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« Le logement, une priorité pour le Grand Paris ? »

Mardi 13 décembre 2011

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Accueil   

Pierre‐Antoine GAILLY Président de la Chambre de commerce et d’industrie de Paris   

Monsieur le Député, 

Messieurs les Préfets,  

Mesdames et Messieurs les Maires, 

Mesdames et Messieurs, Chers amis, 

 

C’est pour moi un très grand plaisir de vous accueillir ce soir dans le cadre de ces Entretiens Friedland consacrés à une question essentielle pour  l’avenir de notre Région et qui  lui est spécifique : la crise du logement est une réalité en Île‐de‐France, comment la résoudre ?  

Vous le savez, vous êtes ici dans la Maison des entreprises de Paris et de la Petite Couronne. Ce  territoire  constitue  le  « noyau  dur »  de  cette  région  qui  se  classe  parmi  les  plus importantes d’Europe, par son PIB comme par son rayonnement international. Ceci dit, cette richesse  « statistique »  ne  doit  pas  occulter  des  difficultés  territoriales  ou  sociales,  à  la hauteur de cette puissance toute relative, finalement.  

Précisément, la question du logement des salariés constitue l’une des grandes faiblesses de notre région. Un rapport récent du CESER a montré que cette situation est ressentie comme telle  par  les  chefs  d’entreprise  franciliens  :  ils  sont  38%  à  s’inquiéter  des  difficultés rencontrées  par  leurs  salariés,  soit  2  fois  plus  qu’au  niveau  national.  Concrètement,  la cherté  et  la  rareté  des  logements  entraînent  difficultés  de  recrutement  et  turn‐over important pour les unes, stress et retards dus à un allongement des trajets domicile‐travail, pour les autres.  

Cette situation est d’autant plus grave qu’elle entraîne  le départ des ménages franciliens à niveau de revenus moyens et  induit un chiffre très élevé d’emplois non pourvus. A  terme, elle  fait peser une vraie menace sur  l’attractivité économique de  la métropole  francilienne avec des conséquences en chaîne : 

- Les  entreprises  ne  prospèrent  que  si  leurs  salariés  ont  accès  à  des  logements correspondant à leurs besoins et à leurs moyens. 

- de  cette  possibilité  dépendront  les  décisions  d’implantation  des  entreprises nationales et étrangères en Île‐de‐France.  

 

 

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Ainsi,  des  conditions  de  vie,  d’accueil  et  de  transports  satisfaisantes  pour  les  entreprises comme pour leurs salariés sont indispensables à la compétitivité de la Région, qui contribue, je  le rappelle, à hauteur de 28% du PIB national :  face à  la concurrence sévère qui se  joue entre  grandes métropoles européennes et mondiales, elle doit  impérativement  conserver son rang. 

Face  à  ces  enjeux  clairement  identifiés,  face  à  ces  risques  pesant  sur  la  compétitivité  de  l’Île‐ de‐France, quelles solutions envisager ? 

Les solutions institutionnelles inscrites dans la Loi…  

Certes, le projet du Grand Paris apporte un changement manifeste et favorise le renouveau du logement. Ainsi, le législateur, dans la loi Grand Paris, a fixé un objectif de production de 70 000 logements par an. La CCIP salue ce projet, qui conjugue la réalisation d’un réseau de transport en commun avec des ambitions de développement économique et des objectifs de production  de  logement.  La  territorialisation  des  politiques  de  logement  notamment  au niveau des CDT ouvre des solutions intéressantes. 

Il s’agit à la fois de répondre aux besoins des Franciliens, mais aussi d’assurer la présence sur l’ensemble  du  territoire  d’un  bassin  de  compétences  diversifiées  et  accessibles  aux entreprises. 

L’engagement  des  collectivités  territoriales  en  faveur  du  logement  social  pour  les populations  à  bas  revenus  et  en  grande  difficulté  est  fort.  Elles  s’en  préoccupent mais rencontrent  des  difficultés  pour  répondre  aux  besoins.  Elles  doivent  aussi  apporter  des solutions au problème du logement intermédiaire. 

 

…ces solutions seront‐elles suffisantes face à de nouvelles contraintes ? 

En effet, faut‐il craindre qu’un écart se creuse entre : - d’un côté,  les prévisions d’objectifs (je rappelle que dans  les 20 prochaines années, 

elles sont d’1,5 million d’habitants supplémentaires) et ceux que se donne la loi sur le Grand Paris  

et  - d’un  autre  côté,  la  capacité à mettre en œuvre  cette politique, dans un  contexte 

institutionnel particulièrement complexe et  face au retard cumulé dans  le domaine de la construction au cours de la dernière décennie ? 

Le  respect  de  ces  enjeux  s’inscrit  enfin  dans  un  contexte  de mutations  des  paramètres sociétaux et  institutionnels, qui prennent (ou prendront) une ampleur spécifique en  Île‐de‐France : 

- le  resserrement  des  finances  publiques  sur  les  politiques  du  logement  (4/5e  des logements commencés en Île‐de‐France bénéficient d’une aide publique),  

- la  recomposition  des  interventions  des  collectivités  locales  dans  un  contexte métropolitain à statut particulier, comme le législateur l’a entériné, en n’ouvrant pas le  statut  de  « métropole »  récemment  institué  au  cas  de  l’Île‐de‐France,  sont  à prendre en compte en matière de politique de l’habitat. 

 

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- de  même,  l’après  Grenelle  II  pose  de  nouveaux  enjeux  d’aménagement  et  de développement  des  territoires,  en  limitant  l’étalement  urbain  et  en  incitant  à  la reconstruction de  la ville sur  la ville. L’objectif de mixité dans un souci de cohésion sociale constitue également une priorité. 

 

Les politiques du  logement qui sont à  l’œuvre en  Île‐de‐France sont diverses et  les acteurs multiples.  

C’est la raison pour laquelle, après l’adoption par notre Assemblée générale du Rapport qui porte  le  nom  de  son  initiateur, Michel  CLAIR,  que  je  salue  chaleureusement,  nous  avons souhaité  réunir  certains  des  acteurs  clefs  du  secteur,  particulièrement  engagés  dans  la réflexion et dans l’action sur cette problématique. 

Je les remercie d’avoir accepté notre invitation dans cette période particulièrement chargée, tout comme je salue spécialement tous les partenaires présents ici ce soir manifestant ainsi l’intérêt qu’ils portent à ce dossier prioritaire. 

- Madame  JUILLARD,  vous  êtes  ce  soir  notre  experte,  nous  serons  très  attentifs  à l’exposé des études et  recherches que vous menez dans  le cadre de votre chaire à Paris Dauphine. 

- Merci  à  nos  prestigieux  intervenants  de  la  table  ronde,  vous  nous  promettez  des débats riches et ouverts. 

- Merci enfin à François VIDAL, rédacteur en chef des Echos, qui animera vos débats. 

Excellents Entretiens Friedland à tous. 

Merci de votre attention. 

