Nghiêncứu CEO 29September2014

CNG TY C PHN CHNG KHON MB

TRUNG TM NGHIN CU

BO CO PHN TCH

CNG TY C PHN U T C.E.O

H Ni, ngy 29 thng 09 nm 2014

www.mbs.com.vn Gii php kinh doanh chuyn bit

MC LC

TM TT BO CO ......................................................................................................................................... 3

I. THNG TIN DOANH NGHIP ................................................................................................................... 6

1. THNG TIN CHUNG .............................................................................................................................. 6

2. THNG TIN NIM YT C PHIU ........................................................................................................ 6

3. NGNH NGH KINH DOANH ................................................................................................................ 6

4. LCH S HNH THNH V PHT TRIN ............................................................................................... 7

5. C CU C NG................................................................................................................................ 7

6. DANH SCH CNG TY CON CNG TY LIN KT ............................................................................ 7

II. PHN TCH TI CHNH DOANH NGHIP................................................................................................. 8

1. PHN TCH KT QU KINH DOANH ..................................................................................................... 8

2. PHN TCH BNG CN I K TON ............................................................................................... 11

3. PHN TCH CC H S TI CHNH ................................................................................................... 13

4. BO CO LU CHUYN TIN T ...................................................................................................... 14

III. NH GI C PHIU ............................................................................................................................... 15

1. NH GI C PHIU THEO PHNG PHP CH S ........................................................................ 15

2. NH GI C PHIU THEO PHNG PHP CHIT KHU DNG TIN .......................................... 15


TM TT BO CO

Bo Ngc

Nghin cu cao cp Email: [email protected]

Thng tin doanh nghip:

Tn: CTCP u t C.E.O

Vn iu l: 343.119.980.000 ng

Vn ha: 514.679.970.000 ng

Ngnh: Bt ng sn

Nim yt: S GDCK H Ni (HNX)

M CP CEO

SLCP 34.311.998 c phiu

S hu NN 0,00%

Khuyn ngh giao dch:

Trng thi hnh ng: MUA

Gi ngy 29/09/2014: 15.000

Vng xem xt mua: 15.000

Vng gi mc tiu: 18.500

Thng tin bin ng gi c phiu:

Ga cho sn 29/09/2014 11.600

Gi ng ca 29/09/2014: 15.000

Gi cao nht: 15.000

Gi thp nht: 14.600

KLGDTB phin u 2.604.800

Ch s ti chnh:

2011 2012 2013

EPS (vnd) 1.025 121 603

BV (vnd) 11.319 11.026 11.672

C tc (vnd) 500 0 750

ROA (%) 2,2% 0,4% 2,4%

ROE (%) 5,8% 1,0% 5,2%

Thng tin nh gi theo phn tch c bn:

Phng php P/E: 21.461 /cp

Phng php P/B: 16.685 /cp

Phng php FCFE: 18.664 /cp

Phng php FCFF: 16.879 /cp

Ga mc tiu 2014: 18.500 /cp

Ghi ch: khuyn ngh vng gi mua, cht li v ct l s c cp nht theo tng thi im ph hp vi din bin ca th trng nhm ti u ha hot ng giao dch ca nh u t.

Ch tiu c bn 2010 2011 2012 2013

Doanh thu 262 217 168 170

LN HSXKD 79 40 11 29

LNTT 79 37 9 30

LNST 58 28 4 21

EPS 4,017 1,025 121 603

BV 12,388 11,319 11,026 11,672

C tc 1,600 500 0 750

ROA 5.3% 2.2% 0.4% 2.4%

ROE 15.1% 5.8% 1.0% 5.2%

EBITDA 90 68 28 45

EBIT 90 64 23 41 vt: t ng, %

Thng tin chung v khuyn ngh:

Cng ty C phn u t C.E.O (CEO Group) c tin thn l Cng ty TNHH Thng mi, Xy dng v Cng ngh Vit Nam (VITECO), c thnh lp ngy 26/10/2001 theo Giy chng nhn ng k kinh doanh s 0102003701. Nm 2007, khi chuyn i t loi hnh TNHH sang c phn c vn iu l 100 t ng, Hin nay, CEO Group c t chc theo m hnh tp on kinh t t nhn c vn iu l 343 t ng, vi 8 cng ty thnh vin hot ng trong hai lnh vc chnh: bt ng sn v gio dc o to gn vi cung ng nhn lc, trong c xut khu lao ng. im ni bt khin CEO c nhiu tim nng pht trin trong tng lai l hin nay doanh nghip ny ang s hu 16 d n khp c nc vi qu t hn 700 ha, trong c khong 300 ha l ti Ph Quc, im nng trong pht trin bt ng sn du lch thi gian gn y v trong tng lai. Sau giai on 2010 2012 hot ng kinh doanh suy gim hiu qu th n nm 2013 CEO cho thy s n nh tr li v trong 6 thng u nm 2014 c nhng chuyn bin tch cc khi doanh thu t gn 101 t ng, v li nhun sau thu t 14 t ng, nh vy vi kt qu t c CEO hon thnh 58,4% k hoch doanh thu v 48,3% k hoch li nhun sau thu c nm 2014. Vi c th ca ngnh kinh doanh bt ng sn, 6 thng cui nm thng l thi im ghi nhn kt qu kinh doanh tt hn so vi 6 thng u nm, th chng ti cho rng CEO c c s hon thnh tt k hoch kinh doanh t ra. Theo d bo ca chng ti th t cc hot ng kinh doanh chnh CEO c th t doanh thu c nm 2014 hn 200 t ng v li nhun sau thu t mc gn 30 t ng. Trong qu trnh i thm doanh nghip v tip xc vi ban lnh o CEO, chng ti c bit hin nay CEO gn nh hon tht tha thun chuyn nhng mt phn d n khu t hp du lch Sonasea Villa and Resort ti Bi Trng, Ph Quc v d kin vic chuyn nhng ny c th mang li cho CEO doanh thu hn 100 t ng v li nhun sau thu d kin l hn 45 t ng.

Nh vy, nu tnh c phn li nhun t bin t vic chuyn nhng mt phn d n nu trn th tng li nhun sau thu c tnh ca CEO cho c nm 2014 c th t mc gn 75 t ng, tng ng vi EPS 2014 l 2.175 ng/cp, mt kt qu vt xa k hoch ban u ca chnh doanh nghip. Bng cc phng php phn tch c bn, chng ti nh gi c phiu CEO mc gi hp l l 18.500 ng/cp, do vi mc gi 15.000 ng/cp th chng ti khuyn ngh nh u t MUA c phiu CEO vi k vng t mc gi mc tiu trong phn cn li ca nm 2014. im nhn u t:

- Ngnh bt ng sn ang c nhng chuyn bin tch cc sau giai on kh khn, doanh s bn hng tng tr li, hng tn kho gim dn, s lng d n c khi ng tr li tng dn l nhng tn hiu r rng cho giai on hi phc sp ti ca th trng, v nhiu doanh nghip trong ngnh ny ang c c hi bt ph khi s hu qu t ln v nhiu d n kh thi.

- CEO l mt doanh nghip hot ng chnh trong ngnh bt ng sn, ang s hu nhiu u th ln cho giai on th trng hi phc sp ti khi s hu qu t hn 700 ha, 16 d n kh thi v c bit trong c ti hn 300 ha t ti Ph Quc, mt trong nhng im nng pht trin bt ng sn du lch.

- Mc d l doanh nghip hot ng chnh trong ngnh bt ng sn nhng CEO c t trng vay n

thp, n di hn ch yu l khon doanh thu cha thc hin m bn cht l ngun tin c thnh ton trc nh cho thu bt ng sn ti d n ta thp CEO, cho thy tnh hnh ti chnh lnh mnh, v y chnh l im mu cht gip CEO vt qua giai on khng hong ca th trng bt ng sn trong nc 3 nm qua.

- Ngay trong nm 2014 ny, CEO s c th ha mt s u th v qu t khi thc hin chuyn

nhng mt phn d n khu t hp du lch Sonasea Villa and Resort ti Bi Trng, Ph Quc gip em li kt qu kinh doanh t bin trong nm ny. Vi qu t ln, CEO tip tc c k hoch


s chuyn nhng thm mt s din tch t ca d n ny ti ven bin bi Trng, Ph Quc thu v cc khon ti chnh ln phc v u t mt s d n ln khc ti y, iu ny cho thy tim nng to doanh thu t bin ca CEO trong nhng nm ti.

- CEO xy dng k hoch pht trin ng hng khi u t mnh vo d n pht trin khch sn

4 sao + nhm xy dng t hp khch sn hn 400 phng cng vi khu resort hng sang vi thng hiu Novotel, d kin d n ny s chnh thc khi cng t thng 10 ti v s hon thnh vo thng 12/2015, chnh thc cho doanh thu t nm 2016 s to dng tin n nh cho CEO.

