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台中地區銷售個案簡介
★
本頁個案為98年11月至99年02月份提供公會市調小組市調資料之預售案場，或提供其他友會
參觀之預售個案。藉此感謝同業對公會會務運作與產業合作之貢獻。
台中市西屯區
T3 允 將 建 設
台中市西屯區
台中市北區
科博雙星 興 富 發 建 設
中港路近華美街口
市政路上（原衣蝶百貨旁）
台中縣
自由路三段與雙十路口
東京市 春 虹 建 設
台中市南區
景秀 京 祐 建 設
南平一街近復興路
台中市東區
大里
台中市西區
府後人文 林 維 建 設
林森路近府後街口
仁山雲集 仁 山 建 設
公益路333號近精誠路口
台中市南屯區龍寶誠臻邸 冠 德 建 設 ． 龍 寶 建 設
市政路近惠文路
碧益葳格長安 碧 益 建 設
長安路一段近甘肅路
獨 秀 聚 合 發 建 設
惠中三街與市政北六路口
新業遠見 新 業 建 設
黎明路與福星西路口
豐穀雙穗 豐 穀 建 設
永春東一路近文心南九路
台中市北屯區
惠宇青田 惠 宇 建 設
崇德路近崇德9路
日安花園 富 宇 建 設
和福路近東山路口(風尚人文餐廳對面)
豐境金鑽 豐 境 建 設
崇德二路一段近遼寧路
台中市北屯區
敬業雅緻 敬 業 建 設
中清路近五中巷
大美大城 大 城 建 設
太和1街近太和路二段
順天敦凰 順 天 建 設
松竹路近河北路
順天科.學.家 順 天 建 設
文山3街近保安5街口
康 朵 佳 茂 建 設
西屯路近弘孝路口
大 器 仁 和 發 建 設
甲園街近甲園一街
精匠臻觀 精 匠 建 設
烏日
中華路338巷
寶運御北陽 寶 運 建 設
豐原
北陽路上
正英8街近正英路口
山水方圓 君 豐 建 設
沙鹿
敬益時代 敬 益 建 設
保成路近屏西路
巨匠大景連雲 巨 匠 建 設
正英路359巷近正英路385巷口
久樘天鵝堡 旺 庭 建 設
龍井
我家100 德 邑 建 設
中社路(龍井交流道旁)
裕國雙園 投資興建:裕國集團．規劃管理:德金建設
沙田路六段特三號路口(龍山國小旁)
正德路近屏西路
提供參訪個案台中市西屯區
東方帝國大廈 總 太 建 設
文心路二段99號旁(中區國稅局台中市分局旁)
台中市西屯區
龍寶心臻邸 龍 寶 建 設
市政北一路
惠中路二段33號
總太東方花園廣場 總 太 建 設
Architecture And Environment 目 錄
04 賴源釗
生態建築在房地產的實踐與願景
CONTENTSArchitecture And Environment
推案導覽
01 台中地區銷售個案簡介 整理/楊千慧
02
理事長的話
06 兩岸簽署ECFA
對臺灣與房地產業之影響魏嘉銘
社 論
專題論壇
20 「98年房地產市場回顧與99年市場展望」
座談會
21 房地產業 景氣的火車頭台中市房地產市場回顧與展望
28 虎年榮景 遍地開花三大公會龍頭 對台中房市樂觀
10 由2010迷途的無殼蝸牛
論臺灣住宅問題
環境時論
林丙申
34 預售屋買賣契約書範本 之效力與實務
見解初探
朱濟從
楊賀雯
房市翻騰 陰霾遠颺
專題演講
賴源釗
魏嘉銘
張麗莉 黃顯洲
陳文賀 吳春山
吳錫坤 莊季雄
林隆深 林益任
彭國郎 蘇良智
陳梓銘 楊主培
施鵬賢 梁春木
邱崇喆 林欽榮
林憲坤 林正昇
蘇維琪
魏嘉銘
吳春山
思 雲 李思齊
李沐恩 楊睿民
趙映程 李雲天
馬源培 徐火旺
陳正哲 歐瑞琨
李 中
林丙申
易湘蘭
部落灣整合行銷有限公司
發行人
社 長
編輯顧問
會刊委員會
主任委員
副主任委員
委 員
總編輯
執行編輯
編輯印刷
台中市建築開發商業同業公會會址
台中市408南屯區大墩路693號4樓
TEL：(04)23200015
FAX：(04)23253910
建築與環境Architecture And Environment
83期
99年5月出刊
建築與環境 03
會務會訊
56 網開一面路更寬房地產與建築產業網路行銷策略
52 江川源
曾定祁
未熱先滾 中縣屯區房市看漲
區域發展回顧與展望
廣告索引
62 台中市建築開發 商業同業公會 會務會訊
33雄進鋼構股份有限公司/
19台中市ttj捷運公車/
55 巨力混凝土工業股份有限公司/
封底裡 石聖（原立捷）國際貿易有限公司/
42 上漲潛力 提前布局台中縣市合併後山線房市發展前景
思雲
48 沙鹿領銜 海線出頭天台中縣市合併後海線房市發展前景
楊順發
賓士/封底
Architecture And Environment
04
理事長的話
近來有關全球暖化與能減碳的議題一再於輿論中
出現，自美國副總統高爾在「不願面對的真
相」中所帶動的全球暖化議題從未止歇；末日題材
電影2012的上映，陳文茜拍攝的±2℃，持續擾動起
國人對永續環境的關注。公會近日於三月份舉辦的第
二屆CEO訓練營中，建築界的前輩姚仁祿先生所提出
的「柔建築以順天」的概念，也深深震撼參與課程的
業者。永續環境發展已由法令政策的宣導，逐漸成為
企業體現社會公民責任，甚至市場區隔的藍海策略。
四月底，臺中市環保局為因應臺中縣市合併升格後所
面臨的永續環境發展課題之提出與回應未來的挑戰，
邀集了產官學各界召開「低碳、生態、永續大臺中─
專題研討會暨高峰論壇」，弟深感我業者應對此議題
投入關注，故藉會刊發刊辭提出對綠色生態建築的看
法，就教於同業先進。
過去房地產建築業者，在法令政策論述層面對
綠建築總是採取「敬謝不敏」的態度，致綠建築一
直是曲高和寡；新觀念與新技術的研發亦糾結新材
料設備的市場利益陰影，致行政層面要求的「綠
建築」早已超過建管單位的負荷而須委託外界少數
特定機構辦理審查。使用或申辦綠建築各項審查的
業者和建築師為推動綠建築，在行政與政策、法令
上比較像是受到懲罰而不是受鼓勵與祝福，讓綠建
築的推動更形複雜與困難。然細分「生態建築」與
「節能減廢」兩大領域，前者為業者、消費者能顯
見其成果，在都市景觀與綠美化有明顯的表徵與成
效；唯「生態建築」之綠化在「節能減廢」部份並
無功效。「節能減廢」的成本較高，且較無「外顯
文 賴源釗 大城建設公司董事長
臺中市建築開發商業同業公會理事長
生態建築在房地產的 實踐與願景
可見」的指標可供消費者辨識，如作為市場之訴求
甚或將引起消費糾紛。故初步業界仍以推動綠美化
為主的「生態建築」入手為宜。以下就建築開發生
態願景－生態建築在商用地產的實踐與願景與同業
分享如下：
一、綠色環境中的生態建築
綠建築其實可概分為「生態建築」與「節能減
廢」兩個不同的面向領域。以各界熟悉的綠建築九項
指標中，與「生態建築」有關的即有下列三項指標：
（一）生物多樣性指標
包括社區綠網系統、表土保存技術、生態水池、生
態水域、生態邊坡、生態圍籬設計和多孔隙環境等。
（二）綠化量指標
包括生態綠化、牆面綠化、牆面綠化澆灌、人工
地盤綠化技術、綠化防排水技術和綠化防風技術等。
（三）基地保水指標
包括透水鋪面、景觀貯留滲透水池、貯留滲透空
地、滲透井與滲透管、人工地盤貯留等。
二、生態建築在商用地產之實踐
過去臺中自民國七十年代起，開始有專業者陸續
進入房地產界，具專業背景的建築業者將綠色都市生
活理想與市場結合，歷經如村莊開發的「榕莊」、
「唐莊」，宏凱建設的「園邸園」、「綠世界」，由
鉅建設的「家天下」，台鼎建設的「理想國社區」以
降的早期市場指標型的個案，將「綠美化中庭式集合
住宅社區」的理論與理想和市場結合，也讓「臺中品
牌」的「城市生活」與「建築美學」以綠色生活成為
臺中引領臺灣房地產建築新觀念與手法的要素，成為
05建築與環境
實踐與願景
臺灣房地產建築的普世價值。
民國八十年代房地產狂飆期的爭奇鬥豔下，經濟
成長階段的房地產可謂「只有建築沒有生態」！進
入八十年代後期生態環境意識啟蒙階段，市區的園
道河川景觀改善的成功，成為建商推案選地的指標
與依托，似乎說明了當時觀念已進展到「生態城市
是政府的事」！之後，環境永續發展的觀念興起，
當代的房地產建築在921大地震後的環境反撲下，環
保與綠建築才真正成為業者與消費者重視的因素。
五金配件遮陽板的出現，社區中庭綠美化開始會考
慮與都市公共空間結合成完整的生態綠廊，以原生
種植栽取代外來種避免病虫害、本土社區生態系的
重建、地表逕流的截流回注、太陽能或風力發電與
降低排放廢氣等，透過都審、預審或環評等機制或
建築技術規則的規定，逐漸成為業者遵行的規範。
臺中市在本會副理事長張麗莉的龍寶建設推廣的
「工地綠圍籬」，「誠品綠園道」及大毅建設「幸
福館」、陸府建設…等業者或個案，在生態建築領
域的努力下逐漸開花結果，近期一些透天形態的別
墅個案，建築物的外觀造型比例或文化符號等已為
植栽綠化所包覆，有如山水盆景一般。大樓型個案
則由原本中庭綠化與集水等生態、綠化、降塵的作
法，進而於家戶陽花台設置自動噴灌，擺設草花乃
至中型灌木等。
三、大臺中架構下生態建築可行願景
未來縣市合併升格之後，新的「大臺中市」所
面對「城鄉並存」環境與不同的土地使用分區管制
工具為過去臺北、高雄市所未曾面對的情形。針對
房地產業者在「生態建築」領域中，可區分為「都
市地區高層社區建築」與「鄉村地區低層透天社區
建築」二類的分別探討可行方式，並提供作為城鄉
計畫、土地使用管制、建築管理、環境保育政策參
考，茲說明如下：
（一）都市地區高層社區建築
在容積率時代建築物造型已能有所變化，如可再
透過放寬高度比，有機會出現「裙樓」形態的空中
花園，如能與都市空間、聯接地面層入口的開放空
間、社區中庭、各層陽花臺等串聯成完整的生態綠
網，在都市景觀綠美化與生態建築的層面將呈現更
為立體的複層式綠色景觀！
（二）鄉村地區低層透天社區建築
今縣轄區之鄉村地區，是未來大臺中直轄市有別
於北、高都會型直轄市的珍寶，規劃界所稱的「蛋
白」的部份。鄉村地區原本即存有完整且豐富的動
植物、生態、水文系統，其在現今人口不再大幅增
加的情形下其地位應非傳統上都市發邊地區的都市
儲備建地，而是有利於城鄉環境與生態永續發展
的另一種生活與人造環境的形態，在鄉村地區人造
環境與發展有別於都市，應優先體現人與自然並存
的永續生態。過去我業者所熟悉的大坑風景區一些
低密度社區，或是已為經典的東海大學早期的教職
員宿舍群，可為引鑑；並非是傳統一些以「人定勝
天」態度雄踞鄉關的人造世界，而是謙虛的融入自
然地景與植生之中……。這樣才能與生活及公共設
施便利的都市住宅區隔，將「體驗自然生活」成為
大臺中直轄市永續鄉間、無可取代的「生態宅」。
Architecture And Environment
06
社 論
兩岸簽署 ECFA
對臺灣與房地產業之影響文 魏嘉銘 嘉磐建設股份有限公司董事長
臺中市建築開發商業同業公會會刊委員會主任委員
中國崛起的深遠影響
近年中國改革開放崛起，取代過去臺灣曾扮演過的「世界工廠」角色。此一
改變大舉侵蝕全世界包括臺灣的中產階級，並促成Ｍ型社會的快速成形。過去十年臺
灣經濟與世界工廠的中國在表面上刻意區隔，但搭上近二十年中國崛起的人，得以隨
中國GDP快速持續增加而加入Ｍ型社會的右端；與此波成長失之交臂的中產階級，則
向左移動，堆積出越來越多Ｍ型社會的左肩。Ｍ型社會的兩端造就近年臺灣房地產的
兩端：一邊是「只問價值，不問價格」的高端頂級客戶；另一邊則是首購族，以「口
袋淺，低自備款為特徵」。在臺灣，中南部製造業外移對地方經濟的衝擊、臺北、臺
中豪宅不畏打壓熱賣與淺碟的南部房地產市場有截然不同的市場反應，其他如近期無
殼蝸牛對房價過高為民怨首怨的呼籲、高鐵運能未如預期、旅遊服務業發展瓶頸、南
部整體產業發展停滯等，皆因此而來。
兩岸經濟合作架構協議ECFA的簽署及其原因
近期執政黨緊鑼密鼓的推動「兩岸經濟合作架構協議」（Economic Cooperation
Framework Agreement），也引起輿論與包括房地產業者在內各行各業的高度關注。
究其性質，可視為FTA（自由貿易協定），差別僅在於FTA為一步到位，ECFA僅先
訂架構及目標，具體內容經由談判逐步完成。其簽署後兩岸並不會馬上全面降稅，對
於較有迫切降稅項目，則列入「早期收穫」（Early Harvest）清單，優先降稅。其內
容則包含貨品貿易協定、服務貿易協定、投資保障協定、經濟合作、早期收穫、例外
條款、爭端解決機制、終止條款等。政府並承諾不開放大陸勞工、不增加農產品開放
項目、弱勢敏感性產業也不會納入早收清單。至於為什麼要簽ECFA？，也是大家關
心的議題，茲概述如下，作為房地產業者進一步瞭解ECFA與臺灣房地產業關聯的基
礎：
1. 東協+1、東協+3陸續生效，臺灣卻仍被排擠在外。國際競爭條件急遽惡化，簽署
ECFA後，臺灣產品可與東協各國站在公平起跑點上。
07建築與環境
兩岸簽署 ECFA
2. 全球區域貿易協定盛行，臺灣因「中國因素」，無法與主要貿易地區簽署FTA。過簽
ECFA，可突破被邊緣化的困境，近期已有二國家表示有意於兩岸簽署ECFA後與我簽
訂FTA。
3. 兩岸雖為WTO成員，但彼此經貿往來仍有限制，透過ECFA，兩岸經貿朝向正常化
發展。
ECFA簽署後對臺灣經濟之影響
在ECFA架構下，臺灣經濟將有下列影響與改變可期：
1. 製造業及若干生產性服務業（如資訊、通訊服務、金融、保險、物流）外移的壓力
可趨緩。
2. 吸引外資，扮演外資前進大陸的橋頭堡，重新與亞洲四小龍站在同樣的競爭基準。
3. 簽署ECFA後，臺灣在大陸市場的競爭力將隨中國大陸8%以上的經濟成長率成長，
亦能與日、韓加入後的東協加三共同分食此市場利基。
4. 服務業升級轉型，年輕人未來薪資調漲才有期待空間。
服務業已占臺灣GDP七成以上，就業人口占總人口的六成左右，其升級轉型成為
臺灣經濟未來成長的動力，但臺灣國內市場太小，必須有一較大的本土市場（home
market）才能發揮規模經濟、發展品牌，進而脫胎換骨，成為驅動臺灣經濟、創造
就業的動力。在服務業的發展上，如能善用大陸市場的規模效益，發展品牌、全球
布局，並派遣臺灣人力經營海外據點，將有助於臺灣年輕人的就業及增進國際化視
野。目前，臺灣的服務業規模小、格局不大，故人力需求以中低階為主，薪水自然
偏低；只有利用大陸市場協助服務業國際化，把格局做大，年輕人才有國際化的歷
練機會及薪水上漲的空間。
5. 陸客來臺觀光有利於內需市場及服務業的發展。
由香港更緊密經貿關係安排（CEPA）的經驗得知，2003年下半年開放的自由
行，為CEPA協定中的一部分，它帶動了香港的觀光人潮，擴大香港零售、觀光、
Architecture And Environment
08
社 論
飯店等商機與就業機會，挽回了香港人對經濟及消費的信心，也為CEPA的推動帶
來樂觀的起步。臺灣如果簽署ECFA後，上述效益兌現，對零售、餐飲、運輸、觀
光、食品等產業將是一大助益。
6. ECFA與臺灣經濟未來短中長程的發展關聯。
ECFA只是臺灣鞏固市場的短中期手段，但絕非萬靈丹，有ECFA臺灣經濟不一
定會更好，但沒有ECFA臺灣經濟一定不會有明天。長期而言，臺灣廠商仍需持續
進行產業升級，透過大陸市場的保障來槓桿資源、發展品牌、營運全球。以東協
加一而言，從簽署後迄今，中國大陸在東協國家市場占有率逐步提升，反之，東
協在中國大陸的占有率並未顯著上升。可見自由貿易協定的簽署只是手段，關鍵
仍在於產業的創新升級，才足以繼續維持競爭優勢，爭取臺灣可大可久的利益。
ECFA簽署後臺灣資金流向的可能變化
在兩岸自由貿易協定可望簽訂的刺激下，預期更多資金流入臺灣，包括基金投資
與直接投資。基金投資部份，大陸基金業者透過募集跟臺灣有關的基金，將超過千億
元，首先投入臺灣股市。上海已有基金業者在
臺灣的券商開戶，資金效應會發酵隨同股、匯
雙漲顯現，先進入臺灣的資本市場。
ECFA簽署後，陸資在先前以簽署的MOU架構
下，直接投資臺灣本地金融、流通、其他服務
業、文創、製造及其周邊流通服務等行業的併
購活動將陸續發生。其資金來源初期以進入大
陸有成的臺商，以卡位兩岸聯結或人、材、資
流通的著眼點回流投資臺灣，這部份大如旺旺
入主101，小者已不計其數，近年工業區土地、
都會區豪宅熱賣搶手即是一例；美籍臺人境外
所得課稅加上臺灣贈遺稅降至10%，引導大量
資金回臺投資或置產。
次則為在中國大陸地區執行業牛耳的陸資。
進來大陸各省市來臺除「採購」外，探路投資
意味濃厚。由於金融MOU已簽署，已為陸資在
臺購置房地產取得資金及調度打開方便門；在
ECFA簽署後，陸企進入臺灣市場之際，將有效
提高陸資在臺購置房地產之意願。
再則為全球佈局的外資進入卡位。這部份在
科技業與零售及其他服務業，外資的腳步近年
09建築與環境
從未停歇，如同蘋果日報般已成為吾人生活的一部份。
ECFA簽署後對臺灣房地產之影響
雖然房地產業因其不可移動特性，並未列入ECFA「早收清單」之中。但簽署
ECFA之後，生產製造與資金回流投資所帶動周邊的生產性服務業（如資訊、通訊
服務、金融、保險、物流）將增加，更會因商貿交流活動引入陸企相關周邊服務業
的進入，在臺灣各主要城市金融商業區見到諸如「中國工商銀行」、「中國建設銀
行」、「中國東方航空公司」、「中國旅行社」、「中國青年旅行社」的招牌，是
可預期的未來街景。商辦空置率可望下降，租金與房價上揚，企業資產提高，金融
業的經營與房地放貸風險下降。所以，北中高三大都會CBD精華區店鋪、A級商辦、
工業區廠辦、會展中心、商旅、頂級豪宅等商用型不動產，將是臺灣重新建立起商
用不動產市場的契機，所謂不動產證券化與全球化亦有賴商用不動產市場的發展，
這些機會就不會僅限於臺北，各主要城市都有機會雨露均霑。
此外，觀光客人數限制放寬與開放自由行觀光與商務等，一直是業界爭取的重
