NOTARIAL OPINIÓN DE ANDALUCÍA TEMAS CIVILES Y · PDF fileBOLETÍN INFORMATIVO NOTARIAL DE ANDALUCÍA BIN FEBRERO 2010 2 Edita COLEGIO NOTARIAL DE ANDALUCÍA BIN es una revista electrónica

BOLETÍN INFORMATIVO

NOTARIAL DE

ANDALUCÍA

BIN FEBRERO 2010

2

Edita COLEGIO NOTARIAL DE ANDALUCÍA BIN es una revista electrónica por y para Notarios, que anima a todos los compañeros a aportar sus colabo-

raciones. Director: Antonio-Juan García Amézcua.

Consejo de redacción: Salvador Torres Ruíz, Francisco-Javier Manrique Plaza, Luis-María de la Higuera González, José-Antonio Rey Jiménez, Francisco-José Aranguren Urriza y Vicente Martorell García.

Secretaría técnica: Santiago Díaz Fernández

[email protected]

Comunicación telemática y coste registral .....................................16 � SISTEMA NOTARIAL Y REGISTRAL

Prescripción tributaria de la consolidación del pleno dominio en las herencias ya prescritas ............................................................... .11

� CUESTIONES FISCALES

Web Cátedra de Derecho Notarial de la Universidad de Almería...23 � SOCIEDAD

Intervención de pólizas y cláusulas generales ................................. 2

Licencia de edificación y certificación técnica ................................4 � TEMAS CIVILES Y MERCANTILES

� OPINIÓN

Algunas cuestiones sobre resoluciones de la DGRN ....................17 � RESOLUCIONES Y SENTENCIAS

Advertencia sobre condiciones generales de la contratación y sobre cláusulas abusivas................................................................... .21

� PRÁCTICA NOTARIAL

BIN · BOLETIN INFORMATIVO NOTARIAL DE ANDALUCÍA · NUM. 2 Pág. 2

L a reciente CIRCULAR DE ORDEN INTERNO 1/2010, DE 19 DE FEBRERO, nos devuelve a la realidad. Hasta ahora habían convivido dos tesis: - La de aquellos, que con un amplio arsenal jurídico-practico habían intentado mantener la tesis de

entender que la sentencia del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 2008, no hacía sino revivir la redacción dada a la intervención de las pólizas en el antiguo Reglamento de corredores. Según esta tesis era posible admitir las pólizas firmadas por los representantes de las entidades de crédito.

- La de aquellos otros que estimábamos, que con independencia de sus consecuencias practicas, la sentencia no dejaba lugar a dudas y que al examinar el fondo de la cuestión lo que se deduce de ella es que el momento de la prestación del consentimiento, debe requerir presencia notarial.

Esta última tesis es la que recoge la circular citada, no solo, entiendo como criterio del CGN, sino también como criterio de la Dirección General de los Registros y del Notariado, que debió aprobar la circular antes de su publicación. Por tanto despejadas las dudas, cabe plantearse ahora, como algunos ya hicimos en el momento de publicación de la sentencia, cual debe ser la manera de proceder para intentar aunar los intereses de los consumidores, sus garantías, y el derecho que ostentan a la libre elección de Notario, con la práctica bancaria, que sin mermar dichos derechos tiene unas ciertas exigencias de celeridad. A mi juicio dos son las vías: a).- La primera, la que me parece más coherente, es la generalización de la implantación del sistema e-

notario, que algunas entidades han venido utilizando en la firma de las pólizas. Sistema que está necesitado de ciertos retoques: - Por un lado debe reconducirse al sistema de póliza intervenida y no de escritura de protocolización. - Por otro debe permitir cierta interoperatividad al menos en cuanto la conformación en el propio

documento de la diligencia de intervención. Este sistema, con el añadido del consentimiento anticipado, prestado en escritura a dichas operaciones

(caso de Caja Granada, por ejemplo), permitiría, al particular o empresa que debe firmar la operación elegir a su arbitrio el Notario ante quien tiene que otorgarlo, sin estar limitado por la sugerencia de la entidad de crédito, que con su mejor saber y entender elegirá en función de su comodidad y no de la del cliente.

b).- La segunda es el sistema de póliza desdoblada, sistema que es perfectamente legal, y que además, no cuenta ya con el límite de los dos meses, para la firma por la otra parte, por lo que el cliente podría firmar ante su Notario, y la entidad de crédito, ante el suyo.

Como hemos dicho este sistema es perfectamente legal, pero se nos antoja inconveniente, puesto que posibilita la acumulación de la intervención de las entidades en unos pocos notarios, experiencia, que por ya vivida en el caso de las cancelaciones, no deja de producir una triste imagen de lo que representamos. Por tanto, creo que el CGN debe retomar por tanto el proyecto e-notario, impulsarlo con las entidades de crédito y generalizarlo, por entender, que es el que mejor demostrará, como el Notariado, una vez más se pone en vanguardia de la sociedad y ofrece soluciones a los ciudadanos, que salvaguarden sus intereses, sin merma del control de legalidad. También en este mes de febrero, hemos tenido conocimiento de la sentencia del Tribunal Supremo de 16 de Diciembre de 2009, que analiza entre otras cuestiones las cláusulas abusivas en los préstamos. La sentencia, nos obligará, a analizar la redacción pormenorizada de cada uno de los préstamos que se otorguen en nuestros despachos, pues:

- En tanto no se inscriban dichas cláusulas en el Registro de Condiciones Generales de contratación, deberemos advertir a los interesados de la existencia de dichas cláusulas en las escrituras que autoricemos.

- Una vez publicadas deberemos negarnos a su autorización de acuerdo con el artículo 84 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias.

OPINIÓN

INTERVENCIÓN DE PÓLIZAS Y CONDICIONES GENERALES. Antonio-Juan García Amezcua. Notario de Atarfe. Director del BIN.

EDITORIAL


Algunos autores hay han hecho algún comentario a la sentencia. Así, no puedo manifestar mi conformidad, con opiniones como la expresada por Pedro Ávila Navarro (http://www.notariosyregistradores.com/CORTOS/2010/5-clausulasabusivas-pedroavila.htm), que en función de la citada sentencia reclama un replanteamiento de la doctrina de la DGRN sobre la interpretación del artículo 12 del a LH. Entiendo que el control de legalidad en primera instancia se produce en sede notarial. Solo un quebrantamiento del sistema, es decir, la falta de ejercicio de ese control de legalidad, admitiendo la inclusión de cláusulas abusivas (cuando se inscriban), permitirá en sede registral la denegación de su inscripción, que a mi juicio se referirá al documento integro y no a la cláusula controvertida. Os ofrecemos en este número dos posibles modelos para incluir en la escritura en tanto no se publiquen dichas cláusulas en el Registro de Condiciones Generales de Contratación, uno de ellos preparado por Luis Maria de la Higuera González, notario de Granada, que aborda el problema desde un punto de vista general por cuanto la advertencia es genérica, y el otro preparado por mi mismo, para que en cada instrumento se haga un análisis pormenorizado de las cláusulas y se incluyan solo las que el documento contiene. Esperamos vuestras aportaciones sobre los temas de este número. �

OPINIÓN

EDITORIAL


D os recientes Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 14 de enero de 2010 y 15 de enero de 2010 me han hecho actualizar unas notas que tenía para uso interno, en relación a las declaraciones de obra nueva y fundamentalmente referidas a Andalucía, aunque

comunes o extrapolables muchas de sus conclusiones al resto de legislaciones autonómicas. Sabemos, más o menos, que la declaración de obra nueva terminada precisa la correspondiente licencia de edificación y certificación técnica, seguro decenal en su caso1 y, quizás, libro del edificio y licencia de primera ocupación. Me centraré en los dos primeros requisitos por ser los menos discutidos... o deberían. A) Licencia de edificación.

El art. 20 del Decreto-Legislativo 2/2008, de 20 de junio, aprobatorio del texto refundido de la Ley de Suelo, exige para la autorización e inscripción de las escrituras de declaración de obra nueva terminada "... el otorgamiento, expreso o por silencio administrativo, de las autorizaciones administrativas que

prevea la legislación de ordenación territorial y urbanística...". Se está refiriendo a lo que se suele llamar "licencia de obra" o "licencia de edificación"2:

• El otorgamiento por silencio administrativo viene contemplado en art. 172 de la Ley 7/2002, 17 de diciembre, de Ordenación urbanística de Andalucía, que prevé un plazo de 3 meses. A la acreditación notarial-registral del acto presunto se refiere el art. 48-2 del Decreto 1093/1997, 4 de julio, sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística. Aunque no ha recibido tanta atención como en materia de segregaciones, el otorgamiento de la licencia de edificación por silencio administrativo ha sido abordado por las Resoluciones DGRN de 5 de junio de 2002 y 3 de enero de 2008. Hoy toda esta materia debe revisarse a la luz de la Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de enero de 2009, que deja sentado que por silencio administrativo no pueden adquirirse facultades urbanísticas en contra de la legislación o del planeamiento. Y como los Notarios y Registradores normalmente carecen de elementos de juicio suficientes para apreciar si en un determinado caso hay o no esa infracción, tampoco pueden declarar que esa licencia (de obra o de segregación) se ha obtenido por silencio, que sólo puede acreditárseles con una declaración del propio Ayuntamiento (conforme a los procedimientos previstos, respectivamente, en el art. 19-4 del Decreto-Legislativo 2/2008 aprobatorio del texto refundido de la Ley de Suelo y en el art. 79 del Decreto 1093/1997 sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística) o por sentencia firme. Doctrina de la que ha hecho aplicación la Resolución DGRN de 15 de septiembre de 2009 (para Andalucía, en un supuesto de segregación en suelo no

TEMAS CIVILES Y MERCANTILES LICENCIA DE EDIFICACIÓN Y CERTIFICACIÓN

TÉCNICA. Vicente Martorell García. Notario de Carboneras.

