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INFORME DE MERCADOBUENOS AIRES
ENERO 2018
ZONAPROPINDEX
RESUMEN EJECUTIVOTENDENCIAS DESTACADAS
VENTALos precios aumentan por encima del 1%
en enero, manteniendo el elevado ritmo
de incremento del ultimo trimestre de
2017. El precio medio alcanza los 2.390
usd/m2. En Nuñez y Villa Urquiza los
precios aumentan mas de 20% en los
últimos doce meses.
Costo de construcción medido en
dólares se mantienen estable en el
ultimo trimestre permitiendo
recuperación del margen desarrollador.
ALQUILERAlquiler de un departamento de dos
ambientes en la ciudad cuesta $ 9.940
por mes, un 32% más que 12 meses
atrás.
En enero 2018 incremento de la UVA fue
mayor al del los alquileres; en el historial
es al revés.
En Puerto Madero alquiler de un dos
ambientes supera los $ 16.350 por mes.
RENTABILIDADLa rentabilidad inmobiliaria media de
CABA se ubica en 5.6% bruto anual. El
periodo de repago de la inversión es de
18.0 años, 6% menos que hace 12
meses.
OBJETIVO: BRINDAR ESTADÍSTICAS CLARAS, OBJETIVAS
Y CONFIABLES SOBRE EL MERCADO INMOBILIARIO
FUENTE DE DATOS: TODOS LOS ANUNCIOS DE
INMUEBLES PUBLICADOS EN ZONAPROP.COM
PERIODICIDAD: CALCULO Y PUBLICACION MENSUAL
METODOLOGÍA: UTILIZAMOS LAS MEJORAS PRACTICAS
ESTADISTICAS INTERNACIONALES. DOCUMENTO
METODOLÓGICO DISPONIBLE EN ZONAPROP.COM
ZONAPROP INDEXTRANSFORMANDO DATOS EN ESTADÍSTICAS CONFIABLES
PRECIOSVENTA
SUP. CUBIERTA 50 M2, DOS AMBIENTES
BALCÓN 5 M2
PRECIO 2.390 R$/M2
SUP. CUBIERTA 70 M2, TRES AMBIENTES
BALCÓN 7 M2
PRECIO 2.360 R$/M2
VENTAUNIDAD MEDIA. PRECIO Y SUPERFICIE
El departamento medio de dos ambientes y 50 m2 tiene un valor de 125 mil.
Un depto. de 3 ambientes y 70 m2 alcanza los 175 mil dólares.
2 AMB 3 AMB
1%
10,8%
4,9%
5,5%
0,7%
-0,1%
2,0%
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
EVOLUCIÓN MENSUAL. USD/M2 VARIACIÓN ANUAL
1.8901.915
2.005
2.391
feb.-12 sep.-12 abr.-13 nov.-13 jun.-14 ene.-15 ago.-15 mar.-16 oct.-16 may.-17 dic.-17
VENTAPRECIO MEDIO DE LA CIUDAD. EVOLUCION
La tendencia de suba de precios se mantiene, precios en dólares avanzan 1% en enero.
En 2017 acumularon un incremento de 10.8%, la mayor velocidad desde el inicio de serie.
4%7%
11%
16%
0% 1%
11%
34%
3 MESES 6 MESES 12 MESES 24 MESES
PRECIOS VENTA
COSTO CONSTRUCCION (CAC) EN DOLARES
FUENTE: CÁMARA ARGENTINA DE LA CONSTRUCCIÓNNOTA: VARIACIÓN CAC 24 MESES CONTEMPLA PROMEDIO TIPO DE CAMBIO OFICIAL Y BLUE
VENTAPRECIO MEDIO DE LA CIUDAD. EVOLUCIÓN
En los últimos 6 meses los precios de venta suben 7% mientras que los costos medidos en dólares se mantiene estables.
Mejora el márgenes de los desarrolladores recomponiendo en parte la compresión de los últimos 24 meses.
