Upload
others
View
5
Download
0
Embed Size (px)
Citation preview
OPERAT SZACUNKOWY
nieruchomości gruntowej zabudowanej położonej w Stargardzie przy ul.
Szczecińskiej 18, jednostka ewidencyjna Stargard, obręb ewidencyjny nr
321401_1.0010, Stargard, działka ewidencyjna nr 89
Operat sporządził:
Waldemar Siupik
Nr uprawnień 4712
__________________________________________________________
Mierzyn, dnia 23 maja 2019 r.
Wycena nieruchomości gruntowej zabudowanej położonej w Stargardzie przy ul. Szczecińskiej 18, jednostka
ewidencyjna Stargard, obręb ewidencyjny nr 321401_1.0010, Stargard, działka ewidencyjna nr 89 _________________________________________________________________________________
2
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO
1. Opis przedmiotu
wyceny
Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa
zabudowana położona w Stargardzie przy ul. Szczecińskiej
18, jednostka ewidencyjna Stargard, obręb ewidencyjny nr
321401_1.0010, Stargard, działka ewidencyjna nr 89 o
powierzchni 0,0398 ha, symbol użytku B – tereny
mieszkaniowe. Nieruchomość posiada dostęp do uzbrojenia w
postaci sieci elektrycznej, wodno-kanalizacyjne, gazowej.
Dojazd do nieruchomości stanowi droga miejska wykonana z
masy bitumicznej.
Nieruchomość położona jest w pośredniej strefie
miejscowości. W bezpośrednim otoczeniu, podobne,
zabudowane działki gruntu oraz ulica Szczecińska o dużym
natężeniu ruchu.
Częścią składową nieruchomości jest budynek jednorodzinny,
mieszkalny, wolnostojący, podpiwniczony o dwóch
kondygnacjach nadziemnych. Powierzchnia użytkowa
budynku wynosi 106,21 m2. Budynek z lat osiemdziesiątych.
Częścią składową nieruchomości jest również budynek
gospodarczy.
Nieruchomość jest ogrodzona i zagospodarowana w stopniu
przeciętnym.
Dla wyżej wymienionej nieruchomości urządzona została
księga wieczysta KW Nr SZ1T/00018771/7 prowadzona
przez Sąd Rejonowy V Wydział Ksiąg Wieczystych w
Stargardzie.
Zakres wyceny obejmuje określenie wartości rynkowej prawa
własności nieruchomości gruntowej zabudowanej.
2. Określenie celu wyceny Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa
własności nieruchomości gruntowej zabudowanej dla potrzeb
oszacowania majątku wchodzącego w skład masy upadłości.
3. Oszacowana wartość
Wartość rynkowa
Wartość udziału w
wysokości 1/2 części
Wartość rynkowa prawa własności do nieruchomości
gruntowej zabudowanej wynosi:
W = 287 000 zł
słownie złotych: dwieście osiemdziesiąt siedem tysięcy.
W = 101 000 zł
słownie złotych: sto jeden tysięcy.
4. Data sporządzenia
operatu szacunkowego
23.05.2019 r.
5. Operat sporządził
Wycena nieruchomości gruntowej zabudowanej położonej w Stargardzie przy ul. Szczecińskiej 18, jednostka
ewidencyjna Stargard, obręb ewidencyjny nr 321401_1.0010, Stargard, działka ewidencyjna nr 89 _________________________________________________________________________________
3
SPIS TREŚCI
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO........................................................................ 2 1. Przedmiot i zakres wyceny ............................................................................................... 4
2. Cel wyceny ........................................................................................................................ 4 3. Podstawy formalne, materialno–prawne i merytoryczne wyceny .................................. 4
3.1 Podstawy formalne .......................................................................................................4 3.2 Podstawy materialno-prawne ........................................................................................4
3.3 Podstawy merytoryczne, przepisy uzupełniające ...........................................................5 3.4 Materiały pomocnicze ...................................................................................................5
3.5 Źródła danych merytorycznych .....................................................................................5 4. Określenie dat istotnych dla operatu szacunkowego ....................................................... 5
5. Określenie stanu przedmiotu wyceny .............................................................................. 5 5.1 Stan prawny ..................................................................................................................5
5.2 Stan otoczenia ...............................................................................................................6 5.3 Stan techniczno-użytkowy ............................................................................................7
5.4 Stan zagospodarowania .................................................................................................9 6. Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego ...................... 9
7. Analiza i charakterystyka rynku ..................................................................................... 9 8. Przedstawienie sposobu wyceny ..................................................................................... 11
8.1 Założenia wyceny ....................................................................................................... 11 8.2 Rodzaj określanej wartości .......................................................................................... 11
8.3 Wybór podejścia, metody wyceny ............................................................................... 11 9. Określenie wartości nieruchomości ............................................................................... 12
9.1 Określenie trendu czasowego ...................................................................................... 12 9.2. Określenie cech rynkowych i ich wag ........................................................................ 13
9.3 Określenie cech nieruchomości o Cmin i Cmax oraz przedmiotowej nieruchomości ....... 14 9.4 Określenie współczynników korygujących i określenie wartości rynkowej. ................ 15
9.5 Określenie wartości rynkowej udziału w nieruchomości.............................................. 16 10. Wnioski końcowe .......................................................................................................... 17
11. Klauzule i zastrzeżenia ................................................................................................. 17 12. Wykaz załączników ...................................................................................................... 17
Wycena nieruchomości gruntowej zabudowanej położonej w Stargardzie przy ul. Szczecińskiej 18, jednostka
ewidencyjna Stargard, obręb ewidencyjny nr 321401_1.0010, Stargard, działka ewidencyjna nr 89 _________________________________________________________________________________
4
1. Przedmiot i zakres wyceny
Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa zabudowana położona w
Stargardzie przy ul. Szczecińskiej 18, jednostka ewidencyjna Stargard, obręb
ewidencyjny nr 321401_1.0010, Stargard, działka ewidencyjna nr 89 o powierzchni
0,0398 ha, symbol użytku B – tereny mieszkaniowe. Nieruchomość posiada dostęp do
uzbrojenia w postaci sieci elektrycznej, wodno-kanalizacyjne, gazowej. Dojazd do
nieruchomości stanowi droga miejska wykonana z masy bitumicznej.
