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PLAN ESPECIAL DE ORDENACIÓN URBANA
EN LA UNIDAD UP-1-2 DE ORTUELLA (BIZKAIA)
CARLOS ALBISU, ARQUITECTO
MAYO 2019
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1. MEMORIA INFORMATIVA
1.1. Ámbito de ordenación
1.2. Convenio urbanístico y encargo de redacción del Plan
especial
1.3. Documentación del Plan especial
1.4. Ordenación vigente: criterios
1.5. Ordenación vigente: ficha urbanística
2. MEMORIA JUSTIFICATIVA DEL PLAN ESPECIAL
2.1. Circunstancias urbanísticas nuevas
2.2. El Avance del futuro Plan general
2.3. El Plan de Acción del Paisaje
2.4. Una reubicación más proporcionada de la edificación
2.5. Procedencia de formular un PEOU
3. ORDENACIÓN PROPUESTA
3.1. Planteamiento general
3.2. Frente de la Avenida de la Estación
3.3. Edificación en la calle Lasagabaster
3.4. Sótanos
3.5. Nueva ficha urbanística
3.6. Reorganización de los espacios libres previstos
3.7. Ordenanzas de edificación
4. OTRAS CUESTIONES
4.1. Parcelación
4.2. Sostenibilidad económica
4.3. Viabilidad económico-financiera
5. LISTA DE PLANOS
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1. MEMORIA INFORMATIVA
1.1. Ámbito de ordenación
El ámbito afectado por el presente Plan especial viene definido por el de la
vigente Unidad de Planeamiento UP-1-2. Es esta una unidad creada mediante
una Modificación puntual del Plan general de Ortuella, que se aprobó
definitivamente en 2006. Abarca una zona de suelo urbano al norte de la Plaza
del Ayuntamiento, en torno a la Plaza de los Derechos Humanos, y sus límites
aproximados son:
- Al noroeste, el edificio Los Arcos
- Al noreste, la Calle Lasagabaster
- Al sureste, el colegio y la iglesia de San Félix
- Al suroeste, la Avenida de la Estación
1.2. Convenio urbanístico y encargo de redacción del Plan especial
La empresa Promociones Isamega SL, que ya encargó y tramitó en 2006 la
citada Modificación puntual con vistas a crear la nueva Unidad UP-1-2, es
también quien ha encargado la redacción del presente Plan especial al arquitecto
Carlos Albisu. El objetivo de la futura ordenación es recoger las nuevas ideas
urbanísticas del equipo municipal, ubicando la edificabilidad contemplada en
emplazamientos más racionales y repartidos.
El 10 de octubre de 2018 Promociones Isamega SL y el Ayuntamiento de Ortuella
firmaron un Convenio urbanístico para la modificación de la ordenación
pormenorizada y gestión por concertación de la UP-1-2 del PGOU de Ortuella,
en el que se regulan las condiciones de planeamiento y gestión de dicha unidad.
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Este convenio sustituye al suscrito el 13 de mayo de 2008, y los firmantes se
obligan en él a elaborar y tramitar un Plan especial que establezca la ordenación
pormenorizada de la unidad, de acuerdo con unas pautas urbanísticas descritas
en el apartado II, y que son la base referencial del presente documento.
1.3. Documentación del Plan especial
El presente Plan especial se formaliza, tal y como exige el Art. 69.3 de la Ley
2/2006, en documentos similares a los exigidos por la Ley para los Planes
parciales, si bien ajustando su contenido al propio objeto y alcance del Plan
especial (Memoria informativa y justificativa, Planos de Información, Planos de
Ordenación vigente y Ordenación propuesta…)
1.4. Ordenación vigente: criterios
La normativa urbanística que regula la edificación en la Unidad UP-1-2 se
fundamenta en dos instrumentos:
- El vigente Plan general de Ortuella, aprobado definitivamente el 7 de
agosto de 1985 y publicado el 13 de septiembre de ese mismo año.
- La Modificación puntual del Plan general (2006), que replanteó las
unidades UP-1 y UP-2 y sus espacios libres adyacentes, y creó la actual
unidad UP-1-2.
