pojmovnik - jurijagagarina162.weebly.comjurijagagarina162.weebly.com/uploads/1/2/9/5/12959178/stambeni... · 4 U vezi sa nadležnošću skupštine zgrade u odlučivanju o nadziđivanju,

1

STAMBENO-PRAVNI POJMOVNIK

1. Pojam stanara Dr Zarko ANĐELKOVIĆ

Stanovanje ili latinski HABITATIO, pa otuda i kohabitacija, tj. sastanovanje, podrazumeva: prvo, dobar odnos među stanarima i drugo, pravilno postupanje sa delovima zgrade, naročito uređajima i instalacijama u njoj. Ko su stanari? Sa faktičkog i pravnog aspekta stanarima se smatraju vlasnici i zakupci stanova, podstanari, kao i članovi njihovog porodičnog domaćinstva. Ukoliko se u stambenoj zgradi nalaze poslovne prostorije stanarima se smatraju i njihovi vlasnici i zakupci, kao i lica zaposlena u tim prostorijama. Pojam stanara je od značaja za izvršavanje prava i obaveze, pre svega u održavanju i korišćenju stambene zgrade i stanova. Utvrditi ko su stanari je od praktične važnosti za naknadu troškova za npr. utrošenu zajedničku struju i vodu u stambenoj zgradi. Zato će predsednik skupštine ili savet zgrade prebrojati stanare u svim stanovima i poslovnim prostorijama, sačiniti spisak i dostaviti ga komunalnom inkasantu. U Beogradu to je “Infostan”.

2. Pojam zgrade

Izgradnja, korišćenje i održavanje stambenih zgrada vrši se u skladu sa zakonom i drugim propisima. U suštini, izgradnja stambenih zgrada i stanova vrši se u skladu sa Zakonom o planiranju i izgradnji, korišćenju u skladu sa Zakonom o stanovanju, a održavanje u skladu sa Zakonom o održavanju stambenih zgrada. Ovde dolazi u obzir i primena propisa o zaštiti spomenika kulture, jer ima i takvih zgrada. U fokusu naše teme su pojam stambene zgrade i njeno zakonito korišćenje. šta je stambena zgrada? Najpre, arhitektonski to je građevina, stvarnopravno zgrada je objekat ili složena stvar, sociološki ona je skup ili grupa, kolektiv ljudi, po pravilu slučajno nastanjenih sa otvorenom lepezom osobina i navika, različitog obrazovanja, socijalnom i starosnom strukturom i drugo. U smislu stambenih propisa, pod stambenom zgradom podrazumevamo zgradu namenjenu stanovanju, kao i zgradu u kojoj je najmanje jedan stan namenjen stanovanju i sa njom čini građevinsku i funkcionalnu celinu. Održavanjem stambene zgrade u smislu investicionih i tekućih ulaganja vlasnika stanova i drugih posebnih delova zgrade postiže se: s jedne strane zaštita stambenog fonda i očuvanje ambijentalnih celina, poboljšanje životnih uslova, odnosno kulture stanovanja i obezbeđenje javnog interesa, s druge strane. Istovremeno veći je i tržišni efekat, tj. veća je vrednost naših stanova uz produženi vek trajanja zgrade. Pravni osnov ili zakonito korišćenje zgrade i stanova je pravo svojine i pravo zakupa na stanovima i pravo zajedničke nedeljive svojine, tj. ETAŽUM na zajedničkim delovima stambene zgrade.

Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Softwarehttp://www.foxitsoftware.com For evaluation only.

2

U smislu kultivisanog odnosa, stambena zgrada i stanovi, odnosno delovi, uređaji i instalacije u njima koriste se u skladu sa njihovom namenom. To korišćenje vrši se na način kojim se neće prouzrokovati šteta na zgradi kao celini i na njenim posebnim i zajedničkim delovima i kojim se neće ometati korišćenje stanova i drugih delova zgrade. Ponovimo, stambene zgrade i stanovi koriste se u skladu sa njihovom namenom, ali se u stanu može obavljati i poslovna delatnost. Obavljanjem poslovne delatnosti u stanu nesme se ugrožavati bezbednost zgrade, stanara i drugih građana. Takođe, nesme se nanositi šteta zgradi ili se ometati korisnici stanova u njihovom mirnom korišćenju ove imovine. Nepoštovanje ovih pravila, naročito nepridržavanje dobrih običaja stanovanja i propisanog načina korišćenja zgrade i stanova povlači odgovarajuću odgovornost. Ta odgovornost može biti prekršajne prirode, materijalna, ali i krivična odgovornost, u zavisnosti od stepena oštećenja zgrade ili povrede lica. Za najveći broj nepravilnosti u korišćenju uređaja i instalacija, kao i delova zgrade nadležna je opštinska komunalna inspekcija.

3. Pojam stana

Stambena zgrada, naročito ona višestambena, predstavlja višestruko, odnosno veoma složen objekat. Ta složenost je fizičke, ali i pravne prirode. Po nama, više od toga, životno, zgrada predstavlja, pored porodice, jednu od osnovnih sociološko-urbanih ćelija, tj. naš kvartilj svakodnevnog kolektivnog bivstvovanja i lokalni identitet sa pozitivnom konotacijom. Soliter je naša adresa, ali i naše ogledalo. Zato možemo reći da zgradu ne čine cigle, tj. stanovi, nego stanari. Ipak, de facto stambena zgrada je sastavljena od mnoštva fizičkih delova, među kojima je najvažniji deo STAN kao posebni deo zgrade. Pored stanova, svojinskopravni propis određuje, da se posebnim delom zgrade smatraju još i poslovne prostorije i garaže, odnosno garažna mesta u zgradi. Stan je danas, ono što je i trebao biti, dominantno privatna imovina, ali o svojinsko-pravnom režimu na delovima zgrade govorićemo u narednim izlaganjima. Za sada napomena da, pored posebnih delova, postoje i zajednički delovi zgrade sa specifičnim imovinskim statusom. Ovde ćemo govoriti o stanu, a o posebnim delovima zgrade čiji je reprezent stan, već smo ponešto rekli. Šta je stan? Stanom, u smislu stambenih propisa, smatra se jedna ili više prostorija namenjenih i podobnih za stanovanje, koje, po pravilu, čine jednu građevinsku celinu i imaju zaseban ulaz. Ako se desi da se neko lice mimo “pravnosti” useli u stan, čega nažalost još uvek ima, naročito ima bespravnih useljenja u zajedničke prostorije zgrade, ili ako se stan koristi bez zaključenog ugovora ili je poništen pravni osnov po kome je zaključen ugovor (ovo se odnosi na neotkupljene stanove, ali i privatne), vlasnik stana ili drugo lice, najčešće stanar zgrade, koji ima pravni interes, može kod opštinskog organa nadležnog za stambene poslove da zahteva njegovo iseljenje. Ovaj postupak pred opštinskim organom je, po slovu zakona, hitne prirode, što, kako znamo, u praksi često nije slučaj. Naprotiv, još uvek ima onih koji narušavaju ugled opština i štete stanarima. Pravilo je da se stanovi, poslovne prostorije i garaže, odnosno garažna mesta, kao posebni delovi zgrade, koriste u skladu sa njihovom namenom i na način kojim se neće nanositi šteta zgradi ili stanovima ili stanari ometati u korišćenju stanova i drugih delova zgrade. Važe iste kaznene mere za suprotno ponašanje, o kojima smo napred govorili. Inače, stanovi moraju biti, jer je to propis, obeleženi brojevima, a stanari su dužni da brojeve stanova uredno održavaju. Na vratima stana mogu se postaviti natpisi i reklame ukoliko se u stanu obavlja poslovna delatnost, a sve u skladu sa važećim propisima i moralom. Stambene prostorije,


3

uređaje i instalacije u stanovima vlasnici, zakupci i drugi stanari su dužni koristiti i čuvati sa pažnjom dobrog domaćina. Razumemo da smo u tranziciji i da se promene dakako odnose i na stanovanje, počev od izgradnje i vlasničke transformacije do stambene kulture. Ta komunalna kultura podrazumeva zadržavanje naših afirmativnosti u odnosima i dobrih specifičnosti, ali i odricanje od ružnih navika. Našu nekulturu u stanovanju zamenjivaćemo kulturom u stanovanju, koja je sastavni deo demokratske kulture. Stanovanje podrazumeva i našu želju za edukacijom i svakako međutolerantni odnos stanara ka humanijoj komunikaciji i svakoj drugoj valjanoj “vibraciji”. Uprkos materijalnim teškoćama u Beogradu se može detektovati napredak, tako da svoje otpatke otpremimo u naše kontejnere, a ne pred vratima komšija.

4. Uprava zgrade

Pojam “upravljati stambenom zgradom”, u smislu zakona, obuhvata staranje o održavanju stambene zgrade kao celine, odlučivanje o obezbeđivanju i korišćenju finansijskih sredstava za održavanje, o načinu korišćenja zajedničkih delova zgrade i o drugim pitanjima od značaja za održavanje stambene zgrade. Često čujemo da je stambena zgrada pravno lice, a u zakonu piše da stambena zgrada ima svojstvo pravnog lica i to samo u pravnim poslovima koji se tiču održavanja i korišćenja stambene zgrade. Razume se da pravna lica imaju i druga svojstva koje stambena zgrada nema niti treba da ima. Za ovu priliku dovoljno je da kažemo da je, pravno posmatrano, stambena zgrada pravno lice sui generis, tj. posebne vrste. Zakonska je obaveza da zgrada ima račun i pečat. Stambena zgrada ima svoje organe. Zakon predviđa kao obavezni organ SKUPšTINU zgrade koju čine svi vlasnici stanova i drugih posebnih delova zgrade. Često se u praksi postavlja pitanje može li se skupština zgrade obrazovati i za deo zgrade? Odgovor je da može, ali uz uslov da taj deo zgrade čini građevinsku i funkcionalnu celinu, kao što je lamela, ulaz i slično. Za obrazovanje skupštine zgrade potrebna je prosta većina, odnosno prisustvo više od polovine vlasnika stanova ili drugih posebnih delova zgrade, odnosno njihovih predstavnika. Skupština zgrade većinom glasova prisutnih članova skupštine zgrade donosi odluke koje se odnose na tekuće održavanje. Međutim, odluke o investicionom održavanju zgrade skupština zgrade donosi saglasnošću članova skupštine kojima pripada više od polovine ukupne površine stanova i drugih posebnih delova zgrade. Smatra se da je glasanje obavljeno i kada vlasnici stanova i drugih posebnih delova zgrade daju pismenu saglasnost za odluku dnevnog reda skupštine. Zakon predviđa da se u stambenim zgradama sa deset i manje vlasnika stanova i drugih posebnih delova zgrade, umesto skupštine, obrazuje savet zgrade koji čine svi vlasnici stanova, odnosno drugih posebnih delova zgrade. Pazite, zgrada može imati i više od deset stanova pa obrazovati SAVET zgrade. Merilo je, dakle, broj vlasnika. Pored skupštine ili saveta zgrade kao obaveznih u zavisnosti od broja vlasnika delova zgrade, stambena zgrada može po sopstvenom nahođenju i potrebama odlukama vlasnika formirati i druge izvršne ili pomoćne organe i tela ili komisije, s tim što konačne odluke donosi skupština po propisanoj većini. Skupština (savet) zgrade obavlja sledeće poslove: 1. Donosi program održavanja zgrade; 2. odlučuje o načinu organizovanja radova na održavanju zgrade; 3. donosi odluke o izvođenju radova na održavanju zgrade; 4. usvaja godišnji izveštaj o realizaciji programa održavanja zgrade; 5. utvrđuje visinu i način obezbeđivanja sredstava za održavanje zgrade; 6. određuje uslove i način održavanja reda u zgradi; 7. odlučuje o osiguranju zgrade; 8. uređuje način korišćenja zajedničkih delova zgrade; 9. odlučuje o poboljšanju uslova stanovanja u zgradi i o drugim pitanjima u vezi sa održavanjem i upravljanjem zgradom.


