Northwood  Tenants  Meeting:  TfL  

6th  July  2015  

St  John’s  Church,  Northwood    

Peter:  I  suspect  most  of  you  do  know  who  I  am,  but  I  am  part  of  the  property  development  team  for  Transport  for  London.  Thank  you  very  much  indeed  for  coming.  Before  I  ask  each  of  you  to  introduce  yourselves,  that  lady  over  there  in  the  corner  is  Siobhan.  Siobhan  is  part  of  the  tenancy  team  within  TfL.    Would  you  like  to  say  a  few  words,  Siobhan?  

Siobhan:  Yes,  I  am  part  of  a  new  team  that  was  formed  recently,  working  with  property.  Some  of  you  may  know  your  property  managers;  Jessica  who  assists  in  helping  the  retailers.  I  look  after  most  of  the  businesses  on  our  estate.  My  job  is  to  ensure  that  as  a  tenant  you  get  the  most  out  of  your  business  and,  in  situations  like  this,  I  can  help  look  for  new  premises  or  to  move  within  an  estate.  So,  I  get  to  work  on  many  projects  like  this  across  London.  

Attendees:  

Ken  (Representative  from  Townsends  Estate  Agents);  

Peter  Byles  (Taylormade);  

Anthony  Till  (Taylormade);  

Michael  Till  (Taylormade);  

Miss  Somani  (Residential  Tenant);  plus  3  including  2  children);  and  

Kevin  McLoughin  (Flower  stall);  

Two  representatives  from  A.J.A  Taylor);  

Mr  Samir  Doshi  (Kozmic  Solutionz);  

Mr  Kara  (Senses);  

Mrs  Karen  Wong  (Prospective  Tenant  65  Green  lane);  

Mr  Steve  Panoyo  (Steve’s);  

Mrs  Stavroulla  Panoyo  (Steve’s);  

Mr  Meenesh  Shah  (Dentist);  

Mr  Whitefoot  (Residential  Tenant);  

Mr  Gavin  Robinson  (Corals);  

Mr  Jim  Cunningham  (Corals);  

Mr  Sebastian  Jesunayhan  (Post  Office);  

Mr  Rajesh  Shah  (Solicitors);  

Mr  Manoj  Shah  (Coachworks);  

Mr  Ifzaal  (Dry  Cleaners);  

Mr  Hershida  Shah  (Station  Kiosk);  

Messrs  Pardivalla  (KSA  Shoe  Repairs);  

Miss  Sara  Ahmed  (Residential  Tenant),    

Mr  Hamed  (Farmhouse  Pizza).  

Peter:  A  bit  of  background  as  to  where  we  have  come  from.  Whether  you  have  heard  us  speak  before  (more  people  enter)…So  whether  you  have  heard  me  speak  before,  this  process  has  been  ongoing  for  a  number  of  years  really.  My  involvement  started  in  February  2014,  on  the  back  of  a  petition  that  Northwood  residents  signed  against  the  Bride  Hall  scheme,  for  it  to  be  terminated.  So  in  June  2014  we  asked  the  community  to  tell  us  how  they  best  see  TfL  sites  and  services  used  to  better  your  town.  We  asked  Northwood  Futures,  actually  make:  good,  which  is  the  company  behind  Northwood  Futures,  to  go  out  and  ask  the  community  residents  about  what  they  would  like  to  see  within  your  town.  Over  a  5  month  period  until  October  2014  we  gathered  quite  a  number  of  comments.  We  then  put  that  back  into  a  design  process,  by  which  we  produced  two  options,  2  visions  for  the  site  and  that  was  presented  at  the  end  of  January.  I  have  been  to  see  the  majority  of  you  quite  a  number  of  times,  the  latest  round  of  that  engagement  was  when  I  came  to  see  the  majority  of  retail  tenants  3  weeks  ago,  at  the  end  of  May.  We  reiterated  the  timeframe  and  the  timeframe  hasn’t  changed.  The  timeframe  is  to  look  at  the  design  process  which  will  get  us  to  a  potential  planning  application  by  October  /  November  this  year  and  we  are  still  on  track  to  meet  that  timetable.  I  say  “potential”  because  there  is  nothing  guaranteed  about  this  process.  There  is  nothing  guaranteed  for  or  against  this  process.  This  is  a  scheme  that  we  have  done  collaboratively  within  Northwood  and  hopefully  you  will  all  feel  you  have  had  an  input  into  that  whether  it  has  been  positive  or  not.  The  process  is,  let’s  suggest  that  the  planning  is  successful,  the  original  timescale  looked  at  the  planning  permission  by  March  /  April  next  year,  so  that’s  2016.  Then  we  look  again  at  getting  a  development  partner  on  board  to  help  us  build  the  scheme  with  us,  with  construction  starting  in  September  2017.  These  are  the  timescales  that  we  have  always  stated.  The  latest  round  of  engagement  was  held  from  the  previous  Saturday  and  it  ends  on  the  8th  of  July.  This  round  of  engagement  looks  at  what  the  scheme  would  look  like;  and  what  the  retail  makeup  on  the  ground  floor  would  be.  The  interim  comments  from  this  engagement  were  uploaded  to  the  website  on  Saturday  (4th  July).  Again  it  is  a  very  good  turnout  we  had.  It  was  well-­‐supported  and  a  huge  amount  of  commentary  was  made.  But  what  they  are  saying  is  that  there  is  an  intention  the  scheme  brings  forward  a  family  food  and  beverage  destination  within  Northwood.  So  it  will  attract  visitors  to  Northwood  and  local  Northwood  residents  would  not  have  to  go  out  to  other  local  towns  for  dinner  on  an  evening.  But  there  is  also  a  very  real  and  strong  support  for  a  number  of  businesses  and  a  category  of  business  within  this  room,  within  the  site,  there  are  4  that  come  up  time  and  time  again.  

Tenant:  What  was  the  turnout  like?  

Peter:  There  were  circa  600  over  3  days,  which  I  have  got  to  say  is  a  fantastic  number.  

Tenant:  Question  

Peter:  Well,  you  can  ask  people  to  come  and  talk  to  you  and  you  can  ask  them  to  put  commentary  on  the  internet,  but  you  can’t  make  them  do  it.  600  over  3  days  is  an  exceptional  number.  I  won’t  get  into  an  argument  about  that.  

Peter:  We  can  only  ask  people  to  talk  to  us.  So  let  me  tell  you  exactly  where  we  are.  The  four  businesses  that  are,  or  should  we  say  categories,  that  come  up  time  and  time  again,  are  the  dry-­‐cleaners.  People  tell  us  that  there  are  two  dry  cleaners  of  note  in  Northwood.  They  don’t  want  to  lose  either  of  those  within  the  town  centre.  The  second  is  the  cobblers.  Now  there  is  a  very  real  relationship  between  the  community,  and  this  comes  all  the  way  through  the  process  from  June:  the  fact  that  there  is  a  very  long  relationship,  a  relationship  of  longevity  to  that  business  and  that  use  has  been  mentioned  many  times.    The  third  is  the  barber  shop  and  the  fact  that  there  is  a  relationship  there  as  well.  The  fourth  is  the  wish  to  retain  the  post  office  in  Northwood  Town  Centre.  So  there  are  4  uses  that  we  will  hear  and  continue  to  design  into  the  scheme.  Now  I  know  you  are  going  to  look  at  this  and  think  I  don’t  fit  within  those  4.    Right  now  I  am  just  talking  about  the  retail.  We  shall  get  to  the  residents  in  a  second.  But  the  scheme  that  is  potentially  on  the  table  doubles  the  size  of  the  retail  floor  space  from  what  we  have  at  present  to  what  could  potentially  become  reality  in  two  and  half  /  three  years’  time.  So  there  is  an  enormous  amount  of  potential  going  forward.  It  isn’t  a  case  of  saying,  okay  guys  you  have  2  years  and  then  after  that  saying,  thank  you  very  much.  It  is  a  conversation  we  have  to  take  forward  with  each  individual.    Normally  we  have  a  conversation  on  an  individual  basis,  but  I  heard  what  you  said  two  weeks  ago  to  make:good,  about  the  suspicion  as  to  what  we  have  been  saying  to  individuals  and  what  we  said  to  one  individuals    was  the  same  as  what  we  said  to  the  next  individual.  So  the  conversation  was  a  very  consistent  one,  but  you  can  all  see  now  that  I  am  having  a  consistent  conversation  with  every  one  of  you  and  I  will  transcribe  this  and  publish  upon  the  website  for  transparency..    

Tenant:  Last  year  we  had  people  from  the  NRA  saying  look  after  us.  How  did  they  know  that  we  were  going  to  need  looking  after.    I  would  be  concerned  myself.  People  agree  with  me.  Last  year  we  had  a  representative  to  look  after  our  concerns.    

Peter:  I  can’t  control  your  relationship  with  the  NRA.  I  am  looking  for  the  actual  residents,    tenants,  community  as  well  as  the  NRA  to  talk  to  us.  So  over  the  process  we  have  spoken  to  more  than  2000  people,  which  is  quite  a  significant  amount  of  your  electoral  role.  I  appreciate  the  NRA,  councillors  and  your  MP  have  been  involved  in  the  process,  but  they  are  supposed  to  be  representatives  of  you.  I  wanted  to  make  sure  that  I  talked  to  everyone.  I  can’t  guarantee  those  people  will  talk  to  us.  There  has  been  a  year  through  very  many  forums,  channels  and  events  for  everyone  to  talk  to  us.  

Tenant:  But  only  600  people  were  talking  to  you  over  the  3  days?  

Peter:  That  was  only  the  last  3  days.  

Tenant:  How  did  you  contact  these  people,  and  were  they  from  Northwood?  

Peter:  We  have  all  that  data,  where  they  chose  to  give  it  to  us.  We  asked  for  their  post  codes  and  started  to  derive  a  destination  of  commentary.  So  if  Catherine  was  here,  if  make:good  was  here,  she  would  be  able  to  give  you  the  figures.  I  would  want  this  to  be  a  conversation  between  the  tenants  and  TfL,  so  we  haven’t  included  anyone  external.    Now  I  will  say  a  few  things  of  the  commentary  where  the  tenants  and  residents  have  been  less  than  favourable.  Betting  shops.  It  has  come  up  a  number  of  times.  Betting  shops  aren’t  something  they  want  to  see  in  the  new  development.  Late  night  licenses  and  nightclubs.  This  is  something  they  do  not  want  to  see  in  the  new  scheme.    

Tenant:  How  does  that  match  up  with  the  idea  of  the  food  destination?  

