September  8,  2012  Camp’s  Bay,  Cape  Town,  South  Africa    Dear  friends,    I  want  to  tell  you  briefly  about  a  great  investment  opportunity  that  I've  come  across  here  in  South  Africa.  It's  one  of  the  more  compelling  investments  I've  seen  in  a  while.  I'm  going  to  make  a  play  for  it,  and  I  wanted  to  extend  an  invitation  for  you  to  join  me.  We'll  need  to  move  quickly.    1)  Brief  description  (followed  by  more  detail):      I've  managed  to  come  across  a  very  high  quality,  tier-­‐1  property  in  Cape  Town  that  is  in  significant  distress.  The  property  is  in  one  of  Cape  Town's  best  neighborhoods  with  a  fantastic  location  and  pristine  views.  It's  a  10-­‐bedroom  home  with  1800  square  meter  (almost  20,000  square  feet)  of  construction,  currently  operating  as  a  boutique  five  star  hotel.    The  owner  is  about  to  lose  the  property  to  the  bank.  The  brokers  have  suggested  that  he'll  let  it  go  for  under  $3MM  USD.  This  is  a  really  great  deal.  

   I  believe  there  are  at  least  three  different  ways  of  making  money  with  this  property.  As  a  store  of  value  and  prospect  for  substantial  capital  appreciation,  this  asset  is  very,  very  compelling.  My  analysis  leads  me  to  believe  we  could  make  2-­‐3x  our  money  in  the  coming  years,  and  in  the  meantime,  the  property  does  have  a  reasonable  cash  flow  (yield).        2)  Investment  thesis    I  like  to  lock  in  an  almost  guaranteed  profit  at  the  moment  I  buy  something,  so  I'm  always  on  the  lookout  for  deeply  undervalued,  distressed  assets.  But  that  doesn't  go  far  enough.  There's  no  sense  in  buying  distressed  assets  unless  you're  buying  HIGH  QUALITY  distressed  assets...  assets  that  have  the  best  income  potential,  the  best  capital  appreciation  potential,  and  are  the  first  to  bounce  back  from  recession.    Moreover,  I  also  like  to  buy  assets  where  there  is  plenty  of  room  to  add  value.  As  an  example,  our  farm  in  Chile  is  only  20%  planted.  We  can  easily  double  the  production  by  investing  in  more  cultivation.  

 Between  the  two  of  these  principles,  if  I  am  buying  a  deeply  undervalued  asset  that  I  can  also  add  value  to,  I'm  almost  assured  of  making  money.    

   In  real  estate,  I  typically  have  two  benchmarks  for  'undervalued'.      The  first  is  a  fixed  number:  if  the  price  is  less  than  $1,000  per  square  meter  of  construction  area  (for  'normal  property')  or  $1,500  for  tier-­‐1,  upscale,  luxury  property,  that's  a  screaming  deal.    The  second  is  even  more  intuitive.  If  the  property  is  selling  for  less  than  it's  replacement  cost,  it's  a  screaming  deal.    If  this  deal  is  properly  structured,  this  property  hits  both  of  those  benchmarks.          

3)  Macro  picture:  South  Africa    I  come  to  Southern  Africa  each  year  because  this  is,  undoubtedly,  where  the  future  is.  Look  at  where  the  real  resource  hotspots  are  in  the  world:  Mozambique  (oil),  Tanzania  (everything),  Angola  (oil),  Namibia  (uranium,  nat  gas,  soon  to  be  oil),  etc.    Southern  Africa  is  a  friendly  environment  because  it's  so  Anglicized.  Thank  you,  Britain.  Everything  in  this  part  of  the  world  functions  much,  much  better  than  everywhere  else  in  sub-­‐Saharan  Africa.  The  region  is  safer,  more  developed,  wealthier,  and  much  more  stable.    South  Africa  is  the  flagship  of  the  region.  It's  the  largest  economy,  by  far,  and  the  most  civilized  nation.  No  doubt,  South  Africa  has  its  problems...  but  it's  a  bit  like  Brazil.  It's  so  resource  rich  down  here,  the  country  keeps  succeeding  despite  the  best  efforts  of  its  politicians.    South  Africa  definitely  has  problems.  The  politicians  are  corrupt  (what?  say  it  ain't  so!!)  They've  got  big  problems  with  electrical  infrastructure.  Crime  is  a  factor  (though  typically  overstated  in  the  media).      Right  now,  the  economy  is  lagging.  The  ebbs  and  flows  of  the  global  economy  definitely  impact  South  Africa,  and  the  latest  trouble  in  Europe  (plus  China's  slowdown)  has  been  taking  a  toll  on  both  the  economy  and  the  property  market.                  

