Pengendalian IMB-Sempadan Rencana Pembangunan Hotel

8/18/2019 Pengendalian IMB-Sempadan Rencana Pembangunan Hotel

1/11

Pengukuran, Pengendalian dan Pengawasan IMB, SLF, Kajian Teknis (TABG)

Survey dan Analisis Rencana Pembangunan Hotel Siuri,

Desa Toinasa, Kec. Pamona Barat

A. Pemeriksaan Kesesuaian antara Lokasi Rencana Bangunan dan Rencana

Peruntukkan Kawasan (RTRW)Lokasi rencana pembangunan Hotel Siuri terletak pada koordinat 1049’14.809” LintangSelatan dan 120031’31.639” Bujur Timur dengan elevasi permukaan 526 - 527 meter dpl. Lokasi pembangunan berada dalam kawasan peruntukkan pariwisata sesuaiparagraf 7 pasal 34 ayat 2 bagian c, Perda No. 8 Tahun 2012. Dengan demikian lokasirencana (site plan) bangunan hotel sebagaimana dimohonkan Sdr. Selvia Satigi tidakmenyalahi rencana peruntukkan kawasan dalam RTRW Kabupaten Poso.

Gbr. 1. Peta Rencana Pola Ruang Kab. Poso (Lembar 13)

Gbr. 2. Lokasi rencana pembangunan HotelSiuri (lingkaran putus-putus)

Berdasarkan RTRW Kabupaten PosoTahun 2012 – 2032, lokasi rencanapembangunan Hotel Siuri termasukdalam kawasan pantai Danau Posokawasan Barat dengan jarak GarisSempadan Danau 100 meter dan GarisSempadan Bangunan 15.0 meter.

Angka GSD = 100 meter adalah untuk

sempadan danau di luar kawasanperkotaan yang tak-bertanggul.


2/11


2

B. Pengukuran Jarak Garis Sempadan Bangunan (GSB)Lokasi rencana pembangunan Hotel Siuri berada di Jaringan Jalan Kolektor Propinsi 2(K2) Tentena - Tonusu – Meko – Pendolo (Ruas Tonusu - Toinasa) dengan GSJsebesar 10.0 meter dari as jalan (lihat Tabel 1).

Gbr. 3. Peta Rencana Struktur Jalan RTRW Kabupaten Poso. Kawasan Siuri (lingkaranputus-putus) berada di Jaringan Jalan Kolektor Propinsi 2 (K2)Tonusu-Toinasa

Tabel 1. Daftar Ruang Milik Jalan (Rumija) Kabupaten Poso

FUNGSI STATUS SESUAI RTRW ( M ) KETERANGAN

1 POSO - TAMBARANA ARTERI JL. NEGARA 24

2 POSO - TENTENA ARTERI JL. NEGARA 24

3 TENTENA - TARIPA - PENDOLO- ARTERI JL. NEGARA 24

TIDANTANA

4 KASIGUNCU - SANGGINORA KOLEKTOR JL. PROPINSI 15

5 SANGGINORA - SEDOA - BATAS KOLEKTOR JL. PROPINSI 15

PALOLO

6 BUYUMPONDOLI - TONUSU - KOLEKTOR JL. PROPINSI 15

GINTU

7 JLN. SETIA BUDI - TENTENA ARTERI JL. PROPINSI 20

8 JLN. JEND. SUDIRMAN TENTENA ARTERI JL. PROPINSI 20

9 TENTENA - BUYUMPONDOLI ARTERI JL. PROPINSI 24

10 TONUSU - PENDOLO KOLEKTOR JL. PROPINSI 20

11 KOROBONO - TOKILO LOKAL JL. KABUPATEN 12

12 KOROBONO - WEYURA - UELENE LOKAL JL. KABUPATEN 12

13 TENTENA - PEURA LOKAL JL. KABUPATEN 12

NO NAMA JALAN

PENGELOMPOKAN JALAN RUMIJA ( JARAK ANTARA PAGAR KIRI

( UU 38 2004 TENTANG J ALAN ) DA N KA NAN JALA N )

Berdasarkan Peta Rencana Struktur Jalan RTRW dan Daftar Ruang Milik Jalan (RMJ,

Rumija) Kabupaten Poso Tahun 2012, Garis Sempadan Bangunan (GSB) untuk Jalan

Kolektor Propinsi K2 diberikan:

Tonusu

Toinasa

Siuri


3/11


3

GSBkolektor 2 = Jarak GSJ Jalan Kolektor Propinsi 2 + (50% * Jarak GSJ K2)

= 10.0 + 5.0 = 15.0 meter

GSBlokasi rencana = 40.0 meter

GSBdiukur >> GSBkolekor 2

Garis sempadan bangunan (GSB) lokasi rencana Hotel Siuri (site plan) terhadapmedian atau as jalan telah diukur pada tanggal 02 April 2016 oleh staf teknis Dinas PUPoso, dan diperoleh jarak GSB = 40.0 meter (lihat Gbr. 4.a-d). Dengan demikian jarakGSB rencana bangunan sangat memenuhi ketentuan jarak minimal GSB dalamRTRW dan Daftar Rumija Kabupaten Poso.

