Determinação do Valor de Mercado

Localização do Imóvel: Rua da Atalaia, 162 Tipologia: T1 Elaborado em: 12 de Março de 2013

.

+

Mapa de Localização dos Imóveis vendidos

+

-10,0% 0,0% 0,0% 0,0% 2,5% 0,0% 0,0% -2,5% 0,0% -2,5% 0,0% 0 €

-5,0% 0,0% 0,0% -15,0% 0,0% 0,0% 0,0% -2,5% 0,0% -2,5% 0,0% 0 €

0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 5,0% 0,0% 0,0% -2,5% 0,0% 0,0% 0,0% 0 €5

-10,0% 0,0% 0,0% -5,0% 2,5% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% -2,5% -2,5% 0 €

Obs.:0 €

0 €

#DIV/0!

€\m2Área Útil: 55m2 Valor Médio por m2:

Idade 81 Anos Valor Inicial médio:

Tipologia Predominante: T2 Valor Médio de Venda:

Área Bruta: 64m2 Desconto Médio:

1937Parcialmente

RenovadoT2

1208

0111

6-8

ID:

Est. Conserv. Tipol.

1920 Para Renovar

Em função das características do prédio onde se insere o imóvel, assim como dos materiais utilizados, o valor por metro quadrado não deverá ser superior a 1650€

0 € 0 € 15 €/m260m2

€/m2Não Boa Idêntica 0 €

Preço Inicial Preço Final Dias Venda Valor m2Gar. Parq. Exp. Solar LocalizaçãoAno Const.

5,3 x 7,2

1222

0122

9-34

ID:

5,3 x 7,2

Gar. Parq. Exp. Solar

1201

5110

5-57

ID

:

Coeficiente de Valoração

Travessa do Rosário, n.º28, Rc.

Coeficiente de Valoração

Valores Médios dos imóveis comparados:

5,3 x 7,2 1º Não

Coeficiente de Valoração

Rua da Paz, n.º69, 1ºAndar Elevador

Rc. Não

Localização Preço Inicial

Á. Útil Log.Terraço

5º Não 1950 Renovado T0 44m2 38m2

Log.Terraço

Andar Elevador Ano Const. Est. Conserv. Tipol.

Andar Elevador Ano Const. Est. Conserv. Tipol. Á.Bruta Á. Útil Dias Venda Valor m2Preço Final

Varanda

ID:

1222

0126

8-19

Gar. Parq. Exp. Solar Localização Preço Inicial

419 €/m2

Á.Bruta

Varanda Não Boa Idêntica 0 € 0 €

Preço Final Dias Venda Valor m2

Coeficiente de Valoração

Rua Manuel Bernardes, n.º21, 5º

5,3 x 7,2 1º Não 1920 Para Renovar T2 70m2 56m2 €/m2Não Boa Idêntica 0 € 0 € 0

Imóveis Vendidos nos Últimos 12 meses

Travessa da Arrochela, n.º39, 1ºAndar Elevador Ano Const. Est. Conserv. Tipol. Á.Bruta Á. Útil Log.Terraço Valor m2Gar. Parq. Exp. Solar Localização Preço Inicial Preço Final Dias Venda

T3 80m2

Á.Bruta Á. Útil Log.Terraço

0 € 120

54m2 Não Não Boa Idêntica

72m2Logradouro

20m2

A

B

C

D

Apartamento 25 m2 m2

T0 25 m2 m2

Rc. Placa Boa

1950 Boa Razoável

Para Renovar Boa Vidros Simples

Boa Cer.Mad. Nenhum

Não Não Não

Determinação do Valor de Mercado pelo Método Comparativo

0 €

Conserv. Fracção:

Conserv. Prédio Nivel de Obras:

xxxxxxxxxxxxxxx

Mercês

Contacto:

Nº

Piso:

Identificação do Imóvel em Análise

Descrição Resumida do Imóvel

xxxxxxxxxxxxx

Elevador:

Pavimentos:

Var. Terraços

Funcionalidade:

Qual. Execução:

Qual. Materiais: Orient. Solar:

Área Principal:

Vãos:

Métodos Utilizados nesta Análise

xxxxxxxxxx

xxxx

xxxxxx

Natureza: Logradouro:

Tipologia:

Andar:

Ano de Construção:

Requerente:

Morada:

Freguesia:

Área Bruta:

Estrutura:

Garagem: Arrecadação:

É durante a fase inicial de

venda de um imóvel que se gera

o maior fluxo de interesse em torno

do mesmo.

