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REFINA- Projekt „Regionales Portfoliomanagement“
Privatwirtschaftliche KostenPrivatwirtschaftliche Kosten
Kosten der Inneren ErschließungKosten der Inneren Erschließung und GrundstücksaufbereitungPhilipp Schwede
Sebastian HeinS
Abschlussveranstaltung Stadtmuseum Siegburg
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26. Februar 2010
Lagewerte für baureifes Land
Was fließt in die Betrachtungen ein?
• Verräumlichte Mietpreisdatenbank• Bodenpreise nach Gutachterausschussangaben• Hedonische Bereinigung• GIS-Modellierung - Interpolation
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Lagewerte für baureifes LandWie werden die Ergebnisse ermittelt?
Berechnung Regionales Preisgebirge:• Hedonische Modellbildung: Bereinigung von
georeferenzierten Mietpreisdaten um objektspezifische Preiseinflüsse (z.B. Baualter, Größen, Ausstattung, ( gZustand)
• Räumliche Interpolation der bereinigten Preisdaten in der gesamten Wohnregionder gesamten Wohnregion
• Zwischenergebnis: Rasterkarte (250m*250m) mit lagebedingter prozentualer Abweichung vom regionalen und kommunalen Preisdurchschnittund kommunalen Preisdurchschnitt
Ermittlung Lagewerte:• Kleinräumige Anpassung der kommunalenKleinräumige Anpassung der kommunalen
durchschnittlichen Bodenrichtwerte (Wohnen) anhand des PreisgebirgesA ti d t B d t f ATKIS• Aggregation der angepassten Bodenwerte auf ATKIS-Maschen
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Umfeldeffekte
Was fließt in die Betrachtung ein?
• Zuvor berechnetes Preisgebirge• Gebäudebedaten• empirische Beobachtungen zu Preisänderungen• GIS-BerechnungenGIS Berechnungen
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Umfeldeffekte
Wie werden die Ergebnisse ermittelt?
• Ermittlung des Preisniveaus einer Neubauwohnung anhand des relativen Bestandsniveaus (Grundlage: empirisches Modell)
• Ermittlung des räumlichen Wirkungsradius von Objektpreisen (Ableitung aus geostatistischem Modell der Interpolation) Si l ti d Mi t i f hl j ² d M t• Simulation des Mietpreisaufschlag je m² und Monat im Umfeld der Fläche (Integration des fiktiven Neubaupreises in geostatistisches Modell derNeubaupreises in geostatistisches Modell der Interpolation)
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Kosten der Inneren Erschließung und G d tü k fb it
Was fließt in die Betrachtungen ein?
Grundstücksaufbereitung
• Kosten der Inneren Erschließung: „Klassische E hli ß k t “Erschließungskosten“:
• => Kosten für die verkehrliche und technische ErschließungErschließung
• => Kosten für die Anlage von Grünflächen/Spielplätzen
• => Kosten für die Planung, Finanzierung u. Vermarktung der Gebiete
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Kosten der Inneren Erschließung und G d tü k fb it
Wie werden die Ergebnisse ermittelt?
Grundstücksaufbereitung
• Durchschnittliche Kostenkennwerte (Euro je m² N tt b l d) itt ltNettobauland) ermittelt
• Grundlage: 35 realisierte Baugebiete in NRW sowie Abstimmung der Kennwerte mit Praxispartnern aus derAbstimmung der Kennwerte mit Praxispartnern aus der Region
• Differenzierung der Kostenkennwerte für Wohn- und Gewerbegebiete
• Berechnung von Zusatzkosten bei schwer lösbaren BödenBöden
• Berücksichtigung von jährlichen Betriebskosten (Straßenreinigung, Grünflächenpflege etc.)(Straßenreinigung, Grünflächenpflege etc.)
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Kosten der Inneren Erschließung und G d tü k fb it
Was fließt in die Betrachtungen ein?
