OSVRT NA PREDLOŽENI NAČIN OPOREZIVANJA NEKRETNINA … · porezi na imovinu nemaju gotovo nikakav značaj. Prema ostvarenoj strukturi prihoda od poreza i doprinosa u 2011. godini

HRVATSKA GOSPODARSKA KOMORA - SEKTOR ZA TRGOVINU DEVETNAESTI FORUM POSLOVANJA NEKRETNINAMA

Mr.sc. Marijana Vuraić Kudeljan – Osvrt na predloženi način oporezivanja nekretnina porezom na nekretnine

95

mr.sc. Marijana Vuraić Kudeljan Porezna uprava, Ministarstvo financija

OSVRT NA PREDLOŽENI NAČIN OPOREZIVANJA NEKRETNINA POREZOM NA NEKRETNINE

1. UVOD

Na web stranicama Ministarstva financija tijekom mjeseca siječnja i veljače ove godine provodio se postupak savjetovanja o predloženom načinu oporezivanja nekretnina porezom na nekretnine. Prema iskaznom obrascu učinka u postupku savjetovanja, porez na nekretnine ne predstavlja novo porezno opterećenje s obzirom da bi uvođenje poreza pratilo istovremeno ukidanje postojećih javnih davanja na vlasništvo nekretnina: poreza na kuće za odmor i komunalne naknade. Koji su razlozi za zamjenu postojećih davanja porezom na nekretnine, što je predmet oporezivanja, tko se smatra poreznim obveznikom te ostale pojedinosti glede poreza na nekretnine, na način kako su iskazani u postupku savjetovanja, obrazlaže se u nastavku članka.

2. POREZI NA IMOVINU - OPĆENITO

Porezi na imovinu sastavni su dio poreznih sustava gotovo svih zemalja. Općenito gledajući, porezi na imovinu pripadaju u skupinu najstarijih poreznih oblika. Razvijali su se kroz povijest, različito od zemlje do zemlje, uvažavajući specifičnosti okruženja u kojima su nastali. To je razlog da se ovaj porezni oblik razlikuje od zemlje do zemlje ovisno o tradicijskim, kulturološkim te drugim vrijednostima podneblja na kojem se primjenjuju. Ova raznolikost među uvedenim imovinskim porezima, koji slijede tradiciju i pravila ponašanja stanovništva, ne utječući na slobodu kretanja, vjerojatno je razlog što Europska unija ne postavlja posebne zahtjeve za harmonizacijom imovinskih poreza. Iako nema zahtijeva za usklađenjem na području oporezivanja imovine, postoji opći zahtjev prema kojem porezni sustavi moraju biti transparentni i pravedni. Pravednost poreznih sustava promatra se kroz visinu poreznog opterećenja, načelo plaćanja poreza te participiranja u podmirenju javnih potreba u skladu s ekonomskim mogućnostima. Ostvarenje načela pravednosti te načela plaćanja poreza u skladu s ekonomskim mogućnostima cilj je svakog poreznog sustava. U oživljavanju već spomenutih načela porezni sustavi posežu za oporezivanjem potrošnje i rada, ali i za oporezivanjem imovine u vlasništvu pojedinaca.



96

Uspoređujući pojavne oblike poreza na imovinu, vidljivo je da je porez na imovinu kao oblik oporezivanja ukupne imovine u vlasništvu pojedinca, danas uglavnom napušten. Posljednjih godina sustav oporezivanja ukupne imovine u vlasništvu pojedinaca napušten je u nizu europskih zemalja, a zadržan je još primjerice u poreznom sustavu Francuske. Za razliku od oporezivanja ukupne imovine, princip parcijalnog oporezivanja određenog poreznog oblika sastavni je dio svih poreznih sustava. U tom kontekstu valja posebno istaknuti oporezivanje vlasništva nekretnina. Oporezivanje vlasništva nekretnina, vrijednosnim porezom na nekretnine danas imaju u nekom obliku sve zemlje Europske unije. Prema dostupnim informacijama izuzetak od vrijednosnog oporezivanja nekretnina nailazimo primjerice u poreznom sustavu Malte koja ovaj porez ne utvrđuje kao vrijednosni. Uvažavajući niz razlika glede propisivanja predmeta oporezivanja, osoba koje se smatraju poreznim obveznicima, visine poreznih stopa, načina utvrđivanja vrijednosti te propisanih oslobođenja i olakšica vrijednosni porez na nekretnine bilježi i neka zajednička obilježja. Vrijednosni porez na nekretnine općenito se smatra naknadom za pružene lokalne usluge i dobara. Pružene lokalne usluge te proizašla kvaliteta života usko su povezane s vrijednošću nekretnina na području neke lokalne zajednice. Upravo radi neraskidive veze između pružene kvalitete života te proizašle vrijednosti nekretnina, proizlazi i logičan zahtjev da je vrijednost nekretnina porezna osnovica za plaćanje poreza radi participiranja u podmirenju javnih potreba lokalnog područja. Stoga vrijednosni porez na nekretnine u pravilu je prihod lokalne uprave. Uravnotežena politika između oporezivanja nekretnina te pružanja kvalitete života jamstvo je razvoja lokalne zajednice.

