Modalités de relogement liées aux opérations de rénovation ... · PDF filePréfecture de la Région Ile de France - DREIF Etude sur les modalités de relogement liées aux opérations

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Septembre 2007

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cáÅÜÉë=ÇÉ=ëáíÉë=ê¨ëìã¨Éë

Préfecture de la Région Ile de France - DREIF

Etude sur les modalités de relogement liées aux opérations de rénovation urbaine en IDF

FICHES DE SITES RESUMEES

Septembre 2007

OOBBJJEECCTTIIFFSS DDEE LL’’ÉÉTTUUDDEE

L’année 2006 au cours de laquelle l’étude s’est déroulée, a connu la montée en puissance forte des relogements liés aux opérations de rénovation urbaine : relogements engagés depuis longtemps mais non encore terminés, relogements à mi-parcours, relogements qui débutent. La plupart de sites ANRU sont désormais confrontés à la mise en œuvre des relogements, comme préalable aux opérations d’aménagement et de construction.

Or ces opérations recouvrent des situations locales très disparates, avec des relogements « sans problèmes » et d’autres fortement contraints.

Au travers d’une vingtaine de sites d’Ile de France, l’objet de l’étude porte sur une observation des modalités de mise en œuvre de ces relogements, afin de mettre en évidence les différents types d’obstacles que rencontrent les acteurs locaux, et de pointer les dysfonctionnements des opérations.

Parallèlement, il s’agit aussi de noter les avancées réalisées dans l’ingénierie des relogements après quelques années d’expérimentation, et de mettre en évidence ce qui fait vraiment « levier » pour réussir les relogements.

La question de l’efficacité est sous-jacente au propos de l’étude. La durée et la conduite des relogements conditionnent bien souvent en aval la démolition, la réalisation d’aménagements ou la reconstruction de programmes de logements. Les relogements sont donc susceptibles de retarder fortement une opération d’ensemble.

L’efficacité renvoie au rythme des relogements, lequel est tributaire en partie du contexte du marché, c’est-à-dire de l’offre disponible. Mais l’efficacité ne se limite pas à une question de mécanique. Elle est aussi tributaire des contraintes liées aux habitants, qui par leur choix ou leur problématique sociale et familiale peuvent compliquer les relogements. Enfin, l’étude des sites souligne aussi combien la recherche d’efficacité intègre désormais plus souvent la gestion qualitative des relogements : concertation, information, accompagnement social.

LES SITES ETUDIES

77 – DAMMARIE-LES-LYS La plaine du Lys, Abbaye 78 - MANTES LA JOLIE Le Val Fourré, Les Brouets, le Domaine de la Vallée 78 - SARTROUVILLE Les Indes – Les 4 Chemins

78 – TRAPPES Les Merisiers 91 – ATHIS MONS Le Noyer renard

91 - CORBEIL La Nacelle 91 – VIGNEUX - MONTGERON La Prairie de l’Oly

92 - BAGNEUX Les quartiers Sud (Les Blagis) 92 – VILLENEUVE LA GARENNE Les Quartiers Sud

93 - MONTREUIL Bel Air 93 - SEVRAN Rougemont

93 - VILLETANEUSE Allende 94 - CHAMPIGNY Les Mordacs

94 - VITRY Quartier Balzac – Touraine - Marronniers 95 - ARGENTEUIL Le Val d’Argent

95 - CERGY La Croix Petit 95 - GONESSE Saint Blin

Nota : L’étude s’est appuyée sur des entretiens avec les principaux acteurs concernés par la mise en œuvre des relogements : les villes et structures intercommunales, les bailleurs, les équipes MOUS internes ou externes (bureaux d’étude privés, PACT-ARIM), les DDE.

PRECAUTIONS DE LECTURE DES FICHES DE SITE, OBJET DU PRESENT DOCUMENT

Les enquêtes se sont déroulées sur environ une année, menées plus tôt sur certains sites que sur d’autres. Les problèmes et caractéristiques dont il est rendu compte reflètent l’état des situations locales à ce moment de l’enquête.

Mais les situations ont pu évoluer en plusieurs mois, et le lecteur voudra bien intégrer cette possible différence.

L’enseignement tiré des enquêtes a malgré tout été jugé intéressant et révélateur de l’éventail de difficultés que rencontrent les opérations de relogement aujourd’hui.

Le présent document n’est qu’un extrait du rapport d’étude exhaustif remis à la DREIF.

GERAU conseil – DREIF Etude sur les modalités de relogement - Fiches de sites résumées – Avril 2007 2

7777 -- DDAAMMMMAARRIIEE--LLEESS--LLYYSS -- LLaa PPllaaiinnee dduu LLyyss 5 bailleurs signataires de la Charte Relogement

3 bailleurs démolisseurs : Logement Français, EFIDIS, ODHLM 77 770 logements démolis - 517 ménages à reloger

1ère phase des relogements (ODHLM 77) : Nov. 2002 – Av. 2004 Démarrage de la 2ème phase des relogements en sept. 2006

UUnn ssiittee aattyyppiiqquuee eenn IIDDFF :: ddeess ttaauuxx ddee vvaaccaannccee eett ddee rroottaattiioonn ffaavvoorraabblleess aauuxx rreellooggeemmeennttss

Une vacance approchant les 10% sur le quartier à la fin des années 70 (350 logements vacants). Une vacance organisée par les bailleurs par la suite : 23% des logements à démolir étaient vacants avant le démarrage des relogements Un taux de rotation encore important sur le parc de la Plaine du Lys (12 à 15 %). La gestion des contingents Préfecture déléguée à la Ville : les contingents Ville et Préfecture sont mobilisés en priorité pour les relogements de la Plaine du Lys.

Un rythme moyen de relogements élevé les premiers relogements (8 à 9 relogements par mois).

DDeess pprraattiiqquueess ddee ppaarrtteennaarriiaatt aannccrrééeess ssuurr llee tteerrrriittooiirree Un atout précieux : la pérennité des équipes municipales (notamment les responsables des services Logement et Urbanisme), et l’implication locale des bailleurs sociaux.

Un premier partenariat a été noué à l’occasion du projet de restructuration de la Plaine du Lys à la fin des années 80. Deux commissions partenariales ont notamment été mises en place en 1986 et 1988 (gestion locative et suivi des impayés). Elles sont pilotées par le service Logement et impliquent l’ensemble des bailleurs de la ville.

UUnn ddiissppoossiittiiff rreellooggeemmeenntt aammbbiittiieeuuxx iimmppuullsséé ppaarr llaa vviillllee,, qquuii ddooiitt eennccoorree ffaaiirree sseess pprreeuuvveess Un démarrage difficile des relogements : les outils de suivi et d’accompagnement des relogements n’ont été formalisés qu’en juin 2006, une fois les relogements de l’ODHLM achevés (2002 et 2004). Les relations entre la ville et l’ODHLM 77 ont été difficiles.

