POSEBNE OKOLIŠČINE V SISTEMU MNOŽIČNEGA

VREDNOTENJA NEPREMIČNIN

Ministrstvo za financeMinistrstvo za okolje in prostor, Geodetska uprava Republike Slovenije, junij 2018

MNOŽIČNO VREDNOTENJE NEPREMIČNIN

1. OPREDELITEV POSEBNIH OKOLIŠČIN

1.1. Uveljavljanje posebnih okoliščin

Lastnik nepremičnine mora v postopku uveljav-ljanja posebnih okoliščin aktivno sodelovati in navesti ter dokazati, zakaj se njegova nepremični-na bistveno razlikuje od vseh ostalih primerljivih nepremičnin v neposredni okolici. Lastniku se omogoča, da se njegova nepremičnina v sistemu množičnega ocenjevanja obravnava individualno z vidika obstoja posebnih okoliščin.

Množično vrednotenje (MVN) ni posamično vrednotenje nepremičnin.

MVN lahko pri vrednotenju upošteva le tiste lastnosti nepremičnin, ki se sistematično vodijo in vzdržujejo v javnih evidencah.

MVN lahko upošteva samo lastnosti, ki so običajne za posamezno vrsto nepremičnin, ne more pa upoštevati posebnih lastnosti, ki so značilne samo za posamezno nepremičnino.

Predmet posebnih okoliščin (PO) so tiste neobičajne in ekstremne lastnosti, ki pomembno vplivajo na vrednost, in niso upoštevane v modelih vrednotenja.

1.2. Kaj so posebne okoliščine

Modeli množičnega vrednotenja nepremičnin imajo zakonsko (ZMVN-1) opredeljena meri-la natančnosti in sicer, da je odstopanje med vrednostnimi ravnmi med 10 – 20% v višjih vrednostnih ravneh in med 15 – 30% v nižjih vrednostnih ravneh. Za uveljavljanje posebnih okoliščin je zato določen pogoj vsaj 20 % vpliv na posplošeno vrednost oziroma 200.000 EUR.

Pri vseh modelih množičnega vrednotenja (razen za vrednotenje posebnih enot vrednotenja) so na podlagi obdelav podatkov realiziranih kupoprodaj in najemnin (samo za vrednotenje poslovnih nepremičnin) vključene naslednje ključne lastnosti nepremičnin, ki vplivajo na vrednost nepremičnin:LokacijaVrsta nepremičnineVelikost (neto površina, uporabna površina)Starost/vzdrževanje inKakovost

MNOŽIČNO VREDNOTENJE NEPREMIČNIN 1

Kaj so značilnosti posebnih okoliščin:

• Ugotavljamo jih v individualnem postopku• Imajo omejen čas trajanja, vendar najmanj 1 leto• Posplošeno vrednost lahko zvišujejo ali znižujejo• Bistveno vplivajo na vrednost, najmanj pa 20%

oziroma 200.000 EUR• Vpliv upoštevamo na enoto vrednotenja (npr.:

stanovanjska hiša, poslovna stavba, ...) glede na pripadajoči model vrednotenja

• Lahko so tudi lastnosti, ki so že vključene v model vrednotenja, če se izkaže, da vpliv te lastnosti na vrednost posamezne nepremičnine bistveno odstopa od običajnega vpliva te last-nosti na vrednost.

Podobnost oziroma primerljivost nepremičnin je za dele stavb definirana z enako dejansko rabo (npr.: lokal, pisarna, bivanje, ...), vrednostno cono, pri- merljivo velikostjo, starostjo, stopnjo investicijskega vzdrževanja in primerljivimi kazalniki kakovost.Podobnost oziroma primerljivost nepremičnin je za parcele definirana z enako namensko oziroma de-jansko rabo, vrednostno cono, primerljivimi kazalni-ki kakovost in primerljive produkcijske sposobnost.

V sistemu množičnega vrednotenja se vrednosti ocenjujejo množično na podlagi podatkov uradnih evidenc – pri izračunu posplošene vrednosti nepremičnin z modeli vrednotenja se upoštevajo samo podatki, ki se enotno in sistematično zbirajo za vse istovrstne nepremičnine v državi. Se pa v sistemu MVN upoštevajo tudi nekatere »posamične ekstremne lastnosti posameznih nepremičnin«, ki lahko bistveno povečujejo ali zmanjšujejo vrednost nepremičnine. Take lastnosti imenujemo posebne okoliščine.

Posp

loše

ne v

redn

osti

Vrednostne ravni

Ekstremne vrednosti – navzgor (pogledi, vile, bazeni,…)

Ekstremne vrednosti – navzdol (poškodbe, mikrolokacija,..)

VREDNOSTNE RAVNI10 – 20% - višje VR15 – 30% - nižje VR

MNOŽIČNO VREDNOTENJE NEPREMIČNIN 2

1.3. Skupine posebnih okoliščin

Posebne okoliščine razdelimo na naslednje skupine: • poškodbe • kakovost • mikrolokacija

Poškodbe ki se na stavbah in delih stavb odražajo v slabši stabilnosti, nosilnosti in posledično zmanjšani ali onemogočeni uporabnosti.

Kakovost ki se na stavbah, delih stavb ali zemljiščih odraža-jo v podpovrečni ali nadpovprečni vzdrževanosti strehe, fasade, oken, zunanje ureditve pripada-jočih zemljišč, in podobno, ter obenem bistveno odstopajo od primerljivih nepremičnin v vred-nostni coni, kjer se nahaja nepremičnina.

