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Universidade Federal de Santa Catarina – UFSC
Centro Socioeconômico Departamento de Economia e Relações Internacionais
MARIA CAROLINA CORRÊA
O MERCADO IMOBILIÁRIO BRASILEIRO E SUAS VARIÁVEIS ECONÔMICAS: UMA ANÁLISE DESCRITIVA
FLORIANÓPOLIS, 2013
MARIA CAROLINA CORRÊA
O MERCADO IMOBILIÁRIO BRASILEIRO E SUAS VARIÁVEIS ECONÔMICAS: UMA ANÁLISE DESCRITIVA
Monografia submetida ao curso de Ciências Econômicas da Universidade Federal de Santa Catarina, como requisito obrigatório para a obtenção do grau de Bacharelado.
Orientador: Prof. Milton Biage
FLORIANÓPOLIS, 2013.
UNIVERSIDADE FEDERAL DE SANTA CATARINA
CURSO DE GRADUAÇÃO EM CIÊNCIAS
ECONÔMICAS
A Banca Examinadora resolveu atribuir à nota 7,5 a aluna Maria Carolina Corrêa na
disciplina CNM 5420 – Monografia, pela apresentação deste trabalho.
Banca Examinadora:
------------------------------------------------
Prof. Milton Biage
-------------------------------------------------Prof. Luiz Carlos de Carvalho Júnior
-------------------------------------------------Prof. Lucas Alves Chacha
AGRADECIMENTOS
Em primeiro lugar, agradeço a Deus, pois sem Suas bênçãos derramadas sobre minha
vida, não teria conquistado mais essa vitória. Obrigada Deus, por sua fidelidade.
Não menos importantes, agradeço a minha família – pai, irmãos, cunhadas e cunhado e
meus sobrinhos, que sempre estão ao meu lado, apoiando e dando força em minhas decisões.
Agradeço a Deus todos os dias por ter escolhido uma família tão especial para mim.
Aos meus amigos, principalmente aos meus companheiros de trabalho, obrigada pela
paciência e força.
E ao Professor Milton Biage, que tem tido muita paciência e dedicação ao me orientar.
RESUMO
Este trabalho consiste em uma investigação sobre o financiamento imobiliário brasileiro à pessoa física, com o intuito da compra de um imóvel novo, mostrando por meio de simulações de financiamento com um banco público e um privado, o comportamento das parcelas, de acordo com o sistema de amortização escolhido e a respectiva taxa de juros ministrada por tais instituições financeiras. Os dados levantados para a pesquisa vão do intervalo de 1964 a 2011, sendo que as principais informações foram levantadas junto a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), Banco Central do Brasil e Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), para que fosse possível analisar o histórico sobre o volume de crédito no mercado imobiliário; o poder de consumo das classes sociais; os índices de inadimplência, entre outros, que serviram de sustentação para o trabalho apresentado. O cenário nacional de crédito imobiliário traz a Caixa Econômica Federal como principal agente público para financiamento de moradia, sendo que os bancos privados estão tomando sua fatia no mercado, dia após dia. Sendo assim, serão propostas duas simulações de financiamentos com percentuais de entradas diferentes e sistema de amortização distinto, visando trazer, ao leitor, maior entendimento sobre as variáveis econômicas que circundam o Sistema Imobiliário Brasileiro.
Palavras-chave: Financiamento; Pessoa física; Simulações; Amortização; Caixa Econômica
Federal.
ABSTRACT
LISTA DE GRÁFICOS
Gráfico 1 - Evolução do crédito imobiliário no Brasil (SBPE + FGTS),
unidades em mil............................................................................
16
Gráfico 2 - Criação e consolidação, Financiamento Imobiliário (SBPE +
FGTS), unidades em mil...........................................................
21
Gráfico 3 - Desestruturação....................................................................... 22
Gráfico 4 - Reestruturação......................................................................... 23
Gráfico 5 - Financiamento Imobiliário (SBPE e FGTS) em R$ bilhões..... 23
Gráfico 6 - Quadro evolutivo no financiamento imobiliário no Brasil....... 24
Gráfico 7 - Relação Crédito Imobiliário/ PIB............................................ 26
Gráfico 8 - Unidades financiadas................................................................... 27
Gráfico 9 - Valores financiados, em R$ milhões........................................... 28
Gráfico 10 - Unidades financiadas................................................................... 30
Gráfico 11 - Valores financiados, em R$ milhões........................................... 30
Gráfico 12 - Evolução do PIB.......................................................................... 31
Gráfico 13 - Relação crédito/ PIB no mundo................................................... 34
Gráfico 14 - Evolução do endividamento e do comprometimento da renda
no Brasil........................................................................................
35
Gráfico 15 - Evolução do comprometimento de renda e da inadimplência de
pessoa física (atraso acima de 90 dias).........................................
36
Gráfico 16 - Histórico de Inadimplência ano 2010. ........................................ 37
Gráfico 17 - Amortização Sistema Price.......................................................... 40
Gráfico 18 - Amortização Sistema SAC.......................................................... 41
LISTA DE TABELAS
Tabela 1 - Unidades financiadas e valores financiados em R$ milhões, ano
2010.................................................................................................
27
Tabela 2 - Unidades financiadas e valores financiados em R$ milhões, ano
2011.................................................................................................
29
Tabela 3 - Simulação de financiamento, amortização SAC............................. 44
Tabela 4 - Simulação de financiamento, Price................................................. 44
Tabela 5 - Simulação de financiamento, SAC................................................. 45
Tabela 6 - Simulação de financiamento, amortização Price............................ 46
Tabela 7 - Simulação de financiamento, amortização SAC............................. 47
Tabela 8 - Simulação de financiamento, amortização Price............................ 48
Tabela 9 - Simulação de financiamento, amortização SAC............................. 49
Tabela 10 - Simulação de financiamento, amortização Price............................ 50
LISTA DE ABREVIATURAS
Abecip Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança
BB Banco do Brasil
BNH Banco Nacional de Habitação
CBIC Câmara Brasileira da Indústria da Construção
CCI Cédulas de Crédito Imobiliário
CEF Caixa Econômica Federal
CET Custo Efetivo Total
CRIs Certificados de Recebíveis Imobiliários
DFI Danos Físicos do Imóvel
FAR Fundo de Arrecadação Residencial
FCVS Fundo de Compensação de Variações Salariais
FGTS Fundo de Garantia por Tempo de Serviço
FGV Fundação Getúlio Vargas
IBGE Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística
INPC Índice Nacional de Preço ao Consumidor
ITBI Imposto de Transmissão de Bens Imóveis
LCI Letras de Crédito Imobiliários
MIP Morte e Invalidez Permanente
PES Plano de Equivalência Salarial
PIB Produto Interno Bruto
SAC Sistema de Amortização Constante
SBPE Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos
SCI Sociedades de Créditos Imobiliários
SFH Sistema Financeiro de Habitação
SFI Sistema de Financiamento Imobiliário
SUMÁRIO
1 INTRODUÇÃO............................................................................................. 12
1.1 OBJETIVOS.................................................................................................... 12
1.1.1 Objetivo geral................................................................................................. 12
1.1.2 Objetivos específicos...................................................................................... 13
1.2 JUSTIFICATIVA............................................................................................ 13
1.3 METODOLOGIA............................................................................................. 13
1.3.1 Tipo de pesquisa............................................................................................. 13
1.3.2 Universo e amostra........................................................................................ 14
2 REFERENCIAL TEÓRICO........................................................................ 15
2.1 EVOLUÇÃO DO CRÉDITO IMOBILIÁRIO NO BRASIL............................ 15
2.2 POLÍTICAS DE HABITAÇÃO....................................................................... 18
2.2.1 Caixa Econômica Federal.............................................................................. 19
2.3 CENÁRIO NACIONAL DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO............................... 20
2.4 PODER DE CONSUMO DAS CLASSES SOCIAIS..................................... 24
2.5 RELAÇÃO ENTRE CRÉDITO OFERTADO E PIB..................................... 25
2.6 RESULTADOS DE 2010................................................................................ 26
2.7 RESULTADOS DE 2011................................................................................ 28
2.8 DIMINUIÇÃO DO CRESCIMENTO ECONÔMICO.................................... 31
2.9 CONSIDERAÇÕES FINAIS SOBRE O MERCADO DE IMÓVEIS........... 32
3 MERCADO DE CRÉDITO.......................................................................... 34
3.1 HISTÓRICO DE INADIMPLÊNCIA............................................................. 36
3.2 DESPESAS COM O FINANCIAMENTO..................................................... 38
3.3 PRAZOS E AMORTIZAÇÃO....................................................................... 39
3.4 COMPETITIVIDADE DO SETOR................................................................ 42
4 A VALORIZAÇÃO DOS IMÓVEIS........................................................... 43
4.1 AS ANÁLISES DO ESTUDO........................................................................ 43
4.2 SIMULAÇÕES DE FINANCIAMENTO....................................................... 43
4.2.1 Simulação com 20% de entrada................................................................... 43
4.2.2 Simulação com 30 % de entrada.................................................................. 47
5 CONCLUSÕES.............................................................................................. 52
REFERÊNCIAS............................................................................................ 55
APÊNDICES.................................................................................................. 58
12
1 INTRODUÇÃO
O crédito imobiliário é uma peça central no processo de desenvolvimento econômico.
Financiar imóveis é apoiar a construção do patrimônio de uma nação. No Brasil, o
investimento habitacional ainda é muito pequeno quando comparado a países desenvolvidos,
isso se deve a relação entre o crédito imobiliário e o Produto Interno Bruto (PIB) ser,
também, muito pequena.
Será abordada a evolução cronológica sobre o crédito imobiliário, sua estrutura
institucional e operacional, sendo que esse estudo traz uma análise do que já temos e de
como chegamos até aqui, e elementos para a reflexão do que ainda pode ser feito, se
quisermos que o crédito imobiliário desempenhe todas as suas potencialidades para o
crescimento da formação de capital habitacional e do desenvolvimento econômico.
Hoje a concessão de crédito ao consumidor tornou-se um negócio atrativo, devido a
contribuição que pode dar na geração de lucros para as instituições financeiras,
principalmente no financiamento de imóveis, pois fideliza o cliente com a instituição,
principalmente, por ser tratar de financiamento de longo prazo.
O trabalho mostrará por meio de simulações de financiamento, o comportamento das
parcelas, de acordo com o sistema de amortização escolhido. O leitor terá acesso aos dados
pelas tabelas que serão disponibilizadas neste trabalho, contendo as taxas de juros reais e
nominais praticadas na operação. Será feito um comparativo entre os financiamentos feitos
em uma instituição pública e uma instituição privada, cabendo ao consumidor analisar, do
ponto de vista econômico, qual instituição optar.
A pesquisa abordará apenas financiamento de imóveis novos para pessoa física,
ficando restrito aos créditos concedidos por bancos públicos ou privados. Isto em função do
crédito ao consumidor ser muito amplo, tornando difícil e longo o trabalho de pesquisa.
1.1 OBJETIVOS
1.1.1 Objetivo geral
Este trabalho tem como objetivo geral apresentar e analisar as transformações
ocorridas no sistema de financiamento imobiliário, analisando a concessão de crédito à
população brasileira, para o financiamento imobiliário residencial.
13
1.1.2 Objetivos específicos
Como objetivos específicos, este trabalho tentará:
a) caracterizar de forma descritiva o atual cenário econômico, mostrando a expansão
do mercado imobiliário no Brasil;
b) apresentar os atrativos e limitações que levam os consumidores a optar por
financiamento e empréstimos junto a instituições financeiras; e
c) identificar os elementos relevantes ao financiamento imobiliário através de
simulações, via site de um banco público e outro privado, tais como, a taxa de
juros utilizada no contrato e o sistema de amortização utilizado.
1.2 JUSTIFICATIVA
O estudo tem o intuito de mostrar as técnicas usadas para a concessão de crédito ao
consumidor, ficando restrito ao crédito concedido por instituições financeiras a consumidores
pessoa física.
Será apresentado um estudo real sobre as condições de financiamento e concessão de
crédito no Brasil para financiamentos imobiliários, bem como apresentará as condições reais
e o comportamento do mercado financeiro.
A pesquisa vem proporcionar, ao leitor, informações detalhadas sobre uma possível
operação de financiamento, mostrando os pontos positivos e negativos em contrair um
empréstimo de longo prazo para a aquisição da casa própria.
1.3 METODOLOGIA
1.3.1 Tipo de pesquisa
Segundo Eiterer (2013), podemos definir metodologia científica como,
[...] o estudo sistemático e lógico dos métodos empregados nas ciências, seus fundamentos, sua validade e sua relação com as teorias científicas. O método científico compreende um conjunto de dados iniciais e um sistema de operações ordenadas adequado para a formulação de conclusões, de acordo com certos objetivos predeterminados. (EITERER, 2013).
14
Para a execução dos objetivos apresentados, será utilizada uma abordagem qualitativa,
com informações obtidas em bases conhecidas ao setor, com dados colhidos através de
instituições como Banco Central do Brasil e Associação Brasileira de Crédito Imobiliário e
Poupança (Abecip).
O período de análise compreende o intervalo entre os anos de 1964 a 2011. O
horizonte a ser estudado foi definido por se tratar de um período relativamente amplo para
análises dessa natureza, e trará maior confiabilidade aos resultados encontrados.