點，在各項內外條件成熟後終將實現。在房地產界而言，休閒不動產如高球場、休
閒渡假村、遊樂園、文化村、飯店，乃至軟體型的各產業（尤以臺灣具領先條件的
服務、文創、行銷等）移地教育訓練，出租型公寓、交換學舍、休閒渡假社區等，
則是觀光及商旅受惠的房地產項目，其地點則以著名景點為核心，如日月潭、阿里
山、花蓮…等地的休閒娛樂型不動產，以及轉運型的城市如臺中、嘉義、臺北、桃
園、臺南、高雄等地的居住類休閒不動產。
過去陸資與本地房地產的「傳聞」不斷，此波資金行情中，吾人已見本地壽險業
者在臺北都會區土地的佈局，近期美國華人房地產業者透過僑委會系統，組團返國
探路者眾，可謂絡繹於途。臺北、新竹、臺中、臺南、高雄地區房地產業者亦大舉
進軍當地商辦或旅館；在本地如順天、鄉林、豐邑、親家等進軍七期商辦，以及一
些老字號建商更深遠的土地佈局…。陸資的「萬通集團」與國立臺灣師範大學在人
才培育與品牌創新上的合作，臺師大將提供師資和學術資源為大陸幹部開班授課，
並透過該校「文化創藝產學中心」為萬通集團進行品牌設計；該集團則將為臺師大
海外產業實習學生與學者提供支援。此「軟體先行」的人才佈局，後勢蓄勢待發，
值得期待。
對兩岸經濟合作架構協議ECFA簽署之期許
兩岸簽署ECFA對臺灣經濟的全球化再結構將有深遠的影響。望天佑臺灣，能明智走
出黨同異伐的惡鬥，讓臺灣經濟能真正迎向世界的挑戰。臺灣包括房地產業在內的各
項產業創新升級，才足以繼續維持存續與競爭優勢。
Architecture And Environment
10
環境時論
由 2010 迷途的無殼蝸牛
論臺灣住宅問題
文．圖 林丙申 臺中市建築開發商業同業公會總幹事
建築師/仲裁人．東海大學建築學士/碩士．逢甲大學建築學系兼任講師
前言
近期有關預售屋買賣相關的新聞不斷，本刊上期「環境時論」曾以「近期民粹主義影響下
臺灣房地產政策變革始末」為文剖析。然冬去春來，輿論對房價之批評越演越烈。自消保團體
於980902由監察委員程仁宏（前消基會董事長）提出，因「建築法規不斷放寬免計入容積項目
及未健全建物登記法制，影響消費者權益等事宜」展開序幕，學者專家對房價過高一路躂伐，
近日如張金鶚教授並訴求立法公開交易價金在內的交易資訊（990412中廣新聞網，見http://
tw.news.yahoo.com/article/url/d/a/100412/1/23q89.html）；「無殼蝸牛聯盟」也在4月15日
行政院通過「健全房屋市場方案」的同時，發表「平抑房價，扶助弱勢－2010無殼蝸牛自救宣
言」，並訴求如政府「不回應，今年年底忠孝東路見！」（參見「無殼蝸牛聯盟」網址http://
www.tmm.org.tw/snail/declaration.htm）。
臺灣住宅因近期高價化之後產生一連串產、官、學、社等立場不盡相同的各界，在輿論上
的對話與交鋒，力陳房價過高，老百姓住的需求無法被滿足，政府應效法鄰國出手宏觀調控予
以平抑。政府因被披評放任房價攀高以致無法滿足「住者有其屋」，故擬全盤檢視或調整住宅
政策方向是否得宜。近期政策搖擺不定，或可說明問題的複雜度與北、中、南城鄉區域差距之
大，連高房價都不見得是一個具共識的現象。我中部地區的業者，亦高度關心近期由臺北發聲
的高房價議題，以及相關政策和輿論的成因與後續發展，茲試解析如下。
監察委員程仁宏糾正函引發後續「預售屋契約範本」與「建物登記制度」
之政策變革與近期輿情
近半年來，消基會透過監委程仁宏的糾正函為指引，在各項政策推動中力陳「取消附屬建
物、公共設施登記」，引入「履約價金返還保證或信託」機制並擬成為強制性規定。最終希
11建築與環境
望「消滅預售制度」。近期則推動「主建物、附屬建物、公共設施分別計價（單價）」，
「地面層陽台取消註記」，力陳前揭措施可以增進保護消費者權益，並可引導降低不合
理的高房價等。消保會通過之新版預售屋契約書範本雖僅要求「主建物、附屬建物、公共
設施分別計價（單價）」，但監委程仁宏在「挑戰面對面、唱旺新台灣」節目主持人沈春
華訪問時表示：「政策大方向正確，但要避免建商聯合哄抬實坪價格，要求公平會主動
查察。」（取自內政部不動產交易服務網，詳見http://ehouse.land.moi.gov.tw/A0/A27/
A2700A.aspx?ARTID=2200）。公平會隨後即於991204來文調查本會及全國各建商公會
作子虛烏有之指控：「預售屋主建物、附屬建物及共有部份分開標示價格將引發聯合提高
主建物價格」云云，發文日期離99年5月1日實施新法尚有半年時間，由監委發動公平會
進行的調查函文中就直言業者擬透過規範統合計價方式「聯合提高主建物價格」，然後對
全國建築開發公會展開調查與約談；子虛烏有的白色恐怖，莫甚於此。然990420自由時
報訪問學者莊孟翰、張金鶚等，仍有如下的公開訴求見報：「分開計價是否有明確法則可
供建商依循，舉例來說，假設附屬建物價格不得高於主建物價格的三分之二還是二分之
一；其次建商若不配合，相關罰則是否能夠適時出擊（自由時報990420，詳http://www.
libertytimes.com.tw/2010/new/apr/20/today-e2.htm）」。這樣明顯違反公平交易法之規
定的公開提出公定價格方式，對照公平會於981204的函文僅依「風聞」即出函調查業者
的明快與雷厲風行，不知公平會是否亦有此鐵腕，維護公平法所揭櫫欲保障的公平交易機
制？
四月初，行政院吳院長即公開表示：「建築業把公設、雨遮及室內可使用面積用
同樣價格販售，等於『草繩跟螃蟹一樣價錢』、『雨遮一坪要五、六十萬元，又不是
土匪！』」。（摘自聯合新聞網990418，詳http://udn.com/NEWS/FOCUSNEWS/
NAT2/5544066.shtml）。主管的內政部地政司則罕見地明顯逾越法律授權，在990420
的自由時報上強硬表示：「對部分建商傾向主建物、附屬建物採同一單價銷售，內政部地
政司強調，附屬建物價格不應與主建物相同，希望業者能詳細標明。地政司副司長王靚琇
並表示，除預售屋主建物、附屬建物分開計價，緊接著將規劃成屋主建物、附屬建物也要
分開計價，希望能夠讓房市更加透明化。引起爭議的雨遮、陽台等附屬建物部分，內政部
甚至考量將不列入所有權狀的登記。」。此外，內政部長江宜樺亦表示：「不配合依法開
罰。江宜樺表示，大部分的建商、代銷都會配合新制；若真有不配合者，個別業者會通知
消保官處理，若是聯合違反，將依公平交易法中的聯合哄抬處理。江宜樺說，消保會已研
擬消保法修正草案，完成修法後，若業者違反定型化契約應記載或不得記載事項者，單次
最高可罰二十萬元，並可連續開罰。他強調，這是政府既定的政策，一定會嚴格執行，
做為消費者的後盾，若業者心存觀望，『就走著瞧』」。（自由時報990420，見http://
tw.news.yahoo.com/article/url/d/a/100420/78/246yl.html）
以下就目前各界在輿論中所見的一些觀點，提出臺中觀點來對照臺北看天下的偏叵或狹
隘之處，以期對政策或輿論中的有關居住政策的一些論點回應。除希穩定市場以圖永續發
展，並嘗試提醒政策擬訂者，應具備更宏觀的臺灣住宅問題觀察。
12
Architecture And Environment 環境時論
各方立場出書叫陣，雙雙榮登暢銷書排行榜
近半年來輿論、媒體上一些學者、專家頻頻放話，細究之下各有立場。如田大權、顏炳立、
張金鶚、莊孟翰等各自有其立場和擁護者。最典型的多、空代表如「買房子顏炳立教你這樣
算」（Smart智富出版，圖1）與「張金鶚的房產七堂課」（方智出版，圖2）可分為其典型。
二書近來都曾上過誠品非文學類暢銷書榜首。我業者在拜讀各家史筆之餘，亦應細觀各作者所
處的「位置」與「立場」，才能理解文中鋪陳之義及與本業之關係。
顏炳立先生時任戴德梁行不動產投顧總經理；中古屋或土地與房屋仲介市場喜見價格「波
動」為行業特性，漲跌皆有其說辭，買或賣方的意念則深受市場波動方向之干擾。對照98年金
融風暴期間，某房仲業主打萬件物件降價求售，聳動的廣告深深撼動買賣雙方，可窺其奧妙。
張金鶚先生則為房地產界人才備出，但為系友戲稱馬列學院大本營的政大地政系教授，常年
力陳房價過高。張金鶚先生於二十年前，即民國79年間出版之「房地產的世界」（遠流出版，
圖3）一書，即有專節說明「打壓房價欲速則不達」，念茲在茲的是「對制度的限定，我要強調
這是預期性的、長期性的規劃；而另一方面，對房價的壓低，不是短期所能見效的，…」，封
面加上一隻蝸牛以明其志（張金鶚，1980：240-241）。張金鶚先生常年鼓吹房屋應以自用為
上，避免其他因素追逐房地產，使房地產價格居高不下，致消費者買不起房子。如「張金鶚的房
產七堂課」（方智出版）一書中所述：（買房地產）「主要（70%）為了消費（自住自用），
次要（30%）為了投資」（張金鶚，2010：62）。這樣的論點也頗符合想進場的準消費者期待
出手那一刻可遇上千載難逢市場環境反轉降價的心態，因而高舉「住者有其屋」的民粹大旗，符
合一般想進場的準消費者希望房價能下拉最好，怕得是漲勢難追的期待心情；類似論點亦受歷朝
統治當局在選舉前的青睞。而且如不考慮到底有沒有錢，據永慶房仲集團研究發展室在98年12
月14日至12月21日所進行調查，由98年底至今，「想」進場購屋的民眾一直都超過75%（針對
永慶房仲網25萬名會員以E-mail方式進行購屋趨勢大調查，本次調查共回收有效問卷1,010份，
在95%信心水準下，抽樣誤差為正負3.08%）的調查「總計75%民眾準備在今年進場」（永慶
估價於990105發表之調查，詳http://www.yungching.com.tw/appraiser/news3.html），如買房
子的目的是為了自用，讓吾等不禁懷疑是不是大部份的臺灣人至今仍住在山洞裡！
至於非屬上數兩類的新建預售屋建築開發業者，心態上則期待通膨與作多，對市場上買不到
土地和房子的訊息有所期待。與本文所指偏向仲介業或購屋者的二書作者立場，亦有所差異。
買房子的目的；學者專家「投資」、「消費」兩大派別看法
在臺灣消費者購屋的目的，依張金鶚教授在「張金鶚的房產七堂課」（方智出版）一書中所
述，主要（70%）為了消費（自住自用），次要（30%）為了投資。（張金鶚，2010：62）
事實上，在臺灣房地產投資主要以資本利得為主，且因一棟房子價金龐大，自用型消費者亦仍
需綜合考慮其未來脫手之資本利得，使得臺灣的房地產擔負了自行居住使用以外複雜的理財功
能，有如金飾在投資理財的功能遠大於飾物。
另一位顏炳立先生則直接在「買房子顏炳立教你這樣算」（Smart智富出版）以全書四個章
節說明購屋時機、地段、增值與如何聰明議價，完全沒有扭扭捏捏說明為什麼要買房子。（顏
炳立，2009：17-245）顯然買房子的目的在消費市場與消費者心中並無多大疑惑，追逐房
13建築與環境
地產和金飾並以之保值增值是華人特有的普遍習性，故供需關係就參雜了自用以外的考慮，
也讓「住宅政策」與「房地產政策」難分難解，亦可解釋為何學者或部份團體亟欲苦口婆心
勸說將房地產任務單純化為自用，欲以「空屋率」或「超供率」來單純化「供需關係」為自
用，並作為所有政策的出發點及論述的價值觀。也因與事實不盡相符，致一再說明，但卻造
成消費市場更多「買不到」的恐慌。不過，顏炳立先生身為房地產資產管理仲介從業者，其
觀點與建設開發業者未儘相同。但二位作者皆為房地產政策、消費者或市場的重要觀點代言
人，我從業者皆應深入瞭解其想法及成因。
「平抑房價，扶助弱勢－2010無殼蝸牛自救宣言」臺北看天下的迷思
以「專業者都市改革組織」為主的「無殼蝸牛聯盟」，近日對行政院的「健全房屋市場方
案」藉「平抑房價，扶助弱勢－2010無殼蝸牛自救宣言」的發表提出反駁與批評（參見「無殼
蝸牛聯盟」網址http://www.tmm.org.tw/snail/declaration.htm）。以中南部的現對照觀之，仍不
脫台北看天下的論點；力陳「一般受薪階級買的起的中低價位住宅供給嚴重不足」，要「讓房
價回歸合理水準，讓建商願意提供此種價位類型住宅」，「只要內政部修訂土地登記規則(不用
經過立法院，只要內部修訂即可實施的行政命令)，即可立即掌握全部交易價格資訊」。然為何
無殼蝸牛二十年仍然迷途，台北大學社會學系副教授兼系主任黃樹仁教授一語點出：「企圖以
行政手段干預市場運作。雖然會產生效果，基本上卻是逆勢而行，成果有限。無殼蝸牛們最大
的問題在於，視線始終侷限於台北，被台北都會中心的生活經驗蒙蔽了視野」（990329中國時
報，詳http://news.chinatimes.com/forum/0,5252,11051401x112010032900111,00.html）。
吾人對無殼蝸牛所觀察到的部份現象可以理解與認同，例如：
1. 房價攀高快於收入成長（其實十年來根本沒有成長）。
2. 一般受薪階級買得起的中低價位住宅供給嚴重不足。
3. 交易價格資訊不完全透明。
但在其宣言或由二十年前到現在，有幾個盲點未能充份掌握問題全貌，或是一廂情願的挖
1.「買房子顏炳立教你這樣算」（SMmart智富出版）封面
3.「房地產的世界」（遠流出版）封面
2.「張金鶚的房產七堂課」（方智出版）封面
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14
Architecture And Environment 環境時論
東牆補西牆，未能成為周延的論述與政策：
1. 年輕人為何畢業後就一定得臺北就業、結婚、生子乃至購屋，又為何就得在首都精華區的忠
孝東路睡覺……；退休後為何一定得住在臺北市區，未見個人退休理財與區域均衡發展政策
的考慮。
2. 房價攀高快於收入成長，真正的問題在於臺灣部份都會精華地區房地產價值被看好而被資金
追逐墊高，收入則因被（或自我）邊緣化而停滯於13年前的水準。如何讓年輕人回復像是
當年無殼蝸牛「盟主」的李幸長，因為償還參選失敗的負債，從一窮二白的夜市小攤販，經
多年努力成為擁有六十多家分店的大型連鎖企業四海游龍董事長的氣度與自我期許，一步一
腳印達成自己的理想。臺灣年輕人有挑戰的活力與氣度、自信，願意消費、結婚、生子而非
單身不生、拼命考公職求鐵飯碗，抱怨大學畢業22,000起薪不夠多…云云。這些抱怨是整
體經濟政策、個人志業的高度、廣度與堅持度的問題所造成，而非關住宅政策。
3. 要在土地登記規則中明訂交易雙方或中間方要「繳交」交易價格資訊，又想擺脫立法機構的
監督。如此逾越母法法律授權及人民權益、目無法紀的要求，近代史中僅有多年前鄰近的紅
衛兵堪稱比擬，非法治國家應有的現象。在國人有土斯有財心態下，公開資訊甚或有可能造
成恐慌，有可能更助長炒作。且價金的公開也會引起稅務單位關注，造成更複雜的影響。
4. 最後，要「住」為什麼一定得「買」？為何一定要訴求買不起而不是租不起或住不好。臺灣乃
至臺北的住房租金行情偏低；八成多的房屋自有率，說明租屋者寡，欲擁屋保值增值者眾。
5. 自住或首購型產品仍是建商推案的最愛，但土地與營建成本日高，非建商不願提供。入門的
預售屋價格漸難為首購族所能負擔，此點尤以臺北為甚。
誰，保護消費者＆何時
近年因與消保團體在「預售屋契約範本」與「建物登記制度」等地政或建管法規與住宅政
策上長期對話。相較於一些打著保護消費者民粹大旗的利益團體或立場鮮明的學者專家，消保
團體無怨無悔的追求提昇消費者保護的無私精神，業界仍需予肯定，對曾惡意引發危害消費者
權益的個別事件，吾等業界仍應深以為鑑。消保團體在有關房地產業這部份的訴求，如係關乎
企業經營者宣示承諾的品質不符法令要求或欺瞞消費者，業者自應虛心受教改正。但，消保
團體在近期發動包括動用監察委員糾正等連番舉措，將具正當性的「（對業者）訴求品質誠
信」和僅有政治新聞性的「房地產價格過高與（暗指業者）涉及哄抬」糾結在一起，除了模糊
焦點並失去消保團體前者正當性外，亦將因危及八成房屋所有者財產權與價值的確保，導致整
體經濟與社會安定受到動搖。其偏差與盲點，茲提出如下，亦希冀未來消保團體與業界能有
更良性的對話，而非目前互不信任的非理性攻擊：
1. 消保團體僅保護交易時的消費者，缺乏消費者在整體住宅生命周期不同角色的關注，致其
所提房地產政策因不夠宏觀，得不到普遍的支持，致遭擱置或反駁。
消基會長期關注的消費爭議標的，除房地產外，無論為食衣住行等多為「一次性消費」。以
餐飲或食品為例，末端消費者交易完成、進入終端消費者五臟廟後，標的物就不會再出現於消
費市場，其產品生命周期短，價金低。但房地產標的物生命周期長達五十年，以臺灣地區整體
家戶購屋比近年約略在6~7%左右，表示一棟建物多半有7-10次的轉手交易。今日的買方明天
15建築與環境
便成賣方。吾等對品質、價金、房價高低、登記制度的緊縮訴求對今日買方變成明日賣方實
乃一體兩面。消保團體不能以今日買方變成明日賣方時因其身份為自然人，聲稱非屬消保法
所規範的「企業經營者」而推辭不予考慮。在公領域的公共事務論述，應以涵蓋完整的房地
產生命週期來規劃政策，避免僅討好消費者消費當時或準備消費前的心情，消費者變成房屋
所有權人之後，就變成被剝削或不被照顧其利益的對象。
2. 推動「主建物、附屬建物、公共設施分別計價（單價）」，暗指應降低房價。
消保會通過之新版預售屋契約書範本雖僅要求「主建物、附屬建物、公共設施分別計
價（單價）」，但監委程仁宏在「挑戰面對面、唱旺新台灣」節目主持人沈春華訪問時
表示：「政策大方向正確，但要避免建商聯合哄抬實坪價格，要求公平會主動查察。」
（取自內政部不動產交易服務網，詳見http://ehouse.land.moi.gov.tw/A0/A27/A2700A.
