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Plan Parcial de Redesarrollo En Suelo Urbano
“Paseo de Sevilla”
Decreto N° 2004
1
DECRETO N° 691 DE 2004
(Del de mayo)
“Por el cual se adopta el Plan Parcial de Redesarrollo Urbano, Paseo de Sevilla
localizado en el Polígono Z3_RED 4. Sector de EL CHAGUALO”.
EL ALCALDE DE MEDELLÍN, en ejercicio de sus facultades legales y en especial las
conferidas por la Ley 388 de 1997, el Acuerdo Municipal 062 de 1.999, decreto 1212
de 2000 y,
CONSIDERANDO
La Ley 388 de 1.997, define los planes parciales como los instrumentos mediante los
cuales se desarrollan y complementan las disposiciones de los planes de
ordenamiento, para áreas determinadas del suelo urbano y para las áreas incluidas
en el suelo de expansión urbana, además de las que deban desarrollarse mediante
unidades de actuación urbanística, macroproyectos u otras operaciones urbanas
especiales, de acuerdo con las autorizaciones emanadas de las normas urbanísticas
generales y dispone adicionalmente el contenido mínimo de los mismos.
El Acuerdo Municipal 062 de Diciembre 30 de 1.999, Plan de Ordenamiento Territorial
para el Municipio de Medellín, en su artículos 208ª De las normas sobre planes
parciales y 157ª, Del Tratamiento De Redesarrollo (RED), define que los sectores
determinados por el mismo como zonas con tratamiento de Redesarrollo cumplen
un papel fundamental para la consolidación del modelo de ordenamiento
territorial, y en ellas se debe promover una transformación que permita resolver los
conflictos funcionales que presentan, así como potenciar la utilización del suelo
urbano en la ciudad de Medellín y que por lo tanto se promoverá su desarrollo a
través de la figura de planificación complementaria Plan Parcial.
De conformidad con lo establecido en le Decreto 1212 de 2000, sobre
Procedimientos y contenidos para la elaboración de planes parciales, el presente
Plan Parcial de Redesarrollo “Paseo de Sevilla”, localizado en el polígono Z3_RED 4 se
acomete por iniciativa privada.
De conformidad con la certificación del Director del Departamento Administrativo
de Planeación, según oficio del 14 de mayo de 2004, el presente Plan Parcial
cumplió con todos los trámites exigidos por el Artículo 27 de la Ley 388 de 1.997 y la
ley 507 de 1.999, incluyendo la presentación ante el Consejo Consultivo de
Ordenamiento y la fase de información ante propietarios y vecinos.
Por lo anterior,
Plan Parcial de Redesarrollo En Suelo Urbano
“Paseo de Sevilla”
Decreto N° 2004
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DECRETA
ARTÍCULO 1. ADOPCIÓN. Adoptase el Plan Parcial de Redesarrollo en Suelo Urbano
“Paseo de Sevilla” localizado en la zona centro oriental del municipio de Medellín,
barrio El Chagualo, con el código del área de planeamiento Z3_RED4
correspondiente a la manzana 65 - 56, como instrumento de planificación
complementaria al Plan de Ordenamiento Territorial de Medellín, Acuerdo 062 de
1999.
CAPITULO 1
SECCIÓN 1
DEFINICIONES GENERALES
ARTÍCULO 2. COMPONENTES DEL PLAN PARCIAL. Hacen parte integrante del presente
plan parcial éste articulado, el Documento Técnico de Soporte y los planos que con
él se protocolizan.
ARTÍCULO 3. PRINCIPIOS DEL PLAN PARCIAL. El presente Plan Parcial se rige por los
principios establecidos en la Ley 388 de 1997 y el Acuerdo 062 de 1999, Plan de
Ordenamiento Territorial de Medellín.
ARTÍCULO 4. DELIMITACIÓN DEL ÁREA DE PLANIFICACIÓN. El área del Plan Parcial
“Paseo Sevilla” está ubicada en la Zona Centro - Oriental, barrio El Chagualo, el cual
pertenece a la Comuna Nº 10 La Candelaria. El área de planificación está
contenida en el Polígono Z3_RED4, determinado como área de planeamiento del
tratamiento de Redesarrollo, y corresponde a la manzana localizada entre las calles
65 y 67 (Barranquilla) y las carreras 56 y 58. Ver Plano “Área de Planificación”
ARTÍCULO 5. DEL MODELO DE OCUPACIÓN DEL PLAN PARCIAL. Aprovechando las
buenas condiciones de infraestructura y localización en el centro de la ciudad para
una mayor optimización del suelo, el modelo de ocupación contempla una alta
densificación del suelo, pretendiendo generar edificaciones en altura,
complementados con un adecuado espacio público y con los equipamientos
requeridos. Ver Plano “Modelo de Ocupación”
ARTÍCULO 6. OBJETIVOS DEL PLAN PARCIAL. Serán objetivos del presente Plan Parcial,
los siguientes:
Plan Parcial de Redesarrollo En Suelo Urbano
“Paseo de Sevilla”
Decreto N° 2004
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Objetivo General: Generar una intervención en Suelo Urbano en una manzana del
sector de El Chagualo, a través de un Plan Parcial de Redesarrollo considerando un
modelo espacial integral articulado al Plan de Ordenamiento territorial que
promueva una nueva forma de hacer ciudad bajo las premisas del equitativo
reparto de cargas y beneficios, potenciando sus evidentes ventajas.