A fundamentação teórica terá como base a pesquisa bibliográfica feita em livros,
publicações periódicas como jornais e internet e quaisquer outros materiais de onde serão
extraídos e explicados os conceitos abordados na pesquisa. Os cálculos e metodologias
apresentadas na análise quantitativa, para obtenção dos resultados, serão apresentados e
explicados no desenvolvimento deste trabalho.
Serão analisadas, de forma crítica, as consequências da tomada de empréstimo para a
aquisição da casa própria, no atual cenário econômico, e qual a alternativa mais viável e
disponível ao crédito.
1.3.2 Universo e amostra
Nas questões relativas ao crédito e formas de financiamento, foram extraídas
informações das instituições que são autorizadas, pelo Banco Central do Brasil, a operar com
financiamento imobiliário no Brasil, sendo que as instituições escolhidas para análise constam
de uma pública e uma privada.
15
2 O PROCESSO EVOLUTIVO DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO NO BRASIL
Neste capítulo, buscar-se-á analisar o cenário nacional de financiamentos
imobiliários e a posição do Brasil no mercado mundial. O objetivo deste capítulo é servir de
embasamento teórico que dará suporte à análise desenvolvida.
2.1 EVOLUÇÃO DO CRÉDITO IMOBILIÁRIO NO BRASIL
No ano de 1964, com a edição da Lei nº 4.380, foi criado o Sistema Financeiro de
Habitação (SFH), o Banco Nacional de Habitação (BNH), as Sociedades de Créditos
Imobiliários (SCI)1 e a correção monetária2. No mesmo ano, edita-se a Lei nº 4.591 – Lei das
Incorporações Imobiliárias.
O Sistema Financeiro de Habitação (SFH) foi criado pela Lei nº 4.380/64, com o
objetivo de implementar uma política habitacional de alcance a todas as classes sociais, mas
principalmente, às famílias assalariadas, sem recursos para adquirir um imóvel. Para orientar
e controlar a política habitacional foi criado o Banco Nacional de Habitação (BNH). Após a
extinção do BNH no ano de 1986, as funções foram transferidas ao Banco Central do Brasil.
O processo de modernização do sistema de financiamento imobiliário brasileiro
continuou evoluindo, por meio dos seguintes atos:
− em 1967 foi criado o Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS). O
SFH juntamente com o FCVS trouxe à credibilidade ao setor de financiamento
imobiliário do país, que passou a ter maior segurança para operações de longo
prazo, cobrindo problemas de inadimplência ocorridos ao longo de operações de
crédito imobiliário, para financiamentos com período de maturação entre 10 a 15
anos;
1 As sociedades de crédito imobiliário são instituições financeiras criadas para atuar no financiamento habitacional. Constituem operações passivas dessas instituições, os depósitos de poupança, a emissão de letras e cédulas hipotecárias e depósitos interfinanceiros. Suas operações ativas são: financiamento para construção de habitações; abertura de crédito para compra ou construção de casa própria; e financiamento de capital de giro a empresas incorporadoras, produtoras e distribuidoras de material de construção. Devem ser constituídas sob a forma de sociedade anônima, adotando, obrigatoriamente em sua denominação social, a expressão "Crédito Imobiliário". (Resolução nº CMN 2.735, de 2000). 2 Correção monetária – os contratos de vendas ou construção de habitações para pagamento a prazo ou de empréstimos para aquisição ou construção de habitações poderão prever o reajustamento das prestações mensais de amortização e juros, com a consequente correção do valor monetário da dívida, toda vez que o salário mínimo legal for alterado.
16
− em 1968, a caderneta de poupança passou a ser regulamentada, se tornando o
principal instrumento de funding para o crédito imobiliário, constituindo o
Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE);
− de 1979 a 1982, o Brasil financiou dois milhões de unidades habitacionais,
demonstrando que para a época, o modelo era bem estruturado, conforme pode ser
evidenciado por meio do Gráfico 1, a seguir;
Gráfico 1 - Evolução do crédito imobiliário no Brasil (SBPE + FGTS), unidades em mil.
Fonte: Elaborado pelo autor baseado em dados da Abecip.
− em 1983, com recrudescimento da inflação, houve medidas que abalaram o
equilíbrio do Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS). O FCVS foi
criado para garantir, ao financiamento imobiliário, o limite de prazo para
amortização de sua dívida no SFH. Ao mesmo tempo, deveria assegurar, aos
financiamentos, a cobertura dos saldos devedores residuais de financiamentos
realizados por meio do SFH, decorrente de eventuais desajustes entre a forma de
atualização das prestações e dos saldos devedores. Mas na época, devido à alta
inflação, o Plano de Equivalência Salarial (PES) fez com que as prestações da
casa própria fossem indexadas ao crescimento salarial. Os déficits gerados seriam
pagos pelo FCVS, mas o mesmo se mostrou insuficiente e o Tesouro Nacional
acabou assumindo o prejuízo;
− em 1986 foi criado o Plano Cruzado, o qual trouxe maior desestabilidade no SFH,
pois fez com que as prestações dos contratos de crédito imobiliário fossem
0
100
200
300
400
500
600
700
17
convertidas para a moeda criada, o cruzado, e pela média aritmética das
prestações dos seis meses anteriores a março de 1986, atingindo a totalidade dos
contratos. Essa medida aumentou, de forma considerável, a responsabilidade do
FCVS;
− em 1990, mediante a posse do presidente Fernando Collor de Melo, foi bloqueado
os ativos de aplicações financeiras com valores superiores a U$ 1.300, inclusive
da caderneta de poupança, o principal funding das operações de crédito
imobiliário, o que refletiu de forma negativa sobre o SBPE;
− em 1995, com a Lei nº 9.514, foi criado o Sistema de Financiamento Imobiliário
(SFI), o qual não se apresenta uma ligação direta ou indireta de dependência do
funding e a alienação fiduciária. Juntamente com o SFI, foram criadas as
companhias de securitização: Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e a
alienação fiduciária. Como se observa, o sistema financeiro imobiliário veio com
a finalidade de promover o financiamento imobiliário em geral, segundo
condições compatíveis com as da formação dos fundos específicos para tal
finalidade.
A Lei nº 9.514/97 que instituiu o SFI traz outras modalidades de financiamento para a
aquisição de imóvel, de modo que o financiamento pode ser sustentado pelo próprio vendedor
até as transações mantidas pelo poder público.
A significativa queda nas atividades do setor imobiliário, após a extinção do BNH,
levou o governo a estudar novos mecanismos que trouxessem a retomada de crescimento do
mercado imobiliário. Assim, surge a Lei nº 9.514/97, em que o Sistema Financeiro
Imobiliário (SFI) responde hoje pela maior parte dos financiamentos de imóveis. Com a
criação do SFI, a garantia hipotecária foi substituída pela Alienação Fiduciária3.
O processo de Alienação Fiduciária pode ser caracterizado cronologicamente,
conforme segue:
− em 2004 regulamenta-se a Lei nº 10.931, que estabelece a criação das cédulas de
crédito Imobiliário (CCI) e as Letras de Crédito Imobiliários (LCI);
− Em 2009, a Lei nº 11.977 de 7 de julho, regulamenta o Programa Minha Casa
Minha Vida, que constitui um programa do governo federal, tendo sido 3 Alienação Fiduciária é um tipo de financiamento utilizado na comercialização de bens. Nesse tipo de contrato, o bem é adquirido com recursos da instituição financeira que mantém o domínio sobre o mesmo, até que ele seja totalmente pago. Enquanto houver dívida, o comprador tem direito de uso, mas o domínio do bem pertence ao financiador.
18
transformado no sonho da casa própria, uma realidade para muitas famílias
brasileiras. Em geral, o programa acontece em parceria com Estados, municípios,
empresas e entidades sem fins lucrativos. O Programa Minha Casa Minha Vida do
governo federal facilita a aquisição de residências por famílias de três estratos de
renda: a) aquelas com renda familiar (bruta) de até R$ 1.600; b) aqueles com
renda entre R$ 1601 e R$ 3.100; e c) aqueles que ganham entre R$ 3.101 e R$
5.000. Esse programa oferece algumas facilidades, como, por exemplo, descontos,
subsídios e redução do valor de seguros habitacionais.
Os beneficiários do programa Minha Casa Minha Vida, nas faixas de renda acima
especificadas, terão os seguintes benefícios:
− prestação equivalente a 10% da renda durante 10 anos, com prestação mínima de
R$ 50, corrigida pela TR;
− sem entrada e sem pagamento durante a obra;
− sem cobrança de seguro por Morte e Invalidez Permanente (MIP) e Danos Físicos
do Imóvel (DFI);
− o governo concede subsídios de até 90% do valor financiado, dependendo das
condições da família.
2.2 POLÍTICAS DE HABITAÇÃO
Com um grande processo de urbanização no país tivemos, como consequências, o
surgimento de desigualdades. Hoje se apresenta um processo de estabilidade econômica em
consolidação e, com isso, um processo na baixa de juros, favorecendo o financiamento
imobiliário.
O sistema de habitação é de interesse social e vem contribuir para que se utilize de
forma sistemática a aplicação dos recursos, aumentando a capacidade de atuação de
planejamento governamental. A política nacional de habitação foi pensada, tendo como
componente básico um sistema de mercado, que permita não só ações que ampliem a sua
atuação, mas que também forneça segurança para que ele funcione de maneira adequada.
O Sistema Financeiro de Habitação (SFH) tem como objetivo econômico manter um
sistema de financiamentos para a aquisição da casa própria pelas famílias pobres e de classe
19
média baixa. Portanto, podem-se elencar alguns fatores que foram decisivos para o fim do
SFH, como por exemplo, entre outros:
− o processo de aceleração inflacionária;
− a legislação vigente fragilizava a garantia hipotecária; e
− o SFH privilegiava o construtor em detrimento do comprador.
2.2.1 Caixa Econômica Federal
A Caixa Econômica Federal é o principal agente público para financiamento de
moradia, e dispõe de diversas modalidades de empréstimos para a aquisição, construção ou
reforma de imóveis. Os financiamentos concedidos pelos bancos privados têm oferecido
diversos planos de financiamentos no mercado.
O déficit habitacional brasileiro concentra-se na população com renda de até cinco
salários mínimos, e 94% deles, localizados em grandes centros urbanos. Sendo que 50%
apresenta renda numa faixa de até um salário mínimo.
As fontes disponíveis para a Caixa Econômica Federal acessar financiamentos
imobiliários são o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), do qual sai a maior parte
dos recursos financeiros para tal finalidade, do Fundo de Arrecadação Residencial (FAR) e
verbas do Fundo de Desenvolvimento Social.
Os trabalhadores assalariados que possuem FGTS podem utilizá-lo para:
− a compra da casa própria à vista;
− dar de entrada na compra; e
− amortizar ou quitar o saldo devedor.
Conforme a Associação Brasileira de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), em
2011, a Caixa Econômica Federal aplicou R$ 12,9 bilhões no financiamento imobiliário, com
recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE). Em 2012, foram
alocados R$ 17 bilhões, utilizando apenas os recursos do SPBE. Deve-se enfatizar que desde
o início da crise internacional, a Caixa Econômica Federal tem aumentado o volume de
recursos ofertados para o financiamento imobiliário, como a principal medida para mitigar o
risco de impacto sobre o mercado nacional de crédito imobiliário. Essa ação tem sido mantida
com rigor, sem alterar as regras aplicadas aos financiamentos habitacionais e sem o aumento
da exposição ao risco.
20
O banco não chegou a registrar queda na demanda por financiamentos imobiliários
nem mesmo no auge da crise de 2008. Ao todo, a instituição aplicou, no ano de 2007 em
habitação, R$ 15, 2 bilhões, esse valor se elevou para R$ 23, 3 bilhões em 2008. A previsão é
o fechamento de R$ 39 bilhões aplicados em crédito imobiliário.
Antes do lançamento do Programa Minha Casa Minha Vida, a média de consultas
diárias ao simulador da CEF era de 283 mil consultas. Na fase inicial do programa, se
elevando para 795 mil consultas e, atualmente, gira em torno de 470 mil consultas/dia.
Embora a ampliação da demanda venha ocorrendo em todas as faixas de renda, há um
destaque atual para as famílias com renda de até três salários mínimos, devido a oferta de 400
mil unidades habitacionais, quase integralmente subsidiadas.
2.3 CENÁRIO NACIONAL DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO
Conforme Campiglia (1997), as raízes formais do crédito ao consumidor de bens e
serviços, adquiridos mediante pagamento a prazo ou parcelado, surgiram com os Decretos-
Leis em 1945 e 1946, que configuram, no Brasil, o início do desenvolvimento do consumismo
que, ocorreu mundialmente, após o término das guerras deflagradas na Europa e na Ásia
(1938 a 1945).
De acordo com dados fornecidos pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito
Imobiliário e Poupança (Abecip), o crédito imobiliário apresentou um crescimento nos
últimos anos de R$ 3 bilhões em 2004, para R$ 85 bilhões em 2010, e a previsão para 2014 é
que esse número seja R$ 500 bilhões, representando 11% do Produto Interno Bruto (PIB),
relação que hoje ainda não chega a 5%.