4

U vezi sa nadležnošću skupštine zgrade u odlučivanju o nadziđivanju, dogradnji i adaptaciji zajedničkih prostorija i delova zgrade u stan ili poslovni prostor biće kasnije reči. Kućna samouprava ili uprava zgrade, odnosno skupština zgrade bira predsednika skupštine zgrade, po nama, većinom glasova prisutne većine vlasnika stanova i drugih posebnih delova zgrade na mandatni period koji sami odrede, ali ne više od četiri godine, s tim što ponovo može biti izabrano isto lice. Predsednik rukovodi radom skupštine, predstavlja i zastupa zgradu pred trećim licima, predlaže godišnji program održavanja, stara se o realizaciji programa održavanja i o tome podnosi izveštaj, a vrši i druge poslove za koje ga ovlasti skupština stambene zgrade.

5. Delovi zgrade

Fizički stambena zgrada je predmet ili stvar koja je sastavljena od mnoštva delova, uređaja i instalacija. Po nekim analizama stambenu zgradu čine preko tristotine delova. I stvarnopravno zgrada je stvar i to složena stvar, koju čine posebni i zajednički delovi. Iako je za očekivati, stambeni propisi Srbije ne određuju koji su to delovi stambene zgrade posebni, a koji zajednički. Nonsens, ali u vezi sa ovim postoji pravna praznina. Tek iz svojinskopravnog propisa saznajemo koji su to delovi zgrade posebni, ali ni ovaj akt ne određuje koji su to delovi zgrade zajednički. Tim, svojinskim zakonom je konstatovano da su posebni delovi zgrade: stanovi, poslovne prostorije i garaže, odnosno garažna mesta u stambenim zgradama. Tako mi sada znajući koji su to delovi zgrade posebni, sistemom negativne enumeracije (numerus clausus) dolazimo do toga da su svi ostali delovi zgrade zajednički. Jedan stari zakon iz šezdesetih godina, koji je do pre nekoliko godina bio na snazi, je sadržavao preciznu definiciju i posebnih i zajedničkih delova zgrade. Crnogorski Zakon o etažnoj svojini je preuzeo i na moderan način odredio definiciju delova zgrade. Zato ćemo se poslužiti ovim propisom po kome stambenu zgradu čine posebni i zajednički delovi zgrade. Po ovom zakonu posebni delovi zgrade su stanovi, poslovne prostorije, posebne garaže i posebni podrumi. Uočavamo da su za razliku od Srbije u Crnoj Gori i posebni podrumi posebni delovi zgrade. Time je ta odredba bila tada u sukobu sa saveznim svojinskopravnim zakonom. Crnogorski zakon definie da su zajednički delovi stambene zgrade oni delovi koji služe stambenoj zgradi kao celini, kao što su temelji, vertikalne konstrukcije, horizontalne (međuspratne) konstrukcije, krov, fasada, glavni ulaz, stepenište, liftovi, električna, kanalizaciona, vodovodna, toplovodna, plinska, hidroforska, telefonska i televizijska mreža, dimnjaci, ventilacije, kanali za otpad, potkrovlja, perionice, sušionice, hodnici i holovi, zajednički podrumi, zajedničke garaže, svetlarnici, kao i svi delovi i instalacije neophodni za održavanje i zajedničku upotrebu zgrade. Zajednički delovi zgrade su i oni delovi koji služe samo nekim, a ne svim posebnim delovima zgrade (posebna ulazna vrata, stepenište, posebni holovi, tavan, podrum, dimnjaci, terase, uređaji za ogrev i slično). Na kraju, zajednički delovi zgrade su i drugi delovi koji su u posebnoj zgradi ili su deo druge zgrade (zajedničke kotlarnice, zajednički hidrofori i slično). Napomenimo i to da beogradska Odluka o kućnom redu sadrži odredbu po kojoj su zajedničke prostorije u zgradi stepenište, hodnici, podrum, tavan, perionica, prostorija za sušenje i glačanje rublja i slično, kao i zajednički ograđen prostor koji pripada zgradi (dvorište) služe za potrebe svih stanara i koriste se u skladu sa njihvom namenom. Interesantno je da ova Odluka zabranjuje korišćenje zajedničkih prostorija za stanovanje, a zabranjuje i njihovo izdavanje na korišćenje u bilo koje svrhe, osim prostorija koje se po posebnim propisima pretvaraju u stanove, poslovne prostorije i ateljea. U praksi, znamo da su gotovo sve zajedničke prostorije izdate, ali sada znamo i da je to protivno gradskoj Odluci.


5

Napominjemo da je podela na zajedničke i posebne delove, pored fizičke i praktične važnosti, od značaja i za pravno uređenje odnosa u zgradi, počev od sistema održavanja, preko načina korišćenja, do svojinskopravnog statusa.

6. Režim svojine

Prema odredbama Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa, fizička i pravna lica mogu imati pravo svojine na stambenim zgradama, stanovima, poslovnim zgradama, poslovnim prostorijama, poljoprivrednom zemljištu i drugim nepokretnostima, osim na prirodnim bogatstvima koja su u državnoj svojini. Dakle, u pogledu obima sticanja svojine na stambenim nepokretnostima ne postoje nikakva ograničenja. Posebni delovi zgrade mogu biti, takođe, u neograničenoj svojini fizičkih i pravnih lica, osim skloništa u stambenim zgradama koja su, u skladu sa posebnim zakonima, u državnoj svojini. Dakle, pod etažnom svojinom podrazumeva se svojina na fizičkom (realnom) delu zgrade ili kako ga još nazivamo “posebni deo zgrade”. Na zajedničkim delovima zgrade i uređajima u zgradi vlasnici posebnih delova zgrade imaju pravo zajedničke nedeljive svojine, koja je zbog njegovog razlikovanja od susvojine i klasične zajedničke svojine i svojih specifičnosti, autor Anđelković svojevremeno nazvao ETAŽUM. Dakle, zajednička nedeljiva svojina na zajedničkim delovima stambene zgrade je privatna svojina posebne vrste ili kako to kažu pravnici svojina sui generis. Kako je nastala zajednička nedeljiva svojina? Podsetimo se da je do donošenja izmena i dopuna svojinskopravnog zakona na zajedničkim delovima zgrade postojalo trajno pravo korišćenja istih, kao oblik ili izvedeno pravo iz društvene svojine na stambenim zgradama i stanovima. Sa otkupom stanova i time njihovog transformisanja u privatnu svojinu pojavila se potreba izmene režima društvenog vlasništva na zajedničkim delovima zgrade. Zakonodavac je tu stvar izveo tako što je dotadašnje pravo trajnog korišćenja “pretvorio” u zajedničku nedeljivu svojinu svih vlasnika stanova i drugih posebnih delova zgrade. Etažni vlasnici, tj. vlasnici stanova i drugih posebnih delova zgrade imaju pravo trajnog korišćenja zemljišta pod zgradom, ako je isto u društvenoj, odnosno državnoj svojini, a ako se radi o zemljištu u svojini građana, onda etažni vlasnici imaju pravo susvojine. U Crnoj Gori, međutim, etažni vlasnici stanova na građevinskoj parceli u privatnoj svojini imaju, kao i na zajedničkim delovima zgrade, zajedničku nedeljivu svojinu. Ovakvo rešenje bi valjalo i ovde prihvatiti. Etažni vlasnici imaju podjednako pravo trajnog korišćenja zemljišta pod zgradom, odnosno oko zgrade – dvorišta, bez obzira na veličinu njihovih stanova ili drugih posebnih delova zgrade. Inače otuđenjem, tj. prodajom ili drugim pravnim poslom prenošenjem stana, odnosno poslovne prostorije ili drugog posebnog dela zgrade prenosi se i pravo zajedničke nedeljive svojine na zajedničkim delovima zgrade. U pravnoj teoriji ima i drugačijih mišljenja. Vlasnik stana ili drugog posebnog dela zgrade ima obavezu da održava taj deo u smislu popravki, prepravki, zamene instalacija, farbanja i drugo. Vlasnik stana ili drugog posebnog dela zgrade ima pravo korišćenja zajedničkih delova zgrade kao satitular te svojine koja nema udela, po našem mišljenju i zato je po zakonu nedeljiva, pored ostalog. Zato vlasnik stana koristi zajedničke delove zgrade prema potrebama svoga stana. Ovde valja napomenuti da je pravo raspolaganja zajedničkim delovima zgrade ograničenog karaktera, što je i razumljivo obzirom na njihovu funkciju i zajedničarstvo. Svi vlasnici stanova i drugih posebnih delova imaju obavezu održavanja zajedničkih delova zgrade i odgovornost za slučaj nastanka štete zbog neispravnosti zajedničkih delova, uređaja i instalacija.