3. OPOREZIVANJE IMOVINE U REPUBLICI HRVATSKOJ

Danas se u Republici Hrvatskoj, primjenjuje nekoliko oblika poreza na imovinu od koji se neki ubiru na osnovu prometa, a neki na osnovu vlasništva:

1. porez na nasljedstva i darove, 2. posebni porez na promet upotrebljavanih osobnih automobila, ostalih

motornih vozila, plovila i zrakoplova, 3. porez na dohodak od dividendi i udjela u dobiti na temelju udjela u kapitalu, 4. porez na cestovna motorna vozila, 5. porez na plovila

dok se na nekretnine ubire:

1. porez na promet nekretnina, 2. porez na dohodak od imovine po osnovi otuđenja nekretnina, 3. porez na kuće za odmor, 4. komunalna naknada i 5. komunalni doprinos.

Dakle porezni sustav Republike Hrvatske poznaje oporezivanje imovine, ali ne kao oblik oporezivanja ukupne imovine, već u obliku oporezivanja pojedinih imovinskih oblika. Oporezivanjem su obuhvaćeni svi vidljivi imovinski oblici, uz izuzetak kamata



97

na štednju (čiji učinak oporezivanja u vrijeme postojećih prinosa te inflacije ostaje upitan). Posebno zanimanje za pojedine imovinske poreze, u kontekstu uvođenja poreza na nekretnine pridajemo porezu na kuća za odmor te komunalnoj naknadi. Ova davanja u naravi imaju sva obilježja poreza na vlasništvo nekretnine, međutim način njihova prikupljanja odstupa od temeljnih načela oporezivanja (načelo pravednosti te načelo plaćanja poreza prema ekonomskoj snazi). Porez na kuće za odmor plaćaju vlasnici kuća za odmor prema odluci jedinica lokalne uprave (5-15 kn/m2), a plaća se ako se te nekretnine koriste povremeno ili sezonski. U praktičnoj primjeni najčešće plaćanju poreza na kuće za odmor podliježu samo građevine na obali i otocima te eventualno izvan gradskih sjedišta i to samo one u vlasništvu osoba koja nemaju prebivalište na tom području. Komunalna naknada naplaćuje se na vlasništvo određenih nekretnina. Obračunava se po četvornom metru (stambeni, poslovni i garažni prostor obračunavaju se po četvornom metru korisne površine, a građevno zemljište po četvornom metru stvarne površine), namjeni i zonama, što omogućuje predvidljiv priljev prihoda, ali je isti sustav statičan i potpuno nevezan uz vrijednost nekretnina, relativno bogatstvo poreznih obveznika i njihovu sposobnost plaćanja naknade. Dodatno kako se kod ubiranja komunalne naknade radi o naknadi, mogućnost korištenja prikupljenih sredstva ograničena je, čime je isključena motivacija za dostatnim prikupljanjem potrebnih sredstava. Primjenjujući komunalnu naknadu i porez na kuće za odmor na opisani način proizlazi da sve nekretnine ne podliježu plaćanju poreza ili naknade, a i kada se davanje utvrđuje ne poštuju se bitne odredbe o oporezivanju prema vrijednosti. Naime, komunalna naknada i porez na kuće za odmor određuju se, u bitnome, ovisno o dva elementa: površini i lokaciji, zanemarujući vrijednost nekretnine. Kako se ubiru ovisno o dva lako prativa parametra, njihovo ubiranje je jednostavno i egzaktno. Ipak oba javna davanja u suštini predstavljaju i imaju sva obilježja poreza, koji tada kao takav, ne slijedi temeljno načelo oporezivanja – plaćanje prema gospodarskoj snazi, a sve s obzirom da se vrijednost ne uzima u obzir prilikom utvrđivanja visine naknade odnosno poreza. Znači praktično je moguće da stan ili kuća iste površine plaća isti iznos utvrđene komunalne naknade zanemarujući radi li se o površini elitne kuće ili zapuštenog objekta. Sumirajući već rečeno, proizlazi da imamo parcijalne poreze na imovinu, ali oni su načinom svog ubiranja nepravedni, neizdašni te ne odražavaju plaćanje prema ekonomskoj snazi. Samim načinom takvog ubiranja nedovoljno participiraju u proračunu. Stoga se ovaj način obračuna smatra nepravedan i potrebno ga je transformirati, primjenom vrijednosnog kriterija, u plaćanje poreza prema vrijednosti nekretnine tako da imovina predstavlja odraz ekonomske snage pojedinca i bude pokazatelj sposobnosti za plaćanje javnih davanja. Transformacijom poreza na kuće za odmor i komunalne naknade u porez na nekretnine, prikupljena sredstva postaju opće upotrebljiva u sve svrhe potrebne za razvoj lokalne uprave.



98

4. ZAŠTO POREZ NA NEKRETNINE U REPUBLICI HRVATSKOJ?

Analizirajući strukturu poreznih prihoda Republike Hrvatske, vidljivo je da uvedeni porezi na imovinu nemaju gotovo nikakav značaj. Prema ostvarenoj strukturi prihoda od poreza i doprinosa u 2011. godini proizlazi da 38,7% prihoda čine doprinosi (za osiguranja), 37,8 % PDV, 11,2 % posebni porezi i trošarine, 7,3 % porez na dobit, 1,3 % porez na dohodak, dok udio poreza na imovinu iznosi svega 0,4 %.