- Tnh hnh kinh doanh c s n nh v tng trng kh so vi 2 nm trc, ng thi vic ang s

hu hng lot d n ln nh trn c nc th tim nng pht trin trong ngnh bt ng sn ca CEO vn rt rng m.

Ri ro u t: - Tin thc hin cc d n chm, iu ny s khin d tr doanh thu trong tng lai ca CEO

khng c nh k hoch.

- L c phiu mi nim yt, tnh thanh khon cha c kim chng v p lc ngun cung ngoi th trng vn l mt n s, y cng l mt trong nhng ri ro in hnh ca cc c phiu mi nim yt.

V th ca doanh nghip trong ngnh: Trong 3 nm tr li y, ngnh bt ng sn ni chung gp rt nhiu kh khn, giai on 2011 2012 nhm i ph vi tnh trng lm pht cao th Ngn hng Nh Nc ch ng thc hin tht cht chnh sch tin t thng qua vic lin tip tng li sut iu hnh. Thc t ny khin li sut vay vn ti cc ngn hng tng cao, tc ng trc tip lm gim hiu qu hot ng ca cc doanh nghip bt ng sn vn c c th t l vay n cao. Bn cnh , vic li sut tng cao cng khin nn kinh t ni chung suy gim tng trng, sc tiu th bt ng sn cng suy gim mnh khin th trng bt ng sn ng bng, n xu tng cao v thc s khin nhiu doanh nghip bt ng thua l, ng ca sn xut v gii th tng mnh. i vi phn khc bt ng sn cng nhip ni ring th thc trng cc doanh nghip sn xut nh ch, thua l v ng ca tng cao cng khin cc khu cng nghip mt dn khch hng, gim doanh thu, suy gim hiu qu kinh doanh. T nm 2013 ti nay, sau khi t c mc tiu trong vic kim sot tnh trng lm pht, v nn kinh t c nhiu tn hiu tch cc hn, th Ngn hng Nh Nc ch ng ni lng chnh sch tin t, gim mnh li sut h tr nn kinh t v h thng doanh nghip. Trc nhng thay i tch cc th th trng bt ng sn gn nh chm y v tnh trng kh khn gim bt, hiu qu hot ng ca doanh nghip trong ngnh bt ng sn c tn hiu ci thin tr li. Trong bi cnh thc trng ngnh nh vy, th CEO l mt trong s t nhng doanh nghip vn duy tr c hot ng lin tc trong giai on kh khn nht, tnh hnh kinh doanh c s n nh vi tnh hnh ti chnh lnh mnh. Th mnh ca CEO hin ny l doanh nghip ny ang s hu 16 d n trn c nc vi qu t hn 700 h, trong c gn 300 ha l ti Ph Quc thng qua 3 d n ln ti y, c th: - Khai thc ta thp CEO: cao 27 tng vi tng din tch 20.000 m

2 nm trn ng Phm Hng,

gia trung tm khu th mi M nh, ta thp CEO c xy dng trong giai on 2007 2009 v chnh thc a vo khai thc t 9/2009 va lm tr s cng ty v va lm vn phng cho thu. Hin nay CEO ang khai thc hiu qu ta thp ny vi t l lp y t 97% - 100%. y l d n thnh cng tiu biu ca CEO v vn cho doanh thu n nh hng nm.

- u t xy dng d n khu th Sunny Garden City: trn trc i l Thng Long, cch trung tm hi ngh Quc Gia 14 km v nm trong qun th khu th mi Quc Oai. D n c tng din tch 24,4ha bao gm 330 bit th cao cp, lin k vi din tch t 180 530 m2, 500 cn h chung c c din tch t 90 m n 156 m, quy m dn s: 2.666 ngi, vi tng mc u t 1.307 t ng. D n D n ang tng bc hon thin, c dn v sinh sng, h tng k thut c xy dng ng b hon chnh, cc cng trnh h tng x hi nh nh tr, trng hc, trung tm y t ang thc hin cc th tc u t v s xy dng trong thi gian ti. Hin nay, ch u t bn giao c 72 ngi nh cho Khch hng. i vi d n ny CEO c BIDV ng v ch trng cp tn dng hn 290 t ng tip tc u t hon thin d n, vic hon thin v bn hng t d n ny cng s ng gp vo doanh thu nm 2014 ca CEO.

- u t xy dng d n khu th River Silk City (CEO H Nam): trn a bn Thnh ph Ph L, tnh H Nam, bm st ng cao tc Cu Gi - Ninh Bnh, c v tr thun li gn cc khu cng nghip, cc trng i hc, c bit bnh vin Bch Mai, Vit c, trung tm th thao Asiad, Gn cc trc ng 68m v trung tm hnh chnh mi tnh H Nam. D n c tng din tch l 126,27 ha, bao gm 2.937 bit th, lin k, vi tng mc u t hn 1.900 t ng. Hin nay, d n c giao t v trin khai giai on I (4,7 ha), gm 194 l bit th, lin k, nh ph thng mi v mt khu t hn hp cao tng vi tng mc u t khong 100 t ng. D kin sn phm hon thin t d n ny c th cho doanh thu t nm 2015.

0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

1,000

2010 2011 2012 2013 6T/2014

T

n

g

TI SN

TI SN NGN HN TI SN DI HN TNG TI SN

0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

1,000

2010 2011 2012 2013 6T/2014

T

n

g

NGUN VN

N PHI TR VN CH S HU TNG NGUN VN

262

217

168 170

101

58

28

4

21 15

0

50

100

150

200

250

300

2010 2011 2012 2013 6T/2014

T

n

g

DOANH THU - LI NHUN

Doanh thu thun Li nhun sau thu


- D n khu t hp du lch Sonasea Villas and Resort: ti Khu phc hp Bi Trng, X Dng T, huyn Ph Quc, tnh Kin Giang, tng din tch thc hin d n 79,98 ha, bao gm 584 l bit th ngh dng, vi cc loi sn phm a dng: du lch sinh thi, ngh dng, vui chi gii tr, khch sn vi tng mc u t d kin 4.518 t ng, trong CEO s hu 60% vn thng qua CTCP u t v Pht trin Ph Quc. Hin nay, d n c cp Giy chng nhn u t v ang trin khai xy dng giai on 1, trong thi gian qua CEO thc hin m phn vi mt i tc bn 1 phn d n ny, d kin doanh thu v li nhun t vic chuyn nhng ny c th gip doanh thu v li nhun ca CEO tng t bin trong 6 thng cui nm 2014.

- Ngoi ra l cc d n khc c ph duyt u t:

D n khu bit th cao cp Sonasea Residences Ph Quc nm ti trung tm ca Bi Trng, khu vc tp trung cc d n ln ca cc nh u t trong v ngoi nc, nm trn ni Dng T Huyn o Ph Quc Tnh Kin Giang nhn ra bin Bi Trng. D n c tng din tch l 61,7ha, gm 760 l bit th hng bin, vi tng mc u t 902 t ng. Hin nay, CEO Group v ang hp tc vi cc i tc uy tn v c thng hiu ng cp trn th trng tin hnh iu chnh quy hoch chi tit t l 1/500 ca d n ph hp hn vi quy hoch chung ca ton o v chun b cho cng tc trin khai d n trong thi gian ti nhm to nn mt d n mang tm vc Quc t.

D n khu du lch sinh thi sn golf v bit th ngh dng Sonasea Golf Estates: nm ti Th trn An Thi, huyn Ph Quc, tnh Kin Giang, tng din tch thc hin d n 116 ha, bao gm sn golf v 260 l bit th hng bin. Hin nay, d n c ph duyt QH 1/2000 v ph duyt nhim v QH 1/500, Ch u t ang tin hnh quy hoch t l 1/500 v chun b cc cng tc cho vic trin khai d n trong thi gian ti.

D n nh x hi Bamboo Garden cng nm trong khu th mi Sunny Garden City Quc Oai c din tch 10.528m2, trong din tch t xy dng cng trnh khong 5.248m2, gm 02 cng trnh ta nh cao 09 tng theo phong cch kin trc hin i vi khong 432 cn h, p ng nhu cu cho khong 1.070 ngi, vi tng mc u t l 242 t ng, vi tng mc u t 618 t ng, trong CEO s hu 60% vn thng qua CTCP u t v Pht trin Ph Quc.

