por el Jefe y su Cónyuge.

1.2.2.2. Características del jefe de hogar

En cuanto a la edad del jefe de hogar los resultados evidencian que cerca de uno de cada tres jefes tiene entre 36 y 45 años, seguido por un 24.3% que se ubica en el rango de 26 a 35 años. De acuerdo a los ingresos del hogar se encontró que los jefes de hogares que registran ingresos inferiores o iguales a un smml son más jóvenes (68.8% menor de 46 años) que los que perciben ingresos entre dos y tres smml, puesto que 40% de estos son mayores de 45 años. El Gráfico 29 presenta la distribución de los hogares según la edad de los jefes y de acuerdo al carácter formal e informal del hogar. La edad promedio del jefe de hogar es 42.1 años, destacando que en promedio los jefes de hogares formales son más jóvenes que los de hogares informales (39.8 años y 43.5 años, respectivamente).

Gráfico 29 Edad del jefe de hogar arrendatario

Enero de 2007

6,48,1

10,18,7

7,4

26,9

37,2

20,8

1,3

22,7

31,1

19,3

8,67,9

24,3

33,4

19,8

5,9

0,0

5,0

10,0

15,0

20,0

25,0

30,0

35,0

40,0

Ha s ta 25 26-35 36-45 46-55 56-65 Más de 65

Años

%



Al indagar acerca del genero del jefe del hogar se encontró que el 50.3% de los hogares corresponde a hombres y el 49.7% a mujeres. Al analizar estos resultados de acuerdo a los ingresos del hogar se evidencia que esta relación cambia en el ingreso más bajo (igual o inferior a un smml) puesto que el 55.0% es de genero femenino y el 45.0% masculino. Una situación similar a esta se presenta cuando se analiza en términos de formalidad e informalidad, donde la mayoría de los jefes en hogares de carácter formal son mujeres (58.3%) hecho que se resalta en el ingreso mas bajo (85.4%), y en informal son hombres (55.6%).

Con relación a la afiliación del jefe de hogar como cotizante o beneficiario de alguna entidad en seguridad en salud se obtuvo que el 88.6% se encuentra afiliado, el 9.2% no y el 2.2% no informó. La menor proporción de no afiliación se encontró entre los jefes de hogares con ingresos entre dos y tres smml (5.8%) y la más alta en ingresos inferiores o iguales a un smml (10.2%). Es pertinente recordar que la población objeto de estudio se encuentra afiliada al SISBEN.

El nivel educativo del jefe de hogar en el 45.4% de los casos es de primaria, y en una proporción similar (45.0%) secundaria, como se presenta en el Gráfico 30.



68

Gráfico 30 Nivel educativo del jefe de hogar

Enero de 2007

Técnica o tecnológica

3,7%

Universidad2,4% Ninguno

3,5%

Primaria45,4%

Secundaria45,0%


Estas proporciones varían de acuerdo al ingreso de los hogares, por ejemplo, la proporción de jefes ubicados en el nivel primaria disminuye a medida que aumentan los ingresos (pasa de 49.8% en el rango igual o inferior a un smml a 41.4% en ingresos entre dos y tres smml), mientras que la participación en secundaria aumenta (de 43.0% para ingresos menores o iguales a un smml a 48.3% en el rango de dos a tres smml).

Respecto a la actividad que desarrolla actualmente el jefe de hogar los resultados indican en términos generales que la mayoría se encuentran trabajando (84.4%), pero al analizar los resultados de acuerdo a formalidad e informalidad de los hogares, se observa que los hogares formales resultan más activos en este sentido, puesto que casi la totalidad se encuentra trabajando frente a un 75.6% en los hogares informales. Estos resultados se presentan de una forma más detallada a continuación: Actividad Formal Informal Total • Trabajando 99.0% 75.6% 84.4% • Buscando trabajo 0.0% 5.2% 3.2% • Estudiando 0.0% 0.8% 0.5% • Oficios del hogar 0.0% 15.0% 9.4% • Otra actividad 0.0% 1.1% 0.7% • Incapacitado permanente 0.0% 1.7% 1.1%

para trabajar • Jubilado, pensionado 1.0% 0.6% 0.7% Del total de jefes de hogar que se encuentran trabajando (84.4%), más de la mitad son trabajadores por cuenta propia, el 37.8% se desempeña como obrero o empleado de empresa particular y el 10.0% como empleado domestico. A partir de los resultados se puede concluir que la proporción de trabajadores por cuenta propia es superior en el caso de los hogares informales que en formales (55.4% y 44.0%, respectivamente) y la proporción de obrero o empleado de empresa particular es superior en los hogares formales que en los informales, 43.3% y 33.4%, respectivamente. Con relación a las condiciones laborales de los jefes de hogar que actualmente trabajan se destaca que una proporción muy pequeña de estos (formales e informales) se encuentra afiliado a una Caja de Compensación Familiar, 12.1%, mientras que el 86.0% no. Por su parte, la mayoría de las empresas donde laboran los jefes tienen un tamaño reducido, ya que en el 70.5% de las ocasiones, éstas tienen menos de diez empleados. Los ingresos del jefe en el 68.3% de los hogares son inferiores o iguales a un smml, el 29.9% registra ingresos superiores a un smml e inferiores a 2 smml y el 1.9% entre 2 y 3 smml (Gráfico 31). Los resultados demuestran que los hogares con ingresos inferiores a un smml dependen en la



69

totalidad de los casos del ingreso del jefe del hogar, tanto en hogares de carácter formal como de carácter informal. El bajo nivel de ingreso presentado se explica fundamentalmente por la educación del jefe de hogar, donde se tiene que el 45.4% solo alcanzó a cursar primaria y el 45.0% secundaria, como se mencionó anteriormente.

Gráfico 31 Nivel de ingresos de los jefes de hogares arrendatarios

Enero de 2007

59,0

39,4

1,6

75,6

22,3

2,1

68,3

29,9

1,9

0,0

20,0

40,0

60,0

80,0

100,0

120,0

%


0 - 1 smml 1.1 - 2 smml 2.1 - 3 smml


En cuanto a la estabilidad en los ingresos del jefe del hogar se destaca que el 39.4% reporta sus ingresos como regulares o periódicos, mientras que el 49.7% no cumple esta condición, lo cual se debe principalmente a la posición ocupacional de estos, donde más de la mitad son trabajadores por cuenta propia.

La actividad a la que se dedican las empresas donde laboran los jefes de hogar en el 28.2% de los casos es el comercio al por mayor y al por menor, en el 17.3% corresponde a industrias manufactureras y en el 13.9% a otras actividades de servicios comunitarios, sociales y personales, como se presenta a continuación:

Actividad de la empresa Formal Informal Total

• Agricultura, ganadería, caza y silvicultura 0.0% 0.3% 0.1% • Industrias manufactureras 20.4% 14.8% 17.3% • Suministro de electricidad, gas y agua 0.6% 1.3% 1.0% • Construcción 8.4% 12.2% 10.6% • Comercio al por mayor y al por menor 28.5% 27.9% 28.2% • Hoteles y restaurantes 6.1% 1.8% 3.7% • Transporte, almacenamiento y comunicaciones 6.1% 10.7% 8.7% • Intermediación financiera 2.9% 0.3% 1.4% • Actividades inmobiliarias, empresariales 0.3% 1.5% 1.0%

y de alquiler • Educación 1.3% 0.5% 0.9% • Servicios sociales y de salud 1.9% 1.3% 1.6% • Otras actividades de servicios comunitarios, 13.7% 14.0% 13.9%

sociales y personales • Hogares privados con servicio domestico 9.7% 13.5% 11.8%



70

1.2.2.3. Ingresos y gastos de los hogares arrendatarios El ingreso promedio mensual de los hogares arrendatarios asciende a $573.794 (1,4 smml), donde se destaca que los hogares informales perciben ingresos sensiblemente menores que los formales, $473.743 y $737.371, respectivamente. Al indagar acerca de las principales fuentes de ingreso del hogar se destaca que el 99.6% manifestó que se obtiene por medio del trabajo de los miembros del hogar, el 10.7% de ayudas en dinero, el 1.0% de los arriendos (sub-arriendo) que percibe, el 1.4% de pensiones o jubilaciones, el 0.1% de intereses o dividendos y el 3.6% de otras fuentes. Es pertinente mencionar que el trabajo representa en más de 90% de las ocasiones, entre un 76% y 100% de los ingresos del hogar y las ayudas en dinero hasta un 25% del ingreso en el 6.0% de los casos. Respecto al desarrollo de actividades productivas en la vivienda, como producción de bienes, comercialización de productos o prestación de servicios, esta situación se presenta en el 8.5% de los hogares. Del total de hogares que afirmaron desarrollar alguna actividad productiva se tiene lo siguiente: • El tipo de actividad en el 36.4% de los casos es de confecciones, en el 16.9% es una tienda o

mini mercado y en el 11.5% venta de variedades. • En el 66.4% de los hogares arrendatarios la actividad en la vivienda constituye su principal

fuente de ingresos. • El 79.0% de los hogares reportó esta actividad como el trabajo que realiza alguno de los

miembros del hogar mientras que el 21.0% no lo calificó así. De esta ultima proporción, se tiene que el 46.7% de estas actividades dejó un ingreso igual o inferior a $50.000 mensuales, en cerca de uno de cada tres hogares mas de $100.000 y en el 19.6% entre $50.001 y $100.000. Estos resultados demuestran el nivel de aporte que representan sobre el ingreso del hogar (alrededor del 12% en un número importante de hogares).

Con relación a los gastos mensuales del hogar se encontró lo siguiente48: • Alimentos: El 41.3% de los hogares arrendatarios registra una suma entre $100.001 y $200.000

mensualmente por este concepto. Una proporción significativa (28.3%) reportó gastos mensuales superiores a $250.000.

• Gastos personales: En relación a este rubro se encontró que el 70.7% de los hogares no destina dinero a este tipo gasto, como son combustible para vehiculo, comidas fuera de la casa, servicios domestico de por días, entre otros. Por su parte, el 15.9% gasta mensualmente en este concepto más de $40.000

48 A manera de contexto de los resultados obtenidos, se retoma lo planteado en el Capítulo I de este documento (Informe de Diagnóstico y Metodológico), en el sentido que “…De acuerdo con la estructura nacional del gasto, a nivel general las primeras tres partidas a las que se destina el ingreso de los hogares corresponden a los rubros alimentos; gastos mensuales, personales y TV; y servicios públicos. Según tipo de tenencia, … Frente a un hogar cuya vivienda es propia pagada, el gasto del arrendatario es menor en alimentos; servicios; gastos anuales y salud; y mayor en mensuales, personales y TV; educación y capacitación; y con relación a un hogar que está pagando su vivienda, el ingreso del arrendatario se destina en menor proporción, entre otros, a cubrir gastos anuales y de alojamiento (arriendo), y en mayor proporción a gastos como alimentos y servicios”



71

• Artículos o servicios: Alrededor del 40% de los hogares gasta en artículos de aseo personal y del hogar, lavandería, empleados del servicio domestico, entre otros, un monto superior a $40.000 mensualmente, seguido del 29.5% que gasta entre $10.001 y $30.000 y el 16.0% que no destina parte de sus ingresos a este concepto.

• Ropa y zapatos: El 36.8% de los hogares no registró gastos por este concepto en los últimos tres meses, el 26.3% registró gastos por mas de $40.000 y el 22.7% entre $10.001 y $20.000.

• Salud: La mayoría de los hogares arrendatarios no registran gastos por este concepto (56.6%). El 21.6% destinó hasta $20.000 a este rubro y el 13.9% más de $40.000.

• Cultura, diversión o esparcimiento: El gasto por este concepto fue nulo en el 77.5% de los hogares. Por su parte, el 8.1% gastó entre $5.001 y $20.000

• Transporte: El 31.1% de los arrendatarios destinaron un monto superior a $70.000 por este concepto, el 23.6% no reporto ningún gasto y el 21.5% entre $40.001 y $60.001.

• Educación: Respecto a este punto se indagó por diferentes conceptos de gastos durante el año escolar entre los arrendatarios: � Matriculas: El 45.6% reportó incurrir en gastos por este concepto, de los cuales el 42.2%

registró un monto de pago hasta por $60.000 y alrededor del 30% sumas superiores a $120.000.

� Uniformes: Del 47.2% que presentó gastos por este concepto, el 39.1% pagó un monto superior a $120.000, el 29.5% gastó entre $80.001 y $100.000, y el 21.6% menos de $60.000

� Útiles escolares: La mayoría de los inquilinos informaron gastos por este concepto (53.8%), de los cuales el 35.5% desembolsó mas de $120.000 durante el año, el 31.3% menos de $60.000 y el 17.4% entre $80.001 y $100.000

� Transporte escolar: Alrededor del 95% de los hogares no efectuó ningún pago. Del porcentaje que gastó, el 49.0% destino recursos inferiores a $60.000 y alrededor de uno de cada cinco arrendatarios más de $120.000.

