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PRU "DARSENA DI CITTA'"
SUBCOMPARTO N° 10
II° STRALCIO ATTUATIVO
VARIANTE AL PUA
RELAZIONE
Subcomparto 10 – VARIANTE AL PUA II stralcio 13/09/2017
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SUBCOMPARTO 10 – II STRALCIO
VARIANTE AL PUA
RELAZIONE TECNICO-DESCRITTIVA
I. UBICAZIONE E TOPONOMASTICA
Il presente PUA (Piano Urbanistico Attuativo) in Variante ha per oggetto aree ubicate
all’interno dell’area Darsena, Subcomparto n. 10, Secondo Stralcio Attuativo (Via Bosi
Maramotti, via Spadolini).
II. INQUADRAMENTO CATASTALE e INDICAZIONE DELLE PROPRIETA’
I terreni compresi nel PUA, sono distinti al Catasto di Ravenna, Sez. RA:
PROPRIETA' DATI CATASTALI SUPERFICI mq PERCENTUALE
SOC CORSINI Fg 80 - p.lla 1904 7.451,00
Fg 80 - p.lla 1969 1.777,00
SOC. CLASSE ALTA Fg 80 - p.lla 1982 3.559,00
SOC. IMM.RE PLATANI Fg 80 - p.lla 1972 3.905,00
Fg 80 - p.lla 1973 4.756,00
Fg 80 - p.lla 1975 4.780,00
Fg 80 - p.lla 1970 41,00
Fg 80 - p.lla 1966 68,00
SOMMANO 26.337,00 85,28
area TORRE ZUCCHI Fg 80 - p.lla 1964 4.545,00 14,72
TOTALE 2° STRALCIO 30.882,00 100,00
Si allegano le visure catastali e copia della mappa catastale inserita nella Tav. 1 di inquadramento
Il progetto di variante al PUA viene presentato dalle proprietà Soc. Corsini, Soc. Classe Alta e soc.
Immobiliare Platani, che rappresentano una percentuale maggior del 75% della superficie del
secondo stralcio, e maggiore del 75% del valore degli immobili al momento della Convenzione di II
stralcio ( si veda Tav. 12 – identificazione delle proprietà.
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III. INQUADRAMENTO URBANISTICO
L’area è identificata, nelle tavole di RUE, all’interno del PRU Darsena di Città. Nel POC Darsena è
identificata con la scheda di Subcomaparto 10 dx-
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IV. ANALISI DEL SITO
La variante al PUA – II stralcio del Subcomparto 10, si configura come completamento ed
adeguamento alle norme di Poc Darsena, approvate successivamente alla convenzione di Pua, in
particolare per il restauro degli edifici di archeologia industriale (paraboloide ed ex magazzino
fosforite) e per il completamento della via di spina (via Spadolini)
Per quanto riguarda l’analisi del sito si fa riferimento alla relazione specialistica dell’arch. Lara
Brunelli allegata.
Rifiuti
Sono presenti aree a destinazione esclusivamente residenziale, con inserimento di attività
commerciali o di artigianato di servizio esistenti lungo la via Bosi Maramotti : non esistono attivià
industriali capaci di produrre rifiuti speciali o tossici soggetti a smaltimento. La qualità dei rifiuti
liquidi (acque di fognatura bianca e nera) è assimilabile alle acque reflue urbane. Le reti di
smaltimento fognario esistenti sono costituite da doppia rete distinta tra fognatura bianca e nera, con
recapito finale nel collettore fognaria di via Trieste per le fognature nere, e nel collettore di via
Pirano per le acque meteoriche.
I rifiuti solidi (RSU) sono smaltiti mediante il conferimento in apposite isole ecologiche e cassonetti
gestiti da Hera SpA, esistenti all’interno del comparto.
Suolo e sottosuolo
L’esame del sistema suolo, sottosuolo e acque sotterranee è svolto nella Relazione Geologica e
sismica con la finalità di verificare l’idoneità dell’area, dal punto di vista geologico, agli usi
proposti; infatti la caratterizzazione sulla base degli aspetti geomorfologici, litologici, e
idrogeologici riveste particolare importanza per la localizzazione e la progettazione degli interventi.
In particolare per la caratterizzazione geologico-geotecnica del substrato si evidenzia:
- Con lo sviluppo dei calcoli attraverso il software CLIQ, si ottiene un valore di Il = 3,29
consente, nel caso specifico, di attribuire al sito in questione un rischio di liquefazione
basso.