Objetivos específicos:
Promover una utilización más racional del suelo urbano, de manera que se
generen relaciones adecuadas entre los diferentes usos localizados en la zona y
los sistemas de desplazamiento, para asegurar la dinámica interna del sector y su
articulación al borde del centro metropolitano y tradicional de la ciudad.
Utilizar de manera más eficiente las importantes infraestructuras de carácter vial,
transporte masivo, servicios públicos y sociales existentes en la zona, para la
localización de zonas productivas y habitacionales que aprovechen la alta
calidad de vida que potencialmente la zona puede ofrecer.
Conformar un sistema de espacio público de estrecha vinculación entre la
estructura pública existente y la generación de nuevos espacios públicos.
Establecer los usos del suelo y los equipamientos e infraestructura existentes, lo
mismo que la oferta de servicios públicos, a través de una nueva alternativa que
permita la mezcla adecuada de usos y actividades económicas.
Desarrollar los instrumentos de gestión del suelo establecidos en las leyes vigentes
y en el POT, para obtener una mejor calidad urbanística y social de la ciudad.
Incorporar al centro de la ciudad un área residencial provista de las vías
requeridas, espacio público y equipamientos.
ARTÍCULO 7. POLÍTICAS. Serán políticas del presente plan parcial las siguientes:
Orientar la dinámica del proyecto hacia el corredor del río buscando su
articulación por medio de la calle 65 y la localización del espacio y
equipamiento a ceder en la esquina de la calle 65 con la carrera 58.
Desarrollar el uso residencial y sus actividades complementarias con el fin de
generar una nueva dinámica social, espacial y cultural, que consolide el barrio El
Chagualo y los sectores vecinos, como una zona excelentemente equipada.
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“Paseo de Sevilla”
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ARTÍCULO 8. ESTRATEGIAS DE DESARROLLO. Serán estrategias del Plan Parcial Paseo
de Sevilla, las siguientes:
Establecimiento de un modelo de ocupación de manera que se optimice el uso
del suelo, mediante la construcción de edificaciones en altura.
Vinculación de los nuevos desarrollos residenciales a través de la ubicación de
sus áreas verdes y espacio público, próximas al corredor del río Medellín y a las
áreas verdes del intercambiador vial de la calle 67 (Barranquilla)
Localización de las áreas comerciales a nivel de primeros y segundos pisos que
le impriman una nueva dinámica al sector y sirvan de apoyo a los desarrollos
residenciales.
Integración espacial de las áreas verdes de uso privado y de uso público,
vinculados a los usos comerciales, de vivienda, y equipamientos públicos y
privados.
Manejo y tratamiento de bulevar a las vías que delimitan el área de planificación
que faciliten los desplazamientos de los residentes hacia diversas opciones de
transporte como el Metro y el bus.
SECCIÓN 2
DEL ÁREA DE PLANIFICACIÓN, ÁREA DE MANEJO ESPECIAL Y UNIDADES DE GESTIÓN
ARTÍCULO 9. ÁREA DE PLANIFICACIÓN. La superficie total del área de planificación es
de 17.048,53 metros cuadrados, la cual para efectos de este plan parcial se dividió
en cuatro (4) sectores.
Las características de estos sectores se encuentran descritas en el documento
técnico de soporte que acompaña el presente plan parcial.
La conformación del área de planificación es la siguiente:
SECTORES ÁREAS (m²)
A 7.778,42
B 1.635,10
C 858,49
Plan Parcial de Redesarrollo En Suelo Urbano
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D 4.839,22
Subtotal 15.111,23
Andenes y zonas verdes 1.937,30
TOTAL 17.048,53
Para el presente Plan Parcial, se retomado el área resultante del levantamiento
topográfico sobre los predios aportados al desarrollo del plan parcial, equivalente a
15.111,23 m² y el área de andenes y zonas verdes se ha calculado sobre la
cartografía SIGAME.
ARTÍCULO 10. ÁREA DE INTERVENCIÓN. El área objeto de intervención en este Plan
Parcial corresponde a 10.272,01 m². No se incluye el sector “D” de 4.839.22 m2 que
posee Licencia de Construcción y tiene obligaciones urbanísticas pendientes, el
cual, en adelante se denominará Área de Manejo Especial. Igualmente no se
incluyen los andenes y zonas verdes. Ver plano “Área de Intervención”
ARTÍCULO 11. ÁREA DE MANEJO ESPECIAL. Comprende el sector de la manzana
localizado en el costado norte sobre la calle 67 (Barranquilla), y entre las carreras 56
y 58 con un área total de 4.839,22 m2. Para el inmueble existen las licencias de
urbanización C1 840 de 1.997 y de construcción C1 841 de 1.997. Este predio no se
ha incluido en el área de intervención, por lo tanto no hará parte del reparto de
cargas y beneficios definidos por el presente Plan Parcial. Ver Plano “Área de
Intervención”
En esta área de Manejo Especial, cuando se pretenda generar mayores áreas
construidas con respecto a las existentes, se deberá cumplir con las siguientes
disposiciones:
1. El aprovechamiento para esta área se determina en una altura máxima de tres
pisos.
