Plan Local d’Urbanisme 1 - Saint-Leu-la-Forêt · Ville de Saint-Leu-la-Forêt PLAN LOCAL D’URBANISME Rapport de présentation - 4 - AVANT-PROPOS LE PLU : aspects généraux LE

–

Dossier approuvé le 29 septembre 2011 Modification simplifiée le 6 février 2013

Plan Local d’Urbanisme

RAPPORT DE PRESENTATION

Ville de Saint-Leu-la-Forêt 52 rue du Général Leclerc

95320 Saint-Leu-la-Forêt

Tél. 01 30 40 22 00

www.saint-leu-la-foret.fr

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Ville de Saint-Leu-la-Forêt PLAN LOCAL D’URBANISME

Rapport de présentation

- 2 -

SOMMAIRE

AVANT PROPOS Le PLU – Aspects généraux

Le rapport de présentation

1ère

partie DIAGNOSTIC

Chapitre I ELEMENTS DE CADRAGE

1. Situation générale

2. Le contexte intercommunal

3. Le territoire communal

Chapitre II DONNEES DEMOGRAPHIQUES

1. La population communale et ses évolutions

2. Caractéristiques des ménages et des habitants

Chapitre III DONNEES GENERALES SUR L’HABITAT

1. Evolution du parc de logements

2. Caractéristiques des logements

3. Besoins et perspectives d’évolution

Chapitre IV EQUIPEMENTS ET SERVICES A LA POPULATION

1. Le niveau d’équipements général

2. Les équipements de la commune

Chapitre V DONNEES SOCIO ECONOMIQUES

1. La population active

2. Les emplois dans le secteur

3. Le tissu économique de Saint-Leu-la-Forêt

Chapitre VI CIRCULATIONS ET DEPLACEMENTS

1. Les moyens de transports et de déplacements

2. Les grands flux

3. Les circulations dans la commune

4. Les orientations supra-communales et projets

2ème

partie ETAT INITIAL DE L’ENVIRONNEMENT

Chapitre I GEOMORPHOLOGIE DU TERRITOIRE

1. Le relief

2. L’hydrologie

3. La géologie

Chapitre II LES ESPACES NATURELS ET PAYSAGERS

1. Le Grand Paysage

2. Les composantes des paysages sur le territoire communal

3. Les espaces protégés



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Chapitre III L’ANALYSE URBAINE

1. Les grandes étapes de l’urbanisation

2. Organisation urbaine et les quartiers

Chapitre IV LE PATRIMOINE

1. Le patrimoine historique protégé

2. Le patrimoine bâti et végétal d’intérêt local

3. Les sites archéologiques

Chapitre V LES CONTRAINTES DIVERSES

1. L’eau : qualités et usages

2. L’Air : contexte et qualité

3. Les infrastructures de transports : nuisances et contraintes

diverses

4. Les risques naturels et technologiques

3ème

partie JUSTIFICATIONS DES CHOIX RETENUS DANS LE PROJET

D’AMENAGEMENT ET DE DEVELOPPEMENT DURABLE

Chapitre I LES BESOINS ET OBJECTIFS DU PROJET

COMMUNAL

Les choix effectués pour établir le PADD.

Chapitre II LES CHOIX RETENUS POUR LA DELIMITATION DES

ZONES

1. Généralités

2. Evolution générale des zones

Chapitre III EXPLICATIONS DES LIMITATIONS

ADMINISTRATIVES A L’UTILISATION DU SOL

1. Généralités

2. Dispositions particulières par zones

3. Dispositions diverses

4ème

partie EVALUATION DES INCIDENCES DU PLAN

EVALUATION DES IMPACTS SUR…

1. Le cadre physique

2. Les ressources naturelles

3. Les paysages et les espaces naturels

4. L’occupation des sols et l’urbanisation

5. Le patrimoine

6. Les circulations

7. Les risques et nuisances

8. La gestion des déchets

9. Les économies d’énergie et l’usage d’énergies renouvelables



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AVANT-PROPOS

LE PLU : aspects généraux

LE PLAN LOCAL D'URBANISME (P.L.U) est l'un des instruments de l'urbanisme de la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000

relative à la solidarité et au renouvellement urbain, modifiée par la loi Urbanisme et Habitat du 2 Juillet 2003.

Le nouvel article L.121.1 du code de l'urbanisme fixe les principes fondamentaux qui s'imposent aux PLU, il s'agit de :

1° L'équilibre entre :

a) Le renouvellement urbain, le développement urbain maîtrisé, la restructuration des espaces urbanisés, la revitalisation

des centres urbains et ruraux, la mise en valeur des entrées de ville et le développement rural ;

b) L'utilisation économe des espaces naturels, la préservation des espaces affectés aux activités agricoles et forestières, et

la protection des sites, des milieux et paysages naturels ;

c) La sauvegarde des ensembles urbains et du patrimoine bâti remarquables ;

2° La diversité des fonctions urbaines et rurales et la mixité sociale dans l'habitat, en prévoyant des capacités de

construction et de réhabilitation suffisantes pour la satisfaction, sans discrimination, des besoins présents et futurs en

matière d'habitat, d'activités économiques, touristiques, sportives, culturelles et d'intérêt général ainsi que

d'équipements publics et d'équipement commercial, en tenant compte en particulier des objectifs de répartition

géographiquement équilibrée entre emploi, habitat, commerces et services, d'amélioration des performances

énergétiques, de développement des communications électroniques, de diminution des obligations de déplacements et

de développement des transports collectifs ;

3° La réduction des émissions de gaz à effet de serre, la maîtrise de l'énergie et la production énergétique à partir de

sources renouvelables, la préservation de la qualité de l'air, de l'eau, du sol et du sous-sol, des ressources naturelles, de la

biodiversité, des écosystèmes, des espaces verts, la préservation et la remise en bon état des continuités écologiques, et

la prévention des risques naturels prévisibles, des risques technologiques, des pollutions et des nuisances de toute

nature.

Par ailleurs, le PLU doit prendre en compte différentes lois complémentaires et les documents supra-communaux qui

s’imposent (SDRIF, Plan local de Déplacements, etc.), rappelés plus loin dans le rapport.



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PP RR EE MM II EE RR EE PP AA RR TT II EE

Diagnostic



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I –ELEMENTS DE

CADRAGE

I.1. Situation générale

Située dans la partie sud-est du département du Val d’Oise, Saint-Leu-la-Forêt se trouve à moins d’une vingtaine de

kilomètres au nord de Paris. Son territoire est au cœur de la Vallée de Montmorency, constituée d’un environnement

naturel et bâti de qualité attractif entre la proche couronne parisienne, ses zones denses de la boucle de Gennevilliers

et d’Argenteuil, et la ville nouvelle de Cergy au nord-ouest.

Sur le plan administratif, la commune, chef-lieu de canton intégrant également Saint-Prix et Monlignon, fait partie de

l'arrondissement de PONTOISE.

Bordée au sud de son territoire par l’A115, elle est limitrophe des communes suivantes :

• Taverny à l’ouest, 26 230 habitants

• Le Plessis-Bouchard au sud, 7 620 habitants

• Saint-Prix à l’est, 7 245 habitants

• Ermont au sud-est, 27 670 habitants

D’une superficie de 526 ha avec une population de 14 670 habitants (RGP 2007), sa densité de population est de 28

habitants par hectare.



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I.2. Le contexte intercommunal

La commune adhère à la COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE VAL-ET-FORET, créée par arrêté préfectoral. Elle

regroupe plus de 83 000 habitants et 6 communes avec Ermont, Eaubonne, Montlignon, le Plessis-Bouchard et Saint-Prix.

Elle a pour compétences :

Obligatoires

� Aménagement de l'espace communautaire, des transports urbains et du

stationnement.

� Développement économique d'intérêt communautaire, formation et

insertion.

� Politique du logement et du cadre de vie.

� Politique de la ville -Sécurité- Prévention.

Optionnelles

� Protection et mise en valeur de l'environnement.

� Eau potable.

� Création, aménagement, entretien de la voirie d'intérêt

communautaire.

Facultatives

� Politique communautaire de développement de la lecture, de la

musique de la danse et du théâtre.