To so:• za stavbe/dele stavb: stavba brez izolacije z

odpadajočim ometom, stara neizolativna in nevzdrževana okna, razpadajoča streha, ...., nadpovprečno kakovostni materiali gradnje stavbe, okna, senčila,....

• za zemljišča: zmanjšana stabilnost tal zemljišča zaradi geomorfoloških značilnost tal, omejena uporaba zaradi onesnaženja, zelo pogoste poplavnosti, ...., izredno kakovostna sestava tal za kmetijsko, gozdno ali drugo poslovno dejavnosti, .... in ima za posledico manjšo/onemogočeno izrabo glede na primerljiva zem-ljišča v obravnavani vrednostni coni.

MikrolokacijaPosebne okoliščine zaradi mikrolokacije so značil-nosti nepremičnine, ki zaradi svoje mikrolokacije lahko pomembno vpliva na vrednost nepremičnin in bistveno odstopa od primerljivih nepremičnin na območju iste vrednostne cone.

Bistveno odstopanje je lahko :• da stavba ali del stavbe stoji na lokaciji, ki je

ogrožena zaradi zemeljskega plazu ali udora, • da stanovanjska stavba ali del stavbe stoji na

lokacij, ki je izredno senčna, ki ima izjemen po-gled na morje, hribovje, pokrajino, stoji v nepo- sredni bližini jezera ali morja ipd.

• da stanovanjska stavba ali del stavbe stoji na lokaciji s prekomernim vplivom okolja (hrup, smrad, prah, onesnaženje, ....)

MNOŽIČNO VREDNOTENJE NEPREMIČNIN 3

1.4. Učinkovanje posebnih okoliščin

Dokončno ugotovljene posebne okoliščine se evidentira v evidenci vrednotenja pri delu stavbe ali parceli z višino vpliva, datumom začetka in datumom konca učinkovanja. Ob vsaki spremembi (začetek ali konec učinkovanja posebne okoliščine) se enotam vrednotenja pripiše posplošena vredn-ost z upoštevanjem vpliva v tistem trenutku veljavnih posebnih okoliščin. Vpliv posebnih oko-liščin se določi kot faktor (množitelj), s katerim pomnožimo vrednost enote vrednotenja, izraču-nano na podlagi modela vrednotenja.

V primeru, ko je vplivov posebnih okoliščin na enoto vrednotenja več, se vplivi, ki znižujejo in vplivi, ki zvišujejo vrednost med seboj izravnajo. Več istosmernih vplivov posebnih okoliščin v skladu s teorijo vrednotenja in empiričnimi ana-lizami ne seštevamo, saj se njihov vpliv z njihovim številom manjša.

Najpogostejše posebne okoliščine so navedene in določene v Pravilniku o posebnih okoliščinah, skupaj z opisi posameznih posebnih okoliščin, velikostjo njihovega vpliva in čas trajanja.

Ni pa seznam posebnih okoliščin iz pravilnika zaključen, zato lahko lastnik nepremičnine uve-ljavlja tudi take posebne okoliščine, ki v pravilniku niso navedene.

1.5. Predčasno prenehanje posebne okoliščine

Če posebna okoliščina v naravi preneha pred ro-kom, ki ji je bil odločen z odločbo, je lastnik dolžan to pisno sporočiti Geodetski upravi, ki takšni poseb- ni okoliščini popravi datum zaključka.

1.6. Prenehanje posebne okoliščine

Ko se izteče z odločbo določen rok trajanja posebne okoliščine, se posebna okoliščina pre-nese iz aktivne baze v zgodovino sprememb, posplošena vrednost pa se ponovno izračuna brez upoštevanja posebne okoliščine.

1.7. Podaljšanje trajanja posebne okoliščine

Če posebna okoliščina dejansko v naravi še traja, ko ji je z odločbo določen rok potekel, lahko last-nik ponovno vloži predlog za uveljavitev posebne okoliščine. V predlogu navede, na kateri postopek se podaljšanje navezuje. Postopek podaljšanja je enak postopku vzpostavitve nove posebne oko-liščine. Predlagatelj mora priložiti nove dokaze o podaljšanem trajanju posebne okoliščine.

MNOŽIČNO VREDNOTENJE NEPREMIČNIN 4

1.8. Primeri posebnih okoliščin

PRIMER 1: IZREDNO SLABA MIKROLOKACIJA stanovanjske hiše

Stanovanjska hiša leži na plazovitem terenu, kjer se je v preteklosti že sprožil zemeljski plaz in le to lastnik nepremičnine lahko dokazuje z različnimi strokovnimi in upravnimi dokumenti.

Stanovanjska hiša stoji na lokaciji, kjer sosed izvaja proizvodnjo, ki povzroča VSAKODNEVNO (ne samo občasno) VELIK HRUP/PRAH/SMRAD, le to lastnik nepremičnine lahko dokazuje z različnimi strokovnimi dokumenti.

PRIMER 2: IZREDNO SLABA KAKOVOST stanovanjske hiše

Stanovanjska hiša ima konstrukcijske napake kot posledico slabe gradnje, potresa, …., in prenova zahteva VELIKE STROŠKE. Lastnik nepremičnine lahko dokazuje stanje z različnimi strokovnimi in upravnimi dokumenti.

Stanovanjska hiša, ki je v IZREDNO SLABEM STANJU, (v kateri LASTNIK PREBIVA), in je praktično primer-na za rušenje, saj bi prenova zahtevala višje stroške, kot gradnja nove hiše. Se pa hiša nahaja na lokaciji z relativno visoko vrednostno ravnjo (vrednostna ra-ven 10 in več). Lastnik nepremičnine lahko dokazu-je z različnimi strokovnimi in upravnimi dokumenti.