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Exposé d’Expert  Claire JUILLARD Enseignant chercheur à Paris IX Dauphine, co‐directrice de la Chaire Ville et Immobilier  Bonsoir à tous.  Le  logement  est‐il  une  priorité  pour  le  Grand  Paris ?  Nous  sommes  tous  d’accord  pour répondre par  l’affirmative ! Aussi et pour éclairer ce débat et  introduire  la  table  ronde,  je souhaite  vous  donner  des  éléments  de  cadrage  socio‐démographiques  du  territoire francilien,  qui  conditionnent  les  mobilités  dans  le  parc  et  la  dynamique  du  marché immobilier   Je ferai ensuite un bref état de la situation résidentielle des classes moyennes franciliennes, car  les difficultés qu’elles  rencontrent en matière de  logement  sont  symptomatiques d’un profond malaise. Malaise ressenti bien sûr par les catégories les plus fragiles et aussi par les classes moyennes, qui sont au cœur même de notre société et de la population francilienne en particulier, où elles  sont  surreprésentées.  Je  finirai en parcourant quelques évolutions récentes  des  marchés  immobiliers  franciliens,  qui  opposent  aux  ménages  des  obstacles toujours plus difficiles à franchir.  Commençons par un bilan démographique global.  L’aire  urbaine  de  Paris  compte  11,8  millions  d’habitants  et  a  connu  une  croissance démographique de 650 000 habitants entre  les deux derniers recensements de population, soit +6%. Cette hausse est comparable à celle de Lyon, et de Marseille‐Aix, mais nettement inférieure à celle de Toulouse, Rennes ou Bordeaux.   Si l’on considère les deux leviers de la croissance démographique que sont le solde naturel et le  solde  migratoire,  la  dynamique  de  l’aire  urbaine  de  Paris  se  caractérise  par  une croissance naturelle particulièrement élevée et par un solde migratoire négatif :  le déficit au  seul  titre des mobilités  résidentielles est de plus de 160 000 habitants. Nous avons  là, avec  la  forte  attractivité  de  Paris  pour  les  migrants  internationaux,  une  dynamique caractéristique des grandes métropoles telles que Londres, New‐York ou San Francisco.  Ce  déficit  migratoire  révèle  notamment  l’attractivité  croissante  d’autres  territoires métropolitains et l’effet repoussoir des difficultés rencontrées sur les marchés du logement, au premier rang desquels le coût élevé.  On constate que Paris joue un rôle de plaque tournante : elle fonctionne comme une pompe qui aspire et reflue les populations migrantes. L’aire urbaine parisienne constitue même une étape  incontournable  dans  la  vie  de  nombreux métropolitains. Mais  c’est  une  étape  en début de parcours : elle attire essentiellement des  jeunes en fin de formation ou en début de  carrière.  A  l’inverse,  elle  refoule  essentiellement  des  familles  avec  enfants  et  des retraités : on vient à Paris en début de vie professionnelle et on y fait des enfants avant d’en 

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partir, le plus souvent vers sa région d’origine. Pour 2 adultes qui viennent à Paris, 2 adultes et 2 enfants en moyenne en sortent.  Cela  répond  au  durcissement  des  conditions  de  vie  offertes  par  la  capitale, mais  aussi  à l’attractivité croissante d’autres métropoles françaises. Celles‐ci tirent en effet parti d’une compétitivité économique accrue et d’une forte attractivité en termes de cadre de vie et de coût de  la vie. De ce point de vue,  le bilan migratoire de Paris révèle de fortes difficultés à fidéliser  des  populations,  ce  qui  est  particulièrement  significatif  dans  un  contexte  de concurrence accrue entre territoires. Ce bilan révèle également  la grande ampleur des flux résidentiels  qui,  tout  en  générant  de  fortes mobilités  au  sein  du  parc  de  logements,  se heurte à la baisse spectaculaire de la fluidité dans l’ensemble du marché du logement.  Le territoire francilien est inégalement attractif.  Trois  principales  zones  composent  le  territoire  de  l’aire  urbaine :  Paris  intra‐muros,  la banlieue, composée de la petite couronne et de la seconde couronne, et le péri‐urbain.  Paris  intra‐muros a  retrouvé  le chemin de  la croissance démographique sous  l’effet d’une forte dynamique naturelle, mais elle accuse le plus net déficit migratoire du territoire, avec une perte nette de plus de 60 000 habitants, soit 3% de  la population, entre  les 2 derniers recensements.  A  l’inverse  de  villes‐centres  comme  Toulouse  (+7%  d’habitants)  et  Bordeaux  (+5%),  Paris intra‐muros ne tire pas directement parti du mouvement de concentration des populations qui, dans le cadre du processus de métropolisation, favorise très largement les migrations en direction des villes‐centres. Elle subit plutôt les effets de cette force centrifuge, qui conduit au départ du  cœur des agglomérations  vers  leurs périphéries. Dans  le  contexte du Grand Paris, cette force centrifuge profite essentiellement au péri‐urbain plutôt qu’à la banlieue, qui refoule plus d’habitants qu’elle n’en attire. Les ménages se retirent toujours un peu plus loin pour réaliser  le double objectif d’accession à  la propriété dans des zones moins chères et d’habitat dans une maison individuelle, dans des zones moins denses.  Ces mobilités  résidentielles  impactent  la  structure  sociale du  territoire et  renforcent  les phénomènes  de  polarisation  sociale  interne  à  l’aire  urbaine  de  Paris  en  particulier. On constate  des  départs  nets  d’ouvriers  (‐8%),  de  retraités,  de  professions  intermédiaires  et d’employés mais des arrivées nets de cadres (+24%), seule catégorie excédentaire. Ceux‐ci, en effet, se diffusent plus  largement dans  le territoire de  l’aire urbaine et optent pour des localisations de plus en plus sélectives. Ces sont les cadres venus de province et de l’étranger qui contribuent  le plus à  l’embourgeoisement de Paris et, notamment, des communes des Hauts‐de‐Seine.       

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A l’inverse, les migrations internationales accentuent la différenciation sociale avec une forte concentration des  catégories  les plus populaires en proche banlieue nord‐ouest, dans des grands ensembles et dans des zones pavillonnaires situés aux confins de la région. Des différences de localisation opposent également les différentes catégories composant les classes moyennes, en précisant que les cadres sont notamment surreprésentés en ville. Les classes moyennes sont composées à 30% de cadres, à 55 % de professions intermédiaires, et de 15% de « membres par alliance ».  Les cadres sont sur représentées en ville‐centre et en petite couronne et sous‐représentés en grande couronne et en péri‐urbain. La concentration en petite couronne est désormais symptomatique de  l’effet d’éviction accentuée par  la  flambée des prix au cours du dernier cycle immobilier. Elle correspond également à un mode de vie tourné vers la centralité et à un mode d’emploi répondant aux exigences du secteur tertiaire.  Les professions  intermédiaires, à  l’inverse des cadres,  sont  légèrement  sous‐représentées dans Paris  intra‐muros et en petite  couronne, et  légèrement  surreprésentées en  seconde couronne  et  dans  le  péri‐urbain.  Leur  situation  apparaît  symptomatique  si  l’on  considère qu’en  province,  les  professions  intermédiaires  sont  surreprésentées  en  ville‐centre,  et  ce d’autant plus qu’elles sont jeunes et sans enfants. Cela rappelle qu’une vocation importante des  villes‐centres  est  en  train de  se perdre dans  la  capitale :  l’accueil des populations  en début de parcours, voire même des populations précaires, ces populations ayant le souci de la proximité avec les équipements publics, les services publics et les administrations.  Enfin, parmi  les classes moyennes  logées en seconde couronne ou dans  le péri‐urbain,  il faut distinguer : 

- les populations qui profitent de  leur  localisation pour  accéder  à un  logement plus grand,  tout en  limitant  leur  temps de  transport du  fait d’un mode d’emploi moins attaché à l’hyper‐centre, 

-  et, de  l’autre  côté, des populations  confrontées  à de  grandes difficultés d’accès à leur  lieu  de  travail,  et  dont  la  localisation  lointaine  répond  davantage  à  une contrainte.  

