Upload
others
View
35
Download
1
Embed Size (px)
Citation preview
STUDI KELAYAKAN INVESTASI PROYEK
PEMBANGUNAN PERUMAHAN
(Studi Kasus : Perumahan Bumi Podo Rukun, Sumbersekar, Dau,
Kabupaten Malang)
Skripsi
Diajukan Kepada Universitas Muhammadiyah Malang
Untuk Memenuhi Salah Satu Persyaratan Akademik
Dalam Menyelesaikan Program Sarjana Teknik
Disusun Oleh :
ARENGGA NUGRAHA BIMA UTAMA
201410340311151
JURUSAN TEKNIK SIPIL
FAKULTAS TEKNIK
UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH MALANG
2018
i
ii
iii
KATA PENGANTAR
Puji syukur penulis panjatkan kehadirat Allah SWT yang telah
melimpahkan rahmat dan hidayahnya , sehingga penulis dapat menyelesaikan
skripsi yang berjudul “Analisa Kelayakan Investasi Proyek Pembangunan
Perumahan (Studi Kasus : Perumahan Bumi Podo Rukun, Sumbersekar, Dau,
Kabupaten Malang)”. Skripsi ini merupakan tugas akhir yang diajukan untuk
memenuhi syarat dalam memperoleh gelar Sarjana Teknik (ST) pada Fakultas
Teknik Universitas Muhammadiyah Malang. Penulis menyadari bahwa penulisan
skripsi ini tidak akan terwujud tanpa adanya bantuan dan dorongan dari berbagai
pihak. Oleh karena itu pada kesempatan ini penulis menyampaikan terimakasih
kepada :
1. Allah SWT yang telah memberi keteguhan hati untuk mengerjakan tugas akhir
ini.
2. Kedua orangtua, dan keluarga yang selalu memeberi semangat dalam
pengerjaan Tugas akhir saya.
3. Drs. Fauzan, M.Pd. selaku Rektor Universitas Muhammadiyah Malang.
4. Dr. Ahmad Mubin, M.T. selaku Dekan Fakultas Teknik Universitas
Muhammadiyah Malang.
5. Ir. Rofikatul Karimah, M.T. selaku Ketua Jurusan Teknik Sipil Universitas
Muhammadiyah Malang.
6. Dr. Ir Sulianto, M.T. selaku Dosen Pembimbing I yang telah meluangkan
waktu untuk membimbing dan mengarahkan penulis dalam menyusun skripsi
ini hingga selesai.
7. Dr. Ir. Samin, M.T. selaku Dosen Pembimbing II yang telah meluangkan waktu
untuk membimbing dan mengarahkan penulis dalam menyusun skripsi ini
hingga selesai.
8. Seluruh Dosen Pengajar Teknik Sipil dan Staf Tata Usaha di lingkungan
Fakultas Teknik Universitas Muhammadiyah Malang.
9. Seluruh rekan Teknik Sipil Universitas Muhammadiyah Malang.
10. Pihak Developer proyek yang telah memberikan izin saya untuk menjadikan
proyek sebagai objek skripsi saya, dan semua bantuan yang telah diberikan.
iv
11. Kawan-kawan teknik sipil kelas C yang telah memberikan warna dalam selama
pengerjaan skripsi sehingga membuat lebih semangat dalam pengerjaan.
12. Kawan-kawan kos Furqon, Zain, Wisnu yang telah memeberikan semangat dan
dukungan untuk pengerjaan tugas akhir saya.
13. Finda karena telah membantu dalam kebingunan mencari referensi.
14. Kawan-kawan kontrakan Dian, Septa, Malingga, Dani, Rohiki, Tantok, Emon
yang telah menjadi teman saya dimalang selama ini.
15. Kawan-Kawan Asisten, Partime, dan Staff MATC 2015-2016 yang telah
memberikan saya pelajaran dalam bekerja berkelompok dan berorganisasi
16. Kawan-kawan Surya Team yang telah memberikan banyak pelajaran dalam
berbagai hal bagi kehidupan saya kelak, semangat berproses.