La participación del gasto de arrendamiento sobre el total de gastos en uno de cada tres hogares equivale del 11% al 20% del total y en una proporción similar de 21% a 30% (30.8%). Esta participación es mayor en hogares informales que en hogares formales, puesto que alrededor del 66% de los primeros presenta gastos superiores al 30% por arriendo frente al 51.6% de los formales. Comparando estos resultados con la estructura del gasto a nivel nacional, se observa que el 94% de los hogares arrendatarios en la ciudad de Bogotá supera la media con respecto a lo que cancelan los hogares a nivel nacional por concepto de arriendo y/o amortización, el cual se sitúa en el 6.0%. Los resultados según el tipo de tenencia indican que los hogares en arriendo a nivel nacional destinan en promedio el 14.9% de sus ingresos para el arriendo, mientras que en Bogotá se observa que más del 60% destina una proporción superior al 20%49. Por otra parte, la proporción del gasto en alojamiento sobre el total de ingresos del hogar se presenta en el Gráfico 32, de donde se puede concluir que el 23.8% de los arrendatarios gasta en el arriendo de la vivienda que actualmente ocupan entre 21% y 30% del total de sus ingresos50, evidenciándose

49 DNP – Misión para el diseño de una estrategia de reducción de la pobreza y la desigualdad, MERPD. Consultor: TORRES RAMÍREZ, Jorge Enrique. Documento resumen de la Consultoría elaborada con el fin de Apoyar la elaboración de un diagnostico y unas propuestas concretas sobre la problemática del sector de la vivienda y cuantificar el impacto de la vivienda sobre la vulnerabilidad de los hogares y sobre los niveles de pobreza, evaluando los costos de oportunidad que enfrentan el gobierno y los hogares cuando invierten en adquisición o mejoramiento de vivienda. Diciembre de 2005. Pág. 20. 50 De manera comparativa con resultados de orden nacional y local, “…sobre un ingreso promedio de $1.232.573 para arrendatarios el pago de alquiler representa para éstos el 14.9% de dicha suma. En el caso de



72

fundamentalmente en los hogares de carácter formal (29.4%). Los resultados indican que los hogares de la economía formal gastan en promedio un porcentaje inferior por este concepto que los hogares informales, puesto que el 87.8% de los primeros gasta un porcentaje igual o inferior a 40%, frente a un 63.8% de los segundos.

Gráfico 32 Proporción del gasto en arriendo sobre el total de los ingresos de los hogares arrendatarios

Enero de 2007

4,0

22,8

23,8

22,2

11,6

3,8

4,2

1,9

0,9

4,8

0,0 5,0 10,0 15,0 20,0 25,0 30,0

Hasta 10%

11%-20%

21%-30%

31%-40%

41%-50%

51%-60%

61%-70%

71%-80%

81%-90%

90%-100%

%

Fuente: MAVDT-UN HÁBITAT–FIRST INITIATIVE, CENAC Como se mencionó en el Primer Informe, el pago de alquiler representa el 14.9% de los ingresos de los hogares arrendatarios a nivel nacional y específicamente para el caso de Bogotá corresponde al 16.4%, según estadísticas de la Encuesta de Calidad de Vida 2003. Comparando estos resultados con los encontrados en este estudio, y teniendo en cuenta que en este caso se investigó a la población arrendataria de ingresos más bajos en la ciudad, se observa que en promedio este tipo de población destina una mayor proporción de su ingreso por este concepto, 29.1%, lo cual se hace más pronunciado en los hogares de carácter informal. Lo anteriormente mencionado se puede contrastar con lo consignado en el documento 2019 Visión Colombia II Centenario. Construir ciudades amables, donde se tiene que la demanda de la política VIS a nivel nacional, es decir aquella que esta conformada por arrendatarios con ingresos inferiores a 4 smml, destina una mayor proporción del ingreso al pago de arrendamiento, 22.2%. De manera comparativa, la Tabla 26 presenta el gasto en arriendo en el ingreso de los hogares en algunas ciudades del mundo, donde se observa que en Estados Unidos, El Salvador, Brasil e India los hogares destinan un porcentaje mayor de su ingreso para cubrir los gastos de arrendamiento. Al indagar entre los hogares arrendatarios sobre la capacidad de sus ingresos para cubrir el nivel de gastos se encontró que el 68.7% considera que son insuficientes, el 23.7% afirma que los cubre exactamente y el 7.5% que superan el nivel de gastos. Sin embargo, al analizar los resultados según formalidad e informalidad se encuentran diferencias en cuanto a este punto, puesto que una

la ciudad de Bogotá, la participación del gasto en alojamiento sobre el ingreso del hogar se incrementa respecto al cálculo nacional (16.4% sobre $1.470.514)” (retomado del capítulo I - Informe de Diagnóstico y Metodológico-)



73

proporción mayor de hogares formales (9.2%) considera que los ingresos superan el nivel de gastos, además el 62.6% considera que son insuficientes frente al 72.4% de los hogares informales. Estos resultados de alguna manera coinciden con los datos de la encuesta anual del proyecto Bogotá, cómo vamos, donde el 74% de los bogotanos considera que no esta en capacidad de pagar un arrendamiento ya que el gasto es superior a su capacidad de pago (Diario El Tiempo, septiembre 7 de 2006).

Tabla 26 Participación del gasto promedio en arriendo en el ingreso promedio mensual de los hogares en algunas

ciudades del mundo. 1993-1998 Ciudad País 1993 1998

Abidjan Costa de Marfil 29.7% 9.9% Accra Ghana 21.1% 21.1% Amman Jordán 20.2% 16.7% Ámsterdam Países Bajos 19.6% 17.5% Atlanta Estados Unidos 23.0% 29.0% Budapest Hungary 3.5% 11.8% Dakar Senegal 19.0% 14.6% Guayaquil Ecuador 14.0% 16.1% Kostroma Rusia 5.0% 12.4% Moscow Rusia 2.6% 5.2% Mysore India 30.0% 26.1% New York Estados Unidos 20.0% 28.0% Quito Ecuador 12.5% 13.3% Recife Brasil 13.0% 25.9% San Salvador El Salvador 12.0% 37.0% Seattle Estados Unidos 19.0% 28.0% Surabaya Indonesia 21.0% 19.0% Tallin Estonia 4.1% 7.0% Tangail Bangladesh 5.0% 4.6%

Fuente: UNCHS (Hábitat), Global Urban Indicators Database 1996, 2001 (versión 2) Con el objeto de conocer la capacidad de los hogares para celebrar un contrato de arrendamiento en términos de la exigencia de garantías, se indago acerca de la propiedad de activos de donde se encontraron unas proporciones muy bajas de tenencia de propiedad de vivienda o lote (2.0%) y de vehiculo o motocicleta (2.5%). El mayor respaldo sobre este punto se debe a la posesión de electrodomésticos, puesto que el 70.7% afirmó tenerlos (79.5% de los hogares formales y 65.4% de los informales). 1.2.3. Condiciones propias del arriendo como forma de tenencia La mayoría de hogares arrendatarios destina mensualmente entre $50.000 y $150.000 para el pago de arriendo y más de $60.000 para el pago de servicios públicos, los cuales se cubren principalmente con el trabajo de los miembros del hogar. El pago del arriendo se efectúa de forma anticipada y directamente al propietario. Los hogares arrendatarios se encuentran al día en sus obligaciones de alojamiento y generalmente no se presentan casos de mora. En cuanto a la condición en que viven los hogares se tiene que los arrendatarios se sienten conformes frente a hogares propietarios, debido a la buena relación con su arrendador. No obstante, los arrendatarios desearían cambiar su condición actual a propietarios. En términos generales, los hogares arrendatarios se sienten satisfechos respecto a la vivienda, el hogar u hogares con quien o quienes comparte la vivienda, los vecinos y el barrio.



74

1.2.3.1. Aspectos relacionados con la ocupación de la vivienda Respecto al tipo de ocupación que manifiestan los hogares se encontró que el 98.2% reside en arriendo y el 1.8% en subarriendo. De esta última proporción se conoció que la mayoría, 57.5%, cuenta con la debida autorización del propietario para ocupar la vivienda (el 5,3% reportó una situación contraria y la proporción restante no suministró información al respecto). Con relación al tiempo de ocupación de la vivienda actual se observó que más de la cuarta parte de los arrendatarios ha residido por un tiempo promedio igual o inferior a un año, el 25.2% ha ocupado la vivienda por más de 5 años y el 24.6% por un período superior a un año e inferior a tres años. Estos resultados se muestran a continuación de una manera mas detallada: Tiempo de ocupación (meses) Formal Informal Total • Hasta 6 15.4% 15.6% 15.5% • Entre 7 y 12 10.6% 11.6% 11.2% • Entre 13 y 24 12.9% 10.4% 11.3% • Entre 25 y 36 14.0% 12.9% 13.3% • Entre 37 y 48 11.5% 7.5% 9.0% • Entre 49 y 60 5.1% 6.1% 5.8% • Entre 61 y 72 2.5% 5.2% 4.2% • Más de 72 20.2% 21.5% 21.0% • No informa 7.7% 9.2% 8.6% 1.2.3.2. Características económicas del arrendamiento Los resultados indican que el 27.1% de los hogares arrendatarios cancela una suma promedio entre $100.001 y $150.000, el 24.1% entre $50.001 y $100.000 y una proporción similar a ésta entre $150.001 y $200.000 mensualmente por concepto de arriendo, como se presenta en el Gráfico 33. La frecuencia con que se paga el arriendo en el 93.3% de los casos es mensual.

Gráfico 33 Canon de arrendamiento

Enero de 2007

4,1

24,1

27,1

23,9

9,0

5,8

2,7

1,8

1,6

0,0 5,0 10,0 15,0 20,0 25,0 30,0

Has ta $50,000

$50,001-$100,000

$100,001-$150,000

$150,001-$200,000

$200,001-$250,000

$250,001-$300,000

$300,001-$350,000

$350,001-$400,000

$400,001-$500,000

%


En términos generales, se observa que los hogares arrendatarios informales cancelan montos menores por concepto de arrendamiento que los hogares formales. Esto se concluye debido a que una proporción mayor, 32.8%, de hogares informales paga por este concepto menos de $100.000, frente al 20.5% de los hogares formales. Esta relación se invierte cuando los hogares cancelan montos superiores, ya que el 28.4% de hogares formales paga más de $200.000 mientras que tan solo el 16.3% de los informales paga este monto.



75

Lo mencionado anteriormente se confirma conociendo el promedio del canon de arrendamiento mensual que pagan los hogares arrendatarios, que en este caso es $167.055, evidenciándose que los hogares formales pagan en promedio montos superiores por este concepto que los hogares informales, $185.366 y $156.097, respectivamente.

En relación al pago de servicios públicos de los arrendatarios, uno de cada cuatro hogares registra un pago superior a $100.000 por concepto de acueducto y alcantarillado, energía eléctrica, gas domiciliario y teléfono fijo. Alrededor del 19% cancela entre $40.001 y $60.000 y el 17.8% entre $60.001 y $80.000. Estos resultados se presentan en el Gráfico 34.

Gráfico 34 Pago de servicios públicos

Enero de 2007

0,2

6,2

17,7

0,1

13,1

25,9

4,2

14,4

18,619,3

13,9

3,9

24,6

3,2

12,3

17,318,5

25,0

3,6

17,818,8

16,3

5,3

0,0

5,0

10,0

15,0

20,0

25,0

30,0

0 Ha s ta$ 20,000

$ 20,001-$ 40,000

$ 40,001-$ 60,000

$ 60,001-$ 80,000

$ 80,001-$ 100,000

Má s de$ 100,000

Noinfo rma

%



Respecto a la principal fuente de ingresos que cubre el costo de alojamiento, es decir el arriendo y los servicios públicos, el estudio generó los siguientes resultados:

• Trabajo 82.0% • Subarriendo 0.2% • Ayudas en dinero 2.5% • Prestamos 0.1% • Pensión 0.9% • No informa 13.9% • Ahorros 0.4%

Hay que destacar de estos resultados que el trabajo es la principal fuente para el pago del arrendamiento tanto en hogares formales como en informales, mientras que las ayudas en dinero son mas frecuentes en los hogares informales 3.6% frente a los formales 0.6%.

El pago del canon de arrendamiento en el 52.7% de los casos se efectúa de forma anticipada, especialmente en los hogares formales (56.4%) y en el 45.4% vencida (principalmente en hogares informales, 47.1%). Adicionalmente este pago se hace directamente al propietario en el 90.5% de las ocasiones y en el 5.7% se transfiere al propietario por medio de un intermediario.

En cuanto a las dificultades financieras para asumir los gastos del arrendamiento se tiene que el 13.6% se encuentra en mora en el pago actualmente, mientras que el 86.4% esta al día con su obligación. En este sentido, al preguntar la frecuencia con que el hogar incurre en situación de mora, el 45.4% manifestó que esta situación no se presenta nunca, el 44.6% afirmó que se produce de manera esporádica y el 10.0% la reportó como frecuente. A partir de los resultados se evidencia que una mayor proporción de hogares informales que de formales se retrasa en el pago de arrendamiento.



76

En caso de retraso en el pago del arrendamiento se tiene que en el 83.8% de los casos el arrendador no aplica ningún tipo de sanción y en el 2.0% toma medidas al respecto, las cuales equivalen en el 35.0% de las ocasiones a sanciones por un monto inferior a $20.000 y en el 25.0% a una suma entre $20.001 y $50.000. Esta sanción por mora se paga en alrededor del 35% de los hogares de manera mensual, en el 23.9% semanal y en el 17.4% diario.

1.2.3.3. Percepción de los arrendatarios respecto a su condición actual y al mercado de arrendamientos

El 54.4% de los hogares arrendatarios se siente conforme con su condición actual de tenencia de vivienda frente a los hogares propietarios, mientras la proporción restante manifestó algún grado inconformidad.

Dentro de las principales razones expuestas por los hogares en cuanto a su conformidad se tiene la buena relación que tienen con el propietario de la vivienda (32.8%), otra proporción significativa, 30.8%, no argumenta una razón especifica para sentirse conforme, simplemente se sienten a gusto con su situación y en algunos casos resignados por la misma. El 11.2% considera que tiene independencia y el 6.5% se siente tranquilo.

Entre las razones de los hogares que se sienten inconformes por su situación actual se tiene que cerca de dos de cada tres hogares piensa que es mejor tener vivienda propia, el 3.7% argumenta que depende del propietario, el 2.8% por que considera el costo del arriendo muy elevado, en el 2.6% por la mala relación con otros hogares en la vivienda y en la misma proporción por que en su concepto no tienen libertad para realizar actividades en la vivienda.