 Les dynamiques de peuplement stimulant  les dynamiques  immobilières autant qu’elles sont stimulées par ces dernières, quel constat tirer des achats immobiliers réalisés par les classes moyennes ?  On  distingue,  d’un  côté,  les  cadres  dont  la  part  d’achat  diminue  fortement  avec  la distance  au  centre  et,  de  l’autre,  les  professions  intermédiaires  dont  la  part  d’achat augmente  au  contraire  avec  cette  distance.  Cette  localisation  différenciée  des  classes moyennes  à  l’achat  révèle  la  structure  des  prix  de  l’aire  urbaine  de  Paris :  ceux‐ci baissent  avec  l’éloignement  au  centre.  Cela  semble  banal,  mais  il  s’agit  là  d’un phénomène qui distingue Paris de certaines métropoles françaises comme Marseille.      

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 Les trois autres caractéristiques du marché immobilier francilien sont aussi :  - la forte déconnexion entre Paris intra‐muros et la banlieue, - l’accentuation de cette déconnexion pendant le dernier cycle immobilier,  - les  augmentations de prix, qui ont été beaucoup plus  fortes  sur  le marché bas de 

gamme de  l’aire urbaine parisienne que  sur  le marché haut de gamme, aussi bien dans Paris intra‐muros qu’en banlieue et dans le péri‐urbain.  

 Cette  situation  contribue encore à  l’accroissement de  la  sélectivité du marché  immobilier parisien  et  à  l’éviction  d’un  nombre  croissant  de ménages  hors  de  ce marché.  Ainsi,  les dynamiques  immobilières accentuent à  leur tour  les phénomènes de polarisation sociale qui découlent de l’évolution sociale en général et des migrations en particulier. La difficulté accrue pour les ménages d’accès à la propriété et le blocage des parcours résidentiels en Île‐de‐France  sont  symptomatiques  d’une  crise  profonde,  dans  une  société  de  classes moyennes, dont le moteur est précisément la mobilité sociale, car cette mobilité se traduit traditionnellement par l’évolution de la situation résidentielle tout au long du cycle de vie.  Je  terminerai  ce  constat  en  rappelant que  l’enjeu  auquel nous  sommes  confrontés  est  le déblocage des parcours résidentiels et l’incitation à davantage de mobilités. La solution se trouve  dans  le  rééquilibrage  du  parc  de  logements,  en  particulier  dans  les  zones franciliennes les plus tendues. Si l’accès à la propriété peut être favorisé, une alternative doit en priorité être proposée dans le parc locatif, notamment grâce à la reconstitution du parc locatif  intermédiaire.  Il s’agit de  redonner au parc  locatif son  rôle de sas d’entrée dans  le parcours résidentiel et d’instrument de  la mobilité résidentielle et d’accueil des mobiles.  Il doit enfin retrouver son rôle de solution de repli au sein de parcours de vie de plus en plus mouvementés.  Il  s’agit  enfin,  de  multiplier  les  passerelles  entre  statuts  d’occupation, localisations  et  types  de  logements,  pour  offrir  d’autres  alternatives  que  la  location  d’un petit  logement en ville‐centre ou  la propriété d’une maison dans une périphérie de plus en plus lointaine.  Il en va de l’attractivité du Grand Paris à l’échelle nationale et internationale. 

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Table ronde

- Animée par François VIDAL, Rédacteur en chef, Les Echos.   

• Michel  CLAIR, membre  élu  de  la  CCIP,  président  du  Conseil  de  surveillance  de  la Société Klepierre 

• Silvia CASI, architecte urbaniste, Atelier d’Architectes Castro/Denissof/Casi 

• Jean‐Yves LE BOUILLONNEC, député du Val‐de‐Marne, maire de Cachan, co‐président du groupe d’études sur la construction et le logement 

• Bertrand LEMOINE, directeur général de l’Atelier International du Grand Paris et des Projets Architecturaux et Urbains (AIGP) 

• Gilbert EMONT, senior advisor à l'Institut de l'Épargne Immobilière et Foncière (IEIF), directeur du projet immobilier du Pôle de compétitivité Finance Innovation 

• Pierre MUTZ, ancien Préfet de l’Île‐de‐France, président du Conseil de surveillance de Logement Français, conseiller du président d’Eiffage 

• André  YCHÉ,  président  du  directoire  du  Groupe  SNI  (Caisse  des  Dépôts  et Consignations) 

 François VIDAL  Bonjour et merci, Claire JUILLARD, de cette intervention.  Michel CLAIR, pouvez‐vous nous éclairer sur les problèmes que cette pénurie de logements entraine pour les entreprises franciliennes ?   Michel CLAIR  Monsieur GAILLY a posé un diagnostic clair des problèmes que pose la crise du logement en Île‐de‐France et rappelé à juste titre les raisons pour lesquelles la Chambre de commerce et d’industrie a inscrit cette question au titre de ses priorités.  Pour  les entreprises,  ce problème entraine de  graves  conséquences  sur  leurs  activités, et notamment, des difficultés à recruter, un turn‐over  important, du stress et des retards des salariés  dus  à  un  allongement  des  trajets.  La  CCIP  estime  que  l’attractivité  de  la  région parisienne  risque de pâtir de  cette  situation  si  le problème du  logement des  salariés des entreprises, en particulier, n’est pas résolu.  Ce  problème  francilien  spécifique  doit  être  reconnu  comme  tel  par  tous  les  acteurs, professionnels et politiques. Je  le répète,  il ne s’agit pas d’un problème national, mais d’un problème massif propre à la région parisienne, qui peut rendre progressivement Paris moins compétitif vis‐à‐vis d’autres métropoles. 

