14 L’ECO DI BERGAMOGIOVEDÌ 30 GENNAIO 2014

Per i capannonile speranze futuresono aggrappatealle infrastruttureIl mercato nella Bergamasca è pressoché fermo sotto il peso della pesante crisi economicache non risparmia gli immobili produttivi

Il mercato immobiliare produttivo

Fonte: osservatoriocase.it

Adrara San Martino

Adrara San Rocco

Albano San Alessandro

Albino

Almè

Almenno San Bartolomeo

Alzano Lombardo

Antegnate

Arzago d'Adda

Azzano San Paolo

Bagnatica

Barbata

Bariano

Barzana

Bedulita

Bergamo - Borgo Palazzo

Bergamo - Canovine

Bergamo - Celadina

Bergamo - Conca Fiorita

Bergamo - Grumellina

Bergamo - Loreto

Bergamo - Malpensata

Bergamo - Martinella

Bolgare

Boltiere

Bonate Sopra

Bonate Sotto

Bottanuco

Brembate

Brembate di Sopra

Brembilla

Brignano Gera d'Adda

Brusaporto

Calcinate

Calcio

Calusco d'Adda

Calvenzano

Canonica d'Adda

Capriate San Gervasio

Caprino Bergamasco

Caravaggio

Carobbio degli Angeli

Carvico

Casazza

Casirate d'Adda

Casnigo

Castel Rozzone

Castelli Calepio

Cavernago

Cazzano Sant'Andrea

Cenate Sopra

Cenate Sotto

Cene

Chignolo d'Isola

Chiuduno

Cisano Bergamasco

Ciserano

Cividate al Piano

Clusone

Cologno al Serio

Colzate

Comun Nuovo

Cortenuova

Costa di Mezzate

Costa Volpino

Covo

Credaro

Curno

Dalmine

Endine Gaiano

Entratico

Fara Gera d'Adda

Fara Olivana con Sola

Filago

Fiorano al Serio

Fontanella

Foresto Sparso

Fornovo San Giovanni

Gandino

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Gazzaniga

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PAOLO PERUCCHINI

È forse la geografia del-le infrastrutture l’unica chiavedi volta a sostegno del mercatodegli immobili produttivi. I ca-pannoni, di per sé, in questa fasedi stagnazione economica nonrappresentano un mercato dina-mico. Anzi. Sembra di essere inuna giungla pietrificata. Quelloche c’è o è utilizzato o, magarivuoto, resta lì.

Poca domanda, anzi, quasi as-sente. E mercato fermo. «Pur-troppo non abbiamo né la bac-chetta magica né la macchina deltempo per ritornare al 2007, ul-timo anno buono per il settore»chiosa Giuliano Olivati, presi-dente Fiaip Bergamo e consiglie-re nazionale della Federazioneitaliana agenti immobiliari pro-fessionali. «Se dobbiamo indivi-duare aree d’interesse, in questafase delicata, di certo potremmopiazzare il nostro sguardo sulledirettrici delle infrastrutture: lafutura Brebemi , come l’attualis-sima A4. Quelle vie rappresenta-no i “fiumi” o le”ferrovie” deitempi passati: vie di comunica-zioni che permettono di esserein una posizione strategica perle aziende. L’autostrada, per esempio, rappresenta ancor oggiun plus: l’essere fronte A4 è difatto un biglietto da visita percoloro i quali vi transitano, cosìcome posizione di vantaggio lo-

gisticamente parlando».E se da sud si va verso nord, le

valli, per intenderci, la situazio-ne diventa traumatica: «In certezone, penso alla Valle Seriana, lacrisi del tessile è stata una iatturaanche sul fronte immobiliare».

Difficile, quindi, ipotizzare unfuturo per le aree industriali inu-tilizzate.