aspx?ARTID=2200）。公平會隨後即於991204來文調查本會及全國各建商公會作莫虛有之
指控：「預售屋主建物、附屬建物及共有部份分開標示價格將引發聯合提高主建物價格」云
云，發文日期離99年5月1日實施新法尚有半年時間，由監委發動公平會進行的調查函文中
就直言業者「聯合提高主建物價格」；子虛烏有的白色恐怖，莫甚於此。此舉突顯消保團體
不瞭解預售屋房價成形計算方式乃成本加利潤風險係數而來，搞錯方向的訴求除了混亂市場
外，也顯現缺乏專業素養的掌權者影響政策後的不良結果。
3. 減少附屬建物乃至公共設施登記希冀降低房價，但因未登記降低了對消費者的保障。
減少登記就能降低房價，其迷思成因與前項同。但確忘卻了以登記保障消費者物權所有或
使用的權利。一些有法律與地政背景的專家，甚至大言不慚於會議中鼓吹建物登記於法非屬
必要，這樣的情緒化言論對推動消費者保護實為倒退與短視的作法。
4. 地面層陽台註記取消
消保團體推動地面層陽台註記取消，著實為一怪事，也證明消保團體過於執著在法制行政
層面的程序正義，除了未能理解地面層陽台對地面層住戶使用上必要的意義外，也顯現即便
此正義損及擬保護的消費者權益亦在所不惜，分不清消保團體的目的是為了保護消費者權益
還是要殺價？
地面層陽台註記於建築圖並因之得以辦理保存登記，乃確保地面層該陽台之專有部份所
有權人專用使用之權。監察委員發現與後來公告實施的公寓大廈管理條例有關法定空地需
共有之規定不符，所以視其為建築主管機關營建署配合建商合法哄抬房價的結果，據以糾
正營建署要求廢止當年解釋函文（內政部83年9月22日台內營字第8388396號函：「基於
規劃設計需要，依規定設置之陽台，於建築圖面上地面層外牆中心線或柱中心線或區劃中
心線以外直上方有遮蓋物之投影範圍加註「陽台」，非法所不許。」）。消基會代表亦於
會中認為如此可促進消費者權益而大表贊成。但實際產生的結果是假的陽台（投影部份）
取消了，怎麼連真的陽台（有欄干圍蔽，連通室內的陽台）也不能登記了？產生此一荒謬
結果，讓人不禁感慨，概法律是人訂出來的，吾等難以想像為什麼一樓住戶和樓上住戶陽台
有那麼大的不同，一樓住戶難到不用洗衣晾衣嗎？消費者這麼一點點悲微的訴求，居然消保
團體代表仍執意如此，顯已偏離保護消費者的宗旨而另有所圖！4月14日在全體營建署專案
16
Architecture And Environment 環境時論
小組委員同聲表示應修法保障一樓住戶陽台使用的發言下，營建署仍「獨排眾議」不能作出
符合真實使用者需求的決定，僅試圖建議可以共有部份約定專用方式或計入建築面積方式解
決，無視該部份可能面臨需繳交租金予管委會的疑慮，在消保團體自以為保護消費者權益的
施壓下，主管機關亦無能回應使用者真正的需求，同為營建署主管的公寓大廈管理條例不合
時宜與民眾需求的規定，消保團體不去倡議修改，反要求全民削足適履，有其偏差與盲點。
贈遺稅10%VS選舉民粹
此波房價上漲的又快又急，莊孟翰教授在建築師雜誌四月份「高房價現象」特輯專文「台
灣高房價之成因與房價泡沫問題之探討」中相當中肯地認為：「錢多為患，導致「內需＋外
需＋預期心理」，不斷推升地價與房價」（莊孟翰，2010：92），綜觀整體政經因素，近
期臺灣，尤其是臺北地區高房價成因推估如下：
1. 贈遺稅調降為10%，多年來外逃資金落葉歸根回到國內。
2. 美、加等國人移民大宗的國家擬開始對該國國民海外所得課稅政策，使眾多雙重國籍國
人棄美籍並將資金匯回臺灣。
3. 金融風暴後政府營造低利環境欲活絡消費，致熱錢流竄。
4. 兩岸關係改善，資本家將資金匯回國內，帶動國際化程度較高的臺北、臺中等大都會與
臨近國際都市如港、滬、東京等補漲比價，並於都會精華區預先卡位佈局，迎接後ECFA
時代來臨。
5. 保值增值與通膨陰影下，消費者恐慌性買盤進場。
6. 政府標售臺北市精華區國有地炒高地價帶動漲勢。
但近半年執政當局首長對房價上漲陸續以關切或震怒方式表達，如中央銀行總裁彭懷南
微行查訪後點名精華地區個案投資客或建商炒作，除「要求銀行緊縮對投資客放款，是提
醒銀行注意風險」外（990421中廣新聞網，見http://tw.house.yahoo.com/article/aurl/d/
a/100421/31/16w9.html），行政院吳院長對「民怨首怨的房價」，初期亦表示要課以豪
宅稅，近期則改以「透過提高房屋及建地供給、擴大辦理租屋津貼及青年安心成家方案、公
開透明化房地產資訊並促進房屋買賣更趨公平等配套措施」。但意欲討好產業界和經濟活動
17建築與環境
的成長又要顧及選票，產生搖擺不定的政策，不利於能因應北南都會區鄉村地區城鄉差異不
同需求特性的整體房地產政策形成，民粹痕跡顯著。
豪宅VS平價住宅
近期輿論與政策為了全臺二至三百戶高價豪宅，隨少數學者專家片段的打壓房價論點起
舞，以豪宅稅回應庶民經濟即為一例；又或主張由政府或要求買受國產局土地的建商，於投
標時即應承諾於得標之市區精華地段興建平價住宅，以便讓庶民也能享有住在精華地段的平
等權利。無腦的夢幻期待讓人聯想起買樂透的心情，不勞而獲又思重分配富人財產，討好的
民粹痕跡明顯。後來又發現以偏蓋全，且離開臺北也全然不是這麼一回事。其實近年豪宅的
成形於前文已說明，資金回臺以置產方式停留，有較股匯炒作較佳的擴張內需就業效應，把
豪宅高價妖魔化，實非引資回臺之原意，且有一些迷思存在：
1. 要「住」為什麼一定得「買」？租也能滿足住的需求啊，不滿的原因是消費者也圖房地產
的資本利得啊！
2. 住宅供給不是只有新建預售屋市場，在都會區中，中古屋市場才是住宅供給的大宗，價位
也平易近人許多。
3. 平價的新建預售屋，需搭配便捷的大眾運輸，淡海有嗎？林口有嗎？臺中有嗎？楊梅有
嗎？都還沒有！
在此以陳玲玉律師在聯合報的文章分享各位：「豪宅的存在本是富有社會的表徵，如果豪
宅林立，國人理應引以為榮。至於豪宅的價格，自有市場機制自行調整，政府本就無須過慮。
因為如果沒有充裕的資金，或是豪宅的供應大於需求，任誰也無法恣意抬高房價；反面觀之，
如果民間資金充沛且豪宅供不應求，任誰也難以抑制房價。總之，豪宅價位是市場供需的自然
結果，政府如欲一味打壓，只怕有如逆水行舟，勢將自限困境。」（990406聯合報陳玲玉專
欄：「讓豪宅與平價住宅共存」，見http://edn.gmg.tw/column/viewpoint.jsp?f_seq_no=551）
學者打壓房價VS房價趨勢；誰受益？
前文提及民79年出版之「房地產的世界」於書中除倡言「打壓房價欲速則不達」（張金鶚，
1980：240），同書提及當時台北市住宅房屋價格18.06萬/坪（張金鶚，1980：102）。
971128又在金融風暴當下提出「北市房價至少有下降三成空間」（http://220.133.34.92/
discuz/archiver/?tid-1437.html），公開鼓吹房價過高之立場始終如一，二十年不改其志。那麼
現在台北市的房價又如何？較當年多了一個零！網路上買不起的人直稱「空方」很有道理，但
也有如是抱怨於網路上可見：「如果說不準，就請不要一直給錯誤的訊息」。（取自YAHOO
知識，見http://tw.knowledge.yahoo.com/question/question?p=%E5%BC%B5%E9%87%91%
E9%B6%9A+%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A2&qid=1510032600769）
看空的消息一直放，對臺灣自有房屋八成的臺灣老百姓與政府稅收，這種想討好擬進場消
費者和選票的言論，道底會是誰能受益呢？
小結：居者適其屋VS住者有其屋
在臺灣越來越融入全球化的腳步中，越來越大的市場腹地與金錢，追求有限的精華地區房
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Architecture And Environment 環境時論
地產，房價攀昇成為競逐的對象，這種情形在臺北，臺中與高雄精華地帶＋特殊條件的新推
個案相當明顯。如力有未殆的購屋者，其住宅的需求須轉向精華地段的中古屋，或向郊區移
動以時間換取價位，公部門應加速推動捷運及大眾運輸補助，結合新市鎮社區的開發以為回
應；市區精華地段公有土地興建出租公寓也是一個解決方案。但中南部其他地區的一般價位
並非特別飆高，民眾抱怨背後的原因是購買力不足的經濟力問題，要由整體景氣與就業活絡
來克服。
此外，臺灣自有房屋比率高，但民眾仍欲追逐房地產，故產生會抱怨想買的房價過高成
為「民怨首怨」而非「住得不好」，由近期「住宅需求動向調查」（內政部營建署和國土規
劃及不動產資訊中心合作調查，針對去年全國民眾購屋的動向研究）全國各縣市民眾都將
「價格」視為影響購屋的首要因素，比例皆超過三成，顯見一般民眾將房地產視為投資理財
的比重大於消費使用。住宅政策應關注的是居住品質、設施設備安全節能、管理等住宅效能
品質層面的問題，一定品質的居住品質保障與大都市中住房的提供應為公權力可介入的部
份。至於投資房地產理財獲利如何，則應屬財稅或經濟的問題，在形成政策時應區分。
建議：遷都中南部高鐵特區VS移民離開臺北（來臺中吧！）
房價過高除了資金因素外，屬居住需求的原因就在國土發展高度集中臺北的資源分佈不
均的問題所造成。臺北為臺灣的政治、經濟中心，臺灣與國際接軌的窗口。且「家庭戶數遠
大於住宅存量，加以土地資源有現以及都市更新緩慢等因素，近年在優惠房貸加速首購以去
化餘屋之情形下，連帶換屋需求隨之而起，而在低利率之前提下，亦同時導引不少投資客以
房地產投資牟利，尤其是在預期心理作祟下，房價越炒越高，終致引發土地閉鎖效應，此一
情況尤以台北市最為明顯，其次為台北縣主要城鎮與台中市、高雄市之精華地段，至於其他
縣市則無此現象。」（莊孟翰，2010：92。建築師雜誌四月份「高房價現象」特輯專文：
「台灣高房價之成因與房價泡沫問題之探討」）。其實近來很多討論都是以臺北為中心，臺
北看天下的狹隘觀點，不足以說明和規劃整體住宅政策。國外的巴西與澳大利亞都有遷都離
開經濟中心都市的經驗，亦即著眼於降低經濟中心都市機能的負荷，並兼顧國土均衡發展與
資源分佈。
在此，號召有識之士及憂心高房價的產官學各界人士，共同倡議將中央各部會遷都至中
南部高鐵特區，並以高鐵臺中站及臺鐵新烏日和臺中捷運綠線高鐵站三鐵共構站附近的成功
嶺營區為新都，讓屬「人的移動」交給軌道公共運輸的高鐵、臺鐵和捷運的低成本綠色移
動，將貨運交給綠色能源成本較高的高速公路，也讓我們剛畢業的大學生毋需再以前進臺北
和進駐忠孝東路作為不可能和不合理的志願，由政策帶動國土區域空間再結構，推動資源均
衡發展的移民潮來舒緩集中臺北發展的高房價壓力。
當然，首都的遷移非一朝一夕可及可議。那麼，從個人財務的角度而言，把臺北內湖或
木柵五樓無電梯的三十年破公寓，假設一戶40坪以每坪45萬售出，得款1800萬。然後到臺
中屯區郊區或東、南區轉購新建電梯華廈社區，以每坪17萬計50坪的新社區，總價約850
萬，加上裝修傢俱150萬，尚可餘800萬作為退休生活花用。此乃政府不搬我來搬，用退休
移民的方式替自己籌措退休金兼換新房子又附裝璜與全新傢俱。移民離開臺北，離開臺北藍
綠惡鬥多，房地產多空對罵叫陣的烏煙瘴氣，移民來臺中吧！
19建築與環境
北屯區
太平市
大里市
潭子鄉
西屯區
南屯區
東區
北區
中區
南區
西區
國光路
益民路
文心路
大雅路
黎明路
崇德路
中山路
東山路
五權西路
五權路
英才路
永春南路太平路
中興路
中興路
雅潭路
太原路
高工路
文心南路
興大路
林森路
永春東路
河南路
北屯路
建國路
雙十路
台中路
主辦單位： 臺中市政府
合作單位：台中市建築開發商業同業公會、7-ELEVEn、臺中市工商發展投資策進會、臺灣鐵路局台中站、台中市醫師公會、NOVA資訊廣場、BEAUTY美人誌
承辦單位：部落灣整合行銷有限公司
贊助單位：捷安特股份有限公司、中華電信股份有限公司、威達雲端電訊股份有限公司、台灣麥當勞餐廳股份有限公司
臺中市TTJ捷運公
車臺中市T
TJ捷運公車
TTJ公車優惠期限
月 日99年 1 1
月 日99年12 31
TAICHUNGBUS STATION
TTJ
99年 交通新路網迎向台
中都
20
Architecture And Environment 專題論壇
20
文 黃繡鳳整理
房市翻騰
「98 年房地產市場回顧與 99 年市場展望」座談會
Part1
當日房地產市場回顧與展望座談會與會貴賓
台中市建築開發商業同業公會2月4日下午2時，假展華花園會館采漾廳舉行「98年房地產市
場回顧與99年市場展望」座談會，會中除了邀請逢甲大學土地管理學系系主任楊賀雯主講
「台中市房地產市場回顧與展望」外，會議並由市場資訊委員會主委鍾尹堂主持，邀請建築、
代銷和仲介三大龍頭分享台中房市，期待虎年能有新的展望。以下是當天會議記實。
賴源釗：感謝會員支持
今天中午參加座談會，會議瀰漫著高興的氛圍，台中市建築開發商業同業公會 理事長賴源釗
感謝各位會員和各界在過去一年來的支持，特別是市場資訊委員會各位委員不管景氣良窳，每個
月定期召開委員會議，詳實做好市場情報，提供同業參考，讓同業能在公平公開透明環境中進行
良性競爭，功不可沒，公會在此特別提出以表揚鍾主委尹堂的長期付出。
鍾尹堂：景氣上揚房價提高
市場資訊委員會每年都會舉行年度成果報告，但因去年市場氣氛低迷而未辦理。當時金融海
嘯壓頂，房子急待出清，斷頭戶呼之欲出；豈料一年後景氣上揚，房價持續提高，地主也開始惜
售，地價高漲讓建商難以下手與規劃產品。今年開春，市場一片欣欣向榮，一掃去年的陰霾。
98年房市景氣由谷底乃至翻轉的過程由公會龍頭賴理事長報告；去年一整年代銷業的成果由
代銷公會常務理事謝麟兒發表。仲介業者尾牙辦得響叮噹，由仲介公會理事長陳永欽介紹投資客
如何獲利。至於市場資訊委員會議，每月由市場資訊委員會主任委員鍾尹堂主持，結論由副主委
歐瑞琨總結，今天也不例外。
最後再壓軸介紹逢甲大學土地管理學系主任楊賀雯，去年起加入市場資訊委員會陣容，未來
也希望台中市能自己建立在地的學術論述基礎，綜合市場狀況、同業推案和學術理論提出看法，
而非老是從台北看天下，以偏蓋全談論。今天也特別邀請楊主任進行「台中市房地產回顧與展
望」專題演講。
陰霾遠颺
21建築與環境
文 逢甲大學土地管理學系主任 楊賀雯博士
一、前言
在各位建築同業先進面前，後學不敢斷言不動產景氣會如何變化，僅能就經驗
進行分享。其實同一件事情，從學界和業界不同觀點分析，往往會產生不一樣的結果，讓
我們充分溝通並交換意見，找出最好的結論。個人認為，「台中市房地產回顧與展望」應
先從景氣循環與市場關係，再討論市場的好與壞。
因此，今天的簡報內容大綱分為前言、景氣、經濟成長與國內生產毛額之觀念釐清。
先有概念再來談房地產市場與景氣循環的關係，以及台中市房地產市場景氣與台灣房地產
景氣之關係，也就是大家常常說的『從台北看天下』是否和真實內容一致，若是不一樣實
情如何？最後由公會的資料中進行總結。
回顧與展望房地產市場之發展，必須先了解過去景氣、經濟成長、通貨膨脹、失業率
等總體經濟因素的變遷，以此可以協助判斷推案最佳時機。雖然房地產市場是屬於國內經
濟活動的一環，但是仍然無法擺脫與總體經濟環境因素之牽動。舉例來說，美國金融次貸
風暴導致全球經濟大衰退，其源頭也是不動產。據經濟合作暨發展組織(簡稱OECD)的統
計資料顯示，房價上漲百元，在英國可以增加八元，芬蘭則增加五元，加拿大則增加三元
的民間消費。房地產財產增加會創造國民經濟成長消費。
二、景氣、經濟成長與國內生產毛額之觀念釐清
景氣為一種複雜的經濟現象，代表一定期間內綜合一切工商經濟活動量的多寡與頻率
高低。景氣循環則是指國家總體經濟活動
的波動，一個循環是指許多經濟活動大約
同時發生擴張、隨後發生收縮、衰退，然
後又復甦的情形。一般來說，景氣循環可
以分為古典循環和成長循環。古典循環係
指經濟活動水準值的波動，可將循環分為
擴張、衰退、收縮和復甦等四階段。 圖一：景氣循環概念圖
台中市房地產市場回顧與展望
房地產業景氣的火車頭
Part2
專題演講
22
Architecture And Environment 專題論壇
成長循環係指不含長期趨勢的環狀波動，即是經濟活動本身與長期趨勢間的離差值變
化情形，可分為高成長率期(即擴張期)與低成長率期(即收縮期)，投資人要看何時為擴張
期，如此順水推舟必能獲利，台灣與OECD目前均採用「成長循環」的概念，至於基準
