Planificación, Desarrollo, Construcción y Comercialización de Primeras

Residencias en Área de Montaña Protegida en el Borde de la Ciudad de

Guatemala

BRUNO GUSTAVO GUTIERREZ RODRIGUEZ

Guatemala febrero 2012

UNIVERSIDAD DEL ISTMO Facultad de Arquitectura y Diseño

UNIVERSIDAD

POLITECNICA DE MADRID

Planificación, Desarrollo, Construcción y Comercialización de Primeras

Residencias en Área de Montaña Protegida en el Borde de la Ciudad de

Guatemala

BRUNO GUSTAVO GUTIERREZ RODRIGUEZ

Guatemala febrero 2012

UNIVERSIDAD DEL ISTMO Facultad de Arquitectura y Diseño

UNIVERSIDAD

POLITECNICA DE MADRID

INDICE

PLANIFICACIÓN, DESARROLLO, CONSTRUCCIÓN Y COMERCIALIZACIÓN

DE PRIMERAS RESIDENCIAS EN ÁREA DE MONTAÑA PROTEGIDA EN EL

BORDE DE LA CIUDAD DE GUATEMALA

PP

PROYECTO DE GRADUACION

Presentado al Consejo de

Facultad de arquitectura y diseño

por

BRUNO GUSTAVO GUTIERREZ RODRIGUEZ

Al Conferirse el titulo de

MASTER EN DIRECCION DE EMPRESAS

CONSTRUCTORAS E INMOBILIARIAS

Guatemala febrero 2012

UNIVERSIDAD DEL ISTMO Facultad de Arquitectura y Diseño

UNIVERSIDAD

POLITECNICA DE MADRID

INDICE GENERAL

I. JUSTIFICACIÓN

II. OBJETIVOS

A. Licencias y permisos

B. Legal y fiscal

C. Económica

D. Arquitectónica y Constructiva

E. Factibilidad de Mercado

III. ENTORNO ECONÓMICO

A. Entorno económico mundial

B. Entorno Regional

1. Panorama Económico Latinoamericano

2. Panorama Económico Centroamericano

C. Entorno Económico Nacional

D. Entorno sector construcción

E. Sector Vivienda

IV. ANÁLISIS DE FACTIBILIDAD

A. Análisis urbano

1. Definición

2. Ubicación geográfica

3. Mapa de zonas circundantes

4. Mapa de vías de circulación importantes

5. Mapa de usos circundantes

B. Análisis de áreas

C. Normativas municipales, tramitologia y análisis ambiental

1. Procedimiento a seguir en el área

a. Conap (Consejo Nacional de Áreas Protegidas)

b. MARN (Ministerio de Agricultura y Recursos

Naturales)

c. Licencia de Construcción

d. Otros trámites y permisos

V. ESTUDIO DE MERCADO

A. Estudio de Oferta

1. Lineamientos

2. Resultados

3. Interpretación

B. Estudio de Demanda

1. Estudio de Vivienda (intención de Compra, concepto y

precios)

2. Selección de grupo objetivo y determinación de la demanda

existente

3. Resumen de resultados estudio de Demanda

4. Estimación de precio

VI. PRESENTACIÓN DEL PROYECTO

A. Ubicación

B. Concepto

C. Características

1. Ubicación

2. Entorno

3. Terreno

D. Arquitectura

1. El Minimalismo

a. El Origen del Minimalismo

b. Las características del Minimalismo

E. Renders del proyecto

F. Tipología constructiva

G. Descripción de servicios

1. Agua Potable

2. Drenajes

3. Electricidad

4. Instalaciones Especiales

H. Planos

VII. FINANZAS

A. Análisis financiero

1. Estructura financiera

2. Presupuesto de Construcción

3. Perfil de costos e ingresos

4. Ventas

5. Retorno de la inversión

6. Cronograma

7. Cash-flow

8. Resultados financieros

VIII. ESTRUCTURAS NECESARIAS

A. Estructura jurídica

1. Contratación asesoría

2. Procesos y gastos a realizar por parte del desarrollador

a. De los gastos legales

b. De los honorarios profesionales

3. Pagos a realizarse por parte del comprador

a. De los gastos

c. De los honorarios profesionales a cancelar por

parte del comprador

B. Estructura Fiscal

1. Impuestos en la Generación de una Sociedad Anónima

2. Impuestos en adjudicación a Administrador Único,

nombramiento, patentes de sociedad y de empresa.

3. Impuestos en la Financiación

b. Prestamos a una entidad bancaria extranjera

c. Préstamo a una entidad bancaria nacional

d. Préstamo privado con un individuo Guatemalteco

1. Impuestos a importaciones de insumos, materias primas,

materiales y activos fijos

2. Contratos de arrendamiento

3. La contratación fiscalmente eficiente y los riesgos

4. Forma en que se venderán el proyecto habitacional

C. Estructura Comercial

1. Estructura comercial y de marketing

a. Estrategia de Marketing

i. Imagen del proyecto

ii. Posicionamiento

iii. Publicidad y promoción

iv. Estrategia de comunicación

b. Política de atención al cliente

2. Análisis FODA

3. Estrategia de ventas

1. Estrategia de ventas

2. Política de precios y descuentos

3. Estructura y remuneración equipo de

ventas

a. Formas de pago

1. Fuentes de captación

2. Estimaciones y Cronograma de ventas

IX. CONCLUSIONES

A. Licencias y permisos

B. Legal y fiscal

C. Económica

D. Arquitectónica y Constructiva

E. Factibilidad de Mercado

X. BIBLIOGRAFÍA

JUSTIFICACIÓN

Es necesaria la aplicación práctica de lo aprendido en el Máster

de Dirección de Empresas Inmobiliarias y de Construcción para terminar

de comprender la lógica y el mecanismo que permite el correcto

desarrollo de un proyecto inmobiliario en toda su extensión. Durante la

duración de la maestría y sus diferentes cursos se trato de enlazar los

diferentes temas, esto estriba la dificultad de tener diferentes métodos

de enseñanza, diferentes maestros y el espacio de tiempo entre curso y

curso.

El presente trabajo trata de conjugar todo lo aprendido en un

proyecto practico real, que, dependiendo de los resultados del mismo,

se hará o no realidad. Se trato de tomar en cuenta todos los aspectos

pertinentes según la teoría, y también los aspectos locales por las

características únicas del país, la ubicación y las condiciones en

general. Asimismo el resultado debe de ser tangible y claro, que nos

deje con un panorama abierto para tomar la decisión de ir o no ir

adelante con el proyecto.

OBJETIVOS

El siguiente estudio busca concluir si es factible desde varios

puntos de vista, el desarrollo de tres viviendas unifamiliares en la

Lotificación Campestre El Encinal, en la reserva hídrica Cerro Alux. Se

analizara la factibilidad en los siguientes ámbitos:

A. Licencias y permisos

El proyecto se encuentra en una zona protegida por ser una

reserva hídrica, aspecto que observa varias limitaciones a la hora de

pensar en un proyecto inmobiliario. Entre estas se pueden considerar

una baja densidad permitida, la prohibición de perforar pozos para

agua potable y algunas otras disposiciones similares. Se debe

determinar si es realizable el proyecto y si lo es, que procedimiento se

debe seguir para cumplir con toda la documentación y requisitos del

Ministerio del Medio Ambiente.

B. Legal y fiscal

El proyecto deberá de demostrar su factibilidad desde este punto

de vista al exponerse la estructura legal y fiscal y los diferentes gastos

que las mismas generaran a la hora de la planificación, desarrollo y

ventas de las unidades habitacionales.

C. Económica

Una de las interrogantes más importantes es si el proyecto es

rentable y si ofrece un retorno atractivo para los inversionistas. Para

contestar a esta pregunta se realiza un estudio detallado que incluye un

presupuesto completo, un perfil de gastos, un cronograma y un cash-

flow. Los resultados financieros deberán ser un claro reflejo de la

factibilidad económica del proyecto inmobiliario.

D. Arquitectónica y Constructiva

En este caso se debe de tomar en cuenta la factibilidad de llevar

a cabo el proyecto desde el punto de vista constructivo debido a las

singularidades que presenta el lote en el cual se plantea. Es un lote con

una inclinación bastante fuerte, donde se comprobara por medio del

diseño arquitectónico y estructural si es posible realizar un proyecto que

a pesar de la complejidad de su diseño y construcción ,pueda seguir

presentando un presupuesto que cumpla con los objetivos de cubrir el

segmento socioeconómico al cual va dirigido.

E. Factibilidad de Mercado

Se debe investigar a fondo si hay mercado para el proyecto, se

debe analizar la oferta y demanda, la intención de cambio y compra,

la absorción y concluir con un panorama claro de si hay mercado,

quien es el cliente.

ENTORNO ECONÓMICO

A. Entorno económico mundial

La Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico

(OCDE) reconoce que hacer previsiones sobre la evolución

macroeconómica en los próximos meses es tarea difícil, puesto que

persisten elementos de incertidumbre considerables, como la posibilidad

de que haya una renovada caída de precios de la vivienda en Estados

Unidos. Además, la OCDE alude a las tensiones en los mercados de

divisas como un eventual origen de respuestas proteccionistas que

puedan perjudicar las perspectivas de crecimiento en los próximos

meses.

La idea de que las economías en el mundo se estaban recuperando se

ha venido abajo, ya que las últimas estimaciones indican que el

crecimiento en Europa está rezagado y la economía de Estados Unidos,

vinculante para la región también está presentando problemas de

crecimiento.

En línea con un panorama menos alentador que el 2010 durante el

presente año, el Fondo Monetario Internacional (FMI) proyecta en su

informe de octubre una expansión del Producto Interno Bruto (PIB)

mundial de 4.2% (4.8% durante 2010).

Fuente: Situación del sector construcción 2011, presentación de la Cámara Guatemalteca de la

Construcción, Guatemala 2011.

Índice de precios de vivienda Case Shiller:

20 ciudades de Estados Unidos de América

Años 2005 – 2011

Enero 2000 = 100.0

Fuente: Standard and Poors

Estados Unidos de América:

Tasa de morosidad por tipo de préstamo hipotecario

Años 2002 – 2010 en porcentajes

FHA: Préstamo hipotecario respaldado por el Federal Housing

Administration.

VA: Préstamo hipotecario respaldado por US Departament of Veterans

Affair.

Prime: Préstamo hipotecario con poco riesgo de impago.

Subprime: Préstamo hipotecario con un nivel de riesgo de impago

superior a la media del resto de créditos

Estados Unidos de América:

Viviendas autorizadas por permisos de construcción

Años 2000 – 2010 en millones de viviendas

Fuente: Departamento de Análisis Estadístico de CGC con información de la Oficina de Censos

de Estados Unidos

B. Entorno Regional

1. Panorama Económico Latinoamericano

En sus más recientes proyecciones, para el 2011, el FMI calcula

que Latinoamérica en su conjunto crecerá un 4%, con una tasa de

inflación del 5.8%. Por su parte, la Comisión Económica para América

Latina y el Caribe (CEPAL) en su informe “Balance preliminar de las

economías de América Latina y el Caribe 2010”, presentado en

diciembre, luego de un crecimiento del 6% durante 2010, la tasa de

crecimiento de la región será de 4.2% en 2011, alrededor del 3% de

crecimiento del PIB por habitante. La intensa actividad contra cíclica

que desplegaron los gobiernos de la mayor parte de la región posibilitó

una rápida recuperación de los niveles de actividad, la mayoría de los

cuales ya se ubican por encima de los niveles pre crisis. No obstante, el

espacio para políticas públicas se verá afectado por la necesidad de

recomponer la capacidad de respuesta contra cíclica ante el previsible

menor dinamismo de la economía mundial durante 2011 y el exceso de

liquidez global.

Más allá del corto plazo, se plantean diversas interrogantes acerca de la

posibilidad de que esta rápida recuperación se transforme en una

reactivación del crecimiento sostenido. En efecto, el ambiente externo

sigue afectado por altos niveles de incertidumbre y dudas acerca de

cuán sólida es la recuperación de las economías avanzadas. Al mismo

tiempo, la fortaleza relativa de las economías emergentes y, en

especial, de varios países de la región, ha comenzado a incrementar el

flujo de capitales hacia América Latina y el Caribe. Esta situación ha

originado ciertas apreciaciones de las monedas. En este contexto, los

países de la región enfrentan importantes desafíos. A la necesidad de

perseverar en el control de los equilibrios macroeconómicos, se añade

el requerimiento de aumentar la inversión en infraestructura y

capacidad productiva, y con ello permitir aumentos tanto en la

productividad como en los salarios. A esto se suma el desafío de

mantener políticas públicas que apunten a la protección de los sectores

vulnerables y fortalecer el vínculo entre crecimiento e igualdad. Para

lograr estos objetivos, se hace necesario redefinir la ecuación

predominante entre Estado, mercado y sociedad civil, indica el estudio.