6

7. Kućni red

Obaveza je zakonska da se stambene zgrade i stanovi koriste u skladu sa njihovom namenom, a ponašanje i red u zgradama regulisani su posebnim propisom. Opštine (gradovi) su nadležne, odnosno zakon im je poverio da propisuju kućni red u stambenim zgradama na svojoj teritoriji. U Beogradu kućni red u zgradama sa važnošću i primenom za sve opštine svojom odlukom ustrojila je Skupština grada Beograda. šta je kućni red? Pod kućnim redom, u smislu pominjane Odluke, podrazumevaju se pravila ponašanja vlasnika, odnosno korisnika stanova i drugih posebnih delova zgrade, vezana za korišćenje stanova i drugih posebnih i zajedničkih delova, uređaja i instalacija u zgradi, kao i druga pitanja kojima se obezbeđuje mirno i nesmetano korišćenje stanova i drugih delova stambene zgrade. O sprovođenju kućnog reda u zgradi stara se skupština ili savet zgrade, ali pre svega svi vlasnici, odnosno korisnici stanova i drugih posebnih delova zgrade. Stanari su dužni da zajedničke prostorije i uređaje posle svake upotrebe očiste i dovedu u red i da ključ od ovih prostorija vrate licu određenom za to. Stanovi moraju biti obeleženi brojevima, a ako u zgradi ima stan namenjen za stanovanje radnika koji radi na održavanju stambenih zgrada, tj. službeni stan taj stan mora biti obeležen istoimenim natpisom. Propisano je da zgrada mora imati ažuran spisak stanara, o čemu se stara predsednik skupštine, odnosno saveta zgrade. U zajedničkim prostorijama i dvorištima zabranjeno je držati druge stvari, osim onih koje su nužne za namensko korišćenje tih prostorija, odnosno dvorišta. Skupština, odnosno savet zgrade određuje raspored korišćenja zajedničkih prostorija i uređaja i stara se o njihovoj pravilnoj upotrebi. Isti organ zgrade donosi i odluku o tome da li se u dvorištu zgrade mogu držati automobili i druga motorna vozila stanara zgrade, vodeći računa da deo dvorišta ostane i za druge potrebe stanara. Svi stanari su dužni da brinu i održavaju čistoću na ulazima, stepeništima, zajedničkim hodnicima i dvorištu zgrade i da obezbeđuju nesmetan, dakle slobodan prolaz kroz zajednički prostor u dvorište. Stanari su obavezni da obezbede ulazni hodnik i stepenište zgrade sa osvetljenjem, ako nema automatskog osvetljenja, i to do zaključavanja ulaznih vrata. U vreme kiše, snega i drugih vremenskih neprilika prozori na stepeništu, tavanu, podrumu i drugim zajedničkim prostorijama moraju biti zatvoreni, a prozori na podrumu uz to još moraju imati gustu žičanu mrežu. Stanari imaju i obavezu da sa prozora, balkona, lođa i terasa svoga stana uklanjaju sneg i led za vreme zimskog perioda. Podsećamo da nije dozvoljeno sušiti rublje na otvorenim delovima zgrade, kao što su prozori, terase, lođe i balkoni koji su vidljivi sa ulice ili druge javne površine. Takođe je zabranjeno na tim delovima zgrade držati stvari koje narušavaju izgled zgrade, kao što su stari nameštaj, sudovi za kućno smeće, ogrevni i drugi materijal. Posebno je zabranjeno na navedenim delovima zgrade, naročito na prozorima držati neobezbeđene saksije sa cvećem i druge predmete koji padom mogu povrediti, oštetiti ili uprljati prolaznike i vozila. Namerno smo detaljno govorili o delu Odluke o kućnom redu da bismo uočili, što i nije teško, koliko se mi kao stanari ne pridržavamo ni nekih elementarnih pravila pri korišćenju zgrade kao celine. Zbog značaja našeg kultivisanog ponašanja kao stanara i time podizanja kvaliteta stanovanja u kolektivnim stambenim zgradama i održivosti kućnih odnosa navešćemo još nekoliko detalja iz Odluke o kućnom redu skupštine Beograda.


7

Odluka nalaže da ulazna vrata stambene zgrade moraju biti zaključana i to u periodu od 1. aprila do 30. septembra u vremenu od 23,00 časova do 4,00 časova i u periodu od 1. oktobra do 31. marta u vremenu od 22,00 časova do 5,00 časova. U ostalo vreme ulazna vrata zgrade moraju biti otključana, osim ako zgrada ima ugrađene interfone. Stanari, dakle, imaju obavezu zaključavanja ulaznih vrata zgrade. Stambene zgrade koje su opremljene liftovima, tj. skupštine, odnosno saveti tih zgrada imaju obavezu da vrše kontrolu ispravnosti “tih opasnih stvari za prevoz lica”. Uputstvo za upotrebu lifta mora biti vidno istaknuto u kabini lifta i to u zoni upravljačke kutije. U slučaju kvara lift se mora isključiti iz saobraćaja i na svim prilaznim vratima voznog okna istaći upozorenje, a o nastalom kvaru izvestiti preduzeće kome su povereni poslovi održavanja lifta. O ovome se stara skupština, odnosno savet zgrade. Skupština zgrade dužna je da na vidnom mestu u zgradi istakne obaveštenje o tome kome se stanari mogu obratiti u slučaju kvara lifta, ali i drugih uređaja i instalacija kao što su: centralno grejanje, protivpožarni uređaji, skloništa, strujomera i drugih zajedničkih uređaja, instalacija i zajedničkih prostorija. Nije obavezno, ali je poželjno da prilikom uređenja dvorišta po mogućstvu bude određen i uređen prostor za igru i zabavu dece. Česta je potreba pa time i pojava prepravki u stanovima zato podsećamo da postoji obaveza, odnosno zabranjeno je u stanovima i zajedničkim prostorijama izvođenje radova na postavljanju i demontiranju instalacija i uređaja, kao i građevinskih radova kojima se menja namena prostorija, bez odobrenja nadležnih komunalnih vlasti i opštinskih organa uprave. Pored ovoga lica koja izvode takve radove dužna su da s tim upoznaju i obaveste predsednika skupštine zgrade. Podsećamo na dobre manire da se u vremenu odmora stanara od 13,00 časova do 17,00 časova moramo i hoćemo ponašati tako da osiguravamo povećani mir i tišinu za naše komšije. Zato ćemo korišćenje raznih mašina, muzičkih uređaja, sviranje i pevanje u stanovima prilagoditi na sobnu vibraciju zvuka. Istresanje tepiha i posteljina sa prozora, balkona i terasa nije dozvoljeno ni onima na prvom spratu, a o odlaganju otpadaka da i ne govorimo, po koji grafit od ukusa da deci progledamo kroz prste za rad očuvanja zidova, vrata i ostalih delova i uređaja u zgradi. Dozvoljeno je da stanari, u skladu sa drugim propisima, ali samo u svojim stanovima, drže životinje kao svoje kućne ljubimce sa dužnom pažnjom, odnosno da vode računa da njihove životinje ne stvaraju nečistoću u zajedničkim delovima i prostorijama i da ne narušavaju mir i tišinu u stambenoj zgradi. Podsetili smo se iscrpno na pravila ponašanja u zgradama bez namere da lobiramo za nekadašnji način ponašanja i nasilničko sprovođenje Odluke, već sa ciljem i ugledom na one od nas, koji svojom naraslom kulturom stanovanja imponuju i onima od nas, koji postupaju na način kojim nanose ili nanosimo štete sebi samima. Suprotno u inat!

8. Vrste radova

Održavaje stambene zgrade podrazumeva preduzimanje i izvođenje preventivnih radova i otklanjanje nastalih kvarova na delovima, uređajima i instalacijama zgrade, a sve sa ciljem njene fizičke i funkcionalne ispravnosti, odnosno upotrebljivosti. Održavanjem zgrada štiti se stambeni fond od propadanja, podiže nivo stanovanja i time obezbeđuje zaštita javnog interesa. Delatnost održavanja stambenih zgrada klasifikujemo, kao što je to uradio i zakonodavac, na: tekuće i investiciono održavanje. Pored toga, zakon je izdvojio i jednu specifičnu grupu radova, odnosno tzv. hitne intervencije. Ova podela radova na održavanju stambene zgrade izvršena je prema njihovoj prirodi, obimu i dinamici izvođenja.


8

Dakle, stambena zgrada se održava na način kojim se obezbeđuje upotrebljivost i ispravnost zajedničkih uređaja i opreme, zajedničkih delova zgrade, upotrebljivost zgrade kao celine i bezbednost njenog korišćenja. Napominjemo, da se održavanjem zgrade u smislu propisa smatra i izvođenje radova u stanu ili drugom posebnom delu zgrade ako su od uticaja na održavanje, bezbedno korišćenje zgrade i bezbednost zgrade kao celine.

šta je tekuće održavanje? Pod tekućim održavanjem podrazumevamo one, manje radove na zgradi kojima se obezbeđuje održavanje zgrade na zadovoljavajućem nivou. U tom cilju vlasnici stanova obezbeđuju obavljanje radova i poslova na održavanju zgrade i stanova kao što su: krečenje, pranje i žžišćenje stepeništa, ulaznih prostorija i zajedničkih prostorija, popravke i zamenu zajedničkog osvetljenja.

šta je investiciono održavanje? Pod investicionim održavanjem podrazumevamo zakonsku obavezu vlasnika stambene zgrade, stanova i drugih posebnih delova zgrade da obezbeđuju održavanje zgrade sa instalacijama, opremom i uređajima, kao i stanova i posebnih delova zgrade, radi korišćenja zgrade i stanova na način kojim se neće dovesti u opasnost život i zdravlje ljudi i sigurnost okoline. Ministar nadležan za stambene poslove je zakonom obavezan da bliže odredi vrste radova na tekućem i investicionom održavanju, što do sada nije urađeno, a stara odluka je stavljena van snage. Stvar se rešava ugovornim odnosom. Radovima hitnih intervencija smatraju se oni radovi na održavanju stambene zgrade kojima se otklanja neposredna opasnost po život i zdravlje ljudi ili za okolinu (požar, poplava, intervencije na elektroinstalaciji, zaglavljivanje u liftu i sl.). Ovi radovi se u smislu zakona izvode bez odlaganja, po nekadašnjim propisima ovi radovi su izvođeni odmah, a najdalje u roku od 24 časa, u zavisnosti od hitnosti. Danas, takvu odredbu sadrži ili bi trebalo da sadrži ugovor o održavanju sa javnim stambenim preduzećem. Na kraju pomenuli bismo da postoje i radovi koje zakonodavac označava kao radove kojim se SPREČAVA ili otklanja opasnost po život i zdravlje ljudi, a koje mi nazivamo prioritetnim radovima održavanja. Ove radove zakonodavac je taksativno nabrojao u pet grupa koje navodimo generalno kao radove u vezi sa krovom i krovnim pokrivačem, popravka ili zamena liftova, popravka protivpožarnih sredstava, zamena gromobrana i popravka fasada i stepeništa, kao i onih delova zgrade koji mogu ugroziti život i zdravlje stanara i prolaznika.

9. Subjekti održavanja

Organizovanje poslova održavanja stambenih zgrada je, zbog njihovog značaja za zaštitu života i zdravlja ljudi i sigurnost okoline, ugrađeno u zakon kao posebno poglavlje. Naime, naše stare navike da neko drugi brine o zgradi i stanu u društvenoj svojini kao “svačijoj i ničijoj”, naše loše materijalno stanje i neorganizovanost uprava zgrada, predstavljali su uzroke opasnosti po život i imovinu od neodržavanja stambenog fonda u trenutku otkupa stanova. Zato je država svojim zakonskim merama, iako to nije baš svojstveno sistemu dominantne privatne svojine, zadržala status zaštite javnog interesa u domenu održavanja stambenih zgrada.

Ipak, ko odlučuje o organizaciji održavanja? Zakonodavac je, s pravom, propisao da o načinu organizovanja poslova održavanja odlučuje skupština stambene zgrade. Za uređenje ovog značajnog pitanja skupština odlučuje saglasnošću vlasnika stanova i drugih posebnih delova zgrade kojima pripada više od polovine ukupne površine stanova i drugih posebnih delova zgrade.