Dakle, prihodi državnog proračuna ostvaruju se isključivo oporezivanjem rada i potrošnje. U državnim prihodima prihodi od imovine su neznatni, ne dosežu niti 1% prihoda proračuna. Prema ostvarenim prihodima jedinica lokalne samouprave za 2011. godinu1, proizlazi učešće : porez i prirez na dohodak 49,5%, porez na robu i usluge 2,34%, pomoći 15,48%, komunalni doprinosi 4,80%, porez na imovinu 4%, komunalna naknada 9,74% i ostalo 14,13%.

1 Izvor: Ministarstvo financija

50% 4%

2% 0%

15%

5%

10%

14% Struktura prihoda JLP(R)S u 2011. (detaljnije)

porez i prirez na dohodakporezi na imovinuporezi na robu i uslugeostali porezipomoćikom. Doprinosikom. Naknade



99

Iz prikazanog je vidljivo da glavni izvor prihoda i na razini jedinica lokalne samouprave predstavlja porez i prirez na dohodak u gotovo 50% visine svih izvora prihoda. U prihodima lokalnih jedinica tek oko 14% ostvarenih prihoda mogu se pripisati oporezivanju imovine, dok se glavnina prihoda i ovdje ostvaruje kroz oporezivanje rada i potrošnje. Slijedom navedenog, razvidno je da je porezni sustav u Republici Hrvatskoj usmjeren na oporezivanje cijene rada što otežava razvoj gospodarstva i stvara ga nekonkurentnim, a gospodarska snaga pojedinca sagledava se isključivo kroz ostvareni dohodak. Za razliku od cijene rada, vlasništvo nad imovinom bez obzira na svoju vidljivost i vrijednost ne utječe na procjenu gospodarske snage glede ostvarivanja socijalnih i ostalih prava. U navedenom dijelu potrebne su strukturne reforme. Stoga se kao cilj postavlja zahtjev da se dugoročno smanjenje poreznog opterećenja cijene rada i potrošnje, provodi postepenim prebacivanjem poreznog opterećenja s cijene rada prebaciti na oporezivanje imovine. U tu svrhu izrađen je Nacrt iskaza o porezu na nekretnine na koji se tijekom siječnja i veljače ove godine proveo postupak savjetovanje s javnošću i zainteresiranom javnošću.2

5. CILJEVI I UČINAK POREZA NA NEKRETNINE Dugoročni cilj uvođenja poreza na nekretnine jest rasterećenje cijene rada uz stvaranje poreznog sustava koji je stimulativan za investicije i poticaje. Međutim smanjenje opterećenja rada provodilo bi se postupno u tri faze. Donošenjem Zakona o porezu na nekretnine provela bi se prva faza koja pretpostavlja uvođenje oporezivanja nekretnina porezom na nekretnine uz ukidanje komunalne naknade i poreza na kuće za odmor. Uvođenjem poreza na nekretnine stvorio bi se Fiskalni katastar u kojem bi se jedinstveno po vrijednosti upisale nekretnine. Primjenom sustava poreznih oslobođenja i poreznih olakšica, visina iznosa poreza na nekretnine, kod svih nekretnina u funkciji i korištenju, trebala bi zadržati postojeću razinu poreznog opterećenja koje se danas plaća kroz komunalnu naknadu i eventualno porez na kuće za odmor. Povećanje poreznog opterećenje u prvoj fazi primjene odrazilo bi se samo kod nekorištenih nekretnina koje nisu u funkciji.

2 Temeljem Zakona Zakon o procjeni učinaka propisa (Narodne novine br.90/11) stupio je na snagu 1. siječnja

2012., a njime se uređuje postupak procjene učinaka propisa, dokumenti za procjenu učinaka propisa, način godišnjeg planiranja normativnih aktivnosti, tijela nadležna za procjenu učinaka propisa, način savjetovanja s javnošću i zainteresiranom javnošću u tom postupku, obvezu stručnog osposobljavanja i usavršavanja vezano za procjenu učinaka i izradu propisa te druga pitanja s tim u vezi.