PRIMER 3: NEZASEDENOST hotela

Hotel ima praktično zasedenost do 30 % kot posle-dica različnih “ZUNANJIH” VPLIVOV, na katere hotel in management hotela ne more vplivati, na primer zapiranje smučišča Kanin ima kratkoročno (do nekaj let, dokler se ne najde druga turistična priložnost) VPLIV na zasedenost hotela Kanin.

PRIMER 4: NEDOKONČANA stanovanjska hiša

Nedokončana stanovanjska stavba je zgrajena do tretje gradbene faze (brez vgrajenih oken in vrat). V stavbi ni nobenega dokončanega dela stavbe. Posebna okoliščina je uvedena na seznam zaradi spremembe načina evidentiranja tega podatka v registru nepremičnin.

Predvideno trajanje vpliva je omejeno do nadalje- vanja gradbenih del.Dokazovanje: Slika in izjava lastnika, ki jo lahko pristojni organ preveri. Zaželeno je mnenje občine.

MNOŽIČNO VREDNOTENJE NEPREMIČNIN 5

2. POSTOPEK UGOTAVLJANJA POSEBNIH OKOLIŠČIN (PO)

Obstoj vsake posebne okoliščine je za dololočeno nepremičnino potrebno dokazati v individual-nem ugotovitvenem postopku, ki ga predpisuje- ta Zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin in Zakon o splošnem upravnem postopku.

2.1. Predlog za ugotavljanje posebnih okoliščin

POGOJ ZA VLOŽITEV

Predpogoj, da lastnik uveljavlja posebne okoliš- čine je, da so podatki o nepremičnini, za katero se vlaga PO, v uradnih evidencah pravilni in izkazujejo dejansko stanje (zemljiški kataster, kataster stavb, register nepremičnin, zemljiška knjiga, prostorski plan občine, dejanska raba zemljišč, zbirni kataster gospodarske javne infra-strukture, evidenca vrednotenja).

KDO LAHKO VLOŽI PREDLOG?

Lastnik nepremičnine vloži predlog za ugotav-ljanje posebnih okoliščin. Če je nepremičnina v solastnini, se zaradi skrajšanja postopka pripo-roča, da vsi solastniki pooblastijo predlagatelja za vsa dejanja postopka Če je vlagateljev več in ne sporočijo drugače, se prvi navedeni šteje za skupnega predstavnika. Postopek lahko začne po uradni dolžnosti Geodetska uprava, a le v prim-eru, ko drug državni ali občinski organ z aktom ugotovi okoliščine, ki predstavljajo posebno okoliščino iz seznama, ki je priloga pravilnika o posebnih okoliščinah, ki vplivajo na vrednost ne-premičnin.

Vlogo za uveljavljanje PO lahko vloži lastnik brez poročila, ki ga izdela cenilec, če je PO navedena v pravilniku in če se strinja z višino vpliva PO na pripisane posplošene vrednosti in časom trajanja vpliva PO na posamezno nepremičnino, kot je določeno v pravilniku.UMVN o takšni vlogi odloča sam.

Vlogi za uveljavljanje PO, ki ni navedena v pra-vilniku, mora lastnik priložiti poročilo s cenilnim elaboratom, v katerem cenilec obrazloži, katera PO nastopa na posamezni nepremičnini, kolikšen je njen vpliv na vrednost in kolikšen je predvideni čas trajanja PO.

UMVN poročilo s cenilnim elaboratom posreduje strokovni komisiji v mnenje, na podlagi katerega sprejme odločitev.

Način uveljavljanja PO, kjer je PO navedena v pravilniku

Način uveljavljanja PO, kjer PO ni navedena v pravilniku

VLOGA STROKOVNE KOMISIJE

Naloge strokovne komisije:

- Pregled strokovnosti izdelave cenitve nepremič-nine oziroma izdelave poročila v skladu s pravil-nikom in pojasnitve obstoja PO, višine vpliva PO in časa trajanja PO, ki ni navedena v pravilniku, in

- Izdelava strokovnega mnenja v skladu s pravil-nikom.

MNOŽIČNO VREDNOTENJE NEPREMIČNIN 6

KAKO PRIPRAVIMO PREDLOG?

Predlog mora biti napisan na posebnem obrazcu.Obrazec bo objavljen na internetnih straneh or-gana vrednotenja, lastnik pa ga lahko prevzame tudi na območnih geodetskih pisarnah. Obrazec vodi predlagatelja skozi postopek, da ne pozabi izpolniti kakšnega bistvenega elementa predloga. Predlogu je potrebno priložiti dokaze o obstoju posebne okoliščine in pooblastila, če obstajajo.

KJE PREDLOG VLOŽIMO?

Predlog se lahko vloži na območnih geodetskih upravah osebno ali pošlje po klasični ali elek-tronski pošti z digitalnim podpisom na krajevno pristojno območno geodetsko upravo.

KDAJ VLOŽIMO PREDLOG?

Priporoča se, da lastnik vloži predlog za upošte-vanje posebne okoliščine čimprej po nastanku posebne okoliščine, saj vrednosti nepremičnine ni mogoče popravljati za nazaj. Sicer uveljavljanje posebnih okoliščin ni časovno omejeno, razen v primeru prenehanja učinkovanja posebne oko-liščine.