- I risultati cumulativi dei cedimenti indotti da sisma sono anch'essi stati calcolati attraverso il
software Cliq v. 1.7.5.27 della Geologismiki Geotechnical Software: in sintesi, si sono
ottenuti valori di cedimento pari a 1,89 cm.
Per maggiori dettagli si fa riferimento alla relazione geologico-sismica del Dott. Oberdan Drappelli
allegata al PUA.
Bonifiche e messa in sicurezza permanente
L’Area oggetto della presente è infatti inquadrata nel contesto di un più ampio progetto di
riconversione urbanistica, avviato dalla Società Immobiliare Platani SpA secondo l’allora vigente
DM 471/99 nell’anno 2006 con la presentazione del Piano della Caratterizzazione dell’intero 2°
Stralcio Urbanistico del Sub-Comparto 10 della Darsena di Città.
Il Piano della Caratterizzazione è stato approvato dal Comune di Ravenna (PG 35086/06) in data
21/04/2006.
In seguito alla realizzazione delle indagini di caratterizzazione è stato presentato a cura di
Immobiliare Platani SpA un Progetto Preliminare di Bonifica, contenente la descrizione degli esiti
della caratterizzazione eseguita successivamente all’approvazione del Piano di Caratterizzazione,
una analisi preliminare di rischio, e la progettazione preliminare di misure di messa in sicurezza
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permanente mediante la posa di un Capping superficiale e la realizzazione di un diaframma plastico
perimetrale per l’intero 2° stralcio urbanistico del Sub-Comparto 10 della Darsena di Città.
Il Progetto preliminare è stato approvato dal Comune di Ravenna (PG 84801/07) in data
13/09/2007.
Per varie ragioni di carattere amministrativo, operativo e logistico da questa fase in poi si è
proceduto dividendo l’intera area del 2° Stralcio urbanistico del Sub-Comparto 10 in ulteriori 3
stralci.
Per quanto relativo all’Area di I stralcio, denominata “Lotto 4” o “Area Torre Zucchi”, acquistata
dalla Società ITER Soc. Coop nell’agosto 2007, successivamente all’approvazione del progetto
definitivo di bonifica con misure di sicurezza, ed alla realizzazione degli interventi previsti, è stata
rilasciata, ad ITER Soc. Coop, dalla Provincia di Ravenna, con Provvedimento 321 del 5/08/2009 la
certificazione di “completamento degli interventi di bonifica con messa in sicurezza permanente”.
Per quanto relativo all’Area di II stralcio, successivamente all’approvazione del progetto
operativo/definitivo di bonifica con misure di sicurezza, ed alla realizzazione degli interventi
previsti, è stata rilasciata, alla Società CONSORZIO DARSENA, dalla Struttura Autorizzazioni e
Concessioni SAC di ARPAE Ravenna, con DET-AMB-2016-3938 del 17/10/2016 la
“certificazione di completamento degli interventi di bonifica con messa in sicurezza permanente in
conformità al progetto approvato”.
Per quanto infine relativo all’area di III (ed ultimo) Stralcio, sulla quale insiste per la quasi totalità
della superficie l’edificio di archeologia industriale comunemente identificato con la denominazione
“Sigar-One”, a seguito di valutazioni preliminari e dell’esame della documentazione pregressa
esistente si evince la necessità di adeguare il quadro progettuale relativo allo stato di qualità del
sottosuolo ai differenti criteri previsti dal vigente D.Lgs 152/06 e s.m.i., e di disporre di esiti
analitici recenti a validazione di quelli pregressi risalenti al 2006.
Per quanto relativo all’Area di II Stralcio, successivamente all’approvazione del progetto
operativo/definitivo di bonifica con misure di sicurezza, risulta essere stato realizzato un diaframma
impermeabile perimetrale fino alla profondità di 4 m dal p.c. (Figura 4), intestato nel livello
argilloso presente fra le quote di circa 2/2,5÷4,5/5 dal p.c., ed un Capping superficiale articolato
secondo differenti tipologie in relazione alla necessità di successivo riutilizzo delle superfici (rigido
in corrispondenza della viabilità, e plastico in corrispondenza delle aree verdi).
Risulta inoltre essere stato realizzato un pozzo di recupero (pozzo PR in Figura 4) successivamente
messo in emungimento al fine di deprimere le acque di falda e consentire l’esecuzione degli scavi
necessari alla realizzazione del Capping rigido al di sotto della viabilità di progetto, evitando il
contatto diretto da parte del personale impegnato negli scavi con le acque sotterranee.