Grundstücksaufbereitung
• Kosten der Grundstücksaufbereitung• =>Kosten für Hochwasserschutz• => Kosten für Lärmschutzmaßnahmen
> K t fü d Rü kb t h i h I f t kt• => Kosten für den Rückbau technischer Infrastruktur• => Kosten für Gebäudemaßnahmen
• Abrisskosten oder Sanierungskosten für• Abrisskosten oder Sanierungskosten für Bestandsgebäude
• Kosten für die Altlastensanierung
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Kosten der Inneren Erschließung und G d tü k fb it
Wie werden die Ergebnisse ermittelt?
Grundstücksaufbereitung
• Hochwasserschutz/ hoher Grundwasserstand(• Berücksichtigung von Zusatzkosten (je m² bebauter
Grundfläche) für die Errichtung wasserdichter Kellergeschosse (sog. weißen Wannen)
• Grundlage: Recherche von durchschnittlichen Zusatzkosten bei der Errichtung von wasserdichten KellergeschossenKellergeschossen
• Lärmschutzmaßnahmen• Zusatzkosten für aktive Lärmschutzmaßnahmen
(Lärmschutzwände) und passive Lärmschutzmaßnahmen (Gebäudemaßnahmen)
• Literaturrecherche von Kostensätzen je laufendem Meter• Literaturrecherche von Kostensätzen je laufendem Meter bzw. je Wohneinheit
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Kosten der Inneren Erschließung und G d tü k fb it
Wie werden die Ergebnisse ermittelt?
Grundstücksaufbereitung
• Rückbau technischer Infrastruktur• Kosten für einzelne Infrastrukturkomponenten (je m²
Rückbaufläche) Trinkwasser Schmutzwasser/Rückbaufläche) Trinkwasser, Schmutzwasser/ Regenwasser, Fernwärme, Strom, Gas und Straße (asphaltierte Flächen) oder Infrastrukturmix
• Literaturrecherche/Experteninterviews: Kostensätze je laufendem Meter und Übertragung auf Flächenwerte
• Gebäudemaßnahmen• Gebäudemaßnahmen• Berechnung von Abrisskosten für Bestandsgebäude
(Wohnen/Büro und Gewerbe)• Alternativ Berechnung der Sanierungskosten von Wohn-
/Bürogebäuden: Mehrkosten bzw. Kostenersparnis gegenüber vergleichbaren Neubau ggf Berücksichtigunggegenüber vergleichbaren Neubau, ggf. Berücksichtigung von Zusatzkosten für den Denkmalschutz
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Kosten der Inneren Erschließung und G d tü k fb it
Wie werden die Ergebnisse ermittelt?
Grundstücksaufbereitung
• Altlastensanierungskosten• Altlasten können bei der Gründstücksaufbereitung
t K t hextreme Kosten verursachen • selten liegen detaillierte Informationen über die
Altlastenkontamination und die Sanierungskosten vor, g ,Nutzung dieser Daten falls vorhanden ansonsten erfolgt ausgehend von der vorherigen Nutzung (Branchen) eine grobe Sanierungskosten-Prognose für einzelne Flächengrobe Sanierungskosten Prognose für einzelne Flächen
• Berechnung der Sanierungskosten für Boden und ggf. Grundwasser unter Berücksichtigung der geplanten
kü fti N t d d U f ldzukünftigen Nutzung und des Umfeldes (Freiland/Bebauung) berechnet
• Grundlage: Sanierungskosten die im Rahmen des g gProjektes PROSIDE ermittelt wurden sowie Abstimmung mit Praxispartnern aus der Region 12
Infrastrukturelle Kosten
Was sagen die Ergebnisse aus?
• Lagewerte: differenziert im Wesentlichen nach Nachfragepräferenzen g p
• Umfeldeffekte: differenziert im Wesentlichen unterschiedliche I l f d U f ld/ U f ld bhä iImpulse auf das Umfeld/ Umfeldabhängig
• Klassische Innere Erschließung: differenziert im WesentlichenKlassische Innere Erschließung: differenziert im Wesentlichen nach der Dichte (gleiche Standards)
• Grundstücksaufbereitung: differenziert im Wesentlichen nach der vorherigen Belastung
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