Le soluzioni proposte ai casi presentati, pur essendo elaborate
con la massima applicazione, non impegnano in alcun modo la
rivista.
Centro Studi Castelli Srl Via Bonfiglio, 33 - 46042 Castel
Goffredo MN Tel. 0376-77.51.30 Fax 0376-77.01.51 - www.ratio.it
e-mail [email protected]
Domanda: Con la presente, sono a porVi il seguente quesito: un
professionista titolare di partita IVA acquisiva l'immobile dove
esercita la sua attivit con agevolazioni prima casa nel gennaio
2001 e ne otteneva la residenza (si precisa che di fatto
l'appartamento acquistato con le agevolazioni prima casa
completamente adibito ad ufficio); trovandosi nelle condizioni di
affittare alcune stanze ad altri professionisti/imprenditori
titolari di partita IVA, lo stesso quantificava forfetariamente in
un canone fisso mensile l'affitto del locale, i tributi locali
(tassa rifiuti), il consumo dell'energia elettrica, il
riscaldamento e le spese di amministrazione. Tal scelta non
comporta complicati conteggi di attribuzione di quote di costo ed
l'unica scelta che vuole applicare il mio cliente. Con tali
premesse chiede: 1) se sufficiente stipulare dei contratti di
locazione (ex L. 392/78?) non soggetto ad IVA con gli inquilini o
quale altra forma possa essere suggerita da codesto Centro Studi;
2) i ricavi generati dalle locazioni attive del professionista
dovranno essere dichiarati fra i redditi professionali, nel quadro
L Redditi Diversi o nel quadro B redditi di fabbricati?
Risposta: Proprio di recente (cfr. c.m. 1.3.2007 n. 12/E par.
8), lAgenzia delle entrate ha condivisibilmente escluso la presenza
di un contratto di mera locazione immobiliare (e dunque ritenuto
estraneo il relativo regime IVA di esenzione di cui allart. 10 n.8
DPR n. 633/72), qualora, oltre alla messa a disposizione di locali
(e lobbligo di rendere ulteriori servizi accessori alla locazione,
quali portierato e condominiali), viene ad essere fornita
allutilizzatore una pluralit di servizi diversi da quelli che
caratterizzano la locazione, quali ad esempio, servizi di
segreteria, postali, ovvero, (cfr. r.m. 10.6.1980 n. 381789) luce e
forza motrice senza limiti di consumo, pulizie giornaliere dei
locali, servizio di telefono collegato con lesterno, ritenendo che
una tale fattispecie realizzi pi propriamente una prestazione di
servizi generica, da assoggettare ad IVA aliquota a mente dellart.
3, comma 2, n. 1 DPR n. 633/72.
Le soluzioni proposte ai casi presentati, pur essendo elaborate
con la massima applicazione, non impegnano in alcun modo la
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Goffredo MN Tel. 0376-77.51.30 Fax 0376-77.01.51 - www.ratio.it
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Una tale circostanza sembra proprio caratterizzare la concreta
casistica prospettata dal cortese Abbonato, laddove i servizi resi
agli altri professionisti e/o imprenditori non si limitano a quelli
di puro affitto ed accessori, ma ne comprendono altri di natura
diversa. Ora, sotto il profilo civilistico, gli accordi di tal
genere, pur riconducibili allo schema contrattuale della locazione,
hanno natura di contratti atipici (cfr. Guida normativa n. 12/2005,
pag. 19), perch, oltre alla quota di corrispettivo afferente
laffitto dei locali (e delle spese ad esso accessorie quali, in
ipotesi, la TARSU ad essi riferibile) la restante quota di
corrispettivo, dovuta a fronte dellobbligo del somministrante (cfr.
art. 1599 cc) di fornire prestazioni periodiche (luce,
riscaldamento ed accessori) al somministrato, per cui in sede di
stipula del contratto (che la prassi comunemente definisce
contratto di service), il professionista proprietario dellimmobile
far bene ad evidenziare (oltre alla locazione dei locali) tali
distinti obblighi ed i relativi corrispettivi. Sotto il profilo
fiscale, pur se lintero corrispettivo sconta l IVA (20%), perch
unitariamente considerata prestazioni di servizi prestata da
soggetto IVA (cfr. Guida normativa n. 12/2005, nonch, c.m.
18.6.2001 n. 58, par. 2.3, conforme Lesperto risponde 18.11.2001 n.
90; 30.11.2001 n. 76, 27.1.2003 n. 8), suggeriamo al professionista
proprietario di distinguere contrattualmente la quota di
corrispettivo afferente la locazione dei locali (ed accessori) da
quella riguardante la fornitura degli altri servizi. Ci consentir
una gestione reddituale pi trasparente (e conforme al prevalente
indirizzo operativo a noi noto prima menzionato) della intera
operazione, in quanto: a) la quota di corrispettivo afferente la
locazione dei locali sar tassata in capo al
professionista quale reddito diverso di cui allart. 67, comma 1,
lettera h) del TUIR, b) la quota di corrispettivo addebitata agli
utilizzatori e riguardante gli altri servizi (ENEL,
riscaldamento ed accessori) cui risulta intestatario il
proprietario nella veste di professionista, andr, invece, a ridurre
il costo (professionale) da questi interamente sostenuto (conforme
c.m. 18.6.2001 n. 58, par. 2.3.) e poi in parte rimborsato dagli
stessi utilizzatori.