LICENCIA DE EDIFICACIÓN Y CERTIFICACIÓN TÉCNICA

1 Puede verse el trabajo "Excepciones al seguro decenal" publicado por un servidor en "BIN Andalucía", número 1, enero 2010.

2 Respecto a la exigibilidad notarial y registral de otro tipo de licencias, como las de demolición, transcribo parte de las conclusiones de

un recurso interpuesto por mí el día 30 de septiembre de 2008 (y que fue estimado directamente y sin reservas por el Registrador,

aunque el asunto todavía colea porque me ha demandado judicialmente por cobrarle la copia necesaria para el recurso): "... 1.- La

constitución de un edificio en régimen de propiedad horizontal no implica su exclusión del tráfico jurídico como objeto unitario ni lo que

la calificación registral conceptúa como "pérdida de vigencia" de su trasunto registral, la finca señalada por un número propio, pues no

supone división material de la propiedad sino aplicación a la misma de una superestructura jurídica de organización. En consecuencia,

si es el solar (y no las entidades horizontales en que se dividía el edificio ya derribado) el objeto del negocio jurídico de aportación a

una sociedad, la inscripción ha de reflejar este negocio y no reconducirse, como llega a proponerse en la calificación, a la aportación de

unas inexistentes materialmente, inútiles económicamente y entorpecedoras jurídicamente entidades horizontales, sin perjuicio todo

ello de las oportunas notas de referencia.... 4.- Evidenciada la imprecisión técnica, quizás lo que la calificación quiere decir es que la

extinción (salvo pacto en contrario, que no hay) del régimen de propiedad horizontal por derribo del edificio prevista en el art. 23 de la

Ley de Propiedad Horizontal debe acreditársele al Notario, reflejarlo éste documentalmente y, caso contrario, suspender el Registrador

la inscripción. El art. 169-1-d de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, sujeta a la

correspondiente licencia municipal las obras de demolición, pero en ningún sitio se dice que el control de legalidad notarial y registral

deba extenderse a ello (obsérvese la diferencia con lo previsto en el art. 176 de dicha Ley autonómica y en el art. 20 del Decreto-

legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo, para la autorización e inscripción de

escrituras de declaración de obra nueva). 5-. O quizás simplemente y no se sabe con qué finalidad, que se exprese como se ha llegado

a la nueva descripción, lo cual fue rechazado por la Resolución de la DGRN de 20 de junio de 2005...".


urbanizable, denegada la licencia más de 3 meses después de su solicitud y habiéndose presentado con posterioridad en el Registro certificación municipal contraria).

• ¿Sólo "edificaciones"? El art. 176 de la Ley andaluza 7/2002 de Ordenación urbanística de Andalucía no habla sólo de edificación sino de "... obra nueva terminada de toda construcción o

edificación e instalación...". Por ello advierte el Registrador Joaquín Delgado Ramos que "... quedarían incluidas cualesquiera instalaciones, aunque en terminología usual pudieran no ser

consideradas edificaciones propiamente, tales como piscinas, invernaderos, estructuras

abiertas... incluso provisionales...".

• Evidentemente no será necesaria su aportación al acta final de obra cuando hubiese habido una previa declaración de obra nueva en construcción a la que se hubiese aportado, salvo que haya una modificación que lo exija. En la práctica notarial y registral el problema estriba en determinar: ◊ ¿Qué modificaciones se entienden amparadas por la licencia inicial y cuáles precisan de una

nueva? En principio se requerirá licencia de modificación para aquéllas que afecten a la obra nueva, por mucho que el técnico asevere que la modificación cae dentro de lo permitido por la normativa urbanística; y no precisarán tal licencia las modificaciones que sólo lo sean de la división horizontal o de la composición del edificio o sus entidades3.

◊ ¿Se entienden cubiertas tales modificaciones necesitadas de licencia por el posterior otorgamiento de la licencia de primera ocupación? No parece que sea necesaria una formal licencia de modificación de la obra si en la licencia de primera ocupación se hace referencia expresa a dicha modificación (la Resolución DGRN de 21 de noviembre de 2001 no exige tal "referencia expresa", pero abordaba un supuesto en que ni siquiera se precisaba de licencia). En la práctica, la admisibilidad de tal solución se hace depender municipal, notarial y registralmente de la "importancia" de la modificación.

◊ ¿Y si se pretende una división horizontal o una segregación de alguna de las entidades?4 Tres soluciones, como casi siempre:

- La estricta del art. 53-a del Decreto 1093/1997, según el cual, "... No podrán

constituirse como elementos susceptibles de aprovechamiento independiente más de los

que se hayan hecho constar en la declaración de obra nueva, a menos que se acredite,

mediante nueva licencia concedida de acuerdo con las previsiones del planeamiento

urbanístico vigente, que se permite mayor número. No será de aplicación lo dispuesto en

este número a las superficies destinadas a locales comerciales o garajes, salvo que del

texto de la licencia resulte que el número de locales comerciales o de plazas de garaje

constituye condición esencial de su concesión...". - La amplia de la Resolución DGRN de 14 de enero de 2010,5 según la cual, "... dado el

principio de libertad que rige el dominio, las limitaciones al mismo han de resultar de la

Ley y ser interpretadas restrictivamente...", el art. 53-a del Decreto 1093/1997 tiene carácter instrumental y "... precisa norma con rango de Ley que exija claramente

licencia...". No contradice ello el criterio de la Resolución DGRN de 3 de diciembre de 2009, que

distingue entre la propiedad horizontal propiamente dicha (en cuyo caso la subdivisión de una de las entidades no precisa de licencia) y aquellos complejos inmobiliarios en que el

TEMAS CIVILES Y MERCANTILES


3 Y ello nada tiene que ver con la importancia económica de la modificación. Por ejemplo, el cerramiento de una terraza precisa licencia

de modificación, pues la superficie computable urbanísticamente no es la misma; entiendo que también el aumento del número de

viviendas, aun respetando la superfie construida, cuando dicho número figure en la licencia inicial; pero no precisará licencia de

modificación la alteración de la distribución interna (que si un dormitorio en vez de dos, que si un aseo debajo de la escalera, etc);

tampoco una variación en la configuración jurídica de garajes y trasteros (que si lo que era anejo pasa a ser entidad independiente o al

revés, etc). 4Teniendo en cuenta que, según las Resoluciones DGRN de 28 de abril de 1992 y 14 de diciembre de 1992, dividir una planta de un

edificio en régimen de propiedad horizontal no es un simple acto de división sino que entraña obra nueva. 5 Dicha Resolución DGRN de 14 de enero de 2010 eximiendo de licencia la división horizontal viene referida a Andalucía. Pueden

citarse también las de 18 de julio de 1996 (para Madrid), 16 de enero de 2002 (para Madrid), 15 de octubre de 2002 (para Aragón), 16


suelo es privativo de cada entidad (en cuyo caso la subdivisión de una de las entidades precisa de licencia de parcelación6). - La intermedia del Notario de Alcalà de Xivert Rafael Rivas Andrés,7 que comparto, de que será necesaria, como dice el art. 53-a del Decreto 1093/1997, nueva licencia cuando la división horizontal exceda del número máximo de elementos susceptibles de aprovechamiento independiente fijados en la previa licencia de edificación, lo cual es consecuencia y tiene su cobertura legal actual en el art. 20 del Decreto-Legislativo 2/2008 aprobatorio del texto refundido de la Ley de Suelo.8 Y no será necesaria tal licencia para la posterior división horizontal cuando tal obra nueva se hubiese realizado con una licencia anterior a la Ley 8/1990, de 25 de julio, de Reforma del Régimen Urbanístico y Valoración del Suelo (en vigor desde el 16 de agosto de 1990, pues es en ella cuando se introduce la exigencia de licencia más certificación para la escrituración de la obra nueva). Tampoco será necesaria tal licencia para la división horizontal cuando la obra nueva o su división horizontal se hubiesen realizado sin licencia (si bien, en este último caso, la prescripción de la infracción urbanística correspondiente a la división horizontal, a falta de un dato objetivo ostensible, debería contarse desde que el Ayuntamiento hubiera podido incoar el procedimiento, por lo que no podría acreditarse por los medios que para la terminación de la obra prevé el art. 52 del Decreto 1093/1997, y sólo se podría acreditar por reconocimiento del mismo Ayuntamiento o por sentencia judicial).

◊ ¿Y si lo que se quiere es un cambio de destino del edificio o de alguna de las entidades? Por ejemplo, de vivienda a local o viceversa. Por las consideraciones anteriormente expuestas y en los mismos supuestos, entiendo que precisa licencia, siquiera sea porque normalmente la transformación se ha de realizar mediante algún tipo de obra que adecue el local para el uso de vivienda o viceversa (en contra la Resolución DGRN de 9 de mayo de 2005 para Cataluña, aunque fue anulada por al Sentencia AP Barcelona de 17 de marzo de 2007); de la misma manera que considero que, si se hace posteriormente, requiere en tales supuestos autorización estatutaria o de la junta de propietarios de la comunidad horizontal (en contra la Resolución DGRN de 23 de marzo de 1998, que exige determinación o prohibición estatutaria expresa sobre el destino de tales entidades).