La ordenación aprobada con dicha Modificación puntual planteaba unas metas
urbanísticas resumidas en este extracto de su memoria:
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A fin de concretar los objetivos mencionados, se propone la creación de una
nueva Unidad de Planeamiento, a la que llamaremos UP-1-2, cuyos límites y
emplazamiento concretos están reflejados en los planos adjuntos a la presente
memoria.
Esta Unidad de Planeamiento abarca parte de las tres zonas urbanas que el Plan
vigente sitúa en dicha área:
Primero, el extremo oriental de la UP-1 de suelo urbano, es decir el final de la
hilera de casas que discurre alineada a la Avenida de la Estación, justo enfrente
del Ayuntamiento y bajo el Colegio de San Félix Cantalicio
Segundo, el extremo oriental de la UP-2 de suelo urbano, es decir, el área al
Este del edificio de viviendas Los Arcos, con sus edificaciones a sustituir.
Tercero, el actual ámbito ubicado entre la UP-2 y la iglesia, que rodea por el sur
al colegio mencionado, y está calificado como futuro sistema general de plazas,
pero aún sin desarrollar como tal.
La propuesta de nueva Unidad de Planeamiento contempla dos subzonas de
edificación y la ordenación del espacio libre entre ambas, en concordancia con
los objetivos urbanísticos antes descritos.
En la subzona inferior, con frente a la Avenida de la Estación, se propone edificar
únicamente en planta baja –en realidad, con carácter de semisótano- y con
cubierta plana.
Se creará así un gran zócalo de unos cinco metros de altura, salvable mediante
ascensor público y escaleras, que por encima dará continuidad a los espacios
libres existentes, y por debajo albergará una serie de locales y el acceso al gran
aparcamiento del conjunto.
En la subzona superior –con frente a la calle Lasagabaster- se propone la
implantación de un edificio de acuerdo con la ordenación especificada en planos,
que se asimila a la que el Plan general denomina tridimensional.
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Este bloque impuesto, entre el edificio Los Arcos y el colegio y separado cinco
metros de ambos, se define mediante una alineación a la calle –la misma que
proviene del edificio Los Arcos, respetando en todo caso las distancias de
separación al eje de la calle- y unos límites máximos posterior y laterales, todos
ellos descritos en el plano adjunto. Su altura es de planta baja más siete plantas,
de las cuales las dos superiores son retranqueadas con respecto a la alineación.
De acuerdo con los criterios habituales del suelo urbano, no se limita el número
de sótanos, cuya superficie no afecta a la edificabilidad. Se adjunta una posible
sección del conjunto.
El frente posterior de dicho edificio, contribuirá a la formalización del espacio libre
entre ambas subzonas, que se constituirá, de acuerdo con la referida memoria
del Plan General, en verdadero eje peatonal vertebrador del centro histórico.
Dichos espacios libres serán uso público en superficie y perfectamente
urbanizados.
1.5. Ordenación vigente: ficha urbanística
El resultado de tales criterios fue la siguiente ficha urbanística, que estableció las
condiciones hoy vigentes:
UNIDAD DE PLANEAMIENTO UP-1-2 (VIGENTE)
Superficie: 5.304, 53 m² Calificación: Casco Antiguo R-1 Plantas edificables: En la Avenida de la Estación, PB
semienterrada.
En la Calle Lasagabaster, PB+7 con las dos superiores retranqueadas.
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No se limita el número de sótanos, que no computarán para la edificabilidad.
Alineación de edificación: En la Avenida de la Estación, la de la propia
calle, de acuerdo con la UP-1.
En la Calle Lasagabaster, la del edificio Los Arcos, de acuerdo con la UP-2.
Fondo edificable: En la Avenida de la Estación, sin límite
(semisótano).
En la Calle Lasagabaster, 24,80 m. Se impone un soportal de 4 m de ancho a la carretera y otro de la misma anchura, pero a doble altura, en la fachada de la plaza.