Long-­‐term,  though,  I'm  very  bullish  on  the  country.  I'm  not  alone...  that's  one  of  the  reasons  why  the  BRIC  countries  are  now  called  the  BRIICSA  countries  (to  include  both  Indonesia  and  South  Africa).    My  take  on  it  is  perhaps  different  than  Goldman  Sachs.  I  see  huge  long-­‐term  potential.  With  a  population  of  roughly  45  million,  it's  a  story  not  unlike  India  or  Brazil.  Millions  of  people  are  being  lifted  out  of  poverty  and  into  the  middle  class.  They're  moving  up  from  squalid  tenements  to  blocks  of  apartments  that  actually  have  running  water  and  electricity.  They  have  some  level  of  disposable  income  for  the  first  time.  It's  exciting  to  see.    Moreover,  South  Africa  is,  and  always  will  be,  the  de  facto  capital  of  Southern  Africa.  Johannesburg  is  the  commercial  hub,  no  doubt,  but  Cape  Town  is  the  most  civilized  place  on  the  continent.  Driving  around  Cape  Town,  you  would  be  forgiven  if  you  thought  you  were  in  Malibu.      It's  also  one  of  the  most  gorgeous  cities  in  the  world.  Table  Mountain  is  one  of  the  most  imposing  sites  in  nature,  and  it  cradles  the  entire  city  right  up  to  the  Atlantic  seaboard.  I'm  down  here  right  now  and  it's  still  technically  winter.  Yet  each  day  has  been  sunny  and  warm.  People  are  out  my  window  right  now  sunning  themselves  at  the  beach.  The  food,  wine,  and  lifestyle  all  rank  among  the  finest  in  the  world.                        

Within  Cape  Town,  there  are  a  few  tier-­‐1  neighborhoods-­‐-­‐  Clifton,  Bantry  Bay,  and  Camp's  Bay  among  them.  These  are  all  right  on  the  coast...  and  they're  simply  gorgeous.    In  Camp's  Bay  (where  the  property  is  located),  58  freehold  properties  were  sold  last  year  at  an  average  of  about  $3,200  per  square  meter.  This  is  considered  expensive  for  South  Africa.      4)  Property  details    The  property  is  located  in  a  quiet  residential  neighborhood  of  Camp's  Bay,  nestled  in  the  terraced  hillside  among  other  luxury  homes.    Adjacent  to  the  property  is  only  one  neighbor;  on  the  other  side  is  a  preserve  which  contains  a  small  estuary  for  mountaintop  runoff.  It's  greenfield  and  won't  be  built  on.    The  property  is  elevated  as  such,  and  the  slopes  in  front  are  steep  enough,  that  the  pristine  views  of  both  the  Atlantic  and  Table  Mountain  are  all  but  guaranteed.  And  the  views  are  absolutely  extraordinary:  panoramic  ocean  and  mountain  views  in  a  way  that  only  Cape  Town  can  deliver.      

 

 The  property  is  1,800  square  meters  (nearly  20,000  square  feet).  It's  huge.  It  currently  operates  as  a  Five  Star  hotel  (see  #5  below).  It  could  remain  that  way,  or  be  converted  back  into  a  luxury  home  fairly  easily.      The  interior  is  well  appointed  with  high  quality,  luxurious  finishings.  You  get  this  impression  right  as  you  walk  in-­‐-­‐  the  main  door  is  a  work  of  art  made  from  polished  railroad  ties  and  handcrafted  Malawian  sculpture.      Each  of  the  ten  bedrooms  has  an  ensuite  bathroom,  and  there  are  other  common  areas  in  the  house  including  a  small  library,  dining  room,  open  kitchen,  and  bar  area.  It's  all  well  furnished,  and  the  furniture  stays...  right  down  to  the  knives  and  forks.    