◊ ¿Qué modificaciones de elementos privativos precisan el asentimiento del acreedor hipotecario? Únicamente aquéllas que supongan sustracción o sustitución de parte de su garantía inmediata (por ejemplo, desvinculación o cambio de un anejo), no las que supongan una adición (vinculación de un anejo), recomposición de la entidad hipotecada (por ejemplo, una nueva distribución interna o acceso) o una pequeña modificación técnica en su superficie o aprovechamiento (por ejemplo, se cubre la terraza, se suprime el lavadero y su superficie pasa a ser de tanto), las cuales deben reconducirse, en su caso, a la acción de devastación (por ejemplo la transformación de vivienda en local o viceversa9).



de octubre de 2002 (para Aragón), y 10 de diciembre de 2003 (si bien fue revocada por la Sentencia AP Madrid de 26 de febrero de

2007 por entrañar parcelación de terreno). 6 Pero no por la modificación de la obra sino por la parcelación del terreno. Aunque referida al Decreto-Legislativo 1/2000, de 8 de mayo,

aprobatorio del Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio y de Espacios Naturales de Canarias, es perfectamente

trasladable su doctrina al art. 66 de la Ley 7/2002 de Ordenación urbanística de Andalucía. 7 En un artículo títulado "Una sugerencia sobre cómo calificar los documentos que pretendan la división de un edificio sin licencia".

Puede verse en "Lunes 4,30", número 377, septiembre 2004. También en "Boletín del Colegio de Registradores de España", número

110, diciembre 2004. 8 Tanto la Ley del Suelo de 1956 como el Texto Refundido de 1976 exigían licencia para realizar obras de nueva planta (pero como dijo

la Resolución DGRN de 16 de noviembre de 1981, en afirmación que hoy nos puede sonar muy extraña, no correspondía a Notarios ni

Registradores velar por el cumplimiento de las normas de edificación); el art. 25-2 de la Ley de Reforma de 1990, a fin de posibilitar su

control, requirió licencia más certificación para la escrituración e inscripción de la obra nueva; elló pasó al art. 37-2 del Texto Refundido

de 1992; tal precepto se salvó de la "quema" constitucional de 1997; y así el art. 22 de la Ley del Suelo de 1998 asumió su contenido;

pasando después al art. 20 del Texto Refundido de 2008. 9 Supuesto éste precisamente (el de si es preciso el consentimiento del acreedor hipotecario en la transformación de vivienda a local) a

propósito del cual interpuse un recurso el día 23 de junio de 2008 (pendiente de resolución... casi ya del juicio final), argumentando en

sus conclusiones: "... 1.- Como hiciera la Resolución de la DGRN de 21 de febrero de 1995, hay que distinguir entre la novoperación o

modificación material de la declaración de obra nueva o manifestación formal de aquélla. 2.-Para la declaración de obra nueva

propiamente dicha, en cuanto acto de exclusión encuadrable dentro de la categoría más amplia de los actos de administración, sobre un

bien ganancial no es necesario el consentimiento del consorte (Resolución de 21 de febrero de 1995, art. 94 del Reglamento Hipotecario


◊ ¿Y si la modificación afecta a los elementos comunes? Dado la actual naturaleza de la propiedad horizontal como comunidad funcional con asignación de departamentos y estructuración orgánica (lejos ya de su concepción como propiedad singular sobre los departamentos y comunidad incidental sobre las obras, instalaciones y servicios generales), entiendo que lo hipotecado es la entidad en cuestión y que el posible perjuicio derivado de la alteración de los elementos comunes debe protegerse a través de la acción de devastación, de manera que no solo no se precisa el consentimiento del acreedor hipotecario, sino que en caso de desafectación y venta de elementos comunes no se produce el arrastre de cargas (si bien reconozco que únicamente la primera de las consecuencias es compartida por, entre las más recientes, la Resolución DGRN de 4 de junio de 2003).

◊ ¿Y si la modificación afecta a aprovechamientos determinados estatutariamente? Me estoy refiriendo a las atribuciones estatutarias del uso exclusivo de patios o deslunados, azoteas o terrados, espacios abuhardillados, terrazas, zonas de retranqueo, etc. Pues tampoco, por lo mismo y con las mismas incertidumbres.

• Además, el acto de concesión de la licencia ha de venir certificado por el Secretario del Ayuntamiento, sin que quepa el traslado directo de la resolución dictada por quien tiene competencia para ello (salvo que se haga directamente por el Alcalde o Concejal de Urbanismo al Notario). Tal es el criterio de la Resolución DGRN de 15 de enero de 2010, que rectifica el anteriormente seguido en las Resoluciones DGRN de 14 de febrero de 2004 y 6 de octubre de 200410.

• ¿Es relevante notarial y registralmente el plazo fijado en la licencia para el inicio y terminación de las obras? No, ya que la caducidad no es automática sino que requiere un acto administrativo declarativo de la misma, previa audiencia del interesado (art. 173 de la Ley 7/2002 de Ordenación urbanística de Andalucía)11.

• ¿Y si la licencia viene "condicionada"? La Resolución DGRN de 14 de julio de 2009 consideró que no era inscribible una escritura de declaración de obra nueva (terminada) consistente en una rehabilitación, condicionándose la licencia a una cesión de viales. Pienso que nuestro Centro Directivo acierta con el resultado pero no con el argumento pues, si la declaración hubiese sido en construcción, tal exigibilidad notarial-registral debería llevarse al momento de la licencia de primera ocupación12 pues, como dice el Notario de San Cristóbal de La Laguna Alfonso de la Fuente Sancho, "... no estamos ante una verdadera condición, sino

ante... una obligación urbanística... ya que el derecho a edificar nace de la norma urbanística, y

se tiene derecho a edificar, como acto reglado, porque se reúnen todos los requisitos, o no se



y art. 1385 del Código Civil) y sobre un bien en copropiedad no es necesario el consentimiento de todos los condueños (art. 47 del

Decreto 1093/1997, sobre normas complementarias al Reglamento Hipotecario en materia urbanística). 3.- Si para tal declaración puede

prescindirse del copartícipe ganancial o del copropietario, con mayor razón del acreedor hipotecario y ello porque su derecho es sólo de

realización de valor (arts. 1876 del Código Civil y 104 de la Ley Hipotecaria). 4.- Ello no significa que el acreedor hipotecario quede

desprotegido frente al posible deterioro o desvalorización, pues cuenta con la acción de devastación (art. 117 de la Ley Hipotecaria y

219 de su Reglamento) y sin perjuicio de que el Registrador le notifique de oficio la obra declarada (o el propio titular si así se hubiese

pactado y constare en el Registro dicho pacto). 5.- Que así lo ha entendido la Dirección General de los Registros y del Notariado

(Resoluciones de 13 de junio de 1998, 28 de febrero de 2000, 11 de octubre de 2001 y 4 de junio de 2003) en relación a la

desafectación y venta de elementos comunes de una copropiedad horizontal; y también la reciente legislación (art. 77-3 del Decreto

1093/1997, sobre normas complementarias al Reglamento Hipotecario en materia urbanística) en relación al incumplimiento de los actos

propios del proceso urbanizatorio por el titular de una finca hipotecada. 6.- Que exigir el consentimiento del acreedor hipotecario plantea

graves contradicciones prácticas (nuevas plantaciones, hipotecas navales, etc)...". 10 La segunda Resolución fue revocada por la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Pamplona de 4 de julio de 2005 y la

primera por la Sentencia de la Audiencia Provincial de Navarra de 19 de junio de 2007. Lo gracioso es que nuestro Centro Directivo se

sirve para rectificar su criterio de lo que era no tanto un recurso como una queja (aprovechando el recurso sobre el "defecto"

verdaderamente importante) contra "... la arbitrariedad del funcionario calificador, que unas veces sigue la doctrina de su superior

jerárquico... y otras se acoge a particulares pronunciamientos judiciales, todo ello sin previo aviso y con descortesía, máxime cuando la

habitualidad derivada de la pertenencia al mismo ámbito territorial hace más inexcusable está colaboración entre Notarios y

Registradores...". 11 En el mismo sentido puede verse la Resolución DGRN de 18 de mayo de 2006 en relación a la legislación madrileña vigente en 1988.

12 No obstante, comprendo que nuestro Centro Directivo no pueda poner la línea del fuera de juego en la licencia de primera ocupación

pues, sin una norma autonómica que lo exija (como la Ley 18/2008, 29 de diciembre, de Vivienda de Galicia), no considera ésta

requisito del acta final de obra (específicamente para Andalucía, la reciente Resolución DGRN de 9 de enero de 2010) y ello por

reconducirla a la legislación de consumidores y no a la urbanística. Otro efecto colateral perverso.


tiene... En la práctica lo que suele ocurrir es que los Ayuntamientos aprovechan el momento de

otorgamiento de la licencia de edificación para recordar o exigir al particular el cumplimiento

de determinadas cargas urbanísticas, sabedores de que en otro momento será más difícil que el

particular cumpla voluntariamente...". Todo ello sin perjuicio de que la carga urbanística se refleje registralmente mediante nota marginal practicada en virtud de certificación administrativa en que conste literalmente el acuerdo adoptado (art. 74 del Decreto 1093/1997 y Resolución DGRN de 14 de mayo de 2005).

B) Certificación técnica.

El art. 20 del Decreto-Legislativo 2/2008, de 20 de junio, aprobatorio del texto refundido de la Ley de Suelo, exige para la autorización e inscripción de las escrituras de declaración de obra nueva terminada "... la certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de ésta conforme a

la descripción del proyecto...".

• ¿Cómo se articula notarialmente tal actuación técnica? Según el art. 49 del Decreto 1093/1997 podrá hacerse por comparecencia del técnico en el mismo acto o por incorporación a la matriz de su certificación con firma legitimada notarialmente (lo que, según la Resolución DGRN de 11 de marzo de 2009, no suple el visado colegial), no siendo preciso que dicha certificación esté visada colegialmente (Resolución DGRN de 9 de febrero de 1994). En este último caso si la certificación es previa a la escritura deberá contener la descripción de la obra nueva, mientras que si es posterior será suficiente con que haga referencia a los datos identificativos de la escritura. Bastará también con la aportación al acta de la clásica certificación de final de obra extendida en ese impreso normalizado que todos conocemos, sin conexión alguna a su descripción escrituraria, cuando ésta y su asunción técnica resulten de una previa escritura de declaración de obra nueva en construcción (Resolución DGRN de 1 de junio de 2002).