Ocupación máxima: 1.558 m²
Otras determinaciones: El edificio de la Calle Lasagabaster deberá separarse 5 m de las lindes de cada uno de sus dos vecinos laterales.
Su planta Baja se halla elevada con respecto a la plaza, por lo que podrá contar con vivienda.
La altura de la planta baja de la Avenida de la Estación permitirá alcanzar la cota de la nueva plaza sobre ella.
En las dos plantas bajo la plaza se construirá un garaje de 5.800 m²; una parte del mismo podrá ser gestionada, en su caso, de manera conjunta, en concordancia con los criterios municipales.
Usos: Residencial como uso dominante; los propios
de la zona R-1. Tipo de ordenación: Tridimensional (bloque impuesto),
pormenorizada en el plano de ordenación. Nº máximo de viviendas: 100 Aprovechamiento: Bloque en la Calle Lasagabaster:
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10.500 m² vivienda (plantas baja a 7) 2.600 m² locales (plantas –1 y -2)
Avenida de la Estación: 1.100 m² de locales (planta -4: calle) Conjunto: 5.800 m² de garajes (plantas -3 y -4)
Sistema de gestión: Compensación, con Proyecto de urbanización.
El aprovechamiento descrito incluye un 10% de cesión al Ayuntamiento.
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2. MEMORIA JUSTIFICATIVA DEL PLAN ESPECIAL
2.1. Circunstancias urbanísticas nuevas
En los doce años transcurridos desde la aprobación de la Modificación puntual
que en 2006 creó la Unidad UP-1-2, y reguló la ordenación pormenorizada del
ámbito, han sido varias las realidades que han cambiado:
- Una potente crisis económica e inmobiliaria que ha hecho replantear
muchas de las condiciones de actuación del sector.
- La creciente concienciación por parte de la sociedad y, singularmente, de
las administraciones municipales, acerca de la necesidad de conservar y
potenciar el tejido urbano y edificado que mejor refleje la memoria social
e histórica de la comunidad.
En el caso de Ortuella, este último punto se ha concretado en este periodo en
varias actuaciones de carácter urbanístico:
- el arranque de la elaboración de un nuevo Plan General de Ordenación
Urbana
- la aprobación de un Plan de Acción del Paisaje
2.2. El Avance del futuro Plan general
El documento que avanza las determinaciones del futuro Plan general recoge,
en su página 31, artículo 4.1.2, un apartado dedicado a la actual unidad (a la que
propone renombrar RE-07), de la que dice:
Se trata de un ámbito pendiente de desarrollo. Se pretende la revisión de
las determinaciones del PGOU vigente. Se recuperaría un frente de
edificación en la Avenida de la Estación, similar al actual; por otro lado, se
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reduciría la volumetría prevista en la Avenida Lasagabaster. (Actual UP 1-
2 en R-1 en PGOU vigente).
Y ello es, exactamente, lo que el Plan especial pretende.
2.3. El Plan de Acción del Paisaje
El municipio de Ortuella, consciente de sus especiales circunstancias
topográficas, viarias y poblacionales, hijas en parte de un crecimiento singular
durante el siglo pasado, ha acometido la regulación de su paisaje urbano a través
de este instrumento.
El Plan dedica un capítulo completo, y necesario, al ámbito que puede
considerarse el corazón del municipio, el Barrio de la Estación. Concretamente,
y en relación a lo que aquí nos atañe, propone un importante punto titulado
“Recuperación de la Avenida de la Estación desde la calle Lasagabaster hasta
el Ayuntamiento”. Y en él dice lo siguiente:
La recuperación de la calle (…) implica también revertir ciertos procesos de
urbanización en marcha, aún no materializados (concretamente las actuaciones
previstas en la UP-1-2 para concentrar los bloques de vivienda), para evitar que
desaparezca el frente de fachadas que ha dado carácter a la Avenida desde los
albores del siglo XX.
Dicho frente de fachadas debería mantenerse, si no en su materialidad, sí en las
condiciones en que se protege el espacio libre de la calle (preservación de
alturas, ritmo de huecos, cromatismo y textura de los materiales, tipología de
bloques de vivienda de dos manos con bajo comercial a calle).
