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PROSPECTO DE INVERSIÓN FONDO INMOBILIARIO CERRADO POR COMPARTIMENTOS
Las obligaciones de la Sociedad Administradora de la Cartera Colectiva relacionadas con la gestión del portafolio son de medio y no de resultado. Los dineros entregados por los inversionistas a la Cartera Colectiva no son depósitos, ni generan para la sociedad administradora las obligaciones propias de una institución de depósito y no están amparados por el seguro de depósito del Fondo de Garantías de Instituciones Financieras- FOGAFIN, ni por ninguno otro esquema de dicha naturaleza. La inversión en la Cartera Colectiva está sujeta a los riesgos de inversión, derivados de la evolución de los precios de los activos que componen el portafolio de esta.
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PROSPECTO DE INVERSIÓN
FONDO INMOBILIARIO CERRADO POR COMPARTIMENTOS
ADMINISTRADA POR
La inscripción en la Bolsa de Valores de Colombia no garantiza la bondad del valor ni la solvencia
del emisor
PROSPECTO DE INVERSIÓN FONDO INMOBILIARIO CERRADO POR COMPARTIMENTOS
Las obligaciones de la Sociedad Administradora de la Cartera Colectiva relacionadas con la gestión del portafolio son de medio y no de resultado. Los dineros entregados por los inversionistas a la Cartera Colectiva no son depósitos, ni generan para la sociedad administradora las obligaciones propias de una institución de depósito y no están amparados por el seguro de depósito del Fondo de Garantías de Instituciones Financieras- FOGAFIN, ni por ninguno otro esquema de dicha naturaleza. La inversión en la Cartera Colectiva está sujeta a los riesgos de inversión, derivados de la evolución de los precios de los activos que componen el portafolio de esta.
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Tabla de contenido
1. CARACTERÍSTICAS GENERALES DE LA CARTERA COLECTIVA APLICABLES A TODOS LOS
COMPARTIMENTOS .................................................................................................................................................... 7
1.1 ASPECTOS GENERALES .......................................................................................................................... 7
1.1.1 Denominación y naturaleza de la Cartera Colectiva ..................................................... 7
1.1.2 Sociedad Administradora ........................................................................................................... 7
1.1.3 Sede ....................................................................................................................................................... 8
1.1.4 Duración de la cartera .................................................................................................................. 8
1.1.5 Carácter de las obligaciones ..................................................................................................... 8
1.1.6 Bienes de la cartera........................................................................................................................ 9
1.1.7 Garantías ............................................................................................................................................ 9
1.1.8 Revisor Fiscal .................................................................................................................................... 9
1.1.9 Periodo para la recepción de recursos ................................................................................. 9
1.1.10 Monto mínimo de participaciones ...................................................................................... 10
1.1.11 Monto máximo de participaciones ..................................................................................... 10
1.1.12 Mandato que el inversionista confiere a la Sociedad Administradora ............. 10
1.1.13 Mecanismos de información adicionales al prospecto ............................................. 10
1.2 POLÍTICA DE INVERSIÓN .................................................................................................................... 10
1.2.1 Objetivo de inversión ................................................................................................................ 11
1.2.2 Activos aceptables para invertir .......................................................................................... 11
1.2.2.1 Activos inmobiliarios ............................................................................................................ 11
1.2.2.2 Activos no inmobiliarios ..................................................................................................... 13
1.2.3 Proceso de inversión .................................................................................................................. 14
1.2.4 Estrategia de inversión ............................................................................................................. 22
1.2.4.1 Criterios de inversión ............................................................................................................ 22
1.2.4.2 Diversificación y límites de inversión ........................................................................... 24
1.2.4.2.1 Activos Inmobiliarios .................................................................................................... 24
1.2.4.2.2 Otros Activos ..................................................................................................................... 26
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Las obligaciones de la Sociedad Administradora de la Cartera Colectiva relacionadas con la gestión del portafolio son de medio y no de resultado. Los dineros entregados por los inversionistas a la Cartera Colectiva no son depósitos, ni generan para la sociedad administradora las obligaciones propias de una institución de depósito y no están amparados por el seguro de depósito del Fondo de Garantías de Instituciones Financieras- FOGAFIN, ni por ninguno otro esquema de dicha naturaleza. La inversión en la Cartera Colectiva está sujeta a los riesgos de inversión, derivados de la evolución de los precios de los activos que componen el portafolio de esta.
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1.2.5 Endeudamiento ............................................................................................................................ 27
1.2.5.1 Objetivos del endeudamiento ......................................................................................... 27
1.2.5.2 Política de endeudamiento................................................................................................ 27
1.2.6 Co-inversiones con terceros ................................................................................................... 29
1.2.7 Operaciones de cobertura y derivados financieros .................................................... 30
1.2.8 Suscripción de contratos con activos inmobiliarios como activos subyacentes
30
1.2.9 Selección de intermediarios ................................................................................................... 33
1.3 APORTES, REDENCIONES Y DISTRIBUCIONES ......................................................................... 45
1.3.1 Vinculación a la cartera y constitución de participaciones ..................................... 46
1.3.2 Aportes en especie ...................................................................................................................... 47
1.3.3 Monto mínimo de inversión y permanencia .................................................................. 48
1.3.4 Número mínimo de inversionistas ...................................................................................... 49
1.3.5 Inversiones de la Sociedad Administradora ................................................................... 49
1.3.6 Compromisos y Llamados de capital ................................................................................. 49
1.3.7 Distribución del mayor valor de la participación ......................................................... 49
1.3.8 Redención de participaciones ............................................................................................... 50
1.3.8.1 Redenciones parciales y anticipadas ............................................................................ 51
1.3.9 Liquidez de la inversión ........................................................................................................... 53
1.3.9.1 Distribución del flujo de caja operativo ...................................................................... 53
1.3.9.2 Negociabilidad de los derechos de inversión ........................................................... 53
1.4 NATURALEZA Y CARACTERISTICAS DE LOS DERECHOS ..................................................... 53
1.4.1 Representación de los aportes de la Cartera Colectiva ............................................. 53
1.4.1.1 Características de los valores representativos de los derechos de inversión
54
1.4.1.2 Inscripción en el RNVE y en la Bolsa de Valores de Colombia (BVC) .............. 55
1.4.2 Comprobante de inversión ..................................................................................................... 55
1.4.3 Constancia de depósito o Certificado de Valores en Depósito ............................. 56
1.5 VALORACIÓN ........................................................................................................................................... 56
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1.5.1 Valor inicial de los derechos ................................................................................................... 56
1.5.2 Valoración de la cartera colectiva ....................................................................................... 56
1.5.2.1 Valoración de activos inmobiliarios .............................................................................. 57
1.5.2.2 Valoración de los ingresos provenientes de activos inmobiliarios ................ 59
1.5.2.3 Valoración de las inversiones en otros activos ........................................................ 60
1.5.2.4 Valor de la Cartera Colectiva ............................................................................................. 60
1.5.2.5 Valor de la unidad .................................................................................................................. 61
1.5.2.6 Periodicidad de valoración ................................................................................................ 61
1.6 REMUNERACIÓN Y GASTOS.............................................................................................................. 61
1.6.1 Remuneración de la Sociedad Administradora ............................................................ 62
1.6.1.1 Efecto de cambios en el tratamiento tributario de las comisiones cobradas
por Sociedades Comisionistas de Bolsa en lo referente al impuesto a las ventas IVA
62
1.6.1.2 Comisión por administración ........................................................................................... 62
1.6.1.3 Comisiones no recurrentes ................................................................................................ 62
1.6.1.3.1 Comisión de colocación ............................................................................................... 62
1.6.1.3.2 Comisión de estructuración ....................................................................................... 63
1.6.1.4 Comisión de éxito ................................................................................................................... 64
1.6.1.4.1 Objetivo ............................................................................................................................... 64
1.6.1.4.2 Determinación del periodo de cálculo ................................................................. 64
1.6.1.4.3 Metodología de cálculo................................................................................................ 67
1.6.1.4.4 Condiciones para el pago de la comisión de éxito .......................................... 71
1.6.1.4.5 Selección del proveedor o proveedores de servicios de avalúo
inmobiliario ............................................................................................................................................. 72
1.6.1.5 Cesión de comisiones............................................................................................................ 74
1.6.1.6 Facultad que tiene la Sociedad Administradora de asumir del costo de
servicios de consultoría/asesoría especializada ......................................................................... 75
1.6.2 Gastos a cargo de la Cartera y prelación de pago ........................................................ 75
1.7 INFORMACIÓN ........................................................................................................................................ 79
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1.7.1 Revelación de información ..................................................................................................... 79
1.7.2 Información a inversionistas.................................................................................................. 80
1.7.3 Extracto de cuenta ...................................................................................................................... 80
1.7.4 Informe de gestión y rendición de cuentas .................................................................... 81
1.7.5 Ficha técnica................................................................................................................................... 81
2. DE LOS COMPARTIMENTOS Y CLASES DE INVERSIONISTAS ...................................................... 82
2.1. TITULARIDAD DE LOS ACTIVOS, PASIVOS Y OBLIGACIONES DE LA CARTERA
COLECTIVA .............................................................................................................................................................. 82
2.2. DERECHOS DE VOTO Y DERECHOS ECONÓMICOS ................................................................ 82
2.3. CREACIÓN DE NUEVOS COMPARTIMENTOS ............................................................................ 83
2.4. COMPARTIMENTOS DE LA CARTERA COLECTIVA .................................................................. 83
2.4.1. ........................................................ 83
2.4.1.1. ......................................................................... 84
2.4.1.2. Remuneración de la Sociedad Administradora ....................................................... 85
2.4.1.2.1. Comisión por administración .................................................................................. 85
2.4.1.2.2. Comisión de colocación .............................................................................................. 85
2.4.1.2.3. Comisión de estructuración ...................................................................................... 85
2.4.1.2.4. Comisión de éxito .......................................................................................................... 86
2.4.1.3. Vinculación al compartimento, adiciones y constitución de
participaciones ............................................................................................................................................ 87
2.4.1.3.1. Compromisos de capital ............................................................................................. 87
2.4.1.3.2. Monto mínimo de compromiso de capital inicial........................................... 89
2.4.1.3.3. ................................................................... 89
2.4.1.3.4. ............................................... 90
2.4.1.3.5. .............. 90
2.4.1.3.6. ................. 92
2.4.1.3.7. Aportes en especie ........................................................................................................ 93
2.4.1.4. Convertibilidad de los valores ..................................................................................... 93
2.4.2. ...................................................... 95
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2.4.2.1. ................................................................. 95
2.4.2.2. Remuneración de la Sociedad Administradora .................................................. 95
2.4.2.2.1. Comisión por administración .................................................................................. 95
2.4.2.2.2. Comisión de colocación .............................................................................................. 96
2.4.2.2.3. Comisión de estructuración ...................................................................................... 96
2.4.2.2.4. Comisión de éxito .......................................................................................................... 97
2.4.2.3. Vinculación al compartimento, adiciones y constitución de
participaciones ............................................................................................................................................ 97
2.4.2.3.1. Monto mínimo de inversión ..................................................................................... 98
2.4.2.3.2. Aportes en especie ........................................................................................................ 98
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1. CARACTERÍSTICAS GENERALES DE LA CARTERA COLECTIVA APLICABLES A TODOS LOS
COMPARTIMENTOS
1.1 ASPECTOS GENERALES
1.1.1 Denominación y naturaleza de la Cartera Colectiva
La Cartera Colectiva que se regula por este reglamento se denominará FONDO INMOBILIARIO
CERRADO POR COMPARTIMENTOS . Cuando en el
presente prospecto hace
referencia a BTG PACTUAL FONDO RENTAS INMOBILIARIAS que aquí se reglamenta.
Según la posibilidad consagrada en el Artículo 3.1.2.1.7 del Decreto 2555 de 2010 o en aquellas
normas que lo sustituyan, complementen, modifiquen o deroguen, la Cartera Colectiva tendrá
diversas clases de inversionistas bajo el presente prospecto y plan de inversiones. Las diversas
clases de inversionistas diferirán entre sí por las comisiones cobradas por la Sociedad
Administradora, los montos mínimos de inversión y compromisos de capital, el mecanismo de
vinculación, entre otros. Ninguna clase de inversionistas será subordinada respecto de las otras
clases; cada inversionista podrá participar de los rendimientos y utilidades de la Cartera
Colectiva a prorrata de su participación global dentro de ésta. Todas las clases de inversionistas
estarán sujetas a la misma política de inversión. La Sociedad Administradora podrá crear nuevas
clases de inversionistas en cualquier momento durante el término de duración de la Cartera
Colectiva. Lo anterior no se considerará una reforma o cambio al reglamento, siempre y cuando
no se modifiquen los derechos de las otras clases de inversionistas. Cada clase de inversionistas
dará lugar a un compartimento y por consiguiente a la emisión de sus propios valores
automáticamente inscritos en el RNVE y cuya oferta pública se entenderá autorizada por la
Superintendencia Financiera según lo dispuesto en los Artículos 3.1.5.1.5 y 5.2.2.1.3 del Decreto
2555 de 2010.
El Capítulo 1 del presente prospecto regula todos aquellos aspectos que son comunes a las
diferentes clases de inversionistas y sus respectivos compartimentos. Los elementos específicos
a cada clase de inversionistas y su respectivo compartimento serán regulados en el Capítulo 2 del
presente prospecto.
1.1.2 Sociedad Administradora
La Sociedad Administradora es BTG PACTUAL | COLOMBIA S.A Sociedad Comisionista de
Bolsa, entidad legalmente constituida mediante escritura pública número 1192 del 15 de marzo
de 1.968, otorgada en la notaría 3ª del círculo de Medellín, con matrícula de registro mercantil
número 21-001313-04 y NIT 890.907.157-0. Esta sociedad está inscrita en el Registro Nacional de
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Las obligaciones de la Sociedad Administradora de la Cartera Colectiva relacionadas con la gestión del portafolio son de medio y no de resultado. Los dineros entregados por los inversionistas a la Cartera Colectiva no son depósitos, ni generan para la sociedad administradora las obligaciones propias de una institución de depósito y no están amparados por el seguro de depósito del Fondo de Garantías de Instituciones Financieras- FOGAFIN, ni por ninguno otro esquema de dicha naturaleza. La inversión en la Cartera Colectiva está sujeta a los riesgos de inversión, derivados de la evolución de los precios de los activos que componen el portafolio de esta.
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Agentes del Mercado (RNAM), tal y como consta en la Resolución 38 de 1981 de la Comisión
Nacional de Valores (hoy Superintendencia Financiera de Colombia).
Para efectos del presente prospecto BTG PACTUAL | COLOMBIA S.A
que administra la Cartera Colectiva.
1.1.3 Sede
La sede de la Cartera Colectiva será el mismo lugar donde funcionen las oficinas principales de la
Sociedad Administradora, ubicadas en la actualidad en la Carrera 43 A No. 1 50 Torre 2 Piso 10 de
Medellín. Todos los libros y documentos relativos a la Cartera Colectiva se encontrarán en dicho
domicilio. No obstante, se podrán recibir recursos para la Cartera Colectiva en todas las agencias
o sucursales de la Sociedad Administradora. También se podrán recibir recursos en las oficinas
de las entidades con las que la Sociedad Administradora suscriba contratos de corresponsalía,
uso de red de oficinas o similares, teniendo siempre presente que la responsabilidad derivada de
este prospecto es exclusivamente de la Sociedad Administradora. En caso de que se suscriban
contratos de corresponsalía, uso de red de oficinas o similares, o se constituyan nuevas agencias
y/o sucursales, estos serán dados a conocer a través de la página de Internet de la Sociedad
Administradora www.btgpactual.com.co y conforme a lo dispuesto en las normas que resulten
aplicables.
1.1.4 Duración de la cartera
La Cartera Colectiva tendrá una duración igual a la de la Sociedad Administradora, cuyo término
se extiende hasta el 31 de Diciembre del año 3.000. Sin perjuicio de lo anterior, la Sociedad
Administradora podrá decretar redenciones parciales y anticipadas o distribuciones del mayor
valor de la participación según lo establecido en los Artículos 3.1.5.2.3 y 3.1.5.2.4 del Decreto 2555
de 2010. Dicha posibilidad, sin embargo, no implica una desnaturalización de la Cartera Colectiva
como una cartera colectiva cerrada. En consecuencia, los inversionistas sólo podrán exigir a la
Sociedad Administradora la redención de sus participaciones al final del término de duración de
la Cartera Colectiva, sin perjuicio de la posibilidad que tienen de vender sus participaciones en el
mercado secundario antes del vencimiento de dicho término.
1.1.5 Carácter de las obligaciones
Las obligaciones de la Sociedad Administradora relacionadas con la gestión de la Cartera
Colectiva son de medio y no de resultado. Los aportes entregados por los inversionistas a la
Cartera Colectiva no constituyen depósitos, ni generan para la Sociedad Administradora las
obligaciones propias de una institución de depósito y no están amparados por el seguro de
depósito del Fondo de Garantías de Instituciones Financieras FOGAFÍN, ni por ninguno otro de
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Las obligaciones de la Sociedad Administradora de la Cartera Colectiva relacionadas con la gestión del portafolio son de medio y no de resultado. Los dineros entregados por los inversionistas a la Cartera Colectiva no son depósitos, ni generan para la sociedad administradora las obligaciones propias de una institución de depósito y no están amparados por el seguro de depósito del Fondo de Garantías de Instituciones Financieras- FOGAFIN, ni por ninguno otro esquema de dicha naturaleza. La inversión en la Cartera Colectiva está sujeta a los riesgos de inversión, derivados de la evolución de los precios de los activos que componen el portafolio de esta.
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dicha naturaleza. La inversión en la Cartera Colectiva está sujeta a los riesgos de inversión
derivados de la evolución de los activos que componen el portafolio de ésta.
1.1.6 Bienes de la cartera
De conformidad con lo dispuesto por el Artículo 68 de la Ley 964 de 2005, y todas aquellas normas
que lo sustituyan, modifiquen, complementen o deroguen, los bienes de la Cartera Colectiva no
hacen parte del patrimonio de la Sociedad Administradora ni del patrimonio de otras Carteras
Colectivas, Fondos de Capital Privado u otros vehículos de inversión administrados por ésta. Por
consiguiente, los bienes de la Cartera Colectiva constituirán un patrimonio independiente y
separado de la Sociedad Administradora y de aquellos activos que ésta administre en virtud de
otros negocios, destinado exclusivamente al desarrollo de las actividades descritas en el
presente prospecto y al pago de las obligaciones que se contraigan con respaldo y por cuenta
de la Cartera Colectiva, sin perjuicio de la responsabilidad profesional que le asiste a la Sociedad
Administradora por la gestión y el manejo de los recursos.
En consecuencia, los bienes de la Cartera Colectiva no constituyen prenda general de los
acreedores de la Sociedad Administradora ni de los acreedores de otras Carteras Colectivas,
Fondos de Capital Privado u otros vehículos de inversión administrados por ésta. Los bienes de
la Cartera Colectiva estarán excluidos de la masa de bienes que pueda llegar a conformarse para
efectos de cualquier procedimiento mercantil o de otras acciones legales que puedan afectar a
la Sociedad Administradora o a otras Carteras Colectivas, Fondos de Capital Privado o vehículos
de inversión administrados por ésta. Cada vez que la Sociedad Administradora actúe por cuenta
de la Cartera Colectiva, se entenderá que compromete únicamente los bienes de la misma.
1.1.7 Garantías
La Sociedad Administradora ha contratado una póliza de seguro, que estará vigente durante
toda la existencia de la Cartera Colectiva, cuyas coberturas, vigencia y sociedad aseguradora
podrán ser consultadas por los suscriptores en la página de Internet www.btgpactual.com.co.
Esta póliza amparará los riesgos señalados en el Artículo 3.1.3.1.3 del Decreto 2555 de 2010.
1.1.8 Revisor Fiscal
El Revisor Fiscal de la Cartera Colectiva será el mismo que se encuentre desempeñando dichas
funciones para BTG PACTUAL | COLOMBIA S.A Éste será dado a conocer al público a través de la
página de Internet www.btgpactual.com.co. Los informes del revisor fiscal con respecto a la
Cartera Colectiva, serán independientes de los de la Sociedad Administradora.
1.1.9 Periodo para la recepción de recursos
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Las obligaciones de la Sociedad Administradora de la Cartera Colectiva relacionadas con la gestión del portafolio son de medio y no de resultado. Los dineros entregados por los inversionistas a la Cartera Colectiva no son depósitos, ni generan para la sociedad administradora las obligaciones propias de una institución de depósito y no están amparados por el seguro de depósito del Fondo de Garantías de Instituciones Financieras- FOGAFIN, ni por ninguno otro esquema de dicha naturaleza. La inversión en la Cartera Colectiva está sujeta a los riesgos de inversión, derivados de la evolución de los precios de los activos que componen el portafolio de esta.
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La Cartera Colectiva podrá recibir nuevos aportes y/o aceptar nuevos compromisos de capital en
cualquier momento hasta el 31 de Diciembre del año 2.997.
1.1.10 Monto mínimo de participaciones
La Cartera Colectiva deberá tener un patrimonio mínimo de dos mil seiscientos (2.600) salarios
mínimos legales mensuales vigentes. La Sociedad Administradora tendrá un plazo de seis (6)
meses contados a partir de la fecha de la entrada en operación para reunir el monto mínimo de
participaciones.
1.1.11 Monto máximo de participaciones
La Cartera Colectiva no tendrá limitación alguna en cuanto al monto máximo de suscripciones o
de compromisos de capital, excepto la establecida en el Artículo 3.1.3.1.2 del Decreto 2555 de 2010
expedido por el Ministerio de Hacienda y Crédito Público o en todas aquellas normas que lo
sustituyan, modifiquen, complementen o deroguen.
1.1.12 Mandato que el inversionista confiere a la Sociedad Administradora
En virtud del presente prospecto, cada inversionista de la Cartera Colectiva confiere a la
Sociedad Administradora el mandato de invertir colectivamente los recursos aportados por éste
con los recursos aportados por otros inversionistas y con el fin de obtener resultados colectivos.
Así mismo, confiere a la Sociedad Administradora el mandato para invertir los recursos
obtenidos a través de las operaciones de endeudamiento previstas en el Artículo 3.1.2.1.6 literal
e.) del Decreto 2555 de 2010 en los términos del presente prospecto.
1.1.13 Mecanismos de información adicionales al prospecto
Además del presente prospecto, la Sociedad Administradora ha elaborado el respectivo
Prospecto para la Cartera Colectiva, que contiene información relevante para los inversionistas.
En la página de Internet www.btgpactual.com.co y en las oficinas de atención al público, se
podrá consultar, de manera actualizada, la versión de este prospecto de inversión, del
reglamento, y de la ficha técnica de la Cartera Colectiva.
Adicionalmente, la Cartera Colectiva, en su calidad de emisor del mercado de valores inscrito en
el RNVE, deberá cumplir con sus obligaciones de reporte de información a través del mecanismo
de información relevante cuando a ello haya lugar.
1.2 POLÍTICA DE INVERSIÓN
PROSPECTO DE INVERSIÓN FONDO INMOBILIARIO CERRADO POR COMPARTIMENTOS
Las obligaciones de la Sociedad Administradora de la Cartera Colectiva relacionadas con la gestión del portafolio son de medio y no de resultado. Los dineros entregados por los inversionistas a la Cartera Colectiva no son depósitos, ni generan para la sociedad administradora las obligaciones propias de una institución de depósito y no están amparados por el seguro de depósito del Fondo de Garantías de Instituciones Financieras- FOGAFIN, ni por ninguno otro esquema de dicha naturaleza. La inversión en la Cartera Colectiva está sujeta a los riesgos de inversión, derivados de la evolución de los precios de los activos que componen el portafolio de esta.
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1.2.1 Objetivo de inversión
El objetivo de BTG PACTUAL FONDO RENTAS INMOBILIARIAS es proporcionar a los inversionistas
un instrumento de inversión a largo plazo en activos inmobiliarios en Colombia. La Cartera
Colectiva tiene el objetivo dual de generar ganancias de capital y rentas periódicas para los
inversionistas. En atención a lo anterior, la Cartera Colectiva buscará un adecuado equilibrio
entre el potencial de generación de flujo de caja vía contratos de arrendamiento u otros
contratos y el potencial de valorización de los activos que adquiera.
En general, la Cartera Colectiva buscará lograr su objetivo mediante la inversión directa en
activos inmobiliarios, en derechos fiduciarios de patrimonios autónomos, fideicomisos
inmobiliarios o fiducias de inversión o, en general, mediante la inversión en cualquiera de los
activos señalados en la Cláusula 1.2.2 del presente prospecto.
Para lograr su objetivo, la Cartera Colectiva podrá celebrar cualquier tipo de contrato que verse
sobre inmuebles u otros derechos relacionados con inmuebles entre los que se incluyen
contratos de compraventa de bienes inmuebles, contratos de opción de compra o venta de
inmuebles, contratos de promesa de compraventa de inmuebles, contratos de leasing
inmobiliario, incluidos aquellos sobre lotes y terrenos, contratos de anticresis, contratos de
arrendamiento o de promesa de arrendamiento, contratos de arrendamiento con participación
1.2.2 Activos aceptables para invertir
1.2.2.1 Activos inmobiliarios
En general, la Cartera Colectiva buscará invertir directamente en activos inmobiliarios o en
activos cuyos subyacentes sean activos inmobiliarios, y que tengan el potencial de generar flujos
de caja periódicos y a su vez una expectativa razonable de valorización a largo plazo. La Cartera
Colectiva sólo invertirá en activos ubicados en Colombia. Cuando se trate de vehículos de
inversión indirecta constituidos en Colombia, tales como patrimonios autónomos, carteras
colectivas, o cualquier otro tipo de vehículo de inversión colectiva que llegare a ser aprobado
legalmente, los activos inmobiliarios subyacentes también deberán estar ubicados en Colombia.
Se consideran activos inmobiliarios aceptables para invertir los siguientes:
a.) Bienes inmuebles construidos destinados a:
Usos comerciales tales como locales comerciales, centros comerciales, grandes
superficies comerciales, entre otros.
PROSPECTO DE INVERSIÓN FONDO INMOBILIARIO CERRADO POR COMPARTIMENTOS
Las obligaciones de la Sociedad Administradora de la Cartera Colectiva relacionadas con la gestión del portafolio son de medio y no de resultado. Los dineros entregados por los inversionistas a la Cartera Colectiva no son depósitos, ni generan para la sociedad administradora las obligaciones propias de una institución de depósito y no están amparados por el seguro de depósito del Fondo de Garantías de Instituciones Financieras- FOGAFIN, ni por ninguno otro esquema de dicha naturaleza. La inversión en la Cartera Colectiva está sujeta a los riesgos de inversión, derivados de la evolución de los precios de los activos que componen el portafolio de esta.
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Usos industriales y logísticos tales como bodegas, parques industriales y zonas
francas, centros de distribución, centrales mayoristas, minoristas y de abasto,
entre otros.
Usos de oficinas y similares incluyendo consultorios profesionales de cualquier
naturaleza.
Usos educativos incluyendo residencias estudiantiles.
Usos hoteleros.
Industria del entretenimiento tales como centros de eventos y convenciones,
cines y teatros, discotecas, estudios de cine, entre otros.
Estaciones de servicio (EDS) y parqueaderos.
Industria de la salud tales como clínicas y hospitales
b.) Lotes, predios o terrenos, urbanos o suburbanos, sobre los cuales exista un contrato
de arrendamiento o promesa de arrendamiento, o cualquier otro tipo de contrato o
promesa en virtud del cual se obtengan flujos de caja periódicamente.
c.) La construcción de cualquiera de los inmuebles señalados en el literal a.) de la
presente Cláusula, incluyendo el valor del lote, predio o terreno sobre el cual se
construya el inmueble. Dicha inversión deberá sujetarse a los criterios de inversión
señalados en los literales c.) y d.) de la Cláusula 1.2.4.1 del presente prospecto.
d.) Derechos o participaciones en carteras colectivas inmobiliarias, fondos de inversión
colectiva inmobiliarios, o en cualquier vehículo de inversión colectiva de naturaleza
inmobiliaria que llegare a ser legalmente aprobado, siempre que no conciban dentro
de sus activos aceptables títulos o valores participativos o mixtos. Las inversiones a
través de éste tipo de vehículos no serán permitidas si ello pudiere dar lugar a la
violación por vía indirecta de los regímenes prudenciales de inversión establecidos
en la normatividad para dichos vehículos en lo referente al grado de profesionalismo
del inversionista y al monto mínimo de inversión.
e.) Derechos fiduciarios de patrimonios autónomos o de fideicomisos que tengan como
activos subyacentes alguno de los activos descritos en los literales a.), b.), ó c.) de la
presente Cláusula. La Sociedad Administradora velará porque la valoración de los
activos inmobiliarios subyacentes mencionados en el presente literal se realice,
cuando a ello haya lugar, de conformidad con la normatividad vigente o mediante
una metodología que refleje su valor de mercado. Con el fin de garantizar la
titularidad de la Cartera Colectiva sobre los activos inmobiliarios subyacentes, ésta
sólo podrá ser titular o propietaria de los derechos fiduciarios, eliminando así la
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Las obligaciones de la Sociedad Administradora de la Cartera Colectiva relacionadas con la gestión del portafolio son de medio y no de resultado. Los dineros entregados por los inversionistas a la Cartera Colectiva no son depósitos, ni generan para la sociedad administradora las obligaciones propias de una institución de depósito y no están amparados por el seguro de depósito del Fondo de Garantías de Instituciones Financieras- FOGAFIN, ni por ninguno otro esquema de dicha naturaleza. La inversión en la Cartera Colectiva está sujeta a los riesgos de inversión, derivados de la evolución de los precios de los activos que componen el portafolio de esta.
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posibilidad de constituirse únicamente como beneficiaria del patrimonio autónomo
o fideicomiso.
Parágrafo 1: En el giro ordinario de sus negocios inmobiliarios, la Cartera Colectiva podrá
aceptar/recibir activos en garantía, siempre y cuando dichos activos estén considerados dentro
del universo de activos aceptables para invertir. La valoración de dichas garantías se realizará de
acuerdo con lo establecido en la Cláusula 1.6.2.1.
Parágrafo 2: la Cartera Colectiva podrá realizar mejoras, adiciones y/o ampliaciones a activos del
portafolio con el fin de incrementar su potencial de generación de rentas o con el de preservar
su valor. Dichos desembolsos serán considerados como erogaciones capitalizables y por lo
tanto, constituirán un mayor valor del activo en la contabilidad de la Cartera Colectiva hasta
tanto se actualice el avalúo de este incluyendo el valor de las mejoras, adiciones y/o
ampliaciones.