• ¿Quién es "técnico competente" a estos efectos? Según el art. 50 del Decreto 1093/1997: ◊ "... 1. El que por sí solo o en unión de otros técnicos hubiere firmado el proyecto para el

que se concedió la licencia de edificación....". Puede, pues, certificar uno de los varios técnicos que hubiesen firmado el proyecto (esta condición de técnico proyectista resultará al Notario, y así lo expresará, del simple visado del proyecto). En el caso de sociedades profesionales propiamente dichas se discute a quién corresponde tal facultad certificante, si a la sociedad o al profesional. Parece que una cosa es que la sociedad se constituya en centro subjetivo de imputación de derechos y obligaciones, y otra que la actividad profesional se ejerza a través del técnico correspondiente13.

◊ "... 2. El que por sí solo o en unión de otros tuviere encomendada la dirección de la

obra...". ◊ "... 3. Cualquier otro técnico, que mediante certificación de su colegio profesional,

acredite que tiene facultades suficientes...". Entiendo que no será necesaria tal certificación cuando el Notario autorizante declare (o el Registrador aprecie) la notoriedad de tal circunstancia basada en anteriores relaciones profesionales. Cabe trasladar aquí las consideraciones que hacíamos a propósito de la declaración de obra nueva existente de que, según la Resolución DGRN de 22 de mayo de 2007 "... el visado colegial acredita

el cumplimiento de la normativa profesional correspondiente...", no siendo entonces necesaria la expresa certificación de su colegio profesional acreditativa de que tiene facultades suficientes.

◊ "... 4. El técnico municipal del Ayuntamiento competente que tenga encomendada dicha

función...". Según la Resolución DGRN de 26 de febrero de 1996, cabe la certificación del Secretario del Ayuntamiento, con el visto bueno del Alcalde, sobre los antecedentes e informes técnicos correspondientes.



13 Tal parece ser el criterio que se desprende de los arts. 5 y 9-4 de la Ley 2/2007, de 5 de marzo, de Sociedades profesionales. Así lo

entiende también el Seminario registral valenciano ("Lunes 4,30", número 434, agosto 2007). En favor de que ambos puedan certificar

puede citarse el art. 9-3, según el cual, "... En aquellas actividades profesionales que los estatutos colegiales sometan a visado, éste se

expedirá a favor de la sociedad profesional o del profesional o profesionales colegiados que se responsabilicen del trabajo...".


• ¿Puede suplirse la certificación técnica por otros medios? Según la Resolución DGRN de 10 de abril de 1995: - No puede suplirse por la cédula de habitabilidad, cuya finalidad es "... únicamente la

acreditación de que la vivienda cumple los requisitos de habitabilidad y solidez que se fijen

reglamentariamente y que tiene aptitud para ser destinada a residencia humana...". - Sí puede suplirse por la licencia de primera ocupación, cuyo cometido es "... acreditar que la

vivienda cumple la condiciones impuestas en la licencia (de obras) y correspondiendo su

otorgamiento al propio Ayuntamiento...". Como disquisición teórica no está mal, pero en la práctica se trata de cohonestar la licencia de edificación con la descripción escrituraria cuyo acceso al Registro se pretende, y tal comprobación, por su complejidad técnica, no resulta de la escueta licencia de primera ocupación, sino que incumbe al técnico certificante14.

• ¿A qué se extiende la certificación técnica? A lo que, según el art. 45 del Decreto 1093/1997, debe constar en el título que pretenda su incripción: "... el número de plantas, la superficie de

parcela ocupada, el total de los metros cuadrados edificados, y, si en el proyecto aprobado se

especifica, el número de viviendas, apartamentos, estudios, despachos, oficinas o cualquier otro

elemento que sea susceptible de aprovechamiento independiente...". Como cuestión de técnica notarial, al hilo de la Resolución DGRN de 30 de diciembre de

2005 y los comentarios a la misma del Notario de San Cristóbal de La Laguna Alfonso de la Fuente Sancho, distinguiremos:

◊ Superficie construida: Es obligatoria su consignación. Tratándose de elementos privativos de una división horizontal viene referida a la comprendida dentro de sus linderos, sin inclusión de la correspondiente a sus anejos o atribuciones estatutarias de uso exclusivo (y mucho menos a su supuesta participación en superficies comunes). A su vez conviene distinguir entre superficie construida cerrada (por los planos de las paredes) y abierta (patios, terrazas, balcones, porches, etc), pues el valor de una y otra es muy diferente.

◊ Superficie útil: Es conveniente su consignación tratándose de viviendas unifamiliarias o en régimen de división horizontal (obligatoria en el caso de las VPO). No tiene una definición unívoca, pero normalmente se entiende que es la superficie construida cerrada (descontada la parte no aprovechable como paredes, tabiques, columnas, etc) más el porcentaje computable urbanísticamente (por regla general un 50%) de la superficie construida abierta.

◊ Superficie computable urbanísticamente: Suele interesar al técnico certificante su consignación, pues es la que determina que se ha observado la edificabilidad permitida, toda vez que las superficies construidas bajo rasante o abiertas no computan o lo hacen en menor medida.

◊ Superficie económica: Viene referida a la superficie construida de los elementos privativos de una división horizontal más su supuesta participación en los elementos comunes. Es un concepto proveniente de la legislación de VPO (a fin de determinar su precio), que ha hecho fortuna entre ciertos promotores como argumento de venta. Personalmente entiendo que su consignación induce a error y, desde luego, no debe excluir la consignación de la verdadera superficie construida.

• ¿Está sujeto el contenido de la certificación a control notarial o calificación registral? Ni lo está ni creo que sea prudente pretenderlo:

◊ Según la Resolución de la DGRN de 11 de febrero de 2009, "... debe quedar referida al

ámbito de competencias -y de responsabilidad- del arquitecto director de la obra, al

certificar la finalización de la obra conforme a licencia a efectos de inscripción en el

Registro de la Propiedad, sin que puedan tales afirmaciones -de carácter técnico, no

jurídico- ser desvirtuadas por otro criterio del registrador o de este Centro Directivo,



14 Explica muy bien el Registrador Joaquín Delgado Ramos la justificación de esta intervención técnica para relacionar el proyecto

aprobado por la licencia y la obra realizada; a diferencia de lo que sucede en materia de división de terrenos en que este nexo puede

establecerse por el notario-registrador sobre el plano necesariamente incorporado a la licencia de parcelación.


salvo que se trate de casos evidentes...". ◊ La Resolución DGRN de 15 de enero de 2010 estimó el recurso contra una calificación

que denegaba la inscripción de una escritura de obra nueva terminada en la que, por la existencia de una superficie bajo rasante, se declaraba una superficie construida superior a la edificabilidad consignada en el Registro, y así lo certificaba el técnico15. �



15 El recurrente era yo y hay que reconocer que el Registrador no oponía ningún defecto sino que pedía una aclaración. Se ve que la

descripción escrituraria especificando la superficie construida correspondiente a cada una de las plantas sótano, baja y primera, la

certificación técnica y la licencia de primera ocupación incorporadas a la escritura, y las explicaciones contenidas en mi recurso, no

fueron suficientemente "aclarativas" para cambiar su informe. Por ello, más allá de los descafeinados resúmenes de nuestro Centro

Directivo, me lo tomaba un poco a broma alegando que "... De seguir con esta hipertrofia de la calificación/aclaración registral, la

próxima vez nos exigirá que la cocina se ajuste al catálogo de IKEA y que la disposición del dormitorio cumpla con las especificaciones

geománticas del Feng-Shui...".


A) SUPUESTO DE HECHO: En el año 2.008, se formaliza la herencia de DOÑA CARMEN, fallecida en el año 2.000. Dicha causante otorgó testamento disponiendo a favor de su esposo el usufructo vitalicio de su

herencia e instituyendo herederos por iguales partes a sus hijos El esposo falleció en el año 2.008 sin haber realizado ningún acto particional por la herencia de su esposa y, los hijos formalizan ese mismo año la escritura de herencia adjudicándose los bienes en pleno dominio, dado el fallecimiento de su padre (esposo de la causante), solicitándose la prescripción de la deuda tributaria por haber transcurrido más de cuatro años y seis meses desde el fallecimiento de su madre ocurrida como se dijo en el año 2.000 (art. 66 ley 58/2.003, de 17 de Diciembre General Tributaria).

B) OFICINA LIQUIDADORA (Santa Fé, Granada): Entiende el Registrador de la Propiedad, en este caso como Liquidador, que aunque nunca hubo

adjudicación de usufructo, conforme al artículo 56 del Reglamento del Impuesto de Sucesiones 13 la desmembración del dominio se produjo automáticamente, en el momento en que la causante Doña Carmen falleció, fecha del devengo del impuesto correspondiente a las adquisiciones que se produjeron en tal momento: nuda propiedad a favor de los hijos, adquisición que efectivamente ha prescrito; sin embargo la extinción de usufructo y su consolidación con la nuda propiedad es una nueva adquisición sujeta a tributación en un momento distinto, pues el artículo 51 del Reglamento del impuesto de sucesiones, establece la obligación de pago al extinguirse el usufructo, entendiendo el liquidador que el plazo de prescripción del derecho de la administración, no para cobrar, sino para determinar la deuda tributaria por dicho concepto de consolidación del pleno dominio no empieza a contar hasta que transcurran seis meses desde el fallecimiento del usufructuario (el esposo de la causante), que como se dijo ocurrió en el 2008 y, ello al amparo del artículo 67 del citado reglamento, que señala el plazo de seis meses para la presentación de los documentos cuando se trate de adquisiciones del usufructo pendientes del fallecimiento; no habiendo prescrito el impuesto por dicha consolidación conforme al artículo 66 a) de la LGT que dice que prescribe a los cuatro años el derecho de la administración para determinar la deuda tributaria y del art. 67 de la citada ley, que establece que dicho plazo para determinar la deuda tributaria se cuenta desde el día siguiente a aquel que finalice el plazo para presentar la correspondiente declaración.