9

Koje su moguće opcije skupštine zgrada? Zakon nalaže da skupština zgrade može optirati u donošenju odluke o organizaciji održavanja i odabrati jednu od ponuđenih solucija. Naime, skupština može: a) obavljanje svih ili pojedinih poslova održavanja poveriti javnom stambenom preduzeću, što je najčešći slučaj, ne samo u Beogradu, nego i u drugim opštinama u Srbiji; b) poveriti poslove održavanja drugom preduzeću, čega u praksi ima; c) ustupiti održavanje fizičkom licu, tj. preduzetniku što je prisutno u praksi, naročito manjih opština u unutrašnjosti, ali i u Beogradu i d) organizovati održavanje na drugi način kojim se obezbeđuje organizovano izvođenje radova, to su u praksi npr. razni pokušaji, u principu neuspeli, da stanari sami preuzmu održavanje. Ne sugerišemo ovaj poslednji način organizovanja održavanja i on “nije” budućnost održavanja. Prema anketi koju je ovaj autor obavio postoji spremnost da stanari povere održavanje trećem stručnom i odgovornom licu uz plaćanje naknade, uprkos hroničnoj besparici. Po našem mišljenju, iz duha zakona, skupština zgrade ne bi mogla doneti negativnu odluku o organizovanju održavanja, ali toga ima, zato je zakonodavac obavezao skupštinu da o tome mora dostaviti akt nadležnoj opštinskoj, odnosno gradskoj upravi i to u roku od 15 dana od dana njegovog donošenja. Inače, postoji zakonska mogućnost da dve ili više stambenih zgrada zajedno organizuju poslove na održavanju. U tom slučaju zgrade međusobne odnose regulišu posebnim ugovorom. Kada skupština stambene zgrade odabere, odnosno donese odluku o načinu organizovanja poslova održavanja onda stambena zgrada, tj. njen predsednik ili ovlašćeni predstavnik zaključuje ugovor sa preduzećem ili drugim subjektom održavanja. Još da kažemo da, ukoliko zgrada ne obezbedi organizovano izvođenje radova na održavanju stambene zgrade, po nalogu opštinske, odnosno gradske uprave – inspekcije, nadležni organ opštine će izvesti potrebne radove na zgradi preko stambenog ili drugog preduzeća, a na teret stanara. Važna napomena, odnosno podsećanje da se odredbe o održavanju zgrada odnose i primenjuju i na stambene zgrade u kojima su svi stanovi i drugi posebni delovi zgrade u svojini jednog lica, čega će sve više biti.

10. Naknada za održavanje

Održavanje stambene zgrade, odnosno njenih delova, uređaja i instalacija nije jeftin posao, naprotiv, pored određenog angažovanja iziskuje znatna novčana sredstva. Bogati – materijalno nismo, ali nam ni stepen blagostanja nije takav da nam stambene zgrade ne mogu biti većeg nivoa uređenosti zarad održivog kvaliteta stanovanja. Ko obezbeđuje troškove održavanja zgrada? Stambene zgrade i stanovi su nepokretne stvari u svojini fizičkih i pravnih lica. Ti vlasnici ove imovine imaju pravo, kao i svi drugi vlasnici ostalih stvari, da svoju stvar drže, njome se koriste i s njom raspolažu. Međutim, za razliku od drugih svojih stvari ili npr. vaše vikendice koju možete i ne morate održavati, stambenu zgradu, odnosno stanove po slovu zakona, zbog kolektivnosti zaštite života u njoj, ipak, morate. Naime, kogentna je norma zakonska, da troškove održavanja zgrade snose vlasnici stanova, odnosno drugih posebnih delova zgrade i to srazmerno učešću površine svojih stanova, odnosno drugih posebnih delova zgrade u površini svojih stanova i drugih posebnih delova u zgradi, a prema stvarno utvrđenim troškovima na objektu, tj. zgradi. Dakle, ponovimo, sredstva za održavanje stambene zgrade obezbeđuju, na gore navedeni i propisani način, vlasnici stanova i drugih posebnih delova zgrade – troškovni princip, koji nije baš u potpunoj primeni, ali i takav – solidarni je na korist stanara.


10

Pomenutu naknadu za troškove održavanja zgrade vlasnici stanova i poslovnih prostorija, kao i drugih posebnih delova zgrade plaćaju mesečno u visini na račun zgrade, odnosno račun subjekta održavanja kome su poverili poslove održavanja. Postoji zakonska obaveza da vlasnici poslovnih prostorija, kao i vlasnici stanova u kojima se obavlja poslovna delatnost, plaćaju uvećani iznos naknade, odnosno troškova održavanja zgrade, a sve u zavisnosti od vrste i uticaja delatnosti kojom se bave na uvećanje troškova za održavanje. Ova naknada je zakonom limitirana tako da može iznositi najviše do četvorostrukog iznosa troškova utvrđenih u skladu sa stambenim propisima, za vlasnike poslovnih prostorija, odnosno do dvostrukog iznosa troškova za vlasnike stanova u kojima se obavlja poslovna delatnost. Zakonom je utvrđeno, odnosno stavljeno u nadležnost opština da utvrđuju kriterijume i način na koji će vlasnici poslovnih prostorija i vlasnici stanova u kojima se obavlja poslovna delatnost plaćati troškove za održavanje stambene zgrade. Međutim, podsećamo da je 2000. godine Ustavni sud ocenjujući naknadu za održavanje koju određuju opštine i njenu saglasnost sa ustavom stavio van snage, kao i Beogradske odluke u vezi sa tim. Sada se ta stvar reguliše ugovorom, što pravno i jeste primerenije u sistemu privatne svojine. Moramo konstatovati da sredstva za održavanje koja se prikupljaju kroz ove naknade vlasnika nisu dovoljna naraslim potrebama stambenog fonda, pa smo svedoci dobre akcije Skupštine grada da uz učešće stambenih zgrada obezbeđuje dodatna, vanredna sredstva za popravku liftova, krovova i krovnih pokrivača, kao i za rekonstrukciju fasada u Beogradu. Na kraju, podsećamo da za obaveze koje preuzme stambena zgrada u vezi sa održavanjem, odgovaraju supsidijarno vlasnici stanova i drugih posebnih delova zgrade u skladu sa već iznetim kriterijumima plaćanja troškova održavanja utvrđenim zakonom.

11. Nadziđivanje

Problemi sa prokišnjavanjem ravnih krovova stambenih zgrada su veoma izraženi i, razume se, ne samo u Beogradu, nego u čitavoj Republici, odnosno njenim gradovima. Kako se radi o nekoliko hiljada krovova, samo u Beogradu, koji prokišnjavaju i nanose štetu stanovima i stanarima, podrazumeva se hronični nedostatak finansijskih sredstava u okviru javnog sektora održavanja zgrada za otklanjanje tih nedostataka, odnosno popravku hidro pokrivača. Imajući tu činjenicu i saznanje zakonodavac je ostavio mogućnost sanacije ravnih krovova i time zaštitu stambenog fonda i ljudi putem nadziđivanja, tj. nadogradnje ravnih krovova. Ako bi se poštovala zakonska i druga propisana procedura i ako bi se stanari bolje organizovali, uz racionalan i korektan ugovorni odnos sa investitorima, mogle bi se ostvariti višestruke koristi, pre svega za vlasnike stanova i drugih posebnih delova zgrada, ali i za investitore. Dakle, skupština zgrade saglasnošću vlasnika stanova i drugih posebnih delova zgrade, kojima pripada više od polovine ukupne površine stanova i drugih posebnih delova zgrade, može doneti odluku o izvođenju radova na sanaciji ravnog krova, odnosno krovne konstrukcije kojom se, saglasno propisima o planiranju i uređenju prostora i izgradnji objekata, može izgraditi, odnosno adaptirati novi stan. Skupština zgrade može odlučiti da radove nadziđivanja izvodi neko od vlasnika stanova, odnosno drugih posebnih delova u zgradi, ili neko od njihovih članova porodičnog domaćinstva ili treće lice, ako utvrdi da niko drugi od stanara nije za to zainteresovan. To je tzv. pravo prioriteta nadogradnje koje pripada vlasnicima stanova i drugih posebnih delova zgrade, odnosno njihovim članovima porodičnog domaćinstva. Investitor radova na nadziđivanju zgrade, vlasnik ili stanar ili treće lice, zaključuje poseban ugovor sa stambenom zgradom, odnosno sa predsednikom ili drugim ovlašćenim licem o međusobnim odnosima, tj. pravima i obavezama investitora i zgrade. Ugovor se zaključuje


11

isključivo u pismenoj formi i obavezna je overa takvog ugovora kod nadležnog opštinskog suda za teritoriju na kojoj se predmetna stambena zgrada nalazi. Ugovor između zgrade i investitora sadrži naročito sledeće elemente: 1) uslove pod kojima se daje na korišćenje zajednički deo zgrade, tj. krov za nadziđivanje; 2) podatke o zgradi; 3) podatke o radovima; 4) prava i obaveze investitora i zgrade; 5) rokove za početak i završetak radova, rokove za priključke na instalacije zgrade; 6) posebne obaveze za pojedine vlasnike stanova i drugih posebnih delova zgrade; 7) pravne posledice za slučaj neizvršenja radova, kao i druge relevantne okolnosti i elemente. Ovaj “investitorski” ugovor služi kao dokaz pri podnošenju zahteva za donošenje odluke o odobravanju urbanističkih uslova za nadogradnju u smislu propisa o planiranju i izgradnji objekata. Investitor nadogradnje, po slovu zakona, o svom trošku otklanja sve kvarove i oštećenja koja nastanu na postojećem delu zgrade usled izvođenja radova. Zakon, takođe, nalaže investitoru da u slučaju potrebe privremenog iseljenja iz stana, vlasniku ili drugom korisniku stana obezbedi privremeno korišćenje drugog stana koji mu ne pogoršava uslove stanovanja i da snosi troškove njegovog preseljenja i troškove ponovnog vraćanja u stan i sve troškove koji su usled toga povećani. Preseljenje se realizuje samo ako je vlasnik stana za to dao saglasnost. Zakonska je obaveza i to da investitor na pogodan način obaveštava vlasnike o pripremi i početku radova i to 30 dana pre početka radova. Na kraju, lice koje smatra da mu je odlukom zgrade povređeno neko pravo ili pravni interes na zakonu zasnovan može tu odluku pobijati kod nadležnog suda.

