Upload
vuque
View
220
Download
1
Embed Size (px)
Citation preview
Tomasz Kotrasiński, Wojtek Nurek
Problemy praktyczne związane z wyceną nieruchomości
5 grudnia 2013, Poznań
SPECYFIKA WYCENY NIERUCHOMOŚCI DLA JEDNOSTEK SAMORZĄDU I INNYCH INSTYTUCJI PUBLICZNYCH
Masowa ilość nieruchomości podlegających wycenie.
Potrzeba obiektywizacji uzyskiwanych wyników wyceny w celu wyeliminowania ewentualnych sporów.
Minimalizacja kosztu wyceny przy maksymalizacji efektu wyrażonego wpływami z tytułu opłat opartych o wycenę nieruchomości.
2
PODSTAWOWE UWARUNKOWANIA PRAWNE WYCENY NIERUCHOMOŚCI
Ustawa o gospodarce nieruchomościami Art. 153.1. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.
[BAZA INFORMACJI]
3
PODSTAWOWE UWARUNKOWANIA PRAWNE WYCENY NIERUCHOMOŚCI
Rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
§ 4. 1. Przy stosowaniu podejścia porównawczego
konieczna jest znajomość cen transakcyjnych
nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej
przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości
wpływających na poziom ich cen.
[BAZA INFORMACJI]
4
PODSTAWOWE UWARUNKOWANIA PRAWNE WYCENY NIERUCHOMOŚCI
Rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości
i sporządzania operatu szacunkowego
§ 3. 2. Określanie wartości nieruchomości poprzedza się
analizą rynku nieruchomości, w szczególności w
zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz
warunków zawarcia transakcji.
[ANALIZA]
5
ELEMENTY SKŁADOWE PROCESU WYCENY
WYCENA NIERUCHOMOŚCI
ANALIZA ZGROMADZONYCH DANYCH
UTWORZENIE BAZY INFORMACYJNEJ O TRANSAKCJACH
6
OPERAT SZACUNKOWY JAKO ELEMENT SKŁADOWY POSTĘPOWANIA ADMINISTRACYJNEGO
POSTĘPOWANIE ADMINISTRACYJNE
zawiadomienieWYCENAdecyzjawniosek do skodecyzja sko
7
URZĄD GMINY
NIEODŁĄCZNY ELEMENT POSTĘPOWANIA ADMINISTRACYJNEGO
8
OPERAT OPŁATA
Rekcja na obowiązek wnoszenia opłaty.
PRZYKŁADY PRAKTYCZNE PREZENTACJA ŹRÓDEŁ SPORÓW I KONFLIKTÓW
9
BŁĘDNE ZASTOSOWANIE LUB NISKA WIARYGODNOŚĆ DANYCH INFORMACYJNYCH ZASTOSOWANYCH W OPERACIE SZACUNKOWYM
10
BAZA INFORMACYJNA O LOKALNYCH TRANSAKCJACH
11
CZAS
CENY 1 2 3
POMNIĘCIE OBOWIĄZKU PRZEPROWADZENIA ANALIZY LUB NISKA WIARYGODNOŚĆ ANALIZY DANYCH
12
ELEMENTY SKŁADOWE PROCESU WYCENY
ANALIZA ZGROMADZONYCH DANYCH
13
ELEMENTY SKŁADOWE PROCESU WYCENY
ANALIZA ZGROMADZONYCH DANYCH
14
Wagi cech
Rozporządzenie w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego § 4. 1. „Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.
Przykładowe stwierdzenie w operacie szacunkowym:
„Na podstawie przeprowadzonej wizji lokalnej, analizy rynku lokalnego oraz analizy preferencji uczestników tego rynku przyjęto następujące cechy rynkowe, ich stopniowanie i wagi tych cech.”
15
Wagi cech – c.d.
16
Cechy rynkowe Waga cechy [%]
Lokalizacja ogólna 10
Lokalizacja szczegółowa: otoczenie nieruchomości 25
Lokalizacja szczegółowa:
dostępność komunikacyjna i handlowo-usługowa 25
Potencjał inwestycyjny gruntu 30
Warunki inne 10
Trend czasowy
Z treści Art. 153 ust. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika obowiązek uwzględniania w procesie wyceny zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu.