Peter:  I  think  it  will  be  a  case  of  hourly,  as  in  “What  is  late  night?”  The  conversation  has  been  a  food  and  beverage  destination  based  around  a  family  offer.  Something  like,  I  don’t  know,  no  one  has  mentioned  any  names,  something  like  a  Carluccios  or  a  Pizza  Express,  or  those  sorts  of  offers  that  will  relate  to  a  family  audience  as  opposed  to  a  late  night  place.  

Tenant:  So  it  would  be  only  Brands?  

Peter:  Look,  I  only  mentioned  those  names.  I  have  no  affiliation  with  any  of  those  Brands.  If  anyone  wants  to  come  and  set  up  that  kind  of  offer,  then  I  am  sure  we  shall  have  a  look  at  it.  I  am  really  talking  about  proposition  and  not  individual  businesses.  I  won’t  have  conversations  about  individual  businesses  in  this  format.  That  is  a  private  conversation  to  be  had  between  that  particular  tenant  and  the  landlord.  You  all  pay  different  rates,  etc.  

Tenant:  It  was  mentioned  at  the  exhibition,  a  lot  of  big  names  were  mentioned,  so  what  he  said  is  correct,  a  lot  of  these  names  were  mentioned.    

Peter:  I  mentioned  those  brand  names  to  give  you  an  image  of  the  retail  proposition,  not  a  guarantee  of  their  particular  presence.  

Tenant:  The  desire  here  was  to  completely  change  the  face  of  Northwood  from  a  lovely  little  community  /  town  /  village  we  are  obviously  happy  with  into  a  big  brand  cosmopolitan  idea.  

Peter:  No,  I  don’t  think  that  is  true.  I  just  mentioned  names  and  I  wish  I  hadn’t  done  now.  People  use  those  names  to  set  an  expectation  for  what  they  are  asking  for.  

Siobhan:  Peter,  may  I  interject?  We  are  going  to  be  massively  increasing  the  retail  space,  so  our  role  in  the  retail  team  is  to  ensure  that  we  maintain  specific  values.  These  are  the  types  of  things  that  have  been  voiced  in  the  community  groups.  The  idea  is  to  increase  your  business  and  it  is  my  job  to  ensure  that  we  increase  your  business.  We  do  this  elsewhere;  that  is  what  we  do.  There  will  be  core  anchor  points  and  those  can  be  a  Costa,  a  Pizza  Express,  but  on  the  other  hand  we  have  to  ensure  there  is  a  balance  of  smaller  retail  businesses.  It  doesn’t  necessarily  mean  that  the  smaller  retail  spaces  have  to  go  to  small  businesses  either,  for  example,  a  local  resident  in  Northwood  has  the  biggest  franchise  for  Starbucks  in  London,  and  he  lives  in  Northwood.  

Siobhan:  We  will  designate  business  categories  that  people  will  want.  When  we  choose  a  retailer  it  has  to  Go  To  Market.  All  we  can  do  is  identify  a  category  that  your  community  would  like.    

Tenant:  What  about  Walthamstow?  

Siobhan:  Well,  we  didn’t  do  Walthamstow.  We  dealt  with  the  station,  but  with  regards  to  the  high  street,  that  was  the  Council.  But  if  I  take  you  to  Haringey  or  Tottenham.  We  are  doing  a  lot  of  work  for  the  council  up  there  and  what  they  are  looking  for  is  equal  opportunities  employment.  

Tenant:  You  just  used  words  like  “people  want”  but  this  is  a  TfL  development  issue,  not  a  Northwood  issue.  It  is  not  like  Northwood  said,  “hey,  Northwood  wants  this”  It  is  not  a  case  of  “Northwood  wants”,  “Northwood  wants”.  It  is  because  it  is  being  pushed  onto  Northwood.  

Tenant:  Yeah,  but  I  don’t  think  anyone  actually  asked  anyone  if  we  wanted  anything  like  this.  It  will  destroy  livelihoods.  You  guys  are  saying  that.  But  it  is  being  pushed  onto  Northwood  residents.  

Tenant:  What  is  your  information  based  on?  

Tenant:  I  say  “forced”,  because  that  is  how  I  am  feeling.  But  from  the  beginning  when  we  heard  about  anything  happening,  the  whole  of  Northwood  got  together  and  we  were  all  saying  that  we  didn’t  want  anything  because  it  is  going  to  destroy  this  town.  The  whole  town  got  together  and  now  Northwood  Futures  is  taking  it  up  because  it  is  being  pushed  on  to  them.    

Peter:  I  hear  fundamentally  your  design  opinion  but  I  have  mentioned  that  this  is  a  scheme  that  I  am  running,  but  it  is.  I  have  always  said  that.  You  may  well  differ.    

Tenant:  I  am  not  denying.  There  is  just  a  lack  of  contact  especially  for  the  residential.  

Peter:  In  February  2014  we  received  the  seven  thousand  five  hundred  signatures  that  Northwood  raised  and  it  was  widely  understood.  It  took  a  lot  of  money  to  get  out  of  the  agreement  with  that  developer  and  we  did  and  we  started  from  scratch.  We  then  asked  if  there  could  be  any  development  and  no  development  was  an  option.  Someone  could  have  turned  around  and  said  “we  don’t  want  it”.  A  few  people  did  say  that.  All  the  commentary  is  on  the  Northwood  Futures  website.  I  shall  download  it  for  you  from  the  website  after  the  meeting.  A  very  small  percentage  said  that  something  like  1%  if  I  remember  correctly,  but  it  is  on  the  website.    

Tenant:  If  you  look  at  the  petition,  at  the  words.  The  petition  said  we  want  no  development.  Did  no  one  look?  

Peter:  Well,  that  commentary  has  not  been  consistent.  We  can  show  you  all  the  handwritten  notes.  

Tenant:  I  think  it  is  not  consistent  because  someone  from  Northwood  Futures  came  in  and  things  started  to  change.  

Peter:  Regardless  of  how  you  see  them,  Northwood  Futures  are  not  affiliated  to  TfL.  So  looking  at  the  scheme  that  we  have  at  present,  the  business  tenants  that  I  mentioned,  the  organisations  that  the  community  mentioned  over  the  most  recent  engagement  happen  to  be  consistent  throughout  the  year.  We  are  expecting  to  promote  those  that  the  community  wanted  to  retain.  The  betting  shops  are  probably  the  most  commercially  successful  tenants  upon  the  estate,  but  we  are  promoting  the  four  categories  that  the  community  have  requested.  

Tenant:  This  is  not  a  question  of  trying  to  see  the  positive.  Some  categories  like  them  and  some  categories,  don’t  like  them.  If  you  have  to  go  to  a  dentist,  going  to  an  NHS  dentist,  I  am  surprised  this  hasn’t  come  up.  How  did  you  get  this  information?  

Tenant:  If  you  were  at  the  workshops,  I  think  you  would,  I  don’t  know,  I  think  all  the  positive  that  has  be  seen  by  some  is  being  pushed  forward  as  negative  by  you.    

Siobhan:  If  this  development  doesn’t  happen,  what  do  you  think  will  happen  to  this  town?  

Tenant:  What  you  are  looking  for  us  to  say  is  that  Station  Approach  has  been  looked  after  by  TfL  for  the  last  15  years.  The  roofs,  the  pavements  are  looking  the  same.  We  understand  that  TfL  wants  to  maximise  income,  but  there  is  a  car  park  over  there  that  can  be  built  upon  if  you  think  it  is  habitable.  But  at  least  look  after  the  existing  businesses.  

Siobhan:  So  in  terms  of  what  the  plans  are  for  afterwards.  Has  everybody  seen  those?  In  terms  of  the  new  residencies,  the  new  shops.  

Tenant:  Well,  if  you  look  at  option  2,  probably,  yeah.    You  asked  the  question,  how  do  you  see  the  area?  What  is  the  width  of  the  new  square?  

Peter:  The  width  is  25m,  I  think,  off  the  top  of  my  head  at  the  top  of  the  site,  and  more  like  20m  at  the  bottom.  

Tenant:  Well,  that  is  one  thing.  My  colleague  was  told  at  the  beginning  of  this  whole  thing  15m.  If  you  are  talking  about  space  in  the  flats.  

Siobhan:  Okay,  so  the  plans  are  on  the  table.  Is  there  anything  positive?  Does  anyone  have  anything  to  say  about  what  they  are  going  to  bring  to  the  community?  Getting  more  residencies,  creating  more  retail  spaces.  

Tenant:  What  I  don’t  think  you  realise  is  that  our  livelihoods  are  based  in  Northwood.  For  myself,  I  live,  study,  work  and  have  religious  affiliations  in  Northwood.    My  life  is  based  in  Northwood.  What  you  guys  are  doing  is  kick  me  out  of  the  area  I  chose  to  live  in.  This  is  not  really  an  affordable  place.  If  I  have  to  leave  where  I  live  for  the  last  5  years,  where  I  have  been  paying  my  rent  every  month  on  time,  I  am  being  kicked  out  of  Northwood,  therefore  my  study-­‐life,  my  work-­‐life,  my  everything  has  been  disrupted  or  destroyed  and  I  have  to  start  all  over  again.  So  you  keep  asking  us  how  it  is  going  to  improve.  Does  it  sound  like  it’s  going  to  improve  anybody’s  life?  Their  situation?  The  many  people  who  live  and  have  a  business  here.  Their  entire  life  is  in  Northwood.  So  to  answer  your  question,  it  is  not  going  to  benefit  us  in  any  way  whatsoever.  It  is  going  to  destroy  our  lives,  uproot  us,  kick  us  out  and  start  all  over  again,  when  that  may  mean  travelling  to  college  over  one  hour  when  I  am  very  close  to  my  college  right  now  which  is  beneficial  to  me.  

Peter:  Let  me  respond  to  your  comments.  In  terms  of  the  size  and  space  we  have  put  a  comparison  on  the  board  with  other  spaces  within  London.  The  proposed  space  is  wider  than  all  4  of  them.  You  see  St  Christopher’s  place,  you  see  Devonshire  Square,  you  see  Columbia  Road,  the  Market.  The  proposed  space  we  are  proposing  here  is  wider  than  all  the  other  4  and  on  exactly  the  same  scale.  In  terms  of  your  point  regarding  Residential.  We  have  been  speaking  a  lot  about  retail.  Residential  is  a  point  that  will  be  partly  able  to  solved  through  phasing  of  the  site.  Again,  I  talked  to  a  number  of  you  about  how  we  have  phased  this  development.  But  it  is  likely  that  the  block  that  was  the  Blockbusters  will  be  the  first  phase  of  the  site.  The  second  phase  will  be  filling  in  the  triangle  that  is  at  the  top  end  of  this  site,  just  North  of  the  existing  station.  So,  that  will  produce  a  large  number  of  residential  units,  probably  20,  within  those  first  2  phases.    For  those  two  phases,  it  is  perfectly  possible  for  them  

to  be  complete  before  we  start  the  redevelopment  of  the  other  parts  of  the  site.  The  reprovision  of  similar  residential  units  within  Northwood  Town.  Talking  “towns”  sounds  very  long  distance  but  I  would  probably  say  there  is  300m  between:  it  is  an  easier  thing  to  solve  than  the  retail  spaces.  

