PARTIE III - ANALY“E DE LA CON“OMMATION D’E“PACE“ ET ... · PLU de Pontault-Combault PLU rapport de présentation

PLU de Pontault-Combault PLU rapport de présentation

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PARTIE III - ANALY“E DE LA CON“OMMATION D’E“PACE“ ET POTENTIEL DE DENSIFICATION


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1 - LA CON“OMMATION D’E“PACES NATURELS, AGRICOLES,

ET FORESTIERS

1.1. Rappel du cadre juridique

Le ode de l u a is e p voit à l a ti le L. -4, que le rapport de

présentation « A al se la o so atio d’espa es naturels, agricoles,

fo estie s au ou s des a es p da t l’app o atio du pla ou depuis la dernière révision du document. »

1.2. Methodologie

Cette a al se est alis e su la ase des do es de l I stitut d A age e t et d U a is e de la gio Ile-de-France (IAU) :

- Usage d o thophotog aphies pou ide tifie les volutio s foncières entre 2003 et 2012 et relevés des surfaces sur une base

cadastrale

- Do es hiff es du Mode d o upatio des Sols MOS faisa t tat de l volutio e t e -2012

L a al se ep e d les at go ies ide tifi es et d fi ies pa l IAU, o e a t l ide tifi atio des odes d o upatio des sols :

Espaces agricoles, naturels, et forestiers : Forêts, milieux semi-naturels,

grandes cultures, autres cultures, eau

Espaces ouverts artificialisés : Espaces verts urbains, espaces ouverts à

vocation de sport, espaces ouverts à vocation de tourisme et loisirs,

cimetières, autres espaces ouverts

1.3. Mode d’occupation du sol actuel :

La commune de Pontault-Combault présente un territoire formé de

grandes masses réparties de la façon suivante :

- % d espa es ag i oles, atu els et fo estie s

- % d espa es o st uits a tifi ialis s

- % d espa es ouve ts a tifi ialis s

Répartitio de l’o upatio du sol e , Sou e : IAU


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1.4. Principales mutations :

Zones ayant évoluées entre 2003 et 2012, repérées sur le MOS 2012

Zones ayant évoluées entre 2003 et 2012, repérées sur le MOS 2012 (zoom)


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1.4.1. )dentification des évolutions sur la commune entre et par méthode d’orthophotographie

1.4.1.1. Mutation du tissu urbain pour la création de logement :

[ 1 ]

Rue de la Pierre Rollet

4 ² , ha d espa es ouve ts a tifi ialis s e t e et pou la atio d ha itat i dividuel


200

[ 2 ]

Rue des Petites Friches

19 ² ha d espa es ouve ts a tifi ialis s e t e et pou la p odu tio d e se le d ha itat i dividuel


201

[ 3 ]

Rue Lucien Brunet

1 286 m² (0,1ha) de renouvellement u ai e t e et pou la atio d ha itat i dividuel

9 ² , ha d espa es ouve ts a tifi ialis s pou la atio d ha itat o ti u as


202

[ 4 ] Rue de l’Au pi e et Rue Cha les Balezeau

11 600 m² (1,2ha) de milieux semi-naturels entre et pou la atio d ha itat o ti u as

3 ² , ha de e ouvelle e t u ai e t e et pou la atio d ha itat o ti u as


203

[ 5 ] Rue des Prés Saint-Martin

49 490 m² (5ha) de renouvellement urbain entre 2003 et 2008 pour u e p odu tio d ha itat o ti u as


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1.4.1.2. Urbanisation dans le tissu urbain pour la création d’activité

[ 6 ] Rue de Monthéty

18 792 m² (1,9ha) d espa es ouve ts a tifi ialis s o so s e t e et pou la production de grandes surfaces

4 ² , ha d espa es ouve ts a tifi ialis s o so s e t e et pou la p odu tio d aut es o e es


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[ 7 ] RD 604

E vi o ² , ha d espa es ouve ts a tifi ialis s o so s e t e et pou la p odu tio de g a des surfaces commerciales,

d e t eposage, d a tivit s aut es


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1.4.1.3. Mutation des espaces agricoles :

[ 8 ] Rue de Bruxelle

117 ² , ha d espa es ag i oles o so s e t e et pou l e te sio de la zo e d a tivit


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[ 9 ] Rue Jean Cocteau

17 ² , ha d espa es a tifi ialis s t a sfo s e espa e ouve ts a tifi ialis s de à

4 ² , ha d espa es ag i oles o so s e a i es, d ha ges, ha tie s e t e et


208

[ 10 ] RD 21

32 208 m² (3, ha d espa es ag i oles o so s pou la atio d u i eti e


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1.4.1.4. Synthèse de la consommation foncière sur les 10 dernières années

Sur les 10 dernières années, 32 ha d’espaces agricoles naturels et forestiers et 12,68 ha d’espaces ouverts artificialisés ont été consommés.