100

Druga faza provodila bi se daljnjim razvojem sustava oporezivanja nekretnina, kroz decentralizaciju i povećane usluge lokalne samouprave vidljive u poboljšanoj kvaliteti života pod parolom: lokalni porezi za lokalne potrebe. I naposljetku, u trećoj fazi smanjila bi se ili konačno ukinula suvišna i opterećujuća parafiskalna davanja koja još dodatno opterećuju cijenu rada i potrošnje kao primjerice: prirez porezu na dohodak i spomenička renta. Provedba navedenih faza nije zavisna samo od uspješne provedbe zakona o porezu na nekretnine, već i od donošenja zakona kojim bi se uredila decentralizacija vlasti i prijenos pojedinih funkcija s državne na lokalnu razinu, ali i o trenutku u kojem će jedinice lokalne samouprave biti sposobne samostalno upravljati svojim prihodima i na taj način osigurati zadovoljenje svih svojih potreba. Oporezivanjem nekretnina čiji prihodi jesu prihodi lokalne samouprave, stvoreni su temelji za decentralizaciju vlasti te prijenos pojedinih funkcija s državne na lokalnu razinu. Nadalje jačanjem fiskalnog kapaciteta jedinica lokalne samouprave, jedinice prikupljena sredstva ulažu u poboljšanje kvalitete života financiranjem izgradnje infrastrukture. Stoga uvođenjem oporezivanja vlasništva na nekretninama provela bi se zamjena postojećih davanja utvrđivanih prema površini i lokaciji: komunalne naknade i poreza na kuće za odmor, u vrijednosni porez na nekretnine. Sustav poreza na nekretnine utemeljen na vrijednosnom oporezivanju u Republici Hrvatskoj, dosegao bi razinu svjetskih standarda učinkovitosti i ravnopravnosti. Međutim uvođenje vrijednosnog poreza na nekretnine donosi i niz pozitivnih indirektnih učinaka. Danas se u Republici Hrvatskoj suočavamo s nesređenim zemljišnim knjigama koje predstavljaju svojevrsnu kočnicu gospodarskog razvoja. Bez sređenih zemljišnih knjiga ne odobravaju se krediti, ne mogu se dobiti građevinske dozvole, razna uvjerenja i slično. Ekonomija nesređenih područja pati zbog lošeg stanja i u zemljišnim knjigama. Svako područje u kojemu se uspješno završi uknjižba, bilježi poboljšanje gospodarske situacije jer sređeni imovinsko-pravni odnosi na nekretnini donose dobre gospodarske mogućnosti odnosno investitorima znatno olakšavaju investicije. Jasno je da plaćanje poreza, prema pozitivnim zakonskim propisima, nije preduvjet za upis vlasništva na nekretnini stoga se upravo uvođenjem poreza na nekretnine, kao jedinim od ciljeva smatra i sređivanje zemljišnoknjižnog stanja po pitanju vlasnika nekretnina. Nadalje, jedan od ciljeva uvođenja poreza na nekretnine jest poticanje legalizacije nekretnina jer se ostvarenje poreznih olakšica veže uz zakonito izgrađene (legalizirane) nekretnine. Uvođenjem poreza na nekretnine predviđa se i sprječavanje sive ekonomije jer se prijavom djelatnosti kao i ugovora o najmu nekretnine ostvaruju porezne olakšice po osnovi korištenja nekretnina za određene djelatnosti, odnosno za najam. Uvođenjem poreza na nekretnine predviđa se i pokretanje tržišta stavljanjem nekretnina na tržište što će rezultirati jeftinijim i lakšim rješavanjem stambenog pitanja bilo da se stambeno



101

pitanje rješava kupnjom ili najmom nekretnine. Porez na nekretnine imao bi učinak i s aspekta socijalne politike, budući se kod socijalnih davanja, uvođenjem vrijednosnog poreza na nekretnine stvaraju preduvjeti da se osim dohodovnog utvrđuje i imovinski cenzus. Naposljetku, temeljem gore navedenog, porez na nekretnine pokrenuo bi razvoj investicija.

6. NAČELA OPOREZIVANJA POREZOM NA NEKRETNINE Oporezivanjem nekretnina vrijednosnim porezom na nekretnine postignulo bi se načelo pravednosti u oporezivanju. Kako je već ranije u članku navedeno, načelo pravednosti poreznih sustava promatra se kroz visinu poreznih opterećenja. Primjenjujući komunalnu naknadu i porez na kuće za odmor kako se danas određuju – prema površini i lokaciji, a zanemarujući vrijednost nekretnine, vidljivo je da se kod navedenih davanja ne poštuje načelo pravednosti u oporezivanju prema vrijednosti. Upravo bi se načelo pravednosti u oporezivanju postignulo plaćanjem poreza prema vrijednosti imovine, što znači da bi se na nekretninu veće vrijednosti uz primjenu iste porezne stope plaćao apsolutno veći iznos poreza. Zadovoljavanjem navedenog načela pravednosti kroz vrijednosni porez na nekretnine, elitna kuća ili zapušteni objekt više ne bi podlijegali istom iznosu javnog davanja.

Načelo plaćanja poreza u skladu s ekonomskom snagom, bilo bi drugo ostvareno načelo uvođenjem poreza na nekretnine. U hrvatski porezni sustav uvela bi se tako imovina kao pokazatelj ekonomske snage pojedinca, dakle više to ne bi predstavljao samo dohodak pojedinca. Uvođenje imovine kao odraza ekonomske snage i sposobnosti za plaćanje pojedinca, uz dohodak predstavljao bi svojevrsnu reformu poreznog sustava davanja što bi se u konačnici odrazilo i na proračun.

