PROCEDIMIENTOS DE VALUACIN DE BIENES MUEBLES E INMUEBLES

PROCEDIMIENTOS DE VALUACIN DE BIENES MUEBLES E INMUEBLES

INTRODUCCINLos mtodos y tcnicas de avalos de inmuebles ha sido un tema muy discutido por los diversos profesionales del rea de valoracin inmobiliaria. En materia de avalo masivo, especficamente, los especialistas en valuacin no han contado con procedimientos que permitan la homologacin del proceso a nivel municipal, dando como resultado que existan formas diferentes de abordar el tema valuatorio catastral. En tal sentido, la determinacin del valor de los bienes inmuebles requiere el establecimiento de basamentos fundamentales y universales a los fines de manejar metodologas homogneas de valoracin masiva, que permita conformar y precisar la riqueza inmobiliaria de los municipios a nivel nacional.

Qu es un avalo? Un avalo tcnico es una opinin desinteresada e imparcial de especialistas sobre el valor asignable a una propiedad, medido generalmente en unidades monetarias, a una fecha y bajo ciertas condiciones especficas de uso, para un determinado interesado y para ser aplicado a un fin en particular.

Los avalos de propiedades pueden dividirse en tres grandes grupos:

1. AVALOS DE BIENES EN USO, que son los que se refieren a las instalaciones productivas (terrenos, construcciones, maquinaria, etc.) de fbricas, comercios, servicios (hoteles, escuelas, etc.), o inmuebles de productos, de los que se quiere conocer su valor actual para fines de: a) revaluacin, reexpresin de estados financieros y fusiones; b) valores asegurables; c) crditos bancarios y otros propsitos similares en un escenario de uso continuado.

2. AVALOS DE BIENES PARA VENTA EN EL MERCADO, que son los que muestran el valor asignable a un bien de propiedad cualquiera que se pretende comprar o vender en el mercado, ya sean terrenos, edificios, maquinaria, muebles, derechos, patentes, etc.

3. AVALOS PARA FINES FISCALES, que son los que muestran el valor asignable a un bien que servir como base para el pago de Impuestos sobre Adquisicin de Inmuebles y del Impuesto sobre la Renta.

1. AVALOS DE BIENES EN USO, INDUSTRIALES, HABITACIONALES Y COMERCIALES.

Estos avalos son utilizados generalmente por empresas u organizaciones en las que los activos fijos son parte importante de su patrimonio.

valuacin de inmuebles, maquinaria, vehculos, instalaciones y dems activos fijos propios de las ramas:

Avalos para Revaluacin, Reexpresin de Estados Financieros, Control Interno, Fusiones y Escisiones.

La necesidad de realizar este tipo de avalo proviene de las devaluaciones y las tasas inflacionarias que se presentan en la economa de nuestro pas, pues el costo de adquisicin original y el valor en libros registrados en la contabilidad, con el transcurso de los aos dejan de ser representativos del valor real de los activos. As, para mostrar un patrimonio realista ante los accionistas y el pblico en general, es necesario efectuar la revaluacin a precios actuales.

Para llevar a cabo los avalos de reexpresin de estados financieros seguimos la metodologa universal del mtodo de costos especficos, que maneja los conceptos de Valor de Reposicin Nuevo, Valor Neto de Reposicin, Vida til Remanente y Depreciacin del Ejercicio.

Un criterio importante que norma estos avalos es que los activos fijos se consideran en uso contnuo, en el lugar en que se encuentran, y como parte de un negocio en marcha.

Avalos para Seguros.

Por lo que respecta a avalos para otros fines, como es el caso de seguros, manejamos los Valores Asegurables tanto actuales como de reposicin nuevos, as como los Valores No Asegurables y las exclusiones pertinentes de acuerdo con lo que sealen las respectivas plizas de las compaas aseguradoras.

Avalos para Garanta y Otras Operaciones Bancarias.

En el caso de que el avalo sea para fines de crdito bancario, se aplican el mtodo de costos especficos junto con los de comparacin con el mercado y de capitalizacin de rentas, pero, por la naturaleza del fin del avalo, se manejan dos escenarios, siendo el primero el de uso continuado, y, el segundo, de realizacin (remate) para el caso en que se haga efectiva la garanta.

.

La metodologa general que seguimos en el desarrollo de todos los avalos de activo fijo en uso, implica las siguientes actividades:

4. Trabajo de Campo

El trabajo lo iniciamos con el inventario fsico de todos los bienes directamente en su localizacin a la fecha de la valuacin. Al realizar el inventario, en las hojas de trabajo hacemos todas las anotaciones relativas al estado que presentan los bienes desde el punto de vista de edad, uso, mantenimiento y obsolescencia. Asimismo, se clasifican los activos por tipos, localizacin, cuenta contable y dems parmetros pertinentes.

La informacin que normalmente se solicita al hacer valuaciones incluye fechas y costos de adquisicin, descripcin de la propiedad, datos generales de operacin, planos y diagramas, testimonios de la propiedad y registros catastrales.

Asimismo, se tiene contar con el personal encargado del control o manejo de los activos a valuar lo relativo a su edad, vida til total y su vida remanente, y otros aspectos pertinentes, tales como la manera de incluir las obras en proceso, el tratamiento a activos fuera de uso, problemas ecolgicos, etc.