17. Kawan-kawan Asisten, Staff, dan Partime Laboratorium Teknik Sipil yang
telah memberikan pelajaran dalam bekerja dalam tim.
18. Kawan-kawan dini yang juga memberi semangat saya dalam pengerjaan tugas
akhir ini.
19. Dini Saputri Yanianti yang sudah mendorong dan memberikan semangat untuk
mengerjakan tugas akhir hingga selesai. Semoga proses dan usaha yang kita
lakukan akan berbuah manis. Semoga cita-cita dan impian yang kita harapkan
tercapai, Terimakasih.
Kepada pihak-pihak yang telah disebutkan diatas, sekali lagi penulis ucapkan
terimakasih sehingga tugas akhir ini terselesaikan dengan baik.Terimakasih.Demi
kesempurnaan skripsi ini, saran dan kritik yang sifatnya membangun sangat
diharapkan penulis. Semoga skripsi ini bermanfaat dan dapat memberikan
sumbangan berarti bagi pihak yang membutuhkan.
Malang, 24 Oktober 2018
Penulis.
v
DAFTAR ISI
LEMBAR PENGESAHAN............................................................................................... i
SURAT PERNYATAAN ................................................................................................. ii
KATA PENGANTAR ..................................................................................................... iii
DAFTAR ISI .................................................................................................................... v
DAFTAR TABEL ......................................................................................................... viii
DAFTAR GAMBAR ........................................................................................................ x
DAFTAR LAMPIRAN ................................................................................................... xi
BAB I ................................................................................................................................ 1
PENDAHULUAN ............................................................................................................ 1
1.1. Latar belakang .................................................................................................... 1
1.2. Rumusan Masalah .............................................................................................. 2
1.3. Batasan Masalah ................................................................................................. 2
1.4. Tujuan dan Manfaat Penelitian ........................................................................... 3
BAB II ............................................................................................................................... 4
TINJAUAN PUSTAKA ................................................................................................... 4
1.2. Pengertian studi kelayakan proyek ..................................................................... 4
1.3. Tujuan studi kelayakan proyek ........................................................................... 5
1.4. Manfaat studi kelayakan ..................................................................................... 7
1.5. Aspek-aspek kelayakan proyek .......................................................................... 9
1.5.1. Aspek pasar dan pemasaran ........................................................................ 9
1.5.2. Aspek finansial ......................................................................................... 10
1.5.3. Aspek manajemen .................................................................................... 11
2.6.5. Aspek ekonomi Sosial dan Politik ............................................................ 12
2.6.6. Aspek Lingkungan hidup.......................................................................... 13
2.7. Definisi biaya ................................................................................................... 13
1. Tahap Pra konstruksi ................................................................................ 14
2. Tahap konstruksi ...................................................................................... 16
3. Tahap paska konstruksi ............................................................................ 17
2.7.1. Biaya langsung (Direct cost) .................................................................... 18
2.7.2. Biaya Tidak langsung (Indirect cost) ........................................................ 19
2.8. Klasifikasi Aspek Finansial .............................................................................. 19
vi
2.8.1. Net Present Value ..................................................................................... 20
2.8.2. Internal Rate of Return ............................................................................. 21
2.8.3. Profitability Index (PI) ............................................................................. 21
2.8.4. Payback Period (PBP) ............................................................................. 22
2.9. Analisis Sensitivitas ......................................................................................... 22