En consecuencia gira liquidación por la consolidación del dominio. C) RECURSO CONTRA LA LIQUIDACION.

Los hijos de la causante recurren, en base a los siguientes fundamentos de derecho: PRIMERO. El devengo del impuesto de sucesiones es el día del fallecimiento del causante (artículo 47.1 RISD), aunque la adquisición de derechos sujetos a condición o término se entiende realizada el día en que dichas limitaciones desaparezca, atendiéndose a este momento para determinar el valor de los bienes y los tipos de gravamen (artículo 47.3 RISD), salvo al adquirente de la nuda propiedad, que se le aplica desde el principio, al valor de aquella, el tipo medio efectivo de gravamen correspondiente al valor íntegro de los bienes y, posteriormente, al extinguirse el usufructo, viene obligado a pagar por este concepto sobre la base del valor atribuido al mismo en su constitución y con aplicación del mismo tipo medio efectivo de gravamen aplicado a la nuda propiedad (artículo 51.2 RISD). Es por tanto a partir del fallecimiento del causante y, no a partir del fallecimiento del usufructuario,

cuando nace el derecho de la Administración para determinar la deuda tributaria aplicable tanto a la nuda propiedad como a la consolidación futura del pleno dominio, pues se trata de una sola adquisición,

CUESTIONES FISCALES

PRESCRIPCIÓN TRIBUTARIA DE LA CONSOLIDACIÓN DEL PLENO DOMINIO EN HERENCIAS YA PRESCRITAS

PRESCRIPCIÓN TRIBUTARIA DE LA CONSOLIDACIÓN DEL PLENO DOMINIO EN HERENCIAS YA PRESCRITAS. José Ignacio Suárez Pinilla. Notario de Pinos Puente.

13 Que dispone que cualquiera que sean las particiones y adjudicaciones que los interesados hagan, se considera a efectos del impuesto como si se hubiesen hecho con arreglo a las normas reguladoras de la sucesión.


teniéndose que estar a ese momento del fallecimiento del causante para determinar el valor de los bienes y los tipos de gravamen, aunque el pago de la consolidación del dominio quede aplazado hasta el fallecimiento del usufructuario; hay que distinguir por tanto dos acciones o derechos de la administración:

1ª. La acción para determinar la deuda tributaria y, 2ª. La acción de cobrar las deudas previamente determinadas. Ambas acciones normalmente coinciden en el tiempo, pero hay casos, como el presente, en que no,

pues la administración tiene cuatro años y seis meses para determinar la deuda tributaria por el impuesto de sucesiones y, sin embargo en caso de desmembración del dominio tiene dos momento temporales para exigir el cobro, pues la de la consolidación del dominio queda aplazada al fallecimiento del usufructuario.

En consecuencia, si ha prescrito la acción para determinar la deuda, lógicamente no se podrá ejercitar la acción de cobro, que exige una deuda previamente determinada.

El que la deuda por el impuesto de sucesiones, en casos de desmembración del dominio, se tenga que determinar desde el principio -lo que se ha de pagar ahora y lo que se ha de pagar en el futuro por la consolidación del pleno dominio-, resulta, no sólo de los fundamentos de derecho que a continuación se exponen, sino del propio programa SURPAC utilizado por la Consejería de la Junta de Andalucía para la autoliquidación del impuesto de sucesiones, que desde el principio, en los supuestos de adquisición de la nuda propiedad, obliga a determinar la cuota tributaria por la futura consolidación del pleno dominio (modelo 650, pagina 4) En defensa de lo expuesto, se cita además:

• La Dirección General de Tributos, en consulta 0076-04 y, en base al artículo 26 de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y, al artículo 51 apartado 2 de su reglamento (Real Decreto 1629/1991, de 8 de noviembre), nos dice:

“La adquisición del pleno dominio cuando previamente se desmembró por título lucrativo

constituye en realidad una única liquidación, que se realiza en dos partes y en dos momentos

temporales distintos, sobre un único valor y con la aplicación de un único tipo de

gravamen.En efecto, cuando se produce la desmembración del dominio, el usufructuario debe

tributar por la adquisición del derecho real de usufructo, sobre la base del valor de dicho

derecho. Por su parte, el nudo propietario debe tributar en ese momento por la adquisición de

la nuda propiedad, sobre la base del valor correspondiente a aquélla (diferencia entre el valor

total de los bienes y el del usufructo constituido). Ahora bien, en la liquidación correspondiente

al nudo propietario, para determinar el tipo medio efectivo de gravamen, se debe tener en

cuenta el valor íntegro de los bienes adquiridos –no sólo el que corresponda a la nuda

propiedad–, aunque en esa liquidación, dicho tipo sólo se aplicará al valor de la nuda

propiedad. Es decir, en ese momento, ya se determina el valor de los bienes y se calcula el tipo

de gravamen que corresponde a la adquisición del pleno dominio de dichos bienes. Por tanto,

en ese momento, ya se puede determinar la cuota total correspondiente a la adquisición del

pleno dominio, aunque en dicho momento, el nudo propietario paga sólo una parte del

impuesto, la correspondiente a la adquisición de la nuda propiedad.

Posteriormente, cuando se produzca la extinción del usufructo, el primer nudo propietario debe

tributar por el derecho que en ese momento ingresa en su patrimonio al consolidarse el

dominio, que es el correspondiente al del usufructo constituido anteriormente. En ese momento,

el nudo propietario debe completar el pago del impuesto correspondiente a la adquisición del

pleno dominio, mediante una liquidación en la que se toma como base el valor del usufructo

determinado en el momento de su constitución y aplicando el tipo medio de gravamen que se

calculó en aquel momento.”

• El T.S.J. de Castilla y León (Sala Contencioso-Administrativo), en sentencia de 21 de mayo de 1.997, también nos dice:

“En los supuestos de adquisiciones llevadas a cabo por un nudo propietario nos encontramos

ante una adquisición del pleno dominio de un bien por el que procede la práctica de una única

liquidación por el valor del mismo, aunque una parte queda aplazada hasta la extinción del

usufructo, lo cual permite que en una liquidación a cargo del nudo propietario se pueda

conocer desde un primer momento tanto el importe de lo que deba ingresar como consecuencia

de la adquisición inmediata de la nuda propiedad, como la que corresponda por la

consolidación del usufructo……….conviene resaltar que quien adquiere primero la nuda

propiedad y más tarde consolida el dominio por extinción del usufructo, no realiza una primera

adquisición del causante y una segunda del usufructuario sino una sola adquisición….en el

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supuesto de adquirirse bienes en nuda propiedad se gira una sóla liquidación por el valor

neto,. si bien, una parte de esa liquidación, cuya cantidad ha de determinarse queda aplazada

hasta que el nudo propietario consolida el pleno dominio.”

SEGUNDO. En el supuesto contemplado en el presente recurso hay que tener en cuenta además, que nunca hubo adjudicación de usufructo ni consolidación del pleno dominio, aunque el Sr. Liquidador lo aplica automáticamente. El heredero, al formalizar la partición hereditaria y, al haber fallecido el designado como usufructuario, se adjudica los bienes directamente –como no puede ser de otro modo en pleno dominio. En consecuencia, si por incuria de la administración ésta permanece inactiva no ejercitando su derecho a determinar la deuda tributaria que correspondía por la adquisición de la nuda propiedad y la futura consolidación de dominio en el momento legal oportuno, no puede ahora pretender determinar una deuda tributaria por algo que no se ha producido (consolidación del pleno dominio), pues entonces estaríamos hablando que el heredero lo es del usufructuario y no del causante.

“En la extinción del usufructo revierten al nudo propietario las facultades propias de disfrute

de la cosa sin que ello comporte adquisición de derecho alguno sino recuperación de

facultades desmembradas, por lo que no puede hablarse de una primera adquisición del

causante y otra posterior del usufructuario, sino de la primera como única, producida con

ocasión del fallecimiento” (DGT consulta V2072-07) TERCERO. En orden a la prescripción del impuesto, la Dirección General de Tributos en consulta V1149-07 nos dice:

“En el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, el artículo 24 de la Ley 29/1987 señala que

el devengo se produce el día del fallecimiento del causante, debiendo estarse a tal fecha en lo

relativo a la valoración de los bienes, a la determinación de la normativa tributaria aplicable

y a la fecha de adquisición de mismos.

El artículo 67 del Reglamento del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, aprobado por

Real Decreto 1629/1991, de 8 de noviembre, establece que “1. Los documentos o

declaraciones se presentarán en los siguientes plazos: a) Cuando se trate de adquisiciones por

causa de muerte, incluidas las de los beneficiarios de contratos de seguros de vida, en el de

seis meses, contados desde el día del fallecimiento del causante o desde a aquél en que

adquiera firmeza la declaración del fallecimiento”.

El artículo 25 de la Ley 29/1987, establece en su apartado 1 que “La prescripción se aplicará

de acuerdo con lo previsto en los artículos 64 y siguientes de la Ley General

Tributaria“ (artículos 66 y siguientes de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General

Tributaria vigente desde el 1 de julio de 2004.)

El artículo 66 de la Ley 58/2003 establece que “Prescribirán a los cuatro años los siguientes

derechos: a) El derecho de la Administración para determinar la deuda tributaria mediante

la oportuna liquidación, b) la acción para exigir el pago de las deudas tributarias liquidadas,

……”.

El artículo 67 de la Ley General Tributaria establece en su apartado 1 que “El plazo de

prescripción comenzará a contarse en los distintos casos a los que se refiere el artículo

anterior conforme a las siguientes reglas: En el caso a), desde el día siguiente a aquel en que

finalice el plazo reglamentario para presentar la correspondiente declaración o

autoliquidación…”.