Un rilancio produttivo? Traproduzione che non tira e, a vol-te, delocalizzazioni industriali,sono poche le speranze di unriutilizzo industriale. La rivita-lizzazione nel commerciale? Con un’economia debole diffici-le scommettere sull’apertura dinuovi centri commerciali. E im-maginare una riconversione inresidenziale? Il rischio sarebbedi andare ad inflazionare un am-bito già gonfio d’offerta. E alloraperché non ipotizzare un ricon-versione «sociale» di questi spa-zi, a volte fatiscenti? Verde pub-blico attrezzato, per esempio? Ilproblema, anche qui, è la dispo-nibilità economica. Né Comunipiccoli né Amministrazioni grandi hanno potenziali econo-mici tali da poter intervenire,riacquistare l’area e riconvertir-la.

Di fatto, un cane che si mordela coda. Il sunto? Le superfici cisono e lì restano. In attesa ditempi migliori. �

©RIPRODUZIONE RISERVATA

Giuliano Olivati

La futura Brebemi e l’autostrada restano

le localizzazionicon maggiore appeal

Difficile ipotizzare un futuro diverso da

quello industriale per le aree sul territorio

E nella Bassa sono in arrivo tre impreseLa Brebemi sta spingendo

sempre più grandi aziende a guardare

alla Bassa bergamasca come territo-

rio dove espandersi.

È quanto emerge da un primobilancio sulle trattative in cor-so delle aree produttive localiz-zate lungo il tratto bergamasco,che va da Calcio a Treviglio,dell’autostrada (la cui aperturaè prevista in luglio).

Il mercato immobiliare pertutti gli esperti del settore staancora attraversando un mo-mento di profonda crisi. Perquello produttivo nel 2013 si

sono visti segnali positivi chedovrebbero concretizzarsiquest’anno: non sono però lega-ti alla richiesta di ampliamentodi realtà produttive bergama-sche; quanto invece di grandiaziende, anche multinazionali,provenienti da fuori provinciae anche Lombardia che stannoguardando con interesse allaBassa bergamasca come luogodove espandersi.

Interesse dovuto all’infra-strutturazione in corso del suoterritorio grazie alla costruzio-ne della Brebemi che proprio

nella Bassa bergamasca avràben cinque caselli. «E poi alfatto - spiega Giancarlo Fuma-galli della Immobiliare Fuma-galli di Treviglio- che qui i prez-zi delle aree produttive sononotevolmente inferiori rispet-to a quelli nelle zone già da tem-po collegate a grandi infra-strutture come ad esempioTrezzo. La differenza può arri-vare fino a 100 euro al metroquadro».

A riprova di queste elementiproprio la Fumagalli sta trat-tando la vendita di tre aree pro-

duttive nella Bassa a tre grandiaziende alimentari e meccani-che, con fatturato fra i 70 e i 100milioni di euro, di cui due pro-venienti dalle province di Mila-no e Cremona. Il loro arrivo sulterritorio significherebbe unarichiesta di lavoro di almeno150 persone.

Ci sono in realtà anche zonedella Bassa-bergamasca dovetrattative di aree produttivelungo il tratto bergamasco dellaBrebemi non si sono ancoraregistrate.

Una di queste è quella fraFara Olivana con Sola, Calcio,Covo dove ci sarà il casello au-tostradale Romano-Fara Oliva-na e dove è attiva l’Immobiliaredi cui è titolare Gianluigi Pe-senti. Pesenti si dice comunqueI lavori di completamento della Brebemi che sarà pronta in luglio

Industria & mattonePrimo piano

Un andamento dalle mille incertezze

Quotazioni e valutazioniin attesa di contratti siglati

Il mercato bergamasco degli immo-

bili produttivi avverte, in pieno, le

difficoltà del momento. Tra econo-

mia che non è in fase felice e disponi-

bilità economiche che non sono bril-

lanti, le transazioni immobiliari che

fanno riferimento ai capannoni, so-

no pressoché ferme. L’Osservatorio

immobiliare della Fiaip di Bergamo

continua ad aggiornare le valutazio-

ni stimate dei prezzi delle vendite e

dei costi degli affitti anche se, come

sottolinea lo stesso presidente pro-

vinciale degli agenti immobiliari

professionali sono le poche opera-

zioni che si concretizzano in questa

fase a dettare la reale portata dei

valori. Al momento, le quotazioni

maggiori si riscontrano nella cintura

della città, con quotazioni stabilmen-

te sopra i mille euro nelle valutazioni

massime. Zone d’appeal, in prospet-

tiva, potranno manifestarsi nei pres-

si delle nuove infrastrutture viarie.