2. El Proyecto deberá cumplir con las normas vigentes para los desarrollos
constructivos, usos y obligaciones urbanísticas establecidas en el Plan de
ÁREAS GENERALES DEL PLAN PARCIAL
Denominación Superficie (m²)
ÁREA DE PLANIFICACIÓN 17.048,53
ÁREA DE MANEJO ESPECIAL (sector D) 4.839,22
ÁREA DE INTERVENCIÓN (sectores A, B y C) 10.272,01
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Ordenamiento Territorial, Acuerdos 62 de 1999 y 23 de 2000, o en aquellas
reglamentaciones que lo complementen o modifiquen.
3. Se deberá obtener previamente el recibo de obra, para lo cual será necesario
haber cumplido con las obligaciones pendientes, incluyendo las de tipo vial
sobre la calle 67 (Barranquilla).
ARTÍCULO 12. UNIDADES DE GESTIÓN. El área de intervención del presente Plan
Parcial, se encuentra divida en las Unidades de Gestión 1 y 2 que agrupan el
conjunto de predios que se requieren para la realización de cada uno de los
proyectos que componen el presente Plan Parcial.
Las Unidades de Gestión presentan unidad programática, pues identifican
operaciones o proyectos urbanísticos ejecutables de manera autónoma y
requieren, para su ejecución, la aplicación del principio de reparto equitativo de
cargas y beneficios.
ARTÍCULO 13. DELIMITACIÓN Y CONFORMACIÓN DE LAS UNIDADES DE GESTIÓN. El
Plan Parcial presenta las siguientes unidades de gestión y sus características
principales:
Unidades
de
Gestión
Sectores
Área Bruta
m2
Porcentajes
%
1 A 7.778,42 75,72
2 B y C 2.493,59 24,28
10.272,01 100,00
1. Unidad de Gestión 1. Tiene un área bruta de 7.778,42 m². Cuenta con un área
neta de 6.875,97 m², de los cuales, 5.351,88 m² corresponden al suelo privado y
1.524,09 m² a suelo público como cesión obligatoria. Esta unidad de gestión
corresponde a un desarrollo residencial en altura complementado con áreas de
equipamiento privado, comercio y servicios.
2. Unidad de Gestión 2. Tiene un área bruta de 2.493,59 m2, Posee un área neta de
1.943,50 m², de los cuales 1.483,30 m2 corresponden al suelo privado y 460,02 m2
a suelo público como cesión obligatoria. Esta unidad de gestión corresponde a
un desarrollo residencial en altura complementado con áreas de comercio y
servicios y equipamiento privado.
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La delimitación de las unidades de gestión se aprecia en el plano: “Unidades de
Gestión y Área de manejo Especial”
CAPÍTULO 2
ESTRUCTURA URBANA DE ESPACIO PÚBLICO
ARTÍCULO 14. ARTICULACIÓN DE LOS SISTEMAS ESTRUCTURANTES PRESENTES EN EL
ÁREA DE PLANIFICACIÓN. Forman parte de los sistemas estructurantes primarios
derivados del Acuerdo Municipal 62 de 1.999 los elementos presentes en el área de
planificación pertenecientes al sistema estructurante natural y el conjunto de
componentes del sistema artificial, tales como los viales, de espacios públicos y
zonas verdes, de equipamientos comunitarios y de servicios públicos, los cuales se
encuentran descritos en el Documento Técnico con sus características específicas y
se definen en los siguientes artículos:
SECCIÓN 1
COMPONENTES DEL SISTEMA DE ESPACIO PÚBLICO
ARTÍCULO 15. COMPONENTE NATURAL. El Plan Parcial “Paseo de Sevilla”, se articulará
al sistema hídrico, respetando las restricciones sobre las coberturas existentes de las
quebradas El Chagualo y El Ahorcado.
Con relación al sistema orográfico, el diseño y desarrollo funcional del proyecto
deberá tener en cuenta la morfología, suelos, geología y demás propiedades
asociadas con el espacio del área de intervención del presente plan parcial.
ARTÍCULO 16. COMPONENTE ARTIFICIAL. El Componente Artificial comprende el
Sistema Vial, el Sistema de espacios públicos de esparcimiento y de encuentro, y el
Sistema de equipamientos, definidos en los siguientes artículos.
ARTÍCULO 17. Sistema Vial. El sistema vial del presente Plan Parcial está constituido
por las vías arteriales: calle 67 y carrera 58, vía colectora: calle 65, y vía de servicio:
carrera 56. Ver Plano “Estructura Urbana del Espacio Público”
Sistema Vial Estructurante
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Carrera 58: Esta vía une la avenida regional o carrera 62 con la calle 67
(Barranquilla), tiene definido el Proyecto Vial 10-73-3. Esta vía delimita al área de
planificación por su costado occidental, se ubica adyacente a la Unidad de
Gestión 2 y permite acceso al Parque “Paseo de Sevilla”.
Calle 67 (Barranquilla). Esta vía delimita al área de planificación por su costado
norte. Tiene definido el Proyecto Vial 2-97-4. Se ubica adyacente al Área de manejo
Especial”, la cual tiene pendiente el cumplimiento de las obligaciones viales sobre
esta vía según se determina en el Artículo 11 de este Decreto.
Vía Colectora: Calle 65. Esta vía delimita el área de planificación en su costado sur.
Tiene definido el Proyecto vial 6-86-4. Se constituye en la vía por la cual se accede a
las Unidades de Gestión 1 y 2, y al Parque “Paseo de Sevilla”
Vía de Servicio: Carrera 56. Esta vía delimita al área de planificación por su costado
oriental. Tiene definido el Proyecto Vial 6-86-4.