Nieruchomość położona jest w pośredniej strefie miejscowości. W bezpośrednim
otoczeniu, podobne, zabudowane działki gruntu oraz ulica Szczecińska o dużym
natężeniu ruchu.
Częścią składową nieruchomości jest budynek jednorodzinny, mieszkalny,
wolnostojący, podpiwniczony o dwóch kondygnacjach nadziemnych. Powierzchnia
użytkowa budynku wynosi 106,21 m2. Budynek z lat osiemdziesiątych.
Częścią składową nieruchomości jest również budynek gospodarczy.
Nieruchomość jest ogrodzona i zagospodarowana w stopniu przeciętnym.
Dla wyżej wymienionej nieruchomości urządzona została księga wieczysta
KW Nr SZ1T/00018771/7 prowadzona przez Sąd Rejonowy V Wydział Ksiąg
Wieczystych w Stargardzie.
Zakres wyceny obejmuje określenie wartości rynkowej prawa własności
nieruchomości gruntowej zabudowanej.
2. Cel wyceny
Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności
nieruchomości gruntowej zabudowanej dla potrzeb oszacowania majątku
wchodzącego w skład masy upadłości.
3. Podstawy formalne, materialno–prawne i merytoryczne wyceny
3.1 Podstawy formalne
Podstawą formalną sporządzenia niniejszego operatu szacunkowego jest
umowa o dzieło zawarta pomiędzy Markiem Młynarczykiem, Syndykiem masy
upadłości, jako zamawiającym, a wykonawcą niniejszego operatu szacunkowego, jako
przyjmującym zamówienie.
3.2 Podstawy materialno-prawne
• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. poz.
1529 z 2017 r. , tekst jednolity z późn. zmianami)
• Ustawa z dnia 28 lutego 2003 r. prawo upadłościowe i naprawcze (Dz. U. Nr
175, poz. 1361 z 2009 r. , tekst jednolity z późn. zmianami)
• Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny
nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz.
2109 z późn. zmianami)
• Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 27 września 2005 r. zmieniające
rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu
szacunkowego (Dz.U. Nr 196, poz. 1628)
Wycena nieruchomości gruntowej zabudowanej położonej w Stargardzie przy ul. Szczecińskiej 18, jednostka
ewidencyjna Stargard, obręb ewidencyjny nr 321401_1.0010, Stargard, działka ewidencyjna nr 89 _________________________________________________________________________________
5
• Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniające
rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu
szacunkowego (Dz.U. Nr 165, poz. 982).
3.3 Podstawy merytoryczne, przepisy uzupełniające
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, 93 z 1971 z
późniejszymi zmianami),
• Powszechne Krajowe Zasady Wyceny, Warszawa 2008 r.
• Noty interpretacyjne, Warszawa 2009.
• Tymczasowe noty interpretacyjne (Standardy Zawodowe Rzeczoznawców
Majątkowych), Warszawa 2004.
3.4 Materiały pomocnicze
• R. Cymerman, A Hopfer, Wycena nieruchomości zasady i procedury, PFSRM,
Warszawa 2010 r.
3.5 Źródła danych merytorycznych
• Księga wieczysta nr KW Nr SZ1T/00018771/7 prowadzona przez Sąd
Rejonowy V Wydział Ksiąg Wieczystych w Stargardzie.
• Ewidencja gruntów i budynków w Stargardzie.
• Akty notarialne udostępnione w starostwach powiatowych woj.
zachodniopomorskiego.
• Plan zagospodarowania przestrzennego.
• Pomiar budynku z natury.
• Informacje zamawiającego.
• Serwis internetowy – www.openstreetmap.org
• Wizja lokalna z dnia 22.05.2019 r.
4. Określenie dat istotnych dla operatu szacunkowego
• Data sporządzenia operatu szacunkowego – 23.05.2019 r.
• Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny – 23.05.2019 r.
• Data, na którą uwzględniono stan przedmiotu wyceny – 22.05.2019 r.
• Data wizji lokalnej nieruchomości – 22.05.2019 r.
5. Określenie stanu przedmiotu wyceny
5.1 Stan prawny
5.1.1 Stan według ewidencji gruntów i budynków
Szacowana nieruchomość gruntowa oznaczona jest w ewidencji gruntów i
budynków w następujący sposób:
Jednostka ewidencyjna Stargard, obręb ewidencyjny nr 321401_1.0010, Stargard,
działka ewidencyjna nr 89 o powierzchni 0,0398 ha, symbol użytku B – tereny
mieszkaniowe, ul. Szczecińska 18.
Wycena nieruchomości gruntowej zabudowanej położonej w Stargardzie przy ul. Szczecińskiej 18, jednostka
ewidencyjna Stargard, obręb ewidencyjny nr 321401_1.0010, Stargard, działka ewidencyjna nr 89 _________________________________________________________________________________
6
Nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalny o powierzchni zabudowy 88 m2
oraz budynkiem niemieszkalnym o powierzchni zabudowy 79 m2.
5.1.2 Stan według księgi wieczystej
Dla nieruchomości urządzona została księga wieczysta KW Nr
SZ1T/00018771/7 prowadzona przez Sąd Rejonowy V Wydział Ksiąg Wieczystych w
Stargardzie.
Dział I-O (oznaczenie nieruchomości) – Stargard, działka ewidencyjna nr 89,
obręb ewidencyjny nr 10, Stargard, ul. Szczecińska 18, działka gruntu
zabudowana domem mieszkalnym, budynkiem gospodarczym; obszar 0,0398
m2.
Dział I-Sp (spis praw) – bez wpisów.
Dział II (właściciel) – Maria Ewa Kuleta w udziale do 7/72 części oraz
Bogusław Andrzej Kuleta w udziale do 65/72 części.
Dział III (ciężary i ograniczenia) – ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z
nieruchomości; roszczenie dotychczasowego właściciela gruntu o roczną
opłatę przekształceniową w odniesieniu do każdoczesnego właściciela
nieruchomości na podstawie ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu
prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe
w prawo własności tych gruntów.
Dział IV (hipoteki) – hipoteka umowna w zwykła w kwocie 200000,00 zł na
rzecz Banku Spółdzielczego w Goleniowie; hipoteka umowna kaucyjna do
kwoty 100000,00 zł na rzecz Banku Spółdzielczego w Goleniowie; hipoteka
umowna kaucyjna do kwoty 450000,00 zł na rzecz Ultimo Niestandaryzowany
Sekurytyzacyjny Fundusz Inwestycyjny Zamknięty Warszawa; hipoteka
przymusowa w kwocie 197255,00 zł na rzecz "DROBIARSTWO
OPOLSKIE" spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Niemodlin.