Parágrafo 3: la Cartera Colectiva podrá realizar cambios de uso o reconversiones de activos del
portafolio con el fin de incrementar su potencial de generación de rentas o con el de preservar
su valor. Los desembolsos por este concepto serán considerados como erogaciones
capitalizables y por lo tanto, constituirán un mayor valor del activo en la contabilidad de la
Cartera Colectiva hasta tanto se actualice el avalúo de este de acuerdo a su nuevo uso o
reconversión..
1.2.2.2 Activos no inmobiliarios
La Cartera Colectiva podrá invertir en activos diferentes a los descritos en la Cláusula 1.2.2.1 del
presente prospecto exclusivamente con el fin de administrar la liquidez disponible, bien sea que
se trate de excedentes de liquidez o de recursos líquidos en proceso de ser invertidos. Para tal fin
la Cartera Colectiva podrá invertir en los siguientes activos:
a.) Depósitos en cuentas de ahorro o corrientes con entidades financieras vigiladas por la
Superintendencia Financiera de Colombia y con una calificación mínima de riesgo
crédito local a corto plazo de F1 o equivalente.
b.) Derechos o participaciones en carteras colectivas abiertas o carteras del mercado
monetario, incluso aquellas administradas por la Sociedad Administradora, que tengan
una calificación de riesgo crédito local igual o superior a AA+ o equivalente y un plazo
promedio ponderado al vencimiento inferior a 2 años. En cualquier caso, no se podrá
invertir en carteras colectivas que tengan dentro de sus activos aceptables para invertir
activos que no se negocien en mercados organizados o inversiones en títulos o valores
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Las obligaciones de la Sociedad Administradora de la Cartera Colectiva relacionadas con la gestión del portafolio son de medio y no de resultado. Los dineros entregados por los inversionistas a la Cartera Colectiva no son depósitos, ni generan para la sociedad administradora las obligaciones propias de una institución de depósito y no están amparados por el seguro de depósito del Fondo de Garantías de Instituciones Financieras- FOGAFIN, ni por ninguno otro esquema de dicha naturaleza. La inversión en la Cartera Colectiva está sujeta a los riesgos de inversión, derivados de la evolución de los precios de los activos que componen el portafolio de esta.
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de naturaleza participativa o mixta. La inversión en otras carteras colectivas siempre
de carteras colectivas administradas por la Sociedad Administradora.
c.) Certificados de depósito a término (CDTs) con un plazo máximo al vencimiento de 1 año
y emitidos por instituciones financieras en Colombia con una calificación de riesgo
crédito local igual o superior a AA+ o equivalente.
d.) Valores de renta fija con un plazo máximo al vencimiento de 365 días, cuya calificación
de riesgo crédito local sea igual o superior a AA+ o equivalente, o que hayan sido
emitidos por emisores con una calificación de riesgo crédito local igual o superior a AA+
o equivalente.
e.) Valores de renta fija emitidos o garantizados por la Nación, por el Banco de la República
o el Fondo de Garantías de Instituciones Financieras Fogafín con un plazo al vencimiento
menor a 2 años.
f.) Operaciones simultáneas activas, operaciones de reporto activas u operaciones de
transferencia temporal de valores en las que se actúe como originador con un plazo al
vencimiento menor a 365 días. Para efectos de estas operaciones, sólo se podrán recibir
títulos o valores de renta fija de emisores con una calificación de riesgo crédito local
igual o superior a AA+ o equivalente. Dichas operaciones no podrán superar en su
conjunto el 30% del activo total de la Cartera Colectiva, según lo establecido en el
Artículo 3.1.4.1.6 del Decreto 2555 de 2010. Así mismo, estas operaciones deberán
efectuarse a través de un sistema de negociación de valores autorizado por la
Superintendencia Financiera de Colombia.
Parágrafo: el máximo plazo promedio ponderado al vencimiento de los activos no inmobiliarios
descritos en la presente cláusula será de 365 días.
1.2.3 Proceso de inversión
La Sociedad Administradora y el Gerente de la Cartera Colectiva, en lo referente a la inversión de
los recursos de ésta en los activos inmobiliarios señalados en la Cláusula 1.2.2.1 del presente
prospecto, seguirán un riguroso proceso de inversión. La Sociedad Administradora podrá
contratar con cargo a la Cartera Colectiva los servicios de consultoría y asesoría especializada
que considere necesarios para cumplir con sus obligaciones como administrador. El proceso de
inversión constará de las siguientes etapas:
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Las obligaciones de la Sociedad Administradora de la Cartera Colectiva relacionadas con la gestión del portafolio son de medio y no de resultado. Los dineros entregados por los inversionistas a la Cartera Colectiva no son depósitos, ni generan para la sociedad administradora las obligaciones propias de una institución de depósito y no están amparados por el seguro de depósito del Fondo de Garantías de Instituciones Financieras- FOGAFIN, ni por ninguno otro esquema de dicha naturaleza. La inversión en la Cartera Colectiva está sujeta a los riesgos de inversión, derivados de la evolución de los precios de los activos que componen el portafolio de esta.
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a.) Definición de criterios de búsqueda y preselección de inversiones: de acuerdo con lo
establecido en el Artículo 3.1.9.1.7 del Decreto 2555 de 2010, corresponderá al Comité de
Inversiones definir las políticas para la selección de inversiones, las cuales deberán tener
en cuenta la política de inversión y perfil de riesgo establecidos en el presente
prospecto.
b.) Análisis y preselección de alternativas de inversión: consiste en la identificación de
posibles alternativas de inversión por parte del Gerente de la Cartera Colectiva con el fin
de analizarlas y preseleccionarlas de acuerdo con los lineamientos establecidos por el
Comité de Inversiones. Consta de las siguientes actividades:
i. Filtrar entre las diferentes alternativas de inversión, aquellas que sean más
adecuadas para la Cartera Colectiva de acuerdo con la rentabilidad esperada, el
perfil de riesgo y política de inversión de ésta, así como con los criterios
definidos por el Comité de Inversiones para la búsqueda y preselección de
inversiones.
ii. Contactar a los propietarios y/o arrendatarios de los activos preseleccionados
con el fin de solicitar información detallada de éstos. Suscribir acuerdos de
confidencialidad en caso de ser necesario.
iii. Realizar o contratar un estudio de mercado del activo que tenga en cuenta
factores como la localización, acceso, posibles condiciones de arrendamiento,
tasas de vacancia, normatividad, transporte público, precios de activos
comparables, oferta y demanda de activos sustitutos, entre otros.
iv. Realizar un análisis de las posibles fuentes de financiación de la
adquisición/inversión.
v. Realizar un análisis financiero de cada posible inversión consistente en la
proyección de los flujos de caja futuros esperados del activo y así como de su
rentabilidad esperada.
vi. Realizar o contratar un análisis del riesgo de crédito de los arrendatarios actuales
o potenciales de cada posible activo objeto de inversión observando los
siguientes criterios:
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El análisis será obligatorio cuando el arrendatario suponga una
concentración por ingresos consolidados igual o superior al 5% de
acuerdo con la definición de concentración por arrendatario estipulada
en el literal b.) de la Cláusula 1.2.4.2.1 del presente prospecto. Esta
previsión de obligatoriedad no aplicará en aquellos casos en los que el
arrendatario, o el garante, codeudor, deudor solidario o avalista de las
obligaciones de éste con la Cartera Colectiva, posea una calificación de
riesgo crédito local como emisor igual o superior a AA+ (o equivalente) o
una calificación de internacional de riesgo crédito equivalente a grado
de inversión.
Para arrendatarios que supongan una concentración por ingresos
consolidados inferior al 5% de acuerdo con la definición de
concentración por arrendatario estipulada en el literal b.) de la Cláusula
1.2.4.2.1 del presente prospecto, será potestad del Comité de Inversiones
evaluar la necesidad del análisis de riesgo crédito. En caso de
considerarlo necesario, el Comité de Inversiones solicitará a la Sociedad
Administradora dicho análisis, especificando claramente el nivel de
profundidad y tipo de análisis requerido de acuerdo con el nivel de
riesgo que represente el arrendatario para la Cartera Colectiva.
vii. Evaluar el riesgo de contraparte asociado a vendedores de activos, co-
inversionistas, constructores, entre otros.
viii. Determinar, con base en los análisis realizados, cuáles de las alternativas serán
objeto de una oferta no vinculante.
c.) Negociación de términos tentativos y presentación de ofertas no vinculantes:
consiste de las siguientes actividades realizadas por el Gerente de la Cartera Colectiva:
i. Pre-negociación de términos tentativos de inversión con los propietarios de los
activos inmobiliarios y/o los arrendatarios de éstos. Pre-negociación de términos
con co-inversionistas cuando a ellos haya lugar.
ii. Presentación de ofertas no vinculantes a los propietarios de activos inmobiliarios
y/o arrendatarios de estos.
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d.) Análisis y aprobación de los términos de las ofertas no vinculantes aceptadas:
consiste en el análisis y aprobación por parte del Comité de Inversiones de los términos
de las ofertas no vinculantes aceptadas. Esta etapa consta de los siguiente puntos:
i. El Gerente de la Cartera Colectiva deberá presentar al Comité de Inversiones un
avalúo del activo realizado por una firma que cumpla con los requisitos de
idoneidad señalados en la Cláusula 1.7.1.4.5.3 del presente prospecto y que haya
sido realizado dentro de los 6 meses anteriores a la fecha de compra.
ii. El Gerente de la Cartera Colectiva deberá presentar al Comité de Inversiones un
informe que contenga el resultado de los análisis realizados para cada posible
inversión y los términos de la oferta no vinculante aceptada. También deberá
presentar al Comité de Inversiones una relación sobre los estudios de debida
diligencia que recomienda llevar a cabo antes de adquirir el activo.
iii. El Comité de Inversiones, con base en la información señalada en los numerales
i.) y ii.) del presente literal, realizará un análisis de cada una de las posibles
inversiones propuestas y emitirá un concepto sobre la pertinencia de ejecutar
cada una de éstas de acuerdo con los criterios previamente establecidos y lo
contenido en el reglamento de la Cartera Colectiva.
iv. El Comité de Inversiones aprobará al Gerente de la Cartera Colectiva la
realización de ofertas vinculantes sobre las alternativas que considere
pertinentes. Así mismo, instruirá al Gerente de la Cartera Colectiva sobre los
requisitos adicionales que considere necesario deben cumplirse para la
presentación de dichas ofertas vinculantes. En específico, el Comité de
Inversiones deberá:
Conceptuar sobre la pertinencia y el alcance de los estudios de debida
diligencia sugeridos por el Gerente, bien sea que se realicen antes de la
presentación de la oferta vinculante o que se condicione la validez de la
oferta vinculante presentada al resultado favorable de dichos estudios.
Conceptuar sobre la necesidad de realizar un análisis de riesgo crédito
y/o de solicitar la aprobación del área de riesgos de la Sociedad
Administradora para aquellos arrendatarios potenciales que presenten
una concentración por ingresos consolidados inferior al 5% de acuerdo
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con la definición de concentración por arrendatario estipulada en literal
b.) de la Cláusula 1.2.4.2.1 del presente prospecto. El Comité de
Inversiones especificará el nivel de profundidad y tipo de análisis
requerido.
Conceptuar sobre la necesidad de realizar un análisis de riesgo
contraparte y/o de solicitar la aprobación del área de riesgos de la
Sociedad Administradora cuando considere que la contraparte de una
transacción represente un riesgo material para la Cartera Colectiva.
Conceptuar sobre los riesgos que deben asegurarse y el tipo de póliza de
seguros que debe tomarse para el activo objeto de la transacción en
caso de materializarse, siempre y cuando el costo de dicha póliza se
encuentre dentro de términos económicos aceptables.
Aprobar la concesión de arras en caso de requerirse para presentación
de una oferta vinculante o para la realización de una transacción.
v. El Comité de Inversiones validará la estructura de financiación de la transacción,
incluida la autorización de las operaciones de crédito o endeudamiento a que
haya lugar, siempre dentro de los términos previstos en el reglamento de la
Cartera Colectiva.
vi. Elaboración de un acta donde consten las autorizaciones dadas por el Comité de
Inversiones al Gerente de la Cartera Colectiva para presentar las ofertas
vinculantes y los términos y condiciones requeridos para presentar dichas
ofertas.
e.) Realización de estudios de debida diligencia y obtención de aprobaciones del área
de riesgos de la Sociedad Administradora: el Gerente de la Cartera Colectiva ordenará
o contratará los estudios de debida diligencia a que haya lugar. Adicionalmente,
solicitará al área de riesgos de la Sociedad Administradora las aprobaciones solicitadas
por el Comité de Inversiones como requisito para realizar la oferta vinculante. Los
estudios de debida diligencia podrán realizarse después de la presentación de la oferta
vinculante siempre y cuando la validez de dicha oferta quede condicionada al resultado
favorable de dichos estudios.
La Sociedad Administradora y el Gerente se obligan a realizar y/o contratar un estudio de
debida diligencia legal que incluya al menos lo siguiente:
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Estudio de títulos: análisis de propietarios anteriores, acreditación de que el
inmueble puede ser materia de adquisición y que está libre de gravámenes o
cualquier limitación de dominio.
Estudio de la normatividad aplicable al activo.
Estado de los permisos y licencias aplicables al activo.
Análisis de los contratos existentes sobre el activo a adquirir.
Aplicación del Sistema de Administración y prevención del Riesgo de Lavado de
Activos y Financiación del Terrorismo (SARLAFT) con el objetivo de identificar
posibles riesgos asociados a dineros o activos provenientes de actividades
ilícitas. En específico, se evaluará el riesgo asociado a cualquier tenedor presente
o pasado identificable en la cadena de tradición del inmueble siguiendo los
procedimientos establecidos por la Sociedad Administradora para tal fin.
Paz y salvo con entes municipales por concepto de impuestos.
Adicionalmente, el Gerente deberá contratar/realizar los estudios de debida diligencia
adicionales que a que haya lugar de acuerdo con el concepto del Comité de Inversiones
dentro de los que podrían incluirse los siguientes:
Estudio de debida diligencia técnica, estructural y de ingeniería del activo
cuando así se requiera por su edad.
Estudios ambientales.
Estudios de riesgo de crédito y/o contraparte solicitados por el Comité de
Inversiones. Obtención de las aprobaciones respectivas solicitadas por éste
del área de riesgos de la Sociedad Administradora.
f.) Presentación de ofertas vinculantes: una vez cumplidos los requisitos establecidos por
el Comité de Inversiones para la presentación de ofertas vinculantes, el Gerente de la
Cartera Colectiva procederá a realizar dichas ofertas vinculantes a las partes involucradas
en los términos aprobados por éste.
g.) Ejecución de la transacción: El Gerente de la Cartera Colectiva ejecutará las
transacciones cuyas ofertas vinculantes hayan sido aceptadas por las Contrapartes. Esta
etapa incluye, entre otros, los siguientes puntos:
i. Informar al Comité de Inversiones sobre las ofertas vinculantes aceptadas.
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ii. Elaborar o subcontratar la elaboración de todos los documentos legales
requeridos para ejecutar la transacción en los términos aprobados por el Comité
de Inversiones.
iii. Revisar la documentación legal presentada buscando que los intereses de la
Cartera Colectiva y de sus inversionistas estén adecuadamente protegidos.
iv. Conceder arras cuando a ello haya lugar y hayan sido aprobadas por el Comité
de Inversiones.
v. Suscribir los documentos legales y contratos necesarios para llevar a cabo la
transacción, incluidos los relacionados con las operaciones de crédito y
endeudamiento cuando a ello haya lugar.
vi. Suspender la ejecución de la transacción en caso de considerar que dicha
transacción no es legal o técnicamente viable, sus condiciones han cambiado
sustancialmente frente a los lineamientos establecidos por el Comité de
Inversiones o se evidenciaron riesgos materiales para los inversionistas no
identificados en etapas anteriores del proceso, inclusive si esta decisión llegaré a
generar multas o gastos no reembolsables para la Cartera Colectiva. En este caso,
el Gerente deberá informar al Comité de Inversiones sobre la decisión tomada
subrayando las motivaciones que la llevaron a ello.
vii. Al momento de adquirir el inmueble, contratar la póliza de seguros en los
términos indicados por el Comité de Inversiones cuando a ello haya lugar.
h.) Monitoreo, control y administración de inversiones: El Gerente de la Cartera
Colectiva hará un seguimiento, control y monitoreo permanente de las inversiones del
portafolio y de los proveedores de servicios contratados con el fin de:
i. Analizar y comparar del desempeño de las inversiones en relación con lo
inicialmente esperado.
ii. Identificar potenciales riesgos y tomar acciones tendientes a mitigarlos.
iii. Evaluar potenciales cambios adversos en el riesgo crédito de los arrendatarios de
los inmuebles y tomar las medidas preventivas tendientes a mitigar el impacto
de dichos cambios. Será el Comité de Inversiones el encargado de determinar a
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qué arrendatarios debe hacérsele seguimiento y la profundidad de dicho análisis
de acuerdo con el riesgo que represente para la Cartera Colectiva en virtud de la
concentración por arrendatario.
iv. Evaluar el momento adecuado de desinversión y posibles estrategias de salida.
v. Tomar las medidas necesarias para incrementar, mantener o proteger el valor de
los activos, incluyendo su mantenimiento rutinario, así como su promoción y
mercadeo.
vi. Ejercer los derechos derivados de los activos e inversiones de la Cartera
Colectiva, así como los consagrados en los contratos que se llegaren a suscribir
en virtud de la realización de inversiones o en virtud del giro ordinario de los
negocios de la Cartera Colectiva. Igualmente velará por el adecuado
cumplimento de las obligaciones de la Cartera Colectiva con terceros.
vii. Velar por la permanente renovación de pólizas de seguro de los activos del
portafolio en los términos aprobados por el Comité de Inversiones cuando a ello
haya lugar, y siempre y cuando el costo de dichas pólizas se encuentre dentro de
términos económicos aceptables.
viii. Velar por el pago de los impuestos de los activos del portafolio
ix. Verificar un nivel de servicio adecuado por parte de los proveedores de servicios
contratados.
i.) Desinversión: El Gerente de la Cartera Colectiva presentará las propuestas de
desinversión de activos al Comité de Inversiones cuando lo considere pertinente y en el
mejor interés de los inversionistas. El Comité de Inversiones analizará dichas propuestas
y emitirá un concepto sobre la conveniencia de ejecutarlas y los lineamientos bajo los
cuales deben ejecutarse. Todo lo anterior constará en un acta. El Gerente de la Cartera
Colectiva, siguiendo las recomendaciones y lineamientos del Comité de Inversiones,
ejecutará la estrategia de desinversión. Para esto suscribirá todos los documentos
legales requeridos para tal fin.
El Gerente de la Cartera Colectiva podrá suspender en cualquier momento la ejecución
de la transacción aprobada en caso de considerar que dicha transacción no es legal o
técnicamente viable, sus condiciones han cambiado sustancialmente frente a los
lineamientos establecidos por el Comité de Inversiones o se evidenciaron riesgos
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materiales para los inversionistas no identificados en etapas anteriores del proceso,
inclusive si esta decisión llegaré a generar multas o gastos no reembolsables para la
Cartera Colectiva. En este caso deberá informar al Comité de Inversiones sobre la
decisión tomada subrayando las motivaciones que la llevaron a ello.
Dentro del proceso de desinversión, el Gerente de la Cartera Colectiva solicitará al área
de riesgos de la Sociedad Administradora un análisis de riesgo contraparte con el
objetivo de determinar la capacidad de ésta para cumplir con las obligaciones derivadas
de la transacción. Adicionalmente, dicha área deberá realizar un análisis del riesgo de
lavado de activos y financiación del terrorismo aplicando los procedimientos contenidos
en el políticas y procedimientos para el sistema de Administración de Riesgo de
respecto de las contrapartes de la Cartera
Colectiva en la transacción.
Parágrafo: Todos los análisis de riesgo crédito y riesgo contraparte mencionados en el proceso
de inversión se harán con base en el
aprobado por la Junta Directiva, el cual hace parte integral del Sistema de
Administración de Riesgo Crédito (SARC) de la Sociedad Administradora. Así mismo, todos los
análisis relacionados con la prevención y el control del lavado de activos y financiación del
terrorismo, se harán con base en el Manual de políticas y procedimientos para el sistema de
Administ aprobado por la
Junta Directiva, el cual es parte integral del Sistema de Administración del Riesgo de Lavado de
Activos y Financiación del Terrorismo (SARLAFT) de la Sociedad Administradora.
1.2.4 Estrategia de inversión
1.2.4.1 Criterios de inversión
La Sociedad Administradora y el Comité de Inversiones deberán considerar los siguientes
criterios de inversión en la toma de decisiones:
a.) La Cartera Colectiva tiene un objetivo dual de generar rentas periódicas y valorización de
la inversión a largo plazo. Dicho objetivo implica un equilibrio adecuado entre el
potencial de generación de flujo de caja y el potencial de valorización de los activos de
portafolio analizado en su conjunto.
b.) El análisis del riesgo crédito que emana de los nuevos contratos de arrendamiento que
representen un riesgo material para la Cartera Colectiva será parte integral del proceso
de inversión. Mientras mayor la exposición de la Cartera Colectiva a un contrato en
particular y mayor la especificidad del inmueble objeto del contrato, mayor debe ser la
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Las obligaciones de la Sociedad Administradora de la Cartera Colectiva relacionadas con la gestión del portafolio son de medio y no de resultado. Los dineros entregados por los inversionistas a la Cartera Colectiva no son depósitos, ni generan para la sociedad administradora las obligaciones propias de una institución de depósito y no están amparados por el seguro de depósito del Fondo de Garantías de Instituciones Financieras- FOGAFIN, ni por ninguno otro esquema de dicha naturaleza. La inversión en la Cartera Colectiva está sujeta a los riesgos de inversión, derivados de la evolución de los precios de los activos que componen el portafolio de esta.
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profundidad del análisis de riesgo crédito del potencial arrendatario. La Cartera Colectiva
buscará arrendar sus inmuebles a arrendatarios con una adecuada calidad crediticia. La
pertinencia y necesidad de los análisis de riesgo crédito se sujetará a lo dispuesto en el
Proceso de Inversión descrito en la Cláusula 1.2.3 del presente prospecto. La realización
efectiva de dichos análisis seguirá las políticas y procedimientos contenidos en el
aprobado por la Junta Directiva de la Sociedad Administradora.
c.) El objetivo de la Cartera Colectiva no es invertir en proyectos o desarrollos inmobiliarios
con el fin de obtener una utilidad como partícipe de dichos proyectos. El objetivo de la
Cartera Colectiva es invertir en activos o proyectos que tengan un potencial y estrategia
clara para generar flujos de caja vía cánones de arrendamiento u otros contratos y una
valorización razonable en el largo plazo.
d.) La Cartera Colectiva podrá invertir en la construcción de inmuebles, incluyendo el precio
del lote o terreno, siempre y cuando el objeto de dicha inversión sea la tenencia final del
inmueble con fines de arrendamiento o la obtención de cualquier tipo de renta o flujo
de caja periódico. La Cartera Colectiva no podrá invertir en la construcción de inmuebles
con fines de enajenación inmediata o en proyectos y desarrollos inmobiliarios con el fin
de obtener una utilidad producto de su exitosa comercialización.
Cuando se trate de inversiones en la construcción de inmuebles, la Cartera Colectiva
buscará administrar y mitigar el riesgo de construcción al que están expuestos los
inversionistas por medio de instrumentos contractuales, pólizas de cumplimiento,
estructuras de inversión subordinadas, entre otros. La Cartera Colectiva podrá asumir
riesgo de vacancia en este tipo de inversiones. En desarrollo de lo anterior se tendrá en
cuenta lo siguiente:
Las inversiones en la construcción de inmuebles siempre se harán bajo
esquemas contractuales que transfieran el riesgo de construcción a un tercero,
tales como contratos llave en mano (turnkey contracts), contratos EPC
(engineering, procurement and construction), contratos de precio global fijo,
contratos de precio y plazo fijo, contratos de precio fijo y plazo variable, pólizas
por cumplimiento en tiempo y presupuesto, estructuras de inversión con
inversionistas subordinados que asuman los riesgos citados, entre otros. Dichos
esquemas permiten a la Cartera Colectiva estimar con un mayor nivel de certeza
el valor total de la inversión y por tanto la rentabilidad esperada de ésta.
La Cartera Colectiva no deberá asumir el riesgo de la obtención de licencias de
urbanización o parcelación. En consecuencia, la inversión en la construcción de
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Las obligaciones de la Sociedad Administradora de la Cartera Colectiva relacionadas con la gestión del portafolio son de medio y no de resultado. Los dineros entregados por los inversionistas a la Cartera Colectiva no son depósitos, ni generan para la sociedad administradora las obligaciones propias de una institución de depósito y no están amparados por el seguro de depósito del Fondo de Garantías de Instituciones Financieras- FOGAFIN, ni por ninguno otro esquema de dicha naturaleza. La inversión en la Cartera Colectiva está sujeta a los riesgos de inversión, derivados de la evolución de los precios de los activos que componen el portafolio de esta.
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inmuebles deberá considerar mecanismos para eliminar dicho riesgo o
transferirlo a terceros.
En general, la Cartera Colectiva buscará mitigar el riesgo en este tipo de
inversiones mediante la suscripción anticipada de contratos de arrendamiento o
de promesas de arrendamiento u otros contratos que deriven en la obtención
de rentas periódicas sobre el inmueble en cuya construcción va a invertir. Sin
embargo, la existencia de un contrato de arrendamiento previo sobre el
inmueble a construir no es condición necesaria para realizar este tipo de
inversiones. La Cartera Colectiva podrá asumir el riesgo de vacancia sobre el
inmueble financiado cuando se considere que dicho inmueble se puede
arrendar con facilidad dadas sus características.
e.) La Cartera Colectiva sólo podrá invertir en lotes, predios y terrenos con el objetivo de
arrendarlos u obtener rentas periódicas en virtud de algún contrato, excepto la
posibilidad prevista en el literal c.) de la Cláusula 1.2.2.1 del presente prospecto y en el
literal d.) de la presente cláusula. Lo anterior implica que la adquisición de un lote, predio
o terreno está totalmente condicionada a la existencia o suscripción previa de un
contrato de arrendamiento o de cualquier otro contrato que conlleve a la generación u
obtención de rentas periódicas para la Cartera Colectiva, excepto en los casos
mencionados.
f.) Las inversiones en activos financieros de renta fija y similares tienen como único objetivo
una adecuada y conservadora administración de la liquidez disponible. No es el objetivo
de la Cartera Colectiva realizar inversiones especulativas en este tipo de activos con fines
de obtener ganancias de capital.
1.2.4.2 Diversificación y límites de inversión
1.2.4.2.1 Activos Inmobiliarios
Las inversiones de la Cartera Colectiva estarán sujetas a los siguientes límites de inversión, los
cuales se establecen como porcentaje de los activos y no del patrimonio de la cartera:
a.) Concentración agregada mínima en activos inmobiliarios: La Cartera Colectiva
deberá tener una concentración mínima del 60% en los activos descritos en la Cláusula
1.2.2.1 del presente prospecto, según lo establecido en el Artículo 3.1.2.1.6 del Decreto
2555 de 2010.
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Las obligaciones de la Sociedad Administradora de la Cartera Colectiva relacionadas con la gestión del portafolio son de medio y no de resultado. Los dineros entregados por los inversionistas a la Cartera Colectiva no son depósitos, ni generan para la sociedad administradora las obligaciones propias de una institución de depósito y no están amparados por el seguro de depósito del Fondo de Garantías de Instituciones Financieras- FOGAFIN, ni por ninguno otro esquema de dicha naturaleza. La inversión en la Cartera Colectiva está sujeta a los riesgos de inversión, derivados de la evolución de los precios de los activos que componen el portafolio de esta.
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b.) Concentración máxima por arrendatario: los ingresos consolidados provenientes de
un mismo arrendatario y sus sociedades relacionadas, tales como sociedades
subordinadas, filiales, subsidiarias o matrices, no podrán exceder el 40% de los ingresos
totales recibidos por concepto de arrendamiento por la Cartera Colectiva. Dicho límite
podrá incrementarse al 50% ó 60% cuando se trate de arrendatarios cuya calificación de
riesgo crédito local sea igual a AA+ o AAA (o equivalente) respectivamente al momento
de firmar el contrato. De la misma forma, dicho límite también podrá incrementarse al
50% ó 60% cuando el avalista, codeudor, deudor solidario o garante de las obligaciones
contenidas en el contrato de arrendamiento tenga una calificación de riesgo crédito
local como emisor igual a AA+ o AAA (o equivalente) respectivamente al momento de
firmar el contrato, incluso si el arrendatario por sí mismo no posee calificación de riesgo
crédito o posee una inferior a AA+. La extensión del límite máximo desde el 40% hasta el
60% también aplicará cuando se trate de arrendatarios que tengan una calificación
internacional de riesgo crédito equivalente a grado de inversión emitida por una
calificadora internacionalmente reconocida o cuando el avalista, codeudor, deudor
solidario o garante de las obligaciones contenidas en el contrato de arrendamiento
tenga una calificación internacional de riesgo crédito equivalente a grado de inversión
emitida por una calificadora internacionalmente reconocida.
c.) Concentración máxima por activo individual: el límite máximo de inversión por activo
individual será del 40%. Dicho límite podrá incrementarse hasta el 50% cuando el
arrendatario del activo posea una calificación de riesgo crédito local como emisor igual o
superior a AA+ (o equivalente) o internacional equivalente a grado de inversión al
momento de firmar el contrato o cuando el avalista, codeudor, deudor solidario o
garante de las obligaciones contenidas en el contrato de arrendamiento cumpla con la
calificación de riesgo crédito citada. El límite de concentración máxima por activo
individual también podrá incrementarse hasta el 55% cuando se trate de activos con
vocación multiusuario tales como edificios de oficinas, centros comerciales, entre otros.
Debe entenderse por vocación multiusuario la mera posibilidad de arrendar el activo a
más de un arrendatario, sin perjuicio de que pueda darse el caso de arrendar la totalidad
de un activo multiusuario a un sólo arrendatario, siempre y cuando se respeten las
restricciones impuestas por la concentración máxima por arrendatario señaladas en el
literal b.) de la presente cláusula.
Los límites establecidos en los literales b.) y c.) de la presente cláusula solo aplicarán transcurridos
36 meses contados a partir de la fecha en que el valor total de la Cartera Colectiva supere los
50.000 millones de pesos.
