PENYEDIAAN TANAH BAGI PEMBANGUNAN PERUMAHAN

KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN

PERUMAHAN RAKYAT

Maharani,SH,MH

Pengalaman bekerja

Direktur Konsolidasi Tanah BPN - RI

Kepala Pusat Hukum BPN - RI

Kepala Pusat Litbang BPN – RI

Inspektur BPN - RI

Kepala Biro Hukum Kementerian Perumahan Rakyat

Direktur Umum Dan Hukum BLU PPDPP

Widyaiswara Utama Kementerian PUPR

Latar belakang

• Back log 11.4 juta unit rumah ; • Pemerintah mencanangkan Program

Pembangunan Satu Juta Rumah

• Kendala utama adalah keterbatasan tanah bagi pembangunan perumahan dan kawasan permukiman

BACK LOG HUNIAN 11,4 JT UNIT RUMAH

Masyarakat tinggal di rumah

yang tidak layak huni

KONDISI SAAT INI

Banyak rumah susun yang telah menjadi kumuh kembali perlu

ditingkatkan kualitasnya

Kondisi rumah susun saat ini

Ironisnya di perkotaan banyak tanah wakaf yang

tidur

IRONISNYA DI PERKOTAAN Banyak aset tanah BMN/BMD

yang tidur

Banyak Tanah terlantar yang dapat

dipergunakan untuk rumah MBR

Out line Pola Penyediaan Tanah Bagi PembangunanPerumahan

PP 40 / 1996

1.Pemberian hak atas tanah terhadap tanah yang langsung dikuasai negara;

2. Konsolidasi tanah oleh pemilik tanah;

3. Peralihan atau pelepasan hak atas tanah oleh pemilik tanah;

4. Pemanfaatan dan pemindahtanganan tanah barang milik negara atau milik daerah sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan;

5. Pendayagunaan tanah negara bekas tanah terlantar;

6. Pengadaan tanah untuk pembangunan kepentingan umum sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

UU 1 DAN 20/ 2011

PP 24/ 1997

UU 1/ Tahun 2004

PP 11 Tahun 2010

UU 2 Tahun 2012

BAB IX UU 1 Tahun 2011 PENYEDIAAN TANAH

Pasal 105

(1) Pemerintah dan pemerintah daerah sesuai dengan

kewenangannya bertanggung jawab atas ketersediaan

tanah untuk pembangunan perumahan dan kawasan

permukiman.

(2) Ketersediaan tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1)termasuk penetapannya di dalam rencana tata ruang wilayah merupakan tanggung jawab pemerintahan daerah.

PEMBERIAN HAK GUNA BANGUNAN

PP 40 / 1996 Pasal 19 Yang dapat menjadi pemegang Hak Guna Bangunan adalah:

a. Warga Negara Indonesia; b. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan

berkedudukan di Indonesia. Pasal 20 (1) Pemegang Hak Guna Bangunan yang tidak lagi memenuhi syarat

sebagaimana dimaksud dalamPasal 19 dalam jangka waktu satu tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak atas tanah tersebut kepada pihak lain yang memenuhi syarat.

(2) Apabila dalam jangka waktu sebagaimana dimaksud dalam ayat (1)

haknya tidak dilepaskan atau dialihkan, hak tersebut hapus karena hukum.

Pasal 21

Tanah yang dapat diberikan dengan Hak Guna Bangunan adalah :

a. Tanah Negara; b. Tanah Hak Pengelolaan c. Tanah Hak Milik. Terjadinya Hak Guna Bangunan Pasal 22 (1) Hak Guna Bangunan atas tanah Negara diberikan dengan keputusan

pemberian hak oleh Menteri atau pejabat yang ditunjuk. (2) Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Pengelolaan diberikan dengan

keputusan pemberian hak olehMenteri atau pejabat yang ditunjuk berdasar-kan usul pemegang Hak Pengelolaan.

(3) Ketentuan mengenai tata cara dan syarat permohonan dan pemberian

diatur lebih lanjut dengan Keputusan Presiden.

Pendaftaran HGB

Pasal 23 (1) Pemberian Hak Guna Bangunan didaftar dalam

buku tanah pada Kantor Pertanahan. (2) Hak Guna Bangunan atas tanah Negara atau atas

tanah Hak Pengelolaan terjadi sejak didaftar olehKantor Pertanahan.

(3) Sebagai tanda bukti hak kepada pemegang Hak

Guna Bangunan diberikan sertipikat hak atas tanah.

Pemberian HGB diatas HM Pasal 24

(1) Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Milik terjadi dengan

pemberian oleh pemegang Hak Milik dengan akta yang dibuat oeh Pejabat Pembuat Akta Tanah.

(2) Pemberian Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Milik

sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan.

(3) Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Milik mengikat pihak

ketiga sejak didaftarkan sebagaimana dimaksud dalam ayat (2).