循環數列則是選取重要且高頻的經濟數列作為代表景氣變化的參考標準。
台灣自民國九十二年以後已簡化為五項指標來評估景氣基準循環數列。包括實質
GDP(國內生產毛額)、工業生產指數OECD、實質製造業銷售值、批發零售及餐飲業營業
額指數，以及非農業部門就業人數。
已認定的台灣景氣循環基準來看，從民國四十四年至今，經歷過十二次景氣循環波
折，最近一期擴張期係從民國九十四年至九十七年，現在已經過了擴張期進入收縮期，
至於經濟成長係指平均每人GDP(國內生產毛額)的成長率，該成長率高低是決定國民生
活水準最重要因素。此為經濟學大師Kuznets在1966年提出「現代經濟成長」的概念，
這是指一個社會脫離傳統農業經濟，平均每人GDP成長率大於零，平均每人GDP水準也
會逐年增加。
國內生產毛額(簡稱GDP)是世界最通用的國民所得指標，係指該國國內在一定期間內
所生產出來，供最終用途的物品與勞務之市場價值。政府鼓勵民間投資成效高，GDP也
會跟著變高，也就是說，建設業對GDP相當有貢獻。而推演GDP及其他不同涵蓋面的國
民所得的一套制度與技術，則稱為國民所得會計。
另外其他重要總體經濟因素還包括消費者物價指數，簡稱CPI又稱零售物價指數，通
貨膨脹率又稱物價膨脹率，GDP平減指數和貨幣供給等。
綜而言之，景氣是一個複雜的經濟現象，總體經濟發展狀況係以平均每人GDP成長為
思考核心，而台灣評量總體經濟發展狀況，係依循成長循環的景氣理論。也就是說，我
們一定要注意高成長率期(擴張期)，抓住商機必能致勝。
循環次序景氣轉折點 ( 民國年、月 ) 持續期間 ( 月數 )
景氣高峰 景氣谷底 擴張期 收縮期 全循環
- - 43.11 - - -
1 44.11 45.09 12 10 22
2 53.09 55.01 96 16 112
3 57.08 58.10 31 14 45
4 63.02 64.02 52 12 64
5 69.01 72.02 59 37 96
6 73.05 74.08 15 15 30
7 78.05 79.08 45 15 60
8 84.02 85.03 54 13 67
9 86.12 87.12 21 12 33
10 89.09 90.09 21 12 33
11 93.03 94.02 30 11 41
12 97.03 未定 39 - -
圖二：已認定之台灣景氣循環基準日期 資料來源：www.cepf.gov.tw
23建築與環境
三、房地產市場與景氣循環之關係
房地產業是火車頭工業，有極大的向後關聯效果，即房地產景氣好轉時可以帶動建材、水
泥、鋼鐵、裝潢、運輸、金融、仲介、土地登記代理等周邊事業的發展。房地產業活動具有
帶動總體經濟成長的功能，因此具有領先總體經濟成長的功能，成為總體經濟的領先指標。
由經建會「都市及區域發展統計彙編」之資料顯示，住宅投資佔固定資本形成之比重，均
維持在10%以下，以已開發國家美國為例，卻佔30-40%左右；而住宅投資佔國內生產毛額
GDP之比重，均維持在2%以下，和農業差不多，而美國約4.5%左右，因此若以官方的統計
資料，台灣房地產業對總體經濟產業的貢獻度有限。
另外再根據國內學者張金鶚和彭建文以「產業關聯分析」與「景氣綜合指標分析法」所進行
的研究發現，在生產者價格交易表的計算下，房地產業的「向後關聯」效果並不成立；透過兩
者在時間上領先，同時與落後關係來看，較多證據支持「房地產景氣落後總體經濟景氣」。
四、房地產景氣衡量方法
房地產景氣可以利用單一指標來衡量，包括申請建築執照總戶數、買賣移轉交易件數、建
物所有權第一次移轉登記棟數、新推個案總銷金額、新推個案銷售數量、房屋貸款利率和空
屋率。也可以藉由兩個指標彼此變動關係來衡量房地產景氣，如興建生產數量與銷售數量變
動、表價與成交價的差距變動，以及價格與數量兩者的變動。
還可以用綜合兩種以上的多種指標來衡量房地產景氣。如基準循環數列指標、房地產景氣
領先綜合指標、房地產景氣同時綜合指標，以及房地產景氣燈號等。房地產景氣領先綜合指
標如素地交易量指數、基準放款利率、建築執照面積、新推個案標準單價、新承做購屋貸款
金額和住宅使用率等。
房地產景氣同時綜合指標則為國內生產毛額GDP、貨幣供給額、營建股價指數、建築貸款
餘額變動量和消費者物價指數CPI等。
根據「台灣房地產景氣動向季報」所提的房地產景氣領先與同時綜合指標來看，從民國
六十三年發展至今，國內主要經歷四大波段景氣循環，包括保值需求帶動的第一波台灣房地
產景氣循環，其高峰期出現
在民國七十年第四季，成本
與游資驅動的第二波台灣房
地產景氣循環，高峰期出現
在民國七十八年第四季，以
及容積率實施推動第三波台
灣房地產景氣循環，高峰期
在民國八十三年第三季，最
後係政策利多措施刺激第四
波台灣房地產景氣，高峰期
為民國九十六年第二季。
擴張期景氣折點（民國年季） 持續期間 ( 月 )
景氣谷底 景氣高峰 擴張期 收縮期 全循環
第 1 波68Q1
1979Q170Q4
1981Q433 75 108
第 2 波77Q1
1988Q178Q4
1989Q421 27 48
第 3 波82Q1
1993Q183Q3
1994Q318 105 123
第 4 波92Q2
2004Q296Q2
2007Q248 - -
圖三：台灣房地產景氣循環分析
24
Architecture And Environment 專題論壇
綜而言之，房地產市場與景氣循環的關係，包括(一)房地產業對總體經濟發展貢獻度有
限、(二)房地產市場景氣似乎落後總體經濟景氣循環、(三)房地產市場之景氣可以利用許
多種方式加以衡量，並無絕對的單一指標。
圖四：台灣房地產景氣與總體經濟因素：佔GDP之比重
圖五：台灣房地產景氣與總體經濟因素：對經濟成長之貢獻
若依據內政部建築研究所「台灣房地產景氣動向季報」中所提供的台灣房地產景氣循環資
訊可以得知：從民國六十三年至今，台灣不動產市場景氣歷經四波擴張期、申請建築執照總
宅數與總樓地板面積似乎出現領先現象、買賣移轉交易件數之棟數統計似乎呈現同步成長，
以及建物所有權第一次移轉登記棟數與總樓地板面積似乎呈現同步現象。
25建築與環境
圖七：建物買賣交易移轉
五、台中市房地產景氣與台灣房地產景氣之關係
台中市房地產景氣單一指標與台灣房地產景氣循環第四波段擴張期的關係，與申請核
發建築執照宅數與總樓地板面積似乎呈現無關，建物買賣交易移轉案件的棟數與總樓地
板面積似乎呈現領先，建物所有權第一次登記棟數與總樓地板面積似乎呈現領先，而預
售與新成屋總銷金額與總推案戶數似乎呈現無關。
然而若將申請核發建築執照宅數與總樓地板面積、預售與新成屋總銷金額與以認定的
台灣景氣循環基準日期相較，則似乎呈現同步。
圖六：申請核發建築執照宅數與總樓地板面積
26
Architecture And Environment 專題論壇
圖八：建物所有權第一次登記棟數與總樓地板面積
圖九：預售與新成屋總銷金額與總推案戶數
台中市目前住宅存量以內政部營建署的「住宅資訊統計季報」(民國98年第3季)為
449279宅，以民國89年戶口及住宅普查與內政部統計月報中使用執照與拆除執照推估
(民國98年8月底)圍440590宅，以內政部營建署的「住宅e化網」(民國98年8月底)為
464948宅。以此推估台中市目前住宅存量約四十五萬戶。
若以台中市各行政區累計到民國九十八年十二月住宅存量與設籍戶數的比較，其中
以西屯區、北區、南區和西區差異最大。西屯區住宅存量為98213宅，其中設籍戶數僅
71059戶，相差27154，其因可能為出租因素或其他各種使用。
而台中市歷年預售與新成屋總銷金額與總推案戶數價格與數量兩者變動方向不一致。
台中市歷年來各行政區合計總推案金額比重與總推案戶數比重分析，西屯區與南屯區平
均單價均高於台中市其他行政區，顯示出這兩區房價持續上揚，居高不墜。
27建築與環境
圖十一：台中市各行政區累計到民國98年12月住宅存量與設籍戶數之比較
圖十二：台中市歷年預售與新成屋總銷金額與總推案戶數 →價格與數量兩者變動
資料來源：台中市建築開發商業同業公會，資料統計至98年12月底。
圖十：台中市歷年住宅存量宅數與住宅存量成長率
資料來源：中華民國89年台閩地區戶口及住宅普查報告。內政部統計月報，統計資料至民國98年8月底。
Architecture And Environment 專題論壇
28
去年年初受到全球金融海嘯的衝擊，房市急凍，業者採取穩健保守
的推案態度，不是延後推案就是採先建後售，甚至連接待中心規模也
大幅縮水，形成新成屋當道及預售產品深度潛銷兩大現象，使得98年
台中地區總推案金額達623.75億元，總戶數僅5092戶，其中十二月爆
增為322.2億元，總戶數達1868戶，整年度呈現價穩量縮現象，平安
度過金融海嘯。
不過政府在去年第二季增撥兩千億元優惠房貸，房價漸有起色，而
第三季期待兩岸簽署MOU及ECFA的成行，使得下半年房價表現氣勢
如虹，甚至許多區域的房價已飆破前年總統大選的高點，直至第四季
繳出亮麗的總銷成績。
去年七期的豪宅市場儼然成形，而受到景氣影響下，東區、南區
和北屯區成了首購和成屋市場，今年在七期、八期、中科和美術館特
區，因土地越來越稀有，且地價持續飆漲，房價仍在高檔。以最近台
壽保標地和十二期抵費地標售搶購風潮來看，更可印證。受到台中縣
市合併升格和重大建設大力推展影響，今年大台中地區建築同業將大
展身手，推案量逾千億元，出現遍地開花的榮景。
台中市建築開發商業同業公會
理事長
賴
源
釗
虎年房市一片欣欣向榮
虎年房市一片欣欣向榮
三大公會龍頭 對台中房市樂觀
虎年榮景遍地開花
Part3
29建築與環境
台台中市不動產代銷公會
常務理事暨市場研發會主委
謝
麟
兒
97年下半年因金融海嘯風暴，各案場「門可羅雀」，各接待中心不
知如何因應。98上半年還是低迷，到了下半年新成屋市場銷售佳，達
八、九成佳績。
去年下半年剛進場之預售個案，每周有4、50組或6、70組客戶，
不過成交比僅8比1至10比1，一窩蜂的景象只維持三個月光景。最近
有種很奇特的現象，即首購產品，客戶連三成自備款都繳不出來，銀
行貸款需貸到8、9成以上，且因土地標售價格高、建物成本高，房價
也跟著上漲，但是客戶不認同，成交比相對下降。
展望今年房市，望之彌堅，代銷業衝在前頭，又愛又怕受傷害，去
年有些個案銷售業績亮麗，預售階段就賣到八成以上，主因在於售出
房價低於市場行情。因此儘管目前絕對有自住客市場存在，但是首購
族受限於自備款不足，換屋客也因房價不斷推高，處於觀望態度，因
此如何拉近房價和客戶距離，代銷業者與建築業者如能研擬出一個平
衡點，才能達到多贏的局面。
拉進房價與客戶距離
創造多贏
市場資訊委員會
主委
台中市建築開發商業同業公會
鍾
尹
堂
今年台中地區預售市場景氣回溫，建築同業一定要把
握，建商過去買到好的土地，可順勢推出，不過還是要
以物超所值為原則，即薄利多銷的概念，讓房價維持在
合理範圍，若是衡量目前的地價計算房價，房價當然會
一路飆漲，如此購屋族也不會認同，反而會有揠苗助長
的現象，建築同業不能不慎。
要把握
預售市場景氣的回溫
1.2. 當日房地產市場回顧
與展望座談會會員參
加情形
1 2
30
Architecture And Environment 專題論壇
陳
永
欽
本人分別以台中市房仲家數、年度買賣移轉件數和各區域新成屋
和中古屋行情，和大家分享近年來房仲業景氣變化。以房仲業家數來
看，96年計283家，新加入61家、退出33家，97年計324家，新加入
60家、退出35家，較96年成長14.5%。而97年前七月成長家數快，特
別是5、6、7三個月，成長了23家，但是在10月份爆發金融海嘯後，
11、12月共衰退了13家。
到了98年總家數又達347家，新加入58家、退出49家，其中前四
月退出24家，七月份成長速度快計15家加入，10～12月新加入為22
家，98年也較97年成長了7.09%。而年度買賣委託件數96年為37,210
件，97年為30,581件，衰退了17.8%，98年達32,565件，又較97年
成長6.49%，其中下半年貢獻度高，由此可看出房市景氣確實回溫
了。
但是台中地區房地產漲幅有一種特殊現象，即98年台北房價大漲
時，中部地區僅七期周邊跟著變化，其中區域不受影響，且從93年起
台中市房價並無跌價空間。而周邊縣市如彰化、南投等地，房價漲時
跟不上，房價一跌馬上跟著下滑。
台中市各區域新成屋和中古屋行情，請參照此頁下表。
房市競爭激烈
區域 東區 西區
美術
館特
區
南區 北區
科博
館特
區
西屯 七期 中科 南屯 八期 北屯
新成屋
（坪 / 萬）11~13 11~20 23~30 10~16 14~18 16~26 12~23 25-55 13-20 14-25 20-25 11-17
中古屋
（坪 / 萬）6.5~9 8~16 15~24 7~11 7.5~15 10~18 7~14 14-28 7-13 8.5-18 9-15 7-13
因此從去年中古屋和新成屋均價比較，可得出以下結論。包括台中
市在東區、西區、南區和北區等地，還有每坪單價十萬元以下的中古
屋個案，至於新成屋部分同一個區塊，不同品牌價差也很大。如新市
政中心中古屋行情每坪單價從14-28萬元，新成屋則為25-55萬元，顯
示出在豪宅特區，建商品牌力越來越重要，同業不可小覷。至於房仲
業銷售土地開發部分，去年最夯的地區則為十二期重劃區。
個人投入房仲業逾20年，這個行業有迷人的一面，如百萬年薪不是
夢，但是也有辛苦的一面，每天工作時間超過十多個小時，因此情緒
調整很重要，這點是剛入行的新人一定要有所體會的，才不會入寶山
空手而歸。
品牌力越形重要
台中市不動產仲介公會
理事長
31建築與環境
歐
瑞
琨
在楊賀雯博士專題演講中所提供的「內政部建築研究所--房地產景
氣領先與同時綜合指標」顯示，現階段處於收縮期，線條像溜滑梯下
滑，在低點、谷底，是否大家應該提早休息回家過年，但是由鍾主委
和賴理事長談話中，又認為景氣回溫、今年遍地開花。
最不好時機已過
要一飛沖天
圖十四：住宅存量與設籍戶數之比較
圖十三：房地產景氣領先與同時綜合指標
台中市建築開發商業同業公會
市場資訊委員會副主委
個人認為，最不好的時機都過了，此刻正準備要一飛沖天，也就是
建築同業應該要好好籌備新案，未來到處充滿希望。西屯區住宅存量和
設籍戶數落差大，因為中科和逢甲商圈影響，投資客多，投資客出租房
屋不設籍、大學生租房子也不設籍，才會造成這種現象。
32
Architecture And Environment 專題論壇
個人也從經濟面、政治面和政策面來看景氣變化。就經濟面來看，金融海嘯過後大陸經
濟復甦最快，特別是內需市場一聲令下成果卓著。以家電下鄉為例，台灣電子業馬上受惠，
現階段台灣電子業景氣已經復甦，連周六、周日也不能隨便休假，傳統產業製造業則慢慢復
甦中。
就政治面來看，兩岸氣氛逐漸緩和，且大陸地區輸出的半成品多半是台灣製造的，過去
台灣的外銷國家以美國為主，現在則以大陸和香港為主，在兩岸氛圍好時，更多正面的想像
空間，特別是MOU、ECFA即將簽訂時，未來只會越來越好。
從政策面來看，自從遺贈稅調降後，過去外流的資金陸續回流，投資在房市和股市，且
政府鼓勵台商回台上市，釋出利多。在大環境一片欣欣向榮時，個人也提醒同業應該重視景
氣和股市、房市間越來越強的連動性。品牌好的建商不用打廣告，房屋銷售奏捷，且目前市
場上出現兩種客源，一為頂級客戶，一為首購族，金字塔端的客源不管房價只管價值，至於
首購族口袋淺，低自備款為趨勢。
預售市場就像期貨買賣一樣，目前資金夠、景氣好，期貨操作容易，不過不管預售成績
如何，建商都要好好把房子蓋起來，這個房子絕對是未來不能拆掉的招牌，品牌絕對是未
來建築業能否永續生存的關鍵所在。綜合各方的觀察，肯定虎年房市大有可為。目前電子
業快速復甦、傳產業慢慢回溫，且兩岸政治日趨穩定，加上遺贈稅降低等政策面利多，房
市資金逐步回流，只要建商推出有價值的個案，一定可以博得購屋族青睞，讓99年房市充
滿無限商機。
33建築與環境
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台電竹園變電所
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Architecture And Environment 專題論壇
文 朱濟從律師 本會法律顧問．法學博士
壹、前言
民國(以下同)九十九年五月一日，是行政院消費者保護委員會（下稱行政院消保