Per la gestione delle acque emunte dal pozzo di Recupero risulta essere stato utilizzato l’impianto di
trattamento acque già messo in opera per gli interventi di I Stralcio, con scarico delle acque emunte
e trattate in acque superficiali in virtù dell’autorizzazione allo scarico già rilasciata per il I Stralcio.
Al completamento dei lavori la Struttura Autorizzazioni e Concessioni SAC di ARPAE Ravenna,
con DET-AMB-2016-3938 del 17/10/2016, ha rilasciato alla Società CONSORZIO DARSENA la
“certificazione di completamento degli interventi di bonifica con messa in sicurezza permanente in
conformità al progetto approvato”.
La certificazione rilasciata prevede inoltre la realizzazione di 2 piezometri, di cui 1 interno e l’altro
esterno al diaframma realizzato per il II Stralcio (Figura 4), da sottoporre a programma di
monitoraggio decennale, assieme al Pozzo di recupero PR, a cura della Società CONSORZIO
DARSENA.
La variante al PUA prevede pertanto, in merito alla gestione delle bonifiche dei suoli, la bonifica
dell’area di pertinenza del “SigarOne”, e la realizzazione di capping rigido, a contenimento dei
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sottoservizi e del pacchetto stradale della nuova via di spina, capping già eseguito per le opere di
urbanizzazione realizzate all’interno del secondo stralcio urbanistico, corrispondente al secondo
stralcio delle bonifiche.
L’edificio di archeologia industriale n. 1 (area T) risulta essere già stato oggetto di bonifica dei
suoli, come si evince dal rapporto di collaudo rilasciato da Arpae nel 2016.
V. RAPPORTO CON IL CONTESTO URBANISTICO
L’Area oggetto della presente è inquadrata nel contesto di un più ampio progetto di riconversione
urbanistica della vecchia Area Portuale di Ravenna denominato “Darsena di Città”. In particolare
rientra nel Sub-Comparto 10, a sua volta suddiviso in 2 differenti stralci urbanistici (1° e 2°)
L’Area si sviluppa lungo il Viale Bosi Maramotti, viabilità di “recente” urbanizzazione, anch’essa
ricavata dalla riconversione del Sub-Comparto 10.
Il comparto confina a nordovest con la via D’Alaggio, in corrispondenza del cui limite perimetrale
di sviluppa anche il diaframma plastico interrato a messa in sicurezza permanente dell’Area di II
Stralcio; a nordest con il subcomparto 11 (area Nuova Pansac) ; a sudest con un’area di parcheggio
pubblico che si sviluppa lungo il Viale Bosi Maramotti, e a sudovest con il Centro Operativo della
Società CMC di Ravenna, anch’esso in fase di chiusura delle attività nel contesto della conversione
urbanistica della Darsena.
Da un esame degli strumenti urbanistici del Comune di Ravenna (POC Darsena) si evince che
l’intero Sub comparto 10 prevede riqualificazione del territorio industriale pregresso (nella maggior
parte già realizzata), con la valorizzazione di alcuni edifici di archeologia industriale, ed utilizzi di
tipo misto dal “residenziale” al “commerciale”.
La variante al PUA prevede il completamento della viabilità di comparto, che verrà realizzata sulla
base di quanto previsto nelle Tav 3 – Progetto e Tav 4 – sezioni stradali.
La via di spina, è indicata nelle tavole di POC Darsena passante attraverso l’edificio denominato
SigarOne, per proseguire attraverso l’area CMC.
La conformazione dell’edificio, soprattutto in merito alla quota delle travi che uniscono gli archi in
c.a. del paraboloide, ed alla scelta progettuale che prevede una piazza pubblica posta al primo
livello, a quota di ml 3,60 circa, impediscono il passaggio dei mezzi di soccorso e di trasporto
pubblico. Ai sensi della vigente normativa, l’altezza libera dall’intradosso del solaio del primo
livello non può essere inferiore a ml 5 nel punto minimo, tenendo conto delle pendenze trasversali
della strada.
Il progetto ha previsto lo spostamento del tratto della via di spina a nord del SigarOne, mediante
una intersezione a raso (rotatoria) che permette il collegamento alla viabilità esistente, come si
evince dallo schema sottostante (foto aerea stato attuale e con schematizzazione viabilità)
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Stato attuale
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Schematizzazione della viabilità di spina
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La proposta progettuale, in conformità a quanto indicato nella Scheda degli Elementi EM3,
identifica la sezione stradale della via di spina con carreggiate carrabili di minima dimensione, per
assicurare una circolazione veicolare lenta ma scorrevole, e marciapiedi e piste ciclabili a doppio
senso di marcia, su entrambi i lati della strada.