Resident:  But,  in  terms  of  affordability?  

Peter:  They  are  similar  in  terms  of  all  sorts  of  criteria.  There  will  be  affordable  units.  That  is  part  of  scheme,  and  a  council  requirement,  obviously.  Individual  conversations  will  have  to  be  taken  forward  with  Siobhan  on  how  and  when  a  new  relocation  needs  to  take  place.    

Tenant:  So,  is  there  a  need  for  housing  in  Northwood?  

Peter:  Don’t  get  me  wrong,  this  needs  to  be  a  commercial  project.  I  have  always  said  there  is  a  requirement  for  the  commercial  aspect.  TfL  is  not  a  charity.  We  derive  revenue  from  all  of  our  estates,  not  just  Northwood,  all  our  land  assets,  and  indeed    our  services,  and  drive  revenue  back  into  the  public    transport  network.  That  is  what  we  do,  there  is  nothing  to  be  ashamed  of.  

Tenant:    How  much  of  it  goes  back  into  the  transport  network?  

Siobhan:  All  of  it.  What  profits  we  make  go  back  into  the  transport  network.  

Tenant:  What  about  for  Northwood?  Not  for  the  whole  of  the  transport  network,  but  just  for  Northwood?  

Peter:  We  are  proposing  to  build  a  new  train  station  with  step  free  access,  which  is  something  that  isn’t  there  at  present.  We  look  to  build  the  car  parking  facilities,  with  additional  car-­‐parking  facilities  for  the  retail  customers  and  the  residential.  We  are  looking  to  consolidate  and  better  the  bus  station,  or,  should  I  say,  collate  the  bus  services  into  a  bus  facility  and  to  better  the  interchange  between  the  buses  and  trains.  We  are  looking  to  produce  a  taxi  rank  in  Northwood  and  to  better  the  interchange  between  trains,  buses  and  taxis.  We  are  looking  to  bring  forward  an  enormous  amount  of  cycle  parking,  which  at  present  isn’t  provided  for.  For  transport,  there  is  an  enormous  amount  of  investment  going  into  this  and  to  underestimate  this  spend  is  foolhardy.    

Resident:  It  sounds  like  it  benefits  Northwood,  but  we  have  to  leave  Northwood  at  the  expense  of  others.  

Peter:  In  my  opinion,  it  is  better  for  Northwood,  as  I  have  always  said.  

Resident:  But  if  we  have  to  leave  the  area  because  we  can’t  afford  the  new  spaces  for  our  businesses  and  I  can’t  afford  one  of  those  flats,  where  do  I  go?  

Peter:  That  is  looking  at  a  position  as  though  those  business  weren’t  to  evolve  or  expand.  Now  I  think  the  space  around  the  new  square  and  station  will  have  a  better  footfall  and  have  a  better  retail  proposition.  Now  it  is  Siobhan’s  skill  and  Siobhan’s  team’s  skill  to  work  with  existing  businesses  to  help  better  their  offer  and  work  with  local  communities  and  local  trade  and  you  can  look  at  a  number  of  instances  where  she  has  done  this.    

Tenant:  You  keep  saying  what  these  schemes  are  going  to  do.  Have  you  thought  about  what  the  businesses  are  going  to  do  by  the  time  you  have  finished  these  schemes?    

Siobhan:    I  think  you  have  everyone’s  question.  We  have  done  consultations  so  far,  we  have  listened  to  what  you  have  had  to  say.  Whatever  is  happening  in  Northwood    we  really  do  want  it  to  improve  what  is  happening  in  Northwood.  What  we  are  going  to  be  doing  and  it  will  be  individual  because  each  of  you  needs  the  one  to  one  care,  whether  it  is  a  residential  or  a  retail  tenant.  What  we  are  going  to  be  doing  for  the  retail  tenants.  This  is  Peter’s  outline  for  residential.  In  short  we  are  going  to  be  creating  some  space  in  the  process,  where  you  can  relocate  if  you  like.  It  is  a  one-­‐off  relocation.  The  core  business  retail  categories  identified  within  the  community.  We  do  want  your  opinion  on  these  categories.  You  may  not  feel  like  the  post  office  needs  to  be  protected,  but  that  is  something  that  you  guys  need  to  give  us  your  feedback.    Once  we  have  created  those  spaces,  my  goal  is  to  help  you  move  into  those  spaces  in  a  bidding  process.  Now,  as  a  governing  body,  we  have  to  go  to  market  on  a  new  space,  including  residential,  because  if  we  don’t  allow  anyone  else  to  bid  on  it,  it  leaves  us  in  a  very  difficult  position.  However,  what  I  do  is  make  sure  that  your  business  plan  is  crafted  to  be  persuasive  enough  so  that  you  walk  in  the  door.  It  is  what  we  call  a  turnkey.  So  although  it  goes  to  public  market,  it  allows  everyone  to  bid.  Those  people  who  genuinely  want  spaces  will  be  given  the  assistance  they  need.  A  good  example  can  be  found  in  Alperton,  where  they  allow  retailers  to  enjoy  what  they  are  doing.  So  if  it  is  a  shop  that  you  want  to  fit  out  a  bit  differently.  It  could  be  a  post  office  where  we  could  do  something  a  bit  more  commuter  based  with  a  café  in  it.  That  is  our  role  to  assisting  you  with  it.  That  is  what  we  are  doing  throughout  London  on  similar  projects.  

Resident:  But  if  you  look  at  existing  business  though,  some  places  are  tiny.  The  café  is  tiny,  but  it  is  very  popular,  very  busy,  very  well-­‐liked,  very  appreciated.  Did  you  ask  them  if  they  could  afford  a  much  bigger  space?  

Siobhan:  I  think  we  have  to  create  a  space  that  is  moulded  by  categories  that  are  chosen  by  everybody.  We  need  to  be  frank  here.  We  don’t  need  2  estate  agents  in  Northwood.  We  don’t  need  two  betting  shops.    This  is  the  opportunity  to  create  some  space  where  people  can  relocate  and  that’s  what  we  want  with  regards  to  their  tenancies.  

Tenant:  Are  you  going  to  tell  me  that  you  don’t  need  another  hairdresser  in  Northwood?  I  have  been  here  53  years.  Why  don’t  you  do  something?  I  know  you  are  saying  you  are  going  to  do  this  and  you  are  going  to  that.  Develop  the  park.  Have  the  shops  go  one  side  and  then  develop  the  other  side  of  the  road.  What  about  something  like  that?  

Siobhan:  Are  you  from  the  hairdressers?  You  are  going  to  have  the  letting  coming  up  from  Jessica  and  then  we  will  be  able  to  see.  If  you  are  on  a  lease  or  tenancy    that  is  expiring,  we  will  be  putting  you  on  a  tenancy  at  will.  It  will  roll  over  on  an  annual  basis.  That  is  a  resolution  for  the  short  term.  For  the  long  term,  it  is  my  job  to  find  you  a  space.  

 Tenant:  I  want  to  find  a  space,  why  can’t  you  guarantee  a  new  space  and  on  the  same  rents?.  

Siobhan:  What  we  are  going  to  do  is  to  identify  a  space  for  you  and  it  is  my  job  to  find  a  space  for  you.  I  would  love  it  if  we  could  say  there’s  a  space,  why  don’t  you  take  that  one  [business  card].  What  we  can  do  is  what  we  do  everywhere  and  it  is  something  we  have  to  do.  

Peter:  It  is  against  the  law,  called  State  Aid.  We  cannot  advantage  one  individual  business,  but  must  seek  best  value.  

Siobhan:  We  are  a  public  body.    

Resident:  If  you  have  always  been  here  then,  who  accommodates  them.  How  can  we  come  to  terms?  

Siobhan:  The  spaces  are  based  on  the  categories  chosen  by  the  community  and  you  guys.    Right  now  we  need  to  identify  the  spaces.  

Tenant:  Is  it  fair  for  a  community  who  didn’t  have  anything  to  lose,  have  to  choose  now?  I  think  you  should  be  listening  to  us.  

Peter:  That  is  why  we  are  here  talking  to  you.  No,  it  is  not  just  now,  we  have  always  been  trying  to  talk  to  all  the  residential  tenants  but  no  one  actually  responds  to  us.  If  nothing  happens  between  now  and  December,  how  many  leases  expire?  So  effectively,  what  we  are  saying  is  that  we  will  give  you  another  year’s  lease,  so  you  get  another  year  to  organise  phasing  /  relocation,  etc.  You  are  not  the  only  one.  I  think  there  are  5  that  expire  within  this  calendar  year.  So  what  we  are  doing  is  trying  is  rolling  these  tenancies  over.  We  keep  businesses  running  instead  of  redeveloping  that  unit.  Forget  about  the  redevelopment  at  this  point  in  time.  What  we  need  to  do  is  get  those  pre-­‐existing  leases  running  forward.  That  is  a  conversation  that  we  all  need  to  have  and  consider  because  the  high  street  in  Northwood  is  going  to  be  changing.  What  I  did  set  out,  and  apologies  if  you  were  not  here,  is  what  we  got  from  the  latest  community  consultation  and  it  has  been  reiterated  all  the  way  through  this.  There  are  a  number  of  categories  within  Northwood.  They  are  ones  that  seem  to  be  held  in  high  esteem.  Now  everyone  wants  to  retain  the  post  office.  I  completely  understand  why.  They  want  to  retain  the  cobblers  because  there  is  a  longevity  in  the  relationship  that  the  community  have.  The  dry-­‐cleaners,  of  which  there  are  2,  are  something  that  the  community  want  to  retain.  And  the  last  is  the  barbers  site  and  again  this  is  something  that  is  held  in  high  esteem  in  the  community  and  they  want  it  to  be  retained.  

Tenants:  There  are  7  hairdressers  in  Northwood.  He  is  saying  that  the  barbers  are  required  and  the  dentist  is  not.  I  am  not  having  an  argument.  I  am  saying  that  if  you  are  looking  at  the  community,  you  are  saying  that  the  barbers  are  more  important  than  the  dentist.  