L’ECO DI BERGAMO 15GIOVEDÌ 30 GENNAIO 2014

Grassobbio

Gromo

Grumello del Monte

Isso

Lallio

Leffe

Lenna

Levate

Lovere

Lurano

Luzzana

Madone

Mapello

Martinengo

Medolago

Monasterolo del Castello

Montello

Morengo

Mornico al Serio

Mozzanica

Mozzo

Nembro

Orio al Serio

Osio Sopra

Osio Sotto

Pagazzano

Paladina

Palazzago

Palosco

Pedrengo

Peia

Pianico

Ponte Nosse

Ponteranica

Ponte San Pietro

Pontida

Pontirolo Nuovo

Pradalunga

Presezzo

Pumenengo

Ranica

Ranzanico

Rogno

Romano di Lombardia

San Giovanni Bianco

San Paolo d'Argon

San Pellegrino Terme

Sant'Omobono Imagna

Sarnico

Scanzorosciate

Sedrina

Seriate

Solto Collina

Solza

Sorisole

Sotto il Monte

Sovere

Spinone al Lago

Spirano

Stezzano

Suisio

Telgate

Terno d'Isola

Torre Boldone

Torre de Roveri

Trescore Balneario

Treviglio

Treviolo

Urgnano

Valbrembo

Verdellino

Verdello

Vertova

Viadanica

Vigano San Martino

Villa d'Adda

Villa d'Almè

Villa d'Ogna

Villa di Serio

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«Mercato, mare piattoNoi in attesa dell’onda»Giuliano Olivati, presidente Fiaip Bergamo analizza una situazione sempre più difficile

«Dobbiamo stare in ac-qua. Come i surfisti. E avere la pazienza di attendere. Quando leondine che contraddistinguonooggi il mare calmo, anzi piatto, delmercato immobiliare comince-ranno a farsi più grosse, beh, do-vremo essere lì per tornare a ca-valcare l’onda».

Utilizza un paragone «califor-niano», Giuliano Olivati, presi-dente della Fiaip di Bergamo e consigliere nazionale Fiaip, non-ché direttore responsabile del-l’Osservatorio Immobiliare FiaipBergamo, per descrivere l’attualesituazione in cui versa il mercatoimmobiliare dei giorni nostri. «Seoggi l’andamento del residenzialeè difficile, se guardiamo allo spe-cifico settore degli immobili pro-duttivi dobbiamo pensare a qual-cosa che difficilmente si muove.Colpa della crisi, ovviamente. Maanche delle prospettive che, al momento, e nell’immediato, nonoffrono grandi speranze».

A ben guardare, la rilevazionedell’Osservatorio Immobiliare Fiaip, offerta ai bergamaschi al sito Internet www.osservatorio-case.it è esplicita. Per una transa-zione immobiliare sui capannoniil valore massimo in media si at-testa a circa 830 euro. Ci sono punte valutate oltre i 1.000 euroal metroquadro nell’area cittadi-na di Bergamo, e in pochissimi altri comuni (Mozzo, Sarnico,Treviglio e Treviolo), mentre i valori minimi in media si attesta-no intorno ai 670 euro. «Ma sonodati che debbono trovare confer-ma nella realtà dei fatti - eviden-zia Olivati -. Le transazioni sonolimitatissime e le quotazioni sti-mate, di fatto, sono solo indicato-ri a cui tendere. Nella pratica, iltutto, è ampiamente discutibile».

E l’elemento che, oggi, spicca,è semplicemente quello che la conclusione di una transazione

oggi diventa «l’eccezione». «Adifferenza di un mercato residen-ziale che, ancora, in qualche occa-sione si dimostra attivo, sul fron-te del commerciale-industrialesiamo davvero ai minimi termi-ni».