Protokół z badania księgi wieczystej stanowi załącznik nr 1, protokół z badania
rejestru gruntów załącznik nr 2.
5.2 Stan otoczenia
Stargard to miasto i gmina w województwie zachodniopomorskim, w powiecie
stargardzkim, na równinie Pyrzycko-Stargardzkiej, nad Iną. Początki istnienia stałych
sad ludzkich sięgają VI wieku, jest jednym z najstarszych miast Polski. Najstarsze
(obok Szczecina) miasto na Pomorzu – prawa miejskie uzyskało w roku 1243.
Rozwojowi osady sprzyjało położenie przy krzyżujących się szlakach handlowych,
prowadzących z Santoka do Wolina i ze Szczecina do Kołobrzegu. Ważny węzeł
komunikacyjny oraz ośrodek przemysłowy, usługowy i kulturalny. Miasto jest
siedzibą powiatu stargardzkiego i gminy. Wraz ze Szczecinem, Świnoujściem,
Policami, Goleniowem i Gryfinem tworzy aglomerację szczecińską
Wycena nieruchomości gruntowej zabudowanej położonej w Stargardzie przy ul. Szczecińskiej 18, jednostka
ewidencyjna Stargard, obręb ewidencyjny nr 321401_1.0010, Stargard, działka ewidencyjna nr 89 _________________________________________________________________________________
7
Według danych z 31 marca 2011 miasto miało 69 966 mieszkańców, zajmuje
powierzchnię 48,08 km2.
Miasto położone jest nad rzeką Iną przy drogach krajowych nr 10 oraz nr 20, w
odległości 46 km od granicy państwa, 36 km od Szczecina, 35 km od
międzynarodowego portu lotniczego w Goleniowie, 180 km od Berlina i 120 km od
terminalu promowego w Świnoujściu. Leży na pograniczu dwóch wielkich krain
geograficznych, Niziny Szczecińskiej i Pojezierza Pomorskiego, co ma duży wpływ na
zróżnicowanie typów krajobrazu w najbliższej okolicy. Stargard Szczeciński tworzą
następujące dzielnice: Stare Miasto, Burzykowo, Giżynek, Kluczewo, Mokrzyca,
Mroczeń, Osetno, Przedmieście Barnimowskie, Przedmieście Poznańskie,
Przedmieście Szczecińskie, Pszczelnik, Zarzecze, Źródelnia. Osiedla mieszkalne
Stargardu: Osiedle Pyrzyckie, Osiedle Letnie, Osiedle Hallera, Osiedle Zachód,
Osiedle Chopina, Osiedle Tysiąclecia, Osiedle Kopernika.
Obecnie Stargard stanowi regionalny ośrodek równoważenia rozwoju z
wyraźna przewagą przemysłu lekkiego. Jest silnym ośrodkiem gospodarczym i
przemysłowym, w którym ważny udział ma przemysł spożywczy (cukrowniczy,
mleczarski, cukierniczy), elektromaszynowy (odlewniczy, produkcja taboru
kolejowego) oraz włókienniczy.
Władze Stargardu w 2003 otworzyły przy drodze krajowej nr 10 na pow. 150
ha Stargardzki Park Przemysłowy, który jest inkubatorem przedsiębiorczości. Koncern
Bridgestone podpisał z miastem umowę na budowę fabryki opon na byłym radzieckim
lotnisku w Kluczewie, która rozpoczęła się wiosną 2007; zakład ruszył w styczniu
2009. Jest to największa inwestycja tego typu na Pomorzu Zachodnim, jej wartość
wynosi 200 mln euro (750 miejsc pracy). 64,93% mieszkańców aktywnych zawodowo
jest zatrudnionych w usługach, 33,36% w przemyśle, 1,72% w rolnictwie.
W najbliższym otoczeniu nieruchomości dominuje zabudowa mieszkaniowa
jednorodzinna, niska, wolnostojąca oraz ul. Szczecińska o dużym natężeniu ruchu.
5.3 Stan techniczno-użytkowy
Nieruchomość posiada dostęp do uzbrojenia w postaci sieci elektrycznej,
wodno-kanalizacyjne, gazowe. Dojazd do nieruchomości drogą miejska wykonaną z
masy bitumicznej. Działka gruntu posiada kształt regularny możliwy do racjonalnego
wykorzystania, powierzchnia płaska. Powierzchnia działki gruntu wynosi 398 m2.
Nieruchomość posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej.
Częścią składową nieruchomości jest budynek jednorodzinny, mieszkalny,
wolnostojący, podpiwniczony o dwóch kondygnacjach nadziemnych. Powierzchnia
użytkowa budynku wynosi 106,21 m2. Powierzchnię użytkową przyjęto z pomiaru z
natury. Budynek wybudowano w latach osiemdziesiątych.
Układ funkcjonalny w m2:
Parter
Lp Pomieszczenie
1 Przedsionek 5,77
2 Komunikacja 2,85
3 Klatka schodowa 3,20
Wycena nieruchomości gruntowej zabudowanej położonej w Stargardzie przy ul. Szczecińskiej 18, jednostka
ewidencyjna Stargard, obręb ewidencyjny nr 321401_1.0010, Stargard, działka ewidencyjna nr 89 _________________________________________________________________________________
8
4 Komunikacja 4,16
5 Pokój 23,27
6 Łazienka 3,24
7 Kuchnia 13,42
55,91
Poddasze
Lp Pomieszczenie
1 Komunikacja 8,32
2 Pokój 11,30
3 Pokój 11,75
4 Pokój 13,52
5 Łazienka 5,41
50,30
Razem 106,21
Budynek wykonany z następujących materiałów.
Fundamenty: Ławy i stopy żelbetowe wylewane na mokro na placu budowy z betonu
B20 zbrojonego podłużnie prętami stalowymi i strzemionami.
Ściany fundamentowe: bloczki betonowe z betonu B-20 na zaprawie cementowej
Ściany: konstrukcja opiera się na ścianach zewnętrznych z cegły kratówki o grubości
24 cm na zaprawie cementowo-wapiennej; kominy z cegły pełnej; ściany wewnętrzne
z cegły pełnej i kratówki 12 cm na zaprawie cementowo-wapiennej.
