Power Point Edificación en Altura

EDIFICACION EN ALTURAaspectos de la naturaleza

Meollo de Clase Nº 01

I.-La naturaleza cumple tres funciones basicas:1.0 Nos sostiene implica la Estructura2.0 Nos abriga implica la Forma3.0 Nos alimenta o cubre necesidades implica la Función4.0 Nos suministra materiales implica la Construcción

II.-El elemento fundamental es el Terreno , la base en la cual se ubica y sustenta todo le proceso de diseño y construcción.

EDIFICACION EN ALTURAla industria de la construcción

III.-Existen dos conceptos que normalmente tienden a confundirse:A-.Industria de la Construcción. B-.Sector de la Construcción.A.- LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIONLa Industria de la Construcción. ( lo particular y especifico) Es el conjunto de empresas que realizan actividades en el país y cuyo producto, derivado de su actividad en obra ,corresponde a todo o parte de uno de los indicados a continuación :1.0 Construcción habitacional. Construcción de viviendas unifamiliares, en formas de casas aisladas, pareadas o continuas, conjuntos habitacionales o edificios en altura.2.0 Construcción no habitacional. Edificaciones para no usos residencial, tales como hospitales, oficinas, escuelas, establecimientos comerciales, estacionamientos ,centros comerciales. templos, otros . En forma de edificios de baja ,media, alta altura ,rascacielos o megaproyectos.

EDIFICACION EN ALTURA la industria de la construcción

3.0 Construcción Industrial. Obras relacionadas con el montaje de equipos o instalaciones de plantas procesadoras industriales ,bodegas de almacenamiento, líneas de producción industrial. Fabricas de productos.

4.0 Obras Civiles . Obras de Ingeniería tales como puertos, construccionesmaritimas,puentes,caminos,carreteras,tuneles,represas,aeropuertos,obras de riego, gaseoductos, oleoductos, viaductos, otros.

5.0 Obras de especialidades de servicios. Eléctricas, de comunicación, obras de alcantarillado, agua potable, aguas lluvia, climatización, sistemas de seguridad, instalaciones especiales de ascensores, montacargas, escaleras y rampas mecánicas, terminaciones agresivas o de tratamientos especiales, otras

EDIFICACION EN ALTURA la industria de la construcción

6.0 Obras de construcción sustentable y eficiencia energética. geotérmica, eólicas, energía solar, mareomotriz, muro Trombe, fachadas y cubiertas ventiladas, tratamiento superficiales verdes de fachada y cubiertas, otras.

7.0 Obras de Mantenimiento. Reparacioneconservación,Estructuras sometidas al desgaste como las obras viales, causes de agua, puentes de ferrocarril, viaductos , deterioro por acción sísmica, conservación del patrimonio histórico. Planes de emergencia. otros.

8.0 Obras especiales de avance tecnológico. Como aisladores, disipadores de energía, pendulares, unidades de masa sincronizada, otras

EDIFICACION EN ALTURAel sector construcción

B.-EL SECTOR CONSTRUCCION El sector construcción. (lo general y universal) En cambio, comprende a cualquier persona natural o jurídica que realice actividades en el territorio nacional, cuyo objetivo sea construir o colaborar en la construcción de cualquier obra en la que se realicen actividades de empresas pertenecientes a la Industria de la Construcción.

Por lo anterior la Industria de la Construcción forma parte del Sector construcción, ya que agrupa solo a quienes producen los bienes antes indicado, mientras que al Sector Construcción pertenecen además todos quienes colaboran en las actividades de la Industria de la Construcción. En las que se pueden citar a los Industriales y proveedores de materiales de Construcción, equipos, herramientas, maquinarias, sistemas de transporte verticales y horizontales, encofrados , andamios y en el futuro, recicladores de materiales contaminantes y productores de materiales pasivos. Incluyendo, además, la Banca, Instituciones financieras, Aseguradoras, Inversionistas ,otras.