PARÁGRAFO 1. Para las vías anteriores, el andén, la zona verde y el antejardín se
integrarán en un solo elemento, con destinación a la circulación peatonal y el
amoblamiento urbano.
PARAGRAFO 2: Los proyectos viales antes citados podrán ser modificados siguiendo
los procedimientos señalados en el Plan de Ordenamiento Territorial.
Sistema de Espacios Públicos de esparcimiento y encuentro y de Equipamientos.
ARTÍCULO 18. Sistema de espacios públicos de esparcimiento y encuentro. El sistema
de espacios públicos de esparcimiento y encuentro para este Plan Parcial está
constituido por el Parque Paseo de Sevilla que se desarrollará en cumplimiento de
obligaciones urbanísticas de los desarrollos urbanísticos o constructivos.
Este sistema también está constituido por las zonas verdes públicas del sistema vial,
las zonas verdes de los desarrollos urbanos, los antejardines y los retiros en general.
Estas áreas pueden ser de carácter ornamental, paisajístico, de seguridad,
ecológico, recreativo o funcional.
ARTÍCULO 19. Sistema de equipamientos. El sistema de equipamientos de este Plan
Parcial se encuentra concentrado en un solo globo de terreno al interior del suelo
de cesión por áreas verdes, recreacionales y equipamientos, sobre el cual se
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levantará una edificación destinada a una Unidad Básica Comunitaria Barrial,
resultado del cumplimiento de la obligación por concepto de construcción de
equipamiento.
El desarrollo de este equipamiento se dará con la construcción por etapas de
acuerdo con las licencias que se otorguen a cada unidad de gestión.
Las características específicas de este núcleo de equipamientos se encuentran
descritas en los textos y planos del documento de soporte del presente plan parcial,
las cuales podrán ser modificadas al momento de definir el diseño específico del
equipamiento público. Las modificaciones pueden estar orientadas a
equipamientos básicos sociales (educación, salud, recreación y deportes), de
acuerdo con las dinámicas de asentamiento de la población y previo visto bueno
del Departamento Administrativo de Planeación.
SECCIÓN 2
ÁREAS DE CESIÓN Y OBLIGACIONES URBANÍSTICAS
ARTÍCULO 20. ÁREAS DE CESIÓN Y OBLIGACIONES URBANÍSTICAS. Las áreas de cesión
corresponderán a las establecidas en los artículos 205º y 206º del Acuerdo 062 de
1999 y están constituidas por las requeridas para vías públicas vehiculares y el
Parque Paseo de Sevilla, dentro del cual se incluye el respectivo suelo para la
construcción y dotación de equipamiento comunitario. Ver Plano“Áreas de Cesión
Pública”
ARTÍCULO 21. ÁREAS DE CESIÓN POR UNIDADES DE GESTIÓN. Las áreas de cesión
para el presente plan parcial se realizarán de la siguiente manera:
Vía pública. La obligación de cesión de suelo para la construcción de vía pública,
de acuerdo con lo definido en el artículo 17 del presente decreto, corresponde a
1.452,54 m².
Áreas verdes, recreacionales y equipamiento. El suelo a ceder para áreas verdes,
recreacionales y equipamiento corresponde al establecido en el Artículo 23º del
Acuerdo 23 de 2000, equivalente a 5m2 por cada 100 m2 construidos con un mínimo
del 20% del área neta del lote, en cualquier uso. Para este Plan Parcial se ha
tomado el indicador de 5m2/100 m2, correspondientes a 1.984,29 m2.
Las áreas de cesión por Unidades de Gestión serán las siguientes:
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Unidad
de
Gestión
Suelo a ceder para áreas
verdes, recreacionales y
equipamiento (m²)
Suelo a ceder
para vías
(m²)
Totales
(m²)
1 1.524,09 902,45 2.426,54
2 460.20 550,09 1.010,29
Totales 1.984,29 1.452.54 3.436,83
PARÁGRAFO 1: Todas las áreas a ceder para espacio público y equipamiento
deberán cumplir con las disposiciones vigentes que regulan el tema.
PARÁGRAFO 2. Si las unidades de gestión se ejecutan con aprovechamientos
menores a los establecidos en el artículo 27, los metros cuadrados de cesión para
espacio público no podrán ser inferiores a los establecidos en el presente artículo.
PARÁGRAFO 3. En cada uno de los proyectos se deberá garantizar el acceso directo
a las áreas verdes, recreacionales y equipamientos.
PARÁGRAFO 4. El uso de un mayor aprovechamiento al medio dispuesto en el
artículo 27 del presente Decreto, deberá cumplir con la cesión de áreas verdes,
recreacionales y equipamiento y con la construcción de equipamiento de manera
proporcional a los aprovechamientos adicionales. Estas cesiones se localizarán al
interior del área de intervención y deberán estar integradas a las áreas de cesión
establecidas en el presente decreto.
La ubicación del suelo de cesión adicional se determinará en el momento que se
genere la obligación y su definición se realizará al momento de solicitar la licencia
de urbanismo, previo concepto del Departamento Administrativo de Planeación.