EVOLUCIÓN ACUMULADA. ÚLTIMOS…
1.281
1.923
1.974
2.209
2.258
2.284
2.391
2.573
3.158
SUR
OESTE
SUR ESTE
EJE CENTRAL
MACROCENTRO
NOROESTE
MEDIA BUENOS AIRES
CORREDOR NOROESTE
CORREDOR NORTE
VENTAPRECIO SEGÚN ZONAS DE LA CIUDAD
1.7%
1.3%
1.4%
1.9%
1.0%
1.1%
0.9%
1.6%
-0.4%
13.7%
14.9%
11.0%
12.1%
2.7%
10.0%
6.2%
8.7%
7.7%
USD/M2 MES 12 MESES
VARIACIÓN
REGION
VENTAHEAT MAP DE PRECIOS
Puerto Madero y Corredor Norte las zonas más caras de la ciudad. El sur lo más barato
100
99
80
75
60
50
40
25
20
5
1 1.230
1.636
1.972
2.054
2.178
2.242
2.416
2.524
2.829
3.507
5.748
Villa Lugano
Constitución
Versalles
Flores
Tribunales
San Telmo
Villa Pueyrredón
Caballito
Colegiales
Las Cañitas
Puerto Madero
BARRIOPERCENTIL USD/M2
VENTAHEAT MAP VARIACION DE PRECIOS ANUAL
2%
2%
8%
9%
11%
12%
14%
15%
16%
20%
21%
Centro / Microcentro
Parque Patricios
Balvanera
Floresta
Flores
Abasto
Parque Chas
Belgrano
Colegiales
Villa Urquiza
Nuñez
En el 85% de los barrios los precios subieron mas de 6% en los últimos 12 meses
VARIACIÓN 12 MESESBARRIO
100
99
80
75
60
50
40
25
20
5
1
RANK
BARRIOS CON MAYOR INCREMENTO DE PRECIO
PRECIOSALQUILER
precio de alquiler mensual de un departamento
de 2 ambientes y 50 m2 de superficie cubierta
SUP. CUBIERTA 50 M2, DOS AMBIENTES
BALCÓN 5 M2
PRECIO 199 $/M2/MES
SUP. CUBIERTA 70 M2, TRES AMBIENTES
BALCÓN 7 M2
PRECIO 192 $/M2/MES
ALQUILERUNIDAD MEDIA. PRECIO Y SUPERFICIE
El departamento medio de dos ambientes y 50 m2 tiene se alquila por 9.939 pesos por mes.
Los depto. de 3 ambientes y 70 m2 se alquila por 13.915 pesos por mes.
2 AMB 3 AMB
ALQUILERPRECIO MEDIO DE LA CIUDAD. EVOLUCIÓN
1%
33%
31%
33%
32%
23%
23%
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2.252
4.258
9.939
feb.-12 sep.-12 abr.-13 nov.-13 jun.-14 ene.-15 ago.-15 mar.-16 oct.-16 may.-17 dic.-17
Alquiler mensual sube 1.1% en enero.
El incremento acumulado de 2017 fue de 33%, por arriba de todos los índices de inflación.
EVOLUCION MENSUAL. AR$/MES VARIACION EN EL AÑO
DEVALUACION DEVALUACION
4%6%
3%
1%
VELOCIDAD DE AJUSTE. 6 MESES ANUALIZADA
ALQUILERPRECIO MEDIO DE LA CIUDAD. EVOLUCIÓN
Actual aceleración de precios se inicio a partir de la implementación de la ley de alquileres. En enero 2018
incremento de la UVA fue mayor al del los alquileres; en el historial es al revés.