Plusieurs outils et groupes de suivi des relogements ont été mis en place en 2006 : comité technique, commission sociale, comité de pilotage, bourse aux logements.

La mutualisation des logements entre bailleurs est aujourd’hui satisfaisante (40% des relogements du Logement Français ont été réalisés hors de leur parc), mais la commission sociale tarde à se mettre en place.

UUnn ssaavvooiirr--ffaaiirree eenn tteerrmmeess dd’’aaccccoommppaaggnneemmeenntt ssoocciiaall rreevveennddiiqquuéé ppaarr llaa vviillllee Un processus de concertation poussé :

- 16 réunions d’information sur le projet ANRU. - 1 réunion spécifique sur les relogements pour le parc du Logement Français. - Présence de représentants de locataires au comité de pilotage des relogements. - Un travail important effectué depuis 4 ans dans le cadre de la GUP : les habitants et les

gardiens s’impliquent désormais de manière positive sur le territoire. En termes d’accompagnement social, plusieurs initiatives ont été prises par la ville :

- Création d’un appartement pédagogique pour aider les familles à gérer leur logement ; - Mise en place d’un atelier pour la gestion des charges… - Mise en place d’une commission sociale des relogements sur le modèle de la commission des

impayés. Elle n’est opérationnelle que depuis janvier 2007.

Des re logements rap ides qu i ne présentent pas de prob lèmes par t icu l iers grâce à un marché du logement détendu, à la pérenni té des équipes munic ipa les, e t à l ’ impl icat ion loca le des bai l leurs soc iaux.


7788 -- MMAANNTTEESS--LLAA--JJOOLLIIEE eett MMAANNTTEESS--LLAA--VVIILLLLEE LLee VVaall FFoouurrrréé,, lleess BBrroouueettss,, llee DDoommaaiinnee ddee llaa VVaallllééee

16 bailleurs signataires de la Charte Intercommunale du Logement 7 bailleurs démol. : IRP, I3F, OPIEVOY, Logt Franç., Coop. et famille, SOVAL, Emmaüs

1154 logements démolis Démarrage de l’opération : Mars 2003

La mise en place de longue date d’une politique locale de l’habitat, à l’échelle intercommunale, dans laquelle s’inscrit la politique des relogements

Existence d’un PLH Intercommunal et d’une Charte Intercommunale du Logement (fonction notamment de Charte Relogement Interbailleurs) ;

L’Observatoire du Logement Social du Mantois bénéficie d’un recul de plus de 20 ans sur les problématiques de logement et de peuplement.

Une Commission de Coordination Intercommunale (CCI) est chargée de suivre l’application de la Charte relogement et suit la mise en œuvre des relogements.

Les relogements sont gérés en interne par les bailleurs, avec l’appui de la Communauté d’Agglomération de Mantes en Yvelines (CAMY) pour les situations critiques

Au Val Fourré : mise en place de cellules relogement en partenariat avec la CAMY, afin de faire face à des situations critiques ou urgentes (Relogements du Logement Français et de l’IRP)

A Mantes-la-Ville : une commission de suivi technique des relogements a été mise en place et regroupe le bailleur concerné, la ville, la CAMY, et les réservataires du 1% logement.

Des dispositifs différents d’un bailleur à l’autre : MOUS relogement, embauche d’un chargé de relogement, mise en œuvre des relogements avec le personnel existant…

La Commission de Coordination Intercommunale, délégataire de contingent Ville et Préfecture, et animatrice de la bourse aux logements.

Un rôle de déblocage majeur pour le relogement de certaines familles.

La CAMY anime cette commission : d’une bourse aux logements, mise en place d’opérations tiroirs, suivi social des ménages en difficulté.

La CAMY bénéficie d’un levier d’action important : la gestion déléguée des contingent Villes et Préfecture.

De fortes contraintes locales qui pèsent sur le relogement

Le marché tendu : Un taux de rotation en baisse constante et un taux de vacance subie quasiment nul (autour de 1%).

Un manque aigu d’offre de grands logements.

Des reconstructions en majorité postérieures aux démolitions : une réduction globale du nombre de logements disponibles pendant quelques mois, notamment pendant la durée des relogements.

Des relogements essentiellement dans le parc existant, dans des quartiers comparables au quartier d’origine des ménages.

Des relogements nombreux à l’intérieur du Val Fourré, avec une tendance au maintien sur place des plus captifs et au départ des ménages moins fragiles. Un bilan qui reste à tirer de la mixité sociale résultant de l’opération de démolition et des relogements.

Des relogements qui ont parfois pâti des délais opérationnels du projet (délais impératifs de démolition), obligeant à certains relogements à la hâte.

Un s i te remarquable à l ’échel le de l ’ I le de France pour l ’approche in tercommunale de la po l i t ique de l ’hab i ta t e t de l ’ ingénier ie des re logements. Cec i malgré un déf i quant i tat i f à re lever , qu i a pu at ténuer l ’ex igence de qual i té dans les parcours rés ident ie ls .


7788 -- TTRRAAPPPPEESS –– QQuuaarrttiieerr ddeess MMeerriissiieerrss 11 bailleurs signataires de la Convention ANRU

5 bailleurs démolisseurs : SAREPA, Toit et Joie, Fce Habitation, La Sablière, EFIDIS 593 logements démolis - 395 ménages à reloger

Démarrage de l’opération en 2005

Une vision globale de la politique du logement et du peuplement sur la ville Articulation entre les différentes politiques sectorielles (aménagement urbain, affaires scolaires…).

Un programme de démolition / reconstruction qui s’articule avec le PLH et qui cherche à rééquilibrer la répartition du logement social sur l’agglomération : la part du logement social sur Trappes doit ainsi passer de 76 % à 65 %.

Existence d’un observatoire du peuplement, avec des contrats d’objectifs fixés aux bailleurs.

Une tradition de partenariat entre la Ville et les bailleurs sociaux Implication naturelle des bailleurs sur le territoire : Cette implication est liée au fait que le ville comporte une proportion de logement social supérieure à 75 %.

Le partenariat se traduit par la présence d’une commission partenariale du logement, créée il y a plus de 10 ans, et par de nombreux échanges informels entre les bailleurs sociaux et la ville.

Un dispositif relogement porté par la ville La ville mutualise les offres de logements proposés par les bailleurs, anime la commission partenariale où sont traitées les situations les plus complexes, et élabore les tableaux de bord nécessaires.

Parallèlement à la commission partenariale, la ville organise avec chaque bailleur une commission de suivi des relogements (réunion toutes les 3 semaines en moyenne, et plus souvent si besoin).

Des relogements prévus essentiellement dans le parc existant, à Trappes, malgré l’inadéquation du parc à la demande

Les contingents de la Ville, de la Communauté d’Agglomération et de la Préfecture sont mobilisés prioritairement pour les relogements sur la ville de Trappes. Mais en dehors de Trappes, les contingents ne sont mis à disposition des relogements qu’ « à titre exceptionnel ».