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Las obligaciones de la Sociedad Administradora de la Cartera Colectiva relacionadas con la gestión del portafolio son de medio y no de resultado. Los dineros entregados por los inversionistas a la Cartera Colectiva no son depósitos, ni generan para la sociedad administradora las obligaciones propias de una institución de depósito y no están amparados por el seguro de depósito del Fondo de Garantías de Instituciones Financieras- FOGAFIN, ni por ninguno otro esquema de dicha naturaleza. La inversión en la Cartera Colectiva está sujeta a los riesgos de inversión, derivados de la evolución de los precios de los activos que componen el portafolio de esta.
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En todo caso, cuando circunstancias extraordinarias o imprevistas en el mercado hagan
imposible el cumplimiento de la política de inversión de la Cartera Colectiva, la Sociedad
Administradora podrá ajustar de manera provisional y conforme a su buen juicio profesional
dicha política. Los cambios efectuados, deberán ser informados de manera efectiva e inmediata
a los inversionistas a través del sitio www.btgpactual.com.co y a través de los mecanismos de
información relevante previstos para la Cartera Colectiva en su calidad de emisor del mercado de
valores. Así mismo, la Sociedad Administradora informará de dichos cambios a la
Superintendencia Financiera de Colombia, detallando las medidas adoptadas y la justificación
técnica de las mismas. La calificación de la imposibilidad debe ser reconocida como un hecho
generalizado en el mercado.
Parágrafo. La premisa para el cálculo de las diferentes concentraciones y límites será siempre
llegar hasta el mayor nivel de desagregación posible de los activos del portafolio. Lo anterior
implica que cuando se trate de inversiones indirectas en activos inmobiliarios a través de los
vehículos de inversión descritos en los literales d.) y e.) de la Cláusula 1.2.2.1 del presente
prospecto, no se tomará el valor agregado de la inversión de la Cartera Colectiva en dicho
vehículo, sino el valor de cada activo subyacente, ajustado por la participación de la Cartera
Colectiva en dicho vehículo. La Sociedad Administradora deberá velar porque dichos activos
subyacentes sean valorados de acuerdo con lo estipulado en el Parágrafo 1 de la Cláusula 1.6.2.1.
1.2.4.2.2 Otros Activos
Las inversiones en activos no inmobiliarios de la Cartera Colectiva descritas en la Cláusula 1.2.2.2
del presente prospecto estarán sujetas a los siguientes límites de inversión, los cuales se
establecen como porcentaje de los activos y no del patrimonio de la cartera:
a.) Concentración máxima en activos no inmobiliarios: La Cartera Colectiva podrá tener
una concentración máxima del 40% en los activos descritos en la Cláusula 1.2.2.2 del
presente prospecto.
b.) Concentración máxima por emisor: cuando se trate de inversiones en valores o títulos
de renta fija, no se podrá invertir más del 10% de los activos de la Cartera Colectiva en
valores o títulos emitidos o garantizados por una sola entidad. Además, no se podrá
invertir más del 20% de los activos en valores o títulos emitidos o garantizados por
sociedades que sean matrices, filiales, subsidiarias y/o subordinadas unas de otras. Esta
regla no se aplica a los valores emitidos o garantizados por la Nación, por el Banco de la
República o el Fondo de Garantías de Instituciones Financieras Fogafín.
c.) El límite máximo de las inversiones en valores o títulos de renta fija considerados de
manera conjunta será del 25%. Los valores emitidos o garantizados por la Nación, por el
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Banco de la República o el Fondo de Garantías de Instituciones Financieras Fogafín no
serán considerados para efectos de este límite.
d.) El monto total abierto en operaciones del mercado monetario tales como simultáneas,
operaciones de reporto y operaciones de transferencia temporal de valores no podrá
exceder el 30% del valor de los activos totales de la Cartera Colectiva, según lo previsto
en el Artículo 3.1.4.1.6 del Decreto 2555
1.2.5 Endeudamiento
El endeudamiento es común en el negocio inmobiliario debido a la gran estabilidad de los flujos
de caja que generan los inmuebles. Éste hace sentido financiero siempre y cuando los retornos
del activo adquirido o inversión sean superiores al costo de la deuda utilizada para financiarlo.
1.2.5.1 Objetivos del endeudamiento
La Cartera Colectiva podrá endeudarse para todos aquellos fines autorizados para las carteras
colectivas inmobiliarias en el Decreto 2555 de 2010 o cualquier norma que lo modifique,
complemente, sustituya o derogue.
Se entenderán automáticamente incorporados al reglamento de la Cartera Colectiva y al
presente prospecto, los cambios en los objetivos, políticas, lineamientos, prohibiciones y/o
restricciones aplicables al endeudamiento de las carteras colectivas inmobiliarias o fondos de
inversión colectiva inmobiliarios que llegaren a ocurrir como consecuencia de la expedición de
nuevas normas que modifiquen, complementen, sustituyan o deroguen la Parte 3 del Decreto
, en especial lo relacionado
con el otorgamiento de garantías sobre operaciones de endeudamiento.
1.2.5.2 Política de endeudamiento
El endeudamiento de la Cartera Colectiva podrá tomarse utilizando diversas figuras tales como,
créditos bancarios, créditos sindicados, créditos hipotecarios, contratos de mutuo, operaciones
de leasing inmobiliario, emisiones de títulos o valores de contenido crediticio, financiación del
vendedor (seller financing), préstamos mezzanine, préstamos privados o particulares, entre
otros. Así mismo, la Cartera Colectiva podrá hacer uso de instrumentos como cartas de crédito y
seguros de crédito en el desarrollo y estructuración de sus operaciones de deuda. La Cartera
Colectiva podrá realizar las operaciones de endeudamiento tanto con entidades nacionales
como con entidades del exterior y denominadas o indexadas en cualquier moneda.
La política de endeudamiento estará regida por los siguientes criterios:
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Las obligaciones de la Sociedad Administradora de la Cartera Colectiva relacionadas con la gestión del portafolio son de medio y no de resultado. Los dineros entregados por los inversionistas a la Cartera Colectiva no son depósitos, ni generan para la sociedad administradora las obligaciones propias de una institución de depósito y no están amparados por el seguro de depósito del Fondo de Garantías de Instituciones Financieras- FOGAFIN, ni por ninguno otro esquema de dicha naturaleza. La inversión en la Cartera Colectiva está sujeta a los riesgos de inversión, derivados de la evolución de los precios de los activos que componen el portafolio de esta.
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a.) Toda operación de endeudamiento deberá ser aprobada por el Comité de Inversiones
de manera previa. Así mismo, deberá respetarse el quórum y mayoría especial (decisión
unánime tomada por 5 miembros o sus respectivos suplentes) requerido para dicha
decisión cuando a ello haya lugar, según lo establecido en el literal a.) de la Cláusula
1.4.2.6 del reglamento de la Cartera Colectiva.
b.) El límite máximo de endeudamiento autorizado será equivalente al 50% de los activos
de la Cartera Colectiva.
c.) El Comité de Inversiones podrá incrementar el límite máximo descrito en el literal b.) de
la presente cláusula hasta el 66%, siempre y cuando se respete el quórum y mayoría
especial (decisión unánime tomada por 5 miembros o sus respectivos suplentes)
consagrado en la Cláusula 1.4.2.6 del reglamento de la Cartera Colectiva. Dicho voto
unánime debe ratificarse al menos una vez cada 12 meses. En caso de no lograrse la
ratificación por unanimidad, la Sociedad Administradora dispondrá de un plazo de 12
meses para reducir el nivel de endeudamiento al menos al límite máximo descrito en el
literal b.) de la presente cláusula. Los cambios en los límites de endeudamiento deberán
ser informados a la Superintendencia Financiera de Colombia y a los inversionistas.
d.) En ningún caso el nivel de endeudamiento de la Cartera Colectiva podrá exceder un
monto equivalente a dos (2) veces el valor de su patrimonio, límite máximo establecido
en el Articulo 3.1.2.1.7 del Decreto 2555 de 2010.
e.) La Cartera Colectiva deberá cubrir cualquier exposición cambiaria neta proveniente de
operaciones de endeudamiento denominadas en monedas diferentes al peso
Colombiano. Para esto podrá hacer uso de los instrumentos derivados descritos en la
Cláusula 1.2.7 del presente prospecto. Así mismo, podrá considerar dentro de sus
mecanismos de cobertura cualquier cobertura natural provista por activos o contratos
indexados o denominados en otras monedas.
f.) La celebración de operaciones de crédito para la Cartera Colectiva, directa o
indirectamente, con la matriz, las subordinadas de ésta o las subordinadas de la
Sociedad Administradora no podrá exceder el 10% de los activos la cartera, según lo
establecido en el Artículo 3.1.11.1.2 del Decreto 2555 de 2010.
Parágrafo: La Cartera Colectiva sólo podrá realizar operaciones simultáneas pasivas,
operaciones de reporto pasivas u operaciones de transferencia temporal en las que actué como
receptor con el fin de obtener apoyo transitorio de liquidez para subsanar déficits de liquidez
producto de la materialización de riesgos de contraparte y/o crédito. El monto total abierto en
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las operaciones del mercado monetario activas y pasivas tales como simultáneas, operaciones
de reporto y operaciones de transferencia temporal de valores no podrá exceder el 30% del valor
de los activos totales de la Cartera Colectiva, según lo previsto en el Artículo 3.1.4.1.6 del Decreto
2555.
1.2.6 Co-inversiones con terceros
La Cartera Colectiva podrá realizar inversiones en asociación con otros inversionistas tales como
personas naturales o jurídicas, patrimonios autónomos y fideicomisos, la Sociedad
Administradora, sus compañías subordinadas, filiales o subsidiarias o su compañía matriz, otras
carteras colectivas o fondos de capital privado, inclusive si son administradas por BTG PACTUAL |
COLOMBIA S.A La Sociedad Administradora podrá adelantar con terceros, en nombre de la
Cartera Colectiva, negociaciones encaminadas a realizar inversiones de forma conjunta en los
activos aceptables para invertir descritos en el presente prospecto. Los esquemas de coinversión
no necesariamente implican que todos los inversionistas deban invertir exactamente en las
mismas condiciones. En consecuencia, estructuras de coinversión en las cuales se prevean
derechos y obligaciones diferentes para cada inversionista serán posibles bajo estos esquemas.
En específico, estructuras donde existan inversionistas subordinados respecto de otros,
, entre otros, estarán cubiertas bajo
este concepto. Este tipo de estructuras permiten transferir de manera eficiente a otros
inversionistas riesgos que no sean consistentes con la filosofía de la Cartera Colectiva. En todo
caso, la Sociedad Administradora y el Comité de Inversiones velarán por asegurar un trato
equitativo y justo para los todos inversionistas, buscando siempre la mejor ejecución del
encargo.
La Sociedad Administradora se obliga a revelar al Comité de Inversiones cualquier conflicto de
interés que pudiere existir en una transacción que implique esquemas de coinversión, bien sea
porque se trate de esquemas de coinversión donde concurran dos o más carteras colectivas,
fondos de capital privado y/o vehículos de inversión administrados por la Sociedad
Administradora, o porque se trate de esquemas de coinversión donde concurran la Cartera
Colectiva y la Sociedad Administradora, sus compañías subordinadas, filiales o subsidiarias o su
compañía matriz, o por la existencia de algún vínculo económico, comercial o contractual con
el(los) co-inversionista(s). Con el fin de administrar de forma adecuada los posibles conflictos de
interés que pudieren surgir en virtud de los esquemas de coinversión, cada transacción que
implique un esquema de este tipo deberá ser aprobada de forma previa por el Comité de
Inversiones, respetando el quórum y mayoría especial señalado en la Cláusula 1.4.2.6 del
reglamento de la Cartera Colectiva. Adicionalmente, los potenciales conflictos de interés que
pudieren surgir en relación con dichas operaciones serán administrados de acuerdo con los
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Administradora, el cual es aprobado por la Junta Directiva de ésta.
1.2.7 Operaciones de cobertura y derivados financieros
La Cartera Colectiva sólo podrá celebrar operaciones sobre derivados financieros con fines de
cobertura de riesgo cambiario o de tasa de interés.
En lo relacionado con el riesgo cambiario, la Cartera Colectiva estará facultada para cubrir la
exposición cambiara generada por la denominación/indexación de contratos o pasivos en una
moneda diferente al peso colombiano. Para tal fin, la Cartera Colectiva podrá hacer uso, entre
otros, de los siguientes instrumentos derivados:
a.) Futuros o forwards sobre monedas
b.) Swaps de monedas
La posición contractual activa de la Cartera Colectiva en los contratos de arrendamiento de los
inmuebles y la necesidad de refinanciar pasivos conlleva un riesgo inherente de incrementos en
las tasas de interés de mercado. La Cartera Colectiva estará facultada para mitigar dicho riesgo
mediante el uso, entre otros, de los siguientes instrumentos derivados:
a.) Swaps de tasa de interés
b.) Futuros o forwards de tasa de interés
Para la valoración de los derivados financieros, la Sociedad Administradora utilizará el modelo
Capítulo XVIII de la Circular Externa 100
de 1995 expedida por la Superintendencia Financiera de Colombia y demás normas que la
sustituyan, modifiquen, complementen o deroguen.
1.2.8 Suscripción de contratos con activos inmobiliarios como activos subyacentes
Según lo establecido en la Cláusula 1.2.1, la Cartera Colectiva podrá celebrar cualquier tipo de
contrato que verse sobre inmuebles con el fin de lograr su objetivo. En lo relacionado con la
adquisición o enajenación de cualquiera de los Activos inmobiliarios descritos en la Cláusula
1.2.2.1, la Cartera Colectiva podrá celebrar los siguientes tipos de contratos:
a.) Contratos de opción de venta (como tenedor del derecho), contratos de promesa de
compraventa (como promitente vendedor), contratos de compraventa con condiciones
suspensivas (como parte vendedora) u otros contratos de naturaleza similar con el fin de
garantizar una estrategia de salida futura y/o realizar una estrategia de cubrimiento
frente a caídas en el precio del activo objeto del contrato.
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b.) Contratos de opción de compra (como tenedor del derecho), contratos de promesa de
compraventa (como promitente comprador), contratos de compraventa con
condiciones suspensivas (como parte compradora) u otros contratos de naturaleza
similar con el fin de garantizar el derecho a adquirir un activo inmobiliario en el futuro.
c.) Contratos de opción de compra (como parte obligada) con el fin de otorgar a un tercero
la opción de adquirir un activo inmobiliario en el futuro, figura muy común en las
d.) Contratos de leasing inmobiliario y similares (como parte deudora y tenedora de la
opción de compra) con el fin de financiar la adquisición de un activo inmobiliario.
e.) Contratos de opción de venta (como parte obligada) con el fin de conceder a co-
inversionistas opciones de salida futuras.
La suscripción de los contratos mencionados, dependiendo de su estructura, podría modificar el
perfil de retorno de la inversión y/o de la Cartera Colectiva. Por lo tanto, es necesario considerar
los efectos de dichos contratos sobre el valor de la Cartera Colectiva con el fin de reflejar la
realidad financiera de ésta de la forma más precisa posible a lo largo del tiempo. En
consecuencia, en el reglamento de la Cartera Colectiva se define la siguiente metodología para
valorar dichos instrumentos:
Contratos de opción de venta (como tenedor del derecho):
Contratos de promesa de compraventa (como promitente vendedor) y similares (como
parte vendedora obligada):
Contratos de opción de compra (como tenedor del derecho), incluyendo los contratos
de leasing inmobiliario:
Contratos de promesa de compraventa (como promitente comprador) y similares (como
parte compradora obligada):
Contratos de opción de compra (como parte obligada):
Contratos de opción de venta (como parte obligada):
Donde,
Vt = Valor del contrato al día t
At = Valor del activo inmobiliario subyacente al día t (último avalúo ajustado por
inflación)
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Pt = Precio de ejercicio o liquidación contractual del activo inmobiliario subyacente
actualizado al día t
El precio de ejercicio o liquidación contractual actualizado al día t (Pt) dependerá de la
metodología que se haya establecido para determinar el valor del activo inmobiliario
subyacente al vencimiento del contrato (Pv). Como norma general, Pt deberá establecerse bajo
una premisa que considere la forma como Pt cambia a lo largo de la vigencia del contrato y que
los derechos u obligaciones pactados en estos contratos normalmente sólo son exigibles en una
fecha futura.
A continuación se detallan formas comúnmente usadas para establecer el precio del activo
inmobiliario subyacente al vencimiento del contrato (Pv) y la fórmula para determinar el valor
Pt, sin que ello implique que no puedan establecerse otras en los contratos que suscriba la
Cartera Colectiva:
a.) Metodología 1: indexación del precio de la transacción inmobiliaria inicial (Pa) a la
inmobiliario subyacente al vencimiento del contrato (Pv) de la siguiente forma:
Donde,
Precio del activo inmobiliario subyacente al vencimiento del contrato
Precio de la transacción inmobiliaria inicial
duración del contrato en años
Variación (%) del IPC durante la vida del contrato (efectivo anual).
spread efectivo anual sobre el IPC
Bajo esta metodología para establecer Pv, el valor Pt se calculará de la siguiente forma:
Donde,
Precio de la transacción inmobiliaria inicial
tiempo en años transcurrido entre la fecha de suscripción del contrato y la de
valoración
Variación (%) del IPC entre la fecha de suscripción del contrato y la de
valoración (efectivo anual)
spread efectivo anual sobre el IPC
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b.) Metodología 2: se establece el precio del activo inmobiliario subyacente al vencimiento
del contrato (Pv) como un valor fijo y conocido. Bajo esta metodología para establecer
Pv, el precio Pt se calculará de la siguiente forma:
con [
]
Donde,
Precio de la transacción inmobiliaria inicial
Precio del activo inmobiliario subyacente al vencimiento del contrato
duración del contrato en años
tiempo en años transcurrido entre la fecha de suscripción del contrato y la de
valoración
c.) Metodología 3: se establece el precio del activo inmobiliario subyacente al vencimiento
del contrato (Pv) igual a un avalúo contratado por las partes a la fecha de terminación
del contrato (valor de mercado). En este caso, el valor de cualquiera de los contratos
citados siempre será cero durante su vida pues At = Pt.
1.2.9 Selección de intermediarios
En el ámbito inmobiliario, los intermediarios cumplen la función de ofrecer activos para ser
adquiridos, buscar compradores para activos de la Cartera Colectiva, buscar arrendatarios para
inmuebles de la Cartera Colectiva, buscar co-inversionistas, entre otros. En consecuencia, cuando
se trate de intermediarios inmobiliarios, corresponderá al Comité de Inversiones aprobar la
remuneración de los intermediarios involucrados en la transacción o negocio de la Cartera
Colectiva. El Comité de Inversiones velará porque la remuneración de dichos intermediarios esté
siempre circunscrita dentro de las prácticas razonables y comunes de mercado para
transacciones similares.
Cuando se trate de operaciones sobre activos financieros, corresponderá al Gerente de la Cartera
Colectiva, o a quien éste designe para ejecutar las transacciones, elegir los intermediarios
mejores condiciones de ejecución para la Cartera Colectiva.
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1.3 POLÍTICA GENERAL DE RIESGO
1.3.1 Perfil de riesgo
1.3.1.1 Perfil general de riesgo de la Cartera Colectiva
La naturaleza de los activos inmobiliarios y otros activos aceptables para invertir corresponde a
un perfil de riesgo medio-bajo. Sin embargo, la posibilidad de apalancamiento financiero
consagrada en el reglamento de la Cartera Colectiva incrementa el perfil de riesgo de la Cartera
Colectiva, correspondiendo éste a un nivel de riesgo moderado. Dicho nivel implica la
posibilidad de incurrir en pérdidas sobre el capital invertido por los inversionistas. La Cartera
Colectiva, bajo ninguna circunstancia, podrá garantizar un retorno mínimo ni la devolución del
capital invertido; ambos estarán sujetos al desempeño de las inversiones de la Cartera Colectiva.
1.3.1.2 Perfil de riesgo del Inversionista
Acorde con el nivel general de riesgo de la Cartera Colectiva, el perfil de riesgo del inversionista
objetivo de la Cartera Colectiva será un perfil de riesgo moderado. Así mismo, el inversionista
objetivo de la Cartera Colectiva deberá tener un horizonte de inversión de muy largo plazo dada
la naturaleza de largo plazo de los activos de la Cartera Colectiva, su prolongado término de
duración y las restricciones impuestas por la iliquidez de la inversión y la incertidumbre sobre el
desarrollo del mercado secundario para los valores emitidos por la Cartera Colectiva.
Al adherirse a la Cartera Colectiva, el inversionista reconoce que su perfil de riesgo se ajusta
al perfil de riesgo de la Cartera Colectiva. En consecuencia, el inversionista manifiesta y
acepta que tiene conocimiento de la posibilidad que existe de incurrir en pérdidas de capital y
de las implicaciones que tiene sobre la liquidez de su inversión la naturaleza cerrada y de
largo plazo de la Cartera Colectiva. En específico, el inversionista manifiesta que tiene
conocimiento de que la posibilidad de vender sus participaciones dependerá de la existencia
de compradores en el mercado secundario y de que la Sociedad Administradora no podrá
garantizarle la existencia de dichos compradores y/o condiciones razonables de precio al
momento de vender. Así mismo, el inversionista manifiesta que es consciente de que la
inversión en la Cartera Colectiva no garantiza un rendimiento mínimo ni la devolución del
capital y que el desempeño de su inversión depende exclusivamente del rendimiento de los
activos de la Cartera Colectiva.
Parágrafo: Toda inversión implica por naturaleza, un riesgo asociado a ella. Ninguna actividad
de inversión podrá ser tan segura como conservar el dinero, y es precisamente por ello que el
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Las obligaciones de la Sociedad Administradora de la Cartera Colectiva relacionadas con la gestión del portafolio son de medio y no de resultado. Los dineros entregados por los inversionistas a la Cartera Colectiva no son depósitos, ni generan para la sociedad administradora las obligaciones propias de una institución de depósito y no están amparados por el seguro de depósito del Fondo de Garantías de Instituciones Financieras- FOGAFIN, ni por ninguno otro esquema de dicha naturaleza. La inversión en la Cartera Colectiva está sujeta a los riesgos de inversión, derivados de la evolución de los precios de los activos que componen el portafolio de esta.
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inversionista exige un rendimiento como retribución por asumir dicho riesgo. La función más
importante de la Sociedad Administradora es medir y controlar el riesgo de las inversiones que
realiza para la Cartera Colectiva, pues de él se desprende el riesgo que el inversionista asume al
constituirse como tal. No menos importante es que todos y cada uno de los inversionistas
conozcan claramente los riesgos que asumen en la Cartera Colectiva y que sean conscientes de
ellos, pues sólo así podrán decidir si están dispuestos a correrlos. No existen riesgos adecuados o
inadecuados, todo depende del grado de aversión al riesgo del inversionista; existen inversiones
de mayor o menor riesgo, y así mismo hay carteras colectivas que implican mayores riesgos que
otras. En estas condiciones, es el inversionista quién debe decidir sobre el tipo de riesgo que
mejor se ajusta a sus necesidades y preferencias.
1.3.2 Factores de riesgo
1.3.2.1 Activos inmobiliarios
Los activos descritos en la Cláusula 1.2.2.1 del presente prospecto estarán sujetos a los riesgos
que se describen a continuación.
1.3.2.1.1 Riesgo de mercado
Se refiere a cambios adversos en los precios de mercado de los activos inmobiliarios que forman
parte del portafolio y que pudiesen llegar a ocasionar pérdidas de capital para los inversionistas.
También a cambios adversos en el valor de mercado de las tasas o precios de arrendamiento que
impidan a la Cartera Colectiva renovar los contratos de arrendamiento en condiciones similares
a las originales. Los cambios en el ciclo económico y en las tasas de interés de la economía, son
los principales determinantes de los precios de los activos inmobiliarios y por tanto del riesgo de
mercado.
Este riesgo será mitigado parcialmente mediante las políticas de diversificación establecidas en
los literales b.) y c.) de la Cláusula 1.2.4.2.1 del presente prospecto.
1.3.2.1.2 Riesgo de vacancia
Se refiere a la imposibilidad de entregar de nuevo en arrendamiento un inmueble una vez
terminado el contrato de arrendamiento que versa sobre dicho activo. También se refiere a la
imposibilidad de entregar en arrendamiento un activo adquirido por la Cartera Colectiva o un
activo cuya construcción financió. Este riesgo genera un impacto adverso sobre los
inversionistas debido al lucro cesante del capital invertido por la Cartera Colectiva en el
inmueble vacante.
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Las obligaciones de la Sociedad Administradora de la Cartera Colectiva relacionadas con la gestión del portafolio son de medio y no de resultado. Los dineros entregados por los inversionistas a la Cartera Colectiva no son depósitos, ni generan para la sociedad administradora las obligaciones propias de una institución de depósito y no están amparados por el seguro de depósito del Fondo de Garantías de Instituciones Financieras- FOGAFIN, ni por ninguno otro esquema de dicha naturaleza. La inversión en la Cartera Colectiva está sujeta a los riesgos de inversión, derivados de la evolución de los precios de los activos que componen el portafolio de esta.
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Este riesgo será mitigado parcialmente mediante la política de diversificación por arrendatario
establecida en el literal b.) de la Cláusula 1.2.4.2.1 del presente prospecto.
1.3.2.1.3 Riesgo de crédito
Se refiere al riesgo de incumplimiento de las condiciones contractuales pactadas en los
contratos de arrendamiento y otros contratos que deriven en la obtención de flujos de caja
periódicos para la Cartera Colectiva. En particular, se refiere al riesgo de incumplimiento en el
pago periódico del canon de arrendamiento por parte del arrendatario o al incumplimiento en el
pago de flujos de efectivo periódicos pactados en favor de la Cartera Colectiva.
Este riesgo será gestionado de acuerdo con lo dispuesto en la Cláusula 1.2.3 (proceso de
inversión) y en la Cláusula 1.3.3 (Sistemas de gestión y administración de riesgos de crédito,
liquidez, mercado y operativo) del presente prospecto. Adicionalmente, dicho riesgo será
mitigado parcialmente mediante la política de diversificación por arrendatario establecida en el
literal b.) de la Cláusula 1.2.4.2.1 del presente prospecto.
1.3.2.1.4 Riesgo normativo y jurídico
Se refiere a cambios no anticipados en la normatividad y en el ordenamiento jurídico o en la
interpretación de éstos, que afecten negativamente el valor de los inmuebles o los derechos y
posiciones contractuales de la Cartera Colectiva. De especial relevancia resultan los cambios en
los planes de ordenamiento territorial (POT) que puedan afectar de manera significativa el valor
de los activos inmobiliarios.
Este riesgo no es gestionable ni administrable por parte de la Sociedad Administradora.
1.3.2.1.5 Riesgo de liquidez o desinversión
En general, los activos inmobiliarios son de naturaleza ilíquida. El riesgo de liquidez se refiere a la
imposibilidad o dificultad para enajenar un activo en el momento deseado y en condiciones
razonables de precio. Este riesgo se materializa en una mayor espera para enajenar el activo y/o
en unas condiciones de precio de venta poco atractivas.
Este riesgo será gestionado de acuerdo con lo dispuesto en la Cláusula 1.3.3 (Sistemas de gestión
y administración de riesgos de crédito, liquidez, mercado y operativo) del presente prospecto.
1.3.2.1.6 Riesgo de legitima posesión
Se refiere al riesgo de que un tercero dispute la legítima posesión de un bien que haya adquirido
o se haya comprometido a adquirir la Cartera Colectiva. También se refiere al riesgo de extinción
de dominio de bienes de la Cartera Colectiva por parte del Estado en virtud de procesos
relacionados con el lavado de activos o financiación del terrorismo. Los estudios de títulos
previos a la adquisición son críticos para mitigar este riesgo.
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Las obligaciones de la Sociedad Administradora de la Cartera Colectiva relacionadas con la gestión del portafolio son de medio y no de resultado. Los dineros entregados por los inversionistas a la Cartera Colectiva no son depósitos, ni generan para la sociedad administradora las obligaciones propias de una institución de depósito y no están amparados por el seguro de depósito del Fondo de Garantías de Instituciones Financieras- FOGAFIN, ni por ninguno otro esquema de dicha naturaleza. La inversión en la Cartera Colectiva está sujeta a los riesgos de inversión, derivados de la evolución de los precios de los activos que componen el portafolio de esta.
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Cláusula 1.2.3
(Proceso de inversión) del presente prospecto.
1.3.2.1.7 Riesgo de concentración
El elevado valor de ciertos activos inmobiliarios objeto de adquisición puede implicar una
concentración importante en un sólo arrendatario y/o activo inmobiliario. Dicha concentración
supone una gran exposición al riesgo crédito que emana del contrato de arrendamiento y/o al
riesgo de mercado y riesgos conexos inherentes al activo inmobiliario. Esta elevada
concentración podría ocasionar pérdidas superiores a las que se tendrían en un portafolio bien
diversificado bajo el evento de que tales riesgos se materializarán. El riesgo de concentración es
alto en las etapas iniciales de la Cartera Colectiva y disminuye a medida que se logra un mayor
volumen y por tanto una mayor diversificación por arrendatario y por activos inmobiliarios.
Este riesgo será mitigado parcialmente mediante los límites máximos de concentración
señalados en los literales b.) y c.) de la Cláusula 1.2.4.2.1 del presente prospecto.
1.3.2.1.8 Riesgo de tasa de interés
Se refiere al impacto negativo que podría causar un incremento en las tasas de interés de
mercado sobre los avalúos de los activos de la Cartera Colectiva y por tanto sobre el valor de la
inversión de los suscriptores de ésta. Mientras mayor el plazo de los contratos de arrendamiento
de la Cartera Colectiva, mayor la exposición al riesgo de tasa de interés.
Una de las metodologías de avalúo inmobiliario más ampliamente aceptada a nivel
internacional es la valoración por flujo de caja. Bajo esta metodología, mientras mayor la tasa de
descuento de los flujos futuros, menor el valor del activo. El principal determinante de la tasa de
descuento son las tasas de interés de mercado, existiendo una correlación positiva entre ambos
tipos de tasas. Por lo tanto, se espera que un incremento en las tasas de interés de mercado
genere un incremento en la tasa de descuento y por tanto un impacto negativo sobre el valor de
los activos.
Así mismo, dicho riesgo se refiere al efecto adverso que podría tener un incremento de las tasas
de interés sobre los precios de mercado de los inmuebles de la Cartera Colectiva.