D n khu th mi CEO M Linh, Vnh Phc, nm trn trc ng 100m gn trung tm hnh chnh mi ca huyn M Linh, thuc qun th khu th sinh thi M Linh ti a bn x i Thnh, x Trng Vit, x M Linh, x Vn Kh, huyn M Linh, H ni, cch trung tm hi ngh quc gia 20km. D n vi tng din tch 20,2056 ha, bao gm 450 l bit th, lin k, v i tng mc u t 545 t ng. Hin nay, d n c chp thun u t v ang tin hnh khp ni vi Quy hoch phn khu.

D n khu th BMC Thng Long, nm ngay st i l 100m ti Thng Long - M Linh - H Ni thuc Huyn M Linh Thnh ph H Ni, c tng din tch 40,6 ha, gm 1.080 bit th, lin k, vi tng mc u t 1.096 t ng. Hin nay, d n c chp thun u t v ang tin hnh cc th tc tip theo.

D n khu phn mm CEO

D n t hp Seven Star (D27)

D n trng cao ng i Vit

D n trung tm o to CNC i Vit

D n m CEO

D n ng vnh ai 3,5 t ng 5 ko di n Quc l 2


I. THNG TIN DOANH NGHIP

1. THNG TIN CHUNG - Tn cng ty: CNG TY C PHN U T C.E.O - Tn vit tt: CNG TY C PHN CEO - Tn ting anh: C.E.O INVESTMENT JOINT STOCK COMPANY - Tr s chnh: Tng 5, Thp CEO, HH2 1, th mi M Tr H, T Lim, H Ni. - Ngnh ngh: Bt ng sn - Vn iu l: 343.119.980.000 ng - in thoi: (084) 37875136 - Fax: (084) 37875137 - Email: [email protected] - Webside: http://www.ceogroup.com.vn

2. THNG TIN NIM YT C PHIU - Ni nim yt: S GDCK H Ni - Ngy nim yt u tin: 29/09/2014 - Mnh gi: 10.000 ng - Gi cho sn: 11.600 ng/cp - Khi lng c phiu nim yt: 34.311.998 c phiu - Khi lng c phiu lu hnh: 34.311.998 c phiu - Gi tr nim yt theo mnh gi: 343.119.980.000 ng - Vn ha th trng: 398.019.176.800 ng (theo gi cho sn ngy 29/09/2014)

3. NGNH NGH KINH DOANH CEO hot ng trn hai lnh vc kinh doanh tr ct l pht trin bt ng sn v gio dc o to. Hai tr ct kinh doanh chnh ca CEO gn b mt thit vi hai vn t ph m t nc ang ch trng gii quyt l hon thin h tng v pht trin ngun nhn lc. CEO thu hiu rng y chnh l nn tng th trng trc mt v lu di cho s pht trin ca mnh, ng thi cng l ng lc CEO c th ng gp cng sc vo s thnh vng ca Vit Nam thng qua 02 tr ct kinh doanh chnh. CEO Group hin ang u t nhiu d n bt ng sn quy m ti H Ni, H Nam, Bc Ninh v Ph Quc: Ta thp CEO, Sunny Garden City, Khu th Chi ng, Khu phn mm Cng ngh cao Ha Lc, Riversilk City, d n Trng C i Vit, Sonasea Villa & Resort... vi tng qu t hn 700 ha, hng chc nghn sn phm t t nn, nh vn, bit th, cn h chung c, vn phng cho thu, thng mi, ngh dng. Nhng d n ny v ang to ra nhng gi tr tht, p ng nhu cu thc t cho nhiu i tng khch hng cng nh nhu cu x hi. Ngoi ra l mt s ngnh ngh khc theo giy chng nhn ng k kinh doanh nh:

- Hot ng kin trc v t vn k thut c lin quan - Hot ng dch v h tr trc tip cho vn ti ng st v ng b - Bn bun ung; - Bn bun my mc, thit b v ph tng my khc; - Bn bun nng, lm sn nguyn liu v ng vt sng; - Dch v chm sc v duy tr cnh qua - Sn xut, truyn ti v phn phi in; - Sa cha my mc, thit b - Xy dng cng trnh ng st v ng b - May trang phc; - iu hnh tua du lch; - Dch v lu tr ngn ngy - Nh hng v cc dch v n ung lu ng; - Trng rau, u cc loi v trng hoa, cy cnh - V sinh nh ca v cc cng trnh khc; - V sinh chung nh ca - Hot ng t vn qun l; - Khai thc, x l v cung cp nc; - Khai thc , ct, si, t st; - Khai thc qung st; - Gio dc mm non; - Gio dch tiu hc;


4. LCH S HNH THNH V PHT TRIN Cng ty C phn u t C.E.O (CEO Group) c tin thn l Cng ty TNHH Thng mi, Xy dng v Cng ngh Vit Nam (VITECO), c thnh lp ngy 26/10/2001 theo Giy chng nhn ng k kinh doanh s 0102003701. Nm 2007, khi chuyn i t loi hnh TNHH sang c phn c vn iu l 100 t ng, Hin nay, CEO Group c t chc theo m hnh tp on kinh t t nhn c vn iu l 343 t ng, vi 8 cng ty thnh vin hot ng trong hai lnh vc chnh: bt ng sn v gio dc o to gn vi cung ng nhn lc, trong c xut khu lao ng. CEO Group tri qua hn 12 nm xy dng, pht trin v m rng trn l trnh tr thnh mt trong nhng doanh nghip t nhn ln nht Vit Nam. c c ngy hm nay, CEO tri qua nhng ct mc ng nh, nh du s n lc v pht trin qua tng thi k: - Ngy 26/10/2001, CEO ra i vi tn gi Cng ty TNHH Thng mi, Xy dng v Cng ngh Vit Nam (VITECO). - Ngy 18/01/2007, thnh lp Cng ty CP C.E.O Quc t, bt u xy dng v hot ng theo m hnh cng ty m - con. - Ngy 29/03/2007, chuyn i loi hnh TNHH sang cng ty c phn, i tn thnh CTCP u t C.E.O vi vn iu l 100 t ng. - Ngy 06/07/2007, CEO k tha thun hp tc vi cc c ng chin lc: Ngn hng TMCP Qun i (MB), Cng ty TNHH Chng

khon Thng Long (TSC), Cng ty Ti chnh Bu in (PTF). - Ngy 11/07/2007, thnh lp thm mt cng ty thnh vin l Cng ty CP Xy dng C.E.O. - Ngy 18/02/2008, thnh lp Trng Cao ng i Vit. - Ngy 18/03/2008, thnh lp Cng ty CP Pht trin Dch v C.E.O. - Ngy 16/02/2009, c T chc TUV Nord ca c cng nhn v cp chng ch ISO 9001:2008. - Ngy 19/08/2009, khnh thnh Ta thp CEO ti HH2 Phm Hng T Lim H Ni. y l ta nh hng A c hon thnh ng

tin u tin khu vc pha Ty H Ni. - Ngy 16/12/2009, thnh lp Cng ty CP u t BMC CEO. - Ngy 29/12/2010, gp vn u t v tr thnh Cng ty m ca Cng ty CP u t & Pht trin Ph Quc. - Ngy 16/03/2011, thnh lp Cng ty CP Khai thc m C.E.O. - Ngy 11/10/2012, CEO chnh thc tr thnh cng ty i chng. - Ngy 29/09/2014, CEO s chnh thc nim yt c phiu trn S giao dch chng khon H Ni (HNX).

