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Trabalho final desenvolvido na cadeira de Introducción a los Sistemas de Información Geográfica [ISIG - Santocono], em intercâmbio acadêmico, FADU-UBA - Buenos Aires, 2012.
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>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>PALERMO
análisis de parámetros de influencia de costos inmobiliarios
GUSTAVO ALONSO | LUNA LYRA
JOSEFINA PÉREZ SILVA | MELISA BUSI| grupo 3
SANTACONO >> isig2012.2_ FADU-UBA >>
SANTACONO >> isig2012.2_ FADU-UBA 2|8
>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>
indice
>>>>>>>>>>>>>>>>>>>
caratula
indice
introducción al barrio: palermo
análisis: monto total x población
análisis: monto total x avenidas
análisis: monto total x subte y ffcc
análisis: monto total x espacios verdes
análisis: costo por m2
conclusión
eL PRESENTE TRABAJO TIENE POR OBJETIVO ANALIZAR EL
BARRIO PALERMO, CABA, A PARTIR DE LOS DEPARTAMENTOS
DISPONIBLES PARA VENTA CRUZANDO DATOS DE POBLACIÓN,
ESPACIOS VERDES Y SISTEMA DE TRANSPORTE.
LA INTENCIÓN ES evaluar COMO varia el costo EN
RELACIÓN A DENSIDAD Y UBICACIÓN.
EStE TRABAJO FUE PRODUCIDO DURANTE EL CUADRIMESTRE DE
2012.2, EN LA MATERIA Introducción a los sistemas de
información geográfica, en la cátedra santocono.
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8
PRESENTACION
>> >>>>>>>>>>>>>>>>> PALERMOGUSTAVO ALONSO | LUNA LYRA
JOSEFINA PÉREZ SILVA | MELISA BUSI| grupo 3
2 4km
1 - 193
194 - 423
424 - 901
NCALLES
espacios verdes
BUENOS AIRES
división de barrios
palermo
el barrio habitantes por manzana
movilidad: avenidas, ffcc, subte
SANTACONO >> isig2012.2_ FADU-UBA 3|8
>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>población total
% población en caba
superficie del barrio
espacio verde
densidad total
subte
ffcc
avenidas principales
contexto
cel. díaz, scalabrini ortiz, juan b. justo, f. lacroze,
córdoba, cabildo, santa fe, las heras, del libertador,
figueroa alcorta, leopoldo lugones, costanera
El barrio de Palermo es uno de los barrios más densos de la ciudad. Ubicado
sobre el sector Noreste de la ciudad, lindante con Belgrano al NO, Recoleta
al SE, y Villa Crespo y Colegiales al SO y el Río de la Plata al Ne, es uno
de los que históricamente ha tenido mayor desarrollo de infraestructuras
y calidad de servicios y transportes. Desde mediados de los noventa y
comienzo de esta década ha tenido asimismo un proceso de revitalización
debido a la creación de un circuito de moda, que abarcó desde la instalación
de locales de diseño hasta un boom inmobiliario en las zonas más privilegia-
das (Palermo chico) y aquellas menos desarrolladas del mismo (ex zona
de galpones y bodegas sobre Av. Juan B Justo).
En este contexto se va a analizar la oferta de viviendas de propiedad
horizontal, teniendo como referencia que es una de las zonas de la ciudad
mejor posicionadas en este aspecto, y que si bien los precios generales,
salvo excepciones, no se posicionan como segmento de lujo, sí son algunos
de los más caros de la ciudad.
