Upload
others
View
7
Download
0
Embed Size (px)
Citation preview
Odhad tržní hodnoty č. 4093
Objednatel posudku: Exekutorský úřad Šumperk
soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň
K. H. Máchy 647/2
787 01 Šumperk
IČ: 47844582
DIČ: CZ460603459
č. obj.: USN č.j. 065 Ex 03859/13-093
ze dne: 27.4.2014
Účel posudku:exekuční řízení prodejem nemovité věci ve SJM povinného Pavla Jelínka
zapsaných na LV 1691 a 1674 k.ú. Vrbno pod
Pradědem, obec Vrbno pod Pradědem
USN č.j. 065 Ex 03859/13-093
Podle stavu ke dni 13. 8. 2014 posudek vypracoval:
Adolf Pelár d.t.
soudní znalec
oboru ekonomika ceny a odhady nemovitostí
788 20 Dolní Studénky 39
Posudek obsahuje 23 stran textu a 14 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení.
, 13. 8. 2014
– 2 –
A. Nález
1. Znalecký úkol
Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny SJM nemovitých věcí ve spoluvlastnictví povinného
Pavla Jelínka:
bytová jednotka č. 492/2 (byt) v budově – domě č.p. 492, LV 1691 , nacházející se na pozemku
parc č. 1386 , podíl na společných částech uvedeného domu a pozemku 6025/193875 LV č. 1674,
se všemi právy a závadami zapsané na Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro
Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Bruntál, pro obec Vrbno pod Pradědem , katastrální
území Vrbno pod Pradědem . pro účely exekučního řízení prodejem nemovitých věcí dle usnesení
soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. USN 065 Ex
03859/13-093 ze dne 27.4.2014
2. Informace o nemovité věci
Nemovitost bytová jednotka č. 492/2 (byt) v budově – domě č.p. 492, LV 1691 , nacházející se na
pozemku parc č. 1368, podíl na společných částech uvedeného domu a pozemku 6025/193875 LV
1674, se všemi právy a závadami zapsané na Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem
pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Bruntál , pro obec Vrbno pod Pradědem ,
katastrální území Vrbno pod Pradědem, tvoří s pozemkem a příslušenstvím jednotný a funkční
celek.
3. Prohlídka a zaměření nemovité věci
Prohlídka a zaměření nemovité věci bylo provedeno dne 7. 8. 2014 za přítomnosti vlastníka podílu
SJM na nemovitých věcech
4. Podklady pro vypracování posudku
- usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. USN 065 Ex
03859/13-093 ze dne 27.4.2014
- LV č. 1691 a 1674 k.ú. Vrbno pod Pradědem , obec Vrbno pod Pradědem
- snímek KM k. LV č. 1691 a 1674 k.ú. Vrbno pod Pradědem , obec Vrbno pod Pradědem
(zdroj čúzk internet)
- vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb, kterou se provádějí některá
ustanovení zákona č. 151/1997 Sb, o oceňování majetku
- nařízení vlády č. 453 ze dne 11.12.2013 O stanovení postupu pro zjištění srovnatelného
nájemného obvyklého v daném místě
- Teorie oceňování nemovitostí - prof. Bradáč, ÚSI
- obecná metodika oceňování nemovitostí
- údaje: RK, IRI, internet
– 3 –
- mapový server google eart, google map a mapy.cz
- vlastní prohlídka nemovitosti
- fotopříloha pořízená znalcem
- kupní smlouva poskytnutá vlastníkem SJM
5. Vlastnické a evidenční údaje
Kraj: Moravskoslezský
Okres: Bruntál
Obec: Vrbno pod Pradědem
Katastrální území: Vrbno pod Pradědem (786080)
List vlastnictví číslo: 1691
Vlastník:
Společné jmění manželů
Jelínek Pavel a Jelínková Iva
Husova 492, 79326 Vrbno pod Pradědem
List vlastnictví číslo: 1674
Vlastníci:
1. Beránková Petra Podíl: 4 644/193 875
Husova 492, 79326 Vrbno pod Pradědem
2. Friedl Josef Podíl: 5 923/193 875
Husova 492, 79326 Vrbno pod Pradědem
3. Společné jmění manželů Podíl: 6 088/193 875
Jedinák Milan a Jedináková Irena
Husova 492, 79326 Vrbno pod Pradědem
4. Společné jmění manželů Podíl: 6 025/193 875
Jelínek Pavel a Jelínková Iva
Husova 492, 79326 Vrbno pod Pradědem
5. Společné jmění manželů Podíl: 6 123/193 875
Jurka Miloslav a Jurková Ivana
Husova 492, 79326 Vrbno pod Pradědem
6. Kadaníková Alena Ing. Podíl: 3 196/193 875
Dašická 1177, Bílé Předměstí, 53003 Pardubice
7. Kalvová Antonia Podíl: 6 308/193 875
Husova 492, 79326 Vrbno pod Pradědem
8. Společné jmění manželů Podíl: 6 448/193 875
Křižák Petr a Křižáková Věra
Husova 492, 79326 Vrbno pod Pradědem
9. Společné jmění manželů Podíl: 6 072/193 875
Kubálek Pavel a Kubálková Marika
Husova 492, 79326 Vrbno pod Pradědem
– 4 –
10. Společné jmění manželů Podíl: 6 296/193 875
Kuhn Rostislav a Kuhnová Kamila
Husova 492, 79326 Vrbno pod Pradědem
11. Společné jmění manželů Podíl: 6 454/193 875
Kvapil Jan Ing. a Kvapilová Dagmar
Husova 492, 79326 Vrbno pod Pradědem
12. Město Vrbno pod Pradědem Podíl: 12 540/193 875
Nádražní 389, 79326 Vrbno pod Pradědem
13. Michálek Petr Podíl: 6 020/193 875
Sadová 497, 79326 Vrbno pod Pradědem
14. Společné jmění manželů Podíl: 6 008/193 875
Mikula František a Mikulová Zdeňka
Husova 492, 79326 Vrbno pod Pradědem
15. Společné jmění manželů Podíl: 6 039/193 875
Minárik Štefan a Mináriková Eva
Husova 492, 79326 Vrbno pod Pradědem
16. Společné jmění manželů Podíl: 6 030/193 875
Minařík Alois a Minaříková Olga Ing.