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 François VIDAL  Avant  d’écouter  les  propositions  que  fait  la  Chambre  de  commerce  et  d’industrie  sur  ce sujet, je me tourne vers Gilbert EMONT. Vous souhaitiez apporter quelques précisions sur le constat qui a été fait ?  Gilbert EMONT  L’exposé de Claire JUILLARD sur  la démographie et  la sociologie de  l’Île‐de‐France était très clair,  et  je  voudrais  juste  ajouter  qu’en  termes  de  logement,  le  plus  important  est  la progression du nombre des ménages. En effet, la dynamique actuelle est en train de casser les ménages en morceaux,  car  le nombre de personnes par ménages diminue de plus en plus. Sur  la Région parisienne, nous avons eu une croissance de 2 millions de ménages, en moins d’un quart de siècle, et ces ménages ont été entièrement accueillis par  la périphérie de Paris ; nous sommes passés de 2,5 millions à 4,5 millions de ménages, et  le nombre de logements nécessaires à leur accueil a donc dû doubler.  Face à cette contrainte quantitative, la production de logement n’est pas à la hauteur. Sur la période d’avant 1999, on construisait environ 50% de plus de  logements qu’il n’y avait de croissance  des ménages.  Sur  la  dernière  période,  cette  proportion  a  chuté :  nous  n’en sommes  qu’à  0,92%. Nous  avons  donc  construit moins  de  logements  qu’il  n’y  a  eu  de croissance des ménages. La situation est restée  tenable en raison du  taux de vacance des logements, qui a considérablement chuté  sur  la dernière période ; ce  taux est aujourd’hui celui d’un marché  très  tendu : entre 5% et 6%.  Les  résidences  secondaires de  la  seconde couronne  ont  également  été  réaffectées :  3.000  résidences  secondaires  ont  été  chaque année  transformées  en  résidences  principales.  Sans  ces  2  phénomènes,  il  aurait  été impossible de loger la croissance des ménages sur cette période. Mais ces amortisseurs sont désormais usés jusqu’à la corde et le niveau auquel nous arrivons est assez dramatique. Les projections que  l’on peut  faire montrent, pour  les hypothèses  les plus basses, des besoins correspondant à 42.000 ménages par an, alors que  l’on construit 40 000  logements en  Île‐de‐France, qui ne permet pas le renouvellement, pourtant indispensable, du parc. Selon les hypothèses variables mais raisonnables,  le chiffre des constructions devrait se situer entre 63 000 et 75 000.  Il  faut également souligner que  le parc  locatif privé est  insuffisant sur  la Région, compte‐tenu du fait que l’on a 2 millions de ménages supplémentaires. Ce parc locatif privé n’a pas permis, depuis 25 ans et malgré  les aides fiscales, de produire plus de  logements que ceux qui ont été vendus par les investisseurs institutionnels : il a donc diminué en nombre sur les 25 dernières années, même s’il a un peu augmenté pendant  les dix dernières années. Il est donc largement insuffisant eu égard à la production de logements se faisant sur l’accession à la propriété et sur le parc HLM.   François VIDAL Michel  CLAIR,  quelles  propositions  fait  la  Chambre  de  commerce  et  d’industrie  pour remédier à ce problème ? 

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 Michel CLAIR   La  CCIP  ne  prétend  pas  détenir  à  elle  seule  la  solution  d’un  problème  aussi  vaste. Nous pensons que  la première question à résoudre est celle des décisions de construire, qui doit être  réglée  au  niveau  des  120  maires  de  la  Région  Île‐de‐France.  Mais  ceux‐ci, paradoxalement,  peuvent  être  élus  pour  refuser  les  constructions  nouvelles.  Les  lois  de décentralisation ont très bien réussi en province et les communautés de communes ont pris à bras le corps les questions de construction et de développement. La majorité des grandes villes  françaises  fonctionne  donc  correctement  dans  ce  cadre.  Ce  n’est  pas  le  cas  dans l’agglomération parisienne : il n’y a aucune autorité centrale. On parle de construire 70 000 logements par an pour le Grand Paris, mais ce sera un miracle si l’on y arrive car les centres de décisions sont encore trop peu coordonnés. Des efforts sont faits, mais il n’est pas facile de  concilier  la  démocratie  locale  et  le management  d’une  agglomération  de  10 millions d’habitants.   Le problème de la gouvernance centrale du logement en Île‐de‐France est donc posé, et il devra être résolu.  Ce qui est également frappant dans notre Région est le décalage entre la situation locative sociale, qui évolue entre 5€ et 7€, et le parc libre, dont le prix augmente sans cesse, comme cela est naturel dans une situation de pénurie. Il y a donc sur le marché du logement un trou juste  au‐dessus  du  logement  social,  entre  7€  et  environ  13€  le  m2.  Or,  ce  manque correspond précisément aux besoins des classes moyennes et  il n’y a pour ce segment de marché  ni  investisseur  social  ni  investisseur  privé.  Cet  écart  se  creuse  donc,  qui  crée  le malaise que nous connaissons aujourd’hui en Région parisienne.  Le  problème  du  logement  intermédiaire  et  de  son  financement  spécifique  est  donc également posé aujourd’hui.  Mon propos n’est pas de vous résumer ici les propositions de  la CCIP mais revenir sur  les 2 suivantes :   

- libérer  le  foncier  et  accroître  l’efficacité  foncière :  certains  assouplissements  des contraintes d’urbanisme semblent être un  levier  indispensable. Les risques naturels, comme par exemple  le  risque  inondation, pourraient être mieux  intégrés dans  les programmes immobiliers, pour faire évoluer les réglementations, les pratiques et les techniques. La moitié de l’Île de France serait en effet interdite de construction selon les règles existantes, et si ces règles étaient appliquées aux Pays‐Bas, rien ne pourrait y  être  construit.  Un  terrain  inondable  n’est  pas  inconstructible,  mais  il  exige certainement des modes de construction particuliers. 

 - se mobiliser sur de nouvelles modalités de financement mais ce sujet est tellement 

vaste que je m’abstiendrai d’en parler plus longtemps et vous renvoie au Rapport qui a été adopté par notre AG des élus 

  

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 Gilbert EMONT  C’est  effectivement  un  très  vaste  débat.  Nous  avons  travaillé  sur  le  problème  du financement  de  l’immobilier depuis  le  début  de  cette  année  dans  le  cadre  du  Pôle  de compétitivité Finance Innovation et je peux livrer quelques unes des conclusions tirées de ces deux principales réflexions, qui figureront dans un prochain rapport.  

- Il est d’abord nécessaire d’affirmer que la crise du logement n’est pas nationale mais qu’elle  concerne  certaines  zones  géographiques  du  territoire  français,  et principalement, la région Île‐de‐France. Ce constat permettrait d’amener les Pouvoirs publics  à  ne  plus  légiférer  de  manière  uniforme  pour  l’ensemble  du  territoire national,  comme  s’il  n’existait  qu’un  seul marché  et  une  seule  problématique  du logement. Ceci va peut‐être à l’encontre des principes de l’égalité républicaine, mais il y a des actions spécifiques à mener pour la région parisienne. En effet la situation de cette dernière n’est pas comparable à celle des autres régions. 

 - ‐  Notre  2ème  réflexion  est  qu’il  faudrait  désormais  adapter  l’augmentation  de  la 

durée de vie à la durée de rentabilité des investissements, qui pour sa part, n’a pas changé. Le problème du financement sera plus facilement résolu s’il devient possible d’accepter,  pour  les  investissements  immobiliers,  des  durées  de  rentabilité  plus longues, dans un rapport plus étroit avec  la durée de  la vie. Le problème du  locatif intermédiaire ne sera pas résolu avec des attentes de rentabilité sur 9 ou sur 15 ans. Il faut donc traiter  le problème de façon plus séquentielle, sur  la durée et peut être en dissociant  le foncier du bâti,  la nue propriété et  l’usage du bien  immobilier pour adapter davantage les situations à l’évolution de la réalité. 

 -  La situation actuelle amène à une impasse et il faut traiter autrement le problème de 

l’investissement intermédiaire.   Il y a de ce point de vue 3 voies possibles.  La première  consisterait à accompagner  les particuliers qui  investissent dans  le  logement privé par des mesures fiscales qui pourraient être particulières à l’Île‐de‐France : ce sont les particuliers  qui  portent  l’investissement  locatif.  Il  faut  avoir  le  courage  de  faire  des exceptions  lorsque cela est nécessaire, et  le PTZ pour débloquer  l’accession à  la propriété doit peut‐être être différent en Île‐de‐France.  Deuxièmement,  les  investisseurs  institutionnels ne pourront pas  revenir sur  le marché du logement  avec  les  équations  actuelles :  il  faut  peut‐être  leur  donner  en  Île‐de‐France  les incitations fiscales qu’ils réclament.   Troisièmement,  n’oublions  pas  que  les  bailleurs  sociaux  sont  le  meilleur  moteur  pour produire aujourd’hui des logements intermédiaires : ce sont eux qui disposent de la capacité pour  monter  des  opérations  et  qui  disposent  des  potentialités  de  développement nécessaires.  Une  voie  importante  est  donc  que  ces  bailleurs  sociaux  se  saisissent  du problème  du  locatif  intermédiaire,  notamment  grâce  à  des  partenariats  qui  pourraient donner lieu à des filiales spécialisées pour drainer l’épargne privée.  