„Art. 153. 1. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.”
17
PRAKTYCZNE SPOSOBY WYELIMINOWANIA ŹRÓDEŁ SPORÓW I KONFLIKTÓW
18
ELEMENTY SKŁADOWE PROCESU WYCENY
19
A BD W BD – BAZA DANYCH A – BADANIA I ANALIZA
DANYCH W – WYCENA
BAZA DANYCH
20
BD
BD – BAZA DANYCH
„DES
KTO
POW
CY”
GEOPORTAL MPZP PODGIK - rejestry cen
EWIDENCJA PUBLICZNA
„TERENOWCY”
Baza informacji obejmująca ceny transakcyjne i cechy nieruchomości
21
Baza informacji obejmująca ceny transakcyjne i cechy nieruchomości
22
Lokalizacja zarejestrowanych transakcji
Baza informacji obejmująca ceny transakcyjne i cechy nieruchomości
23
Informacja o uzbrojeniu i dostępie do dróg
Baza informacji obejmująca ceny transakcyjne i cechy nieruchomości
24 Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego
Baza informacji obejmująca ceny transakcyjne i cechy nieruchomości
25
Baza informacji obejmująca ceny transakcyjne i cechy nieruchomości
Baza informacji obejmująca ceny transakcyjne i cechy nieruchomości, obejmująca opracowanie jednolitych kryteriów opisu cech rynkowych nieruchomości wpływających na poziom ich cen oraz warunków zawarcia transakcji, dotycząca gruntów niezabudowanych zlokalizowanych na obszarze Gminy. W bazie informacji dokonano opisu nieruchomości zawartych w bazie transakcyjnej pod względem cen i cech nieruchomości wpływających na poziom ich cen oraz warunków zawarcia transakcji. Baza informacji obejmuje nieruchomości będące przedmiotem obrotu na terenie Gminy za okres pełnych 5 lat wstecz.
26
Zasób informacji pozyskanych i zgromadzonych w bazie
określenie danych formalnych nieruchomości będących przedmiotem obrotu (dane geodezyjne i wieczystoksięgowe), geokodowanie szczegółowej lokalizacji wszystkich nieruchomości, określenie szczegółowej lokalizacji nieruchomości względem układu drogowego, zgodnej z kategoryzacją poszczególnych dróg i określenie szczegółowego dojazdu do nieruchomości, obmiary obwodów i określenie kształtu oraz geometrii, topologii, ciągłości i charakteru podziału działek nieruchomości,
27
Zasób informacji pozyskanych i zgromadzonych w bazie
Określenie stanu planistycznego nieruchomości w studium i miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego, w tym:
wynikających z ustaleń studium i planów informacji o przeznaczeniu i typach użytkowych gruntów, wynikających z ustaleń planistycznych parametrów dotyczących dopuszczalnej wysokości i liczby kondygnacji zabudowy, dopuszczalnej powierzchni zabudowy oraz powierzchni biologicznie czynnej,
określenie lokalizacji nieruchomości w obszarze szczególnych stref planistycznych (ochrony archeologicznej, ochrony krajobrazu, ochrony ekspozycji) oraz stref ochronnych instalacji i ciągów przesyłowych (linii WN, gazociągów, ciepłociągów, wodociągów itp.)
28
Zasób informacji pozyskanych i zgromadzonych w bazie
Określenie stanu nieruchomości w terenie, w tym:
określenie stanu uzbrojenia terenu nieruchomości i dostępności uzbrojenia w zakresie mediów: energia elektryczna, wodociąg, gaz, c.o., kanalizacja (podłączona, w pobliżu, w zasięgu, poza zasięgiem),
określenie występujących na nieruchomości ograniczeń inwestycyjnych takich jak: bagna/grzęzawiska, hałdy, zagłębienia terenu, spadki terenu/skarpy, zadrzewienia, zanieczyszczenia/toksyny, tereny zalewowe, inne utrudnienia.