12. Adaptacija i pripajanje

Pored nadziđivanja zgrada, odnosno ravnih krovova i krovnih konstrukcija, kao zajedničkih delova zgrade, o čemu smo napred govorili, postoji i zakonska i razume se faktička mogućnost adaptacije zajedničkog prostora u stambeni ili poslovni prostor, a potom i pripajanje zajedničkih prostorija stanovima ili poslovnim prostorijama, ako se zajednička prostorija nalazi iznad, ispod ili pored stana, odnosno poslovnog prostora. Naime, zakon po osnovu svojine ovlašćuje da skupština stambene zgrade može doneti odluku da zajedničke prostorije pretvore u stan ili poslovni prostor, ako su za to ispunjeni uslovi po posebnim propisima, odnosno propisima o planiranju i uređenju prostora i izgradnji objekata. Skupština zgrade može odlučiti da adaptaciju zajedničke prostorije izvede neko od vlasnika stanova, odnosno drugih posebnih delova u zgradi odnosno neko od članova njihovog porodičnog domaćinstva, ili treće lice ako utvrdi da vlasnici stanova i drugih posebnih delova stambene zgrade ili članovi njihovog porodičnog domaćinstva nisu za to zainteresovani. To je tzv. pravo prioriteta stanara u zgradi. Odluka o adaptaciji zajedničke prostorije donosi se saglasnošću vlasnika stanova, odnosno drugih posebnih delova zgrade kojima pripada više od polovine ukupne površine stanova i drugih posebnih delova zgrade. Ako, pak, zajednička prostorija ne ispunjava propisane uslove za pretvaranje u stan, skupština zgrade može doneti odluku o pripajanju te prostorije susednom stanu, odnosno poslovnoj prostoriji. Odluka o pripajanju zajedničke prostorije stanu ili poslovnoj prostoriji donosi se saglasnošću vlasnika stanova, odnosno drugih posebnih delova zgrade kojima pripada više od polovine ukupne površine stanova i drugih posebnih delova zgrade. Kao i u slučaju nadziđivanja stambene zgrade i za adaptaciju ili pripajanje zajedničke prostorije lice koje je dobilo odluku zgrade, tj. investitor i stambena zgrada svoje međusobne odnose u vezi sa adaptacijom i pripajanjem regulišu posebnim pismenim ugovorom, koji se potom overava u nadležnom opštinskom sudu. Podsećamo da taj ugovor sadrži naročito sledeće elemente: uslove pod kojima se daje na korišćenje zajednička prostorija, odnosno njena adaptacija ili pripajanje, podatke o zgradi, podatke o rokovima, prava i obaveze investitora i zgrade, rokove za početak i završetak radova, rokove za


12

priključenje na instalacije zgrade, posebne obaveze za pojedine vlasnika, odnosno korisnike stanova i drugih posebnih delova zgrade, pravne posledice u slučaju neizvršenja obaveza iz ugovora. Na osnovu ovog ugovora, koji služi kao dokaz o pravu na izvođenje radova, investitor podnosi zahtev opštini za odobravanje urbanističkih uslova, koji su blaži ako je u pitanju adaptacija ili pripajanje. Stanar ili drugo lice koje smatra da mu je odlukom skupštine stambene zgrade o adaptaciji ili pripajanju povređeno neko pravo ili pravni interes na zakonu osnovan, može pred nadležnim sudom pobijati tu odluku.

13. Forma odluke

U praktičnoj primeni propisa ima dosta nejasnoće i s toga nerazumevanja u vezi sa postupkom za donošenje i naročito forme odluke skupštine stambene zgrade o nadziđivanju, adaptaciji ili pripajanju zajedničkog dela, odnosno prostora zgrade. Vlasnici stanova i drugih posebnih delova zgrade donose odluku (50%+1) na organu uprave zgrade (skupštini, savetu), koju je potom predsednik organa zgrade, ne samo ovlašćen, nego i dužan da potpiše. Tome predhodi izrada pismenog otpravka, a po potpisu i uručivanje, a potom i objavljivanje na oglasnoj tabli stambene zgrade. Ukoliko predsednik organa zgrade ne želi (samovolja) da izradi, potpiše i uruči odluku, investitor ima mogućnost da to svoje pravo ostvaruje u vanparničnom postupku, kod nadležnog suda. Odluka o kojoj ovde govorimo se po našem mišljenju i tumačenju propisa može doneti i na drugi način – van odlučivanja na organu uprave zgrade. Naime, odluka o nadziđivanju, adaptaciji ili pripajanju se može doneti i neposrednim izjašnjavanjem, tj. potpisivanjem izjave ili saglasnosti vlasnika stanova i drugih posebnih delova zgrade, po istom većinskom, “kvadratnom” principu. To stanari jednostavno nazivaju “skupljanje potpisa”. Međutim, nadležni opštinski sudovi po mestu nepokretnosti (zgrade) za overu ugovora između stambene zgrade i investitora o međusobnim pravima i obavezama zahtevaju istovremeno podnošenje i pismene odluke organa zgrade o pravu na nadziđivanje, adaptaciju ili pripajanje i neposredno potpisanu izjavu potrebne većine vlasnika stanova i drugih posebnih delova zgrade. Dakle, traži se kumulativnost odluka, a alternativnost se ne uvažava. To smatramo nezakonitim i nepotrebnim. Dakle, sudska uprava i deo sudske prakse ne priznaje ovaj, drugi način donošenja odluke neposrednim izjašnjavanjem, bez odluke organa zgrade, iako mi smatramo da je taj način, pored donošenja odluke na organu zgrade, potpuno pravno ispravan i legalistički, takođe. Zato i taj način treba propisima pojasniti i reafirmisati, jer pismeno izražavanje volje – davanje ili odbijanje saglasnosti, jeste i materijalno i formalno-pravno najjači način izražavanja slobodne građansko-pravne volje vlasnika stanova i drugih posebnih delova zgrade. I zato smatramo da je ovaj drugi način raspolaganja zakonit i samostalno dovoljan za overu ugovora i uprkos oborivom shvatanju bez adekvatne pravne argumentacije nekih sudskih instanci. Ipak, vi uradite kako sudski “overavači” traže. Priložite i odluku zgrade i potpise stanara, tj. vlasnika stanova i drugih posebnih delova zgrade. Ali, treba znati da u zakonu piše da skupština zgrade, saglasnošću članova skupštine kojima pripada više od polovine ukupne površine stanova i drugih posebnih delova zgrade, donosi odluke koje se odnose na investiciono održavanje, a da se smatra da je glasanje obavljeno i u slučaju kada vlasnici stanova i drugih posebnih delova zgrade daju pismenu saglasnost, a prema zakonskom kriterijumu. Treba znati da je nadziđivanje, adaptacija i pripajanje u funkciji investicionog održa-vanja zgrade. Te zato naše pravno objašnjenje smatramo validnim.


13

14. Naknada za ustupanje

Sve naknade u vezi sa stambenom zgradom, odnosno njenim zajedničkim delovima možemo svrstati u tri posebne grupe: a) naknada za održavanje zgrada o kojoj smo govorili; b) naknada štete od delova zgrada ili u vezi sa zgradom i c) naknada za donetu odluku o izvođenju radova nadziđivanja, odluku da se zajedničke prostorije adaptiraju u stan ili poslovni prostor i odluku o pripajanju zajedničkog prostora stanu ili poslovnoj prostoriji. Ovde govorimo o ovom, trećem vidu naknade, tj. o naknadi za ustupljeno pravo nadziđivanja, adaptacije i pripajanja. Naime, u praksi, odnosno svakodnevnom životu stanari postavljaju pitanje koja su im prava nakon ustupanja prava na nadziđivanje, adaptaciju ili pripajanje zajedničkih delova zgrade. Podsećamo, da na zajedničkim delovima stambene zgrade, sa otkupom stanova, tj. zakonom iz 1996. godine, postoji pravo zajedničke nedeljive svojine (ETAŽUM). Zajednička nedeljiva svojina na zajedničkim delovima zgrade je poseban ili specifičan oblik privatne svojine koji pripada, odnosno titulari, nosioci te svojine su svi vlasnici stanova i drugih posebnih delova u zgradi. Iz te svojine, dakle, svojine na zajedničkim delovima zgrade proističu sva ovlašćenja, rekli bismo sva prava, ali i obaveze vlasnika stanova i drugih posebnih delova zgrade, jer je to njihovo zajedničko nedeljivo vlasništvo. Iz toga, dakle, proističe pravo stanara da stvar drže, upotrebljavaju i s njom u granicama zakona raspolažu. Naime, ako je postupak za nadziđivanje, adaptaciju ili pripajanje izveden i osnovan na zakonu, vlasnicima stanova i drugih posebnih delova zgrade pripada adekvatna naknada, kao cena za uslovno svoj udeo u zajedničkoj nedeljivoj svojini, tj. etažumu. Naknada koju je investitor dužan za ustupljeni zajednički deo zgrade određuje se u novcu ili naturi, tj. radovima na stambenoj zgradi, što zavisi od sporazuma stranaka, odnosno ugovora između stambene zgrade i investitora. Dakle, osnov naknade je “odricanje” od svojine po ugovoru, a visina ili vrednost naknade se takođe sporazumno dogovara, a ako do spora dođe, što je čest slučaj, visina naknade se utvrđuje i određuje na sudu, u zakonitom, vanparničnom postupku. Visinu ili vrednost naknade neposredno utvrđuje veštak odgovarajuće struke, najčešće je to sudski veštak polazeći od tržišne vrednosti stanova koje vladaju u mestu gde se nepokretnost, tj. stambena zgrada nalazi, sa izvesnim umanjenjem cene koje se kreće 30-50%. Inače, na naknadu za ustupljeni zajednički deo zgrade imaju pravo svi vlasnici stanova i drugih posebnih delova zgrade i to srazmerno vrednosti svojih stanova. Na kraju, napomena da je pitanje naknade veoma složeno faktičko i pravno pitanje, a mi smo ga ovde obradili samo elementarno, radi lakšeg razumevanja. Važno je upamtiti da se naknada ugovara, a ako sporazuma nema spor rešava nadležni sud.

15. Zakup stana

A) Na sreću, još uvek ima onih pravnih lica koja dodeljuju državne stanove zaposlenim licima, ali sada ne sa stanarskim pravom, nego u zakup na određeno ili neodređeno vreme. Naravno, potrebe za dodelom državnih stanova će uvek biti, bar za socijalne slojeve stanovništva. Zato, danas govorimo o ugovoru o zakupu stana. Dakle, ovo se ne odnosi na zakup stanova, da kažemo koji su privatni i nalaze se na berzama izdavanja i na koje se primenjuju odredbe Zakona o obligacionim odnosima. Govorimo o zakupu po odredbama stambeno-pravnih odredaba, odnosno propisa. O zakupu stana zaključuje se ugovor između vlasnika stana, odnosno nosioca prava raspolaganja na stanu u društvenoj svojini, koga nazivamo zakupodavac i lica koje zakupljuje stan, koje nazivamo zakupac.