Gbr. 4. a-d. Pengukuran jarak Garis Sempadan Bangunan (GSB) lokasi rencana bangunanHotel Siuri terhadap median/as jalan. Jarak GSBlokasi rencana = 40.0 meter


4/11


4

C. Pengukuran Jarak Garis Sempadan Danau (GSD)Lokasi rencana pembangunan Hotel Siuri berada di pantai sisi Barat Danau Poso yangmerupakan zona sempadan danau. Zona sempadan danau adalah suatu luasan lahanyang mengelilingi dan berjarak tertentu dari tepi badan danau yang berfungsi sebagai

kawasan pelindung danau dan ruang publik (lalu lintas umum). Menurut pasal 14Peraturan Pemerintah No. 38 Tahun 2011 tentang Sungai, dan pasal 12 PeraturanMenteri Pekerjaan Umum No. 28 Tahun 2015 tentang Penetapan Garis SempadanSungai dan Garis Sempadan Danau:

Garis sempadan danau ditentukan mengelilingi danau paling sedikit berjarak

50 (lima puluh) meter dari tepi muka air tertinggi yang pernah terjadi.

Lmin = 50.0 m

Gbr. 5. Lebar sempadan pantai. Lminimum = 50.0 meter diukur dari HWL

Gbr. 6. Penentuan Sempadan Sungai dan Danau menurut PP No. 38 Tahun 2011dan Permen PU No. 28 Tahun 2015


5/11


5

Bantaran pantai 9.0 m

Gbr. 7. Denah Bangunan Hotel, skala 1:480

Gbr. 8. Site Plan Bangunan Hotel dan Jarak-jarak Sempadan (non-skala)

GSB = 40.0 m

GSD1 = 49.0 m

Tanggul pasangan batusepanjang ≈ 50 meter

GSD2 =40.0 m

alan kolektor Propinsi Tonusu – Toinasa

Hotel Siuri

Patok GSJ

Mean Sea Level (MWL),Tinggi muka air rata2


6/11


6

Jarak Garis sempadan danau (GSD) lokasi rencana Hotel Siuri (site plan) terhadap mukaair rata-rata (MWL = mean water level) telah diukur pada tanggal 02 April 2016 oleh staf teknis Dinas PU Poso, dan diperoleh jarak GSD = 49.0 meter (lihat Gbr. 9.a-f, dan Gbr.10.a-d). Dengan demikian jarak GSB rencana bangunan cukup memenuhi ketentuan

jarak minimal GSD menurut PP No. 38 Tahun 2011 dan Permen PU No. 28 Tahun 2015..


7/11


7

Gbr. 9. a-f. Pengukuran jarak Garis Sempadan Danau (GSD) lokasi rencana bangunanHotel Siuri terhadap muka air Danau Poso. Jarak GSDlokasi rencana = 49.0 meter

HWL banjir maksimum = 1.4 m

Gbr. 10. a-e. Pengukuran lebar sempadan (bantaran), dan elevasi muka air maksimum:1. Pengukuran lebar Bantaran Pantai Danau Poso (jarak muka air rata-rata/MWLterhadap kaki tanggul ke arah perairan). 2. Pengukuran tinggi muka air maksi-

mum pada kondisi banjir (HWL = high water level, garis kuning putus-putus).Lebar bantaran pantai pada kondisi MWL = 9.0 meter dari tanggul ke arahperairan, dan elevasi muka air maksimum (HWL) pada kondisi banjir HWLbanjir =1.4 meter di atas MWL. Jarak sempadan bangunan terhadap perairan padakondisi HWL banjir maksimum, GSDHWL = 39.0 meter.


8/11


8

D. Pengukuran Garis Sempadan Samping dan Belakang Bangunan(GSSB dan GSBB)Selain garis sempadan bangunan (GSB) dan garis sempadan danau (GSD), juga telahditentukan jarak bebas bangunan gedung dengan batas-batas persil ke arah samping

kiri dan kanan serta jarak bebas muka dan belakang atau garis sempadan sampingbangunan dan belakang (GSSB, GSBB), yaitu minimum sejarak 2.0 meter.