Husova 492, 79326 Vrbno pod Pradědem
17. Nejdl Radim Podíl: 31 915/1 938 750
Husova 492, 79326 Vrbno pod Pradědem
18. Společné jmění manželů Podíl: 8 931/193 875
Obadal Miroslav a Obadalová Jaroslava
Husova 492, 79326 Vrbno pod Pradědem
19. Společné jmění manželů Podíl: 6 063/193 875
Pařízek Josef a Pařízková Hana
Husova 492, 79326 Vrbno pod Pradědem
20. Pelová Eva Podíl: 6 075/193 875
Husova 492, 79326 Vrbno pod Pradědem
21. Pořízková Barbora Podíl: 6 451/193 875
Husova 492, 79326 Vrbno pod Pradědem
22. Přikryl Jaroslav Podíl: 6 427/193 875
Husova 492, 79326 Vrbno pod Pradědem
23. Radvanová Petra Podíl: 6 016/193 875
Husova 492, 79326 Vrbno pod Pradědem
24. Společné jmění manželů Podíl: 6 402/193 875
Rezník Jan a Rezniková Janina
Husova 492, 79326 Vrbno pod Pradědem
25. Riedlová Hana Podíl: 31 915/1 938 750
Husova 491, 79326 Vrbno pod Pradědem
26. Ristovský Postol Podíl: 6 406/193 875
– 5 –
Husova 492, 79326 Vrbno pod Pradědem
27. Společné jmění manželů Podíl: 6 415/193 875
Skřivánek Jaroslav a Skřivánková Marie
Husova 492, 79326 Vrbno pod Pradědem
28. Škopcová Kamila Podíl: 5 980/193 875
Husova 492, 79326 Vrbno pod Pradědem
29. Tománková Hana Podíl: 6 389/193 875
Husova 492, 79326 Vrbno Pod Pradědem
30. Višvader Radek Podíl: 6 468/193 875
Ve Svahu 427/5, 79326 Vrbno pod Pradědem
31. Voříšková Hana Podíl: 3 196/193 875
Hakenova 921/5, Čakovice, 19600 Praha
32. Ženožičková Anna Podíl: 6 059/193 875
Husova 492, 79326 Vrbno pod Pradědem
6. Dokumentace a skutečnost
Předpoklady pro vypracování ocenění
Prohlášení
Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem
související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem.
Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce.
Předpoklady
Běžně nedostupné informace o předmětu ocenění byly převzaty z podkladů vztahující se
k vlastnictví nemovité věci (z podkladů katastrálního úřadu a poskytnuté vlastníkem podílu na
SJM) . Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti
podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá
odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost.
Věcné omezení
S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v
účelu ocenění. V případě požití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za
jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé.
Stavebně právní stav
Ke stavebně právnímu stavu oceňované stavby nebyla objednatelem předložena žádná stavební
dokumentace. Z výpisu z Katastru nemovitostí (získaného na portálu ČÚZK) a způsobu užívání
vyplývá, že stavebně právní stav oceňované stavby není v rozporu s údaji zapsanými v katastru
nemovitostí. .
Nájemní vztahy
Podle poskytnutých informací vlastníkem podílu na bytové jednotce 492/2 nemovitost (bytová
jednotka) není pronajata.
.
Metody oceňování
Obvyklá cena
– 6 –
Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako „cena, která by
byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo
obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují
všechny okolnosti, které mají na cenu vliv avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných
okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby.
Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího,
důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové,
rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí
zvláštní hodnota přikládána majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“
Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace.
- Nákladový (věcná hodnota THU)
- Výnosový
- porovnávací
Nákladová metoda
Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s
nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální
zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se
stejnou využitelností při současných cenách. Tato metoda nebyla použita.
Věcná hodnota nemovitosti dle technicko hospodářských ukazatelů
V případě nemovitosti se zjišťují náklady nutné na výstavbu nemovitosti stejné velkosti, stejného
typu a se stejnými technickými a užitnými parametry jako oceňovaná nemovitost v cenové úrovni
ke dni ocenění snížené o opotřebení a způsobené vlivem stáří a technického stavu nemovitosti. K
takto zjištěné věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků zjištěná na základě
porovnatelných prodejů. Relevantní údaje pro výpočet VH nemovitosti byla převzata z realitních
serverů a z výstupu dat Českého statistického úřadu. Tato metoda byla jako pomocná částečně
použita.
Výnosová metoda
Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného
majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů,
nákladů, investic a diskontní míry.
Výnosové oceňování představuje jednu z fundamentálních metod hodnocení nemovitostí.