2. Panorama Económico Centroamericano

De acuerdo con el más reciente análisis realizado por el ICEFI,

durante el año pasado los países del istmo centroamericano

experimentaron crecimiento en sus economías, en relación con 2009, sin

embargo, las proyecciones de crecimiento alentadoras que se tenían

para estas economías en 2011 se enfrentan a las amenazas descritas en

el panorama mundial. La incidencia directa de esta futura nueva

recesión sobre Centroamérica, es que el crecimiento de las economías

de la región está básicamente sustentado en la recuperación de los

mercados internacionales. Es decir, que ante una reducción de la

demanda extranjera las exportaciones regionales enfrentarían un

descenso y por consiguiente, también las economías centroamericanas.

Según el FMI, en la peor posición se encuentran los países más

vinculados a EE.UU., que pueden contagiarse de su ralentización

económica. Ese es el caso de México, así como de los países de

Centroamérica que son muy dependientes del turismo y de las remesas

que se envían desde Estados Unidos, y que son netamente importadores

de materias primas. A pesar de lo anterior, el Fondo todavía mantiene

la proyección de que para el 2011 continuará la tendencia de ligera

mejoría económica para el istmo centroamericano, con un crecimiento

estimado del PIB de 3.7% (3.1% durante 2010). Esta cifra es similar a la de

la CEPAL que estima el crecimiento regional en 3.6%.

En las graficas siguientes podemos observar indicadores

regionales relacionados a la industria de la construcción, en especial al

sector vivienda. En los mismos se muestra una disminución considerable

en la actividad de la construcción en general y en el aporte de la

industria a la economía de los países.

Fuente: Departamento de Análisis Estadístico de CGC con información del FMI (WEO, abril 2011),

Cámara Costarricense de Construcción, Cámara Nicaragüense de la Construcción y Cámara

Panameña de la Construcción.

Centroamérica, Panamá y Rep. Dominicana:

Aporte de la construcción a la economía

Años 2005 – 2012

Porcentajes del PIB

Fuente: Departamento de Análisis Estadístico de CGC con información de Bancos Centrales ,

Cámara Costarricense de Construcción, Cámara Hondureña de la Industria de la Construcción,

Cámara Nicaragüense de Construcción y Contraloría General de la República de Panamá.

Centroamérica, Panamá y Rep. Dominicana:

Variación interanual del Índice Mensual de Actividad de la Construcción

(anualizado) Años 2005 – 2010 en porcentajes

Fuente: Departamento de Análisis Estadístico de CGC con información de Bancos Centrales y

Cámara Costarricense de Construcción

Centroamérica, Panamá y Rep. Dominicana:

Producción de vivienda años 2005 – 2010 en cantidades

} Fuente: Departamento de Análisis Estadístico de CGC con información de ANACOVI, Cámara

Costarricense de Construcción y Cámara Panameña de la Construcción.

C. Entorno Económico Nacional

De acuerdo con el Banco de Guatemala (Banguat), en su informe

de política monetaria a agosto del 2010, la evolución de la economía

guatemalteca en 2011 estará condicionada a la coyuntura económica

y financiera mundial y a factores de orden interno, tanto económicos

como políticos, dado que es un año electoral. Igualmente se destaca

que el país es altamente vulnerable a experimentar desastres naturales

por los efectos del cambio climático, los cuales también tienen una

repercusión importante en el desempeño de la economía nacional y

pueden condicionar eventualmente la gestión de la política

macroeconómica, en particular de la política fiscal.

Acorde con la información disponible a la fecha, el Banguat prevé un

crecimiento de la economía guatemalteca de entre 2.5% y 3.1% para

2011 (el FMI y la CEPAL vaticinan un crecimiento de 2.6% y 3%,

respectivamente). Esta proyección inicial se fundamenta en una serie

de factores tanto de orden externo como interno.

Dentro de los primeros se incluye la incertidumbre sobre la consolidación

de la recuperación económica y financiera mundial, particularmente

en los Estados Unidos de América y la Zona del Euro. En el orden interno

se proyecta la continuidad de la recuperación gradual de las tasas de

crecimiento de las principales actividades económicas. Asimismo, se

prevé cierta prudencia por parte de los agentes económicos en

decisiones de inversión, producción, generación de empleo, consumo y

ahorro en tanto se consoliden sus percepciones respecto a los cambios

esperados en la gestión de las políticas públicas, derivados del año

electoral y los cambios en la administración pública, fenómeno que se

ha observado en otros procesos electorales.

En el caso de la inflación, los pronósticos actuales prevén que se sitúe

alrededor de 5.70% en 2011, mientras que las expectativas de los

analistas privados proyectan una inflación de 6.36%.

D. Entorno sector construcción

Las perspectivas de crecimiento del sector de la construcción

siguen sin mostrar mejoría más allá de lo proyectado por el Banco de

Guatemala (Banguat) desde inicios del 2011, y será el único de los 11

principales sectores económicos que conforman el producto interno

bruto (PIB), que este año no saldrá de un ritmo negativo en su

desempeño. Así, de acuerdo con los datos del Banguat, para este año,

si bien se espera una mejoría para la citada industria, esta mantendrá

una desaceleración de -1.4 %, con relación a los -11.2 % registrado en

2010. Se observa por cuarto año consecutivo un decrecimiento

promedio de 6 % anual, y eso ha ocasionado que, de aportar el 4 % al

PIB hacia 2007, ahora se tenga una participación del 2.9 %” En la

actualidad aún se observa un bajo nivel de demanda de asfalto,

limitado crédito al sector y un estancamiento del crédito, la leve

mejoría estaría siendo apuntalada por una mayor demanda de

materiales de la construcción de viviendas (sobre todo para

ampliación) en el sector informal desde septiembre de 2010.

IMACON versus crecimiento del PIB construcción:

Variación anual años 2003 – 2011

en porcentajes

Fuente: Departamento de Análisis Estadístico de CGC con información del Banco de

Guatemala

Según la Encuesta de Expectativa de Empleo para el segundo trimestre,

presentado recientemente por la firma Manpower, la construcción es

uno de los cinco sectores, que de seis actividades productivas

estudiadas, que mejores expectativas de empleo muestra para ese

período. La caída acumulada en los últimos cuatro años de los empleos

en el sector de la construcción se sitúa en alrededor del 25 % con

respecto a 2007, cuando la actividad creció un 8.8 % y generaba

alrededor de 350,000 empleos. Se estima que entre 2008 y 2009 cerró

150,000 puestos de trabajo, cifra que no se podrá reactivar aún ni con la

mejoría que se vislumbra para este año.

Índice Mensual de Actividad de la Construcción trimestral:

Variación años 2003 – 2011 en porcentajes

Fuente: Departamento de Análisis Estadístico de CGC

Crecimiento del sector construcción

Años 1996 – 2011 en porcentajes

Fuente: Departamento de Análisis Estadístico de CGC con información del Banco de

Guatemala.

Superficie de construcción autorizada

Años 2002 – 2010 en metros cuadrados

Fuente: Departamento de Análisis Estadístico de CGC con información del Banco de

Guatemala

Regiones: aporte al PIB

En porcentajes

Fuente: Secretaría de Planificación y Programación de la Presidencia (SEGEPLAN) y

Cardona, René. (1999). "La distribución del Producto Interno Bruto (PIB) en Guatemala, por región

y departamento". Revista de Estudios Sociales No. 61. Guatemala: Universidad Rafael Landívar

E. Sector Vivienda

Las cifras del Banguat, dan cuenta que en 2008, la construcción

decreció -0.8 % con relación a 2007, en 2009, la desaceleración varió a -

10.8% y en 2010 fue de -11.2 %. Según Jorge Montenegro, presidente de

la CGC, la contratación de obras públicas de infraestructura sigue

deprimida, pero el mayor golpe lo sigue soportando la vivienda.

En 2007, se estimó la construcción anual de unas 58,000 viviendas,

en 2008, unas 15,000. Para 2011, la cifra podría no superar los 10,000. Las

construcciones y remodelaciones que han empujado al alza la compra

de materiales, se concentran en el área rural y estaría asociado a la

mejora de las remesas.

El número de seguros hipotecarios que emitió el Instituto de

Fomento de Hipotecas Aseguradas (FHA) se redujo de un récord de 4

mil 200 en 2006 a 2 mil 883 en 2007, la cifra cayó a 1,241 en 2008, en 2009

fueron 1,213 y 642 en el primer semestre de 2010.

Índice Mensual de Actividad de la Construcción de Vivienda e

índices de algunos de sus componentes

Años 2002 – 2010

Enero 2008 = 100.0

Fuente: Departamento de Análisis Estadístico de CGC con información del Banco de

Guatemala y la Superintendencia de Bancos

Préstamos y descuentos al sector construcción y vivienda

Años 2002 – 2010

En millones de quetzales

Fuente: Departamento de Análisis Estadístico de CGC con información de la

Superintendencia de Bancos

Producción de vivienda

Años 2003 – 2010

En unidades

Fuente: Departamento de Análisis Estadístico de CGC con información del FHA y

estimaciones propias

Déficit habitacional

Años 2003 – 2015

En unidades

Fuente: ANACOVI

Regiones: stock de vivienda

En unidades

Fuente: Departamento de Análisis Estadístico de CGC con información de la Encuesta

de Condiciones de Vida (Encovi) 2006.

Regiones: material predominante en las paredes de la vivienda

En porcentajes

Fuente: Departamento de Análisis Estadístico de CGC con información de la Encuesta

de Condiciones de Vida (Encovi) 2006.

Regiones: déficit habitacional

En unidades

Fuente: Departamento de Análisis Estadístico de CGC con información de la Encuesta

de Condiciones de Vida (Encovi) 2006.

ANÁLISIS DE FACTIBILIDAD

A. Análisis geográfico y urbano

1. Definición

El análisis trata de situar el proyecto dentro del funcionamiento,

territorio, uso y carácter del entorno. El mismo sitúa al proyecto en su

entorno más macro, como parte de un país y lo dirige hacia su entorno

más micro, que viene a ser la lotificación del cual el lote forma parte.

En este caso el territorio pertenece al municipio de Mixco, que en

la actualidad no posee un plan de ordenamiento territorial, por lo que

en este caso los lineamientos municipales en cuanto a uso de tierra no

aplican. Nos basamos en las necesidades del mercado para la

ubicación del proyecto, pero no podemos dejar de lado ciertos

aspectos urbanos a analizar, debido a su incidencia en el mismo.

El análisis urbano se realizo desde el punto de vista del

condominio El Encinal como una unidad, ya que internamente el uso es

estrictamente residencial de baja densidad. El análisis a continuación

es bastante superficial, ocupándonos casi exclusivamente a usos, vías

de comunicación y división zonal del entorno. Dichas características

son importantes para el proyecto, debido al desorden y trafico que se

vive en el municipio.

2. Ubicación geográfica

Fuente:http://www.galasdeguatemala.com/r-mapas-de-guatemala-365-pdf-mapa-

division-politica-de-guatemala-6827.htm

Guatemala se encuentra en Centro América, y el departamentos

de Guatemala se encuentra en la parte sur del país, sobre una

topografía montañosa a aproximadamente 1,414msnm. Se divide en 26

departamentos, la ciudad de Guatemala se encuentra en el

departamento del mismo nombre, al centro del mismo. El proyecto se

ubicara en el departamento de Mixco, al oeste de la ciudad de

Guatemala.

Fuente:http://miblogchapin.wordpress.com/2009/10/15/mapa-del-departamento-de-

guatemala/

3. Mapa de zonas circundantes

El proyecto se ubicara en la zona 7 del Municipio de Mixco, el

mismo es colindante con Ciudad Guatemala y es el municipio de el

departamento de Guatemala, junto con Villanueva, que mas población

alberga. Dicho municipio se ha mezclado con la Ciudad de

Guatemala a tal grado, que varias de sus zonas se traslapan. Así, la zona

7 de Mixco, que es en al cual se encuentra la lotificación El Encinal,

colinda con la zona 6 de Mixco, la zona 19 de Guatemala y las zonas 1,2

y 3 de Mixco. Tenemos como limite físico más importante la Calzada

Roosevelt, que viene de la ciudad y se dirige hacia el occidente del

país.