Strop: żelbetowe, płyty kanałowe.
Dach: płaski stropodach kryty papą termozgrzewalną na lepiku.
Schody: zewnętrzne żelbetowe, wewnętrzne żelebetowe.
Elewacje: ocieplenie styropianem, tynk mineralny cienkowarstwowy na podkładzie
cementowo-wapiennym, brak wykończenia elewacji.
Okna: z profili pvc.
Tynki wewnętrzne: cementowo-wapienne i płyty GKF.
Ściany w pomieszczeniach mokrych oblicowane glazurą, w pozostałych
pomieszczeniach malowane.
Podłogi: w łazienkach i kuchni z terakoty, w pozostałych pomieszczeniach z paneli
podłogowych.
Drzwi zewnętrzne: stalowe.
Drzwi wewnętrzne: płycinowe w kolorze białym.
W łazienkach biały montaż.
W kuchni meble kuchenne ze sprzętem AGD.
Stan techniczny budynku określono jako przeciętny. Standard wykończenia wnętrz
budynku przyjęto jako przeciętny
Budynek wyposażony w instalacje: elektryczną, wodno-kanalizacyjną oraz
centralnego ogrzewania zasilanego piecem na paliwo gazowe.
Wycena nieruchomości gruntowej zabudowanej położonej w Stargardzie przy ul. Szczecińskiej 18, jednostka
ewidencyjna Stargard, obręb ewidencyjny nr 321401_1.0010, Stargard, działka ewidencyjna nr 89 _________________________________________________________________________________
9
Częścią składową nieruchomości jest również budynek gospodarczy. Budynek
niepodpiwniczony o jednej kondygnacji nadziemnej z płaskim stropodachem,
wykonany w technologii tradycyjnej, murowanej. Buydnek w przeciętnym stanie
technicznym.
5.4 Stan zagospodarowania
Przedmiotowa działka jest zabudowana teren ogrodzony i zagospodarowany.
Wykonano podjazdy i podejścia z płyt betonowych ażurowych.
6. Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania
przestrzennego
Przedmiotowa nieruchomość położona jest na terenie, dla którego opracowano
plan zagospodarowania przestrzennego.
Zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego Miasta Stargard
zatwierdzonego Uchwałą nr VI/57/99 Rady Miasta w Stargardzie Szczecińskim z dnia
16 lutego 1999 r. wynika, że teren na którym znajduje się budynek posiada
przeznaczenie – tereny mieszkaniowe.
Protokół z przeglądu materiałów dotyczących planu zagospodarowania
przestrzennego stanowi załącznik nr 4.
7. Analiza i charakterystyka rynku
Na potrzeby wyceny nieruchomości gruntowej określono:
o rodzaj rynku – rynek prawa własności nieruchomości gruntowych
niezabudowanych oraz zabudowanych
o obszar rynku – miasto Stargard, inne miasta woj. zachodniopomorskiego.
o okres monitorowania cen – maj 2016 r. – maj 2018 r.
o charakterystyka rynku – rynek o średniej dynamice popytu i podaży
Dla oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zabudowanej
analizie poddano rynek nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami
jednorodzinnymi zlokalizowanych w mieście Stargard innych miast woj.
zachodniopomorskiego. Skoncentrowano się na transakcjach nieruchomościami
gruntowymi zabudowanymi budynkami nowo wybudowanymi lub starszymi w
dobrym stanie technicznym. W analizie pominięto kilka transakcji nieruchomościami
gruntowymi zabudowanymi budynkami w przeciętnym stanie techniczny. Spośród
transakcji wybrano dwadzieścia sześć jako najbardziej wiarygodne i spełniające
warunek nieruchomości podobnych zgodnie z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce
nieruchomościami, odrzucono transakcje najbardziej skrajne cenowo i budzące
wątpliwości pod względem cech, jakie powinna spełniać transakcja rynkowa.
Tabela nr 1 przedstawia nieruchomości podobne do wycenianej zabudowanej,
będące przedmiotem obrotu.
Wycena nieruchomości gruntowej zabudowanej położonej w Stargardzie przy ul. Szczecińskiej 18, jednostka
ewidencyjna Stargard, obręb ewidencyjny nr 321401_1.0010, Stargard, działka ewidencyjna nr 89 _________________________________________________________________________________
10
Tabela 1. Zestawienie cen transakcyjnych nieruchomości podobnych zabudowanych.
Lp Położenie Data transakcji Powierzchnia
działki w m2
Powierzchnia
budynku w
m2
Cena
transakcyjna
zł
Cena w zł za m2
w dniu transakcji
1 Stargard 2017-06-19 294 93,00 230000 2473,12
2 Stargard 2017-11-27 813 99,87 392000 3925,10
3 Pyrzyce 2018-07-27 451 100,00 290000 2900,00
4 Stargard 2017-08-21 345 105,00 370000 3523,81
5 Stargard 2018-03-29 397 106,30 389000 3659,45
6 Nowogard 2018-11-20 629 108,23 300000 2771,87
7 Stargard 2017-09-14 649 118,49 450000 3797,79
8 Nowogard 2017-06-22 465 120,00 300000 2500,00
9 Stargard 2017-12-07 421 120,45 375000 3113,33
10 Stargard 2018-06-18 449 120,68 350000 2900,23
11 Stargard 2018-06-29 460 123,67 500000 4043,02
12 Stargard 2019-01-23 587 125,08 366000 2926,13
13 Stargard 2018-02-28 399 128,00 420000 3281,25
14 Nowogard 2018-02-14 695 129,08 380000 2943,91
15 Pyrzyce 2018-10-18 260 132,06 290000 2195,97
16 Stargard 2018-03-28 741 137,31 550000 4005,53
17 Stargard 2018-05-19 625 137,86 355000 2575,08
18 Stargard 2018-04-04 504 147,18 365000 2479,96
19 Stargard 2017-08-11 970 150,00 400000 2666,67
20 Stargard 2017-08-30 440 154,55 510000 3299,90
21 Nowogard 2019-01-04 469 158,00 520000 3291,14
22 Stargard 2018-12-27 297 179,00 390000 2178,77
23 Pyrzyce 2017-11-13 452 180,00 399000 2216,67
24 Goleniów 2019-02-15 312 183,15 449000 2451,54
25 Stargard 2019-02-12 445 183,24 400000 2182,93
26 Trzebiatów 2018-03-13 789 188,64 345000 1828,88
Ceny uzyskiwane za nieruchomości gruntowe zabudowane mieszkalne
podobne do wycenianej na analizowanym rynku kształtowały się w przedziale od
1828,88 zł/m2 do 4043,02 zł/m2 powierzchni użytkowej budynku.