2.9.1. Parameter Input ........................................................................................ 25
BAB III ................................................................................................................... 26
METODOLOGI PERENCANAAN ........................................................................ 26
3.1. Diagram Alir .................................................................................................... 26
3.2. Lokasi Perumahan ............................................................................................ 29
3.3. Sumber data ...................................................................................................... 30
BAB IV ................................................................................................................... 32
ANALISA DAN PEBAHASAN ............................................................................... 32
4.1. Gambaran Umum Proyek ................................................................................. 32
4.1.1. Spesifikasi Unit Rumah ............................................................................ 32
4.1.2. Ruas Jalan................................................................................................. 33
4.1.3. Saluran Drainase....................................................................................... 33
4.1.4. Dinding Penahan Tanah ........................................................................... 34
4.2. Analisa Harga ................................................................................................... 34
4.3. Kondisi Finanial Normal .................................................................................. 38
4.3.1. Estimasi investasi awal ................................................................................. 38
4.3.2. Cost Project .............................................................................................. 39
A. Rab Harga Pokok Produksi (HPP) ............................................................ 39
B. Harga Pokok Produksi (HPP) Legalitas dan Perijinan .............................. 40
C. Harga Pokok Produksi (HPP) Operational................................................ 41
4.3.3. Benefit Project ...................................................................................... 41
A. Penerimaan Penjualan .............................................................................. 41
4.3.4. Sumber Dana ................................................................................................ 44
4.3.5. Cash Flow Project ........................................................................................ 44
4.3.6. Analisa Investasi .......................................................................................... 45
4.3.6.1. Net Present Value (NPV) .................................................................. 45
4.3.6.2. Profitibility Index (PI) ...................................................................... 46
4.3.7. Kondisi Finansial Alternatif 1 ...................................................................... 48
vii
4.3.8. Estimasi Biaya .......................................................................................... 48
4.3.9. Cost Project .......................................................................................... 49
A. Rab Harga Pokok Produksi ....................................................................... 49
B. Harga Pokok Produksi Legalitas dan Perijinan ......................................... 50
C. Harga Pokok Produksi Operational .......................................................... 51
4.3.10. Benefit Project ...................................................................................... 51
A. Penerimaan penjualan ............................................................................... 51
4.3.11. Sumber dana ............................................................................................. 54
4.3.12. Cash Flow Project .................................................................................... 54
4.3.13. Analisa Investasi....................................................................................... 54
4.3.13.1. Net Present Value (NPV) .................................................................. 55
4.3.13.2. Internal Rate of Return (IRR) ........................................................... 56
4.3.13.3. Profitibility Index (PI) ...................................................................... 57
4.3.13.4. Payback Periode (PBP) .................................................................... 58
4.3.14. Analisa sensitivitas ................................................................................... 60
1. Parameter input ............................................................................................ 60
4.3.1.5. Analisa Sensitivitas Penerimaan Penjualan Terhadap NPV .............. 61