Ma quali possono essere lestrategie per un rilancio del set-tore? Di certo, in questo momen-to, parlare di «nuovo» sul frontedei capannoni è impossibile. «Dinuovo si stanno completando in-terventi che erano già stati pro-grammati. Per altro, diciamo la verità, sarebbe impossibile. C’è

sicuramente il tema della riquali-ficazione di uno stock che oggi appare fuori mercato dal puntodi vista funzionale ma anche dalpunto di vista energetico. Ma è difficile ipotizzare una strategiaper il rilancio del settore».

Fino a quando l’economia nonripartirà, quindi, è difficile che possa ripartire anche questo set-tore: «Alcuni economisti diconoche occorra superare l’atomizza-zione delle imprese con logichedi aggregazione e di reti funzio-nali. Ecco, forse se si diffondessequesto concetto con ogni proba-bilità potrebbe riproporsi un in-teresse sul settore produttivo. Dicerto, va detto che il questo setto-re immobiliare è in ritardo ri-spetto al ciclo economico di al-meno 6 anni. Chi è ottimista, nelnostro ambito stima che prima diun decennio non si tornerà a “ca-valcare l’onda”. Speriamo che, invece, qualcosa possa muoversiun po’ prima. Ecco, perché, come“bravi surfisti” noi operatori delsettore non dobbiamo uscire dal-l’acqua». Per aspettare l’onda giu-sta. Anche se non sarà quella «perfetta» , agognata dai profes-sionisti della tavola. � P. P.

Capannoni: il mercato è in apnea

«Le transazioni sono pressoché ferme:tra 6 e 10 anni la

possibile ripresa»

«Riqualificazionefunzionale

ed energeticadel patrimonio»

L’autostrada di collegamento tra Milano e Brescia sta aumentando l’attrattività della Bassa bergamasca

fiducioso che questa situazionedi stallo si sbloccherà a breve:«Le grandi aziende - afferma-che intendono investire nellearee della Bassa bergamascacollegate alla Brebemi sono allafinestra per vedere se l’auto-strada aprirà realmente».

Un primo tratto dell’infra-struttura fra Brescia e il casellodi Fara Olivana-Romano erastato annunciato che avrebbeaperto entro la fine del 2013.Questa apertura anticipata erastata prevista proprio per lan-ciare un segnale al territorioche l’autostrada stava ormaiper arrivare. Era poi saltata acausa del rischio per la societàBrebemi di perdere alcuni van-taggi fiscali introdotti recente-mente per le grandi infrastrut-

ture ancora in costruzione: «Equesto fatto - sostiene Pesenti- ha raffreddato alcuni investi-tori. Ma sono certo che nonappena entrerà in funzione ri-chieste di aree produttive lun-go il suo tracciato inizierannoad arrivare». Una importantecartina tornasole della capacitàdella Brebemi di attrarre nellaBassa Bergamasca grandiaziende è sicuramente Cara-vaggio dove aprirà il casello Ca-ravaggio-Treviglio. Nella cittàè in fase di realizzazione unanuova area produttiva di 400mila metri quadri pensata pro-prio in funzione dell’arrivo sulterritorio dell’autostrada. Unarrivo che secondo Giovani Ba-ruffi dello studio tecnico Baruf-fi di Caravaggio «non ha ancora

portato lo sviluppo previsto. Gliacquisti più recenti di aree pro-duttive in città sono quelli diaziende cosmetiche e alimen-tari già attive sul territorio fi-nalizzati all’ampliamento deiloro stabilimenti». Qualcosaperò si sta muovendo: interme-diari immobiliari che operanoper grandi aziende anche mul-tinazionali sono attualmenteattivi sul territorio di Caravag-gio proprio per trovare areeadatte ai loro clienti. La confer-ma arriva dal sindaco di Cara-vaggio Giuseppe Prevedini:«Ne ho già incontrati diversi.Speriamo che il loro interessa-mento porti a qualcosa di con-creto. Il fatto comunque che cisia è già un buon segnale». � Patrik Pozzi

“Il mercato è in calma piatta,ma dobbiamo stare in acquaad aspettare l’onda„

Affitti, tra 39 e 56 euroLa media di affitto dei capannoni presenti sul territorio della Bergamasca si attesta tra un minimo di 39 euro ad un massimo di 56 euro56