En términos generales, el 88.9% de los hogares estaría interesado en cambiar la condición actual de arrendatario (especialmente los hogares formales). Del total de interesados el 99.3% se cambiaria a propietario y el porcentaje restante a otra condición.

En la entrevista se indagó también acerca del nivel de satisfacción respecto a la vivienda, los otros hogares con que comparte la vivienda, los vecinos y el barrio y se encontró que en más del 59% de los casos los hogares formales e informales se sienten satisfechos respecto a estos aspectos, como se presenta en el Gráfico 35.

Gráfico 35 Hogares arrendatarios que se sienten satisfechos con las condiciones actuales en que viven

Enero de 2007

77,5

68,7 72,0

59,9 60,4 60,7

86,283,2

84,3

75,377,7 76,8

0,0

20,0

40,0

60,0

80,0

100,0

%

Vivienda Otros hogares Vecinos Barrio





77

Los resultados indican que en lo que se refiere a la vivienda que ocupan los arrendatarios y a los vecinos, existe un mayor nivel de satisfacción por parte de los hogares formales que de los informales, mientras que en cuanto a otros hogares en la vivienda y el barrio los hogares informales están más satisfechos que los formales. En cuanto a la trayectoria de la tenencia, el 60.8% ha vivido en arriendo desde antes de conformar el hogar actual (especialmente hogares formales), el 32.3% desde el momento en que conformó el hogar y el 7.0% de manera posterior a la conformación del hogar actual. Para estos dos últimos casos, se presentan proporciones mayores en hogares informales que en hogares formales. El promedio de tiempo de ocupación de la vivienda actual es de 4.7 años, 4.5 años en hogares formales y 4.8 años en hogares informales. El promedio mas bajo se presenta en los hogares formales con ingresos de un smml, 3.2 años, y el mas alto en hogares informales con ingresos superiores a dos smml e inferiores a tres smml, 6.5 años. En cuanto al respaldo a la condición de tenencia por parte del gobierno nacional o distrital a los hogares arrendatarios se tiene que el 16.2% considera que cuenta con este apoyo, mientras el 83.0% no se manifestó positivamente en este aspecto. Las razones fundamentales para tener una percepción negativa se basan en la inexistencia de políticas, programas o ayudas para este segmento de la población (66.1%). También el 12.9% manifestó que no existe interés del gobierno por el arrendatario y el 11.6% de ellos no conoce ningún tipo de respaldo de parte del gobierno. 2. FORMAS DE INTERRELACIÓN ENTRE LA DEMANDA Y OFERTA DE

ARRENDAMIENTOS51 Con relación a los aspectos legales del arrendamiento, se observa que la mayoría de hogares tiene contrato (verbal o escrito), siendo el contrato verbal la opción más común entre la población estudiada. Aunque los arrendadores no acostumbran a exigirles garantías a los arrendatarios para ocupar la unidad, la más común es el codeudor ó coarrendatario. La mayoría de hogares no sabe cómo el arrendador calcula el arriendo que le cobra, y tampoco conoce los criterios para reajustarlo. El nivel de conocimiento de la legislación que reglamenta el arrendamiento en Colombia es muy bajo tanto en los arrendatarios como en los arrendadores. Las restricciones impuestas por el arrendador al hogar arrendatario en el desempeño de las actividades cotidianas y en el uso de los servicios públicos se presentan en menos del 10% de la población. Con relación al mercado de arrendamientos, la principal fuente utilizada para la búsqueda de vivienda es vía la información aportada por parientes y/o amigos. En la mayoría de los casos, el tiempo empleado en la búsqueda de la solución habitacional es corto (hasta 1 mes) y las unidades visitadas son pocas (hasta tres). El aspecto más importante al momento de tomar la decisión de arrendar una vivienda es el precio de alquiler por encima de la calidad y la localización de la unidad. Finalmente, según los arrendatarios, la principal causa de terminación de los contratos de arrendamiento la constituye el no pago del canon o de los servicios públicos.

En el presente numeral se analizarán los aspectos que tienen que ver con la relación entre arrendatarios y arrendadores en términos de los aspectos legales de arrendamiento, la situación del hogar arrendatario, el mercado de arrendamientos y la percepción del mercado desde la experiencia del hogar arrendatario.

51 Los resultados detallados de las variables analizadas en el presente literal se presentan en el Anexo 11



78

2.1. ASPECTOS LEGALES DEL ARRENDAMIENTO Los resultados del estudio indican que aproximadamente dos de cada cinco hogares no tiene contrato de arrendamiento verbal o escrito. Esta situación se presenta en mayor magnitud en los hogares informales, especialmente los que perciben ingresos hasta de 1 smml (48,2%), lo cual podría explicarse, en parte, por la falta de garantías económicas que estos hogares están en capacidad de brindar a los arrendadores. Del total de hogares que tiene contrato de arrendamiento, el 37,2% lo constituyó de forma escrita y el porcentaje restante lo estableció verbalmente. Otros aspectos relacionados con el contrato de los hogares que lo concertaron de forma escrita son: • En proporciones iguales, los hogares formales e informales participaron en la elaboración del

contrato de arrendamiento (69,5%), sin presentarse grandes diferencias entre los hogares teniendo en cuenta su ingreso mensual

• La naturaleza del contrato escrito que establecieron la mayoría de hogares formales e informales es de carácter individual (81,2% y 79,3%, respectivamente)

Con relación al tiempo de permanencia acordado con el arrendador, independientemente del tipo de contrato, si lo hay, el 85,8% de los arrendatarios lo estableció de forma indefinida52, mientras que el porcentaje restante lo convino por un tiempo definido, el cual corresponde en la mayoría de los casos a un período entre 7 y 12 meses (60,2%). Al indagar por las garantías que el propietario de la vivienda le exigió al hogar arrendatario para ocupar la solución, se observa que este mecanismo no es común en la relación entre los oferentes y demandantes de vivienda para este segmento de la población. Esta situación se refleja tanto en hogares formales como informales ya que son pocos los que tuvieron que tramitar alguna exigencia de este tipo para ocupar la vivienda. Gráfico 36. A pesar de que existe una proporción importante de hogares que no tiene contrato de arrendamiento, generalmente es esencial acordar con el arrendador o propietario de la vivienda algunos aspectos importantes para mantener la buena relación entre las dos partes. En este sentido, llama la atención que el 63,4% de los hogares no pacta en el contrato o en lo convenido la duración de tiempo de permanencia en la propiedad, mientras que otros aspectos como el precio del arriendo, forma de pago, el responsable por el pago de los servicios, entre otros, si se establecen de manera previa. El porcentaje de hogares arrendatarios que establece claramente con el arrendador los aspectos mencionados son: • Las zonas y servicios a su disposición y los que deben ser compartidos 74,8% • El precio del arriendo y la forma de pago 87,8% • La duración del contrato 36,6% • El responsable por el pago de servicios públicos 84,5% 52 Considerando estadísticas expuestas en el Informe de Diagnóstico y Metodológico (Capítulo I), para el caso de Bogotá se estima una permanencia promedio de los hogares arrendatarios en la vivienda de 3.1 años (ECV-DANE, 1997), período que supera el correspondiente a las ciudades de Cali, Barranquilla y Medellín (2.5, 2.2 y 2.0 años, respectivamente)



79

Gráfico 36 Hogares arrendatarios que tramitaron garantía para ocupar la vivienda

Enero de 2007

12,4

1,61,0

3,5

10,2

1,20,6

2,8

11,0

1,30,7

3,1

0,0

2,0

4,0

6,0

8,0

10,0

12,0

14,0

Codeudor /

Coarrendatario

Algún depósito de

garantía

Garantía para el pago

del consumo de

servicios públicos

Otro tipo de garantía

%



Así como es importante analizar los aspectos que se acuerdan entre arrendatarios y arrendadores, igualmente es pertinente conocer la situación en que el propietario del inmueble le entregó la solución al hogar arrendatario y la forma en que se desarrolla la relación entre ambas partes. A este respecto, a continuación se presenta el porcentaje de hogares arrendatarios que respondieron afirmativamente a las siguientes actuaciones del arrendador, donde se destaca que no es común que el propietario del inmueble le entregue comprobantes por el pago de arriendo al hogar residente en la vivienda, ni que le de una copia del reglamento del régimen de propiedad horizontal, en el caso de viviendas multifamiliares (Tabla 27):

Tabla 27

Hogares arrendatarios según comportamiento del arrendador de la vivienda Enero de 2007

Tipo de hogar (%) El arrendador de la vivienda:

Formal Informal Total La entregó en la fecha convenida, en buen estado de servicio, seguridad y sanidad

91,3 90,0 90,5

Mantiene en la vivienda los servicios e instalaciones en buen estado 83,3 80,0 81,2 Si tiene contrato escrito, le suministró copia con firmas originales 78,3 67,9 71,8 Si hay más de un hogar en la vivienda, se preocupa porque exista una convivencia armónica entre los residentes

73,9 72,5 73,0

Le entrega comprobantes correspondientes al pago de arriendo 38,7 33,4 35,4 Si la vivienda es de tipo multifamiliar, le entregó copia de la parte normativa del reglamento interno del régimen de propiedad horizontal

2,8 0,0 1,4




80

Al conocer la percepción del arrendador con respecto a los compromisos del arrendatario que ocupa la vivienda, la cual se consigna en la Tabla 28, cabe resaltar que en términos generales la relación entre arrendatarios y arrendadores en los aspectos señalados es buena, al no registrarse problemas generalizados en torno al pago cumplido del arriendo, cuidado del inmueble y la convivencia entre las personas que habitan la vivienda.

Tabla 28 Población arrendadora según comportamiento del hogar arrendatario de la vivienda


El arrendatario de la vivienda: Formal Informal Total

Paga el arriendo dentro del plazo estipulado y en el lugar convenido 83,3 76,5 79,3 Asume correctamente el cuidado de la edificación y efectúa oportunamente, cuando le corresponde, las reparaciones o sustituciones necesarias

79,5 84,4 82,4

Contribuye a la existencia de una convivencia armónica entre las personas que habitan la vivienda

96,2 91,3 93,3


Con respecto al conocimiento del hogar arrendatario sobre la forma como el arrendador de la vivienda calculó el canon de arrendamiento, se observa que apenas 1 de cada 10 hogares sabe el mecanismo de cálculo. Teniendo en cuenta esta situación, a continuación se describen algunos aspectos relacionados con el conocimiento, reajuste y mecanismo de cálculo del canon de arrendamiento:

• A pesar de que el porcentaje de conocimiento es muy bajo tanto en hogares formales como informales, existe una diferencia notable entre ambos (11,9% y 6,7%, respectivamente)

• Sobre el total de hogares que dice conocer la forma de cálculo del canon, llaman la atención las razones mediante las cuales aparentemente se realiza este cálculo: Mutuo acuerdo (36,0%), criterio del arrendador (19,4%), pago de servicios (14,6%), según la ley (7,2%), según el total de personas que ocupan el inmueble (7,2%), área de la vivienda (6,0%) y capacidad de pago del arrendatario (6,0%)

• La mayoría de hogares arrendatarios reporta que el canon se reajusta cada 7 - 12 meses (50,1%), mientras que en el 26,4% se encuentra que el canon de arrendamiento no se ajusta

• En cuanto a los principales criterios de ajuste del canon, el 38,5% de los hogares no sabe o no informa como se calcula, el 26,8% considera que se hace de acuerdo a la ley, el 4,6% dice que se realiza según el criterio del arrendador y el 4,1% por mutuo acuerdo.

Ahora bien, analizando la situación desde la otra perspectiva, es decir, el conocimiento del arrendador sobre estos aspectos, se encontraron las siguientes situaciones: • El 32,6% calcula el canon de arrendamiento según el valor del alquiler de otras viviendas del

sector, el 15% según la situación económica del arrendatario, el 14,5% por mutuo acuerdo, el 10,4% según criterio propio, el 10,4% de acuerdo al número de personas del hogar arrendatario y el porcentaje restante con base en la infraestructura de la vivienda (7,8%), el incremento de los servicios públicos (6,2%) y según el valor de la vivienda (2,6%)

• Con relación al reajuste del canon, el 49,2% considera que se hace cada 12 meses, el 46,6% cree que no se debe hacer y el porcentaje restante lo hace en períodos superiores a un año



81

• Los principales criterios que utilizan los arrendadores para hacer el reajuste son: Ley (22,8%), índice de precios al consumidor (9,8%), criterio propio (5,2%), mutuo acuerdo (4,7%), incremento en los servicios públicos (4,1%) y alza de impuestos (2,1%).

Continuando con el conocimiento y percepciones del arrendatario con respecto a la toma de decisiones y actuación del arrendador, se indagó a los hogares sobre si creían que el propietario de la vivienda podía llegar a expulsarlo de manera repentina e injustificada, a lo cual el 76,9% y 81,7% de los hogares informales y formales, respectivamente, respondieron que piensan que el propietario del inmueble no puede expulsarlos sin justa causa. Esta preocupación fue mayor en las otras ciudades, según la información generada en las sesiones de grupo. El conocimiento de la legislación que reglamenta el arrendamiento de vivienda urbana en el país y de figuras como la cesión de contrato, subrogación y subarriendo es importante en la medida que los hogares demandantes y oferentes actúan en un escenario de certidumbre y conocimiento sobre derechos y deberes, y en general de todos los aspectos legales del arrendamiento en Colombia. A este respecto, se observa que el porcentaje de conocimiento tanto en hogares de naturaleza formal como informal es mínimo, razón por la cual, como se mencionó anteriormente, existen muchos hogares que no saben como se efectúa el cálculo del canon, ni cada cuanto se debe reajustar, ni el deber del arrendador de entregarle recibos de pago, entre otros aspectos. A continuación se ilustra el porcentaje de hogares que conoce la legislación y las figuras mencionadas (Gráfico 37).