� Rationalisation des moyens et conditions d'accès au sport.

� Aide aux actions sociales destinées aux seniors dans le cadre du

maintien à domicile, des politiques de santé et d'accompagnement des

malades.

� Mise en œuvre, soutien et développement d'actions événementielles et

d'animations d'intérêt communautaire.

� Mise en valeur et sauvegarde du patrimoine d'intérêt communautaire.



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I.3. Le territoire communal

Orienté nord-sud, le territoire communal s’inscrit

au cœur de la vallée de Montmorency. Adossé à la

butte boisée du même nom, il se caractérise par un

étagement topographique marqué par le massif

forestier de Montmorency, les coteaux ouvrant de

larges perspectives vers la vallée et la butte de

Cormeilles au sud.

Par ailleurs, une ambiance préservée du siècle

passé règne encore dans le cœur de la ville avec un

fort parfum de « campagne ».

Cette ambiance particulière de bourg de province

s’ajoute à de nombreux atouts : un bon niveau

d’équipements, des relations aisées avec Cergy-

Pontoise et le secteur du Stade de France à Saint-

Denis, de bonnes liaisons de transit avec la

présence de l’A115 au sud, un accès à Paris en

transports collectifs en un temps limité. La

commune est ainsi particulièrement attrayante

pour des familles désireuses de s’installer à

proximité de la capitale dans des maisons

spacieuses avec un environnement protégé.

LE MASSIF DE MONTMORENCY

La forêt de Montmorency domine la ville et couvre plus d’un

quart du territoire communal.

Inscrite en forêt domaniale, elle est ouverte au public.

Sa présence est un atout aussi bien dans les paysages, à

travers les nombreuses perceptions depuis la ville, que dans

les modes de vie, comme lieu de loisirs et espace naturel de

qualité aux portes de Paris.

Elle est considérée comme un véritable capital par beaucoup,

Saint Loupiens et habitants des communes voisines ou

franciliennes.

LES COTEAUX Descendant de la butte boisée de Montmorency, les coteaux

ont longtemps connu une vocation agricole (vignes, vergers,

maraîchage). Ce n’est qu’au cours du XXème siècle qu’ils se

sont peu à peu transformés, pour être aujourd’hui largement

urbanisés.

Du fait de la topographie, ils offrent des panoramas

intéressants entre la forêt et la plaine jusqu’à la butte de

Cormeilles. Et la proximité de la forêt en fait des lieux de

qualité et recherchés pour l’habitation.

LE CENTRE VILLE Situé en partie centrale du territoire en transition entre les

coteaux et la plaine, il s’est développé au nord de la voie

ferrée, autour de la RD928 aujourd’hui dédoublée entre la rue

de Paris/rue et du Général Leclerc et la rue de du Général de

Gaulle.

Il présente un tissu relativement homogène constitué à la fois

de maisons de bourgs et anciennes fermes établies autour de

cours traditionnelles mais aussi de maisons bourgeoises avec

de beaux jardins. Il regroupe les fonctions centrales de

commerces, services, équipements, etc.

Même s’il connaît des mutations avec des opérations de

renouvellement urbain récentes, il compte parmi les derniers

centre-bourgs historiques de la vallée de Montmorency et de

la partie urbanisée du Val-d’Oise qui ont préservé leurs formes

urbaines traditionnelles et homogènes.

LES QUARTIERS EST ET LES QUARTIERS

DE LA PLAINE Situés dans le prolongement est du centre ville, les premiers

sont essentiellement constitués d’un tissu pavillonnaire

formant un continuum avec l’urbanisation de Saint-Prix.

Situés dans la moitié sud du territoire délimitée par la voie

ferrée, les seconds sont composés d’une juxtaposition de

plusieurs ensembles urbains, témoins des différentes époques

de construction et de développement de l’urbanisation au

XXème siècle.

On y retrouve ainsi des quartiers pavillonnaires le long de la

voie ferrée, et des maisons de ville ou opérations groupées

plus denses ainsi que les ensembles collectifs des Diablots et

des Terres Blanches plus au sud le long de l’A115.

Ces derniers sont complétés par un pôle d’équipements et

quelques commerces complémentaires à ceux du centre ville.

Enfin, on peut y intégrer la zone d’activités intercommunale à

l’extrémité sud-est en bordure du Bd Brémont et de l’A115.



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II – LES DONNEES

DEMOGRAPHIQUES L’analyse démographique est issue des données des recensements de l’INSEE dont le dernier date de 2007 et est complétée dans la mesure du

possible par des données plus récentes de source communale.

II.1. La population communale et ses évolutions

� La population communale

En 2007, Saint-Leu-la-Forêt compte 14 667

habitants, soit une densité moyenne de 2800

hab/km².

Elle fait partie des communes structurantes de

plus de 10000 habitants dans la vallée de

Montmorency, au-delà des zones denses de la

1ère

couronne parisienne.

Au sein du territoire de Val-et-Forêt, elle se

place en 3ème position démographique, après

Ermont et Eaubonne, qui comptent plus de

20 000 habitants et représente 17,6% de la

population de Val-et-Forêt.

Saint-Leu-la-Forêt connaît une véritable

croissance après la seconde guerre mondiale :

sa population a quasiment doublé entre 1955

et 1990, passant de 7 000 à 15000 habitants,

avec le développement pavillonnaire et la

réalisation des quartiers d’habitat collectif.

Mais à partir de 1990, une stabilisation de la

croissance se fait sentir.

Et depuis 1999, Saint-Leu-la-Forêt connaît une

décroissance (-485 habitants, soit -3%), à

l’inverse de ce que l’on observe sur le Val-

d’Oise (+5%) et sur les autres communes de

Val- et- Forêt (+1,9%).

Evolution des populations entre 1999 et 2006

Population des communes en 2007



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La comparaison des courbes de croissance

démographique avec la communauté

d’agglomération et le département démontre la

spécificité du cas de la commune, où les évolutions

démographiques se sont inversées au cours de la

dernière décennie.

Saint-Leu-la-Forêt connaît des rythmes de croissance

largement supérieur à son environnement

communautaire ou départemental jusqu’en 1995.

Depuis, elle connaît une décroissance significative

alors que les populations valdoisienne et

communautaire se stabilisent.

On notera que parmi les 33 communes de plus de 10 000 habitants du Val-d’Oise, seules 4 ont connu comme Saint-

Leu-la-Forêt, une diminution de leur population (Jouy-le-Moutier, Vauréal, Garges-lès-Gonesse et Franconville).

� Les facteurs de l’évolution démographique

Pour l’essentiel, l’évolution démographique est

due à deux phénomènes qui se cumulent :

� le mouvement naturel, défini par la différence

entre les naissances et décès des Saint

Loupiens.

� l’évolution du solde migratoire qui traduit

l’arrivée (positif) ou le départ (négatif)

d’habitants à Saint-Leu-la-Forêt.

A Saint-Leu-la-Forêt, l’évolution démographique

dépend essentiellement des FLUCTUATIONS DU

SOLDE MIGRATOIRE : c’est principalement

l’arrivée ou le départ de populations, qui

expliquent les périodes de croissance plus ou

moins fortes.

� Dans les années 1970, l’arrivée de populations

nouvelles est relativement importante avec la

réalisation de lotissements et opérations

nouvelles d’habitat.

� Dans les années 80, elle se poursuit avec la

réalisation d’opérations de logements

diversifiées.

� Mais à partir des années 90, elle est fortement

réduite et devient négative, avec le

ralentissement de la construction neuve.

Toutefois , l’excès de naissances permet de

compenser le départ croissant d’habitants.

� Dans les années 2000, le départ de populations se

renforce et l’excès de naissances ne suffit plus à

Forte Croissance Stablisation Décroissance à contenir



- 11 -

compenser ce départ important des habitants.

A l’échelle des quartiers …

Les évolutions ont été contrastées entre les différents quartiers :

� Le quartier de la Chataîgneraie est le seul quartier à avoir

connu une augmentation de population liée à la

construction de logements. Avec 63 logements de plus

en 7 ans, le nombre d’habitants a en effet progressé de

7% soit deux fois plus que la moyenne communale.