4.3.1.6. Analisa Sensitivitas Pembanguna Sarana & Prasaranan terhadap NPV
64
4.3.1.7. Analisa Sensitivitas Pembangunan Unit Rumah Terhadap NPV ...... 67
BAB V ............................................................................................................................. 74
PENUTUP ...................................................................................................................... 74
viii
DAFTAR TABEL
Tabel 4 1 BOQ Rumah tipe 25/60......................................................................... 34
Tabel 4 2 BOQ Rumah tipe 30/70......................................................................... 35
Tabel 4 3BOQ Rumah tipe 45/72.......................................................................... 35
Tabel 4 4 Analisa harga pasangan paving block ................................................... 36
Tabel 4 5 Analisa harga pasangan kanstin ............................................................ 36
Tabel 4 6 Analisa harga pasangan buis beton U 40cm ......................................... 37
Tabel 4 7 Analisa harga pasangan dinding penahan tanah ................................... 38
Tabel 4 8 RAB HPP .............................................................................................. 40
Tabel 4 9 HPP legalitas dan peijinan proyek ........................................................ 40
Tabel 4 10 HPP operational .................................................................................. 41
Tabel 4 11 Sumber dana ........................................................................................ 44
Tabel 4 12 Net Present Value................................................................................ 46
Tabel 4 13 Profitibility Index ................................................................................ 47
Tabel 4 14 Internal Rate of Return ........................................................................ 48
Tabel 4 15 RAB HPP Alternatif............................................................................ 50
Tabel 4 16 HPP legalitas dan perijinan alternatif.................................................. 50
Tabel 4 17 HPP operational alternatif ................................................................... 51
Tabel 4 18 Sumber dana alternatif ........................................................................ 54
Tabel 4 19 Net Present Value alternatif ................................................................ 56
Tabel 4 20 Internal Rate of Return alternatif ........................................................ 57
Tabel 4 21 Profitibility Index alternatif ................................................................ 58
Tabel 4 22. Tabel Cost and Benefit Project .......................................................... 58
Tabel 4 23 Payback Periode alternatif .................................................................. 59
Tabel 4 24 Analisa sensitivitas penerimaan penjualan terhadap NPV keadaan
optimis ................................................................................................................... 61
Tabel 4 25 Analisa sensitivitas penerimaan penjualan terhadap NPV kedaan
pesimis................................................................................................................... 62
Tabel 4 26 Tabel target pejualan per unit rumah .................................................. 63
Tabel 4 27Analisa sensitivitas sarana dan prasarana terhadap NPV keadaan
optimis ................................................................................................................... 65
ix
Tabel 4 28 Analisa sensitivitas sarana dan prasarana terhadap NPV keadaan
optimis ................................................................................................................... 66
Tabel 4 29 Analisa sensitivitas konstruksi rumah terhadap NPV keadaan optimis
............................................................................................................................... 67
Tabel 4 30 Analisa sensitivitas konstruksi rumah terhadap NPV keadaan pesimis
............................................................................................................................... 69
Tabel 4 31 Tabel Kenaikan harga per unit rumah ................................................. 69
Tabel 4 32 Tabel perbandingan hasil analisa ........................................................ 72
x
DAFTAR GAMBAR
Gambar 2 1 Tabel analisa sensitivitas ................................................................... 24
Gambar 2 2 Grafik analisa sensitivitas.................................................................. 24
Gambar 3 1 Diagram alir....................................................................................... 26
Gambar 3 2 Lokasi perumahan bumi podo rukun ................................................. 30
Gambar 3 3 Site plan bumi podo rukun ................................................................ 30
Gambar 3 4 Estimasi Investasi Awal .................................................................... 39