Al igual que los arrendatarios, la proporción de arrendadores que conoce la legislación que reglamenta el arrendamiento de vivienda en el país es muy bajo, representando el 10,4% de los arrendadores del segmento de población analizado en el presente estudio.

Gráfico 37 Hogares arrendatarios según conocimiento de la legislación que reglamenta el arrendamiento en el

país, y de las figuras de cesión de contrato, subrogación y subarriendo Enero de 2007

14,1

3,9

23,4

8,0

12,9

3,8

19,2

6,9

13,3

3,8

20,8

7,3

0,0

5,0

10,0

15,0

20,0

25,0

Cesión del contrato de

arrendamiento

Subrogación Subarriendo Legislación que

reglamenta el

arrendamiento de

vivienda en el país

%



De acuerdo a los resultados del estudio realizado por Jaramillo y Parias (1995), el conocimiento del régimen de alquileres por parte de los hogares arrendatarios de estrato bajo en 1995, específicamente en lo que tiene que ver con las normas de reajuste y el límite del canon, apenas



82

alcanzaba el 4,8% de total de hogares mencionados, mientras que en el estrato alto era de 17,6%53. Aunque la población analizada en ambos casos no es precisamente la misma, la comparación es interesante a nivel ilustrativo y permite concluir que doce años después el nivel de conocimiento de la reglamentación de arrendamientos, a pesar de ser mayor, continua siendo marginal (7,3%). Finalmente, con relación a la razón por la cual los hogares arrendatarios cambiaron la última vez de vivienda se encontraron las siguientes situaciones, sin identificar grandes diferencias entre hogares formales e informales:

• Por elección libre 78,5% • Porque el propietario se lo exigió 10,1% • No ha cambiado de vivienda 11,3% 2.2. SITUACIÓN DEL HOGAR ARRENDATARIO

En este numeral se estudia la situación del hogar arrendatario, específicamente lo relacionado con las restricciones que el arrendador o propietario de la vivienda le impone al residente en la solución. En este sentido, los resultados del estudio indican que al 92,5% de los hogares no le imponen ningún tipo de restricción para realizar sus actividades cotidianas, cualquier día y a cualquier hora. Entre los hogares que reportan limitaciones de este tipo (7,5%), los principales controles hacen referencia a:

• Ruido 41,2% • Llegar tarde 12,6% • Gasto de los servicios 11,1% • Visitas 6,4% • Juego de los niños 4,7% • Cantidad de personas que ocupan el inmueble 3,2% • Siestas 3,1% • No informa 17,6% Con relación a las restricciones en el uso de los servicios públicos, la situación es similar en el sentido de que en pocos hogares se presentan limitaciones en el tiempo, cantidad o en el horario de uso de los mismos. A este respecto, el Gráfico 38 muestra el porcentaje de hogares formales e informales que sufren limitaciones en el uso de los servicios públicos impuestas por los propietarios de la vivienda. Como se observa en la Tabla 29, la restricción más común entre los hogares arrendatarios, tanto formales como informales, tiene que ver con la cantidad, volumen ó tiempo del servicio, sin embargo, en proporciones importantes aunque no en la mayoría, el horario de uso también representa una limitación incómoda en el desempeño de las actividades diarias de la población arrendataria.

53 Opcit. JARAMILLO, Samuel e IBAÑEZ, Marcela. Pág. 45



83

Gráfico 38 Porcentaje de hogares arrendatarios según restricciones sobre el uso

de servicios públicos impuestas por el arrendador Enero de 2007

5,4

2,6

1,0 0,9

9,9

5,3

3,4

1,7

8,2

4,3

2,5

1,4

0,0

1,0

2,0

3,0

4,0

5,0

6,0

7,0

8,0

9,0

10,0

Acueducto Energía eléctrica Teléfono Fijo Gas domiciliario

%



Tabla 29

Porcentaje de hogares con restricciones en el uso de servicios públicos según tipo de limitación Enero de 2007

Tipo de hogar (%) Formal Informal Total Servicio

público Cantidad/ volumen/ Tiempo

Horario de uso

Cantidad/ volumen/ Tiempo

Horario de uso

Cantidad/ volumen/ tiempo

Horario de uso

Acueducto 88,3 29,5 59,6 45,9 66,7 41,9 Energía eléctrica 100,0 12,7 85,7 28,1 88,9 24,7 Teléfono Fijo 66,4 0,0 55,3 33,0 56,9 28,3 Gas domiciliario 66,0 0,0 77,7 10,8 74,8 8,1


Otro de los aspectos relevantes para estudiar la situación de los hogares arrendatarios, específicamente aquellos que residen en la vivienda en condición de cohabitación (71,6%), tiene que ver con la calidad de las relaciones entre los hogares residentes en la unidad habitacional. A este respecto, cabe resaltar que en la mayoría de hogares formales e informales la relación con los otros hogares, sea el del propietario de la vivienda u otro, es buena54. Tabla 30.

54 No obstante la incidencia de conflictos relacionados con la convivencia sobre la calidad de vida de los hogares, considerando consultas telefónicas realizadas a la Dirección de Derechos Huamanos y Apoyo a la Justicia de la Secretaría de Gobierno, sobre el total de denuncias formuladas ante las inspecciones de policía en Bogotá, alrededor del 62% de éstas conciernen querellas derivadas de perturbaciones a la tenencia (víctimas de acciones arbitrarias como corte de servicios o cambio de guardas). Como medida referente, a 2004 el número de de denuncias formuladas ascendió a 16.000



84

Tabla 30

Hogares arrendatarios en condición de cohabitación según calidad de las relaciones con los otros hogares

Enero de 2007 Tipo de hogar (%) Calidad de la

relación Formal Informal Total Con el propietario Buena 70,4 71,6 71,1 Regular 5,7 8,5 7,5 Mala 0,0 0,5 0,3 No existe 9,1 7,5 8,0 No informa 14,9 11,9 13,0 Con otros hogares Buena 71,6 64,0 66,7 Regular 5,9 11,5 9,5 Mala 1,0 1,1 1,0 No existe 7,9 9,9 9,2 No informa 13,7 13,6 13,6


2.3. MERCADO DE ARRENDAMIENTOS Los temas analizados en el presente numeral hacen referencia principalmente a los mecanismos de búsqueda de vivienda de los arrendatarios, el tiempo necesario para encontrar una solución que se adapte a las necesidades del hogar y en general a todo lo relacionado con los factores que inciden en la decisión para tomar una vivienda en calidad de arriendo. El primer aspecto que toma relevancia en este tema es el mecanismo de búsqueda de vivienda que utilizaron los hogares para acceder al inmueble actual, en el cual se denota que la consulta a través de personas como amigos ó parientes constituye la principal fuente de información para buscar vivienda (74,7%). Los resultados detallados e torno a esta variable para los hogares arrendatarios formales e informales se presentan en la Tabla 31.

Tabla 31 Hogares arrendatarios según formas de acceder a la oferta de vivienda en arriendo


Mecanismo de búsqueda Formal Informal Total

Por otra persona (amigo, pariente, etc.) 75,0 74,5 74,7 Por un aviso expuesto en la misma vivienda 20,8 21,3 21,1 Por un aviso expuesto en un sitio público (tienda) 2,9 3,1 3,0 Por un anuncio en la prensa 1,0 1,1 1,1 Por una oficina inmobiliaria 0,3 0,0 0,1


Considerando el tiempo que se demoraron los hogares en conseguir la vivienda en la que residen actualmente y el número de unidades que visitaron antes de conseguir la definitiva, se obtuvieron los siguientes resultados:



85

• Cerca del 76% de los hogares arrendatarios consiguió las vivienda en un período máximo de un

mes • Los hogares que se demoraron en conseguir la solución habitacional más de seis meses

ascienden al 3,6% • La mayoría de arrendatarios visitó hasta tres viviendas durante el tiempo de búsqueda (57,1%),

de los cuales gran parte consiguió la vivienda en el primer intento (46,9%) A nivel general para los hogares formales e informales, se percibe que en el proceso de búsqueda de vivienda no se presentaron de manera pronunciada restricciones debido al número de miembros del hogar, existencia de niños o personas discapacitadas, motivos de raza o género, entre otros, que le impidieran a la mayoría de hogares tomar una vivienda en arriendo. Sin embargo, es importante conocer los motivos por los cuales al 35,5% de los hogares no les arrendaron la unidad deseada (Tabla 32):

Tabla 32 Hogares arrendatarios a los cuales no les arrendaron una vivienda según causa de rechazo


Causas por la que no le han arrendado una vivienda Formal Informal Total

Porque tiene niños en su hogar 80,4 82,0 81,4 Por el número de miembros de su hogar 58,9 62,9 61,6 Por no disponer de las garantías exigidas por el arrendador 46,0 40,5 42,4 Por insuficiencia de ingresos 38,2 41,5 40,4 Por el origen y monto de los ingresos de su hogar 28,4 25,1 26,2 Por tener animales o mascotas 15,7 8,2 10,8 Porque existen miembros del hogar discapacitados 3,0 6,2 5,1 Por motivos de raza o género 3,9 2,1 2,7 Por su creencia religiosa o filiación política 2,0 2,6 2,4 Por otro motivo 5,0 3,6 4,1


Teniendo en cuenta lo anterior, en cuanto a la periodicidad en la que se presenta este tipo de restricciones, el 69,6% y 74,7% de los hogares formales e informales, respectivamente, considera que es bastante frecuente y los porcentajes restantes piensan que a esta situación se enfrentan de manera ocasional. Con relación a los factores que inciden en la decisión para tomar una vivienda en arriendo, los hogares calificaron la importancia de tres aspectos relacionados con la unidad, de los cuales el que más peso tiene en la decisión, según la información suministrada por los arrendatarios, es el correspondiente al precio del arriendo. El Gráfico 39 ilustra el porcentaje de hogares que calificó como muy importante, los aspectos calidad de la vivienda (área, número de espacios, estado físico de la construcción), precio del arriendo, y localización de la vivienda.



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Gráfico 39

Hogares arrendatarios que calificaron como muy importante los aspectos señalados al momento de tomar la decisión de arrendar una vivienda

Enero de 2007

36,6

47,0

15,1

29,7

53,8

13,8

32,3

51,2

14,3

0,0

10,0

20,0

30,0

40,0

50,0

60,0

Calidad de la vivienda Precio del arriendo Localización de la vivienda

%



A pesar que la localización no representa el factor primordial al momento de tomar la decisión de arrendar una vivienda, es pertinente conocer la importancia que los hogares le dan a algunos aspectos relacionados con la ubicación de la vivienda, también al momento de escoger una unidad para arrendar. De acuerdo a lo anterior, los resultados obtenidos indican que, tanto en hogares formales como informales, los factores que más inciden sobre la localización de la unidad habitacional son la cercanía a centros educativos y el transporte y accesibilidad al lugar. Por el contrario, aspectos como la cercanía a amigos y parientes o al lugar de trabajo de los miembros del hogar, representan menor importancia entre los hogares, como tradicionalmente se prevé. El Gráfico 40 presenta detalladamente los resultados en torno a esta variable para hogares formales e informales. Teniendo en cuenta las percepciones de los arrendatarios con respecto a la importancia de la localización como un factor decisivo para escoger vivienda para arrendar, cabe resaltar que el 85,4% está conforme con la ubicación de su vivienda actual, principalmente por las siguientes razones: Cercanía de todo lo necesario (34,6%), facilidades de transporte (29,0%), bien localizada (11,8%) y vías de acceso (6,0%). Los que no están conformes con la ubicación de la vivienda actual (14,6%), consideran que la unidad habitacional está mal localizada (29,7%), se encuentra en un sector inseguro y el entorno social no es bueno (24,0%), hay problemas de transporte y acceso (14,8%), está en zona de riesgo (7,5%), entre otros aspectos.



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Gráfico 40 Hogares arrendatarios que calificaron como importante los aspectos relacionados con la localización de

la vivienda al momento de tomar la decisión de arrendarla Enero de 2007

51,2

57,0

39,7

15,7

29,8

49,8

57,5

33,6

14,9

37,5

50,3

57,3

35,9

15,2

34,6

0,0 10,0 20,0 30,0 40,0 50,0 60,0

Transporte / accesibilidad

Cercanía a centros de

educación

Cercanía al lugar de

trabajo de los miembros

del hogar

Cercanía a familiares,

parientes, amigos, etc.

Cercanía a servicios de

salud

%



Finalmente, aspectos como la seguridad en el barrio (15,3%), los vecinos (5,2%) y la condición social del barrio (2,2%) también son factores considerados al momento de arrendar una vivienda.