La Cartera Colectiva considera dentro de su política de inversión el posible uso de derivados
financieros de tasa de interés para mitigar el riesgo aquí descrito. En todo caso, será el Comité de
Inversiones el encargado de conceptuar sobre la conveniencia y necesidad de usar dichos
instrumentos de cobertura para mitigar este riesgo de acuerdo con el nivel de exposición neto
de la Cartera Colectiva, el costo de la cobertura, las garantías requeridas, entre otros.
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Las obligaciones de la Sociedad Administradora de la Cartera Colectiva relacionadas con la gestión del portafolio son de medio y no de resultado. Los dineros entregados por los inversionistas a la Cartera Colectiva no son depósitos, ni generan para la sociedad administradora las obligaciones propias de una institución de depósito y no están amparados por el seguro de depósito del Fondo de Garantías de Instituciones Financieras- FOGAFIN, ni por ninguno otro esquema de dicha naturaleza. La inversión en la Cartera Colectiva está sujeta a los riesgos de inversión, derivados de la evolución de los precios de los activos que componen el portafolio de esta.
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1.3.2.1.9 Riesgo cambiario
La Cartera Colectiva estará denominada en pesos Colombianos. Por lo tanto, la suscripción de
contratos de arrendamiento u otros contratos, o de obligaciones financieras indexados a
monedas extranjeras crea riesgo cambiario. Dicho riesgo se refiere al efecto adverso que podría
causar una apreciación del peso Colombiano sobre los cánones de arrendamiento provenientes
de dichos contratos. También al efecto de una devaluación del peso Colombiano sobre el saldo
de las obligaciones financieras denominadas en otras monedas.
La Cartera Colectiva considera dentro su política de inversión el posible uso de derivados
financieros sobre monedas con fines exclusivos de cobertura del riesgo cambiario. En todo caso,
será el Comité de Inversiones el encargado de conceptuar sobre la conveniencia y necesidad de
usar dichos instrumentos para mitigar este riesgo de acuerdo con el nivel de exposición neto de
la Cartera Colectiva, el costo de la cobertura, las garantías requeridas, entre otros.
1.3.2.1.10 Riesgo por deterioro
Se refiere a la posibilidad de que los inmuebles de la Cartera Colectiva deban ser sometidos a
reparaciones y adecuaciones como consecuencia de su uso normal en un monto superior al
originalmente estimado. Dicho riesgo también incluye la posibilidad de incurrir en gastos por
reparaciones consecuencia de eventos extraordinarios no cubiertos por las pólizas de seguro o
del pago de deducibles por reclamaciones.
La Sociedad Administradora buscará gestionar este riesgo a través de la contratación de
proveedores especializados del servicio de administración inmobiliaria, el cual incluye
evaluaciones periódicas del estado del inmueble y los recursos requeridos para su
mantenimiento, así como la realización de éste.
1.3.2.1.11 Riesgos asegurables
Se refiere al efecto adverso que podría causar sobre los activos del portafolio la ocurrencia de
eventos extraordinarios no anticipados tales como incendios, terremotos, inundaciones,
desastres naturales y similares, o la ocurrencia de actos mal intencionados o actos asociados al
terrorismo. La Cartera Colectiva buscará mitigar y/o transferir dichos riesgos a través de pólizas
de seguro contratadas con compañías de seguros vigiladas por la Superintendencia Financiera
de Colombia o con compañías de seguros extranjeras, siempre y cuando el costo de dichas
pólizas se encuentre dentro de condiciones económicas razonables y se trate de riesgos que
sean normalmente asegurables por las entidades aseguradoras. La materialización de alguno de
estos riesgos, incluso si se cuenta con pólizas de seguro, podría generar impactos negativos
sobre el portafolio asociados al pago de deducibles, el lucro cesante de la inversión, eventos de
fuerza mayor no cubiertos por la póliza, entre otros.
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Las obligaciones de la Sociedad Administradora de la Cartera Colectiva relacionadas con la gestión del portafolio son de medio y no de resultado. Los dineros entregados por los inversionistas a la Cartera Colectiva no son depósitos, ni generan para la sociedad administradora las obligaciones propias de una institución de depósito y no están amparados por el seguro de depósito del Fondo de Garantías de Instituciones Financieras- FOGAFIN, ni por ninguno otro esquema de dicha naturaleza. La inversión en la Cartera Colectiva está sujeta a los riesgos de inversión, derivados de la evolución de los precios de los activos que componen el portafolio de esta.
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Estos riesgos serán gestionados y administrados mediante la adquisición de pólizas de seguros
de acuerdo con las directrices impartidas por el Comité de Inversiones al respecto, y siempre y
cuando el costo de dichas pólizas se encuentre dentro de términos económicos razonables.
1.3.2.1.12 Riesgo de construcción
Se refiere al riesgo de que el valor real de inversión en la construcción de un activo inmobiliario
supere el monto inicialmente estimado y/o a que el tiempo de construcción sea superior al
estimado, afectando así la rentabilidad de la inversión. Dicho riesgo será administrado y
mitigado por medio de los instrumentos contractuales y esquemas de inversión señalados en el
literal d.) de la Cláusula 1.2.4.1 del presente prospecto.
1.3.2.1.13 Riesgo de ejecución de transacciones
La Cartera Colectiva suscribirá contratos de compraventa y otros contratos dentro del proceso
de ejecución de transacciones aprobadas por el Comité de Inversiones. El incumplimiento en el
pago de compromisos de capital por parte de inversionistas y/o la imposibilidad para obtener
créditos, préstamos y/o recursos de otros inversionistas podrían exponer a la Cartera Colectiva al
pago de multas y penalizaciones, a la perdida de gastos no reembolsables, a la pérdida de
garantías otorgadas o a demandas por perjuicios asociadas al incumplimiento de dichos
contratos. En general, cualquier evento que impida el adecuando cumplimiento de un contrato
por parte de la Cartera Colectiva podría dar lugar a multas y penalizaciones con cargo a los
recursos de ésta, a la pérdida de garantías otorgadas o a demandas por perjuicios. Este riesgo
incluye cambios adversos e imprevistos en las condiciones de mercado o de financiación que
imposibiliten la ejecución de una transacción aprobada.
Este riesgo es en esencia un riesgo de imposibilidad de acceder a fuentes de liquidez para
cumplir con las obligaciones de la Cartera Colectiva. Por lo tanto, será gestionado de acuerdo
con lo dispuesto en la Cláusula 1.3.3 (Sistemas de gestión y administración de riesgos de crédito,
liquidez, mercado y operativo) del presente prospecto.
1.3.2.1.14 Riesgo de contraparte
Se refiere al riesgo de incumplimiento de los términos contractuales por parte de la contraparte
de la Cartera Colectiva. En específico, se puede presentar en la ejecución de transacciones de
compraventa, en el ejercicio de opciones de compra o de venta sobre un activo, en los contratos
de seguros al momento de reclamaciones, en el incumplimiento de los compromisos de capital
por parte de inversionistas, en el incumplimiento de desembolsos comprometidos por parte de
prestamistas, entre otros.
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Las obligaciones de la Sociedad Administradora de la Cartera Colectiva relacionadas con la gestión del portafolio son de medio y no de resultado. Los dineros entregados por los inversionistas a la Cartera Colectiva no son depósitos, ni generan para la sociedad administradora las obligaciones propias de una institución de depósito y no están amparados por el seguro de depósito del Fondo de Garantías de Instituciones Financieras- FOGAFIN, ni por ninguno otro esquema de dicha naturaleza. La inversión en la Cartera Colectiva está sujeta a los riesgos de inversión, derivados de la evolución de los precios de los activos que componen el portafolio de esta.
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También existirá riesgo contraparte en la ejecución de inversiones bajo el esquema de co-
inversión en el evento que los co-inversionistas no cumplan con sus obligaciones y la Cartera
Colectiva se vea sometida a penalizaciones o multas, a la pérdida de garantías otorgadas o a
demandas por perjuicios causados por el incumplimiento de las obligaciones pactadas con la
contraparte.
En caso de que se presente un incumplimiento de contraparte, la Sociedad Administradora hará
valer las garantías pertinentes en aquellos casos que se cuente con ellas, lo que podría implicar
un período de tiempo para poder liquidar las inversiones. Este riesgo será gestionado de
acuerdo con lo dispuesto en la Cláusula 1.2.3 (proceso de inversión) y en la Cláusula 1.3.3
(Sistemas de gestión y administración de riesgos de crédito, liquidez, mercado y operativo) del
presente prospecto.
1.3.2.1.15 Riesgo de la calidad del activo
Se refiere al riesgo de que la calidad del activo no sea la esperada, bien sea por problemas
estructurales y de ingeniería, legales o contractuales, de permisos y licencias, entre otros. La
Sociedad Administradora mitigará este riesgo de acuerdo con lo dispuesto en el literal e.) de la
Cláusula 1.2.3 del presente prospecto.
1.3.2.2 Otros Activos
1.3.2.2.1 Riesgo de crédito
Se refiere a la pérdida que podría generarse como consecuencia del incumplimiento en el pago
de intereses y/o capital por parte de los emisores de valores o títulos de renta fija en los que
invierta la Cartera Colectiva, bien sea de manera directa o de manera indirecta a través de
carteras colectivas. Se incluye también dentro de este riesgo el incumplimiento en operaciones
del mercado monetario tales como simultaneas, repos y de transferencia temporal de valores
activas.
Este riesgo será gestionado de acuerdo con lo dispuesto en la Cláusula 1.3.3 (Sistemas de gestión
y administración de riesgos de crédito, liquidez, mercado y operativo) del presente prospecto.
1.3.2.2.2 Riesgo de mercado
Se refiere a cambios adversos en los precios de mercado de los valores o títulos de renta fija en
los que invierta la Cartera Colectiva y que pudiesen generar una pérdida para los inversionistas.
Los determinantes más importantes de este riesgo son cambios en las tasas de interés de
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Las obligaciones de la Sociedad Administradora de la Cartera Colectiva relacionadas con la gestión del portafolio son de medio y no de resultado. Los dineros entregados por los inversionistas a la Cartera Colectiva no son depósitos, ni generan para la sociedad administradora las obligaciones propias de una institución de depósito y no están amparados por el seguro de depósito del Fondo de Garantías de Instituciones Financieras- FOGAFIN, ni por ninguno otro esquema de dicha naturaleza. La inversión en la Cartera Colectiva está sujeta a los riesgos de inversión, derivados de la evolución de los precios de los activos que componen el portafolio de esta.
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mercado y cambios en las calificaciones de riesgo crédito de los emisores en los que invierte la
Cartera Colectiva.
Este riesgo será gestionado de acuerdo con lo dispuesto en la Cláusula 1.3.3 (Sistemas de gestión
y administración de riesgos de crédito, liquidez, mercado y operativo) del presente prospecto.
1.3.2.2.3 Riesgo de concentración
La excesiva concentración del portafolio de la Cartera Colectiva en uno o pocos emisores crea
una gran exposición al riesgo crédito de dichos emisores. El riesgo concentración se refiere a la
posibilidad de incurrir en pérdidas superiores a las que se incurriría en un portafolio bien
diversificado.
Este riesgo será mitigado parcialmente mediante los límites máximos de concentración
señalados en los literales b.) y c.) de la Cláusula 1.2.4.2.2 del presente prospecto.
1.3.2.2.4 Riesgo de liquidez
Se refiere a los efectos adversos que podrían generarse por la imposibilidad o dificultad para
liquidar una inversión en condiciones razonables de mercado. Puede darse por escasez de
compradores de un valor o título en particular o simplemente por la existencia de un gran
diferencial entre las posturas de compra y venta de los agentes de mercado.
Este riesgo será gestionado de acuerdo con lo dispuesto en la Cláusula 1.3.3 (Sistemas de gestión
y administración de riesgos de crédito, liquidez, mercado y operativo) del presente prospecto.
1.3.2.3 Otros factores de riesgo
1.3.2.3.1 Riesgo operacional
Se refiere a la posibilidad de incurrir en pérdidas por parte de los inversionistas debido a fallas o
deficiencias en los sistemas de información, controles internos, por errores en el procesamiento
de las operaciones, por pérdida o deterioro de documentos, por omisiones asociadas al ejercicio
de los derechos y cumplimiento de obligaciones de la Cartera Colectiva, por deficiencias en los
controles a la calidad de los servicios especializados contratados con terceros, por omisiones
asociadas al aseguramiento de activos de la Cartera Colectiva, entre otros, por parte de la
Sociedad Administradora.
Este riesgo será gestionado de acuerdo con lo dispuesto en la Cláusula 1.3.3 (Sistemas de gestión
y administración de riesgos de crédito, liquidez, mercado y operativo) del presente prospecto.
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Las obligaciones de la Sociedad Administradora de la Cartera Colectiva relacionadas con la gestión del portafolio son de medio y no de resultado. Los dineros entregados por los inversionistas a la Cartera Colectiva no son depósitos, ni generan para la sociedad administradora las obligaciones propias de una institución de depósito y no están amparados por el seguro de depósito del Fondo de Garantías de Instituciones Financieras- FOGAFIN, ni por ninguno otro esquema de dicha naturaleza. La inversión en la Cartera Colectiva está sujeta a los riesgos de inversión, derivados de la evolución de los precios de los activos que componen el portafolio de esta.
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1.3.2.3.2 Riesgo de apalancamiento financiero
Por definición, el apalancamiento financiero incrementa la volatilidad de los retornos de un
portafolio y por ende su nivel de riesgo. En específico, el riesgo de apalancamiento se refiere a la
posibilidad de incurrir en pérdidas sobre el capital de los inversionistas proporcionalmente
superiores a las incurridas sobre los activos de la Cartera Colectiva. Dicha situación ocurre
cuando el rendimiento de los activos adquiridos con endeudamiento no supera el costo de
dicho endeudamiento. El apalancamiento financiero tiene un efecto amplificador de los
resultados generados por los activos, en virtud del cual la base de capital aportada por los
inversionistas está expuesta tanto a un mayor riesgo como a un mayor beneficio potencial que
los activos de la Cartera Colectiva.
Adicionalmente, el incumplimiento de las obligaciones de la Cartera Colectiva asociadas al
endeudamiento podría dar lugar a la ejecución de garantías por parte de los acreedores,
generando efectos adversos sobre los inversionistas. También podría dar origen a demandas por
perjuicios o al pago de multas y penalizaciones.
Este riesgo será gestionado por la Sociedad Administradora a través de un seguimiento
permanente del flujo de la caja de la Cartera Colectiva y sus indicadores de cobertura al servicio
a la deuda. Además, es potestad exclusiva del Comité de inversiones aprobar las operaciones de
endeudamiento de la Cartera Colectiva velando siempre por mantener un nivel máximo de
endeudamiento que permita cumplir con las obligaciones contraídas.
1.3.2.3.3 Riesgo de refinanciación
Riesgo asociado al riesgo de apalancamiento financiero. Se refiere a la imposibilidad de
refinanciar o reestructurar los pasivos, créditos u otras obligaciones de la Cartera Colectiva
cuando ello sea requerido en condiciones razonables de mercado, en especial al momento del
vencimiento. La materialización de este riesgo podría generar un incumplimiento de
obligaciones por parte de la Cartera Colectiva, dando lugar a la ejecución de garantías por parte
de acreedores y/o al pago de multas y perjuicios, afectando a los inversionistas y generando una
posible pérdida de capital para éstos.
Este riesgo es en esencia un riesgo de imposibilidad de acceder a fuentes de liquidez para
cumplir con las obligaciones de la Cartera Colectiva. Por lo tanto, será gestionado de acuerdo
con lo dispuesto en la Cláusula 1.3.3 (Sistemas de gestión y administración de riesgos de crédito,
liquidez, mercado y operativo) del presente prospecto. El riesgo de refinanciación también está
asociado al riesgo de tasa de interés. Una refinanciación de obligaciones a una tasa de interés
superior a la inicialmente pactada genera un efecto negativo sobre la rentabilidad debido a que
se incrementan los gastos financieros más no los ingresos de la Cartera Colectiva. Este riesgo no
será gestionado por la Sociedad Administradora.
1.3.2.3.4 Riesgo de liquidez de la inversión en la Cartera Colectiva
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Las obligaciones de la Sociedad Administradora de la Cartera Colectiva relacionadas con la gestión del portafolio son de medio y no de resultado. Los dineros entregados por los inversionistas a la Cartera Colectiva no son depósitos, ni generan para la sociedad administradora las obligaciones propias de una institución de depósito y no están amparados por el seguro de depósito del Fondo de Garantías de Instituciones Financieras- FOGAFIN, ni por ninguno otro esquema de dicha naturaleza. La inversión en la Cartera Colectiva está sujeta a los riesgos de inversión, derivados de la evolución de los precios de los activos que componen el portafolio de esta.
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La naturaleza cerrada de la Cartera Colectiva implica que los inversionistas sólo podrán redimir la
totalidad de sus derechos al final del plazo previsto para la duración de la cartera. Lo anterior
implica que la única forma de obtener liquidez es a través de la venta de los derechos de
participación directamente en el mercado secundario. Si bien los derechos de participación
estarán representados por valores inscritos en el RNVE y negociables en bolsa, ni la Cartera
Colectiva, ni la Sociedad Administradora garantizan el desarrollo efectivo de dicho mercado
secundario. Así mismo, tampoco podrán garantizar la existencia de compradores interesados
en el momento en que el inversionista desee vender, ni la existencia de condiciones atractivas
de venta. Cada inversionista, al vincularse a la Cartera Colectiva, manifiesta que entiende y
acepta este riesgo.
Adicionalmente, si al vencimiento del término de duración de la Cartera Colectiva no fuere
posible liquidar la totalidad de los activos dentro del plazo máximo establecido en el reglamento
de la Cartera Colectiva y en la regulación aplicable, y si no fuere posible extender dicho plazo de
liquidación mediante aprobación de la Asamblea de Inversionistas y la Superintendencia
Financiera de Colombia, los inversionistas estarán sujetos al riesgo de liquidez asociado a la
dificultad para vender los activos recibidos en especie en virtud del proceso de liquidación
previsto en el reglamento de la Cartera Colectiva.
Este riesgo no será gestionado por la Sociedad Administradora.
1.3.2.3.5 Riesgo de liquidez operativa
Se refiere a déficits temporales de liquidez consecuencia de la materialización de eventos de
riesgo contraparte, la vacancia no programada de activos de la Cartera Colectiva y/o la
imposibilidad de obtener financiamiento de corto plazo en condiciones de mercado para
compensar dichos déficits.
Este riesgo será gestionado de acuerdo con lo dispuesto en la Cláusula 1.3.3 (Sistemas de gestión
y administración de riesgos de crédito, liquidez, mercado y operativo) del presente prospecto.
1.3.2.3.6 Riesgo de disponibilidad de inversiones
La escasez de oportunidades atractivas de inversión podría dificultar la inversión del capital
comprometido y/o efectivamente aportado por los inversionistas, disminuyendo de forma
sustancial el potencial de rentabilidad de la Cartera Colectiva. Este es un riesgo no gestionable
por la Sociedad Administradora.
1.3.2.3.7 Riesgo de lavado de activos y financiación del terrorismo
Se refiere a la posibilidad de pérdida o daño que pueda sufrir la Cartera Colectiva por ser
utilizada directamente o a través de sus operaciones como instrumento para el lavado de activos
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Las obligaciones de la Sociedad Administradora de la Cartera Colectiva relacionadas con la gestión del portafolio son de medio y no de resultado. Los dineros entregados por los inversionistas a la Cartera Colectiva no son depósitos, ni generan para la sociedad administradora las obligaciones propias de una institución de depósito y no están amparados por el seguro de depósito del Fondo de Garantías de Instituciones Financieras- FOGAFIN, ni por ninguno otro esquema de dicha naturaleza. La inversión en la Cartera Colectiva está sujeta a los riesgos de inversión, derivados de la evolución de los precios de los activos que componen el portafolio de esta.
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y/o canalización de recursos hacia la realización de actividades terroristas, o cuando se pretenda
el ocultamiento de activos provenientes de dichas actividades.
De conformidad con la normatividad vigente contemplada tanto en los Artículos 102 y siguientes
del EOSF, como en el Capítulo XI del Título Primero de la Circular Básica Jurídica 007 de 1996,
expedida por la Superintendencia Financiera de Colombia, es responsabilidad de las entidades
vigiladas diseñar e implementar un Sistema de administración y prevención del riesgo de lavado
de activos y financiación del terrorismo (SARLAFT), así como garantizar el adecuado
funcionamiento del mismo de cara a los mínimos normativos en todas y cada una de las
operaciones que realizan todos y cada uno de sus clientes y usuarios.
Con el fin de cumplir con la normatividad citada y de mitigar este riesgo, la Sociedad
Manual de
políticas y procedimientos para el sistema de Administración de Riesgo de Lavado de Activos y
del Sistema de Administración del Riesgo de Lavado de Activos y
Financiación del Terrorismo
tiva. Adicionalmente, el riesgo de lavado de
activos y financiación del terrorismo asociado a la adquisición de inmuebles será mitigado por
medio de la debida diligencia legal descrita detalladamente en el literal e.) de la Cláusula 1.2.3
(proceso de inversión) del presente prospecto.
1.3.2.3.8 Riesgo asociado a la inversión en otras Carteras Colectivas y vehículos de
inversión regulados
La posibilidad de invertir en otras carteras colectivas y/o fondos implica, además de los riesgos
inherentes a los activos de dichas carteras y/o fondos, la exposición a todos los otros riesgos
asociados a dichos vehículos tales como el operativo, lavado de activos y financiación del
terrorismo, liquidez, entre otros. Este riesgo será mitigado mediante la inversión exclusivamente
en vehículos de inversión administrados por firmas con experiencia probada y trayectoria en la
gestión de portafolios de inversión, carteras y fondos, y que cuenten con sistemas de control
adecuados.
1.3.3 Sistemas de gestión y administración de riesgos de crédito, liquidez, mercado y
operativo
Los riesgos de crédito y contraparte de la Cartera Colectiva serán administrados y gestionados
con base en el Sistema de Administración de Riesgo Crédito (SARC) de la Sociedad
Administradora, el cual ha sido creado según la normatividad aplicable expedida por la
Superintendencia Financiera de Colombia. Las políticas de gestión y mitigación de dichos
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a Junta Directiva
de la Sociedad Administradora.
El riesgo de liquidez de la Cartera Colectiva será administrado y gestionado con base en el
Sistema de Administración de Riesgo Liquidez (SARL) de la Sociedad Administradora
contemplado en el Capítulo VI de la Circular Externa 100 de 1995. Las políticas de gestión y
aprobado por la Junta Directiva de la Sociedad Administradora. La medición del riesgo liquidez
se hará con base en el modelo interno no objetado por la Superintendencia Financiera de
Colombia. Durante los primeros 6 meses de operación de la Cartera Colectiva, la Sociedad
Administradora gestionará el riesgo de liquidez de acuerdo con los términos estipulados por el
Numeral 5.2.2 del Capítulo VI de la Circular Externa 100 de 1995.
En lo aplicable por tratarse de una cartera colectiva inmobiliaria, el riesgo de mercado de la
Cartera Colectiva será administrado y gestionado con base en el Sistema de Administración de
Riesgo de Mercado (SARM) de la Sociedad Administradora contemplado en el Capítulo XXI de la
Circular Externa 100 de 1995. Las políticas de gestión y mitigación de dicho riesgo están
la Sociedad Administradora.
El riesgo operacional de la Cartera Colectiva será administrado y gestionado con base en el
Sistema de Administración de Riesgo Operativo (SARO) de la Sociedad Administradora
contemplado en el Capítulo XXIII de la Circular Externa 100 de 1995. Las políticas de gestión y
mitigación Manual de
, el cual es
aprobado por la Junta Directiva de la Sociedad Administradora. La identificación de los riesgos
de BTG PACTUAL
FONDO RENTAS INMOBILIARIAS
procedimientos de custodia de tít
Directiva, el cual establece procedimientos y políticas claras para la custodia de los documentos
de la Cartera Colectiva, en especial de aquellos en donde se consagran derechos y obligaciones
de ésta tales como contratos de compraventa o promesa, opciones de compra o venta sobre
activos inmobiliarios, contratos por servicios con terceros, compromisos de capital, contratos de
mutuo, pagarés, hipotecas, entre otros.
1.4 APORTES, REDENCIONES Y DISTRIBUCIONES
PROSPECTO DE INVERSIÓN FONDO INMOBILIARIO CERRADO POR COMPARTIMENTOS
Las obligaciones de la Sociedad Administradora de la Cartera Colectiva relacionadas con la gestión del portafolio son de medio y no de resultado. Los dineros entregados por los inversionistas a la Cartera Colectiva no son depósitos, ni generan para la sociedad administradora las obligaciones propias de una institución de depósito y no están amparados por el seguro de depósito del Fondo de Garantías de Instituciones Financieras- FOGAFIN, ni por ninguno otro esquema de dicha naturaleza. La inversión en la Cartera Colectiva está sujeta a los riesgos de inversión, derivados de la evolución de los precios de los activos que componen el portafolio de esta.
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1.4.1 Vinculación a la cartera y constitución de participaciones
Para ingresar a la Cartera Colectiva, los inversionistas deberán suministrar la información y
documentos necesarios establecidos en el formato de apertura de cuenta de la Sociedad
Administradora. Dichas formas están disponibles en la página de Internet de la Sociedad
Administradora. Al momento de la vinculación a la Cartera Colectiva, el inversionista deberá
especificar claramente el compartimento al que desea vincularse. La constitución efectiva de
participaciones sólo ocurrirá una vez se efectúe el aporte correspondiente a la Cartera Colectiva.
Todo aporte debe ser íntegramente pagado al momento de constituir las participaciones. Los
tución de participaciones hasta tanto se realice
efectivamente la entrega de los recursos a la Cartera Colectiva. La Sociedad Administradora
entregará un recibo de caja de dicho aporte y/o constancia de entrega de recursos, de acuerdo
con lo establecido en el Artículo 3.1.5.1.1 del Decreto 2555 de 2010.
El número de unidades suscritas será el resultante de dividir el monto del aporte entre el valor
de la unidad vigente del día del aporte para el respectivo compartimento. La cantidad de
unidades suscritas será informada al inversionista por la Sociedad Administradora el día hábil
inmediatamente siguiente a la realización de inversión por medio de un documento en el que
conste el número de unidades de inversión correspondientes a su aporte. Este documento será
enviado al inversionista de acuerdo a las instrucciones sugeridas por éste en el formulario de
vinculación a la Cartera Colectiva. La constancia de entrega de recursos cumplirá los requisitos
mínimos de información de acuerdo con la normatividad vigente.
La Sociedad Administradora le debe dar a conocer al inversionista el prospecto de la Cartera
Colectiva, previamente a su vinculación, y de manera veraz, imparcial, oportuna, completa,
pertinente, exacta y útil según lo estipulado en el Artículo 3.1.7.1.6 del Decreto 2555 de 2010 del
Ministerio de Hacienda y Crédito Público o cualquier norma que la modifique, complemente o
derogue. La Sociedad Administradora deberá propender porque el inversionista lea y entienda
el prospecto de inversión y deberá dejar constancia en un documento firmado por el
inversionista al momento de realizar la inversión inicial, de que éste conoce y entiende dicho
prospecto de la Cartera Colectiva. De todas maneras, el prospecto se encuentra a disposición de
los inversionistas en la página de Internet de BTG PACTUAL | COLOMBIA S.A
www.btgpactual.com.co y en todas las oficinas de atención al público que utilice la Sociedad
Administradora y que se encuentren habilitadas para recibir aportes de la Cartera Colectiva.
No obstante lo anterior, en el Capítulo 2 del presente prospecto DE LOS
se describe los términos y condiciones
específicos de vinculación para cada compartimento.
PROSPECTO DE INVERSIÓN FONDO INMOBILIARIO CERRADO POR COMPARTIMENTOS
Las obligaciones de la Sociedad Administradora de la Cartera Colectiva relacionadas con la gestión del portafolio son de medio y no de resultado. Los dineros entregados por los inversionistas a la Cartera Colectiva no son depósitos, ni generan para la sociedad administradora las obligaciones propias de una institución de depósito y no están amparados por el seguro de depósito del Fondo de Garantías de Instituciones Financieras- FOGAFIN, ni por ninguno otro esquema de dicha naturaleza. La inversión en la Cartera Colectiva está sujeta a los riesgos de inversión, derivados de la evolución de los precios de los activos que componen el portafolio de esta.
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Parágrafo 1: La Sociedad Administradora se reserva el derecho de admisión de inversionistas a
la Cartera Colectiva, así como el de la recepción de aportes posteriores de los mismos.
Parágrafo 2: El horario de recepción de los aportes de los inversionistas, incluyendo los
provenientes de llamados de capital, será el siguiente: los días hábiles en Colombia de 8:00 AM. a
4:00 PM. Los aportes realizados después del horario establecido, se entenderán como aportes
realizados el día hábil siguiente. La Sociedad Administradora podrá modificar el monto o los
horarios establecidos cumpliendo las regulaciones vigentes sobre dichas modificaciones. En
todo caso, será necesario publicar tales cambios en la página de Internet
www.btgpactual.com.co.
Parágrafo 3: Los aportes podrán efectuarse en la sede de la Cartera Colectiva o en las oficinas
donde haya atención al público por parte de BTG PACTUAL | COLOMBIA S.A Comisionista de
Bolsa. También en las oficinas de las entidades con las cuales se hayan suscrito
contratos/acuerdos de uso de red, corresponsalía o distribución.
Si el aporte se realiza en cheque, la anotación en cuenta a nombre del inversionista sólo se
efectuará una vez se haya pagado dicho cheque. Si el cheque resultare impagado a su
presentación, se considerará que en ningún momento existió aporte a la Cartera Colectiva. En tal
evento, una vez impagado el instrumento, se procederán a efectuar las anotaciones contables
pertinentes tendientes a reversar la operación y a devolver el cheque no pagado a la persona
que lo hubiere entregado, sin perjuicio de que se le exija, a título de sanción, el 20% del importe
del cheque, conforme a lo previsto por el Artículo 731 del Código de Comercio. Dicha sanción se
hará exigible en los casos en que se haya causado un perjuicio material a la Cartera Colectiva
dado el evento del impago del instrumento. Este valor hará parte de los activos de la Cartera
Colectiva.
Parágrafo 4: Los dineros que hayan sido consignados en las cuentas de la Cartera Colectiva por
parte de inversionistas y que no hayan sido identificados plenamente, constituirán
participaciones al valor de unidad vigente del día en que se recibe el depósito. La anotación en
cuenta en DECEVAL S.A. de dichas participaciones sólo se realizará en el momento en que se
establezca la identidad del inversionista que realizó la entrega de los recursos.