Esta reflexión, muy pertinente, es uno de los motores del presente Plan especial,
ya que la vigente ordenación pormenorizada eliminaba ese frente de edificios de
viviendas, favoreciendo en cambio una gran plaza-terraza sobre la calle.
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2.4. Una reubicación más proporcionada de la edificación
El punto anterior supone la recolocación urbana de una importante parte de los
10.500 m² de vivienda contemplados para la unidad, y la consecuente
disminución de la edificación que estaba prevista arriba, en la calle
Lasagabaster.
Efectivamente, la ordenación vigente previó un único bloque (de 25 m de ancho
y con patios interiores) para todas las viviendas, necesariamente concentradas
en el lado noreste de la unidad.
Este Plan especial permite, en cambio, disponer las viviendas en un bloque más
esbelto, articulado en tres brazos ortogonales, que, además de ser visualmente
más ligero, permite delimitar mejor el ámbito de espacios libres que se libera ante
él. Y ubicar el resto en la Avenida de la Estación.
Una derivada positiva es que el espacio público original, que constituía un
verdadero “pasillo urbano”, será ahora un ámbito central claramente delimitado,
es decir, una verdadera plaza pública.
2.5. Procedencia de formular un PEOU
Cuando hace años se intervino en el planeamiento de la zona, con la intención
de alterar y recomponer las unidades de planeamiento (UP) que el Plan general
había establecido, el instrumento urbanístico pertinente era la Modificación
puntual.
Se trata ahora de un empeño algo menos ambicioso: sin alterar la delimitación
de unidades aprobada, reubicar la edificación prevista y renovar
consecuentemente la ordenación pormenorizada.
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El instrumento legalmente habilitado para tal operación es el presente Plan
especial de ordenación urbana, tal y como establece el Art.70 de la Ley 2/2006
de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo, que dice:
El Plan especial de ordenación urbana tiene por objeto desarrollar la
ordenación estructural del Plan general mediante el establecimiento
de la ordenación pormenorizada de aquellas áreas de suelo urbano
para las que el Plan general permite diferir dicha ordenación. El Plan
especial de ordenación urbana podrá ser asimismo utilizado para
modificar la ordenación pormenorizada del suelo urbano contenida en
la documentación del Plan general.
En concreto, las determinaciones que serán objeto de modificación a través del
presente Plan especial vienen referidas al número máximo de alturas delos
futuros edificios, a sus alineaciones y rasantes (impuestas o máximas), así como
a los usos a implantar en cada edificio y su intensidad, etc. Tales aspectos
constituyen determinaciones pertenecientes a la Ordenación Urbanística
Pormenorizada, según establece el Art. 56.1 de la mencionada Ley 2/2006.
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3. ORDENACIÓN PROPUESTA
3.1. Planteamiento general
De acuerdo a las nuevas determinaciones de Ordenación pormenorizada, y una
vez ajustados los límites del ámbito a los límites reales resultantes del Plano
topográfico, el Plan especial prevé la implantación de dos zonas edificadas de
viviendas, muy distintas, dentro del ámbito de la unidad UP-1-2: al suroeste, el
frente de la Avenida de la Estación; y al noreste, un bloque articulado en la calle
Lasagabaster. La edificabilidad residencial se mantiene, pero, en consonancia
con las intenciones urbanísticas antes descritas, la ocupación crece. Entre
ambas zonas edificadas se implantan nuevos espacios libres públicos.
Como se verá en la nueva ficha urbanística, también se mantiene el máximo
número de viviendas (100), aunque con la flexibilidad circunstancial que ya
recogía el planeamiento vigente:
En aquellos casos en que la gestión del proceso –realojos, etc.- lo
aconseje, y siempre con el acuerdo del Ayuntamiento, el número de
viviendas (…) podrá variarse hasta un esponjamiento de un 20%
adicional, con vistas a favorecer la creación de viviendas más ajustadas a
la realidad de lo existente. Esta flexibilización del número máximo de
viviendas se llevaría a cabo sin alterar la edificabilidad ni la ocupación
previstas.