14

Ugovor o zakupu stana zaključuje se u pismenoj formi, bez obaveze overe potpisa kod suda, a naročito sadrži sledeće elemente: ugovorne stranke, mesto i vreme zaključenja ugovora, podatke o stanu koji je predmet ugovora, odnosno zakupa, vreme trajanja zakupa, prava i obaveze ugovornih stranaka o korišćenju i održavanju stana, visinu zakupnine i način i rokove plaćanja iste, uslove i rokove za otkaz ugovora, kao i lica koja će stan koristiti. Ako ugovorom o zakupu nije utvrđeno vreme trajanja zakupa, zakon je propisao da se ima smatrati da je taj ugovor zaključen na neodređeno vreme, što je jako važno npr. kod otkupa toga stana. Prilikom useljenja u stan, tj. njegove primopredaje po ugovoru sačinjava se zapisnik o stanju u kome se stan nalazi, koji potom potpisuju obe ugovorne stranke. U slučaju kasnijeg povećanja zakupnine, zakupodavac je dužan da najmanje mesec dana pre nameravanog povećanja zakupnine o tome izvesti zakupca. Inače, zakupnina se plaća za protekli mesec najkasnije do petnaestog dana u tekućem mesecu, ako ugovorom o zakupu nije drugačije određeno, tj. ugovoreno. Zakonodavac je utvrdio da ugovor o zakupu stana prestaje na jedan od sledećih načina: 1. istekom vremena na koji je zaključen, 2. sporazumnim raskidom, 3. otkazom, 4. danom pravnosnažnosti rešenja nadležnog organa o rušenju zgrade, odnosno dela zgrade, u skladu sa zakonom, 5. propašću stana i 6. u drugim slučajevima utvrđenim zakonom. Zakon predviđa da zakupodavac može dati otkaz ugovora o zakupu iz sledećih razloga: 1. ako zakupac bez saglasnosti zakupodavca koristi stan za obavljanje poslovne delatnosti, izdaje stan u podzakup ili dozvoli korišćenje stana licima koja nisu predviđena ugovorom, 2. ako zakupac ne plati zakupninu za najmanje tri meseca uzastopno ili četiri meseca u toku godine, 3. ako se nanosi šteta stanu, zajedničkim prostorijama, instalacijama ili uređajima u stambenoj zgradi i 4. ako stan koristi na način kojim se korisnici ostalih stanova ometaju u mirnom korišćenju stanova. Otkaz ugovora o zakupu iz navedenih razloga zakupodavac daje u pismenoj formi sa otkaznim rokom koji ne može biti kraći od 90 dana, a ako otkazni rok ističe u periodu decembar – februar, otkazni rok se produžava za još 30 dana. Zakupca pak zakonodavac obavezuje da kada odluči da dâ otkaz, to mora učiniti takođe u pismenoj formi i najmanje 30 dana pre nego što namerava da se iseli iz stana. U slučaju kad zakupac da otkaz sa otkaznim rokom kraćim od 30 dana, dužan je da zakupodavcu plati zakupninu i za naredni mesec. Kada dođe do promene vlasnika stana datog u zakup, novi vlasnik stupa u prava i obaveze zakupodavca, dakle zakup ne prestaje. Podsećamo da se to odnosi samo na državne i društvene stanove. Govorićemo i o privatnim. B) Govorili smo, uslovno rečeno o novom zakupodavnom odnosu na državnim, odnosno društvenim stanovima po pozitivnim, važećim stambeno-pravnim propisima. Ovde govorimo o, da opet uslovno kažemo o starim zakupodavnim odnosima, odnosno o onim bivšim nosiocima stanarskog prava na društvenim, državnim i stanovima u svojini građana, koji te stanove još nisu otkupili. Danom stupanja na snagu Zakona o stanovanju na stanu se više ne može steći stanarsko pravo, tako da sva lica koja su bila nosioci stanarskog prava od 1. januara 1996. godine su nastavila da stan koriste kao zakupci stanova na neodređeno vreme. Još jednom podsećamo ako stan nisu otkupili, a takvih nema baš mnogo.


15

Zakupnina za takav, neotkupljeni stan u društvenoj, državnoj svojini i svojini građana, koji koristi zakupac na određeno vreme, utvrđuje se u zavisnosti od površine stana, kvaliteta stana i zgrade u kojoj se stan nalazi, a izražava se brojem bodova za kvalitet stana i zgrade, površine stana i koeficijenta, u skladu sa aktom o načinu utvrđivanja zakupnine koji donosi ministar. Visina mesečne zakupnine određena na rečeni način utvrđuje se za šestomesečne obračunske periode – januar-juni i juli-decembar. Utvrđivanje, obračun i naplatu zakupnine vrši vlasnik stana, odnosno nosilac prava raspolaganja ili preduzeće za stambene usluge ili drugo pravno lice kome se povere ti poslovi. Inače, ugovor o zakupu društvenog stana prestaje: 1. smrću zakupca, 2. danom pravnosnažnosti rešenja nadležnog organa o rušenju zgrade, odnosno dela zgrade, 3. iseljavanjem zakupca iz stana, 4. propašću stana, 5. zakupom drugog društvenog stana dobijenog za sve članove porodičnog domaćinstva i 6. ako zakupac sa članovima porodičnog domaćinstva ne koristi stan duže od četiri godine. Zakon određuje da zakupodavac može dati otkaz ugovora o zakupu iz sledećih razloga: 1. ako zakupac i posle opomene bez saglasnosti zakupodavca koristi stan za obavljanje poslovne delatnosti, izdaje stan u podzakup ili dozvoli korišćenje stana licima koja nisu predviđena ugovorom, 2. ako zakupac i posle opomene ne plati zakupninu za najmanje dva meseca uzastopno, 3. ako se i posle opomene nanosi šteta stanu, zajedničkim prostorijama, instalacijama ili uređajima u stambenoj zgradi, 4. ako zakupac, njegov bračni drug ili drugi član njegovog porodičnog domaćinstva stekne u svojinu useljiv stan koji je odgovarajući za to porodično domaćinstvo, 5. ako zakupac dobije stan po osnovu radnog odnosa, a radni odnos je prestao na osnovu njegovog zahteva ili po njegovoj krivici, pre isteka vremena određenog opštim aktom zakupodavca i 6. ako zakupac stana i članovi njegovog porodičnog domaćinstva ne koriste stan duže od jedne, a najduže četiri godine, a zakupac se ne sporazume sa zakupodavcem o načinu korišćenja stana za to vreme. Ugovorom o zakupu može se predvideti da zakupodavac ne može dati otkaz ugovora o zakupu društvenog stana zbog neplaćene zakupnine za vreme dok je zakupac bio nezaposlen bez svoje krivice ili ako je zaposlen, a najmanje dva meseca nije primio zaradu, a za to vreme on i članovi njegovog porodičnog domaćinstva koji sa njim stanuju nisu imali drugih prihoda kojim bi se obezbedila materijalna sigurnost porodice po propisima o materijalnom i socijalnom obezbeđenju porodice. Po prestanku ovih okolnosti zakupac je dužan nadoknaditi zakupninu. C) Nosilac stanarskog prava, odnosno zakupac stana na neodređeno vreme koji to pravo ima na stanu u svojini građana, stupanjem na snagu stambenog zakona nastavlja sa korišćenjem tog stana u skladu sa njegovim odredbama. Vlasnik stana čiji se stan koristi sa, sada pravom zakupa na neodređeno vreme, ima prava i obaveze nosioca prava raspolaganja, u skladu sa stambenim zakonom, osim obaveze da omogući otkup toga stana po odredbama tog stambenog zakona. Vlasnik stana u građanskoj svojini na kome postoji pravo zakupa po osnovu stambenog zakona može tužbom kod nadležnog suda da zahteva iseljenje nosioca stanarskog prava, sada zakupca iz svoga stana i predaju toga stana, odnosno dela stana na korišćenje, ako za iseljenje obezbedi nosiocu stanarskog prava drugi stan po osnovu zakupa na neodređeno vreme. Vlasnik stana koji je zakupac na društvenom stanu, može tužbom kod nadležnog suda da zahteva zamenu stana koji koristi sa zakupcem na stanu u njegovoj svojini. Pravo na ovakvu tužbu za zamenu stanova ima i lice koje koristi stan u svojini građana.


16

Stan za iseljenje, odnosno zamenu po ovom zakonskom osnovu treba da po veličini, udobnosti i mestu na kome se nalazi odgovara stanu iz kojeg se iseljava nosilac stanarskog prava, odnosno da mu bitno ne pogoršava uslove, s tim što ovaj stan može da bude i manji ako je odgovarajući u smislu odredaba stambenog zakona. Nadležni sud je ovlašćen da naloži zamenu ovih stanova ako je stan u kome stanuje vlasnik odgovarajući nosiocu stanarskog prava, odnosno ako je stan u kome stanuje nosilac stanarskog prava odgovarajući vlasniku stana u smislu podobnosti koju smo napred citirali iz zakona. Ostale zakonske pogodnosti, pod znacima navoda, za obespravljene vlasnike ovih stanova su obaveza opštine, da do roka koji je istekao još 31.12.2000. godine, obezbedi stan za preseljenje nosioca stanarskog prava u svojini građana, kada zahtev za preseljenje podnese vlasnik koji je taj stan stekao kao useljiv pre 26. decembra 1958. godine, odnosno njegovi naslednici. Pravo prvenstva za obezbeđenje stana za preseljenje nosioca stanarskog prava ima lice koje nema rešenu stambenu potrebu na teritoriji Republike. Opština ima obavezu, odnosno dužna je da pribavljene stanove prioritetno usmerava za rešavanje stambenih potreba navedenih lica, odnosno vlasnika stanova. Takođe, postoji i obaveza opštine da sredstva od otkupa stanova takođe prioritetno usmerava za izgradnju novih stanova sa namenom za rešavanje stambenih potreba lica koja imaju stanarsko pravo na stanovima u svojini građana čije preseljenje zahtevaju vlasnici tih stanova. Opština je stambenim zakonom obavezana, a svi rokovi su prošli da ima i program izgradnje novih stanova za rešavanje ovih vlasničkih problema. Ovo “normativno” izlaganje ćemo skratiti tako što nećemo govoriti o članu 43. zakona niti dalje podsećati na “vlasničko pitanje”, nego se opredeljujemo na čekanje propisa o svojini i denacionalizaciji stambenog fonda, koji se već duže najavljuje. Očekujemo da će tim, novim propisima ovo pitanje biti rešeno na pravičan način, shvatajući pravdu u Aristotelovskom smislu. D) Na kraju izlaganja o pravu zakupa na stanovima po stambeno-pravnim propisima, koji su u suštini odgovarali sistemu društvene svojine na stanovima i zgradama, osećamo potrebu da kažemo šta je to pravo zakupa stana po pravilima građanskog, obligacionog prava. Drugim rečima, govorićemo o zakupu - najmu stana po propisima Zakona o obligacionim odnosima, u sistemu dominantne privatne svojine na stanovima i stambenim zgradama, koji već sada funkcioniše i njegova je i budućnost. Dakle, nakon otkupa društvenih stanova privatna svojina postaje pravilo i stambeno pravni propisi gube značaj u zakupodavnom smislu, koji su nekad imali. U sistemu privatne svojine na stanovima formira se tržište stanova na kome dolazi do primene ekonomskog principa ponude i tražnje stanova, kao i svake druge robe, kako u smislu kupoprodaje, tako još više u smislu iznajmljivanja, odnosno zakupa stana. Razume se, da će te surovosti najma država ublažavati za one slojeve ljudi koji ne mogu konkurisati tržištu, putem izgradnje socijalnih stanova i povoljnih kreditnih uslova. šta je to ugovor o zakupu privatnog stana i koja su to prava i obaveze ugovarača? Ugovorom o zakupu obavezuje se zakupodavac da preda određenu stvar, tj. stan zakupcu na upotrebu, a ovaj se obavezuje da mu za to plaća određenu zakupninu. Ta upotreba obuhvata i uživanje stvari (pribavljanje plodova) ako nije drugačije ugovoreno. Zakupodavac je dužan predati zakupcu zakupljeni stan u ispravnom stanju. Stan je u ispravnom stanju ako je u stanju određenom ugovorom, a u nedostatku ugovora, u stanju da može da posluži za upotrebu radi koje je ugovor zaključen. Zakupodavac je dužan održavati stan u ispravnom stanju za vreme trajanja zakupa i radi toga vršiti potrebne opravke u njemu. On je dužan nadoknaditi zakupcu troškove koje je ovaj učinio za održavanje stana, a koje bi on sam bio dužan učiniti. Samo troškovi sitnih popravki izazvani redovnom upotrebom stana, kao i troškove same upotrebe, padaju na teret zakupca. O samoj potrebi opravke stana zakupac je dužan izvestiti zakupodavca, tj. vlasnika. Ako ove popravke ometaju korišćenje stana,