3 estaciones: 3 de febrero, mtro. carranza,
lisandro de la torre
256.870 habitantes
8,84% del total 2.905.052 habitantes
16 km2
249,2 ha
14.301 hab/km2
6 estaciones, linea d
avenidas
ffcc
subte
recoleta
retiro
belgrano
colegiales
chacarita
villa
crespo
>> >>>>>>>>>>>>>>>>> PALERMOGUSTAVO ALONSO | LUNA LYRA
JOSEFINA PÉREZ SILVA | MELISA BUSI| grupo 3
av. SANTA FE
av. cabildo
av. córdoba
av. las heras
av. sarmiento
av. juan b. justo
av. f. lacroze
av. scalabrini ortiz
av. coronel díaz
av. pres. figueroa alcorta
av. del libertador
av. leopoldo lugnoes
río de la plata
río de la plata
av. costanera
SANTACONO >> isig2012.2_ FADU-UBA 4|8
>>>>>>>>>>>>>>> aNALISIS: POBLACION
conclusión
1 AMBIENTE 2 AMBIENTES 3 AMBIENTESleyenda
21 km
N
monto total U$
150.001 - 300.000
100.001 - 150.000
40.000 - 100.000
monto total U$
200.001 - 500.000
120.001 - 200.000
40.000 - 120.000
La mayor concentración de población se produce en la zona de las avenidas Santa Fe, Las Heras y Luis María Campos, debido a que por las reglamentaciones del Código de Planeamiento (anterior y actual) son las que permiten un mayor FOS y FOT, logrando una mayor densidad de habitantes. Vale la aclaración también que la zona menos densa del barrio es la de Palermo Viejo/ Soho/ Hollywood, que siguen manteniendo el perfil de casas bajas y edificios de hasta tres o cuatro pisos, obteniendo así una baja densidad.
Los departamentos más caros se encuentran en las zonas de densidad media y baja más exclusiva (Barrio Parque y Palermo Chico); los de rango intermedio se encuentran distribuidos de manera bastante uniforme por el barrio y con densidades variables, y los más económicos en las zonas menos densamente pobladas al oeste, que son las que poseen menor acceso al transporte y avenidas, y menor calidad ambiental de espacios verdes.
>> >>>>>>>>>>>>>>>>> PALERMOGUSTAVO ALONSO | LUNA LYRA
JOSEFINA PÉREZ SILVA | MELISA BUSI| grupo 3
recoleta
av. santa fe
av. córdoba
av. del libertador
av. figueroa alcorta
av. coronel díazav. juan b. justo av. sarmiento
belgrano
colegiales
chacarita
villa
crespo
recoleta
av. santa fe
av. córdoba
av. del libertador
av. figueroa alcorta
av. coronel díazav. juan b. justo av. sarmiento
belgrano
colegiales
chacarita
villa
crespo
monto total U$
500.001 - 1.000.000
200.001 - 500.000
70.000 - 200.000
CALLES
espacios verdes
BUENOS AIRES
división de barrios
palermo
1 - 193
194 - 423 habitantes
424 - 901 habitantes
recoleta
av. santa fe
av. córdoba
av. del libertador
av. figueroa alcorta
av. coronel díazav. juan b. justo av. sarmiento
belgrano
colegiales
chacarita
villa
crespo
SANTACONO >> isig2012.2_ FADU-UBA 5|8
>>>>>>>>>>>>>>>> aNALISIS: avenidas
1 AMBIENTE 2 AMBIENTES 3 AMBIENTES
conclusión
leyenda
21 km
N
recoleta
av. santa fe
av. córdoba
av. del libertador
av. figueroa alcorta
av. coronel díazav. juan b. justo av. sarmiento
belgrano
colegiales
chacarita
villa
crespo
monto total U$
150.001 - 300.000
100.001 - 150.000
40.000 - 100.000
recoleta
av. santa fe
av. córdoba
av. del libertador
av. figueroa alcorta
av. coronel díazav. juan b. justo av. sarmiento
belgrano
colegiales
chacarita
villa
crespo
monto total U$
200.001 - 500.000
120.001 - 200.000
40.000 - 120.000
En los tres casos se puede ver una marcada tendencia de las unidades más caras sobre la influencia de las avenidas principales, pero retiradas una o dos cuadras hacia su interior, lo cual muestra la fácil accesibilidad, pero la relativa tranquilidad que se puede obtener alejándose de los ruidos del tránsito.