5. C CU C NG

C cu c ng 2013

T chc Vit Nam 21,90%

T chc nc ngoi 0,00%

C nhn Vit Nam 78,10%

C nhn nc ngoi 0,00%

Cc c ng ln 2013

on Vn Bnh 26,23%

NH TMCP Qun i (MB) 8,01%

CTCP u t v t vn Thnh Nam 7,33%

CTCP Qun l qu u t MB 1,75%

Phm Trng Sn 4,90%

Cp nht ti ngy 30/06/2014

6. DANH SCH CNG TY CON CNG TY LIN KT

Cp nht ti ngy 30/06/2014

Stt Tn cc cng ty con Ni thnh lp Ngnh ngh T l s hu

1 Cng ty TNHH C.E.O Quc T H Ni Xy dng 100,0%

2 CTCP Xy dng C.E.O H Ni Xy dng 51,0%

3 CTCP Pht trin dch v C.E.O H Ni Dch v 51,0%

4 CTCP u t v Pht trin Ph Quc Kin Giang Xy dng Dch v 60,0%

5 Trng cao ng i Vit Bc Ninh Gio Dc 100,0%

Stt Tn cc cng ty con Ni thnh lp Ngnh ngh T l s hu

1 CTCP BMC C.E.O H Ni Kinh doanh BS 43,0%


II. PHN TCH TI CHNH DOANH NGHIP

1. PHN TCH KT QU KINH DOANH

BO CO KT QU KINH DOANH

vt: T VN C cu

2010 2011 2012 2013 6T/2014 2012 2013 6T/2014

Doanh thu bn hng v CCDV 262 217 168 170 101 100.0% 100.0% 100.0%

Cc khon gim tr doanh thu 0 0 0 0 0 0.0% 0.0% 0.3%

Doanh thu thun 262 217 168 170 101 100.0% 100.0% 99.7%

Gi vn hng bn 130 116 108 102 63 64.1% 59.9% 62.1%

Li nhun gp 132 101 60 68 38 35.9% 40.1% 37.7%

Doanh thu hot ng ti chnh 9 20 3 1 0 1.6% 0.8% 0.1%

Chi ph ti chnh 12 28 15 14 5 8.7% 8.0% 5.1%

Trong : Chi ph li vay 11 27 14 11 5 8.5% 6.6% 5.1%

Chi ph bn hng 4 9 3 1 0 1.6% 0.5% 0.3%

Chi ph qun l doanh nghip 47 45 35 27 12 20.8% 15.6% 11.9%

Li nhun thun t HKD 79 40 11 29 21 6.4% 16.8% 20.5%

Thu nhp khc 0 0 2 8 0 1.3% 5.0% 0.4%

Chi ph khc 0 3 4 7 0 2.3% 4.3% 0.3%

Li nhun khc 0 (3) (2) 1 0 -1.0% 0.7% 0.1%

Li (l) cty lin doanh/lin kt (0) (0) (0) (0) (0) 0.0% 0.0% 0.0%

Li nhun trc thu 79 37 9 30 21 5.3% 17.5% 20.6%

Chi ph thu TNDN hin hnh 24 11 5 9 5 2.7% 5.3% 5.1%

Chi ph thu TNDN hon li (3) (2) 0 (0) 0 0.0% -0.3% 0.2%

Li nhun sau thu 58 28 4 21 15 2.6% 12.5% 15.3%

Li ch ca c ng thiu s 11 8 1 1 1 0.4% 0.3% 1.3%

Li nhun sau thu cng ty m 47 20 4 21 14 2.3% 12.2% 14.0%

TNH HNH TNG TRNG CC CH TIU

vt: %

2011 2012 2013

Doanh thu bn hng v CCDV -17.1% -22.7% 1.2%

Cc khon gim tr doanh thu -100.0% #DIV/0! #DIV/0!

Doanh thu thun -17.1% -22.7% 1.2%

Gi vn hng bn -10.8% -7.2% -5.4%

Li nhun gp -23.2% -40.5% 13.0%

Doanh thu hot ng ti chnh 133.0% -86.7% -48.1%

Chi ph ti chnh 136.4% -46.7% -7.7%

Trong : Chi ph li vay 137.1% -46.5% -20.9%

Chi ph bn hng 140.9% -69.1% -65.9%

Chi ph qun l doanh nghip -3.1% -22.8% -24.0%

Li nhun thun t HKD -49.2% -73.2% 166.0%

Thu nhp khc -5.0% 367.5% 294.2%

Chi ph khc 1396.2% 18.7% 85.9%

Li nhun khc -1168.7% -38.1% -170.1%

Li (l) cty lin doanh/lin kt 96.8% -90.7% -78.5%

Li nhun trc thu -52.9% -75.8% 231.6%

Chi ph thu TNDN hin hnh -53.6% -59.7% 97.8%

Chi ph thu TNDN hon li -33.0% -100.0% #DIV/0!

Li nhun sau thu -51.6% -84.1% 378.9%

Li ch ca c ng thiu s -25.4% -92.7% -4.6%

Li nhun sau thu cng ty m -57.8% -80.5% 438.7%


Tnh hnh sn xut kinh doanh giai on 2011 2013 v 6 thng u nm 2014 - Doanh thu st gim t mc 217 t nm 2011 xung 168 t nm 2012 v 170 t nm 2013, tnh chung doanh thu st gim bnh qun

10,8%/nm trong c giai on 2011 2013. Nm 2013 l nm tnh hnh kinh doanh ca CEO n nh tr li sau giai on kh khn chung ca ngnh bt ng sn, doanh thu nm 2013 ghi nhn mc tng trng 1,2% so vi nm 2012. Trong 6 thng u nm 2014, CEO t doanh thu hn gn 101 t ng, tng kh so vi cng k v bng gn 60% doanh thu c nm 2013, thc t ny cho thy hiu qu kinh doanh ca CEO tip tc c ci thin.

- Li nhun sau thu gim t mc 28 t ng nm 2011 xung 4 t nm 2012 v tng tr li mc 21 t nm 2013, nm 2012 l nm hot ng kinh doanh ca CEO gp nhiu kh khn, doanh thu st gim trong khi gi vn vn mc cao khin cho li nhun gp gim mnh, mc d hiu qu qun l chi ph c ci thin nhng kt qu chung c nm 2012 ghi nhn mc li nhun thp nht trong 5 nm hot ng gn y ca doanh nghip. Trong 6 thng u nm 2014, CEO t li nhun sau thu hn 14 t ng, tng kh so vi cng k v bng gn 70% li nhun sau thu c nm 2013.

- Bin li nhun sau thu c xu hng tng kh t mc 2,6% nm 2012 ln mc 12,5% nm 2013 v trong 6 thng u nm 2014 bin

li nhun sau thu ca CEO ghi nhn mc 15,3%, mc cao nht k t nm 2011 n nay. D bo vi tnh hnh kinh doanh kh quan trong nm 2014 th bin li nhun sau thu ca CEO s tip tc c ci thin trong thi gian ti.

C cu doanh thu thun v li nhun gp nm 2013 v 6 thng u nm 2014:

C cu doanh thu Nm 2013 6 Thng 2014

DT LN Gp T trng Bin LN gp DT LN Gp T trng Bin LN gp

DT Xy lp v Kinh doanh BS 113 36 52.3% 31.6% 68 16 42.9% 24.2%

DT Cung cp dch v 57 33 47.7% 57.1% 33 22 57.1% 65.9%

Tng 170 68 100.0% 40.1% 101 38 100.0% 37.9%

Nm 2013 v 6 thng u nm 2014 th ng gp chnh vo hot ng kinh doanh ca CEO l 2 mng kinh doanh Xy lp Kinh doanh bt ng sn v mng cung cp dch v (bao gm cho thu vn phng). Trong th doanh thu n t mng kinh doanh bt ng sn thng chim t trng ln, iu ny th hin qua doanh thu nm 2013 mng ny chim t trng hn 66% v ng gp 52,3% vo tng li nhun gp. Tuy nhin trong 6 thng u nm 2014 th li nhun gp t hot ng cung cp dch v li ng gp nhiu hn (57,1%) vo tng li nhun gp, trong khi mng kinh doanh bt ng sn ch ng goips 42,9%. Thc t ny cho thy tnh n nh ca CEO trong hot ng cung cp dch v trong c hot ng cho thu vn phng, v n cng phn nh thc t l doanh thu v li nhun t mng kinh doanh bt ng sn 6 thng u nm ca ngnh bt ng sn cha phi l thi im cho doanh thu v li nhun tt nht. Mc d mng Xy lp Kinh doanh bt ng sn thng cho doanh thu cao hn so vi mng cung cp dch v, tuy nhin bin li nhun t mng cung cp dch v li cao hn ng k, c th bin li nhun t cung cp dch v nm 2013 v 6 thng u nm 2014 ln lt t mc 57,1% v 65,9%, th mng Xy lp Kinh doanh bt ng sn ch t bin li nhun tng ng l 31,6% v 24,2%. Cc hot ng cho doanh thu chnh v d kin cc d n trin khai: - Khai thc ta thp CEO: cao 27 tng vi tng din tch 20.000 m

2 nm trn ng Phm Hng, gia trung tm khu th mi M

nh, ta thp CEO c xy dng trong giai on 2007 2009 v chnh thc a vo khai thc t 9/2009 va lm tr s cng ty v va lm vn phng cho thu. Hin nay CEO ang khai thc hiu qu ta thp ny vi t l lp y t 97% - 100%. y l d n thnh cng tiu biu ca CEO v vn cho doanh thu n nh hng nm.

- u t xy dng d n khu th Sunny Garden City: trn trc i l Thng Long, cch trung tm hi ngh Quc Gia 14 km v nm trong qun th khu th mi Quc Oai. D n c tng din tch 24,4ha bao gm 330 bit th cao cp, lin k vi din tch t 180 530 m2, 500 cn h chung c c din tch t 90 m n 156 m, quy m dn s: 2.666 ngi, vi tng mc u t 1.307 t ng. D n D n ang tng bc hon thin, c dn v sinh sng, h tng k thut c xy dng ng b hon chnh, cc cng trnh h tng x hi nh nh tr, trng hc, trung tm y t ang thc hin cc th tc u t v s xy dng trong thi gian ti. Hin nay, ch u t bn giao c 72 ngi nh cho Khch hng. i vi d n ny CEO c BIDV ng v ch trng cp tn dng hn 290 t ng tip tc u t hon thin d n, vic hon thin v bn hng t d n ny cng s ng gp vo doanh thu nm 2014 ca CEO.