Consommation espaces naturels 2003-2008 (ha)

(Observation

Orthophotos IAU)

Consommation espaces naturels 2008-2012 (ha)

(Données chiffrées IAU)

Total (ha)

Espaces agricoles, naturels, forestiers 31,88

Forêts 0,96 0,96

Milieux Semi-Naturels

1,2 7,20 8,4

Grandes cultures 15,3 ha 7,22 22,5

Espaces ouverts artificialisés 12,68

Espaces ouverts à vocation de sport

0,81 0,81

Espaces ouverts à vocation de tourisme et loisirs

0,46 0,46

Autres espaces ouverts

5,6 5,81 11,41

Cette consommation fo i e est à att i u e esse tielle e t à la p odu tio d a tivit s et d uipe e ts e vi o ha , de logements individuels (environ

2,74 ha) et de logements collectifs (environ 3 ha).


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2 - L’ANALY“E DU POTENTIEL DE DENSIFICATION ET DE

MUTATION

2.1. Rappel du cadre juridique

Le ode de l u a is e p voit à l a ti le L . , ue le appo t de présentation analyse : « […] la apa it de de sifi atio et de utatio de l'ensemble des espaces bâtis, en tenant compte des formes urbaines et

architecturales. Il expose les dispositions qui favorisent la densification de

ces espaces ainsi que la limitation de la consommation des espaces

naturels, agricoles ou forestiers. »

2.2. Méthodologie

L ide tifi atio des secteurs les plus favorables à une évolution a été

alis e e s appu a t su plusieu s i di ateu s :

- Situation privilégiée dans la ville : secteurs de polarités, proximité des

équipements et des services ou bonne accessibilité présente ou

future, notamment le périmètre de 500m autour de la gare de RER - Parcelles ou groupement de parcelles peu bâties ou non bâties

pouvant accueillir un logement individuel ou des opérations de logements

- Groupement de parcelles situées dans un secteur dense dont la configuration et la possibilité de mutation permet une opération de logements

- Parcelles identifiées pour recevoir un futur projet - Espaces à requalifier

Ont été exclues les parcelles du pavillonnaire occupées par du bâti récent issu d op atio s d e se le, ui dispose de fai les apa it s d volutio , où la utatio est pas av e. Le potentiel est évalué en fonction du nouveau règlement en application.

2.2.1. Localisation des secteurs mutables

L e se ble de ces critères a permis de définir les périmètres des zones les

plus propices à une densification :

- )o e UA, le lo g de l ave ue de la Li atio , a e a e à volue ve s plus d i te sit

- Zone UBa, qui concerne le secteur de la gare - Zone UBb, qui o e e les a o ds d a es de liaiso s p i ipau

reliant les polarités - Zone UCa, concernant le pavillonnaire à moins de 500m de la gare et

dans une moindre proportion des parcelles au-delà de 500m - Zone UD, des mutations du tissu économique vers du logement, des

évolutions près de la polarité de la mairie Les se teu s o e s pa u e O ie tatio d A age e t et de Programmation (OAP) accueillant du logement :

- Secteur Gare - Secteur Mairie - Se teu o d pla e de l appel du jui

2.2.2. Indicateurs de mutabilité

Au sei des se teu s d fi is, u e a al se plus fi e à l helle de la pa elle pe et d value les apa it s de utatio de ha u e, eposa t su les critères suivants :

- Une parcelle non occupée - Une parcelle occupée par un bâti vacant - Une parcelle occupée par un bâti de qualité médiocre ou mauvaise


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- Une parcelle occupée par du logement individuel (facilité de mutation du terrain contrairement à des bâtiments de logements collectifs)

- U e pa elle o up e pa de l a tivit i dust ielle ou e f i he Ces critères ont été appliqués selon les caractéristiques des zones : Zone UA

• Dents creuses

• Individuel de 1950 à 1979 : Bâti a o ti, plus sus epti le d volue qui des bâtiments plus récents

• Autre potentiel : opérations à venir déjà connues (terrains acquis pa l EPFIF ou e ou s d a uisitio pa des p o oteu s

Ont été exclus les pavillons récents, les pavillons de morphologies anciennes complexes et fractionnées au niveau du parcellaire. Zone UBa

• Dents creuses

• Parcelles occupées par des pavillons disposant d u e fo te possibilité de mutation

• Autre potentiel : opérations à venir déjà connues (terrains acquis pa l EPFIF ou e ou s d a uisitio pa des p o oteu s

Pote tiel t ait ho s se teu d OAP. Zone UBb

• Dents creuses

• Parcelles occupées par des pavillo s disposa t d u e fo te possibilité de mutation

• Zone UCa à oi s de d u e ga e Le potentiel est évalué selon différents critères :

• Dents creuses

• Locaux vétustes

• Habitat vacant

• Individuel avant 1950 Ces critères sont cumulés à celui des possibilités de regroupement des parcelles favorisant une mutation vers des logements collectifs dans les formes et gabarits du pavillonnaire. Le périmètre de 500m favorise la mutation en raison du règlement imposant une place de stationnement par logement dans ce secteur. Zone UCa à plus de 500m de la gare

• De ts euses pe etta t l i pla tatio d u pavillo Zone UD mairie

• Individuel : constructibilité possible sur plusieurs épaisseurs du fait de la longueur des parcelles

• Mutable : Comprend notamment les terrains de la clinique désaffectée

Zone UD à dominante économique

• Friches industrielles : Potentiel des dernières emprises économiques amenées à muter à moyen ou long terme

Le report cartographique permet une visualisation rapide des parcelles ou

groupes de parcelles concernées par un ou plusieurs critère(s).