(4) Ketentuan mengenai tata cara pemberian dan pendaftaran

Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Milik diatur lebih lanjut dengan Keputusan Presiden.

Jangka Waktu Hak Guna Bangunan Pasal 25

(1) Hak Guna Bangunan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 22 diberikan untuk jangka waktu paling lama tiga puluh tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama dua puluh tahun.

(2) Sesudah jangka waktu Hak Guna Bangunan dan

perpanjangannya sebagai-mana dimaksud dalam ayat (1) berakhir, kepada bekas pemegang hak dapat diberikan pembaharuan Hak Guna Bangunan di atas tanah yang sama.

Perpanjangan dan pembaruan

Pasal 26

(1) Hak Guna Bangunan atas tanah Negara atas permohonan pemegang hak dapat diperpanjang atau diperbaharui, jika memenuhi syarat :

a. tanahnya masih dipergunakan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat dan tujuan pemberian hak tersebut;

b. syarat-syarat pemberian hak tersebut dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak; dan

c. pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak

d. tanah tersebut masih sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah yang bersangkutan.

(2) Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Pengelolaan diperpanjang atau diper-baharui atas permohonan pemegang Hak Guna Bangunan setelah mendapat persetujuan dari pemegang Hak Pengelolaan.

KONSOLIDASI TANAH

Pasal 108 (1) Konsolidasi tanah sebagaimana dimaksud dalam

Pasal 106 huruf b dapat dilakukan di atas tanah milik pemegang hak atas tanah dan/atau di atas tanah negara yang digarap oleh masyarakat.

(2) Konsolidasi tanah sebagaimana dimaksud pada

ayat (1) dilaksanakan berdasarkan kesepakatan: a. antarpemegang hak atas tanah; b. antarpenggarap tanah negara; atau c. antara penggarap tanah negara dan pemegang

hak atas tanah.

KESEPAKATAN KONSOLIDASI TANAH

(3) Konsolidasi tanah dapat dilaksanakan apabila paling

sedikit 60% (enam puluh persen) dari pemilik tanah yang luas tanahnya meliputi paling sedikit 60% (enam puluh persen) dari luas seluruh areal tanah yang akan dikonsolidasi menyatakan persetujuannya.

(4) Kesepakatan paling sedikit 60% (enam puluh persen) sebagaimana dimaksud pada ayat (3) tidak mengurangi hak masyarakat sebesar 40% (empat puluh persen) untuk mendapatkan aksesibilitas.

KT BAGI RUMAH TUNGGAL, RUMAH DERET, RUMAH SUSUN

Pasal 109 (1) Konsolidasi tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 106 huruf b dapat dilaksanakan bagi pembangunan rumah tunggal,

rumah deret, atau rumah susun. (2) Penetapan lokasi konsolidasi tanah dilakukan oleh bupati/walikota. (3) Khusus untuk DKI Jakarta, penetapan lokasi konsolidasi tanah

ditetapkan oleh gubernur. (4) Lokasi konsolidasi tanah yang sudah ditetapkan sebagaimana

dimaksud pada ayat (2) dan ayat (3) tidak memerlukan izin lokasi.

PROSES KONSOLIDASI TANAH

MODEL KONSOLIDASI TANAH PEREMAJAAN KOTA

Penataan Horizontal ke Vertikal

PEREMAJAAN RUSUN

Rusun 4 Lantai @ lantai 10 unit Total unit Sarusun = 40 unit

Rusun 8 Lantai @ lantai 80 unit Total unit Sarusun = 640 unit

Pasal 114 (1) Peralihan atau pelepasan hak atas tanah sebagaimana dimaksud

dalam Pasal 106 huruf c dilakukan setelah badan hukum memperoleh izin lokasi.

(2) Peralihan hak atas tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1)

dibuat di hadapan pejabat pembuat akta tanah setelah ada kesepakatan bersama.

(3) Pelepasan hak atas tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1)

dilakukan di hadapan pejabat yang berwenang. (4) Peralihan hak atau pelepasan hak atas tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (2) dan ayat (3) wajib didaftarkan pada kantor pertanahan kabupaten/kota sesuai dengan ketentuan peraturan perundang undangan.

3. Peralihan atau pelepasan hak atas tanah oleh pemilik tanah PP 24/97

Dari tanah-tanah masyarakat HM,HGB,HP,Girik

Dilakukan melalui jual beli atau pelepasan HAT

karena yang membebaskan perusahaan, maka haknya disamakan terlebih dahulu

Perusahaan tidak diperbolehkan mempunyai HM

3. Peralihan atau pelepasan hak atas tanah oleh pemilik tanah PP 24/97

Pasal 115

(1) Pemanfaatan dan pemindahtanganan tanah barang milik negara atau milik daerah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 106 huruf d bagi pembangunan rumah, perumahan, dan kawasan permukiman diperuntukkan pembangunan rumah umum dan/atau rumah khusus.