Peter:  From  a  legal  position  and  a  democracy  position,  10  people  might  come  back  to  me  and  say  this  is  not  a  democratic  process.  This  is  so  much  more  than  the  statutorily  ordinary  democratic  process.  We  don’t  need  to  do  any  of  this.  The  planning  process  will  run  as  normal.  This  is  effectively  an  addition.  I  am  saying  that  the  conversation  is  continuing  and  it  will  continue.  I  have  been  very  consistent  about  when  we  have  come  to  you  with.  

Tenant:  Are  you  saying  you  don’t  have  to  do  all  of  this?  

Peter:  This  is  an  exemplary  process,  much  more  in-­‐depth  than  the  planning  process  requires.    

Siobhan:  I  am  really  impressed  about  how  you  are  trying  to  get  the  message  across  about  how  and  what  we  can  do.  We  appreciate  how  unsettling  this  is  and  we  can  only  imagine.    

Tenant:  If  you  are  really  interested  in  the  Northwood  residents,  why  aren’t  you  asking  people  who  actually  live  in  Northwood?  

Peter:  We  have  spoken  to  circa  3,000  people  from  Northwood  and  have  the  handwritten  feedback.  

Tenant:  Why  didn’t  you  write  to  each  member  of  the  electoral  roll?  

Peter:  You  can’t  force  people  to  make  those  decisions.  We  have  letter  dropped  all  the  houses  in  Northwood  several  times,  we  have  published  in  your  local  newspapers,  had  events,  visited  other  people’s  events  and  published  online.  If  people  have  wanted  to  comment,  there  has  been  a  multitude  of  opportunity  and  time.  

Tenant:  Why  didn’t  you  write  to  each  resident  in  Northwood  and  ask  them  which  asset  is  most  important  to  them?  Is  the  Post  office  important  to  you?  Is  the  Dentist  more  important  to  you?  Then  let  them  reply.  

Tenant:  Yes,  that  is  a  much  clearer  process.  There  are  people  in  this  community  that  say  we  are  being  looked  after,  but  there  is  no  way  we  are  being  looked  after.  

Peter:  I  am  sorry  that  you  keep  coming  back  to  that.  The  NRA  is  an  Association  of  the  Northwood  Residents.  If  they  are  making  any  comment,  they  are  making  comments  as  individuals.  Whatever  members  of  the  NRA  have  to  say;  they  are  there  to  help  guide  you  and  collate  you  isn’t  worth  10  of  what  everyone  else  has  to  say;  they  atre  there  to  help  guide  you  and  collate  your  views.  You  can’t  force  people  to  come  and  talk  to  us.  

Tenant:  Exactly,  you  can’t  force  people.  You  write  to  them.  

Peter:  We  have  letter-­‐dropped  4  times.  We  have  published  in  every  press  imaginable.  We  have  been  on  the  website  about  50  times.  

Tenant:  Why  can’t  you  write  to  each  individual?    

Tenant:  Was  that  residential  tenants,  because  I  haven’t  received  anything?  

Peter:  We  have  written  to  you  4  times.  

Tenant:  We  never  received  any  of  the  Northwood  Futures  brochures  or  advertisements.  We  had  to  find  out  from  the  businesses.  He  says  that  there  has  been  no  communication  because  we  did  not  get  it.    

Peter:  So  May  2014,  I  rang  all  the  numbers  personally  for  all  residential  tenants  that  we  have  on  our  books.  I  rang  all  of  them.  Over  and  above  that  we  put  business  cards  under  peoples’  doors.    

Tenant:  Do  you  have  a  photocopy,  because  we  don’t  receive  any  of  these  things.  

Peter:  That  brings  me  to  my  second  point.  We  have  absolutely  blanketed  Northwood  with  information  about  how  you  can  make  contact  and  where  you  make  comments.  There  have  been  7  or  8  exhibitions,  probably  more  than  that.  

Tenant:  You  are  not  hearing  me  though.  We  did  not  receive  anything.  

Peter:  But  what  did  come  through  is  a  personal  telephone  call  and  my  business  card.  

Tenant:  You  are  saying  that  residents  of  Northwood  get  this  and  this  and  this,  but  we  did  not  get  that.  Anything  out  there  is  residents.  Information  is  not  being  displayed  properly.  It  feels  like  I  don’t  matter.  

Peter:  Do  you  have  access  to  the  internet?  

Tenant:  Yes  

Peter:  Right.  The  engagement  process  is  not  complete.  The  latest  round  completes  on  the  8th  of  July  and  there  will  be  another  in  September.  Therefore,  go  to  Northwood  Futures  website  and  make  comments.  

Tenant:  Yes,  but  make:good  doesn’t  bother  to  come  and  put  that  through  our  door.  We  have  not  received  this  and  nothing  like  this  in  the  past  as  well.  I  see  the  neighbours  saying  “have  you  seen?  Have  you  seen?”  and  I  say,  “No!  I  haven’t  received  that!”    

Peter:  You  have  my  business  card,  you  have  my  telephone  number.  Why  don’t  you  ring  me  ?  The  engagement  process  is  still  going  on.  The  planning  process  hasn’t  even  started.  

Tenant:  May  I  say  something,  please?  I  am  a  member  of  the  community.  I  am  a  dentist.  Because  the  two  of  you  are  from  outside  of  Northwood,  you  don’t  understand  what  this  is  like.  Let  me  give  you  an  example.  I  have  been  here  for  twenty  years  and  of  the  old  people,  one  of  the  ladies  came  to  see  me  a  couple  of  weeks  back  for  treatment.  I  have  to  pull  out  teeth  gradually.  She  was  visibly  crying  in  my  chair.  She  said,  “what  is  going  to  happen  to  you?”  Now  you  can  understand  this.  This  is  the  last  stage  of  her  life  and  she  has  no  idea  what  is  going  to  happen  to  her.  And  there  is  a  whole  list  of  people  like  that  who  will  go  to  the  shoe  shop  or  go  to  the  barbers.  Who  will  help  you  when  you  go  to  do  your  planning  and  your  application?  It’s  a  very  famous  story.  It  the  town  mouse  or  the  country  mouse.  Do  you  all  know  the  story  about  the  town  mouse  and  country  mouse?  Basically,  Northwood  is  like  a  small  provincial  town.  They  thought  they  could  create  it  into  a  mini-­‐town.  People  don’t  want  a  big  city.  You  haven’t  told  us  how  many  people  are  coming  here.  Even  if  you  build  500  houses  or  enough  for  500  people,  enough  accommodation  for  500  people,  that  is  what  I  heard.  

Peter:  Yes,  and  that  isn’t  true.  There  are  a  lot  of  rumours,  but  please  do  ring  me.  

Tenant:  Okay,  then  how  many  people?  

Peter:  The  reason  why  in  the  latest  round  of  consultation  or  engagement  we  didn’t  subdivide  the  floorplate,  is  because  we  don’t  know  what  the  housing  mix  the  planning  authority  wish  to  see.  But  when  we  went  to  our  January  exhibition,  we  had  141,  we  did  make  reference  to  that.  

Tenant:  What  I  don’t  understand  is  that  you  are  going  to  destroy  my  business.  With  the  construction,  it  is  going  to  stop  all  business  in  Northwood.  What  Steve  suggested  is  a  good  idea.  Maybe  develop  a  car  park  first.  Then  go  and  develop  the  front  bit.  

Peter:  What  Steve  was  suggesting  is  a  phased  approach  to  developing  which  is  one  that  we  are  going  to  take.  We  can’t  develop  all  of  this  at  the  same  time  because,  for  one,  you  need  to  keep  an  operational  community  car  park.  You  need  to  keep  access  into  the  station.  That  can’t  close.  So,  the  development  needs  to  be  phased,  so  I  absolutely  agree  with  what  Steve  is  saying.    Let  me  just  come  back  to  your  last  point  in  terms  of  relocation  businesses  to  the  bottom  end  of  the  site.  That  is  absolutely  miles  away  from  high  street.  It  wouldn’t  be  a  sustainable  location  to  be  in  the  Sainsbury  scheme.  The  supermarket  was  at  the  top  end  of  the  site  between  two  levels  of  car  parking  and  

residential  at  the  bottom  end  of  the  site.  I  am  not  lying  to  you.  I  have  never  lied  to  anyone  and  I  am  not  lying  to  you  now.  

Tenant:  We  are  not  saying  you  are  lying.  

Tenant:  It  is  our  responsibility  in  the  end.  You  know  the  60s  they  built  tower  blocks.  They  started  degrading  20  years  later  and  this  caused  much  unrest  with  the  community.  Can  you  say  what  you  are  proposing  right  now  is  not  going  to  break  up  the  community?  

Peter:  I  believe  we  are  doing  the  right  thing  for  Northwood  because  we  have  been  asking  the  community.  It  has  not  been  my  responsibility.  It  hasn’t  been  my  choice  to  keep  the  barbers  as  opposed  to  keeping  the  estate  agents.  It  has  been  effectively  people  who  have  been  telling  us  this.  At  the  exhibition  in  January,    we  had  comments  like,  “I  am  so  pleased  that  you  brought  forward  my  idea  of  this”.  It  wasn’t  my  idea,  it  was  their  idea.    

Tenant:  I  have  about  a  thousand  customers  and  none  of  them  are  happy  with  this  deal.  I  can’t  say  you  are  lying,  but  now,  I  can’t  say  that  my  customers  are  saying,  “Oh  yes,  I  really  like  what  you  are  doing”.  There  is  not  only  one.  I  gave  them  the  brochure  to  sign.  

Peter:  When  you  hear  that,  can  you  ask  them  to  come  in  and  write  that  down  for  us?  

Tenant:  They  did.  They  signed  all  the  petitions.  

Peter:  This  is  not  what  we  are  hearing.  It  has  been  overwhelmingly  positive.      

Tenant:  The  human  brain  is  conditioned.  When  you  walk  into  an  exhibition  with  10  plaques.  When  that  diagram  went  by  and  Northwood  Futures  became  quite  prominent,    with  these  wonderfully  coloured  and  expensive  boards  and  things  like  that,  with  choose  this  or  choose  that.  That  is  why.    

Peter:  Can  I  tell  you  where  the  schemes  came  from?  Those  2  choices,  and  it  was  a  choice.  They  didn’t  come  from  out  of  thin  air.  We  put  together  scenarios  of  different  kinds  of  use,  access,  scenarios  in  the  public  realm  and  put  the  back  together  in  new  scenarios  that  were  complimentary,  but  were  also  viable.  We  wouldn’t  do  it  if  it  wasn’t  viable.  

Tenant:  Are  you  saying  from  the  initial  meeting  in  July  in  Northwood?  

Peter:  Yes.  

Tenant:  I  remember  that  we  said  as  a  team  would  fight  the  development.  