Les relogements s’effectuent essentiellement dans l’existant, même si certaines initiatives tentent de favoriser les relogements dans le neuf (possibilité de retour dans le neuf pour les locataires de France Habitation par exemple).

Le marché du logement social est assez tendu sur la ville : pas de vacance en dehors de la vacance organisée pour les relogements.

Les logements démolis étaient spacieux et peu chers et n’ont pas d’équivalence sur le parc existant.

L’organisation de la vacance pour contrer cet obstacle Sur les 388 logements à démolir ayant fait l’objet à ce jour d’une enquête sociale, seuls 244 étaient occupés, soit un taux de vacance initial de 37 %.

L’accent mis sur la concertation avec les habitants En plus des outils de concertation traditionnels, la ville a mis en place un groupe de travail composé d’une quinzaine d’habitants volontaires pour étudier le projet de rénovation urbaine du quartier. Ces groupes de travail ont par exemple conduit à abandonner la démolition d’un immeuble au profit d’un autre (îlot Léo Lagrange). Dès 2001, des comités de suivi des projets ont été mis en place, notamment sur le quartier Sand Pergaud Verlaine.

La t rad i t ion de concer ta t ion, de par tenar iat , la po l i t ique du logement menée à l ’échel le de la v i l le caractér isent la cohérence de cet te démarche de re logement .


7788 –– SSAARRTTRROOUUVVIILLLLEE-- LLeess IInnddeess,, lleess 44 CChheemmiinnss 10 bailleurs signataires de la Convention ANRU

2 bailleurs démolisseurs : Logement Français et Batigère Ile de France 523 logements démolis - 415 ménages à reloger

Démarrage de l’opération début 2006

Des relogements gérés en interne par les deux bailleurs dans leur parc Suite aux enquêtes sociales, et aux demandes massives des locataires de rester dans les quartiers (90%)

Ingénierie des bailleurs : des MOUS internes, des modalités propres d’information et de communication avec la population.

Une démarche d’anticipation et de prévision Calibrage du projet de démolition et des relogements par une estimation en amont des taux de rotation (Les Indes).

Aux 4 Chemins, anticipation par non-relocation des logements, en amont de l’opération.

la Commission de relogement, lieu de partenariat installé également en amont des relogements, animé par la Ville

Création pendant la période de validation du projet par l’ANRU. Un délai de 6 mois a été nécessaire pour réaliser une convention cadre entre les partenaires (engagements), et mettre au point des chartes de relogement à l’attention des locataires.

Un délai jugé notamment indispensable pour assoir le partenariat social (CAF, Conseil Général), vaincre ses réticences, et créer la confiance.

La Commission est aujourd’hui le lieu de suivi général des relogements et de recherche des dispositifs sociaux particuliers.

L’engagement des partenaires est susceptible d’évoluer en fonction du déroulement des relogements

Mobilisation non prévue des contingents sur les autres bailleurs, mais pourrait évoluer si besoin : l’illustration d’une volonté d’adapter le dispositif du partenariat en cours de route.

Au contraire ce qui avait été envisagé dans un premier temps, l’Etat propose la mise à disposition de son contingent chez les deux bailleurs.

Un enracinement fort sur les deux quartiers, une faible mobilité résidentielle à attendre.

Sur les Indes un redéploiement de la population prévu sur place, à sa demande.

Sur les 4 Chemins, une importante population âgée peu désireuse de bouger.

Des re logements commencés depuis peu, essent ie l lement gérés en in terne par les ba i l leurs , avec une coord inat ion généra le V i l le . Encore peu d ’enseignements .


9911 -- AATTHHIISS--MMOONNSS -- QQuuaarrttiieerr dduu NNooyyeerr RReennaarrdd 1 bailleur unique sur le quartier

1 bailleur démolisseur : Immobilière 3F 199 logements démolis - 224 ménages à reloger

Démarrage de l’opération fin 2004

Des relogements menés en intégralité par I3F, bailleur unique sur le site La mission du bailleur inclut la mise en œuvre des relogements, le suivi opérationnel, et l’accompagnement social.

Pas de diagnostic social préalable, la société I3F s’appuie sur sa connaissance des locataires et sur les enquêtes relogement menées au fur et à mesure.

L’ensemble des services de la société sont impliqués et le responsable Habitat assure les interfaces nécessaires entre les différents acteurs.

L’atout d’une proximité privilégiée avec les locataires Le rôle central de la Chargée d’Accompagnement Social (CAS) : elle est l’interlocuteur unique des locataires à toutes les étapes du relogement (évaluation sociale des besoins, visite des appartements, liste des travaux à faire, aide pour le remplissage des dossiers, déménagement…).

L’équipe chargée du suivi des relogements est composée du responsable Habitat, de la CAS, du chef de secteur et des gardiens.

Un simple rôle d’accompagnement du processus relogement par la ville La ville a une tradition partenariale avec I3F sur ce quartier et lui a complètement délégué la gestion des relogements.

I3F tient régulièrement informées la ville et la Préfecture des difficultés rencontrées et un comité de relogement se réunit chaque mois pour faire un point d’avancement des relogements.

La ville, à travers son Pôle Renouvellement Urbain et le Centre Social, est associée à I3F pour la concertation avec les habitants et l’accompagnement social et collectif : des Ateliers participatifs d’habitants sont par exemple animés de façon partenariale sur les problèmes induits par les travaux ou la mise en œuvre de la GUP.

La ville met par ailleurs à disposition l’ensemble de ses contingents sur le patrimoine d’I3F.

Des premiers relogements rapides réalisés sur site, dans le parc d’I3F 154 relogements réalisés en 2 ans. La fin des relogements est prévue pour fin 2007, soit un rythme envisagé de 70 relogements en 1 an.

Des relogements essentiellement sur site qui correspondent aux souhaits des locataires.

Des relogements qui s’annoncent plus difficiles pour l’un des bâtiments La présence de plusieurs T5 et grandes familles dans l’un des bâtiments et l’absence d’autres logements similaires sur le quartier peuvent poser quelques problèmes.

Le recours à l’interbailleurs est envisagé pour ces cas spécifiques. Cette possibilité n’est pas prévue dans la Charte de Relogement mais la ville est prête à mettre à disposition ses contingents sur le patrimoine d’autres bailleurs si besoin.

Une opérat ion en cours maî t r isée ent ièrement par le ba i l leur sur le même s i te e t qu i se déroule de manière sat is fa isante jusqu’à présent .


9911 -- CCOORRBBEEIILL -- QQuuaarrttiieerr LLaa NNaacceellllee 1 bailleur unique sur le quartier

1 bailleur démolisseur : RUF (Filiale d’Immobilière 3F) 135 logements démolis - 107 ménages relogés

Opération terminée : Mars 2003 – Décembre 2005

Un bailleur unique, grand organisme régional, et fort de 2 500 logements sur la ville : des atouts pour réussir

Une anticipation des relogements à l’échelle de la commune par des non relocations. 93% des relogements effectués sur la commune mais l’essentiel sur le quartier. Les autres agences départementales ont contribué pour les demandes qui pouvaient les concerner.