Fuente: Propia

4. Mapa de vías de circulación importantes

El proyecto cuenta como vía de acceso principal la Calzada

Roosevelt, el ingreso se encuentra al final de la misma, siguiendo por la

19 Calle y la Avenida El Encinal. Al final de la 19 calle hay una

bifurcación que dirige hacia la avenida del Cementerio, donde

actualmente se están desarrollando muchos proyectos de uso

residencial. Antes de llegar a la bifurcación de la Avenida del

Cementerio, sobre la 19 calle hay otra bifurcación. Esta conduce hacia

la 12 avenida, que a su vez nos transporta a varias colonias más

antiguas de Mixco como son San Ignacio, Namajay y El Paraíso.

Fuente: Propia

5. Mapa de usos circundantes

Los usos de tierra circundantes son en su mayoría residencial,

aunque se divide en dos; hay una área residencial que actualmente se

encuentra en desarrollo, que es la que rodea la vía de acceso llamada

la Avenida del Cementerio, la cual como su nombre lo dice nos lleva a

uno de los cementerios más grandes y reconocidos de ciudad

Guatemala.

Dicha área residencial se están desarrollando varios proyectos de

vivienda, también existe un proyecto ya construido que consta de dos

torres de apartamentos. Sobre la Avenida del Cementerio se da

también uso comercial en la bifurcación que conduce hacia la misma

se encuentra un centro comercial de conveniencia y existen también

varios negocios pequeños, juntos proveen bienes y servicios a los

habitantes del área. Internamente el condominio no tiene otro uso más

que el residencial, en terrenos en su mayoría de 2,500mt.2 o más.

Fuente: Propia

B. Análisis de áreas

Este consiste en el punto de partida para el proyecto, según la

legislación y reglamentación interna, el terreno se puede dividir

solamente en tres solares. La razón para ello es que por ser un área

protegida se desea mantener una baja densidad poblacional en el

área, la estrategia para lograrlo por parte del comité del condominio, es

otorgar media paja de agua por cada 1,000mts.2 de terreno. Por tanto,

el terreno se desmembrara en tres partes, tratando que sean lo más

parejas posibles en cuanto a área.

Por la extensión de los terrenos que es aproximada a los

1,000mts.2, no tenemos problemas con espacio para adecuar los metros

cuadrado de construcción necesarios según nuestro estudio de

mercado. Se considero una casa de 215mts.2 parqueo para 4 carros

que equivalen a 50mts.2 y el resto está considerado como área verde.

A partir de los supuestos anteriores se realizo el estudio de áreas y los

estudios preliminares de costos.

Fuente: Propia

C. Normativas municipales, tramitologia y análisis

ambiental

1. Procedimiento a seguir en el área para permisos

relacionados al medio ambiente

Por encontrarse el proyecto en un área protegida, participan dos

instituciones gubernamentales en el análisis y dictamen ambiental del

área, el CONAP (consejo Nacional de Áreas Protegidas) y el MARN

(Ministerios de Agricultura y Recursos Naturales). En este caso el MARN

pide como requisito obtener el visto bueno del CONAP para otorgar el

permiso de desarrollo que a su vez nos pedirá la Municipalidad de Mixco

como requisito para otorgar la licencia de construcción. Todo el trámite

del permiso correspondiente al medio ambiente se realiza sin costo

alguno y tiene una duración aproximada de 3 meses. Abajo los

requisitos:

a. Conap (Consejo Nacional de Áreas Protegidas)

o Llenar el formulario para la solicitud de cambio de uso del

suelo (formato #15)

o Requisitos para aprovechamiento familiar (tala de árboles)

Carta dirigida al director de Conap Alux para solicitar

la tala de árboles.

Fotocopia de cedula de vecindad.

Registro de la propiedad (cuando la escritura es

registrada)

Fotocopia de la escritura autenticada, cuando la

escritura el publica

Depositar q.25.00 en la cuenta

o Estudio de impacto ambiental

Lineamientos de estudio de impacto ambiental

o Información general del proponente

o Información general del proyecto

o Impacto del proyecto al aire

o Efectos de la actividad en el agua

o Efectos de la activad sobre el suelo (sistema

edáfico y lítico)

o Desechos sólidos

o Demanda y consumo de energía

o Uso de combustibles

o Efectos sobre la flora, fauna y bosques

o Efectos sociales, culturales y paisajísticos

o Efectos sobre la salud humana

o Adjuntar Siguientes documentos:

Plano de distribución o Cotas.

Plano de los sistemas hidráulico sanitarios

(agua potable, dotación por persona, pozo

propio, tuberías, aguas pluviales, drenajes de

aguas servidas, pozos de absorción, si se va a

conectar a drenajes municipales, planta de

tratamiento)

Presentar original y copia completa del

proyecto y una copia para sellar de recibido

Presentar documento foliado (de atrás hacia

delante)

Fotocopia Autenticada de cedula de

vecindad.

Declaración jurada del propietario (como es

el machote MARN) certificada por notario.

Certificado del registro de la propiedad del

bien inmueble, contrato de arrendamiento o

compra venta. ( Deberá tener un máximo de

seis meses de anterioridad a la solicitud)

Fotocopia autenticada del carné de

identificación tributaria

Cuando sean proyectos de fondo de

inversión pública presentar perfil del proyecto

por la unidad técnica que corresponda.

b. MARN (Ministerio de Agricultura y Recursos Naturales)

Luego de obtener el visto bueno de parte del CONAP el folio se

dirige hacia el MARN (ministerio de agricultura y recursos naturales),

para obtener la Resolución del MARN-CONAP que como mencione

antes, es un requisito para obtener la licencia de construcción (en caso

de incumplir con este requisito la multa es de Q100,000.00), los pasos son

los siguientes:

Revisión de la papelería por parte del depto.

jurídico

Revisión de estudio de impacto ambiental

por parte del depto. técnico

Revisión de dictamen de CONAP sobre el

caso

Visita de inspección al terreno

Dictamen técnico por parte del MARN

2. Licencia de Construcción

La municipalidad que tiene jurisdicción sobre el área donde se

ubicara el proyecto, es la municipalidad de Mixco, la misma cuenta con

un reglamento de construcción bastante obsoleto, donde muchísimos

aspectos, como los pagos y arbitrios municipales quedan a discreción

de los inspectores. Es importante recalcar que la municipalidad de

Mixco no aceptara nuestra solicitud de licencia si no se cuenta con el

permiso correspondiente por parte del Ministerio del Medio Ambiente y

de la administración de la lotificación.

Formulario correspondiente lleno y firmado

por arquitecto o ingeniero colegiado

Escritura, carta o contrato de compraventa

Certificación del registro de la propiedad

Recibo del último pago del IUSI

Certificación IUSI

Boleto de ornato del propietario

Boleto de ornato de los profesionales

implicados en el proyecto

Constancia de colegiado activo

Solvencia municipal

Planos constructivos

Estudio de impacto ambiental

3. Otros trámites y permisos

Se deben realizar otros trámites y permisos para obtención de los

servicios necesarios para las viviendas, en su mayoría estos son

proveídos por empresas privadas como es el caso del teléfono, internet

y energía eléctrica. En el caso del agua el trámite se debe de realizar

con la empresa privada que abastece de agua a la lotificación. Estos

servicios son sobre los cuales se considerara proporcionar una conexión

por parte del desarrollador.

Entre los trámites restantes se encuentran

Agua potable: En este caso el agua potable lo proveerá la

urbanización en la cantidad de ½ paja para cada vivienda, asignada

de esta manera debido al tamaño de los terreno de cada una. Para

obtener el servicio se debe llenar un formulario y luego de una visita

técnica se debe cancelar un monto estipulado por la administración de

la urbanización.

Drenajes: En este caso no aplica porque por ser área

protegida la ley obliga a cada vivienda unifamiliar a contar con planta

de tratamiento propia.

Electricidad: La electricidad la proveerá la Empresa

Eléctrica de Guatemala (EEGSA), el trámite consiste en la solicitud, una

visita técnica, entrega de un formulario con las especificaciones y

pormenores de la conexión y el pago del costo de la instalación.

Servicios especiales: Entre estos encontramos, cable,

internet, teléfono y cualquier otro servicio que el dueño de la vivienda

requiera, esta negociación y obtención de servicios correrá por cuenta

del dueño de cada propiedad, no por parte del desarrollador.

ESTUDIO DE MERCADO

A. Estudio de Oferta:

1. Lineamientos

El área de influencia en el que se levanto el estudio de oferte

consta de viviendas para nivel socioeconómico C+ y B, tenemos como

límite inferior un precio de venta estimado de $85,000.00 y como precio

máximo un precio de venta $200,000.00. Deberán de ser condominio o

residencias individuales que estén aun a la venta, que se estén

comercializando recientemente.

Áreas para localización de Oferta:

a. Mixco:

o Viviendas a la venta dentro de El Encinal

o Área y condominios aledaños a El Encinal

o Área aledaña al Cementerio Las Flores

o Área aledaña a Calzada Mateo Flores

(Las Dalias) y la Calzada Roosevelt

b. Área que va desde el paso a desnivel del final

de la Calzada Roosevelt hasta San Lucas:

o Labor de Castilla I y II y similares

o Alrededores del Cerro Alex

c. San Lucas:

o Condominios en alrededores de San

Lucas

o Condominio que van desde San Lucas

hasta comienzo bajada de las Cañas

d. Zona 7:

o Área que va desde Tikal Futura hasta

comienzo de Municipio de Mixco

e. Zona 11:

o Área de las Charcas,

o Área de Mariscal

o Área de Residenciales 5 y Miraflores

f. San Cristóbal:

o Residenciales en toda el área de San

Cristóbal

2. Resultados

A continuación se presentan los resultados del estudio de

demanda, la información se separo en los temas que se ven a

continuación para su mejor interpretación y comprensión.

Listado de Precios Zona Nombre Cuota de

mantenimiento

Precio Promedio 2

Habitaciones

Precio Promedio

3 Habitaciones

Precio Promedio 4

Habitaciones

Número de

Proyectos San Cristóbal Vistas de San Cristóbal $ 345000 1 San Cristóbal Hacienda San Cristóbal Q667,700 1 San Cristóbal Bosques de San Marino $ 116,950 1 San Cristóbal Portales de San Cristóbal no hay no hay $280,000 1 San Cristóbal Villas de Van Gogh no hay $150,000 $159,000 1 San Cristóbal Villas Palermo Q379,600 1 Encinal Luces del Encinal $ 128,930 1 Encinal Quintas Los Encinos $ 109,500 2 Molino de las Flores

Casa individual no hay no hay $150,000

San Lucas San Telmo no está fijada no hay Q645,000 no hay 2 San Lucas Villas de la Meseta no hay no hay Q680,000 1 San Lucas Casa individual Q50 no hay $90,000 no hay no aplica

Rango de Precios (donde hay más de un modelo)

Zona Precio Promedio 2

Habitaciones

Unidades de 2

Habitaciones

Precio Promedio 3

Habitaciones

Unidades de 3

Habitaciones

Precio Promedio 4

Habitaciones

Unidades de 4

Habitaciones

San Cristóbal

$ 116,804.17 $ 261,333.33

Encinal $ 119,215.00 $ 150,000.00

Fuente: Propia

Acabados Rango de Precios Acabado de muros

externos

Divisiones Internas Acabado de techo

externo

Perfiles de ventanería Puertas

Menor de $ 50 mil Villas Palermo Block Block Losa de concreto Aluminio MDF $ 75 - $ 100 mil Hacienda San Cristóbal Block alisado Block Losa de concreto

cubierto de shingle PVC Madera

San Telmo NS Block Aluminio MDF Villas de la Meseta Block alisado Block PVC MDF Casa individual San Lucas