會），邀集相關機關、業界、專家學者及消保團體參與研商，歷經二十餘次會議討論，
所修定「預售屋買賣契約書範本暨其應記載及不得記載事項」(以下簡稱「預售屋契約書
範本」實施的日子。本文作者為能拋磚引玉，爰以本篇文章試就預售屋契約書範本之法
律效力、違反該範本之效果，以及司法實務上有關定型化契約之見解，予以探討歸納，
期盼有助於企業經營者與消費者共創和諧雙贏之局面。
貳、定型化「預售屋契約書範本」之法令依據及其效力。
一、法令依據。
政府主管機關擬定並公告定型化預售屋契約書範本的法令依據，見諸消費者保護法
第十七條第一項之規定：「中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應
記載或不得記載之事項。」。政府即消保會在90年9月間，即已公告過預售屋契約書
範本，此次修正公告實施的範本，是上開範本的第二次修正版。
二、定型化預售屋契約書範本之效力。
本文將預售屋契約書範本之效力，分為強制之效力及補充之效力，並就相關司法判
決，分述如次：
(一)強制之效力：依消費者保護法(以下簡稱「消保法」)第十七條第二項之規定：
依消費者保護法(以下簡稱「消保法」)第十七條第二項之規定：「違反前項公告之
定型化契約，其定型化契約條款無效。」，故若企業經營者所使用的定型化契約中，
有某條款違反了主管機關所公告的契約書範本者，則該條款無效。至於業者之定型化
契約本身之效力，則依同法第十六條之規定，視情形而定其效力，並不必然全部無
之效力與實務見解初探
預售屋買賣契約書範本
35建築與環境
效：定型化契約中之定型化契約條款，全部或一部無效或不構成契約內容之一者，除去
該無效之定型化契約條款後，契約亦可成立者，該契約之其他部分仍為有效。但對當事
人之一方顯失公平者，該契約全部無效。
(二)補充之效力：
企業經營者若未將定型化契約範本所規定的應記載事項，列入業者自行製作之定型
化契約條文中者，依消費者保護法施行細則第十五條第二項之規定，視為於業者之契約
中，已記載該應記載之條款，上述條文規定：「(第一項)定型化契約記載經中央主管機
關公告應記載之事項者，仍有本法關於定型契約規定之適用。(第二項)中央主管機關公
告應記載之事項，未經記載於定型化契約者，仍構成契約之內容。」職是，企業經營者
若漏未於契約中規定政府所公告之應記載事項，或甚至不知該應記載事項，而未列入自
行製作之契約中者，恐會產生預期外的責任，不可不慎。
(三)定型化契約條款違反範本規定案例之相關司法判決：
實務上消費者於簽署預售屋買賣契約後，僅繳交部分價金，即未續繳時，有認為建
設公司在定型化契約中雖有沒收一定比例金額之規定，但該一定比例仍不能超過預售屋
契約書範本所規定之比例上限，亦即應適用範本之上限規定。例如台北地方法院91年訴
字3241號民事判決即認定：「本件原告於繳付房屋價金四十萬元、土地價金四十七萬
元後，即未再依約繳納，此為原告所自承，依房屋買賣契約第十九條第二項、土地買賣
契約第十條第二項約定，被告原得沒收總價百分之二十之金額。惟查，依內政部消費者
保護委員會九十年九月公布之預售屋買賣契約應記載事項之規定，預售屋買賣契約中應
記載買方違反有關付款條件及方式之規定者，賣方得沒收房地總價若干比例之金額，惟
最高不得超過百分之十五，依消費者保護法第十五條、消費者保護法施行細則第十七條
之規定，此一應記載事項雖未記載於兩造契約，仍構成契約之內容。兩造契約之內容既
與主管機關公告之應記載事項內容有所抵觸，自應以主管機關公告之應記載事項內容為
準，是以本件被告得沒收之金額，應以百分之十五為上限。爰審酌本件原告以受詐欺、
不完全給付為詞拒付價金，均屬無據，被告並無任何未依約履行之情事，且被告因原告
之違約，須另行支出管銷、人事、廣告費用，以將系爭房地另行出售，確實受有損失等
情事，被告沒收系爭房屋、土地總價百分之十五，亦即房屋部分沒收十五萬七千五百
元，土地部分沒收三十六萬六千元，應屬合理」。
參、預售屋契約書範本及相關實務見解。
九十九年五月一日實施之預售屋契約書範本，除新增第一條：五日以上之契約審閱期間
之規定外，並增訂有關賣方向買方(消費者)收取契約轉讓手續費等若干新規定。因此，倘若
事實上雙方於簽署定型化之預售屋契約前，消費者並未享有五日以上之審閱期間者，其契約
之效力如何？又企業經營者可否運用個別磋商條款以取代政府所公告之應記載事項？即有探
討必要，茲謹分就：1.契約審閱期間、及2.個別磋商條款能否取代定型化契約範本條款等問
題，就司法實務見解及新修正預售屋契約書範本之規定，析述如次：
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Architecture And Environment 專題論壇
一、五日以上契約審閱期間之法令依據及司法實務見解。
(一)範本增訂審閱期間之規定。新版預售屋契約書範本第一條(契約審閱期)規定：
「(第一項)本定型化契約及其附件之審閱期間(不得少於五日)。(第二項)違反前項規定
者，其條款不構成契約內容。但消費者得主張該條款仍構成契約內容。」因此，若違反五
日以上審閱期之規定，將產生不得對抗消費者之法律效果：亦即消費者可以選擇主張某契
約條款不構成契約內容，或者主張該條款仍構成契約內容；但企業經營者都不能作相反的
主張。
(二)範本增訂審閱期間之法令依據。
消費者保護法第十一條之一有關契約審閱期間之規定為：「(第一項)企業經營者與消費
者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。(第二
項)違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內
容。(第三項)中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之
多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間。」可見本條文是此次預售屋契約書
範本，增訂第一條審閱期間規定之另一項法令依據。
(三)實務上企業經營者所使用有關審閱期間之文件或約定之內容例示。
實務上，企業經營者在預售屋買賣契約中所使用「審閱期間」的定型化約定，其用語
及規定方式雖各有不同，例如有平舖直敘者，亦有以並列條文讓消費者勾選者，但其內容
略可分為二種：
1. 在定型化契約中規定消費者已確實攜回審閱達規定之期間，或甚至規定消費者可拋棄
審閱期間之利益者，例如規定：「委託人（即所有權人）簽訂本契約前，已確實攜回
審閱五日以上，並已充分瞭解本契約書及其附件無誤（契約審閱期間至少為五日，但
委託人已充分瞭解本契約內容，並自願放棄五日以上之審閱權利者，不在此限）」(見
台灣高等法院97年度消上字第1號民事最高法院98年度台上字第168號民事判決)。或
是規定：「注意！依內政部公告，委託人有五天以上之契約審閱權，委託人於簽立契
約前可要求契約影本攜回審閱。委託人簽立本契約時係（請勾選）□業已行使契約審
閱權利，並已充分了解本契約條文。□業已充分了解本契約條文，因此自願放棄行使
契約審閱權利」(見台灣高等法院台中分院97年度上易字第444號民事判決)。
2.在定型化契約條款中或另以切結書或證明書，記載例如以下之約定：「立證明書人
○○○證明本人向○○建設開發股份有限公司購買座落台○市○○區○○段○○○地
號房地所簽訂之『房屋、土地買賣契約書』及其附件均確係出於本人自由意志，並經
充分審閱、研討、瞭解後始同意而簽訂，絕不後悔，特此切結並證明」(見台灣高等法
院台中分院94年度重上字第117號民事判決)。
(四)司法機關對於企業經營者使用上述二種規定，但未遵守審閱期間之見解。
有關定型化契約條款之法律規範，除了消保法第十一條至第十七條之規定外，尚有民
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法第二百四十七條之一有關定型化契約之規定，故司法機關對上述實務上企業經營者所使
用有關審閱期間之二種約定之效力，可歸納其見解如次：
1. 對有關以定型化契約拋棄審閱期間利益之見解：
首先，台灣台北地方法94度第949號民事判決認為：企業經營者於定型化契約中預擬
定由消費者拋棄審閱期間利益之規定，顯失公平，依消保法第十二條第一項之規定，應屬
無效，該判決認為：「(註：消費者)雖簽名表示已審閱五天以上，然該條款之約定核屬定
型化契約條款，且與消費者保護法第十一條之一規定有違，被告預先擬定買受人拋棄審閱
期之定型化條款以圖免責，殊不可取。承上所述，原告既未將合約帶回審閱且未就系爭契
約條款內容詳為了解，自難僅以其在契約書第二十四條第二項、第三項下面簽名而認原告
已確實明瞭該條款之內容，且系爭買賣以上開廣告圖說及樣品屋向原告說明系爭預售屋之
情形，茍認非屬契約之一部份，顯有違誠實信用，其結果亦顯失公平，依消費者保護法第
十二條第一項規定，上開買賣契約第二十四條第二項、第三項約款仍屬無效，被告自不得
執此主張原告明知夾層屋係非法。」
其次，司法實務對於消費者簽署文件拋棄審閱期間之利益或審閱權之爭議，並不單從
是否消費者已簽署拋棄之文件乙事而為判斷，反而會要求企業經營者舉證已經保障消費者
對契約條款「知的權利」。詳言之，台灣高等法院雖然曾在97年度消上字第一號判決中
表示：「上訴人（註消費者）為節省時間，爭取交易機會自願放棄契約審閱權，並非法所
不許，更非○○公司惡意剝奪」等語，似乎認為企業經營者在自行製作的定型化契約條款
中，能約定消費者可以拋棄審閱期間利益。但是該案經上訴後，最高法院雖駁回上訴，但
卻特別就此點表示見解，認為企業經營者仍應舉證證明已提供消費者合理審閱的期間。最
高法院認為：「企業經營者於其所提供之定型化契約中，加註消費者自願拋棄契約審閱權
之條款，按其情形顯失公平者，依民法第二百四十七條之一第三款、第四款之規定，該條
款應屬無效者，仍應由企業經營者舉證證明已提供消費者合理審閱契約之期間，否則即應
依前開情形處理。」（見最高法院98年度台上字第168號判決）。
再者，最高法院並在98年台上字1678號民事裁定中表示，雖然消費者已簽認享有審閱
期，但企業經營者仍應舉證證明：消費者於簽約前已充分了解定型化契約條款的內容。最
高法院在上開裁定中認為：「消費者保護法第十一條之一第一項明文規定企業經營者與消
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Architecture And Environment 專題論壇
費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。立
法目的，在維護消費者知的權利，確保其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約
條款之機會。系爭契約第一頁首段『聲明』欄雖記載『委託人簽定本契約書前，已確實
將本契約書攜回審閱三日以上，並已充分了解本契約書及其附件所有內容無誤』等語，
吳○○等二人並於下方簽名蓋章，但實際上其二人係於當日簽約，事先並未攜回契約書
審閱等情，既為原審確定之事實，則原審認不得以吳○○等二人於該聲明欄簽名即認符
合上開消費者保護法規定，上訴人仍應舉證證明其二人於簽約前確已充分了解定型化契
約條款，自不違背法令」。
綜上，足見縱使消費者已簽署上開聲明，依司法實務即最高法院之最近見解(但其他法
院曾有不同見解，例如台灣高等法院台中分院97年度易上字第444號民事判決即認為已
經勾選放棄審閱期間之消費者，有舉證之責任)，企業經營者仍有舉證證明消費者已享審
閱期間或已瞭解契約條款之義務。
2.有關使消費者簽署文件表明消費者已充分審閱契約等語之見解：
司法實務在消費者已簽署「充分審閱契約」之文件，仍會本於消保法有關審閱期間的
立法意旨(即保障消費者知的權利)，認為企業經營者應盡舉證之責任，詳如前所述。至於
企業經營者應如何舉證，則可從判決中歸納以下各點判斷標準(判斷標準不限於此)：
(1)消費者所簽署已經瞭解契約條文之書面，文字之多寡、字體大小是否適中，有否夾雜
於密密麻麻之契約條款，或係自成一體的獨立文件，閱讀上無困難？
(2)能否證明消費者曾將契約帶回審閱，確認無問題，才正式簽約？
(3)買賣契約書之頁數及條文之多寡，是否一般人或該消費者所熟悉之法律用語？
(4)消費者參觀樣品屋或洽談之次數，以及洽談之時間，是否足夠了解或足夠由銷售人員
向消費者說明解釋定型化契約條款？
3.未遵守審閱期間對契約效力之影響範圍：
司法實務認為未遵守審閱期間而簽約者，契約關係不因之而不成立或無效，而是某契
約條款會被排除適用。例如最高法院98年度台上字第168號判決即認定：「按消費者保
護法第十一條之一第一項固規定，企業經營者與消費者訂立定型化
契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。惟依同條第二項
規定，倘企業經營者於訂約前，未予消費者合理之審閱期間，亦僅生由企業經營者單方
所預先擬定之定型化契約條款，不構成契約之內容，非謂當事人間之契約關係不成立或
無效。此因定型化契約條款未能列為契約內容之事項，應視兩
造間契約之性質，依相關法律規定補充之。」另外，高等法院於92年度上易字第
1329號判決中表示：若未遵循審閱期間之規定，僅消費者取得「得任意刪除系爭契約中
條款之權利而已」，並非謂定型化契約若未有足夠之審閱期間，消費者即得主張其受有
詐欺，而得據以撤銷其買受之意思(註：即撤銷買賣契約)。綜上，以往司法實務之見解認
為：若未遵循契約審閱期間之規定，僅消費者取得任意刪除系爭契約中條款之權利。此
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次新版預售屋契約書範本所增訂的第一條
規定，也仿照消保法第十一條之一第二項
之規定：「消費者亦得主張該條款仍構成
契約內容」，併此說明。
二、消保法第十五條個別磋商條款能
否取代定型化契約範本條款之實
務見解。
(一)個別磋商條款之法律依據及效力。
定型化契約中若有經過契約當事人個別磋商後訂定的條款，該個別磋商條款之效力，
自應優先於未經當事人個別磋商的一般定型化條款。易言之，若一般定型化契約條款牴觸
個別磋商條款(又稱「非一般條款」)時，該一般條款與個別磋商條款牴觸的部分應無效。
因此消保法第十五條規定：「定型化契約中定型化契約條款牴觸個別磋商條款之約定者，
其牴觸部分無效。」
(二)司法實務有關個別磋商條款之見解。
本件前已敘述消保法、民法及定型化契約書範本對消費者權益之保障規定及效力。然
而，法令中有關保護消費者之條款，能否由消費者經由簽署定型化契約條款，予以拋棄？
另外，當事人雙方能否於定型化契約中，經由個別磋商條款而排除或改變政府所公告定型
化契約應行記載事項之內容？上開二議題容有探討之必要。茲試就司法實務之見解，分述
如次：
1. 法令中有關保護消費者之條款，能否由消費者經由簽署定型化契約條款，予以拋棄？
一般而言，使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利，按其情形顯失公平者，依民法
第二百四十七條之一第三款之規定，應屬無效。但實務上曾有對於廣告是否屬契約內容之
爭議，為如下認定。詳言之，消保法第二十二條規定：「企業經營者應確保廣告內容之真
實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容」，惟若建設公司在定型化之不動產買
賣契約中明訂：廣告文件及樣品屋僅供參考，非合約之一部分，且經消費者合法簽署者，
該定型化契約條款是否有排除廣告內容成為契約一部分之效力？台灣台北地方法院92年
度訴字第5388號民事判決持肯定見解，認為有排除之效力，該判決之理由為：「消費者
保護法第二十二條雖規定，企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務
不得低於廣告之內容。惟該條之立法意旨係基於保護消費者權益之立場，禁止企業經營者
在廣告上、契約書或契約附屬文件上聲明或表示該廣告僅具參考價值，以排除廣告內容
成為其日後履行契約義務之範圍。該規定既是以保護消費者為目的，其禁止之對象應僅限
於利用商業廣告推銷商品或服務之企業經營者，而不及於被保護之消費者，則為尊重當
事人私法自治之表現，不致使契約當事人在訂立契約之諮詢、考量、磋商與讓步，因建