Prezentuje čistě ekonomický pohled vyjadřující užitek, který je nemovitost schopna investorovi v
budoucnu přinést. Principem výnosové metody oceňování nemovitostí je sumarizace budoucích
čistých zisků převedených (diskontovaných) na současnou hodnotu. Míru nejistoty vyjádření
současné hodnoty pomocí budoucích (nejistých) příjmů vyjadřuje diskontní míra. Vztah pro
výnosovou hodnotu by se dal obecně vyjádřit několika vztahy a to zejména v závislosti na vnějších
vlivech, ale také na tom jaký je záměr majitele nemovitosti. Na vývoj výnosů a nákladů v čase
působí mnoho faktorů, z nichž pouze některé může majitel přímo ovlivňovat, nebo dokonce
předvídat. Jsou to právě náklady a výnosy, jejichž výše a vzájemný poměr rozhodne o tom, zda
bude investice rentabilní, či ne. Jejich analýzu však musí provést investor.
Dosavadní znalecká praxe vychází ve většině případů výnosového hodnocení nemovitostí z
jednofázového modelu, tzv. „věčné renty“. Prvním předpokladem pro její použití je dlouhá doba
pronájmu Dalším, neméně důležitým předpokladem pro použití věčné renty, je poněkud statická
podmínka konstantního zisku v průběhu hodnoceného období Tento předpoklad vychází ze
zjednodušeného předpokladu, že rozdíl výnosů a nákladů je po uvažovanou dobu užití investice
konstantní. Předpokladem pro analýzu výnosů je skutečnost, že vývoj nájemného bude sledovat
vývoj inflace. Inflace je definována jako zvýšení cenové hladiny a její výše se stanovuje na základě
– 7 –
váženého průměru životních nákladů podle tzv. „průměrného cenového koše“. Jejím zpracováním
se zabývá Statistický úřad a zveřejňuje jej v měsíčních intervalech. Výnos z pronájmu nemovitosti
Výnos z pronájmu nemovitosti tvoří zdroj, který slouží ke krytí nákladů a zisku. Měl by tedy
dosahovat minimálně výše nákladů. Zkušenosti říkají, že vývoj výnosů se dá jednoduše ztotožnit s
vývojem inflace, protože v převážné většině případů, se kterými se lze v praxi setkat, je nájemné
(výnosy z pronájmu nemovitosti) vázáno na tento ukazatel tzv. inflační doložkou.
Údaje pro stanovení nájemného vychází ze statistických údajů RK a Realitních makléřů v oblasti a
z inzerce Realitních kanceláří.
Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá majetku na základě v
současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi
nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena
na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a
statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi
absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí
výsledná hodnota. Při použití srovnávací metody je oceněn byt (bytová jednotka) jako celek a
příslušenství se oceňuje spolu jako součást nemovité věci.
Z toho vyplývá, že pro obec Vrbno pod Pradědem publikované nájemné v inzerci RK je v
rozmezí 35 - 85 Kč/m2 . Průměrná cena dle inzerovaných nabídek k pronájmu je za poslední
období (ke dni ocenění) cca 51,73 Kč/m2
Podle zákona o oceňování majetku č. 151/1997 se dle § 8 se jednotka která je byt, nebo zahrnuje
byt oceňuje nákladovým, nebo porovnávacím způsobem. Nákladový způsob a způsob výnosový
jsou metody pomocné a slouží k přibližné orientaci při analýze odhadu obvyklé (obecné, tržní)
ceny.
popis bytové jednotky 492/2
Bytová jednotka (byt) se třemi opokoji a příslušenstvím č. 492/2 na ulici Husova, č.p. 492 obec
Vrbno pod Pradědem se nachází v 1 NP (přízemí). Standardní vybavení jednotky je převzato
z prohlášení vlastníka budovy (v kupní smlouvě) z důvodu, že nebyla umožněna vnitřní prohlídka
nemovité věci – bytové jednotky.