De acordo com o Octávio de Lazari Júnior, presidente da Abecip, o Brasil vive um
cenário favorável para o crédito imobiliário, pois existem três pilares que auxiliam o
crescimento do crédito imobiliário: economia equilibrada; taxa de desemprego baixa e ganhos
reais de trabalho; e funding adequado. Sendo essa estabilização que garantiu que o crédito
imobiliário crescesse 46 vezes nos últimos dez anos. Outro apontamento por uma pesquisa da
Abecip, é que 7 milhões de famílias brasileiras estão dispostas a comprar um imóvel, fazendo
com que o crescimento seja garantido (ABECIP, 2013).
A Abecip calcula que o volume de créditos contratados para a compra de imóveis se
multiplicou por seis, nos últimos quatro anos em todo Brasil. "O mercado de crédito
imobiliário está em expansão. No ano de 2010, os bancos concederam R$ 58 bilhões em
21
créditos imobiliários, o que representou um aumento de 66% com relação ao ano anterior”.
(ABECIP, 2013).
O crédito imobiliário com recursos da caderneta de poupança cresceu 65% no ano de
2010, chegando ao recorde de R$ 56,2 bilhões, de acordo com estudo da Abecip. O dinheiro
foi destinado para financiar 421,3 mil imóveis, um volume 39,2% maior do que no ano de
2009.
Já em quantidade de unidades vendidas, apresentou um aumento de 57%, pois em
2009 tínhamos 670 mil para 1,052 milhão em 2010. Os financiamentos com a utilização do
FGTS somaram R$ 26,9 bilhões no ano de 2010, contra 8$ 15,6 bilhões no ano de 2009,
representando uma alta de 72%. A pesquisa mostra que, dos R$ 56,2 bilhões emprestados no
ano de 2010, a maior parte (R$ 31,8 bilhões) foi destinada para o consumidor e o restante (R$
24,4 bilhões) para financiar construtoras. O valor médio dos financiamentos aumentou de
2009 para 2010, para pessoas físicas, a quantia de R$ 123 mil para R$ 145 mil.
Mas, em contrapartida, o déficit habitacional no Brasil chega em torno de 6 milhões de
moradias, e com o crescimento da população e a formação de novas famílias, chegará aos 28
milhões em 2020, segundo estudo da FGV Projetos (Fundação Getúlio Vargas). Para atender
tamanha demanda será preciso buscar alternativas para suprir à quantidade de recursos
provenientes da Caderneta de Poupança e do FGTS, as duas principais fontes que alimentam o
sistema da habitação atualmente.
O Gráfico 2 mostra que entre os anos de 1964 e 1980 - criação e consolidação do
Sistema Financeiro da Habitação (SFH), na melhor das hipóteses, o crédito atendeu a
demanda anual de 600 mil unidades, atingido em 1980. Nos anos de 1981 e 1982, ainda houve
um desempenho expressivo.
Gráfico 2 - Criação e consolidação, Financiamento Imobiliário (SBPE + FGTS), unidades em mil.
Fonte: Elaborado pelo autor baseado em dados da Abecip
9 17 32 8
0 13
8
15
8
15
7
11
8
12
4
15
8
96 1
42
27
4
26
8 33
8
38
3
62
7
22
A instabilidade monetária, desemprego, inflação do Índice Nacional de Preço ao
Consumidor (INPC) próxima de 2.500%, em 1993, tornaram o período de 1981-1994
marcado pela desestruturação do SFH, pois apenas 63 mil unidades foram financiadas em
1994, 10% do que havia sido financiado em 1980, conforme é demonstrado no Gráfico 3.
Gráfico 3 - Desestruturação.
Fonte: Elaborado pelo autor baseado em dados da Abecip
Com a estabilização em aproximadamente julho de 1994, deu-se início a reconstrução
do ambiente econômico, em que predominaram a desindexação da economia, a ampliação da
abertura comercial, e a maior preocupação com o déficit público. No ciclo pós-real houve
queda da inflação e rápida retomada do crescimento econômico, fazendo com que o
Ministério da Fazenda adotasse políticas restritivas para não pôr em risco as medidas de
combate à inflação, conduzindo o país a um crescimento sustentável com a distribuição da
renda.
Nesse contexto, conforme mostra o Gráfico 4, aumentou o número de unidades
financiadas anualmente, mas em proporções inferiores ao de 1980-1982, tido como período de
ouro do SFH. Só aos poucos foram reunidos os ingredientes para o desenvolvimento
sustentável do mercado imobiliário, como a queda do desemprego e crescimento real da renda
da população.
Os elementos que vieram a contribuir para a retomada do crédito para a moradia
ganharam um aliado fundamental, a modernização jurídica do crédito habitacional, com o
surgimento a alienação fiduciária de bens imóveis, que conferiu segurança as operações de
crédito, que alcançou o resultado mais efetivo a partir de 2001. O resultado dessas
combinações de fatores mostra que as contratações subiram de R$ 4,9 bilhões em 2001, para
R$ 115 em 2011, conforme Gráfico 5.
46
5 54
1
77 86
60
10
7
23
1 28
0
10
0
24
1
40
1
10
9
58
61
23
Gráfico 4 - Reestruturação.
Fonte: Elaborado pelo autor baseado em dados da Abecip
Gráfico 5 - Financiamento Imobiliário (SBPE e FGTS) em R$ bilhões. Fonte: Elaborado pelo autor baseado em dados da Abecip
Para melhor entendimento do histórico relativo ao financiamento imobiliário no
Brasil, apresenta-se, a seguir, o Gráfico 6 que demonstra o quadro evolutivo.
63 1
07 2
28 3
29
22
3
35
3
30
0
28
2
28
3
32
1 39
9 46
8
51
1 57
0 62
1
86
1
94
9
1,9 2,1 5,1 4,8 3,9 5,7 4,9 5,6 6 6,9 10,4 16,3
25,1
41,1
50,5
83,9
115,3
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
24
Gráfico 6 - Quadro evolutivo no financiamento imobiliário no Brasil. Fonte: Elaborado pelo autor baseado em dados da Abecip
Sustentabilidade é mais do que uma palavra moderna, significa cuidar dos mecanismos
que atendam aos problemas ambientais, sociais e econômicos. Entre os anos de 2010 e 2011,
o país apresentou um crescimento de 42% nos financiamentos imobiliarios, já em 2012
estimava-se 20%, isso não é motivo de preocupação, ao contrário, o que se busca é o avanço
saudável, um crescimento sustentável do crédito imobiliário.
2.4 PODER DE CONSUMO DAS CLASSES SOCIAIS
Uma pesquisa realizada pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE)
constatou que o poder de compra da população ocupada brasileira apresentou crescimento de
19% entre os anos de 2003 e 2010 – o que significa um aumento de pouco mais de R$ 238.
No ano de 2010, a classe C brasileira injetou 881,2 bilhões de reais no mercado interno de
consumo, fator que aqueceu o mercado de trabalho, ajudou o Brasil a resistir à crise financeira
internacional e gerou um novo alvo nos planejamentos de empresas de produtos e serviços, na
conquista dessa nova gama de consumidores no país.
As empresas começaram a adequar a sua abordagem e linhas de produtos e serviços
para atender a classe média brasileira que, a partir de 2009, se consolidou como uma classe
consumidora de alto impulso no mercado. Em 2011, segundo dados do Data Popular, 53,9%
da população brasileira estava classe C, com renda mensal de R$ 324,00 reais a R$ 1.400,00
reais. Essa emergente classe consumidora foi responsável por 44,3% dos gastos efetuados
pelas famílias brasileiras em 2011, movimentando um poder de compra de 2,3 trilhões de
reais. Formada por pessoas mais jovens, a nova classe média do Brasil apresenta uma
escolaridade mais elevada em comparação à sua formação dos anos 1990 e 2000, maior
9 17 32 8
01
38
15
81
57
11
81
24 15
89
6 14
22
74
26
8 33
8 38
36
27
46
5 54
17
7 86
60 1
07
23
1 28
01
00
24
14
01
10
95
86
1
63 1
07 2
28 3
29
22
3 35
33
00
28
22
83
32
1 39
9 46
85
11 57
06
21
86
19
49
25
exigência sobre a qualidade e valor dos produtos consumidos, e mais inseridos no mercado de
trabalho.
Para alguns consultores, o trato à classe média abrange as classes C e D, formadas por
consumidores que podem escolher qual supermercado, shopping e cartão de crédito podem
usar para comprar.
No quesito qualidade dos produtos, na hora de consumir, a diferença na decisão de
escolha diminuiu entre as classes sociais, tanto as classes mais abastadas A e B, e as classes
média C e D visam comprar produtos que ofereçam mais qualidade e durabilidade, e
considerando o crescimento da renda da classe média, a classe C tem a mesma possibilidade
de escolher os mesmos produtos escolhidos pela classe A, mas a compra ocorre com menor
frequência.
Além da recuperação de preços, presente em todo o mercado imobiliário, houve um
encarecimento das unidades, decorrente da sofisticação exigida pelo comprador, com mais
itens de segurança, mais elevadores e outras facilidades. A velocidade das vendas de imóveis
financiados se dá em ritmo compatível com o crescimento do emprego e da renda dos
trabalhadores, e quem conhece de perto o mercado, acredita que os aspectos positivos
predominarão, evoluindo para um ritmo sustentável de crescimento. De acordo com Eduardo
Zaidan (vice-presidente de economia do sindicato de indústria da construção): “temos
crescimento menor com o ajuste de preços menor, mas o mercado é positivo”. (SINDUSCON,
2013).
Em 2012, a Fundação Getúlio Vargas (FGV), estimou que até 2014, mais de 12
milhões de pessoas ascenderão para a classe média com crescimento de suas rendas. O
número de pessoas que entrarão para as classes A e B será de 7,7 milhões. Entre os anos de
2003 e 2011, 40 milhões de pessoas entraram para a classe média, com renda média familiar
de R$ 1.700,00 reais.
2.5 RELAÇÃO ENTRE CRÉDITO OFERTADO E PIB
Em 2005, a representatividade aproximada da relação crédito imobiliário/PIB (Produto
Interno Bruto) era de apenas 1,4%, número que vem subindo gradativamente. Em 2008
chegou a 2,10, crescendo para 3,7% em 2010 e, em 2011, 4,9%. Projeta-se para os próximos
cinco anos de 8% a 11%. "O mercado está crescendo e a expectativa é que em 2014 a relação
crédito imobiliário/PIB esteja acima de 10%, mostrando que o crédito habitacional no Brasil
está crescendo” (ABECIP, 2013).
26
Gráfico 7 - Relação Crédito Imobiliário/ PIB.
Fonte: Elaborado pelo autor baseado em dados da Abecip
Mesmo com tal crescimento apresentando, falta dinamismo no setor de crédito
imobiliário. Em relação aos demais países, o Brasil ainda está distante dos primeiros
colocados, a começar pelo Reino Unido, onde a relação entre crédito imobiliário/ PIB é de
85%.
2.6 RESULTADOS DE 2010
O financiamento imobiliário do país atingiu, em 2010, uma marca histórica, o crédito
imobiliário cresce 65% em 2010, segundo a Abecip. Os recursos concedidos pelo Sistema
Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) para financiamento imobiliário atingiram 56,2
bilhões de reais em 2010, alta de 65% na comparação com o ano anterior. Em todo o ano de
2010, o número de unidades financiadas pelo sistema totalizou 421 mil imóveis, 39% superior
em relação a 2009, conforme pode ser verificado na Tabela 1.
1,8 1,71,5
1,3 1,4 1,51,7
2,1
2,8
3,7
4,9
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
27
Tabela 1 - Unidades financiadas e valores financiados em R$ milhões, ano 2010.
Período Unidades Financiadas Valores em R$ Milhões
Construção Aquisição Total Construção Aquisição Total
Jan 9.248 13.646 22.894 1.016 1.860 2.876
Fev 11.477 13.256 24.733 1.153 1.836 2.989
Mar 10.981 17.931 28.912 1.586 2.528 4.114
Abr 20.164 17.373 37.537 1.927 2.420 4.347
Mai 14.447 18.312 32.759 1.723 2.527 4.250
Jun 22.581 18.225 40.806 2.524 2.742 5.266
Jul 19.636 20.037 39.673 2.207 2.878 5.085
Ago 15.707 20.659 36.366 2.134 2.958 5.092
Set 19.784 20.832 40.616 2.344 3.053 5.397
Out 21.444 16.610 38.054 2.939 2.530 5.469
Nov 15.746 19.832 35.578 2.193 2.960 5.153
Dez 20.543 22.915 43.458 2.668 3.494 6.161
Total 201.758 219.628 421.386 24.412,2 31.785,4 56.197,6
Fonte: Abecip
Os dados apresentados na Tabela 1, estão também apresentados em forma de gráficos
por meio dos Gráficos 8 e 9 para melhor visualização dos dados.
Gráfico 8 - Unidades financiadas.
Fonte: Abecip.
Jan Fev Mar Abr Mai Jun Jul Ago Set Out Nov Dez
Aquisição 13. 13. 17. 17. 18. 18. 20. 20. 20. 16. 19. 22.
Construção 9.2 11. 10. 20. 14. 22. 19. 15. 19. 21. 15. 20.
-
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
30.000
35.000
40.000
45.000
50.000
28
Gráfico 9 - Valores financiados, em R$ milhões.
Fonte: Abecip.