         

Exterior  amenities  include  a  small  swimming  pool,  spa,  extensive  terrace,  gorgeous  landscaped  gardens,  exotic  fish  ponds,  etc.  It's  a  great  atmosphere.    All  of  it  appears  very  well  maintained,  though  clearly  more  due  diligence  needs  to  be  performed  (see  #10  below).    

       5)  The  business    As  I  mentioned,  it  operates  as  a  5-­‐star  boutique  hotel.  This  is  where  things  get  a  bit  murky.  The  current  owner  is  a  relatively  famous  conductor  from  the  UK.  He  hasn't  exactly  been  keeping  very  good  books...  or  any  books  at  all.  I  don't  doubt  his  honesty,  but  there  is  little  up  to  this  point  to  validate  what  he  has  told  me,  and  I  need  to  dive  much  further  into  this.    The  information  I  have  is  such:    

-­‐  6  Full  time  employees  (two  butlers/chefs,  two  managers/receptionists,  two  housekeepers).  They  would  all  stay  on.  -­‐  Operating  expenses  are  about  120,000  Rand  (~$15,000)  per  month.  This  includes  payroll,  utilities,  maintenance,  taxes,  insurance.  This  number  seems  reasonable  based  on  my  experience  and  initial  research.  -­‐  The  10  rooms  average  about  $250/night  in  the  winter,  and  $375/night  in  the  summer  -­‐  He  had  three  guests  yesterday;  I  would  conservatively  estimate  a  25%  occupancy  rate  in  the  winter.  -­‐  In  the  summer,  I  would  estimate  a  75%  occupancy  rate.      Conservatively,  ball  parking  a  40%  year-­‐round  occupancy  rate,  I'd  estimate  the  total  annual  revenue  at  $450,546.86,  or  around  $37,500  per  month.      I  clearly  need  to  do  much  more  due  diligence  on  this,  but  the  initial  research  leads  me  to  believe  that  there  is  more  than  sufficient  cushion  here  that  it  warrants  further  investigation.    

   

     6)  Ways  to  make  money  on  this  property    As  I  mentioned  in  #2  above,  this  property  ticks  a  number  of  compelling  boxes,  and  I  see  three  ways  to  make  money  here:      -­‐  Appreciation  of  the  South  African  rand.      Right  now  the  rand  is  cheap  at  roughly  8-­‐8.5  to  the  US  dollar.  I  will  happily  trade  US  dollars,  Euros,  pounds,  and  the  like  for  the  rand.  The  rand  over  the  years  has  been  much  stronger  (in  the  high  5's  and  low  6's).  In  the  early  deleveraging  stages  of  the  global  financial  crisis,  it  briefly  spiked  as  weak  as  11.5  per  dollar.  Nearly  every  currency  in  the  world  did  this  as  well.  Long  term,  I  think  we  ought  to  expect  a  rand  that  is  10%  to  35%  stronger  than  where  it  is  today.        -­‐  Capital  appreciation  of  the  property    We  can  pick  this  property  up  for  a  price  that  is  less  than  half  of  what  'average'  properties  in  Camp's  Bay  are  selling  for.  Plus,  whenever  you  buy  a  property  for  less  than  replacement  cost,  the  capital  appreciation  is  generally  built  in.  I  would  suspect  we  should  be  able  to  sell  it  down  the  road  for  multiples  of  what  we  can  buy  it  for  today.      -­‐  Adding  value  to  the  business    The  unique  thing  about  this  deal  is  that  it's  not  just  a  piece  of  property,  it's  an  operating  business.  If  we  can  add  value  to  the  business,  we  add  value  to  the  deal  itself.  The  low-­‐hanging  fruit  is  to  clearly  improve  the  occupancy  rate.  This  comes  down  to  effective  

marketing  and  promotion...  something  I  think  I  know  a  little  about.  And  if  we  can  bring  the  occupancy  rate  up,  the  value  of  the  business  goes  up,  hence  the  value  of  the  deal  itself  goes  up.      