1.4.2 Aportes en especie
Los aportes en especie son considerados un caso especial de constitución de participaciones.
Los inversionistas podrán vincularse a cualquier compartimento de la Cartera Colectiva por
medio de aportes en especie de alguno de los activos inmobiliarios descritos en la Cláusula
1.2.2.1 del presente prospecto. Dichos aportes deberán sujetarse a lo siguiente:
PROSPECTO DE INVERSIÓN FONDO INMOBILIARIO CERRADO POR COMPARTIMENTOS
Las obligaciones de la Sociedad Administradora de la Cartera Colectiva relacionadas con la gestión del portafolio son de medio y no de resultado. Los dineros entregados por los inversionistas a la Cartera Colectiva no son depósitos, ni generan para la sociedad administradora las obligaciones propias de una institución de depósito y no están amparados por el seguro de depósito del Fondo de Garantías de Instituciones Financieras- FOGAFIN, ni por ninguno otro esquema de dicha naturaleza. La inversión en la Cartera Colectiva está sujeta a los riesgos de inversión, derivados de la evolución de los precios de los activos que componen el portafolio de esta.
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a. A las condiciones generales establecidas para la vinculación y constitución de
participaciones establecidas en la Cláusula 1.6.1 del reglamento de la Cartera Colectiva.
b. A la condición señalada en el Artículo 3.1.5.1.1 del Decreto 2555 de 2010 o cualquier norma
que lo complemente, sustituya, modifique o derogue en cuanto al valor máximo del
aporte.
c. Ser objeto de un avalúo previo por parte de alguno de los proveedores de servicios de
avalúos de la Cartera Colectiva.
d. Cumplir con los mismos requisitos establecidos en la normatividad, en el presente
prospecto, en el reglamento de la Cartera Colectiva y en el proceso de inversión para las
compras de activos inmobiliarios.
e. Aprobación por mayoría especial del Comité de Inversiones según lo estipulado en la
Cláusula 1.4.2.6 del reglamento de la Cartera Colectiva.
f. La Sociedad Administradora, sus compañías filiales, subordinadas, subsidiarias o su
matriz, sus accionistas o empleados y los miembros del Comité de Inversiones no podrán
ser aportantes de inmuebles de forma directa o indirecta. Esta restricción se hará
extensiva a los cónyuges o compañeros permanentes, parientes dentro del segundo
grado de consanguinidad o único civil de los accionistas y empleados de la Sociedad
Administradora y de los miembros del Comité de Inversiones.
Parágrafo: Los aportes en especie son considerados un tipo especial de aporte ya que no
implican la entrega efectiva de recursos por parte del inversionista. Los aportes en especie al
al inversionista el derecho a vincularse
inmediatamente a la Cartera Colectiva y por tanto, no harán parte del procedimiento y reglas
establecidas para los compromisos y llamados de capital aplicables a dicho compartimento. En
consecuencia, los aportantes en especie podrán vincularse a dicho compartimento en cualquier
momento, sin que ello se constituya en un tratamiento inequitativo con los inversionistas que
han suscrito compromisos de capital con la Cartera Colectiva.
1.4.3 Monto mínimo de inversión y permanencia
Los montos mínimos de vinculación o de compromisos de capital para cada compartimento se
detallan en el Capítulo 2 del presente prospecto, en específico en las Cláusulas 2.4.1.3.2 y 2.4.2.3.1
del presente prospecto. Ninguno de los compartimentos de la Cartera Colectiva establece un
monto mínimo de permanencia.
PROSPECTO DE INVERSIÓN FONDO INMOBILIARIO CERRADO POR COMPARTIMENTOS
Las obligaciones de la Sociedad Administradora de la Cartera Colectiva relacionadas con la gestión del portafolio son de medio y no de resultado. Los dineros entregados por los inversionistas a la Cartera Colectiva no son depósitos, ni generan para la sociedad administradora las obligaciones propias de una institución de depósito y no están amparados por el seguro de depósito del Fondo de Garantías de Instituciones Financieras- FOGAFIN, ni por ninguno otro esquema de dicha naturaleza. La inversión en la Cartera Colectiva está sujeta a los riesgos de inversión, derivados de la evolución de los precios de los activos que componen el portafolio de esta.
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1.4.4 Número mínimo de inversionistas
Según lo dispuesto en el Artículo 3.1.5.1.2 del Decreto 2555 de 2010, la Cartera Colectiva deberá
tener mínimo dos (2) inversionistas.
1.4.5 Inversiones de la Sociedad Administradora
La Sociedad Administradora, su matriz o sus compañías subordinadas, filiales o subsidiarias
podrán realizar inversiones en la Cartera Colectiva en los términos señalados en el Artículo
3.1.11.1.2 del Decreto 2555 de 2010 o aquellas normas que lo sustituyan, modifiquen,
complementen o deroguen, sin que ello desvirtúe la naturaleza cerrada de la Cartera Colectiva
en lo relacionado con el plazo mínimo de dicha inversión. El porcentaje máximo de inversión de
la Sociedad Administradora y sus compañías relacionadas será el señalado en el Artículo
3.1.11.1.2 del Decreto 2555 de 2010 o aquellas normas que lo sustituyan, modifiquen,
complementen o deroguen. La Sociedad Administradora deberá informar periódicamente a
través de su página de internet el monto de su inversión y el de sus sociedades relacionadas así
como las respectivas participaciones dentro del total de la Cartera Colectiva.
1.4.6 Compromisos y Llamados de capital
La figura de compromisos y llamados de capital no aplica para todos los compartimentos de
Cartera Colectiva. El Capítulo 2 establece de forma clara para cada compartimento el mecanismo
de vinculación y constitución de participaciones.
1.4.7 Distribución del mayor valor de la participación
Según lo dispuesto en el Artículo 3.1.5.2.4 del Decreto 2555 de 2010, la Cartera Colectiva podrá
distribuir a sus suscriptores el mayor valor de la participación mediante una reducción en el valor
de la misma. Aplicable a todos los compartimentos de la Cartera Colectiva, en ningún caso la
distribución del mayor valor de la participación podrá conllevar a una reducción del valor de la
participación por debajo del valor inicial establecido en el presente reglamento para cada
compartimento. Este procedimiento no implica la cancelación de unidades suscritas.
Para garantizar una repartición equitativa de los recursos entre los diferentes compartimentos, la
distribución del mayor valor de la participación estará sujeta a las siguientes condiciones:
a. La Sociedad Administradora deberá informar sobre la fecha exacta en que se
realizará la causación de la distribución y el monto total de los recursos líquidos a
repartir. Dicha comunicación se efectuará de forma general a través del mecanismo
de información relevante de la Superintendencia Financiera de Colombia y a través
PROSPECTO DE INVERSIÓN FONDO INMOBILIARIO CERRADO POR COMPARTIMENTOS
Las obligaciones de la Sociedad Administradora de la Cartera Colectiva relacionadas con la gestión del portafolio son de medio y no de resultado. Los dineros entregados por los inversionistas a la Cartera Colectiva no son depósitos, ni generan para la sociedad administradora las obligaciones propias de una institución de depósito y no están amparados por el seguro de depósito del Fondo de Garantías de Instituciones Financieras- FOGAFIN, ni por ninguno otro esquema de dicha naturaleza. La inversión en la Cartera Colectiva está sujeta a los riesgos de inversión, derivados de la evolución de los precios de los activos que componen el portafolio de esta.
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de su sitio web www.btgpactual.com.co con al menos 5 días hábiles de anticipación a
la fecha de causación de la distribución.
b. No podrá excluirse ninguno de los compartimentos de dicha repartición de recursos.
Las reparticiones dirigidas a un compartimento particular se consideran
discriminatorias e inequitativas y por tal razón totalmente prohibidas.
c. El monto de recursos a repartir a cada inversionista será asignado a prorrata de la
participación que tenga éste en el valor total de la Cartera Colectiva al cierre del día
anterior al de causación, es decir, considerando el valor de su inversión en relación al
valor total de todos los compartimentos.
d. La participación de cada inversionista, requerida para el mecanismo de prorrateo,
será calculada de acuerdo con el procedimiento descrito en la Cláusula 2.2 del
presente Reglamento.
e. Los gravámenes que se generen en la distribución del mayor valor de la
participación estarán a cargo del inversionista. Ello de conformidad con las normas
que lo regulen. La vigencia de esta cláusula dependerá exclusivamente de la
vigencia de las normas dictadas por el Gobierno Nacional o por el Congreso de la
República con respecto a los gravámenes sobre las transacciones financieras o sobre
cualquier otro gravamen que llegaré a aplicar.
f. La retención en la fuente aplicable al inversionista será previamente deducida del
monto a pagar.
g. La decisión deberá reportarse como información relevante cumpliendo con las
obligaciones de reporte de información por parte de los emisores de valores inscritos
en el Registro Nacional de valores y Emisores (RNVE).
La Cartera Colectiva entregará al administrador de la emisión (DECEVAL S.A.) los recursos totales
a distribuir, previa deducción de las retenciones y gravámenes aplicables a cada inversionista. El
administrador de la emisión distribuirá dichos recursos entre los inversionistas de acuerdo con
las asignaciones suministradas por la Cartera Colectiva en su calidad de emisor y con las
instrucciones impartidas por los inversionistas o sus depositantes directos en relación al destino
final de los recursos distribuidos.
1.4.8 Redención de participaciones
PROSPECTO DE INVERSIÓN FONDO INMOBILIARIO CERRADO POR COMPARTIMENTOS
Las obligaciones de la Sociedad Administradora de la Cartera Colectiva relacionadas con la gestión del portafolio son de medio y no de resultado. Los dineros entregados por los inversionistas a la Cartera Colectiva no son depósitos, ni generan para la sociedad administradora las obligaciones propias de una institución de depósito y no están amparados por el seguro de depósito del Fondo de Garantías de Instituciones Financieras- FOGAFIN, ni por ninguno otro esquema de dicha naturaleza. La inversión en la Cartera Colectiva está sujeta a los riesgos de inversión, derivados de la evolución de los precios de los activos que componen el portafolio de esta.
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Por tratarse de una cartera colectiva cerrada, los inversionistas sólo podrán redimir su inversión
al vencimiento del plazo de duración establecido en el presente reglamento, sin perjuicio de las
posibilidades consagradas en los Artículos 3.1.5.2.3 y 3.1.5.2.4 del Decreto 2555 de 2010 referentes
a la redención parcial y anticipada de participaciones y a la distribución del mayor valor de la
participación.
Al vencimiento del término de duración, la liquidación de la Cartera Colectiva se realizará de
acuerdo a lo estipulado en la Cláusula 1.14 del presente reglamento y en el Título 10 (Proceso
liquidatorio de Carteras Colectivas) del Decreto 2555 de 2010 o aquellas normas que lo
modifiquen, complementen, sustituyan o deroguen.
La Cartera Colectiva entregará al administrador de la emisión (DECEVAL S.A.) los recursos a
distribuir provenientes del proceso de liquidación, previa deducción de las retenciones y
gravámenes aplicables a cada inversionista. El administrador de la emisión distribuirá los
recursos entre los inversionistas de acuerdo con las asignaciones suministradas por la Cartera
Colectiva en su calidad de emisor y con las instrucciones impartidas por los inversionistas o sus
depositantes directos en relación al destino final de los recursos distribuidos.
1.4.8.1 Redenciones parciales y anticipadas
Según lo dispuesto en el Artículo 3.1.5.2.3 del Decreto 2555 de 2010 o en aquellas normas que lo
complementen, sustituyan, modifiquen o deroguen, la Cartera Colectiva podrá realizar
redenciones parciales y anticipadas de participaciones. Dicho procedimiento implica la
cancelación de unidades suscritas. La redención parcial y anticipada de participaciones será
obligatoria para todos los inversionistas.
El Artículo 3.1.5.2.3 del Decreto 2555 de 2010 establece como eventos que pudieren dar origen a
una redención parcial y anticipada de participaciones los siguientes:
Cuando se trate de ventas anticipadas o redenciones y amortizaciones de activos
ilíquidos; y,
De manera periódica, el mayor valor de los aportes de los inversionistas de
conformidad con el valor inicial de los mismos o los rendimientos de los activos de la
cartera colectiva.
Para garantizar un tratamiento equitativo entre los diferentes compartimentos, las redenciones
parciales y anticipadas estarán sujetas a las siguientes condiciones:
a. La Sociedad Administradora deberá informar sobre la fecha exacta en que se
realizará la redención parcial y anticipada, y el monto total de los recursos líquidos a
repartir. Dicha comunicación se efectuará de forma general a través del mecanismo
PROSPECTO DE INVERSIÓN FONDO INMOBILIARIO CERRADO POR COMPARTIMENTOS
Las obligaciones de la Sociedad Administradora de la Cartera Colectiva relacionadas con la gestión del portafolio son de medio y no de resultado. Los dineros entregados por los inversionistas a la Cartera Colectiva no son depósitos, ni generan para la sociedad administradora las obligaciones propias de una institución de depósito y no están amparados por el seguro de depósito del Fondo de Garantías de Instituciones Financieras- FOGAFIN, ni por ninguno otro esquema de dicha naturaleza. La inversión en la Cartera Colectiva está sujeta a los riesgos de inversión, derivados de la evolución de los precios de los activos que componen el portafolio de esta.
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de información relevante de la Superintendencia Financiera de Colombia y a través
de su sitio web www.btgpactual.com.co con al menos 5 días hábiles de anticipación a
la fecha de la redención.
b. No podrá excluirse ninguno de los compartimentos de dicha repartición de recursos.
Las redenciones dirigidas a un compartimento particular se consideran
discriminatorias e inequitativas y por tal razón totalmente prohibidas.
c. El monto de recursos a repartir a cada inversionista será asignado a prorrata de la
participación que tenga éste en el valor total de la Cartera Colectiva el día de la
causación de la redención, es decir, considerando el valor de su inversión en relación
al valor total de todos los compartimentos.
d. La participación de cada inversionista, requerida para el mecanismo de prorrateo,
será calculada de acuerdo con el procedimiento descrito en la Cláusula 2.2 del
presente Reglamento.
e. La cantidad de unidades a redimir para cada inversionista será calculada al dividir el
monto de recursos líquidos al que tiene derecho según la metodología de prorrateo
por el valor de unidad de cierre del compartimento respectivo el día de la causación.
f. Los gravámenes que se generen en la redención anticipada estarán a cargo del
inversionista. Ello de conformidad con las normas que lo regulen. La vigencia de esta
cláusula dependerá exclusivamente de la vigencia de las normas dictadas por el
Gobierno Nacional o por el Congreso de la República con respecto a los gravámenes
sobre las transacciones financieras o sobre cualquier otro gravamen que llegaré a
aplicar.
g. La retención en la fuente aplicable al inversionista será previamente deducida del
monto a pagar.
h. La decisión deberá reportarse como información relevante cumpliendo con las
obligaciones de reporte de información por parte de los emisores de valores inscritos
en el Registro Nacional de valores y Emisores (RNVE)
La Cartera Colectiva entregará al administrador de la emisión (DECEVAL S.A.) los recursos totales
a distribuir, previa deducción de las retenciones y gravámenes aplicables a cada inversionista. El
administrador de la emisión distribuirá dichos recursos entre los inversionistas de acuerdo con
las asignaciones suministradas por la Cartera Colectiva en su calidad de emisor y con las
PROSPECTO DE INVERSIÓN FONDO INMOBILIARIO CERRADO POR COMPARTIMENTOS
Las obligaciones de la Sociedad Administradora de la Cartera Colectiva relacionadas con la gestión del portafolio son de medio y no de resultado. Los dineros entregados por los inversionistas a la Cartera Colectiva no son depósitos, ni generan para la sociedad administradora las obligaciones propias de una institución de depósito y no están amparados por el seguro de depósito del Fondo de Garantías de Instituciones Financieras- FOGAFIN, ni por ninguno otro esquema de dicha naturaleza. La inversión en la Cartera Colectiva está sujeta a los riesgos de inversión, derivados de la evolución de los precios de los activos que componen el portafolio de esta.
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instrucciones impartidas por los inversionistas o sus depositantes directos en relación al destino
final de los recursos distribuidos.
1.4.9 Liquidez de la inversión
Por tratarse de una cartera colectiva cerrada y cuyos activos subyacentes son ilíquidos, la
liquidez de la inversión del suscriptor se considera limitada. Existen dos fuentes posibles de
liquidez para el inversionista, las cuales se describen en las Cláusulas 1.4.9.1 y 1.4.9.2 a
continuación.
1.4.9.1 Distribución del flujo de caja operativo
Consistente con el objetivo de generar rentas periódicas para los inversionistas, la Cartera
Colectiva distribuirá el flujo de caja disponible después de cubrir con todos sus costos y gastos,
con sus compromisos de inversión, con el servicio a la deuda y obligaciones, entre otros. En todo
caso, la distribución del flujo de caja disponible de la Cartera Colectiva se deberá ajustar a lo
previsto en las Cláusulas 1.4.7 y 1.4.8.1 del presente reglamento.
En todo caso, será decisión potestativa del Comité de Inversiones el monto de recursos a
distribuir.
1.4.9.2 Negociabilidad de los derechos de inversión
Por tratarse de una cartera colectiva cerrada, los derechos de inversión de cada compartimento
estarán representados por valores de participación nominativos, los cuales estarán inscritos en el
Registro Nacional de Valores y Emisores (RNVE) y serán negociables. Los cambios en la
titularidad de los valores se efectuarán por medio de anotación en cuenta en DECEVAL S.A.
La Sociedad Administradora no podrá garantizar la liquidez secundaria de dichos valores ni el
desarrollo de un mercado secundario profundo que permita liquidar la inversión en el momento
que el inversionista lo desee y en condiciones razonables de precio. La posibilidad de liquidar la
inversión dependerá exclusivamente de la existencia de compradores interesados en adquirir
dichos valores.
1.5 NATURALEZA Y CARACTERISTICAS DE LOS DERECHOS
1.5.1 Representación de los aportes de la Cartera Colectiva
Los aportes de los inversionistas en la Cartera Colectiva estarán representados por valores de
participación nominativos, los cuales estarán inscritos en el Registro Nacional de Valores y
Emisores (RNVE). Cada compartimento dará origen a la emisión de sus propios valores. Dichos
PROSPECTO DE INVERSIÓN FONDO INMOBILIARIO CERRADO POR COMPARTIMENTOS
Las obligaciones de la Sociedad Administradora de la Cartera Colectiva relacionadas con la gestión del portafolio son de medio y no de resultado. Los dineros entregados por los inversionistas a la Cartera Colectiva no son depósitos, ni generan para la sociedad administradora las obligaciones propias de una institución de depósito y no están amparados por el seguro de depósito del Fondo de Garantías de Instituciones Financieras- FOGAFIN, ni por ninguno otro esquema de dicha naturaleza. La inversión en la Cartera Colectiva está sujeta a los riesgos de inversión, derivados de la evolución de los precios de los activos que componen el portafolio de esta.
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valores tendrán el carácter y prerrogativas propias de los títulos valores, a excepción de la acción
cambiaria de regreso, y serán negociables. Sobre estos valores tampoco procederá acción
reivindicatoria, medidas de restablecimiento de derecho, comiso e incautación, contra el tercero
que adquiera valores, siempre que al momento de la adquisición haya obrado de buena fe
exenta de culpa.
Los valores estarán desmaterializados y depositados en DECEVAL S.A., sin que exista la
posibilidad de solicitar la materialización de los mismos. El cambio en la titularidad de los valores
se realizará por el mecanismo de anotación en cuenta en DECEVAL S.A. Los valores de un mismo
compartimento podrán ser fraccionados cuando haya lugar a ello por la negociación parcial de
un encargo en el mercado secundario. Los valores podrán estar inscritos en la Bolsa de Valores
de Colombia BVC con fines de negociación.
Debido a que los valores se encuentran desmaterializados, los aportes de los inversionistas se
reflejarán en un comprobante de inversión y en una constancia de depósito, los cuales sólo
reflejan las condiciones del valor desmaterializado y las condiciones en las que éste se ha
depositado en DECEVAL S.A. En consecuencia, dichos documentos no tienen el carácter de
negociables.
En caso de negociación por el legítimo tenedor, se deberá seguir el procedimiento señalado en
el presente reglamento y los procedimientos exigidos por DECEVAL S.A. y la Bolsa de Valores de
Colombia (BVC).
1.5.1.1 Características de los valores representativos de los derechos de inversión
Los valores de participación nominativos, tendrán las siguientes características:
a. Representan una parte alícuota en el respectivo compartimento de la Cartera
Colectiva.
b. Los valores estarán desmaterializados y custodiados en DECEVAL S.A. En
consecuencia, el inversionista no recibirá un valor físico al momento de realizar
la inversión en la Cartera Colectiva; su inversión estará soportada por una
anotación en cuenta a su nombre en DECEVAL S.A. y en el compartimento
respectivo.
c. Los valores representativos de las unidades de inversión en la Cartera Colectiva
serán negociables de conformidad con su ley de circulación. El cambio en la
titularidad de los valores se realizará por el mecanismo de anotación en cuenta
en DECEVAL S.A.
PROSPECTO DE INVERSIÓN FONDO INMOBILIARIO CERRADO POR COMPARTIMENTOS
Las obligaciones de la Sociedad Administradora de la Cartera Colectiva relacionadas con la gestión del portafolio son de medio y no de resultado. Los dineros entregados por los inversionistas a la Cartera Colectiva no son depósitos, ni generan para la sociedad administradora las obligaciones propias de una institución de depósito y no están amparados por el seguro de depósito del Fondo de Garantías de Instituciones Financieras- FOGAFIN, ni por ninguno otro esquema de dicha naturaleza. La inversión en la Cartera Colectiva está sujeta a los riesgos de inversión, derivados de la evolución de los precios de los activos que componen el portafolio de esta.
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d. Será posible el fraccionamiento siempre que haya lugar a ello por negociación
parcial de un encargo en el mercado secundario.
e. El embargo o cualquier otra afectación sobre los derechos incorporados en el
título sólo surtirá efectos con el cumplimiento de lo previsto en el Artículo 593 de
la Ley 1564 de 2012 (Código General del Proceso), y en las demás normas
pertinentes.
1.5.1.2 Inscripción en el RNVE y en la Bolsa de Valores de Colombia (BVC)
Los valores emitidos por cada compartimento de la Cartera Colectiva estarán automáticamente
inscritos en el Registro Nacional de Valores y Emisores (RNVE) y su oferta pública se entenderá
autorizada según lo dispuesto por el Artículo 5.2.2.1.3 del Decreto 2555 de 2010. Adicionalmente,
dichos valores estarán inscritos en la BVC con fines de negociación.
Advertencia La Inscripción en el Registro Nacional de Valores y Emisores de los valores emitidos
por la cartera, en los términos del Artículo 1.1.2.9. del Decreto 2555 de 2010, no implican certificación
de la Superintendencia Financiera sobre la rentabilidad de la cartera o la seguridad de sus
inversiones. La Superintendencia Financiera advierte al potencial inversionista que la cartera es una
inversión y genera riesgo por lo cual es necesario que, para tomar su decisión de inversión lea
detenidamente toda la información y se asegure de su correcta, completa y adecuada comprensión".
1.5.2 Comprobante de inversión
Debido a la naturaleza desmaterializada de los valores representativos de los derechos de
inversión de cada compartimento, la Sociedad Administradora entregará al inversionista un
comprobante de inversión como soporte. Dicho comprobante tendrá el siguiente contenido:
a. Nombre de la Sociedad Administradora, el nombre de la Cartera Colectiva y la
identificación del compartimento respectivo en el cual se realizó la inversión.
b. Identificación clara y visible de que se trata de un documento informativo no
negociable que no constituye un título valor o un valor.
c. Fecha de expedición.
d. Fecha de vencimiento de la Cartera Colectiva.
e. Nombre e identificación del Inversionista.
f. Valor nominal de la inversión, número de unidades suscritas y el valor de la unidad
del compartimento el día en que se realiza el aporte.
g. La siguiente advertencia: "Las obligaciones de la Sociedad Administradora de la
Cartera Colectiva relacionadas con la gestión del portafolio son de medio y no de
resultado. Los dineros entregados por los inversionistas a la Cartera Colectiva no son
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Las obligaciones de la Sociedad Administradora de la Cartera Colectiva relacionadas con la gestión del portafolio son de medio y no de resultado. Los dineros entregados por los inversionistas a la Cartera Colectiva no son depósitos, ni generan para la sociedad administradora las obligaciones propias de una institución de depósito y no están amparados por el seguro de depósito del Fondo de Garantías de Instituciones Financieras- FOGAFIN, ni por ninguno otro esquema de dicha naturaleza. La inversión en la Cartera Colectiva está sujeta a los riesgos de inversión, derivados de la evolución de los precios de los activos que componen el portafolio de esta.
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depósitos, ni generan para la sociedad administradora las obligaciones propias de
una institución de depósito y no están amparados por el seguro de depósito del Fondo
de Garantías de Instituciones Financieras FOGAFIN, ni por ninguno otro esquema de
dicha naturaleza. La inversión en la Cartera Colectiva está sujeta a los riesgos de
inversión, derivados de la evolución de los precios de los activos que componen el
portafolio de la respectiva cartera colectiva".
Parágrafo: la presente cláusula no aplicará para operaciones realizadas en el mercado
secundario; aplicará exclusivamente para aportes a la Cartera Colectiva.
1.5.3 Constancia de depósito o Certificado de Valores en Depósito
Debido a la naturaleza desmaterializada de los valores representativos de los derechos de
inversión en cada compartimento, la Sociedad Administradora entregará al inversionista un
certificado de depósito como soporte. Dicho comprobante tendrá el siguiente contenido:
a. Nombre del inversionista
b. Identificación del inversionista
c. Número de cuenta de depósito en DECEVAL S.A.
d. Código ISIN
e. Código Fungible
f. Nombre del depositante
g. Nombre de la Cartera Colectiva y del compartimento respectivo
h. Fecha de expedición y fecha de vencimiento de la Cartera Colectiva
1.6 VALORACIÓN
1.6.1 Valor inicial de los derechos
El valor inicial o nominal de cada unidad al inicio de la Cartera Colectiva será de diez mil pesos
($10.000). El valor inicial o nominal de cada unidad de los diferentes COMPARTIMENTOS que se
creen en desarrollo de la Cartera Colectiva será de diez mil pesos ($10.000).
1.6.2 Valoración de la cartera colectiva
La valoración de la Cartera Colectiva y sus activos se realizará según lo establecido en los
Capítulos I (Evaluación de inversiones) y XI (Valoración de Carteras Colectivas) de la Circular
Básica Contable y Financiera (Circular Externa 100 de 1995 expedida por la Superintendencia
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Las obligaciones de la Sociedad Administradora de la Cartera Colectiva relacionadas con la gestión del portafolio son de medio y no de resultado. Los dineros entregados por los inversionistas a la Cartera Colectiva no son depósitos, ni generan para la sociedad administradora las obligaciones propias de una institución de depósito y no están amparados por el seguro de depósito del Fondo de Garantías de Instituciones Financieras- FOGAFIN, ni por ninguno otro esquema de dicha naturaleza. La inversión en la Cartera Colectiva está sujeta a los riesgos de inversión, derivados de la evolución de los precios de los activos que componen el portafolio de esta.
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Financiera de Colombia) o aquellas normas que la modifiquen, complementen, sustituyan o
deroguen.
La Cartera Colectiva tendrá una única masa de activos y cada compartimento participará a
prorrata dentro del total del portafolio. Por lo tanto, las metodologías y procedimientos
contables y de valoración descritos en el presente capítulo aplicarán globalmente a dicha masa
de activos o individualmente a los compartimentos, según el caso. En específico, la valoración de
la Cartera Colectiva ocurre en dos etapas sucesivas: (1) Valoración a nivel del portafolio de
activos y sus resultados, incluyendo los costos y gastos asociados a estos, (2) Valoración a nivel
de los compartimentos con el fin de calcular valores de unidad diferentes que reflejen los costos
y gastos específicos de cada uno de ellos.
1.6.2.1 Valoración de activos inmobiliarios
El avalúo de los activos inmobiliarios de la Cartera Colectiva se sujetará a lo establecido en el
Numeral 6.3 (Inversiones en bienes inmuebles) del Capítulo 1 de la Circular Básica Contable y
Financiera (Circular Externa 100 de 1995) o aquellas normas que la modifiquen, complementen,
sustituyan o deroguen. Adicionalmente, la Cartera Colectiva se sujetará a la periodicidad de
avalúo y otras condiciones establecidas en dicha norma o en aquellas que la modifiquen,
sustituyan, complementen o deroguen. Respecto al avalúo de activos inmobiliarios de Carteras
Colectivas la Circular Externa 100 de 1995 establece lo siguiente:
Se requerirá de un avalúo comercial efectuado dentro de los seis (6) meses anteriores a la fecha
de compra. Una vez realizado, éste deberá actualizarse convirtiendo el precio inicial a su
equivalente en Unidades de Valor Real (UVR), utilizando la variación diaria del señalado índice
para obtener los nuevos valores. El mencionado valor o precio corresponderá al valor de
mercado del inmueble y deberá ser expresado en el balance en moneda legal.
Los inmuebles deberán ser objeto de un avalúo comercial con una periodicidad no superior a
doce (12) meses, de acuerdo con los métodos valuatorios establecidos por la Resolución 620 de
2008 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi y demás normas que la sustituyan, modifiquen,
complementen o deroguen. En todo caso, una vez practicado el avalúo periódico, la Cartera
Colectiva adoptará, de forma inmediata, el mismo como valor de mercado del inmueble. En
eventos extraordinarios, la Superintendencia Financiera de Colombia podrá ordenar un nuevo
avalúo de los inmuebles en un período diferente al estipulado, cuando lo considere necesario.
Lo estipulado en esta cláusula deberá aplicarse a todos los inmuebles en que la Cartera Colectiva
tenga inversiones, independientemente de si es titular del activo de forma directa o si es titular
de forma indirecta a través de vehículos de inversión.
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Las obligaciones de la Sociedad Administradora de la Cartera Colectiva relacionadas con la gestión del portafolio son de medio y no de resultado. Los dineros entregados por los inversionistas a la Cartera Colectiva no son depósitos, ni generan para la sociedad administradora las obligaciones propias de una institución de depósito y no están amparados por el seguro de depósito del Fondo de Garantías de Instituciones Financieras- FOGAFIN, ni por ninguno otro esquema de dicha naturaleza. La inversión en la Cartera Colectiva está sujeta a los riesgos de inversión, derivados de la evolución de los precios de los activos que componen el portafolio de esta.