Gli spazi dedicati alle utenze deboli sono protetti dalle corsie di marcia da aiuola alberata e dotata di
siepe continua, della larghezza di ml. 2,00.
La sezione stradale della via di spina risulta pertanto formata da:
- ml 2 di marciapiede
- ml 2,5 di pista ciclabile a doppio senso di marcia
- ml 2 di aiuola con alberature e siepe continua
- ml 4 (3,50 + 0,50) di carreggiata carrabile
- ml 4 (3,50 + 0,50) di carreggiata carrabile
- ml 2 di aiuola con alberature e siepe continua
- ml 2,5 di pista ciclabile a doppio senso di marcia
- ml 2 di marciapiede
per una larghezza complessiva di ml 21.
VI. LE PRESCRIZIONI DI POC E GLI STANDARD URBANISTICI
Il POC DARSENA regolamenta l’intero comparto, denominato Subcomparto 10, con la scheda
allegata alle NTA: il primo stralcio attuativo, oggetto di convenzione del 1998, fu negli anni
seguenti completamente concluso, sia a livello di opere di urbanizzazione che di edificazione dei
lotti.
Il secondo stralcio, oggetto di convenzione del 2006 e permesso di costruire opere di U1 del 2010, è
stato completato per quanto riguarda le opere di urbanizzazione (strade, parcheggi, parco) e per
l’unico lotto residenziale in progetto all’interno dello stralcio (torre “Zucchi”).
Resta legato alla presente variante al Pua il recupero dei due edifici di archeologia industriale, ed il
proseguimento della via di spina sino al confine di proprietà con l’area Cmc. La realizzazione di
questo tronco di viabilità, collegata all’esistente mediante intersezione rotatoria, non risulta
propedeutico agli interventi di recupero degli edifici di A.I., in quanto gli stessi sono serviti dalla
viabilità esistente.
TABELLA DI CALCOLO DELLE SUPERFICI
Parametri Urbanistici mq Ampliamento ammissibile per recupero
A.I. _20%
Sommano Sc _ mq
Sc esistente SigarOne 5.365 5.365 x 0,20 1.073 6.438
Sc esistente area T 2.160 2.160 x 0,20 432 2.592
Sc esistente edificio Trieste
396
396
SOMMANO Sc 7.921 1.505 9.426
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DESTINAZIONE D’USO DEI SUOLI ATTUALE – II Stralcio
mq
VERDE PUBBLICO 8.685,00
PARCHEGGI PUBBLICI 1.142,00
STRADE,MARCIAPIEDI E PISTE CICLABILI 3.655,00
CABINA ELETTRICA 68,00
SOMMANO 13.550,00
AREA A.I. N. 1(AREA T) 3.559,00
AREA A.I. N. 2 (SIGARONE) 9.228,00
AREA TORRE ZUCCHI 4.545,00
Totale Superficie PUA 30.882,00
DESTINAZIONE D’USO DEI SUOLI DI PROGETTO – II Stralcio
mq
VERDE PUBBLICO 7.352,00
PARCHEGGI PUBBLICI 1.142,00
STRADE,MARCIAPIEDI E PISTE CICLABILI 4.988,00
CABINA ELETTRICA 68,00
SOMMANO 13.550,00
AREA A.I. N. 1(AREA T) 3.559,00
AREA A.I. N. 2 (SIGARONE) 9.228,00
AREA TORRE ZUCCHI 4.545,00
Totale Superficie PUA 30.882,00
Le superfici di standard pubblico, così come indicato nelle convenzioni stipulate, devono risultare
verificate a livello di intero comparto, composto dai due stralci attuativi.
Si allega tabella di progetto per la verifica dello standard pubblico, a seguito della presente variante:
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SUBCOMPARTO N. 10 - INTERO COMPARTO
INDICI URBANISTICI - S.S. -
UT = mq 34537/65716 0,525 mq/mq
N° a.c.i. riferiti alle Sc di 25.782 mq:
25782/25 x 0,75 773 a.c.i.
N° a.c.i. riferiti alle Sc di Arch. Industr.
9426/25 x 0,75 283 a.c.i.
SOMMANO a.c.i. 1.056
S.S. in caso di permuta totale
773 x 20 mq/ab mq 15.460 (A)
S.S. per Archeologia Industr.