ARTÍCULO 22. OBLIGACIÓN DE CONSTRUCCIÓN DE EQUIPAMIENTOS. De conformidad
con el artículo 24 del Acuerdo 23 de 2000, la construcción de los equipamientos a
ceder corresponde a 1m2/vivienda en uso residencial y 1% del área total construida
en otros usos, teniendo en cuenta el concepto de área construida para índice de
construcción definida en el artículo 33 del Acuerdo 23 de 2000.
La construcción de equipamiento se ejecutará sobre el suelo para áreas verdes,
recreacionales y equipamientos, ocupando un máximo del 30% del suelo cedido.
ARTÍCULO 23. ESPECIFICACIONES PARA LA CONSTRUCCIÓN DE EQUIPAMIENTOS. El
costo y las especificaciones de los metros cuadrados construidos de equipamiento a
ceder como parte de las obligaciones urbanísticas, debe ser fijado de acuerdo con
Plan Parcial de Redesarrollo En Suelo Urbano
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el equivalente al costo del metro cuadrado construido que se genere en los
desarrollos urbanísticos, para lo cual se efectuarán en el momento de la ejecución
los avalúos correspondientes.
PARÁGRAFO 1. Cuando por las especificaciones de la construcción del
equipamiento a ceder resulten costos mayores o menores a los de las áreas
construidas del proyecto en general, la Administración Municipal establecerá la
correspondiente equivalencia de la obligación por construir a la que se refiere el
presente artículo.
ARTÍCULO 24. OBLIGACIONES VIALES. Para el cumplimiento de las obligaciones
relacionadas con el sistema vial, deberán tenerse en cuenta las normas contenidas
en el Acuerdo 062 de 1.999 y Normas Complementarias.
En los desarrollos urbanísticos y constructivos que se ejecuten en desarrollo del
presente Plan Parcial, se cederán al Municipio de Medellín por escritura pública las
fajas viales requeridas. Igualmente, se deberán adecuar dichas fajas y completar la
sección pública de las vías requeridas según el proyecto vial correspondiente y las
demás disposiciones vigentes.
ARTÍCULO 25. DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS PÚBLICOS. La disponibilidad técnica en
la prestación de los servicios públicos domiciliarios será garantizada por la entidad
prestadora de tales servicios. El urbanizador construirá las redes de los servicios en
cada uno de los desarrollos urbanísticos, bajo el estricto cumplimiento de las normas
técnicas establecidas por las entidades correspondientes.
PARÁGRAFO. El urbanizador que desarrolle los diferentes proyectos contenidos en el
área de planificación, deberá solicitar a la entidad competente prestadora del
servicio la información vigente al respecto.
CAPÍTULO 3
SISTEMAS Y FORMAS DE OCUPACIÓN DEL ESPACIO PRIVADO
ARTÍCULO 26. SUELO PRIVADO. El suelo privado del Plan Parcial Paseo de Sevilla se
encuentra constituido por el área neta de intervención menos el suelo público
correspondiente a las áreas verdes, recreacionales y equipamientos, y se discrimina
de la siguiente manera:
UNIDADES DE GESTIÓN ÁREA NETA ÁREAS DE CESIÒN SUELO PRIVADO
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(m²) (m²) (m²)
Unidad de Gestión 1 6875.97 1.524,09 5.351,88
Unidad de Gestión 2 1943.50 460.20 1.483,30
TOTAL 8819.47 1.984,29 6.835,18
ARTÍCULO 27. APROVECHAMIENTO MEDIO U ÓPTIMO. Con la determinación de un
aprovechamiento medio u óptimo se pretende definir un escenario intermedio de
aprovechamiento para las operaciones urbanas propuestas y las correspondientes
unidades de gestión que mediante el reparto equitativo de las cargas y beneficios
viabilice la ejecución de los proyectos urbanísticos.
De conformidad con el Acuerdo 23 de 2000, el aprovechamiento para la totalidad
del polígono Z3_RED4 y para el área de planificación del plan parcial de esta
manzana, corresponde a un índice de construcción máximo de 10.0 y mínimo de 2.0
y de ocupación del 80%, para vivienda y otros usos.
EL aprovechamiento medio u óptimo promedio definido para el área de
intervención y sustentado en los criterios señalados en el Documento Técnico de
Soporte, corresponde a un índice de construcción de 4, 5, con el cual se reporta un
total de 39.685,81 metros cuadrados edificables, tratándose diferencialmente por
unidad de gestión: para la Unidad de Gestión 1 se determinó el índice de 4,25 y
para la Unidad 2 se definió el 5.36
ARTÍCULO 28. EDIFICABILIDAD POR UNIDAD DE GESTIÓN. Corresponde a los metros
cuadrados que podrá desarrollar cada Unidad de Gestión al aplicar el índice de
construcción correspondiente al aprovechamiento definido en el artículo anterior. El
siguiente cuadro expresa el aprovechamiento medio u óptimo en términos de
metros cuadrados e índices de construcción por unidad de gestión:
UNIDAD DE GESTIÓN 1 UNIDAD DE GESTIÓN 2 TOTALES
Área Bruta (m²) 7.778.42 2.493,59 10.272,01
Suelo a ceder por vías (m²) 902,45 550,09 1.452.54
Área Neta (m²) 6.875,97 1.943,50 8.819,47
Índice de Construcción 4,25 5,36 4,5
Total edificabilidad (m²) 29.270,79 10.415,02 39.685,81
PARÁGRAFO 1. La edificabilidad no incluye circulaciones, áreas comunes,
parqueaderos, ni equipamientos públicos y privados.