EDIFICACION EN ALTURAla industria y el sector construcción

La industria de la Construcción involucra diversos grupos de personas. Durante el desarrollo global del Proyecto y posteriormente su Construcción y entrega final para ser utilizado con el fin que fue propuesto.Entre ellos podemos nombrar:1.0 Dueños o mandantes. Son los que conciben y determinan los objetivos del proyecto de construcción, según una necesidad presente o una inversión futura.2.0 Diseñadores. Generalmente son arquitectos, ingenieros civiles , diseñadores de interior, paisajistas y otras especialidades afines.3.0 Constructores. Contratistas generales y de especialidades. Constructores Civiles, Ingenieros Civiles, arquitectos u otros profesionales afines a las materias tratadas.4.0 Fuerza de Trabajo. Formada por trabajadores, capataces, supervisores técnicos en construcción o similar.5.0 Organismos privados y estatales. Corresponde en ambos sectores a empresas, consorcios, concesiones, personas nacionales o extranjeras.

EDIFICACION EN ALTURAcompra del terreno

Listado previo de antecedentes de terrenos con posibilidad de desarrollo o compra para gestión inmobiliaria en altura.1.0 certificado de Informes Previos actualizado de la propiedad Documento Municipal que indica usos y retiros de la propiedad.2.0 Certificados de expropiación, por diversos motivos de uso publico.3.0 Promesas de gestión venta terreno por el Corredor representante.4.0 Inscripción en bienes raíces de cada propiedad incluida5.0 Certificado de desgravamen de la propiedad.6.0 Certificado de Solvencia en las Contribuciones7.0 Numero de Rol8.0 Numero calle, Municipalidad y región.9.0 plano de levantamiento topográfico original, firmado y con todos los detalles de curvas de nivele, ángulos, hitos o construcciones existentes, otros.

EDIFICACION EN ALTURAcompra del terreno

10.0 Listado de propietarios o Representantes. Rut, firma, soli10. Listado de propietarios o Representantes. Rut, firma, solicitud ,planos.11.Herencia,Sucesión,hipoteca,remate,venta u otro tipo de pertenencia.11.0Herencia,Sucesión,hipoteca,remate,venta u otro tipo de pertenencia.12.0 Representante Legal si existe. Poder de representación-13.0 Estudio de valores de mercado. La Oferta y Demanda. 14.0 Potencialidad del terreno según desarrollo e infraestructura del sector.15.0 Informe de mecánica de suelo.16.0 Factibilidad de servicios de instalaciones.17.0 Estudio de cabida.18.0 Estudio de factibilidad técnica económica de Inversión19.0 Tasación del inmueble20.0 Acta de acuerdo y espera valor ofertado y aceptado de común acuerdo.

EDIFICACION EN ALTURAla visita al terreno

VISITA A TERRENO. Implica informe aclaratorio para la Edificación en Altura.

1.0 Información General-Comuna-Región-Nombre del loteo, urbanización ,condominio o sector-calle ,Numero, Casa o Departamento-Manzana, Sitio, Estacionamiento-Vías Principales y Secundarias de acceso-Infraestructura imperante-Medios de transporte-Visitas a diferentes horas y días para determinar congestión y carácter del barrio.

EDIFICACION EN ALTURAla vista al terreno

2.0 Información del Área en Estudio.-Residentes de la ciudad en el sector (aumentan, disminuyen o son estables,)-Residentes del sector comunal ( aumentan, disminuyen o son estables )3.0 Información del vecindario y del interés del mercado.-Tipo de vecindario (Urbano, Sub urbano, Rural) -Expropiaciones y restricciones en el uso del suelo-valor de las propiedades (aumentan, disminuyen, o son estables)-Proyecciones de cambio de uso de suelo ( Probable o no Probable)-Usos de terrenos en el entorno ( indicar como %) Casas, Departamentos, Condominios.-Equipamiento Comercial, Industria, Esparcimiento, Sitios Eriazos, Plazas, Canchas, Otros.-Estado de conservación del entorno(bueno, regular, malo)-Niveles de arriendo y venta ( aumenta ,disminuye o es estable )- Distancia de la propiedad indicada en metros ( Centro Comercial, colegios, movilización, avenidas principales ,parques públicos, hospital, clínicas, otros.)-Existencia de alguna restricción de uso de terreno.-Comentarios adicionales ( Parques Públicos, Congestión de autos, estacionamientos, ruidos molestos, impactos ambientales, partículas toxicas, vistas, asoleamiento, otros)


