Upload
others
View
13
Download
1
Embed Size (px)
Citation preview
Nekretnina:
Lokacija:
Naručitelj:
PROCJEMBENI ELABORAT
O TRŽIŠNOJ VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
Poslovna upravna zgrada i skladišta
Koprivničko - križevačka županija
Cubinec 68, 48260 Križevci
KA-MILK d.o.o. u stečaju, Križevci, Kralja Petra Krešimira 21
Koprivničko - križevačka županija
međimurje-investa doo čakovec
SAŽETAK PROCJENE
Naručitelj:
Opis nekretnine:
Vlasništvo i identifikacija čestice:
PARTNER BANKA d.d. Zagreb (1/1)
Navedena nekretnina ima potrebne dozvole za legitimitet (legalnost izgradnje)
~uporabna dozvola:
~energetski certifikat:
~površina nekretnina u zk.ul: Usklađena upisu u katastar
~opis nekretnina u zk ul: Odgovara stanju na terenu
Datum procjene: godine
Zadatak procjene: Određivanje TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE
Pretpostavka procjene:
Prilog:
Nije predočena
zk.ul.br.
Cubinec 68, 48260 Križevci
13 i 286/1
zk.čest.br.
Poslovna upravna zgrada i skladišta
KA-MILK d.o.o. u stečaju, Križevci, Kralja Petra Krešimira 21
16. listopada 2014.
k.o.
Cubinec
Zgrade su upisane u zemljišnu knjigu i ucrtane u katastarski operat bez zabilježbi.
Adresa
nekretnine:
Nije predočen
Vlasništvo:
~građevinska dozvola:
Nije predočena
1715
Čakovec i procjenu nekretnina
Međimurje - investa d.o.o.
Stalni sudski vještak za graditeljstvo
Ponuda na otvorenom tržištu
(prema srednjem tečaju
HNB na dan procjene)
182.805,59
~ posjedovni list
~ rješenje o imenovanju vještaka
~ izvadak iz zemljišne knjige
€
1.400.000,00
~ geoportal DGU
~ fotografije
kn
~ izvod iz katastarskog plana
odnosnoTržišna vrijednost
nekretnine iznosi:
DRAGUTIN MATOTEK, dipl. ing.
cubinec, ka-milk doo u stečaju 2 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
1. O P Ć E N I T O
Naručitelj:
Datum očevida:
Dan kakvoće:
Dan vrednovanja: 16.10.2014.
2. IDENTIFIKACIJA
Z.K. izvadak:
Katastarska općina:
Uložak broj:
Čestice:
Opis nekretnine: -
- zk.čest.br. 286/1- oranica Brdanjek u Luka površine od 322 čhv-a
Identifikacija:
Teret:
Legalitet:
Vlasništvo:
Nema
1715
- Podaci gradskih službi o utvrđivanju početne cijene građevinskog zemljišta i komunalne infrastrukture
16.10.2014.
- Zakon o prostornom uređenju (NN br. 153/13)
- Zakon o gradnji (NN br. 153/13)
16.10.2014.
- Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09,
153/09, 143/12)
Cubinec
Zgrade su upisane u zemljišnu knjigu i ucrtane u katastarski operat bez zabilježbi.
zk.čest.br. 13 - tri zgrade i pašnjak, ukupne površine od 2 rala i 135 čhv-a
13 i 286/1
Nakon svestranog razmatranja predmeta vještačenja, pregleda nekretnine na licu mjesta i njegove
izmjere, daje se sljedeći nalaz i mišljenje vještaka.
Općinski sud u Križevcima, ZK odjel od 16.10.2014.
- Uredba o visini vodnog doprinosa (NN br. 19/12)
- Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina (NN br. 79/14)
KA-MILK d.o.o. u stečaju, Križevci, Kralja Petra Krešimira 21
Elaborat je izrađen u skladu sa pozitivnim zakonskim napucima i normama koje reguliraju područje
izračuna vrijednosti nekretnina, i to osobito :
- Podaci o vrijednosti cijena građenja iz Biltena "Standardna kalkulacija" Građevinskog instituta
- Uredba o procjeni vrijednosti nekretnina (NN br. 74/14)
PARTNER BANKA d.d. Zagreb (1/1)
kat.čest.br. 13 i 286/1, k.o. Cubinec
cubinec, ka-milk doo u stečaju 3 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
3. POLOŽAJ I LOKACIJA
Kartografski prikaz
Opis lokacije
Parkiranje je omogućeno u vlastitom dvorištu.
Komunalna infrastruktura
Izvedeni su vodovod, kanalizacija, elektro mreža, plin i telefon.