PARÁGRAFO 2. Cada Unidad de Gestión podrá hacer uso de un mayor
aprovechamiento al medio u óptimo establecido en este artículo, sin exceder el
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máximo definido para el área de planificación de esta manzana indicado en el
artículo inmediatamente anterior. Esta mayor edificabilidad requerirá la cesión de
suelo adicional para áreas verdes, recreacionales y equipamiento, en
concordancia con lo señalado en el artículo 20, parágrafo 4, del presente decreto.
PARÁGRAFO 3. En el área de la unidad de gestión 2 se permitirá realizar las reformas
y adecuaciones que sean necesarias para el desarrollo de su objeto social actual.
No se podrán generaran áreas de construcción superiores a las actualmente
existentes.
CAPÍTULO 4
REPARTO DE CARGAS Y BENEFICIOS
ARTÍCULO 29. DEFINICIONES. Para un mejor entendimiento de la metodología
utilizada para obtener el equitativo reparto de cargas y beneficios, en el presente
Plan Parcial, se presentan las siguientes definiciones.
Reparto: Es la distribución equitativa entre los propietarios, conforme a la tenencia
de cada uno de los predios que hacen parte de las unidades de gestión, de las
obligaciones urbanísticas, en proporción del aprovechamiento medio asignado a
cada unidad en índices de construcción o en metros cuadrados construidos.
Carga: Son las obligaciones urbanísticas que deben ser asumidas por los propietarios
del suelo a urbanizar en razón de la función pública del urbanismo.
Se identifican como cargas todos los componentes del espacio público que deben
ser cedidos, adecuados y construidos por los propietarios, tales como: suelo a ceder
para áreas verdes, recreacionales y equipamientos, y vías vehiculares; construcción
de vías vehiculares; y adecuación del suelo a ceder para áreas verdes,
recreacionales y equipamientos. Ver artículo 21 del presente decreto.
Beneficio: Es la potencialidad de desarrollo, derivada de la asignación de
aprovechamientos urbanísticos, cuantificados en metros cuadrados de construcción
y por tipología de uso, que resultan de la aplicación del índice de construcción al
área de planificación y las unidades de gestión. Ver artículo 28 del presente
decreto.
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ARTÍCULO 30. CARGAS OBJETO DE REPARTO. En concordancia con la definición de
carga del artículo anterior, y considerando las obligaciones urbanísticas definidas en
el artículo 21 del presente decreto, la siguiente tabla ilustra las cargas objeto de
reparto en metros cuadrados de suelo y los valores en pesos corrientes para suelo y
construcción.
m² Valor m²
$
Costo Total
$
Cesión Suelo
Vía pública
1452,54
260.000
377.660.400
Áreas verdes, recreacionales y
equipamientos
1984,29
260.000
515.915.400
Subtotal
3.302,00
893.575.800
Adecuación y construcción
Vía pública
1452,54
151.660
220.292.216
Áreas verdes, recreacionales y
equipamientos
1984,29
52.804
104.778.449
Subtotal
325.070.666
Cargas Totales a repartir
1.218.646.466
La obligación urbanística por construcción de equipamientos se determina de
conformidad con el número de destinaciones de vivienda y los metros cuadrados
de edificabilidad en otros usos para cada unidad de gestión, por tal razón no se
incluyó en el reparto.
ARTÍCULO 31. BENEFICIOS. Considerando la definición señalada en el artículo 29 del
presente decreto, la edificabilidad asignada por unidad de gestión en el artículo 28
y la construcción que se hace con base en los precios de venta de las diferentes
tipologías de productos en vivienda y otros usos, se optó por la definición de un
indicador de referencia, que permita homologar estos productos.
Punto: es el factor de equivalencia que se adoptó para el metro cuadrado
construido de los productos del plan parcial, considerando el valor de un (1) punto
para vivienda y 1,978 para otros usos, resultante de dividir el costo del metro
cuadrado entre el costo del metro cuadrado de vivienda. En el siguiente cuadro se
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hace la conversión de edificabilidad a puntos y su distribución entre las unidades y
predios de la unidad de gestión 2:
Unidades de Gestión
Edificabilidad
m²
VIS
Puntos
Otros Usos
Puntos
Edificabilida
d
en
Puntos
Distribución
Porcentual
%
Unidad de Gestión 1
29.270,79
29.074
389
29.463
69,61
Unidad de Gestión 2
10.415,02
7.910
4.955
12.866
30,39
Sector B
6.829,63
5.187
3.249,19
8.436
19,93
Sector C
3.585,39
2.723
1.705,81
4.429
10,46
Total
39.685,81
36.985
5.344
42.329
100,00
ARTÍCULO 32. REPARTO EQUITATIVO DE CARGAS Y BENEFICIOS POR UNIDAD DE
GESTIÓN. El ejercicio del reparto equitativo de cargas y beneficios se representa
expresando la edificabilidad en puntaje por predio, por unidad de gestión y total y
el porcentaje que representa cada predio y unidad de gestión del total, el que
luego de ser multiplicado por las cargas en pesos genera un total de cargas por
predio y unidad de gestión, las que debe ser igual para todos, en función de
demostrar un ejercicio equitativo de reparto.