Cechy rynkowe mające wpływ na poziom cen nieruchomości gruntowych
zabudowanych typu mieszkalnego ustalono na podstawie informacji własnych,
transakcji sprzedaży oraz preferencji potencjalnych nabywców. Ceny nieruchomości
zanotowane na rynku lokalnym uzależnione są od następujących cech rynkowych:
• lokalizacja
• otoczenie
• standard wykończenia wnętrz
• powierzchnia użytkowa budynku
• stan techniczny budynku
• zagospodarowanie działki gruntu.
Wycena nieruchomości gruntowej zabudowanej położonej w Stargardzie przy ul. Szczecińskiej 18, jednostka
ewidencyjna Stargard, obręb ewidencyjny nr 321401_1.0010, Stargard, działka ewidencyjna nr 89 _________________________________________________________________________________
11
Ze względu na stabilizację cen na rynku lokalnym, w monitorowanym okresie,
nie zastosowano aktualizacji cen poprzez zastosowanie współczynnika trendu
czasowego.
8. Przedstawienie sposobu wyceny
8.1 Założenia wyceny
Przedmiotowa nieruchomość stanowi składnik masy upadłości. Zgodnie z
Ustawą z dnia 28 lutego 2003 r. prawo upadłościowe i naprawcze (Dz. U. Nr 175, poz.
1361 z 2009 r. , tekst jednolity z późn. zmianami):
Art. 69. ustalenie składu masy upadłości następuje przez sporządzenie spisu
inwentarza, wraz ze spisem inwentarza dokonuje się oszacowania majątku
wchodzącego do masy upadłości.
Art. 306. Po ogłoszeniu upadłości obejmującej likwidację majątku upadłego,
syndyk niezwłocznie przystępuje do spisu inwentarza i oszacowania masy upadłości
oraz sporządzenia planu likwidacyjnego.
8.2 Rodzaj określanej wartości
Zgodnie z zapisami ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość rynkową
nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za
nieruchomość, w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy
kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają
z rozeznaniem i postępują rozważnie, nie znajdują się w sytuacji przymusowej.
Biorąc pod uwagę cel wyceny, określono wartość rynkową prawa własności
nieruchomości gruntowej zabudowanej.
8.3 Wybór podejścia, metody wyceny
Wyboru podejścia dokonano na podstawie art. 154 ustawy o gospodarce
nieruchomościami (Dz. U. z 2017 r., poz. 1529 z późn. zm.), uwzględniając cel
wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, stopień wyposażenia w urządzenia
infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach
nieruchomości podobnych.
Do określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zabudowanej
zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej.
Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy
założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości
podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości
koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z
uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu.
Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli znane są ceny nieruchomości
podobnych do nieruchomości wycenianej.
Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku
właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej
kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego, i
dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych
nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w
Wycena nieruchomości gruntowej zabudowanej położonej w Stargardzie przy ul. Szczecińskiej 18, jednostka
ewidencyjna Stargard, obręb ewidencyjny nr 321401_1.0010, Stargard, działka ewidencyjna nr 89 _________________________________________________________________________________
12
drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami
korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cenach tych
nieruchomości.
Wyboru metody korygowania ceny średniej dokonano na podstawie
wystarczającego do tej metody zasobu dostępnych danych o transakcjach
nieruchomościami gruntowymi zabudowanymi podobnymi do nieruchomości
wycenianej, stanowiącymi przedmiot prawa własności.
Jako jednostkę porównawczą dla nieruchomości budynkowej przyjęto m2
powierzchni użytkowej budynku.
Zrealizowano następującą procedurę przy wykorzystaniu w/w metody szacowania:
- Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych
i cechach, stanowiącego podstawę wyceny,
- Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny.
- Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na
zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości.
- Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych.
- Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych.
- Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w
odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych.
- Obliczenie ceny średniej (Cśr) ze zbioru cen transakcyjnych, stanowiącego
podstawę wyceny, oraz ustalenie ceny minimalnej (Cmin) i ceny maksymalnej
(Cmax).
- Podanie charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej (Cmin) i
nieruchomości o cenie maksymalnej (Cmax), z wyeksponowaniem ich ocen w
odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych.
- Obliczenie dolnej granicy [Cmin/Cśr] i górnej granicy [Cmax/Cśr] sumy
współczynników korygujących oraz obliczenie zakresów współczynników
korygujących dla poszczególnych cech rynkowych.
- Określenie wielkości współczynników korygujących, wynikających z ocen
wycenianej, nieruchomości z uwzględnieniem określonych granic i położenia
ceny średniej w przedziale [Cmin , Cmax].
=
=n
i
iśr uCW1
gdzie:
ui – wartość i-tego współczynnika korygującego,
n – liczba współczynników korygujących.
- Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości
jednostkowej i liczby jednostek porównawczych.
9. Określenie wartości nieruchomości
9.1 Określenie trendu czasowego
Biorąc pod uwagę brak możliwości wyznaczenia par nieruchomości o takim
samym stanie oraz braku transakcji o odpowiednim odstępie czasowym, które to
umożliwiłyby obliczenie analityczne wskaźnika trendu czasowego, przy określeniu
wskaźnika przyjęto ogólne uwarunkowania rynkowe, jak również warunki panujące na
rynku lokalnym.
Wycena nieruchomości gruntowej zabudowanej położonej w Stargardzie przy ul. Szczecińskiej 18, jednostka
ewidencyjna Stargard, obręb ewidencyjny nr 321401_1.0010, Stargard, działka ewidencyjna nr 89 _________________________________________________________________________________
13
W związku z jakością zgromadzonych danych jak również analizą rynku
lokalnego ustalono, że w badanym okresie ceny za nieruchomości podobne do
wycenianej wykazywały stabilizację. W wyniku przeprowadzonej analizy trend
czasowy dla rynku lokalnego dla nieruchomości podobnych określono na 0%.