商之廣告與之衝突而化為烏有，亦有敦促當事人在個別契約時，應具備一定常識或知識，
不得在兩造已有明確約定之情況下，仍藉由消費者保護法第二十二條規定，誤植並推翻當
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事人在締約時之真意，故應認被保護之消費者應可拋棄法律之保護，而同意排除廣告內
容成為契約內容之一部分。查兩造所簽立之系爭房屋買賣契約所附之平面圖僅有一層，
且上開廣告圖說已註明為傢俱配置參考圖，而被告預備交付原告可使用之高度復為系爭
七Ｃ棟五樓房屋加上屋頂層，堪認兩造已明確約定不將上開廣告圖說作為系爭房屋買賣
契約之內容，故系爭房屋買賣契約第二十四條第三款將廣告文件排除為系爭買賣契約內
容一部之約定，並未違反消費者保護法第二十二條規定」。而同法院93年度消簡上字第
二號亦持類似見解：「按消保法第二十二條規定『企業經營者應確保廣告內容之真實，
其對消費者所負義務不得低於廣告之內容。』。另本件房屋買賣契約書第二十四條第三
項約定：『本契約銷售工地現場所提供有關之宣傳、廣告文件、資料、樣品屋及其創意
空間隔層之裝潢，買方完全認知了解，僅供買賣雙方於銷售時之參考，並非本買賣合約
內容之一部分，其如有出入，一切均以買賣契約為準，買方絕不據此請求退戶或其他一
切請求。』，並經上訴人於該條項下簽名確認。查廣告究為要約或要約引誘，應探求當
事人之意思在法律上有無受其拘束而認定之。 一般廣告通常係屬要約引誘，而消保法第
二十二條規定企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告
之內容，乃為保護消費者，此在無特別約定之情形下，若消費者因信賴企業經營者之廣
告內容而與之交易，企業經營者應對消費者負廣告內容之最低限度義務，倘消費者因企
業經營者之廣告，進而與企業者就消費內容另為特別約定，基於私法自治之原則，該特
別約定即有拘束雙方之效力。故本件買賣契約書第二十四條第三項之約定並無違反消保
法第二十二條之規定。」
惟應注意上開二則台北地院之判決，似未討論消保法第十七條第二項、消保法施行
細則及政府所公告之預售屋契約書範本之效力。查預售屋契約書範本係於九十年九月三
日首次公告，並於公告6個月後(即91年3月間)生效。當時所公告應記載事項第一條即規
定：賣方應確保廣告內容之真實，本預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、房
屋及停車位平面圖與位置示意圖，為契約之一部分。(同新版第二條)。職是，上開實務見
解仍有待後續之裁判加以發展。
2. 當事人雙方能否於定型化契約中，經由個別磋商條款而排除或改變政府所公告定型化
契約應行記載事項之內容？
依消保法第十五條之規定，個別磋商條款能使與其牴觸之一般條款無效。一般而言，
司法實務在解釋適用定型化契約條款間的爭議時，常引用消費者保護法第十一條第二項
之規定：「定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋」。因此，如果經由
個別磋商條款排除應行記載事項者，應注意上述條項之適用。例如台灣台中地方法院94
年度簡上字第352號民事判決，在判斷請求仲介報酬案件時，即認定：「按定型化契約
中之定型化契約條款牴觸各別磋商條款之約定者，其牴觸部分無效，消費者保護法第15
條定有明文。本件兩造訂立之委託銷售契約第11條第1項『…約定服務報酬：一律以成
交價之4%計算之，如成交金額250萬以下(含250萬元)，服務費一律以5%計算之，惟與
買賣之服務報酬合計不得超過成交總價百分之六』之定型化契約條款，因兩造另於契約
41建築與環境
第15條特別約定事項欄內約定『賣方(指被上訴人)不付增值稅、服務費、代書費』等語，
該項特別約定條款之意義，即被上訴人無庸給付上訴人服務報酬，而非將超過690萬元之
價金扣除增值稅、代書費後悉數充作上訴人服務報酬等情，已詳如前述。是本件委託銷售
契約第11條第1項關於給付報酬之定型化契約條款，已因與兩造個別磋商之契約第15條特
別約定事項牴觸，依據消費者保護法第15條之規定，應屬無效。復按定型化契約條款如有
疑義時，應為有利於消費者之解釋，消費者保護法第11條第2項亦定有明文。…上訴人單
方事先擬定之定型化契約條款在適用上發生疑義時，依據上開消費者保護法第11條第2項
規定，自應為有利於消費者即被上訴人之解釋，亦即委託銷售契約第11條第3項第3款約
定被上訴人應給付依『契約第11條第1項』所約定之服務報酬，應隨著『契約第11條第1
項』之約定牴觸個別磋商條款歸於無效 (即被上訴人可無庸給付上訴人服務報酬)，而免除
被上訴人再給付『契約第11條第1項』所約定服務報酬之義務。」
其次，台中地方法院92年訴字第3077號判決，亦有類似見解：「按定型化契約中之定
型化契約條款牴觸個別磋商條款之約定者，其牴觸之部分無效。消費者保護法第十五條定
有明文。查系爭買方議價委託書中訂明保證金各十萬元，惟實則被告並未交付上揭金額予
原告，原告亦未向被告收取保證金之事實，為兩造所不爭執；且兩造復將議價委託書上印
就之保證金『由乙方收訖無誤』字樣以筆畫橫線刪除，雙方並用印於上，足見被告辯稱當
時原告僅告知是為了向訴外人○○公司表示其有代理被告之權利，方便其作業，避免訴外
人○○公司質疑其代理權限，故約定無需支付保證金，不負違約之責等情，堪信為真正。
準此，此部分已屬個別磋商條款。而買方議價委託書之定型化契約條款所載：『四、議價
條件：…（三）議價成功後，若甲方違約或不買，則保證金悉由乙方沒收，絕無異議。』
則屬定型化契約條款之一般條款。系爭買方議價委託書乃屬定型化契約條款，則定型化契
約之一般條款牴觸個別磋商條款者，牴觸部分亦應為無效，亦即保證金沒收之條款內容應
屬於無效。」綜上可知，個別磋商條款能否排除或改變應行記載事項之規定，應考量消保
法第十一條至第十七條、消保法施行細則等之規定而為判斷，目前司法實務針對預售屋契
約在此方面之案例似不多，仍有待後續之探討。
肆、結語
預售屋契約書範本的修訂，係主管機關基於消費者保護之職責所完成。然而，消費者之
資力、智識、經驗各不相同，且預售屋交易時之具體情狀亦各相異，故範本所定之條款，
難免在具體案例中滋生爭議；或有因應實際交易狀況，而需由買賣雙方個別公平磋商改訂
之情形，例如審閱期間之規定即屢生爭議。本文歸納有關審閱期間之法令及實務見解，
可以得知企業經營者常應舉證證明已賦與消費者充分審閱契約之期間，亦即證明已保障消
費者知的權利。此外，企業經營者於運用個別磋商條款時，亦應注意若將來產生定型化契
約條款之疑義時，可能司法機關會依消保法第十一條第二項之規定，作有利於消費者之解
釋。職是，企業經營者於遵循法令規定時，不論是否運用個別磋商條款之機制，均宜適當
保存證據，以免爭議。
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台中縣山線的鄉鎮市，涵蓋豐原、潭子、大雅、神岡、石岡及東勢等地，在台中縣市
合併、中科、正開發中的豐洲科技工業園區，及即將通車的四號生活圈道路等諸多
效應下，使得位於台中縣市交界鄉鎮的潭子、大雅及神岡等地的房地產後市行情看俏。
反倒是，台中縣縣治所在地─豐原，在台中縣市合併後，恐會被邊緣化，因此，建商
98、99年在豐原推案的態度，則日趨保守。
人口增加期待建案提升
台中縣市合併99年12月25日將正式完成，合併後的大台中市房地產發展，已引發各界
關注。
對此，台中縣建築開發公會理事長黃明民，在第3次會員代表大會中，曾向會員廠商表
示，2008年房地產市場，在全球金融海嘯的衝擊下，加上銀行對建築融資緊縮，及鋼筋
原物料價格上漲等因素，使得大家歷經一場低迷的景氣風暴。
據台中縣建築開發公會96年台中縣房地產市場推案量為330億元，總戶數為4,128戶，
到了97年則降至177億元，總戶數為2,083戶，足足比96年減少了一半，且個案開發戶數
也以小型透天厝為主；而過去的大面積、大戶數推案，已不復見，該公會推估98年台中
縣的房地產推案，還會比97年少。
台中縣市合併升格直轄市之後，總人口數為260多萬人，在直轄市可用資源增加，及
都市發展藍圖、交通建設全面展開之下，未來將引發另一波外縣市民眾的購屋潮與就業
潮，預期幾年內，大台中市人口數要突破300萬人，指日可待，未來「中都」可望成為總
人口數600萬人的中部6個縣市民眾心中的大都會。
豐原房市盼注入新動力
當然，台中縣市合併升格為直轄市後，新的大台中市政府與市議會，將在七期重劃區
辦公，因原台中市將具有磁吸作用，未來當地發展更被外界看好。
不過，距離台中市車程約15分鐘的台中縣鄉鎮，包括山線的潭子、大雅及神岡等地，
大甲鎮
東勢鎮
清水鎮
沙鹿鎮梧棲鎮
大安鄉 外埔鄉
神岡鄉
大雅鄉 潭子鄉
霧峰鄉
新社鄉
龍井鄉
大肚鄉
烏日鄉
臺中市
大里市
太平市
豐原市
后里鄉
石岡鄉
和平鄉
大甲鎮
東勢鎮
清水鎮
沙鹿鎮梧棲鎮
大安鄉 外埔鄉
神岡鄉
大雅鄉 潭子鄉
霧峰鄉
新社鄉
龍井鄉
大肚鄉
烏日鄉
臺中市
大里市
太平市
豐原市
后里鄉
石岡鄉
和平鄉
上漲潛力
Architecture And Environment 專題論壇
區域發展回顧與展望
山文．圖 思雲
提前布局
台中縣市合併後山線房市發展前景
也會因縣市合併而直接受惠。
當然，身為台中縣首善之區的豐原，未來變成大台中市政府的第二辦公室，或稱為「陽
明」辦公大樓，將來豐原房地產市場走勢，是否會注入新動力，迄今沒人說得準。
不過，大家可從豐原最近幾年的房市發展，略窺未來房市與產品變化，豐原目前的透天
厝，每戶總價約為1,000萬元，基地面積約28至30坪，建坪約60、70坪，這類的透天厝，
在豐原房市最好去化。
不過，總金額在1,500萬元的透天厝，在豐原並不好賣，原因是這類型的高價位透天厝，
在台中市也可買到，因此，在豐原購屋沒有價格誘因。
山線流行「鄰街式」透天厝
至於豐原舊大樓改建案，並不多見，只有零星個案。例如，聚合發的「浪琴」個案，在
豐原的三民路上，已陸續銷售中。另外，住茂建設推出的「中山會館」，已銷售中。
目前在豐原只有鴻山建設，正在規劃社區型透天厝，將分三期進行推案，基地位於豐原
南陽路的郊區。
值得一提的是，豐原南陽山，在921地震之後，因當地與石岡等地，有「斷層帶」的疑
慮，建商不敢在此開發與推案，目前當地房地產市場，只有以前零星的個案。
台中縣的推案類型，與台中市迥異，以豐原、神岡一帶個案為例，以透天厝較多，且透
天厝類型，分成「鄰街式」透天厝與「社區型」透天厝。
43建築與環境
山提前布局
1. 前台中縣建築開發公會理事長─高威建設董事長宋逢吉，在台中縣神
岡、大雅一帶，專攻推出「鄰街式」透天厝與社區型透天厝的個案。
2. 鄰街式的透天厝，因可兼具店鋪與住家功能，在神岡、大雅一帶，頗受
歡迎，房價有增值空間。
1 2
Architecture And Environment 專題論壇
區域發展回顧與展望
相較於台中市流行頂級豪宅大樓與頂級的社區型透天住宅個案，台中縣並不流行大樓
個案，反而流行「鄰街式」透天厝。其中，鄰街式透天厝約占透天厝總數的7成。例如，
帝磐個案；另社區型透天厝約占總數的3成，例如，「御北陽」個案。
建商分析，台中縣不流行社區型透天厝的主因，包括社區型透天厝，要繳交管理費，
購屋者嫌麻煩，及增加日常開銷，加上社區型的透天厝價位較高，與台中市房價差不
多，讓購屋者心中有了盤算，與其買豐原高價位的社區型透天厝，不如乾脆去台中市買
屋，使得社區型透天厝，在豐原並不搶手。
建商興建透天厝少得可憐
在神岡、大雅、豐原一帶，即使有社區型透天厝，但大部分的社區型透天厝，也沒有
設置管理室，只有少數個案，有設管理室。
台中縣建商在豐原推案特色，不像台中市早期的瑞聯建設、廣三建設，及長億實業等
建商，慣用「造鎮」或「大面積集合住宅」方式推案，而是走小型社區推案路線，總戶
數約1、20戶，很少有大社區的推案。
尤其，今年建商申請在興建透天厝的戶數，更是少得可憐，部分建商在豐原的案量，
只有10戶以下，最低還有2戶，簡直是民眾「自地自建」的翻版。
前台中縣建築開發公會理事長、高威建設董事長宋逢吉表示，談到社區型的透天厝，
他以該公司興建的「社南」社區為例，分別設有大、小門或電動門，剛開始，社區有關
門，但後來就不關了；甚至，白天，大門常開，因為住戶認為，關著門，就與外面隔離
了，人與人之間會產生陌生感，因此，該社區大門，打開的時間，比關的時間還長。
購屋者有雙車位需求
宋逢吉認為，在都會區的購屋者，第一優先考量是安全與住宅品質，且經常把安全擺
在第一位，因此，都會的社區管理室，與大、小門出入口的管制，都格外重要。
為做好社區的安全管制措施，各大都會的社區，都會設立管理室，並委由管理員或保
全員負責社區的安全與人車安全管控，藉以提升社區的居住品質。
反觀，大雅、潭子及神岡等地，約有10多個社區型透天厝，都設計有大門與管理室，
3 4
44
但卻沒有配置管理員來管控，與都會區嚴格管制人車進出，形成強烈的對比。
對此，宋逢吉認為，在神岡、大雅一帶的社區透天厝，若有陌生人來到社區，大家都會
知道，加上當地守望相助做得很好，在既有生活習慣之下，大家咸認為，沒有必要配置管
理員，一日復一日，習慣就成自然了。
當然，住戶因子女有車子，對停車位的需求，可能會比管理室，來得更迫切，以位於大
雅三和國小的「哈佛特區」住宅個案為例，當地共有23戶，不僅透天厝的前面，規劃一處
停車位，還會利用空地，再規劃一處停車區，每戶再增加1個停車位，宋逢吉說，住戶停
車位若規劃不夠，將會占用社區旁的原有道路，很容易造成周遭民眾與住戶的反彈。
以上楓黃昏市場的透天厝個案為例，宋逢吉表示，該社區每戶規劃兩個車位，其中，
一個車位，是建商計算土地成本與規劃成本之後，再分割土地轉賣給住戶，這個車位的買
賣，建商並不賺錢為目的，反倒是強調要服務住戶。
建商之所以要規劃每戶透天厝有兩個車位，其實也有其競爭利基。宋逢吉以規劃50戶
的透天厝基地為例，建商若足足蓋了50戶，訂出每戶房價可能較低，且買方的客層，若須
要有兩部以上的車位，因建商無法滿足住戶的停車需求，可能會造成此客層嚴重流失。
大雅與潭子相當有吸引力
反觀，若建商只蓋40戶透天厝，但提供兩個車位，每戶的房價會比蓋50戶，再提高1
成，這對建商而言，該個案的總營收與總利潤，可能會一樣，但卻可塑造社區的連棟、獨
棟及雙併的透天厝風格，讓優質客戶意願前往購屋。
宋逢吉指出，若透天厝沒有兩個車位，可能流失客群高達5成，因為停車位不夠，住戶
容易與鄰居發生糾紛，若情況持續惡化，住戶可能受不了困擾而被迫搬家，或將房子賣
掉。
宋逢吉規劃透天厝兩個停車位的作法，也讓其他建商已感到第2個停車位的重要性，包
括巨信與和唐等建設都已相繼跟進。
台中縣山線，若要看到大一點社區，或許在緊鄰縣市交界的大雅與潭子，還可看得到，
因為當地的車程，與台中市的西屯或北屯的車程約15分鐘，但總價卻可減少200萬元，若
要號召台中市民前往購屋，相當有吸引力。
3. 神岡、大雅一帶的自行車道，已帶動當地的休閒風。
4. 社區型透天厝，出入口雖無人車管制，但因每戶均備有兩個車位，住戶可解決子女的停車問題。
45建築與環境
縣市交界鄉鎮首先受惠
98年初，適逢全球金融海嘯的衝擊，建商推案意願低落，導致台中縣核發建築執照件
數，已明顯減少，台中縣98年1月核發建築執照僅有3案。其中，兩案在清水，建商都是
振堡建設。另一案在豐原，建商是弘舜建設。
以弘舜而言，計畫豐原市師範段，興建店鋪、住宅及停車空間，樓層4樓，戶數為11
戶。
就連台中縣山線地區的建商，98年2至5月分別取得核發建築執照案件，也少得可
憐。據統計，只有大熊建設、昇陽開發、銀慶建設，及美式開發等，共計4件個案，創歷
年來案件數的新低。
其中，大熊建設將在潭子鄉東寶二段，興建店鋪、住宅及停車空間，樓層4樓，總戶
數43戶；昇陽開發將在潭子鄉喬忠段，興建住宅與停車空間，樓層為4樓，總戶數為60
戶；銀慶建設將在大雅鄉上楓段，興建住宅，總戶數為6戶；美式開發將在豐原市聯合
段，興建住宅與停車空間，樓層3至4樓，總戶數為9戶。
由上述核發建照的資料中，可清楚看到建商在台中縣的大雅、潭子等地，推案動作較
大，且個案戶數較多，原因與台中縣市合併後，縣市交界的鄉鎮房價，將首先受惠，已
吸引建商在歷經全球金融海嘯之後，還敢在大雅與潭子推動原因。另外，大雅因中科效
應，也使當地的房價，具抗跌性。
建商推案回復信心
98年6月，包括半導體、面板及光電等部分產業，已率先走出全球金融海嘯衝擊的陰