Pred vložitvijo predloga je potrebno urediti vse podatke o nepremičnini v nepremičninskih evi-dencah, v kolikor to še ni bilo storjeno.

S predlogom za ugotavljanje posebnih okoliščin lastnik nepremičnine ne more popravljati podat-kov o nepremičnini, ki so vpisani v uradnih evi-dencah. Lastnik nepremičnine tako preko post-opka ugotavljanja posebnih okoliščin ne more popravljati npr.: podatka o površini stavbe, uve- ljavljati dejstvo nedokončane gradnje (možno je evidentiranje nedokončanih prostorov)...

2.2. Popolnost predloga

Popoln predlog mora vsebovati:

• Podatke o predlagatelju (ime, priimek, naslov, EMŠO ali naziv in MŠ)• Identifikacijske podatke o nepremičninah, na

katere se nanaša posebna okoliščina• Vrsto, datum začetka, predviden rok trajanja in

ostale podatke o posebni okoliščini• Datum in podpis vlagatelja

Na istem predlogu je lahko navedenih več parcel in več delov stavb, katerih lastnik ali solastnik je predlagatelj, če se uveljavlja ena sama posebna okoliščina.

Če je vloga nepopolna, organ pozove predlagate- lja, da jo v zakonskem roku dopolni. V kolikor vloga ne bo pravočasno dopolnjena, jo bo organ zavrgel.

Če želimo, da bo posebna okoliščina upoštevana pri odmeri davka za tekoče leto, je potrebno vlogo oddati v predhodnem letu.

Prvič bo možno vložiti predlog za ugotavljanje PO po prejemu prvega potrdila o posplošeni vred-nosti, predvidoma avgusta 2019.

MNOŽIČNO VREDNOTENJE NEPREMIČNIN 7

2.3. Ugotovitveni postopek in dokazovanje - splošno

ORGAN MORA VSEM STRANKAM OMOGOČITI, DA SE IZJAVIJO O PREDLOGU

Če solastniki niso imenovali skupnega predstav- nika ali pooblastili predlagatelja, da jih zastopa v celotnem postopku, jih bo organ pred izdajo odločbe pozval, da se izjasnijo o predlogu pred-lagatelja.

ORGAN MORA TUDI SAM PRIDOBITI DOKAZE in POTRDILA DRUGIH ORGANOV

Za popolne predloge bo organ tehtal priložene do-kaze in tudi sam po svojih močeh poskušal prido-biti manjkajoče dokaze zlasti z uporabo vpogleda v druge državne evidence, ki so mu na voljo.

TERENSKI OGLEDI

V nekaterih primerih bo organ izvedel terenski ogled nepremičnine in vodil zapisnik ogleda.

IZVEDENCI

V postopku posebnih okoliščin je izvedenec Strokovna komisija vrednotenja, ki v postopkih, ko lastnik uveljavlja posebno okoliščino, ki ni na-vedena v pravilniku, ali pa se s predlaganim vpli-vom iz pravilnika ne strinja, obvezno poda svoje mnenje.

Mnenja se zaradi zagotavljanja enotne in trans-parentne prakse lahko javno objavijo.

SLIKE ZA DOKAZOVANJE

Če je posebno okoliščino mogoče dokazati s sli-kami, se po možnosti izbere ena sama ali največ tri slike, ki najbolje dokažejo obstoj posebne oko-liščine.

DOKUMENTI

Dokumenti, ki jih stranka priloži kot dokaz, so lah-ko kopije, original pa se mora nahajati pri stranki, da ga le ta po potrebi lahko dostavi na vpogled. Večjo dokazno moč imajo dokumenti, ki so izdani od pooblaščenih organizacij, glede na vsebino, ki

Poenostavitev postopka za lastnike nepremičnin

Zaradi poenostavitve postopka in zniža-nja stroškov predlagatelja GURS pripra-vi v pomoč seznam najpogostejših posebnih okoliščin skupaj z obveznim ali priporočenim načinom dokazovanja (npr.: slike, strokovno mnenje)

MNOŽIČNO VREDNOTENJE NEPREMIČNIN 8

2.4. Dokazovanje posebne okoliščine s cenitvijo

Predlagatelj mora kot dokaz dostaviti cenitev po- oblaščenega ocenjevalca vrednosti, če uveljavlja posebno okoliščino, ki je ni na seznamu iz pravilni-ka ali če želi za posebno okoliščino, ki je na seznami iz pravilnika, uveljaviti drugačen vpliv od predvide- nega.

Cenitev mora izpolnjevati naslednje zahteve:• cenitev mora izdelati ocenjevalec vrednosti ne-

premičnin• cenilec mora z izjavo potrditi pravilnost podat-

kov o nepremičnini, evidentranih v evidenci vrednotenja na datum cenitve, oziroma podati izjavo o nepravilnosti podatkov

• elaborat ocenjevanja vrednosti mora vsebova-ti vse elemente iz MSOV (mednardni standardi ocenjevanja vrednosti)

• podlaga vrednosti je tržna vrednost• cenitev mora vsebovati primerjavo vrednosti

nepremičnine z in brez posebne okoliščine, pri čemer mora biti za obe primerjalni oceni upo- rabljen enak način vrednotenja in enaki podatki o nepremičnini

• cenitev mora vsebovati: - faktor vpliva posebne okoliščine - datum začetka vpliva posebne okoliščine - predvideno trajanja vpliva posebne okoliščine

2.5. Dokazovanje posebne okoliščine iz seznama

ZMVN-1 določa, da se s pravilnikom predpiše seznam najpogostejših posebnih okoliščin z naslednjimi podatki:• faktor vpliva posebne okoliščine,• predvideno trajanje.