O financiamento de 421 mil imóveis comprova que a retomada do mercado
imobiliário pós-crise, em meados de 2009, não apenas teve continuidade, como aumentou seu
ritmo em 2010. Apesar disso, o volume de empréstimos ficou abaixo da estimativa da
entidade (Abecip), que previa 57 bilhões de reais até dezembro de 2010, somando 450 mil
unidades. Apenas em dezembro, as operações realizadas com recursos da poupança atingiram
6,16 bilhões de reais, volume 61% superior em relação ao mesmo mês no ano de 2009. Em
dezembro foram financiadas 43,5 mil unidades, crescimento de 37% sobre um ano antes e de
22 % na comparação com o mês anterior.
O financiamento habitacional da Caixa Econômica Federal, líder nesse segmento de
crédito, totalizou o recorde de R$ 77,8 bilhões em 2010, incluindo arrendamentos e repasses,
57,2% a mais do que em 2009, segundo os dados divulgados pelo banco. Com isso, a carteira
habitacional atingiu a marca histórica de R$ 108,3 bilhões de saldo, com alta de 53,6% em
relação ao valor contabilizado em dezembro de 2009. O resultado foi impulsionado pelo
Programa Minha Casa Minha Vida, que, desde o início da operação, em abril de 2009, soma
1.005.028 imóveis financiados com recursos do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de
Serviço).
2.7 RESULTADOS DE 2011
Em síntese, 2011 foi um bom ano, com o ritmo de vendas de imóveis novos superior à
média histórica, justamente em um momento de ligeira instabilidade econômica, reflexo das
Jan Fev Mar Abr Mai Jun Jul Ago Set Out Nov Dez
Aquisição 1.86 1.83 2.52 2.42 2.52 2.74 2.87 2.95 3.05 2.53 2.96 3.49
Construção 1.01 1.15 1.58 1.92 1.72 2.52 2.20 2.13 2.34 2.93 2.19 2.66
0
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
7.000
29
crises nos Estados Unidos e na Europa. Porém, no cenário nacional, houve alternância entre
boas notícias e fortes momentos de indefinição e preocupação.
Vivemos um período de pleno emprego, com taxa de desemprego de 4,7%, e apesar de
se encontrar em um patamar superior à meta governamental, a inflação está controlada. Vale
lembrar que, no primeiro semestre de 2011, foi registrada uma forte tendência de alta, contida
com a adoção, pelo governo, de medidas macroeconômicas.
Em 2011, os recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), com
captação em cadernetas de poupança, proporcionaram crédito de R$ 79,9 bilhões, com
crescimento de 42% sobre 2010 (R$ 56,2 bilhões). O montante equivale a 493 mil unidades
financiadas em 2011, um aumento de 17% sobre o volume de 2010 (421 mil unidades).
Tabela 2 - Unidades financiadas e valores financiados em R$ milhões, ano 2011.
Período
Unidades Financiadas Valores em R$ Milhões
Construção Aquisição Total Construção Aquisição Total
Jan 15.078 18.227 33.305 1.844 2.808 4.652
Fev 16.144 18.942 35.086 2.249 2.895 5.144
Mar 18.420 18.986 37.406 3.118 3.091 6.210
Abr 17.990 20.507 38.497 2.833 3.328 6.161
Mai 22.597 23.117 45.714 3.234 3.825 7.059
Jun 23.336 23.119 46.455 3.966 3.814 7.780
Jul 15.176 23.800 38.976 2.678 3.962 6.639
Ago 20.247 26.724 46.971 3.345 4.514 7.860
Set 19.017 25.026 44.043 2.973 4.375 7.349
Out 18.705 19.135 37.840 2.652 3.457 6.109
Nov 16.253 22.800 39.053 2.646 4.075 6.721
Dez 24.186 25.376 49.562 3.653 4.580 8.233
Total 227.149 265.759 492.908 35.193,2 44.723,7 79.916,9
Fonte: Abecip
Os dados apresentados na Tabela 2 estão também apresentados em forma de gráficos
por meio dos Gráficos 10 e 11 para melhor visualização dos dados.
30
Gráfico 10 - Unidades financiadas. Fonte: Abecip.
Gráfico 11 - Valores financiados, em R$ milhões. Fonte: Abecip.
Em termos de recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), houve
crédito de R$ 34,2 bilhões, com aumento superior a 22% sobre 2010 (R$ 27,9 bilhões). Ou
seja, foram 550 mil contratos em 2011 diante dos 450 mil do ano anterior, um crescimento de
22%. O crédito imobiliário atingiu R$ 114,1 bilhões em recursos, com a soma das fontes
SBPE e FGTS. Foram mais de um milhão de moradias (1,04 milhão) em um ano. Nesse
cenário, a carteira de crédito apresenta-se extremamente saudável. De acordo com a Abecip, o
índice de inadimplência foi o mais baixo dos últimos oito anos, chegando a 2,0% em 2011.
Jan Fev Mar Abr Mai Jun Jul Ago Set Out Nov Dez
Aquisição 18. 18. 18. 20. 23. 23. 23. 26. 25. 19. 22. 25.
Construção 15. 16. 18. 17. 22. 23. 15. 20. 19. 18. 16. 24.
-
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
Jan Fev Mar Abr Mai Jun Jul Ago Set Out Nov Dez
Aquisição 2.80 2.89 3.09 3.32 3.82 3.81 3.96 4.51 4.37 3.45 4.07 4.58
Construção 1.84 2.24 3.11 2.83 3.23 3.96 2.67 3.34 2.97 2.65 2.64 3.65
0
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
7.000
8.000
9.000
31
Considerando a garantia por alienação fiduciária, a taxa de inadimplência cai para 1,4% no
ano. Outro fator que garante a saúde das operações de crédito imobiliário no Brasil é a relação
de endividamento diante do valor do imóvel. O financiamento habitacional em 2011
representou aproximadamente 63% do valor do imóvel, ou seja, o comprador investiu em
recursos próprios 37% do total.
O presidente da Caixa Econômica Federal, Jorge Hereda, anunciou em 2011 que o
banco atingiu R$ 80 bilhões em crédito imobiliário. Hereda citou outros grandes números
alcançados pela CAIXA em 2011. Entre eles, o recorde na concessão de crédito total, que
alcançou R$ 230 bilhões e o também recorde na captação de poupança, que chegou a R$ 150
bilhões em depósitos (CEF, 2013).
2.8 DIMINUIÇÃO DO CRESCIMENTO ECONÔMICO
No ano de 2011, o PIB do Brasil cresceu 2,7% sobre o ano anterior, conforme Gráfico
12, totalizando R$ 4,143 trilhões ou US$ 2,367 trilhões (dados divulgados pelo IBGE em 06
de março de 2012). Este crescimento, de acordo com o IBGE é resultado do crescimento de
4,3% nos impostos e 2,5% no valor adicionado.
Gráfico 12 - Evolução do PIB. Fonte: Elaborado pelo autor baseado em dados do IBGE
Foi um crescimento abaixo do potencial da economia brasileira. O crescimento do PIB
em 2011, segundo economistas, foi afetado pela crise econômica nos Estados Unidos e na
Europa. O crescimento do PIB também foi prejudicado pela política contra inflação adotada
2,7
1,1
5,7
3,2
4
6,1
5,2
-0,3
7,5
2,7
1
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
32
pelo Banco Central, que elevou as taxas de juros (Selic), desestimulando o consumo. Por
setores, a agropecuária liderou o crescimento no ano, com alta de 3,9%, seguida por serviços
(2,7%) e indústria (1,6%). No mesmo período, na análise da demanda, a despesa de consumo
das famílias cresceu 4,1%, oitavo ano seguido de alta. A despesa de consumo da
administração pública subiu 1,9% e a formação bruta de capital fixo teve expansão de 4,7%.
Ao longo de todo o ano de 2011, o crescimento da população empregada e da massa
real de salários, ao lado da expansão do crédito ao consumo, sustentou o crescimento das
vendas no comércio. Na sequência, aparecem serviços imobiliários e aluguel (1,4%). O
desempenho da construção civil em 2011 é confirmado pelo aumento da população ocupada
no setor, que acumulou crescimento de 3,9%.
2.9 CONSIDERAÇÕES FINAIS SOBRE O MERCADO DE IMÓVEIS
Para a indústria da construção civil, 2012 deixou a desejar. Entretanto, a sequência de
programas e pacotes anunciados pelo governo federal, no segundo semestre do ano,
reavivaram o otimismo do setor, que esperava crescer, em 2013, em torno de 3% a 4%, contra
a estimativa de 2,5% em 2012, segundo a Câmara Brasileira da Indústria da Construção
(CBIC).
Pelas medidas anunciadas, tudo indica que, em 2013, a construção poderá reverter o
quadro de 2012. Entre as principais estão à iniciativa do governo em acelerar o ritmo de
concessões para obras de infraestrutura de transportes e as mudanças divulgadas em outubro,
no Programa Minha Casa Minha Vida, com a elevação do teto dos valores de financiamento
dos imóveis e a redução da taxa de juros.
O setor também poderá se beneficiar de um ciclo de melhoras da qualificação da mão
de obra. De 2007 para cá, saímos de 1,3 milhões de trabalhadores para empregar cerca de 3,1
milhões, a construção civil dispõe agora de um contingente de trabalhadores mais experientes,
que já trabalha há algum tempo na área, ao contrário do que ocorreu em anos anteriores,
quando milhares de empregados chegavam às obras, sem qualquer conhecimento do trabalho
que iriam realizar.
Hereda (CEF, 2013) afirma, ainda, que o grande desafio para o futuro é melhorar o
ambiente de negócios, é o que hoje onera e atrasa as obras, tais como o trabalho nas
prefeituras, nos cartórios, e do licenciamento ambiental. É inconcebível, ter obras prontas com
ameaças de invasão, porque o cartório demora dois, três meses para fazer seu trabalho.
33
O crédito imobiliário que ainda patina entre 2% e 3% do PIB nacional, começa a ser
retomado pelos bancos privados, enquanto os bancos públicos registram números
ascendentes. Os números da produção física de material de construção também dão sinais de
reversão da queda.
Os bons fundamentos econômicos, o bom desempenho do setor da construção civil e,
principalmente, a qualidade e a solidez das carteiras de crédito imobiliário dos agentes
financeiros, são aspectos que foram decisivos para ampliar a visibilidade do mercado.
O crédito imobiliário ganha espaço como mecanismo estabilizador da economia. O
setor se destaca por sua função contra cíclica no sistema brasileiro de poupança e empréstimo
(SBPE), e continuam a crescer as operações com os mutuários finais. O ajuste se dá no crédito
à construção, que busca um novo ponto de equilíbrio em meio a fatores complexos –
adequação do mercado de mão de obra e patamar de preços entre outros. O efeito da
desaceleração é menor no financiamento habitacional.
O crescimento dos últimos cinco anos foi substancial, passamos de R$ 6 bilhões em
lançamentos no ano de 2006, para R$ 42 bilhões em 2011, mas a produtividade da mão de
obra não acompanhou essa evolução. O resultado foi uma significativa elevação de custos.
Um dos fatores que explicam o aumento dos preços dos imóveis foi a elevação de custos.
Para Lazari Junior (ABECIP, 2013), a perspectiva otimista é reforçada pelo
comportamento das cadernetas de poupança, em maio de 2012, quando entraram em vigor as
novas regras de remuneração, elas registraram o melhor desempenho mensal desde 2002, com
a captação líquida de R$ 4,9 bilhões, no SBPE. Os depósitos continuaram superando muito os
saques. Só nos meses de maio e junho, o saldo foi de R$ 9 bilhões, representando 73% do
resultado de todo o semestre. Vale lembra que nos cinco primeiros meses de 2011, a captação
líquida estava negativa em 1,3 bilhão.
34
3 MERCADO DE CRÉDITO
Ao longo dos anos, a economia brasileira tem apresentado forte crescimento do
crédito, o sistema financeiro nacional apresentou o volume de R$ 417,8 bilhões em janeiro de
2004 para 1,71 trilhões em janeiro de 2011. Com isso, a relação crédito bancário/ PIB passou
de 24,3% para 46,5% no mesmo período acima.
De acordo com o Gráfico 13, o Brasil se classifica com um dos países que apresenta
menor relação de crédito/ PIB do mundo.
Gráfico 13 - Relação crédito/ PIB no mundo.
Fonte: Elaborado pelo autor baseado em dados do Bradesco.
Podemos dizer que essa baixa relação crédito/PIB ao Brasil, devido à pequena
participação do crédito habitacional (pessoa física) na economia, representa apenas 4% do
PIB.
O desempenho observado no crédito à pessoa física no Brasil está diretamente
relacionado a fatores macroeconômicos, tais como:
a) a estabilidade e a previsibilidade econômica, que ampliam os prazos de
financiamento;
b) a redução na taxa de juros e spreads bancários, que resultam em menores taxas ao
consumidor;
18
6,7
%
16
3,2
%
15
4,8
%
15
4,8
%
15
4,8
%
14
2,3
%
13
0,0
%
10
3,2
%
10
0,5
%
97
,2%
88
,0%
79
,7%
68
,7%
57
,0%
46
,5%
38
,9%
28
,2%
20
,0%
16
,0%
35
c) a expansão do mercado de trabalho com queda na taxa de desemprego, aumento
da formalização e da renda, que contribuíram para elevação da confiança do
consumidor e incrementam sua capacidade de pagamento; e
d) mobilidade social, que ampliou a bancarização de forma substancial nos últimos
anos.