Peter:  From  July  to  October  the  community  wrote  the  brief  and  the  brief  comprised  all  the  comments  were  collated  into  one  document.  

Tenant:  Who?  

Peter:  Everybody.  So,  during  the  5  month  period  people  would  come  in  and  make  comments.  These  were  all  collated  into  4  categories,  wants  and  don’t  wants.  On  the  back  of  that  a  design  team  helped  the  community  visualise  this  brief  through  workshops;  within  this  room,  and  we  probably  held  7  or  8  of  them.  We  would  concentrate  on  different  scenarios,  where  the  access  would  be,  keeping  the  

station  entrance  where  it  is  and  bringing  the  Central  way,  where  you  would  put  space  on  the  site,  where  it  was  an  example  of  access.  We  looked  at  many  interesting  scenarios.  

Tenant:  It  seems  like  you  are  digressing.  

Peter:  All  those  scenarios  were  put  back  together  from  people’s  commentary  and  then  put  together  in  a  compatible  way.  

Tenant:  Now,  there  are  17  or  18  businesses  here.  I  have  a  newsagent  by  the  station.  We  supply  350  houses  every  single  day.  Most  of  my  customers  are  over  60.  They  hardly  come  out  of  their  houses,  most  of  them  are  retired,  old  aged,    and  we  serve  these  people,  which  is  a  community  service.  You  should  come  and  have  a  look  at  us  on  a  Monday  morning,  when  they  come  out,  if  they  come  out.  You  should  see  the  queue.  They  just  want  to  talk  to  us.  This  is  Northwood.  This  is  totally  Northwood.  You  can  ask  Gary,  the  fruit  man,  how  many  people  come  to  see  him  just  to  talk.  

Peter:  So,  I  will  reiterate  because  you  seem  to  suggest  this  is  the  end  of  days  for  your  businesses  and  it  isn’t.  

 

There  are  five  leases  that  expire  before  this  calendar  year.  There  are  five  leases  that  expire  before  this  calendar  year.  Instead  of  those  lapsing,  we  will  grant  1  year  rolling  leases  to  allow  time  for  a  relocation  /  phasing  solution.  Even  if  we  prioritise  the  four  mentioned  business  categories,  we  are  almost  doubling  the  amount  of  retail,  so  this  is  a  huge  opportunity  for  continued  discussion.  

Tenant:  I  supply  350  homes  every  single  day  which  is  important  to  these  local  people.  

Peter:  Within  this  new  scheme,  the  amount  of  floor  space  doubles.  So  all  I    am  really  saying  to  you  now  is  that  we  have  heard  through  the  consultation  process  that  there  are  4  categories  of  business  that  they  want  to  prioritise.  The  rest  we  can  continue  to  talk  to.  When  you  talk  to  Siobhan’s  team  there  is  an  enormous  amount  of  floor  space  to  play  with.  I  am  not  suggesting  that  there  is  no  space  for  any  individual  in  this  space,  but  I  am  not  giving  you  a  guarantee  on  that.  That  is  one  thing  I  have  to  be  very  clear  on.  

Tenant:  That  is  something  I  just  said:  

Peter:  I  can’t  give  you  a  guarantee  but  neither  do  you  have  one  already.  You  have  a  term  within  your  existing  lease.  No  one  forced  you  to  sign  your  lease  terms.  What  I  mentioned  earlier  on,  there  are  5  of  you  within  the  existing  site  that  won’t  have  come  December  if  we  didn’t    renew  it.  So,  this  is  a  case  of  saying,  is  your  position  set  in  stone?  No,  it  isn’t.  You  signed  a  lease  with  a  fixed  term.  This  process  is  here  to  evolve  into  a  new  scheme,  starting  with  the  community’s  comments.  

Tenant:  What  about  democracy?  Does  it  mean  that  you  can  take  one  of  our  places  any  time?  I  am  from  Afghanistan  and  in  Afghanistan  they  come  with  a  gun  and  tell  you  they  are  going  to  take  your  property.  And  now  you  come  with  a  suit  and  tie  and  ask  if  you  can  take  my  property.  It  is  exactly  the  same  thing  for  me.  You  come  with  a  suit  and  tie  and  say  you  are  going  to  give  me  till     December  and  then  you  are  going  to  take  my  property.  If  you  ask  me,  I  am  not  giving  you  anything.  

Peter:  I  just  said  a  second  ago  that,  even  with  fair  wind,  there  won’t  be  a  development  until  the  September  2017.  We  aren’t  looking  to  let  the  leases  lapse  between  now  and  then.  We  shall  continue  to  have  a  discussion  going  on.  We  mean  to  make  this  work.  We  talked  about  phasing  the  site  to  be  able  to  have  the  swing  space  that  Siobhan  mentioned.  But  we  are  rolling  those  leases  over  and  keeping  those  businesses  alive,  so  we  can  come  to  a  long  term  solution.  So  that  is  what  I  am  saying.  I  am  not  suggesting  that  I  have  a  gun  to  your  head.    I  don’t  have  a  gun  to  your  head.    

Tenant:  It  means  exactly  the  same  thing.  You  are  taking  my  business.  It  means  the  same  thing.  

Siobhan:  It  is  both  Residential  and  retail,  so  it  is  for  anybody.  We  will    organise  meetings  to  understand  your  needs.  Because  we  have  heard  from  some  tenants  saying  that  they  want  to  be  released  from  leases.  Okay,  I  will  be  frank,  once  you  give  us  that  information  we  do  a  map.  You  are  right,  Peter,  we  cannot  guarantee  anything  because  we  are  a  public  body.  If  we  were  a  private  body,  we  would  be  able  to  handle  this  very  differently,  more  commercial.  But  because  we  are  a  public  body  we  have  to  put  everything  to  market.  But  all  we  can  do  is  assist  you  through  that  process.  I  can  tell  you  now  that  I  have  not  failed  on  one  of  my  tenants  ever  in  winning  a  shop.  

Tenant:  You  know  these  preferred  categories?  Why  didn’t  you  write  to  all  the  tenants  and  ask  them  which  4  they  would  choose?  

Siobhan:  I  think  Peter  and  I  will  have  to  take  that  away.  I  don’t  think  that  is  something  Peter  and  I  can  decide.  

Tenant:  Because  what  I  believe  is  that  what  Northwood  Futures  comes  up  with  is  suspect.  

Siobhan:  We  can’t  make  that  decision  today.  The  categories  have  been  flagged  to  us.  We  need  to  prioritise.    

Tenant:  Before  you  make  your  decision,  get  the  society  (it  doesn’t  cost  that  much  money)  to  send  letters  to  every  resident  in  Northwood,  on  the  subject  of  the  4  categories,  asking  them  for  their  feedback.  

Peter:  To  be  honest  that  will  happen  as  part  of  the  planning  application  process  anyway.  The  local  authority  will  publish  this  to  all  the  local  electorate.  I  have  to  say  we  have  done  it  7  or  8  times  already,  through  numerous  channels.  

Tenant:  What  are  you  afraid  of?  That  your  4  categories  are  going  to  be  crooked?  

Siobhan:  Not  at  all.  If  I  had  to  choose  a  category  I  would  choose  the  newsagent,  because  I  look  after  newsagents.  What  I  suggest  is  that  individually,  I  shall  leave  my  business  card,  we  have  conversation.  We  do  have  people  who  specialise  in  your  categories,  so  they  can  help  you  as  well.  I  think  there  are  lots  of  individual  points  coming  across  and  you  do  need  to  talk  to  us  individually.  You  can  see  I  am  an  open  and  honest  person.  There  is  nothing  hidden,  but  we  do  need  to  take  some  of  these  individual  issues  and  deal  with  them  individually.  

Child  resident:  Northwood  is  a  very  calm  area  and  I  to  live  here  because  they  have  schools  that  are  nearby  and  Hard  8  just  got  built  and  if  you  had  to  tear  it  down,  it  would  be  unbearable.  

Siobhan:  Well  done.  It  is  very  fair  and  you  know  what,  we  know  that  it  is  very  upsetting.  Do  you  know  what  it  was  like  the  first  time  I  met  all  of  you?  

Tenant:  Now,  in  your  email,  it  said  that  you  wanted  to  meet  today,  but  also  to  meet  again  in  a  few  weeks’  time  with  our  MP.  

Peter:  Nick  Hurd  was  due  to  attend  a  meeting  at  the  end  of  July.  However,  he  is  unavailable  and  therefore  this  date  may  be  in  September  now.  We  will  arrange  for  Nick  to  be  able  to  attend.    

Tenant:  It  would  be  nice  if  we  could  meet  up  again  in  two  weeks’  time.  Please  consider  writing  those  letters.  

Siobhan:  I  think  most  importantly  is  to  speak  to  you  all  individually.  

Tenant:  That  is  fine.  

Siobhan:  And  listen  to  your  concerns  because  we  are  probably  going  around  in  circles  here.  My  door  is  open.  I  am  happy  to  talk  to  you.  I  do  think  we  do  need  to  get  across  that  we  are  creating  a  space  that  is  accommodating  some  of  the  businesses  and  hopefully  most  of  the  tenancies  as  well.  

Tenant:  I  need  to  ask,  if  I  am  putting  a  bid  in  for  a  shop,  I  would  need  to  relocate  in  it.  

Siobhan:  That  would  be  something  that  is  part  of  our  assistance  package.  There  is  myself  and  a  new  girl,  Natasha,  who  helps  me.  And  second  are  the  project  team,  who  help  retailers  go  in  and  fit  out  their  shop.  That  is  not  to  say  that  they  go  and  choose  your  shop-­‐fittings  for  you.  That  is  very  much  your  choice.  We  make  sure  you  have  that  assistance  to  help  you.  We  are  considering  the  financial  assistance  at  the  moment.  

Tenant:  Can  I  ask  a  simple  question?  We  have  been  through  this  whole  process  and  why  hasn’t  there  been  a  better  solution  to  this.  

Siobhan:  I  bet  I  could  sit  you  all  down  and  you  would  all  have  your  own  opinion  on  Northwood.  Do  you  know  how  difficult  it  is  to  please  everyone?  You  can’t  just  do  that.  

Siobhan:  The  community  are  coming  to  our  drop-­‐in  meetings.  They  are  probably  your  customers,  so  we  do  have  to  listen  to  all  the  views.  When  people  come  into  your  shop,  you  need  to  send  them  to  us,  so  we  can  hear  their  opinions  as  well.  And  we  have  heard  the  positive  and  the  negative.  We  are  listening  and  we  are  trying  to  map  our  way  through  this.  But  what  we  are  ultimately  trying  to  do  is  create  something  slightly  different  for  Northwood,  but  it  doesn’t  mean  that  it  isn’t  going  to  be  the  community  that  it  already  is.  I  come  from  Beckingham,  in  the  South  of  London.  I  thought,  “Yeah,  I  will  live  here”.  I  came  up  here  and  I  said  to  Peter,  “This  like  where  I  come  from”.  So  I  know  how  you  feel.    