Za določene posebne okoliščine že njihov opis določa tudi način dokazovanja le te, zaradi poe-nostavitve postopka in znižanja stroškov pred-lagatelja pa GURS objavi za vse posebne okoliščine iz pravilnika tudi priporočen način dokazovanja.

V kolikor predlagatelj predlaga upoštevanje pose-bne okoliščine iz seznama, ne potrebuje cenitve pooblaščenega ocenjevalca. Obstoj lahko dokaže s predložitvijo priporočenih ali drugih dokazov.

2.6. Odločanje o posebni okoliščini

Na podlagi dokazov organ zavrne ali ugodi pred-logu z odločbo. Določi se datum začetka in datum konca učinkovanja ter velikost vpliva. Odločba se vroči vsem strankam v postopku. Če ni pritožbe, v roku 15 dni odločba postane pravnomočna.

2.7. Pritožba na odločitev o posebni okoliščini

V kolikor se stranka v postopku ugotavljanja posebne okoliščine ne strinja z odločbo na prvi stopnji, se lahko pritoži na drugo stopenjski organ: Ministrstvo za okolje in prostor.

MNOŽIČNO VREDNOTENJE NEPREMIČNIN 9

PRIL

OG

A: O

snut

ek s

ezna

ma

najp

ogos

tejš

ih p

oseb

nih

okol

išči

n, k

i vp

livaj

o na

vre

dnos

t

MN

OŽI

ČNO

VRE

DN

OTE

NJE

NEP

REM

IČN

IN

1

0

ŠIFR

ANA

ZIV

OPI

SČA

S TR

AJAN

JA

(let)

STA

HIS

GAR

PPP

PPL

SDP

IND

INP

KDS

TUR

DRZ

KME

GOZ

STZ

PNB

PNE

PNP

101

Ener

gets

ko

potr

aten

Velja

vna

ener

gets

ka iz

kazn

ica R

AZRE

D G

5-2

0%-2

0%

-20%

-20%

-20%

-2

0%

102

Mat

eria

l ško

dljiv

Mat

eria

li no

silne

kons

truk

cije

, ki s

o po

mne

nju

stro

kovn

ega

izved

enca

ali

prist

ojne

insti

tuci

je

škod

ljivi

za zd

ravj

e

5-5

0%-5

0%-5

0%-5

0%-5

0%-5

0%-5

0%-5

0%-5

0%-5

0%

103

Slaba

kako

vost

in

slabo

vzdr

ževa

nje

Zel

o sla

bo vz

drže

vanj

e (v

saj 4

pos

tavk

e od

naš

tetih

izp

olnj

ene)

, vel

ja sa

mo

za d

okon

čane

del

e st

avb

oziro

ma

pros

tore

- stre

ha d

otra

jana

(dot

raja

no o

stre

šje, p

ušča

na

več m

estih

)- b

rez h

idro

izola

cije

(tem

eljn

e pl

ošče

in k

letn

ih p

rost

orov

)- b

rez t

oplo

tne

izola

cije

(zun

anji

ovoj

stav

be)

- izg

led

zuna

njos

ti po

dpov

preč

en (p

rete

žni d

el zu

nanj

ega

ovoj

a po

škod

ovan

ali g

a ni

)- d

otra

jana

inšt

alac

ije vo

de (j

e ni

ali n

i več

upo

rabn

a)- d

otra

jana

inšt

alac

ije e

lekt

rike

(je n

i ali n

i več

upo

rabn

a)- v

stan

ovan

ju n

i kop

alni

ce n

iti st

rani

šča

4-3

0%-3

0%

-30%

-3

0%

104

Dobr

a ka

kovo

st in

vz

drže

vanj

eVz

drže

vanj

e st

avbe

odl

ično

(vsa

j 2 p

osta

vki o

d na

šteti

h izp

olnj

eni)

- nad

stan

dard

ni - i

zjem

ni g

radb

eni m

ater

iali

- nad

stan

dard

ni - i

zjem

en zu

nanj

i vid

ez - a

rhite

ktur

a- o

kolic

a ur

ejen

a (z

asad

itev,

dovo

z ...)

- spr

emlja

joči

obje

kti (l

etna

kuhi

nja,

baz

en …

)

4+2

0%+2

0%

+20%

+20%

+20%

+2

0%

105

Ener

gets

ko

varč

en V

elja

vna

ener

gets

ka iz

kazn

ica R

AZRE

D A

5+2

0%+2

0%

+20%

+20%

+20%

106

Kate

gorij

a na

stan

itven

ih

zmog

ljivo

sti 1

(1

zvez

dica

)

Kate

gorij

a na

stan

itven

ega

obra

ta 1

(1 zv

ezdi

ca)

5

-40%

107

Kate

gorij

a na

stan

itven

ih

zmog

ljivo

sti 2

(2

zvez

dice

)

Kate

gorij

a na

stan

itven

ega

obra

ta 2

(2 zv

ezdi

ce)

5

-30%

MN

OŽI

ČNO

VRE

DN

OTE

NJE

NEP

REM

IČN

IN

1

1

ŠIFR

ANA

ZIV

OPI

SČA

S TR

AJAN

JA

(let)

STA

HIS

GAR

PPP

PPL

SDP

IND

INP

KDS

TUR

DRZ

KME

GOZ

STZ

PNB

PNE

PNP

108

Kate

gorij

a na

stan

itven

ih

zmog

ljivo

sti 5

(5

zvez

dic)