(2) Pemanfaatan dan pemindahtanganan tanah barang milik negara atau milik daerah sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilaksanakan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

4. Pemanfaatan dan pemindahtanganan tanah barang milik negara atau milik daerah sesuai dengan ketentuan

peraturan perundang-undangan;

• BMN/BMD disertipikatkan dahulu dengan HPL atau HP selama dipakai ;

• Kerjasama pemanfaatan dengan cara sewa 60 tahun untuk rusun umum ;

• Jika ingin dipindahtangankan harus diberikan HGB dahulu, karena HPL tidak dapat dilakukan peralihan hak.

Pelaksanaannya

Pasal 116 (1) Pendayagunaan tanah negara bekas tanah terlantar

sebagaimana dimaksud dalam Pasal 106 huruf e bagi pembangunan rumah, perumahan, dan kawasan permukiman diperuntukkan pembangunan rumah umum, rumah khusus, dan penataan permukiman

kumuh. (2) Pendayagunaan tanah negara bekas tanah terlantar

sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilaksanakan sesuai dengan ketentuan peraturan perundangundangan.

5. Pendayagunaan tanah negara bekas tanah terlantar;

• Berdasarkan PP 11 tahun 2010 tentang Tanah Terlantar dan peraturan pelaksnaannya

• Tanah negara bekas tanah terlantar salahsatunya dapat digunakan untuk program strategis, misalnya pembangunan rumah untuk MBR;

• Penetapan tanah terlantar dilakukan melalui, identifikasi, peringatan tertulis, pengumam 3 kali.

Pelaksanaan Pendayagunaan tanah negara bekas tanah terlantar;

Pasal 117 (1) Pengadaan tanah untuk pembangunan bagi

kepentingan umum sebagaimana dimaksud dalam Pasal 106 huruf f bagi pembangunan rumah, perumahan, dan kawasan permukiman diperuntukkan pembangunan rumah umum, rumah khusus, dan penataan permukiman kumuh.

(2) Pengadaan tanah untuk pembangunan bagi kepentingan umum sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilaksanakan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

6. Pengadaan tanah untuk pembangunan kepentingan umum

sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

Pelaksanaannya

• Berdasarkan UU nomor 12 tahun 2011 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan untuk Kepentinagn Umum;

• Dalam Pasal 10 huruf h, dicantumkan salah satunya untuk rumah MBR, untuk penataan wilayah kumuh.

Pelaksanaannya Pengadaan tanah untuk pembangunan kepentingan umum sesuai dengan

ketentuan peraturan perundang-undangan.

Lanjutan kepentingan umum

• Ditetapkan dahulu menjadi lokasi pembangunan untuk kepetingan umum;

• Prosesnya dilaksanaan oleh panitya pengadaan tanah;

• Anggaran pemerintah.

Lanjutan Pengadaan tanah untuk pembangunan kepentingan umum sesuai dengan

ketentuan peraturan perundang-undangan.

Kesimpulan

• UU PKP dan UU Rusun telah mengatur tujuh pola penyediaan tanah bagio pembangunan rumah susun

• Ketujuh pola dimaksud belum optimal dilaksanakan, oleh karena itu diperlukan sosialisasi ke daerah

• Sebagai berikut kewenangan Pemda dalam penyediaan tanah tersebut

Kewenangan daerah dalam penyediaan tanah bagi pembangunan PKP

• Menetapkan lokasi dalam rencana tata ruang kabupaten/kota

• Dalam pemberian ijin lokasi dicantumkan kewajiban pengembang untuk melaksanakan hunian berimbang

• Untuk pemberian hak dari tanah yang langsung dikuasai negara dicantumkan pula kewajiban pengembang sesuai PUU

• Untuk konsolidasi tanah bupati/walikota berkewajiban menetapkan lokasi yang berpotensi untuk dilakukan konsoidasi

Kewenangan daerah dalam penyediaan tanah bagi pembangunan PKP

• Untuk pelepasan dan peralihan hak atas tanah dilakukan di hadapan PPAT , pemda membantu pelaksanaan permukiman kembali melalui konsolidasi, sehingga masyarakat tidak perlu melepasakan hak atas tanahnya

• Untuk pendayagunaan tanah terlantar , Pemda membantu melakukan identifikasi dan inventarisasi tanah-tanah terlantar

• Untuk pengadaan tanah , pemda membantu menyediaan APBD nya

Kewenangan daerah dalam penyediaan tanah bagi pembangunan PKP

• Untuk sewa dan kerjasama pemanfataan tanah BMD, Pemda membantu menyiapkan lokasi tanah MBD yang dapat dioptimalkan pemanfaatannya untuk pembangunan perumahan

• Untuk pendayagunaan tanah wakaf bagi pembangunan rumah susun, Pemda berkoordinasi dengan KUA setempat melakukan pendataan tanah tanah wakah

TERIMAKASIH

ATAS PERHATIANNYA