Hay una merma en la oferta de unidades hacia la zona S y SO del barrio, que es el denominado sector de Palermo Viejo/ SoHo/ Hollywood que es la zonas de casas tradicionales más pintorescas, que fue la zona donde se produjo el boom de moda y diseño. Es necesario notar, sin embargo, que hay algunos emprendimientos pequeños en los que dominan las unidades de 2 ambientes, lo que nos da cuenta de una población joven-mediana edad que vive sola o en pareja.
>> >>>>>>>>>>>>>>>>> PALERMOGUSTAVO ALONSO | LUNA LYRA
JOSEFINA PÉREZ SILVA | MELISA BUSI| grupo 3
CALLES
espacios verdes
BUENOS AIRES
división de barrios
palermo
avenidas afuera del barrio
avenidas
recoleta
av. santa fe
av. córdoba
av. del libertador
av. figueroa alcorta
av. coronel díazav. juan b. justo av. sarmiento
belgrano
colegiales
chacarita
villa
crespo
monto total U$
500.001 - 1.000.000
200.001 - 500.000
70.000 - 200.000
recoleta
av. santa fe
av. córdoba
av. del libertador
av. figueroa alcorta
av. coronel díazav. juan b. justo av. sarmiento
belgrano
colegiales
chacarita
villa
crespo
monto total U$
200.001 - 500.000
120.001 - 200.000
40.000 - 120.000
1 AMBIENTE 2 AMBIENTES 3 AMBIENTES
conclusión
leyenda
SANTACONO >> isig2012.2_ FADU-UBA 6|8
>>>>>>>>>>>> aNALISIS: subte y ffcc
recoleta
av. santa fe
av. córdoba
av. del libertador
av. figueroa alcorta
av. coronel díazav. juan b. justo av. sarmiento
belgrano
colegiales
chacarita
villa
crespo
monto total U$
150.001 - 300.000
100.001 - 150.000
40.000 - 100.000
21 km
N
recoleta
av. santa fe
av. córdoba
av. del libertador
av. figueroa alcorta
av. coronel díazav. juan b. justo av. sarmiento
belgrano
colegiales
chacarita
villa
crespo
monto total U$
500.001 - 1.000.000
200.001 - 500.000
70.000 - 200.000
El tren no constituye en la zona el medio de transporte preponderante. Los ramales que cruzan el barrio unen Retiro con el conurbano norte, y las dos estaciones que se encuentran casi en el centro del barrio se conforman como centros de transferencia intermedios, no habiendo así una clara incidencia en la oferta de unidades.
Por otro lado, la presencia de estaciones de Subte, marcan una franja de un ancho aproximado de seis cuadras con gran cantidad de unidades de las tres tipologías y de los tres rangos de precio, mostrando así la alta influencia de este medio de transporte para la vida del barrio.