Predmetna nekretnina nalazi se u naselju Cubinec u poslovnoj (poduzetničkoj) zoni, Križevci u Koprivničko -
križevačkoj županiji.
Pristup nekretnini omogućen je s javne asfaltirane prometnice javnim prijevozom i osobnim automobilom.
cubinec, ka-milk doo u stečaju 4 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
4. GEOMETRIJSKI PODACI
4.1. Poslovna upravna zgrada
= m2
= m2
= m3
4.2. Skladišta
= m2
= m2
= m3
= m2
= m2
= m3
BGP 191,88
671,58
164,57
NGP 1.611,00
BV 5.942,83
BV
BGP 1.697,95
REKAPITULACIJA GEOMETRIJSKIH PODATAKA
NGP 1.775,57
BGP
NGP
1.889,83
BV 6.614,41
cubinec, ka-milk doo u stečaju 5 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
5. TEHNIČKI OPIS NEKRETNINA
Priključci
vodovod -
kanalizacija -
telefon -
el. struja -
plin -
Zgrada -
Namjena:
Godina gradnje: oko 1968
Godina uređenja: 2003 adaptacija u potpunosti
Katnost:
Prostorije:
Položaj:
Temelji:
Nosiva konstrukcija:
Međukatna konstrukcija:
Krovna kon. + pokrov:
Limarija:
Pročelje:
Vanjska stolarija:
Pregradni zidovi:
Obrada zidova:
Obrada podova:
Unutarnja stolarija:
Instalacije: Električne:
Telefon:
Vodovod:
Kanalizacija:
Plin:
Grijanje:
Sanitarije:
proveden
prizemlje
Zgrada je neodržavana. Prema dostupnim podacima, ne koristi se unatrag oko 5
godina
priključen
priključena
priključen
priključen
žbuka i boja ili keramičke pločice
fert strop
poslovna, uredska
opeka
centralno, radijatorsko
drvena ili od pvc profila
Opći dojam:
proveden
proveden
pvc vrata i prozori s izo ostkaljenjem
provedena
keramičke pločice ili laminat
zidovi od opeke ukručeni ab serklažima
ulična zgrada, industrijska zona Cubinec
uredske prostorije s pratećim sadržajima
Poslovna upravna zgrada
priključena
u sanitarnim prostorima je ugrađena standardna oprema: umivaonici i wc školjke
provedene
dvostrešni drveni s pokrovom od termoizolacijskih panela
žbuka sa završnom obradom
pocinčana
betonski
cubinec, ka-milk doo u stečaju 6 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
Zgrada -
Namjena:
Godina gradnje: oko 1958
Katnost:
Prostorije:
Položaj:
Temelji:
Nosiva konstrukcija:
Međukatna konstrukcija:
Krovna kon. + pokrov:
Limarija:
Pročelje:
Vanjska stolarija:
Pregradni zidovi:
Obrada zidova:
Obrada podova:
Unutarnja stolarija:
Instalacije: Električne:
Vodovod:
Kanalizacija:
Plin:
Grijanje:
metalni rešetkasti nosači s drvenom konstrukcijom, pokrivena valovitim salonit
pločama
Opći dojam: Zgrada je neodržavana. Pojedini elementi su trošni i dotrajali. Potrebna je temeljita
obnova. Prema dostupnim podacima, ne koristi se unatrag oko 5 godina
provedena
nije proveden
nije izvedeno
žbuka i boja ili keramičke pločice
beton ili keramičke pločice
drvena
provedene
proveden
samo na dijelu, i to drveni
pocinčana
ožbukano
betonski ili drveni prozori (ured); metalna ili drvena vrata
opeka
prizemlje
skladišne prostorije s pratećim prostorijama
dvorišna zgrada
betonski
zidovi od opeke ukručeni ab serklažima
Skladišta
poslovna, skladište
cubinec, ka-milk doo u stečaju 7 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
6.
PRIHODOVNA METODA
Odabir metode procjene vrijednosti nekretnina prema vrsti nekretnine:
POREDBENA METODA - samo za zemljište
Prilikom primjene troškovne metode uzimaju se u obzir normalni troškovi gradnje, umanjene vrijendnosti zbog
starosti, nedostaci i štete na građevini kao i druge okolnosti koje su od utjecaja na vrijednost.
PRIHODOVNA METODA
Tržišna vrijednost se utvrđuje iz rezultata korištene metode ili metoda uz poštivanje značaja kojeg daje
korištena metoda ili metode. Ukoliko se koristi više propisanih metoda, jedna je osnovna, a ostale metode služe
za potporu i provjeru rezultata.