Kate

gorij

a na

stan

itven

ega

obra

ta 5

(5 zv

ezdi

c)

5

+30%

109

Gra

dnja

stav

be

ni m

ogoč

aN

a ne

prem

ični

ni (p

arce

li) n

i mog

oče

grad

iti

zara

di p

repo

vedi

gra

dnje

(pla

n/re

žim

/loka

cijs

ka

info

rmac

ija) z

a st

avbn

a ze

mlji

šča

na o

bmoč

jih

cent

raln

ih d

ejav

nosti

(pos

lovn

o go

spod

arsk

a ra

ba,

turiz

em, p

oseb

na ra

ba),

stan

ovan

jske

rabe

in p

roiz

-vo

dnih

obm

očjih

(ind

ustr

ijska

, pro

izvod

nja

raba

, po

vršin

e pr

idob

ivan

ja m

iner

alni

h su

rovi

n).

4

-30%

110

Gra

dnja

stav

be

je d

ovol

jena

in

mog

oča

Gra

dnja

stav

be je

mog

oča

in d

ovol

jena

na

podl

agi

izdan

ega

grad

bene

ga d

ovol

jenj

a oz

irom

a bo

mo-

goča

in d

ovol

jena

na

podl

agi d

okum

enta

pris

tojn

e ob

čine

.

4

+300

%

201

Deln

o ne

zase

den

poslo

vni c

ente

r

Del

no n

ezas

eden

pos

lovn

i cen

ter i

ma

vsaj

10

poslo

vnih

pro

stor

ov lo

kalo

v (v

eč k

ot 3

0 %

pov

ršin

lo

kalo

v v

stav

bi n

e ob

ratu

je za

dnja

3 le

ta)

3

-2

0%

202

Pret

ežno

nez

a-se

den

poslo

vni

cent

er

Pret

ežno

nez

ased

en p

oslo

vni c

ente

r im

a vs

aj 1

0 po

slovn

ih p

rost

orov

loka

lov

(več

kot

50%

pov

ršin

lo

kalo

v v

stav

bi n

e ob

ratu

je za

dnja

3 le

ta)

3

-4

0%

203

Slab

a iz

post

av-

ljeno

st lo

kala

Loka

l nim

a vh

oda

iz ul

ice,

oko

lica

ni fr

ekve

ntna

, m

alo

nakl

jučn

ih st

rank

5

-3

0%

204

Neti

pičn

o (m

anj

prim

erno

) oko

lje

za p

isarn

o al

i lo

kal

Pisa

rna

ali d

elav

ska

men

za s

e na

haja

v o

kviru

indu

strij

ske

stav

be (v

eč k

ot 8

0% p

rost

orov

v st

avbi

po

pov

ršin

i je

IND

ali I

NP)

5

-30%

-30%

205

Upo

raba

gos

tin-

skeg

a vr

taG

ostin

ski l

okal

upo

rabl

ja g

ostin

ski v

rt in

upo

rab-

na p

ovrš

ina

gosti

nske

ga lo

kala

je v

saj 5

0 %

net

o tlo

risne

pov

ršin

e

5

+2

0%

MN

OŽI

ČNO

VRE

DN

OTE

NJE

NEP

REM

IČN

IN

1

2

ŠIFR

ANA

ZIV

OPI

SČA

S TR

AJAN

JA

(let)

STA

HIS

GAR

PPP

PPL

SDP

IND

INP

KDS

TUR

DRZ

KME

GOZ

STZ

PNB

PNE

PNP

206

Izje

mno

nizk

a za

sede

nost

st

avbe

za tu

ri-

zem

na

leto

Trile

tni p

ovpr

ečni

ods

tote

k za

sede

nosti

leži

šč

(sta

lnih

in p

omož

nih)

je m

anjš

i od

30 o

dsto

tkov

, ka

r je

razv

idno

iz a

plik

acije

e-t

urize

m.

3

-40%

207

Niz

ka za

sede

- no

st st

avbe

za

turiz

em n

a le

to

Trile

tni p

ovpr

ečni

ods

tote

k za

sede

nosti

leži

šč

(sta

lnih

in p

omož

nih)

je o

d 31

do

50 o

dsto

tkov

kar

je

razv

idno

iz a

plik

acije

e-t

urize

m.

3

-20%

208

Nad

povp

rečn

a za

sede

nost

st

avbe

za tu

ri-

zem

na

leto

Trile

tni p

ovpr

ečni

ods

tote

k za

sede

nosti

ležiš

č (s

taln

ih in

pom

ožni

h) je

več

ji od

81

odst

otko

v, ka

r je

razv

idno

iz a

plik

acije

e-t

urize

m.