� Les autres quartiers ont connu une décroissance et plus

particulièrement les Diablots et Les Lutins, qui ont perdu

1/10ème

de leur population.

� Les migrations résidentielles depuis 1999

• Une certaine stabilité résidentielle Au recensement de 2007, près de 3 habitants sur 4 résidaient déjà sur la

commune en 2000 (77 % dont 8,7% ont déménagé au sein de la

commune). La moyenne d’ancienneté des emménagements sur la

commune est de 15 ans pour 13 ans sur l’ensemble du Val-d’Oise.

Cette situation traduit une certaine stabilité résidentielle sur la

commune.

• Des mouvements migratoires importants En revanche, Saint-Leu-la-Forêt a connu des mouvements de population

importants entre 1999 et 2007 : environ 3 700 habitants (soit ¼ des

habitants) ont quitté la commune alors que près de 3 200 s’y sont

installés (soit 22% des habitants).



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Quels profils de populations

s’installent à

Saint-Leu-la-Forêt ?

Quels profils de populations en

partent ?

Selon l’âge

des

ménages

Saint-Leu-la-Forêt semble plus

particulièrement attractive pour les

ménages de 35 à 45 ans et les familles

avec enfants.

On constate, par contre, un départ plus marqué :

• chez les jeunes de 18 à 25 ans, qui quittent le

foyer familial pour suivre leurs études ou

s’installer dans leur 1er

logement

• chez les jeunes ménages de 28 à 33 ans, avec

parfois des enfants en bas âges.

• chez les ménages de 45 à 60 ans qui après le

départ de leurs enfants ou après un

changement de situation familiale (séparation,

divorce, décès, etc.) souhaitent changer de

logement.

Selon les

catégories

socio-prof.

Saint-Leu-la-Forêt reste attractive pour

les cadres et professions intermédiaires.

En effet, ils représentent respectivement

20 et 29% des nouveaux arrivants de plus

de 15 ans.

De plus, les cadres ont été les moins

nombreux à quitter la commune,

démontrant ainsi l’attractivité de la

commune pour ces CSP.

Par contre, les nombres d’employés et d’ouvriers

ont diminué, signifiant un départ plus fréquent de

ces catégories d’autant qu’ils ne représentent que

29% des nouveaux arrivants de plus de 15 ans.

De plus, on constate une diminution des

personnes sans activité professionnelle (640

personnes de moins alors que 340 personnes se

sont installées sur la commune).


A l’échelle de la commune, ce sont les quartiers Marcel Pagnol

et le Rosaire qui comptent le plus de nouveaux arrivants

(respectivement 30 et 25% pour une moyenne communale de

23%)

A eux deux, ils concentrent plus de la moitié des personnes qui

se sont installées à Saint-Leu-la-Forêt depuis 2000. Ces deux

quartiers sont aussi ceux qui concentrent le plus de petits

logements (1 à 2 pièces), où le turn-over reste le plus élevé.

Par contre, les quartiers comme la Châtaigneraie, les Lutins et

Les Cancelles comptent des proportions de nouveaux habitants

plus faibles (autour de 19%) qui peuvent s’expliquer par la

présence majoritaire de propriétaires occupants et de

logements individuels où la mobilité est moins marquée.



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II.2. Les caractéristiques des ménages et des habitants

■ Une population globalement vieillissante

La pyramide des âges montre que Saint-Leu-la-Forêt est une commune de familles avec enfants. En effet, les

ménages de 40 à 60 ans avec leurs enfants de 10 à 20 ans sont les plus représentés.

Toutefois, la population de « jeunes ménages » de 20 à 35 ans est sous-représentée par rapport aux autres tranches

d’âges saint-loupiennes, mais également par rapport aux valdoisiens du même âge. Cela peut expliquer également la

sous-représentation des enfants de moins de 10 ans sur la commune.

La pyramide des âges

montre également une

légère surreprésentation

des personnes de plus de

65 ans par rapport au Val

-d’Oise, témoin de

l’amorce du vieillissement

de la population.

Ce vieillissement devrait

s’accentuer sur la

commune, dans les

décennies à venir, du fait

de la présence importante

des générations issues du

baby-boom (40 à 60 ans).

La comparaison des pyramides des âges entre 1999 et 2006 montre que la décroissance démographique se traduit

essentiellement par une diminution des populations de trentenaires et des moins de 15 ans au profit des tranches

d’âges plus âgées, par effet du « glissement des tranches d’âges » vers les plus âgées, qui résulte :

- en grande partie de la

stabilité résidentielle

(moyenne des dates

d’emménagement

>15 ans),

- et d’un parc qui répond

mal aux besoins pour

attirer des jeunes

ménages ou

maintenir les jeunes

saint loupiens sur la

commune.



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La diminution de l’indice de jeunesse* traduit

ces évolutions de manière plus significative

sur la commune que dans les échelons

supérieurs. * Indice de jeunesse = Part des moins de 20 ans

Part des plus de 60 ans


Saint-Leu-la Forêt connaît une diminution très sensible du nombre de jeunes de moins de 20 ans (530 de moins soit -

12% en 7 ans). Ce phénomène touche en fait 2 quartiers : Les Lutins et Les Diablots, qui, à eux 2, concentrent 70% de

la perte d’habitants de moins de 20 ans de la commune.

La Châtaigneraie est le seul quartier à avoir vu cette population croître, mais cela représente seulement 35

personnes.

En 2006, 1050 habitants sont âgés de 75 ans ou plus, soit 7% de la population. Toutefois, au regard des moyennes

départementale et des communes du Val-d’Oise de plus de 10000 habitants, Saint-Leu-la-Forêt fait plutôt figure

d’une commune avec une forte représentation de la population âgée.

La Châtaigneraie, Marcel Pagnol et Les Diablots comptent plus d’habitants âgés en proportion (8%) que les autres (4-

6%).



- 15 -

■ Un certain « desserrement » des ménages

Le nombre moyen de personnes par ménage ne cesse de

diminuer à Saint-Leu-la-Forêt, à l’image des tendances

départementale et nationale.

Il est ainsi passé de 3,1 à 2,5 personnes par ménage en

moyenne en 45 ans. Ce phénomène s’explique par les

évolutions sociales de la cellule familiale (décohabitation et

mise en couple plus tardive, séparation, divorces, etc.) et est

renforcé par le vieillissement démographique.

On peut préciser que si le nombre moyen de personnes par

ménages était équivalent en 2006 à celui observé en 1962,

Saint-Leu-la-Forêt compterait environ 3400 habitants de plus.

Cet élément met en évidence la nécessité de construire

de nouveaux logements si on souhaite conserver le

même nombre d’habitants; ceci afin de pallier la

diminution continue du nombre de personnes vivant dans

chaque ménage.

A l’échelle des quartiers … Sachant que la taille moyenne «plancher» des ménages

est pour un territoire de l’ordre de 2,2, le nombre

moyen de personne par ménage peut continuer à

baisser pour Saint-Leu-la-Forêt. La taille moyenne des

ménages varie de 2,2 à 2,8 personnes par foyer selon

les quartiers.

Les quartiers où les ménages sont les plus petits sont en

règle générale les quartiers «historiques» des

communes, souvent peuplés de populations âgées, mais

aussi de familles monoparentales peu mobiles et

occupant des logements pouvant être inadaptés à leurs

besoins.

Evolution de la taille moyenne des ménages

1982 1990 1999 2007

Commune 2,75 2,82 2,68 2,51

CA 2,76 2,56 2,55 2,49

Département 2,91 2,87 2,74 2,65



- 16 -

■ Un profil de catégories socio-professionnelles caractérisé

■ … en relation avec les niveaux de formation des habitants

■ les revenus des ménages

Avec 2 116€ par mois par unité de

consommation, le revenu médian des

saint-loupiens se situe bien au dessus

des moyennes départementale (1 587€)

et nationale (1 458€). Au sein des

communes de plus de 10 000 habitants

du Val d’Oise, Enghien-les-Bains est la

seule à avoir un revenu médian plus

élevé que celui de Saint-Leu-la-Forêt (2

212€).