Os primeiros fatores apontados implicaram a redução da renda requerida para o
financiamento. O terceiro item aumenta a capacidade de pagamento das famílias com a
perspectiva mais estável de emprego e renda. Com isso, tornou-se possível elevar o número
de potenciais tomadores de crédito no mercado. Sendo que grande percentual está ligado ao
crédito habitacional.
A evolução, observando o endividamento, é resultado do forte crescimento da carteira
de crédito ao longo dos últimos anos, conforme Gráfico 14.
Gráfico 14 - Evolução do endividamento e do comprometimento da renda no Brasil. Fonte: Elaborado pelo autor baseado em dados do Bradesco.
No Brasil existe um consenso de que o patamar “máximo saudável” de
comprometimento da renda, com empréstimos e financiamentos, é de 30% da renda.
24,4%
28,8%
32,4% 32,8%34,9%
37,3%39,3%
18,6% 18,8%21,9% 20,8% 20,1%
21,5%
de
z/0
6
fev
/07
ab
r/0
7
jun
/07
ag
o/0
7
ou
t/0
7
de
z/0
7
fev
/08
ab
r/0
8
jun
/08
ag
o/0
8
ou
t/0
8
de
z/0
8
fev
/09
ab
r/0
9
jun
/09
ag
o/0
9
ou
t/0
9
de
z/0
9
fev
/10
ab
r/1
0
jun
/10
ag
o/1
0
ou
t/1
0
de
z/1
0
Endividamento Comprometimento
36
Gráfico 15 - Evolução do comprometimento de renda e da inadimplência de pessoa física (atraso acima de 90 dias).
Fonte: Bradesco (2011).
De acordo com o Gráfico 15, podemos observar que, enquanto o comprometimento da
renda apresenta pequena elevação, a inadimplência se mostra em decréscimo nos últimos
anos, principalmente pelo cenário favorável do mercado de trabalho.
O objetivo do processo de análise de crédito é o de averiguar a compatibilidade do
crédito solicitado com a capacidade financeira do cliente. A concessão de crédito ao
consumidor é um negócio atrativo às instituições financeiras, devido à geração de lucro. Com
isso, tais instituições passaram a analisar melhor a proposta de crédito para liberação do
crédito imobiliário. As negociações atuais correspondem rapidamente às tendências de
mercado, assim como as mudanças na política de crédito.
O mercado vive atualmente um período de autorregulação, a demanda e a oferta estão
se adequando e essa situação deve persistir, ao menos, por 18 meses. Os ajustes são longos e
profundos, mas muito saudáveis para o mercado.
3.1 HISTÓRICO DE INADIMPLÊNCIA
As instituições financeiras passaram a definir o risco, de modo que as perdas com a
concessão de crédito ao consumidor sejam previsíveis dentro de limites pré-estabelecidos com
tal risco. O objetivo de qualquer negociação é a geração de lucro, isso gera preocupações com
o risco. O nível de retorno deve ser apropriado ao grau de risco, sendo que o risco gerado por
meio da concessão de empréstimos ao consumidor está no fato de que uma parcela desse
empréstimo irá para perdas, não se tem como assumir um financiamento sem riscos de perdas.
37
De acordo com a Serasa, no negócio de crédito ao consumidor em altos volumes, há muitas
decisões que tem de ser tomadas, assim deve-se utilizar um método de avaliação de riscos.
Enquanto o volume de financiamento aumenta, a inadimplência está em queda. De
acordo com dados da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e
Poupança), em 2008 a inadimplência foi de 3,08% e hoje está em torno de 2%. A redução na
inadimplência das carteiras de crédito habitacional vem sendo observada em todas as regiões
do país, conforme o Gráfico 16 a seguir, referente aos dados de 2010.
Gráfico 16 - Histórico de Inadimplência ano 2010.
Fonte: Elaborado pelo autor baseado em dados do BACEN
A inadimplência no crédito imobiliário não tem trazido preocupações, pois os
contratos com a alienação fiduciária tem mantido o índice de 1,3% de prestações vencidas há
mais de 90 dias, o que é administrável. Hoje o brasileiro tem uma preocupação maior em
manter os pagamentos em dia, porque sabe que a retomada do imóvel nos casos de atraso é
rápida. Segundo dados da Caixa Econômica Federal, volume de financiamentos já ultrapassou
R$ 4,8 bilhões em 2002 para cerca de 100 bilhões em 2012 e, mesmo assim, estamos
registrando os menores índices de inadimplência da história do sistema financeiro de
habitação. Outro fator que mantém a inadimplência baixa é a estabilidade econômica, com o
desemprego em baixa e renda alta. Enquanto essa situação se mantiver, não há risco, mas caso
o cenário mude, deveremos ter problemas, dado o grande volume de financiamentos. O bom
comportamento do consumidor de crédito imobiliário deve representar um incentivo a mais
para os agentes financeiros investirem nesse tipo de operação. Esse cliente, para os bancos, é
mais interessante do que aquele que busca financiamento para comprar automóvel, pois tem
3,5%
2,6%
2,1%
1,8%1,6%
1Norte Nordeste Centro-Sul Sul Sudeste
38
um potencial de fidelização que precisa ser valorizado. A valorização desse cliente é a grande
saída para um maior desenvolvimento do crédito imobiliário.
A qualidade de nossas carteiras imobiliárias podem ser medidas pelo comportamento
dos indicadores de inadimplência, que no ano de 2011, o percentual de contratos com mais de
três prestações em atraso foi de 1,9%, considerando todos os tipos de garantia, e de 1,4%, nos
contratos com alienação fiduciária.
3.2 DESPESAS COM O FINANCIAMENTO
A seguir apresenta-se a relação de tarifas cobradas para concluir o financiamento
imobiliário:
− custos de certidões que serão solicitadas junto com outros documentos;
− registro do contrato no Cartório de Imóveis;
− tarifas de Serviços Administrativos - é cobrada mensalmente junto com as
prestações do financiamento, relativas aos serviços de contratos de financiamento e
que vierem a ser prestados;
− ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) - é o imposto que deve ser
recolhido pelo comprador junto à prefeitura local. O cálculo do valor varia
conforme o município do imóvel;
− registro do contrato - é o ato que torna pública e autêntica a venda e a compra do
imóvel, junto ao Serviço de Registro de Imóveis, bem como a constituição da
garantia a favor do banco;
− laudêmio - imposto devido aos imóveis de domínio público e corresponde a 5% do
valor do terreno e benfeitorias;
− seguro - nos contratos de financiamento imobiliário, existem dois tipos de seguros:
MIP (Morte e Invalidez Permanente) - a contratação é obrigatória, por lei, e garante
a quitação do saldo devedor a qualquer momento do contrato; e DFI (Danos Físicos
no Imóvel) - a contratação não é obrigatória. Tem a finalidade de repor as
condições habitáveis do imóvel;
− a Tarifa de Avaliação de Garantia - cobrada na data da assinatura do contrato, é
cobrada para cobrir os custos com a avaliação do imóvel que será utilizado como
garantia, o valor da tarifa gira em torno de R$ 1.000,00. Não há cobrança de Tarifa
de Serviços Administrativos; e
39
− há, também, a despesa com o IOF Crédito (Percentual máximo de 2,88% sobre o
valor do crédito e poderá ser financiado junto com as parcelas) e com o registro do
contrato.
Alguns bancos oferecem, ao consumidor, a possibilidade de financiar junto com o
contrato de financiamento do imóvel, as despesas relativas ao ITBI e às custas de Cartório.
3.3 PRAZOS E AMORTIZAÇÃO
Os prazos de amortização de um financiamento variam, mas encontramos
financiamentos a partir de 05 (cinco) até 35 (trinta) anos. O prazo de quitação da dívida pode
ser reduzido a qualquer tempo, bastando fazer pagamentos extras durante o contrato. A cada
pagamento extra, há uma redução no saldo devedor e, consequentemente, redução no total de
juros pago.
Os sistemas mais utilizados para amortização nos financiamentos bancários são o
PRICE e o SAC. Amortização é a forma de devolução do valor principal mais os juros. O
sistema Price ou tabela Price, surgiu no ano de 1769, com o objetivo de cálculo de valores de
prêmios de seguro de vida e de aposentadoria, para uma seguradora inglesa. Somente após a
Segunda Guerra Mundial é que a Tabela Price passou a ser aplicada para o cálculo do valor de
amortização de empréstimos. Esse sistema é muito utilizado nas compras a prazo de bens de
consumo, como crédito direto ao consumidor. A seguir apresenta-se a fórmula da Tabela
Price.
��� = ��1 + � × �
�1 + � − �
Onde:
P é o valor total do empréstimo;
i é a taxa de juros ao mês; e
n é período para ser liquidado o empréstimo.
Com a fórmula mostrada acima, calcula-se o valor da prestação, mas para calcular o
valor dos juros usa-se a seguinte fórmula:
40
� = � × ��
Após acharmos o valor da prestação (PMT) e o valor dos juros (J1) é possível calcular
o valor da parcela de amortização com a seguinte fórmula:
�� = ��� − �
Com tais fórmulas demonstradas acima chegaremos aos valores mostrados no
apêndice A, e a seguir temos o Gráfico 17, que mostra a curva do sistema de amortização
Price, usado na simulação de financiamento feito conforme tabela 4 deste capítulo.
Gráfico 17 - Amortização Sistema Price. Fonte: Santander (2013).
Já o Sistema de Amortização Constante (SAC), se popularizou com o Sistema
Financeiro de Habitação (SFH), que o adotou nos financiamentos de compra da casa própria.
Para calcular o valor da amortização, usa-se a seguinte fórmula:
� =��
�
O P é o valor da dívida na data “0” e o n é o número de prestações acertadas no
contrato.
Para calcular o valor do saldo devedor no período t, utiliza-se a seguinte fórmula:
41
�� = ��� − �
Já para calcular o valor da prestação no período t, tem-se a seguinte fórmula:
���� = � + �
Mas como: � = ���������� = ����� − 1
Então, substituindo estes valores na fórmula da PMT acima tem-se:
���� = � + ����� = � + ���� − �� − 1
Onde, ���� = � + ���� − � + 1
Com tais fórmulas demonstradas acima chegaremos aos valores mostrados no
apêndice B, e a seguir temos o Gráfico 18, que mostra a curva do sistema de amortização
SAC usado na simulação de financiamento feito conforme tabela 3 deste capítulo.
Gráfico 18 - Amortização Sistema SAC.
Fonte: Santander (2013).
42
O Sistema SAC também amortiza um percentual fixo da dívida, desde o início do
financiamento. No entanto, a parcela inicial é maior, amortizando mais o saldo devedor.
3.4 COMPETITIVIDADE DO SETOR
Os dois bancos públicos que iniciaram a corrida pela redução dos juros em 2012 vão
direcionar esforços neste ano de 2013 para os mercados em que o rival atua. Depois de entrar
mais firmemente no financiamento de veículos, o Banco do Brasil (BB) agora tem como meta
possuir maior fatia do segmento de crédito imobiliário, dominado pela Caixa Econômica
Federal (CEF). Essa, por sua vez, vai entrar com tudo no setor de carros, segmento em que o
BB vem ganhando espaço.
Quando a Caixa Econômica Federal e o Banco do Brasil baixaram os juros do
financiamento habitacional, o setor privado também modificou as taxas e reduziu os valores
cobrados. A queda da taxa de juros é importante para o mercado imobiliário, pois oferece
melhores condições para a compra da casa própria. Com o financiamento mais acessível e o
crescimento da economia, a demanda do mercado imobiliário continuará aquecida. É uma
redução significativa e que aponta tendência, já seguida por outros bancos.
No Banco do Brasil, os percentuais nos financiamentos variam de 7,9% a 8,9% ao ano
mais TR, além do relacionamento que o correntista tem com o banco. O prazo de pagamento
máximo é de 30 anos, conforme o percentual de financiamento, que pode chegar a 80% do
valor do imóvel.
Nos bancos privados já é possível verificar a volta ao financiamento, a partir do
segundo trimestre de 2009. O Bradesco, que sempre teve uma atuação forte em crédito
imobiliário, procura manter a oferta bem alinhada com a demanda em todas as regiões do país
e desde o primeiro trimestre até agora, já duplicou o volume de operações contratadas,
passando de R$ 250 milhões para a faixa de 400 e 500 milhões. Toda a carteira de crédito
imobiliário originou o valor de 1, 9 bilhões para construção e aquisição da casa própria.
Assim, o caminho é o desenvolvimento de produtos que atendam a todas as classes de renda.
43
4 A VALORIZAÇÃO DOS IMÓVEIS
4.1 AS ANÁLISES DO ESTUDO
Para se obter um financiamento imobiliário junto a uma instituição financeira se faz
necessário que o cliente passe por algumas etapas. O primeiro passo consiste em realizar a
simulação do financiamento, onde o cliente apenas precisa informar o valor do imóvel
pretendido, o prazo do financiamento e a sua renda familiar mensal. Posteriormente, após
avaliação se há condições de contrair o financiamento, o pretendente será submetido a uma
série de etapas até que, finalmente, receba o pagamento para a compra do imóvel.
Resumidamente, tais etapas são: aprovação do crédito imobiliário pelo banco; envio
dos documentos para elaboração do contrato de financiamento; análise técnica do
financiamento; assinatura e registro do contrato; e pagamento do crédito imobiliário.