2.4. PERCEPCIÓN DEL MERCADO DESDE LA EXPERIENCIA DEL HOGAR ARRENDATARIO

Teniendo en cuenta la experiencia de los hogares arrendatarios con respecto a la tenencia de la vivienda, los resultados del estudio muestran que las principales causas de terminación de los contratos de arriendo hacen alusión a (Tabla 33):

Tabla 33 Principales causas de terminación de un contrato de arriendo


Causas Formal Informal Total

No pago del canon-servicios 68,3 56,8 61,1 Problemas con propietario 11,6 10,1 10,7 Incumplimiento del contrato 12,8 13,2 13,1 Problemas con inquilinos y/o vecinos 8,3 9,8 9,3 Mala conducta del arrendador 7,0 8,2 7,8 Convivencia 5,8 7,9 7,1


En términos generales, la experiencia de los hogares arrendatarios en su relación con el arrendador o con otros hogares en caso de vivir en cohabitación, muestra que las controversias no son un problema que afecta a la mayoría de hogares, ya que solo el 8,1% reporta diferencias con el arrendador y el 6,5% con otros hogares. A pesar de que son pocos los hogares que han



88

experimentado controversias con el propietario u otros hogares, resulta interesante conocer los mecanismos que utilizan para solucionar los problemas presentados. Tabla 34

Tabla 34 Mecanismos de solución de controversias entre el hogar arrendatario y el arrendador u otros hogares


Mecanismo de solución Formal Informal Total

Con el arrendador Dialogo 39,3 49,1 45,8 Tolerancia 13,1 4,3 7,3 Indiferencia 0,0 11,0 7,3 Recurrir a la ley 4,4 4,4 4,4 Cambiar de vivienda 0,0 2,3 1,5 No hay mecanismos de solución 43,1 28,9 33,7 Con otros hogares Ser indiferente 22,1 25,0 24,0 Dialogo 16,8 11,2 13,1 Recurrir al propietario 11,2 13,8 13,0 Comisarías de familia 0,0 8,2 5,5 Cambiar de vivienda 5,7 2,8 3,8 No informa 44,2 38,9 40,7


Al indagar a los arrendatarios sobre la posibilidad de pagar una cuota mensual de alquiler más alta que la actual, con el fin de mejorar las condiciones habitacionales del hogar, el 43,7% y 47,1% de los hogares informales y formales estaría dispuesto a hacerlo, principalmente para aumentar el área de la vivienda (88,5%), obtener servicios independientes (81,0%) y encontrar una localización mejor (76,8%). Los resultados detallados a nivel de hogares formales e informales son (Gráfico 41):

Gráfico 41 Hogares arrendatarios que pagarían más arriendo según condiciones habitacionales que desea mejorar

con el aumento de alquiler Enero de 2007

87,083,0

78,3

21,1

89,5

79,775,8

22,3

88,5

81,076,8

21,8

0,0

10,0

20,0

30,0

40,0

50,0

60,0

70,0

80,0

90,0

100,0

Mayor área Independencia de

servicios

Mejor localización Otra

%





89

Con respecto a los incentivos que el Gobierno debería dar para mejorar la oferta de servicios de arrendamiento, se observa que el subsidio de una parte del alquiler constituye la opción que los hogares consideran como la más indicada para estimular este mercado. Sin embargo, otros incentivos como las garantías, el control sobre las actividades de los arrendadores y la promoción de mayor oferta para arriendo también representan buenas medidas para los hogares formales e informales objeto del presente estudio. La Tabla 35 presenta el porcentaje de hogares que está de acuerdo con los incentivos.

Tabla 35 Hogares arrendatarios según incentivos que debe dar el Gobierno para incentivar la oferta de servicios

de arrendamiento Enero de 2007

Tipo de hogar (%) Incentivos

Formal Informal Total Promoviendo mayor oferta 75,6 70,7 72,5 Brindando garantías 85,6 82,6 83,7 Subsidiando parte de arriendo 88,8 89,0 88,9 Controlando mejor las actividades de los arrendadores 80,4 82,7 81,8


Los resultados arrojados por el estudio mostraron un alto nivel de desconocimiento de los hogares arrendatarios sobre los aspectos legales del mercado de arrendamientos. Manteniendo esta tendencia, se observa que 82,4% de los hogares analizados tampoco conoce la figura del arrendamiento con opción de compra. Para la proporción que si sabe sobre esta modalidad (17,6%), cerca del 82% reportó interés por acceder a este mecanismo y de este grupo, la mayoría estaría dispuesto a pagar hasta un 50% adicional con respecto al canon actual de arriendo para cancelar una cuota mensual de crédito de la vivienda con opción de compra. 2.5. SEGURIDAD EN LA TENENCIA A manera de contexto de las reflexiones que frente al tema de seguridad en la tenencia se derivan de los resultados obtenidos, se relacionan a continuación apartes del Documento Resumen del trabajo realizado por el Econ. Jorge Enrique Torres Ramírez para la MERPD (Misión para el diseño de una estrategia de reducción de la pobreza y la desigualdad): La consideración de la vivienda como satisfactor de una de las necesidades más importantes del ser humano implica que el derecho a ésta sea catalogado como uno de los derechos humanos más elementales. Sobre este particular, la extensión del concepto de vivienda hacia la noción de vivienda digna puede asociarse al derecho de acceso a un hábitat adecuado para el desarrollo de la vida, el cual se materializa como “el espacio y el tiempo donde se satisfacen una serie de necesidades humanas tales como habitación, seguridad, reproducción, descanso e integración y donde se generan las condiciones de crear, mantener y desarrollar los lazos del grupo social más próximo que es la familia... Así mismo, ...se entiende que también la vivienda representa el patrimonio de una familia que satisface la necesidad de estabilidad económica y del grupo social.” Bajo este contexto, el acceso a una vivienda digna se convierte en un derecho de reconocimiento universal (Artículo 51 de la Constitución Política colombiana).



90

Reconocida la vivienda como parte esencial del “derecho a la vida digna para las personas, las familias y las comunidades pues hace posible atender funciones vitales, sociales, culturales de los individuos a la vez que proporciona abrigo, resguardo, intimidad, reposo y sirve como referencia individual”, la vivienda se concibe como un bien complejo desde el punto de vista de sus componentes. No solo se relaciona con las necesidades habitacionales sino también con los atributos que le son asignados. Además de sus interrelaciones y vínculos indisolubles con los sistemas públicos que hacen parte integral de su condición, constituye un desencadenante de bienestar social, económico y de justicia social. Se parte del concepto de derecho a la vivienda como un derecho derivado del derecho a la vida, en la medida en que “habitar” significa disponer de un “lugar para vivir”. Dicho derecho establecido, como “vivienda digna” o “vivienda adecuada” ha estado ligado a la necesidad de garantizar a toda la población de un nivel adecuado de vida, así, el derecho consiste en la posibilidad de disponer de un lugar que le permita al individuo y a su familia usarlo como habitación, con espacio suficiente para vivir, en el cual pueda aislarse de su contorno social si lo desea, dotado de infraestructura y servicios básicos adecuados y situado convenientemente respecto del sitio de trabajo; todo ello a un precio razonable. Dentro de los planteamientos que definen el conjunto de componentes fundamentales del derecho a la vivienda se tienen los siguientes:

• Seguridad legal de tenencia

• Disponibilidad de servicios, materiales, facilidades e infraestructura

• Gastos soportables

• Habitabilidad

• Accesibilidad

• Lugar adecuado

• Adecuación cultural Dichas características del derecho conllevan a la protección decidida y eficaz, para lograr su cumplimiento, lo que supone:

• Eliminación de toda forma de especulación sobre el suelo, poniéndolo al servicio del bienestar general

• Producción de viviendas dignas a las que puedan acceder todas las personas, sin ningún tipo de discriminación

• La persecución de todo tipo de construcciones ilegales que ponen en peligro o deterioran la correcta conservación del medio ambiente o el patrimonio histórico, natural o cultural

• El derecho a la propiedad privada no puede impedir el acceso de toda persona a una vivienda digna. Uno de los límites del mismo es el disfrute de todas las demás personas de aquellos bienes que son imprescindibles para una vida digna

• La expropiación forzosa del suelo necesario para la construcción de viviendas en virtud del interés social general y mediante el pago de un precio justo

• Una adecuada normativa que permita el disfrute efectivo y pleno del derecho

• Una adecuada legislación tributaria y fiscal que permita el acceso a la vivienda de todas las personas.

Partiendo de los resultados obtenidos por la investigación (tanto a nivel de entrevistas a hogares en Bogotá, como del desarrollo de las sesiones de grupo en las otras ciudades), se percibe una configuración de elementos objetivos que afectan la seguridad en la tenencia de los hogares arrendatarios, situación que, como se deduce del contexto planteado, incide negativamente sobre uno de los atributos de la vivienda adecuada.



91

Al respecto, como los principales factores que contribuyen en la definición de este escenario se tienen los siguientes: • Oferta de arrendamientos originada de manera preponderante en la producción social de

vivienda (procesos de autogestión) • Inexistencia de formas de intermediación especializadas • Desconocimiento de la legislación pertinente tanto a nivel de la oferta como de la demanda, e

inaplicabilidad de la misma en los casos en que se conoce • Convergencia de un bajo nivel de establecimiento de contratos escritos y una alta proporción de

acuerdos verbales • Percepción de inestabilidad del hogar, derivada de la potestad del propietario para actuar sobre

el inmueble al margen de compromisos pre-establecidos 3. COMPOSICIÓN DEL MERCADO: DEMANDA Y OFERTA ACTUAL Y

POTENCIAL La oferta de arrendamientos en Colombia hace parte de los servicios aportados por el stock de vivienda y se concentra en unidades habitacionales generadas principalmente por procesos de producción social. Es decir, la oferta es producto de la redensificación, la ampliación, el cambio de uso, etc., de viviendas existentes, más que de la introducción al mercado de soluciones vía programas formales de vivienda nueva. Esta realidad es tan contundente que actualmente en Colombia sólo existe un programa de vivienda nueva de producción formal en el cual el tipo final de uso está definido previamente como arriendo. Considerando el contexto particular que enmarca el tratamiento de temas de esta naturaleza en nuestro ámbito, el análisis de la composición del mercado de arrendamientos en Colombia acoge los siguientes principios de partida: • De manera consecuente con planteamientos identificados en la consulta a fuentes documentales

de información relacionadas, el mercado inmobiliario correspondiente al submercado de arrendamientos en nuestro país no ha sido suficientemente estudiado. En virtud de ello, para efectos de su análisis se carece de series estadísticas que ilustren, entre otros aspectos, su dimensionamiento

• En el caso de la demanda resulta viable entonces recurrir a variables relacionadas, soportadas en la revisión de información secundaria alusivas a estadísticas sobre tenencia de la vivienda

• Para la oferta, por el contrario, se encuentra que los registros sectoriales habituales indagan acerca de la actividad edificadora en términos de su aporte al producto interno nacional, o de la dinámica específica de ventas y comercialización

En virtud de lo anterior, la estimación del tamaño del mercado desde sus componentes de oferta y demanda acoge los siguientes criterios de definición: • Demanda potencial o total: Conformada por la totalidad de hogares residentes en el país,

independientemente de su actitud frente al mercado de vivienda, de las condiciones de tenencia en que actualmente ocupan su unidad habitacional, y de sus características socioeconómicas, ya que ellos son demandantes potenciales de vivienda para arriendo (nueva o usada) bien sea con el propósito de habitarla o generar renta

• Demanda actual: Equivalente al total de hogares cuya tenencia actual de la vivienda



92

corresponde a la categoría específica de arriendo o subarriendo • Oferta potencial o total: Constituida por el inventario total de unidades de vivienda registrado a

2006 (stock nacional), independientemente del tipo específico a que corresponda (casa, apartamento, cuarto, etc.), considerando en este caso su potencial incursión al mercado de vivienda como unidades a ser ofrecidas en arriendo. Corresponde a la definición en la cual el profesor Lauchlin Currie insistió para desligarla de la oferta de vivienda nueva.

• Oferta actual: Integrada por la disponibilidad actual de inmuebles arrendados, esto es, stock

arrendado a 2006, y las unidades de proyectos de vivienda nueva destinados al arriendo (flujo). De acuerdo con el contexto precisado, la composición del mercado de arrendamientos en Colombia sugiere la siguiente estimación:

Demanda Oferta

Potencial 10.728.416 (1) 9.315.679 (2)

Actual 3.106.357 (3) 2.849.811 (4)

(1) DANE. Censo nacional de población 2005. Total hogares nacional a 2005 (2) DANE. Stock total de viviendas a tercer trimestre de 2006 (3) Procesamiento de la ECV-DANE, 2003. Hogares arrendatarios a nivel nacional urbano (4) DANE. Stock de viviendas arrendadas a tercer trimestre de 2006 – Consulta proyectos de vivienda nueva para arriendo

Con relación a la oferta actual de vivienda para arriendo, específicamente del componente correspondiente a unidades integradas a proyectos de vivienda nueva destinadas para el arriendo, el proceso de consulta a expertos adelantado obtuvo como resultado el registro de un total de 196 unidades de apartamentos en construcción integradas al proyecto Portal de la Javeriana en Bogotá55, generado a partir de la implementación del fomento a la inversión que promueve el Artículo 41 de la Ley 820 de 2003 (serán renta exenta los ingresos recibidos por concepto de cánones de arrendamiento de cada VIS nueva durante los 10 años siguientes a su construcción), cuyas principales características se relacionan a continuación:

Área construida: 16.800 m2

Composición del proyecto:

Apartamentos: 196 Locales comerciales: 1.480 m2 Parqueaderos: 3 sótanos

55 Respecto al volumen al que asciende la oferta de vivienda nueva para arriendo (0,007% de la oferta total estimada), es pertinente reiterar planteamientos expuestos previamente (Capítulo I: Documento de diagnóstico y metodológico), según los cuales “… Los bajos niveles de intervención de la empresa privada en este segmento del mercado de soluciones y servicios habitacionales es consecuencia del prolongado régimen de control de los cánones, su congelamiento en algunos períodos también largos, la legislación inclinada a favor de la parte que históricamente ha sido considerada más débil, el arrendatario, etc. A esto se suman algunas características de la estructura empresarial del sector de la construcción, como la baja propensión a realizar inversiones que se recuperen en el largo plazo, el uso de recursos costosos para la inversión como el crédito, la naturaleza de corto plazo de un porcentaje importante de las empresas, relacionada con la ejecución de proyectos específicos, etc.”