- u t xy dng d n khu th River Silk City (CEO H Nam): trn a bn Thnh ph Ph L, tnh H Nam, bm st ng cao

tc Cu Gi - Ninh Bnh, c v tr thun li gn cc khu cng nghip, cc trng i hc, c bit bnh vin Bch Mai, Vit c, trung tm th thao Asiad, Gn cc trc ng 68m v trung tm hnh chnh mi tnh H Nam. D n c tng din tch l 126,27 ha, bao gm 2.937 bit th, lin k, vi tng mc u t hn 1.900 t ng. Hin nay, d n c giao t v trin khai giai on I (4,7 ha), gm 194 l bit th, lin k, nh ph thng mi v mt khu t hn hp cao tng vi tng mc u t khong 100 t ng. D kin sn phm hon thin t d n ny c th cho doanh thu t nm 2015.

- D n khu t hp du lch Sonasea Villas and Resort: ti Khu phc hp Bi Trng, X Dng T, huyn Ph Quc, tnh Kin Giang,

tng din tch thc hin d n 79,98 ha, bao gm 584 l bit th ngh dng, vi cc loi sn phm a dng: du lch sinh thi, ngh dng, vui chi gii tr, khch sn vi tng mc u t d kin 4.518 t ng, trong CEO s hu 60% vn thng qua CTCP u t v Pht trin Ph Quc. Hin nay, d n c cp Giy chng nhn u t v ang trin khai xy dng giai on 1, trong thi gian qua CEO thc hin m phn vi mt i tc bn 1 phn d n ny, d kin doanh thu v li nhun t vic chuyn


nhng ny c th gip doanh thu v li nhun ca CEO tng t bin trong 6 thng cui nm 2014. - Ngoi ra l cc d n khc c ph duyt u t:

D n khu bit th cao cp Sonasea Residences Ph Quc nm ti trung tm ca Bi Trng, khu vc tp trung cc d n ln

ca cc nh u t trong v ngoi nc, nm trn ni Dng T Huyn o Ph Quc Tnh Kin Giang nhn ra bin Bi Trng. D n c tng din tch l 61,7ha, gm 760 l bit th hng bin, vi tng mc u t 902 t ng. Hin nay, CEO Group v ang hp tc vi cc i tc uy tn v c thng hiu ng cp trn th trng tin hnh iu chnh quy hoch chi tit t l 1/500 ca d n ph hp hn vi quy hoch chung ca ton o v chun b cho cng tc trin khai d n trong thi gian ti nhm to nn mt d n mang tm vc Quc t.

D n khu du lch sinh thi sn golf v bit th ngh dng Sonasea Golf Estates: nm ti Th trn An Thi, huyn Ph Quc, tnh Kin Giang, tng din tch thc hin d n 116 ha, bao gm sn golf v 260 l bit th hng bin. Hin nay, d n c ph duyt QH 1/2000 v ph duyt nhim v QH 1/500, Ch u t ang tin hnh quy hoch t l 1/500 v chun b cc cng tc cho vic trin khai d n trong thi gian ti.

D n nh x hi Bamboo Garden cng nm trong khu th mi Sunny Garden City Quc Oai c din tch 10.528m2, trong din tch t xy dng cng trnh khong 5.248m2, gm 02 cng trnh ta nh cao 09 tng theo phong cch kin trc hin i vi khong 432 cn h, p ng nhu cu cho khong 1.070 ngi, vi tng mc u t l 242 t ng, vi tng mc u t 618 t ng, trong CEO s hu 60% vn thng qua CTCP u t v Pht trin Ph Quc.

D n khu th mi CEO M Linh, Vnh Phc, nm trn trc ng 100m gn trung tm hnh chnh mi ca huyn M Linh, thuc qun th khu th sinh thi M Linh ti a bn x i Thnh, x Trng Vit, x M Linh, x Vn Kh, huyn M Linh, H ni, cch trung tm hi ngh quc gia 20km. D n vi tng din tch 20,2056 ha, bao gm 450 l bit th, lin k, vi tng mc u t 545 t ng. Hin nay, d n c chp thun u t v ang tin hnh khp ni vi Quy hoch phn khu.

D n khu th BMC Thng Long, nm ngay st i l 100m ti Thng Long - M Linh - H Ni thuc Huyn M Linh Thnh ph H Ni, c tng din tch 40,6 ha, gm 1.080 bit th, lin k, vi tng mc u t 1.096 t ng. Hin nay, d n c chp thun u t v ang tin hnh cc th tc tip theo.

D n khu phn mm CEO D n t hp Seven Star (D27) D n trng cao ng i Vit D n trung tm o to CNC i Vit D n m CEO D n ng vnh ai 3,5 t ng 5 ko di n Quc l 2

nh gi kh nng thc hin k hoch kinh doanh nm 2014:

Cc ch tiu n v KH 2013 TH 2013 Tng trng KH 2014 Tng trng 6T/2014

Doanh thu thun t ng 168 170 1,2% 173 1,8% 101

Li nhun sau thu t ng 4 21 425,0% 29 38,1% 14 Nm 2014 Ban lnh o CEO a ra k hoch doanh thu 173 t ng, tng 1,8% so vi doanh thu nm 2013 v li nhun sau thu 29 t ng, tng 38,1% so vi li nhun sau thu nm 2013. Trong bi cnh th trng bt ng sn chm y v c nhng tn hiu ci thin t u nm 2014 th y l k hoch ph hp i vi tnh hnh hot ng kinh doanh ca CEO. Trong 6 thng u nm 2014, thc t hot ng kinh doanh ca CEO ang bm kh st vi k hoch kinh doanh t ra khi doanh thu t gn 101 t ng, v li nhun sau thu t 14 t ng, nh vy vi kt qu t c CEO hon thnh 58,4% k hoch doanh thu v 48,3% k hoch li nhun sau thu c nm 2014. Vi c th ca ngnh kinh doanh bt ng sn, 6 thng cui nm thng l thi im ghi nhn kt qu kinh doanh tt hn so vi 6 thng u nm, th chng ti cho rng CEO c c s hon thnh tt k hoch kinh doanh t ra. Theo d bo ca chng ti th t cc hot ng kinh doanh chnh CEO c th t doanh thu c nm 2014 hn 200 t ng v li nhun sau thu t mc gn 30 t ng. Trong qu trnh i thm doanh nghip v tip xc vi ban lnh o CEO, chng ti c bit hin nay CEO gn nh hon tht tha thun chuyn nhng mt phn d n khu t hp du lch Sonasea Villa and Resort ti Bi Trng, Ph Quc v d kin vic chuyn nhng ny c th mang li cho CEO doanh thu hn 100 t ng v li nhun sau thu d kin l hn 45 t ng. Nh vy, nu tnh c phn li nhun t bin t vic chuyn nhng mt phn d n nu trn th tng li nhun sau thu c tnh ca CEO cho c nm 2014 c th t mc gn 75 t ng, tng ng vi EPS 2014 l 2.175 ng/cp, mt kt qu vt xa k hoch ban u ca chnh doanh nghip.