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 François VIDAL  Silvia CASI, vous êtes architecte. Parlons des problèmes pratiques qui peuvent se poser dans le domaine de la construction et des difficultés opérationnelles que vous rencontrez.   Silvia CASI Je souhaite d’abord souligner le fait que nous sommes tous d’accord sur le constat : un pas a été  franchi et tout  le monde est conscient de  la nécessité de construire des  logements et d’offrir des logements convenables aux habitants d’Île‐de‐France. Nous parlons beaucoup de quantité, mais il faut également avoir une réflexion aussi sur la qualité des constructions et sur leur adéquation aux nouveaux modes de vie des populations concernées. Il ne faut pas répéter  l’erreur déjà  faite d’oublier  la qualité des  logements, pour ne prendre en  compte que leur quantité. Je souhaite donc vous mettre en garde sur l’importance de la qualité, de la dignité et de la beauté dans la construction de ces logements.  Paris est une capitale très attractive par sa beauté aussi et la banlieue parisienne est riche de lieux qui ne demandent qu’à être révélés. Les maires des communes d’Île‐de‐France sont en effet confrontés à certains blocages réglementaires très lourds, et la volonté de construire des logements est parfois empêchée par des contraintes excessives et des réglementations qui dépassent un peu tout le monde, car elles ont pu se justifier à une certaine époque mais ne le sont plus aujourd’hui. Plusieurs équipes du Grand Paris souhaitent par exemple qu’une logique de projet soit mise en place pour construire en zones inondables, comme cela a été fait pour  les constructions destinées aux  Jeux Olympiques de Londres. Qui n’aimerait pas pouvoir profiter de la vue sur la Seine ? Cela donnerait également une identité différente à certains  lieux de banlieues et serait qualitativement très  intéressant. Un autre exemple de blocage  provient  du  classement  de  tous  les  parcs,  ceux  par  exemple  de  la  Seine‐Saint‐Denis en zone Natura 2000 : cela empêche  les maires concernés de construire au bord du Parc de la Courneuve, même lorsqu’ils le souhaitent. Ce type de contraintes interdit ainsi de construire des  logements extrêmement qualitatifs, d’une qualité qui n’existe pas même au centre de Paris.  La métropole parisienne doit être élargie, et  la banlieue est très riche de  lieux qui doivent être révélés. Mais il ne faut pas pour autant oublier le parc de logements existants. L’image actuelle de la banlieue parisienne est souvent celle du logement dégradé : il faut s’attaquer de  manière  très  forte  pour  rendre  ces  logements  dignes  et  même  beaux.  Les  grands ensembles, qui sont peu denses contrairement à l’idée que l’on s’en fait, sont aussi l’une des grandes ressources foncières. Plus généralement,  il faut donner à Paris et à  l’Île‐de‐France un nouvel élan, comme Berlin a pu le faire de manière dynamique.  Pour nous, l’une des pistes est aussi de s’attaquer au foncier que l’on appelle invisible.   François VIDAL  Avez‐vous d’autres propositions pour débloquer la situation ?  Silvia CASI  Je pense que  la solution réside dans  la manière de se poser  face à cette problématique.  Il faut  construire dans des  lieux qualitatifs, déjà desservis par des  transports en  commun, 

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afin  de  débloquer  dès  aujourd’hui  certains  lieux. Nous  pourrions  parler  par  exemple  des terrains militaires, des forts qui sont des lieux extraordinaires et actuellement vides.  François VIDAL  Jean‐Yves LE BOUILLONNEC, vous êtes maire et député, quel est votre point de vue ?  Jean‐Yves LE BOUILLONNEC  Pour ma part,  je voudrais  revenir à  certains points évoqués par Claire  JUILLARD dans  son analyse, au demeurant fort claire, que je veux compléter par une appréciation : les acteurs sur  le  territoire ne peuvent plus  faire  face. Ce n’est pas  le Grand Paris qui  va  faciliter  le positionnement des maires sur le périmètre, et je dirai même qu’il y a un danger extrême : les  processus  d’intervention  de  la  promotion  immobilière  se  sont  accélérés,  le  prix  s’est élevé,  le  foncier également et  les maires de  la première couronne  se  trouvent  face à des promoteurs qui viennent acheter des pavillons à  la valeur du droit à construire et non à  la valeur du bien réel. Le phénomène a subi une accélération, qui fragilise même les stratégies de réalisation du Grand Paris.  La  situation  de  la  Région  parisienne  est  effectivement  particulière  et  nous  avons  vu apparaître l’idée du paroxysme francilien. Certes, il y a un problème d’habitat à Paris, mais il existe des situations comparables ailleurs sur le territoire français : se loger à Marseille pose parfois  les même problèmes que dans  la Région parisienne ;  le bassin d’Arcachon  connaît aussi une situation singulière, et les sites touristiques qui sont déserts 9 mois de l’année ne peuvent pas constituer une politique de logement.  D’autre part,  il n’y a pas de gouvernance du  logement en France. Le problème ne se pose pas  qu’à  Paris,  mais  il  est  réglé  avec  un  peu  plus  d’intelligence  ailleurs,  car  aucune compétence sur le logement n’est décernée à une quelconque collectivité. Or, ce problème qui concerne les acteurs publics n’a pas été posé lors de la 2ème décentralisation Raffarin en 2004.  La  situation  actuelle  est  qu’aucune  autre  région  que  l’Île‐de‐France  n’est  autant engagée  dans  le  logement,  alors  qu’il  n’y  a  aucun  instrument  de  gouvernance.  La désorganisation occasionnée par cette absence de règles de gouvernance est amplifiée, en raison  de  la  configuration  géographique  de  l’Île‐de‐France.  Paris‐Métropole  a  essayé  de remédier à cette situation en reconstituant ce qui existe déjà dans beaucoup de territoires, où  les  grandes  villes  mettent  en  œuvre  une  stratégie  commune  de  logement  avec l’accompagnement  des  communes  de  leur  agglomération. Mais  ce  qui  s’est  bien  passé ailleurs ne se passe pas bien ici.  En  2004,  j’ai  porté  des  amendements  législatifs  qui  tendaient  à  organiser  cette gouvernance : compétences des Régions, délégations aux départements.   Je suis également un maire bâtisseur et j’ai participé depuis 2002 à ces débats que je connais bien. Mon  sentiment est qu’il  faut que  l’Etat  soutienne  l’investissement  locatif, mais pas n’importe où, et surtout sans produire un effet d’aubaine, comme  le fait encore  l’effet des dispositifs Scellier ou Robien. L’Etat ne doit favoriser l’investissement locatif autrement que pour favoriser  l’objet de cet  investissement, c’est à dire  l’habitat et  le  logement. Le prêt à taux zéro a également été mis en œuvre de façon inadaptée : si l’on veut aider l’accession à 