4.0 Información de la Vivienda.-Tipo de vivienda (casa o departamento)-Vivienda (nueva o usada)-Estado de conservación exterior e interior ( bueno, regular , malo)-Edad de la edificación. Estado de los servicios.-Calidad ( superior, buena, regular, mala)-Calidad de construcción con respecto al entorno.( buena, promedio, bajo promedio, deficiente)-Tipo de vivienda (1,2 o 3 pisos)-Tipo de Construcción ( Pareada, continua,aislada)-Estado de Construcción ( por construir, en construcción, terminada)-Construcción en pasaje, condominio, a la calle.-Superficie del terreno y forma (rectangular, cuadrado, trapezoide,irregular)


-Ley que rige a la vivienda ( DFL2, ley Pereira, Venta por piso, Ley de Condominio)

-Superficie de la vivienda (m2 totales, m2 útiles)-Programa (Living comedor, Nº Dormitorios, Nº de baños,Nº closet, cocina,

estacionamiento, bodega,Loggia,areas exteriores.-Orientacion solar ( Norte, sur oriente,poniente)-Atractivo arquitectonico ya pareiencia general con respecto al barrio

(bueno,promedio,promedio,deficiente)5.0 Servicios-Gas de cañeria o licuado-Telefono, Citófono, Circuito cerrado, Riegos automáticos, Camaras,Mimícos.-TV cables


-Sistemas medio ambientales.-Energía solar, eólica, geotérmica.-Aguas Blancas, grises y negras.-Instalaciones eléctricas.6.0 Descripción Materiales y terminaciones.-Sistemas constructivos tradicionales o industrializados-Pavimentos cerámicos, cubre pisos, baldosa, baldosín, afinado cemento, piso flotante, entablado vinilos.-Muros, machones y pilares estructurales de acero, hormigón armada, albañilerías de ladrillo, bloque, hormigón celular, piedra , maderas.-Entre pisos si o no, madera concreto, acero.-Revestimiento de muros interiores, papel vinil, vulcanita, estuco yeso, pintura, cerámicas, enchapes en madera.-Aislación y hojalatería galvanizada y plástica.-Techumbre de madera o perfiles galvanizados, cubiertas galvanizadas, fibrocemento, tejas varias, aislantes.-Instalaciones varias embutidas.-Cocina con muebles ,calefond ,calderas, Muebles closet.-Ventanas de Aluminio o Pvc-Puertas de solida o entamborada en terciado, marcos de madera o acero--Rejas exteriores y cierres

EDIFICACION EN ALTURAconceptos de edificación en altura

Acera. Parte de la vía destinada principalmente para circulación de peatones, separada de la circulación de vehículos.Altura de Edificación. La distancia vertical ,expresada en metros ,entre el suelo natural y un plano paralelo superior al mismo.Antejardín . Área entre la línea oficial y la línea de edificación ,regulada en el instrumento de planificación territorial.Área verde. Superficie de terreno destinad preferentemente al esparcimiento o circulación peatonal conformada generalmente por especies vegetales y otros elementos complementarios.Área verde publica. Bien nacional de usos publico que reúne las características de área verde .Calle. Vía vehicular de cualquier tipo que comunica con otras vias y que comprende tanto las calzadas como las aceras entre dos propiedades privadas o dos espacios de uso publico o entre una propiedad privada y un espacio público.Calle ciega . La que tiene acceso solo a una viaCalzada. Parte de una vía destinada al transito de vehículos.Bandejon. Superficie libre entre las calzadas que forma parte de la vía a la que pertenece.