283 x 3 mq/ab mq 849 (B)
TOTALE A + B mq 16.309
PROGETTO - VARIANTE AL PUA
S.S. nel Primo Stralcio mq 12.462
S.S. nel Secondo Stralcio mq 12.030
S.S. intero comparto mq 24.492
S.S. di PK = 4 mq/ab = mq 4.224 di Progetto mq 5.909
S.S. di verde = 6 mq/ab = mq 6.336 di Progetto mq 10.033
S.S. di verde in esubero (10.033 - 6.336) mq 3.697
S.S. complessiva in esubero (24.492 - 16.309) mq 8.183
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VII. OPERE DI URBANIZZAZIONE E STANDARD URBANISTICI
Come descritto precedentemente il progetto prevede, come da obiettivi individuati nella scheda di
POC, il recupero dei due edifici esistenti di archeologia industriale, la realizzazione di porzione del
Parco delle Arti (già completato in fase di Pua di II stralcio, ed in attesa di collaudo definitivo),
realizzazione del tratto della via di spina.
In progetto, la via di Spina ha seguito le indicazioni dettate dalla scheda degli elementi EM3, che
stabilisce sezione stradale, obiettivi e prescrizioni. Il percorso indicato in progetto risulta difforme
dall’andamento della viabilità identificata nella tav. POC4a, a causa delle difficoltà sopra elencate.
La scheda EM3 ammette comunque la possibilità di modifica del tracciato in sede di PUA.
I nuovi percorsi pedonali e ciclopedonali che contribuiscono alla formazione della nuova sede
stradale, saranno collegati ai percorsi esistenti in via Bosi Maramotti, e a quelli esistenti lungo la
viabilità che conduce alla via d’Alaggio.
Le superfici di standard pubblico, tra cui aree verdi e parcheggi pubblici, sono abbondantemente
verificate, con un esubero di circa mq 8.000 rispetto ai minimi di legge.
ONERI DI URBANIZZAZIONE Le opere di urbanizzazione primaria a servizio diretto del Pua sono state già realizzate, e le opere
mancanti consistono nella realizzazione della via di Spina per il tratto mancante nella direzione del
subacomparto 9 (area CMC): le fidejussioni relative alla Sc di comparto ed il versamento della
quota del 3% dell’importo degli oneri di U1 sono stati perfezionati al momento della stipula della
Convenzione di II Stralcio del 2007 rogito dr. Eraldo Scarano.
Nella stessa convenzione è indicato l’importo di € 333.159,00 a scomputo degli oneri di
urbanizzazione secondaria U2.
Nella tabella seguente si evidenziano gli oneri di U2 relativi al secondo stralcio, e gli importi da
corrispondere:
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IMPORTO OPERE A SCOMPUTO SU 2° STRALCIO
(Convenzione del 18.05.2007 notaio Eraldo Scarano)
area TORRE
ZUCCHI 152.791,14 €
AREA T 49.576,52 €
SIGARONE 130.791,34 € 180.367,86 €
SOMMANO 333.159,00 €
mq onere U2 riduz 20% TOT
progetto
SigarOne 5.380,00 56,23 € 44,98 € 242.013,92 €
Area T 2.592,00 56,23 € 44,98 € 116.598,53 €
SOMMANO 358.612,45 €
DEDURRE
SCOMPUTO -180.367,86 €
SCOMPUTO ONERI
FOGNATURA BIANCA V.PIRANO -30.000,00 €
RESTANO 148.244,59 €
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VIII. ELENCO TAVOLE DI PUA IN VARIANTE
- TAV 1: INQUADRAMENTO URBANISTICO
- TAV 2: STATO DI FATTO
- TAV 3: PROGETTO
- TAV 4: PARTICOLARI SEZ. STRADALI
- TAV 5: FOGNATURE
- TAV 6: IP - ENEL – TELECOM
- TAV 7: RETI ACQUA E GAS
- TAV 8: PLANIVOLUMETRICO
- TAV 9: RELAZIONE
- TAV. 10: NTA
- TAV. 11: VISURE CATASTALI
- TAV. 12: IDENTIFICAZIONE PROPRIETA’
- TAV 13: SEZIONI BONIFICHE
- TAV 14: BOZZA DI CONVENZIONE
ALLEGATI:
- INDAGINE GEOLOGICA
- ANALISI DEL SITO
- VALSAT
- STUDIO DEL TRAFFICO
- CLIMA E IMPATTO ACUSTICO
- STUDIO BONIFICHE