影，使得建商申請建築執照的意願轉強。光是6月，台中縣核發建築執照案件數高達8
件，直逼今年1至5月累計核發建築執照案件11件的水準。
以98年6月台中縣核發建築執照案來說，3件在豐原；2件在沙鹿；另包括梧棲、外
埔、大里市，各有1件。不過，豐原3件個案件中，包括國敦建設的2戶、群巨建設、環
順公司各4戶，遠不如沙鹿的德邑建設，分別在沙鹿南勢坑段，各興建20戶與65戶的透
天厝。
到了第3季以後，台中縣核發建築執照案數，每月約為10至11件，顯示建商推案的信
心，有小幅回復的跡象。
以台中縣7月核發建照為例，寶運建設計畫在豐原三陽段，規畫樓高3樓的透天住宅，
總戶數為10戶；慶山建設在豐原市龍宮段，推出樓高4樓的透天厝，總戶數只有2戶。
而東勢今年前7月，被核准的建築執照案件，只有1件，就是立沅實業規劃在東勢中山
段，興建樓高4樓，總戶數只有5戶。至於石岡98年建築執照核發案件，還是掛零。
再者，98年8月，台中縣核發建築執照案件，有11件。其中，豐原有1件；大雅有1
件，均遠不如大里市有3件與沙鹿有4件。
Architecture And Environment 專題論壇
區域發展回顧與展望
46
十月核照創今年單月新高
太熙建設規劃在豐原三和段，興建樓高4樓的透天厝，總戶數為3戶；另旺庭建設則相
中在大雅四德段，規劃樓高5樓的透天厝，總戶數為46戶。
緊接著，台中縣9月核發建築執照案件數共有11件。其中，大雅占有3件，建商包括寶
達建設、旺庭建設及晟溢建設等3家。
寶達建設共規劃6戶透天厝，另晟溢及旺庭各只規劃2戶透天厝。另外，長鉅建設在豐
原推出兩棟，樓高5層，總戶數11戶，可作為店鋪、辦公室及住家使用。
由台中縣98年前9月的核發建築執照案件來看，建商在金融海嘯後，即使有推案，也僅
以小案試銷，且以透天厝為主，來維持公司的正常運作，今年根本沒有住宅大樓新個案。
到了10月，台中縣核發建築執照的案件，明顯增加，共計22件，創今年單月新高，其
中，山線的鄉鎮市，豐原有4件，建商包括餘作美、國敦、宏德及昇源等4家建設公司，
神岡有1件，建商為高威建設。
山線熱門鄉鎮市土地行情
至於豐原今年以來的推案量，遠不如沙鹿鎮、大里市，原因是豐原沒有新的重劃區，
且舊市區空地或可推案的土地，越來越少，加上豐原文化建設近年來也不多，才導致豐原
推案量銳減的主因。
以燈會來說，豐原只辦過一次燈會，之後就都沒有再辦，不像台中市每年都辦台中燈
會，帶來可觀的觀光效益，因而帶動當地的知名度，這對建商推案而言，是一大利多。
目前台中縣山線主要熱門推案的鄉鎮市土地行情。其中，潭子鄉公所附近的土地，每坪
價格在20萬元上下；另潭子的慈濟醫院附近的土地，每坪約10萬以下，而潭子第一大建商
為翔仁建設，已推出4期，總戶數已超過200多戶，目前還計畫再推出第5、6期計畫。
至於大雅鄉公所附近的土地，每坪為15萬元，當地第一大建商為久樘建設；神岡鄉公
所附近土地，每坪為10萬元，當地第一大建商為高威建設。不過，包括潭子、大雅及神
岡等三地的土地價格，在台中縣市合併升格為直轄市之後，恐怕還有一波的上漲空間，部
分建商已提前布局因應。
5. 社區型透天厝，與比鄰的田園花
草，相互輝映，讓社區更有田園
風光的味道。
5
47建築與環境
4848
台中縣市合併在即，最期待這一刻到來的莫過於海線地區（大安、大甲、清水、外埔、
沙鹿、龍井、梧棲、大肚、烏日）的民眾，特別是房地產業者，不僅在於可以台中縣
民變成台中市民的「身份」地位提昇，更重要的是可以還給海線房地產一個「公道」；以沙
鹿為例，距西屯僅有五分鐘的車程，透天別墅售價相差幾乎快一倍。此外，由於港市合一之
故，深耕海線的房地產業者咸信台中港特定區，將會在縣市合併後優先開發的重點區域，屆
時，海線地區的都市發展將不可同日而語。
「一點多心」帶動周邊區塊繁容
發跡於台中市七期重劃區的懋榮建
設，這五年重心大多擺在中科一帶的西
屯和沙鹿。該公司董事長特助吳福原指
出，台中縣市合併升格後，由於幅員廣
闊，必然朝向「一點多心」發展。一
點指的是新市政中心所在地的七期重劃
區，多心則包括台中港、清泉崗機場、
水湳經貿園區、高鐵烏日站附近形成的
衛星都市。
吳福原指出，大台中房地產長期以
來一直處在壓縮的狀態，由於考量地段
和房價等因素，絕大多數集中在台中市
區，一旦縣市合併之後，必會快速往周
邊鄰近的區塊發展，諸如烏日、龍井、
沙鹿、大雅、潭子，這些區域還有充裕
的土地資源，並擁有比市區幽靜的環境
優勢，而且，隨著寬敞的生活圈道路及
大甲鎮
東勢鎮
清水鎮
沙鹿鎮梧棲鎮
大安鄉 外埔鄉
神岡鄉
大雅鄉 潭子鄉
霧峰鄉
新社鄉
龍井鄉
大肚鄉
烏日鄉
臺中市
大里市
太平市
豐原市
后里鄉
石岡鄉
和平鄉
沙鹿領銜
Architecture And Environment 專題論壇
區域發展回顧與展望
海文 楊順發 中時科技人文月刊主編
台中縣市合併後海線房市發展前景
海線出頭天
1
捷運陸續完成之後，配合上交通便利的優勢，
其發展前景不可限量。
生態建築走出喧囂的市區
吳福原表示，該公司長年來始終專注於興
建生態建築，生態建築需要兩個重要的外在因
素，其一是夠大的基地面積，其二是周遭要有
大自然環境，通常在市郊比較容易找得到上述
二項條件，尤其是在台中市西郊的大肚山麓，
這也是該公司這幾年幾乎都在西屯和沙鹿推案
的原因。
只是生態建築營建成本高，售價不可能太
低，在西屯價格接受度高，但在一線之隔的海
線卻因地段概念而產生市場抗性，縣市合併
之後，同屬台中市，房價的差距的樊籬將會被
打破，讓生態建築可以立足的地點更廣泛，因
此，海線地區未來必然會出現許多優質住宅，
吸引講求居住品質的台中市民走出喧囂的市
區，住在距市區只有二十分鐘車程的大肚山
麓。
49建築與環境
海
1. 烏日高鐵站
2.3.4. 懋榮建設
2
34
Architecture And Environment 專題論壇
區域發展回顧與展望
沙鹿一帶新興區房市蓬勃
對此，深耕梧棲的和唐建設董事長王至亮亦有同感，王至亮指出，這幾年拜中科的開
發、中二高龍井交流道的闢設，以及特三號道路的開闢等利多之賜，沙鹿鄰近龍井交流
道一帶新興區房市蓬勃發展，推案量占了全台中縣的五分之一強。
王至亮指出，這裡的購屋族群以中科、中龍鋼鐵、台肥的員工居多，建商為了吸引這
些消費力強但自主性高的購屋者，不論在規劃設計及建材上，幾乎比照台中市西屯地區
的規格，然而，兩者僅相隔五分鐘車程，房價卻不到一半，甚至到了梧棲，房價只有前
者的五分之一不到。梧棲綜合體館旁也是海線房市僅次於沙鹿新興區的聚焦區塊，這裡
位居文教區，同時擁有知名的小學、綜合高中，商店林立，又緊鄰童綜合醫院，其生活
機能更勝於沙鹿新興區。
懋榮建設董事長特助吳福原指出，一旦新市府大力開發港區之後，海線房市就邁入新
的里程碑。吳福原指出，台中港在亞太地區的港口中具有平均航程最短的優勢，不論到
韓國、日本、中國、香港、新加坡、越南等各大港口，平均航程為五十五小時，成為亞
太轉運中心指日可待，縣市合併之後，基於港市合一發展，台中港區絕對是優先開發的
重點區域。
5.6. 觀光漁港
7. 台中港旅客服務中心
8. 清泉崗機場
5
6
7
50
梧棲房市的「重裝區」
和唐建設董事長王至亮則提到，梧棲有一處占地一百七十多公頃的商業區預定地，
是海線地區最大、最方整的商業區，台中市長胡志強十分看好它的潛力，由於地價成本
低，交通便利，最有希望吸引大財團前來投資大型購物中心，屆時這裡也將成為梧棲房
市的「重裝區」。而有趣的是，這塊商業區預訂地最大的地主竟然是彰化縣政府，原來
彰化在日據時代原屬台中縣管轄，戰後行政區重新劃分，彰化縣政府在台中縣境內有分
到一些公有土地（像東勢林場即為其中一例）。彰化縣政府對這一大塊商業區的開發樂
見其成，土地標售後將為彰府財庫為來一大筆財源收入。
至於海線其他區塊，諸如清水、大甲、大安、外埔等地區，和唐建設董事長王至亮指
出，在縣市合併後受惠程度可能不會很明顯，因為地處偏隅，較無法吸引外來人口，加
以市地未重劃，釋出的建地也非常有限。不過，倒是有一個現象已經改變了，過去大甲
到台中市均必須路經清水，因而大甲民眾在清水購屋置產十分常見，但自從中二高大甲
交流道之後，大甲人到台中市不必再路經清水，所以在清水購屋置產的大甲人少了，反
倒是會在鄰近大甲交流道的外埔購屋。
8
51建築與環境
5252
大甲鎮
東勢鎮
清水鎮
沙鹿鎮梧棲鎮
大安鄉 外埔鄉
神岡鄉
大雅鄉 潭子鄉
霧峰鄉
新社鄉
龍井鄉
大肚鄉
烏日鄉
臺中市
大里市
太平市
豐原市
后里鄉
石岡鄉
和平鄉
未熱先滾
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區域發展回顧與展望
文 ‧圖 江川源
房市看漲中縣屯區屯
53建築與環境
房市看漲
1
2
3
屯
人的失敗，往往是在他自認為熟悉、其實是不熟悉的領域
4. 曾經為省議會所在地的霧
峰鄉，風景秀麗、人文豐
厚，交通便利，吸引都會
人到這裡買農地蓋別墅，
過個悠閒退休生活。
5. 大里市四通八達交通及緊
臨台中市的優越條件，吸
引台中市住五期重劃區的
市民，用買大樓的錢到這
裡買房子改住別墅。
Architecture And Environment 專題論壇
區域發展回顧與展望
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4
55建築與環境
巨力混凝土工業股份有限公司創於民
國７７年，歷年來舉凡國家重大建設，
如：中山高速公路拓寬、第二高速公路新
建、西濱快速道路、東西向快速道路、國
宅興建、高鐵烏日維修基地、國道６號新
建及企業大樓興建等重大工程。巨力公司
都有幸參與預拌混凝土之產運，廣受各界
讚揚與肯定，值此躍升時代。我們更秉持
主動積極，品質第一的理念，為顧客提供
更完善的品質與服務。
專業管理．品質最佳保證
本公司從事預拌混凝土製造及產運，並
延聘優秀顧問群及經驗豐富的專業技術
人員，從事混凝土研發對於高性能
(HPC)、高流動化(HFC)、自充填(SCC)
無收縮，剛性路面、早強，輕質混凝土
(LWAC)、低強度高流動化(CLSM)及特
殊混凝土均有良好的實績與經驗，可滿
足客戶之需求。
提昇市場競爭力是我們追求的目標
品質·信譽與服務是我們不變的執著
巨力混凝土工業股份有限公司
公司：台中縣大雅鄉上楓村民生路三段295號
電話：(04)23353009 傳真：(04)23353752
56
Architecture And Environment 專題論壇
房地產業的行銷多年來均打傳統戰，大部分的從業人員也堅信這樣的法則，但近年來
隨著網路的興起，房地產及建築業常用的媒體電視、報紙及廣播的使用量逐漸地下
降，而網路廣告卻持續地成長，網路行銷已成為房地產行銷不可或缺的一環，因為網路
它全年無休，能隨時隨地且沒有時間限制，更無國界的限制。
曾經有人認為房地產因總價太高，且是個相對封閉的產業，不太可能在網路上有成
功的機會，但是現在不管是要買中古屋或預售屋的民眾，誰不先上網去查查房屋的座落
或環境區域，或建商的信譽等，更透過虛擬實境、影音看屋等讓人身歷其境的感覺，目
前，從美國次級房貸，到二房問題，銀行風暴等問題，令房地產業也出現了低靡的景
氣，大部分建商也在縮減媒體費用的支出，網路行銷正可在此階段異軍突起，提供房地
產業者一個新的運作天地。
房地產與建築產業網路行銷策略
路更寬
文 曾定祁 總太建設開發股份有限公司 總經理
網開一面
57建築與環境
網際網路的發展
「二O四三年，最後一份報紙被告進字紙簍裡…」經濟學人雜誌曾用這個場景，預言
未來將是網路媒體的世紀。
1990年代全球資訊網(word wide web，www)與Web網展瀏覽器的創造，使得網際網
路從一般的通訊工具，轉變成為革命性的科技，也改變了許多產業的經營型態。
1995年全球PC的銷售量在6200萬台，至2006年已突破2.2億台，成長1億5800萬
台，以3.5倍的速度迅速發展。
1998年微軟在Windows 98內建網路IE瀏覽器，帶動上網人潮，全球網際網路的使用
者數目增加至4億。
2000年網路泡沫化，使得達康公司迅速滑落導致科技支出下降，但新科技的能力讓
數以千計的創業家得以創設網際網路公司，如AOL，亞馬遜書店、雅虎(Yahoo)，eBay
及E Trade及其它類似的數十家公司。全球上網的人數也升至5.33億，預計在2007年將
高達15億。網路真得改變很多事，之前大多是以文字取勝，現在影音為主，一切發生
得很快，網路廣告量，正展現出強大的爆發力，據台北市網際網路廣告暨媒體經營協會
(IAMA)估算，今年網路營收可達37.48億元，其中關鍵字廣告就佔了10億元，明年網路
用滑鼠點選，便可利用與分享龐大的資訊，根據最近的網路調查研究指出，消費者會在
做重大決策之前利用網路所提供的資訊。在購買化妝品，為小孩挑選學校，找工作，買
車甚至於購屋，找人生的另一半等會有三分之一的人會依賴網路來蒐集資訊，這些現象
都足以顯示，行銷策略與實務在過去數年間已經歷非常大幅度的變動，其對購買者與提
供服務的行銷者皆有顯著的影響，為能在新的數位時代競爭及求生存，行銷人員必須重
新思考，並針對未來的發展趨勢及新環境來調整其策略。
建築產業網路行銷發展
建築業最常流行的一句話「會蓋房子不是師傅，會賣房子才是師傅」，由這句話就可
知房地產行銷在建築產業中所佔的份量，因為，就算你房蓋得再好再漂亮，如果銷售不
出去也是枉然。
廣告總營收上看50億元。金融業本來是網
站廣告最大廣告主，今年受雙卡風暴打擊，
上半年網路廣告量大幅下滑。幸好房屋熱呼
呼，建築產業加碼投資網站廣告，撐起今年
的成長率。
關鍵字廣告是很精準的行銷手法，成效具
體，而且以網友點擊次數計費，收費相對低
廉，很適合台灣的中小企業主，所以市場迅速
茁壯。此外，今年美國的關鍵字廣告市場為
67億美元，中國大陸為人民幣15.6億元，日
本則為754億日圓，都處於持續成長的狀態。
網際網路在全球呈現爆炸式的成長，構成
所謂新經濟的核心，消費者與企業間只要利
58
Architecture And Environment 專題論壇
在民國六十年以前，由於建築商家數很少，所蓋得房子也不多，國人的知識水平較低，
消費保護的意識亦不足，所以，房子蓋好後只要透過簡單的交涉過程或由當時的土地代書
介紹即能完成交易。
民國六十年以後，開始興起了所謂的「房屋預售制度」，亦即完成建築圖說就開始銷
售，購屋大眾只要依照工程的進度按期繳款，當時的貸成數大約在60%~70%，只要在房
屋蓋好前繳足30%~40%的金額即可以擁有自己的房子，因為當時民風保守，許多人都存
足了現金才敢下手買房子，逐漸地大家也接受貸款購屋的模式，使得建築商的資金周轉大
為增強，又由於經濟起飛，使得台灣的建築產業蓬勃發展，興建的數量不斷增加，營建的
品質也不斷改善，使得房地產的行銷進入戰國時代。
網路行銷是傳統行銷手法的輔助工具，絕無百分之百取代傳統行銷的可能，況且房屋
動輒數百萬甚至數千萬，若不親自參與則無法下決定，但因利用網際網路所從事的行銷活
動，他可以整合文字、聲音、影像、動畫等動態資料的呈現方式，甚至未來可能演變至即
時、互動沒有銷售時間的限制，不受天候的影響，可預見的在未來絕對會改變現有的行銷
方式。這種現象慢慢地從日常生活用品、家電產品、汽車演進到購屋族，買房子是一般民
眾一輩子的大事，不僅僅是因為房屋之總價較高，更代表著未來的家庭生活品質；過去，
大部份民眾所接收到的訊息，都是強調地段、公共設施的功能以及施工的品質等，較欠缺
售後服務的完整功能，現在的購屋族可以事先在家利用網路資訊事先搜集到想要知道的資
料，免去來回奔波及資訊不足的痛苦，還可以透過網路瞭解房屋所在週遭的環境，網路看
屋毫無疑問地將成為新型態購屋族的優勢。
網路改變了購屋的型態，尤其是以銷售中古屋為主房屋仲介業者發展更快速，以往找房
子通常要花費數週甚至數月的時間，走遍各房屋仲介業的門市才可能尋找到合適的標的，
但隨著網際網路的發展，將標地物實景及環境狀況等資料po上網供客戶查詢，已是必備功
能。
購屋者最重視的問題為房屋詳細資料、網路影音看屋及買賣權益資訊等。在房屋詳細資
料部份，網路上能清楚顯示房屋的座落地點，附近的生活機能，大樓的外觀以及戶數、坪
數、室內隔局、價格行情、屋齡、車位、產權狀況以及貸款情形等資訊，有意購屋者可先
在網路上先分析自己最滿意的數件標的，決定後再行親自瞭解，目前幾家大型的房仲業者
大多有此服務。
另外，目前競爭最火熱的就是網路影音看屋的服務，如永慶房屋於2006年6月推出「預