Capacidad máxima de Edificación. margen volumétrico máximo construible en cada predio. Resultado de la aplicación de las normas sobre línea de Edificación ,rasantes, distanciamientos, alturas, coeficientes de ocupación del suelo, constructibilidad ,densidad y demás normas urbanísticas con sus respectivas normas de beneficio especiales en cada caso.Carga de ocupación. Relación del numero máximo de personas por metro cuadrado , para los efectos previstos en la presente ordenanza ,entre otros , para el calculo de los sistemas de evacuación según el destino del edificio o de sus sectores si tiene diferentes usos.Coeficiente de Constructibilidad. numero que multiplicado por la superficie total del predio, descontadas de esta ultimas las aéreas declaradas de utilidad publica , fija el máximo de metros cuadrados posibles de construir sobre el terreno.Coeficiente de ocupación de suelo. Numero que multiplicado por la superficie total del predio, descontadas de esta última las áreas declaradas de utilidad pública , fija el máximo de metros cuadrados posibles de construir en el nivel del primer piso.


Densidad. Número de unidades(personas,familias,viviendas,locales,metros cuadrados cosntruido.etc) por unidad de superficie (predio,lote,manzana,Hectárea, etc) .Densidad Bruta. Numero de unidades por unidad de superficie, en que la superficie a considerar es la del predio en que se emplaza el proyecto, mas la superficie exterior, hasta el eje del espacio publico adyacente. Sea este existente o previsto en el instrumento de Planificación territorial, en una franja de una ancho máximo de 30 metros.Densidad Neta. Numero de unidades por unidades de superficie, siendo esta última la del predio en que se emplaza el proyecto, descontada en su caso, la afecta a la parte afecta a declaración publica establecida en el respectivo instrumento de Planificación territorial.Distanciamiento. Distancia mínima horizontal entre el deslinde del predio y el punto mas cercano a la Edificación , sin contar los elementos de techumbre en volado, aleros, vigas, jardineras o marquesinas.


Ducto ( Shaft) .Conducto técnico generalmente destinado a contener las instalaciones de los edificios en sentido vertical.Edificación Aislada. La separada de los deslindes, emplazada por lo menos a las distancias resultantes de la aplicación de las normas sobre rasante y distanciamientos que se determinen en el instrumento de Planificación Territorial o, en su defecto ,la que establece la ordenanza vigente.Espacio Público. Bien nacional de usos publico, destinado a la circulación y esparcimiento entre otros.Edificio. Toda edificación compuesta por uno o mas recintos ,cualquiera sea su destino.Fachada. Cualquiera de los parámetros exteriores de un Edificio.Línea de Edificación.la señalada en el instrumento de planificación territorial, a partir de la cual se podrá levantar la edificación de un predio.Línea Oficial. La indicada en el plano del instrumento de planificación territorial como deslinde entre propiedades particulares y bienes de uso publico o entre bienes de uso publico.

EDIFICACION EN ALTURAconceptos en edificación en altura

Mansarda. Espacio habitable bajo los planos inclinados de la techumbre de una Edificación.Muro Divisorio. El que separa dos propiedades distintas.Muro corta fuego .el que cumpkle con la resistencia al fuego requerida según el caso , de acuerdo con el articulo 4.3.3 de la Ordenanza GUC.Muro de Separación. El que divide un predio o un edificio de un mismo dueño.Muro divisorio. El que separa dos propiedades distintas.Muro exterior. El que limita exteriormente un edificioMuro medianero. El que pertenece en común a los dueños de dos predios colindantes.Muro Soportante. Aquel que forma parte de la estructura de un Edificio y resiste una carga determinada, además de su propio peso.Obra gruesa. Parte de una edificación que abarca desde los cimientos hasta la techumbre ,incluida la totalidad de su estructura y muros divisorios , sin incluir las instalaciones ,las terminaciones y cierres y vanos.


Ochavo. Chaflán que se aplica a un edificio o cierre situado en la esquina de vías de circulación vehicular o peatonal y que en los predios de esquinas rectangulares se constituye como servidumbre de vista.Pasaje. Via destinada al transito peatonal con circulación eventual de vehículo, con salida a otras vías o espacios de uso publico y edificada a uno o ambos costados.Patio. Superficie desprovista de toda construcción situada dentro de una propiedad y destinada al uso de sus ocupantes.Pendiente promedio de un terreno. Porcentaje que señala la o las inclinaciones de un terreno con respecto al plano horizontal, calculado de acuerdo a un método geográfico o geométrico generalmente aceptado.Piso mecánico. El destinado a contener exclusivamente las instalaciones de un edificio , tales como ventilaciones ,equipos de aire acondicionado, extractores, estanques de agua maquinarias de ascensores, otros.Predio. Denominación generica para referirse a sitios, lotes ,macrolotes, terrenos, parcelas, fundos y similares, de dominio publico o privado, excluido los bienes nacionales de uso publico.