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la propriété,  il faut  le faire pour ceux qui ne peuvent pas accéder à  la propriété autrement que par ces aides. Celles‐ci doivent répondre à 2 exigences : ‐ne pas être données à ceux qui n’en ont pas besoin ‐et élargir le nombre de ceux qui en bénéficient et qui en ont vraiment besoin.  D’autre part, inventer un dispositif fiscal qui ne s’applique que sur certains territoires est à ce jour techniquement impossible à mettre en place.   Concernant  les  bailleurs  sociaux,  il  faut  leur  permettre  d’entrer  dans  une  stratégie  qui élargisse encore leur champ d’offre de logements locatifs. L’intervention des grands acteurs doit également être réactivée, et la patrimonialité doit être favorisée. On répondrait ainsi à la  nécessité  d’ancrer  les  gens  dans  les  territoires,  afin  que  les  communes  de  banlieue redeviennent des parcours de vie de générations en générations, comme cela est le cas dans d’autres territoires.  François VIDAL  Vous avez parlé d’un marché bloqué. Ne croyez‐vous pas à  l’objectif de 70 000  logements fixé pour le Grand Paris ?  Jean‐Yves LE BOUILLONNEC  Il n’y avait pas, initialement, d’impératif de logement dans la loi du Grand Paris. Cette loi ne parlait que d’un grand réseau desservant  les grands pôles de développement économique. C’est  à  l’occasion  des  débats  parlementaires,  et  notamment  au  Sénat,  que  l’on  a  traduit cette  idée en chiffres en  invoquant  la raison suivante : si nous nous contentons de faire un grand réseau, nous allons dans le mur. Pourtant, l’objectif fixé à 70 000 ne correspond pas à une stratégie sur un territoire mais à l’exigence du point mort et à la tentative de maintenir une situation en  l’état : si nous n’atteignons pas ce chiffre, nous provoquerons des baisses de populations.  Le fait est que l’année dernière, nous avons difficilement atteint 40 000 logements construits et  cette  année,  nous  serons  vraisemblablement  autour  de  36 000.  A mes  yeux,  la  vraie difficulté  est  que  cette  proclamation  d’objectif  est  de  nature  déclarative  et  ne  peut  pas constituer une vraie politique, car nous sommes de fait dans une régression de  la capacité de construire, pour de multiples raisons.  La vraie question est donc : quelle machine mettons‐nous en marche pour construire ?   François VIDAL  Quelles solutions le Grand Paris peut‐il apporter ?  Bertrand LEMOINE   Nous pouvons déjà être d’accord sur un constat partagé et dire que  les pistes de solution sont  complexes.  Nous  sommes  dans  une  situation  où  atteindre  un  objectif  de  70 000 logements est encore très loin de la réalité mais qui recouvre en fait plusieurs phénomènes : le  renouvellement  du  parc  immobilier  en  raison  de  son  obsolescence,  sa  croissance  pour 

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faire  face  à  l’arrivée  des  nouveaux  habitants  et  enfin,  la  fluidité  du  marché  locatif  et d’accession.  Nous  nous  trouvons,  en  effet,  dans  une  phase  de  mutations  socio‐démographiques très  importante, notamment avec  le vieillissement de  la population et  la recomposition familiale qui entraine la rotation plus rapide des ménages. Nous avons donc besoin  de  créer  une  offre  supplémentaire  pour  adapter  notre  société  à  ces mutations. L’effort que nous devons fournir est à  la fois quantitatif et qualitatif ‐voire psychologique‐, car  il nous faut adapter  le parc du Grand Paris aux besoins de  la population, et ces besoins sont très spécifiques.  Sur les quelques images que je vais vous projeter, une carte montre notamment les projets urbains en cours dans  le Grand Paris et  les différents périmètres, ce qui permet de voir  la polarisation autour d’un certain nombre de territoires et le maillage du réseau de transport qui  les  couvre.  La  logique  du  projet  consistera  à  définir  et  à  concentrer  une  offre  de logements nouveaux dans  les  lieux desservis par  les  transports publics.  Les  territoires qui peuvent  s’adapter  à  ce  schéma  couvrent  environ  250  km2,  ce  qui  constitue  une  offre considérable. Le projet consiste donc à intensifier la métropole, pour la garder compacte et éviter un étalement urbain, en évitant d’empiéter sur les zones agricoles. Cela est réalisable dans le contexte existant, même si cela est plus compliqué.  Plusieurs pistes sont explorées en fonction du Schéma directeur d’Aménagement sur lequel nous sommes tous d’accord :  

• On  peut  densifier  le  pavillonnaire  en  donnant  la  possibilité  réglementaire  de construire  en  plus  sur  les  parcelles  existantes  et  en  densifiant  les  parcelles.  Il  est possible d’imaginer un processus progressif de densification du tissu pavillonnaire qui représenterait  une  offre  de  logements  supplémentaires  quantitativement significative. 

 • Les grands ensembles présentent également un potentiel de densification. Ces zones 

présentent en effet des densités actuellement 6 fois inférieures, en moyenne, à celles des quartiers haussmanniens. On peut améliorer les logements et libérer du foncier. 

 • Les zones d’activités et les zones logistiques (parkings en particulier) peuvent parfois 

offrir des capacités foncières supplémentaires.  

• La manière de traiter les franges urbaines peut être réinventée.  

• On peut intensifier l’habitat en surélevant par les toits : une tradition de surélévation des  immeubles  est  constante  à  Paris,  et  cette  pratique  présente  un  potentiel  de densification considérable à l’échelle métropolitaine. 

 • Les zones inondables sont en partie constructibles, et d’ailleurs construites à Paris : il 

ne s’agit pas de construire en risque, mais de produire des  logements adaptés près des fleuves, dans des zones agréables.  

 • Un  potentiel  foncier  considérable  existe  également  autour  des  infrastructures 

routières et des autoroutes. 

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 • On  peut  parfois  construire  au  dessus  des  hypermarchés et  une  partie  de  leurs 

parkings peut être rendue à la ville ou au logement.   

• Les  parcs  et  les  forêts  sont  des  endroits  agréables  à  habiter  et  la  question  des blocages qui empêchent d’y construire des logements doit être posée. 

  François VIDAL  Merci Bertrand LEMOINE pour ce tour de  l’Île‐de‐France en  images. André YCHÉ, vous avez une vision très large du problème du logement en France. Comment faire pour optimiser les parcours résidentiels dans une métropole comme celle du Grand Paris ?  André YCHÉ  Je voudrai commencer en rappelant que le groupe SNI est le dernier opérateur significatif en matière  de  logements  intermédiaires :  avec  une  vingtaine  de  sociétés,  nous  détenons environ 100.000 logements intermédiaires et 200.000 logements sociaux.  Les  sujets  qui  ont  été  traités  ce  soir  ont  été  abordés  légitimement  sous  un  angle institutionnel et politique, mais ce qui ressort des propos qui ont été tenus est qu’il y a un sous‐jacent économique et social essentiel.  En effet,  l’analyse de  la situation sociale et économique a une  importance  fondamentale dans  la  construction  des  réponses  à  apporter.  Les  erreurs  qui  ont  été  commises  dans  le passé proviennent de la prise en compte insuffisante de ce sous‐jacent. Ainsi, on a beaucoup parlé ce soir de  l’insuffisante production de  logements depuis ces 20 dernières années. Or, pour  l’essentiel,  le  décalage  résulte  d’une  mauvaise  appréciation  du  processus  de  dé‐cohabitation,  qui  représente  la moitié  de  la  demande  supplémentaire  de  logements  par rapport à celle que des flux démographiques normaux auraient engendrée. Pour l’avenir, on peut d’ores et déjà évoquer le risque de ne pas répondre à la demande de petits logements, car elle provient à 80% de ménages de plus de 60 ans, composés de deux, voire d’une seule personne.     Je  voudrais  aussi  revenir  sur  3  points  qui me  paraissent  essentiels  pour  caractériser  des politiques  publiques  et  des  stratégies  d’entreprises  les  plus  pertinentes  dans  le  contexte actuel.  