Des relogements sur son parc et en majorité sur le quartier.

Un partenariat de qualité avec la Ville, élément précieux de réussite des relogements

Une entente profonde avec la Ville sur les méthodes. La ville met à disposition tout son contingent sur le patrimoine de ce bailleur.

La préfecture ayant fait de même, I3F n’a pas eu besoin de recourir à l’aide d’autres bailleurs. Une entente sur les modes de communication et d’information envers la population.

19 relogements dans des maisons individuelles neuves en limite du quartier, un « plus » non négligeable dans l’offre de logements.

Il s’agit de 13 logements T4 et de 6 T5 avec jardins privatifs et garages ; un produit très apprécié. Une ingénierie très poussée du bailleur dans l’accompagnement collectif du relogement,

condition d’une approche positive du relogement. Une conception du relogement comme service global au locataire, avec des initiatives du Responsable habitat, jugées nécessaire pour la qualité relationnelle avec les habitants. Un souci premier de produire de la satisfaction.

Des informations ponctuelles avec des supports originaux :

- L’exemple de cette fiche de calcul du nouveau loyer, permettant de comparer les bases de calcul de l’ancien et du nouveau loyer, qui est transmise au gardien et au locataire pour la transparence.

- La gazette « Conversations utiles » mise au point par le bailleur pour délivrer des informations pratiques sur le projet et les relogements aux habitants.

Une démarche élargie à la gestion urbaine de proximité : Mise au point de chartes de bon voisinage.

La constitution par le bailleur d’un groupe d’habitants relais, formant des interlocuteurs réguliers sur les différents aspects de la vie du quartier, pendant cette période de relogements.

Réalisation systématique d’enquêtes de satisfaction après chaque relogement, permettant notamment d’apprécier le service rendu par le bailleur.

Un exemple d ’un s i te « à ba i l leur un ique » caractér isé par une dynamique invent ive en termes de communicat ion, de gest ion de prox imi té , de recherche de sat is fact ion.


9911 -- MMOONNTTGGEERROONN eett VVIIGGNNEEUUXX--SSUURR--SSEEIINNEE QQuuaarrttiieerr ddee llaa PPrraaiirriiee ddee ll’’OOllyy

1 bailleur unique sur le quartier 1 bailleur démolisseur : Batigère IDF

365 logements démolis - 154 ménages relogés Opération terminée : 1999 - avril 2006

Des relogements qui démarrent dès 1999, et s’étalent jusqu’en 2006 Un bailleur qui a au long des années développé une ingénierie des relogements. Cette opération a servi de base pour l’élaboration d’une méthodologie plus générale.

Le bailleur unique, Batigère IDF a mené seul les relogements Des relogements menés en priorité sur site, dans le parc de Batigère.

A 75% sur les contingents Ville

Une MOUS Relogement interne au bailleur incluant les missions de relogement et d’accompagnement social.

Pas de partenariat interbailleurs, une implication limitée des villes Pas de Convention Relogement signée, mais une Charte Habitat Peuplement a été signée en 2001 pour poser les principes de la politique du logement sur les deux villes.

Aucune participation des bailleurs autres que Batigère.

Pas de suivi régulier des relogements par les villes au travers d’une commission technique du relogement.

Un processus relogement très long, qui s’explique par :

- Le souhait des habitants de rester sur la Prairie de l’Oly dans un contexte de rareté de l’offre sur le quartier.

- Des locataires exigeants dans leurs souhaits de relogement et la volonté du bailleur de prendre en compte toutes les situations individuelles.

- Le manque d’expérience de Batigère en termes de relogement durant les premières années : une organisation imparfaite et un manque d’articulation entre les différents services concernés.

Un accompagnement social concentré sur les situations individuelles des ménages L’accompagnement social individuel : un savoir-faire spécifique de l’organisme chargé du relogement : le Logement Urbain, filiale de Batigère.

Un accompagnement collectif en deçà des ambitions :

- Les villes souhaitaient mettre en place un projet pédagogique autour des relogements, mais ni leurs services, ni le bailleur n’étaient outillés pour mener ce type d’initiative.

- La longueur de l’opération forme un risque pour la qualité du lien avec les habitants. La relation de confiance et de proximité avec les habitants s’en est trouvée limitée : changements fréquents d’interlocuteurs auprès des locataires, irrégularité des contacts avec les habitants.

Des parcours résidentiels réalisés sur le quartier, centrés sur les améliorations dans l’habitat et sur le quartier.

Faible mobilité : la majorité des relogements ont été faits sur site. Pas de relogements dans le neuf : des programmes livrés après les relogements.

Un s i te qu i i l lus t re les l imi tes du re logement mené en in terne par le seul ba i l leur , mais auss i les d i f f icu l tés d ’une te l le opérat ion sur p lus ieurs années.


9922 –– BBAAGGNNEEUUXX -- LLeess qquuaarrttiieerrss ssuudd ((LLeess BBllaaggiiss)) 2 bailleurs présents sur le quartier

1 bailleur démolisseur : le Syndicat Mixte de Bagneux 273 logements démolis (Immeuble des Tertres) - 369 ménages à reloger

MOUS Relogement confiée à la SEMABA Démarrage de l’opération fin 2003

Un site exceptionnel par le cumul des difficultés qu’il rencontre. Typologie du bâtiment (57% de T5 et T6) et des familles en majorité très nombreuses, voire polygames pour certaines, négligences de gestion du peuplement de l’ancien bailleur, reprise du patrimoine au moment de la mise en œuvre de l’opération, absence de patrimoine du nouveau bailleur, manque d’implication d’autres bailleurs…

L’opération de rénovation urbaine est susceptible d’un retard important lié au relogement, car l’immeuble démoli libère une emprise nécessaire à la reconstruction.

Instabilité patrimoniale et caractère atypique du bailleur : le syndicat mixte (Bagneux –

département 92), rachète l’immeuble des Tertres à ICADE en 2003. Conséquence : Le bailleur ne reloge pas sur son patrimoine, et doit s’appuyer sur les autres bailleurs.

Les relogements ont démarré sans MOUS au début du fait du changement de propriétaire, ce qui a conduit à déposer une 2ème fois le dossier d’intention de démolir.

Le déficit de partenariat

Malgré un effort de formalisation d’un protocole qui attribuait un nombre précis de relogements à chaque bailleur, ce document n’a jamais pu être signé faute d’assentiment des bailleurs.

Une difficulté à mobiliser ce partenariat. Qui en a la légitimité ?

Un cumul de difficultés sociales freine également les relogements

Un nombre important de familles nombreuses, plusieurs familles polygames réticentes au relogement créent de forts blocages Les décohabitations ont déjà représenté 35% des relogements.

Des populations très enracinées sur place, soit du fait de leur ancienneté et de leur âge, soit du fait de l’attachement aux réseaux de voisinage.