>> >>>>>>>>>>>>>>>>> PALERMOGUSTAVO ALONSO | LUNA LYRA
JOSEFINA PÉREZ SILVA | MELISA BUSI| grupo 3
CALLES
espacios verdes
BUENOS AIRES
división de barrios
palermo
avenidas
ffcc
subte
leyenda
conclusión
1 AMBIENTE 2 AMBIENTES 3 AMBIENTES
SANTACONO >> isig2012.2_ FADU-UBA 7|8
>>>>>>>>>aNALISIS: espacios verdes
21 km
N
CALLES
espacios verdes
BUENOS AIRES
división de barrios
palermo
monto total U$
150.001 - 300.000
100.001 - 150.000
40.000 - 100.000
monto total U$
200.001 - 500.000
120.001 - 200.000
40.000 - 120.000
recoleta
av. santa fe
av. córdoba
av. del libertador
av. figueroa alcorta
av. coronel díazav. juan b. justo av. sarmiento
belgrano
colegiales
chacarita
villa
crespo
recoleta
av. santa fe
av. córdoba
av. del libertador
av. figueroa alcorta
av. coronel díazav. juan b. justo av. sarmiento
belgrano
colegiales
chacarita
villa
crespo
recoleta
av. santa fe
av. córdoba
av. del libertador
av. figueroa alcorta
av. coronel díazav. juan b. justo av. sarmiento
belgrano
colegiales
chacarita
villa
crespo
monto total U$
500.001 - 1.000.000
200.001 - 500.000
70.000 - 200.000
No hay una incidencia directa particular de los espacios verdes en el aumento de precio de las viviendas que lo circundan, teniendo en cuenta que de esos espacios verdes, la mayoría de los que se encuentran en la trama urbana no son parques y plazas públicas, sino equipamientos urbanos (se encuentran los dos predios del ejército, el predio de la mezquita, del hipermer-cado, el Jardín Zoológico, el predio de exposi-ciones, el Jardín botánico, el Campo argentino de polo y la ex zona de bodegas y actual Polo Científico). La franja real de parque público es la que se encuentra comprendida entre estos equipamientos y el Aeroparque.
Es notable que la zona de Palermo Chico y Barrio Parque, tengan la mayor presencia de plazas públicas (encontrándose en su entorno Parque Las Heras, Plaza Sobral, Plaza Rep. De Chile y Plaza Rep. De Uruguay) y haya una concentración de unidades de 3 ambientes de alto costo, sin embargo no puede atribuirse este fenómeno sólo a las plazas, sino también a ser la zona límite con el barrio de Recoleta y tradi-cionalmente un sector exclusivo de grandes residencias.
>> >>>>>>>>>>>>>>>>> PALERMOGUSTAVO ALONSO | LUNA LYRA
JOSEFINA PÉREZ SILVA | MELISA BUSI| grupo 3
leyenda
SANTACONO >> isig2012.2_ FADU-UBA 8|8>> >>>>>>>>>>>>>>>>> PALERMOGUSTAVO ALONSO | LUNA LYRA
JOSEFINA PÉREZ SILVA | MELISA BUSI| grupo 3
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aNALISIS: costo por m 2
CONCLUSION
21 kmN
CALLES
espacios verdes
BUENOS AIRES
división de barrios
palermo
Se puede notar a nivel general que hay una estratificación en tres franjas en los costos por metro cuadrado en el barrio, paralelas a las avenidas. La primera se comprende entre las avenidas Libertador y Las Heras – Santa Fe, que tiene un rango de precios altos; la siguiente es desde Las Heras – Santa Fe hasta Guatemala, con rango de precios variado, y la siguiente es hasta la avenida Córdoba, que tiene la relación costo/m2 más económica. Viendo algún caso particular, una concentración de precios altos corresponde a la zona delimitada por Juan B Justo y Palermo Hollywood (zona de torres nuevas) o la zona de Bullrich, Libertador, Cerviño y Santa Fe (zona de torres de la década del noventa), mostrando cuáles son las áreas más desarrolladas por la especulación inmobiliaria en los últimos tiempos.
Los departamentos de un ambiente de mayor precio se ubican cerca de las avenidas y transportes, mostrando la tendencia de las personas que viven solas de privilegiar en su elección la accesibilidad.
Los de dos ambientes se encuentran distribuidos uniformemente, quedando la posibilidad que el precio varíe en función de la calidad relativa de la unidad más que en el transporte o la calidad ambiental.
Por último, los de tres ambientes más caros, se ubican en las zonas de Palermo chico y Barrio Parque (densidad media – baja con gran calidad ambiental) y los de precio medio y económico, distribuidos por el sector oeste del barrio, con menor accesibilidad (relativa) del transporte y los espacios verdes.
COSTO POR M U$
3.501 - 7.500
2.001 - 3.500
1.000 - 2.000
2