Gambar 3 5 Skena pembayaran DP rumah tipe 25/60 .......................................... 42
Gambar 3 6 Skema pembayaran DP rumah tipe 30/70 ......................................... 42
Gambar 3 7 Skema pembayaran DP rumah tipe 45/72 ......................................... 43
Gambar 3 8 Pererimaan penjualan ....................................................................... 43
Gambar 3 9 Estimasi Investasi Awal .................................................................... 49
Gambar 3 10 Skema pembayaran DP rumah tipe 25/60 ....................................... 52
Gambar 3 11 Skema pembayaran DP rumah tipe 30/70 ....................................... 52
Gambar 3 12 Skema pembayaran DP rumah tipe 45/72 ....................................... 53
Gambar 3 13 Penerimaan penjualan ..................................................................... 53
Gambar 3 14. Grafik Break Even Point ................................................................ 59
Gambar 3 15 Grafik kedaan optimis penerimaan penjualan terhadap NPV ......... 62
Gambar 3 16 Grafik sensitivitas keadaan pesimis penerimaan penjualan terhadap
NPV ....................................................................................................................... 64
Gambar 3 17 Grafik sensitivitas keadaan optimis sarana dan prasarana terhadap
NPV ....................................................................................................................... 65
Gambar 318 Grafik sensitivitas keadaan pesimis sarana dan prasarana terhadap
NPV ....................................................................................................................... 66
Gambar 3 19 Grafik sensitivitas keadaan optimis konstruksi rumah terhadap NPV
............................................................................................................................... 68
Gambar 3 20 Grafik sensitivitas keadaan pesimis konstruksi rumah terhadap NPV
............................................................................................................................... 70
xi
DAFTAR LAMPIRAN
Lampiran 1 : Harga Satuan Bahan dan Upah
Lampiran 2 : Analisa Harga Rumah
Lampiran 3 : RAB Rumah Tipe 25/60
Lampiran 4 : RAB Rumah Tipe 30/70
Lampiran 5 : RAB Rumah Tipe 45/72
Lampiran 6 : Penerimaan DP Kondisi Existing
Lampiran 7 : Penerimaan DP Kondisi Alternatif
Lampiran 8 : RAB Harga Pokok Produksi (HPP)
Lampiran 9 : RAB Legalitas dan Perijinan
Lampiran 10 : Harga Pokok Prosuksi Operational
Lampiran 11 : Harga Cicilan DP Rumah 25/60 Existing
Lampiran 12 : Harga Cicilan DP Rumah 30/70 Existing
Lampiran 13 : Harga Cicilan DP Rumah 45/72 Existing
Lampiran 14 : Harga Cicilan DP Rumah 25/60 Alternatif
Lampiran 15 : Harga Cicilan DP Rumah 30/70 Alternatif
Lampiran 16 : Harga Cicilan DP Rumah 45/72 Alternatif
Lampiran 17 : Scedule Penjualan Existing dan Alternatif
Lampiran 18 : Cash Flow Existing
Lampiran 19 : Cash Flow Alternatif
Lampiran 20 : Rekap Cash Flow Existing
Lampiran 21 : Rekap Cash Flow Alternatif
Lampiran 22 : Analisa Harga Fasum
Lampiran 23 : Skema Beban Cash Flow
Lampiran 24 : Notasi Skema Beban
Lampiran 25 : Site Plan Fasum
Lampiran 26 : Site Plan Kontur
Lampiran 27 : Site Plan Luas Kavling
Lampiran 28 : Potongan Kontur 1
Lampiran 29 : Potongan Kontur 2
Lampiran 30 : Potongan Kontur 3
xii
Lampiran 31 : Site Plan Unit Perumahan
Lampiran 32 : Gambar Rencana Drainase
Lampiran 33 : Gambar Rencana Ruas Jalan lebar 5m
Lampiran 34 : Gambar Rencana Ruas Jalan lebar 6m
Lampiran 35 : Gambar Rencana Dinding Penahan Tanah
Lampiran 36 : Gambar Rencana Rumah Tipe 25/60
Lampiran 37 : Gambar Rencana Rumah Tipe 30/70
Lampiran 38 : Gambar Rencana Rumah Tipe 45/72
xiii
DAFTAR PUSTAKA
Sutojo, Siswanto. 2002, Studi Kelayakan Proyek, PT Damar Mulia Pustaka,
Jakarta.
Dr. Kasmir, S.E., M.M.&Jakfar, S.E., M.M., 2012, Studi Kelayakan Bisnis,
Kencana, Jakarta
Analisis Kelayakan dan Sensitivitas Investasi Monorail Yogyakarta. (2015), (June).
Hidayat, L. (2011). DALAM SUATU PENGAMBILAN KEPUTUSAN
INVESTASI Studi Kasus Pada PT Krakatau Daya Listrik, 11(2), 134–140.
Febriyan, H. Y., Walangitan, D. R. O., Sibi, M., Teknik, F., Sipil, J., Sam, U., …
Belakang, L. (2017). STUDI KELAYAKAN PROYEK PEMBANGUNAN
PERUMAHAN BETHSAIDA BITUNG OLEH PT . CAKRAWALA INDAH
MANDIRI, 5(7), 401–410.
Jurusan, D., Sipil, T., Teknik, F., & Riau, U. (2016). STUDI KELAYAKAN
TEKNIS DAN FINANSIAL PROYEK PEMBANGUNAN HOTEL X
Andra, F., Hasyim, M. H., Negara, K. P., Sipil, J., Teknik, F., & Brawijaya, U.
(n.d.). PERUMAHAN GRIYA MAPAN DI KABUPATEN SUMENEP, (18).
Taufik, H., Sipil, J. T., Teknik, F., Riau, U., & Panjang, R. (2015). Analisa
kelayakan investasi proyek pembangunan perumahan berlian kuok sejahtera,
978–979.
Dan, P., & Permukiman, K. (2015). D:\e dea\DEA\Produk Hukum\Kep
Pendek\2015\RAPERDA\PSU\PSU fix ke prov.docx.
Teknik, J., Fakultas, S., & Maret, U. S. (n.d.). Studi kelayakan investasi properti
proyek pembangunan perumahan citra alam mandiri sukoharjo.