• La  question  de  la  métropolisation  met  en  évidence  un  certain  nombre  de contradictions  difficiles  à  surmonter,  la  première  étant  celle,  déjà  évoquée,  de diversifier beaucoup plus les politiques publiques, selon que l’on traite des territoires métropolitains ou des autres. A  l’évidence,  les attentes des populations concernées sont  différentes :  dans  les  métropoles,  on  est  à  la  recherche  d’opportunités,  la préoccupation essentielle étant  celle de  la mobilité. Dans  les  territoires  ruraux, on recherche l’enracinement, l’identité locale. 

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 On  se  trouve  face  à  une  contradiction  entre  le  besoin  d’accès  au  logement  dans  les métropoles  et  la  logique  du  stockage  de  valeurs,  qui  est  inhérente  au  processus d’investissement. L’équation à 2 données qui prend en compte  l’emploi et  le  logement est  ainsi  insoluble  et  il  faudrait  donc  construire  une  équation  à  3  données :  emploi, logement et patrimoine.   L’autre contradiction dans laquelle on se trouve aujourd’hui face à l’émergence du Grand Paris et, plus généralement, des 6 à 8 pôles métropolitains qui vont structurer  le pays dans  les  années  à  venir,  résulte  de  l’oscillation  des  politiques  publiques  entre  les préoccupations de logements et celles liées à l’emploi et au soutien du BTP  La problématique de  la métropolisation nécessite donc une plus grande différenciation des politiques publiques et une meilleure prise en compte des acteurs de la ville. 

 • Le  processus  lent  et  inexorable  de  démassification  est  un mouvement  qui  touche 

l’ensemble de nos sociétés, dans tous les domaines. Historiquement, la massification continue  a  été  le  moteur  du  progrès  des  sociétés  occidentales :  taylorisme, machinisme  agricole,  grande  distribution,  culture  de masse… Mais,  depuis  20  ans s’est enclenché un mouvement inverse, avec la progression du sur‐mesure dans tous les  domaines  (individualisation  des  voitures,  des  bateaux,  de  tous  les  produits  de consommation en général). La ville, le logement et l’habitat ne peuvent pas échapper durablement  à  ce  processus  de  dé‐massification.  Conséquence :  il  faudra  prendre davantage  en  compte  les  demandes  personnelles  et  individuelles  dans  les  offres proposées, traiter par du « sur‐mesure » le vieillissement et le handicap, mais aussi la sous‐occupation, et également le choix du statut d’occupation. La ville de demain se construira autant avec du soft qu’avec du hard. 

 • Le problème de la confiance : sur un fond de forte tension sur les finances publiques, 

l’accompagnement public est en régression et les perspectives ne sont pas fameuses pour l’avenir. Notre rôle est précisément de sécuriser les parcours résidentiels et de permettre une certaine réversibilité des choix patrimoniaux, car ces parcours sont moins  linéaires aujourd’hui et  il faut  introduire  la notion de  liquidité du patrimoine, qui pourrait ainsi jouer le rôle d’outil destiné à faciliter la mobilité professionnelle. 

 Pour répondre aux problèmes et aux enjeux auxquels nous nous trouvons confrontés, nous ne pourrons faire face qu’en transformant notre modèle en celui d’un opérateur immobilier global, produisant une offre à  large spectre de produits  intermédiaires permettant à  la fois l’accession  sociale  et,  éventuellement,  l’accession  libre  pour  nous  permettre  de  financer, avec l’épargne privée, les produits d’intérêt général.  Il reste un segment qui me parait critique pour assurer cette vision de l’habitat de demain : celle  des  copropriétés  sociales,  segment  qui  n’est  pas  couvert  et  pour  lesquelles  il  faut assurer un suivi important.  

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 Pour  conclure,  face  aux  enjeux  financiers  et  sociologiques,  nous  devons  nous  efforcer  de faire  émerger  une  dizaine  d‘opérateurs  ayant  une  capacité  patrimoniale  suffisante  pour intervenir dans  le  logement  intermédiaire et  aller  vers  la « gestion  sur mesure » dont  j’ai parlé.  François VIDAL  Après le logement intermédiaire, le logement social, comment peut‐il répondre aux besoins qui ont été évoqués ?  Pierre MUTZ   On  l’a beaucoup dit ce soir,  la Région parisienne doit être traitée de façon particulière et si beaucoup de problèmes restent à résoudre, pour ma part,  je souhaite garder une attitude optimiste : les choses avancent depuis quelques années. Paris est en train de s’étendre vers la  périphérie,  comme  on  le  voit  en  Seine‐Saint‐Denis,  où  l’habitat  est  de  plus  en  plus agréable et où s’installent beaucoup d’entreprises.  A  travers  le Grand Paris  se dessine une  capitale qui va encore  s’étirer davantage vers  ses banlieues, avec des zones de développement très importantes : on le voit dans le Nord, avec les plates‐formes aéroportuaires de Charles‐de‐Gaulle et du Bourget, avec  la Défense, avec le plateau de Saclay, et à l’Est, le développement des nouveaux quartiers avec des logements écologiques.  Dans le cadre des travaux menés avec Paris Île‐de‐France Capitale Économique, nous avons formulé des propositions, en particulier, pour réduire  la pénurie de terrains constructibles, augmenter  significativement  les  droits  à  construire,  contenir  les  prix  à  des  niveaux raisonnables, densifier l’habitat…   Mais il faut parfois que  l’Etat puisse se substituer aux collectivités territoriales pour que les contrats de développement territoriaux jouent pleinement leur rôle.   D’une façon générale, différentes actions doivent être mises en œuvre pour accroitre l’offre de  logements  et  notamment  de  logements  intermédiaires,  notamment  en  favorisant  le retour des  investisseurs  institutionnels et en permettant aux sociétés HLM de faire ce type de logement.  Pour conclure, je souhaite insister sur la nécessité d’accroître l’offre de transports reliant les territoires entre eux  sans passer par Paris.  Je pense qu’il  faut  certainement  renforcer  la gouvernance  en  la matière, mais  il  n’est  pas  nécessaire  pour  cela  de  créer  de  nouvelles autorités,  car  il  existe  suffisamment  d’autorités  responsables,  notamment  le  STIF,  qui peuvent prendre en charge cette gouvernance.  