Cmin = 1828,88 zł za m2,
Cmax = 4043,02 zł za m2
Cśr = 2928,16 zł za m2.
9.2. Określenie cech rynkowych i ich wag
Na podstawie analizy rynku lokalnego stwierdzono, że na ceny transakcyjne i
w efekcie wartość rynkową wpływają w decydującym cechy, które opisano w tabeli
nr 2.
Tabela 2. Cechy wpływające na wartość nieruchomości i ich ocena.
LP CECHY RYNKOWE OCENA
1 Lokalizacja Bardzo dobra – w bliskiej odległości od centrum najbliższego
miasta z bardzo dobrym dostępem do zaplecza socjalno-bytowego
Dobra – w oddaleniu od centrum najbliższego miasta z dobrym
dostępem do zaplecza socjalno-bytowego
Przeciętna – duża odległość od centrum najbliższego miasta z
przeciętnym dostępem do zaplecza socjalno-bytowego
2 Otoczenie Bardzo dobre – okolica bez natężenia hałasu, w sąsiedztwie
zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna
Dobre – okolica ze średnim natężeniem hałasu, w sąsiedztwie
zabudowa wielorodzinna
Przeciętne – okolica z dużym natężeniem hałasu, w sąsiedztwie
zabudowa wielorodzinna, przemysłowa
3 Standard
wykończenia wnętrz
Bardzo dobry – bardzo dobry standard wykończenia wnętrz
Dobry – dobry standard wykończenia wnętrz
Przeciętny – przeciętny standard wykończenia wnętrz
4 Powierzchnia
użytkowa budynku
Mała – poniżej 120 m2
Średnia – 120 – 140 m2
Duża – powyżej 140 m2
5 Stan techniczny
budynku
Bardzo dobry – podstawowe elementy budynku w bardzo
dobrym stanie technicznym
Dobry – podstawowe elementy budynku w dobrym stanie
technicznym
Przeciętny – podstawowe elementy budynku w przeciętnym
stanie technicznym
6 Zagospodarowanie
działki gruntu
Bardzo dobre – działka gruntu zagospodarowana teren
ogrodzony
Dobre – teren ogrodzony działka niezagospodarowana
Przeciętne – teren nieogrodzony, niezagospodarowany
Wycena nieruchomości gruntowej zabudowanej położonej w Stargardzie przy ul. Szczecińskiej 18, jednostka
ewidencyjna Stargard, obręb ewidencyjny nr 321401_1.0010, Stargard, działka ewidencyjna nr 89 _________________________________________________________________________________
14
W związku z brakiem wystarczającej liczby transakcji do określenia
analitycznego wag przypadających na każdą cechę, wagi cech rynkowych ustalono na
podstawie badań-obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości.
Biorąc pod uwagę powyższe wagi wyznaczono na podstawie danych
uzyskanych z własnych badań preferencji konsumenckich. Wyniki przedstawiono w
tabeli nr 3.
Tabela 3. Wagi przypisane cechom.
LP CECHA RYNKOWA WAGA CECHY
1 Lokalizacja 20%
2 Otoczenie 10%
3 Standard wykończenia wnętrz 30%
4 Powierzchnia użytkowa budynku 20%
5 Stan techniczny budynku 15%
6 Zagospodarowanie działki gruntu 5%
9.3 Określenie cech nieruchomości o Cmin i Cmax oraz przedmiotowej
nieruchomości
Nieruchomość o cenie minimalnej posiada przeciętną lokalizację, przeciętne
otoczenie, przeciętny standard wykończenia wnętrz, dużą powierzchnie użytkową
budynku, przeciętny stan techniczny budynku, niezagospodarowaną lub nieogrodzoną
działkę.
Nieruchomość o cenie maksymalnej posiada bardzo dobrą lokalizację, bardzo
dobre otoczenie, bardzo dobry standard wykończenia wnętrz, małą powierzchnie
użytkową budynku, bardzo dobry stan techniczny budynku, zagospodarowaną i
ogrodzoną działkę.
W tabeli nr 4 przedstawiono cechy rynkowe przypisane do nieruchomości: o
cenie najniższej, o cenie najwyższej i szacowanej.
Tabela 4. Cechy nieruchomości Cmin, Cmax i szacowanej nieruchomości.
Lp Nazwa cechy Nieruchomość o
cenie
minimalnej
Nieruchomość o
cenie
maksymalnej
Szacowana
nieruchomość
1 Lokalizacja przeciętna b. dobra b. dobra
2 Otoczenie przeciętne b. dobre przeciętne
3 Standard wykończenia wnętrz przeciętny b. dobry przeciętny
4 Powierzchnia użytkowa budynku duża mała mała
5 Stan techniczny budynku przeciętny b. dobry przeciętny
6 Zagospodarowanie działki gruntu przeciętne b. dobre przeciętne
Wycena nieruchomości gruntowej zabudowanej położonej w Stargardzie przy ul. Szczecińskiej 18, jednostka
ewidencyjna Stargard, obręb ewidencyjny nr 321401_1.0010, Stargard, działka ewidencyjna nr 89 _________________________________________________________________________________
15
9.4 Określenie współczynników korygujących i określenie wartości rynkowej.
Określając wartość posłużono się następującym wzorem:
PUiCWn
i
sr = =1
gdzie:
W – wartość nieruchomości,
Cśr – cena średnia 1 m2 powierzchni,
Ui - współczynniki korygujące odpowiadające i-tej cesze,
n – liczba cech rynkowych
P – powierzchnia.
Przyjęto że suma współczynników korygujących powinna znaleźć się w
następującym przedziale:
=
n
i sr
i
sr C
CU
C
C
1
maxmin
Cmin = 1828,88 zł za m2,
Cmax = 4043,02 zł za m2
Cśr = 2928,16 zł za m2.
Zakres sum współczynników korygujących określono w następujący sposób:
min 0,62sr
C
C= , max 1,38
sr
C
C=
Obliczenie wartości poszczególnych współczynników korygujących
zestawiono w tabeli nr 5:
Tabela 5. Wartości współczynników dla nieruchomości o Cmin, Cmax i szacowanej nieruchomości.
Lp.