3.2. Frente de la Avenida de la Estación
En el límite suroeste se implanta un frente de edificios de viviendas alineado a la
Avenida de la Estación, mirando a la Plaza Primero de Mayo. Se trata de
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construcciones de Planta baja más tres plantas altas, cuyas fachadas posteriores
(noreste) dan a la nueva plaza pública creada por el Plan especial (y que
prolonga la actual Plaza de los Derechos Humanos).
De acuerdo con las intenciones expresadas en el Plan de paisaje y en el Avance
del futuro Plan general, se pretende que estos edificios recuperen el aire de las
construcciones residenciales tradicionales de Ortuella, a través de: su
organización en planta (dos viviendas por rellano, y pasantes), sus cubiertas,
materiales de fachada, geometría de huecos, etc.
Los edificios que forman este frente se separan, más o menos enfrente del
Ayuntamiento, para dejar un amplio paso que alberga los accesos generales a
la urbanización, tanto peatonales como rodados (entrada a los garajes bajo la
plaza).
Sus plantas bajas acogerán locales comerciales, además de los portales de las
viviendas.
La composición arquitectónica respetará, sin caer en el mimetismo, las
características conceptuales de la edificación residencial tradicional en lo que
atañe a materiales, dimensiones y geometría de huecos, cubiertas, etc.
3.3. Edificación en la calle Lasagabaster
Arriba, junto a la calle Lasagabaster, la nueva edificación consistirá en un bloque
articulado en forma de U, con tres brazos casi ortogonales. La profundidad
edificable máxima, o anchura, de los brazos central y derecho será de 13,45 m,
y la del brazo izquierdo de13,65 m. Se considera que su Planta baja es la del
nivel de la calle; como está elevada sobre la plaza, dicha planta podrá acoger
viviendas, además de locales comerciales. De acuerdo con el plano de
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Ordenación propuesta, su máximo número de plantas queda determinado en tres
tramos:
- Brazo izquierdo, B+5
- Brazo central, B+6
- Brazo derecho, B+7
El brazo noroeste (NO) o izquierdo será paralelo al edificio Los Arcos, y separado
de él 6 m. Su longitud será igual a la del testero de los Arcos. Tendrá soportales
a nivel de la plaza.
El brazo noreste (NE) o central se dispondrá alineado a la calle Lasagabaster.
Tendrá soportales a nivel de la planta baja, y también a nivel de la plaza.
El brazo sureste (SE) o derecho será paralelo a la fachada del colegio vecino, de
la que se separará 9,50 m. Tendrá soportales a nivel de la plaza.
3.4. Sótanos
En la Calle Lasagabaster, las plantas por debajo de la cota de la calle tendrán la
consideración de sótanos, igual que las que estén bajo la nueva plaza. No se
limita el número de sótanos, con las siguientes particularidades y
denominaciones:
- Planta -1. Es la que está a nivel de la nueva plaza y se abre a los
soportales de la misma. Allí donde tenga suficiente altura libre (punta
norte) podrá albergar un altillo o entreplanta. Su uso será de locales
comerciales, aunque el altillo podrá en su caso acoger trasteros privados.
- Planta -2. Es la inmediata bajo la plaza. Se destinará a aparcamiento y
trasteros.
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- Planta -3. Su cota será parecida a la de la Planta baja de la Avenida de la
Estación, desde la que se accederá. Se destinará a aparcamiento y
trasteros, y servirá de acceso también a la -2.
En la Avenida de la Estación, igualmente, tendrán la consideración de sótanos
las plantas por debajo de la cota de dicha calle, pudiendo destinarse a
aparcamientos y trasteros. Tampoco se limita el número de sótanos.
Las superficies de sótano destinadas a aparcamientos, instalaciones o trasteros
no computarán a efectos de edificabilidad.