Na sequência serão apresentadas simulações de financiamentos em diferentes
instituições financeiras, pois de acordo com especialistas em mercado imobiliário, as pessoas
devem realizar simulações em bancos distintos, pois há diferenciação nos valores cobrados,
principalmente em se tratando de taxa de juros, que pode variar de 6,0 a 12,00 a.a. Com o
levantamento em mãos, é possível saber o valor máximo que será financiado e o quanto a
pessoa terá que dar de entrada.
4.2 SIMULAÇÕES DE FINANCIAMENTO
A partir desta seção serão apresentadas simulações reais de financiamentos de banco
público (Caixa Econômica Federal) e banco privado (Santander), visando mostrar, aos
leitores, a diferenciação nos valores das taxas de parcelas dos financiamentos e o sistema de
amortização usado. As simulações foram feitas em ambos os bancos com as mesmas
informações: renda familiar; idade do comprador; e valor do imóvel. Tudo para que não haja
disparidade de informações e má interpretação das simulações.
4.2.1 Simulação com 20% de entrada
Atualmente, grande parte da população não dispõe do valor total para pagamento à
vista, para compra de um imóvel residencial novo. Como os bancos, na sua maioria, exceto a
Caixa Econômica Federal, pedem o valor mínimo de 20% de entrada, a seguir será
44
demonstrada a análise da possível simulação. O imóvel escolhido foi no valor de R$
200.000,00, as simulações foram realizadas por meio do simulador do Banco Santander e da
Caixa Econômica Federal e com diferentes sistemas de amortização.
Tabela 3 - Simulação de financiamento, amortização SAC. Valor do Imóvel R$ 200.000,00
Valor do Financiamento R$ 160.000,00 Prazo 35 anos (420 meses)
Produto Parcelas Atualizáveis - Seguradora Zurich Santander Sistema de Amortização SAC - Sistema de Amortização Constante
Despesas Adicionais R$ 0,00 Valor Total R$ 160.000,00
Tipo das Parcelas Atualizável Valor da Parcela Inicial R$ 1.852,20 Valor da última parcela R$ 569, 48 Taxa de Juros Efetiva 11,00% a.a. TR
CESH 2,9536% (Seguro Habitacional) Custo Efetivo Total (CET) 11,68%
Fonte: Santander (2013).
A tabela 3 apresenta a simulação feita através do banco Santander, em que o valor
financiado é de R$ 160.000,00, com prazo de 35 anos ou 420 meses. Utilizou-se a tabela SAC
como sistema de amortização. Diante dos dados apresentados, o valor da primeira parcela é de
R$ 1.852,20 e o valor da última é de R$ 569,48, com uma taxa de juros efetiva de 11,00% a.a.
+ TR.
Tabela 4 - Simulação de financiamento, Price
Valor do Imóvel R$ 200.000,00 Valor do Financiamento R$ 160.000,00
Prazo 35 anos (420 meses) Produto Parcelas fixas - Seguradora Zurich Santander
Sistema de Amortização Tabela Price Despesas Adicionais R$ 0,00
Valor Total R$ 160.000,00 Tipo das Parcelas Fixa
Valor da Parcela Inicial R$ 1.563,22 Valor da última parcela R$ 1.516,02 Taxa de Juros Efetiva 11,50% a.a. TR
CESH 3,3068% (Seguro Habitacional) Custo Efetivo Total (CET) 12,07%
Fonte: Santander.
A tabela 4 também apresenta a simulação feita através do banco Santander, em que o
valor financiado é de R$ 160.000,00, com prazo de 35 anos ou 420 meses. Utilizou-se a tabela
Price como sistema de amortização. Diante dos dados apresentados, o valor da primeira
parcela é de R$ 1.563,22 e o valor da última é de R$ 1.516,02, com uma taxa de juros efetiva
45
de 11,50 % a.a. + TR.
Percebe-se que, mesmo financiando valores iguais, mas devido ao sistema de
amortização ser diferente, as simulações acima apresentam valores de parcelas diferentes, isso
se dá conforme já mencionado no capítulo 3, em que o sistema SAC é conhecido também
como Sistema de Amortização Constante, e a tendência é que o valor das prestações e o saldo
devedor diminuam. O comprador, no início, deve ter maior fôlego financeiro para arcar com
parcelas mais altas. Já o sistema Price é caracterizado pelo valor fixo das parcelas ao longo do
financiamento, alguns clientes optam por esse sistema, justamente por causa do valor fixo das
parcelas.
Tabela 5 - Simulação de financiamento, SAC.
Fonte: Caixa Econômica Federal (2013).
A tabela 5 apresenta a simulação de financiamento imobiliário por meio do banco
Caixa Econômica Federal, em que o valor financiado também é de R$ 160.000,00, com prazo
de 35 anos ou 420 meses. Utilizou-se a tabela SAC como sistema de amortização. Diante dos
46
dados apresentados, o valor da primeira parcela é de R$ 1.448,24 e o valor da última é de R$
408,34, com uma taxa de juros efetiva de 7,7999 % a.a. + TR.
Tabela 6 - Simulação de financiamento, amortização Price.
Fonte: Caixa Econômica Federal.
A tabela 6 também apresenta a simulação feita através do Caixa Econômica Federal,
onde o valor financiado foi de R$ 160.000,00, com prazo de 35 anos ou 420 meses. Utilizou-
se a tabela Price como sistema de amortização. Diante dos dados apresentados, o valor da
primeira parcela é de R$ 1.185,22 e o valor da última é de R$ 1.147,50, com uma taxa de
juros efetiva de 7,7999 % a.a. + TR.
47
Percebe-se que as simulações foram feitas com o mesmo valor de financiamento, só
diferindo em alguns momentos no sistema de amortização usado e que um é realizado em
instituição pública e o outro em uma instituição privada. Mesmo com poucas diferenças,
percebe-se uma diferença de 31,89 % no valor da prestação quando usamos a tabela Price e
27,89 % quando usamos a tabela SAC. Esta diferença é da parcela cobrada de uma instituição
para outra.
4.2.2 Simulação com 30 % de entrada
Caso o cliente disponha de um valor maior de entrada, demonstraremos a seguir
simulações de financiamento, em que o cliente, paga, de entrada, o valor de R$ 60.000,00 e
financia o restante, totalizando R$ 140.000,00. O imóvel escolhido continua sendo no valor de
R$ 200.000,00 e as simulações também continuam sendo feitas através do simulador do
Banco Santander e Caixa Econômica Federal e com diferentes sistemas de amortização. As
simulações serão apresentadas nas tabelas 7, 8, 9 e 10.
Tabela 7 - Simulação de financiamento, amortização SAC.
Valor do Imóvel R$ 200.000,00 Valor do Financiamento R$ 140.000,00
Prazo 35 anos (420 meses) Produto Parcelas Atualizáveis - Seguradora Zurich Santander
Sistema de Amortização SAC - Sistema de Amortização Constante Despesas Adicionais R$ 0,00
Valor Total R$ 140.000,00 Tipo das Parcelas Atualizável
Valor da Parcela Inicial R$ 1.626,30 Valor da última parcela R$ 501,42 Taxa de Juros Efetiva 11,00% a.a. + TR
CESH 2,9536% (Seguro Habitacional) Custo Efetivo Total (CET) 11,68%
Fonte: Santander (2013).
A tabela 7 apresenta a simulação feita através do banco Santander, em que o valor
financiado é de R$ 140.000,00, com prazo de 35 anos ou 420 meses. Utilizou-se a tabela SAC
como sistema de amortização. Diante dos dados apresentados, o valor da primeira parcela é de
R$ 1.626,30 e o valor da última é de R$ 501,42, com uma taxa de juros efetiva de 11,00 %
a.a. + TR.
48
Tabela 8 - Simulação de financiamento, amortização Price.
Valor do Imóvel R$ 200.000,00 Valor do Financiamento R$ 140.000,00
Prazo 35 anos (420 meses) Produto Parcelas Fixas - Seguradora Zurich Santander
Sistema de Amortização Tabela Price Despesas Adicionais R$ 0,00
Valor Total R$ 140.000,00 Tipo das Parcelas Fixa
Valor da Parcela Inicial R$ 1.373,44 Valor da última parcela R$ 1.329,64 Taxa de Juros Efetiva 11,50% a.a. + TR
CESH 3,5146% (Seguro Habitacional) Custo Efetivo Total (CET) 12,14%
Fonte: Santander (2013).
A tabela 8 também apresenta a simulação feita através do banco Santander, em que o
valor financiado é de R$ 140.000,00, com prazo de 35 anos ou 420 meses. Utilizou-se a tabela
Price como sistema de amortização. Diante dos dados apresentados, o valor da primeira
parcela é de R$ 1.373,44 e o valor da última é de R$ 1.329,64, com uma taxa de juros efetiva
de 11,50 % a.a. + TR.
49
Tabela 9 - Simulação de financiamento, amortização SAC.
Fonte: Caixa Econômica Federal (2013).
A tabela 9 apresenta a simulação de financiamento imobiliário através do banco Caixa
Econômica Federal, em que o valor financiado também é de R$ 140.000,00, com prazo de 35
anos ou 420 meses. Utilizou-se a tabela SAC como sistema de amortização. Diante dos dados
apresentados, o valor da primeira parcela é de R$ 1.272,63 e o valor da última é de R$ 360,
42, com uma taxa de juros efetiva de 7,7999 % a.a. + TR.
50
Tabela 10 - Simulação de financiamento, amortização Price.
Fonte: Caixa Econômica Federal.
A tabela 10 também apresenta a simulação feita através da Caixa Econômica Federal,
em que o valor financiado foi de R$ 140.000,00, com prazo de 35 anos ou 420 meses.
Utilizou-se a tabela Price como sistema de amortização. Diante dos dados apresentados, o
valor da primeira parcela é de R$ 1.042,49 e o valor da última é de R$ 1.007,19, com uma
taxa de juros efetiva de 7,7999 % a.a. + TR.
De acordo com os dados apresentados observa-se que, quando maior o valor de
entrada no financiamento, menor será o valor da parcela paga mensalmente, representando um
51
valor de 31,75% na parcela calculada com a tabela Price e 27,79% na parcela calculada com a
tabela SAC, ressaltando que esta diferença é da parcela cobrada de uma instituição para outra.
É perceptível a disparidade no valor das parcelas entre diferentes instituições, pois há
diferenças no valor da taxa de juros cobrada, pois independente do percentual de entrada, 20
ou 30%, as taxas cobradas pelos bancos permaneceu constante.
52
5 CONCLUSÕES
O trabalho buscou abordar a evolução histórica do crédito imobiliário no Brasil desde
1964 até 2011. Tudo começou com a criação do sistema financeiro de habitação (SFH) e o
Banco Nacional de Habitação (BNH). Quando a caderneta de poupança foi regulamentada,
passou a ser o principal instrumento de funding para o crédito imobiliário, constituindo o
Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE). Mas após a extinção do BNH, houve
grandes quedas na atividade do setor imobiliário, e o governo teve de estudar a retomada de
crescimento ao mercado imobiliário, surgindo, assim, o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI),
trazendo consigo algumas modernidades para o setor. Verifica-se que o sistema de habitação é
de interesse social e vem contribuir para que se utilize, de forma sistemática, a aplicação dos
recursos, aumentando a capacidade de atuação de planejamento governamental.
O trabalho utilizou algumas estatísticas para contextualizar o leitor com relação ao
atual momento em que se encontra o mercado imobiliário no Brasil. Também o trabalho
conseguiu informações sobre o mercado de crédito e nelas foi possível entender a evolução no
total de crédito disponível para este fim e as inadimplências decorrentes desse crédito.
A inadimplência no crédito imobiliário não tem trazido preocupações, pois os
contratos com a alienação fiduciária têm mantido o índice de 1,3% de prestações vencidas há
mais de 90 dias, o que é administrável. Hoje o brasileiro tem uma preocupação maior em
manter os pagamentos em dia, porque sabe que a retomada do imóvel, nos casos de atraso, é
rápida. Outro fator que mantém a inadimplência baixa é a estabilidade econômica, com o
desemprego em baixa e a renda alta. Com estas informações, foi possível observar um real
incentivo ao crédito nos últimos anos. O trabalho também analisou como ocorre o
financiamento propriamente dito e o que o consumidor irá enfrentar no momento de decidir
adquirir esse crédito.
Com os dados levantados no trabalho, podemos afirmar que o Brasil vive um cenário
favorável para o crédito imobiliário, pois existem três pilares que auxiliam o crescimento do
crédito imobiliário: economia equilibrada; taxa de desemprego baixa e ganhos reais de
trabalho; e funding adequado. É perceptível que milhões de famílias brasileiras estão dispostas
a comprar um imóvel, fazendo com que o crescimento seja garantido. O mercado de crédito
imobiliário está em expansão. Mas em contrapartida, há grande déficit habitacional no Brasil,
chegando em torno de 6 milhões de moradias, concentrando-se na população com renda de até
cinco salários mínimos. A velocidade das vendas de imóveis financiados se dá em ritmo
53
compatível com o crescimento do emprego e da renda dos trabalhadores, e quem conhece de
perto o mercado, acredita que os aspectos positivos predominarão.