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 François VIDAL  Avons‐nous des questions dans la salle ?  Un Intervenant Qu’avez‐vous  prévu  de  faire  pour  créer  une  force  centralisée  permettant  de  fédérer  les efforts que vous avez évoqués ? De tous les domaines que vous avez abordés, il me semble également qu’il manque un sujet  important :  les évolutions techniques permettant de faire des bâtiments à énergie positive ; cela constitue une véritable évolution technologique qu’il faudra gérer.  Pierre MUTZ  Concernant  la  question  sur  la  gouvernance,  les  propositions  faites  par  la  Chambre  de commerce  et  d’industrie,  et  par  Paris  Capitale  Économique  ont  été  transmises  au gouvernement.  Jean‐Yves Le BOUILLONNEC  Il faut souligner que  le  logement constitue  l’un des problèmes  les plus difficiles à résoudre en  terme  de  politique  publique,  notamment  parce  que  les  enjeux  politiques  passent  à l’arrière‐plan des enjeux  techniques. Toute action publique en général et particulièrement en ce domaine ne se  traduit qu’en 4 ou 5 ans, durée politiquement  infructueuse. C’est un enjeu  colossal,  avec  celui  de  la  santé,  de  l’éducation  et  de  l’emploi.  Cependant,  l’action politique qui le prend en charge est extrêmement ingrate. Je vous invite à aller sur le site de Paris Métropole,  pour  prendre  connaissance  de  la  déclaration  sur  le  logement  que  nous avons faite, toutes tendances politiques confondues.   Bertrand LEMOINE  L’ensemble des forces politiques et des acteurs a pris conscience de cet enjeu colossal ; mais il s’agit d’un problème extrêmement lourd,‐ je dirais même de civilisation‐, pour lequel il est impossible  d’afficher  des  réponses  simples  et  faciles. Un  travail  pédagogique  et  citoyen devra donc être mené pour que le public s’approprie ces réponses.  Silvia CASI  Pour répondre à la seconde partie de la question, je dirai que l’enjeu énergétique a été pris en  compte par  les 10 équipes du Grand Paris, qui ont  imaginé une métropole d’après  le traité de Kyoto, une Métropole durable. Je voudrai néanmoins revenir sur les 3 points suivants :  

- l’aspect gestion énergétique, est, je le rappelle, acté par les accords de Grenelle I et II, 

- il faut aussi prendre en compte la question du coût des constructions, car il est cher de construire aujourd’hui en France. Aussi, nous pourrions prendre exemple sur d’autres pays pour trouver d’autres modes de constructions (métal, bois …), 

- l’aspect social du développement durable est également essentiel, et il faut se poser la question  de  savoir  comment  créer  des  logements modulables,  adaptables  dans  le temps à l’évolution des ménages (c’était le cas avec les immeubles haussmanniens). 

  

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Jean‐Claude  BOUCHERAT,  Président  du  Conseil  économique,  social  et  environnemental régional d’Île‐de‐France :   Je  souhaite  faire  une  remarque.  Les  conclusions  de  la  CCIP  sont  en  phase  avec  les préoccupations  du  Conseil  économique,  social  et  environnemental  que  j’ai  l’honneur  de présider,  et  nous  pensons  que  nous  pourrons  réfléchir  ensemble  pour  aller  vers  une meilleure  gouvernance.  En  effet,  il  faudra  bien  une  forme  de  gouvernance  unique  pour atteindre les objectifs de 70 000 logements qui ont été fixés en matière de logement. Nous menons  actuellement  avec  le  Conseil  Régional  une  étude  sur  la  création  d’une  forme d’autorité qui permette de conjuguer les efforts des différents acteurs de ce secteur. Si nous n’y arrivons pas, nous ferons de nouveau dans quelques années  le constat que n’avons pas répondu aux besoins.                                    

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Conclusion    Jean‐Claude RUYSSCHAERT, Préfet, Directeur de la Direction Régionale et Interdépartementale de l’Équipement et de l’Aménagement d’Île‐de‐France (DRIEA)  Bonsoir.  Il est impossible de conclure un débat aussi complexe et passionnant sur le logement, aussi je  voudrais  revenir  aux  propos  qui  ont  été  tenus.  Le  Grand  Paris  est  lui‐même  un changement  de  paradigme.  Grâce  à  ce  projet,  nous  passons  à  une  forme  de métropole multipolaire, où les pôles de développement sont reliés par un réseau de transports efficace et où l’on passe d’un urbanisme de planification à un urbanisme de projet.  La  spécificité  de  notre  Région  est  également  règlementaire  :  je  ne  connais  pas  d’autres régions françaises pour lesquelles la loi a fixé des objectifs en matière de logement. Cela est significatif de la manière dont nous pourrons résoudre ce problème.  Le Grand Paris est  aussi  l’affirmation de  certains  grands principes  républicains : mixité de l’habitat,  développement  durable,  intensification  de  la  ville  et  densification  de  l’habitat, économie des ressources. Mais comment atteindre l’objectif ambitieux de 70 000 logements fixé dans le cadre de ce projet ?  Le choix qui a été fait a visé à territorialiser ces objectifs, afin d’objectiver la répartition de l’effort à apporter sur  le territoire métropolitain, en  laissant  le choix aux différents acteurs de  décliner  ces  objectifs  sur  des  territoires  restreints  et  en  répondant  à  une  exigence d’équité, en  fonction des objectifs et des atouts de chacun. Dans ce cadre,  les documents d’urbanisme, PLU, SDRIF, laisseront la possibilité de faire, au lieu d’interdire ou d’empêcher. Comme je vous  le disais,  il s’agit de passer d’un urbanisme de planification à un urbanisme de  projet :  la  loi  indique  que  les  contrats  de  développement  territorial  peuvent  ainsi s’imposer aux documents d’urbanisme, dès  lors que ce contrat a fait  l’objet d’une enquête publique.  Il  faudra  également  inciter  à  la  construction de nouveaux  logements,  en  appliquant une logique de contractualisation : des contrats de développement territorial fixant des objectifs en  termes  de  logements  seront  conclus  entre  les  acteurs  publics  concernés  et  le monde économique. Il sera aussi nécessaire de développer le segment manquant dans les parcours résidentiels dont on a parlé tout à l’heure. C’est un constat que l’on partage tous et même si nous  savons  que  70%de  la  population  d’Île‐de‐France  dispose  de  revenus  inférieurs  au plafond HLM, il ne faut pas pour autant construire 70% de logements HLM en Île‐de‐France…  Non,  Il est nécessaire de développer  le  logement  intermédiaire, en s’appuyant notamment sur  des  opérateurs  globaux,  établissements  publics  d’aménagement,  SEM,  opérateurs privés, comme cela a été suggéré.  

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Concernant la question de la gouvernance, il s‘agit là d’un problème complexe, je répondrai par 3 termes qui devraient guider notre action en la matière :  

- par des partenariats, - par des contrats,  - par le travail en réseau.  Un premier pas a été fait dans ce sens par le Préfet, qui au Comité Régional de l’Habitat a annoncé  la  création  de  2  sous‐commissions  visant  notamment  à  favoriser  le développement de l’offre de logement et l’accès au logement.  Merci de votre attention. 

         

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 ANNEXE 

 ANNEXE   

     

I ‐ Synthèse des propositions de la CCIP « Des logements pour les salariés en Île‐de‐France : un impératif de compétitivité pour la métropole » www.etudes.ccip.fr     II ‐ Pour tout savoir sur :  

- Les 10 propositions de Paris Île‐de‐France Capitale économique  www.greater‐paris‐investment‐agency.com 

 - L’Atelier international du Grand Paris  

www.ateliergrandparis.com  - Le Groupe SNI  

www.groupesni.fr  - Le Logement Français 

www.groupelogementfrancais.fr  - Le Pôle de compétitivité Finance Innovation  

www.finance‐innovation.org  - L’Institut de l’Épargne Immobilière & Foncière 

www.ieif.fr