Molde concreto Concreto Aluminio Madera enchapada

$ 100 - $ 125 mil Bosques de San Marino Block alisado Block Losa de concreto

cubierto de shingle Aluminio de alta calidad MDF

Quintas Los Encinos I y II Block y fachaleta Block Losa de concreto Aluminio de alta calidad MDF $126 - $150 mil Luces del Encinal Block alisado Block Losa de concreto

cubierto de shingle Aluminio MDF

Casa Molino de las Flores Block Aluminio Madera $ 151 - $ 175 mil Villas de Van Gogh Concreto Block PVC Madera $ 345 mil Vistas de San Cristóbal Ladrillo visto y block alisado Block Losa de concreto

cubierto de shingle Aluminio MDF

Absorción Zona Unidades Totales Unidades de 2

Habitaciones

Unidades

disponibles

Unidades de 3

Habitaciones

Unidades de 4

Habitaciones

Unidades

disponibles Vistas de San Cristóbal 3 3 Hacienda San Cristóbal Bosques de San Marino 61 Portales de San Cristóbal 8 8 3 Villas de Van Gogh 8 4 4 Villas Palermo Luces del Encinal 437 Quintas Los Encinos I y II 165 en cada

proyecto

Molino de las Flores 1 0 0 0 1 1 San Lucas(Km 32 San Telmo) 40 0 0 40 0 0 San Lucas(Villas de la Meseta) 740 no se brindo esta información Casa individual San Lucas 1 0 0 1 0 1

Rango de Tamaño Zona Casas de 2

Habitaciones (m²)

($/m²)

Dos

Habitaciones

Casa de 3

Habitaciones

(m²)

($/m²)

Tres

Habitaciones

Casa de 4

Habitaciones

(m²)

($/m²)

Cuatro

Habitaciones Vistas de San Cristóbal 400 $ 862.5 Hacienda San Cristóbal 165 Q4,047 Bosques de San Marino 205 $ 570.5 Portales de San Cristóbal Villas de Van Gogh Villas Palermo 82 Q4,629 Luces del Encinal 187 $ 689 Quintas Los Encinos I y II Molino de las Flores 250 $ 600 Villas de la Meseta 124 Q5,484 San Telmo 163 Q3,957 Casa individual San Lucas 177 $ 508

Fuente: Propia

Financiamiento Nombre Enganche Financiamiento Cuotas enganche Plazo en años.

Vistas de San Cristóbal 30% BAM y BAC 15,000 reserva aplicados al enganche

20

Hacienda San Cristóbal Q34,100 Banrural Bosques de San Marino $ 17,542 $ 770.71 20 Portales de San Cristóbal variado, pero mínimo 10% BAM completo de 5 a 25 con interés del 8%

en dólares y 9% en quetzales

Villas de Van Gogh 30% BAM variables de 5 a 25 con interés del 8% en dólares y 9% en quetzales

Villas Palermo Q19,400 Q3,410 Luces del Encinal BI y BAC devuelven $ 8,400 Quinta Los Encinos $ 10,950 en 8 pagos $937.55 20 años Molino de las Flores a convenir con el dueño el

método de pago

San Telmo a convenir con el bac con un 9% de interés

Villas de la Meseta a convenir con bac a un 9% Casa individual San Lucas a negociar con el dueño

Áreas Verdes y Sociales

Zona Nombre Distribución de

unidades

Cableado Muro perimetral

del condominio

Áreas

verdes

Área social

condominio

Juegos

infantiles

San Cristóbal

Vistas de San Cristóbal Individuales Subterráneo Block y fachaleta Si No No

San Cristóbal

Hacienda San Cristóbal Hilera Aéreo Si (material N/D) Si No Si

San Cristóbal

Bosques de San Marino Hilera Subterráneo Mampostería y malla

Si No No

San Cristóbal

Portales de San Cristóbal Hilera Subterráneo Si (material N/D) Si No No

San Cristóbal

Villas de Van Gogh Hilera Subterráneo Si (material N/D) Si No No

San Cristóbal

Villas Palermo Hilera Aéreo Si (material N/D) Si No No

Encinal Luces del Encinal Hilera Subterráneo Block Si Si Si

Encinal Quintas Los Encinos I y II Hilera Subterráneo Block Si No Si

San Lucas San Telmo Individuales Subterráneo Si Si Si Si

San Lucas Villas de la Meseta Hilera Aéreo Si Si No No

San Lucas Casa individual Individuales Aéreo Si (colonia) Si No No

Amenities Zona Nombre Piscina Gimnasio Áreas

deportivas

Reglamento

interno

Pozo/Cisterna Planta

eléctrica

Sistemas

inteligentes San Cristóbal Vistas de San Cristóbal No No No Si Si No No San Cristóbal Hacienda San Cristóbal No No No Si Si No No San Cristóbal Bosques de San Marino No No No Si No No No San Cristóbal Portales de San Cristóbal No No No Si Si No No San Cristóbal Villas de Van Gogh No No No Si Si No No San Cristóbal Villas Palermo No No No No No No No Encinal Luces del Encinal No Si Si Si Si No No Encinal Quintas Los Encinos I y II No No No Si Si No No Molino de las Flores

Casa individual No aplica

San Lucas San Telmo No No Si Si Si No No San Lucas Villas de la Meseta No No Si Si Si No No San Lucas Casa individual No No Si No Si No No

Interiores Zona Nombre Sala-

Comedor

Clóset Sala

familiar

Muebles

de

Cocina

Despensa Pantry Lavandería Dormitorio

de

servicio

No.

de

Baños San Cristóbal Vistas de San

Cristóbal Individuales De pared

y 1 WC Si Si Si Si Si No 3

San Cristóbal Hacienda San Cristóbal

Individuales De pared Si No No Si No 4

San Cristóbal Bosques de San Marino

Juntos De pared y 1 WC

Si No No Si Si 4

San Cristóbal Portales de San Cristóbal

Individuales De pared Si Si No Si Si Si 3.5

San Cristóbal Villas de Van Gogh Juntos De pared Si Si No No Si Si 2.5 San Cristóbal Villas Palermo Juntos De pared No No No No No No 1.5 Encinal Luces del Encinal Juntos De pared

y 1 WC Si No No Si Si 3.5

Encinal Quintas Los Encinos I y II

Juntos WC Si Si Si Si Si Si 3.5

Molino de las Flores Casa individual Individuales De pared No Si Si No Si Si 2.5 San Lucas San Telmo Juntos De pared Si No No No No No 2.5 San Lucas Villas de la Meseta Juntos No trae No No No No Si No 2 San Lucas Casa individual Juntos De pared Si Si No Si Si No 2.5

Fuente: Propia

Fuente: Propia

3. Interpretación

A continuación los puntos a destacar e interpretación de lo

recabado en el estudio de oferta existente, algunas de estas

características se deberán tomar en cuenta a la hora de planificar el

nuevo proyecto, para estar por lo menos al nivel de la competencia. Se

debe validar también que las características que tiene la competencia

sean en verdad valoradas por el cliente, para no sobre especificar el

proyecto.

a. Precios: Precios de venta de la oferta comparable están en

un rango de $116,000 hasta $280,000.

b. Acabados: Proyectos comparables ofrecen en su mayoría

muros de block, ventanas de aluminio o PVC, y puertas de

MDF y madera.

c. Tamaños: Proyectos comparables con áreas de 105mts.2 a

205 mts.2.

d. Enganche y financiamiento: de 10% a 30% de enganche,

financiamiento bancario.

e. absorción: En algunos casos es bastante lenta y en

proyectos bien estructurados extremadamente rápida

Amenities Zona Nombre Piscina Gimnasio Áreas

deportivas

Reglamento

interno

Pozo/Cisterna Planta

eléctrica

Sistemas

inteligentes San Cristóbal Vistas de San Cristóbal No No No Si Si No No San Cristóbal Hacienda San Cristóbal No No No Si Si No No San Cristóbal Bosques de San Marino No No No Si No No No San Cristóbal Portales de San Cristóbal No No No Si Si No No San Cristóbal Villas de Van Gogh No No No Si Si No No San Cristóbal Villas Palermo No No No No No No No Encinal Luces del Encinal No Si Si Si Si No No Encinal Quintas Los Encinos I y II No No No Si Si No No Molino de las Flores

Casa individual No aplica

San Lucas San Telmo No No Si Si Si No No San Lucas Villas de la Meseta No No Si Si Si No No San Lucas Casa individual No No Si No Si No No

Interiores Zona Nombre Sala-

Comedor

Clóset Sala

familiar

Muebles

de

Cocina

Despensa Pantry Lavandería Dormitorio

de

servicio

No.

de

Baños San Cristóbal Vistas de San

Cristóbal Individuales De pared

y 1 WC Si Si Si Si Si No 3

San Cristóbal Hacienda San Cristóbal

Individuales De pared Si No No Si No 4

San Cristóbal Bosques de San Marino

Juntos De pared y 1 WC

Si No No Si Si 4

San Cristóbal Portales de San Cristóbal

Individuales De pared Si Si No Si Si Si 3.5

San Cristóbal Villas de Van Gogh Juntos De pared Si Si No No Si Si 2.5 San Cristóbal Villas Palermo Juntos De pared No No No No No No 1.5 Encinal Luces del Encinal Juntos De pared

y 1 WC Si No No Si Si 3.5

Encinal Quintas Los Encinos I y II

Juntos WC Si Si Si Si Si Si 3.5

Molino de las Flores Casa individual Individuales De pared No Si Si No Si Si 2.5 San Lucas San Telmo Juntos De pared Si No No No No No 2.5 San Lucas Villas de la Meseta Juntos No trae No No No No Si No 2 San Lucas Casa individual Juntos De pared Si Si No Si Si No 2.5

f. Áreas Verdes: La mayoría de viviendas son en hilera, solo un

par de proyectos cuentas con viviendas individuales, los

proyectos comparables cuentan con áreas verdes, cisterna

propia y reglamento de condominio.

g. Interiores: Los proyectos comparables cuentan en su

mayoría con sala familiar, sala-comedor, 2.5 baños y

algunos cuentan con dormitorio de servicio, pantry,

muebles de cocina y closets.

B. Estudio de Demanda

1. Estudio de Vivienda (intención de Compra, concepto

y precios)

En mayo de 2009 se realizó un estudio cuantitativo con una

muestra de 200 entrevistas, con el objetivo de obtener cifras sobre

intención de cambio, zonas preferidas para el mismo, y zona de origen

de los posibles clientes. También se trato de obtener un porcentaje de

comerciantes que pudieran estar interesados en invertir en un proyecto

de vivienda, obteniendo los siguientes resultados:

Fuente: A.V. Interpretación de estudio realizado para C.I. 2009

En el último año, ¿Ha tenido intención de

comprar vivienda?

Fuente: A.V. Interpretación de estudio realizado para C.I. 2009

Indique el rango de su ingreso familiar en Quetzales. En caso de solteros que formaran

un nuevo hogar, marcar la suma de los ingresos mensuales de los futuros cónyuges:

Indique el concepto de vivienda que

desea comprar:

Fuente: A.V. Interpretación de estudio realizado para C.I. 2009

Fuente: A.V. Interpretación de estudio realizado para C.I. 2009

Fuente: A.V. Interpretación de estudio realizado para C.I. 2009

¿En qué zona vive actualmente?

¿En qué zona o sector le gustaría comprar

vivienda?

Fuente: A.V. Interpretación de estudio realizado para C.I. 2009

La mayor parte de los entrevistados que contestaron que buscan

apartamento, no tienen hijos, razón por la cual este segmento pudo

haber mostrado interés.

¿Porque el segmento residencial?

a. Los inversionistas en general prefieren

invertir en Vivienda.

b. Las personas necesitan un lugar donde

vivir (haya o no momento de incertidumbre), ya sea

para alquiler o para renta.

25%

37%

38%

Segementos B y C+

¿Que tipo de inmueble

desearia?

Apartamento en Edificio

Vivienda en Condominio

Personas

con

ingreso

familiar

mensual

de Q.28K

a Q40K,

de

cualquie

r ciclo

de vida

A la hora de comprar un inmueble como

inversión:

Fuente: A.V. Interpretación de estudio realizado para C.I. 2009

5. Selección de grupo objetivo y determinación de

la demanda existente:

De una base de datos de las colonias que según el estudio de

vivienda tienen la mayor intención de cambio hacia la zona donde se

ubicara el proyecto se selecciono a los posibles clientes, se delimito la

base de datos según criterios como si viven en una vivienda alquilada y

que actividad laboral realizar, para tener un estimado del tamaño real

del mercado.