Des populations en forte difficulté économique et sociale

Une attente très difficile à vivre pour les habitants : l’information de relogement est donnée depuis 2001, la charte relogement signée avec l’association de locataires depuis 2002. Les relogements sont loin d’être terminés en mars 2007.

Un accompagnement social soutenu, porté par la Ville (équipes ORU, MOUS relogement)

La MOUS relogement est assurée par la SEMABA

Une charte relogement très détaillée dans les modalités prévues, à laquelle l’association de locataires a fortement participé.

Un partenariat social très actif : CAF, Conseil Général, personnel communal, MOUS, réunis en commission sociale.

Des ateliers d’appui et d’information avec les habitants, un suivi individuel.

Une proximité physique de l’équipe MOUS qui est un atout.

Des b locages s t ructure ls (o f f re, bât i , occupat ion soc ia le) sont ampl i f iés par le

manque de par tenar iat e t la d i f f icu l té à le mobi l iser pour rempl i r les ob ject i fs opérat ionnels .


9

922 –– VVIILLLLEENNEEUUVVEE--LLAA--GGAARREENNNNEE -- LLeess qquuaarrttiieerrss ssuudd 3 bailleurs présents sur le quartier, 7 bailleurs signataires de la convention ANRU

2 bailleurs démolisseurs : La Sablière et France Habitation 281 logements démolis - 238 ménages à reloger

Démarrage de l’opération en mars 2006

Un dispositif encore jeune au moment de l’enquête : peu de résultats concrets.

Une démarche de Relogement intégrée à la politique locale de l’Habitat Une Conférence Communale du Logement est en place sur la Ville. en 2004, tous les bailleurs de la commune ont signé la Charte Communale du logement, qui évoque la question du relogement et prévoit leur participation.

Les relogements seront prioritairement à l’échelle de la commune.

Une forte implication de la ville dans la communication, et la concertation, Avec de nombreuses occasions de rencontres avec la population (forums, comités de quartier, local GPV sur le quartier…)

Avec une MOUS portée par la Ville, qui trouve cependant ses limites Un savoir faire et des méthodes à mettre en place, des difficultés de trouver les bons profils de poste ;

Des bailleurs un peu mis à distance ; par exemple, l’enquête sociale a été confiée par la Ville à un prestataire extérieur, et les résultats ont été communiqués tardivement aux bailleurs.

Des différences d’appréciation sur l’adéquation Offre / Demande, due sans doute à un mauvais partage de l’information sur les besoins et les souhaits

Des logements vacants signalés par les bailleurs sont restés un temps bloqués dans l’attente de relogements. Un manque de réactivité de l’équipe MOUS pour la relocation.

Un manque d’accord sur la méthode : par exemple sur le fait de vouloir vider une 1ère cage, puis une 2ème… etc. Alors que l’offre de logements vacants est là et peut servir aux autres cages ;

Le regret exprimé par les bailleurs de n’avoir pas pu mettre en place une MOUS interne.

Le témoignage des d i f f icu l tés rencontrées par une équipe MOUS in tégrée au se in

de l ’équ ipe GPV soul igne les prob lèmes de pos i t ionnement qu i peuvent se poser , e t par conséquent d ’e f f icac i té dans les re logements. Le 2n d po in t caractér is t ique du s i te rés ide dans l ’ in tégrat ion des re logements à une pol i t ique loca le de l ’habi ta t engagée p lus ieurs années avant , e t qu i met théor iquement les par tenai res en ordre de marche.


9933 -- MMOONNTTRREEUUIILL SSOOUUSS BBOOIISS -- QQuuaarrttiieerr BBeell AAiirr 2 bailleurs présents sur le quartier

2 bailleurs démolisseurs : OPHLM de Montreuil et SCIC 340 logements démolis - 291 ménages à reloger

1ère tranche des relogements achevée : 2002 - fin 2004 Démarrage de la 2ème tranche des relogements en octobre 2006

L’Office HLM municipal, - 11 000 logements – bailleurs unique de la 1ère tranche de démolition

Une bonne présence sur le terrain et des relations de confiance avec les locataires établies depuis longtemps.

Un patrimoine de 11 000 logements, qui permet de gérer les relogements en interne, avec une stratégie possible de mobilité choisie à l’échelle de la commune.

Une politique locale volontariste qui a permis de favoriser mixité sociale et parcours

résidentiels ascendants La moitié des ménages ont été relogés hors ZUS sur la 1ère phase.

Des limitations de loyers, voire des baisses objectives, ont été pratiquées pour favoriser l’accès à un parc plus récent et plus attractif. Mais cette pratique ne sera pas retenue pour la 2ème phase car trop coûteuse.

Le droit au retour sur site dans le parc neuf a été garanti dans une convention relogement signée avec la CNL en 2002.

Un effort notable d’accompagnement social collectif

A noter l’intervention d’un prestataire spécialisé pour gérer l’accompagnement collectif de cette phase de relogement, avec notamment la création d’un « musée de la mémoire vive du Bel Air » : réalisation d’exposition, de spectacle, de films.

La mise à disposition du contingent Préfecture, un levier précieux dont ne bénéficiera pas

non plus la 2ème tranche. Mise à disposition prioritaire des contingents préfectoraux et organisme pour le relogement de 1ère tranche : 70% des logements libérés sur le contingent Préfecture ont été proposés au relogement.

Une 1ère phase qui n’a pris ni généré aucun retard sur le projet global.

Des relogements qui s’annoncent plus difficiles pour la 2nde phase

Une offre de logements moins importante : baisse constante du taux de rotation, arrêt de la mise à disposition du contingent Préfecture,

Une ville fortement mobilisée sur son contingent par d’autres opérations comme la résorption de l’insalubrité.

La présence de très grandes familles à reloger : un problème qui n’avait pas été anticipé par la Montreuilloise d’Habitation et pour lequel l’OPHLM, qui a récupéré ce parc, n’entrevoit pas pour le moment de solution.

L’absence d’un dispositif inter bailleur peut se révéler handicapante pour cette phase, et notamment pour la SCIC qui ne bénéficie pas comme l’OPHLM d’un parc important sur la ville.

Une pol i t ique de re logement assurée par un ba i l leur un ique et d ’ implantat ion loca le,

dans le cadre d ’une pol i t ique communale de l ’habi ta t , forme un atout pour l ’e f f icac i té des re logements notamment en termes de peuplement . E l le permet d ’a t ténuer les f re ins s t ructure ls du manque d ’o f f re .


9933 -- SSEEVVRRAANN -- QQuuaarrttiieerr RRoouuggeemmoonntt 14 bailleurs signataires de la Charte Relogement

2 bailleurs démolisseurs : SCIC et Batigère IDF 170 logements démolis - 171 ménages à reloger

Démarrage de l’opération en juillet 2005

Des relogements très en retard, de nombreux facteurs de blocages Un an de retard pour terminer les relogements de la SCIC.