售/新成屋專區」，網友可以上網搜尋找到心目中理想的房子，其「一分鐘宅速配」巧妙
地運用故事行銷，充份將人性價值融入影音宅速配，深深打動購屋者的心，也造就了良好
的業績，影音宅速配利用網路的特性，由專業的拍攝人員拍出動感的房屋現況，再加上美
妙的配樂，讓網路看屋除了滿足購屋需求外，還能有聲光效果。
另外，信義房屋更是結合了手機、PDA和網路看屋服務，推出「即時看、即時配、即時
回」系統，主張的重點不只是影音看屋，更重要的是互動性。
59建築與環境
太平洋房屋也推出互動的720度看屋，可以任意旋轉3D畫面，讓消費者可以清楚的看
清房屋的每個角度格局，裝潢風格及傢俱配置，還可透過手機的「衛星定位以圖搜尋房
屋」及「3G影音馬上看」功能，讓消費者對屋況能更清楚的掌握。消費者找到合適的標
的後可以利用網路預約現場看屋，或是網路直接下訂，一旦進入買賣流程，即用手機簡訊
發送產權過戶，交屋和繳款完稅等訊息，讓買賣雙方隨時掌握購屋進度。
即時互動的看屋模式，掀起了看屋購屋的新浪潮，也創造了成功行銷的典範，面對電
子時代的逐漸成熟發展，以銷售預售屋為主的建築產業應嚴肅的面對新式的行銷策略，如
何以原有運作成熟的行銷運作，搭配新時代的網路行銷，將行銷的成果推向高峰。
網路行銷之工具
1. 網站廣告
在相關產業網站、知名網站或訪客流量大的入口網站，購買廣告或洽談廣告合作，藉由
刊載各式網路廣告，如橫幅廣告、動態廣告、文字廣告及影音廣告等，增加網站曝光率及
點閱率，進而有機會讓使用者瞭解產品。
2. 關鍵字行銷
隨著硬體設備的提升，家家戶戶寬頻的使用率除年成長，根據資策會的調查報告中顯
示，2006年第一季，我國有線寬頻網路用戶數達420萬戶，現代人已習慣上網找尋資訊，
其中又以藉由搜尋引擎主動搜尋資料最為普遍。所謂的搜尋引擎，即是方便使用者可在網
路海中搜尋各家網站資料的網站。在這網際網路的發達的時代中，眾家網站如同孤島般孤
立在網路海中，使用者只要上了如Yahoo!奇摩或是Google等知名搜尋引擎網站，輸入自己
想要的資訊關鍵字，即可在網路海中搜尋資料。
因此腦筋動得快的業者，推出關鍵字行銷的產品，不管是藉由購買關鍵字服務而在提昇
產品網站的可見度及知名度，或是達成網站優化讓網站搜尋排名自然往前提升，都是一種
讓使用者主動去取得產品資訊的方法，此種方法統稱為關鍵字行銷。
3. 電子廣告單(EDM)
針對自身網站的會員，或部分擁有大量使用者資料庫的網路行銷公司，不定時發放電子
廣告單郵件，內容刊載產品介紹，當使用者閱讀電子廣告單郵件時，若對產品有興趣，可
網站廣告 /關鍵字行銷/電子廣告單(EDM) / 電子報 / 病毒式行銷
多媒體廣告/ 遊戲式廣告 / 聊天室、即時通訊廣告 / 社群廣告
部落格、Facebook、撲浪
網路行銷
之工具
60
Architecture And Environment 專題論壇
點閱並進入網站取得產品資訊。
4. 電子報
定期或不定期對自身網站的會員，發放電子報郵件，內容除了刊載產品介紹外，可能
還包含一些公司消息或活動資訊，通常會藉由一些固定的專欄內容來吸引使用者訂閱。當
使用者閱讀電子報郵件時，若對產品或活動資訊有興趣時，可點閱並進入網站取得相關資
訊。
5. 病毒式行銷
亦是一種電子郵件廣告的應用，郵件內容主要發放對向是以親朋好友為主，藉由使用者
喜歡轉寄分享郵件的特性，設計能引起閱讀者共鳴的郵件內容，促使使用者轉寄而達到產
品曝光的目的，常見使用此種方式行銷的產品有餐廳、美食，近年來薰衣草森林餐廳及我
的心遺留在地中海旅遊相本集的宣傳都是有名的例子。
6. 多媒體廣告
利用影音、動畫搭配情節與具有互動效果的短片式廣告。優點為視窗大小、時間長短皆
不受限制，具有很強的可塑性，因而趣味十足，甚至可以掀起轉寄風潮、蔚為話題。不過
有時容易被懷疑是病毒，檔案不能過大，否則會造成網友下載時的負擔。
7. 遊戲式廣告
透過設計小遊戲，讓網友一邊玩一邊接收商品或品牌的相關訊息。利用網友沉浸在遊戲
情境、降低對廣告的戒心，宣傳效果往往能事半功倍。目前多人即時線上遊戲，還能吸引
網友轉寄、自動拉朋友進來玩。如果配合優勝獎品，更能匯聚人氣。時下最流行的，莫過
於讓網友化身遊戲中人物的情境式遊戲，如角色扮演、推理歷險。
8. 聊天室、即時通訊廣告
利用聊天室或即時通訊的平台，最大的好處是能精準鎖定特定族群，有空聊天、玩即時
通訊的人，當時通常比較閒，願意理睬廣告的機率比較高。不過，也可能過於專注討論，
對廣告反而視而不見。廣告形式最好是順著聊天的情境發展；例如設計表情符號或頁面背
景等。
9. 社群廣告
利用網路的群聚特性，辦活動、丟議題、搞怪，特別是BBS、部落格、新聞台等，讓討
論話題像滾雪球一般愈滾愈大，達到行銷的目的。
要動員網路上多元的小眾，主題一定要夠勁爆能引起共鳴，由網路上的意見領袖引爆話
題，效益比較突顯。
10. 部落格、Facebook、撲浪
2006年網路界最熱門的話題除了Web2.0之外，另外一個就是部落格（Blog）了；2008
年上線的Plurk（噗浪），在不到1年的時間，成為台灣最受歡迎的微網誌；2009年台灣
Facebook使用戶已將近300萬人，是成長速度最快的國家。Facebook整合相簿、網誌和即
時通訊等許多社群工具，以排水倒海之勢，占領媒體版面，對於一個行銷人來說，意義是
又多了一個媒體管道來接觸我們的目標客戶，畢竟，追求未來的成長，主要是鎖定目前還
61建築與環境
無法接觸到的潛在顧客，而動態、迷人且資訊豐富的商業性部落格、加上Facebook、撲
浪的即時、親切、多元繽紛，則是以其它通路達不到的方式，貼近這群潛在顧客最好的方
法。
網際網路不可抵擋的大趨勢
過去建築產業的客戶有一大半是因土地致富，也有一些是因經商而致富，惟這些客戶
卻有不少是電腦白痴，然而這幾年來因科技致富的電子新貴、科技新貴逐漸形成購屋的主
流，這些人對房屋的需求不只是大坪數的豪宅，對於建材、隔局更是講究，尤其對科技往
宅、數位住宅(E HOME)更是幾近苛求，現階段網際網路對房地產市場的衝擊正不斷地擴
大，並且是一個不可抵擋的大趨勢。
網路科技是未來的必然趨勢，也是提升企業以及國家的競爭力的不二法寶，今後不單只
是上網，舉凡日常生活上各種的學習、生活、娛樂、商業等種種活動都可透過網路來分享
網路新世紀快速而便利的新生活，獲致之主要結論如下：
（一）網路行銷對於提供房屋供給的建商而言有更大的利基點，透過網路資訊的彙整不僅
能夠迅速的瞭解市場供需情況，並且可以更準確地擬定產品定位決策，所謂善用科
技，才能掌握新商機。傳統的「行銷模式」徹底解構取而代之的是精準的策略效率
的行銷，當市場行情藉由網路平台的極大化從「量變」進而「質變」之後，所有房
屋市場資訊將成為公共資產獲利型態與交易模式，從而出現結構性的轉變為『新市
場．新行銷．新秩序』。
（二）現階段網路的主要族群仍以首購為主，並且以30幾歲的年青人居多，惟應注意的是
網路資訊未來幾年的發展趨勢，根據聯合國貿易暨發展會議(UNCTAD)所發表2006
年版資訊經濟報告指出，全球網際網路利用者較2005年成長19.5%達10.2億人，
由此不難瞭解網路購屋者將會從首購進階到二次換屋客層，尤有甚者投資者更將利
用網路資訊來選擇投資標的，因此未來能夠提供消費者更多購屋資訊，並藉以解開
購屋決策黑箱(Black Box)的建商，將更能正確掌握網路購屋新行銷的脈動。
（三）網路行銷已由B2B逐漸朝向B2C擴展，因此，建築開發商除應儘速建立與消費者之
間更緊密的互動關係之外，亦應提供網路購屋者更多的購屋常識，而網路可將購屋
者一向不甚瞭解的工程結構及室內空間等攸關消費者權益至鉅之重點，以虛擬實境
的立體手法呈現，因此，網路行銷之充分運用，不僅可以大幅降低建築開發商的行
銷成本，亦可大量縮減消費者看屋以及購屋思考的時間成本。
（四）數位住宅(e home)將在未來逐漸成為生活領域的主流，而網路的普及再結合3G手機
以及現代化通信設備等，將可再進一步的發展出嶄新的資訊服務系統，並且進一步
帶給人們更為方便的數位生活。
本文內容摘自曾定祁編著，『房地產及建築產業網路行銷策略』一書
62
會務會訊台中市建築開發商業同業公會
會務翦影
重要法規訊息
■99.04.21為因應今年五月一日起實施新版之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，相
關注意事項，詳如說明。請各會員公司檢視預售屋契約條文不得違反新版「預售屋買賣定型化契約
應記載及不得記載事項」之規定。如委託經紀業銷售者，請轉知相關規定。茲節要注意事項如下：
一、請各會員公司線上預售個案自五月一日起（與何時取得建照無關），依新版「預售屋買賣定型
化契約應記載及不得記載事項」規定之內容辦理。凡賣方為「企業經營者」皆須適用，不因產
品種類(住、商)、建築型態(大樓、透天)、執照樣態(分照、合照)有別，一體適用。
二、有關審閱期，公設項目內容，土地主建物、附屬建物、公共設施之面積與分別計價，為新版規
定，且為政府宣導之重點，各會員公司切勿違反上開要求，並勿蹈「公平交易法」禁止聯合行
為之規定，以免觸法。
三、「應記載事項」部分，如買賣雙方合意以個別磋商條款修訂，依消保法規定亦不得預行印製，
亦即空白契約書仍應依「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」繕打，此為主管機關
近期現場稽核重點。
四、內政部頒「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」條文內容請上公會網站查詢下載
（http://www.arcnet.org.tw）。
■99.03.15函轉內政部修訂「地籍測量實施規則部分條文」（草案），有關「陽臺、屋簷及雨遮等附
屬建物之測繪登記」條文與實施時點等，業己轉知各會員知悉。
舉辦活動
■99.02.04中午11時30分本會假展華花園會館舉辦「建築線記者尾牙聯誼餐會」暨「2009年房地產市
場回顧與2010年市場展望」座談會，計有90餘人報名參加座談會，專題報告：台中市房地產回顧
與展望，逢甲大學土地管理學系主任 楊賀雯。與談人與談：台中市建築開發公會 理事長賴源釗、
台中市不動產代銷公會常務理事暨市場研究發展委員會主任委員謝麟兒、台中市不動產仲介公會理
事長 陳永欽、台中市建築開發公會 市場資訊委員會 副主任委員歐瑞琨。
■99.03.04中午12時本會假展華花園會館，舉辦『中部媒體特派員暨本會理監事及顧問新春酒會』，
並由賴理事長源釗對與會來賓作年度市場回顧及展望專題報告。
■99.03.30行政院公平交易委員會於中午12：50～15：10假台中市公教人員訓練中心9樓電化教室舉
辦「對於不動產業之規範宣導說明會」，邀請內政部主管機關說明「預售屋買賣契約書範本暨其應
記載及不得記載事項」，報名參加人數計有120人。
■99.03.25本會假展華花園會館舉行第六次會員聯誼餐會，邀請本會理監事及王名譽理事長等公職及
會務人員16位、會員公司代表47位、共計有63位參加。當天並說明大台中房地產市場概況及相關
建築法規訊息如新頒佈「預售屋買賣契約書範本暨其應記載及不得記載事項」之內容大要。
教育推廣委員會各項活動
■99.03.18-03.19本會曾於98年度為提昇「建築美學」、「建築品質」、「建築服務」等系列課程到
會務會訊Architecture And Environment
63建築與環境
經營的層次，開辦第一屆【新建築力量-CEO訓練營】，同業會員深覺獲益良多，並希望本會延續
辦理此課程。今(99)年度第二屆【CEO訓練營】特別著重『後金融風暴之全球經濟』、『兩岸經濟
未來展望』、『房地產市場之趨勢與消費型態之探討』、『建築美學-創意行銷』等議題開辦為期
兩天一夜2010【新建築力量-CEO訓練營】，假台北學學文創學苑舉辦，共計有24位學員參加，課
程內容如下：
(1)99.3.18安排1學學文創董事長徐莉玲主講：室內風格Style，2.網路家庭國際資訊股份有限公司董事
長詹宏志主講：網民力與鄉民力網路消費行為的聯想3.匯豐銀行資深副總裁暨大中華區台灣業務總
經理鄭克家：全球金融發展趨勢及展望。
(2)99.3.19安排1.21大小創意齋創意長姚仁祿主講：世紀建築革命．台灣建築界乘風破浪的機遇。2.
學學文創副董事長主講詹偉雄：微型趨勢報告20103.海峽交流基金會董事長江丙坤主講兩岸關係
的新發展4.王品集團董事長戴勝益主講：三合一咖啡：人生就像三合一沖泡咖啡，若將構成要素，
咖啡粉、奶精、糖分別單一飲用，保證難喝，只有合起來飲用才對味！咖啡粉就像工作，奶精猶
如個人嗜好，糖則代表家庭生活。在不同年齡層，拿捏適當比例，才是最好的人生。
■99.04.15～04.22本會為服務會員提昇建築品質，今(99)年特以品質、服務為主題舉辦【主管訓練
營】系列課程。舉辦時間及地點：4/15及4/22(星期四)下午1:30-6:00假永豐棧麗緻酒店舉行。課
程內容如下：
(1)99.4.15安排1.艱難的美：台中大都會歌劇院簡介－麗明營造/執行副總陳水添2建築美學－建築師李
天鐸。
(2)99.4.22安排1.設計單位看台中大都會歌劇院之營建工法之挑戰—大矩聯合建築師事務所/建築師楊
立華2.建築服務-創意行銷．態度決定一切－修平技術學院應用中文系/講師劉懿華3.大台中之未來-
台中市副市長/蕭家旗。
1. 教委會舉辦新建築力量-CEO訓練營，參加的會員上課情形。
2. 教委會舉辦新建築力量-CEO訓練營由教委會主委張麗莉擔任主持人。
3. 教委會「主管訓練營」系列課程邀請副市長蕭家旗專題演講頒發感謝禮品。
4. 教委會舉辦「主管訓練營」系列課程參加學員上課情形。
5. 行政院公平交易委員會舉辦「對於不動產業之規範宣導說明會」邀請本會會員參加說明會之情形。
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Architecture And Environment
會務會訊
本會接待各相關團體至台中參觀
■99.04.01本會配合台中市政府都發處協助接待「美國西聖蓋博谷房
地產參訪團」一行十人來訪，本會協助安排總太建設/東方花園廣
場個案參訪及簡報。當日安排：1..本會林 總幹事簡介台中市發展
及房市概況2參觀總太東方花廣社區及東方帝國接待中心。
■99.03.24本會協助台中市政府都發處接待「江蘇省常州市城管局」局長等14位參訪龍寶建設/心臻
邸個案，當天由台中市政府都發處劉副處長應榮、處庶務戴技士進財等人陪同常州市城管局一行人
參訪心臻邸，本會副理事長龍寶建設張董亦親自於現場接待。
會員動態
■99.04.03上午10時至下午4時本會理事邱崇喆所屬豐邑建設公司於新竹市投資興建之喜來登大飯店舉
行開幕酒會，除致贈花藍祝賀外，並由賴理事長源釗及林總幹事丙申與本會理監事多人蒞會致賀。
■99.04.12邀請各會員參加本會副理事長張麗莉之龍寶建設(股)公司成立二十週年回顧展暨系列講座
活動，活動內容如下：1.「龍寶二十週年回顧展」時間：99.4.9(五)至~99.4.25(日) (2)展覽地點：
台中創意文化園區雅堂館(3)導覽服務：4.11(日)、4.17(六)、4.25(日)2.講座：4.18(日)下午3：
00-5：00主講人：張麗莉董事長，主題：「美質創意」。
■99.04.27下午3時30分假本會8樓會議室召開第十一屆第十八次理監事聯席會議，會中由賴理事長對
補選當選本會之常務監事施鵬賢先生及監事蘇維祺先生頒發當選證書。
辦理社區公設見證移交
■98.12.25 本會受台中市政府委託辦理公寓大廈管理條例第五十七條第一項規定之見證移交事項，辦
理見證統計自98年12月25日起至99年4月30日止，移交掛號共計62件，其中完成見證移交記錄計
59 件，未安排辦理見證者計3件。並於99年3月25日召開「見證移交業務工作會報」，邀請台中市
政府都發處住宅管理科吳科長榮輝蒞臨指導，作例行性工作會報及雙向交流。
6. 本會理監事聯席會議，由賴理事長補選當選監事蘇維祺先生頒發當選證書。
7. 本會理事邱崇喆所屬豐邑建設公司於新竹市投資興建之喜來登大飯店舉行開幕酒會。
8. 本會配合台中市政府都發處協助接待「美國西聖蓋博谷房地產參訪團」一行十人來訪。
9. 本會副理事長張麗莉之龍寶建設(股)公司成立二十週年回顧展暨系列講座活動-邀請市長胡志強及賴理事長源釗蒞臨會場。
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