Fuente: Desk Development para C.I. 2009

Fuente: Desk Development para C.I. 2009

6. Resumen de resultados estudio de Demanda:

Ubicación del Proyecto

Zona 7 de Mixco, El Encinal

Tamaño de mercado estimado según Desk Development

6124.95 Hogares C+ y B que podrían tener interés ya que alquilan en área de Influencia

(Colonias de zonas equivalentes en Guatemala, San Lucas, Mixco). El mayor

rubro viene de zona 11, 7, San Cristóbal y Mixco

122.50 Hogares que si se trasladarán, 1 de cada 50

Grupo Objetivo

Familias jóvenes y Solteros de 30 o más años del NSE C+ y B que actualmente rentan en zonas de la ciudad

equivalentes y San Lucas y Mixco y tienen intención de compra de casa cerca de la ciudad

Concepto

El Grupo Objetivo se inclina por casas y no apartamentos y el área ocupa el primer lugar en intención.

MIX EN UNIDADES DE APARTAMENTOS PROPUESTO

3 Dormitorios, con cuarto y baño de

servicio y sala familiar ó estudio

100% 122.50 27,562.27 mts.2

Demanda Aproximada 27,562.27

Tamaños

3 Dormitorios 225 mts.2

Precios

Preferiblemente en un rango de USD 140,000 a USD 170,000 asumiendo que el hogar gana de Q.23,000 a Q.35,000

Financiamiento

Con 20% de enganche a 20 años, paga una cuota mensual de USD 988 por una casa de USD 145K

Fuente: Propia

7. Estimación de precios:

Para la estimación de los precios que tendrán las viviendas a la

hora de salir al mercado se tomó en cuenta el porcentaje máximo sobre

los ingresos familiares que las entidades financieras otorgan a la hora de

la solicitud de un crédito. Se presentan dos cuadros uno utilizando los

ingresos máximos del nivel socioeconómico y otra con los niveles de

ingresos mínimos, para obtener un rango de precios en donde su

puedan ubicar las gradas y los incrementos a las unidades.

Estimación de Precios Proyecto El Encinal z.7 de Mixco

Specs. Presentadas para El Encinal z.7 de Mixco

Casas 3 unidades

Área, m2 225.00 de 3 dorm.

Precio $ 145,000.00

unitario, $/m2 $ 644.44

Financiamiento disponible en banca tradicional

Tipo de cambio Q 7.75 /$1.00

Plazo 20 años

240 meses

Tasa 8.25% anual

Enganche 20.00%

Allowance para vivienda C+ 30.00% del ingreso mensual

Allowance para vivienda B 30.00% del ingreso mensual

Ingreso de hogar % de ingreso para vivienda (caso teórico)

Caso de ingreso mínimo

Ciclo de vida Nivel S.E.

Mínimo Máximo Cuota mensual Préstamo Enganche Valor Total

Familias C+ Q 23,000.00 Q 30,000.00 30.00% Q 6,900.00 $ 890.32 $104,489.90 $ 26,122.48 $130,612.38

Hogares nuevos C+ Q 23,000.00 Q 30,000.00 30.00% Q 6,900.00 $ 890.32 $104,489.90 $ 26,122.48 $130,612.38

Solteros C+ Q 23,000.00 Q 30,000.00 30.00% Q 6,900.00 $ 890.32 $104,489.90 $ 26,122.48 $130,612.38

Nido vacio C+ Q 23,000.00 Q 30,000.00 30.00% Q 6,900.00 $ 890.32 $104,489.90 $ 26,122.48 $130,612.38

Familias B Q 25,000.00 Q 35,000.00 30.00% Q 7,500.00 $ 967.74 $113,575.98 $ 28,394.00 $141,969.98

Hogares nuevos B Q 25,000.00 Q 35,000.00 30.00% Q 7,500.00 $ 967.74 $113,575.98 $ 28,394.00 $141,969.98

Solteros B Q 25,000.00 Q 35,000.00 30.00% Q 7,500.00 $ 967.74 $113,575.98 $ 28,394.00 $141,969.98

Nido vacio B Q 25,000.00 Q 35,000.00 30.00% Q 7,500.00 $ 967.74 $113,575.98 $ 28,394.00 $141,969.98

Fuente: Propia

Fuente: Propia

Ingreso de hogar % de ingreso para vivienda (caso teórico)

Caso de ingreso máximo

Ciclo de vida Nivel S.E.

Mínimo Máximo Cuota mensual Préstamo Enganche Valor Total

Familias C+ Q 23,000.00 Q 30,000.00 30.00% Q 9,000.00 $ 1,161.29 $136,291.18 $ 34,072.79 $170,363.97

Hogares nuevos C+ Q 23,000.00 Q 30,000.00 30.00% Q 9,000.00 $ 1,161.29 $136,291.18 $ 34,072.79 $170,363.97

Solteros C+ Q 23,000.00 Q 30,000.00 30.00% Q 9,000.00 $ 1,161.29 $136,291.18 $ 34,072.79 $170,363.97

Nido vacio C+ Q 23,000.00 Q 30,000.00 30.00% Q 9,000.00 $ 1,161.29 $136,291.18 $ 34,072.79 $170,363.97

Familias B Q 25,000.00 Q 35,000.00 30.00% Q 10,500.00 $ 1,354.84 $159,006.38 $ 39,751.59 $198,757.97

Hogares nuevos B Q 25,000.00 Q 35,000.00 30.00% Q 10,500.00 $ 1,354.84 $159,006.38 $ 39,751.59 $198,757.97

Solteros B Q 25,000.00 Q 35,000.00 30.00% Q 10,500.00 $ 1,354.84 $159,006.38 $ 39,751.59 $198,757.97

Nido vacio B Q 25,000.00 Q 35,000.00 30.00% Q 10,500.00 $ 1,354.84 $159,006.38 $ 39,751.59 $198,757.97

Familias C+: $25k es enganche aceptable. No hay información de cuotas promedio.

Hogares nuevos B y C+: $25,000 es enganche aceptable. Cuota promedio C+ es $800 Solteros C+: $30k es enganche aceptable. Cuota promedio es $800 Nido vacío C+: $30k es enganche aceptable; cuota promedio es $1100

Fuente: Propia

Fuente: Propia

PRESENTACIÓN DEL PROYECTO

A. Ubicación

El proyecto se ubicara en el trono 11 de la Lotificación Campestre

El Encinal, en la zona 7 de Mixco, Departamento de Guatemala. Para

llegar al proyecto nos debemos de dirigir hacia el oeste de la Ciudad de

Guatemala, por medio de la Calzada Roosevelt que es una de las vías

más importantes del país. Al finalizar la mencionada Calzada Roosevelt

nos debemos de dirigir con dirección norte hacia la Lotificación El

Encinal, donde el lote se ubica aproximadamente a 5km de la garita de

entrada que recorremos sobre calle pavimentada. La entrada al tronco

11 se da por medio de carrileras de concreto rodeadas de pasto, a 100

metros de la entrada a mano izquierda encontramos el sitio.

Fuente: Propia

Fuente: Propia

Fuente: Propia

B. Concepto

El concepto que se ha desarrollado es el de primera vivienda en

un área ecológica protegida, el mismo contempla una vivienda

unifamiliar en un terreno de 1,000mts.2 con numerosos árboles y

vegetación propios de la zona. La vivienda se ha diseñado de tal

manera que sus habitantes se sientan parte del entorno natural y a su

vez disfruten de un área exterior amplia e integrada al ecosistema del

lugar.

Al mismo tiempo se intenta ofrecer una vivienda con un

funcionamiento óptimo, un diseño contemporáneo, con distribuciones

tradicionales al segmento y con un precio en el rango de la oferta

existente, pero que ofrece un área de terreno hasta 10 veces mayor

que el promedio. Se entregaran acabados y terminaciones de primer

nivel y acorde al estilo arquitectónico minimalista del exterior de la

vivienda, esto es en sí mismo, un diferenciador dentro del segmento.

C. Características

El proyecto cuenta con varias características que lo separan del

clúster de proyectos que actualmente ofrece el mercado. Entre estas

características distintivas se encuentran:

1. Cercanía a la ciudad

En contraste con los proyectos campestres de primera vivienda

que se ubican más al occidente, en los cuales hay que salir de la

ciudad y atravesar varios sectores críticos de trafico a horas pico, este

proyecto se encuentra al final de la Calzada Roosevelt, aun dentro del

perímetro de la ciudad.

La distancia extra que se transita (aprox. 5km) es dentro de la

lotificación, que por ser de baja densidad, no presenta problemas de

tráfico a ninguna hora. Por la misma cercanía a la ciudad y a sus

principales vías de circulación se dispone de todos los servicio

necesarios a no más de 15 minutos de viaje.

Por otra parte es posible vivir en el proyecto y trabajar en el sector

comercial de la ciudad ya que la distancia no es mucha y no tendrá

que pasar tanto tiempo en el carro, lo que sucede con otros proyectos y

sectores más alejados.

2. Vivienda en un entorno natural

En este proyecto se logra un ambiente campestre (aun mejor que

en los proyectos que se encuentran más retirados de la ciudad) debido

a la garantía que es encontrarse dentro de un área ecológica

protegida por el estado y ser parte de una lotificación de baja

densidad. Cada terreno de aproximadamente 1,000mts.2 cuenta con

por lo menos 50 arboles (el terreno total cuenta con 186 árboles

aproximadamente).

3. Terrenos de tamaño grande

El proyecto provee un terreno de aproximadamente 1,000mts2

(incluyendo el área techada de la vivienda que es de 225mts.2) a los

residentes, ningún proyecto de la oferta actual con precios similares

ofrece un terreno similar en tamaño. Aunque el terreno es inclinado es

perfectamente aprovechable.

Fuente: Propia

D. Arquitectura

El proyecto está diseñado de acuerdo a la tendencia

arquitectónica minimalista, esto es también una característica

diferenciadora del proyecto, la mayoría de proyectos donde la

arquitectura se ha desarrollado hasta este nivel, con un estilo tan

definido ocupan segmentos de mercado mucho más alto. En este caso

se pone a disposición del grupo objetivo, una de las más influyentes y

actuales corrientes arquitectónicas. Abajo el origen y las características

del mismo, las cuales se ven reflejadas en el proyecto arquitectónico.

1. El Minimalismo

a. El Origen del Minimalismo

El minimalismo surge a finales de la década del 60 en Nueva York,

pero sus orígenes están anclados en Europa, en las primeras ideas del

arquitecto alemán Ludwig Mies Van Der Rohe, uno de los arquitectos

más importantes de este siglo.

Ludwig Mies Van Der Rohe elabora sus ideas acerca de la pureza

de las formas (precursoras del minimalismo) durante el ejercicio de su

cargo en la dirección de la Escuela de Arte y Diseño de la Bauhaus, en

Alemania, a finales de los años 30. Poco tiempo después, y debido al

proceso de la segunda guerra mundial, emigra a Estados Unidos, país

donde ya era conocido como arquitecto y diseñador influyente, y se

nacionaliza estadounidense.

Entrado los años 60 participa en Nueva York del movimiento del

arte mínimo y geométrico en las artes visuales. Aunque no fue el único

que intervino, su versión del racionalismo y posteriormente del

funcionalismo, se han convertido en modelos para el resto de los

profesionales de su siglo. Su influencia se podría resumir en una frase que

él mismo dictó y que se ha convertido en el lema de la arquitectura de

vanguardia de la primera mitad del Siglo XX: "menos es más".

A lo largo de su vida profesional luchó por conseguir una

arquitectura de carácter universal y simple, que fuese honesta en el

empleo de los materiales y en las estructuras. Su obra se destaca por la

composición rígidamente geométrica y la ausencia total de elementos

ornamentales, pero su poética radica en la sutil maestría de las

proporciones y en la elegancia exquisita de los materiales (en ocasiones

empleó mármol, ónice, travertinos, acero cromado, bronce o maderas

nobles), rematados siempre con gran precisión en los detalles.

Ya en la década del 70, el minimalismo alcanza su madurez como

una forma de reacción a los estilos recargados de la época

(principalmente el pop art) y la saturación comunicacional dentro del

universo estético. Esto influenció no sólo en la decoración y la

arquitectura, sino también en la pintura, la moda y la música.

b. Las características del Minimalismo

El minimalismo se caracteriza por la extrema simplicidad de sus

formas, líneas puras, espacios despejados y colores neutros, en un

ambiente con equilibrio y armonía. Ante todo se privilegian los espacios

amplios, preferentemente altos, y libres. Un entorno armónico funcional,

fuera del concepto de exceso, saturación y contaminación visual. Se

evita también la cacofonía, la repetición y cualquier tipo de

redundancia visual. Se podría considerar un "anti barroquismo" estético.