Cechy rynkowe Udział
cechy C
(%)
Zakres współczynników
korygujących
Wartość
współczynników
Ui Cmin Cmax
1 Lokalizacja
20 0,124 0,276 0,276
2 Otoczenie
10 0,062 0,138 0,062
3 Standard
wykończenia wnętrz
35 0,217 0,483 0,217
4 Powierzchnia
użytkowa budynku
20 0,124 0,276 0,276
5 Stan techniczny
budynku
10 0,062 0,138 0,062
Wycena nieruchomości gruntowej zabudowanej położonej w Stargardzie przy ul. Szczecińskiej 18, jednostka
ewidencyjna Stargard, obręb ewidencyjny nr 321401_1.0010, Stargard, działka ewidencyjna nr 89 _________________________________________________________________________________
16
6 Zagospodarowanie
działki gruntu
5 0,031 0,069 0,031
100 0,62 1,38 0,924
Wartość rynkową 1 m2 powierzchni użytkowej budynku obliczono jako
korektę ceny średniej zgodnie z poniższym wzorem:
1
2928,16 0,924n
sr i
i
W C U=
= = = 2705,62 zł/m2
Wartość rynkowa wycenianego prawa własności nieruchomości gruntowej
zabudowanej wnętrz wynosi:
W = 106,21 [m2] x 2705,62 [zł / m2] = 287363,90 zł
po zaokrągleniu:
W = 287 000 zł
Słownie złotych: dwieście osiemdziesiąt siedem tysięcy.
Wartość rynkowa prawa własności do nieruchomości gruntowej zabudowanej
położonej w Stargardzie przy ul. Szczecińskiej 18, jednostka ewidencyjna Stargard,
obręb ewidencyjny nr 321401_1.0010, Stargard, działka ewidencyjna nr 89 wynosi:
287000,00 zł.
9.5 Określenie wartości rynkowej udziału w nieruchomości.
Standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych oraz dobre praktyki
wykonania wycen wskazują na możliwość zastosowania współczynnika korekcyjnego
w granicach od 0,9 do1,1. Biorąc pod uwagę specyfikę sprzedaży udziałów, w
szczególności w postępowaniu upadłościowym zastosowano współczynnik korekcyjny
wykraczający poza wskazany powyżej zakres, w wysokości 0,7. Uzasadnieniem
przyjęcia takiego współczynnika jest duża trudność sprzedaży udziałów w
nieruchomości w postępowaniu upadłościowym, konieczność ewentualnego
postępowania zniesienia współwłasności, wiążącego się z czasem i sporymi kosztami.
Określając wartość udziału w wysokości 1/2 w prawie własności
nieruchomości budynkowej posłużono się następującym wzorem:
Wudziału 1/2 = 287000,00 zł x 0,5 x 0,7 = 100577,37 zł
przyjęto:
Wudziału 1/2 = 101 000 zł
Słownie złotych: sto jeden tysięcy.
Wycena nieruchomości gruntowej zabudowanej położonej w Stargardzie przy ul. Szczecińskiej 18, jednostka
ewidencyjna Stargard, obręb ewidencyjny nr 321401_1.0010, Stargard, działka ewidencyjna nr 89 _________________________________________________________________________________
17
Wartość rynkowa udziału w wysokości 1/4 w prawa własności do
nieruchomości gruntowej zabudowanej położonej w Stargardzie przy ul. Szczecińskiej
18, jednostka ewidencyjna Stargard, obręb ewidencyjny nr 321401_1.0010, Stargard,
działka ewidencyjna nr 89 wynosi: 101000,00 zł.
10. Wnioski końcowe
W procesie wyceny wartości rynkowej nieruchomości gruntowej określono
wartość rynkową m2 powierzchni użytkowej budynku, która wynosi 2705,62 zł/m2,
która została skorygowana współczynnikiem.
Tak określona wartość mieści się w przedziale cen (1828,88 – 4043,02 zł/m2)
uzyskiwanych za 1 m2 powierzchni użytkowej podobnych budynków będących
częściami składowymi nieruchomości gruntowych zabudowanych.
Wartość średnia wynosi 2928,16 zł/m2, a otrzymana wartość 1 m2 znajduje się
w przedziale cen pomiędzy ceną średnią, a minimalną na co wpływ miały cechy
szacowanej nieruchomości gruntowej zabudowanej.
11. Klauzule i zastrzeżenia
1. Operat szacunkowy został wykonany zgodnie z przepisami prawa i Powszechnymi
Krajowymi Zasadami Wyceny i Notami Interpretacyjnymi PFSRM.
2. Operat nie może być publikowany w całości lub części w jakimkolwiek
dokumencie bez zgody autora i bez uzgodnienia z nim treści i formy publikacji.
3. Operat niniejszy ma charakter poufny, zawiera dane osobowe chronione Ustawą z
dnia 29 sierpnia 1997 r. o ochronie danych osobowych (tekst jednolity, Dz. U. z
2016 r., poz.922, z 2018 r. poz. 138, 723).
4. Operat nie może być wykorzystywany do celów innych, niż określone w operacie.
5. Operat może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez
okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpią zmiany
uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany innych czynników mających wpływ
na wartość.
6. Szacowana wartość nie uwzględnia kosztów transakcji kupna-sprzedaży oraz
związanych z transakcją podatków i opłat, nie zawiera również podatku VAT.
12. Wykaz załączników
1. Protokół z badania księgi wieczystej.
2. Wypis z rejestru gruntów i kartoteki budynków.
3. Mapa ewidencyjna.
4. Protokół z badania planu zagospodarowania przestrzennego.
5. Lokalizacja nieruchomości.
6. Dokumentacja fotograficzna.
7. Polisa ubezpieczeniowa.
Wycena nieruchomości gruntowej zabudowanej położonej w Stargardzie przy ul. Szczecińskiej 18, jednostka
ewidencyjna Stargard, obręb ewidencyjny nr 321401_1.0010, Stargard, działka ewidencyjna nr 89 _________________________________________________________________________________
18
Załącznik nr 1
PROTOKÓŁ Z BADANIA KSIĘGI WIECZYSTEJ
WYPIS Z DOKUMENTU
w trybie art. 155 ust.2 o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. poz. 1529 z 2017 r., tekst
jednolity z późn. zmianami)
Dla nieruchomości urządzona została księga wieczysta KW Nr
SZ1T/00018771/7 prowadzona przez Sąd Rejonowy V Wydział Ksiąg Wieczystych w
Stargardzie.