Vybavení jednotky:
Umyvadlo
Splachovací záchod
Bytový zvonek
Vana
Vodovodní baterie
Otopná tělesa
Osvětlovací tělesa
Listovní schránka
Kuchyňská linka
Kuchyňský sporák
Vodoměr na teplou a studenou vodu
Vestavěné skříně
– 8 –
Součástí bytové jednotky jsou:
Veškeré vnitřní instalace (Potrubní rozvody vody, Ústřední topení, Elektroinstalace apod. mimo
hlavní stoupací vedení s odbočnými po uzavírací ventily)
K vlastnictví bytové jednotky dále patří
Podlahové krytiny
nenosné příčky
Vnitřní dveře
Okna nacházející v bytové jednotce
Vnitřní elektrické rozvody včetně zakončení jako jsou světla, zásuvky a vypínače za elektroměrem
Předmětná bytová jednotka je ohraničena vstupními dveřmi do bytové jednotky včetně zárubně,
vnitřním lícem obvodových zdí bytové jednotky a příslušenství, hlavními uzavíracími armaturami
přívodu vody, elektrickými jističi jednotky a vstupními dveřmi do sklepního zděného boxu tvořící
příslušenství bytu, situované mimo bytovou jednotku v 1 PP včetně vnitřního líce obvodových zdí,
jak jsou dále vyznačené na přiloženém schématu
K vlastnictví bytové jednotky č 492/2 patří spoluvlastnická podíl o velikosti 6025/193875 ke
společným částem budovy č.p. 492 v obci Vrbno pod Pradědem k.ú. Vrbno pod Pradědem
K jednotce 492/2 patří spoluvlastnický podíl o velikosti 6025/193875 k pozemku p.č. 1386 –
zastavěná plocha a nádvoří v k.ú. Vrbno pod Pradědem - výměra 341 m2
Všechny dále uvedené společné části mají právo užívat a povinnost podílet se na jejich opravách a
údržbě všichni spoluvlastníci z titulu svého spoluvlastnického práva. Společné části budovy jsou:
Základy včetně iziolací
Svislé a vodorovné nosné konstrukce
Konstrukce ploché střechy
Střešní krytina
Klempířské konstrukce střechy
Konstrukce schodiště
Chodby včetně dveří zajišťujících přímý vstup do společných prostor
Okna nacházející se v místnostech společných prostor a na schodišti
Balkony
Rozvody studené a teplé užitkové vody po vodoměry v bytových jednotkách
Hlavní ležaté a svislé rozvody ústředního vytápění po měřící zařízení včetně provozní místnosti
s energozapojovacím uzlem v 1 PP (ležaté potrubí rozvodů ústředního vytápění a teplé užitkové
vody od měřícího zařízení do kotelny zůstává ve vlastnictví prodávajícího
Kanalizace po odbočky v bytových jednotkách
Elektroinstalace NN po elektroměry v bytových jednotkách a elektroinstalace společných částí
včetně osvětlovacích těles, slaboproudé rozvody bytových zvonků, bleskosvody, společný prostor
prádelny, sušárny, kočárkárny, provozní místnost domu a provozní úklidová místnost domovníka.
Dále se za společné části domu považuje příslušenství a to:
Venkovní zpevněné plochy okapových chodníků
– 9 –
Venkovní vstupní schodiště
Venkovní přípojka
Kanalizační přípojka
Spoluvlastnické podíly vyjádřené zlomkem se vztahují ke všem společným částem domu. V budově
nejsou vymezeny části společné vlastníkům jen některých jednotek
Účel využití
Bytová jednotka v bytovém domě
Trh s nemovitostmi
Realitní trh pro Bruntálsko (vč. města Vrbno pod Pradědem ) má v nabídce dostatek bytových
jednotek. Avšak jak ukazují zkušenosti realitních makléřů je-li cena vyšší jak 10 % než průměrná
cena, je bytová jednotka v dlouhodobém horizontu téměř neprodejná. Taktéž se velmi liší ceny
bytových jednotek v preferovaných částech města, oproti částem na okraji města nebo v
nepreferovaných částech města, kde jsou ceny nižší v některých případech až o 50 % oproti
preferovaným místům.
Orientace ke světovým stranám
Mistnosti bytové jednotky 492/2 jsou převážně orientovány na V-Z
konfigura terénu
bytový dům č.p. 492 je situován na mírně svažitém
poloha vzhledem k centru
bytový dům č.p. 492 je situován spíše na okraji obce s urbanizovanou zástavbou bytových domů a
občanské vybavenosti s vyšší než průměrnou koncentrací obyvatel
Převládající zástavba
Zástavba je urbanizované území bytových domů
Inženýrské sítě
Nemovitost napojena na všechny inženýrské sítě (voda, kanalizace, plyn, datové služby)
Doprava
Město Vrbno pod Pradědem je dobře přístupné po komunikaci regionálního významu č.451 a 445
Obchod a služby
město Vrbno pod Pradědem disponuje základní soustavou obchodu a služeb
Školství
Vrbno pod Pradědem disponuje kompletním základním školstvím, Je zde i sportovní gymnázium.
– 10 –
Zdravotnictví
k dispozici je nemocnice, poliklinika, privátní ordinace odborných i praktických lékařů, zubních
lékařů, lékárny
Kultura, sport, ubytování
K sportovním a volnočasovým aktivitám lze využít sportovní zařízení sportovních organizací,
organizací mládeže, sportovní zařízení města Vrbno pod Pradědem a a sportovní zařízení škol města
Vrbno pod Pradědem
V katastru města Vrbno pod Pradědem je obce s několika (3) kostely různých církví Obec
disponuje i hřbitovem (2)
Úřady
Základní soustava úřadů státní správy a samosprávy města Banky a stavební spořitelny v místě.
Oddělení policie ano
Pracovní možnosti
Mimo místo v dosahu autobusových a železničních linek
Životní prostředí
Minimální hladina hluku a otřesů z intenzivní dopravy
Přírodní lokalita
les v docházková vzdálenost
Změny v zástavbě
bez dopadu na cenu nemovité věci - bytové jednotky
Příslušenství nemovitosti
bez dopadu na cenu nemovité věci - bytové jednotky
Typ nemovitosti
Bytová jednotka v bytovém domě
Možnosti dalšího rozšíření
Žádná možnost dalšího rozšíření
Práva a závady spojené s předmětem ocenění
Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví
zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti
vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle dostupných
podkladových materiálů na oceňovaných nemovitých věcech nejsou žádné závady, které
nezaniknou dražbou.
Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem nebyly zjištěny.
Věcná břemena
Na oceňované nemovitosti není dle výpisu z katastru nemovitostí zřízeno žádné věcná břemena
která by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí.
– 11 –
Zástavní práva
Podle výpisu z katastru nemovitostí váznou na oceňovaných nemovitostech zástavní práva –
viz.přiložený LV část „C Omezení vlastnických práv“.
Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna, nemají v tomto případě vliv na
stanovení obvyklé ceny.
Předkupní práva
K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní
práva.
Nájemní vztahy
Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku nebyla zjištěna
Jiné závady
Z výpisu z katastru nemovitostí dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti
nařízeny exekuce, dále byly vydány exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - viz.přiložené část „C
Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji
za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno
Na nemovitosti rodinném domě a pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jiná práva
a jako takové se neoceňují. Hodnota věcného břemene a jiných práv je tedy 0,00 Kč
Movité věci související s oceňovanou nemovitou věcí nebyly zjištěny.
7. Celkový popis nemovité věci
8. Obsah posudku
Pozemek
a) Pozemky
1)Pozemky na LV číslo 1674
b) Věcná břemena
1)Práva a závady spojené s předmětem ocenění
Byt
c) Byt
1)Jednotka
d) Ocenění porovnávací metodou
– 12 –
B. Odhad
Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění
Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku Pi
1 Situace na dílčím (segmentu)
trhu s nemovitými věcmi
I. Poptávka výrazně nižší než nabídka –0,06
2 Vlastnické vztahy III. Pozemek ve spoluvlastnictví –0,01
3 Změny v okolí III. Bez vlivu 0,00
4 Vliv právních vztahů na
prodejnost (např. prodej podílu,
pronájem)
I. Negativní –0,04
5 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím
výskytu záplav
1,00
4
Index trhu:IT = P5 × (1 + Pi) = 0,890 i = 1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku Pi
1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném
funkčním celku
1,00
2 Převažující zástavba v okolí
pozemku a životní prostředí
I. Rezidenční zástavba 0,02
3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce –0,10
4 Možnost napojení pozemku na
inženýrské sítě, které má obec
I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v
obci nebo obec bez sítí
0,00
5 Občanská vybavenost v okolí
pozemku
I. V okolí nemovité věci je dostupná
občanská vybavenost obce
0,00
6 Dopravní dostupnost VI. Komunikace (zpevněná) ke hranici
pozemku, dobré parkovací možnosti
0,00
7 Hromadná doprava III. Zastávka hromadné dopravy od 500 do
1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými
dopravními spoji denně
–0,03
8 Poloha pozemku z hlediska
komerční využitelnosti
I. Bez možnosti komerčního využití 0,00
9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00
10 Nezaměstnanost I. Vyšší než je průměr v kraji –0,02
11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 11
Index polohy: IP = P1 × (1 + Pi) = 0,870 i = 2
– 13 –
Popisy objektů
Pozemek
a) Pozemky
1) Pozemky na LV číslo 1674
b) Věcná břemena
1) Práva a závady spojené s předmětem ocenění
Práva a závady spojené s předmětem ocenění
Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví
zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti
vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle dostupných
podkladových materiálů na oceňovaných nemovitých věcech nejsou žádné závady, které
nezaniknou dražbou.
Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem nebyly zjištěny.
Věcná břemena
Na oceňované nemovitosti není dle výpisu z katastru nemovitostí zřízeno žádné věcná břemena
která by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí.
Zástavní práva
Podle výpisu z katastru nemovitostí váznou na oceňovaných nemovitostech zástavní práva –
viz.přiložený LV část „C Omezení vlastnických práv“.
Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna, nemají v tomto případě vliv na
stanovení obvyklé ceny.
Předkupní práva
K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní
práva.
Nájemní vztahy
Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku nebyla zjištěna
Jiné závady
Z výpisu z katastru nemovitostí dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti
nařízeny exekuce, dále byly vydány exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - viz.přiložené část „C
Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji
za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno
Na nemovitosti rodinném domě a pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jiná práva
a jako takové se neoceňují. Hodnota věcného břemene a jiných práv je tedy 0,00 Kč
Movité věci související s oceňovanou nemovitou věcí nebyly zjištěny.
– 14 –
Byt
c) Byt
1) Jednotka
Ocenění
Pozemek
a) Pozemky
a.1) Vyhláška 441/2013 Sb.
a.1.1) Pozemky na LV číslo 1674 – § 4
Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3
Název obce: Vrbno pod Pradědem
Název okresu: Bruntál
Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku Oi
1 Velikost obce I. Nad 5000 obyvatel 0,95
2 Hospodářsko-správní význam
obce
III. Ostatní města a všechny obce v okr.
Praha-východ, Praha-západ
0,85
3 Poloha obce V. Ostatní případy 0,80
4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00
5 Dopravní obslužnost obce III. Železniční a autobusová zastávka 0,90
6 Občanská vybavenost v obci III. Základní vybavenost (obchod a zdravotní
středisko a škola)
0,95
Základní cena výchozí: ZCv = 510,– Kč/m2
Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 281,69 Kč/m2
Index trhu: IT = 0,890
Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2:
Popis znaku Hodnocení znaku Pi 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně;
ostatní orientace
0,00
2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00
3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 0,00
4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00
5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 0,00
6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 6
Index omezujících vlivů: IO = 1 + Pi = 1,000 i = 1 Index polohy: IP = 0,870
Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,774
§ 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří
Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 218,0281 Kč/m2
– 15 –
Parc. č. Název Výměra [m2] Cena [Kč]
1386 zastavěná plocha a nádvoří 341 74 347,58
Pozemky na LV číslo 1674 – určená cena: 74 347,58 Kč
b) Věcná břemena
b.1) Obecná metoda
b.1.1) Práva a závady spojené s předmětem ocenění Roční užitek vyplývající z věcného břemene:
Roční užitek z břemene (U): 0,– Kč
Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného × –1
Hodnota věcného břemene: = 0,– Kč
Byt
c) Byt
c.1) Vyhláška 441/2013 Sb.