Tenant:  You  are  aware  that  Hillingdon  is  one  of  the  boroughs  that  has  the  highest  levels  of  air  pollution  in  London.  Your  development:  how  much  more  air  pollution  is  this  going  to  create?  The  council  is  obviously  wanting  to  reduce  the  number  of  deaths  caused  by  air  pollution.  Now  you  guys  are  saying  you  want  to  come  in  and  create  air  pollution.  

Peter:  That  is  not  what  we  are  saying.  

Siobhan:  I  think  it  is  the  highest  because  of  Heathrow.    So  a  ceasefire  on  Heathrow  being  expanded.  

Peter:  I  am  assuming  you  are  talking  about  the  car  fumes.  

Tenant:  We  had  a  smoggy  day  here  the  other  day  when  you  could  barely  breathe.  

Peter:  What  else  are  you  suggesting  is  causing  the  air  pollution?  

Tenant:  Two  weeks  ago  on  a  Friday,  it  was  smoggy,  and  I  was  suffering  from  allergies  and  I  couldn’t  breathe  properly.  Are  you  suggesting  that  you  are  going  to  be  developing  here  for  3  years,  however  long  it  takes  to  build  that?  What  is  that  going  to  cause?  Plus,  all  the  congestion  that  it  will  cause  and  the  diversions  that  will  need  to  be  made.  

Peter:  Understood.  A  couple  of  points  in  relation  to  that:  One,  London  needs  housing.  It  needs  to  go  somewhere.  Secondly,  Hillingdon  does  have  parking  standards.    Thirdly,  we  are  TfL.  We  want  to  put  people  on  public  transport  and  drive  away  from  private  transport.  So,  as  part  of  this  scheme,  we  are  trying  to  create  as  many  sustainable  routes  as  possible,  including  car  clubs,  which  is  something  that  we  are  looking  at  that  we  have  looked  at  elsewhere.    We  are  ensuring  that  we  have  homes  built  right  near  the  station,  so  that  people  can  go  straight  into  London,  via  electricity,  as  opposed  to  diesel.  If  they  do  need  to  drive  out,  they  go  hire  a  car.  

Tenant:  I  am  not  talking  about  that.  I  am  talking  about  the  actual  development,  not  the  result  of.  

Peter:  London  needs  new  homes.  There  is  no  doubt  of  that.  We  are  going  to  be  building  houses  of  the  highest  environmental  standards.  

Tenant:  During  those  3  or  4  years  you  are  going  to  be  increasing  the  air  pollution  by  bringing  in  bulldozers  and  so  on.  

Peter:  In  terms  of  onsite  mitigation,  that  will  have  to  be  put  into  the  waste  management  plan,  and  a  construction  management  plan.  That,  again,  is  governed  by  the  local  authority.  That  is  National  Policy.  

Tenant:  We  know  you  are  talking  to  the  council.  We  can  understand  why  you  are  a  bit  apprehensive,  but  what  I  am  trying  to  say  to  you,  that  at  the  end  of  the  day,  please  don’t  forget  that  this  is  a  community.  You  are  going  to  destroy  it.  

Tenant:  I  would  like  to  convey  to  you,  on  behalf  of  everyone  here,  that  we  are  very  passionate.  We  see  things  getting  developed  and  they  haven’t  stopped  because  none  of  us  have  cried  or  said,  “No,  this  is  not  right”.  Do  your  job,  but  please  take  on  board  what  we  all  of  us  are  trying  to  say  to  you.  

Peter:  Let  me  just  make  a  comment  with  regards  to  that.  Throughout  this  whole  process,  we  have  tried  to  get  to  what  Northwood  really  is,  because  nobody  knows  Northwood  better  than  the  people  who  live  here.  I  have  been  here  30  times.  I  don’t  know  it  as  well  as  people  who  live  here  and  that  is  something  that  we  have  been  asking  people  to  tell  us  and  tell  us  and  tell  us  and  tell  us.  We  don’t  want  this  to  be  the  same  as  Harrow,  it  is  not  the  same  as  Harrow.  This  scheme  is  different  from  South  Kensington.  It  is  different  to  Morden.  It  is  different  to  Whitechapel.  So  the  people  from  Northwood  know  what  they  want.  So  I  am  asking  what  sort  of  retail  proposition  do  the  people  of  Northwood  want.    What  sort  of  height  do  people  want?  What    sort  vernacular  /  style  do  they  want?  

What  sort  of  material  do  they  want?  What  sort  of  Public  Realm  do  they  want?  We  have  been  having  this  conversation  since  June  last  year.  I  am  asking  the  character.  I  am  asking  the  feel.  I  am  asking  the  atmosphere.  And  that  has  brought  the  community  together,  whether  you  think  it  has  made  the  community  go  against  us  or  brought  the  community  together  for  the  scheme.  It  has  been  a  very  strong  talking  point  for  the  community.  

Tenant:  What  happens  if  they  reject  the  plan?  

Peter:  If  they  reject  the  plan,  then  we  walk  away  and  we  look  elsewhere  at  TfL’s  redevelopment  potential.  

Tenant:  Are  you  not  going  to  appeal  the  decision?  

Peter:  It  depends  what  the  decision  is  based  on.  

Tenant:  There  is  a  possibility  of  you  getting  a  refusal?  

Peter:  If  it  was  something  that  was  cast-­‐iron  and  the  point  of  the  scheme  was  nonsense,  then  we  wouldn’t  bother  appealing.  If  it  was  based  on  spurious  decisions,  then  yes,  we  will  appeal  it.  

Peter:  It  never  got  to  the  council.  The  council  have  questions  at  this  point  in  time.  They  don’t  have  opinions.  Planning  authorities  very  rarely  have  opinions  until  you  get  down  to  the  planning  process.  If  you  are  going  on  an  information  gathering  exercise,  which  is  usual,  they  will  say,  “Have  you  considered  this,  have  you  considered  that?  What  is  this  and  what  is  that?”  Scope  and  traffic  .  We  want  you  do  these  sort  of  investigations  in  terms  of  risk  assessments.  There  is  water  on  the  site,  so  we  might  have  to  do  that  sort  of  thing.  In  terms  of  traffic  trip  determinations;  in  terms  of  retail  impact;  In  terms  of  surveys.  

Peter:  Affordable  housing  is  a  variable  feat.  It  depends  what  sort  of  viability  the  scheme  has  at  that  point  in  time  and  what  the  local  authority’s  position  is.  The  local  authority’s  starting  point  is  30%  and  if  you  aren’t  providing  that  level  then  the  scheme  need  to  show  to  be  invisible.  We  are  not  at  that  point  yet.  

Tenancy:  With  regard  to  car-­‐sharing,  are  you  telling  people  or  pushing  them  to  have  a  house  that  has  only  one  car  parking  space?  Some  people  do  need  a  car  to  travel  to  work  and  it  isn’t  always  easy  and  the  transport  system  is  not  always  reliable.  

Peter:  I  don’t  own  a  car.  I  live  in  central  London.  I  have  2  children  and  I  am  married.  We  don’t  have  a  car.  We  hire  a  car.  We  make  use  of  a  Zip  car,  which  a  lot  of  people  in  my  area  seem  to  make  use  of  as  well.  TfL  is  a  transport  organisation  and  we  want  people  to  travel  by  public  transport  and  we  don’t  want  people  to  drive.    So  the  different  offer  the  residential  accommodation  will  bring  will  have  varying  degrees  of  car  parking.  So,  for  example,  the  town  houses  at  the  bottom  of  the  site,  they  are  likely  to  have  1  or  2  cars.  They  will  probably  be  allocated  one  and  they  will  have  to  purchase  a  second  if  indeed  they  need  to.    If  there  might  be  a  one  bedroomed  flat  immediately  by  the  station,  it  is  unlikely  that  there  would  be  a  car  parking  space  related  to  that  unit.  There  might  be  a  car  pool  car  parked  in  the  car  park  and  the  resident  would  be  given  access  to  it.  

Tenant:  What  if  there  are  not  enough  car  parking  spaces?  

Peter:  There  will  be  visitors’  spaces  available  and,  indeed,  they  will  be  signed  like  the  rest  of  them.    

Tenant:  Well,  if  you  increase  the  footfall,  you  are  coming  in  to  Northwood  and  you  are  not  coming  from  walking  distance.    So  I  bring  my  car  and  there  is  going  to  be  a  problem  of  where  to  park.  

Peter:  The  number  of  parking  spaces  we  can  provide  of  site  is  in  accordance  with  Hillingdon  Policy.  They  don’t  want  us  to  provide  too  many  because  they  don’t  want  congestion.  They  won’t  let  you  provide  too  little  because  then  cars  will  be  parked  in  the  general  road  network.  That  is  also  controlled  by  the  local  authority.  Car  parking  and  zones.  TfL  want  to  drive  people  to  public  transport.  That  is  what  we  are  here  for.  

Tenant:  I  want  to  ask  about  my  shop.  It  needs  refurbishing,  basically.  If  TfL  is  going  to  do  it,  then  I  might  not  be  able  to  afford  it.  How  do  I  know  I  can  afford  a  relocation?  

Peter:  But  we  haven’t  sub-­‐divided  the  space  because  we  didn’t  know  the  make-­‐up  of  the  retail  proposition.  So  we  have  increased  the  floor  space  but  in  terms  of  saying  the  units  are  going  to  be  bigger,  on  that  plan,  I  have  got  3  that  are  enormous  because  they  haven’t  been  subdivided.  

Tenant:  All  of  us  wants  a  place.  Do  you  think  there  will  be  enough  for  everybody?  

Peter:  There  is  double  in  that  space.  

Tenant:  It  seems  like  some  businesses  are  getting  priority.  

Peter:  It  is  not  my  decision  to  prioritise  one  above  another.  

Tenant:  It  is  like  one  dentist  can  have  his  practice  and  another  can’t.  I  have  worked  all  my  life  to  have  this  business  and  I  can’t  have  another  life  to  start  over  again  with  another  business.  I  am  a  professional.  Is  that  fair?  

Tenant:  As  you  say  it  is  not  guaranteed  the  residential  prices,  the  leases.  We  are  going  to  start  our  whole  lives  and  that  is  why  we  are  so  emotional.    