2. PHN TCH BNG CN I K TON

BNG CN I K TON

vt: T VN

C cu

2010 2011 2012 2013 6T/2014 2012 2013 6T/2014

TI SN NGN HN 518 467 490 459 464 55.0% 52.7% 51.2% Tin v tng ng tin 99 8 7 6 25 0.8% 0.7% 2.8%

u t ti chnh ngn hn 5 0 0 8 0 0.0% 0.9% 0.0%

Cc khon phi thu 36 52 61 109 143 6.8% 12.5% 15.8%

Hng tn kho 258 271 335 321 285 37.6% 36.8% 31.4%

Ti sn ngn hn khc 121 137 87 15 11 9.8% 1.7% 1.2%

TI SN DI HN 372 445 401 413 442 45.0% 47.3% 48.8%

Phi thu di hn 2 1 1 1 1 0.2% 0.2% 0.1%

Ti sn c nh 72 131 137 153 185 15.4% 17.6% 20.4% Bt ng sn u t 178 174 170 167 165 19.1% 19.1% 18.2%

u t tu chnh di hn 23 18 18 18 18 2.0% 2.0% 2.0%

Li th thng mi 0 32 32 30 27 3.5% 3.4% 3.0%

Ti sn di hn khc 96 89 43 44 46 4.8% 5.1% 5.1%

TNG TI SN 890 912 891 872 907 100.0% 100.0% 100.0%

0 N PHI TR 520 496 481 435 433 54.0% 49.8% 47.7%

N ngn hn 208 167 183 161 183 20.6% 18.5% 20.1% Vay v n ngn hn 14 24 71 76 98 7.9% 8.7% 10.9%

Phi tr ngi bn 27 25 22 22 23 2.5% 2.6% 2.5%

Ngi mua tr tin trc 1 0 0 16 18 0.0% 1.9% 2.0%

N di hn 313 329 298 273 250 33.4% 31.3% 27.6%

Vay v n di hn 59 94 84 56 28 9.4% 6.4% 3.1%

VN CH S HU 310 340 378 400 416 42.4% 45.9% 45.9%

Vn u t ca CSH 250 300 343 343 343 38.5% 39.3% 37.8%

Li cha phn phi 48 10 (2) 20 32 -0.3% 2.2% 3.6% Vn v qu khc 12 29 38 38 40 4.2% 4.3% 4.5%

Li ch c ng thiu s 60 77 32 37 58 3.5% 4.2% 6.4%

TNG NGUN VN 890 912 891 872 907 100.0% 100.0% 100.0%

TNH HNH TNG TRNG CC CH TIU

vt: %

2011 2012 2013 6T/2014

TI SN NGN HN -9.8% 4.8% -6.3% 1.0%

Tin v tng ng tin -92.4% -10.1% -5.0% 292.0%

u t ti chnh ngn hn -93.6% -96.9% 80000.0% -99.9%

Cc khon phi thu 43.8% 17.1% 79.7% 31.6%

Hng tn kho 5.0% 23.7% -4.2% -11.3%

Ti sn ngn hn khc 13.5% -36.2% -83.1% -27.1%

TI SN DI HN 19.7% -9.8% 2.9% 7.2%

Phi thu di hn -24.2% 0.0% 7.3% -6.8% Ti sn c nh 81.0% 4.5% 11.9% 20.5%

Bt ng sn u t -2.2% -1.9% -2.3% -1.2%

u t tu chnh di hn -23.5% -0.4% 0.0% 0.0%

Li th thng mi #DIV/0! 0.1% -6.5% -7.0%

Ti sn di hn khc -7.6% -51.8% 2.9% 4.9%

TNG TI SN 2.5% -2.3% -2.1% 3.9%

N PHI TR -4.7% -2.9% -9.7% -0.5% N ngn hn -19.6% 9.9% -12.0% 13.0%

Vay v n ngn hn 75.0% 191.6% 8.1% 29.2%

N di hn 5.1% -9.4% -8.3% -8.5%

VN CH S HU 9.6% 11.4% 5.9% 3.9%

Vn u t ca CSH 20.0% 14.4% 0.0% 0.0%

Li cha phn phi -78.5% -122.7% -936.7% 65.5%

Vn v qu khc 147.3% 27.5% 0.6% 6.9%

Li ch c ng thiu s 28.3% -58.9% 17.1% 56.9% TNG CNG NGUN VN 2.5% -2.3% -2.1% 3.9%


2.1. nh gi ti sn: Tnh ti cui qu 2/2014, trong tng ti sn 907 t ng ca CEO th ti sn ngn hn chim t trng 51,2% v ti sn di hn chim t trng 48,8%. CEO c cht lng ti sn tt, trong ti sn ngn hn c kh nng thanh khon mc kh v ti sn di hn ch yu l cc khon u t vo ti sn c nh, bt ng sn u t ang cho hiu qu nht nh v tim nng trng trng t bin trong tng lai gn. C th: - Ti sn ngn hn vi gi tr 464 t ng, trong ch yu tp trung vo 3 khon mc l cc khon phi thu ngn hn, hng tn kho v

tin tng ng tin:

Cc khon phi thu ngn hn c gi tr 143 t ng, chim t trng 30,8% ti sn ngn hn v 15,8% tng ti sn, ch yu l cc khon phi thu khch hng v phi thu khc t hot ng bn hng ha thnh phm, nhn chung vic qun l tt cc khon phi thu ny s gip CEO c th ha dng tin trong ngn hn, qua h tr kh nng thanh ton ca doanh nghip.

Hng tn kho c gi tr 285 t ng, chim t trng 61,4% ti sn ngn hn v 31,4% tng ti sn, ch yu l chi ph sn xut kinh doanh d dang (hn 284 t ng). So vi cui nm 2013 th hng tn kho hin nay ca CEO gim hn 10% so vi mc gn 321 t ng cui nm 2013, nhn chung hng tn kho hin nay ca CEO ch yu l sn phm t cc d n chnh m doanh nghip ang u t v s l thnh phm sn sng m bn trong tng lai gn, vic th trng bt ng sn ang c tn hiu ci thin v khi sc trong 1 2 nm ti s l nn tng tt CEO tiu th sn phm ca mnh trong giai on 2015 2016.

Tin v tng ng tin vi gi tr hn 25 t ng, chim t trng 5,4% ti sn ngn hn v 2,8% tng ti sn, ch yu l tin mt v tin gi ngn hng s h tr tt cho kh nng thanh ton nhanh ca CEO trong ngn hn.

Trong 6 thng u nm 2014 CEO thc hin thu hi ton b cc khon u t ngn hn c gi tr hn 8 t ng cui 2013.

Ngoi ra, ti sn ngn hn khc ca CEO hin c gi tr hn 11 t ng.

- Ti sn di hn vi gi tr 442 t ng, trong ch yu tp trung vo 2 khon mc ti sn c nh v bt ng sn u t:

Ti sn c nh vi gi tr 185 t ng chim t trng 41,7% ti sn di hn v 20,4% tng ti sn, trong ch yu l phn chi ph xy dng c bn d dang vi gi tr hn 160 t ng, y l cc khon u t ca CEO bao gm hn 102 t ng u t ti Khu du lch Bi Trng Ph Quc (y l d n u t trng im ca CEO s em li ngun thu ln trong 6 thng cui nm 2014 v tim nng tng trng mnh trong tng lai), v gn 58 t ng u t vo cng trnh trng Cao ng i Vit, u t mnh cho mng giao dch ca CEO. Cn li l hn 24 t ng ti sn c nh hu hnh l nh ca kin trc, phng tin vn ti v my mc thit b

Bt ng sn u t c gi tr 165 t ng, chim t trng 37,2% ti sn di hn v 18,2% tng ti sn, y l gi tr u t cn li ca CEO vo quyn s ng t v cng trnh kin trc ti d n ta nh C.E.O (xy dng t nm 2007), y l d n vn phng cho thu thnh cng ngoi mong i ca CEO trong thi gian qua vi t l lp y t 97% - 100%, hin nay doanh thu t d n ny c tr trc v hoch ton trong phn doanh thu cha thc hin ti khon mc n di hn ca CEO, khon ny s c hoch ton thnh doanh thu hng nm, m bo mt phn doanh thu n nh cho doanh nghip.

2.2. C cu ngun vn: Tnh ti cui qu 2/2014, trong tng ngun vn 907 t ng ca CEO th n phi tr chim t trng 47,7% v vn ch s hu chim t trng 45,9%. Mc d n phi tr chim t trng 47,7% tuy nhin n vay ngn hng ch chim t trng nh v chim t trng ln li l khon doanh thu cha thc hin l cc phn tr trc ca khch hng, do p lc n vay v ri ro ti chnh ca CEO l thp. - N phi tr c gi tr 433 t ng, c th:

N ngn hn c gi tr 183 t ng chim t trng 42,2% n phi tr, trong vay v n ngn hn ch l 98 t ng, cn li l cc khon ngi mua tr tin trc 18 t ng, phi tr ngi bn 23 t ng, v cc khon phi tr, phi np khc Nh vy, vay v n ngn hn thc cht ch chim t trng thp v do p lc n vay ngn hn ca CEO l khng ng k.

N di hn c gi tr 250 t ng chim t trng 57,8% n phi tr, trong ch yu l khon doanh thu cha thc hin (218 t ng) l phn tr trc ca khch hng, bn cht s c hoch ton doanh thu qua cc nm do thm ch l ngun ti chnh m bo tnh n nh trong hot ng ca doanh nghip. Cn li vay v n di hn ch c 28 t ng, chim t trng rt thp trong n di hn v do khng to p lc ti chnh ln doanh nghip.