Gbr. 11. Garis Sempadan Samping dan Belakang Bangunan (GSSB, GSBB)

E. Penentuan KDB (=Koefisien Dasar Bangunan), KLB (=Koefisien LuasBangunan) dan KDH (Koefisien Daerah Hijau)Dalam persyaratan tata bangunan dan lingkungan, disebutkan bahwa syarat kedua(syarat pertama adalah kesesuaian peruntukkan lokasi) yang harus dipenuhi oleh suatukegiatan pembangunan gedung adalah angka intensitas dan kepadatan bangunan.Intensitas dan kepadatan bangunan gedung ditentukan berdasarkan parameter Koefisien Dasar Bangunan (KDB) yaitu rasio antara luas total lantai dasar bangunandan luas lahan/persil/kavling, Koefisien Lantai Bangunan (KLB) adalah rasio antaraluas seluruh lantai bangunan dan luas tanah perpetakan/daerah perencanaan yangdikuasai, sedangkan Koefisien Daerah Hijau (KDB) adalah angka prosentaseperbandingan antara luas ruang terbuka hijau dan luas lahan atau daerah perencanaan

(UU BG No. 28 Tahun 2002, PP No. 36 Tahun 2005, Permen PU No. 29 Tahun 2006,Perda No. 34 Tahun 2008, Perda No. 8 Tahun 2012). Dalam lampiran 9 Kode No. ZonaF1 (Peruntukkan Pariwisata/Wisata Alam) dari Peraturan Daerah Kabupaten Poso No.8 Tahun 2012 disebutkan angka KDB maksimal sebesar 40% dan KLB maksimalsebesar 0.80. Koefisien Daerah Hijau (KDH) ditentukan sebesar minimal 25% (RTBLKawasan Wisata Tentena, 2012).

Besar luasan rencana bangunan dan luasan lahan, kesemuanya telah tersediasehingga Koefisien KDB dan KLB dapat langsung dihitung. Besaran luas lahan yangdikuasai pemohon Selvia Satigi menurut surat pengukuran tanah dari Kantor AgrariaKabupaten Poso sebesar 6.041 meter persegi (lihat Gbr. 12. a-b)

Luas lantai dasar atau tapak bangunan hotel = (67.0 x 7.0) + (14.0 x 15.0) + (5.0 x 3.0)= 694.0 m2 (lihat Gbr. 13. a-c). Perhitungan volume bangunan utama dan prasaranalainnya, diberikan pada Tabel 2, sedangkan perhitungan KDB, KLB dan KDH diberikanpada Tabel 3.


9/11


9

Gbr. 12. a-b. Gambar sketsa bidang tanah milik pemohon (a) dan copyscan surat pengukurantanah No. 00007/01/2012 (No. Sertifikat 01024) dari kantor Agraria KabupatenPoso. Luas lahan = 6.041 m2.

Gbr. 13. a-c. Gambar denah lantai 1 (a), potongan memanjang (b), dan tampak depan rencanabangunan Hotel Siuri (c)


10/11


11/11


Tabel 3. Perhitungan Koefisien KDB, KLD dan KDH Bangunan Hotel Siuri

No. Nama Koefisien

Intensitas Bangunan

1 0.5 x m2 0.11

1.0 x m2

maksimum 0.40

2 m2 0.23

m2

maksimum 0.80

3 0.25 x 6,041 = 1,510.25 m2

1,510.25 m2

minimum 0.25

Nilai

0.236041.00

= 0.111388.00

Perhitungan

Koefisien Dasar

Bangunan (KDB)

Koefisien Luas

Bangunan (KLB)

Koefisien (Luas) Daerah

Hijau (KDH)

6041.00

1388.00=

Hasil perhitungan intensitas atau kepadatan bangunan berupa koefisien dasar bangunan (KDB) dan Koefisien Luas Bangunan (KLB), kesemuanya berada di bawah

angka maksimum. Untuk Koefisien (luas) daerah hijau (KDH) juga akan dapat dipenuhisebab masih cukup tersisa luasan lahan untuk ruang terbuka hijau. Dengan demikianKDB, KLB dan KDH rencana bangunan memenuhi persyaratan intensitas bangunandalam kawasan tersebut.

Disusun Oleh:

Pengelola Teknis BG/Analis

YOPPY SOLEMAN, S.T., M.T.

NIP. 19710731 200903 1 001

Documents

Pengendalian IMB-Sempadan Rencana Pembangunan Hotel