7. UZ NACRT ISKAZA O POREZA NA NEKRETNINE 7.1. Porezni obveznik

Poreznim obveznikom se prema Nacrtu iskaza propisuje svaka fizička i pravna osoba, koja vlasnik na nekretnine na dan 1. siječnja godine za koju se porez na nekretnine utvrđuje. Ako je kao vlasnik nekretnine upisana osoba koja više ne postoji ili je nepoznata, ili ne postoji ili nema upisanog vlasnika, porezni obveznik poreza na nekretnine bio bi stanar ili stvarni korisnik nekretnine. Nadalje, poreznim obveznikom može se smatrati i posjednik ili nositelj prava građenja. Ako se iz svih okolnosti ne može utvrditi porezni obveznik, poreznim obveznikom bi se proglasila sama nekretnina, koja bi se zadužila porezom. Kako radi plaćanja poreza ne bi došlo do prevaljivanja poreza, u slučajevima koncesije ili leasinga, poreznim obveznikom bi se proglasio korisnik leasinga ili koncesije. Ako više osoba ima nekretninu u svom vlasništvu, tako da svakoj pripada dio toga prava vlasništva, svaka od tih osoba smatrala bi se poreznim obveznikom poreza na nekretnine za svoj suvlasnički dio.



102

Porez na nekretnine plaćali bi i strani državljani koji imaju pravo stjecanja vlasništva na nekretninama u Republici Hrvatskoj. Država i lokalna samouprava se u Nacrtu iskaza ne razlikuju od ostatka poreznih obveznika. Naime, i njihova je obveza postupati poduzetnički te bi i oni podlijegali zakonskim odredbama, a prihod od poreza na nekretnine jedinica lokalne samouprave bio bi prihod državnog proračuna. Intencija je, slijedom navedenog, da se poreznim obveznikom proglasi osoba koja je stvarni korisnik te nekretnine, bez obzira koja osoba je nositelj pojedinog stvarnog prava (pravo vlasništva, pravo posjeda i slično). Proglašenjem poreznog obveznika kao osobe koja je stvarni korisnik omogućuje se i korištenje poreznih olakšica prema načinu stvarne upotrebe pojedine nekretnine.

7.2. Predmet oporezivanja Porezom na nekretnine cilj je obuhvatiti predmetom oporezivanja izgrađene i neizgrađene nekretnine unutar građevnog područja namijenjenog za gradnju te izgrađene nekretnine izvan tog područja. Međutim, kako se porezna osnovica utvrđuje kao vrijednost uz primjenu poreznih olakšica ovisno o načinu upotrebe, svakako je namjena definirati nekretninu kao fiskalnu nekretninu čija jedinstvena uporaba određuje i njezinu vrijednost. Stoga proizlazi da će se predmetom oporezivanja smatrati fiskalna nekretnina koju čini katastarska čestica ili jedan njezin dio, uključujući i sve što je s njom razmjerno trajno povezano na njezinoj površini ili ispod nje, ili više povezanih katastarskih čestica koje bi zajedno činile istu gospodarsku cjelinu jedne uporabne namjene. Obuhvatom izgrađenih i neizgrađenih nekretnina unutar područja za gradnju uz izgrađene nekretnine izvan navedenog područja, proizlazi da predmetom oporezivanja neće biti neizgrađene nekretnine izvan područja za gradnju. Stoga se predmetom oporezivanja ne bi smatralo ni poljoprivredno zemljište.

7.3. U kojoj visini bi se plaćao porez na nekretnine u Republici Hrvatskoj? Porezna stopa poreza na nekretnine prema nacrtu iskaza utvrđivala bi se u iznosu od 1,5% na iznos porezne osnovice, a umanjene za iznos zakonom propisanih poreznih olakšica. Porezna osnovica utvrđivala bi se na slijedeći način: - 70% fiskalne vrijednosti umanjuje se za:

1. olakšice za trajno stanovanje (od 88% do 95% porezne osnovice) ili 2. olakšice za povremeno stanovanje (od 70% do 85% porezne osnovice) ili 3. olakšice za djelatnost (80%, 60%, 40% ili 20% ovisno o vrsti djelatnosti).



103

Na nekretnine koje se ne koriste, koje nisu u funkciji, odnosno ne ulaze u jednu od 3 navedene kategorije, za koje se može ostvariti porezna olakšica, plaćao bi se porez u iznosu od 1,5% utvrđene porezne osnovice. Porezna stopa bila bi dakle 1,5% na 70% fiskalne vrijednosti, što znači da se 30% fiskalne vrijednosti ne bi oporezivalo, pa i onih nekretnina koje nisu u funkciji. Navedenih 30% koji bi se već u samom početku izuzimali od oporezivanja, predstavljali bi paušalno priznati trošak održavanja nekretnine koji smanjuje poreznu osnovicu. Fiskalna vrijednost, u pravilu, utvrđivala bi se postupkom masovne procjene nekretnina polazeći od parametara upisanih u Fiskalni katastar izraženih u ovisnosti od tržišnih kriterija. Stoga fiskalna vrijednost u pravilu predstavlja opće prihvaćenu, uprosječenu cijenu tipiziranih nekretnina. Fiskalnu vrijednost nekretnina utvrđivala bi Porezna uprava s obvezom da se ponovno utvrđivanje vrijednosti provodi najmanje jednom u pet godina. Jedinica lokalne samouprave kod koje je došlo do značajnijih promjena u kvaliteti života pa se očekuje i povećanje vrijednosti nekretnina, može zatražiti ponovnu procjenu fiskalne vrijednosti, ali ne u razdoblju kraćem od tri godine od zadnje procjene.