17

zakupac ima pravo na raskid ili sniženje zakupnine. Dalje o nedostacima stana i odgovornosti nećemo govoriti, jer je rečeno dovoljno za naše vibracije. Zakupac ima obavezu da stan upotrebljava kao dobar domaćin, on ga može upotrebljavati samo prema ugovoru ili njegovoj nameni. On odgovara za štetu koja nastane upotrebom zakupljenog stana protivno ugovoru ili nameni stana, bez obzira ko je stan upotrebljavao, sam zakupac ili lice koje s njim koristi stan ili je upotrebu omogućio nekom trećem licu. U ovim i drugim slučajevima zakupodavac može dati otkaz zakupcu. Zakupac je dužan plaćati zakupninu u rokovima kako je ugovoreno, u odsustvu ugovora i zakona na način kako je u tom mestu uobičajeno. Ako je stan izdat na godinu ili duže pravilo je da se zakupnina plaća polugodišnje, odnosno po ugovorenom. Zakupodavac može otkazati ugovor zbog neplaćanja zakupnine sa otkaznim rokom od 15 dana od poziva da plati, ali ugovor ostaje na snazi ako zakupac plati zakupninu pre nego mu je ovaj otkaz saopšten. Po isteku ugovorenog roka zakupac je dužan zakupodavcu vratiti stan u neoštećenom, tj. ispravnom stanju, osim istrošenosti koja nastaje redovnom upotrebom. Ovo bi bile elementarne konture ugovora o zakupu (najmu) stana.

16. Član domaćinstva

Govorili smo o zakupu društvenog, odnosno državnog stana, a sada ćemo reći nekoliko zakonskih odredaba o prenosu, ranije stanarskog prava, a danas prenosu prava zakupa. Naime u načelu, nakon ispražnjenja stana u društvenoj ili državnoj svojini isti nastavljaju da koriste članovi porodičnog domaćinstva dotadašnjeg zakupca. Ko su članovi porodičnog domaćinstva? Pod članom porodičnog domaćinstva u smislu stambenih propisa smatraju se: bračni drug, dete (rođeno u braku ili van njega, usvojeno dete ili pastorak), roditelji zakupca i njegovog bračnog druga, kao i lice koje je zakupac dužan po zakonu da izdržava. Dakle, u slučaju smrti zakupca ili njegovog iseljenja iz stana, zakupac na tom stanu postaje član porodičnog domaćinstva koji je nastavio da koristi taj stan, po sledećem redosledu: bračni drug, dete, roditelj zakupca, roditelj njegovog bračnog druga ili lice koje je zakupac dužan po zakonu da izdržava, ako je stanovao u tom stanu i nema rešenu stambenu potrebu. Ako u stanu nije ostalo nijedno od navedenih lica zakupac postaje lice koje je prestalo da bude član porodičnog domaćinstva, a nastavilo je da koristi stan i ako nema rešeno stambeno pitanje. Ako su u stanu ostala dva ili više lica istog stepena srodstva, zakupac postaje lice koje oni sporazumno odrede, a ako sporazuma nema, zakupac postaje jedno od tih lica koje odredi vlasnik stana. Lica koja imaju pravo na zakup stana posle zakupca dužna su po zakonu da u roku od najkasnije 60 dana obaveste zakupodavca o smrti zakupca. Zakupodavac je dužan da u roku od trideset dana od obaveštenja, zaključi ugovor o zakupu stana, odnosno odredi lice koje će biti zakupac stana, a ako to ne učini, zainteresovano lice može podneti predlog nadležnom sudu da u vanparničnom postupku donese rešenje kojim se zamenjuje ugovor o zakupu stana. U slučaju razvoda braka razvedeni supružnici se sporazumevaju o tome koji će nastaviti sa korišćenjem stana u svojstvu zakupca, a ako sporazum ne postignu na predlog jednog od njih sud će u vanparničnom postupku odlučiti o tome, vodeći računa o njihovoj stambenoj situaciji, o njihovoj deci, materijalnom i zdravstvenom stanju i drugim činjenicama. Inače, zakupac stana može, iz opravdanih razloga, da otkaže dalje korišćenje stana svakom članu porodičnog domaćinstva, osim maloletnom detetu, bračnom drugu i licu koje je dužan da po zakonu izdržava, pri tom ostavljajući mu rok koji ne može biti kraći od trideset dana. Ako član porodičnog domaćinstva odbije iseljenje nakon ostavljenog mu roka, zakupac stana može tužbom kod nadležnog suda da traži njegovo prinudno iseljenje.


18

Na kraju, za prenos ili “prebacivanje” ugovora o zakupu na svoje ime, kako to ljudi jednostavno nazivaju, potrebna je najčešće sledeća dokumentacija: zahtev zainteresovanog lica, kome se prilaže, ugovor o zakupu stana, dokaz o smrti ranijeg zakupca ili da se iselio iz stana, dokaz da je zainteresovano lice član porodičnog domaćinstva, najčešće su to dokazi o srodstvu, zatim prijava prebivališta zainteresovanog lica, fotokopija lične karte, kao i dokazi o neposedovanju drugog stana, to su najčešće potvrde preduzeća, izjava dva svedoka i/ili izjava predsednika skupštine zgrade, ali mogu se tražiti i drugi dokazi, odnosno dokumenta u zavisnosti od konkretnog činjeničnog i pravnog stanja.

17. Otkup stana

Među stambeno-pravnim ugovorima nalaazi se i ugovor o otkupu stana, koji je u bliskoj prošlosti jako eksploatisan, odnosno primenjivan u praksi. Sa privatizacijom stambenog fonda nastao je i ovaj ugovor, ugovor koji je u suštini bio pravno sredstvo za “pretvaranje” društvene svojine na stanovima u privatnu, građansku svojinu. Taj proces privatizacije je, možemo reći, okončan. Naime, aproksimativno, jer nema ažurnih i preciznih podataka, preko 95% stanova je privatizovano, odnosno “transformisano” u civilnu svojinu. Dakle, još jedan zanemarljiv broj stanova je još uvek u statusu društvene ili državne svojine, ali uprkos tome mi ćemo danas govoriti o pravu i uslovima za otkup stana. Nosilac prava raspolaganja na stanu u društvenoj svojini i vlasnik stana u državnoj svojini, dužan je da zakupcu stana na njegov zahtev u pismenoj formi omogući otkup stana koji koristi, pod uslovima iz stambenih, pozitivnih propisa. To pravo dužan je vlasnik omogućiti i bračnom drugu, kao i deci koja zajedno sa njim stanuju uz njegovu, tj. zakupčevu pismenu saglasnost. U protivnom spor završava na vanparničnom sudu. Uslovi otkupa stana su: 1. rok otplate iznosi 40 godina, a može uz saglasnost kupca biti i kraći i 2. na stan koji se otkupljuje na rate stavlja se hipoteka, tj. stan je pod teretom (zalogom) do njegove isplate. Stan se otkupljuje pod uslovima koji su važili u momentu podnošenja zahteva i po ceni koja se utvrđuje na osnovu prosečne mesečne bruto zarade u privredi Republike u mesecu koji prethodi podnetom zahtevu, kao i na osnovu starosti zgrade, opšte pogodnosti zgrade i stana i površine stana. Ugovorna cena stana dobija se kada se otkupna cena umanji na ime doprinosa za stambenu izgradnju lica koje otkupljuje stan i njegovog bračnog druga za po 0,5% za svaku godinu radnog staža, a najviše do 30% i za naknadu vlasnika eksproprisanog stana koji je dobio stan na korišćenje po osnovu zakupa do 10%. Ako lice koje otkupljuje stan ili član njegovog porodičnog domaćinstva ima status ratnog vojnog invalida, od I do V kategorije, ima pravo na dodatno umanjenje ugovorne cene stana do 50%, srazmerno stepenu invalidnosti. Invalidi sa telesnim oštećenjem od 100% imaju umanjenje za 50%. Najmanji broj rata za otkup stana je dvanaest, a rate se dobijaju kada se ukupna otkupna cena podeli sa brojem meseci u kojima se dug otplaćuje. Rata se usklađuje za šestomesečne obračunske periode, januar-jun, odnosno jul-decembar sa kretanjem cena na malo u Republici. Da bi ste otkupili stan potrebno je da podnesete zahtev u pismenoj formi vlasniku stana sa određenim prilozima, a to su najčešće ugovor o zakupu stana, dokaze o radnom stažu, uverenje o kretanju prebivališta za sve članove domaćinstva, fotokopije ličnih karata, kao i još neke dokaze, u zavisnosti od konkretnog slučaja. Otkup stanova je složenija materija nego što smo mi ovde izneli, ali smo dali osnovne zakonske uslove. Nismo govorili o stanovima koji su izuzeti od otkupa, kao što su stanovi u zadužbinama i drugi (ukupno šest kagegorija), o tome da i sustanar ima pravo na otkup stana pod


19

istim uslovima uz poseban uslov da bude izvršena fizička deoba, ali i bez toga. Zatim nismo govorili o pravu lica, članova porodičnog domaćinstva na pravo stanovanja u otkupljenom stanu i nizu drugih pitanja.