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Precios de alquiler por m2

Apartamentos: $15.000 a $19.000 Locales comerciales: $5.000.000 a $7.900.000

Realización del proyecto a la fecha:

Apartamentos: 90% de las unidades arrendadas Fuente: Valor S.A., CONINSA – RAMON H. De otro lado, teniendo en cuenta consultas realizadas a esta misma fuente de información pertinentes a la identificación de un indicador de rentabilidad desde la industria (proyectos de mediana y gran escala), la convocatoria a la operación comercial plantea una rentabilidad bruta mínima del 12% anual (previo al descuento de predial –equivalente a un mes de arriendo-, período de vacancia e inversión en mantenimiento –no necesariamente anual-). A dicha rentabilidad el inversionista, generalmente, adiciona la valorización (aunque ésta no sea un componente de la rentabilidad). 4. OBSERVACIONES EN TORNO AL COMPORTAMIENTO DEL MERCADO DE

ARRENDAMIENTOS EN LAS PRINCIPALES CIUDADES DEL PAÍS Para el desarrollo de los objetivos específicos de la investigación relacionados con las principales condiciones habitacionales y las características socioeconómicas de los hogares que intervienen en este mercado, la información de las variables de estudio se obtuvo, en primera instancia, de fuentes indirectas, principalmente de la Encuesta de Calidad de Vida 2003, ECV, del DANE. En segunda instancia, mediante la aplicación de métodos de recolección de información en fuentes directas, en este caso, los hogares. Con este propósito se aplicó una muestra estadística en Bogotá, dirigida a jefes de hogares arrendatarios, registrados en el Sisben, con ingresos hasta de 3 smml. Por razones presupuestales en las otras ciudades de cobertura del estudio, (Medellín, Cali, Barranquilla, Cúcuta, Pereira, Pasto), se implementaron sesiones de grupo a jefes de hogar arrendadores y arrendatarios de los mismos estratos socioeconómicos. El objetivo de las sesiones de grupo se concentró en profundizar en el conocimiento del comportamiento de algunas variables del mercado de arrendamientos definidas como de interés en el estudio, cuya información no es viable captar en una encuesta de hogares, puerta a puerta, como se hizo en Bogotá. Es importante destacar que las sesiones de grupo constituyen un instrumento de investigación cualitativa que reporta información representativa de las personas que participen o de casos que ellas conozcan muy bien. En este aparte del documento se presentan los resultados más importantes, es decir, los hallazgos destacados derivados de la aplicación de esta técnica. Aunque en el desarrollo de las sesiones se compiló información sobre diversas variables, con el objetivo de disponer del contexto socioeconómico y habitacional de los participantes, es pertinente plantear que en gran parte de los casos las mismas presentaron unas características similares a las reportadas por la ECV 2003 y por la muestra aplicada en Bogotá. Esto es lógico, para variables como género, jefatura del hogar, ocupación, ingresos, etc., razón por la cual en este caso se omite su análisis, dado que sería redundante.



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4.1. ARRENDATARIOS De manera consecuente con las consideraciones anteriores, a continuación se plantean los aspectos que se han considerado de interés para el estudio • Características generales del hogar: Tamaño, conformación, ciudad de origen, tipo de

ocupación y de ingresos de los miembros del hogar que trabajan (formal, informal), nivel de ingreso del hogar

• Condiciones habitacionales del hogar: Tipo de vivienda, tenencia, uso compartido de la vivienda con otros hogares, relación con los otros hogares con los cuales comparte la vivienda, número de hogares en la vivienda

• Características particulares de la tenencia en arriendo: Años en arriendo, tenencia anterior, pago de arriendo, participación del arriendo en el ingreso del hogar

• Calidad de la vivienda - Interior (casa): Aspectos constructivos (materiales de construcción, estado de la estructura,

condiciones climáticas, etc.); diseño (área, distribución de espacios, etc.) - Exterior (entorno): Localización, equipamiento – infraestructura – servicios, acceso,

seguridad • Uso y dominio del área a disposición del hogar (restricciones / limitaciones) • Espacios o servicios compartidos • Relación con el arrendador • Relación con otros arrendatarios • Relación con el vecindario • Mecanismos de acceso a la oferta de arrendamientos • Mejoría frente a situación anterior • Aspectos normativos: contrato, reajuste, conocimiento legislación, depósitos, etc. • Situación de mora • Disposición por asumir niveles más altos de canon por mejorar condiciones habitacionales

(área, independencia de servicios, localización, etc.) • Expectativas respecto a la tenencia futura – interés por construir vivienda • Preferencia por lotes, vivienda nueva formal, etc. • Requerimientos y preferencias por diferentes incentivos (subsidios estatales, etc.) Aspectos destacados

En las ciudades estudiadas y para los hogares arrendatarios que conforman la población objeto del estudio, la vivienda compartida es una situación que se presenta fundamentalmente en Bogotá y, en menor medida, en Medellín. Cuando esta situación de tenencia se presenta, la vivienda se comparte principalmente con el hogar propietario-arrendador de la vivienda. En las otras ciudades los hogares arrendatarios ocupan exclusivamente una vivienda, generalmente de tipo unifamiliar. La mayor parte de los hogares arrendatarios procede de la ciudad en la cual reside actualmente y su forma de tenencia anterior era también el arriendo. Respecto de la calidad de la vivienda, la mayor insatisfacción de los hogares arrendatarios se identifica claramente con la falta de espacio, considerando el tamaño del hogar. También se reportaron reiteradamente problemas relacionados con la habitabilidad como la falta de iluminación,



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fallas constructivas que generan humedades permanentes, acabados a nivel de obra gris o de mala calidad. A nivel del entorno los problemas más importantes se generan alrededor de las condiciones de inseguridad del barrio y la falta de solidaridad de los vecinos frente a situaciones de hecho, actitud que se explica como producto de la intimidación de los grupos delincuenciales. Los hogares que comparten la vivienda generalmente no se encuentran afectados por situaciones de restricción al uso y dominio del área a disposición del hogar La relación con el arrendador se describe como buena, siempre y cuando el hogar arrendatario cumpla puntualmente con el pago de la suma acordada. En caso de retrasos reiterados mayores a una semana, la relación se deteriora al punto de generar la salida del inquilino, independientemente del tipo de acuerdo o contrato que exista y lo que establezcan las normas. Aunque este aspecto se comenta en el numeral siguiente, correspondiente a los arrendadores, se puede anticipar que respecto de la mora no existe ninguna posibilidad de una flexibilidad amplia con el inquilino y menos de recurrir a instancias de cobro por la vía judicial, dado que este ingreso resulta indispensable para el propietario. Es un ingreso que completa el mínimo de supervivencia requerido por el hogar y por lo tanto no admite ningún retraso. La relación con otros arrendatarios y con el vecindario generalmente es buena, salvo por la insolidaridad frente a los problemas de inseguridad. Sin embargo, una proporción importante de los arrendatarios considera que el barrio en el cual reside actualmente no es el más apropiado para su nivel socioeconómico. Esta opinión se encuentra asociada a la percepción expresada por una proporción importante de los participantes a las sesiones de grupo, en el sentido de considerar que su condición y calidad habitacional actual ha desmejorado con respecto a la anterior. El acceso a la oferta de arrendamientos se realiza principalmente por la vía de las referencias o recomendaciones, a la cual le sigue la identificación por medio de avisos colocados directamente en las viviendas. La intermediación profesional en estos niveles socioeconómicos es virtualmente inexistente. Las sesiones de grupo confirmaron el desconocimiento crítico que existe sobre los aspectos normativos del mercado de arrendamiento de vivienda, a nivel de los términos y condiciones de los contratos, los mecanismos de reajuste del canon, acceso y conocimiento de la legislación, disposiciones sobre depósitos, etc. Los hogares arrendatarios muestran una disposición positiva hacia la posibilidad de asumir niveles más altos de canon, si ello representa una mejora en las condiciones habitacionales en términos de área, independencia de servicios, mejor localización, etc. Esto confirma la percepción sobre los problemas de calidad de la vivienda y la manifestación de una proporción importante de inquilinos en el sentido de considerar que su condición habitacional actual ha desmejorado con respecto a la anterior. En términos generales los arrendatarios reconocen algunas ventajas en su condición de tenencia habitacional actual, especialmente las derivadas de la localización y el acceso a movilidad y el menor gasto en vivienda en aspectos como el mantenimiento, los impuestos, etc.



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Sin embargo, la existencia de una situación generalizada de insatisfacción relativa con la condición de arrendatario se manifiesta de manera explícita cuando se indaga acerca de las expectativas del hogar con respecto a la tenencia de vivienda. En este caso, el deseo de ser propietario es unánime. Explorando sobre la justificación de esta expectativa aparecen una serie de aspectos interesantes. De manera insistente se considera que el pago de arriendo constituye una pérdida para el hogar, dado que el mismo representa un costo de oportunidad alto debido a que esta suma podría dedicarse a pagar el desarrollo de una vivienda propia. De manera igualmente importante se considera que no tener vivienda propia introduce un factor de gran incertidumbre sobre la estabilidad del hogar, dado que al propietario le reconocen la potestad de disponer sin mayores restricciones de la ocupación del área arrendada, independientemente del tipo de contrato o acuerdo pactado. Además, de los costos implícitos en la mudanza como el transporte, cambio de establecimientos educativos, deterioro de muebles, pérdida de inserción en la economía local (crédito en las tiendas, comercialización de productos y servicios que el hogar genera y presta, etc.), etc. Un aspecto destacado se encontró respecto de las preferencias por la forma de acceso a la propiedad de la vivienda, pues una de las posibilidades, como es el proceso de autogestión requerido para lograrlo (compra de lote, autoconstrucción, etc.), no cuenta actualmente alto nivel de reconocimiento ni se identifica como la alternativa más viable para los hogares, tal como era de esperarse en el caso de grupos sociales de bajos ingresos. Si se considera la trayectoria de generación social del stock habitacional en Colombia, se esperaría una aceptación más contundente. Aspectos como el precio de la tierra, la complejidad de gestionar eficientemente el proceso constructivo, la falta de apoyo institucional a programas asociativos fueron señalados como explicativos de esta actitud. Complementariamente, la preferencia por el acceso a la propiedad vía el mercado de vivienda usada y los programas de VIS nueva, generados por instituciones públicas o el sector privado, concentra una parte importante de los hogares en varias de las ciudades estudiadas. Los hogares arrendatarios se consideran excluidos de la política de vivienda dada la inexistencia de programas dirigidos a esta forma de tenencia y de instrumentos que relativicen el esfuerzo del hogar para cubrir este gasto. Aunque el tema de subsidios para arrendamiento es actualmente inimaginable para la población objeto del estudio, debería ser considerado ya que la participación del costo del alquiler en el ingreso de los hogares en Colombia es una de las más altas a nivel internacional, tal como se documentó en el primer informe. De acuerdo con la muestra aplicada por el CENAC en Bogotá, tres de cada cuatro hogares realiza un esfuerzo superior, en términos de ingreso, al promedio de los arrendatarios en Colombia, el cual la ECV 2003 lo estima en 16.4%. Desde otra perspectiva, más del 94% de los hogares inquilinos realiza un esfuerzo mayor en el gasto mensual de vivienda que el hogar promedio nacional, caso en el cual es de 6.5%., y más del 60% asume una carga superior que la correspondiente a la media de hogares propietarios que se encuentran pagando la vivienda. Los subsidios de arrendamiento en Colombia se aplican actualmente en programas dirigidos hacia la atención de la población desplazada y de hogares objeto de reasentamiento. Un sistema de subsidios para esta forma de tenencia en beneficio de hogares de bajos ingresos tendría efectos inmediatos sobre el ingreso disponible lo cual le permitiría al hogar arrendatario mejoras en su calidad de vida, tiempo de educación de los hijos, etc. De otra parte, para los hogares más pobres que se encuentran, incluso, fuera del mercado de arrendamientos, este subsidio permitiría cortar su ingreso a la urbanización ilegal, con efectos inmediatos como los comentados antes, los cuales se reforzarían con las externalidades derivadas del acceso a transporte y servicios públicos legales y,



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por consiguiente, de menor costo. En este contexto, las ciudades se beneficiarían al tener que realizar menores inversiones relativas en legalización y mejoramiento habitacional y de barrios. Volviendo sobre las expectativas de los arrendatarios respecto de la tenencia futura de vivienda y su preferencia por la propiedad, los hogares también advirtieron sobre una segunda exclusión de la política de VIS vía el Subsidio Familiar de Vivienda, SFV, para compra, al cual generalmente no tienen acceso por la naturaleza informal de sus ocupaciones e ingresos y la incidencia de esta condición sobre su vinculación a las cajas de compensación familiar, CCF, el crédito y la capacidad de ahorro, principalmente. Una proporción importante propuso como iniciativa que la política habitacional comprenda la entrega de lotes más el SFV actual. Este sería el umbral, a partir del cual el hogar terminaría de construir la vivienda con los recursos que actualmente dedican a pago de alquiler. 4.2. ARRENDADORES Las sesiones de grupo con los hogares arrendadores se realizaron en Medellín, Cali, Barranquilla, Pereira y Pasto. En Cúcuta se realizó la sesión con empresas inmobiliarias con conocimiento del grupo objetivo del estudio, es decir de hogares arrendatarios registrados en el Sisben y con ingresos hasta de 3 smml. Se desarrolló un guión temático compuesto por las siguientes variables: • Perfil de los arrendadores: Género, edad, barrio de residencia, estrato socioeconómico,

ocupación, ingreso, forma de adquisición de la vivienda, tenencia anterior • Perfil de la vivienda arrendada: Área total de la vivienda, área arrendada, valor comercial de la

vivienda, canon de arrendamiento, tipo de vivienda, origen del barrio, comparte la vivienda con el inquilino, piso y localización del área arrendada

• Calidad de la vivienda - Interior (casa): Aspectos constructivos (materiales de construcción, estado de la estructura,

condiciones climáticas, etc.); diseño (área, distribución de espacios, etc.) - Exterior (entorno): Localización, equipamiento – infraestructura – servicios, acceso,

seguridad • Relación con los arrendadores. afinidades • Preferencias para selección de arrendatarios • Conocimiento de la legislación vigente