5. Trabajo de Gabinete

En gabinete se determinan los valores y los parmetros pertinentes mediante el mtodo de costos especficos cuando se trata del primer avalo base.

Para esto, se solicitan cotizaciones a los distintos proveedores de materiales, maquinaria y/o equipo, y consultamos las informaciones sobre precios unitarios aplicables. Todas las cotizaciones que consigan, por escrito o telefnicas, se registraran adecuadamente para su control. Los clculos y otras consideraciones para la valuacin quedan registradas en las hojas de campo.

Toda la informacin es procesada electrnicamente para la obtencin del inventario, en el que los bienes se describen con sus especificaciones principales y muestran sus respectivos valores. El pas de origen de los bienes de importacin, el ao de adquisicin, el estado del bien a su compra y el tipo de activo de que se trata aparecen al final de la descripcin de cada uno de ellos. Podemos incluir tambin otros datos como el costo de adquisicin, su valor neto de libros, etc.

Con todo lo anterior, se prepara el Informe del Avalo que se le entrega al interesado con los resultados de nuestro trabajo y que consta de lo descrito en el siguiente punto.

6. Contenido del Informe de Avalo

El contenido normal de los informes de avalo que entregamos como resultado de nuestras valuaciones generalmente incluye:

- Una carta presentacin.

- Un captulo de observaciones generales sobre la metodologa seguida en el avalo, las condiciones limitantes y el certificado de valores respectivo.

- ndice del avalo.

- Sumarios de los bienes por planta, cuenta de mayor, edificio, piso, departamento, etc.

- El Inventario detallado de los bienes, con la descripcin y los valores particulares para cada uno de ellos.

- Un croquis con la localizacin de los edificios de que consta la propiedad valuada.

- Fotografas de la propiedad, cuando es pertinente.

7. Actualizacin del Avalo

En fechas posteriores (comnmente cada ao) a solicitud del interesado incorporamos al avalo base los cambios (altas, bajas y transferencias) que se van presentando en la propiedad mediante lo que se llama un Avalo Recurrente.Adems, se harn las adecuaciones en los valores de reposicin, neto y la vida til remanente que resultan necesarios por la inflacin y/o devaluacin de la moneda, por el transcurso del tiempo, por cambios tecnolgicos y por otros factores que resultan pertinentes.

Todo esto permite que el avalo permanezca actualizado para que su aplicacin pueda ser continua.

1. AVALOS DE BIENES PARA VENTA EN EL MERCADO

La principal razn por la que se realiza un avalo comercial, es cuando el interesado desea realizar una propiedad en el mercado, desea adquirir un bien que actualmente es propiedad de un tercero o pretende pagar sus impuestos prediales.

As, los bienes son valuados considerando que van a cambiar de propietario y que probablemente van a ser cambiados de localizacin o de tipo de uso al que se destinan.

En una primera instancia la metodologa para un avalo comercial es similar a la de un avalo de activos fijos, pues implica una inspeccin e inventario de la propiedad y la consiguiente investigacin de precios y costos de bienes similares en el mercado.

Esto ltimo implica determinar tanto los precios de mercado de bienes nuevos iguales o similares como los precios de bienes en condiciones iguales de edad y uso. En un momento dado, los precios en el mercado son indicadores bsicos del valor comercial del bien.

Adems, se toman en consideracin los beneficios tangibles especficos que le van a generar al nuevo propietario, cuando se trata de una propiedad productiva, y cuando la propiedad es no productiva se analizan los beneficios intangibles que producir. Esto complementa a los datos del mercado y, finalmente, es uno de los parmetros que determinan el valor para el interesado.

El informe de avalo que se entrega al trmino del trabajo de gabinete consta de las observaciones generales y el certificado de valores, y del inventario descriptivo con los valores particulares determinados para cada una de las propiedades valuadas. Si es pertinente se entregara un reporte fotogrfico.

1. AVALOS PARA FINES FISCALES

La principal razn por la que realiza un avalo para fines fiscales, es cuando el interesado desea realizar sus pagos de impuestos, escrituracin, traslado de dominio, etc.

En una primera instancia la metodologa para un avalo para fines fiscales es similar a la de un avalo de activos fijos, pues implica una inspeccin e inventario de la propiedad y la consiguiente investigacin de precios y costos de bienes similares en el mercado.

una de las diferencias es la preparacin de los anexos que actualmente la Autoridad Fiscal y la Comisin Nacional Bancaria y de Valores exigen que acompaen a los avalos, como son: referencias de propiedades en venta, referencias de rentas, fotografas, croquis de ubicacin y hoja para pago de impuesto.

1. CONCLUSIN

De acuerdo con lo sealado en los prrafos anteriores, la valuacin de una propiedad cualquiera que sea su naturaleza, requiere ser realizada de acuerdo con los propsitos que el interesado tiene respecto del uso o disposicin de la propiedad.

As, en cada caso, el profesional en el rea esfuerza en conocer primordialmente las necesidades del interesado y la aplicacin que se le va a dar al avalo. En ltima instancia, sabemos que sta es la nica manera de proporcionarle efectivamente el servicio requerido con el grado de calidad que siempre nos ha caracterizado.