La letra a) del apartado 1 del artículo 68 de la Ley 58/2003, establece que:

“1. El plazo de prescripción del derecho a que se refiere el párrafo a) del artículo 66 de esta

ley se interrumpe: a) Por cualquier acción de la administración tributaria realizada con

conocimiento formal del obligado tributario conducente al conocimiento, regularización,

comprobación, inspección, aseguramiento y liquidación de todos o parte de los elementos de

la obligación tributaria.”. CUARTA. De todo lo anterior, se pueden extraer las siguientes conclusiones:

1º.Los derechos adquiridos por los recurrentes lo son de la herencia de su madre DOÑA CARMEN fallecida en el año 2.000.

2º.La determinación de la deuda tributaria conforme a la disposición testamentaria por la adquisición de la nuda propiedad y la complementaria por la consolidación futura del pleno dominio tenía que haberse determinado por la administración –a falta de autoliquidaciónantes de transcurrido el plazo

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de prescripción del impuesto, esto es antes de los cuatro años y seis meses desde el fallecimiento de la causante.

3º.En consecuencia, al haber transcurrido más de cuatro años y seis meses desde que se debió determinar la deuda tributaria conforme a los términos de la disposición testamentaria si haberla efectuado, ha prescrito el derecho de la Administración a determinarla (artículo 66 de la Ley 58/2003), dado que el heredero lo es del causante y no del nombrado usufructuario, por lo que no puede ahora pretender determinar una deuda tributaria por algo que no se ha producido (consolidación del pleno dominio)

4º. No cabe alegar, al amparo del artículo 66 b) de la Ley 58/2003 antes transcrito, que como la obligación de pago no nace hasta el fallecimiento del usufructuario, no ha prescrito la acción para exigir el pago, pues como dice el TS (sentencia 18-06-04, sala 3ª) y el TEAC (resolución de 28-06-2007, nº 00/2537/2006):

“El art. 64 (hoy 66) de la LGT en lo que nos interesa, contiene dos modalidades distintas de

prescripción, que son las reguladas en el apartado letra a), que se refiere a la prescripción

del «derecho de la Administración para determinar la deuda tributaria mediante la

oportuna liquidación (.)» y en el apartado letra b), que se refiere a la prescripción «de la

acción para exigir el pago de las deudas tributarias liquidadas», ambas son conceptual y

operativamente distintas, si bien se hallan estrechamente relacionadas.

La prescripción del derecho a liquidar es una peculiaridad propia de las obligaciones «ex

lege», en las que el acreedor, en este caso la Administración General del Estado, no conoce

inicialmente la cuantía de la deuda tributaria, […], razón por la cual la Administrción

General del Estado (acreedor tributario) tiene el derecho a comprobar la declaración

autoliquidación y a determinar la cuantía de la deuda tributaria, o a investigar y hacer

igual determinación, si el sujeto pasivo no ha presentado la correspondiente declaración

autoliquidada.

Determinada la deuda tributaria correspondiente, «ex officio» y por aplicación de la ley,

con carácter provisional o definitivo, ésta es, una vez notificada, ejecutiva y exigible en los

términos y plazos señalados en el Reglamento General de Recaudación, para su pago por el

sujeto pasivo, en el llamado período voluntario o, en caso contrario, por el procedimiento

de apremio.

[…] nos hallaremos ante dos supuestos prescriptivos distintos, uno que afecta al derecho a

determinar la deuda tributaria controvertida, y otro que afecta a la acción para exigir el

pago de la deuda ya liquidada. El «dies a quo» de iniciación de los respectivos períodos

prescriptivos es distinto; en el primero, era el día ….en que finalice el plazo para presentar

la correspondiente declaración-, y en el segundo, desde la fecha en que finalice el plazo de

pago voluntario. Ambas modalidades prescriptivas son, en principio independientes, pero

lo cierto es que se hallan interrelacionadas, pues si prescribiera la acción para exigir el

pago (acción recaudatoria), por no haberse iniciado la vía de apremio o por haberse

paralizado ésta, es claro que se produciría también la extinción del derecho a determinar la

deuda tributaria, por carencia de objeto, viceversa la prescripción del derecho a

determinar la deuda tributaria dejaría también sin sentido a la acción recaudatoria,

aunque no hubiera prescrito ésta”. D) RESOLUCION DEL TRIBUNAL ECONOMICO-ADMINISTRATIVO REGIONAL DE ANDALUCÍA, SALA DE GRANADA (reclamación n° 18/3645/08) de 4 de diciembre de 2009. Estima el recurso en base a los siguientes fundamentos de derecho: Primero. La cuestión que se plantea en la presente reclamación versa sobre si ha prescrito -o noel derecho

de la Administración tributaria a la determinación de la deuda por consolidación de la propiedad, por fallecimiento del usufructuario acaecido en el 2008.

Segundo. A este respecto el art. 51.2 del Reglamento del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones establece: « Al adquirente de la nuda propiedad se le girara una liquidación teniendo en cuenta el valor correspondiente a aquella, minorado, en su caso, por el importe de la reducción a que tenga derecho el nudo propietario por su parentesco con el causante según las reglas del citado articulo 42 y con aplicación del tipo medio efectivo de gravamen correspondiente al valor integro de los bienes. A estos efectos, el tipo medio efectivo se calculara dividiendo la cuota tributaria correspondiente a una base liquidable te6rica, para cuya determinación se haya tornado en cuenta el valor integro de los bienes, por esta misma base y multiplicando el cociente por 100, expresando el resultado con inclusión de hasta dos decimales. Sin

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perjuicio de la liquidación anterior, al extinguirse el usufructo el primer nudo propietario viene obligado a pagar por este concepto sobre la base del valor atribuido al mismo en su constitución, minorado, en su caso, en el resto de la reducción a que se refiere el articulo 42 de este Reglamento cuando la misma no se hubiese agotado en la liquidación practicada por la adquisición de la nuda propiedad, y con aplicación del mismo tipo medio efectivo de gravamen a que se refiere el párrafo anterior.

Tercero. El único hecho imponible se genera en el momento de la adquisición de la propiedad por el propietario, ahora bien, en ese momento solo deben practicar dos liquidaciones, una por la nuda propiedad que adquiere, la cual es exigible en ese momento, y otra por el valor del usufructo, la cual queda "suspendida" y no es exigible hasta el momento de la consolidación del dominio. En base a estos principios, si en el momento de la desmembración del dominio no se giró la liquidación correspondiente al valor de lo desmembrado, aunque no era exigible, ahora no puede girarse, pues de admitirse la validez de esta liquidación supone aceptar que la consolidación es un nuevo hecho imponible, lo cual esta reiteradamente rechazado.

Cuarto. En el presente caso, la división del dominio surge como consecuencia del óbito de Doña Carmen acaecido en el año 2.000; sin que conste en el expediente administrativo la acreditación de algún hecho interruptivo de la prescripción. Por tanto, no cabe la posibilidad de efectuar liquidación por la adquisición de la nuda propiedad por la reclamante, ni consecuentemente, ahora por la consolidación de la misma. Cabe pues amparar la petición del reclamante. Y, por lo expuesto, ACUERDO: ESTlMAR la presente reclamación económico-administrativa y anular,

en consecuencia, la liquidación por el Impuesto sobre TPYAJD conforme a Derecho. �

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A) Notificaciones al Notario.

En el BIN 1 decíamos que la Resolución del Colegio de Registradores de 31 de marzo de 2009 ha declarado la improcedencia de que, en caso de presentación telemática de la escritura, el Registrador cobre al cliente las notificaciones, sobre asiento de presentación y calificación, que a través de la plataforma SIGNO se le hacen por el Registrador al Notario.

Se transcribe la parte atinente de dicha Resolución: "... no procede el cobro de las dos certificaciones remitidas telemáticamente al Notario debiendo suprimirse dicho concepto de la minuta impugnada dado que son operaciones que ni están previstas en la normativa de presentación telemática, que tan solo regula el acuse de recibo digital mediante un sistema de sellado temporal acreditativo del tiempo exacto, generado por el sistema telemático de comunicación (vid. art. 248 nº 3-1 L.H.), ni se trata de una operación solicitada por el interesado...".

B) Asiento de presentación y certificaciones

Pero las recientes Resoluciones del Colegio de Registradores de 9 y 23 de febrero de 2010 van más allá y dejan sentado que en caso de presentación telemática sólo puede cobrarse una certificación adicional, por importe de 6,01 €, si después se continúa la tramitación en soporte papel. De donde resulta que si se sigue la tramitación telemática no hay ningún coste registral adicional al normal del asiento de presentación, que es de 6,01 €.

Se transcribe la parte atinente de dichas Resoluciones: "... en los supuestos de presentación telemática y posterior presentación de otra copia en soporte papel, se devengarán 6,010121 €uros por la presentación y otros 6,010121 €uros por la certificación (nº 4.1.e) del Arancel, siendo correcta la actuación del Registrador en este punto. Si bien, no procede el cobro de otra certificación remitida telemáticamente al Notario, debiendo suprimirse dicho concepto de la minuta impugnada dado que es una operación que ni está prevista en la normativa de presentación telemática, que tan solo regula el acuse de recibo digital mediante un sistema de sellado temporal acreditativo del tiempo exacto, generado por el sistema telemático de comunicación (vid. art. 248 nº 3-1 L.H.), ni se trata de una operación solicitada por el interesado...".

C) Praxis registral incorrecta

Tales criterios del propio CORPME suponen la incorrección de las siguientes prácticas detectadas en la facturas de algunos Registros:

• El cobro de dos notificaciones adicionales, cada una de ellas por 6,01 €.

• El cobro de un llamado "asiento de presentación telemático" por 15,03 €.

• El cobro de cuatro "certificaciones telemáticas", cada una de ellas por 24,00 €. Para cualquier aclaración pueden consultar con Vicente Martorell en

[email protected]. �

SISTEMA NOTARIAL Y REGISTRAL

COMUNICACIÓN TELEMÁTICA Y COSTE REGISTRAL.