Tenant:  As  far  as  I  understand  the  law,  the  tenants  also  have  rights  to  the  property.  The  landlord  can’t  just  say,  “Leave  your  property.  I  am  giving  it  to  someone  else”    

Siobhan:  You  have  an  excluded  lease.  You  take  the  shop  for  a  term  of  the  lease  which  is  normally  6  years.  At  the  end  of  the  6  years,  as  a  landlord,  we  have  every  right  to  take  the  property  back.  That  is  the  terminology  of  an  excluded  lease.    The  same  applies  to  a  tenancy  with  regards  to  a  residential.  The  difference  with  those  of  you  who  have  a  protected  lease  is  that  from  the  start  of  the  lease,  it  is  your  property,  and  at  the  end  of  the  lease,  and  you  have  every  right  to  go  back  to  court  to  renew  your  lease.  It  is  called  the  1954  act.  Jessica,  who  is  your  property  surveyor  for  this  area,    will  be  writing  to  all  of  you  to  extend  your  lease  on  the  roll  over  previously  mentioned,  which  means  your  tenancy  goes  on  trading  and  we  are  not  going  to  be  taking  your  properties  back,  until  the  development  starts.  

Tenant:  You  mentioned  the  first  phase  of  development.  My  boss  is  Adrian  Taylor.  How  soon  will  this  affect  us  and  how  much  notice  will  we  be  given?  

Peter:  Even  with  fair  wind,  there  is  no  likelihood  of  anything  happening  before  September  2017.  That  is  the  date  that  we  have  continually  given  out.  

Siobhan:  I  would  expect  each  one  of  you  to  have  a  conversation  with  myself  and  with  your  property  manager.  There  are  some  people  who  have  written  to  us  and  have  said  that  they  want  to  leave  their  shop.  

Tenant:  What  if  you  don’t  have  a  shop?    

Siobhan:  Same  terms.  In  terms  of  Affordability,  let  me  put  your  mind  at  rest.  One  of  the  key  things:  we  are  trying  to  move  away  from  the  square  footage  rent,  to  move  people  onto  turnover  leases,  so  you  can  expect  to  do  more  sales  from  the  shop.  The  small  business  is  absolutely  brilliant  because  instead  of  dealing  with  a  whole  mountain  of  rent,  what  they  do  well  is  share  the  risk  with  the  landlord.  That  can  help  around  affordability.  Especially  if  we  have  identified  a  swing  space  for  a  shop  that  might  be  bigger  than  what  you  were  expecting.  We  like  to  encourage  drycleaners  and  shoe  repair  shops,  throughout  London,  to  merge  into  one  shop.  Because  generally  those  two  businesses  together  really  thrive  together.  You  can  have  two  tenants  trade  in  a  shop.  I  can  take  you  to  Victoria,  where  there  is  a  lady  called  Jacky  Rogers  ,  and  her  dad  has  had  a  coffee  shop  for  40  years  and  she  is  in  the  41st  year  and  we  have  just  helped  her  do  a  shop  up.  She  has  just  started  doing  dry  cleaning  and  shoe  repairs  together  in  the  one  shop.  It  is  a  separate  business  and  it  works  very  well.  So  those  are  the  types  of  things  that  we  can  help  you  map  out  in  the  future.  I  am  busy  working  where  the  National  Federation  business  newsagents.  I  have  got  3  tenants  doing  their  shops  up  and  we  are  subsidising  doing  that.  He  went  away  and  when  he  came  back  we  put  his  bid  together  for  the  shop  and  he  won  the  shop.  So  we  have  done  this  elsewhere  and  it  does  work.    

Tenant:  No,  we  understand  your  development  plan,  the  scheme,  the  triangle.  I  don’t  think  you  understand  that  we  are  concerned  about  our  livelihoods  which  we  have  chosen  to  be  based  in  Northwood.  It  is  an  amazing  town,  Northwood.  People  know  one  another.  It  is  the  loveliest  little  town.  There  is  no  hard  crime.  We  are  all  friendly  with  each  other.  I  am  speaking  on  behalf  of  my  residential  neighbours  because  they  said  they  were  at  work  this  evening.  I  am  very  happy  to  be  here,  but  to  be  uprooted,  especially  the  residential  tenants,  for  x  amount  of  years  and  the  building  takes  place  and  God  knows  what  happens  in  the  end.  It  is  uprooting  our  lives  and  we  are  based  in  Northwood.    

Siobhan:  We  are  hearing  that.  We  genuinely  are  and  that  is  the  reason  that  we  are  here  tonight    to  listen  to  your  reasons  and  that  is  why  we  create    

Child  resident:  You  lived  away  from  Northwood.  I  grew  up  in  it.  It  is  sad  when  someone  comes  in  and  tries  to  demolish  it.    

Siobhan:  I  can  understand  you.  I  live  in  a  community  just  like  yours.  If  it  was  happening  to  me  I  would  feel  the  same.  

Tenant:  What  are  we  not  trusting  you  or  believing  you  better?  I  remember  the  first  time  we  met  up  with  TfL  and  there  was  a  gentleman,  I  don’t  remember  his  name,  he  had  broken  his  leg.  I  am  going  to  take  all  your  property  and  we  are  not  going  to  give  you  anything.  Now  you  tell  us  this.  Who  do  we  believe?  Who  is  right?    

Peter:  I  do  know  that  is  what  he  said.    We  didn’t  break  our  agreement  with  BrideHall  because  of  a  pang  of  goodwill.  We  heard  what  you  said.  We  apologised  and  said  that  we  wouldn’t  do  this  in  a  unilateral  way.  We  came  and  asked  what  you  want  to  happen  to  Northwood.    

Tenant:  There  are  really  only  two  things.  We  are  having  this  meeting  to  hear  about  retail.  You  just  said  there  is  going  to  be  much  more  retail  space.  Do  you  think  there  is  enough  market  to  get  30  retail  spaces?  I  am  just  saying.  There  is  going  to  be  a  Starbucks.  Have  you  done  your  homework?  Are  there  enough  customers?  There  are  17  of  us.  Are  you  going  to  have  so  many  other  retailers  to  fill  the  spaces  and  have  the  customers  to  allow  for  all  those  retailers.  We  will  have  our  businesses  and  the  other  customers  on  the  street.    You  are  saying  that  the  profits  go  into  a  profit  centre  in  TfL,  and  the  money  goes  back  into  the  transport  system.    So  it  shouldn’t  have  cost  this  community  ever.  

Siobhan:  You  are  right.  That  is  where  our  roles  come  in.  The  first  thing  that  we  do  is  do  statistics  and  run  the  data.    What  we  are  going  do,  Tottenham  Hale  is  the  perfect  example,  we  pinpoint  Tottenham  and  FIND  OUT  what  types  of  businesses  are  there.  Let’s  say  there  are  ten  coffee  shops.  I  don’t  think  the  people  in  Tottenham  need    so  many  coffee  shops  because  there  are  ten  and  you  don’t  need  that  many.  At  the  station,  let’s  say  there’s  two  newsagents.  Someone  comes  along  offering  the  third  newsagent.  We  turn  that  person  away  as  part  of  our  limiting  process  because  we  trying  to  help  necessity.  In  Leytonstone  we  have  a  lovely  little  café  that  comes  down  out  of  the  front  of  the  station.  Around  the  corner  there  is  another  café,  but  they  were  different.    So  we  try  to  ensure  that  the  category  we  are  attracting  do  something  different.  

Tenant:  We  are  losing  our  community  as  a  business.  The  reason  I  moved  to  Northwood  is  because  it  is  green.  Spacious  and  less  crowded.  And  now  the  property  people  say,  because  it  is  less  crowded,  we  can’t  allow  you  to  stay.  And  now  it  is  going  to  be  like  the  shops  in  Harrow.  Are  we  having  this  meeting  to  actually  get  our  views  out  there  and  really  putting  it  into  a  process  and  understanding  that?  

Peter:  Can  I  make  a  point?  We  are  having  this  meeting  for  3  reasons:  one,  because  I  want  continually  tell  you  about  the  timescale  that  we  have.  I  sat  down  with  you  in  May,  and  tell  you  about  the  engagement  process.  You  then  asked  to  have  a  collective  meeting.  That  is  the  second  reason.  The  third  reason  is  I  do  want  to  hear  what  you  have  to  say.  

Tenant:  We  appreciate  that.  

Peter:  My  second  point:  Continually  through  the  last  year  we  have  heard  that  we  don’t  eat  out  in  Northwood.  This  what  we  heard  continually,  so  all  that  retail  spend  has  been  leaked  away  from  Northwood.  When  Sainsbury’s  had  their  proposal  to  come  here,  now  this  isn’t  my  report,  it  is  their’s,  without  even  talking  about  a  retail  report,  they  said  that  there  was  a  leakage  out  of  Northwood  of  45%.  People  would  get  into  their  cars  and  drive  out  of  town  to  go  shopping.  That  is  quite  a  big  percentage.  

Tenant:  If  you  stay  in  Northwood,  if  you  go  two  doors  down  for  dinner,  it  is  like  an  outing.    

Peter:  Maybe  you  don’t  have  that  offer  in  Northwood,  maybe  you  will  get  it  in  the  future.  

Siobhan:  Where  do  you  go  shopping  for  your  kids  clothes  in  Northwood?  

Tenant:  On  the  internet.  

Siobhan:  You  just  said  that  people  don’t  choose  to  shop  in  Northwood.  

Tenant:  When  I  first  came  here  there  were  five  mens’  wear  shops,  3  shoe  shops,  6  ladies  shops,  2  for  kids.    

Siobhan:  So  these  people  are  choosing  to  shop  elsewhere.    

Tenant:  People  go  to  a  shopping  mall,  Harrow  on  the  Hill,  Westfield.  

Tenant:  The  shop  around  the  corner,  the  Clothing  store,  no  one  wants  to  take  it,  because  people  only  want  shoe  shops.  Nothing  else.  

Siobhan:  We  don’t  understand  the  argument  that  you  don’t  want  your  town  centre  to  not  have  more  retail  space  back  in  it.    

Tenant:  I  thought  about  renting  the  shop  where  they  used  to  sell  stationery,  but  for  the  amount  of  floor  space,  it  was  going  to  too  expensive  because  I  would  not  be  able  to  attract  enough  customers  to  warrant  having  such  a  big  shop.  It  was  a  wise  decision  not  to  go  ahead  and  rent  that  shop.  Most  people  buy  their  things  on  the  internet.  Northwood  has  enough  services  providing  people  with  what  they  require.  It  is  a  very  nice  centre,  but  the  variety  of  that  project,  in  terms  of  rents,  someone  will  move  from  the  high  street  into  your  centre  and  you  will  lose  business  on  the  high  street.  