El siguiente cuadro muestra el reparto equitativo por unidad de gestión y predio:
Propietario
Distribución de
la
Edificabilidad
Beneficios
Distribución
Porcentual
Distribución de
Cargas
Cargas por
U.G.
Puntos % $
Unidad de Gestión 1
29.463
69,61
848.243.787
28.790
Unidad de Gestión 2 (B)
8.436
19,93
242.880.914
28.790
Unidad de Gestión 2 (C)
4.429
10,46
127.521.764
28.790
Total Unidad de Gestión 2
12.866
30,39
370.402.678
28.790
Total
42.329
100,00
1.218.646.466
28.790
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ARTÍCULO 33. DISTRIBUCIÓN FÍSICA DE LAS CARGAS ASIGNADA POR UNIDAD DE
GESTIÓN. Con el fin de determinar la responsabilidad de cada unidad de gestión y
los predios que la conforman, de adelantar la cesión del suelo, su adecuación y la
construcción de las cargas valoradas para cada una de ellas en el artículo anterior,
se procede a su distribución física en metros cuadrados por tipo de carga.
REPARTO FISICO DE CARGAS
UNIDAD DE
GESTION 1
UNIDAD DE
GESTION 2
TIPO DE CARGA m² VALOR EN PESOS m² VALOR EN
PESOS
Vías
902,45
371.502.567
550,09
226.450.049
Áreas verdes, recreacionales y
equipamiento
1524,09
476.741.448
460,2
143.952.401
Totales en pesos
848.244.015
370.402.450
Los resultados del cuadro anterior se consideran de carácter vinculante, al
momento de la expedición de las respectivas licencias de urbanismo y construcción.
ARTÍCULO 34. ACTUALIZACIÓN DE LAS CARGAS. La actualización de los valores
monetarios futuros de las cargas, se hará teniendo en cuenta el valor del IPC.
ARTÍCULO 35°. MODIFICACION Y AJUSTES AL REPARTO. La Administración Municipal
podrá revisar y ajustar el reparto equitativo de cargas con base en estudios técnicos
que justifiquen la modificación de las variables con las cuales se efectuó el reparto.
Para poder realizar esta modificación se deberá tener en cuenta la aplicación del
principio de equidad entre las diferentes unidades de gestión.
Para la modificación del reparto de cargas se deberá seguir el mismo trámite
exigido para la elaboración del Plan Parcial en la Ley 388 de 1.997 y las normas que
lo modifiquen o lo complementen.
CAPÍTULO 5
NORMAS BÁSICAS Y USOS DEL SUELO
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ARTÍCULO 36. PREVALENCIA NORMATIVA Y USOS DEL SUELO EN EL PLAN PARCIAL. En la
ejecución del presente plan parcial se deberá cumplir con las normas
estructurantes y generales establecidas en el Acuerdo 62 de 1.999, Plan de
Ordenamiento Territorial para el municipio de Medellín y Acuerdo 23 de 2000 que
adopta las Fichas Resumen de Normativa Urbana.
ARTÍCULO 37. USOS DEL PLAN PARCIAL. La categoría de uso del suelo asignada al
área de planificación del presente plan parcial, de conformidad con el Acuerdo
062 de 1.999 es el de área de actividad múltiple, con la asignación de usos definida
en la Tabla para el Centro Tradicional y Representativo.
ARTÍCULO 38. NORMAS BÁSICAS ESPECÍFICAS. Salvo lo dispuesto en las normas
básicas definidas en este decreto, se aplicarán en lo pertinente las normas básicas
vigentes para el Municipio de Medellín.
Obligaciones de parqueo. Los desarrollos constructivos deberán contemplar un (1)
parqueadero para vehículos por cada nueve (9) viviendas.
Antejardines. El antejardín de la calle 65 y las carreras 56 y 58, se integrará en su
diseño al andén y a la zona verde para conformar una sección vial tipo bulevar o
paseo sobre estas vías. El antejardín en cada una de las vías no podrá ser incluido al
interior del cerramiento de los proyectos urbanísticos.
Tratamiento de fachadas abiertas. Todas las edificaciones que hacen parte del área
de planificación del Plan Parcial, que estén adyacentes al espacio de cesión
pública y equipamiento público, tendrán fachadas abiertas a este espacio. No se
admitirán culatas o fachadas cerradas a estos espacios públicos.
Áreas Libres Privadas. Las áreas libres privadas deberán permanecer como tales en
los desarrollos urbanísticos.
CAPÍTULO 6
MECANISMOS Y PROCEDIMIENTOS DE GESTIÓN, Y
PLAN DE EJECUCION DEL PLAN PARCIAL
ARTICULO 39. LICENCIAS DE URBANISMO Y CONSTRUCCIÓN. De conformidad con lo
dispuesto en el Artículo 10º del Decreto 1212 de 2000, cada unidad de gestión se
entenderá como un proceso independiente de urbanización.
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Los propietarios de los inmuebles ubicados en cada unidad de gestión deberán
obtener una Licencia de Urbanización Única para toda el área correspondiente a
la unidad. En esta licencia se señalará, la forma en que se dará cumplimiento a la
totalidad de las obligaciones urbanísticas, los aprovechamientos que se utilizarán en
los desarrollos constructivos y las etapas en que se desarrollará la unidad.