Les blocages structurels Le manque d’offre structurelle et en particulier manque de grands logements, ce qui oblige à recourir à des solutions lourdes, longues et coûteuses, non prévues au départ : achats de pavillons en acquisition – amélioration, structuration de rez-de-chaussée. La recherche et la mise en œuvre de ces solutions forment des freins majeurs pour l’opération toute entière.

Les différences de loyers entre bailleurs et patrimoines, qui limitent les relogements

Pas de relogement dans le neuf, compte tenu de l’étalement des programmes dans le temps.

Une faible mobilisation des contingents Ville et Préfecture, le relogement reste « l’affaire des bailleurs »

La Préfecture en Seine Saint Denis reste en retrait sur la mise à disposition de ses contingents et ne la propose que de manière ponctuelle, compte tenu de ses obligations et des urgences à gérer par ailleurs.

La Ville n’a pas affiché de priorité aux relogements, sauf ponctuellement.

L’absence de partenariat inter-bailleur malgré la signature formelle d’une convention de relogement.

- Une convention de relogement signée en 2005

- Un Groupe de Maîtres d’ouvrage a été mis en place pour assurer l’application de cette convention. Il est piloté par la SAES (Société d’Aménagement Economique et Social des villes d’Aulnay-sous-Bois, Le Blanc-Mesnil, Sevran et Villepinte). Ce groupe peine à mobiliser les autres bailleurs et à coordonner les deux principaux bailleurs démolisseurs, la SCIC et Batigère.

- Ces deux bailleurs démolisseurs fonctionnent de manière étanche pour leurs relogements : une coordination opérationnelle difficile pour le phasage des relogements, le premier bailleur bloquant l’autre.

- Chacun dispose de sa propre équipe MOUS.

Le Pact Arim 93 pour la SCIC

Le logement Urbain, filiale spécialisée pour Batigère.

Le cumul de f re ins s t ructure ls est ic i ampl i f ié par le manque de lev iers que pourra ient former l ’ impl icat ion p lus for te de la V i l le , de la Préfecture, ou un in ter -ba i l leurs p lus mobi l isé.


9933 –– VVIILLLLEETTAANNEEUUSSEE -- QQuuaarrttiieerr AAlllleennddee 1 bailleur unique sur le quartier

1 bailleur démolisseur : ODHLM 93 161 logements démolis - 170 ménages relogés

Opération terminée : Janvier 2001 - été 2004

Un marché du logement tendu, mais le bénéfice de l’antériorité par rapport aux PRU voisins

Projet antérieur à la création de l’ANRU : peu d’opérations de démolitions / reconstructions pour faire concurrence au projet Allende.

Participation importante du contingent Préfecture 93 à cette époque des relogements, contrairement à la période actuelle.

Par ailleurs, la possibilité de reloger une partie importante des locataires dans le neuf a facilité la mise en œuvre des relogements.

L’ODHLM, bailleur unique, a porté les relogements

Mobilisation de l’ensemble du patrimoine de l’ODHLM

Peu de partenariat des autres bailleurs : seuls 4 relogements dans l’existant ont été réalisés en dehors du parc de l’ODHLM.

Presque pas de contingents Ville mobilisés pour l’opération ; mais l’effort non négligeable déjà signalé de la Préfecture.

Une MOUS interne à l’ODHLM, s’appuyant sur la connaissance des familles.

Une ambition de promouvoir les parcours résidentiels ascendants des locataires, et de

vraies possibilités de mobilité géographique Principe clairement affiché par l’ODHLM.

Construction de 98 logements neufs, dont 80% consacrés aux relogements.

Ouverture de l’ensemble du parc de l’OD pour favoriser les rapprochements familiaux et professionnels, et permettre aux habitants d’accéder à un parc mieux desservi par les transports en commun et plus proche de Paris.

Forte mobilité résidentielle (50% de relogements hors Villetaneuse) et proportion importante de relogements dans le neuf (30%).

Un partenariat peu formalisé

Protocole partenarial pour le relogement peu formalisé : pas d’engagement chiffré pour la mise à disposition des contingents.

L’importance de la qualité des liens interpersonnels entre les partenaires est davantage mise en avant.

Un accompagnement social au sens large, impliquant l’ensemble des partenaires

institutionnels et mobilisant le tissu associatif Implication de l’ODHLM, de la Ville, du CCAS, des assistantes sociale : mise en place d’Ateliers d’habitants, d’un travail de mémoire, d’un accompagnement pour la gestion des charges locatives…

Partenariat avec des associations, notamment pour le travail de mémoire, et l’apprentissage de la gestion d’un logement au quotidien (droits et devoirs des locataires…)

Le caractère de ba i l leur un ique, l ’ implantat ion loca le e t la ta i l le de l ’organisme lu i

ont permis de gérer les re logements au mieux. L ’appor t des programmes neufs e t le lev ier du Cont ingent Préfecture ont é té déc is i fs dans l ’e f f icac i té des re logements , i l est v ra i à une pér iode p lus favorable qu ’au jourd ’hu i .


9944 –– CCHHAAMMPPIIGGNNYY--SSUURR--MMAARRNNEE -- QQuuaarrttiieerr ddeess MMoorrddaaccss 5 bailleurs présents sur la ZUS des Mordacs

1 bailleur démolisseur : OPAC de Paris 104 logements démolis - 124 ménages à reloger

1ère tranche de relogements achevée : fin 2004 – février 2007 Démarrage de la 2ème tranche relogements mi 2007

Une implication déterminante de la Ville pour la réussite des relogements

- Portage du projet urbain : les premiers groupes Habitat sont initiés par la Direction de la Politique de la Ville, qui assure la conduite du projet urbain et met en place le partenariat nécessaire, élabore la convention de relogement.

- Portage direct par les élus, qui dès l’amont suivent les enquêtes sociales, définissent avec l’OPAC 75 les modalités du relogement, sont directement au contact avec les locataires, animent les comités de pilotage relogement.

- Implication constante également du Service Habitat, qui prend le relais de l’animation des Comités de Pilotage relogement, et participe aux côtés de la MOUS OPAC aux cellules Relogement.

Des efforts de préparation et d’anticipation Dès 2004, bien avant la signature de la convention ANRU (mai 2006), les partenaires (Ville, OPAC 75, Bailleurs, Préfecture)

- lancent l’enquête sociale pour la tour M, pour connaître la population, ses besoins, et fixer une date d’occupation qui prévaudra pour l’éligibilité au relogement

- discutent des modalités concrètes de relogement, des souhaits de la Ville, et des conditions de participation.

- L’OPAC débute les relogements au fil des mutations spontanées, ne reloue pas et recrute une MOUS externe qui réunit les cellules relogement avant même la signature de la convention relogement (7 mois de décalage).

- La convention est rapidement signée car les discussions sont engagées depuis longtemps et que le fonctionnement commun en cellule relogement est déjà éprouvé.

Une convention de relogement inter-partenaires qui fixe des engagements précis Ces engagements se définissent par contingents (50% l’OPAC 75, et 50% la ville et la Préfecture), dans un rapport de 1 pour 0,8 de la Ville par rapport à la Préfecture et par patrimoines (les 3 autres grands bailleurs participent à hauteur de leur présence dans la ville) .