3

+20%

209

Zniža

na

mož

nost

pr

idel

ave

na

zem

ljišč

u

Za ze

mlji

šče

je s

potr

dilo

m p

risto

jneg

a or

gana

ali

izved

enca

km

etijsk

e / g

ozda

rske

stro

ke u

goto

vlje

na

dolg

otra

jna

zniža

na m

ožno

st p

ridel

ave

za v

eč ko

t 50

% p

rimer

ljive

ga ze

mlji

šča

enak

e ka

kovo

sti v

tej

vred

nost

ni c

oni

3

-50%

-50%

210

Prep

oved

bi

vanj

a,

obra

tova

nja,

ob

dela

ve

Za st

avbo

/del

stav

be a

li ze

mlji

šče

je iz

dan

akt o

pr

epov

edi o

brat

ovan

ja a

li bi

vanj

a al

i obd

elav

e za

radi

vz

roko

v, ki

izvi

rajo

iz o

kolja

ali

iz ne

prem

ični

ne

5-5

0%-5

0%-5

0%-5

0%-5

0%-5

0%-5

0%-5

0%-5

0%-5

0%-5

0%-5

0%-5

0%-5

0%

211

Nel

egal

na

zase

dba

Za st

avbo

/del

stav

be a

li ze

mlji

šče

je b

ilo iz

dano

po

trdi

lo U

E, o

bčin

e al

i pol

icije

, da

je n

eleg

alno

za

sede

na (n

asiln

a vs

elite

v, za

sedb

a oz

emlja

)

2-7

0%-7

0%-7

0%-7

0%-7

0%-7

0%-7

0%-7

0%-7

0%-7

0%-7

0%-7

0%-7

0%-7

0%

212

Hrup

Za st

avbe

/del

e st

avb

ali z

emlji

šča,

raze

n za

loka

le,

je iz

vor h

rupa

odd

alje

n m

anj k

ot 2

00 m

in n

a po

dlag

i za

pisn

ika

o m

erje

nju

hrup

a pr

eseg

a do

pust

no v

redn

ost (

kam

nolo

m, s

trel

išče,

leta

lišče

, pr

istan

išče

ipd.

)

4-2

0%-2

0%

-2

0%

213

One

snaž

enos

tZ

zapi

snik

om o

mer

itvah

poo

blaš

čene

insti

tuci

je

ugot

ovlje

na o

nesn

ažen

ost n

ad d

opus

tno

stop

njo

4-2

0%-2

0%

-20%

-2

0%

214

Brez

os

onče

nosti

Grap

a, se

vern

a le

ga z

večj

im n

aklo

nom

, 6 m

esec

ev v

le

tu b

rez o

sonč

enja

, ki je

izka

zan

s štu

dijo

o o

sonč

enos

ti 5

-30%

-30%

215

Brez

dos

topa

S po

trdi

lom

pris

tojn

ega

orga

na z

vklju

čeni

m p

redv

i-de

nim

roko

m sa

naci

je u

goto

vlje

no, d

a ne

prem

ični

-na

nim

a do

stop

a za

radi

nes

reče

ali

je b

il ed

ini a

li gl

avni

dos

topo

m o

nem

ogoč

en za

radi

razli

čnih

vz

roko

v (n

pr. p

laz n

a ed

ini c

esti,

ned

elov

anje

žičn

ice,

ve

čja

in d

olgo

traj

na d

ela

pred

vho

dom

v lo

kal,

zara

-di

pot

reb

zašč

ite in

reše

vanj

a-+)

2-5

0%-5

0%-5

0%-5

0%-5

0%

-50%

-50%

-50%

-50%

-50%

-50%

MN

OŽI

ČNO

VRE

DN

OTE

NJE

NEP

REM

IČN

IN

1

3

ŠIFR

ANA

ZIV

OPI

SČA

S TR

AJAN

JA

(let)