TROŠKOVNA METODA je u prvome redu primjerena za utvrđivanje tržišne vrijednosti izgrađenih
građevnih čestica na kojima se nalaze zgrade javne namjene i drugi objekti svrha kojih nije stvaranje prihoda, a
posebno kod samostojećih, poluugrađenih i ugrađenih obiteljskih kuća koje prema svojim obilježjima nisu
usporedive.
TROŠKOVNA METODA
TROŠKOVNA METODA
Za izradu procjene vrijednosti nekretnina koriste se slijedeće propisane metode:
POREDBENA METODA
Troškovna metoda može se koristiti kod starijih građevina kojima je potrebno intenzivno održavanje i koje
zahtijevaju visoke troškove rekonstrukcije i modernizacije ako troškovna metoda vodi do ostatka vrijednosti
nakon odbitka troškova navedenih radova, kao i kod procjene vrijednosti naknadnog ulaganja u građevine.
Metoda se odabire prema vrsti procjenjivane nekretnine uzimajući u obzir postojeće običaje u uobičajenom
poslovnom prometu i druge okolnosti pojedinog slučaja, osobito u odnosu na raspoložive podatke.
TRŽIŠNA VRIJEDNOST NEKRETNINE je procijenjeni iznos za koji bi nekretnina mogla biti razmijenjena
na dan vrednovanja, između voljnog kupca i voljnog prodavatelja, u transakciji po tržišnim uvjetima nakon
prikladnog oglašavanja, pri čemu je svaka stranka postupila upućeno, razborito i bez prisile.
Troškovna metoda je primjerena i kod procjene vrijednosti šteta i nedostataka na građevinama te naknadnih
ulaganja u građevine.
PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
Troškovna metoda može se koristiti kao potpora za procjenu vrijednosti nekretnina kod novih građevina koje
su usmjerene na stvaranje prihoda radi utvrđivanja pokrivenosti troškova gradnje budućim prihodima od najma
ili zakupa nekretnine.
cubinec, ka-milk doo u stečaju 8 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
Korištene poredbene cijene, pribiližne vrijednosti zemljišta i poredbeni pokazatelji izgrađenih katastarskih
čestica (faktori zgrade i faktori prihoda) svojim obilježjima katastarske čestice dokazuju dovoljnu podudarnost
s obilježjima procjenjivane katastarske čestice ako razlike u vrijednosti korištenih dodataka i odbitaka za
interkvalitativno izjednačenje ne prelaze 40% izlazne vrijednosti.
KOEFICIJENTI ZA PRILAGODBU su koeficijenti koji se izvode iz odnosa prikladnih kupoprodajnih cijena i
izračunatih istih nekretnina, a obuhvaćaju koeficijente za prilagodbu troškovne vrijednosti i koeficijente za
prilagodbu prava građenja.
KOEFICIJENTI ZA PRERAČUNAVANJE su koeficijenti pomoću kojih se preračunavaju razlike u vrijednosti
istovrsnih nekretnina zbog odstupanja u njihovim obilježjima.
INTERKVALITATIVNO IZJEDNAČENJE je postupak preračunavanja razlika u vrijednosti poredbenih cijena
katastarskih čestica, približnih vrijednosti zemljišta odnosno poredbenih pokazatelja izgrađenih katastarskih
čestica do kojih dolazi zbog razlika u njihovim kvalitativnim obilježjima u odnosu na katastarsku česticu koja
je predmet procjene vrijednosti (odstupanja u kakvoći) pomoću koeficijenata za preračunavanje.
Poredbenom metodom se tržišna vrijednost određuje iz najmanje tri kupoprodajne cijene (transakcije)
poredbenih nekretnina.
Za izvođenje poredbenih cijena koriste se kupoprodajne cijene onih nekretnina koje sa procjenjivanom
nekretninom pokazuju dovoljno podudarna obilježja.
POREDBENA METODA je u prvome redu primjerena za utvrđivanje tržišne vrijednosti neizgrađenih i
izgrađenih zemljišta, a koristi se i za procjenu vrijednosti samostojećih, poluugrađenih i ugrađenih obiteljskih
kuća, obiteljskih kuća u nizu, stanova, garaža kao pomoćne građevine, garažnih parkirnih mjesta, parkirnih
mjesta i poslovnih prostora.
cubinec, ka-milk doo u stečaju 9 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
6.1. Zemljište
IZRAČUN VRIJEDNOSTI NEKRETNINE - POREDBENA METODA
odabrano: €/m2
18 - 22
8 - 12
13 - 17
8 - 12
3 - 7
20 - 30
3 - 7
-5 5
8 - 12
korigirano: €/m2
4.643,00
prodajna cijena (€)
10.000,00
Križevci
izvor podataka o cijeni
Cubinec
oglas oglas
Cubinec
10/2014
Adresa nekretnine
10/201410/2014 10/2014
oglas
Cubinec
5,00%
tražena cijena / korekcija potražnje -5,00% -5,00%
Procjena vrijednosti zemljišta izračunata je usporednom metodom na temelju analognih tržišnih cijena za
predmetno područje.