c.1.1) Jednotka – § 38
Podlahové plochy jednotky (PP):
Plocha [m2]
Název celková koef. započítaná
šatna 2,05 1,00 2,05
předsíň 7,31 1,00 7,31
WC 0,94 1,00 0,94
koupelna 2,56 1,00 2,56
kuchyň 8,41 1,00 8,41
pokoj 1 18,18 1,00 18,18
pokoj 2 8,34 1,00 8,34
pokoj 3 12,46 1,00 12,46
sklep 3,55 0,10 0,36
63,80 60,61
Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1:
Kraj: Moravskoslezský
Obec: Vrbno pod Pradědem
Počet obyvatel: 5 521
Základní cena (ZC): 12 161,– Kč/m2
– 16 –
Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2
Popis znaku Hodnocení znaku Vi 1 Typ stavby III. Budova - panelová, zateplená 0,00
2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna,
sušárna, sklad
0,00
3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00
4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00
5 Orientace obyt. místností ke
světovým stranám
III. Ostatní světové strany - s výhledem 0,03
6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,00
7 Další vybavení bytu a prostory
užívané spolu s bytem
III. Standardní vybavení - balkon nebo
lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep)
0,00
8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00
9 Kriterium jinde neuvedené I. Významně snižující cenu –0,10
10 Stavebně-technický stav II. Byt v dobrém stavu s pravidelnou
údržbou
1,00*
* Rok výstavby / kolaudace: 1970
Rok celkové rekonstrukce: 2000
Stáří stavby (y): 29
Koeficient pro úpravu (s): 0,855 9
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + Vi) × V10): 0,795 i=1
Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): 9 668,– Kč/m2
Index trhu (IT): 0,890
Index polohy (IP): 0,870
Cena bytu určená porovnávacím způsobem:
CBP = PP × ZCU × IT × IP = 60,61 × 9 668,– × 0,890 × 0,870 = 453 722,36 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti:
Cena pozemku = 74 347,58 Kč
Spoluvlastnický podíl: × 6 025 / 193 875
Hodnota spoluvlastnického podílu: = 2 310,48 Kč
+ 2 310,48 Kč
Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 456 032,84 Kč
Jednotka – určená cena: 456 032,84 Kč
c.2) Výnosová hodnota
c.2.1) Jednotka
Výpočet ceny výnosovým způsobem
a) Výměry pronajímaných ploch:
Obytné plochy: m2 60,25
b) Výnosy z pronajímaných ploch (VC):
Obytné plochy
– 17 –
podlahová plocha 720,00 Kč × 60,25 m2
Kč/rok 43 380,–
c) Jednorázové náklady na dosažení příjmů:
Provize za pronájem Kč 0,–
Uvedení do
pronajímatelného stavu
Kč 0,–
Jednorázové náklady
celkem NJ Kč 0,–
d) Roční náklady na dosažení příjmů:
Reprodukční cena RC Kč 564 151,61
Časová cena C Kč 645 319,19
Náklady na provoz RC × 0,20 % Kč/rok 1 128,30
Náklady na údržbu RC × 0,20 % Kč/rok 1 128,30
Pojištění RC × 0,02 % Kč/rok 112,83
Výpočet amortizace:
Úroková míra pro
amortizaci iA
0,0300
Další předpokládaná
životnost T roků 30
Amortizace
kapitalizovaná na
zbytkovou životnost
C × iA ––––––––––– (1+ iA)
T – 1
Kč/rok 13 564,13
Daň z nemovitosti Kč/rok 0,–
Ostatní náklady Kč/rok 0,–
Roční náklady celkem NR Kč/rok 15 933,56
Čisté výnosy V = VC – NR Kč/rok 27 446,44
e) Výpočet výnosové hodnoty věčnou rentou:
Úroková míra i 0,0700
Výnosová hodnota V / i – NJ Kč 392 090,–
d) Ocenění porovnávací metodou
Seznam porovnávaných objektů:
Název Výchozí cena (VC) Množství (M)
Kmísta Kčasový Kvybav. Jednotková cena (JC) Váha (V)
Vrbno pod Pradědem 580 000,– Kč 64,00 m2
1,00 1,00 1,00 9 062,50 Kč 0,9
Vrbno pod Pradědem 430 000,– Kč 75,00 m2
1,00 1,00 1,00 5 733,33 Kč 1,0
Vrbno pod Pradědem 320 000,– Kč 74,00 m2
1,00 1,00 1,00 4 324,32 Kč 1,0
kde JC = (VC / M) × (Kmísta × Kčasový × Kvybav.)
Minimální jednotková cena za m2: 4 324,32 Kč
Průměrná jednotková cena za m2 ( (JC × V) / V): 6 280,66 Kč
Maximální jednotková cena za m2: 9 062,50 Kč
– 18 –
Stanovení porovnávací hodnoty:
Stanovená jednotková cena za m2: 6 280,66 Kč
Množství: × 63,80 m2
Porovnávací hodnota: = 400 710,– Kč
– 19 –
C. Rekapitulace
V České republice ceny nemovitostí během roku 2006 a 2007 zaznamenaly raketový růst.