Todo debe ser suavidad, serenidad y orden, nada de elementos

superfluos y barrocos, de excesos ni estridencias, muchas veces ajenos

al mundo exterior. Sobriedad sin ornamentación.

En síntesis, la filosofía del minimalismo persigue construir cada

espacio con el mínimo número de elementos posibles, de forma que se

elimine o evite todo cuanto pueda resultar accesorio. En el minimalismo

todos los elementos deben combinar y formar una unidad, priorizando el

todo sobre las partes. El espacio en sí es de gran importancia, nunca

"eclipsado" por los elementos decorativos. En este contexto, se da una

clara primacía a las líneas puras y bajas, casi a ras de suelo, con

monocromía absoluta en techos, pisos y paredes, complementándose

con los muebles.

Colores

Una de sus principales características del minimalismo es el uso de

colores puros, con superficies o fondos monocromáticos, de tonos

suaves predominando el blanco y el crudo. También se incorporan los

tostados o el negro con sutiles toques de color para acentuar detalles y

accesorios. Cuando pensamos en el blanco hay que saber, sin olvidar,

que el blanco es un color con una amplia gama de variaciones tonales

capaces de multiplicar la luminosidad. El contraste lo aportan algunos

detalles ornamentales de los que, en ningún caso, hay que abusar. El

detalle de color, tal vez un rojo o pistacho, puede estar dado por una

alfombra, un almohadón, o algún objeto único.

Materiales

Los materiales son otro de los puntos claves del minimalismo. En la

ambientación minimalista se utiliza la madera, tanto en pisos como en

muebles, y los materiales rústicos: cemento alisado, vidrio, alambre de

acero, venecita y piedras, principalmente en estado natural,

mínimamente manipulados.

Textiles

Las telas que se utilicen en la decoración minimalista deben evitar

lo agresivo y barroco, aportando frescura e invitando a la relajación. Se

deben dejar afuera las telas estampadas y floreadas, optando por la

austeridad de los lisos. Se prefieren las telas rústicas en color marfil,

texturas como el lino o lonetas. Cortinas, almohadones y tapizados

tendrán que obedecer a una unidad y un equilibrio. Las cortinas,

cuando existen, deben ser blancas, de líneas rectas y simples; romanas

o roller. Aunque se pueden prescindir tranquilamente de ellas.

Muebles

Los muebles toman el concepto propio del minimalismo de

simpleza y funcionalidad; menos es más. La austeridad en el diseño y en

la cantidad de muebles, son básicos en la decoración minimalista. No

siempre existen muebles fijos. Muchas veces se esconden o guardan

en muebles o estanterías. Los muebles modernos y orientales van muy

bien con este tipo de decoración.

Paredes

En las paredes se trata de evitar todo adorno que esté de más,

aunque se puede utilizar algún cuadro destacado en presencia o

importancia. Un cuadro de autor es un buen recurso. Paredes lisas de

colores claros o revestidas con piedra, cómo único elemento de

decoración.

A. Renders del proyecto:

Fuente: Propia

Fuente: Propia

Vistas Interiores

Fuente: Propia

Fuente: Propia

Vistas Exteriores

Fuente: Propia

Fuente: Propia

Vistas Exteriores

B. Tipología constructiva

La tipología constructiva es de marcos de concreto reforzado, los

muros interiores y exteriores serán de block y concreto reforzado. En

cuanto a las losas, serán losas prefabricadas, los muros de contención

serán también de block y concreto reforzado. La cimentación está

compuesta de pilotes en el área frontal que es la más crítica

estructuralmente, la parte central y posterior está anclada con zapatas

y vigas de amarre. El proyecto fue diseñado estructuralmente por un

ingeniero calculista autorizado y de renombre en el medio nacional. El

diseño y la tipología en sí, trata de que la estructura se adapte a la

topografía del terreno, para causar el menor impacto posible en el

entorno.

C. Descripción de servicios

1. Agua Potable

Cada terreno cuenta con ½ paja de agua suministrada por la

compañía de agua que abastece a la lotificación, dicha empresa es

privada. Cada casa tendrá una cisterna de agua que almacenara el

líquido suministrado por la compañía y una cisterna que almacenara

agua de lluvia. Esta última está conectada a las llaves que dan a los

jardines y exteriores, y en caso que se rebalse el nivel de la cisterna, el

exceso de agua se dirige hacia un pozo de absorción exclusivo para el

agua de lluvia.

2. Drenajes

Por encontrarse en un área protegida, específicamente por ser un

recurso hídrico, no existe una red de drenajes en el condominio, por lo

que cada vivienda deberá contar con una planta de tratamiento

anaeróbica, que incluye un pozo de absorción exclusivo para las aguas

negras.

3. Electricidad

El proyecto se conectara a la red del proveedor del área, cada

casa contara con su tablero de distribución que por medio de una red

llevara iluminación y fuerza a todos los ambientes interiores y exteriores

de la casa.

4. Instalaciones Especiales

El proyecto cuenta con instalaciones adecuadas para conexiones

de teléfono, internet, cable y cualquier otra instalación de

comunicaciones hacia el exterior o interna, las mismas se encuentran

distribuidas en puntos clave del área privada y de el área social y de

servicio.

D. Planos

A continuación se presentan la planta de conjunto que muestras

las 3 unidades habitacionales, las plantas amuebladas y los cortes y

elevaciones de una vivienda típica, para una mejor comprensión del

proyecto y su respectivo análisis.

Fuente: Propia

Fuente: Propia

Fuente: Propia

FINANZAS

A. Análisis financiero

1. Estructura financiera

El proyecto utilizara capital propio y financiamiento bancario para

su desarrollo, se tiene pensado realizar toda la planificación y el pago

inicial del terreno con capital propio y utilizar el financiamiento bancario

para apalancar la etapa de construcción. La estructura financiera que

se utilizara para el proyecto se divide según sus etapas:

Terreno

Se negocio el pago del terreno al finalizar el proyecto, un mes

después de terminar la construcción de las viviendas.

Planificación y permisos

Toda la etapa y gastos de planificación y permisos se llevaran a

cabo por medio de capital propio del desarrollador

Vivienda No.1

La primera vivienda se venderá en planos, el banco le

proporcionara directamente al cliente el financiamiento necesario. El

tipo de crédito hipotecario que se solicitara tiene la ventaja de un bajo

enganche, si es que el cliente aplica. El préstamo otorgado al cliente se

le pagara al desarrollador por medio de la entidad bancaria de la

siguiente manera:

30% inicial: al terminar la etapa de trazado,

estaqueado y bodega

30%: al terminar de fundir la losa del 1er nivel

40% restante: al terminar de fundir la losa final, en este

caso de 2do. Nivel

El cliente inicia a pagar la cuota al entregarle la

vivienda.

Vivienda No.2 y No.3

Las viviendas 2 y 3 se financiaran directamente al desarrollador,

por medio de un crédito hipotecario que se basa en un avaluó

proyectado. El desarrollador paga solamente intereses sobre el

préstamo durante el desarrollo del proyecto e inicia a pagar la cuota

completa al completar la construcción de cada una de las viviendas.

Los desembolsos son durante las mismas etapas y por el mismo

porcentaje que en la casa 1.

2. Presupuesto de Construcción

El presupuesto de construcción (a continuación se muestra el

resumen) se realizo basado en los planos constructivos que se muestran

anteriormente en este trabajo. Se divide en montos unitarios y

subtotales, estos incluyen la mano de obra y el material y se dividen

según la etapa de la construcción.

3. Perfil de costos e ingresos

En este perfil de costos están incluidos todos los gastos

proyectados para el desarrollo, se incluyen los gastos de terreno,

licencias y permisos, planificación, construcción, legales, de marketing,

etc. Estos gastos están basados en el presupuesto presentado

anteriormente.

4. Ventas

El monto de cada vivienda para su venta se basa en los estudios

de mercado y el rango dado por el mismo para el cliente objetivo, en

este caso se tiene dos gradas de precios estructuradas por la unidad a

comprar. La primera es lógicamente la más económica y la última por

la plusvalía agregada al terreno es la más cara.

Fuente: Propia

5. Retorno de la inversión

Se realizo un análisis estático sobre la comparación de ventas y

gastos, para inicialmente conocer si el proyecto por lo menos cubre sus

propios costos. Este análisis preliminar arroja una cifra que es un

indicador preliminar sobre el proyecto, por medio de el mismo se pudo

determinar la realización de cambios en los gastos y precios de venta.

Total ventas Casas

Q3,617,700.00

VENTAS Renglón TOTAL

1.0 VENTAS TOTAL

Q3,617,700.00

INDICES Renglón TOTAL

1.0 UTILIDAD (Método Estático)

Q436,817.77

2.0 ROI (Método Estático)

1.137

VENTAS

AREA, m2 PRECIO, /m2 PRECIO TOTAL AREA

VERDE PARQUEO TERRENO

Casas

Casa 1 205.01 Q5,692.41 Q1,167,000.00 758.86 61.85 1025.72

Casa 2 205.01 Q5,882.15 Q1,205,900.00 664.64 50.93 920.58

Casa 3 205.01 Q6,071.90 Q1,244,800.00 712.45 49.98 967.44

TOTALES 615.03 $3,617,700.00 2135.95 162.76 2913.74

TOTAL DE VENTAS $3,617,700.00

Fuente: Propia

6. Cronograma

El cronograma de determina el momento en el tiempo donde se

dan los desembolsos de los diferentes gastos del proyecto, en amarillo

podemos también observar el momento de la venta de las unidades.

Los gastos están distribuidos mensualmente por porcentaje.

Oct-11

Nov-11

Dic-11

Ene-12

Feb-12M

ar-12A

br-12M

ay-12Jun-12

Jul-12A

go-12S

ep-12O

ct-12N

ov-12D

ic-12E

ne-13Feb-13

Mar-13

VE

NTA

S1

23

45

67

89

1011

1213

14

Q3,180,882.23

1.0000.00%

0.05%0.19%

0.28%0.17%

1.20%5.55%

9.99%12.29%

12.92%14.16%

14.84%9.35%

3.74%4.03%

3.37%7.87%

0.00%

PLA

NIFIC

AC

ION

CO

NS

TRU

CC

ION

12

34

56

12

34

56

78

910

1112

MES

DES

AR

RO

LLO1

23

45

67

89

1011

1213

1415

1617

18

0.000

1.0000.00%

0.00%0.00%

1.11%0.00%

0.00%14.83%

0.00%0.00%

0.00%14.83%

0.00%0.00%

0.00%0.00%

0.00%69.22%

0.00%

1.00015%

15%70%

1.000100.00%

1.0000.00%

0.82%0.00%

0.07%0.07%

0.07%9.07%

9.07%9.07%

9.07%9.07%

9.07%9.07%

9.07%9.07%

9.00%8.38%

0.00%

1.000100.00%

1.00010.00%

10.00%10.00%

10.00%10.00%

10.00%10.00%

10.00%10.00%

10.00%

1.000100.00%

1.0008.33%

8.33%8.33%

8.33%8.33%

8.33%8.33%

8.33%8.33%

8.33%8.33%

8.33%

1.0000.00%

0.00%6.02%

0.00%0.00%

53.15%8.18%

0.00%0.00%

27.89%4.03%

0.00%0.00%

0.00%0.00%

0.73%0.00%

0.00%

1.000100.00%

1.000100.00%

1.000100.00%

1.00067.00%

33.00%

1.00067.00%

33.00%

1.00067.00%

33.00%

1.00067.00%

33.00%

1.00067.00%

33.00%

1.00070.00%

30.00%

1.0000.00%

0.00%0.00%

0.00%0.00%

0.00%4.10%

12.00%14.81%

14.74%14.96%

17.91%10.82%

3.59%3.96%

3.10%0.00%

0.00%

1.00033.00%

33.00%34.00%

0.000

1.00050.00%

50.00%

1.00025.00%

25.00%25.00%

25.00%

1.00020.00%

20.00%20.00%

20.00%20.00%

1.00025.00%

25.00%25.00%

25.00%

1.00025.00%

25.00%25.00%

25.00%

0.000

1.00050.00%

50.00%

1.00025.00%

25.00%25.00%

25.00%

1.00020.00%

20.00%20.00%

20.00%20.00%

1.00025.00%

25.00%25.00%

25.00%

1.00025.00%

25.00%25.00%

25.00%

0.000

1.00050.00%

50.00%

1.00025.00%

50.00%25.00%

1.00020.00%

20.00%20.00%

20.00%20.00%

1.00025.00%

25.00%25.00%

25.00%

1.00025.00%

25.00%25.00%

25.00%

0.000

1.00033.00%

33.00%34.00%

1.00025.00%

25.00%25.00%

25.00%

1.00033.00%

33.00%34.00%

1.00011.00%

11.00%11.00%

11.00%11.00%

11.00%11.00%

11.00%12.00%

1.00012.50%

12.50%12.50%

12.50%12.50%

12.50%12.50%

12.50%

1.00010.00%

10.00%10.00%

10.00%10.00%

10.00%10.00%

10.00%10.00%

10.00%

Fuente: Propia

7. Cash-flow

Para la elaboración del flujo de caja nos basamos en el

cronograma y perfil de gastos presentado arriba, en el mismo también

se observan los momentos de venta de las diferentes unidades. Se toma

en cuenta también la estructura financiera explicada, el préstamo

bancario, los impuestos, un 2% de inflación, en general se sitúa todos los

aspectos del negocio a lo largo del tiempo. Abajo el flujo de gastos e

ingresos.

a) Gastos y Egresos:

Fuente: Propia

b) Ingresos:

Fuente: Propia

c) Estado de resultados

En los diferentes renglones del estado de resultados observamos

repartidos a lo largo de los 18 meses que dura el proyecto, los valores

acumulados de costos, ventas, EBITDA (earnings before interest, taxes,

depreciation, and amortization) y crédito bancario, conjugándose para

formar los flujos de impuestos, EAT (earnings after taxes) y FCF (free cash

flow), estos resultados traducidos a indicadores se muestran en el

siguiente inciso.