Datum prodaje / ponude
oglas
cijena (€/m2)
9.445,00 9.444,00
38.000,00 53.000,00 150.000,00 30.000,00
4,02 5,61 15,00 6,46
0,00%
površina (m2)
-5,00% -10,00%
-5,00%veličina zemljišta 0,00% 0,00%
lokacija 0,00% 0,00% 0,00% -5,00%
infrastruktura 0,00% 0,00% 0,00%
oblik 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
0,00% 0,00% 0,00%
ukupna korekcija -5,00% -5,00% -5,00% -15,00%
ukupna korigirana vrijednost (€/m2) 3,82 5,33 14,25 5,49
oblik parcele 21
tlocrtne dimenzije i površina
Inte
rk
va
lita
tiv
no
izje
dn
ačen
je
GEOMETRIJSKE preporučljivi raspon odabrano
ostalo (pogled, zona i sl.) 0,00%
Bodovi
115
6
komunalna opremljenost
16
izgradivost i iskoristivost čestice
namjena/način korištenja
UKUPNO
URBANISTIČKE
4
nagib terena 7
7,22
Po provedenoj analizi tržišta, određena je prosječna jedinična cijena usporedive, odnosno prikladne
orijentacijske nekretnine na promatranoj makrolokaciji za predmetno područje:
7,20
Karakteristike zemljišta
28
8,28
pravac pružanja
stanje prostorne i dr. dokumentacije
11
Ukupna prosječna cijena (€/m2)
10
MORFOLOŠKE
sastav tla 12
KOEFICIJENT KOREKCIJE 1,15
cubinec, ka-milk doo u stečaju 10 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
6.2.
Jedinična cijena Komunalnog doprinosa iznosi : 1,00 €/m3 BV
K1 = m3 × 1,00 €/m3 BV = €
Jedinična cijena Vodnog doprinosa iznosi : 1,75 €/m3 BV
0,31 €/m3 BV
K21= m3 × 1,75 €/m3 BV = €
K22= m3 × 0,31 €/m3 BV = €
K3 = €
+ + = €
6.614,41
5.942,83 1.842,28
6,21
671,58
6.614,41
€/m2
3.017,54
7.500,00
1.175,27
6.614,41
Priključci, komunalni i vodni doprinos
17.131,957.500,00
Vrijednost priključaka procijenjena je prema vrijednosti koja odgovara trošku izgradnje komunalne
infrastrukture po 1 m3 BV zgrade.
Ukupna vrijednost priključaka (K) = K1 + K2 + K3 =
Cijena priključaka iznosi :
81.661,50
1,00
Zemljište
(m2)
UKUPNO:
13.150,00građevinsko
Ukupno zemljište
(€)
Koeficijent
tržišta (ponuda i
potražnja)
Jedinična
cijena
(€/m2)
Koeficijent
prilagodbe
8,28 81.661,500,75
cubinec, ka-milk doo u stečaju 11 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
6.3.1. Zgrada -
NGP = m2
€/m2 NGP
Nova vrijednost (Nv) = × 510 = €
Umanjenje Jc zbog nedovršenosti objekta:
Jc = × =
Građevinska vrijednost (GV) =
× 510 = €
Izračun smanjenja vrijednosti zbog starosti i trošnosti:
Godina procjene:
Godina izgradnje:
Godina obnove:
Starost zgrade (G): god
Održivi vijek korištenja (OVK): god
Preostali vijek korištenja: god
Odabrani faktor korištenja (FK - prema uvjetima in situ):
Relativna starost (G/OVK)=
Ostatak održivog vijeka korištenja (OOVK): × 80 = god
Zamjenska starost zgrade (OVK - OOVK): god
Linearni otpis ((OVK-OOVK)/OVK):
€
Preostala vrijednost: €
80
69
2,5
510
2014
1968
11
164,57 83.930,70
€/m2 NGP1,00
83.930,70
62,0%
52.037,03
510
Jedinična cijena izgradnje ekvivalentnog objekta (Jc) =
164,57
Poslovna upravna zgrada
30
13,8%
164,57
510
50
38,0%
31.893,67
2003
cubinec, ka-milk doo u stečaju 12 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
6.3.2. Zgrada -
NGP = m2
€/m2 NGP
Nova vrijednost (Nv) = × 210 = €
Umanjenje Jc zbog nedovršenosti objekta:
Jc = × =
Građevinska vrijednost (GV) =
× 210 = €
Izračun smanjenja vrijednosti zbog starosti i trošnosti:
Godina procjene:
Godina izgradnje:
Starost zgrade (G): god
Održivi vijek korištenja (OVK): god
Preostali vijek korištenja: god
Odabrani faktor korištenja (FK - prema uvjetima in situ):
Relativna starost (G/OVK)=
Ostatak održivog vijeka korištenja (OOVK): × 60 = god
Zamjenska starost zgrade (OVK - OOVK): god
Linearni otpis ((OVK-OOVK)/OVK):