- Vn ch s hu c gi tr 416 t ng. trong ch yu l cc khon mc ln nh:

Vn iu l 343 t ng l vn gp ca ch s hu, chim t trng 82,5% vn ch s hu v 37,8% tng ngun vn. Li nhun cha phn phi c gi tr 32 t ng, chim t trng 7,8% vn ch s hu v 3,6% tng ngun vn. D kin CEO s

thc hin chi tr c tc nm 2013 vi t l thc hin l 7,5%, tng ng 750 ng/c phiu trong thi gian ti. Ngoi ra, c hn 40 t ng l vn v qu khc. Li ch ca c ng thiu s l 58 t ng.


3. PHN TCH CC H S TI CHNH H s thanh ton c ci thin: Nm 2013 h s thanh ton nhanh v thanh ton tin mt ca CEO c s ci thin so vi nm 2012, trong 6 thng u 2014 cc ch tiu thanh ton tip tc tng cho thy chuyn bin tch cc. Bn cnh th kh nng thanh ton hin thi ang duy tr trng thi n nh. Hiu qu hot ng gim : Giai on 2010 n nay, hu ht cc ch tiu hiu qu hot ng nh vng quay cc khon phi tr, hng tn kho, tng ti sn, ti sn c nh v hiu sut s dng vn ch s hu u gim dn. R rng giai on kh khn ca th trng BS tc ng n tnh hnh hot ng chung ca doanh nghip nhng nm qua. H s n c xu hng gim: Giai on 2010 n 6T/2014 tt c cc h s n ca CEO lun trng thi cn bng v c xu hng gim dn, iu ny cho thy tnh hnh ti chnh lnh mnh ca doanh nghip. Kh nng sinh li st tng nh: Mc d h s li nhun gp c xu hng gim nh thi gian gn y, tuy nhin nm 2013 v 6T/2014 u ghi nhn kh nng sinh li tt hn ca CEO so vi nm 2012 l thi im kh khn nht. H s LN t HSXKD tng t 6,4% nm 2012 ln 20,6% trong 6T/2014. H s li nhun rng tng kh t 2,3% nm 2012 ln 14% trong 6T/2014. C c kt qu ny l do DN thc hin qun l chi ph tt hn. H s thu nhp gim nh: 2010 2012 Thu nhp trn c phn ca CEO lin tc st gim, tuy nhin t nm 2013 ch tiu ny ang c s ci thin r rt, 6 thng u nm 2014 kt qu t c cng mc kh quan v tt hn hn so vi cng k nm 2013. iu ny cho thy nhng ci thin tch cc t doanh nghip, qua gi tr s sch ca DN tng ln ng k trong nm 2013 v 6T/2014.

CC H S TI CHNH

2010 2011 2012 2013 6T/2014

H s v kh nng thanh ton

H s thanh ton hin thi 2.50 2.80 2.67 2.84 2.54

H s thanh ton nhanh 1.25 1.18 0.84 0.85 0.98

H s thanh ton tin mt 0.47 0.05 0.04 0.04 0.14

H s v hiu qu hot ng

Vng quay cc khon phi thu 7.30 4.21 2.78 1.56 0.70

S ngy thu n bnh qun 49.32 85.53 129.66 230.36 511.05

Vng quay hng tn kho 1.01 0.44 0.35 0.31 0.21

S ngy tn kho bnh qun 354.54 448.82 718.78 680.42 1,017.90

Vng quay tng ti sn 0.29 0.24 0.19 0.19 0.11

Vng quay ti sn c nh 3.62 1.66 1.23 1.11 0.55

Hiu sut s dng VCSH 0.85 0.64 0.44 0.42 0.24

H s v c cu vn Ti sn ngn hn/ Tng ti sn 58.2% 51.2% 55.0% 52.7% 51.2%

Ti sn di hn/ Tng ti sn 41.8% 48.8% 45.0% 47.3% 48.8%

H s n (chung) 58.5% 54.4% 54.0% 49.8% 47.7%

H s n trn VCSH 168.0% 146.0% 127.2% 108.5% 104.0%

H s n ngn hn trn TTS 23.3% 18.3% 20.6% 18.5% 20.1%

H s n ngn hn trnTS ngn hn 40.0% 35.7% 37.4% 35.2% 39.3%

H s n ngn hn trn VCSH 67.0% 49.1% 48.5% 40.3% 43.9%

H s n di hn trn tng ti sn 35.2% 36.1% 33.4% 31.3% 27.6%

H s n di hn trn TS di hn 84.2% 74.0% 74.3% 66.2% 56.5%

H s n di hn trn VCSH 101.0% 96.9% 78.7% 68.2% 60.1%

H s v kh nng sinh li H s li nhun gp 50.4% 46.6% 35.9% 40.1% 37.8%

H s li nhun t HSXKD 30.0% 18.4% 6.4% 16.8% 20.6%

H s li nhun khc 0.1% -1.3% -1.0% 0.7% 0.1%

H s li nhun trc thu 30.1% 17.1% 5.3% 17.5% 20.7%

H s li nhun rng 17.8% 9.1% 2.3% 12.2% 14.0%

H s sinh li TTS (ROA) 5.3% 2.2% 0.4% 2.4% 1.6%

H s sinh li VCSH (ROE) 15.1% 5.8% 1.0% 5.2% 3.4%

T trng li nhun khc/ LNTT 0.3% -7.6% -19.5% 4.1% 0.6%

T trng LN t HSXKD/ LNTT 99.7% 107.7% 119.5% 95.9% 99.4%

H s nh gi thu nhp Thu nhp trn c phn (EPS) 4,017 1,025 121 603 450

C tc trn c phn 1,600 500 0 750 H s chi tr c tc 39.8% 48.8% 0.0% 124.4% Ga tr s sch (BV) 12,388 11,319 11,026 11,672 12,123


4. BO CO LU CHUYN TIN T

BO CO LU CHUYN TIN T

T Vn

Ch tiu 2010 2011 2012 2013 6T/2014

I. LU CHUYN TIN T HOT NG KINH DOANH

1. Tin thu t bn hng, cung cp dch v v doanh thu khc 271 191 259 209 83 2. Tin chi tr cho ngi cung cp hng ha v dch v (295) (230) (237) (168) (21) 3. Tin chi tr cho ngi lao ng (22) (29) (27) (30) (13) 4. Tin chi tr li vay (11) (10) (20) (24) (4) 5. Tin chi np thu thu nhp doanh nghip (17) (14) (12) (4) (1) 6. Tin thu khc t hot ng kinh doanh 151 117 64 65 10 7. Tin chi khc cho hot ng kinh doanh (49) (17) (52) (15) (7) Lu chuyn tin thun t hot ng kinh doanh 28 8 (26) 33 47 0 0 0 0 0 II. LU CHUYN TIN T HOT NG U T 0 0 0 0 0 1.Tin chi mua sm, xy dng TSC v cc ti sn di hn khc (8) (55) (2) (19) (31) 2.Tin thu t thanh l, nhng bn TSC v cc ti sn di hn khc 0 0 0 3 0 3.Tin chi cho vay, mua cc cng c n ca n v khc (1,231) (388) (8) (8) 0 4.Tin thu hi cho vay, bn li cc cng c n ca n v khc 1,233 333 11 0 8 5.Tin chi u t gp vn vo n v khc (96) (53) 0 0 0 6.Tin thu hi u t gp vn vo n v khc 11 0 0 0 0 7.Tin thu li cho vay, c tc v li nhun c chia 11 4 4 1 0 Lu chuyn tin thun t hot ng u t (81) (158) 5 (22) (23) 0 0 0 0 0 III. LU CHUYN TIN T HOT NG TI CHNH 0 0 0 0 0 1.Tin thu t pht hnh c phiu, nhn vn gp ca ch s hu 191 32 0 0 0 2.Tin chi tr vn gp cho ch s hu, mua li CP ca DN pht hnh 0 0 0 0 0 3.Tin vay ngn hn, di hn nhn c 418 71 123 125 65 4.Tin chi tr n gc vay (482) (26) (87) (133) (71) 5.Tin chi tr n thu ti chnh 0 0 0 0 0 6. C tc, li nhun tr cho ch s hu (17) (18) (16) (3) 0 Lu chuyn tin thun t hot ng ti chnh 111 59 20 (11) (6) Lu chuyn tin thun trong k (50 = 20+30+40) 58 (91) (1) (0) 19 Tin v tng ng tin u k 41 99 8 7 6 nh hng ca thay i t gi hi oi quy i ngoi t 0 (0) (0) 0 0 Tin v tng ng tin cui k (70 = 50+60+61) 99 8 7 6 25

- Lu chuyn tin t hot ng kinh doanh: Giai on 2010 2012 l thi k kh khn nht ca ngnh bt ng sn, v y cng l

giai on dng tin t hot ng kinh doanh ca CEO lin tip st gim v ghi nhn mc m trong nm 2012. K t nm 2013 n 6 thng u nm 2014 hot ng kinh doanh ca CEO khi sc tr li, iu ny phn nh qua lu chuyn tin t hot ng kinh doanh nm 2013 t mc 33 t ng v 6 thng u nm 2014 t hn 47 t ng, mc cao nht trong gn 5 nm tr li y ca CEO, d kin trong 6 thng cui nm 2014 s tip tc ghi nhn nhng kt qu kh quan khi CEO thu c tin t vic bn mt l t ti Ph Quc.