3.5. Nueva ficha urbanística
Atendiendo a todo lo anteriormente expuesto, el presente Plan especial propone
la siguiente nueva ficha urbanística:
UNIDAD DE PLANEAMIENTO UP-1-2 (MODIFICADA)
Superficie: 5.304, 53 m² Calificación: Casco Antiguo R-1 Plantas edificables: En la Avenida de la Estación:
- PB + 3, con Bajo cubierta.
En los tres brazos de la Calle Lasagabaster: - Izquierdo o NO: B+5 - Central o NE: B+6 - Derecho o SE: B+7
No se limita el número de sótanos, que no computarán para la edificabilidad.
Alineación de edificación: En la Avenida de la Estación, la de la propia
calle.
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En la Calle Lasagabaster, la de la calle, a continuación del edificio Los Arcos.
Fondo edificable máximo: En la Avenida de la Estación: 11,70 m.
En la Calle Lasagabaster:
- 13,45 m para cada los brazos NE y SE.
- 13,65 m para el brazo NO
En el edificio de la calle Lasagabaster se impone un soportal de 4 m de ancho a la carretera, y otro de anchura a determinar, en las fachadas de la plaza.
Ocupación máxima: 2.000 m²
Otras determinaciones: El brazo Noroeste del edificio de la Calle Lasagabaster deberá separarse 6 m de la fachada del edificio Los Arcos, y ser paralelo a la misma.
El brazo Sureste del edificio de la Calle Lasagabaster deberá separarse 9,50 m de la fachada del colegio vecino.
La Planta baja del edificio de la calle Lasagabaster se halla elevada con respecto a la plaza, por lo que podrá contar con viviendas, o, en su caso, locales comerciales.
En las plantas bajo la plaza se podrá construir un aparcamiento con trasteros; una parte del mismo podrá ser gestionada, en su caso, de manera conjunta, en concordancia con los criterios municipales.
Usos: Residencial como uso dominante; los propios
de la zona R-1. Tipo de ordenación: En la calle Lasagabaster, tridimensional
(bloque impuesto), pormenorizada en la memoria y en el plano de ordenación.
En la Avenida de la Estación, según
alineaciones de vial. Nº máximo de viviendas: 100
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Aprovechamiento: 10.500 m² de viviendas en conjunto.
2.000 m² de locales comerciales, en las plantas a pie de calle o plaza.
Sistema de gestión: Concertación.
En realidad, la gestión está prácticamente finalizada, habiéndose aprobado e inscrito el Proyecto de reparcelación del que ha resultado un propietario único. No obstante, dicho proyecto deberá ser adaptado a las determinaciones de la ordenación establecida en este Plan especial, en particular por lo que se refiere a la descripción de las fincas resultantes.
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3.6. Reorganización de los espacios libres previstos
Una de las principales consecuencias de la nueva ordenación es la reubicación
de los espacios libres previstos por la Modificación puntual (que a su vez ya
había reubicado los del Plan general). Y ello con dos premisas obligatorias: el
mantenimiento de dichas zonas dentro de la unidad UP-1-2, y la conservación
estricta de las superficies vigentes. El resultado puede verse en los dos planos
correspondientes del Plan especial, según se trate de Sistemas generales o de
Sistemas locales.
En primer lugar, el denominado Sistema general de plazas, que en la
Modificación puntual sumaba los 1.513 m² ya contemplados en el Plan general,
seguirá contando también con esos 1.513 m². Pero en vez de ocupar la gran
terraza sobre locales de la Avenida de la Estación (donde ahora habrá
edificación), se ubicará más hacia el noroeste, a continuación de la Plaza de los
Derechos Humanos. Y al conjunto se añade la superficie libre resultante de la
demolición del edificio que se halla entre Lasagabaster y el ábside de la iglesia.
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En segundo lugar, el denominado Sistema local de espacios libres, que en la
Modificación sumaba los 1.392 m² ya contemplados en el Plan general, seguirá
contando también con esos 1.392 m². Pero en vez de ocupar el ámbito al
suroeste del edificio entonces previsto, se ubicará en torno al nuevo,
aprovechando las amplias zonas de uso público que se generan.