Le constat d’une nécessaire MOUS d’accompagnement social pour les ménages les plus fragiles.

Au-delà de la mission de la MOUS relogement, une dizaine de ménages requiert une attention particulière (situations d’endettements, situations familiales…) : une MOUS d’accompagnement social est désignée pour suivre ces ménages.

L ’ i l lus t ra t ion d ’une démarche for tement por tée et encadrée par la v i l le dans le cadre de la condui te du pro je t g lobal de rénovat ion urba ine, e t qu i a permis de déf in i r en amont les ob ject i fs recherchés et les modal i tés de re logement , pour parveni r à proposer à ses par tenai res une convent ion de re logement préc ise en termes d ’engagements.


9944 -- VVIITTRRYY--SSUURR--SSEEIINNEE QQuuaarrttiieerr BBaallzzaacc –– TToouurraaiinnee -- MMaarrrroonnnniieerrss

2 bailleurs présents sur le quartier (OPHLM et SEMISE) 1 bailleur démolisseur : OPHLM de Vitry-sur-Seine

660 logements démolis - 800 ménages à reloger Démarrage de l’opération en janvier 2005

Le cas particulier d'un PLH communal antérieur au projet ANRU, et qui a fixé un cadre politique aux relogements

Un cadre posé : Principes de dédensification des quartiers en difficulté et de reconstitution de l'offre sur le reste des quartiers ; reconstitution de 2 logements pour 1 démoli, au vu des besoins locaux ; priorité au logement des jeunes ; mobilisation des plus grands bailleurs locaux pour reloger sur la commune.

Les engagements de l’inter-bailleur s’inscrivent dans la politique locale de l’habitat La convention partenariale est en place pour la 2ème tranche, avec des engagements clairs des différents partenaires (Bailleurs, Ville et Préfecture) pour la contribution aux prochains relogements.

Cette mobilisation du partenariat à l'échelle de la commune ouvre des choix plus larges au relogement.

Un couple Ville – Office communal très moteur dans le relogement Animation par le Service Habitat de la Ville de l'Atelier Relogement avec l'OPHLM, gestion de l'outil de suivi des relogements, et transparence des informations entre bailleurs, réservataires…

Pour les relogements, la connaissance de longue date des familles par un organisme ancré localement est un atout et un facilitateur. L’organisme mène en interne la plupart des relogements.

Des principes de mixité sociale et de parcours résidentiels positifs clairement affirmés, rendus possible par le rôle majeur de l’organisme local ;

Des relogements essentiellement hors site, dans le neuf ou dans des parcs préalablement sélectionnés par l’OPHLM pour leur qualité patrimoniale et leur localisation.

Le besoin d’un diagnostic et d’une MOUS, ciblés sur les familles en difficulté est apparu. Ce défaut d’anticipation sera corrigé en 2ème phase de relogement ;

8 mois après le lancement des relogements, la ville met en place une MOUS externe chargée du diagnostic fin et de l’accompagnement des familles les plus difficiles. En effet, tous les blocages n'avaient pas été anticipés. La 2ème tranche intègrera une telle intervention dès l’amont des relogements de manière à anticiper sur les solutions à trouver.

Un retard sur le calendrier initial des relogements de la 1ère tranche, quoique sans impact sur les démolitions, traduit l’existence de freins multiples aux relogements.

Un marché du logement très tendu, et un manque aigu de grands logements ont conduit à de nécessaires adaptations : L’ouverture au relogement des parcs de moindre qualité, mais avec des grands logements disponibles, le recours à des opérations tiroir.

Les refus des ménages alimentés par les différences de surface pour un même type, et par les quartiers proposés.

Des relogements réalisés essentiellement dans l’existant, faute de programmes neufs livrés (1ère tranche).

L ’ i l lus t ra t ion rare d ’une po l i t ique de re logement adossée à une po l i t ique loca le de l ’hab i ta t , qu i mobi l ise de manière cadrée les aut res par tenai res ; Un copi lo tage ent re le serv ice habi ta t de la V i l le e t le ba i l leur qu i renforce l ’e f f icac i té des méthodes adaptées aux prob lèmes rencontrées ( la MOUS Fami l les en di f f icu l tés , les out i ls de su iv i ) .


9955 –– AARRGGEENNTTEEUUIILL –– llee VVaall dd’’AArrggeenntt 14 bailleurs signataires de la Charte Relogement

3 bailleurs démolisseurs : Office Intercom. Argenteuil Bezons (OIAB), Val d’Oise Habitat, la Sablière 466 logements démolis – 477 ménages à reloger

Démarrage de l’opération début 2005

Le GIP a une fonction de coordination opérationnelle et de bourse au logement Après la signature d’une convention de relogement avec les 14 bailleurs de la ville, mais restée plusieurs mois sans application effective,

Le GIP s’est imposé dans un rôle de coordination opérationnelle des relogements et de mobilisation des bailleurs, fixant des objectifs quantifiés et un rythme de relogement.

Avec une fonction de « bourse au logement » : recueil et redistribution des offres de relogement émanant des différents bailleurs de la commune.

Et une fonction d’encadrement technique : suivi technique, mise au point des tableaux de bords, synthèse des données des bailleurs.

Son statut lui confère la légitimité nécessaire pour assurer avec autorité ces fonctions de mise en application de la convention de relogement : tous les signataires sont également membres du GIP.

Cette organisation fait suite à une période de flottement au cours de laquelle le GIP n’avait pas su définir un bon positionnement.

L’Office Intercommunal d’Argenteuil Bezons (OIAB), moteur dans les relogements Du fait de sa taille (8 000 logements sur la ville), et du nombre important de relogements à mener, l’OIAB est considéré par les autres bailleurs concernés comme le référent, voire le principal interlocuteur local pour les relogements. Il s’est aussi imposé au sein des bailleurs comme disposant d’un savoir faire plus avancé.

Son patrimoine et sa présence ancienne dans les quartiers, du fait des antennes locale, lui permet de proposer des relogements adaptés dans d’autres quartiers de la ville, comme le centre –ville, très demandé.

Le manque d’anticipation, d’organisation interne et de culture de projet, au cœur des disparités entre organismes bailleurs.

Au début de l’opération, les disparités étaient flagrantes entre les organismes concernant : o l’organisation interne de services, organisation plus ou moins adaptée à la gestion d’un projet urbain

d’envergure et des relogements. o La connaissance fine des locataires et des besoins de relogements o La présence sur le terrain, l’information et la concertation avec les locataires. o Les modalités concrètes de relogement (transferts de caution, travaux à effectuer dans les

logements…)

Face au besoin de coordination, l’OIAB et la Sablière ont monté et animé un groupe de travail entre bailleurs pour avancer sur ces différents points. Cette organisation inter-bailleurs apparaît indispensable face au manque cruel d’offre de grands logements.