Quer pelo factor surpresa, ou pelo

marketing empregue, as primeiras

4 semanas de comercialização são

muito importantes. É fundamental a

colocação no mercado com um

valor de venda correcto, sob pena

de não conseguir captar o fluxo

inicial de potenciais interessados.

140.000 €

150.000 €

160.000 €

170.000 €

180.000 €

190.000 €

Após análise de todos os elementos do imóvel, vistoria visual ao estado e componentes fisicas que o

caracterizam, assim como à situação do mercado em que se insere, sou da opinião que o valor máximo de

mercado, no estado actual, não deverá ser superior a:

Previsão da Evolução do Valor de Mercado para os próximos 12 Meses

"Quero vender. Qual é o melhor valor para colocar em venda? E porquê?"

Ao ser colocado em venda pelo valor correcto, o seu imóvel vai atraír a atenção de potenciais

compradores. As visitas vão surgir, e consequentemente as propostas. Desta forma aumentam-se as

possibilidades de venda por um melhor valor para o proprietário, dado que se o imóvel estiver com o

preço correcto é natural que exista mais do que uma pessoa interessada na compra.

A novidade de colocar um imóvel "fresco" em venda tem um impacto forte forte no mercado.

É exactamente nessa altura que conseguimos captar a atenção dos potenciais compradores.

E não há uma segunda hipótese para causar uma primeira boa impressão.

Este tipo de avaliação é especialmente adequado para o cálculo do valor de mercado de um imóvel que possa ser ou já se

encontre arrendado. Neste método, a propriedade é encarada como um bem a que está ou estará associado um determinado

Método do Rendimento

Este método, fundamenta-se sobretudo no conhecimento dos valores da oferta e dos valores pelos quais se têm vindo a

transaccionar as propriedades similares no mercado local. Neste método o valor é determinado por comparação com outros

Método Comparativo

Gráfico 2 Exemplo

de um imóvel mal posicionado no mercado

14% Desvalorização Anual (2012)

Vendido por 136.000,00€

150.000,00€

180.000,00€ Exemplo muito comum de um

imóvel que entrou no mercado

com valor de venda acima do que

seria admissivel.

A expectativa de concretizar a

venda por €180.000, quando o

valor correcto de comercialização

seria de €150.000, causou que o

imóvel fosse vendido após o 8º

mês por um valor ainda mais

baixo (€136.000).

Um imóvel apresenta-se pela primeira vez no mercado com um valor mais alto que o expectável -

a isto dá-se o nome de estar "fora de preço". Os potenciais compradores, apesar de terem conhecimento da

existência deste imóvel, ou não o visitam, ou visitam-no apenas para comparar com algum outro imóvel em que

possam ter interesse na compra, não demonstrando grande interesse, nem fazendo propostas de compra. Como

os valores no mercado imobiliário estão a baixar, aguardam que o preço baixe, mês após mês. Quando surge

uma proposta geralmente é inferior ao que seria de esperar.

"Quero vender. Mas prefiro ir baixando o preço à medida que o tempo avança".

A forma errada de colocar um imóvel no mercado:

E porquê este valor?

Basta imaginar que é um potencial comprador.

Face à oferta de imóveis semelhantes na zona para venda, e acreditando que qualquer um deles terá ainda uma

margem de negociação que o pode deixar ainda mais acessivel, fará sentido iniciar a venda por um valor acima

deste?

Gráfico 1 Curva de Interesse na venda de um imóvel

ID:

+ID:

ID:

ID:

Obs.:

0 €

0 €

Valor m2Tipol. Á.Bruta Á.Útil Log. Terraço Gar. Parq. Exp. Solar Localização Valor Dias Venda

Imóveis Actualmente em Venda

Localização Valor Dias Venda

Rc. Não 1890 Renovado T0 35m2 32m2 Não Não Boa

Entre o Principe Real e a

Avenida da Liberdade

0 € 114

Valor m2

€\m2

Travessa do Rosário, n.º28, Rc.Andar Elevador Ano Const. Estado Cons.