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Parágrafo 1: Cuando se trate de inversiones indirectas en activos inmobiliarios a través de
patrimonios autónomos o fideicomisos, la Sociedad Administradora velará porque la valoración
de los activos inmobiliarios subyacentes se realice de acuerdo a lo establecido en el Numeral 6.3
(Inversiones en bienes inmuebles) del Capítulo 1 de la Circular Básica Contable y Financiera
(Circular Externa 100 de 1995) o aquellas normas que la modifiquen, complementen, sustituyan o
deroguen. Adicionalmente, la Sociedad Administradora valorará los derechos fiduciarios de que
sea titular la Cartera Colectiva al valor reportado por la Sociedad Fiduciaria administradora del
patrimonio autónomo o fideicomiso.
Parágrafo 2: Cuando se trate de las inversiones en la construcción de inmuebles descritas en el
literal c.) de la cláusula 1.2.2.1, éstas serán valoradas de la siguiente forma:
Por el Método de costo de reposición descrito en la Resolución 620 de 2008 del
Instituto Geográfico Agustín Codazzi y demás normas que la sustituyan, modifiquen,
complementen o deroguen, cuando no exista una promesa o contrato de
arrendamiento sobre el inmueble a construir y/o cuando el avance de obra sea inferior
al 25%. Esta metodología también deberá utilizarse en el evento que exista una
promesa o contrato de arrendamiento sobre el inmueble a construir, pero ésta no
permita estimar los flujos de caja de forma cierta.
Por el Método de capitalización de rentas o ingresos descrito en la Resolución 620
de 2008 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi y demás normas que la sustituyan,
modifiquen, complementen o deroguen, cuando exista una promesa o contrato de
arrendamiento sobre el inmueble a construir que permita estimar sus flujos de caja
futuros de forma cierta y, siempre y cuando, el avance de obra sea superior al 25%.
La Sociedad Administradora se obliga a contratar un avalúo de forma inmediata a la finalización
de la construcción del activo, el cual deberá ser realizado en los términos descritos en la
presente Cláusula (1.8.2.1).
Parágrafo 3: Cuando se trate de los desembolsos para mejoras, ampliaciones, adiciones,
cambios de uso o reconversiones descritos en los Parágrafos 2 y 3 de la cláusula 1.2.2.1, éstos
serán valoradas al costo (método del costo de reposición). En consecuencia, el valor de dichas
erogaciones capitalizables constituirá un mayor del valor del activo. Una vez finalizadas las
mejoras, ampliaciones, adiciones, cambios de uso o reconversiones y, siempre y cuando su valor
supere el 30% del valor del último avalúo, la Sociedad Administradora contratará
inmediatamente un nuevo avalúo del activo. Lo anterior sin perjuicio de la posibilidad de
contratar dicho avalúo antes de su terminación por la metodología de capitalización de rentas
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en caso de que existiere una promesa de arrendamiento que permita estimar con mayor certeza
los flujos futuros generados por el inmueble objeto de la intervención.
Parágrafo 4: La Cartera Colectiva deberá valorar las garantías inmobiliarias mencionadas en la
Cláusula 1.2.2.1 de acuerdo a lo establecido en el Numeral 6.3 (Inversiones en bienes inmuebles)
del Capítulo 1 de la Circular Básica Contable y Financiera (Circular Externa 100 de 1995) o aquellas
normas que la modifiquen, complementen, sustituyan o deroguen.
Parágrafo 5: Cuando la Sociedad Administradora considere que la metodología de valoración
utilizada para uno o varios activos de la Cartera Colectiva no refleja el valor real de mercado de
éstos, podrá, previa autorización y aprobación de la Superintendencia Financiera de Colombia,
utilizar otras metodologías que reflejen de forma adecuada la realidad económica de dichos
activos.
1.6.2.2 Valoración de los ingresos provenientes de activos inmobiliarios
Los ingresos provenientes de los activos inmobiliarios de la Cartera Colectiva se valorarán según
lo establecido en el Numeral 6.3 (Inversiones en bienes inmuebles) del Capítulo 1 de la Circular
Básica Contable y Financiera (Circular Externa 100 de 1995) o aquellas normas que la modifiquen,
complementen, sustituyan o deroguen. Dicha norma establece lo siguiente:
Los ingresos generados por este tipo de inversiones pueden surgir por:
a. El cambio en el valor de mercado de la inversión por concepto de los avalúos comerciales
efectuados y/o por los movimientos de la unidad de valor real (UVR). Estos deberán
registrarse en el ingreso o egreso y su contrapartida corresponderá a un mayor o menor
valor de la inversión.
b. Los recursos percibidos por la utilización de los inmuebles deberán registrarse en
alícuotas lineales diarias (de acuerdo al número de días del mes correspondiente). Lo
anterior se realizará por causación cuando los recursos sean entregados en periodos
vencidos o por ingresos percibidos por anticipado, cuando éste sea el caso. La
contrapartida de este registro contable será una cuenta por cobrar (Ingreso recibido en
periodicidad vencida) o contra el disponible (Ingreso recibidos de forma anticipada).
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1.6.2.3 Valoración de las inversiones en otros activos
Las inversiones en activos financieros, derivados financieros, derechos fiduciarios y demás
activos de la Cartera Colectiva se valorarán según lo consagrado en la Circular Básica Contable y
Financiera (Circular Externa 100 de 1995) o aquellas normas que la modifiquen, complementen,
sustituyan o deroguen.
1.6.2.4 Valor de la Cartera Colectiva
Dado que cada compartimento participa a prorrata del portafolio de activos, esta metodología
de valoración aplica para cada uno de ellos.
El valor neto de la Cartera Colectiva, también conocido como valor de cierre al final del día,
estará dado por el monto del valor de precierre en el día de operaciones, adicionado en los
aportes recibidos y deducidos los retiros, redenciones, anulaciones y la retención en la fuente.
Por su parte, el valor de precierre de la Cartera Colectiva se calculará a partir del valor neto o de
cierre de operaciones del día anterior, adicionado en los rendimientos netos abonados durante
el día (Ingresos menos Gastos).
Lo anterior se reflejará de la siguiente manera:
Precierre de la cartera del día t. Teniendo en cuenta el valor de la Cartera Colectiva al cierre de
operaciones del día t-1 (VFCt-1) se calcula el valor de la remuneración que cobra la Sociedad
Administradora. Una vez efectuado el cálculo, se debe proceder a realizar el precierre de la
Cartera Colectiva para el día t (PCFt), de la siguiente manera:
PCFt = VFCt-1 + RDt
Donde:
PCFt = Precierre de la Cartera Colectiva para el día t
VFCt-1= Valor de la Cartera Colectiva al cierre de operaciones del día t-1
RDt = Resultados del día t (ingresos menos gastos del día t)
Valor de la unidad para las operaciones del día t. Una vez determinado el precierre de la
cartera para el día t (PCFt), se debe calcular el valor de la unidad para las operaciones del día, de
la siguiente manera:
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Donde:
VUO t = Valor de la unidad para las operaciones del día t
PCF t = Precierre de la cartera para el día t
NUC t-1 = Número de unidades de la cartera al cierre de operaciones del día t-1
Este procedimiento aplicara para todos los compartimentos de la Cartera Colectiva
Valor de la cartera al cierre del día t. Se determinará a partir del número de unidades en
circulación del día t-1, más monto total de los recursos y/o bienes aportados, menos las
redenciones parciales y anticipadas y/o las distribuciones del mayor valor de la participación
efectuadas, menos las retenciones en la fuente realizadas, todo esto calculado en unidades con
el valor de la unidad para el día t. El resultado es el nuevo saldo de unidades en circulación que
multiplicado por el valor de la unidad calculado para el día t, dará como resultado el Valor de la
Cartera Colectiva al cierre del día t
Este mismo procedimiento aplica para los diferentes Compartimentos de la cartera colectiva.
Parágrafo: El valor neto de la Cartera Colectiva será expresado en moneda y en unidades al
valor de la unidad que rige para las operaciones del día.
1.6.2.5 Valor de la unidad
Para cada Compartimento se llevará una contabilidad independiente de valor de unidad, así
como de valores patrimoniales que correspondan a prorrata de la participación del
compartimento dentro del total de la Cartera Colectiva.
El valor de la unidad vigente para el día y aplicable a las operaciones realizadas en esta fecha,
estará dado por el valor de precierre dividido entre el número total de unidades al inicio del día.
Igualmente se hará un cálculo de valor de unidad promedio que incluya todos los
compartimentos de la Cartera Colectiva.
1.6.2.6 Periodicidad de valoración
La Cartera Colectiva y sus compartimentos tendrán una periodicidad de valoración diaria.
1.7 REMUNERACIÓN Y GASTOS
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1.7.1 Remuneración de la Sociedad Administradora
1.7.1.1 Efecto de cambios en el tratamiento tributario de las comisiones cobradas por
Sociedades Comisionistas de Bolsa en lo referente al impuesto a las ventas IVA
En los términos del Artículo 476-3 del Estatuto Tributario, las comisiones causadas por las Firmas
Comisionistas de Bolsa en la Administración de Fondos de Valores (hoy Carteras Colectivas)
están excluidas del impuesto a las ventas IVA. En todo caso, si la autoridad competente llegare
a determinar que las comisiones cobradas en virtud del presente Reglamento estarán
gravadas con dicho impuesto, o se llegare a eliminar la exclusión aquí señalada, las
consecuencias de dicha determinación o de la modificación al régimen fiscal existente, serán
asumidas con cargo a los recursos del respectivo compartimento y serán un gasto del mismo.
1.7.1.2 Comisión por administración
La Sociedad Administradora será remunerada por su labor de administración y gestión de la
Cartera Colectiva a través de una comisión por administración a cargo de la Cartera Colectiva.
Dicha comisión será expresada en términos efectivos anuales, será diferente para cada
compartimento y será descontada diariamente sobre el valor de cierre del día anterior del
respectivo compartimento. La metodología utilizada para el cálculo de la comisión será la
siguiente:
[
]
Dicha comisión se liquidará y causará diariamente pero se cancelará mensualmente a la
Sociedad Administradora.
Las Cláusulas 2.4.1.2.1 y 2.4.2.2.1 del presente reglamento muestran la comisión de
administración para cada compartimento.
1.7.1.3 Comisiones no recurrentes
1.7.1.3.1 Comisión de colocación
La Sociedad Administradora percibirá una comisión de colocación como remuneración por su
labor de distribución de la Cartera Colectiva. Dicha comisión estará sujeta a las siguientes
condiciones:
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a. Será un gasto a cargo del compartimento al que pertenezca el inversionista.
b. Se liquidará exclusivamente al momento de recibir efectivamente el aporte del
inversionista.
c. Se pagará efectivamente a la Sociedad Administradora dentro de los 30 días calendario
siguientes a su liquidación, salvo que ésta disponga un plazo mayor no superior a 90
días calendario.
d. Al momento de su liquidación se contabilizará como un gasto diferido (gasto pagado
por anticipado considerado un activo diferido).
e. El gasto diferido se amortizará (causará) diariamente durante un periodo igual a la vida
útil establecida en las normas contables para las edificaciones y construcciones, salvo
que el término restante de duración de la Cartera Colectiva sea inferior. En este caso, el
gasto diferido se amortizará durante el término restante de duración de la Cartera
Colectiva.
Las Cláusulas 2.4.1.2.2 y 2.4.2.2.2 del presente reglamento muestran la comisión de colocación
correspondiente a cada compartimento de la Cartera Colectiva.
1.7.1.3.2 Comisión de estructuración
La Sociedad Administradora percibirá, por una única vez, una comisión por su labor en la
estructuración de los negocios e inversiones de la Cartera Colectiva. Dicha comisión estará sujeta
a las siguientes condiciones:
a. Será un gasto a cargo del compartimento al que pertenezca el inversionista.
b. Se liquidará exclusivamente al momento de recibir efectivamente el aporte del
inversionista.
c. Se pagará efectivamente a la Sociedad Administradora dentro de los 30 días
calendario siguientes a su liquidación, salvo que ésta disponga un plazo mayor
no superior a 90 días calendario.
d. Al momento de su liquidación se contabilizará como un gasto diferido (gasto
pagado por anticipado considerado un activo diferido).
e. El gasto diferido se amortizará (causará) diariamente durante un periodo igual a
la vida útil establecida en las normas contables para las edificaciones y
construcciones, salvo que el término restante de duración de la Cartera Colectiva
sea inferior. En este caso, el gasto diferido se amortizará durante el término
restante de duración de la Cartera Colectiva.
Las Cláusulas 2.4.1.2.3 y 2.4.2.2.3 del presente reglamento muestran la comisión de estructuración
correspondiente a cada compartimento.
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1.7.1.4 Comisión de éxito
La comisión de éxito será liquidada y cobrada de forma independiente para cada
compartimento. Los parámetros particulares para el cálculo de la comisión de éxito para cada
uno de los compartimentos se establecen en las Cláusulas 2.4.1.2.4 y 2.4.2.2.4 del presente
reglamento. La metodología de cálculo expuesta en la presente cláusula aplica de manera
individual a cada compartimento. La comisión de éxito será liquidada una vez al año, con fecha
de corte el día 31 de diciembre de cada año, sin perjuicio del cálculo y causación diarios
señalados en el inciso siguiente.
El cálculo de la comisión de éxito a cargo de cada compartimento será actualizado diariamente.
Las variaciones en dicho cálculo acumulado serán consideradas un gasto (o ingreso) a cargo del
respectivo compartimento y afectarán el resultado diario de éste. El objetivo de esta
actualización diaria es que el valor de unidad de cada compartimento refleje en todo momento
esta obligación de naturaleza contingente (pasivo), logrando equidad entre los inversionistas
que ingresan en momentos diferentes del tiempo.
1.7.1.4.1 Objetivo
Con el fin de lograr una correcta alineación de intereses entre los inversionistas y la Sociedad
Administradora, la Cartera Colectiva cuenta con un esquema de comisión de éxito. Dicho
esquema pretende incentivar al administrador a maximizar el valor de las inversiones de la
Cartera Colectiva y a reducir el incentivo a la realización de inversiones inadecuadas con el fin
exclusivo de obtener la simple comisión por administración. Adicionalmente, dicho esquema de
remuneración promueve un uso sano y sabio de la capacidad de endeudamiento de la Cartera
highwater mark Cláusula 1.7.1.4.2 y las
condiciones de pago señaladas en la Cláusula 1.7.1.4.4 del presente reglamento pretenden lograr
una máxima alineación de intereses e incentivar una adecuada gestión del riesgo de mercado y
del apalancamiento financiero, así como desincentivar decisiones tendientes a maximizar
resultados de corto plazo a expensas de la creación de valor a largo plazo.
1.7.1.4.2 Determinación del periodo de cálculo
La comisión de éxito será liquidada con fines de cobro con corte al día 31 del mes de Diciembre
de cada año calendario. El período sobre el cual se cobra comisión de éxito tendrá una duración
máxima de 12 meses, pudiendo ser inferior en caso de activarse la protección del valor mínimo
highwater mark
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el que se liquida la comisión de éxito, en adelante Periodo de liquidación será determinado
con base en las siguientes reglas:
a. Periodo de gracia: la Cartera Colectiva concederá a los inversionistas un periodo
de gracia en el cobro de comisión de éxito. Dicho periodo se determinará de la
siguiente forma:
i. Inicio: fecha de adquisición del primer activo inmobiliario de la Cartera
Colectiva
ii. Terminación: 12 meses contados a partir la fecha de inicio del periodo,
siempre y cuando la Cartera Colectiva tenga un valor total superior a los
50.000 millones de pesos (COL$). En caso contrario, el periodo de gracia
se extenderá hasta tanto el valor de la Cartera Colectiva sobrepase dicho
nivel.
iii. Terminación anticipada: la Sociedad Administradora podrá dar por
terminado de forma anticipada el periodo de gracia una vez el valor total
de la Cartera Colectiva supere los 100.000 millones de pesos (COL$).
iv. Extensión: la Sociedad Administradora podrá extender la duración del
periodo de gracia por el término que considere pertinente, incluso de
forma indefinida.
Parágrafo: la Sociedad Administradora deberá informar a los inversionistas a
través de su página web www.btgpactual.com.co y a través de los mecanismos
de información relevante de la Superintendencia Financiera de Colombia sobre
la terminación del periodo de gracia, dentro de los 60 días calendario posteriores
a su terminación.
b. : se refiere al primer periodo sobre el cual se
liquida comisión de éxito. Se determinará de la siguiente forma:
i. Fecha inicial: la fecha de terminación del periodo de gracia.
ii. Fecha final: 31 de diciembre del mismo año.
iii. Valor de unidad inicial de referencia se define
como el valor de unidad vigente para el día de terminación del periodo
de gracia.
iv. Suspensión del periodo de liquidación: en el evento que el valor de
unidad del respectivo compartimento disminuya por debajo del valor de
unidad inicial de referencia, se suspenderá el conteo de días del periodo.
v. Reinicio del periodo de liquidación: el periodo de liquidación volverá a
iniciarse en el momento que el valor de unidad del respectivo
compartimento sobrepase nuevamente el valor de unidad inicial de
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referencia; es decir, se tomará como fecha inicial el día en que ocurra
dicho evento.
vi. Duración: se define como la cantidad de días comprendidos entre la
fecha inicial y la fecha final. La duración máxima será de 12 meses en el
evento que el valor de unidad del compartimento nunca haya estado
por debajo de valor de unidad inicial de referencia durante el periodo. En
caso contrario, la duración será el número de días transcurridos entre la
fecha de reinicio del periodo citada en el numeral v.) del presente literal y
la fecha final (31 diciembre del mismo año).
c.
literal
b.) de la presente cláusula.
i. Fecha inicial: fecha
inmediatamente anterior.
ii. Fecha final: 31 de diciembre del mismo año.
iii. ): se define como el valor
de unidad final del último periodo de liquidación en el que hubo lugar
a cobro de comisión de éxito. En caso de NO existir un evento
precedente de cobro de comisión de éxito, se tomará como valor de
unidad de referencia el valor de unidad inicial de referencia citado en el
numeral iii del literal b de la presente cláusula.
iv.
unidad del respectivo compartimento disminuya por debajo del valor de
unidad de referencia, se suspenderá el conteo de días del periodo.
v.
iniciarse en el momento que el valor de unidad del respectivo
compartimento sobrepase nuevamente el valor de unidad de referencia;
es decir, se tomará como fecha inicial el día en que ocurra dicho
evento.
vi. Duración: se define como la cantidad de días comprendidos entre la
fecha inicial y la fecha final. La duración máxima será de 12 meses en el
evento que el valor de unidad del compartimento nunca haya estado
por debajo de valor de unidad de referencia durante el periodo. En caso
contrario, la duración será el número de días transcurridos entre la fecha
de reinicio del periodo citada en el numeral v.) del presente literal y la
fecha final (31 diciembre del mismo año).
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Parágrafo: El valor de unidad inicial de referencia (highwater mark inicial) y el valor de unidad de
referencia (highwater mark) establecidos en los literales b.) y c.) de la presente cláusula serán
ajustado hacia abajo cada vez que el valor de unidad del compartimento sea reducido como
bución del mayor
Cláusula 1.4.7 del presente
reglamento. La cuantía de cada ajuste será exactamente igual a la cuantía en la cual sea reducido
el valor de la unidad del respectivo compartimento.
1.7.1.4.3 Metodología de cálculo
Una vez determinado el periodo de liquidación según lo establecido en la Cláusula 1.7.1.4.2 del
presente reglamento, se aplicará en cada compartimento individualmente la siguiente
metodología para el cálculo de la comisión de éxito:
Donde,
Comisión de éxito del compartimento
% de comisión de éxito del compartimento
Rentabilidad efectiva del periodo de liquidación para el compartimento
Rentabilidad mínima efectiva del periodo de liquidación para el compartimento
Valor total promedio simple del compartimento para el período de liquidación
Vprom se calculará de la siguiente forma:
∑
La rentabilidad efectiva anual ( ) de cada compartimento será calculada como la TIR
Efectiva Anual de un flujo de caja construido de la siguiente manera:
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Las obligaciones de la Sociedad Administradora de la Cartera Colectiva relacionadas con la gestión del portafolio son de medio y no de resultado. Los dineros entregados por los inversionistas a la Cartera Colectiva no son depósitos, ni generan para la sociedad administradora las obligaciones propias de una institución de depósito y no están amparados por el seguro de depósito del Fondo de Garantías de Instituciones Financieras- FOGAFIN, ni por ninguno otro esquema de dicha naturaleza. La inversión en la Cartera Colectiva está sujeta a los riesgos de inversión, derivados de la evolución de los precios de los activos que componen el portafolio de esta.
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Tipo de flujo Signo Fecha Valor
Inicial NegativoInicio período
de liquidaciónValor inicial total del compartimento
Distribución recursos
líquidosPositivo
Fecha(s) de
distribución
Valor(es) de los recursos distribuídos a los
inversionistas del compartimento durante el
periodo de liquidación en virtud de alguna de
las posibilidades consagradas en las
Cláusulas 1.6.7 y 1.6.8.1 del presente
reglamento
Aportes en efectivo o en
especie Negativo
Fecha del
aporte
Valor de los aportes en efectivo o en especie
recibidos en el compartimento durante el
periodo de liquidación
Aportes recibidos por
conversiones (aplica solo
para el compartimento
"INVERSIONISTAS
COMUNES")
Negativo
Fecha(s) de
la(s)
conversión(es)
Valor total de las unidades emitidas del
compartimento "INVERSIONISTAS COMUNES"
producto de la conversión durante el periodo
de liquidación
Retiros por conversiones
(aplica solo para el
compartimento
"INVERSIONISTAS
ESPECIALES")
PositivoFecha de la
conversión
Valor de las conversiones realizadas hacia
afuera del compartimento durante el periodo
de liquidación
Final Positivo
Final del
periodo de
liquidación
Valor total final del compartimento
Cláusula 2.4.1.4 del
presente reglamento.
A continuación se detalla un esquema explicativo de la construcción de flujo de caja para cada
compartimento que sirve como base para calcular la rentabilidad efectiva anual ( ) de éste.
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Las obligaciones de la Sociedad Administradora de la Cartera Colectiva relacionadas con la gestión del portafolio son de medio y no de resultado. Los dineros entregados por los inversionistas a la Cartera Colectiva no son depósitos, ni generan para la sociedad administradora las obligaciones propias de una institución de depósito y no están amparados por el seguro de depósito del Fondo de Garantías de Instituciones Financieras- FOGAFIN, ni por ninguno otro esquema de dicha naturaleza. La inversión en la Cartera Colectiva está sujeta a los riesgos de inversión, derivados de la evolución de los precios de los activos que componen el portafolio de esta.
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Figura 1
Nota: los aportes por conversión representan el valor de las participaciones convertidas del
Valor total inicial del
compartimento
Valor total final del
compartimento
Distribución de recursos líquidos
(1)
Distribución de recursos líquidos
(2)
Aporte por Conversión (1)
Aporte por Conversión (2)
Aporte (1)
Aporte (2) Aporte (3)
Fecha inicial periodo de liquidación
Fecha final periodo de liquidación
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Las obligaciones de la Sociedad Administradora de la Cartera Colectiva relacionadas con la gestión del portafolio son de medio y no de resultado. Los dineros entregados por los inversionistas a la Cartera Colectiva no son depósitos, ni generan para la sociedad administradora las obligaciones propias de una institución de depósito y no están amparados por el seguro de depósito del Fondo de Garantías de Instituciones Financieras- FOGAFIN, ni por ninguno otro esquema de dicha naturaleza. La inversión en la Cartera Colectiva está sujeta a los riesgos de inversión, derivados de la evolución de los precios de los activos que componen el portafolio de esta.
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Figura 2
Nota: los retiros por conversión representan el valor de las participaciones convertidas del
La rentabilidad efectiva del periodo de liquidación (Rc) para el compartimento será calculada
de la siguiente fórmula:
Donde Ff-Fi representa la duración en días del periodo de liquidación comprendido entra la
fecha inicial (Fi) y la fecha final (Ff) según lo establecido en la Cláusula 1.7.1.4.2 del presente
reglamento.
La rentabilidad mínima efectiva del periodo de liquidación (Rmin) será calculada usando la
siguiente fórmula:
Donde,
Valor total inicial del
compartimento
Valor total final del
compartimento
Distribución de recursos líquidos
(1)
Distribución de recursos líquidos
(2)
Retiro por Conversión (1)
Retiro por Conversión (2)
Aporte (1)
Aporte (2) Aporte (3)
Fecha inicial periodo de liquidación
Fecha final periodo de liquidación
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Las obligaciones de la Sociedad Administradora de la Cartera Colectiva relacionadas con la gestión del portafolio son de medio y no de resultado. Los dineros entregados por los inversionistas a la Cartera Colectiva no son depósitos, ni generan para la sociedad administradora las obligaciones propias de una institución de depósito y no están amparados por el seguro de depósito del Fondo de Garantías de Instituciones Financieras- FOGAFIN, ni por ninguno otro esquema de dicha naturaleza. La inversión en la Cartera Colectiva está sujeta a los riesgos de inversión, derivados de la evolución de los precios de los activos que componen el portafolio de esta.
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Donde,
Agrupando en una sola ecuación, la fórmula de cálculo de la comisión de éxito sería la siguiente:
{[ ] [
]}
1.7.1.4.4 Condiciones para el pago de la comisión de éxito
En caso de que haya lugar al cobro de comisión de éxito para un compartimento según lo
establecido en la presente cláusula (1.7.1.4), ésta será pagada por el compartimento de la Cartera
Colectiva dentro de los 30 días calendario siguiente a la fecha de terminación del respectivo
período de liquidación. La Sociedad Administradora podrá extender dicho plazo de pago hasta
por 60 días calendario.
La Sociedad Administradora tendrá de forma inmediata el derecho a conservar de forma
definitiva el 33% del pago recibido del compartimento por concepto de comisión de éxito. El
derecho a conservar de forma definitiva el 67% restante del pago recibido del compartimento
estará sujeto al cumplimiento de las siguientes condiciones (
a. Tendrá derecho a conservar de forma definitiva el 33% del pago recibido siempre y
cuando el valor de unidad del respectivo compartimento 1 año después de la fecha
de liquidación y causación de la comisión de éxito sea igual o superior al valor de
unidad final del periodo de liquidación que dio origen a la respectiva comisión de
éxito ajustado por la variación del IPC durante dicho año.
b. Tendrá derecho a conservar el 34% restante del pago siempre y cuando el valor de
unidad del respectivo compartimento 2 años después de la fecha de liquidación y
causación de la comisión de éxito sea igual o superior al valor de unidad final del
periodo de liquidación que dio origen a la respectiva comisión de éxito ajustado por
la variación del IPC durante los 2 años.
En caso de no cumplirse alguna o ambas condiciones, la Sociedad Administradora estará
obligada a restituir el monto al que no tenía derecho. El mecanismo de restitución será la
exoneración en el cobro de la comisión por administración hasta tanto sea restituido el 100%
del monto asociado a la condición o condiciones incumplidas.
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Las obligaciones de la Sociedad Administradora de la Cartera Colectiva relacionadas con la gestión del portafolio son de medio y no de resultado. Los dineros entregados por los inversionistas a la Cartera Colectiva no son depósitos, ni generan para la sociedad administradora las obligaciones propias de una institución de depósito y no están amparados por el seguro de depósito del Fondo de Garantías de Instituciones Financieras- FOGAFIN, ni por ninguno otro esquema de dicha naturaleza. La inversión en la Cartera Colectiva está sujeta a los riesgos de inversión, derivados de la evolución de los precios de los activos que componen el portafolio de esta.
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Parágrafo: en caso de efectuarse una distribución de rendimientos durante el periodo de 1 ó 2
años establecido en los literales a.) y b.) de la presente cláusula bajo la modalidad de
1.4.7 del presente
reglamento, el valor de unidad base (valor de unidad final del periodo de liquidación que dio
origen a la respectiva comisión de éxito) será reducido en el mismo monto en que se redujo el
valor de unidad como consecuencia de dicha distribución.
1.7.1.4.5 Selección del proveedor o proveedores de servicios de avalúo inmobiliario
1.7.1.4.5.1 Selección inicial
Corresponderá al Comité de Inversiones, la selección inicial del proveedor o proveedores de
servicios de avalúos para la Cartera Colectiva, cumpliendo con el quórum y mayoría especial
estipulado en la Cláusula 1.4.2.6 del presente reglamento. Todo proveedor de servicios de avalúo
de la Cartera Colectiva deberá cumplir con los requisitos de idoneidad estipulados en la Cláusula
1.7.1.4.5.3 del presente reglamento.
Parágrafo: En todo caso, antes de que finalice el periodo de gracia establecido para el cobro de
comisión de éxito, deberá surtirse el procedimiento de consulta a inversionistas señalado en la
Cláusula 1.7.1.4.5.2 del presente reglamento, bien sea para aprobar los proveedores iniciales o
para nombrar otros. NO se podrá dar inicio al primer periodo de liquidación de comisión de éxito
sino se ha surtido dicha consulta y si los avalúos de todos los activos inmobiliarios de la Cartera
Colectiva no han sido objeto de revisión y/o actualización por parte del proveedor o
proveedores seleccionados de acuerdo con dicho procedimiento.
1.7.1.4.5.2 Selección posterior
Con el fin de fortalecer el gobierno corporativo de la Cartera Colectiva y mitigar el conflicto de
interés resultante del esquema de comisión de éxito y la potestad de la Sociedad
Administradora para contratar el proveedor o proveedores de servicios de avalúo inmobiliario,
se establece el siguiente procedimiento para la selección de dichos proveedores, el cual deberá
surtirse, según el caso, antes de terminar el periodo de gracia de la comisión de éxito o a más
tardar 6 meses después de vencido el término descrito en el literal e.) de la presente cláusula:
a. El Gerente de la Cartera Colectiva analizará diferentes alternativas y propondrá al Comité
de Inversiones varios candidatos, cada uno de los cuales deberá cumplir con los
requisitos de idoneidad estipulados en la Cláusula 1.7.1.4.5.3 del presente reglamento.
b. El Comité de Inversiones, cumpliendo con el quórum y mayoría especial estipulado en la
Cláusula 1.4.2.6 del presente reglamento, seleccionará el (los) proveedor(es) que
considere conveniente(s) y elaborará una única propuesta para someter a aprobación de
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Las obligaciones de la Sociedad Administradora de la Cartera Colectiva relacionadas con la gestión del portafolio son de medio y no de resultado. Los dineros entregados por los inversionistas a la Cartera Colectiva no son depósitos, ni generan para la sociedad administradora las obligaciones propias de una institución de depósito y no están amparados por el seguro de depósito del Fondo de Garantías de Instituciones Financieras- FOGAFIN, ni por ninguno otro esquema de dicha naturaleza. La inversión en la Cartera Colectiva está sujeta a los riesgos de inversión, derivados de la evolución de los precios de los activos que componen el portafolio de esta.