STA

HIS

GAR

PPP

PPL

SDP

IND

INP

KDS

TUR

DRZ

KME

GOZ

STZ

PNB

PNE

PNP

216

Stal

na g

rožn

ja

popl

avZa

nep

rem

ični

no je

izda

no p

otrd

ilo o

bčin

e al

i AR

SO, d

a je

bila

na

nepr

emič

nini

pop

lava

dva

krat

v

zadn

jih p

etih

letih

z v

saj 2

0 cm

vod

e v

etaž

i

4-3

0%-3

0%-3

0%-3

0%-3

0%-3

0%-3

0%-3

0% -3

0%-3

0%

217

Stal

na g

rožn

ja

plaz

ovZa

nep

rem

ični

no je

izda

no p

otrd

ilo o

bčin

e al

i AR

SO, d

a se

pla

zovi

spr

ožaj

o ve

čkra

t na

leto

4

-40%

-40%

-40%

-40%

-40%

-40%

-40%

-40%

-30%

-40%

218

Odl

ičen

razg

led

Pogl

ed n

a m

orje

, jez

ero,

gor

e …

, lok

al n

a vr

hu

poslo

vne

stol

pnic

e 5

+20%

+20%

+20%

+20%

+2

0%

301

Stav

ba za

ru

šenj

e za

radi

po

škod

be

Z od

ločb

o pr

istoj

nega

org

ana

ugot

ovlje

ne p

oško

dbe

nosil

ne ko

nstr

ukci

je - v

ečje

, sta

vbo

je p

otre

bno

rušiti

5-9

0%-9

0%-9

0%-9

0%-9

0%-9

0%-9

0%-9

0%-9

0%-9

0%

302

Stav

ba za

časn

o ne

upor

abna

Z m

nenj

em iz

vede

nca

grad

bene

stro

ke z

vklju

čeni

m

pred

vide

nim

roko

m sa

naci

je u

goto

vlje

ne p

oško

dbe

nosil

ne ko

nstr

ukci

je - s

redn

ja, s

tavb

a se

daj n

i pri-

m

erna

za u

pora

bo, v

enda

r jo

je m

ogoč

e sa

nira

ti

5-5

0%-5

0%-5

0%-5

0%-5

0%-5

0%-5

0%-5

0%-5

0%-5

0%

303

Nos

ilna

kon-

stru

kcija

stav

be

pošk

odov

ana,

up

orab

a m

og-

oča

Z m

nenj

em iz

vede

nca

grad

bene

stro

ke z

vkl

juče

- ni

m p

redv

iden

im ro

kom

san

acije

ugo

tovl

jene

po

škod

be n

osiln

e ko

nstr

ukci

je - m

anjš

e, o

pazn

e so

ra

zpok

e al

i dru

ge p

oško

dbe,

stav

ba je

prim

erna

za

upor

abo

1-3

0%-3

0%-3

0%-3

0%-3

0%-3

0%-3

0%-3

0%-3

0%-3

0%

304

Pošk

odbe

del

ov

stav

b za

radi

po

plav

S po

trdi

lom

obč

ine

ugot

ovlje

na p

opla

va v

obd

obju

1

leta

, vsa

j 40

cm v

ode

v et

aži

1-3

0%-3

0%-3

0%-3

0%-3

0%-3

0%-3

0%-3

0% -3

0%-3

0%

305

Pošk

odbe

ze

mlji

ščS

potr

dilo

m o

bčin

e in

slik

ovne

ga g

radi

va u

go-

tovl

jene

poš

kodb

e ze

mlji

šč za

radi

pla

zu, n

anos

i, er

ozije

, pož

ar, p

opla

va, u

dor

5

-2

0%-3

0%-2

0%-3

0%

306

Nap

ad p

odlu

b-ni

kov

in d

rugi

h šk

odlji

vcev

in

bole

zni g

ozd-

nega

dre

vja,

ve

trol

om,

sneg

olom

, žle

- do

lom

, pož

ar

S po

trdi

lom

pris

tojn

ega

orga

na u

goto

vlje

ne p

oško

d-be

goz

da za

radi

nap

ada

podl

ubni

kov

in d

rugi

h šk

odlji

vcev

in b

olez

ni g

ozdn

ega

drev

ja, v

etro

lom

a,

sneg

olom

a, žl

edol

oma

ali p

ožar

a, č

e je

priz

adet

e ve

č ko

t 50

% le

sne

mas

e v

razv

ojni

h fa

zah

drog

ovnj

ak,

debe

ljak

in p

omla

jene

c te

r v p

anje

vcih

, ozir

oma

uniče

no m

ladj

e na

več

kot 5

0 %

pov

ršin

e za

razv

ojne

fa

ze m

ladj

e, g

ošča

in le

tven

jak.

5

-5

0%

Legenda – kratice modelov vrednotenja

Modeli za vrednotenje stavb in delov stavb skupaj z zemljišči pod stavbami:

• model za stanovanja (STA) se uporablja za vrednotenje stanovanj v stavbi, ki se v celoti uporablja za bivanje in ima več kot dve stanovanji, stanovanj v stavbi z mešano rabo, oskrbovanih stanovanj, bivalnih enot in podobnih enot, ki se uporabljajo za bivanje;

• model za hiše (HIS) se uporablja za vrednotenje stavb, ki se v celoti uporabljajo za bivanje, in imajo največ dve stanovanji;

• model za garaže (GAR) se uporablja za vrednotenje delov stavb, namenjenih za parkiranje vozil in podobnih enot;

• model za pisarne (PPP) se uporablja za vrednotenje poslovnih prostorov, ki so namenjeni poslovanju fizičnih, pravnih oseb in javne uprave in podobnih enot;

• model za lokale (PPL) se uporablja za vrednotenje trgovskih delov stavb, gostinskih obratov, delov stavb za opravljanje storitvenih dejavnosti in podobnih enot;

• model za stavbe splošnega družbenega pomena (SDP) se uporablja za vrednotenje stavb, namenjenih za kulturo, izobraževanje, zdravstvo, šport in podobnih enot;

• model za industrijo (IND) se uporablja za vrednotenje delov stavb z industrijsko rabo in podobnih enot;• model za posebno industrijo (INP) se uporablja za vrednotenje delov stavb z rabo za težko industrijo in

podobnih enot;• model za kmetijske in druge stavbe (KDS) se uporablja za vrednotenje kmetijskih stavb in drugih podobnih enot;• model za stavbe za turizem (TUR) se uporablja za vrednotenje bivalnih prostorov, namenjenih za začasno

bivanje ljudi (hoteli, zdravilišča in podobne enote).

Modeli za vrednotenje zemljišč:

• model druga zemljišča (DRZ) se uporablja za vrednotenje zemljišč, ki so po dejanski rabi javna cestna in javna železniška infrastruktura oziroma vodno zemljišče;

• model za kmetijska zemljišča (KME) se uporablja za vrednotenje zemljišč, ki so po namenski rabi kmetijska zemljišča;

• model za gozd (GOZ) se uporablja za vrednotenje zemljišč, ki so po namenski rabi gozd;• model za stavbna zemljišča (STZ) se uporablja za vrednotenje zemljišč, ki so po namenski rabi stavbna zemljišča

in ostala zemljišča, ki po namenski rabi niso kmetijska ali gozdna.

Modeli za posebne enote vrednotenja:

• model za bencinske servise (PNB) se uporablja za vrednotenje bencinskih servisov in spremljajočih objektov;• model za elektrarne (PNE) se uporablja za vrednotenje objektov za proizvodnjo električne energije z močjo nad

50 kW in spremljajočih objektov;• model za marine in pristanišča (PNP) se uporablja za vrednotenje marin, pristanišč in spremljajočih objektov.

Ministrstvo za financeMinistrstvo za okolje in prostor, Geodetska uprava Republike Slovenije, junij 2018