Siobhan:  We  see  this  a  lot.  For  one  project  we  were  working  on  a  Pound  shop,  PoundLand.  We  got  the  whole  shop  ready  and  then  they  said  that  isn’t  what  we  want,  so  we  got  some  small  businesses  to  go  and  reenergise  the  store  and  the  shop  was  changed.  The  apathy  on  your  high  street  can  be  changed,  if  you  let  retail  teams  like  ourselves  to  get  in  and  make  the  energy  change.  

Tenant:  What  is  the  population  in  Willesden?  

Peter:  Is  your  point  to  say  that  if  we  double  the  amount  of  floor  space  in  the  new  scheme,  units  will  sit  empty?  

Tenant:  They  will  be  empty,  yes.  

Peter:  Would  you  like  to  reduce  the  amount  of  retail  space?  

Tenant:  Just  leave  it  alone.  

Tenant:  It  keeps  going  back  to  the  development  process  and  the  development  of  Northwood,  but  I  am  worried  about  my  future.  I  have  lived  here  for  the  last  six  years.  I  have  lived  all  over  England  and  I  chose  to  stay  here  because  of  the  amazing  atmosphere  and  environment  because  of  what  it  is.  Central  London,  I  will  never  go  back  there  again.  I  love  this  place.  My  future,  my  whole  life  will  be  disrupted.  I  have  to  find  a  new  job.  I  have  to  find  a  new  place  that  I  can  afford.  My  college  won’t  be  accessible  to  me.    Our  whole  livelihoods  are  gone.  

Tenant:  You  have  been  here  for  6  years.  Other  people  are  also  concerned  about  their  livelihoods  and  futures.  

Siobhan:  You  really  have  to  talk  to  us  individually,  so  we  can  map  it  out  what  you  want.  

Tenant:  Why  don’t  you  give  every  business  the  right?  You  are  wasting  time.  Why  can’t  you  insure  them  if  they  are  paying  their  rent  and  rates?  

Siobhan:  I  am  sorry  that  you  feel  like  that,  that  me  taking  the  time  to  come  and  talk  to  you  is  a  waste  of  my  time.  We  are  trying  to  introduce  you  to  someone  else  who  can  help  you  understand  what  you  can  do  with  your  future.  If  you  don’t  pay  attention  to  that  dialogue  then,  that  is  up  to  you.  We  need  to  have  a  few  one-­‐on-­‐ones  this  evening.  What  we  are  trying  to  do  is  highlight  a  few  categories  that  the  local  community  have  identified  as  a  priority.  If  you  feel  that  your  priority  is  better,  then  you  need  to  voice  that.  

Tenant:  Now  some  of  these  businesses  have  survived  50  years.  If  they  have  survived  50  years,  then  they  are  a  priority.  It  doesn’t  matter  who  it  is,  they  have  survived.  That  is  a  priority  in  itself.    

Peter:  That  is  a  fair  point.  In  response  to  that  we  have  to  be  whiter  than  white  in  terms  of  the  prospect,  in  terms  of  the  conversation  we  are  having  with  people  going  forward,  so  just  because  you  have  been  here  20  years,  doesn’t  mean  to  say  that  you  have  the  same  rent  for  the  next  twenty  years.  The  agreement  that  we  have  is  a  legal  one.  It  talks  about  rent  renewals.  It  talks  about  rent  increases.  I  am  agreeing  with  you.  Longevity  has  some  sustainability  within  this  town.  So  when  that  period  comes  to  an  end,  we  need  to  have  a  renegotiation.  That  is  based  upon  the  market  value  at  that  particular  point  in  time.  If  you  cannot  pay  that,  anywhere,  not  just  in  Northwood,  you  can’t  just  decide  “oh  well,  he  has  been  here  for  20  years,  I  am  just  going  to  charge  him  half”.  

Tenant:  Most  people  have  agreed  to  the  rent  increases.  I  don’t  see  anyone  who  doesn’t  agree  to  a  rent  increase  which  is  reasonable.  

Peter:  When  we  do  come  to  a  new  lease,  it  won’t  just  be  a  case  of  just  rolling  it  over,  it  needs  to  be  out  in  the  market  and  it  needs  to  be  bid  upon.  That  is  just  what  happens  in  the  public  sector.  That  needs  to  be  the  case.  Because  you  have  been  there  and  been  operating  for  20  years,  that  shows  that  there  has  been  a  longevity  and  a  sustainability  in  the  business.  That  will  be  a  positive  for  you.  We  are  not  a  charity.  We  are  not  going  to  run  around  and  say,  “He  has  paid  his  rent  for  all  20  years.  Let’s  let  him  have  half  the  rent”.  

Tenant:  We  are  not  asking  for  favours.  

Peter:  I  am  exaggerating  to  illustrate,  but  longevity  means  you  understood  the  local  market  and  that  is  favourable  for  you.    

Tenant:  I  am  a  bit  confused  by  this  whole  process.  What  have  we  achieved  tonight?  What  decision  has  been  made?  

Peter:  No  decisions  have  been  made,  we  are  all  here  to  discuss  concerns.  

Tenant:  When  you  speak  to  certain  businesses,  how  do  you  go  about  giving  them  a  unit  or  not?  

Siobhan:  We  are  going  to  meet  individually,  person-­‐to-­‐person.  According  to  the  categories  you  can  come  to  us  with  a  bid.  

Tenant:  So  if  one  of  the  categories  is  shoe  shop,  can  anyone  apply  for  one  of  the  shoe  shops?  

Siobhan:  Yes.  

Tenant:  So,  if  I  own  Tinsels,  the  shoe  shop,  and  I  have  been  running    a  shoe  shop  business  before,  then  you  will  give  me  on  of  the  units  for  a  shoe  shop.  

Siobhan:  When  we  identify  the  different  categories,  we  identify  the  platform,  whether  it  is  going  to  be  brand  or  independent.  For  those  categories  chosen  by  your  local  community,  the  people  who  matter.  

Tenant:  Don’t  we  matter?  

Siobhan:  Yes,  I  mean  the  community,  being  you.  We  identified  the  four  categories  for  swing  space  for  independents,  so  we  can  encourage  them.    For  local  businesses.  On  the  scoring  matrix,  when  you  bid  on  the  rent.  It  is  not  just  the  rent.  What  are  the  employment  statistics?  What  can  they  offer?  All  these  things  matter.  

Tenant:  So,  you  will  be  helping  the  local  businesses.  

Siobhan:  Anyone  who  wants  help,  can  get  help.    If  you  have  done  a  very  persuasive  business  plan  and  followed  my  advice,  you  will  have  the  best  leg  to  stand  on.  To  give  you  an  example,  St  Pauls  Station:  there  was  a  bid  for  a  shop  there.  A  small  start-­‐up,  his  first  juice  bar  and  won  because  he  followed  the  advice  we  gave  him.    

Tenant:  But  Peter  says  that  any  new  start-­‐up  with  no  experience,  you  won’t  keep.      

Siobhan:  No,  these  are  the  types  of  customers  we  want  to  attract.  It  is  useful  to  show  us  the  quality  of  product,  but  more  importantly,  will  the  pay  minimum  wage  and  on  top  of  it  all,  I  am  going  to  employ  six  people.  Half  the  rent  or  the  cost  of  it  because  when  we  scored  you  had  a  higher  score  because  you  got  points  for  all  those  things.  

Tenant:  With  my  business,  will  I  have  to  do  my  own  bid?  

Siobhan:  It  is  when  you  are  identifying  new  space  for  yourself.  It  is  not  just  the  bid  process  that  this  is.  What  you  are  also  saying,  “This  is  what  I  want  to  be  doing  for  my  business”.    We  will  be  helping  you  aligning  with  what  you  are  doing.  ”If  I  had  a  new  shop,  you  know,  I  have  never  liked  the  counter  over  there,  I  would  move  the  counter  over  there”.  That  is  the  whole  process  we  go  through.  To  get  to  where  we  are  coming  from  and  to  get  to  where  we  are  going,  what  we  are  offering  assistance.  If  you  don’t  want  assistance,  then  that  is  your  choice.  But  generally,  unfortunately,  this  is  a  process  that  we  are  going  to  have  to  go  through.    

Tenant:  You  are  talking  about  assisting  us  and  you  are  a  public  body,  but  you  must  put  it  out  there  to  do  the  public  bidding  for.  Now  you  know  who  we  are,  you  now  have  the  authority  to  be  able  to  protect  these  people.    

Peter:  There  is  no  state  aid.  It  is  against  the  rules.  

Tenant:  If  you  really  want  to  help  us,  protect  us.    

Peter:  TfL  can  provide  the  community’s  wishes,  by  category,  and  then  provide  help  and  assistance  to  you.    

Tenant:    The  four  categories.  Are  we  going  to  score  against  that  matrix?  

Peter:  So,  are  the  public  going  to  score  against  the  matrix  and  agree  upon  it?  

 Tenant:  No  

Siobhan:  So,  you  want  me  to  show  you  the  scoring  process  of  a  totally  different  department  that  they  use  to  mark  your  bid?  

Tenant:  Protected  and  unprotected  leases.  

Siobhan:  What  this  means  for  us  financially  is  that  if  you  are  vacated,  then  you  may  be  due  compensation.  The  property  team  would  be  the  best  to  advise  you  on  that.  Once  we  have  reviewed  every  property  that  isprotected.  Do  you  want  to  retain  the  post  office?  Yes,  I  do  want  to  stay.  Mr  Post  Office,  we  can  offer  you  an  option  to  bid  on  the  post  office.  Would  you  like  us  to  help  you  bid  on  that?  Obviously,  yes.  I  don’t  want  to  trade  here  anymore.  I  want  to  take  my  protected  lease  and  our  Property  Team  will  put  a  value  on  it  if  you  are  bought  out  of  your  shop.  That  is  basically  what  a  protected  lease  means.    

Siobhan:  The  property  team  will  give  you  a  calculator  at  the  time.  It  is  normally  2  times  the  rateable  value.  

Peter:  It  depends  on  how  long  you  have  left  on  your  protected  lease.  There  is  a  spreadsheet.  He  pays  this  much  rent.  He  has  so  many  years  left.  

Siobhan:  So  that  actually  gives  you  something  to  think  about.  If  you  choose  to  come  out  of  your  property  and  the  post  office  is  available  to  bid  on.  

Peter:  Can  we  have  one  more  question?  It  is  ten  past  nine.  

Tenant:  I  don’t  want  to  be  difficult  but  how  long  have  you  been  in  this  job?  

Tenant:  The  previous  man  said    he  wasn’t  previously  part  of  this  team.  

Peter:  Anthony  Bickmore  was  my  boss.  He  has  retired  and  I  have  taken  over  his  job.  

Tenant:  I  want  you  to  stay  in  that  job,  if  we  can.