Příčin tohoto nebývale rychlého růstu do roku 2007 byla celá řada - např. pozitivní demografické
faktory (bydlení si pořizovaly silné ročníky); konkurenční boj mezi hypotečními bankami, a tedy
levné a dostupné úvěry; pokračující růst příjmů a hospodářství; státní intervence – zvýšení DPH,
deregulace nájemného, daňová reforma; ale také nedostatečná resp. opožděná reakce nabídky
bydlení na růst poptávky po vlastním bydlení.
v polovině roku 2007 se situace obrátila a na domácnosti začala stále více doléhat negativní
očekávání: hrozící ekonomická recese, pokles příjmů domácností, růst nezaměstnanosti. Navíc
banky začaly zpřísňovat podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů a zvyšovat úrokové sazby. A
k tomu všemu začíná docházet k relativně prudkému zhoršení demografických vlivů (bydlení si
budou pořizovat početně slabší ročníky).
To vše má za důsledek výrazný pokles poptávky po novém bydlení a následný pokles cen
nemovitostí. "Hloubka poklesu záleží na hloubce ekonomické recese – vzhledem k negativním
globálním faktorům, credit crunch a za předpokladu recese orientačně odhadujeme, že pokles cen
realit v letech 2009-2013 by mohl činit 25-45 % (v případě recese v ČR)," "Pokud by česká
ekonomika mírně rostla, případně stagnovala, očekáváme pokles cen do 25 %. V takovém případě
by se mohly ceny nemovitostí dostat na původní úroveň v roce 2012 (resp. 2013). Pokud by česká
ekonomika vstoupila do recese, očekáváme návrat cen na původní hodnoty nejdříve v roce 2013,
spíše však 2014 (v reálných cenách v letech 2015),"
Současná situace na realitním a hypotečním trhu. Ceny nemovitostí velmi často kopírují
hospodářský cyklus země, a proto jsme v minulosti ve vyspělých zemích zaznamenali celou řadu
rostoucích a klesajících trendů. Nicméně stávající situace na realitních trzích se historickým
srovnáním výrazně vymyká. Od roku 2000 ceny nemovitostí v téměř všech vyspělých zemích bez
přestávky rostly, a to bez ohledu na vývoj hospodářského cyklu nebo vývoj ekonomických
fundamentů. Studie Mezinárodního měnového fondu (IMF) z roku 2008 ukázala, že největší růst
nemovitostí byl do té doby zaznamenán v zemích s nejpozitivnějším demografickým vývojem,
nejhlubší změnou preferencí ve prospěch vlastnického bydlení (největším růstem podílu
vlastnického bydlení) a nejdynamičtěji se rozvíjejícím hypotečním financováním (nejdůslednější
deregulací). Nicméně v roce 2007 nastal zlom a v podstatě od roku 2008 ceny nemovitostí začaly
razantně klesat.
Při analýze výnosové hodnoty znalec pracoval také s hodnotami IRI (institut regionálních
informací) které porovnával s hodnotami současné nabídky na trhu s nemovitostmi .
Realitní trh pro Bruntálsko má v nabídce dostatek všech typů nemovitostí. ihned k nastěhování.
Avšak jak ukazují zkušenosti realitních makléřů je-li cena vyšší jak 10 % než průměrná cena, je
nemovitost v dlouhodobém horizontu téměř neprodejná. Taktéž se velmi liší ceny nemovitostí
v preferovaných částech obce, a oblasti oproti obcím na okraji oblastí kde jsou ceny nižší
v některých případech až o více než 50 % oproti preferovaným místům.
Při analýze ceny vzal znalec v úvahu faktory, které ovlivňují cenu nemovitostí. Ze statistiky
realitních kanceláří vyplývá jaké jsou procentuálně vyjádřené Faktory ovlivňující ceny
nemovitostí:
24 % lokalita
24 % velikost
14 % druh vlastnictví
– 20 –
10 % stav domu a použité stavební materiály
9 % umístění - vnitřní dispozice
6 % stav nemovitosti a jeho vybavení
5 % doprava a parkování
3 % okolí domu a výhled
3 % dispozice a orientace
2 % služby v místě
Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci
srovnatelného druhu, vlastností, stáří ap. Přívlastek „obvyklá“ vyjadřuje, že se při jejím odvozování
z většího množství dohodnutých cen přihlíží jen k objektivním znakům z hlediska směny věci;
nepřihlíží se zde k významu, jaký může mít vlastnictví a tím i možnost užívání věci z hlediska
jejího užitku pro určitou osobu (tzv. „cena zvláštní obliby“). Je třeba zdůraznit, že u nemovitostí,
které jsou v dostatečném počtu v daném území obchodovány, tedy u nichž existuje trh a je k
dispozici dostatečně velký porovnávací soubor, je základní metodou cenové porovnání; je však
třeba zohlednit i podmínky konkrétního místa a předpoklad chování trhu s nemovitostmi v
budoucnu.
Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i
výrazně odlišovat.
Stále je třeba mít na paměti rozdíl mezi hodnotou a cenou. Hospodářství má svůj cyklus s obdobími
recese a konjunktury. Nemovitosti jsou věcmi dlouhodobějšího charakteru; cena za ně dosahovaná
může být v jistých časových obdobích i velmi odlišná od jejich hodnoty.
Vlivů působících na obvyklou cenu nemovitostí je celá řada.