VARIACIONMENSUAL
VARIACIONSEMESTRALANUALIZADA
ALQUILER VS. UVAUVA = UNIDAD DE VALOR ADQUISITVO DEL BCRA
51%
57%
UVA ALQUILER
VARIACION DESDE ABRIL 2016…
2,1%1,1%
UVA ALQUILER
LEY DE ALQUILERES
VARIACION DURANTE 2018…
24%
36%
46%
27%
35%
feb.-13 sep.-13 abr.-14 nov.-14 jun.-15 ene.-16 ago.-16 mar.-17 oct.-17
8.244
8.750
9.597
9.642
9.939
10.029
10.154
11.532
SUR
OESTE
SUR ESTE
NOROESTE
EJE CENTRAL
MEDIA BUENOS AIRES
MACROCENTRO
CORREDOR NOROESTE
CORREDOR NORTE
ALQUILERPRECIO SEGÚN ZONAS DE LA CIUDAD
1.2%
1.1%
0.8%
1.1%
1.1%
0.7%
1.0%
1.8%
27%
33%
34%
32%
38%
34%
30%
30%
S/D
AR$/MES
VARIACIÓN
REGIÓN MES 12 MESES
7.958
7.971
9.344
9.509
9.724
9.969
10.216
10.593
11.095
12.684
16.350
Liniers
Constitución
Parque Patricios
Parque Chacabuco
Villa del Parque
Centro /…
Retiro
Coghlan
Barrio Norte
Palermo
Puerto Madero
80% de los barrios registran alquiler de 2 ambientes entre 11.000 y 9.000 pesos por mes
BARRIOPERCENTIL AR$/MES
ALQUILERHEAT MAP DE PRECIOS
100
99
80
75
60
50
40
25
20
5
1
ALQUILERHEAT MAP VARIACION DE PRECIOS ANUAL
12%
15%
30%
30%
33%
36%
37%
40%
42%
41%
42%
Puerto Madero
Retiro
Barracas
Villa Pueyrredón
Barrio Norte
Villa Urquiza
Tribunales
Flores
Abasto
Floresta
Monserrat
Eje central y región Noroeste son las zonas de la ciudad con mayor variación de precio de alquiler
BARRIOPERCENTIL VARIACIÓN ANUAL
100
99
80
75
60
50
40
25
20
5
1
BARRIOS CON MAYOR INCREMENTO DE PRECIO
RENTABILIDADINMOBILIARIA
Retorno bruto anual, porcentaje de la inversión
LEY DE ALQUILERES
RENTABILIDADRETORNO BRUTO ANUAL DEL ALQUILER
5,6%
5,4%
5,0%
4,7%
4,6%
5,0%
5,6%
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
Relación alquiler/precio sigue se ubica en 5.6% anual.
La inversión inmobiliaria se recupera con 18 años de alquiler.
EVOLUCION MENSUAL. MEDIA ANUAL
5,5%
4,4%
5,6%
may.-12 nov.-12 may.-13 nov.-13 may.-14 nov.-14 may.-15 nov.-15 may.-16 nov.-16 may.-17 nov.-17
4,9%
5,2%
5,5%
5,6%
5,8%
5,8%
6,4%
7,2%
MACROCENTRO
CORREDOR NORTE
CORREDOR NOROESTE
MEDIA BUENOS AIRES
EJE CENTRAL
NOROESTE
OESTE
SUR ESTE
RENTABILIDADRETORNO BRUTO ANUAL DEL ALQUILER
↑
=
↓
↓
↓
=
=
↓
↑
↑
↑
↑
↑
↑
↑
↓
S/DSUR
RENTA ANUAL, % PRECIO
VARIACIÓN
REGIÓN MES 12 MESES
3,9%
4,7%
5,1%
5,1%
5,4%
5,4%
5,7%
6,2%
6,2%
6,7%
7,1%
Puerto Madero
Retiro
Villa Urquiza
Villa Urquiza
Villa Pueyrredón
Liniers
Villa del Parque
Tribunales
Abasto
San Telmo
Monserrat
RENTABILIDADRETORNO BRUTO ANUAL DEL ALQUILER
BARRIOPERCENTIL
100
99
80
75
60
50
40
25
20
5
1
RENTA ANUAL, % PRECIO
El sur este y algunas zonas del macrocentro de la ciudad son las de mayor atractivo para inversores de renta