- Aspectos generales - Cálculo del arriendo - Formas de reajuste del canon - Depósitos / garantías

• Ventajas y problemas para el arrendatario y para el arrendador • Razones que motivan el ofrecimiento de servicios de arriendo • Aceptación de instrumentos estatales de subsidio al arrendatario • Aceptación de instrumentos para financiar el desarrollo de áreas de la vivienda destinadas a la

oferta de arriendo en programas subsidiados • Rentabilidad de la oferta de arriendo frente a la rentabilidad de activos financieros

- Rentabilidad de activos financieros frente al status de propietario - Rentabilidad de la oferta de arrendamiento frente a calidad habitacional del hogar

arrendador (vivienda compartida)



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Aspectos destacados A continuación se comentan los aspectos más relevantes de la oferta del mercado de arrendamientos desde la perspectiva de los hogares y empresas que prestan este servicio a la población objeto del estudio. Como se ha establecido antes, se tratan aquellos hallazgos diferentes a los conocidos por intermedio del análisis realizado con base en los resultados de la ECV 2003 y la muestra aplicada por el CENAC en Bogotá. Igualmente, que no se hayan considerado en el numeral anterior, concerniente a los arrendatarios. La principal razón que lleva a los hogares a desarrollar o habilitar áreas de su vivienda para ofrecerlas en el mercado de arrendamientos local está claramente asociada con la necesidad de generar rentas que complementen el ingreso requerido por el hogar y esta se identifica como la principal ventaja o beneficio que obtienen por la prestación del servicio. La principal desventaja se asocia con la complejidad de la administración del inmueble, especialmente en lo que tiene que ver con la acertada selección de los inquilinos, lograr en todos los meses garantizar la puntualidad en los pagos y los gastos de mantenimiento, principalmente. El reto principal en este mercado consiste en conseguir, para el inquilino, un buen arrendador y para éste acertar en la selección del arrendatario. Por esta razón es frecuente encontrar afinidades entre estos agentes de la demanda y la oferta, lo cual lleva, de manera muy generalizada, a anteponer estas seguridades al monto del canon, lo cual ya ha sido documentado por estudios de Samuel Jaramillo que, entre otras conclusiones importantes, sirve para explicar la tendencia decreciente del arrendamiento real en ciudades como Bogotá. Es pertinente reiterar en este punto que la importancia de los ingresos que el hogar deriva del arriendo determina las modalidades de cobranza cuando se presenta mora, las cuales no admiten retrasos continuos. Si esta situación se presenta la solución final consiste en recuperar el inmueble para ofrecerlo nuevamente en arriendo. Para los arrendadores el canon es imprescindible para complementar su ingreso y esto no es compatible con procesos de cobro lentos. De otra parte, esta “flexibilidad” en los niveles de seguridad en la tenencia es casi aceptada como una regla de juego por el hogar arrendatario. Respecto del conocimiento y aplicación de la legislación pertinente a este mercado, en las unidades de la oferta también existe un alto nivel de desinformación, aunque una proporción media acude a contratos escritos. De otra parte, la salida del inquilino, generalmente es la alternativa más utilizada para efectuar reajustes significativos al canon, lo cual se facilita al estar libre el inmueble. Otro aspecto que llama la atención es que los reajustes no son siempre anuales y muchas veces se justifican con la inversión del propietario en mejoras en la vivienda, generalmente pintura y remodelaciones.

Sin embargo, llama la atención que los arrendadores son concientes que el servicio que prestan es posible en gran medida gracias al sacrificio de sus niveles de calidad habitacional, expresado principalmente en la reducción del espacio privado disponible para su hogar y en tener que compartir áreas y servicios en la vivienda. Esta percepción, manifestada por la mayoría de los participantes en las sesiones de grupo, se confirma al manifestar que de poseer los ingresos que el hogar requiere no participarían como oferentes del mercado de arrendamientos.



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5. EL ARRENDAMIENTO COMO INSTRUMENTO DE POLÍTICA – PRINCIPALES CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES56

Bajo el contexto de actuación que define el proyecto de Plan Nacional de Desarrollo 2006 – 2010, Estado comunitario: Desarrollo para todos, el modelo de desarrollo urbano planificado y de uso eficiente del suelo involucra la implementación de medidas de carácter integral para lo cual, la orientación de la política de vivienda define para el largo plazo una serie de metas, objetivos para su precisión en la práctica, y estrategias para su realización:

METAS OBJETIVOS ESTRATEGIAS

� Evitar la conformación de nuevos asentamientos precarios y mejorar las condiciones de los existentes

� Incrementar la participación del sector financiero y/o solidario en la financiación de vivienda

� Consolidar un sector edificador eficiente y competitivo

� Definir esquemas e instrumentos financieros adecuados para cada segmento de la demanda por vivienda

� Optimizar los instrumentos existentes e incluir nuevos, de forma que se amplíe la cobertura de la Política de Vivienda

� Lograr un aumento importante de la tasa de construcción de vivienda, especialmente VIS, para frenar la conformación de asentamientos precarios y el incremento del déficit de vivienda

� Fortalecer y aumentar la participación del sector financiero y solidario en la financiación de vivienda

� Fortalecer la capacidad empresarial del sector, con especial énfasis en la cadena productiva de la VIS

� Mercado de vivienda, esquemas segmentados para oferta y demanda

� Financiación de vivienda para hogares de bajos ingresos

� Programa de Subsidio Familiar de Vivienda

� Financiación de vivienda � Fortalecimiento de la oferta de

vivienda � Mercado de arrendamiento de

vivienda

En términos del esquema planteado, el mercado de arrendamiento de vivienda como estrategia de política prevé en este proyecto de Plan “ … desarrollar los programas e incentivos necesarios para formalizar el mercado de arrendamiento y para ampliar el stock de viviendas en alquiler, haciendo especial énfasis en el sector VIS. En particular … revisar y ajustar el marco normativo de arrendamientos, acorde con las características del mercado de hogares de bajos ingresos y definir esquemas de arrendamiento con opción de compra, a través del cual el hogar pueda pagar una cuota mixta que cubre una parte del canon de arrendamiento y un aporte parcial para la compra del inmueble”. Así mismo, como referentes a considerar a la luz de la formulación de estrategias e instrumentos de política habitacional dirigida a este segmento del mercado, resulta indispensable la incorporación de los avances teóricos y conceptuales en materia de la definición de vivienda adecuada, por un lado, y de otra parte, la contribución en el cumplimiento de las metas y estrategias nacionales previstas a 2015 en el marco de los objetivos de las metas del milenio, asumidas como compromiso -universal- para alcanzar el desarrollo.

56 La formulación de conclusiones y recomendaciones estructurada se fundamenta en el análisis y los resultados obtenidos mediante el desarrollo integral de la investigación. En este sentido, algunas de las afirmaciones planteadas conciernen estadísticas expuestas previamente en el cuerpo del documento central, así como deducciones derivadas de los talleres (focus group) realizados en las ciudades de cobertura de la investigación



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Entrando a las conclusiones y recomendaciones del estudio y de frente al escenario en que se desenvuelve la problemática habitacional en nuestro medio, uno de los retos más importantes de la política de vivienda en Colombia debe estar relacionado con el desarrollo del mercado en su integralidad, para lo cual se requiere que todos los mercados relacionados trasciendan su actual nivel de operación y se superen las fallas críticas en algunos de ellos como el financiero y el de suelo urbano, además de las limitaciones severas en la capacidad económica de los demandantes. Dentro de este propósito se debe destacar la importancia que reviste la ampliación del stock habitacional, dado que éste conforma la oferta total de vivienda, la cual genera toda la gama de servicios habitacionales con los cuales la población atiende sus necesidades. Actualmente los indicadores que estiman la participación del gasto en vivienda dentro del ingreso de los hogares en Colombia, en cuota mensual de crédito y en canon de arrendamiento, evidencian un escenario de mayores precios relativos que los registrados en el contexto internacional, especialmente en el caso de los alquileres. Esta situación podría estar asociada con el tamaño de la oferta de vivienda lo cual se comprueba, entre otras medidas, con el indicador de la construcción de vivienda nueva por cada mil habitantes, siendo en nuestro medio de 2 mientras para el resto del mundo es de 6,5. Lo anterior reflejaría entonces posibles indicios que en Colombia el stock de vivienda se encuentra rezagado en tamaño y crecimiento marginal, frente a los requerimientos que define la demanda de servicios de la población para atender sus necesidades habitacionales. El crecimiento del stock o de la oferta total de vivienda se produce vía formas de producción formal y social57 de vivienda nueva, mediante la generación de unidades adicionales en programas de redensificación, rehabilitación patrimonial, renovación urbana, cambio de uso de edificaciones, a las cuales los hogares pueden acceder mediante los diferentes tipos de tenencia. En esta tarea el desarrollo del mercado de arrendamientos puede hacer un aporte significativo, en la medida en que su oferta se incremente mediante la generación de unidades nuevas con este destino y se apoyen los procesos de producción social orientados hacia la redensificación. En este sentido, se destaca la importancia que la política de vivienda contemple un sistema de estímulos que promueva la generación de una mayor oferta de arrendamientos, como los contemplados en la Ley 820 de 2003 para empresarios de la construcción, otros que apoyen a los hogares que deseen desarrollar áreas para alquilar, tipo créditos Plan Terrazas, etc. Ahora bien, ante el propósito de intervención sobre el mercado de arrendamientos mediante la implementación de instrumentos de política pública, en este caso particular orientada hacia el segmento específico de la población que involucra hogares económicamente vulnerables, resulta fundamental reconocer los mecanismos de transacción inmobiliaria que funcionan en este ámbito, esto es, acuerdos de carácter personal, sin la intermediación de profesionales o instancias operadoras especializadas, situación que responde, en buena medida, al costo que ello implica para el demandante y en la contraparte, a que este segmento del mercado no despierta interés para este tipo de oferente (de hecho, la participación de empresas encontrada por el estudio comprende el 2,3% de la población de arrendatarios). Del lado del componente de la oferta, representada a este nivel por hogares arrendadores, la prestación de este servicio no opera bajo una lógica de acumulación de ganancias (inversión en

57 Definida ésta en la nota de pie de página No. 11 del Capítulo I



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espera de rentabilidad), sino motivada por la posibilidad tangible de consolidar una fuente de ingreso segura que complemente, o en algunos casos, soporte completamente el sostenimiento del hogar. Considerando los resultados del trabajo adelantado por el CENAC, tanto los obtenidos vía técnicas de investigación cuantitativa como cualitativa, la naturaleza de este agente oferente llega al punto de no reconocer abiertamente su participación en este mercado como una oportunidad de negocio, de manera que resulta viable afirmar que, frente a cambios positivos en su situación económica, la oferta de arriendo habitacional podría resentirse. Por el lado del hogar arrendatario (demandante), éste se puede considerar como un agente que actúa bajo parámetros asociados a una relativa racionalidad urbana – habitacional. En este sentido, no obstante el hogar arrendatario enfrenta problemáticas sociales similares a las de cualquier hogar pobre en nuestro medio (inseguridad, limitaciones en infraestructura de servicios y equipamiento, entre otros), la vivienda que ocupa ofrece un acondicionamiento físico favorable, por lo menos a nivel de los aspectos de carácter estructural que definen carencias habitacionales; localización en lugares no afectados por la presencia de factores de riesgo (inundaciones, avalanchas, etc.); accesibilidad tanto por la disponibilidad y estado de las vías como por el servicio de transporte público; con cobertura de los servicios públicos domiciliarios básicos (acueducto, alcantarillado, energía); todo lo anterior en barrios de la ciudad actualmente consolidados, de carácter predominantemente residencial y legales (contrario a la situación característica de hogares-pobres propietarios de unidades localizadas en sectores periféricos y deprimidos de las ciudades). Sobre este aspecto específico es pertinente considerar la existencia de diferencias al interior de la población de hogares arrendatarios de bajos ingresos, derivadas en parte de su vinculación a actividades económicas de carácter formal o informal. En este sentido, la problemática habitacional identificada para el conjunto, resulta, en la mayoría de los casos, acentuada para el conjunto de hogares arrendatarios informales. Como característica común para ambos agentes, oferente y demandante, se tiene entonces que su incursión en el arrendamiento no compromete una motivación originada en una racionalidad de mercado –en este caso habitacional-, en parte quizás porque su participación en el mismo no obedece a una elección voluntaria de ninguno de los dos: mientras el primero acude a esta alternativa como mecanismo de generación del ingreso económico requerido por el hogar, para el segundo ésta llega a convertirse en la única opción a su alcance en el propósito de resolver su necesidad habitacional particular. Es importante señalar que el mercado de alquileres constituye para los hogares pobres la última alternativa de acceder a soluciones habitacionales que garanticen un umbral mínimo de calidad y seguridad, antes de su incursión en los asentamientos precarios, generalmente en calidad de propietarios de un terreno en el cual inician el proceso de autogestión para desarrollar su vivienda. Si bajo esta dinámica particular es como funciona el mercado de arriendos para el segmento de población de bajos ingresos, la formulación de incentivos a la oferta –incluso de carácter legislativo– deberá ser extensiva hacia el tipo de oferente que participa, reconociéndolo no como el empresario generador de proyectos habitacionales de mediana o gran escala, sino como el hogar que subdivide y/o habilita espacios destinados al arriendo, generalmente en su misma vivienda, y muchas veces en detrimento de su propia calidad de vida. En este sentido, sería posible obtener niveles de respuesta positivos mediante el diseño de mecanismos que permitan garantizar estabilidad en el ingreso por concepto del pago por arriendo que se recibe, promoviendo por esta misma vía el mejoramiento del stock construido, y por ende el mejoramiento de la calidad habitacional del propietario en la medida en que comparte esa misma vivienda.