Značný vliv na ceny nemovitostí má okamžitá kupní síla obyvatelstva. V obdobích snížené kupní
síly, kdy peněžní prostředky obyvatelstva jsou použity ve větší míře na uspokojení základních
potřeb, je poptávka po nemovitostech nižší. Pokud někdo potřebuje získat prostředky prodejem
nemovitosti, pak jedině za nízkou cenu, aby se kupujícímu jevila výhodnou. Naopak v období s
vyšší kupní silou a při vysoké inflaci se jeví investice do nemovitostí výhodnými a proto je zde
značná poptávka, mající za důsledek zvyšování cen, někdy až na neuvěřitelnou míru.
Jak ze statistiky vyplývá město Vrbno pod Pradědem má poměrně nadprůměrnou nezaměstnanost,
byla li ke konci sledovaného období průměrná nezaměstnanost v celé ČR okolo 6-8 %, město
Vrbno pod Pradědem mělo přes 16 %, Což se odráželo na velikosti kupní síly ale i
(ne)možnostech získat zaměstnání . Jak nadále z demografické statistiky vyplynulo, za poslední léta
je zjištěn úbytek převážně mladých obyvatel v produktivním věku a tedy i reálnou kupní silou.
Navíc vznikají nové lokality s volnými stavebními pozemky za velmi výhodné ceny i když okraji
města přesto s atraktivní polohou a infrastrukturou v místě. Z uvedených statistik tedy můžeme
vyvodit i zájem o nemovitosti v oblasti. Z informací od realitních kanceláří a realitních makléřů
v návaznosti na kupní síle a demografických přehledech můžeme konstatovat, že trh
s nemovitostmi je v situaci kdy nabídka vysoce převyšuje poptávku.
Z tohoto důvodu je nutno při analýze obvyklé ceny uvažovat spíše o spodních hranicích
odvozených a vypočtených cen.
Po zpracování jednotlivých dílčích výstupů znalec provedl závěrečnou analýzu , která spočívá ve
zvážení významu jednotlivých metod s ohledem na jejich vliv na utváření hodnoty nemovitosti.
Výsledné hodnoty jednotlivých metod představují indikátory nebo ukazatele na jejichž základě je
odhadnuta závěrečná hodnota
Při vyslovení závěrečného verdiktu přihlížíme k základním principům jednotlivých metod a to:
Stanovení věcné hodnoty je technickým pohledem na hodnotu jehož prioritou jsou pořizovací
náklady ,přístup nepřihlíží k současnému užitku nemovitosti
– 21 –
Ocenění výnosovou metodou je přístup , který vychází ze skutečně obchodovaných cen nepřihlíží
ani k užitku ani k nákladům na pořízení ale vychází ze skutečného stavu na trhu s nemovitostmi .
Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá majetku na základě v
současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi
nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena
na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a
statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi
absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí
výsledná hodnota. Při použití srovnávací metody je oceněn byt (bytová jednotka) jako celek a
příslušenství se oceňuje spolu jako součást nemovité věci.
Finální výsledek – obvyklá cena tedy vyjadřuje výsledek ke kterému znalec dospěl zvážením
všech přístupů s přihlédnutím k účelu užití oceňované nemovitosti a to jako odhadnuté jednoznačné
číslo přiměřeně zaokrouhlené .
Bytový dům č.p. 492 s bytovou jednotkou 492/2 ulice Husova s příslušenstvím je situován na
okraji města Vrbno pod Pradědem v urbanizovaném území bytových domů a služeb v docházkové
vzdálenosti do centra města Vrbno pod Pradědem.
Bytová jednotka (byt) č. 492/2 se třemi pokoji a příslušenstvím je situována v přízemí - 1
nadzemním podlaží bytového domu ulice Husova č.p. 492. Dům je revitalizován s centrálním
vytápěním.
Byt je dle vnějších znaků pravidelně udržován v dobrém technickém stavu.
Závěrečná analýza není matematické stanovení výsledku , ale úvahou nad oceňovanou nemovitostí
s ohledem na stanovené dílčí výsledky , rozbor jejich přispívání k tržní hodnotě majetku a postavení
konkrétní nemovitosti na trhu s nemovitostmi.
Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem nebyly zjištěny.
Dle dostupných podkladových materiálů na dražených nemovitostech nejsou žádné práva a závady,
které nezaniknou dražbou a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota práv a závad je 0,00 Kč
– 22 –
Příslušenství bytů a nebytových prostorů
Cena pozemků podle cenového předpisu 74 347,58 Kč
Hodnota věcných břemen obecná 0,– Kč
Byty a nebytové prostory
Cena bytů podle cenového předpisu 456 030,– Kč
Výnosová hodnota 392 090,– Kč
Odhad obvyklé ceny: metoda střední hodnoty 424 060,– Kč
vážený průměr dle Naegeliho 409 700,– Kč
Cena zjištěná porovnávacím způsobem 400 710,– Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce
400 000,– Kč
Cena slovy: čtyřistatisíc Kč
– 23 –
D. Seznam příloh
1. LV č. 1691 k.ú. Vrbno pod Pradědem,obec Vrbno pod Pradědem
2. LV č. 1674 k.ú. Vrbno pod Pradědem,obec Vrbno pod Pradědem
3. KM k LV č. 1691 a 1674 k.ú. Vrbno pod Pradědem,obec Vrbno pod Pradědem
4. kupní smlouva (část) s vyznačenými výměrami bytové jednotky 492/2
5. mapy místa
6.fotopříloha