COMUNICACIÓN TELEMÁTICA Y COSTE REGISTRAL


• Resolución de 10 de noviembre de 2009 Las sentencias declarativas de dominio cuando se refieren a fincas no inscritas tienen naturaleza inmatriculadora, afirmado la resolución que “en juicio declarativo ordinario es posible la inmatriculación

de fincas, sin necesidad de acudir a los procedimientos de inmatriculación específicos previstos en la Ley

Hipotecaria. Las garantías establecidas en el artículo 205 de la Ley y 298 del Reglamento Hipotecario,

fundamentalmente consistentes en la exigencia para inmatricular de un doble título público sucesivo y de

publicación de edictos con suspensión de efectos de la inscripción durante dos años, sólo es aplicable a los

casos de inmatriculación por título público extrajudicial, es decir, notarial, y no cuando se trata de

expedientes de dominio o de certificaciones administrativas para inmatricular –véase artículo 298

Reglamento Hipotecario que se remite expresamente al artículo 199 letra b) de la Ley Hipotecaria, y no a

los apartados a) ni c)–, como tampoco es aplicable a los títulos de reparcelación urbanística, donde las

normas complementarias al Reglamento Hipotecario en materia urbanística, tampoco contemplan ulteriores

requisitos para su inmatriculación…salvo claro está, la exigencia de certificación catastral descriptiva y

gráfica, exigible para todo supuesto de inmatriculación desde la Ley 13/1996–…..”. http://www.boe.es/boe/dias/2010/01/08/pdfs/BOE-A-2010-343.pdf - Aun cuando parezca inverosímil, esta situación se ha reproducido después de la publicación de la resolución, ante la extrañeza del interesado, que después de litigar durante nueve años para que se le reconociera ganado el dominio por usucapión y habiendo sido citados todos los interesados, vio como el Registrador le exigía nueva publicación de edictos y dejaba en suspenso la fe pública registral durante dos años. Debió de ir resolución en mano para pedir que se cancelaran los edictos y que se pusiera termino a la nota marginal.

• Resolución de 12 de noviembre de 2009 Los pagos aplazados no precisan la manifestación de la forma en la cual se efectuará el pago. http://www.boe.es/boe/dias/2010/01/08/pdfs/BOE-A-2010-345.pdf - La conclusión por evidente, no deja sino entrever hasta donde las normas y su interpretación pueden generar situaciones que podemos calificar como mínimo de pintorescas. La verdadera pregunta es si deben

RESOLUCIONES Y SENTENCIAS

ALGUNAS CUESTIONES SOBRE RESOLUCIONES DE LA DGRN

A L G U N A S C U E S T I O N E S S O B R E RESOLUCIONES DE LA DGRN. Antonio-Juan García Amezcua. Notario de Atarfe. Director del BIN.

• Resolución de 10 de noviembre de 2009. Las sentencias declarativas de dominio cuando se refieren a fincas no inscritas tienen naturaleza inmatriculadora.

• Resolución de 12 de noviembre de 2009. Los pagos aplazados no precisan la

manifestación de la forma en la cual se efectuará el pago.

• Resolución de 14 de noviembre de 2009. Sociedades profesionales: administrador

no socio.

• Resolución de 17 de noviembre de 2009. Calificación: Pago versus presentación

para pago del impuesto.

• Resolución de 21 de noviembre de 2009. Plazo para recurrir cuando hay

calificación sustitutoria.

• Resolución de 24 de noviembre de 2009. Novación de plazo por prorroga del

préstamo tras el vencimiento

• Resolución de 4 de diciembre de 2009. Identificación de la parcela en obra nueva. • Resolución de 9 de enero de 2010. Obra nueva de unifamiliar: licencia de primera

ocupación.

• Resolución de 14 de enero de 2010. División horizontal en unifamiliar: Licencia.


identificarse dichos medios de pago en la carta de pago del precio aplazado y si es necesaria escritura de carta de pago o cabe formas alternativas de constancia registral del pago aplazado. Desde un punto de vista meramente formal, creemos que se pueden establecer formulas automáticos de cancelación, con consentimiento anticipado del deudor, pero entendemos que debe extremarse el asesoramiento a los interesados para hacerles ver que desde el punto de vista de la normativa de blanqueo de capitales es preferible una escritura de carta de pago conde conste la identificación de todos los medios de pago y el notario constate que estos se adecuan a la legalidad.

• Resolución de 14 de noviembre de 2009 Sociedades profesionales: administrador no socio. http://www.boe.es/boe/dias/2010/01/08/pdfs/BOE-A-2010-346.pdf - Con pleno respeto a lo establecido en el artículo 4.3 de la Ley de sociedades profesionales “….habrán de

ser socios profesionales como mínimo la mitad más uno de los miembros de los órganos de administración,

en su caso, de las sociedades profesionales. Si el órgano de administración fuere unipersonal, o si existieran

consejeros delegados, dichas funciones habrán de ser desempeñadas necesariamente por un socio

profesional……”, establece la DGRN que podrá nombrarse como administrador a una persona que no tenga la cualidad de socio profesional cuando ello sea posible según dicho precepto legal.

• Resolución de 17 de noviembre de 2009 Calificación: Pago versus presentación para pago del impuesto. http://www.boe.es/boe/dias/2010/01/08/pdfs/BOE-A-2010-348.pdf - La DGRN de manera explícita señala que lo trascendente es que el documento haya sido presentado para el pago del impuesto y así se pregunta si “…..para que se entiendan cumplidos los requisitos fiscales de los

artículos 254 y 255 de la Ley Hipotecaria hace falta acreditar la liquidación o basta con acreditar que el

documento ha sido presentado en la Administración Tributaria correspondiente….” para concluir que “…..al día de hoy la aplicación de los preceptos de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen

Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, y de las reformas

introducidas en el procedimiento registral exigen que tales artículos se interpreten sistemáticamente, no

pudiendo admitirse una interpretación literalista y que no tenga en cuenta la realidad social del tiempo en

que han de aplicarse (cfr. art. 3 del Código Civil), por lo que bastará que el documento se haya presentado

en la Administración Tributaria para entenderse cumplidos los requisitos fiscales, sin perjuicio de que el

Registrador, si lo entiende procedente, pueda poner en conocimiento de dicha administración la no

liquidación de un concepto que él entienda es liquidable….”

• Resolución de 21 de noviembre de 2009, Plazo para recurrir cuando hay calificación sustitutoria. http://www.boe.es/boe/dias/2010/01/08/pdfs/BOE-A-2010-351.pdf - Con buen criterio resuelve que el pazo para recurrir, cuando existe calificación sustitutoria se cuenta desde el momento en que se notifica al notario autorizante la segunda calificación, al entender que “….el uso de la

facultad de solicitar una calificación a cargo de Registrador sustituto conforme al artículo 19 bis de la Ley

Hipotecaria, no es propiamente un recurso, asemejándose a una reposición previa con los consiguientes

efectos suspensivos de los plazos propios de la interposición del recurso contra la calificación negativa

inicial, y ello tanto para evitar el riesgo de contradicción entre el resultado de esa calificación y sus efectos

y los suspensivos de la interposición del recurso o incluso el contenido de la resolución del mismo, como

para no provocar indefensión al interesado que estaría privado de los documentos a aportar al recurso que

obrarían en poder del registrador sustituto (cfr. Resolución de 6 de octubre de 2004). Lo anterior es

también aplicable cuando el que ha instado el cuadro de sustituciones es el presentante y el que interpone el

recurso es el Notario autorizante, por cuanto según el artículo 322 de la Ley Hipotecaria, la calificación

negativa del documento o de concretas cláusulas del mismo deberá notificarse no sólo al presentante, sino

también «al Notario autorizante del título presentado»…”




• Resolución de 24 de noviembre de 2009. Novación de plazo por prorroga del préstamo tras el vencimiento. http://www.boe.es/boe/dias/2010/01/08/pdfs/BOE-A-2010-352.pdf Para la DGRN “…no se trata de un pacto que modifique una anterior cláusula que sujetara a término el

mismo derecho real de hipoteca (como ocurriría, por ejemplo, en el supuesto de hipoteca en garantía de

cuenta corriente de crédito) ni se trata de un plazo de la obligación configurado como esencial. Se modifica

un plazo fijado para la duración de la obligación garantizada cuyo vencimiento no tiene como consecuencia

la extinción de la misma sino que el incumplimiento de esta obligación devenida exigible puede dar lugar a

la efectividad de la hipoteca si el acreedor no reintegrado de su crédito utiliza la acción hipotecaria para

hacer valer su derecho….”. - Se trata pues de novar una obligación que sigue viva pues no se ha producido el reembolso, ni cualquier otra causa que automáticamente produjera el vencimiento de la obligación, por tanto configurado el derecho real de hipoteca como accesorio a dicha obligación sufrirá los mismos avatares que afecten a esta entre ellos la modificación de su plazo de duración, si bien al hallarnos en sede hipotecaria esto se debe producir sin perjuicio de terceros.

• Resolución de 4 de diciembre de 2009 Identificación de la parcela en obra nueva. http://www.boe.es/boe/dias/2010/01/19/pdfs/BOE-A-2010-857.pdf - La importancia practica de esta resolución radica en exigir la concordancia de todos los elementos que figuran en la declaración de obra nueva, para acreditar que el suelo sobre el que se declara coincide con el que se identifica en el titulo. Cada vez con mayor amplitud se va produciendo una coordinación entre el título, el catastro y el Registro pero entendemos que debe hacerse un sobreesfuerzo que redundará en una mejora de la calidad de los documentos notariales.