Para tal análise, o trabalho buscou informações sobre o mercado imobiliário, a fim de
analisar as preferências do consumidor ao longo dos anos, bem como entender a posição do
Brasil no mercado mundial de imóveis; e o crescimento da massa de renda da classe C. Pode-
se perceber que a classe C brasileira injetou 881,2 bilhões de reais no mercado interno de
consumo, fator que aqueceu o mercado de trabalho e ajudou o Brasil a resistir à crise
financeira internacional, também gerou um novo alvo nos planejamentos de empresas de
produtos e serviços, com a conquista dessa nova gama de consumidores no país. Pode-se
verificar ainda que o crescimento do mercado Imobiliário apresentou um crescimento nos
últimos anos de R$ 3 bilhões em 2004, aumentando para R$ 85 bilhões em 2010, entre outros
fatores. Os bons fundamentos econômicos, o bom desempenho do setor da construção civil e,
principalmente, a qualidade e a solidez das carteiras de crédito imobiliário dos agentes
financeiros, são aspectos que foram decisivos para ampliar a visibilidade do mercado.
Após destacar estas informações, o trabalho entrou no objetivo central deste estudo, ao
analisar o comportamento das parcelas do financiamento, com a escolha do sistema de
amortização Price ou SAC, fazendo comparativos entre um banco público e um privado.
Após analisarmos os mais variados perfis de comportamento das parcelas, o trabalho
buscou adentrar nas simulações de financiamento, como exemplo e práticas reais, a fim de
contextualizar melhor estes aspectos para o leitor. Nessas simulações foram apresentados os
indicadores financeiros como: taxa real de juros; valor da dívida; e entrada mínima, entre
outros.
Percebe-se que, as simulações foram feitas com o mesmo valor de financiamento, só
diferindo em alguns momentos no sistema de amortização, sendo uma instituição pública e a
outra privada, mas devido ao sistema de amortização ser diferente, as simulações apresentam
valores de parcelas diferentes. De acordo com os dados apresentados observa-se que, quanto
maior o valor de entrada no financiamento, menor será o valor da parcela paga mensalmente.
É perceptível a disparidade no valor das parcelas entre diferentes instituições, pois há
diferenças no valor da taxa de juros cobrada. Independente do percentual de entrada, 20 ou
30%, as taxas cobradas pelos bancos permaneceram constantes.
O trabalho buscou mostrar por meio de simulações de financiamento, o
comportamento das parcelas, de acordo com o sistema de amortização escolhido, em que
pode ter acesso aos dados por meio das tabelas apresentadas, que continham as taxas de juros
reais e nominais praticadas na operação. Houve um comparativo entre os financiamentos
54
feitos através das instituições, pública e privada. Após tais simulações, cabe ao consumidor
analisar, do ponto de vista econômico, qual optar, já que o sistema SAC, possui a tendência
de que o valor das prestações e o saldo devedor diminuam. Porém, o comprador, no início,
deve ter maior fôlego financeiro para arcar com parcelas mais altas. Já o sistema Price é
caracterizado pelo valor fixo das parcelas ao longo do financiamento, alguns clientes optam
por esse sistema, justamente pelo valor fixo das parcelas.
55
REFERÊNCIAS ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE ENTIDADES DE CRÉDITO IMOBILIARIO E POUPANÇA (Abecip). Financiamento imobiliário. Disponível em: <http://www.abecip.org.br/m22.asp?cod_pagina=680&submenu=sim&cod_pai=430&cod_pai2=680>. Acesso em: 10 mai. 2013. BANCO CENTRAL DO BRASIL. Expansão do crédito habitacional. Disponível em: <http://www.bcb.gov.br/pec/boletimregional/port/2010/07/br201007b1p.pdf>. Acesso em: 15 jun. 2013. BRADESCO. Aumento do crédito e do endividamento das famílias no Brasil. Destaque Depec, nº 10, abr. 2011. 8p. Anual.
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GLOBO. Economia brasileira cresce 2,7% em 2011, mostra IBGE. Disponível em: <http://g1.globo.com/economia/noticia/2012/03/economia-brasileira-cresce-27-em-2011-mostra-ibge.html>. Acesso em: 26 mai. 2013. INFO ESCOLA. Poder de compra da classe média brasileira. Disponível em: <http://www.infoescola.com/economia/poder-de-compra-da-classe-media-brasileira/>. Acesso em: 26 mai. 2013. INSTITUTO BRASILEIRO DE EDUCAÇÃO PROFISSIONAL. Curso Técnico em Transações Imobiliárias. Florianópolis, p. 23- 25, 2004.
56
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57
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APÊNDICES
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APÊNDICE A – Fase de Amortização com tabela Price, financiamento Santander.
A tabela a seguir vem para apresentar o desenvolvimento das parcelas no decorrer do
financiamento. Há demonstração das 36 primeiras parcelas e das 36 últimas. A simulação de
financiamento imobiliário que representa tais parcelas está no capítulo 4, tabela 4.
Parcela Amortização Juros Seguros Tarifa de Serviços Administrativos Parcela Total Saldo Devedor
0 R$ 0,00 R$ 0,00 R$ 47,20 R$ 0,00 R$ 47,20 R$ 160.000,00
1ª R$ 33,03 R$ 1.457,99 R$ 47,19 R$ 25,00 R$ 1.563,22 R$ 159.966,97
2ª R$ 33,33 R$ 1.457,69 R$ 47,19 R$ 25,00 R$ 1.563,21 R$ 159.933,65
3ª R$ 33,63 R$ 1.457,39 R$ 47,18 R$ 25,00 R$ 1.563,20 R$ 159.900,01
4ª R$ 33,94 R$ 1.457,08 R$ 47,18 R$ 25,00 R$ 1.563,20 R$ 159.866,08
5ª R$ 34,25 R$ 1.456,77 R$ 47,17 R$ 25,00 R$ 1.563,19 R$ 159.831,83
6ª R$ 34,56 R$ 1.456,46 R$ 47,17 R$ 25,00 R$ 1.563,19 R$ 159.797,27
7ª R$ 34,87 R$ 1.456,15 R$ 47,16 R$ 25,00 R$ 1.563,18 R$ 159.762,40
8ª R$ 35,19 R$ 1.455,83 R$ 47,15 R$ 25,00 R$ 1.563,18 R$ 159.727,21
9ª R$ 35,51 R$ 1.455,51 R$ 47,15 R$ 25,00 R$ 1.563,17 R$ 159.691,69
10ª R$ 35,84 R$ 1.455,19 R$ 47,14 R$ 25,00 R$ 1.563,16 R$ 159.655,86
11ª R$ 36,16 R$ 1.454,86 R$ 47,14 R$ 25,00 R$ 1.563,16 R$ 159.619,69
12ª R$ 36,49 R$ 1.454,53 R$ 47,13 R$ 25,00 R$ 1.563,15 R$ 159.583,20
13ª R$ 36,82 R$ 1.454,20 R$ 47,12 R$ 25,00 R$ 1.563,14 R$ 159.546,38
14ª R$ 37,16 R$ 1.453,86 R$ 47,12 R$ 25,00 R$ 1.563,14 R$ 159.509,22
15ª R$ 37,50 R$ 1.453,52 R$ 47,11 R$ 25,00 R$ 1.563,13 R$ 159.471,72
16ª R$ 37,84 R$ 1.453,18 R$ 47,10 R$ 25,00 R$ 1.563,13 R$ 159.433,88
17ª R$ 38,19 R$ 1.452,84 R$ 47,10 R$ 25,00 R$ 1.563,12 R$ 159.395,69
18ª R$ 38,53 R$ 1.452,49 R$ 47,09 R$ 25,00 R$ 1.563,11 R$ 159.357,16
19ª R$ 38,88 R$ 1.452,14 R$ 47,08 R$ 25,00 R$ 1.563,11 R$ 159.318,27
20ª R$ 39,24 R$ 1.451,78 R$ 47,08 R$ 25,00 R$ 1.563,10 R$ 159.279,04
21ª R$ 39,60 R$ 1.451,43 R$ 47,07 R$ 25,00 R$ 1.563,09 R$ 159.239,44
22ª R$ 39,96 R$ 1.451,06 R$ 47,06 R$ 25,00 R$ 1.563,09 R$ 159.199,48
60
23ª R$ 40,32 R$ 1.450,70 R$ 47,06 R$ 25,00 R$ 1.563,08 R$ 159.159,16
24ª R$ 40,69 R$ 1.450,33 R$ 47,05 R$ 25,00 R$ 1.563,07 R$ 159.118,47
25ª R$ 41,06 R$ 1.449,96 R$ 47,04 R$ 25,00 R$ 1.563,06 R$ 159.077,41
26ª R$ 41,43 R$ 1.449,59 R$ 47,04 R$ 25,00 R$ 1.563,06 R$ 159.035,98
27ª R$ 41,81 R$ 1.449,21 R$ 47,03 R$ 25,00 R$ 1.563,05 R$ 158.994,17
28ª R$ 42,19 R$ 1.448,83 R$ 47,02 R$ 25,00 R$ 1.563,04 R$ 158.951,98
29ª R$ 42,58 R$ 1.448,44 R$ 47,01 R$ 25,00 R$ 1.563,04 R$ 158.909,40
30ª R$ 42,96 R$ 1.448,06 R$ 47,01 R$ 25,00 R$ 1.563,03 R$ 158.866,44
31ª R$ 43,36 R$ 1.447,67 R$ 47,00 R$ 25,00 R$ 1.563,02 R$ 158.823,08
32ª R$ 43,75 R$ 1.447,27 R$ 46,99 R$ 25,00 R$ 1.563,01 R$ 158.779,33
33ª R$ 44,15 R$ 1.446,87 R$ 46,98 R$ 25,00 R$ 1.563,01 R$ 158.735,18
34ª R$ 44,55 R$ 1.446,47 R$ 46,98 R$ 25,00 R$ 1.563,00 R$ 158.690,63
35ª R$ 44,96 R$ 1.446,06 R$ 46,97 R$ 25,00 R$ 1.562,99 R$ 158.645,67
36ª R$ 45,37 R$ 1.445,65 R$ 46,96 R$ 25,00 R$ 1.562,98 R$ 158.600,30
...
385ª R$ 1.075,62 R$ 415,40 R$ 27,57 R$ 25,00 R$ 1.543,59
R$ 44.510,32
386ª R$ 1.085,42 R$ 405,60 R$ 27,38 R$ 25,00 R$ 1.543,40
R$ 43.424,90
387ª R$ 1.095,31 R$ 395,71 R$ 27,20 R$ 25,00 R$ 1.543,22
R$ 42.329,58
388ª R$ 1.105,29 R$ 385,73 R$ 27,01 R$ 25,00 R$ 1.543,03
R$ 41.224,29
389ª R$ 1.115,37 R$ 375,66 R$ 26,82 R$ 25,00 R$ 1.542,84
R$ 40.108,92
390ª R$ 1.125,53 R$ 365,49 R$ 26,63 R$ 25,00 R$ 1.542,65
R$ 38.983,39
391ª R$ 1.135,79 R$ 355,23 R$ 26,43 R$ 25,00 R$ 1.542,46
R$ 37.847,60
392ª R$ 1.146,14 R$ 344,89 R$ 26,24 R$ 25,00 R$ 1.542,26
R$ 36.701,47
393ª R$ 1.156,58 R$ 334,44 R$ 26,04 R$ 25,00 R$ 1.542,06
R$ 35.544,89
394ª R$ 1.167,12 R$ 323,90 R$ 25,84 R$ 25,00 R$ 1.541,87
R$ 34.377,77
395ª R$ 1.177,76 R$ 313,27 R$ 25,64 R$ 25,00 R$ 1.541,67
R$ 33.200,01
396ª R$ 1.188,49 R$ 302,53 R$ 25,44 R$ 25,00 R$ 1.541,46
R$ 32.011,52
397ª R$ 1.199,32 R$ 291,70 R$ 25,24 R$ 25,00 R$ 1.541,26
R$ 30.812,21
398ª R$ 1.210,25 R$ 280,78 R$ 25,03 R$ 25,00 R$ 1.541,05
R$ 29.601,96
61
399ª R$ 1.221,27 R$ 269,75 R$ 24,82 R$ 25,00 R$ 1.540,85
R$ 28.380,69
400ª R$ 1.232,40 R$ 258,62 R$ 24,62 R$ 25,00 R$ 1.540,64
R$ 27.148,28
401ª R$ 1.243,63 R$ 247,39 R$ 24,40 R$ 25,00 R$ 1.540,43
R$ 25.904,65
402ª R$ 1.254,97 R$ 236,06 R$ 24,19 R$ 25,00 R$ 1.540,21
R$ 24.649,68
403ª R$ 1.266,40 R$ 224,62 R$ 23,98 R$ 25,00 R$ 1.540,00
R$ 23.383,28
404ª R$ 1.277,94 R$ 213,08 R$ 23,76 R$ 25,00 R$ 1.539,78
R$ 22.105,34
405ª R$ 1.289,59 R$ 201,43 R$ 23,54 R$ 25,00 R$ 1.539,56
R$ 20.815,75
406ª R$ 1.301,34 R$ 189,68 R$ 23,32 R$ 25,00 R$ 1.539,34
R$ 19.514,41
407ª R$ 1.313,20 R$ 177,82 R$ 23,09 R$ 25,00 R$ 1.539,12
R$ 18.201,22
408ª R$ 1.325,16 R$ 165,86 R$ 22,87 R$ 25,00 R$ 1.538,89
R$ 16.876,05
409ª R$ 1.337,24 R$ 153,78 R$ 22,64 R$ 25,00 R$ 1.538,66
R$ 15.538,81
410ª R$ 1.349,42 R$ 141,60 R$ 22,41 R$ 25,00 R$ 1.538,43
R$ 14.189,39
411ª R$ 1.361,72 R$ 129,30 R$ 22,18 R$ 25,00 R$ 1.538,20
R$ 12.827,67
412ª R$ 1.374,13 R$ 116,89 R$ 21,95 R$ 25,00 R$ 1.537,97
R$ 11.453,54
413ª R$ 1.386,65 R$ 104,37 R$ 21,71 R$ 25,00 R$ 1.537,73
R$ 10.066,89
414ª R$ 1.399,29 R$ 91,73 R$ 21,47 R$ 25,00 R$ 1.537,50
R$ 8.667,60
415ª R$ 1.412,04 R$ 78,98 R$ 21,23 R$ 25,00 R$ 1.537,25
R$ 7.255,56
416ª R$ 1.424,91 R$ 66,12 R$ 20,99 R$ 25,00 R$ 1.537,01
R$ 5.830,65
417ª R$ 1.437,89 R$ 53,13 R$ 20,75 R$ 25,00 R$ 1.536,77
R$ 4.392,76
418ª R$ 1.450,99 R$ 40,03 R$ 20,50 R$ 25,00 R$ 1.536,52
R$ 2.941,77
419ª R$ 1.464,21 R$ 26,81 R$ 20,25 R$ 25,00 R$ 1.536,27
R$ 1.477,56
420ª R$ 1.477,56 R$ 13,46 R$ 0,00 R$ 25,00 R$ 1.516,02
R$ 0,00
62
APÊNDICE B – Fase de Amortização com tabela SAC, financiamento Santander
A tabela a seguir vem para apresentar o desenvolvimento das parcelas no decorrer do
financiamento. Há demonstração das 36 primeiras parcelas e das 36 últimas. A simulação de
financiamento imobiliário que representa tais parcelas está no capítulo 4, tabela 3.