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En adición a lo anterior, la generación de una oferta formal significativa para el tamaño del mercado de arrendamientos en el marco de un sistema de incentivos y garantías, contribuiría también al desarrollo de instrumentos financieros asociados con el mercado de capitales de largo plazo. Así mismo, como otra de las particularidades esenciales a tener en cuenta en el diseño de instrumentos y medidas de política, en adición a las implicaciones que reviste el esquema de vivienda compartida predominante, es importante reconocer que la expectativa de los hogares colombianos respecto de su tenencia futura de vivienda se inclina por la preferencia por la propiedad, por lo cual el desarrollo del mercado de arrendamientos debe considerar como uno de sus atributos básicos asumir que ésta constituye principalmente una forma transitoria de tenencia de vivienda. En este sentido es importante garantizar que los hogares arrendatarios no sean discriminados en el proceso de acceso a la propiedad de VIS. La innovación en sistemas de leasing popular de un costo competitivo con el canon de arriendo correspondiente a los hogares de menores ingresos constituye un reto para crear condiciones que acercarían una mayor demanda al mercado formal de arrendamientos. Esto, dentro del contexto del proceso de postulación al Subsidio Familiar de Vivienda, SFV. Lo importante es que los hogares arrendatarios no perciban que se encuentran perdiendo recursos y trayectoria en el acceso a la propiedad. Mediante la implementación de subsidios al arriendo dirigidos a este segmento de la población, se haría más factible para el hogar arrendatario la posibilidad de acumular el monto requerido para incursionar en la compra de una solución habitacional (cuota inicial), a través de la liberación de una proporción de su ingreso. A manera de medidas complementarias de apoyo, sería interesante considerar la posibilidad de premiar al arrendatario por el cumplimiento en el pago del servicio habitacional que utiliza (la situación de mora en el pago de arriendo no es usual, en parte por que es ingreso del propietario que no se puede indefinir en el tiempo, pero principalmente porque garantiza su permanencia en la vivienda, y en últimas es un compromiso de gran importancia para el hogar al punto que lo antepone a otros gastos, en algunos casos, vitales para el mismo), de modo que esta práctica sea reconocida como una demostración de capacidad de pago y responsabilidad frente a una obligación financiera58. No obstante, cabe reiterar la importancia que frente a este escenario reviste la consolidación de un mercado de vivienda nueva acorde con las expectativas y racionalidad de este particular consumidor potencial. Aunque el tema de subsidios para arrendamiento es actualmente inimaginable para la población objeto de estudio, debería ser considerado ya que la participación del costo del alquiler en el ingreso de los hogares en Colombia es una de las más altas a nivel internacional.59 Los subsidios para arrendamiento se aplican actualmente en Colombia en programas dirigidos hacia la atención de la población desplazada y en beneficio de hogares objeto de reasentamiento.

58 Esta medida ha sido introducida dentro de la política de vivienda en Argentina, como una alternativa válida que los bancos deben tener en cuenta para estudiar la capacidad de pago de los hogares, si éstos no se encuentran bancarizados o no disponen de historia de crédito. 59 Para efectos ilustrativos, se sugiere remitirse a la Tabla 26 de este documento.



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Un sistema de subsidios para arrendatarios focalizado en hogares de bajos ingresos tendría efectos inmediatos sobre el ingreso disponible lo cual le permitiría al hogar mejorar su calidad habitacional, desvincular los hijos de actividades de trabajo infantil y ampliar su tiempo de educación, aumentar el gasto en alimentos, salud, etc., con una incidencia grande sobre la calidad de vida del hogar, apoyando el proceso de formación de capital humano. De otra parte, para los hogares más pobres que se encuentran, incluso, fuera del mercado de arrendamientos, este subsidio contribuiría a impedir su ingreso a la urbanización ilegal, con efectos inmediatos como los comentados antes, los cuales se reforzarían con las externalidades derivadas del acceso a transporte y servicios públicos legales y, por consiguiente, de menor costo. En el contexto de este segundo tipo de subsidio, las ciudades serían también grandes beneficiarias al tener que realizar menores inversiones relativas en legalización y mejoramiento habitacional y de barrios. Considerando mecanismos más orientados hacia el control de precios, el caso de España es interesante. Durante el transcurso del mes de febrero de 2007, el gobierno ha presentado un programa de vivienda en arrendamiento dirigido hacia estudiantes y hogares recién conformados. El Ministerio de Vivienda y Urbanismo emprenderá la gestión de construcción de 10.000 unidades que se ofrecerán a un canon medio mensual de 200-300 euros. Esta medida no está orientada a formar más stock, en lo cual España tiene la cota más alta, con 18 viviendas por cada mil habitantes. Su objeto es intervenir el mercado con una oferta de servicios de alquiler con un precio sensiblemente más bajo que los vigentes en el mercado. De acuerdo con los resultados del estudio y la percepción de la población objeto del mismo, los hogares arrendatarios manifiestan considerarse doblemente excluidos de la política de vivienda. Una por la inexistencia de programas dirigidos a desarrollar el mercado correspondiente a esta forma de tenencia y la consecuente ausencia de instrumentos que relativicen el esfuerzo del hogar para cubrir este gasto. De otra parte se sienten excluidos de los programas de acceso a vivienda propia vía el SFV. En este caso por la prevalencia de ocupaciones e ingresos informales en los hogares, lo cual los margina de los servicios de las cajas de compensación familiar, CCF, operadores del SFV, del crédito bancario o alternativo y de las posibilidades de acumular los recursos requeridos para el ahorro programado o la cuota inicial. Desde otra perspectiva, la exclusión del arrendatario de la esfera de la política de vivienda puede asociarse también al desconocimiento de la normatividad que regula este servicio habitacional, situación que resulta extensiva igualmente al hogar arrendador u oferente. En términos de la consolidación de este mercado como estrategia de política habitacional, el contexto descrito puede actuar negativamente en ambos sentidos. Del lado de la demanda, el arrendatario no percibe un apoyo normativo que lo respalde y le garantice seguridad en la tenencia. Del lado de la oferta, problemas comunes que la norma elimina, si se aplicara, como el de la solidaridad del propietario con el inquilino en las deudas de éste con las empresas de servicios públicos, restringen la oferta del servicio de manera que no es un producto de libre adquisición en el mercado (por parte de cualquier demandante), sino que, asumiendo incluso el costo de la vacancia del inmueble60, el arrendador

60 Esta apreciación subjetiva por parte del arrendador respecto a su situación en el mercado tiene lugar no obstante el hecho que, en términos objetivos, los resultados del estudio señalan para éste un nivel de rentabilidad superior al establecido por la norma (ocho de cada diez arrendadores obtienen márgenes de rentabilidad superiores al 1%).



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prefiere esperar hasta encontrar un inquilino conocido, o por lo menos recomendado, conllevando además esta configuración particular, como está demostrado, a una situación de detrimento del canon real de arrendamiento61. Como derivación adicional, esta última situación puede constituir uno de los motivos de la informalidad en este tipo de transacción inmobiliaria. En la medida en que arrendatario y arrendador son conocidos, algunas veces incluso parientes, formalidades como la de redactar y firmar un contrato escrito con todas las precisiones requeridas se obvian, y frente a problemas de convivencia (viables por el uso compartido de espacios, servicios, etc.), no se tiene un referente de compromisos adquiridos, como en este caso el contrato, que medie y relativice el conflicto. Es responsabilidad social del Estado implementar los mecanismos necesarios de control y regulación que confieran de manera progresiva y extensiva niveles más altos de formalidad en la operación de este mercado, de manera que el arrendador se sienta motivado a ofrecer este servicio habitacional como un producto que demanda calidad, y el arrendatario reconozca, entre otros aspectos, la seguridad en la tenencia como un derecho fundamental y no como el resultado, visible hasta ahora en la práctica, del fortalecimiento de una buena relación, o por lo menos neutral, con el propietario. Una conclusión interesante respecto de las condiciones actuales del mercado de arrendamientos correspondiente a los hogares de bajos ingresos se relaciona con la seguridad de la tenencia. La inconformidad con este tipo de ocupación de la vivienda, sus implicaciones sobre la estabilidad del hogar y las preferencias por la propiedad descubren la existencia de condiciones que no garantizan este atributo básico de la vivienda adecuada en las soluciones que conforman la oferta del mercado de arrendamientos en Colombia. Esto amerita toda la atención en tanto afecta de manera severa la calidad habitacional y de vida de la población, en un grado tan pronunciado que la seguridad de la tenencia fue incorporada como una de las Metas del Milenio, compromiso de la comunidad de Naciones Unidas y del Estado Colombiano. Respecto de la aceptación de instrumentos estatales de subsidio al arrendatario, los resultados obtenidos con la investigación indican una respuesta unánime de los arrendadores en la dirección de manifestar desconfianza sobre el cumplimiento de las reglas de juego por parte de los operadores públicos encargados de esta gestión. Llama la atención que no se reportaron de manera insistente preocupaciones por la pérdida parcial del poder discrecional del arrendador para definir la selección de los inquilinos o por el nivel socioeconómico de sus clientes. La gran duda de participar como oferentes elegibles para el SVF de arriendo radica en asegurar la puntualidad en los pagos. En cuanto a su participación en la política de vivienda, la mayor aceptación de los arrendadores existiría con relación a la utilización de instrumentos para financiar el desarrollo de áreas de la 61 Al respecto, en adición a las manifestaciones recogidas en este sentido por parte de propietarios oferentes de este servicio habitacional de arriendo (talleres con carácter de focus group previstos por la investigación como procedimiento metodológico de obtención de información en seis de las siete ciudades de cobertura del estudio), se plantean los resultados obtenidos por la presente investigación para la ciudad de Bogotá en términos de la relación del hogar arrendador con el inquilino (38.9% de los casos parientes; 7.8% amigos; 22.8% conocidos y 30.6% ningún tipo de relación); y de otro lado resultados del estudio “Precios inmobiliarios en el mercado de vivienda en Bogotá 1970-2004” del CEDE, según el cual con base en el IPC del DANE “… los arrendamientos están cayendo en el largo plazo y de manera muy acentuada. Si hacemos el cálculo para todo el período entre 1970 y 2003, se obtiene una tasa de decrecimiento anual de –6,03% anual. Si se calcula a partir de los años 80, se obtiene una tasa de decrecimiento de –4,75”



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vivienda destinadas a la oferta de arriendo, lo cual lo supeditarían a la aplicación de condiciones financieras favorables de los créditos, especialmente en la tasa de interés y sistemas de cuota fija. Esto es interesante porque sería un medio para ampliar los servicios del stock habitacional. Finalmente, los hogares arrendadores mostraron una actitud receptiva, en una parte importante de los casos, hacia la decisión de sustituir el canon del inmueble por las rentas que producirían los recursos obtenidos de la venta de la vivienda, colocados en un establecimiento financiero. Esto, si el ingreso neto es igual al monto del alquiler, se garantiza su valor real y una completa seguridad de la inversión en el tiempo. Como desde el punto de vista del ingreso el hogar mantendría su situación anterior, la ganancia estaría en evitar el desgaste inherente a la administración del inmueble. En este caso, perder el status de arrendador no se considera como una consecuencia negativa de esta operación. Los resultados de esta investigación permiten hacer un reconocimiento al aporte que el mercado de arrendamientos ha realizado sobre los niveles actuales de calidad habitacional y de vida en Colombia. De manera muy sencilla puede plantearse que sin esta oferta, generada por los hogares de manera directa y en gran parte por formas de producción social, el stock habitacional estaría aún más rezagado respecto de las necesidades habitacionales actuales de los hogares colombianos. Es decir, aunque presenta limitaciones severas en nuestro medio, el arrendamiento constituye una forma de tenencia efectiva y el reto consiste en promover el desarrollo de este mercado, en principio, y de manera particular, a través de la profundización en la intermediación de este segmento específico del mercado habitacional. Para concluir, puede afirmarse que en Colombia el mercado de arrendamientos correspondiente a los hogares de menores ingresos ofrece también un potencial de desarrollo muy atractivo para los empresarios del sector de la edificación urbana y de la intermediación inmobiliaria. El stock debe crecer más rápido y esta forma de tenencia tiene posibilidades concretas de alojar una importante oferta formal que actualmente no existe. No obstante el énfasis en el análisis realizado en desarrollo de la investigación consideró el hogar arrendador como principal agente oferente para este segmento particular de la población, a manera ilustrativa de la importancia de este submercado y, consecuentemente, de las posibilidades de incursión para inversionistas, se tiene62: • Para el año 2003, el valor del mercado de arrendamientos fue de 69.4 billones de pesos (suma

equivalente al 29.9% del PIB y aproximadamente a seis veces el PIB del sector de la construcción). La renta anual generada por las nuevas áreas arrendadas ascendió a una suma $2.6 billones

• Aproximadamente 15 millones de colombianos habitan viviendas en calidad de arriendo • El 36.7% de los hogares en cabecera en el año 2005 eran arrendatarios • Según datos de la ECH el total de hogares en cabecera en Colombia en el año 2005 fue de

8.361.968, de los cuales 3.066.273 de hogares vivían bajo la modalidad de arriendo. Teniendo en cuenta que el tamaño promedio del hogar era de 4.0 personas, se tiene que 12.265.092 personas habitaban en arriendo

62 Tomado de la presentación del estudio “El mercado de arrendamientos en Colombia”, realizado por CENAC para FEDELONJAS. 2006.

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MINISTERIO DE AMBIENTE, VIVIENDA Y DESARROLLO … · La investigación Caracterización del mercado de arrendamientos urbano para el segmento de la población de bajos ingresos, esta