Fuente: Propia

8. Indicadores

Como podemos observar en la tabla de indicadores se tiene una

TIR (tasa interna de retorno) muy elevada, la misma no constituye en

este caso un indicador fiable, nos debemos ir al monto reflejado en el

VAN (valor actual neto) para en realidad darnos una idea de el

potencial financiero que tiene el proyecto. EN este caso se saco con

una tasa de corte de 35%, y los resultados sobrepasan las expectativas.

También podemos observar el máximo capital propio (aportado

por el desarrollador o inversionista) necesario para llevar a cabo el

proyecto inmobiliario. El monto de capital propio necesario se

Fuente: Propia

ESTRUCTURAS NECESARIAS

A. Estructura jurídica

1. Contratación asesoría

Se contratara a un bufete para que maneje los aspectos legales

bajo las instrucciones del desarrollador. Se constituirá una sociedad

anónima con el fin de comprar inmuebles y desarrollar proyectos

habitacionales, se hará de esta manera por razones fiscales, este

proceso se estructurara de la siguiente manera:

Se facturara parcialmente el valor de la vivienda por concepto

de venta de inmueble, reduciendo así el nuevo valor de matrícula del

inmueble, lo que resultara un menor IUSI a pagar por el nuevo

propietario. El resto del valor desembolsado por el cliente se puede

facturar por concepto de modificaciones o mejoras al inmueble que no

formaran parte del nuevo valor de matrícula. Con ese esquema en

mente, podemos dividir el proceso y los gastos legales para el

desarrollador y el comprador como sigue:

2. Procesos y gastos a realizar por parte del

desarrollador

a. De los gastos legales

A continuación se señalarán los gastos por cada etapa del

proyecto, mismo que pueden tener variaciones por las razones que

abajo se establecen:

Constitución de Sociedad Anónima

El costo de la misma aumenta según el capital

autorizado que se desee

Aumenta si se desea un nombramiento legal

adicional

Primer compraventa del inmueble(para la Sociedad)

Aumenta si el valor fiscal del inmueble es mayor a

Q16,000.00

Desmembración del terreno en 3 terrenos más pequeños

Revaluación de los Inmuebles resultantes

Los gastos correspondientes a los contratos anteriores deberán

pagarse antes de realizarse cada uno de los mismos para poder cubrir

los aranceles correspondientes en las instituciones públicas. Los mismos

se detallan en el segmento de impuestos.

b. De los honorarios profesionales:

En concepto de honorarios profesionales el bufete estaría

cobrando, por los contratos anteriormente indicados, una suma única.

Estos deberán ser pagados el 50% cuando se entregue la Sociedad y el

otro 50% cuando se entregue el testimonio de la compraventa y

desmembraciones debidamente inscritas en el Registro de la Propiedad,

según cotizaciones solicitadas.

3. Pagos a realizarse por parte del comprador final de

los inmuebles

c. De los gastos

Los gastos por los contratos de transferencia de dominio de los

bienes inmuebles hacia el comprador, se deben a dos contratos:

o Promesa de Compraventa

o Compraventa

Para poderle calcular los gastos legales de la compraventa se

necesita conocer el valor de escrituración de cada inmueble. En base a

esto se coloca el monto.

4. De los honorarios profesionales a cancelar por parte

del comprador final de los inmuebles

En concepto de honorarios profesionales se cobra normalmente

.8% del precio real de venta por cada uno de las compraventas. La

forma de pago según cotizaciones solicitadas es de 60% al firmar la

promesa de Compraventa y el 40% restantes al firmar la compraventa.

B. Estructura Fiscal

Cada paso en la estructuración, establecimiento y operación de

la desarrolladora del proyecto generara impuestos, a continuación se

describen los hechos generadores en cada paso del proceso y que

proceso se seguirá para que la empresa salga lo menos afectada

posible por la tributación:

1. Impuestos en la Generación de una Sociedad

Anónima

El giro de la sociedad anónima sería comprar inmuebles y

desarrollar proyectos habitacionales. El hecho generador de impuestos

es la utilidad resultante entre vender inmuebles a un mayor precio que

el costo de adquisición o construcción. Adicional a lo anterior existen

impuestos relacionados con la propiedad del inmueble.

El hecho generador de impuestos es la constitución de una

sociedad con fines lucrativos, lo cual generará rentas para los

accionistas, desde su celebración inicial como hecho jurídico. Los

impuestos aplicables para la constitución de una sociedad anónima es

el timbre fiscal. La tarifa de impuesto, correspondiente a la constitución

de sociedades anónimas, es de timbres fiscales tarifa específica por un

monto equivalente a Q250.00 (artículo 5 de la ley de timbres fiscales).

Los impuestos aplicables para la sociedad son:

a. Por operaciones normales del negocio son:

IVA: La empresa pagara el 12% de IVA sobre el total de sus compras,

importaciones y la adquisición de servicios así como activos fijos y

cobrara por cuenta del estado el 12% como lo indica la ley y efectuara

una conciliación de el IVA de manera mensual y pagara la diferencia

en cajas fiscales o generara un crédito fiscal para el siguiente periodo.

ISR: Matemáticamente cuando la utilidad es inferior al 16% de las ventas

el impuesto ISR es menor utilizando el régimen optativo (31%); cuando la

utilidad es superior al 16% de las ventas matemáticamente el impuesto

ISR es mejor utilizando el régimen general (5%). Sin embargo, se debe

analizar el negocio para definir el régimen ISR a elegir. El régimen

recomendado para el negocio inmobiliario y desarrollo habitacional es

el régimen optativo del 31%.

ISO: La tarifa consiste en el1% sobre los activos o sobre las ventas

facturadas el año anterior. Este impuesto se paga por el monto más alto

en el periodo fiscal ya sea sobre los ingresos netos o sobre los activos

netos, con la acepción que si los activos son 4 veces mayor que los

ingresos se pagara sobre ingresos. Este puede ser ISO acreditable a ISR o

ISR acreditable al ISO.

Timbre Fiscal

b. Por la propiedad de inmuebles:

IUSI

2. Impuestos en adjudicación a Administrador Único,

nombramiento, patentes de sociedad y de empresa.

El nombramiento como administrador único es un hecho

generador sujeto a impuesto por ser sujeto pasivo del impuesto (para

quienes emitan, suscriban u otorguen documentos que contengan

actos o contratos objetos del impuesto y es hecho generador del

impuesto tal emisión, suscripción u otorgamiento, según artículo 3 de la

ley de timbres) y está sujeto a impuesto de timbres fiscales con tarifa

específica de nombramiento equivalente a Q100.00 (artículo 5 de la ley

de timbres fiscales);

Las patentes de sociedad y de empresa en un hecho

generador por ser un derecho legal para explotar en forma exclusiva un

proceso productivo, concedido por un período determinado y está

sujeto a impuesto de timbres fiscales con tarifa específica de sociedad

mercantil equivalente a Q200.00 por cada patente (artículo 5 de la ley

de timbres fiscales).

3. Impuestos en la Financiación

Implicaciones fiscales para los tipos de financiación:

a. Prestamos a una entidad bancaria extranjera:

Son deducibles del ISR los intereses pagados a entidades

extranjeras siempre y cuando este dinero sea utilizado para la

producción de rentas gravadas, en este caso financiar el proyecto que

en un futuro si generara una renta en el país

b. Préstamo a una entidad bancaria nacional:

Cuando el pago o acreditamiento de intereses, se efectúe a

personas fiscalizadas por la Superintendencia de Bancos, no procede

aplicar la retención del Impuesto Sobre Productos Financieros, y por lo

tanto, los intereses percibidos constituyen parte de la renta bruta sujeta

al pago del Impuesto Sobre la Renta.

c. Préstamo privado con un individuo Guatemalteco:

Está obligado al pago del Impuesto Sobre Productos Financieros,

ya que es una persona individual domiciliada en Guatemala y obtiene

ingresos por concepto de intereses. Constituye la base imponible, la

totalidad de los ingresos por concepto de intereses. Los ingresos

provenientes de intereses que hayan pagado el Impuesto Sobre

Productos Financieros (tasa del 10%) están exentos del pago del ISR.

4. Impuestos a importaciones de insumos, materias

primas, materiales y activos fijos

En algunos casos es más beneficioso la compra de insumos,

materias primas, materiales o algunos activos fijos por medio de

importaciones ya que es más económico comprar directamente con los

productores que comprar en reventa, es necesario tomar en cuenta

que si se importa, estas importación quedara afecta a pago de

aranceles así como el pago de IVA al momento de entrar en territorio

nacional, pago de fletes, manejo de cuenta, manejo de documentos,

seguro etc.

En el caso de los insumos comprados en el mercado local estos

estarán afectos probablemente a un crédito mayor que el de los

importados y financieramente esto beneficia el flujo de caja de la

empresa, y el acceso a los mismos es más rápido que si se importaran.

Al momento de considerar la creación de otra empresa que se

dedique a la compra e importación directa de los acabados y otros,

pues el beneficio es que si son los mismos socios las utilidades se quedan

dentro del circulo de accionistas y en algunos caso la facturación entre

empresa relacionadas puede ayudar financieramente a la empresa y a

su flujo de caja.

5. Contratos de arrendamiento

En este caso se tiene pensado vender todos los inmuebles, pero

en caso se desee quedarse con uno como inversión y arrendarlo el

esquema sería el siguiente: Los contratos de arrendamiento de oficinas y

bodegas para las operaciones de la empresa se suscribirán con la

Sociedad que factura las viviendas en obra gris para deducir gastos de

IVA e ISR de su operación, por estar inscrita en el régimen del 31%.

6. La contratación fiscalmente eficiente y los riesgos

La estrategia a utilizar será la de abrir una sociedad anónima para

cada proyecto. De esta manera la empresa desarrolladora minimiza el

riesgo de relacionar proyectos entre sí ante cualquier problema legal o

fiscal. Las contrataciones quedarían estructuradas de la siguiente

manera:

Personal administrativo (diseño, construcción y

ventas) puede quedar en la empresa desarrolladora con

quien se suscribe un contrato por estas actividades.

Personal de obra (albañiles y subcontratos

específicos para la obra) son contratados directamente por

la empresa formada para el proyecto.

Personal para los temas legales se recomienda

que sea por medio de un subcontrato exterior y que se

registre el gasto conforme ventas.

7. Forma en que se venderán el proyecto habitacional

Se facturara parcialmente el valor de la vivienda por concepto

de venta de inmueble, reduciendo así el nuevo valor de matrícula del

inmueble, lo que resultara un menor IUSI a pagar por el nuevo

propietario. El resto del valor desembolsado por el cliente se puede

facturar por concepto de modificaciones o mejoras al inmueble que no

formaran parte del nuevo valor de matrícula.