7.4. Sustav poreznih oslobođenja Prema Nacrtu iskaza predložena oslobođenja možemo razvrstati u dvije kategorije: I. Institucijsko oslobođenje - odnosi se na:

1. diplomatska i konzularna predstavništva 2. međunarodne organizacije 3. Crveni križ

II. Po tipu nekretnine - odnosi se na:

1. nekretnine na miniranom području, 2. javna dobra, 3. kulturna dobra, 4. groblja, 5. deponiji smeća, 6. područje javnih zooloških vrtova, 7. zemljišta zračne luke, 8. zemljišta na kojem su spomen obilježja i spomen područja, 9. zemljišta nacionalnih parkova 10. športskih objekata i pripadajućih nekretnina u vlasništvu Republike Hrvatske i jedinica lokalne samouprave 11. nekretnine koje se upotrebljavaju za djelatnost vatrogasnih službi i 12. vjerske objekte.

Smisao oslobođenja po tipu nekretnine je da se oslobode od oporezivanja nekretnine koje se smatraju općim i javnim dobrom, ali samo ako je u općoj upotrebi.



104

Nacrtom iskaza je predviđeno da jedinica lokalne samouprave, uvažavajući posebnosti svog područja i ciljeve razvoja, može svojom odlukom donijeti socijalni program te u skladu sa predloženim određivati moguća oslobođenja od plaćanja poreza na nekretnine za umirovljenike, nezaposlene, branitelje i invalide ovisno o dohodovnom i imovinskom cenzusu, i to samo za jednu nekretninu. Smisao predložene odredbe sadržana je u činjenici da prikupljeni prihod od poreza na nekretnine je prihod lokalne samouprave. Koliko neka lokalna samouprava može odustati od prikupljanja sredstava ne ugrožavajući svoje strateške ciljeve razvoja je upravo odluka koju mora donijeti sama jedinica lokalne samouprave. Stoga i mogućnost donošenja socijalnih programa svakako treba biti u isključivoj nadležnosti lokalne samouprave. O poreznom oslobođenju odnosno o provedbi socijalnog programa, jedinice lokalne samouprave donose odluku, a porezni obveznik nakon dobivenog rješenja o razrezu poreza na nekretnine, u skladu s predloženim odredbama, podnosio bi zahtjev za oslobođenjem.

7.5. Sustav poreznih olakšica Kako je u članku već navedeno, prema nacrtu iskaza provodila bi se zamjena postojećih davanja komunalne naknade i poreza na kuće za odmor - utvrđivanih prema površini i lokaciji, u porez na nekretnine – koji se utvrđuje prema vrijednosti nekretnine. Porezni obveznici vrednijih nekretnina primjenjujući istu poreznu stopu i porezne olakšice, plaćali bi apsolutno više poreza, čime se ostvarilo načelo pravednosti. Kroz sustav poreznih olakšica omogućilo bi se da iznos utvrđenog poreza na nekretnine koje se koriste bilo za trajno stanovanje, povremeno stanovanje ili djelatnost bude u razini u danas važećeg iznosa komunalne naknade te eventualno poreza na kuće za odmor. Primjerice, iznos komunalne naknade koji se danas plaća za stan u Zagrebu od 110 m2, fiskalne vrijednosti 1.867.870 kuna, iznosi 1.151 kunu, a iznos poreza na nekretnine uz primjenu stope od 1,5% na 70% fiskalne vrijednosti te primjenu olakšica za trajno stanovanje u iznosu od 88% do 95% iznosio bi 980 do 2.354 kune. Nadalje, iznos komunalne naknade i poreza na kuće za odmor koji se danas plaća ukupno iznosi 1.678 kuna za vikendicu prezida na otoku Viru površine 73m2 , fiskalne vrijednosti 379.600 kuna, a porez na nekretninu uz primjenu olakšica za povremeno stanovanje u iznosu od 70% do 85% iznosio bi od 598 kuna do 1.195 kuna. U Tablici 1. slijedi pregled usporedbe komunalne naknade i poreza na nekretnine uz korištenje olakšica za trajno stanovanje, a prema odluci jedinica lokalne samouprave.



105

Tablica 1.

OPIS Fiskalna vrijednost

Porezna osnovica-

70% fiskalne vrijednosti

Porezna osnovica

nakon olakšice od

88% do 95%

Iznos poreza na nekretnine

po stopi 1,5%

Kom. naknada

danas

Zadar Stan - Višnjik zona

63,51 m2

589.521 412.664 20.633 49.519

od 309 do 743

438

Zagreb stan

Centar 11om2

1.867.870 1.307.509 65.375 156.901

od 980 do 2.354

1.151

Krapina stan-54m2

184.450 129.115 6.456 15.493

Od 96 do 232

97,65

Vodice stan- 48m2

410.865 287.606 14.380 34.513

Od 215 do 517

316

Osijek - stan

Divaltova - 66 m2

660.332 462.232 23.112 55.468

Od 347 do 832

462

Tablica 2. - usporedba komunalne naknade i porez na nekretnine uz korištenje poreznih olakšica za povremeno stanovanje prema odluci lokalne samouprave:


Porezna osnovica-

70% fiskalne

vrijednosti

Porezna osnovica

nakon olakšice

od 70% do 85%

Porez na nekretnine – po stopi

1,5%

Komunalna naknada porez na kuće za odmor

Apartman Lučica otok Vir 28,5 m2

150.000 105.000 15.750 31.500

Od 236 do 472

222 428

650 uk.