Environ 10% de la population de la

commune vit néanmoins sous le seuil

de pauvreté. On retrouve une

proportion identique sur la

Communauté d’Agglomération Val-et-

Forêt dans son ensemble. A l’échelle

nationale, il y a 2 fois plus de personnes

vivant sous le seuil de pauvreté.

Des C.S.P. plus élevées sur la commune…

� 59 % de cadres sup et prof.

Intermédiaires contre 45% sur le Val

d’Oise

� … et seuls 1/3 d’employés et ouvriers

contre ½ sur le Val-d’Oise.

Des niveaux de formation plus élevés sur la

commune …

� 52% des actifs saint loupiens

possèdent au moins le bac, contre

40% des habitants du Val-d’Oise

L’écart avec la population du Val-d’Oise se

perçoit notamment dans les niveaux de

formation « extrêmes » (sans formation ou

études supérieures).

Répartition des actifs par CSP en 2008- Val d’OIse

Répartition des actifs par CSP en 2008- Commune



- 17 -

III – DONNEES GENERALES

SUR L’HABITAT

III.1. Evolution du parc de logements

■ Une croissance des logements qui s’atténue…

■ Un marché de l’habitat tendu

Cela engendre une forte tension du marché immobilier qui se traduit par :

- la montée des prix immobiliers sur le secteur ;

- la nette diminution des résidences secondaires qui se transforment en résidences principales du fait de leur

revente ou de l’installation définitive de leurs propriétaires ;

- la diminution du nombre de logements vacants.

La proportion de logements vacants est plus élevée sur les quartiers Marcel Pagnol et Le Rosaire que sur les autres

quartiers avec respectivement 10% et 9% des logements contre 6% en moyenne communale, celle-ci étant conforme

à ce que l’on observe sur la Communauté d’Agglomération ou le département dans son ensemble.

La commune connaît une croissance

importante du parc de logements dans les

années 1960 à 1999, passant d’environ 3575

à 5630 logements.

…QUI S’ATTENUE fortement à partir des

années 1999, période où la commune

connaît une décroissance démographique.



- 18 -

� Un parc de logements à la fois anciens et récents

Saint-Leu-la-Forêt se différencie des grandes

tendances de constructions observées sur le

territoire de Val-et-Forêt et sur le département

par :

• un parc ancien important et bien préservé

dans le centre ville : Le parc de

logement ancien est important sur la

commune : 30% des logements ont été

construits avant 1949 contre moins de

20% à l’échelle de la Communauté

d’Agglomération et du département.

• un parc des années 75 à 90 conséquent, lié

au développement urbain sur les quartiers des Diablots et de la Plaine.

Alors que la croissance a principalement eu lieu entre les années 50 et 70 au niveau du département et la

Communauté d’Agglomération, c’est une évolution « plus étalée » dans le temps qui s’est réalisée à Saint-Leu-la-

Forêt.

� Un net ralentissement du rythme de construction, ces dernières années

Les rythmes annuels de constructions de

logements sont passés de :

- environ 60 logts/an entre 1990 et

1995 ;

- environ 18 logts /an entre 1995 et

2005

On constate d’après l’analyse des permis

de construire, une légère reprise à compter

de 2005.

III.2. Caractéristiques des logements

■ Un parc de résidences principales composé de …

Une majorité de logements

individuels : 64% des logements

sont des maisons, pour 47% sur

Val-et-Forêt et dans

département) ;



- 19 -

Des logements

majoritairement occupés

par leurs propriétaires :

77% des logements de

Saint-Leu-la-Forêt pour

58% dans le département.

Des 34 communes valdoisiennes de plus de 10 000 habitants, Saint-Leu-la-Forêt est celle qui en compte le plus,

devant Arnouville-lès-Gonesse et Herblay qui en comptent toutes les deux 74%.

Les locataires sont donc moins nombreux sur la commune, la sous-représentation étant plus forte pour ceux du parc

social.

Les 745 ménages saint-loupiens locataires du privé sont globalement répartis sur 3 quartiers: Marcel Pagnol, Le

Rosaire, et les Diablots. Ces logements constituent une étape dans le parcours résidentiel. Le relative faiblesse du

nombre de logements privés à louer constitue un frein à l’autonomisation des jeunes sur la commune.

Une majorité de

logements de plus de 4

pièces (+ de 75 m²) et

une faible part de petits

logements (14% de

logements de 1 à 2

pièces alors que les

ménages de 1 à 2

personnes représentent

51% de la population).

A l’inverse, les petits logements sont peu nombreux : moins de 15% des logements ont 2 pièces ou moins. Et depuis

1999, leur nombre a légèrement diminué passant de 818 à 807 logements.

Cette situation traduit une certaine inadéquation entre :

• la forte proportion des petits ménages de 1 à 2 personnes (51%) et baisse des ménages de grandes tailles.

• la faible proportion de petits logements (14% de logements de 1 à 2 pièces).

Le plus souvent, les petits logements relèvent du parc privé locatif. Ils constituent généralement des logements de

transition dans le parcours résidentiel. La population se renouvelle plus vite sur les territoires qui en comptent

beaucoup.

Compte tenu des tendances générales d’éclatement de la cellule familiale, de desserrement des ménages et des

évolutions récentes sur la commune en terme de diminution de la taille des ménages, cette situation semble se

conforter voire se renforcer. Dans ces conditions, elle permet difficilement de satisfaire une demande de la part de

jeunes ménages en quête d’un premier logement (accession ou location) et pourrait renforcer le vieillissement de la

population.



- 20 -

■ Le parc social

Au 1er janvier 2010, la commune

dispose de 701 logements sociaux soit

environ 12% de son parc de résidences

secondaires. Le parc se répartit entre 8

bailleurs dont les principaux sont :

- 3F qui en gère 58%

- Emmaüs près de 23%.

La majorité se situe sur le quartier Les

Diablots. Il concentre en effet 460

logements, soit près de 70% du parc

social implanté sur la commune. On en

retrouve aussi un nombre relativement

important sur Marcel Pagnol (112

logements).

Leur composition reste très homogène

puisque 95% sont de type PLUS (prêt

locatif à usage social).

La demande pour ces logements est

importante puisque 374 dossiers de

demande de logement social sont actifs.

Le motif de demande le plus

fréquemment donné est le coût trop

important que représente le loyer dans

le parc privé. Les logements de type 3

sont les plus demandés.

Le taux de rotation des logements

sociaux est très faible (de l’ordre de 2% alors qu’à l’échelle nationale ce sont 10% des logements qui se libèrent

chaque année). Les saint-loupiens locataires du parc social semblent donc particulièrement peu mobiles. Mais ce

faible taux de rotation s’explique probablement aussi par la relative jeunesse du parc social saint-loupiens, construit

en grande partie à la fin des années 70 et dans les années 80.

En revanche un certain nombre de projets de logements sociaux sont en cours ou programmés sur des terrains

communaux ou publics, notamment sur :

- Chemin d’Apollon : 10 logements

- Rue E Cavell : 10 logements

- rue du Gal de Gaulle : 4 logements

- rue de Boissy : 17 logements

- les Diablots : 50 logements.

Les principales résidences de logements sociaux

Source : observatoire de l’Habitat –CA val et Forêt



- 21 -

III.3. Besoins et perspectives d’évolution

Les besoins et perspectives d’évolution du parc de logements sur les prochaines années s’apprécient de deux points

de vue …

Quantitatifs

…Pour évaluer le nombre de

logements nécessaires aux

objectifs socio-démographiques à

partir de …

� Le « Point Mort » qui évalue les besoins inhérents

à une production de logements permettant de maintenir

la population sans évolution démographique : ils

découlent de la structure du parc de logements existants,

de leur mutation et des phénomènes de desserrement

des ménages.

� Les besoins liés à l’augmentation de

population pour répondre à la demande quantitative

en rapport avec les objectifs de croissance

démographique.

Qualitatifs …En tenant compte des carences et

demandes sur les différents

produits de logements afin de

favoriser la mixité et les parcours

résidentiels sur la commune.