       7)  Possible  exits    Ordinarily  I  would  advocate  a  buy  and  hold  strategy  here.  I'm  happy  to  trade  pieces  of  paper  for  high  quality  property,  especially  if  that  property  provides  a  yield.  I  suspect  the  yield  could  be  in  the  neighborhood  of  about  10%  with  a  few  basic  changes.  Nothing  to  faint  over,  but  not  a  bad  deal.  In  time,  we  should  be  able  to  improve  that  number  even  more.      It's  also  possible  we  could  flip  the  property...  put  it  right  back  on  the  market  and  sell  it  for  half  a  million  to  a  million  dollars  more  than  what  we  paid  for  it  within  a  6  to  12  month  period.  The  seller  is  in  distress  

because  he  owes  the  bank.  In  an  all-­‐cash  deal  with  positive  cash  flow,  we  wouldn't  have  that  problem  and  could  afford  to  wait.      

   8)  Key  Risks    There  are  certainly  a  few  risks  in  the  deal  that  I've  seen  so  far  which  are  worthy  of  highlighting:    -­‐  Time    Every  good  distress  deal  is  in  distress  because  time  is  of  the  essence.  Sometimes  this  means  that  you  don't  get  to  do  all  the  due  diligence  you'd  like  to  do.  I've  been  in  this  position  a  number  of  times...  it  just  means  you  have  to  prioritize  what  is  most  important  (see  #10  below)  and  take  a  risk.      -­‐  No  books  for  the  business    

This  is  definitely  a  bit  of  an  issue...  but  running  a  10-­‐bedroom  boutique  hotel  is  not  particularly  mystifying.  It's  not  like  buying  a  nuclear  reactor.  I've  owned  rental  real  estate  all  over  the  world,  and  the  initial  numbers  make  sense.  But  I  have  to  imagine  there  will  be  more  than  a  few  surprises  that  we  don't  have  visibility  on  right  now.    -­‐  Interior  issues    The  property  is  lovely,  no  doubt.  There  are  a  few  small  details  in  some  of  the  rooms  that  I'm  not  wild  about,  though.  Only  a  few  of  the  rooms  have  full,  unobstructed  ocean  views.  Some  of  them  don't  have  any  ocean  view  at  all  (though  they  make  up  for  it  with  the  fantastic  Table  Mountain  views).  And  I'm  not  wild  about  the  carpeting  in  some  of  them.  It's  small  potatoes  right  now,  but  something  to  think  about  in  terms  of  the  business.    -­‐  Global  tourism    I'm  not  overly  bullish  on  the  global  economy,  and  tourism  is  not  something  that  does  well  in  a  global  recession.  That  being  said,  I  think  it  would  be  very  difficult  for  the  property  to  lose  money.  If  nothing  else,  it  could  be  closed  down  in  the  off  season.  I  also  think  that,  because  it's  a  luxury  marquee  property,  this  is  in  a  different  category  than,  say,  the  Holiday  Inn  Express.  Moreover,  I  think  there  is  major  potential  in  marketing  to  both  Chinese  and  Brazilian  tourists  (which  nobody  seems  to  be  doing...)      9)  Deal  structure    The  current  owner  owes  about  19  million  rand  ($2.3  million)  to  the  bank.  That's  his  baseline.  The  brokers  told  me  that  someone  else  offered  to  assume  the  debt  and  pay  him  an  addition  1  million  rand  ($125,000).  The  offer  was  rejected.    