La Ville en retrait sur les relogements La ville a dissous son Bureau du Logement et confié à chaque bailleur la gestion de son contingent, ce qui ôte à la fois un levier supplémentaire au relogement, et limite la connaissance de l’utilisation de ce contingent, celle-ci étant laissée à la discrétion de chaque bailleur.

Ce s i te met en év idence deux condi t ions ind ispensables au bon déroulement des re logements : l ’ex is tence d ’une pro fess ionnal isat ion et d ’une réorganisat ion au se in des organismes, qu i so ient adaptée aux opérat ions de rénovat ion urba ine, et la nécess i té de d isposer de l ieux de coord inat ion qu i so ient lég i t imes aux yeux des par tenaires pour imposer un ry thme, e t une méthode commune.


9955 -- CCEERRGGYY –– LLaa CCrrooiixx PPeettiitt 1 bailleur unique sur le quartier, 4 bailleurs signataires de la Convention ANRU

1 bailleur démolisseur - SCIC HABITAT Ile de France 462 logements - 335 ménages à reloger

Démarrage de l’opération en février 2004 1ère tranche de relogements achevée en mai 2006

Une particularité, la démolition complète d’un quartier qui explique un dispositif spécifique. Démolition d’un quartier entier à bailleur unique : 462 logements PLR de la SCIC Habitat Id. Reconstitution de 950 logements dont 350 sociaux.

Une démarche affirmée de « projet social » liée aux relogements, impulsée par la Ville Un effort d’accompagnement social global, élargi à toutes les problématiques sociales de la famille (emploi, santé, handicaps…), Le relogement considéré comme l’occasion d’une remise à niveau du parcours social. Engagement de travailleurs sociaux communaux pour renforcer le dispositif.

Un effort d’accompagnement collectif du quartier : local d’accueil, agent de développement local, travail sur la mémoire, la photographie…

Une ingénierie sociale originale avec 2 MOUS, dont une portée par la Ville 2 Mous avec un même prestataire : la Mous relogement assurée par le Bailleur, une Mous « coordination de l’intervention sociale » assurée par la Ville. Coopération des deux Mous dans la cellule relogement. La MOUS « coordination » anime des travailleurs sociaux de la Ville, du CG, de la CAF. Un partage des tâches apprécié par le bailleur. Un important effort financier pour la collectivité.

La participation décisive du Contingent Préfecture : Une priorité assumée aux relogements, qui permet de reloger dans les différents quartiers et patrimoines de la Ville.

Et qui compense le contingent plus modeste de la Ville.

Des freins au relogement qui tiennent essentiellement : - Aux bas loyers du quartier démoli (PLR),

- A l’enracinement et à l’ancienneté importante de la population (issue d’un ancien bidonville)

- A l’appréhension et au rejet de certains quartiers d’accueil (l’Axe Majeur, Hauts de Cergy), notamment par les jeunes, très influents dans les motifs de refus du relogement.

L’engagement par la Ville d’une démarche d’évaluation sur la 1ère tranche : une démarche originale.

L’UFR de géographie a été missionnée sur l’impact du relogement pour les ménages, au moyen d’enquêtes auprès de ces derniers.

Un pro je t défendu par la V i l le comme un « pro je t soc ia l » autant qu ’un pro jet urba in , ce qu i impl ique un accompagnement ind iv iduel e t co l lec t i f lourd, marqué par cet te MOUS Or ig ina le de «Coord inat ion de l ’ in tervent ion soc ia le » . Tout ce la é tant rendu nécessai re par la nature except ionnel le du pro je t , qu i p révo i t la démol i t ion to ta le du quar t ier e t donc les re logements de tous les habi tants .


9955 -- GGOONNEESSSSEE -- QQuuaarrttiieerr SSaaiinntt--BBlliinn 13 bailleurs signataires de la Charte Relogement

1 bailleur démolisseur : OPIEVOY (Orly Parc) 334 démolitions - 258 ménages à reloger

Démarrage de l’opération mi 2006

Une démolition justifiée par le désenclavement, le changement d’image, et la médiocrité du bâti

Réalisation d’un quartier neuf associant logements sociaux et logements libres en liaison directe avec le quartier Saint-Blin : une volonté marquée d’intégrer ce quartier dans un nouvel ensemble urbain mixte.

Une MOUS Relogement portée par la Ville, exprimant la forte implication de celle-ci. Mise en place d’une MOUS Relogement externe pilotée par la ville (cabinet HER)

Dispositif partenarial impulsé et piloté par la ville.

Forte présence des élus sur le terrain : participation aux réunions de concertation et action de conviction auprès des locataires a priori réticents au relogement.

La taille réduite de la ville est un atout pour la proximité : les élus et les services de la ville ont une bonne connaissance des familles.

Un dispositif partenarial aux débuts difficiles La Charte partenariale constitue un socle d’engagement minimal des partenaires, mais n’est pas contraignante en termes de contribution de chaque bailleur (pas d’engagements chiffrés).

Une réactivité faible des bailleurs partenaires.

Une forte participation du Contingent Préfecture mais au prix d’une relégation des autres priorités et urgences de la Préfecture : pourra-t-elle assurer longtemps cet effort ?

Un partenariat difficile au début de l’opération entre la ville et l’OPIEVOY : le rôle de chacun dans le relogement étant insuffisamment défini. Un climat qui a pesé sur l’organisation et le résultat des relogements.

Un contexte où les difficultés se cumulent et tiennent à divers facteurs Au départ, une dédensification importante du quartier (-43% de logements) afin de restructurer la trame viaire et de relier le quartier au reste de la ville.

Le manque d’offre :

- Taux de rotation et de vacance faibles, contexte de concurrence entre sites de projet. - Un manque particulier de grands logements pour des ménages de taille élevée (4,1 personnes par ménage en moyenne). - La production de logements neufs viendra trop tardivement et ne pourra pas servir aux relogements.

Le partenariat tendu, mais en cours d’amélioration, entre la Ville et l’OPIEVOY.

La faible marge de manœuvre propre du bailleur : l’OPIEVOY ne dispose que de peu de logements sur la commune et est tributaire de la contribution des autres bailleurs, des contingents Ville et Préfecture.

L’importance des impayés de loyer, dont certains installés de longue date.

Les réticences des locataires : souhaits de rester sur site, rejets de certains quartiers (la Fauconnière), refus d’emménager dans des surfaces plus petites pour des logements de même type.

La dédensi f icat ion prévue au pro je t e t de for ts b locages l iés au marché pénal isent l ’opérat ion. La qual i té de l ’opérat ion de re logement ne peut reposer que sur la v i l le , auss i for te so i t son impl icat ion. Les d i f f icu l tés du par tenar iat avec le Bai l leur au moment de l ’enquête forment ic i un f re in impor tant dans un contexte déjà cont ra in t .


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Modalités de relogement liées aux opérations de rénovation ... · PDF filePréfecture de la Région Ile de France - DREIF Etude sur les modalités de relogement liées aux opérations