� La diversité de l’Habitat, ou les besoins

répondant à une demande tenant à la diversité des

produits tant dans leur typologie (collectif, individuel),

leur taille (nombre de pièces superficies), leur capacité

d’évolution (possibilités d’agrandissement, adaptabilité à

la réduction de mobilité et au handicap), leur confort,

qu’enfin dans leurs financements (social, locatif ou

accession).

Ces besoins et perspectives ont fait l’objet de plusieurs scénarios et hypothèses pour les prochaines années.

Détaillés ci-après, ils s’appuient sur :

� l’existant, ses atouts et faiblesses ;

� les étapes passées et les évolutions récentes ;

� les demandes et l’analyse du marché immobilier.



- 22 -

■ Les besoins issus du « point mort »

Ce calcul théorique, basé sur une méthode de calcul éprouvée et généralisée à toutes les communes, permet de

définir les besoins en logements pour maintenir le nombre d’habitants de la commune. Il prend en compte 4

phénomènes liés aux évolutions sociales des ménages, et physiques du parc de logements :

1999-2007 2007-2020

Ces trois

phénomènes ont

peu d’incidences

sur l’évolution

spatiale de

l’urbanisation,

puisqu’il s’agit de

mutations au sein

des zones urbaines

existantes.

� Le renouvellement des logements

La construction de nouveaux logements n’entraîne pas

nécessairement l’augmentation du parc de logements : certains

logements sont vétustes ou inadaptés. Ils sont démolis et

reconstruits.

Tendances futures : une poursuite du phénomène dans les

mêmes proportions en raison de la présence significative de

logements anciens et des orientations favorisant une

densification et un renouvellement urbain sur le centre ville.

� Les mutations de résidences secondaires

Les habitations secondaires relèvent d’un statut particulier

puisque leurs occupants sont occasionnels. Toutefois, la

transformation de résidences secondaires en résidences

principales du fait de l’installation définitive des occupants ou

de leur revente est un phénomène à prendre en compte dans

les besoins de logements.

Tendances futures : Il en reste peu (39). Elles continuent à

diminuer et à se transformer en résidences principales dans une

proportion peu significative.

� Les logements vacants

La diminution du nombre de logements vacants suppose la

remise sur le marché de ces logements, à moins qu’ils ne soient

supprimés ou convertis dans un autre usage (activités, services,

équipements…) phénomène marginal.

Cette variation est calculée à partir de situations de vacance au

moment des recensements et doit donc être relativisée car la

vacance peut être de courte durée et simplement liée à une

mise en vente ou un changement de bail lors de la période de

recensement.

Tendances futures : Ils sont environ 320 en 2007. L’objectif est

de les réduire en suivant des tendances moyennes et réalistes de

l’ordre du -25%

83 logements

-19 logements

-78 logements

145 logements

-10 logements

-100 logements

C’est le facteur

impliquant

l’augmentation

des surfaces

urbaines pour

loger une

population égale.

� Le desserrement des ménages

D’une manière générale, le nombre moyen d’occupants par

logement diminue.

Le desserrement implique donc une augmentation du nombre

de logements pour loger une population égale.

Tendances futures : la taille des ménages est passée de 2,81 à

2,52 entre 1990 et 2007. Elle devrait continuer à décroître…

Plusieurs hypothèses de taille de ménages à terme ont été

retenues pour établir la fourchette de simulations.

381

logements

134 logements (2,45

pers/ménages)

256 logements (2,40

pers/ménages)

380 logements (2,35

pers/ménages)

POINT MORT TOTAL

367 logements

50 logts /an

170 à 415 logts

13 à 32 logts/an

Logements réalisés entre 2007 et 2010 130 logts

TOTAL 2010-

2020

40 à 285 logts

4 à 28 logts/an



- 23 -

Alors que le point mort 1999-2007 indique un besoin de 367 logements pour maintenir le nombre d’habitants, seuls

170 logement ont été construits sur cette période. Cela explique la décroissance démographique.

Il a été estimé sur les prochaines années (2007-2020, 13 années), selon différentes hypothèses d’évolution

démographiques et d’évolution sur le parc de logements. Dans ces hypothèses, le facteur « desserrement des

ménages » reste le plus déterminant mais également le plus difficile à définir.

Toutefois, le calcul du Point Mort étant réalisé sur la période de 2007 à 2020, il convient de tenir compte des

constructions réalisées entre 2007 et 2010, à savoir environ 130 logements, à déduire des besoins ci-dessus.

Ainsi, le Point Mort 2010-2020 est établi entre 4 et 28 logements par an. En considérant les paramètres établissant

ces différentes hypothèses, un rythme de 16 à 20 logements /an semble le plus réaliste.

� Les besoins liés à la CROISSANCE DEMOGRAPHIQUE modérée

La commune souhaite retrouver son niveau démographique de 1999, c’est-à-dire autour de 15 000 habitants et le

stabiliser à ce seuil. Sachant que la population saint-loupienne établie au dernier recensement INSEE (2010) est de

14 669 habitants (population communale), il en découle un objectif de croissance de l’ordre de 350 habitants sur la

période 2010-2020. Cet objectif passe par un besoin de produire environ 140 à 150 logements selon les hypothèses

de taille des ménages (2,35 ou 2,45 pers/ménages).

� Synthèse des besoins quantitatifs de logements entre 2010 et 2020

LES PHENOMENES LES BESOINS LES RESULTATS

Renouvellement des logements

Mutations de résid. secondaires

POINT MORT Estimé à 40, 160 ou 285

logements entre 2010 et

2020

Les logements vacants

Le desserrement des ménages +

TOTAL Total des constructions

estimé entre

190, 310 ou 435 logements

+

Vieillissement de la population et

décroissance des effectifs scolaires

CROISSANCE

DEMOGRAPHIQUE Env. 140 à 150 logements

entre 2010-2020 (environ 350 habitants et 2.35 à

2,45 hab/logt)

Ainsi les hypothèses de scénarios donnent des besoins estimés à environ :

- 190 logements (hyp 1) – soit des rythmes annuels moyens de 19 logements par an ;

- 310 logements (hyp2) – soit environ 31 logements par an ;

- 435 logements (hyp3) – soit environ 44 logements par an.

La commune a retenu une projection intermédiaire entre les hypothèses 2 et 3, soit environ 35 logements par an.



- 24 -

Cette projection s’appuie sur :

� La nécessité d’une reprise modérée mais significative du rythme de construction sur le territoire. Celui-ci

était de l’ordre de 18 logements /an entre 1999 et 2007.

� La « couverture » des besoins du Point Mort, quelque soit l’hypothèse développée (notamment 28

logements/an dans l’hypothèse haute), sachant que l’hypothèse la plus probable établit ce besoin à environ

20 logements/an.

� Le souhait d’une croissance démographique modérée conforme aux objectifs du PADD. En effet, en

considérant que les 20 logts/an issus des besoins du Point Mort n’apporteront pas d’habitants

supplémentaires, la croissance est fondée sur 15 logements/an sur les 10 prochaines années. Avec les

hypothèses de 2,35 ou 2,45 pers./ménages, ce sont environ 350 à 370 habitants qui seraient attendus,

répondant ainsi aux objectifs du seuil de 15 000 habitants.

■ Les besoins de diversité du parc de logements

La commune de Saint-Leu-la-Forêt est attractive en raison de sa situation et de son cadre de vie. Elle fait l’objet d’une

forte pression foncière et d’une forte demande en logements de la part de populations diversifiées constituées en

particulier :

1. de jeunes décohabitants quittant le domicile familial et souhaitant rester dans le secteur ;

2. de jeunes ménages en quête d’un premier logement en location ou en accession modérée ;

3. de personnes âgées ou de ménages monoparentaux originaires du secteur et souhaitant y rester ;

4. de familles venues de toutes régions, aux ressources plus ou moins importantes, souhaitant s’installer dans

le secteur et acquérir un logement dans un cadre de vie de qualité.

Or, compte tenu des prix immobiliers pratiqués dans le secteur et du manque de certains types de logements sur le

marché (faiblesse de petits logements, manque logements locatifs et faibles turn-over), certaines demandes ne

peuvent être satisfaites et créent ainsi des « carences » dans le parcours résidentiel des ménages sur la commune.