€
Preostala vrijednost: €
6.4. Vanjsko uređenje
Vu = €
6.5. Uzgredni troškovi (projekti, nadzor i sl.)
Pr = Nv × 5,0% = €
42
236.817,00
101.493,00
70,0%
30,0% 18
4,0
93,3%
56
60
4
210 1,00 210 €/m2 NGP
1.611,00 338.310,00
Skladišta
1.611,00
Jedinična cijena izgradnje ekvivalentnog objekta (Jc) = 210
1.611,00 338.310,00
21.112,04
10.000,00
Vozne površine su asfaltirane. Parcela je ograđena.
2014
1958
cubinec, ka-milk doo u stečaju 13 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
Zemljište, priključci i doprinosi:
1. €
2. €
€
3.1. €
3.2. €
4. €
5. €
€
€
NGP = m2 GV / NGP = €/m2
7. TRŽIŠNA VRIJEDNOST
a. Ob 0,00
b. Z 0,00
c. St starost objekta 0,00
d. Pov ukupna korisna površina -0,15
e. Os opće stanje objekta -0,15
f. Pos posebni elementi 0,00
g. Ft koeficijent tržišta 0,65
Tržišna vrijednost (TV) =
× 0,70 × 0,65 = €
Zemljište i priključci: × 1,00 = €
= €
NGP = m2 TV / NGP = € / m2
Skladišta 101.493,00
Vanjsko uređenje
Zemljište
UKUPNO:
159,63
98.793,45
Poslovna upravna zgrada
98.793,45
283.435,52
REKAPITULACIJA GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
21.112,04
98.793,45
Priključci, komunalni i vodni doprinos
Objekt:
184.642,07
Objekt:
10.000,00
17.131,95
zona lokacije
52.037,03
SVEUKUPNO:
TV = GV x ( 1 + Ob + Z + St + Pov + Os + Pos ) x Ft
1.775,57
184.642,07 84.012,14
182.805,59SVEUKUPNO TV:
81.661,50
103
1.775,57
Uzgredni troškovi (projekti, nadzor i sl.)
koeficijent za poslovne objekte
UKUPNO:
cubinec, ka-milk doo u stečaju 14 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
8. MIŠLJENJE - ZAKLJUČAK
Nakon provedenog izračuna vrijednosti nekretnina:
na adresi: Cubinec 68, 48260 Križevci
predloženih od : KA-MILK d.o.o. u stečaju, Križevci, Kralja Petra Krešimira 21
utvrđuje se da:
- Tržišna vrijednost (TV) opisanih nekretnina iznosi:
€ kuna 1 € =
odnosno zaokruženo kn
Napomena:
U Čakovcu, godine
DRAGUTIN MATOTEK, dipl. ing.
Stalni sudski vještak za graditeljstvo
ELABORAT IZRADIO:
i procjenu nekretnina
16. listopada 2014.
ili 1.398.462,79
Poslovna upravna zgrada i skladišta
U tom smislu tehnička oprema i namještaj su uzeti u obzir u onom obimu u kojem su
sastavni dio građevine.
182.805,59 7,65 kn
Vrednovanje vještaka uključuje samo građevinu, djelove građevine kao i elemente vanjskog
uređenja. Tehnička oprema i namještaj nisu predmet procjene.
1.400.000,00
Uknjiženi i neuknjiženi tereti i prava nisu predmet razmatranja u ovom elaboratu.
cubinec, ka-milk doo u stečaju 15 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
Upravna zgrada
Fotografije
cubinec, ka-milk doo u stečaju 17 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
Izvadak iz zemljišne knjige
cubinec, ka-milk doo u stečaju 20 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
Izvod iz katastarskog plana
Posjedovni list
cubinec, ka-milk doo u stečaju 21 www.m-investa.hr