106

Vikendica prezida otok Vir 73m2

379.600 265.720 39.858 79.716

Od 598 do 1.195

574 1.104

1.678 uk

Donja Stubica – vikendica

39m2

71.690 50.183 7.527 15.055

Od 112 do 225

70 468

538 uk

Apartman Split

Bačvice 40m2

761.116 532.781 79.917 159.834

Od 1.198 do 2.397

336

Tablica 3. - usporedba komunalne naknade i poreza na nekretnine bez korištenja olakšica – „treća“ nekretnina


Porezna osnovica- 70%

fiskalne vrijednosti

Porez na nekretnine po stopi od 1,5%

Komunalna naknada -

danas

Apartman Split 80 m2

1.012.000 708.400 10.626 518

Apartman Rijeka,

Bulevar osl. 55 m2

386.980 270.886 4.063 198

Apartman Krk -54m2

607.500 425.250 6.379 195

Vodice stan- 48m2

410.865 287.606 4.314 316

Zagreb stan Rudeš 103

m2

1.176.081 823.257 12.349 866



107

Tablica 4. Usporedba porez na nekretnine ovisno o olakšici – učinak primjene sustava poreznih olakšica na istu nekretninu

Opis Vrijednost Porezna Osnovica – 70% vrijednost

Nekretnina za trajno stanovanje – iznos poreza

Nekretnina za povremeno stanovanje- iznos poreza

Ostale stambene nekretnine – iznos poreza

Stan u Zagrebu Pov.31, st.do 5

419.829 293.880 Od 220 do 529

661-1.323 4.408

Stan u Zagrebu, pov. 89, star. 20g.

738.000 516.600 388 – 930 1.162-2.324 7.749

Stan u Splitu. Gripe 80m2

1.012.000 708.400 531 – 1.275 1.539 – 3.187

10.626

Kuća Prvić Luka površine 105 m2

1.046.700 732.690 549-1.318 1.648-3.297 10.990

Kuća Rogoznica 169 m2

1.304.227 912.959 685-1.643 2.054-4.108 13.694

Dakle, prije primjene porezne stope porezna osnovica poreza na nekretnine umanjuje se za poreznu olakšicu za trajno stanovanje ili poreznu olakšicu za povremeno stanovanje ili poreznu olakšicu za djelatnost. Porezna olakšica se ne primjenjuje za nekretnine koje se ne koriste ili nisu u funkciji ili nisu legalizirane. Kako bi za nekretnine u funkciji, porez bio što je moguće više približen sadašnjoj razini javnih davanja, Nacrtom iskaza određuje se raspon porezne olakšice, dok sam iznos olakšice svojom odlukom propisuje jedinica lokalne samouprave. Nadalje polazeći od porezne osnovice kao vrijednosti nekretnine, postiže se načelo pravednosti jer bi vlasnici vrednijih nekretnina primjenjujući istu stopu i olakšicu, plaćali apsolutno više poreza. Za sve nekretnine koje ne služe, u smislu Nacrta iskaza, za trajno ili povremeno stanovanje ili se u njima ne obavlja djelatnost, porezna osnovica utvrđivala bi se bez olakšice, čime proizlazi da se taj „višak“ nekretnina znatnije oporezuje. Ujedno kako bi se uvažio raspoloživi dohodak



108

kućanstava, jedinice lokalne samouprave svojom odlukom mogu propisati socijalne programe, prema kojima se određeni porezni obveznici mogu osloboditi utvrđenog poreza ovisno o razini ostvarenog dohotka. Porezne olakšice za djelatnost prema Nacrtu iskaza umanjuju poreznu osnovicu poreza na nekretnine za:

o 80% za nekretnine: - za industriju i proizvodnju, zdravstvenu skrb, obrazovanje, neprofitnih organizacija pod uvjetom da se u njima ne obavlja poduzetnička djelatnost

o 60% za nekretnine: - u zakupu, građevinarstvo, prijevoz i skladištenje, ugostiteljstvo

o 40% za nekretnine: - za trgovina

o 20% za sve ostale nekretnine u kojima se obavlja djelatnost Zahtjev za poreznu olakšicu podnosio bi, prema Nacrtu iskaza porezni obveznik nadležnom tijelu – jedinici lokalne samouprave u roku od 30 dana od nastanka činjenice na temelju koje se može ostvariti pravo na poreznu olakšicu.