Dans ce cadre, les enjeux de développement du logement visent à diversifier le parc en vue d’élargir les possibilités

d’un parcours résidentiel sur la commune et notamment à permettre :

� la poursuite de réalisation de logements sociaux, financés par l’Etat ou conventionnés ;

� le développement de l’offre locative en collectif ou en « petit individuel » de type maisons de ville ;

� le développement de l’offre en accession, maîtrisée voire plafonnée en terme de prix de vente grâce à une

politique foncière forte et volontariste ;

� une offre de terrains à bâtir, très rares dans le secteur, ou de logements adaptés tant pour des familles

établies aux revenus confortables que pour des ménages plus modestes souhaitant une accession à la

propriété dans une cadre de vie de qualité aux portes de Paris.

Les réponses et la prise en compte de ces enjeux sont développés dans la troisième partie du présent rapport sur la

« justification des choix retenus et dispositions du PLU ».



- 25 -

IV – LES EQUIPEMENTS ET LES

SERVICES A LA POPULATION

IV.1. Le niveau d’équipements général

Saint-Leu-la-Forêt dispose de nombreux

équipements répondant aux besoins de la vie locale.

Ils sont répartis en deux pôles principaux issus des

grandes évolutions urbaines : le centre ville et les

quartiers Sud (Diablots et abords du boulevard

Brémont).

De plus, il existe deux pôles « secondaires » :

- au sud-est , avec les terrains de sports ;

- au nord et haut des coteaux, avec le centre de

loisirs, les terrains de tennis et la Maison

d’Accueil spécialisée.

Leur organisation et leur répartition créent de zones

de fortes convergences sur certains quartiers : centre

ville, autour de la gare, sur les Diablots, etc.

Les pôles d’attractivité et de « convergences »

Répartition des équipements sur le

territoire



- 26 -

IV.2. Les équipements de la commune

■ les équipements scolaires

La ville possède un bon niveau d’équipements scolaires et de petite enfance. La plupart des besoins en ce domaine

sont satisfaits :

- les écoles maternelles et primaires du centre ville sont en nombre suffisant ;

- le collège bénéficie de la proximité d’équipements sportifs et d’espaces de loisirs ;

- l’école privée du Rosaire accueille les enfants de la maternelle au collège et bénéficie d’un cadre arboré

exceptionnel. Son recrutement est élargi aux communes voisines de la vallée de Montmorency.

L’évolution des effectifs montrent une tendance à la décroissance des effectifs en rapport avec le vieillissement de la

population et la décroissance démographique. Seul l’ensemble privé du Rosaire connaît des augmentations au cours

des dernières années.

Regroupés sur trois sites, centre ville, sud de la Plaine et la Chaumette, au sein de secteurs parfois difficiles d’accès,

ces équipements provoquent des convergences aux heures de dépose et de reprise des enfants. Le manque de

cheminements adaptés depuis le nord de la commune rend les trajets vers le collège difficiles voire dangereux pour

les enfants à vélo.

Pour les enfants de moins de six ans, il existe un réseau d’équipements spécialisés, (centre de protection Maternelle

et Infantile (PMI), crèche familiale communale avenue des Diablots et halte-garderie parentale rue Jacques Prévert).

EVOLUTION DES EFFECTIFS



- 27 -

■ les équipements de sports et loisirs

Les équipements sportifs sont situés au nord (La Châtaigneraie), en centre ville (Les Dourdains) et pour leur plus

grande partie au sud de la commune en bordure de l’A 115. Certains d’entre eux sont intégrés à la zone d’activités

économiques. Leur accessibilité depuis l’ensemble du territoire communal doit être améliorée, en particulier pour les

plus jeunes.

■ Les équipements culturels et associatifs

La Maison pour tous où se regroupent de très nombreuses activités, l’école de musique, la maison des loisirs et de la

culture mais aussi la bibliothèque, bientôt remplacée par la Médiathèque aux Diablots, ainsi que le tissu associatif

extrêmement riche qui couvre l’éventail presque complet des âges et des activités, forment un ensemble vivant

apprécié des habitants.

■ Les autres équipements

Les services administratifs de la commune, la poste qui dispose d'une annexe au sud, ainsi que la plupart des

équipements culturels et sociaux, sont regroupés dans le centre. Cette concentration contribue à l’attractivité forte

du centre ville. Il est l’un des tout derniers de la vallée qui présente à la fois des qualités spatiales, historiques et

commerciales réelles.

La gare est bien située au cœur de la ville et accessible. Elle est reliée au centre ville par une rue de caractère, dans

laquelle alternent commerces, services et belles maisons du siècle passé. Elément de centralité évident, lien entre la

plaine et le centre ville, elle bénéficie d’un bâtiment au caractère très affirmé qui s’inscrit aujourd’hui dans un espace

consacré au stationnement.

Ces atouts génèrent des difficultés de circulation et de stationnement, renforcées par la fonction de transit

intercommunal qu’exerce la RD 928. Il faut accepter cette mixité, typique de tout centre ville vivant, et ne pas

rechercher à tout prix une solution de partage, forcément complexe compte tenu des emprises disponibles.

Par ailleurs, la commune dispose de plusieurs lieux de cultes :

• Eglise St. Gilles – St. Leu

• Chapelle Notre-Dame

• Centre Communautaire

• Temple Bouddhiste



- 28 -

V – LES DONNEES SOCIO-

ECONOMIQUES

V.1. La population active

■ Caractéristiques et évolution

La décroissance démographique générale se répercute sur la

population active, qui décroît dans les mêmes proportions entre

1999 et 2006 (-4,3% d’actifs, -3,75 % d’habitants), passant de 7442

à 7325 actifs de 15 à 64 ans entre 1999 et 2006.

Toutefois, cette décroissance n’altère pas le taux d’activité

(rapport du nombre d’actifs sur la population de +15 ans).

Passant de 61,7 à 62,1% entre 1999 et 2006, sa légère

augmentation s’explique par :

- le recul de l’âge de départ à la retraite ;

- l’augmentation des tranches d’âges « actives » dans le

profil de la population saint-loupienne.

Parmi les actifs saint-loupiens …

(tranche d’âges de 15 à 64 ans)

• une faible part de chômeurs ;

• une représentation de retraités significative.

■ Un faible taux de chômage

Fin 2008, 1230 saint-loupiens sont demandeurs d’emploi de catégories 1 à 3 hors activité réduite. Ils représentent

5,4% des actifs recensés en 2006, soit un indice de chômage parmi les plus bas des communes de plus de 10 000

habitants du département. Au sein de la Communauté d’agglomération, Eaubonne est la commune la plus touchée

par le chômage.

A l’échelle infra-communale, les données les plus récentes sont en date du 31/12/2007. Elles montrent que les

quartiers sont touchés inégalement par le chômage. L’indice de chômage varie de 3% pour les quartiers La

Châtaigneraie et Les Lutins, à 6,2% pour le quartier Les Diablots. L’IRIS Le Rosaire se caractérise par un écart

important entre les hommes et les femmes, au regard de ce que l’on observe sur les autres territoires.



- 29 -

A Saint-Leu-la-Forêt comme ailleurs, les jeunes

âgés de moins de 25 ans sont les habitants les

plus touchés par le chômage. Ils sont 65 à la fin

de l’année 2008 soit l’équivalent de 9% des

actifs de moins de 25 ans. Cet indice de

chômage s’approche de la moyenne

départementale, alors que pour les autres

tranches d’âges, l’écart est significatif et en

faveur de Saint-Leu-la-Forêt.

■ et des catégories socio-professionnelles plutôt élevées

Saint-Leu-la-Forêt concentre bien plus de cadres et professions intellectuelles parmi sa population d’actifs occupés

que le département ou le territoire national. A contrario, les employés et les ouvriers sont sous-représentés (1/3 des

actifs occupés saint-loupiens contre la moitié des français). Notons cependant qu’en effectif, les employés et ouvriers

sont plus nombreux sur la commune (2370) que les cadres et professions intellectuelles supérieures (1815).