Ce epo t g aphi ue est a o pag d u ta leau des pote tiels d’ volutio i di atives en matière de logements en fonction des

possi ilit s gle e tai es ises e œuv e à l o asio du PLU.

Celles-ci sont toutefois dépendantes du marché immobilier et des

p op i tai es ui ga de t l i itiative de l volutio .


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2.3. Bilan du potentiel de mutation et de densification

Récapitulatif par zone et solde total de logements sur la commune :

Récapitulatif par secteurs d’OAP :

Ainsi la densification potentielle des secteurs urbains prévoie une perspective de création de 1 513 logements. Les se teu s d OAP p voie t la atio de loge e ts i i u (hors logements détruits).


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2.4. Potentiel de logements répondant à la loi SRU :

La commune doit répondre à un objectif de production de 25% de loge e ts so iau d i i , fi pa la loi SRU. Au 1er janvier 2017 la commune comptait 2560 logements sociaux.

La o u e doit pa ailleu s s a e da s les objectifs triennaux 2017-

2019 imposant la création de 354 logements locatifs sociaux sur cette

période.

Pour répondre à ces objectifs, le règlement prévoit la création de 30% minimum de logements aidés pour les opérations de 10 à 29 logements et de 50% minimum pour les opérations à partir de 30 logements. Ces dispositio s s appli ue t sur toutes les zones de la commune ciblées comme secteurs favorables à la mutation. Les OAP prévoient également dans leur programmation la création de 50% de logements en locatif social sur les 3 secteurs en zones urbaines.

Les projets en cours ou à venir connus par la commune permettent de

comptabiliser une p e i e pe spe tive de atio s leva t à logements, suivant les tableaux joints :

L o je tif de loge e t du pla t ie al peut t e attei t au t ave s des opérations prévues selon le prévisionnel connu au 09/10/2017 (255

logements sociaux) fourni par la commune, cumulé au prévisionnel après

approbation (365 logements sociaux).

Les capacités de création de logements développés précédemment,

o t e ue la visio du PLU pe et la ise e œuv e des pla s t ie au suivants.

Prévisionnel connu au 09/10/2017

Prévisionnel après approbation :


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3 - MODERATION DE LA CON“OMMATION D’E“PACE“ NATURELS, AGRICOLES ET FORESTIERS ET LUTTE CONTRE

L’ETALEMENT URBAIN

Le ode de l u a is e p voit, à l a ti le L.151-4, que le rapport de

présentation :

« justifie les objectifs chiffrés de modération de la consommation de

l'espace et de lutte contre l'étalement urbain compris dans le projet

d'aménagement et de développement durables au regard des objectifs de

consommation de l'espace fixés, le cas échéant, par le schéma de cohérence

territoriale et au regard des dynamiques économiques et

démographiques. »

L tude des apa it s d volutio s o t e ue le p ojet p voit ie les possibilités de création de logements et de densification prévues au

Schéma Dire teu de l Ile-de-France sur le territoire de la commune.

Pour ce faire, le PLU prévoit :

- la création de logements dans les limites du tissu urbain existant, par sa

de sifi atio et pa u e utatio des se teu s d a tivit s par du

logement dans les zones urbaines afin de préserver la qualité de vie,

- le o fo te e t du d veloppe e t de l a tivit da s les se teu s où elle est d jà p se te, ide tifi s o e se teu s d u a isatio préférentiels par le SDRIF (secteurs de Pontillault et de Cocteau)

L volution de ces derniers a été définie dans une approche mesurées

pe etta t la atio d a tivit o o i ue tout e p se va t u e activité agricole en place.

Secteur Pontillault

Consommation prévue de 15ha de terres agricoles (Zone blanche), et

1,5ha de terrains naturels (zone verte)


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Secteur Cocteau :

Consommation de 6 ha de terres agricoles (zone blanche) et 4 ha de zone

naturelle (zone verte)

Bilan :

Espaces consommés

Secteur Pontillault

Secteur Cocteau

TOTAL

Agricoles 15 ha 6 ha 21 ha

Naturels 1,5 ha 4 ha 5,5 ha

TOTAL 16,5 ha 10 ha 26,5 ha

Le p ojet de PLU s i s it ie de e fait da s le ad e des uili es régionaux avec des protections des derniers espaces naturels et agricoles

tout e po da t au o je tifs d volutio u ai e prévus par le SDRIF (25

ha su ha ue se teu , e lie ave l volutio de la populatio et des activités sur la commune.

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