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los inversionistas de la Cartera Colectiva. Dicha propuesta puede incluir uno o más
proveedores, mas no constituirá una consulta entre alternativas mutuamente
excluyentes.
c. La propuesta será sometida a aprobación de los inversionistas mediante el mecanismo
de consulta universal o mediante citación a Asamblea de Inversionistas.
d. En caso de ser rechazada la propuesta inicial, el proveedor o proveedores que estén
prestando los servicios continuarán de forma temporal. La Sociedad Administradora
citará en un término no superior a 30 días calendario a una Asamblea de Inversionistas.
El Comité de Inversiones presentará una propuesta en dicha Asamblea de Inversionistas,
la cual podrá ser aceptada o rechazada por ésta. Cualquier inversionista o grupo de
inversionistas podrá proponer un proveedor o proveedores de servicios de avalúo para
ser considerados por la Asamblea de Inversionistas, la cual podrá elegir al proveedor o
proveedores que considere más idóneos. En todo caso, cualquier proveedor propuesto
deberá cumplir con los requisitos de idoneidad estipulados en la Cláusula 1.7.1.4.5.3 del
presente reglamento. Si dicha Asamblea de Inversionistas no llegare a realizarse por falta
de quórum, la Sociedad Administradora citará en un término no superior a 15 días
calendario a una segunda Asamblea de Inversionistas. Dicha Asamblea de Inversionistas
podrá deliberar con cualquier número plural de inversionistas según lo estipulado en el
inciso cuarto de la Cláusula 1.11.2 del presente reglamento.
En caso de no llegarse a una decisión en dicha Asamblea de Inversionistas, será el Comité
de Inversiones el encargado de elegir entre las todas las propuestas presentadas por éste
o por inversionistas, aquella que a su juicio sea más conveniente para la Cartera
Colectiva. Dicha decisión deberá contar con el quórum y mayoría especial señalados en
la Cláusula 1.4.2.6 del presente reglamento. Los avalúos realizados con base en dicha
propuesta serán válidos con fines de liquidar y cobrar la comisión de éxito.
Adicionalmente, podrá darse inicio al periodo de liquidación de la comisión de éxito. La
misma previsión anterior aplicará en el evento que el proveedor o proveedores
seleccionados por la Asamblea de Inversionistas no cumpla con los requisitos de
idoneidad señalados en la Cláusula 1.7.1.4.5.3 del presente reglamento. Corresponderá al
Comité de Inversiones conceptuar sobre el cumplimiento de dichos requisitos de
idoneidad.
e. La propuesta seleccionada en virtud del procedimiento descrito estará vigente por 3
años, sin perjuicio de la posibilidad consagrada en el literal f.) de la presente cláusula. La
Sociedad Administradora tendrá un plazo máximo de 6 meses contados a partir de la
fecha de terminación de la vigencia para realizar nuevamente el proceso de selección del
proveedor o proveedores de avalúo descrito en la presente cláusula.
f. En todo momento la Asamblea de Inversionistas, válidamente reunida, podrá seleccionar
el proveedor o proveedores de servicios de avalúos que considere idóneos para la
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Las obligaciones de la Sociedad Administradora de la Cartera Colectiva relacionadas con la gestión del portafolio son de medio y no de resultado. Los dineros entregados por los inversionistas a la Cartera Colectiva no son depósitos, ni generan para la sociedad administradora las obligaciones propias de una institución de depósito y no están amparados por el seguro de depósito del Fondo de Garantías de Instituciones Financieras- FOGAFIN, ni por ninguno otro esquema de dicha naturaleza. La inversión en la Cartera Colectiva está sujeta a los riesgos de inversión, derivados de la evolución de los precios de los activos que componen el portafolio de esta.
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Cartera Colectiva, siempre y cuando dicho proveedor o proveedores cumplan con los
requisitos de idoneidad señalados en la Cláusula 1.7.1.4.5.3 del presente reglamento.
Corresponderá al Comité de Inversiones conceptuar sobre el cumplimiento de dichos
requisitos de idoneidad. La selección del proveedor o proveedores seleccionados de
forma extraordinaria en virtud del presente literal estará vigente sólo por el término
remanente de los 3 años de vigencia de la propuesta seleccionada siguiendo el
procedimiento señalado en los literales a.) hasta e.) de la presente cláusula.
Parágrafo 1: Con el fin de proteger a los inversionistas de la Cartera Colectiva, la aprobación de
la propuesta del Comité de Inversiones señalada en el literal c.) del presente numeral no podrá
darse a través de la Consulta Universal de segunda instancia señalada en el literal f.) de la
Cláusula 1.11.4 del reglamento de la Cartera Colectiva.
Parágrafo 2: la posibilidad que tienen los inversionistas de participar en el proceso de selección
del proveedor o proveedores de servicios de avalúo no exime a la Sociedad Administradora de
ninguna de las responsabilidades que le atañen en su calidad de administrador de la Cartera
Colectiva.
1.7.1.4.5.3 Requisitos de Idoneidad de los proveedores de servicios de avalúo
Todos los proveedores de servicios de avalúo de la Cartera Colectiva, independientemente de si
han sido seleccionados por el Comité de Inversiones o por la Asamblea de Inversionistas
deberán acreditar experiencia relevante en el avalúo comercial de activos inmobiliarios de
mínimo 5 años. Los proveedores de servicios de avalúos de la Cartera Colectiva podrán ser
Lonjas de Propiedad Raíz, firmas internacionalmente reconocidas en la práctica de avalúos
comerciales o firmas nacionales que presten servicios especializados de avalúo. La contratación
de peritos individuales con el fin de realizar avalúos para la Cartera Colectiva será posible
siempre y cuando el perito esté inscrito en el Registro Nacional de Avaluadores y no haya sido
posible conseguir un proveedor corporativo especializado en servicios de avalúo.
En todo caso, tanto el Comité de Inversiones como la Asamblea de Inversionistas deberán dar
preferencia a aquellos proveedores de servicios de avalúo que puedan acreditar experiencia
relevante en el avalúo de activos inmobiliarios para vehículos de inversión que gestionen
recursos y ahorros del público, especialmente a aquellos proveedores que apliquen
metodologías de avalúo internacionalmente aceptadas y/o consideradas como las mejores
prácticas dentro de la industria de fondos de inversión inmobiliaria.
1.7.1.5 Cesión de comisiones
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Las obligaciones de la Sociedad Administradora de la Cartera Colectiva relacionadas con la gestión del portafolio son de medio y no de resultado. Los dineros entregados por los inversionistas a la Cartera Colectiva no son depósitos, ni generan para la sociedad administradora las obligaciones propias de una institución de depósito y no están amparados por el seguro de depósito del Fondo de Garantías de Instituciones Financieras- FOGAFIN, ni por ninguno otro esquema de dicha naturaleza. La inversión en la Cartera Colectiva está sujeta a los riesgos de inversión, derivados de la evolución de los precios de los activos que componen el portafolio de esta.
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La Sociedad Administradora, en virtud de contratos de distribución, uso de red, corresponsalía y
similares, podrá ceder total o parcialmente el monto cualquiera de los diferentes tipos de
comisiones establecidos en el reglamento de la Cartera Colectiva y detallados en el presente
prospecto. El pago de dichas comisiones cedidas podrá ordenarse directamente a la Cartera
Colectiva, siempre y cuando se deduzca de la remuneración que paga la Cartera Colectiva a la
Sociedad Administradora y no como un gasto adicional de la Cartera Colectiva.
1.7.1.6 Facultad que tiene la Sociedad Administradora de asumir del costo de servicios
de consultoría/asesoría especializada
La Sociedad Administradora, en aras de beneficiar a los inversionistas, tendrá la facultad de
asumir total o parcialmente el costo de ciertos servicios de consultoría/asesoría especializada.
Con este fin, la Sociedad Administradora instruirá que el pago de dicho costo se deduzca
directamente de los montos adeudados por la Cartera Colectiva a la Sociedad Administradora
por cualquiera de los diferentes conceptos de remuneración establecidos en el reglamento de la
Cartera Colectiva y detallados en el presente prospecto y no con cargo directo a los recursos de
la Cartera Colectiva. En específico, dichas deducciones podrán realizarse de los montos
adeudados por la Cartera Colectiva a la Sociedad Administradora por concepto de comisión por
administración, comisión de colocación, comisión de estructuración o comisión de éxito. En el
evento que dicho servicio esté gravado con el impuesto a las ventas IVA, dicho impuesto no hará
parte del valor a deducir de la remuneración de la Sociedad Administradora por cuanto no hace
parte del costo asumido. El IVA facturado por el proveedor del servicio de consultoría/asesoría
constituirá un gasto a cargo de la cartera colectiva, según lo establecido en el literal c.) de la
Cláusula 1.7.2 y en la Cláusula 1.7.1.1 del presente prospecto, sin perjuicio de la posibilidad que
pudiere existir de tratar el impuesto pagado como descuento o deducción de acuerdo con la
normatividad tributaria.
1.7.2 Gastos a cargo de la Cartera y prelación de pago
Los gastos de la Cartera Colectiva pueden ser generales para todos los inversionistas o
específicos de cada compartimento. Cuando se trate de gastos directamente imputables a un
compartimento específico, el registro contable se hará individualmente en dicho
compartimento. Por el contrario, cuando se trate de gastos generales aplicables a todos los
inversionistas y por tanto no imputables a un compartimento específico, el registro contable en
cada compartimento se hará a prorrata de la participación del compartimento dentro del valor
total de la Cartera Colectiva.
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Las obligaciones de la Sociedad Administradora de la Cartera Colectiva relacionadas con la gestión del portafolio son de medio y no de resultado. Los dineros entregados por los inversionistas a la Cartera Colectiva no son depósitos, ni generan para la sociedad administradora las obligaciones propias de una institución de depósito y no están amparados por el seguro de depósito del Fondo de Garantías de Instituciones Financieras- FOGAFIN, ni por ninguno otro esquema de dicha naturaleza. La inversión en la Cartera Colectiva está sujeta a los riesgos de inversión, derivados de la evolución de los precios de los activos que componen el portafolio de esta.
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Estarán a cargo de cada uno de los compartimentos o a prorrata de su participación en la Cartera
Colectiva, según sea el caso, los siguientes gastos listados en orden de prelación en su pago:
a. Los impuestos y/o contribuciones que graven directamente los activos inmobiliarios de la Cartera Colectiva.
b. Los impuestos y/o contribuciones que graven los otros activos e inversiones de la Cartera Colectiva.
c. Los impuestos y/o contribuciones que graven los ingresos, costos y/o gastos de la Cartera Colectiva.
d. Los costos, gastos, impuestos y/o contribuciones relacionados con el traspaso de la propiedad de los bienes inmuebles y su registro.
e. La remuneración de la Sociedad Administradora, dentro de la que se incluyen la comisión por administración, la comisión por estructuración, la comisión de colocación y la comisión de éxito. La Sociedad Administradora, en aras de lograr la máxima equidad posible entre los inversionistas, diferirá la causación contable de las comisiones de colocación y estructuración durante un horizonte de tiempo de 20 años, consistente con la vida útil contable de los activos inmobiliarios en Colombia. En caso de que el término de duración restante de la Cartera Colectiva sea inferior a 20 años, dichos gastos se diferirán durante dicho término remanente.
f. Los gastos por servicios de asesoría y/o consultoría especializada tales como servicios de avalúo, consultoría en gestión de activos inmobiliarios, consultoría técnica, arquitectónica, estructural y de ingeniería, consultoría legal, inteligencia de mercado, consultoría ambiental, entre otros, sean estos contratados directamente por la Cartera Colectiva o por la Sociedad Administradora en su calidad de mandatario.
g. Loa gastos asociados a los estudios de debida diligencia legal, técnica y estructural, ambiental, normativa, entre otros.
h. Los gastos asociados a la obtención de licencias urbanísticas, de parcelación, construcción, entre otras.
i. Los gastos asociados a la búsqueda, estructuración y ejecución de transacciones inmobiliarias.
j. Los gastos asociados al servicio de administración inmobiliaria y otros servicios requeridos para la operación de la Cartera Colectiva, dentro de los que se incluyen la administración de los contratos de arrendamiento, inspecciones periódicas a los inmuebles, cobranza a arrendatarios, entre otros.
k. Los gastos por primas asociadas a las pólizas de seguro de los activos inmobiliarios y a otros seguros, excepto la póliza descrita en la Cláusula 1.1.7 del presente prospecto. También el valor de los deducibles pagados al momento de efectuar reclamaciones a las compañías aseguradoras.
l. Gastos por concepto de pólizas de seguros asociadas a los contratos de arrendamiento.
m. Los gastos asociados al mantenimiento de los activos de la Cartera Colectiva tales como reparaciones, mantenimientos preventivos y correctivos, costo de contratistas para el servicio de mantenimiento, entre otros.
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Las obligaciones de la Sociedad Administradora de la Cartera Colectiva relacionadas con la gestión del portafolio son de medio y no de resultado. Los dineros entregados por los inversionistas a la Cartera Colectiva no son depósitos, ni generan para la sociedad administradora las obligaciones propias de una institución de depósito y no están amparados por el seguro de depósito del Fondo de Garantías de Instituciones Financieras- FOGAFIN, ni por ninguno otro esquema de dicha naturaleza. La inversión en la Cartera Colectiva está sujeta a los riesgos de inversión, derivados de la evolución de los precios de los activos que componen el portafolio de esta.
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n. Gastos asociados a los servicios de gerencia e interventoría de obra y/o proyectos, y similares.
o. Los gastos por servicios públicos asociados a los inmuebles de la Cartera Colectiva. p. Gastos de promoción y mercadeo de activos inmobiliarios de la Cartera Colectiva. q. Los gastos asociados a los servicios de seguridad y vigilancia de inmuebles de la
Cartera Colectiva. r. Los gastos asociados a las cuotas de administración ordinarias o extraordinarias de
inmuebles de la Cartera Colectiva. s. Gastos por comisiones incurridos por concepto de corretaje inmobiliario en la
compra o venta de activos inmobiliarios o gastos por comisiones incurridas en la consecución de arrendatarios.
t. Gastos por concepto de comisiones fiduciarias, en especial aquellos asociados con la constitución y mantenimiento de patrimonios autónomos.
u. El costo de la custodia de los valores, títulos valores o de cualquier otro tipo de documento o activo de la cartera de la Cartera Colectiva.
v. Los gastos asociados a todos los tipos de valores emitidos por la Cartera Colectiva o sus compartimentos tales como la inscripción en el Registro Nacional de Valores y Emisores (RNVE) y el mantenimiento de dicho registro, la inscripción en la Bolsa de Valores de Colombia (BVC) y el mantenimiento de dicho registro, los gastos de depósito y/o administración de la emisión en DECEVAL S.A., entre otros.
w. Los gastos bancarios que se originen en el movimiento de los recursos de la Cartera Colectiva y en todas aquellas transacciones que se deriven de la operación de la Cartera Colectiva. También los gastos bancarios que se originen en las operaciones de crédito de la Cartera Colectiva.
x. Los intereses, rendimientos financieros, comisiones, costos y demás gastos que deban cancelarse en virtud de las operaciones de crédito y endeudamiento realizadas por la Cartera Colectiva en los términos del reglamento de la Cartera Colectiva.
y. Los costos y gastos que se generen como consecuencia de la constitución y otorgamiento de avales o garantías, la entrega de activos en prenda, el establecimiento de gravámenes sobre activos del portafolio, la suscripción de cartas de crédito, entre otros. También los gastos asociados a la pérdida de arras concedidas.
z. Los intereses y demás rendimientos financieros que deban cancelarse por razón de operaciones de repo y simultáneas pasivas, así como por operaciones de transferencia temporal de valores
aa. Los gastos derivados del manejo de las inversiones temporales. bb. Los gastos en que se incurra por concepto de coberturas o derivados financieros. cc. Los pagos de comisiones relacionados con la adquisición y enajenación de activos y
la realización de operaciones, transacciones y coberturas, así como la participación en sistemas de negociación.
dd. Los gastos asociados a pólizas de cumplimiento o responsabilidad civil, garantías bancarias y cualquier otro tipo de garantías o depósitos requeridos para participar en los procesos de realización de inversiones o en procesos de licitación.
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ee. Cuando sea el caso, los honorarios y gastos causados por la auditoría externa y revisoría fiscal de la Cartera Colectiva, los cuales tendrán que ser divulgados entre los inversionistas y el público en general.
ff. Los honorarios y gastos en que se incurra con motivo de la defensa jurídica de los bienes y derechos de la Cartera Colectiva.
gg. Los honorarios y gastos en que se incurra para la defensa de la Cartera Colectiva cuando las circunstancias lo exijan.
hh. Los gastos en que incurra para la citación y celebración de las Asambleas de los Inversionistas o en la realización de consultas universales.
ii. Los gastos asociados a cobranzas. jj. Los gastos asociados al Comité de Inversiones incluyendo los asociados a su
citación, celebración y funcionamiento, y los asociados a la remuneración de los miembros independientes de éste, entre otros.
kk. Los gastos derivados del ejercicio de los derechos contractuales de la Cartera Colectiva y del cumplimiento de las obligaciones de ésta.
ll. Gastos por provisiones. mm. Los gastos asociados a la calificación de la Cartera Colectiva y su revisión
periódica en caso de que la Cartera Colectiva sea calificada. nn. Gastos por conceptos de afiliaciones gremiales o a servicios de información
dentro el ámbito inmobiliario. oo. Los gastos asociados a la liquidación de la Cartera Colectiva o de un
compartimento de ésta. Cada compartimento asumirá los gastos que le sean directamente imputables. Los gastos
generales de la Cartera Colectiva serán distribuidos a cada compartimento a prorrata de su
participación dentro del valor total de la Cartera Colectiva.
Parágrafo 1: La Sociedad Administradora, en aras de beneficiar a los inversionistas, tendrá la
facultad de asumir total o parcialmente el costo de ciertos servicios de consultoría/asesoría
especializada. Con este fin, la Sociedad Administradora instruirá que el pago de dicho costo se
deduzca directamente de los montos adeudados por la Cartera Colectiva a la Sociedad
Administradora por cualquiera de los diferentes conceptos de remuneración establecidos en el
reglamento de la Cartera Colectiva y detallados en el presente prospecto y no con cargo directo
a los recursos a la Cartera Colectiva. En específico, dichas deducciones podrán realizarse de los
montos adeudados por la Cartera Colectiva a la Sociedad Administradora por concepto de
comisión por administración, comisión de colocación, comisión de estructuración o comisión de
éxito. En el evento que dicho servicio esté gravado con el impuesto a las ventas IVA, dicho
impuesto no hará parte del valor a deducir de la remuneración de la Sociedad Administradora
por cuanto no hace parte del costo asumido. El IVA facturado por el proveedor del servicio de
consultoría/asesoría constituirá un gasto a cargo de la cartera colectiva, según lo establecido en
el literal c.) de la Cláusula 1.7.2 y en la Cláusula 1.7.1.1 del presente prospecto, sin perjuicio de la
posibilidad que pudiere existir de tratar el impuesto pagado como descuento o deducción de
acuerdo con la normatividad tributaria.
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Las obligaciones de la Sociedad Administradora de la Cartera Colectiva relacionadas con la gestión del portafolio son de medio y no de resultado. Los dineros entregados por los inversionistas a la Cartera Colectiva no son depósitos, ni generan para la sociedad administradora las obligaciones propias de una institución de depósito y no están amparados por el seguro de depósito del Fondo de Garantías de Instituciones Financieras- FOGAFIN, ni por ninguno otro esquema de dicha naturaleza. La inversión en la Cartera Colectiva está sujeta a los riesgos de inversión, derivados de la evolución de los precios de los activos que componen el portafolio de esta.
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Parágrafo 2: La Sociedad Administradora, en su calidad de mandatario, podrá contratar
directamente servicios de asesoría y consultoría especializados. En consecuencia, el pago de
dichos servicios estará a cargo de la Cartera Colectiva (mandante). Sin embargo, la Sociedad
Administradora, en aras de beneficiar a los inversionistas, tendrá la facultad de asumir total o
parcialmente el costo de ciertos servicios de consultoría/asesoría especializada contratados
directamente en virtud de la figura de mandato señalada. Con este fin, la Sociedad
Administradora instruirá que el pago de dicho costo se deduzca directamente de los montos
adeudados por la Cartera Colectiva a la Sociedad Administradora por cualquiera de los
diferentes conceptos de remuneración establecidos en el reglamento de la Cartera Colectiva y
detallados en el presente prospecto y no con cargo directo a los recursos a la Cartera Colectiva.
En específico, dichas deducciones podrán realizarse de los montos adeudados por la Cartera
Colectiva a la Sociedad Administradora por concepto de comisión por administración, comisión
de colocación, comisión de estructuración o comisión de éxito. En el evento que dicho servicio
esté gravado con el impuesto a las ventas IVA, dicho impuesto no hará parte del valor a deducir
de la remuneración de la Sociedad Administradora por cuanto no hace parte del costo asumido.
El IVA facturado por el proveedor del servicio de consultoría/asesoría constituirá un gasto a
cargo de la cartera colectiva, según lo establecido en el literal c.) de la Cláusula 1.7.2 y en la
Cláusula 1.7.1.1 del presente prospecto, sin perjuicio de la posibilidad que pudiere existir de
tratar el impuesto pagado como descuento o deducción de acuerdo con la normatividad
tributaria
Parágrafo 3: La Sociedad Administradora, en virtud de contratos de distribución, uso de red,
corresponsalía y similares, podrá ceder total o parcialmente el monto cualquiera de los
diferentes tipos de comisiones establecidos en el reglamento de la Cartera Colectiva y detallados
en el presente prospecto. El pago de dichas comisiones cedidas podrá ordenarse directamente a
la Cartera Colectiva, siempre y cuando se deduzca de la remuneración que paga la Cartera
Colectiva a la Sociedad Administradora y no como un gasto adicional de la Cartera Colectiva.
1.8 INFORMACIÓN
1.8.1 Revelación de información
Además del prospecto de inversión, la Sociedad Administradora tendrá a disposición de los
inversionistas los siguientes documentos: el reglamento de la Cartera Colectiva, la ficha técnica
de la Cartera Colectiva, Extracto de Cuenta e Informe de Rendición de Cuentas de la Cartera
Colectiva. Toda esta información se podrá encontrar en la página de Internet
www.btgpactual.com.co, en las oficinas de la Sociedad Administradora y en las oficinas de
atención al público. Cualquier información que afecte los derechos de los inversionistas o se
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Las obligaciones de la Sociedad Administradora de la Cartera Colectiva relacionadas con la gestión del portafolio son de medio y no de resultado. Los dineros entregados por los inversionistas a la Cartera Colectiva no son depósitos, ni generan para la sociedad administradora las obligaciones propias de una institución de depósito y no están amparados por el seguro de depósito del Fondo de Garantías de Instituciones Financieras- FOGAFIN, ni por ninguno otro esquema de dicha naturaleza. La inversión en la Cartera Colectiva está sujeta a los riesgos de inversión, derivados de la evolución de los precios de los activos que componen el portafolio de esta.
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considere de importancia material para estos será dada a conocer a través de la página de
Internet (www.btgpactual.com.co ) y a través de los mecanismos de información relevante
previstos por la Superintendencia Financiera para los emisores del mercado de valores. Cuando
la regulación vigente o el reglamento de la Cartera Colectiva así lo exija, el diario en el que se
publicará información relevante a los inversionistas, será el diario LA REPÚBLICA.
1.8.2 Información a inversionistas
La Sociedad Administradora, obrando de manera transparente y asegurando el suministro de
información de manera veraz, imparcial, oportuna, completa, pertinente y útil, debe mantener
informados a los inversionistas sobre los aspectos inherentes a la Cartera Colectiva por medio
del reglamento, el prospecto, la ficha técnica, el extracto de cuenta y el informe de rendición de
cuentas.
La Sociedad Administradora publicará de forma permanente en su página de internet
www.btgpactual.com.co, como mínimo los siguientes documentos de la Cartera Colectiva con el
fin de que puedan ser consultados por los inversionistas:
Última versión del reglamento aprobada por la Superintendencia Financiera de
Colombia.
Prospecto de inversión.
Ficha técnica.
Informe de la calificadora en caso de que la Cartera Colectiva sea calificada.
Informes de gestión y rendición de cuentas.
Estados financieros y sus notas
Información relevante publicada a través del SIMEV.
Adicionalmente, en su calidad de emisor del mercado de valores, la Cartera Colectiva deberá
cumplir con los deberes de reporte de información relevante a través del SIMEV de la
Superintendencia Financiera de Colombia.
1.8.3 Extracto de cuenta
La Sociedad Administradora deberá enviar a cada inversionista, por lo menos dentro del mes
siguiente a la finalización de cada trimestre calendario, un extracto que deberá contener el
movimiento de la cuenta del inversionista en pesos y unidades. El contenido del extracto se
ajustará a lo establecido en la Circular Externa 054 de 2007 de la Superintendencia Financiera o
cualquier norma que lo modifique, sustituya o derogue. El extracto de cuenta podrá ser enviado
de forma física o vía email, según instrucciones impartidas por el suscriptor a la Sociedad
Administradora. Esta obligación no aplicará respecto de aquellos inversionistas cuyo
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Las obligaciones de la Sociedad Administradora de la Cartera Colectiva relacionadas con la gestión del portafolio son de medio y no de resultado. Los dineros entregados por los inversionistas a la Cartera Colectiva no son depósitos, ni generan para la sociedad administradora las obligaciones propias de una institución de depósito y no están amparados por el seguro de depósito del Fondo de Garantías de Instituciones Financieras- FOGAFIN, ni por ninguno otro esquema de dicha naturaleza. La inversión en la Cartera Colectiva está sujeta a los riesgos de inversión, derivados de la evolución de los precios de los activos que componen el portafolio de esta.
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depositante directo de los valores no sea la misma Sociedad Administradora y/o de aquellos
inversionistas que adquieran sus participaciones en el mercado secundario.
1.8.4 Informe de gestión y rendición de cuentas
La Sociedad Administradora elaborará y mantendrá a disposición de los inversionistas un
informe detallado sobre las actividades de la Cartera Colectiva con cortes a 30 de junio y 31 de
diciembre. Dicha información deberá ser publicada por la respectiva Sociedad Administradora a
más tardar dentro de los quince (15) días calendario siguiente a la fecha del respectivo corte.
Este informe se publicará en la página de Internet de la Sociedad Administradora
www.btgpactual.com.co.
El contenido del informe de rendición de cuentas se ajustará a lo establecido en la Circular
Externa 054 de 2007 de la Superintendencia Financiera o cualquier norma que lo modifique,
sustituya o derogue.
La Sociedad Administradora elaborará un único informe para la Cartera Colectiva.
1.8.5 Ficha técnica
La Sociedad Administradora, implementará la ficha técnica de conformidad con la circular
externa 054 de 2007 de la Superintendencia Financiera o cualquier norma que la modifique,
sustituya o derogue. La ficha técnica tendrá una periodicidad mensual y será publicada dentro
de los primeros cinco días hábiles siguientes al corte del mes anterior.
La Sociedad Administradora elaborará una única ficha técnica para cada Compartimento de
inversionistas de la Cartera Colectiva.
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2. DE LOS COMPARTIMENTOS Y CLASES DE INVERSIONISTAS
2.1. TITULARIDAD DE LOS ACTIVOS, PASIVOS Y OBLIGACIONES DE LA CARTERA
COLECTIVA
La titularidad de todos los activos, pasivos y otras obligaciones, excepto los relacionados con la
remuneración de la Sociedad Administradora, estará en cabeza de la Cartera Colectiva y no de
compartimentos individuales. Lo anterior implica que no existirá segregación patrimonial entre
los diferentes compartimentos presentes y futuros de la Cartera Colectiva. Cada compartimento
participará a prorrata de su participación en la Cartera Colectiva en los resultados económicos
generados por los activos en cabeza de ésta. No existirá ningún tipo de subordinación de un
compartimento respecto de otro.
Los compartimentos de la Cartera Colectiva tienen como único propósito separar los diferentes
tipos de inversionistas de forma objetiva, permitiendo estructuras diferenciadas de
remuneración para la Sociedad Administradora de acuerdo con los costos esperados de servicio
y el nivel de profesionalismo asociado a cada tipo de inversionista.
2.2. DERECHOS DE VOTO Y DERECHOS ECONÓMICOS
De acuerdo con la normatividad vigente y para efectos del reglamento de la Cartera Colectiva,
los derechos de voto y los derechos económicos de cada inversionista serán determinados con
base en la cantidad de derechos de que éste sea titular.
Dadas las diferencias entre los valores de unidad de los diferentes compartimentos de la Cartera
Colectiva y con el fin de garantizar equidad entre los inversionistas de dichos compartimentos, el
Derechos Ajustados minará de la
siguiente forma:
Donde,
Ni: número de Derechos Ajustados del inversionista i
Vi: valor de la inversión o encargo del inversionista i
VUPP: valor de unidad promedio ponderado de la Cartera Colectiva determinado de la siguiente
forma:
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Donde,
QIE
QIC: cantidad total de derechos o valores emitidos por el Comp
La anterior metodología garantiza que los derechos políticos y económicos sean proporcionales
al valor de la inversión de cada inversionista.
El número de Derechos Ajustados de cada inversionista (Ni) será utilizado para establecer los
derechos de voto en Asambleas de Inversionistas que involucren a todos los compartimentos de
la Cartera Colectiva, los derechos económicos sobre distribuciones de efectivo bajo cualquiera
de las metodologías establecidas en las Cláusulas 1.4.7 y 1.4.8.1 o en eventos de liquidación total
de la Cartera Colectiva, y en general, para establecer los derechos en relación con cualquier
evento económico o político que involucre a todos los compartimentos de la Cartera Colectiva.
Cuando se trate de eventos políticos o económicos que involucren a un sólo compartimento de
la Cartera Colectiva, el número de derechos de cada inversionista utilizado para determinar sus
derechos políticos y económicos será el número real de derechos o valores que posea dicho
inversionista en el compartimento.
2.3. CREACIÓN DE NUEVOS COMPARTIMENTOS
La Sociedad Administradora podrá crear nuevos compartimentos a la Cartera Colectiva en
cualquier momento durante su término de duración. La creación de nuevos compartimentos,
siempre que no afecte los derechos económicos de los inversionistas existentes, no dará lugar al
derecho de retiro por parte de estos.