Piso subterráneo. Planta o nievle de un edificio cuyos paramentos que lo definen exteriormente se encuentran bajo la superficie del terreno circundante con el que están en contacto, correspondiente al suelo natural o al suelo resultante del proyecto en caso que este fuere mas bajo que el suelo natural.Primer Piso. Planta o nivel de un edificio que esta inmediatamente sobre el nivel del suelo natural o suelo resultante del proyecto si fuese mas bajo que el terreno natural o inmediatamente bajo este si parte del piso esta parcialmente enterrado en menos de un 50 % de sus paramentos exteriores y cumple las condiciones para ser considerado piso subterráneo.Rasante. Recta imaginaria que, mediante un determinado ángulo de inclinación, define la envolvente teórica dentro de la cual puede desarrollarse un proyecto de edificación.Recinto. Espacio abierto o cerrado destinado a una o varias actividades.Retranqueo. Escalonamiento verticañl que adopta la fachada de un edificio hacia el interior del predio.


Sistema de evacuación de personas. Conjunto de elementos arquitectónicos y dispositivos de apoyo con que cuenta una edgicicaión para la evacuación del personas desde su interior.Sistemas de seguridad. Conjunto de elementos de prevención ,inhibición o mitigación de riesgos o siniestros en los edificios , tales como sistemas pasivos y activos de seguridad contra incendio, sistemas de evacuación ,control de accesos, señalizaciones de seguridad e instalaciones de emergencia.Subdivisión de terrenos. Proceso de división de suelo que no requiere la ejecución de obras de urbanización por ser suficientes las existentes, cualquier sea el numero de sitios resultantes.Suelo natural. Estado natural del terreno anterior a cualquier modificación artificial practicada en el.Superficie común. Superficie edificada de uso común calculada hasta el ej de los muros o línea que la separa de la superficie útil.

ED IFIC A C IO N EN A LTU R Aco n cep to s en ed ifi cació n en altu ra

Superficie edificada. Superficie de una construcción calculada horizontalmente por pisos, sin incluir los vacios ,los ductos verticales y las escaleras de evacuación, medida hasta el exterior de los muros perimetrales.Superficie servida. Superficie útil que sirve de los sistemas de evacuación.Superficie útil. Suma de la superficie edificada de las unidades que conforman un edificio calculada hasta el eje de los muros o líneas divisorias entre ellas y la superficie común.Tabique no soportante. Elemento vertical de separación no estrcutural.Tabique soportante. El que debe resistir cualquier carga ,además de su propio peso.Uso de suelo. Conjunto genérico de actividades que el instrumento de Planificación territorial admite o restringe en una área predial, para autorizar los destinos de las construcciones o instalaciones.Vereda. Parte pavimentada de la acera.

EDIFICACION EN ALTURAVía. Espacio destinado al transito.Vías de Evacuación. Circulación horizontal, inclinada o vertical de un edificio, que permite la salida fluida de personas en situación de emergencia ,desde el acceso de cada unidad hasta un espacio exterior libre de riesgo, comunicado a la vía publica.Volumen de edificación .Volumen resultante de unir los planos exteriores de una edificación para los efectos de representar la sombra que proyecta sobre los predios vecinos.Volumen teórico. Volumen o envolvente máxima, expresado en metros cúbicos , resultante de la aplicación de las disposiciones sobre superficie de rasantes, distanciamientos, antejardines y alturas máximas cuando las hubiere en un terreno determinado. Vivienda. Edificación o unidad destinada al uso habitacional.Vivienda unifamiliar. La destinada a la residencia de una familia con salida independiente a una vía de uso publico.Zona . Porción de territorio regulado por un instrumento de Planificación territorial con iguales condiciones de uso de suelo o de edificaciones.

EDIFICACION EN ALTURA7.0 Seguimiento del mercado



EDIFICACION EN ALTURA7.0 Seguimiento del mercado-

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