Dział I-O (oznaczenie nieruchomości) – Stargard, działka ewidencyjna nr 89,
obręb ewidencyjny nr 10, Stargard, ul. Szczecińska 18, działka gruntu
zabudowana domem mieszkalnym, budynkiem gospodarczym; obszar 0,0398
m2.
Dział I-Sp (spis praw) – bez wpisów.
Dział II (właściciel) – Maria Ewa Kuleta w udziale do 7/72 części oraz
Bogusław Andrzej Kuleta w udziale do 65/72 części.
Dział III (ciężary i ograniczenia) – ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z
nieruchomości; roszczenie dotychczasowego właściciela gruntu o roczną
opłatę przekształceniową w odniesieniu do każdoczesnego właściciela
nieruchomości na podstawie ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu
prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe
w prawo własności tych gruntów.
Dział IV (hipoteki) – hipoteka umowna w zwykła w kwocie 200000,00 zł na
rzecz Banku Spółdzielczego w Goleniowie; hipoteka umowna kaucyjna do
kwoty 100000,00 zł na rzecz Banku Spółdzielczego w Goleniowie; hipoteka
umowna kaucyjna do kwoty 450000,00 zł na rzecz Ultimo Niestandaryzowany
Sekurytyzacyjny Fundusz Inwestycyjny Zamknięty Warszawa; hipoteka
przymusowa w kwocie 197255,00 zł na rzecz "DROBIARSTWO
OPOLSKIE" spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Niemodlin.
Wypis sporządził:
Mierzyn, dnia 23.05.2019 r.
Wycena nieruchomości gruntowej zabudowanej położonej w Stargardzie przy ul. Szczecińskiej 18, jednostka
ewidencyjna Stargard, obręb ewidencyjny nr 321401_1.0010, Stargard, działka ewidencyjna nr 89 _________________________________________________________________________________
19
Załącznik nr 2 WYPIS Z REJESTRU GRUNTÓW I KARTOTEKI BUDYNKÓW
Wycena nieruchomości gruntowej zabudowanej położonej w Stargardzie przy ul. Szczecińskiej 18, jednostka
ewidencyjna Stargard, obręb ewidencyjny nr 321401_1.0010, Stargard, działka ewidencyjna nr 89 _________________________________________________________________________________
20
Wycena nieruchomości gruntowej zabudowanej położonej w Stargardzie przy ul. Szczecińskiej 18, jednostka
ewidencyjna Stargard, obręb ewidencyjny nr 321401_1.0010, Stargard, działka ewidencyjna nr 89 _________________________________________________________________________________
21
Wycena nieruchomości gruntowej zabudowanej położonej w Stargardzie przy ul. Szczecińskiej 18, jednostka
ewidencyjna Stargard, obręb ewidencyjny nr 321401_1.0010, Stargard, działka ewidencyjna nr 89 _________________________________________________________________________________
22
Załącznik nr 3 MAPA EWIDENCYJNA
Wycena nieruchomości gruntowej zabudowanej położonej w Stargardzie przy ul. Szczecińskiej 18, jednostka
ewidencyjna Stargard, obręb ewidencyjny nr 321401_1.0010, Stargard, działka ewidencyjna nr 89 _________________________________________________________________________________
23
Załącznik nr 4
PROTOKÓŁ Z BADANIA PLANU ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO
WYPIS Z DOKUMENTU
w trybie art. 155 ust.2 o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. poz. 1529 z 2017 r., tekst
jednolity z późn. zmianami)
Zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego Miasta Stargard
zatwierdzonego Uchwałą nr VI/57/99 Rady Miasta w Stargardzie Szczecińskim z dnia
16 lutego 1999 r. wynika, że teren na którym znajduje się budynek posiada
przeznaczenie – tereny mieszkaniowe.
Wypis sporządził:
Mierzyn, dnia 23.05.2019 r.
Wycena nieruchomości gruntowej zabudowanej położonej w Stargardzie przy ul. Szczecińskiej 18, jednostka
ewidencyjna Stargard, obręb ewidencyjny nr 321401_1.0010, Stargard, działka ewidencyjna nr 89 _________________________________________________________________________________
24
Załącznik nr 5
LOKALIZACJA NIERUCHOMOŚCI
Wycena nieruchomości gruntowej zabudowanej położonej w Stargardzie przy ul. Szczecińskiej 18, jednostka
ewidencyjna Stargard, obręb ewidencyjny nr 321401_1.0010, Stargard, działka ewidencyjna nr 89 _________________________________________________________________________________
25
Załącznik nr 6 DOKUMENTACJA FOTOGRAFICZNA
Wycena nieruchomości gruntowej zabudowanej położonej w Stargardzie przy ul. Szczecińskiej 18, jednostka
ewidencyjna Stargard, obręb ewidencyjny nr 321401_1.0010, Stargard, działka ewidencyjna nr 89 _________________________________________________________________________________
26
Wycena nieruchomości gruntowej zabudowanej położonej w Stargardzie przy ul. Szczecińskiej 18, jednostka
ewidencyjna Stargard, obręb ewidencyjny nr 321401_1.0010, Stargard, działka ewidencyjna nr 89 _________________________________________________________________________________
27
Wycena nieruchomości gruntowej zabudowanej położonej w Stargardzie przy ul. Szczecińskiej 18, jednostka
ewidencyjna Stargard, obręb ewidencyjny nr 321401_1.0010, Stargard, działka ewidencyjna nr 89 _________________________________________________________________________________
28
Wycena nieruchomości gruntowej zabudowanej położonej w Stargardzie przy ul. Szczecińskiej 18, jednostka
ewidencyjna Stargard, obręb ewidencyjny nr 321401_1.0010, Stargard, działka ewidencyjna nr 89 _________________________________________________________________________________
29
Załącznik nr 7
POLISA UBEZPIECZENIOWA
Wycena nieruchomości gruntowej zabudowanej położonej w Stargardzie przy ul. Szczecińskiej 18, jednostka
ewidencyjna Stargard, obręb ewidencyjny nr 321401_1.0010, Stargard, działka ewidencyjna nr 89 _________________________________________________________________________________
30
Wycena nieruchomości gruntowej zabudowanej położonej w Stargardzie przy ul. Szczecińskiej 18, jednostka
ewidencyjna Stargard, obręb ewidencyjny nr 321401_1.0010, Stargard, działka ewidencyjna nr 89 _________________________________________________________________________________
31