2.4. COMPARTIMENTOS DE LA CARTERA COLECTIVA
2.4.1.
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Inversionistas Especiales
en la Cláusula 2.4.1.1
2.4.1.1.
Inversionistas Especiales reglamento de la Cartera
Colectiva y del presente prospecto de inversión los siguientes tipos de inversionistas objetivo:
a.) Entidades vigiladas por la Superintendencia Financiera de Colombia tales como
bancos, compañías de financiamiento comercial, corporaciones financieras, cooperativas
financieras, sociedades fiduciarias, las secciones de ahorro y crédito de las cajas de
compensación, sociedades administradoras de fondos de pensiones y de cesantías;
sociedades comisionistas de bolsa, sociedades administradoras de inversión, fondos
mutuos de inversión, sociedades de capitalización, entre otros.
b.) Vehículos o portafolios de inversión administrados por entidades vigiladas por la
Superintendencia Financiera de Colombia tales como carteras colectivas y fondos de
capital privado, fondos de inversión colectiva, patrimonios autónomos, fondos de
pensiones obligatorias, fondos de pensiones voluntarias, fondos de cesantías, cuentas
ómnibus, entre otros.
c.) Inversionistas extranjeros, cualquiera que sea su naturaleza, incluyendo personas
naturales.
d.) Inversionistas que se vinculen a la Cartera Colectiva por medio de aportes en especie.
e.) Entidades o inversionistas multilaterales de cualquier naturaleza.
f.) Cualquier inversionista, persona natural, jurídica o de otra naturaleza que a juicio de la
Sociedad Administradora cumpla con el nivel de conocimiento y profesionalismo
requeridos
Parágrafo 1: La Sociedad Administradora podrá en cualquier momento incluir nuevos tipos de
también podrá eliminar uno o varios tipos de inversionistas objetivo de dicho compartimiento.
En tal caso, los cambios citados sólo aplicarán a partir de la fecha de la modificación y bajo
ningún motivo podrán ser aplicados retroactivamente afectando a inversionistas existentes del
compartimento.
Parágrafo 2 Inversionista Especial
suscripción de compromisos de capital y la consecuente emisión de valores del compartimento.
En consecuencia, cualquier inversionista, sin importar su naturaleza, podrá adquirir en el
sujetarse al monto mínimo de inversión establecido en el reglamento de la Cartera Colectiva.
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2.4.1.2. Remuneración de la Sociedad Administradora
2.4.1.2.1. Comisión por administración
1.5% efectivo anual. La metodología para el cálculo diario de la comisión se muestra en la
Cláusula 1.7.1.2 del presente prospecto.
2.4.1.2.2. Comisión de colocación
La comisión de colocación máxima
1% del valor de cada aporte. Dicha comisión será liquidada por una sola
vez y sólo al momento de la realización efectiva de cada aporte a la Cartera Colectiva. En
consecuencia, la suscripción de un compromiso de capital por sí misma no se constituye en el
hecho generador de la comisión de colocación. Ésta sólo se liquidará al momento de la
materialización del aporte y sólo sobre el monto de dicho aporte.
La Sociedad Administradora deberá informar dentro de los 5 primeros días hábiles de cada
trimestre el porcentaje de comisión de colocación que estará vigente durante el trimestre. Dicha
información deberá ser publicada en su página de internet www.btgpactual.com.co y relevada al
mercado y los inversionistas a través de los mecanismos de información relevante establecidos
para los emisores inscritos en el RNVE. Cuando se trate de incrementos en el porcentaje de
comisión de colocación respecto al trimestre anterior, la Sociedad Administradora deberá
informar de dicho cambio a la Superintendencia Financiera y obtener su aprobación. Los
cambios en la comisión de colocación no se considerarán cambios al reglamento de la Cartera
Colectiva siempre y cuando respeten límite máximo establecido para dicha comisión del 1%. El
porcentaje de comisión de colocación aplicable a un aporte será el que estaba vigente al
momento de la suscripción del compromiso de capital y no el vigente al momento de la
realización efectiva del aporte a la Cartera Colectiva..
Parágrafo: La comisión de colo
sujetarse a las condiciones generales estipuladas en la Cláusula 1.7.1.3.1 del presente prospecto.
2.4.1.2.3. Comisión de estructuración
La comisión de estructuración máxima
1% del valor de cada aporte. Dicha comisión será liquidada por una sola
vez y sólo al momento de la realización efectiva de cada aporte a la Cartera Colectiva. En
consecuencia, la suscripción de un compromiso de capital por sí misma no se constituye en el
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hecho generador de la comisión de estructuración. Ésta sólo se liquidará al momento de la
materialización del aporte y sólo sobre el monto de dicho aporte.
La Sociedad Administradora deberá informar dentro de los 5 primeros días hábiles de cada
trimestre el porcentaje de comisión de estructuración que estará vigente durante el trimestre.
Dicha información deberá ser publicada en su página de internet www.btgpactual.com.co y
relevada al mercado y los inversionistas a través de los mecanismos de información relevante
establecidos para los emisores inscritos en el RNVE. Cuando se trate de incrementos en el
porcentaje de comisión de estructuración respecto al trimestre anterior, la Sociedad
Administradora deberá informar de dicho cambio a la Superintendencia Financiera y obtener su
aprobación. Los cambios en la comisión de estructuración no se considerarán cambios al
reglamento de la Cartera Colectiva siempre y cuando respeten límite máximo establecido para
dicha comisión del 1%. El porcentaje de comisión de estructuración aplicable a un aporte será el
que estaba vigente al momento de la suscripción del compromiso de capital y no el vigente al
momento de la realización efectiva del aporte a la Cartera Colectiva.
Parágrafo
deberá sujetarse a las condiciones generales estipuladas en la Cláusula 1.7.1.3.2 del presente
prospecto.
2.4.1.2.4. Comisión de éxito
Las Cláusulas 1.7.1.4.2 y 1.7.1.4.3 del presente prospecto detallan claramente la metodología de
cálculo de la comisión de éxito, la cual aplica para todos los compartimentos. Los parámetros
X% (% de comisión de éxito): 20%
k% (spread sobre IPC 12 meses): 5.50%
Dados los anteriores parámetros y la metodología desarrollada en la Cláusula 1.7.1.4.3 del
presente prospecto, la fórmula para calcular la comisión de éxito del compartimento
{[ ] [
]}
Donde,
: tasa
Cláusula 1.7.1.4.3 del presente
porspecto.
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Ff Fi: duración en días del period
Fi) y la fecha final (Ff) según lo establecido en la
Cláusula 1.7.1.4 del presente prospecto.
Variación porcentual del IPC en los últimos 12 meses
para el período de liquidación calculado según lo estipulado en la Cláusula 1.7.1.4.3 del presente
prospecto.
Parágrafo: el derecho a conservar la totalidad del pago realizado por el compartimento
estipulado en la Cláusula 1.7.1.4.4 del presente prospecto.
2.4.1.3. Vinculación al compartimento, adiciones y constitución de participaciones
establecidos en la Cláusula 1.6.1 del presente prospecto. Sin embargo, la constitución efectiva
de participaciones sólo tendrá lugar al momento de realizar efectivamente el aporte a la Cartera
perjuicio de la posibilidad que tienen los inversionistas de realizar aportes en especie sin
sujetarse al procedimiento de compromisos y llamados de capital, según lo establecido en la
Cláusula 1.4.2 del presente prospecto.
2.4.1.3.1. Compromisos de capital
Los inversi
realización de adiciones posteriores a la inversión inicial. Lo anterior sin perjuicio de la
posibilidad que tienen los inversionistas de vincularse o realizar adiciones a la Cartera Colectiva
bajo la figura de aportes en especie, la cual no está sujeta al procedimiento de compromisos y
llamados de capital en virtud de lo dispuesto en la Cláusula 1.4.2 del presente prospecto.
por parte del inversionista a desembolsar el capital comprometido a medida que la Sociedad
incumplimiento en el desembolso del capital comprometido acarreará la penalidad económica
señalada en la Cláusula 2.4.1.3.6 del presente prospecto. Adicionalmente al cobro de la pena, en
virtud de lo establecido en el Artículo 1600 del código civil y en la Cláusula 2.4.1.3.6 del presente
prospecto, la Sociedad Administradora y/o la Cartera Colectiva podrán iniciar procesos civiles
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y/o penales con el objetivo de que el inversionista incumplido responda integralmente por los
perjuicios causados a la Cartera Colectiva y sus inversionistas, incluyendo aquellos casos en los
que no sea posible perfeccionar una inversión por el incumplimiento en el pago de
compromisos u obligaciones por parte de ésta.
El documento que suscribirán los inversionistas para formalizar su compromiso de capital con la
Cartera Colectiva deberá contener al menos lo siguiente:
a. Nombre del inversionista que suscribe el compromiso de capital.
b. Monto del compromiso de capital.
c. Período de tiempo durante el cual será exigible por parte de la Cartera Colectiva el aporte
total o parcial de dicho capital.
d. Aclaración de que el compromiso de capital en sí mismo no constituye un aporte a la
Cartera Colectiva. El aporte sólo se materializará al momento de hacer la entrega efectiva
de los recursos.
e. Descripción del mecanismo y canal de información que utilizará la Sociedad
Administradora para
f. Derechos y obligaciones del inversionista derivadas de la suscripción del compromiso de
capital.
g. Aclaración de que el compromiso suscrito representa un compromiso vinculante del
inversionista con la Cartera Colectiva. Adicionalmente, se deberán especificar claramente
las penalidades y consecuencias derivadas del incumplimiento del compromiso de capital
suscrito.
Parágrafo 1: En todo caso, la Sociedad Administradora se reserva el derecho de aceptar
compromisos de capital, sean estos de nuevos inversionistas o adiciones de inversionistas de la
Cartera Colectiva.
Parágrafo 2: Los compromisos de capital válidamente suscritos otorgan a su suscriptor un
derecho a participar en los llamados de ca
compromisos de capital vigentes el día hábil anterior al llamado de capital. La Sociedad
Administradora no podrá favorecer el compromiso de capital de un inversionista frente al de
otro otorgándole prelación en cuanto al momento de desembolso del capital comprometido.
Parágrafo 3
capital hasta el 31 de Diciembre de 2996.
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Parágrafo 4: el ejercicio de la opción de conversión de valores señalada en la Cláusula 2.4.1.4 del
presente prospecto NO exime al inversionista de obligaciones adquiridas en virtud de los
compromisos de capital suscritos con el compartimento.
Parágrafo 5: la posición contractual de un inversionista sobre un compromiso de capital podrá
ser cedida a otro inversionista siempre y cuando éste sea aceptado por la Sociedad
Administradora y cumpla con los términos del Reglamento de la Cartera Colectiva y la
normatividad vigente. Dicha cesión deberá ser autorizada por el Gerente de la Cartera Colectiva.
2.4.1.3.2. Monto mínimo de compromiso de capital inicial
El compromiso de capital mínimo inicial será de 750 SMLMV. No existirá un monto mínimo para
la suscripción de compromisos de capital adicionales siempre y cuando el inversionista tenga
inversiones o compromisos de capital vigentes con el compartimento.
La Sociedad Administradora podrá modificar este monto mínimo en cualquier momento. Sin
embargo, el nuevo límite sólo aplicará para los inversionistas que se vinculen al compartimento
de forma posterior al cambio y bajo ninguna circunstancia podrá ser aplicado de forma
retroactiva. La Sociedad Administradora deberá publicar el monto mínimo de compromiso de
capital vigente en su página de internet www.btgpactual.com.co. En caso de no publicarse se
asumirá que dicho monto mínimo es de 750 SMLMV.
La adquisición de participaciones en el mercado secundario no estará sujeta a ningún tipo de
restricción relacionada con el monto de compromisos de capital o con el monto efectivamente
invertido.
2.4.1.3.3.
La Sociedad Administradora, a través del Gerente de la Cartera Colectiva, estará facultada para
nes:
a. Contar con la aprobación previa del Comité de Inversiones.
b. Deberán realizarse a prorrata de los compromisos de capital totales suscritos por los
inversionistas del compartimento con corte al día hábil inmediatamente anterior a la
c. Su fin último deberá ser la inversión en alguno de los activos inmobiliarios descritos en la
Cláusula 1.2.2.1 del presente prospecto, el pago de costos y gastos de la Cartera
Colectiva y/o el pago anticipado o restructuración de obligaciones de la Cartera
Colectiva tales como pasivos financieros, créditos puente, promesas de compraventa,
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er dichos recursos de forma estructural y
permanente en activos líquidos.
2.4.1.3.4.
tos establecidos en la Cláusula 2.4.1.3.3 del presente
prospecto y siguiendo el procedimiento descrito a continuación:
a. Se enviará una comunicación escrita o un correo electrónico a la persona registrada por
el inversionista como contacto solicitando formalmente el capital requerido. Dicha
comunicación deberá ser enviada al menos 10 días hábiles antes de la fecha estipulada
para el desembolso.
b.
fecha límite estipulada para hacer la entrega de los recursos solicitados y la cuenta
bancaria a la cual deberán transferirse, depositarse o girarse dichos recursos.
c. Para cada inversionista, la constitución efectiva de participaciones sólo ocurrirá el día en
el que se reciban efectivamente los recursos, en los términos de la Cláusula 1.4.1 del
presente prospecto.
Parágrafo: Todos los inversionistas del compartimento tendrán un derecho de preferencia a
prorrata de su participación en el compartimento para suscribir los montos incumplidos por
otros inversionistas, independientemente de si tienen o no compromisos de capital vigentes.
2.4.1.3.5.
En evento que uno o
a. Enviar el día hábil siguiente al vencimiento de plazo máximo estipulado para cumplir
con e
informándoles sobre el evento de incumplimiento y sobre la posibilidad que tienen de
hábiles.
b. Vencido el término adicional señalado en el literal a.) de la presente cláusula, el Gerente
procederá a enviar, dentro de los 5 días hábiles siguientes al vencimiento de dicho plazo
extendido, un comunicado a todos los inversionistas del compartimento que cumpla
con lo siguiente:
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i. Informar a los inversionistas del compartimento el hecho de que uno o varios
de los compromisos incumplidos.
ii. Informar a los inversionistas del compartimento sobre el derecho de preferencia
consagrado en la Cláusula 2.4.1.3.4 del presente prospecto, en virtud del cual
pueden realizar suscripciones adicionales sobre los montos incumplidos por
otros inversionistas a prorrata de su participación en el compartimento,
independientemente de si tienen o no compromisos de capital vigentes. El
ejercicio efectivo de dicho derecho de preferencia tiene el mismo carácter
estará sujeto a las mismas penalidades y consecuencias en caso de
incumplimiento.
iii. Informar a los inversionistas el plazo máximo que tienen para ejercer su derecho
de preferencia, el cual será definido por la Sociedad Administradora.
iv. Solicitar a los inversionistas que deseen ejercer su derecho de preferencia, una
comunicación formal dirigida a la Sociedad Administradora donde se
especifique el monto máximo que estarían dispuestos a suscribir en virtud del
ejercicio del derecho de preferencia sobre compromisos incumplidos por otros
inversionistas. Dicho comunicado deberá contener una aceptación expresa
sobre la naturaleza vinculante e irrevocable del ejercicio del derecho de
preferencia, así como una revelación expresa en cuanto al conocimiento de las
penalidades e implicaciones de incumplir con el compromiso de capital
adquirido en virtud del ejercicio de dicho derecho.
c. Vencido el plazo otorgado para el ejercicio del derecho de preferencia y recibidas las
solicitudes de los inversionistas que deseen ejercerlo, la Sociedad Administradora
establecerá el monto al que cada inversionista tiene derecho. La adjudicación de dicho
monto seguirá las siguientes reglas:
i. En primera instancia, el monto máximo a adjudicar a cada inversionista será
aquél que le corresponda a prorrata de su participación en el compartimento.
ii. En caso de quedar un remanente, dicho monto será adjudicado entre los
inversionistas que hayan solicitado montos superiores al valor al que tendrían
derecho a prorrata de su participación en el compartimento. Dicha adjudicación
se hará a prorrata de la participación de dichos inversionistas en el
compartimento. En caso de que la cantidad asignada a uno o varios
inversionistas exceda la cantidad máxima solicitada por estos, se realizará
asignación adicional por prorrateo de dichos excesos entre los inversionistas que
aun tengan déficit de asignación respecto al monto máximo solicitado.
PROSPECTO DE INVERSIÓN FONDO INMOBILIARIO CERRADO POR COMPARTIMENTOS
Las obligaciones de la Sociedad Administradora de la Cartera Colectiva relacionadas con la gestión del portafolio son de medio y no de resultado. Los dineros entregados por los inversionistas a la Cartera Colectiva no son depósitos, ni generan para la sociedad administradora las obligaciones propias de una institución de depósito y no están amparados por el seguro de depósito del Fondo de Garantías de Instituciones Financieras- FOGAFIN, ni por ninguno otro esquema de dicha naturaleza. La inversión en la Cartera Colectiva está sujeta a los riesgos de inversión, derivados de la evolución de los precios de los activos que componen el portafolio de esta.
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d. Enviar a los inversionistas dentro de los 5 días hábiles siguientes al vencimiento del plazo
asociado al ejercicio del derecho de preferencia en los términos descritos en la Cláusula
2.4.1.3.4 del presente prospecto.
e. En el evento que llegare a resultar un saldo sin adjudicar después de surtido el ejercicio
del derecho de preferencia, dicho saldo podrá ser adjudicado a un nuevo inversionista,
siempre y cuando cumpla con las condiciones para vincularse al compartimento
2.4.1.3.6.
prospecto, el
incumplimiento del inversionista en cuanto a las obligaciones derivadas de la suscripción de
a. La Sociedad Administradora cobrará a título de pena al inversionista un monto
los
perjuicios causados a la Cartera Colectiva superen el monto de la pena, la Sociedad
Administradora y/o la Cartera Colectiva iniciarán los procesos civiles y/o penales
pertinentes con el objetivo de que el inversionista incumplido responda integralmente
por los dichos perjuicios causados, incluyendo aquellos asociados a la imposibilidad de
perfeccionar una inversión por incumplimiento en el pago de compromisos u
obligaciones. Dicho pago no podrá ser solicitado como aporte por dicho inversionista y
por lo tanto, no dará origen a emisión de participaciones por parte del compartimento y
será reconocido como un ingreso de la Cartera Colectiva en caso de generarse.
b. No podrá solicitar a la Sociedad Administradora la recepción de los recursos de forma
extraordinaria al vencimiento del pazo extendido descrito en el literal a.) de la cláusula
2.4.1.3.5 para evitar el cobro de la posible penalización descrita en el literal a.) de la
presente cláusula.
c. La Sociedad Administradora tendrá la potestad de cancelar cualquier compromiso de
capital pendiente que tengan los inversionistas incumplidos o de adjudicárselos a otros
inversionistas del compartimento que así lo soliciten, cumpliendo siempre con
asignación a prorrata del valor de sus participaciones.
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Las obligaciones de la Sociedad Administradora de la Cartera Colectiva relacionadas con la gestión del portafolio son de medio y no de resultado. Los dineros entregados por los inversionistas a la Cartera Colectiva no son depósitos, ni generan para la sociedad administradora las obligaciones propias de una institución de depósito y no están amparados por el seguro de depósito del Fondo de Garantías de Instituciones Financieras- FOGAFIN, ni por ninguno otro esquema de dicha naturaleza. La inversión en la Cartera Colectiva está sujeta a los riesgos de inversión, derivados de la evolución de los precios de los activos que componen el portafolio de esta.
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2.4.1.3.7. Aportes en especie
dada su n
invocar el derecho de preferencia, ya que éste se circunscribe exclusivamente sobre aportes en
ecie deberán
cumplir con lo establecido en la Cláusula 1.4.2 del presente prospecto.
2.4.1.4. Convertibilidad de los valores
DE CONVER
Sociedad Administradora la conversión de sus valores por valores del compartimento
compart
a) El derecho a ejercer dicha opción nace suspendido. Sólo entrará en vigencia
mediante comunicación formal de la Sociedad Administradora a través de su página
de internet www.btgpactual.com.co y a través de los mecanismos de revelación de
información relevante estipulados por la Superintendencia Financiera de Colombia
activada una vez su implementación técnica, operativa y tributaria sea factible, y sea
aceptada por DECEVAL S.A. en su calidad de administrador de la emisión.
b)
forma temporal o permanente por la Sociedad Administradora cuando ésta
considere que continuar implementándola supone riesgos de incumplimiento de la
normatividad vigente (incluyendo la tributaria) o trato inequitativo entre
inversionistas. También en aquellos casos en el que por factores técnicos y
operativos o por otros factores exógenos sea imposible continuar implementándola,
en especial la disposición de DECEVAL S.A. a continuar aplicándola. Dicha decisión
no afectará a los inversionistas que hubiesen realizado la conversión y deberá ser
informada a través de los mecanismos de revelación de información relevante
estipulados por la Superintendencia Financiera de Colombia para emisores del
mercado de valores.
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Las obligaciones de la Sociedad Administradora de la Cartera Colectiva relacionadas con la gestión del portafolio son de medio y no de resultado. Los dineros entregados por los inversionistas a la Cartera Colectiva no son depósitos, ni generan para la sociedad administradora las obligaciones propias de una institución de depósito y no están amparados por el seguro de depósito del Fondo de Garantías de Instituciones Financieras- FOGAFIN, ni por ninguno otro esquema de dicha naturaleza. La inversión en la Cartera Colectiva está sujeta a los riesgos de inversión, derivados de la evolución de los precios de los activos que componen el portafolio de esta.
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c) No podrá ser implementada por la Sociedad Administradora de forma
discriminatoria. Todo inversionista del compartimento tendrá derecho a ejercer la
opción de conversión si ésta no se encuentra suspendida.
d) La conversión producto del ejercicio de la opción no será considerada una redención
anticipada de participaciones, por tanto el inversionista no se está retirando de la
Cartera Colectiva ni puede exigir la devolución total o parcial de los aportes
realizados a la Cartera Colectiva.
e) DECEVAL S.A., a solicitud de la Sociedad Administradora, cancelará los valores
correspondi
efectuando la respectiva anotación en cuenta.
f)
figura en cuanto su viabilidad técnica y operativa, su ajuste a la normatividad
tributaria y regulación financiera, por parte de DECEVAL S.A., la DIAN, la
Superintendencia Financiera de Colombia y cualquier otro ente u organismo
involucrado.
g) La cantidad d
producto de la conversión será determinada con base en el término de intercambio
dictado por los valores de unidad de cierre del día de la conversión de la siguiente
manera:
Donde,
QCIO: cantidad de unidades (derechos) a recibir del compartimento
del día de la conversión.
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Las obligaciones de la Sociedad Administradora de la Cartera Colectiva relacionadas con la gestión del portafolio son de medio y no de resultado. Los dineros entregados por los inversionistas a la Cartera Colectiva no son depósitos, ni generan para la sociedad administradora las obligaciones propias de una institución de depósito y no están amparados por el seguro de depósito del Fondo de Garantías de Instituciones Financieras- FOGAFIN, ni por ninguno otro esquema de dicha naturaleza. La inversión en la Cartera Colectiva está sujeta a los riesgos de inversión, derivados de la evolución de los precios de los activos que componen el portafolio de esta.
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día de la conversión.
Parágrafo 1: en caso de que la conversión genere retención en la fuente, la Sociedad
Administradora descontará al inversionista el monto de dicha retención, lo cual se
reflejará en un menor número de unidades o derechos del compartimento
recibir.
Parágrafo 2: en caso de imposibilidad de trasladar contablemente de un
compartimento a otro las obligaciones que pudieren llegar a estar a cargo del
inversionista, tales como los saldos no amortizados de comisiones de colocación u
otro tipo de comisiones no recurrentes, entre otros, la Sociedad Administradora
descontará al inversionista el monto de dichas obligaciones, lo cual se reflejará en un
Parágrafo 3: la Sociedad Administradora velará por una adecuada administración de
los conflictos de interés que pudieren llegar a presentarse en la implementación de
la OPCION DE COVERTIBILIDAD, garantizando siempre un trato equitativo entre
inversionistas en unas mismas condiciones objetivas y anteponiendo los intereses de
los inversionistas sobre los propios o los de partes relacionadas tales como
sociedades matrices o filiales, empleados, accionistas o sus beneficiarios reales, entre
otros.
2.4.2.
Inversionistas Ordinarios
Cláusula 2.4.2.1, sin Inversionistas Especiales
definidos en la Cláusula 2.4.1 y otros tipos de inversionistas que llegaren a crearse de invertir en
dicho compartimento.
2.4.2.1.
Inversionistas Ordinarios
Inversionistas Especiales
nuevos tipos de inversionistas que llegaren a crearse en el futuro.
2.4.2.2. Remuneración de la Sociedad Administradora
2.4.2.2.1. Comisión por administración
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Las obligaciones de la Sociedad Administradora de la Cartera Colectiva relacionadas con la gestión del portafolio son de medio y no de resultado. Los dineros entregados por los inversionistas a la Cartera Colectiva no son depósitos, ni generan para la sociedad administradora las obligaciones propias de una institución de depósito y no están amparados por el seguro de depósito del Fondo de Garantías de Instituciones Financieras- FOGAFIN, ni por ninguno otro esquema de dicha naturaleza. La inversión en la Cartera Colectiva está sujeta a los riesgos de inversión, derivados de la evolución de los precios de los activos que componen el portafolio de esta.
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2.25% Efectivo Anual. La metodología para el cálculo diario de la comisión se muestra en la
Cláusula 1.7.1.2 del presente prospecto.
2.4.2.2.2. Comisión de colocación
La comisión de colocación máxima
2.5% del valor de cada aporte. Dicha comisión será liquidada por una sola
vez al momento de la realización efectiva de cada aporte a la Cartera Colectiva.
La Sociedad Administradora deberá informar dentro de los 5 primeros días hábiles de cada
trimestre el porcentaje de comisión de colocación que estará vigente durante el trimestre. Dicha
información deberá ser publicada en su página de internet www.btgpactual.com.co y relevada al
mercado y los inversionistas a través de los mecanismos de información relevante establecidos
para los emisores inscritos en el RNVE. Cuando se trate de incrementos en el porcentaje de
comisión de colocación respecto al trimestre anterior, la Sociedad Administradora deberá
informar de dicho cambio a la Superintendencia Financiera y obtener su aprobación. Los
cambios en la comisión de colocación no se considerarán cambios al reglamento de la Cartera
Colectiva siempre y cuando respeten límite máximo establecido para dicha comisión del 2.5%.
2.4.2.2.3. Comisión de estructuración
La comisión de estructuración máxima
1.5% del valor de cada aporte. Dicha comisión será liquidada por una sola
vez y sólo al momento de la realización efectiva de cada aporte a la Cartera Colectiva.
La Sociedad Administradora deberá informar dentro de los 5 primeros días hábiles de cada
trimestre el porcentaje de comisión de estructuración que estará vigente durante el trimestre.
Dicha información deberá ser publicada en su página de internet www.btgpactual.com.co y
relevada al mercado y los inversionistas a través de los mecanismos de información relevante
establecidos para los emisores inscritos en el RNVE. Cuando se trate de incrementos en el
porcentaje de comisión de estructuración respecto al trimestre anterior, la Sociedad
Administradora deberá informar de dicho cambio a la Superintendencia Financiera y obtener su
aprobación. Los cambios en la comisión de estructuración no se considerarán cambios al
reglamento de la Cartera Colectiva siempre y cuando respeten límite máximo establecido para
dicha comisión del 1.5%.
La Sociedad Administradora deberá publicar en su página de internet www.btgpactual.com.co
el valor de la comisión de estructuración vigente para el compartimento y aplicar dicho valor a
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Las obligaciones de la Sociedad Administradora de la Cartera Colectiva relacionadas con la gestión del portafolio son de medio y no de resultado. Los dineros entregados por los inversionistas a la Cartera Colectiva no son depósitos, ni generan para la sociedad administradora las obligaciones propias de una institución de depósito y no están amparados por el seguro de depósito del Fondo de Garantías de Instituciones Financieras- FOGAFIN, ni por ninguno otro esquema de dicha naturaleza. La inversión en la Cartera Colectiva está sujeta a los riesgos de inversión, derivados de la evolución de los precios de los activos que componen el portafolio de esta.
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todos los aportes que se suscriban. Dicha comisión se presumirá equivalente al 1.5% del valor
del aporte en caso de no existir publicación en la página de internet.
2.4.2.2.4. Comisión de éxito
Las Cláusula 1.7.1.4.2 y 1.7.1.4.3 del presente prospecto detallan claramente la metodología de
cálculo de la comisión de éxito, la cual aplica para todos los compartimentos. Los parámetros
X% (% de comisión de éxito): 20%
k% (spread sobre IPC 12 meses): 4.75%
Dados los anteriores parámetros y la metodología desarrollada en la Cláusula 1.7.1.4.3 del
presente prospecto, la fórmula para calcular la comisión de éxito del compartimento
{[ ] [
]}
Donde,
calculado con base en la metodología expuesta en la Cláusula 1.7.1.4.3 del presente prospecto.
Ff
Fi) y la fecha final (Ff) según lo establecido en la
Cláusula 1.7.1.4 del presente prospecto.
Variación porcentual del IPC en los últimos 12 meses.
para el período de liquidación.
Parágrafo: el derecho a conservar la totalidad del pago realizado por el compartimento
estipulado en la Cláusula 1.7.1.4.4 del presente prospecto.
2.4.2.3. Vinculación al compartimento, adiciones y constitución de participaciones
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tanto, se sujetará únicamente a las condiciones generales establecidas en la Cláusula 1.4.1 del
presente prospecto.
2.4.2.3.1. Monto mínimo de inversión
El monto mínimo de inversión inicial será de 2 SMLMV.
La Sociedad Administradora podrá modificar este monto mínimo en cualquier momento. Sin
embargo, el nuevo límite sólo aplicará para los inversionistas que se vinculen al compartimento
de forma posterior al cambio. Bajo ninguna circunstancia podrá la Sociedad Administradora
aplicar de forma retroactiva un cambio en este límite. La Sociedad Administradora deberá
publicar el monto mínimo de inversión vigente en su página de internet
www.btgpactual.com.co. En caso de no publicarse se asumirá que dicho monto mínimo es de 2
SMLMV.
Dicho monto mínimo sólo aplicará respecto a inversiones que impliquen la emisión de nuevas
participaciones. La adquisición de participaciones en el mercado secundario no estará sujeta a
dicha restricción.
2.4.2.3.2. Aportes en especie
de aportes en especie siguiendo las condiciones establecidas en la Cláusula 1.4.2 del presente
prospecto.