7.6. Što se smatra nekretninom za trajno stanovanje? Prema Nacrtu iskaza nekretninom za trajno stanovanje, kojom se ostvaruje najviša porezna olakšica, smatra se nekretnina u kojoj vlasnik trajno živi i u kojoj ima prijavljeno prebivalište, nekretnina u kojoj trajno žive djeca i roditelji vlasnika te nekretnine, nadalje nekretnina u kojima su prijavljeni i trajno stanuju zaštićeni najmoprimci, nekretnine koje se iznajmljuju na temelju ugovora o najmu, prijavljenog nadležnoj ispostavi Porezne uprave (ako je najmodavac fizička osoba) te temeljem ugovora o dosmrtnom uzdržavanju. Porezna olakšica za trajno stanovanje može se ostvariti za nekretnine koje vlasniku služe za trajno stanovanje uz uvjet prijavljenog prebivališta. Olakšica po ovom osnovu je predviđena i za nekretnine u kojima trajno stanuju djeca ili roditelji vlasnika nekretnine. Nadalje, u ovu kategoriju olakšica ulaze i nekretnine u kojima su prijavljeni i trajno stanuju zaštićeni najmoprimci, nekretnine koje se iznajmljuju na temelju ugovora o najmu prijavljenog nadležnoj ispostavi Porezne uprave (ako je najmodavac fizička osoba) te temeljem ugovora o dosmrtnom uzdržavanju. Primjerice, ukoliko fizička osoba, vlasnik nekretnine ima u vlasništvu nekretninu u kojoj trajno živi i u kojoj ima prijavljeno prebivalište, ukoliko u vlasništvu ima i nekretninu u kojoj su prijavljeni i trajno stanuju zaštićeni najmoprimci i ukoliko je vlasnik nekretnine u kojoj trajno stanuju i imaju prijavljeno prebivalište njegova punoljetna djeca (pod uvjetom da oni već po istoj osnovi ne koriste poreznu olakšicu) taj vlasnik ima pravo na porezne olakšice po osnovi korištenja nekretnina za trajno stanovanje za sve tri nekretnine koje ima u svom vlasništvu. Dakle, predmet olakšice je nekretnina. Smisao uvođenja porezne olakšice za trajno stanovanje je da se uz primjenu olakšice plaćanje poreza ne nekretnine maksimalno moguće približi iznosu koliko ta nekretnina danas plaća komunalnu naknadu.



109

7.7. Što se smatra nekretninom za povremeno stanovanje? Prema Nacrtu iskaza nekretninom za povremeno stanovanje smatrala bi se nekretnina koju vlasnik povremeno koristi za stanovanje, a kojima se osobito smatra kuća za odmor, apartman i slična nekretnina. Naslijeđena nekretnina, odnosno „djedovina“ je nekretnina koja se može smatrati nekretninom za povremeno stanovanje te se po tom osnovu mogu ostvariti visoke porezne olakšice, zakonski propisane, koje se koriste za povremeno stanovanje. Nekretnine za povremeno stanovanje smatraju se i nekretnine koje građani iznajmljuju na temelju odobrenja za pružanje usluga u domaćinstvu te po toj osnovi plaćaju paušalni porez na dohodak od imovine za apartmane koje iznajmljuju kao iznajmljivači soba, postelja, apartmana. Građani koji se bave iznajmljivanjem apartmana i soba sukladno rješenju nadležnog ureda o odobrenju za pružanje ugostiteljskih usluga u domaćinstvu te po toj osnovi plaćaju paušalni porez na dohodak od imovine ulaze u kategoriju poreznih olakšica koje se primjenjuju za povremeno stanovanje, neovisno o vremenskom roku od 6 mjeseci, i neovisno o njihovom broju. Smisao uvođenja porezne olakšice za povremeno stanovanje je da se uz primjenu olakšice plaćanje poreza ne nekretnine maksimalno moguće približi iznosu koliko ta nekretnina danas plaća komunalnu naknadu i porez na kuće za odmor.

7.8. Fiskalni katastar Za uvođenje poreza na nekretnine potrebno je formirati Fiskalni katastar. Fiskalni katastar stvorio bi se presjekom niza baza podataka, kontrolirajući na taj način točnost upisanih podataka. Koordinacija između različitih baza podataka temelj je daljnje ažurnosti jednom stvorenog Fiskalnog katastra. O točnosti upisanih podataka ovisit će i točnost utvrđivanja fiskalne vrijednosti.

8. ZAKLJUČAK U dijelu provedbe reforme rasterećenja cijena rada i potrošnje cilj je uvesti porez na nekretnine te dugoročno i postepeno prebacivati porezno opterećenje sa cijene rada i potrošnje na vrijednost imovine. Stoga uvođenje poreza na nekretnine temeljnog na vrijednosnom principu predstavlja prvi korak uspostave mobilnog sustava oporezivanja. Pravilnim obuhvatom svih nekretnina, nametanjem primjerene visine porezne obveze upravljajući visinom porezne obveze kroz sustav poreznih olakšica stvoreni su pravični i jedinstveni uvjeti za decentralizaciju vlasti. Kako je predloženi Nacrt iskaza o porezu na nekretnine još u postupku savjetovanja valja svakako sačekati postupak daljnje javne rasprave koja će u konačnici rezultirati i izradom prijedlog Zakona.

Documents

OSVRT NA PREDLOŽENI NAČIN OPOREZIVANJA NEKRETNINA … · porezi na imovinu nemaju gotovo nikakav značaj. Prema ostvarenoj strukturi prihoda od poreza i doprinosa u 2011. godini