• Resolución de 9 de enero de 2010 Obra nueva de unifamiliar: licencia de primera ocupación. http://www.boe.es/boe/dias/2010/02/19/pdfs/BOE-A-2010-2710.pdf Señala la DGRN: que “…el objeto del artículo 19.1 de la Ley 8/2007, en que basa el Registrador su

calificación, no es el regular los controles administrativos sobre la forma en que se ha ejecutado la obra,

sino los requisitos necesarios para su documentación pública e inscripción registral…” y por tanto “...sin

que se les acrediten tanto el seguro decenal regulado en el artículo 19 de la citada Ley, como los demás

requisitos documentales exigidos por esa ley para la entrega al usuario. Tal documentación no es otra que

el Libro del Edificio a que se refiere el artículo 7 de la LOE…”. - Excluye pues la necesidad de acreditación de la licencia de primera ocupación, aunque sobre todo en materia de enajenación de promotores creemos que una sana practica debe ser su exigencia pues aun cuando su carencia no impida la inscripción, su exigencia implica un reforzamiento en la protección del adquirente, y la no generación de una apariencia de legalidad en una situación cuando menos dudosa.

• Resolución de 14 de enero de 2010 División horizontal en unifamiliar: Licencia. http://www.boe.es/boe/dias/2010/02/19/pdfs/BOE-A-2010-2711.pdf - La polémica que subyace en esta resolución es la aplicación o no del artículo 53 del Reglamento para la Inscripción de Actos Urbanísticos, que exige licencia para constituir más elementos susceptibles de aprovechamiento independiente que los que se hayan hecho constar en la declaración de obra nueva. La propia DGRN expresa la controversia doctrinal existente entre quienes consideran que la exigencia es lógica y concorde con la legislación urbanística, que persigue entre otras metas controlar la densidad poblacional, mientras que otro sector y la propia DGRN, consideran que la falta de una norma con rango




legal, hace que las restricciones del dominio deban interpretarse restrictivamente, En Andalucía la norma legal que disciplina la materia es el artículo 66 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA) reformada por la Ley 13/205, de 11 de noviembre, cuyo apartado 2 del citado artículo señala que son actos reveladores de una posible parcelación urbanística aquellos en los que «mediante la interposición de Sociedades, divisiones horizontales, o asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno, fincas, parcelas… puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte…». Para la DG, este precepto está referido a parcelas, fincas o terrenos pero no a edificaciones. Y añade " la propiedad horizontal propiamente tal, aunque sea tumbada, desde el momento en que mantiene la unidad jurídica de la finca –o derecho de vuelo– que le sirve de soporte, no puede equipararse al supuesto anterior pues no hay división o fraccionamiento jurídico del terreno al que pueda calificarse como parcelación pues no hay alteración de forma –la que se produzca será fruto de la edificación necesariamente amparada en una licencia o con prescripción de las infracciones urbanísticas cometidas–, superficie o linderos. La asignación del uso singular o privativo de determinados elementos comunes o porciones de los mismos, tan frecuentes en el caso de azoteas o patios como en el de zonas del solar no ocupadas por la construcción, no altera esa unidad. Sería lo mismo que exigir licencia para la división horizontal en los frecuentes supuestos de edificaciones integradas por varias viviendas adosadas, construidas con una licencia que así lo autoriza sobre un solar indivisible según la misma ordenación. No puede ésta limitar el derecho del constructor o promotor a explotar o comercializar una construcción perfectamente legal e integrada por distintas unidades explotables o enajenables de forma independiente acudiendo a su división en régimen de propiedad horizontal.". Por nuestra parte creemos que la resolución fundamenta bien la falta de base legal del artículo 53 del RHU, pero que en lo que se refiere, al artículo 66 de la LOUA la propia dicción del precepto en sus propios términos conlleva por su imprecisión y por la abundancia de conceptos jurídicos susceptibles de interpretación diversa, el germen de una aplicación difícil y problemática, pues si en el caso concreto que nos ocupa, creemos que la solución es correcta, pensemos si opinaríamos lo mismo si intentáramos dividir un lujoso chalet en Marbella, si arquitectónicamente fuera posible en cincuenta apartamentos. �




• ADVERTENCIA SOBRE CONDICIONES GENERALES DE LA CONTRATACIÓN. Antonio-Juan García Amezcua. Notario de Atarfe

Leo a los comparecientes esta escritura, redactada conforme a minuta facilitada por la entidad acreedora.

Esta minuta contiene posiblemente, a mi juicio, condiciones general de contratación, por lo que advierto a

los otorgantes de la posible aplicación de la Ley 7/1.998, de 13 de Abril, sobre Condiciones Generales de

Contratación, en particular en cumplimiento del deber de asesoramiento notarial, especialmente el de

información al consumidor, y de conformidad con la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala Primera) de 16

de diciembre de 2009, les advierto de que contiene las siguientes cláusulas que la citada sentencia ha

declarado nulas o abusivas:

- * la de renuncia al fuero personal, y sometimiento expreso a fuero.

- * la de atribución a los demandados de todos los gastos y costas judiciales en caso de ejecución judicial.

- * le informo de la posible compensación de las deudas derivadas de esta operación con los saldos

acreedores o depósitos que mantenga con el Banco.

- * la de vencimiento anticipado por incumplimiento general de las obligaciones del contrato, incluso las

accesorias.

- * la de vencimiento anticipado disminución de la solvencia del prestatario o avalistas.

- * la de vencimiento anticipado denegación de la inscripción en el Registro de la Propiedad por cualquier

causa.

- * la de prohibición de arriendo en tanto que no se limita a los arrendamientos de vivienda excluidos del

principio de purga en la ejecución forzosa, o por ser insuficiente la baremación del arriendo.

- * la de prohibición de enajenar los bienes hipotecados, sin el consentimiento del acreedor.

- *la de renuncia a la notificación de la cesión del préstamo por la entidad acreedora.

Se hace constar expresamente, que al momento del otorgamiento de esta escritura no se tiene conocimiento

de la inscripción de las citadas cláusulas en el Registro de condiciones generales de Contratación.�

• ADVERTENCIA SOBRE CLÁUSULAS ABUSIVAS. Luis María de la Higuera González. Notario de Granada.

-De conformidad con lo establecido en el artículo 23 de la Ley General de Consumidores y Usuarios y el

artículo 147 del reglamento Notarial, informo a los otorgantes de que la Sentencia del Tribunal Supremo

(Sala Primera) de 16 de diciembre de 2009, pendiente de inscripción en el Registro de Condiciones

Generales de la Contratación, ha declarado nulas por abusivas, determinadas cláusulas de contratos

sucritos por entidades de crédito:

1. Las que se remiten a otros documentos diferentes del que contiene el contrato para determinar gastos por

administración o mantenimiento, así como la referencia genérica de que las tarifas de comisiones y gastos

repercutibles están a disposición del cliente en la oficina de la Entidad Financiera.

2. Las que prevén el vencimiento anticipado del préstamo por cualquier embargo o disminución de

solvencia del deudor o por arrendamientos posteriores salvo que se trate de viviendas, siendo exigible el

establecimiento de un baremo -coeficiente- que corrija la disminución de valor que suponga el gravamen

arrendaticio.

3. Prohibición o limitación de la facultad de arrendar o de enajenar.

4. Renuncia del deudor a ser notificado de la cesión del crédito (pese a lo establecido en el artículo 242 del

Reglamento Hipotecario).-

5. Vencimiento anticipado por incumplimiento de prestaciones accesorias.

6. Vencimiento anticipado del préstamo por falta de inscripción de la hipoteca por motivos ajenos al

prestatario.

PRÁCTICA NOTARIAL

ADVERTENCIA DE CONDICIONES GENERALES

ADVERTENCIA SOBRE CONDICIONES GENERALES DE LA CONTRATACIÓN Y CLÁUSULAS ABUSIVAS.


7. La cláusula de sumisión expresa con renuncia al fuero propio.

8. El pacto por el que se establezca que en caso de ejecución las costas y gastos serán de cuenta de los

demandados.

9. Las que prevean la compensación señalando de modo genérico (y no de forma clara, concreta y sencilla)

que quedan afectas al cumplimiento todas las cuentas y depósitos de efectivo o valores que el prestatario

tenga o pueda tener como titular indistinto.

-En consecuencia también tendrán la misma consideración las cláusulas contenidas en este instrumento

iguales a las anuladas o que sin coincidir literalmente con ellas produzcan los mismos efectos, sin perjuicio

de la validez del resto del contrato. �

PRÁCTICA NOTARIAL

ADVERTENCIA DE CONDICIONES GENERALES Y CLÁUSULAS ABUSIVAS


E l próximo jueves 6 de mayo, Salvador Torres Ruiz, Notario de Granada y Videcano del Colegio de Andalucía, pronunciará en la Universidad de Almería una conferencia bajo el título "El Notariado y las Nuevas Tecnologías", que servirá de cierre al ciclo organizado para el

curso 2009-10 por la Cátedra de Derecho Notarial Vallet de Goytisolo. Dicha Cátedra ha reanudado este año sus actividades, a impulso de nuestro compañero de Almería Juan de Mota, estando prevista para el siguiente curso la impartición de una verdadera asignatura. Se aprovechará también el acto para presentar su web, coordinada por el Notario de Vera Jorge Díaz Cadórniga y el Oficial de la sede de Granada Miguel-Ángel Travesí, accesible desde www.catedraderechonotarialvalletdegoytisolo.org, en la que puede consultarse el calendario de conferencias y el programa de la asignatura. �

SOCIEDAD

WEB DE LA CÁTEDRA DE DERECHO NOTARIAL DE LA UNIVERSIDAD DE ALMERÍA.

WEB CÁTEDRA DE DERECHO NOTARIAL DE LA UNIVERSIDAD DE ALMERÍA.

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NOTARIAL OPINIÓN DE ANDALUCÍA TEMAS CIVILES Y · PDF fileBOLETÍN INFORMATIVO NOTARIAL DE ANDALUCÍA BIN FEBRERO 2010 2 Edita COLEGIO NOTARIAL DE ANDALUCÍA BIN es una revista electrónica