3.7. Ordenanzas de edificación
Las normas generales de la edificación establecidas en el Plan General son de
plena aplicación en el ámbito del presente Plan especial, con las salvedades y
las precisiones que se especifican a continuación, y que se hallan reflejadas en
el plano de Ordenación propuesta.
Cotas de rasante. Las rasantes de los edificios del Plan especial se fijan de
acuerdo con la sección presentada en el plano de Ordenación propuesta, y son:
- Para el bloque articulado de la calle Lasagabaster, la cota de dicha calle,
que será también la del soportal.
- Para los edificios de la Avenida de la Estación, la cota de esta vía en cada
punto.
- Para la nueva plaza que prolonga la de los Derechos Humanos, la de esta.
Alineaciones de la edificación. Las únicas alineaciones impuestas son, de
acuerdo con el plano correspondiente, las de las dos calles que fijan la rasante:
Lasagabaster y Estación. El Plan especial establece además unas alineaciones
máximas, que envuelven los edificios que se están estudiando.
Máximo número de plantas.
Edificio de la calle Lasagabaster:
- Brazo izquierdo o noroeste, B+5
- Brazo central o noreste, B+6
- Brazo derecho o sureste, B+7
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Edificios de la Avenida de la Estación: B+3
Vuelos. Los vuelos en las fachadas, tales como elementos decorativos
inherentes a la construcción, aleros, balcones, miradores, cresterías decorativas
y otros análogos, deberán quedar comprendidos dentro de la línea máxima de
vuelo señalada en el plano de Ordenación propuesta: 2 m para el edificio de la
calle Lasagabaster, y 1 m para los de la Avenida de la Estación.
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4. OTRAS CUESTIONES
4.1. Parcelación
La Modificación puntual del Plan general que creó la unidad UP-1-2, elaboró
también un Proyecto de reparcelación, en el que el único propietario,
Promociones Isamega SL, cedía una cierta cantidad de suelo público. La peculiar
ordenación y topografía de la unidad hacía que dicho suelo público tuviera en
ocasiones aprovechamiento privado bajo rasante (básicamente garajes).
La nueva ordenación del Plan especial participa también de dicha complejidad,
por lo que tras su aprobación deberá llevarse a cabo una modificación de la
vigente reparcelación.
4.2. Sostenibilidad económica
La documentación de los instrumentos de ordenación debe incluir una memoria
de sostenibilidad económica, sobre el impacto de la actuación en las Haciendas
Públicas afectadas por la implantación, y el mantenimiento de las
infraestructuras necesarias o la puesta en marcha y la prestación de los servicios
resultantes.
En ese sentido, la actuación urbanística del presente Plan especial tiene las
siguientes características:
- Los costes de la ejecución de la urbanización, a determinar por un futuro
Proyecto de urbanización, corresponderán exclusivamente al promotor
como propietario único de la unidad, es decir, no comportarán gasto a las
administraciones públicas.
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- La administración pública percibirá la correspondiente cesión de
aprovechamiento, en el porcentaje legalmente establecido.
- También percibirá las tasas e impuestos correspondientes a la o las
licencias de obras mayores.
- Percibirá asimismo en su momento los correspondientes impuestos sobre
los bienes inmuebles.
- El coste de los servicios municipales nuevos (agua, basuras…), y de su
mantenimiento, se verá compensado por las tasas e ingresos nuevos.
Resumiendo, la actuación del presente Plan especial resulta económicamente
muy sostenible para la hacienda municipal.
4.3. Viabilidad económico-financiera
El Plan especial que aquí se plantea no conlleva alteración alguna de la viabilidad
económico-financiera del Plan general vigente, al constituir únicamente una
concreción de alineaciones y rasantes, alturas y usos pormenorizados del suelo,
sin relevancia desde la perspectiva económica global del planeamiento.
Por tanto, no se alteran elementos estructurales del Plan general cuya ejecución
requiera formular una reevaluación de su viabilidad económico-financiera.
Ello no obstante, se presenta a continuación un Estudio de viabilidad económico-
financiera, atendiendo a lo previsto en los Arts. 62.1.f de la Ley 2/2006, y 31.1.e
del Decreto 105/2008.