Parcela Amortização¹ Juros¹ Seguros¹ Tarifa de Serviços Administrativos Parcela Total¹ Saldo Devedor
0 R$ 0,00 R$ 0,00 R$ 47,20 R$ 0,00 R$ 47,20 R$ 160.000,00
1ª R$ 381,27 R$ 1.398,69 R$ 47,17 R$ 25,00 R$ 1.852,20 R$ 159.751,53
2ª R$ 381,59 R$ 1.396,52 R$ 47,15 R$ 25,00 R$ 1.850,32 R$ 159.502,54
3ª R$ 381,90 R$ 1.394,35 R$ 47,12 R$ 25,00 R$ 1.848,44 R$ 159.253,03
4ª R$ 382,22 R$ 1.392,17 R$ 47,10 R$ 25,00 R$ 1.846,55 R$ 159.002,99
5ª R$ 382,54 R$ 1.389,98 R$ 47,07 R$ 25,00 R$ 1.844,65 R$ 158.752,42
6ª R$ 382,85 R$ 1.387,79 R$ 47,05 R$ 25,00 R$ 1.842,75 R$ 158.501,33
7ª R$ 383,17 R$ 1.385,59 R$ 47,02 R$ 25,00 R$ 1.840,85 R$ 158.249,72
8ª R$ 383,49 R$ 1.383,39 R$ 46,99 R$ 25,00 R$ 1.838,94 R$ 157.997,58
9ª R$ 383,81 R$ 1.381,19 R$ 46,97 R$ 25,00 R$ 1.837,03 R$ 157.744,91
10ª R$ 384,13 R$ 1.378,98 R$ 46,94 R$ 25,00 R$ 1.835,11 R$ 157.491,71
11ª R$ 384,44 R$ 1.376,77 R$ 46,91 R$ 25,00 R$ 1.833,19 R$ 157.237,98
12ª R$ 384,76 R$ 1.374,55 R$ 46,89 R$ 25,00 R$ 1.831,27 R$ 156.983,73
13ª R$ 385,08 R$ 1.372,33 R$ 46,86 R$ 25,00 R$ 1.829,34 R$ 156.728,94
14ª R$ 385,40 R$ 1.370,10 R$ 46,83 R$ 25,00 R$ 1.827,40 R$ 156.473,62
15ª R$ 385,72 R$ 1.367,87 R$ 46,81 R$ 25,00 R$ 1.825,46 R$ 156.217,77
16ª R$ 386,04 R$ 1.365,63 R$ 46,78 R$ 25,00 R$ 1.823,52 R$ 155.961,39
17ª R$ 386,36 R$ 1.363,39 R$ 46,75 R$ 25,00 R$ 1.821,57 R$ 155.704,47
18ª R$ 386,68 R$ 1.361,14 R$ 46,73 R$ 25,00 R$ 1.819,62 R$ 155.447,02
19ª R$ 387,01 R$ 1.358,89 R$ 46,70 R$ 25,00 R$ 1.817,66 R$ 155.189,04
20ª R$ 387,33 R$ 1.356,64 R$ 46,67 R$ 25,00 R$ 1.815,70 R$ 154.930,52
21ª R$ 387,65 R$ 1.354,38 R$ 46,65 R$ 25,00 R$ 1.813,74 R$ 154.671,47
63
22ª R$ 387,97 R$ 1.352,11 R$ 46,62 R$ 25,00 R$ 1.811,77 R$ 154.411,87
23ª R$ 388,29 R$ 1.349,84 R$ 46,59 R$ 25,00 R$ 1.809,79 R$ 154.151,74
24ª R$ 388,61 R$ 1.347,57 R$ 46,56 R$ 25,00 R$ 1.807,81 R$ 153.891,08
25ª R$ 388,94 R$ 1.345,29 R$ 46,54 R$ 25,00 R$ 1.805,83 R$ 153.629,87
26ª R$ 389,26 R$ 1.343,01 R$ 46,51 R$ 25,00 R$ 1.803,84 R$ 153.368,12
27ª R$ 389,58 R$ 1.340,72 R$ 46,48 R$ 25,00 R$ 1.801,85 R$ 153.105,84
28ª R$ 389,91 R$ 1.338,43 R$ 46,45 R$ 25,00 R$ 1.799,85 R$ 152.843,01
29ª R$ 390,23 R$ 1.336,13 R$ 46,43 R$ 25,00 R$ 1.797,85 R$ 152.579,64
30ª R$ 390,55 R$ 1.333,83 R$ 46,40 R$ 25,00 R$ 1.795,84 R$ 152.315,73
31ª R$ 390,88 R$ 1.331,52 R$ 46,37 R$ 25,00 R$ 1.793,83 R$ 152.051,27
32ª R$ 391,20 R$ 1.329,21 R$ 46,34 R$ 25,00 R$ 1.791,82 R$ 151.786,27
33ª R$ 391,53 R$ 1.326,89 R$ 46,31 R$ 25,00 R$ 1.789,80 R$ 151.520,73
34ª R$ 391,85 R$ 1.324,57 R$ 46,29 R$ 25,00 R$ 1.787,77 R$ 151.254,64
35ª R$ 392,18 R$ 1.322,24 R$ 46,26 R$ 25,00 R$ 1.785,74 R$ 150.988,00
36ª R$ 392,50 R$ 1.319,91 R$ 46,23 R$ 25,00 R$ 1.783,71 R$ 150.720,82
...
385ª R$ 524,31 R$ 164,87 R$ 30,65 R$ 25,00 R$ 744,92 R$ 18.351,01
386ª R$ 524,75 R$ 160,42 R$ 30,58 R$ 25,00 R$ 740,84 R$ 17.841,49
387ª R$ 525,19 R$ 155,97 R$ 30,52 R$ 25,00 R$ 736,76 R$ 17.331,11
388ª R$ 525,62 R$ 151,51 R$ 30,45 R$ 25,00 R$ 732,67 R$ 16.819,88
389ª R$ 526,06 R$ 147,04 R$ 30,39 R$ 25,00 R$ 728,57 R$ 16.307,78
390ª R$ 526,49 R$ 142,56 R$ 30,33 R$ 25,00 R$ 724,47 R$ 15.794,82
391ª R$ 526,93 R$ 138,08 R$ 30,26 R$ 25,00 R$ 720,36 R$ 15.281,00
392ª R$ 527,37 R$ 133,58 R$ 30,20 R$ 25,00 R$ 716,24 R$ 14.766,32
393ª R$ 527,81 R$ 129,08 R$ 30,13 R$ 25,00 R$ 712,11 R$ 14.250,77
394ª R$ 528,24 R$ 124,58 R$ 30,07 R$ 25,00 R$ 707,98 R$ 13.734,35
395ª R$ 528,68 R$ 120,06 R$ 30,00 R$ 25,00 R$ 703,84 R$ 13.217,07
396ª R$ 529,12 R$ 115,54 R$ 29,94 R$ 25,00 R$ 699,69 R$ 12.698,92
397ª R$ 529,56 R$ 111,01 R$ 29,87 R$ 25,00 R$ 695,54 R$ 12.179,90
64
398ª R$ 530,00 R$ 106,47 R$ 29,81 R$ 25,00 R$ 691,37 R$ 11.660,00
399ª R$ 530,44 R$ 101,93 R$ 29,74 R$ 25,00 R$ 687,20 R$ 11.139,24
400ª R$ 530,88 R$ 97,38 R$ 29,68 R$ 25,00 R$ 683,02 R$ 10.617,61
401ª R$ 531,32 R$ 92,82 R$ 29,61 R$ 25,00 R$ 678,84 R$ 10.095,10
402ª R$ 531,76 R$ 88,25 R$ 29,54 R$ 25,00 R$ 674,65 R$ 9.571,72
403ª R$ 532,20 R$ 83,67 R$ 29,48 R$ 25,00 R$ 670,45 R$ 9.047,46
404ª R$ 532,65 R$ 79,09 R$ 29,41 R$ 25,00 R$ 666,24 R$ 8.522,32
405ª R$ 533,09 R$ 74,50 R$ 29,35 R$ 25,00 R$ 662,03 R$ 7.996,31
406ª R$ 533,53 R$ 69,90 R$ 29,28 R$ 25,00 R$ 657,80 R$ 7.469,41
407ª R$ 533,97 R$ 65,30 R$ 29,21 R$ 25,00 R$ 653,57 R$ 6.941,64
408ª R$ 534,42 R$ 60,68 R$ 29,15 R$ 25,00 R$ 649,34 R$ 6.412,99
409ª R$ 534,86 R$ 56,06 R$ 29,08 R$ 25,00 R$ 645,09 R$ 5.883,45
410ª R$ 535,30 R$ 51,43 R$ 29,01 R$ 25,00 R$ 640,84 R$ 5.353,03
411ª R$ 535,75 R$ 46,80 R$ 28,95 R$ 25,00 R$ 636,58 R$ 4.821,73
412ª R$ 536,19 R$ 42,15 R$ 28,88 R$ 25,00 R$ 632,31 R$ 4.289,54
413ª R$ 536,64 R$ 37,50 R$ 28,81 R$ 25,00 R$ 628,04 R$ 3.756,46
414ª R$ 537,08 R$ 32,84 R$ 28,74 R$ 25,00 R$ 623,76 R$ 3.222,50
415ª R$ 537,53 R$ 28,17 R$ 28,68 R$ 25,00 R$ 619,47 R$ 2.687,64
416ª R$ 537,97 R$ 23,49 R$ 28,61 R$ 25,00 R$ 615,17 R$ 2.151,90
417ª R$ 538,42 R$ 18,81 R$ 28,54 R$ 25,00 R$ 610,87 R$ 1.615,26
418ª R$ 538,87 R$ 14,12 R$ 28,47 R$ 25,00 R$ 606,55 R$ 1.077,74
419ª R$ 539,32 R$ 9,42 R$ 28,41 R$ 25,00 R$ 602,23 R$ 539,32
420ª R$ 539,76 R$ 4,71 R$ 0,00 R$ 25,00 R$ 569,48 R$ 0,00
65
APÊNDICE C – Aplicação formula tabela Price.
Fórmulas Resultados
��� = ��1 + � × �
�1 + � − � 160.000,00 ×
��,������� �,�����
��,������� ��= 1.564,22
� = � × �� 0,00960 × 160.000,00 = 1.536,00
�� = ��� − � 1.564,22 − 1.536,00 = 28, 22
As demonstrações dos resultados da tabela acima são referentes à simulação de
financiamento apresentada no capítulo 4. Sendo que os resultados estão apresentados no
apêndice A. As fórmulas usadas foram apresentadas no capítulo 3. Ressaltando que os valores
da tabela acima foram feitos na calculadora HP, podendo apresentar pouca diferença entre os
valores encontrados, com os valores simulados, devido as casas decimais.
66
APÊNDICE D – Aplicação fórmula tabela SAC.
Fórmulas Resultados
� =��
�
160.000,00
420= 380,95
�� = ��� − � 380,95�420 − 1 = 159.618,05
���� = � + ���� − � + 1 380,95 + 0,00920380,95�420 − 1 + 1
= 1.852, 20
As demonstrações dos resultados da tabela acima são referentes à simulação de
financiamento apresentada no capítulo 4. Sendo que os resultados estão apresentados no
apêndice B. As fórmulas usadas foram apresentadas no capítulo 3. Ressaltando que os valores
da tabela acima foram feitos na calculadora HP, podendo apresentar pouca diferença entre os
valores encontrados, com os valores simulados, devido as casas decimais.