Debemos asegurarnos de recuperar todo el crédito fiscal

generado por el desarrollo y construcción del inmueble así como cubrir

todos sus costos para no reportar una perdida fiscal.

C. Estructura Comercial

1. Estructura comercial y de marketing

a. Estrategia de Marketing

La estrategia será dirigir la información al cliente especifico,

identificarlo plenamente por medio de los estudios de mercado y

mostrarle los atributos del producto inmobiliario, que deben ser los

identificados en los estudios.

I. Imagen del proyecto

La imagen del proyecto se basara en el entorno natural del

mismo, en el tamaño del terreno de cada unidad habitacional y en el

estilo arquitectónico. Estas características se traducirán por medio de

colores en tonos tierra y por medio de rotulado y diseño grafico original,

ultra moderno y directo.

II. Posicionamiento

De acuerdo al estudio de mercado se posicionara el proyecto

como una opción de vivienda ecológica dentro de la ciudad, sin las

desventajas que produce trasladarse desde áreas que el cliente

percibe como similares (San Lucas y alrededores). Se posicionara

también como una opción con un terreno sumamente grande, para

disfrutar de un jardín (con una área mucho más grande que el de

cualquier proyecto para el mismo nivel socioeconómico) o para ampliar

la vivienda según sus necesidades.

III. Publicidad y promoción

Por ser un proyecto de solo 3 casas, la promoción se hará por

medio de correos electrónicos al grupo objetivo y por medio de entrega

de información a los pobladores de las áreas adyacentes y las áreas

que según el estudio de mercado muestran interés de cambio o de

traslado a la zona del proyecto.

IV. Estrategia de comunicación

La estrategia de comunicación comprende solamente material

impreso y electrónico, en forma de correos electrónicos promocionales

y trifoliares a color. En los mismos se tratara de comunicar los aspectos

claves del proyecto, para que el cliente quede con la inquietud de

visitar el mismo.

b. Política de atención al cliente

La política de atención al cliente se basara en los llamados “Diez

Mandamientos de la Atención al Cliente”. Estas normas se buscaran

cumplir a cabalidad para lograr altos estándares de calidad en el

servicio al cliente.

1. El cliente por encima de todo

Debemos tener presente al cliente antes que nada.

2. No hay nada imposible cuando se quiere

A pesar de que muchas veces los clientes solicitan cosas casi

imposibles, con un poco de esfuerzo y ganas de atenderlo muy bien,

se puede conseguir lo que él desea.

3. Cumple todo lo que prometas

En el ramo inmobiliario esta regla es de suma importancia y se debe

pensar en ella desde la planificación del proyecto.

4. Solo hay una forma de satisfacer al cliente, darle más de lo que

espera

Esto se logra conociendo muy bien a nuestros clientes y

enfocándonos en sus necesidades y deseos.

5. Para el cliente, tú marcas la diferencia

Las personas que tienen contacto directo con los clientes tienen una

gran responsabilidad, pueden hacer que un cliente regrese o que

jamás quiera volver, ellos hacen la diferencia.

6. Fallar en un punto significa fallar en todo

si fallamos en el tiempo de entrega, acabados deficientes, sin nos

equivocamos en algo, todo se va al piso. Las experiencias de los

consumidores deben ser totalmente satisfactorias.

7. Un empleado insatisfecho genera clientes insatisfechos

Los empleados y colaboradores s son el primer cliente de una

empresa, por ello las políticas de recursos humanos deben ir de la

mano de las estrategias de marketing.

8. El juicio sobre la calidad de servicio lo hace el cliente

Aunque existan indicadores de gestión elaborados dentro de las

empresas para medir la calidad del servicio, la única verdad es que

son los clientes quienes, en su mente y su sentir, quienes lo califican, si

es bueno vuelven y no regresan si no lo es.

9. Por muy bueno que sea un servicio, siempre se puede mejorar

Aunque se hayan alcanzado las metas propuestas de servicio y

satisfacción del consumidor, es necesario plantear nuevos objetivos.

10. Cuando se trata de satisfacer al cliente, todos somos un equipo

Los equipos de trabajo no sólo deben funcionar para detectar fallas

o para plantear soluciones y estrategias, cuando así se requiera,

todas las personas de la organización deben estar dispuestas a

trabajar en pro de la satisfacción del cliente, trátese de una queja,

de una petición o de cualquier otro asunto.

c. Análisis FODA

I. Fortalezas

Fuerte cultura arraigada en la población de que la vivienda

es la mejor inversión.

Intereses generales de que no baje (banca, inmobiliarias y

constructoras), sobre todo con los nuevos productos financieros

ofrecidos por la banca.

Alto porcentaje de la cartera de inmuebles concentrado en

manos empresariales.

Los fuertes precios de los alquileres y la no existencia de una

regulación al respecto impulsa a la compra.

El proyecto ofrece un terreno más grande que la

competencia por el mismo precio

El proyecto ofrece una arquitectura con un estilo original y

diferente al de la competencia

II. Oportunidades:

Una falta de certidumbre por ser año electoral puede

provocar que se desvíen importantes cantidades de fondos a la

construcción.

Existe un enorme déficit de vivienda en el país y en el

segmento de mercado.

Según el estudio de mercado, es sector es uno de los más

anhelados para vivir por el grupo objetivo.

Falta de confianza en la solides de la entidades de inversión

puede provocar una mayor inversión en bienes inmuebles

III. Debilidades

Un alto porcentaje de las familias no disponen de un

colchón financiero para sortear situaciones de recesión y situaciones

financieras comprometidas.

Los altos índices de corrupción local apuntan a un mayor

control de los entes locales y la oferta de viviendas sin el componente

especulativo.

El precio actual de la vivienda es inasequible para un alto

porcentaje de la demanda latente

IV. Amenazas

La baja cultura financiera del pueblo a hecho que un alto

porcentaje de la población haya accedido a viviendas poniendo en

peligro sus capacidades de pago en base a imprevistos no deseados.

La posible subida de tipos puede estrangular

financieramente a las familias más ajustadas.

La previsión de incremento de gastos recurrentes asociados

al inmuebles (electricidad, agua y servicios) estrangulará a las familias

con los ingresos más ajustados

D. Estrategia de ventas

1. Estrategia de ventas

a. Política de precios y descuentos

La política de precios, por ser un proyecto de solamente 3

unidades, será muy simple, y dependerá del momento de compra y de

las unidades vendidas. La primera unidad comercializada será la que

tendrá un precio menor, y las siguientes aumentaran un porcentaje por

la plusvalía de desarrollo.

En cuanto a los descuentos, si se compra con la casa en planos se

puede fraccionar el enganche y dar un descuento del 10%, si se da la

compra durante la construcción el enganche también se fracciona y se

da un descuento del 5%. Si la compra se da con la unidad ya terminada

se comercializara con el precio normal de lista y un enganche del 20%.

b. Estructura y remuneración equipo de

ventas

El equipo de ventas consistirá de corredores externos, uno

especialista en la lotificación y otros dos con experiencia en el grupo

objetivo y las áreas de donde según el estudio de demanda la gente

migraría hacia el proyecto

c. Formas de pago

La forma de pago se podrá realizar de dos formas;

i. Por medio de un enganche del 20% del valor de la

propiedad al momento de firmar la promesa de compraventa y con el

resto por medio de un crédito bancario tradicional, este se dará en

caso que el cliente compre la casa ya construida

ii. Por medio de una financiación de la construcción, donde el

cliente aplica para el crédito y el banco provee el dinero directamente

al desarrollador, en este modelo el cliente paga el enganche

fraccionado durante la construcción y empieza a pagar la cuota

mensual al ser entregado el inmueble.

En todo caso el esquema que se aplica para ambos casos para

intereses del cash-flow es el siguiente:

3. Fuentes de captación

Por ser un proyecto tan pequeño se plantea captar al cliente por

medio de la recomendación boca en boca y por medio de anuncios y

volanteo dirigido a las áreas a las cuales nos refiere le estudio de

mercado, las mismas tienen una alta intención de cambio hacia la zona

del proyecto.

4. Estimaciones y Cronograma de ventas

Por ser únicamente 3 propiedades es un esquema muy sencillo, se

tiene gradas de precios de % dependiendo la unidad que se venda, la

primera seria sin grada, la segunda con un 7 % del precio original y la

tercera con un 11% del precio original. La primera casa se proyecta que

se vende en planos, y las otras dos se vender al terminar de construirlas.

Fuente: Propia

CONCLUSIONES

Según los objetivos del presente trabajo, se analizo la factibilidad

de cada uno de los puntos clave, se tuvo presente el criterio al analizar

los datos, el entorno presente, y demás factores arrojados por la

investigación, y se llego a las siguientes conclusiones.

A. Factibilidad de Mercado

Como podemos observar en los indicadores económicos

del sector vivienda, existe un déficit considerable de la misma en el país

para la mayoría de niveles socioeconómicos.

Por otro lado, de la población que tiene intención de

comprar una vivienda, que es el 48% del grupo objetivo, el 55% prefiere

una casa en condominio.

Se observa en el estudio de vivienda en general y en el de

demanda, que el área donde se desarrollara el proyecta ocupa la

primera posición en interés de compra entre el grupo objetivo, con más

de un 20% de preferencia.

Se tiene claridad de sobre quién es el cliente objetivo, el

mismo lo comprenden Familias jóvenes y Solteros de 30 o más años del

NSE C+ y B que actualmente rentan en zonas de la ciudad equivalentes

y San Lucas y Mixco y tienen intención de compra de casa cerca de la

ciudad.

Se considera que la demanda existente es suficiente para la

realización del proyecto inmobiliario, la misma según el estudio de

demanda es por 27,562.27mts.2.

Se considera que se puede ofrecen una vivienda con un

precio final de venta que está comprendido dentro del rango del nivel

socioeconómico al que va dirigido.

Se considera que se puede ofrecer una vivienda con las

características que el mercado pide.

B. Factibilidad de Licencias y permisos

En cuanto a los permisos y licencias necesarias para realizar

el proyecto, se considera factible la obtención de las mismas.

Por ser un área protegida como reserva hídrica el trámite es

más largo de lo habitual, aspecto que se deberá tomar en cuenta en el

cronograma general,

El proyecto no incurre en gastos excesivos o que lo

impacten negativamente por razones de licencias y permisos.

Se debe obtener los permisos ambientales para poder

solicitar los permisos de construcción.

C. Factibilidad Legal y fiscal

Se puede lograr una estructura legal que se adapte a la

forma de desarrollo y comercialización del proyecto inmobiliario.

Al considerar todos los aspectos fiscales se llega a la

conclusión de que no son obstáculo para la realización del proyecto, el

proyecto contempla en sus gastos todos los ocasionados por los

impuestos y el mismo puede ser rentable considerando los mismos.

Se tienen consideradas e identificadas todas las

tributaciones necesarias a lo largo de la planificación, desarrollo y venta

del proyecto inmobiliario.

D. Factibilidad Arquitectónica y Constructiva

Es posible realizar el proyecto inmobiliario en el terreno

propuesto.

Se realizo un diseño arquitectónico que se adapta al

terreno, se diseño la estructura necesaria para soportarlo, la cual hace

que la solución sea funcional al sitio.

En cuanto a los costos del diseño arquitectónico y

estructural, aunque más caros que el promedio, son soportados por el

proyecto arquitectónico que es rentable a pesar de los mismos.

Se logra dar una solución arquitectónica adecuada a lo

que busca el cliente objetivo, en cuanto a espacios y funcionamiento

E. Factibilidad Financiera

Los costos del proyecto inmobiliario son razonables y se

comparan en un plano estático favorablemente con el precio de venta

final de las viviendas con un retorno de la inversión de 13%

El inversionista para el proyecto o en este caso el

desarrollador deberá desembolsar un monto de Q252, 441.95 para que

el proyecto se lleve a cabo.

En este caso la tasa interna de retorno arrojada por el

análisis financiero (308.78%) no es un indicador útil, en vez de eso nos

ocupamos de valor actual neto a una tasa de corte de 35%, que es de

Q341, 001.30, lo cual si representa una cifra atractiva para el desarrollo

del proyecto.

El flujo de caja del proyecto contempla la participación de

una entidad financiera para el desarrollo del mismo, con una tasa para

el préstamo en quetzales de 7.5%.

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