29
Zasób informacji pozyskanych i zgromadzonych w bazie
W efekcie, określenie:
sposobu optymalnego wykorzystania nieruchomości (SOW)
wynikającego z ustaleń planistycznych, szczegółów lokalizacji, komunikacji, otoczenia, uzbrojenia i geometrii oraz wykorzystania nieruchomości.
30
ELEMENTY SKŁADOWE PROCESU WYCENY
31
A
A –ANALIZA DANYCH
Analiza danych informacyjnych
Analiza rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych na obszarze Gminy wykonana została w oparciu o bazę informacji o cenach transakcyjnych i cechach nieruchomości. Analiza zawiera:
statystykę rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych,
analizę kształtowania się cen w czasie (trendu),
wizualizację rozkładu cen transakcyjnych,
określenie wpływu poszczególnych cech określonych w bazie na poziom cen transakcyjnych nieruchomości gruntowych niezabudowanych.
32
Analiza danych informacyjnych
Efektem analizy rynku jest:
model* kształtowania się wartości
nieruchomości gruntowych niezabudowanych na terenie Gminy.
*Model wartości = ustalenie na podstawie badań rynku liczbowej zależności pomiędzy cechami
rynkowymi nieruchomości a wartością nieruchomości.
33
Charakterystyka lokalnego rynku gruntów w aspekcie wpływu cech rynkowych na wartość nieruchomości gruntowych niezabudowanych
Lokalizacja ogólna (strefowa) i jej wpływ na ceny i wartość nieruchomości
Lokalizacja względem wysypiska śmieci i oczyszczalni ścieków i ich wpływ na wartość nieruchomości
Lokalizacja względem układu drogowego i jej wpływ na ceny i wartość nieruchomości
Uzbrojenie nieruchomości w media i jego wpływ na wartość nieruchomości
Kształt nieruchomości i jego wpływ na wartość nieruchomości
34
Charakterystyka lokalnego rynku gruntów w aspekcie wpływu cech rynkowych na wartość nieruchomości gruntowych niezabudowanych
Sposób optymalnego wykorzystania (SOW) gruntu i jego wpływ na wartość nieruchomości
Poziom utrudnień inwestycyjnych i jego wpływ na wartość nieruchomości
Podział nieruchomości i liczba działek nieruchomości i nieciągłość obszaru nieruchomości i ich wpływ na wartość nieruchomości
Stan planistyczny nieruchomości i jego wpływ na wartość nieruchomości
Strefy ochronne instalacji oraz strefy planistyczne i ich wpływ na wartość nieruchomości 35
Charakterystyka lokalnego rynku gruntów w aspekcie wpływu cech rynkowych na wartość nieruchomości gruntowych niezabudowanych
Powierzchnia (wielkość) nieruchomości i jej wpływ na wartość nieruchomości
Stawka opodatkowania VAT i jej wpływ na wartość nieruchomości
Cechy przyjęte egzogenicznie i ich wpływ na wartość nieruchomości
Inne czynniki oraz warunki transakcji i ich wpływ na wartość nieruchomości
36
ZALETY ROZWIĄZANIA SYSTEMOWEGO
Wycena polega na zastosowaniu skonstruowanego jednolitego modelu wyceny nieruchomości do konkretnej nieruchomości, dla której zidentyfikowano konkretne cechy rynkowe
Efekt: Ze względu na fakt, że cała analiza rynku i
stworzenie modelu wartości odbywa się przed wyceną konkretnej nieruchomości i wycena sprowadza się do zastosowania modelu dla zidentyfikowanych cech, więc sam proces
wyceny konkretnej nieruchomości jest bardzo szybki.
37
ZALETY ROZWIĄZANIA SYSTEMOWEGO
Efekt: Ze względu na fakt, że cała analiza rynku i stworzenie modelu wartości odbywa się na
bazie pełnego zasobu transakcji nieruchomości w pełnym zakresie ich cech, na podstawie modelu wartości można jednolicie wycenić
każdy typ gruntu dla dowolnego celu
uwzględniając jego cechy rynkowe.