Boa Idêntica 0 € 149

Andar Elevador Ano Const. Estado Cons. Tipol. Á.Bruta Á.Útil Log. Terraço Gar. Parq. Exp. Solar

C/v Não 1940Usado,

Renovaçao Actual

T1 45m2 41m2 Sim Não

32m2 Não Não

€/m2

Rua da Quintinha, n.º6, 2ºAndar Elevador Ano Const. Estado Cons. Tipol. Á.Bruta Á.Útil Log. Terraço Gar. Parq. Exp. Solar Localização Valor Dias Venda Valor m2

Boa Idêntica 0 € 78 €\m2Renovado T1 35m2

Rua da Paz, n.º8, 1ºAndar Elevador Ano Const. Estado Cons. Tipol. Á.Bruta Valor Dias Venda Valor m2

1º Não 1930Para Renovação

TotalT2 63m2 57m2 Não Não Boa Idêntica

Gar. Parq. Exp. Solar LocalizaçãoÁ.Útil Log. Terraço

Área Útil: 41m2

Valor médio em Venda:

Valor Médio por m2:

0 € 66 €\m2

font

e: b

pie

xpre

ssoi

mob

iliar

io.c

om

4,7 x 7,2

121961103-111

122201240-113

4,7 x 7,2

4,7 x 7,2

120531152-5

4,7 x 7,2

Valores Médios dos imóveis Concorrentes:

Rua Eduardo Coelho, n.º19, Cave

121521056-94

2º Não 1900

Idade 98 Anos

Tipologia Predominante: T2

Área Bruta: 45m2

A

B

C

D

Análise de imóveis

Concorrentes,

Em venda na

Mesma Área

Residencial

Fómula:

Valor do Imóvel = Renda X 12 meses

+

Exemplo:

Valor do Imóvel: ?

Renda Mensal: 500 €

Rendimento pretendido: 7%

Valor do Imóvel = 500€ X 12 meses : 7%

Valor =

Capitalização Anual: 7,0%

Sugestão de preço a aplicar:

17.143 €

Determinação do Valor de mercado através do método do rendimento:

% de rentabilidade

85.700 €

Valor médio das rendas praticadas nos últimos 12

meses para imóveis com a mesma tipologia: 100 €

Este tipo de avaliação é especialmente adequado para o cálculo do valor de mercado de um imóvel que possa ser ou já se encontre arrendado. Neste método, a propriedade é encarada

como um bem a que está ou estará associado um determinado rendimento.

Freguesia Mercês

Determinação

Do valor

De Venda

Pelo Método

Do Rendimento

Paulo Oliveira

925 490 985

Pedro Oliveira

960 347 532

"Preço é o que se paga. Valor é o que se recebe.” Warren Buffet

+

Plano de PromoçãoMês Mês MêsMês Mês Mês Mês Mês Mês Mês Mês Mês10 11 12

2013 2013 2013 2013 2013 20142013 2013 2013 2013 2013 2014

1 2 3 4 5 6 7 8 9

Março Abril Maio Junho Julho Agosto Setembro Outubro Novembro Dezembro Janeiro Fevereiro

Pla

no

de

Ac

tiv

ida

de

s d

e P

rom

oç

ão

Análise Comparativa de

Mercado

Foto Reportagem

Site Remax

Cartaz de Venda

Multiplos Sites

Casas de Lisboa\Partilha

Div. Base dados Remax

Convite a Agentes Locais

Slide de Apr. a 80 Agentes

Prop. Partilha Comissão

Divulgação Postal Zona

Página Facebook

Livro da Casa

Video c. Visita Virtual

Open House

Folhetos Exclusivos

Criação de Site do Imóvel

Actual.Valor de Mercado

Caravana 50 comerciais

Re

su

lta

do

s

Click's Internet

Visitas ao Imóvel

Click's Intranet

Propostas

Travessa do Rosário, n.º28, Rc. 0 €

% %ID 122201240-113 Inicio Monit. % %

Rua Eduardo Coelho, n.º19, Cave 0 €

% % %% % %%

ID 120531152-5 Inicio Monit. % %% % %% % %%

Rua da Quintinha, n.º6, 2º 0 €

% %

%% % %ID 121521056-94 Inicio Monit. % % % %

Sugestões &

Recomendações

% % %

%% % %

Rua da Paz, n.º8, 1º 0 €

%Mo

nit

ori

za

çã

o d

a C

on

co

rrê

nc

ia

% % %% % %ID 121961103-111 Inicio Monit.

- -

- -

- -

- -D

ID:

ID:

ID:

ID:

Anexos

1 - Fichas dos imóveis vendidos nos últimos 12 meses:

A

B

C

122201268-19

120151105-57

122201229-34

2 - Amostra de Imóveis Analisados nesta Avaliação

120801116-8

Travessa da Arrochela, n.º39, 1º

Rua Manuel Bernardes, n.º21, 5º

Travessa do Rosário, n.º28, Rc.

Rua da Paz, n.º69, 1º

Plano de

Promoção