18. Ugovor o održavanju

Govorili smo o mogućim načinima održavanja stambene zgrade. Rekli smo i to da zgrada, odnosno njena skupština ili savet, poverava poslove održavanja ugovorom stambenom, drugom preduzeću ili preduzetniku. Zakonom o stanovanju iz 1992. godine nije predviđen ugovor o održavanju zgrada, što je proizvod, po našem mišljenju, shvatanja zakonodavca da nakon otkupa stanova država nema obavezu u održavanju privatizovanog stambenog fonda. Kasnije, međutim, sagledavanjem javnog interesa u održavanju, Zakonom o održavanju stambenih zgrada iz 1995. godine, uvodi se ugovor o poveravanju poslova održavanja stambene zgrade. Zato ovaj ugovor pripada redu tzv. imenovanih ugovora. Uslovi za zaključenje ovog ugovora su pretežnim delom, dakle, predviđeni i utvrđeni imperativnim normama stambenog zakonodavstva, a elementi su saglasnost volja, prava i obaveze izvođača i ustupioca i blagovremeno, tj. o roku izvršavanje poslova. U vezi saglasnosti volje za zaključenje ugovora o održavanju treba reći da je autonomija volje uprave zgrade ograničena. Naime, zgrada je obavezna da ovaj ugovor zaključi a sloboda volje je u tome da ugovor može i ne zaključiti, kao i u izboru subjekta održavanja, odnosno partnera s kojim će ugovor zaključiti. Stambeni propisi predviđaju i utvrđuju uslove i način, cenu i međusobna prava i obaveze pri zaključivanju ugovora o održavanju. Ugovor sadrži naročito sledeće elemente: 1) vrste radova, uslove i način njihovog obavljanja, 2) cenu, način i uslove plaćanja za obavljanje poslova na održavanju, 3) način izveštavanja skupštine zgrade o izvršenim poslovima na održavanju, 4) međusobna prava i obaveze u slučaju neizvršenja ili neblagovremenog izvršenja radova na održavanju. Vrste radova koji su predmet ugovora su, takođe, opredeljene zakonom ali se mogu ugovoriti i drugi radovi. I za cenu posla možemo reći da je ograničena kada se radovi poveravaju stambenom preduzeću, jer istu u suštini ne određuju ugovorne stranke, nego osnivač javnog preduzeća, a to je grad ili opština. Razume se da cena održavanja u ugovorima sa drugim preduzećem ili preduzetnikom nije limitirana. Ugovor o održavanju ima ograničenja javnog poretka, u izvesnom smislu predstavlja i ograničenje privatne svojine na delovima zgrade, koju zakon označava kao zajedničku nedeljivu svojinu (etažum). Ugovor o održavanju je po praktičnoj navici, pa sigurno i prirodnoj potrebi održavanja, na neodređeno vreme, a zakonodavac nije odredio rok na koji bi se mogao ovaj ugovor zaključiti. Poveravanje poslova održavanja vrši se odlukom organa upravljanja zgradom i ugovorom o kome govorimo i to u isključivo pismenoj formi, ali ne postoji obaveza overe ovog ugovora kod suda. Osnovne obaveze vlasnika iz ugovora o održavanju su da drugoj ugovornoj strani vrše redovnu mesečnu nadoknadu, kao cenu održavanja i obezbede pristup uređajima i instalacijama prilikom intervencija. Glavne obaveze izvođača radova, tj. preduzeća ili preduzetnika koji održavaju zgradu su obaveze urednog i kvalitetnog izvršenja ugovorenih poslova održavanja, predaja posla i odgovornost za nedostatke posla ukoliko ih bude. Ugovor o održavanju može prestati sporazumom, otkazom i po sili zakona, u izvesnim slučajevima npr. kada je predviđeno i naloženo rušenje stambene zgrade. Ugovor može prestati i smrću preduzetnika. Na kraju, ugovor o održavanju definišemo kao takav ugovor kojim se jedna ugovorna strana (javno ili drugo preduzeće ili preduzetnik) obavezuju da će obavljati određene poslove održavanja


20

stambene zgrade, kako bi ista bila ispravna i funkcionalna, a druga ugovorna strana (uprava stambene zgrade) poverava te poslove i preuzima obavezu u ime vlasnika delova.

19. Garantni rok

Govorićemo o garancijama za solidnost građevine – stambene zgrade, odnosno o rđavoj praksi kod nas u otklanjanju nedostataka nastalih na zgradama za kolektivno stanovanje, u garantnom roku. Garantni, garancijski ili garantovani rok je kao i svaki drugi rok, izvesni, ali budući protek vremena u kome jedna ugovorna stranka kod ugovora o delu, ugovora o izgradnji ili ugovora o prodaji preuzima obavezu davanja garancije za pravna i fizička svojstva izrađene, izgrađene, popravljene ili prodate stvari. Ova tema je jako obimna i kompleksna, pa ćemo pokušati da u najkraćem izložimo osnove problema, ugovora o izgradnji i propise. Ugovor o izgradnji objekta, uobičajeno u praksi sadrži negde pri kraju tzv. garantnu klauzulu. Dakle, garantna klauzula je ugovorna odredba kojom dužnik (izvođač, poslenik, građevinar) u određenom roku preuzima obavezu da otkloni naknadno uočene ili nastale nedostatke i obezbedi ispravnost stvari, u našem slučaju stambene zgrade. Dužina garantnog roka predviđena je i određena građansko-pravnim propisima, ali je ostavljeno na volju ugovornim srankama da mogu i drugačije rokove ugovoriti, ako ih pak ne ugovore primenjuju se zakonski rokovi, tj. rokovi iz ZOO. Ekspanzijom posleratnog stambenog graditeljstva dobijen je veliki broj stanova, što je dobro, ali s druge strane tu izgradnju karakteriše neverovatna količina improvizacija i nesolidnosti. Time je eksploatacioni ili amortizacioni vek stambenih zgrada skraćen, a stanarima (danas vlasnicima) život u stanovima učinjen nesnošljivim zbog posledica nedostataka u izgradnji zgrada. Odsustvo dobrog kvaliteta gradnje tzv. radničkih stanova neadekvatan stručni nadzor nad gradnjom velikog broja zgrada, izgradnja bez imovinsko-pravnih procedura, nepridržavanja standarda gradnje, nekvalitetni materijali, ali i čestih aljkavosti je doprinelo da se ti nedostaci nisu otklonili u garantnom roku. štete koju su stanari trpeli niko nije nadoknađivao. I sa sadašnjom izgradnjom nije znatno bolje. Tako, u Beogradu, danas ima nekoliko hiljada stanova u kolektivnim stambenim zgradama na kojima nisu izvršene valjano popravke, čak i u slučajevima dobijenih sudskih sporova. Inače, sporovi pred sudom za otklanjanje nedostataka na stambenim zgrada iz garantnog roka su simbol neažurnosti privrednog sudstva i sudstva uopšte. Ti sporovi po pravilu traju petnaestak i više godina. Ne treba podsećati kakve su muke stanara za to vreme, niti objašnjavati štete na stambenom fondu. Najčešće su garantni rokovi za otklanjanje nedostataka propuštani, jer o njima niko nije valjano brinuo niti sada brine, osim malog broja sporova koje u ime zgrada vode stambena preduzeća. Hendikep za vođenje sporova ili pre toga brige o garantnom roku je i to što se nakon useljenja u zgrade, ne organizuju na vreme uprave zgrada koje bi poverile ove poslove stručnim pravnim ili fizičkim licima. Propisi o obligacijama obavezuju izvođača i projektanta na odgovornost za nedostatke u izgradnji građevine koji se tiču njene solidnosti, ukoliko bi se ti nedostaci pokazali za vreme od 10 godina od predaje i prijema radova. Isto važi i za nedostatke zemljišta, tj. terena na kome je zgrada podignuta. Novi propis o planiranju, zemljištu i izgradnji ne daje ništa više i bolje garancije za solidnost izgradnje, osim što upućuje na upotrebnu dozvolu koja bi sadržala garantni rok za objekat i pojedine vrste radova tako da će muke stanara, nažalost, potrajati.


21

20. Stambeno pitanje

Osvrt na rešavanje stambenog pitanja građana se nameće kao naša tema zbog navike da se i ovo važno područje nalazilo u okviru stambenih propisa, a i kao ustavnopravna materija u smislu prava na stan i prava na nastanjivanje. Sa napuštanjem socijalističkog društveno-ekonomskog i političkog sistema, odnosno sistema društvene svojine i sa privatizacijom stambenog fonda, tj. otkupom društvenih stanova, ima se ne samo utisak, da je najbrže napušten princip brige društva o stambenim problemima i zdušno prihvaćen model da građanin sam brine o rešavanju svog stambenog problema. I to bi možda bilo u redu da su razvijeni ostali principi bogatih demokratija, odnosno društva sa dominantnom privatnom svojinom. Međutim, naš prosečni građanin ne može se prosečno ni ishraniti od svoje zarade, a kamo li da sebi veći kupi ili sagradi stan (kuću). Naime, brže bolje su počele da se “peru ruke” od obaveze države za pomoć građanima u rešavanju stambenih problema, iako je istini za volju u stambenom zakonu iz 1992. godine pisalo, a piše i sada da država preuzima mere za stvaranje povoljnijih uslova za stambenu izgradnju i obezbeđenje uslova za rešavanje stambenih potreba socijalno ugroženih lica. Od tog posla gotovo da nije bilo ništa, osim oskudne izgradnje stanova solidarnosti. Tako se broj prosečnih kvadrata po građaninu u Beogradu smanjio sa nešto preko 15 m2 u 1981. godini na sadašnjih ispod 10 m2 po građaninu. Razume se da se svakim danom uvećavao broj porodica bez stana. U poslednjih nekoliko godina se počelo sa reafirmacijom potrebe pomoći države građanima u rešavanju stambenih potreba koje su nagomilane, naročito u Beogradu, gde je Gradska skupština postavila osnove novoj izgradnji stanova. Ovde se postavlja staro pitanje, koje je univerzalno, da li je stan i njegovo rešavanje u sferi socijalnog ili ekonomskog. Po našem poznavanju stavova i prakse razvijenih zemalja rešavanje stambenog pitanja nije isključivo ekonomsko, odnosno tržišno pitanje, niti pak samo socijalno pitanje. Obzirom da je, danas, evropski trend socijalizacija privatne svojine, očekujemo i veću brigu i Evropske unije u rešavanju stambenih potreba beskućnika. Time se kod nas još više očekuje briga gradova i opština i podsticajne mere za rešavanje stambenog problema, svakako kupovinom na obroke. Tako je nedavno u dobroj nameri donet Zakon o nacionalnoj korporaciji za osiguranje stambenih kredita koji bi trebao da pospešuje sve veću stambenu izgradnju, ali u perspektivi smanjenje kamatnih stopa i stvaranja drugih povoljnijih uslova. Dakle, po pozitivnim propisima, naravno više ne postoji obaveza preduzeća, odnosno privrednih društava, da radniku rešava stambeno pitanje, ali to i nije zabranjeno, pa oni koji imaju sredstava još uvek dodeljuju stanove u zakup sa pravom otkupa. Najviše je onih preduzeća koji putem kredita, beskamatnih, pomažu radnike u kupovini stanova, ali je sve to nedovoljno, pa se u narednom periodu očekuje nova uloga opština u izgradnji i raspodeli stanova na kredit i u zakup. Dr Zarko ANĐELKOVIĆ


Documents

pojmovnik - jurijagagarina162.weebly.comjurijagagarina162.weebly.com/uploads/1/2/9/5/12959178/stambeni... · 4 U vezi sa nadležnošću skupštine zgrade u odlučivanju o nadziđivanju,