This  guy  doesn't  have  very  much  room  to  maneuver.  When  I  was  touring  the  property,  the  banker  was  actually  in  his  office.  He  is  days  away  from  losing  this  property.  If  I  can  put  an  offer  on  the  table,  it  will  buy  time  with  the  bank.  The  bank  would  prefer  a  cash  offer.  No  bank  wants  to  be  in  the  business  of  owning  property,  they'd  rather  just  get  paid.    This  is  where  it  gets  very  interesting.  Typically  in  South  Africa,  the  buyer  pays  about  8%  in  taxes  and  fees  to  assume  title  of  a  property.  That's  ridiculously  steep.    The  current  owner  holds  the  property  through  a  company.  And  he  owns  the  business  in  a  separate  company.  So  we  could,  in  theory,  avoid  paying  the  fees  by  purchasing  the  shares  of  his  company  rather  than  the  property  itself.  In  this  way,  the  ownership  of  the  property  remains  the  same-­‐-­‐  it's  still  owned  by  the  same  company.  Rather,  it’s  the  ownership  of  the  company  that  changes  hands.  We  become  the  new  owners  of  the  company,  and  as  the  company  owns  the  property,  we  are  the  ultimate  beneficial  owners  of  the  property.      This  became  a  popular  scheme  to  buy/sell  property  in  South  Africa;  the  government  cracked  down  on  it  pretty  hard,  some  years  ago,  charging  a  similar  fee  on  share  transfers.  They've  done  the  same  in  Panama.  But  here's  the  best  part:  he  doesn't  own  the  property/business  with  a  South  African  company.  He  structured  them  out  of  Liechtenstein.    So  in  essence  we  could  buy  the  Liechtenstein  companies  from  him,  and  there  would  be  no  change  of  ownership  in  South  Africa,  hence  no  fees.  It  would  save  us  about  a  quarter  of  a  million  dollars.    I  would  propose  creating  a  new  holding  company  (probably  in  the  Marshall  Islands)  to  own  the  Liechtenstein  companies.  Each  of  us  would  own  our  shares  of  the  Marshall  Islands  company.    

In  other  words,  each  investor  would  own  shares  of  a  Marshall  Islands  company.  The  Marshall  Islands  company  would  own  100%  of  two  Liechtenstein  companies.  One  of  those  Liechtenstein  companies  would  own  full  title  to  the  property,  the  other  would  own  100%  of  the  boutique  hotel  business.      For  US  investors,  the  Marshall  Islands  company  would  likely  not  be  considered  a  controlled  foreign  corporation  (depending  on  how  many  of  you  are  interested),  and  definitely  should  NOT  be  considered  a  PFIC.  So  tax  consequences  seem  fairly  light  at  first  look...  but  we  need  to  do  more  research.    

       10)  Next  steps  and  due  diligence    For  now,  I  need  to  know  who  is  interested,  and  I  need  to  know  as  soon  as  possible.  Obviously  you  cannot  commit  right  now,  and  neither  can  I,  without  more  information.  For  me,  this  is  completely  rational,  unemotional.  I  am  interested  in  making  money,  and  this  ticks  a  lot  of  boxes  that  have  been  proven  winners  for  me  in  the  past.  But  I  need  to  get  more  information  to  make  a  final  decision.    

The  key  due  diligence  that  remains  is  about  the  property  itself—all  the  legal  title  work,  plus  a  structural  engineering  assessment  and  head  to  toe  inspection.  We  also  need  much  more  information  about  the  business.  I'm  also  waiting  on  some  local  market  comps  as  there  are  some  other  properties  for  sale  in  the  area.    But  if  this  is  something  that  you  would  be  interested  in  participating  in  once  we  get  more  information  and  everything  checks  out,  I  need  to  hear  from  you  as  soon  as  possible  with  (1)  your  interest  level,  (2)  how  much  you  would  be  interested  in  investing,  and  (3)  your  accredited  investor  status.    Remember,  total  purchase  price  will  be  in  the  neighborhood  of  $2.5  to  $3.0  million  (USD,  based  on  the  current  exchange  rate).      11)  Bottom  line    My  take  on  the  property  at  this  point  is  that  we'd  be  buying  a  tier-­‐1,  high  quality,  luxury  property  at  less  than  it's  replacement  cost  (all  the  way  down  to  the  forks  and  knives)  that  generates  positive  cash  flow  with  plenty  of  room  for  appreciation.  It  has  both  strong  income  potential,  strong  appreciation  potential,  and  makes  a  hell  of  an  inflation  hedge.