38
ZALETY ROZWIĄZANIA SYSTEMOWEGO
pełna obiektywność procesu wyceny – w oparciu o jednolity zobiektywizowany system opisu cech rynkowych nieruchomości taki sam dla całego obszaru inwestycji/regionu jednolitość systemu - minimalizująca konflikty wynikające z nierównego traktowania różnych właścicieli przez różnych rzeczoznawców wyceniających o różne kryteria, opierających się na różnych zbiorach cen i stosujących różne założenia metodologiczne realność wyceny – zapewniona przez stałe badanie i monitorowanie rynku przy zastosowaniu zaawansowanych metod analizy danych pozwalających na uchwycenie faktycznego wpływu różnych czynników rynkowych na kształtowanie się cen
39
ZALETY ROZWIĄZANIA SYSTEMOWEGO
zastosowanie zaawansowanych metod analitycznych - daje pewność i sprawdzalność metodyki szacowania, łącznie z możliwością stwierdzenia efektywności (sprawności) zastosowanego modelu szacowania wysoka jakość wycen - pozwalająca na minimalizację skuteczności procesów odwoławczych i blokowania postępowań duża wydajność systemu – system pozwala na jednoczesną wycenę i aktualizację całego zasobu nieruchomości związanego z planowaną inwestycją tworząc podstawę dla pojedynczych wycen stanowiących podstawę negocjacji/decyzji działający w czasie rzeczywistym system - pozwala zasadniczo na wycenę dowolnej nieruchomości objętej systemem w dowolnym momencie bez konieczności wszczynania formalnych procedur przetargowych
40
ELEMENTY SKŁADOWE SYSTEMU WYCEN
WYCENA NIERUCHOMOŚCI – OPERATY SZACUNKOWE/OPINIE/ZESTAWIENIA
ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI W ZAKRESIE UZYSKIWANYCH CEN ORAZ WARUNKÓW ZAWARCIA
TRANSAKCJI ORAZ CECH NIERUCHOMOŚCI WPŁYWAJĄCYCH NA POZIOM CEN
BAZA INFORMACYJNA O TRANSAKCJACH, KTÓRA POSŁUŻYŁA DO SPORZĄDZENIA
ANALIZY
41
ZAKRES ZASTOSOWANIA ELEMENTÓW SKŁADOWYCH SYSTEMU WYCENY NIERUCHOMOŚCI PRZEZ PODMIOTY PUBLICZNE
BAZA INFORMACYJNA
kontrola zarządcza
(art. 68, 69 ustawy
o finansach publicznych oraz zadania
własne wynikające
z UGN)
ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI
kontrola zarządcza (art. 68, 69 ustawy
o finansach publicznych oraz zadania własne wynikające z UGN)
prognozowanie wpływów z opłat, wydatków z tytułu odszkodowań, wyceny do celów własnych
sukcesywnie upubliczniane informacje o rynku nieruchomości (statystyka publiczna), mapy cenowe,
trendy zmian cen, prognozowana wysokość opłat publicznych
WYCENA NIERUCHOMOŚCI
operaty szacunkowe dokumenty formalnie
wymagane w procedurach
administracyjnych
42
PODSUMOWANIE
43
Wycena nieruchomości jest procesem, na który składa się: 1. pozyskiwanie, porządkowanie i obróbka informacji o dokonanych
transakcjach pochodzących z różnych źródeł, 2. analiza informacji zgromadzonych w bazie danych informacyjnych, 3. wycena nieruchomości w formie operatu szacunkowego
przeprowadzona na podstawie uprzednio przeprowadzonej analizy.
Każdy element składowy procesu wyceny winien być przeprowadzony a w razie wątpliwości udokumentowany i przedstawiony.
44
RealExperts.pl sp. z o.o. 02-513 Warszawa ul. Madalińskiego 20 lok. 6 tel. 22 41-20-323 email: [email protected]
NIP: 521-356-79-34 REGON: 142418399 KRS: 0000357862
DZIĘKUJEMY ZA UWAGĘ