- Lu chuyn tin t hot ng u t: dng tin t hot ng ny ca CEO ghi nhn con s m ln trong cc nm 2010 2011 l do trong giai on ny CEO lin tip thc hin cc khon u t vo cc d n bt ng sn, trong c cc d n trng im ti Ph Quc, y c th coi l nhng bc i u tin trong vic to ra nhng li th ni bt ca CEO hin nay ti Ph Quc. Giai on 2013 2014 CEO tip tc trin khai u t thc hin mt s d n ti Quc Oai v H Nam v dng tin tip tc ghi nhn s m vi gi tr va phi, cng phn nh ng trng thi u t ca doanh nghip ti cc d n ny.

- Lu chuyn tin t hot ng ti chnh: Dng tin t hot ng ti chnh ca CEO giai on 2010 n nay lin tip gim v ghi

nhn mc m trong nm 2013 v 6 thng u nm 2014, nguyn nhn chnh l trong c giai on ny CEO ch trng thc hin gim dn n vay, a tnh hnh ti chnh v mc n nh v lnh mnh, trong nm 2013 v 6 thng u nm 2014 CEO tr thm cc khon n ngn hn nn dng tin t hot ng ny ghi nhn mc m.

- Tng lu chuyn tin thun: giai on 2010 2012 dng tin thun ca CEO lin tip suy gim v m phn nh r trng thi kinh

doanh kh khn ca doanh nghip ni ring v ca ngnh bt ng sn ni chung, tuy nhin nm 2013 c tn hiu n nh tr li v trong 6 thng u nm 2014 ghi nhn dng tin thun tng kh khi ghi nhn dng 19 t ng, cho thy tnh hnh kinh doanh ang trn khi sc tr li. Tng hp tin v tng ng tin cui k lun ghi nhn mc dng trong giai on 2010 n nay cho thy doanh nghip lun gi trng thi ch ng ti chnh k c trong thi k kinh doanh kh khn nht.


III. NH GI C PHIU

1. NH GI C PHIU THEO PHNG PHP CH S

NH GI THEO PHNG PHP CH S P/E

2010 2011 2012 2013 2014F

EPS 4,017 1,025 121 603 2,174

P P/E 0.00 0.00 0.00 0.00

P/E Ngnh

16.10

P/E HOSE

14.60

P/E HNX

13.50

P/Ef

9.87

Pf

21,461

NH GI THEO PHNG PHP CH S P/B

2010 2011 2012 2013 2014F

BV 12,388 11,319 11,026 11,672 13,847

P P/B 0.00 0.00 0.00 0.00

P/B Ngnh

3.00

P/B HOSE

3.30

P/B HNX

1.80

P/Bf

1.21

Pf

16,685

2. NH GI C PHIU THEO PHNG PHP CHIT KHU DNG TIN

Cc gi nh Li tc tri phiu di hn Rf 9.0%

Li sut th trng

Rm 15.0%

Beta

0.70

H s chit khu theo CAPM k 13.2%

CHIT KHU DNG TIN CA CH S HU

Ch tiu vt 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

EBIT T vn 41.1 103.1 69.0 82.8 91.0 100.1 110.2 121.2

Chi u t T vn 18.5 20.6 21.7 22.7 23.9 25.1 26.3 27.6

Khu hao ti sn T vn 3.8 4.0 4.2 4.4 4.6 4.8 5.1 5.3

Thay i VL ngoi TM T vn (8.5) 14.6 15.3 16.1 16.9 17.7 18.6 19.5

N mi - Tr n c T vn (7.9) 11.0 11.6 12.1 12.7 13.4 14.0 14.7

FCFE T vn 26.9 82.9 47.7 60.5 67.6 75.6 84.4 873.0

PV FCFE, GTKT T vn 26.9 72.2 36.2 39.9 38.8 37.7 36.6 379.1

Sum (+)TM T vn 640.4

S lng CP lu hnh Triu cp 34.3

PVf vn 18,664

CHIT KHU DNG TIN CA DOANH NGHIP

Ch tiu vt 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

EBIT T vn 41.1 103.1 69.0 82.8 91.0 100.1 110.2 121.2

Chi u t T vn 18.5 20.6 21.7 22.7 23.9 25.1 26.3 27.6

Khu hao ti sn T vn 3.8 4.0 4.2 4.4 4.6 4.8 5.1 5.3

Thay i VL ngoi TM T vn (8.5) 14.6 15.3 16.1 16.9 17.7 18.6 19.5

FCFF T vn 34.8 71.9 36.2 48.4 54.9 62.2 70.3 838.7

PV FCFF, GTKT T vn 34.8 62.6 27.4 31.9 31.5 31.0 30.5 364.2

Sum (+)TM (-)N T vn 579.1

S lng CP lu hnh Triu cp 34.3

PVf vn 16,879


H THNG KHUYN NGH: H thng khuyn ngh ca MBS c xy dng da trn mc chnh lch ca kt qu nh gi v gi c phiu trn th trng ti thi im nh gi, c gi tr trong 6 thng k t thi im pht hnh bo co. C 3 mc khuyn ngh cho mi c phiu tng ng vi tng mc chnh lch. Cc khuyn ngh c th c thay i sau mi ln cp nht, nh gi li ph hp vi tnh hnh v kt qu hot ng ca cng ty.

BN: khi gi th trng cao hn gi nh gi 15% GI : khi gi th trng nm trong bin gi nh gi +/- 15% MUA: khi gi th trng thp hn gi nh gi 15%

Tuyn b min trch nhim: Bn quyn nm 2014 thuc v Cng ty CP Chng khon MB (MBS). Nhng thng tin s dng trong bo co c thu thp t nhng ngun ng tin cy v MBS khng chu trch nhim v tnh chnh xc ca chng. Quan im th hin trong bo co ny l ca (cc) tc gi v khng nht thit lin h vi quan im chnh thc ca MBS. Khng mt thng tin cng nh kin no c vit ra nhm mc ch qung co hay khuyn ngh mua/bn bt k chng khon no. Bo co ny khng c php sao chp, ti bn bi bt k c nhn hoc t chc no khi cha c php ca MBS. CNG TY C PHN CHNG KHON MB (MBS) c thnh lp t thng 5 nm 2000 bi Ngn hng TMCP Qun i (MB), Cng ty CP Chng khon MB (MBS) l mt trong 5 cng ty chng khon u tin ti Vit Nam. Sau nhiu nm khng ngng pht trin, MBS tr thnh mt trong nhng cng ty chng khon hng u Vit Nam cung cp cc dch v bao gm: mi gii, nghin cu v t vn u t, nghip v ngn hng u t, v cc nghip v th trng vn. Mng li chi nhnh v cc phng giao dch ca MBS c m rng v hot ng c hiu qu ti nhiu thnh ph trng im nh H Ni, TP. HCM, Hi Phng v cc vng chin lc khc. Khch hng ca MBS bao gm cc nh u t c nhn v t chc, cc t chc ti chnh v doanh nghip. L thnh vin Tp on MB bao gm cc cng ty thnh vin nh: Cng ty CP Qun l Qu u t MB (MB Capital), Cng ty CP a c MB (MB Land), Cng ty Qun l n v Khai thc ti sn MB (AMC) v Cng ty CP Vit R.E.M.A.X (Viet R.E.M), MBS c ngun lc ln v con ngi, ti chnh v cng ngh c th cung cp cho Khch hng cc sn phm v dch v ph hp m rt t cc cng ty chng khon khc c th cung cp. MBS t ho c nhn nhn l: Cng ty mi gii hng u, ng u th phn mi gii t nm 2009. Cng ty nghin cu c ting ni trn th trng vi i ng chuyn gia phn tch c kinh nghim, cung cp cc sn phm nghin cu

v kinh t v th trng chng khon; v Nh cung cp ng tin cy cc dch v v nghip v ngn hng u t cho cc cng ty quy m va. MBS HI S Ta nh MB, s 3 Liu Giai, Ba nh, H Ni T: + 84 4 3726 2600 - Fax: +84 3726 2601 Webiste: www.mbs.com.vn

Documents

Nghiêncứu CEO 29September2014