Es habitual que para dicho Estudio de viabilidad se realice un análisis de las
cargas de urbanización que deben ser asumidas por la ejecución de las
determinaciones establecidas en este documento, así como conocer el resto de
costes de producción de los productos inmobiliarios que se pueden realizar
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teniendo en cuenta las edificabilidades urbanísticas y los usos, e incluyendo en
ello los costes de construcción y los demás gastos de la promoción.
De esta manera y con el conocimiento de los datos indicados anteriormente
podremos dar por realizado el Estudio de Viabilidad Económico-Financiera de la
actuación propuesta en este PEOU.
Aunque sin valor de precedente con carácter normativo, y mucho menos para la
valoración del suelo y demás datos económicos que deban ser utilizados en los
correspondientes instrumentos de gestión y ejecución de la ordenación que se
propone, el coste estimado de las obras de urbanización de la unidad asciende
a 2.391.884,53 €.
El análisis de la viabilidad económica y financiera del Plan especial se explicita
en la siguiente tabla de superficies y costes:
USOS Sup techo V Venta K VV/K V Construcción VR Suelo TOTALES
m² €/m² €/m² €/m² €/m² €
RESIDENCIAL 10.500,00 2.000,00 1,40 1.428,57 1.000,00 428,57 4.500.000,00
COMERCIAL A 1.057,00 950,00 1,40 678,57 500,00 178,57 188.750,00
COMERCIAL B 892,00 1.100,00 1,40 785,71 500,00 285,71 254.857,14
GARAJES 5.490,00 500,00 1,40 357,14 350,00 7,14 39.214,29
TOTALES 17.939,00 4.982.821,43 S. Urbanizado
498.282,14 10% (Art.27 LSU)
2.391.884,53 Urbanización
2.092.654,76 S. Sin urbanizar
En esta tabla se han utilizado las superficies reales contempladas en el Plan
especial. Mientras que la edificabilidad residencial se mantiene íntegra, el
aprovechamiento comercial se ha reducido sustancialmente con respecto a la
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situación previa, por razones inevitables de la geometría resultante de la nueva
ordenación.
Por su diferente valor en venta, se ha de distinguir entre los locales comerciales
de la calle Lasagabaster y la plaza (“Comercial A”), y los que se prevén en la
Avenida de la Estación (“Comercial B”). Su Coste de construcción es el mismo,
pero el valor en venta es mayor en estos últimos.
Los valores en venta por m² (VV) considerados provienen de la experiencia
comercial en la zona. Se han de depreciar un coeficiente K (de valor 1,40), que
engloba todos los costes de gestión y promoción del producto inmobiliario. Los
costes de construcción por m² (VC) se han establecido de acuerdo con la
experiencia profesional común.
El llamado Valor residual del suelo (VRS) para cada uno de los usos es el valor
por m² que resulta de la fórmula:
VRS = (VV / K) – VC
Este valor es el que, multiplicado por la superficie de techo para cada uso, da
como resultado el valor de suelo para cada uso.
A continuación, el sumatorio de todos los usos es el valor del suelo urbanizado
de toda la unidad, que en nuestro caso es 4.982.821,43 €.
El 10% de dicha cantidad es lo que el artículo 27 de la Ley Vasca sde Suelo y
Urbanismo establece como participación de la comunidad en las plusvalías
generadas por la acción urbanística, es decir, 498.282,14 €.
Por último, detrayendo del valor de suelo urbanizado ese 10% y los costes de
urbanización, se obtiene el valor del suelo sin urbanizar, que resulta
2.092.654,76 €.
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5. LISTA DE PLANOS
1. Fotoplano de situación E 1/10.000
2. Estado actual y Topografía E 1/500
3. Reportaje fotográfico
4. Ordenación vigente según Modificación puntual E 1/500
5. Ordenación propuesta por el Plan especial E 1/500
6. Espacios libres (ordenación vigente) E 1/500
7. Espacios libres (ordenación propuesta) E 1/500
Ortuella, mayo de 2019
Carlos Albisu, Arquitecto
