Port of Walla WallaDowntown Walla Walla Investment OpportunityCOMMUNITY PRESENTATION AUGUST 25, 2014

Port Investment OpportunityThe Port of Walla Walla has been approached by Patricia Brunzell, President of Teague Motor Company concerning her family’s interest in selling their downtown Walla Walla real estate holdings to the Port of Walla Walla.

Sales Price• Current Assessed Value Per Walla Walla County: $1,847,200

• Teague Motor Company Fair Market Value: $2,309,625

Sales Price• Current Assessed Value Per Walla Walla County: $1,847,200

• Teague Motor Company Fair Market Value: $2,309,625

• Teague Motor Company Sales Price to Port of Walla Walla: $1,800,000

• Teague Motor Company to take a tax deduction by selling the property below fair market value to the Port. IRS allows a charitable deduction for contributions made to governmental entities including political subdivisions of state government.

• Pat Brunzell and her brother want to see a redevelopment plan that their family can be proud of. If the redevelopment has a public element to it, they want it named after their family.

Option Agreement• Effective Date of Agreement to January 9, 2015 $10,000

• January 10, 2015 – June 30, 2015 $15,000

• July 1, 2015 – February 4, 2016 $22,200

• Total Option money: $47,200

Closing cannot occur sooner than February 4, 2016 and no later than February 15, 2016• Tax purposes• Existing Auto Dealership lease does not expire until January 31, 2016

Why Port of Walla Walla Involvement?As a county wide economic development agency, we try to facilitate economic development throughout all the communities we serve. During the past few years, business leads and economic development opportunities have resulted in the Port making significant investments in the western portion of Walla Walla county. While the Port has not made investments in downtown Walla Walla recently, we are interested in doing so when opportunities present themselves.

• Burbank Business Park $4.3 million• Dodd Road Business Park $4.2 million

Why Port of Walla Walla Involvement?

• Port has a unique opportunity to help facilitate the redevelopment of several important parcels of property in downtown Walla Walla. Multiple parcels rarely come up for sale at one time. 

• Community will be better served by having a united redevelopment strategy for these parcels, in lieu of Teague Motors selling them one parcel at a time.

Craftsman District: Would like to explore the concept of creating a craftsman’s district in the two existing buildings. Progressive cities have developed these types of districts just off of their main streets. The public can see products being made and then try them. A micro brewery or distillery cluster could be established. They are growing in popularity across the country. The airport’s wine incubator program could also be expanded downtown.

Important Note:• Current downtown zoning does not permit any type of manufacturing. City would need to change the 

zoning, which could also benefit other property owners. • Port would not exercise its option to purchase until the revised zoning is in place.

How Could The Property Be Redeveloped?

• Marketplace District: Port of Chelan Model – Pybus Market

How Could The Property Be Redeveloped?

Financial ModelPybus MarketPort of Chelan – Property Acquisition  $1,350,000

Senator Murray – HUD Grant $1,400,000

*LRF Financing  $2,000,000

Private Partner (Mike Walker) $2,700,000

$7,450,000

*Local Revitalization Financing (LRF) Tax Increment Financing

Publicly Funded Redevelopment Scenario

• The Port is not looking at making a community donation. We are interested in adding to the economic vitality of downtown Walla Walla with the Port obtaining a reasonable “return on investment.”

• The redevelopment plan needs to be a community plan with public input and stakeholder input. It cannot be perceived as a Port dictated plan.

• The feasibility studies will need to have very detailed and realistic operating pro formas.

• Securing state and federal grants and loans for the redevelopment will likely be critical. The Port could also access the local .09% economic development sales tax fund.

• The Port has the financial capacity to purchase the properties. However, all Port related projects compete for the allocation of capital dollars within the Port’s budget. Those projects with the highest public benefit (jobs and new private sector investment) are projects that receive capital dollars.

• A publicly funded redevelopment done correctly benefits private sector businesses. 

Private Sector Facilitation• The craftsman district and/or marketplace district may not prove feasible.

• During the option period and even if the Port were to acquire the property, the Port would be open to private sector development concepts. The Port, by having secured a reasonable price for the property, will make it easier to attract a private developer.

• It is important to note, the Port cannot sell property for speculative purposes. If the property were sold to the private sector it would be on the condition that a specific development plan would be implemented.

Other considerationsEnvironmental Considerations:• There are at least two underground storage tanks that have been pumped out and filled. The 

Port will have some environmental due diligence to complete. 

Current Tenant:• Car dealership relocation will need to be addressed. Lease expires January 31, 2016.

Parking:• The number one complaint for decades in downtown Walla Walla is the lack of parking.  Port 

could be part of the solution by setting aside parcels for public parking.

Other considerationsPort Competition Concern:• The Port will become a direct competitor with private property owners in 

leasing space in downtown Walla Walla. The Port leases its property below market value, thereby undercutting private property rental rates.

• Port’s goal is to grow the economic pie, not subdivide it into smaller pieces.• Port has “return on investment” requirements for all of its properties.

Next Steps• Port Commission wants input from downtown Walla Walla private property owners and advocates 

for downtown.• Port Commission vote on whether to secure an option to purchase the Teague Motor Company 

Property• Port Commissioners:

Peter Swant, District 1• 520‐1120 • district1@portwallawalla.com

Mike Fredrickson, District 2• 522‐2272• district2@portwallawalla.com

Ron Dunning, District 3 • 529‐6043• district3@portwallawalla.com