Il existe toutefois des écarts importants. Avec 1/6ème de cadres et professions intellectuelles supérieures parmi ses

actifs occupés, et presque la moitié d’employés et d’ouvriers, le quartier Les Diablots est le seul à tendre vers la

moyenne nationale. La Châtaigneraie se démarque par la sur-représentation des cadres et professions intellectuelles

supérieures relativement à la moyenne communale (1/3 contre 1/4 des actifs occupés).



- 30 -

V.2. Les emplois dans le secteur

■ Un pôle d’emplois « modeste »

En 2006, Saint-Leu-la-Forêt compte 3150

emplois, pour 6844 actifs occupés parmi

les habitants.

Le taux de polarisation ou indicateur de

concentration d’emplois est bien plus

faible que ceux du département et de la

France métropolitaine :

0,46 emploi /habitant sur Saint-Leu-la-

Forêt

0,84 emploi/hab sur le Val-d’Oise

Il montre ainsi que Saint-Leu-la-Forêt est

une commune plutôt résidentielle. C’est

aussi le cas des autres communes de la

Communauté d’agglomération..



- 31 -

■ La composition des emplois proposés sur la commune

La commune se caractérise par une majorité d’emplois

dans les secteurs tertiaires, représentant près de 82% des

emplois.

Toutefois, cette forte majorité est atténuée sur la

commune en comparaison des échelons supérieurs

(Communauté d’agglomération et Département) en raison

d’une plus forte représentation de métiers de la

construction et de l’industrie liée à la présence de la Zone

d’Activités intercommunale en bordure de l’A115.

Toutefois, en mettant en parallèle les profils

d’emplois proposés sur la commune et les profils des

actifs résidents à Saint-Leu-la-Forêt, on constate un

léger décalage entre les postes proposés et la « main-

d’œuvre » disponible sur la commune.

Plus particulièrement

…chez les cadres sup. et prof intellectuelles et

intermédiaires : +16% actifs /emplois

…chez les employés/ouvriers : -12,9% actifs /emplois.

Enfin les conditions d’emplois des postes présents sur la commune font apparaître :

• une légère sur-représentation de non salariés (indépendants, employeurs, etc), liés à la présence de

nombreuses petites activités commerciales, artisanales, etc ;

• une part d’emplois « précaires » relativement faible : 7,2% contre 10,2% dans le Val-d’Oise (CDD, intérim,

emplois aidés, stage ou apprentissage).



- 32 -

V.3. Le tissu économique de Saint-Leu-la Forêt

■ Les entreprises présentes à Saint-Leu-la-Forêt

Une majorité de services et commerces

…atténuée sur la commune en comparaison des

échelons supérieurs par une plus forte

représentation de métiers de la construction et de

l’industrie (dans les ZA).

Un tissu de petites entreprises

…de moins de 10 salariés qui représentent 95%

des établissements mais 51% des salariés.

A noter … La présence de 7 entreprises de plus de

50 salariés dans le domaine des « Services ».

Une certaine stabilité des entreprises

…57% d’entre elles ont été créées depuis plus de 6 ans

contre seulement 50% dans le Val-d’Oise.

■ L’organisation du tissu économique

Les activités présentes se répartissent entre :

� la zone d’activités au sud-ouest de la commune, le long de l’A115, qui regroupent plutôt des activités

industrielles, artisanales ;

� les pôles commerçants en centre ville et sur les Diablots ;

� des petites unités réparties dans l’ensemble des zones urbanisées (activités commerciales, artisanales ou

libérales , etc.).



- 33 -

Le commerce et l’artisanat

La ville bénéficie d’une structure commerciale active, concentrée dans la rue principale du centre ville. Cette

organisation, fruit de l’histoire, participe de manière forte au renom de la commune. Elle est par nature fragile, et il

convient de tout mettre en œuvre pour maintenir son attractivité, gage de son maintien durable.

Le marché est un élément d’attraction fort qu’il est essentiel de préserver.

Le secteur des Diablots est le second lieu de centralité du territoire. Il accueille une moyenne surface, des petits

commerces et des services. La galerie commerciale, qui devait initialement structurer l’ensemble, présente

aujourd’hui un aspect vieillissant, tout à fait traditionnel des équipements commerciaux de cette époque. Les

habitants y sont attachés.

L’organisation du tissu économique de Saint-Leu-la-Forêt



- 34 -

VI – CIRCULATIONS ET

DEPLACEMENTS

VI.1. LES MOYENS DE TRANSPORTS ET DE DEPLACEMENTS

� Le réseau routier

La commune bénéficie d’une bonne

desserte grâce à la présence de :

- l’A115 et La proximité de 3

échangeurs et un projeté par le

Département ;

- différentes départementales :

ces dernières sont majoritairement

orientées est-ouest pour établir des

liaisons intercommunales entre les

différentes villes : la RD 928, la RD 144

(rue de Montmorency), la RD 502 (Bd

Brémont).

Les axes nord-sud sont plus rares : RD139

(av. Jean Rostand), route de Chauvry.

L’organisation générale du réseau viaire

de la commune fait apparaître :

- Des liaisons limitées entre le nord et

le sud :

- une coupure renforcée par le passage

de la voie ferrée, qui n’offre que 3

points de passages « véhicules » sur la

commune ;

- un réseau contrasté entre :

� des voies issues du tracé viaire historique et agricole, qui ne sont pas adaptées aux trafics supportés,

� des voies et avenues qui encouragent les vitesses importantes et dont les abords nécessitent une valorisation

(av Jean Rostand, boulevard Brémont).



- 35 -

� Le réseau de transports en commun

� Le réseau de transports ferrés

La commune bénéficie d’une desserte par la ligne SNCF permettant de rejoindre Paris via :

- la gare du Nord ;

- la gare Saint-Lazare (à condition de changer à Ermont-Eaubonne) ;

- la ligne C du RER (à condition de changer à Ermont-Eaubonne).

L’accès de la gare doit être facilité depuis l’ensemble des quartiers, notamment par des projets de développement de

circuits alternatifs à la voiture pour ne pas encombrer le site avec les besoins en stationnement.

� Le réseau de bus

Trois lignes de bus assurent les liaisons intercommunales et une desserte de la ville

- le 30-14 reliant Saint-Leu-la-Forêt à la gare de Franconville en passant par le Plessis-Bouchard avec des fréquences

intéressantes, notamment aux heures de pointes ;

- le 30-23 reliant la gare de Saint-Leu-la Forêt à celle de Montigny-Beauchamp avec des fréquences plus limitées

(toutes les ½ h aux heures de pointe) ;

- le 95-03 reliant la gare de Cergy à Margency en passant par Saint-Ouen-l’Aumone, Méry, Frépillon, Bessancourt,

Taverny, Saint-Prix, avec des fréquences plus diluées (toutes les heures en heure de pointe).

Toutefois, cette desserte reste cantonnée

aux quartiers situés en deçà de la voie

ferrée.

Cela s’explique en grande partie par la

structure du réseau de voies dans les

quartiers du centre ville et des coteaux :

sinueuses et étroites, ces voies sont

difficiles d’accès par les bus.

Dans le cadre de l’intercommunalité, des

projets et réflexions sur le

développement de transports en

commun à la demande sont en cours

pour desservir ces quartiers.



- 36 -

VI.2. LES GRANDS FLUX

■ Les trafics sur les axes majeurs

Si l’autoroute A 115 absorbe en limite de

commune le trafic à caractère régional,

le territoire communal est traversé par

des voies de liaisons intercommunales.

Un important trafic est-ouest dans la

vallée de Montmorency, et nord-sud du

plateau à la plaine existe. Il utilise

aujourd’hui le réseau viaire ancien, peu

adapté à cette fonction. Des

détournements ont été réalisés, par les

rues à l’intérieur du tissu pavillonnaire,

peu à même de recevoir de tels flux de

circulation.

La commune connaît ainsi des trafics

importants sur les axes traversant son

territoire :

� sur l’av Jean Rostand env. 15 300

véh/j (en diminution, 19 500 en

2005) ;

� sur le Bd Brémont , environ 10 650

véh/j (en diminution, 12 200 en

2005) ;

� sur l’avenue de Paris, plus de 10000

véh/j (en augmentation).