Para la aprobación de las etapas en que se desarrollará la unidad de gestión se
deberá garantizar en cada una de ellas la prestación de los servicios públicos
domiciliarios, los accesos y el cumplimiento de las obligaciones urbanísticas que le
corresponden a la etapa. En los planos que se presenten para la obtención de la
licencia de urbanismo de la correspondiente unidad de gestión, se determinará el
tramo de vía que se ejecutará en cada etapa constructiva, garantizando la
accesibilidad de cada etapa y la construcción de la totalidad de la vía que le
corresponde a la unidad de gestión.
Una vez aprobada la licencia de urbanismo y para el recibo de obras de urbanismo
y construcción de la primera etapa, se deberá haber cedido a titulo gratuito a favor
del Municipio de Medellín, mediante escritura pública debidamente registrada, el
suelo de cesión que le corresponde a toda la unidad de gestión para áreas verdes,
recreacionales y equipamiento.
Cuando la licencia de urbanismo y/o construcción establezca la ejecución del
proyecto por etapas, cada una de estas deberá ser autosuficiente y las
obligaciones urbanísticas por adecuación de vías y áreas verdes, recreacionales y
equipamientos, y por construcción de equipamientos, deberán ser entregadas en la
etapa respectiva y no podrán ser prorrogables a etapas posteriores de la ejecución
del proyecto.
Las áreas a ceder deberán cumplir además de las disposiciones previstas en este
decreto, con las disposiciones contenidas en el Acuerdo 62 de 1999 y demás normas
concordantes y complementarias que no les sean contrarias.
ARTÍCULO 40. GESTIÓN AMBIENTAL. Los desarrollos e intervenciones que se ejecuten
en el interior del área de planificación deberán cumplir con las disposiciones
ambientales vigentes. Los interesados deberán gestionar ante la autoridad
ambiental las autorizaciones que las reglamentaciones sobre el tema determinen.
ARTÍCULO 41. GESTIÓN DEL PLAN PARCIAL. La formulación y presentación de este
plan parcial es de iniciativa privada, por lo tanto, su gestión corresponde a los
propietarios de los predios, quienes podrán delegar en particulares ya sean
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Decreto N° 2004
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urbanizadores o constructores, o podrán constituir cualquier tipo de asociación
para su gestión.
ARTÍCULO 42. UNIDADES DE GESTIÓN COMO UNIDADES DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA.
La Unidad de Gestión 2 se proyecta como una unidad de actuación urbanística
para todos los efectos legales contemplados en la Ley 388 de 1997 pero si previa
aprobación de la Administración Municipal, los respectivos propietarios de los
predios ubicados en la unidad de gestión 2 obtienen una sólo licencia de urbanismo
para toda la unidad, cumpliendo con las disposiciones señaladas en el presente
decreto, no se requerirá la constitución de la unidad de actuación urbanística.
De oficio, o a solicitud de cualquiera de los propietarios de un predio de la
correspondiente unidad de gestión, se continuará con los trámites para la
conformación y ejecución de la unidad de actuación señalados en la Ley 388 de
1997. Cuando la solicitud sea presentada por un propietario deberá presentar su
propuesta de desarrollo de la unidad de actuación a la Administración Municipal
para su evaluación.
El proyecto de delimitación de la unidad de actuación será la misma delimitación
de las unidades de gestión propuesta en el artículo 12° de este Decreto y en el
plano “Unidades de Gestión”
ARTÍCULO 43. PROTOCOLIZACIÓN DE PLANOS. Los planos que se protocolizan con el
presente decreto son los siguientes:
“Área de Planificación”
“Área de Intervención”
“Unidades de Gestión y Área de Manejo Especial”
“Estructura Urbana del Espacio Público”
“Áreas de cesión pública”
“Modelo de ocupación”
ARTÍCULO 44. CRONOGRAMA DE LAS UNIDADES DE GESTIÓN. El presente Plan Parcial
no determina una secuencia obligatoria de gestión y ejecución de las unidades de
gestión, por lo que cualquiera de ellas podrá iniciar el proceso de obtención de la
respectiva licencia de urbanización cumpliendo con los requisitos legales vigentes
para tal efecto.
El siguiente cuadro cronológico señala de manera aproximada el proceso de
ejecución del presente Plan parcial
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AÑOS 1º 2º 3º 4º 5º
UNIDAD DE GESTIÓN 1
Viviendas 285
viviendas
285
viviendas
Otros usos
196,57 m²
UNIDAD DE GESTIÓN 2
Viviendas 158
viviendas
Otros usos
2.504,7
m²
ARTICULO 45. VIGENCIA DEL PLAN PARCIAL. El plazo de ejecución del presente Plan
Parcial y la vigencia de las normas contenidas se proyecta aproximadamente en
cinco (5) años, a partir de la firma del presente Decreto, el cual conservará su
vigencia mientras no sea modificado por solicitud de los propietarios o por iniciativa
de la Administración Municipal. La revisión de este Plan Parcial podrá hacerse antes
del vencimiento del plazo definido en concordancia con lo establecido en el
artículo 28 de la Ley 388 de 1997 y demás normas que la regulan.
Este Decreto rige a partir de la fecha de su publicación en la Gaceta Oficial del
Municipio de Medellín.
Dado en Medellín a los,
PUBLÍQUESE Y CÚMPLASE
SERGIO FAJARDO VALDERRAMA
Alcalde del Municipio de Medellín
FEDERICO RESTREPO POSADA
Director Departamento Administrativo de Planeación