A l’échelle du centre ville, la rue du

général de Gaulle et la rue du Général

Leclerc (RD 928) supportent un trafic

important (> 5 000 véhicules/jour)

compte tenu de leurs caractéristiques

(gabarit et environnement traversé).

De plus, certains axes ont été conçus pour le trafic de transit, mais ils sont souvent sans relation avec leur

environnement. Cette perte de caractère urbain en fait des coupures infranchissables et dangereuses, mal vécues par

les habitants : c’est le cas de l’avenue Jean Rostand et du boulevard Brémont.

Les nuisances pour les riverains et la gêne pour les automobilistes, en particulier aux carrefours principaux et aux

passages à niveau sont fortes. Les passages à niveau constituent de véritables points d’insécurité pour les piétons et

les cyclistes.

Les trafics sur les axes départementaux en 2008 source Conseil Général



- 37 -

� Les migrations domicile - travail

Population active travaillant …

Sur Commune

de résidence

dans le Val

d'Oise

dans la

Région autres

Commune 13,6% 33,1% 52,1% 1,2%

CA Val-et-Foret 14,4% 32,6% 52,0% 1,1%

Département 17,9% 31,8% 48,5% 1,8%

15% de sédentarité

Parmi les actifs occupés habitant Saint-Leu-la-Forêt, 1 sur 7

travaille au sein même de la commune. Cette proportion est

faible par rapport à ce qu’on observe habituellement en Ile-de-

France. Mais rappelons que Saint-Leu-la-Forêt est une commune

résidentielle, comptant moins d’1 emploi pour 2 actifs occupés.

Plus de 2/5ème des habitants travaillent dans le Val d’Oise. Mais

Paris reste la ville qui attire le plus de saint-loupiens (790

personnes soit 1/10ème des actifs occupés).

67% d’attractivité

Les saint-loupiens représentent 1/3 des personnes qui

travaillent sur la commune. Ainsi, ce sont plus de 2100

personnes qui viennent chaque jour travailler à Saint-Leu-la-

Forêt.

IIs résident en général dans les autres communes

valdoisiennes. En effet, malgré la proximité géographique,

peu d’habitants des Hauts-de-Seine ou de Seine-saint-Denis

occupent un emploi à Saint-Leu-la-Forêt.

� Les modes de déplacements utilisés dans le quotidien des Saint-Loupiens

� 37% des ménages disposent d’au moins 2 voitures contre 30% dans le Val-d’Oise.

� 58% des déplacements se font en voiture contre 55% dans le département.

� Seuls 29% empruntent les transports en commun contre 34% dans le département, malgré la présence de

la gare

� 12% utilisent des moyens non polluants (marche à pied, 2 roues) contre 11% dans le département.



- 38 -

VI.3. LES CIRCULATIONS DANS LA COMMUNE

■ Le réseau de voies

� Un réseau de voies à hiérarchiser selon les usages et

trafics

avec des sens de circulations adaptés et des aménagements

de stationnement alternés sur la voie.

Les « plus » : limite les vitesses de circulations.

Les « moins » : rend peu lisible le schéma de circulations et

apporte des nuisances aux quartiers d’habitat.

� …Car issu de tracés historiques ou agricoles

Des gabarits de voies et des environnements urbains

traversés, qui sont difficilement compatibles avec les trafics

supportés.

Le réseau de voies sur le territoire communal



- 39 -

Le réseau de voies le plus fréquent (en jaune) s’est constitué au gré des

opérations d’urbanisation très souvent en opérations « fermées »

autour de voies en impasses.

Cette configuration permet une certain tranquillité des quartiers

d’habitat, mais conduit à reporter une grande partie des trafics et

échanges entre les quartiers ou villes, à des voies et axes limités en

nombre et dont les gabarits ne sont pas toujours satisfaisants.

Toutefois, Saint-Leu-la-Forêt possède un

remarquable réseau de sentes hérité de l’histoire

agricole. Celles-ci présentent un grand intérêt né

de la qualité des jardins qui les bordent, des vues

découvertes vers les cœurs d’îlot et de leur

échelle intime qui leur confère un caractère

labyrinthique et ludique.

Grâce à elles, les habitants peuvent descendre du

coteau ou remonter de la plaine à la forêt en

évitant les voitures et le bruit. Leur nombre, une

trentaine, et la variété des paysages qui les

bordent permettent de pratiquer à pied la ville

autrement. Actuellement, ce réseau est

partiellement complété par des pistes cyclables.

Certaines sentes présentent un caractère

nettement urbain, en cheminant entre les

volumes bâtis du centre ville, alors que d’autres

sont de véritables sentiers ruraux, bordés de

jardins potagers.

Toutes offrent des vues sur “ l’arrière de la ville ”

particulièrement intéressantes. Leur présence

rend possible une autre lecture de Saint-Leu-la-

Forêt. Mais la pression est forte sur certaines

venelles afin de les transformer en voies d’accès à

des parcelles enclavées en cœur d’îlot.

Ces sentes doivent jouer un rôle essentiel dans les

liaisons entre les quartiers et vers les pôles

d’attraction et les pôles de convergences mis en

évidence dans la partie sur les équipements et

services. Elles constituent un support indéniable

de développement de circulations douces.

Les nombreuses sentes présentes à Saint-Leu-la-

Forêt

De nombreuses voies en impasse



- 40 -

VI.4. LES ORIENTATIONS SUPRACOMMUNALES ET PROJETS

Le Plan de Déplacements Urbains Ile- de-France :

Adopté en le 15 Décembre 2000, ses objectifs visent à :

- diminuer le trafic automobile ;

- augmenter la marche pour les déplacements inférieurs à 1 km, ainsi que les déplacements à vélo. Ces

solutions alternatives agissent en faveur de l’environnement et de la santé publique ;

- favoriser le développement de pôles d’échanges de transports. La gare de Saint-Leu-la-Forêt n’a pas été

retenue comme pôle d’échange principal. Toutefois, sa présence doit être prise en compte et renforcée dans

les usages locaux.

Un PLD en cours d’élaboration sur le territoire de la Communauté d’Agglomération Val et Forêt :

La Communauté d’Agglomération Val-et-Forêt élabore un Plan Local de Déplacement. S’appuyant sur les objectifs du

PDU d’Ile de France, ce document affiche plusieurs objectifs :

- diminuer le trafic automobile,

- développer l'usage des transports collectifs, de la marche à pieds et du vélo,

- aménager et partager la voirie pour tous,

- organiser le transport et la livraison de marchandises,

- encourager les entreprises à favoriser l'utilisation des transports collectifs.

Dans les contextes urbain et socio-économique actuels du territoire, le PLD vise à adapter la circulation aux fortes

migrations domicile - travail et domicile – école. Concernant les transports individuels motorisés et le stationnement,

un meilleur partage des voiries s'avère nécessaire afin de rendre le réseau routier plus fluide. Une politique globale et

uniformisée du stationnement et des conditions de sécurité doit être mise en place. Quant aux transports collectifs,

plusieurs aspects doivent être améliorés : l'accessibilité multimodale des pôles gares, l'attractivité du réseau Valbus

et les liaisons intra-communautaires. Pour les circulations douces, une meilleure protection des piétons et des

cyclistes et la mise en place d'aménagements continus pour les personnes à mobilité réduite sont à favoriser et à

développer.

Maintien du projet départemental d’échangeur sur l’A115 :

Le Conseil Général a demandé le maintien de l’emplacement réservé au bénéfice du Département pour la réalisation

d’un échangeur avec la RD502. Celui-ci doit permettre d’assurer une meilleure desserte du territoire au sud-ouest en

complémentarité avec les projets urbains prévus au sud de l’A115 sur le Plessis Bouchard.

L’emplacement réservé lié à ce projet est reporté dans les pièces du PLU (plan de zonage), son contour adapté à

l’emprise globale du projet autour du boulevard Brémont.

Documents

Plan Local d’Urbanisme 1 - Saint-Leu-la-Forêt · Ville de Saint-Leu-la-Forêt PLAN LOCAL D’URBANISME Rapport de présentation - 4 - AVANT-PROPOS LE PLU : aspects généraux LE