Upload
dinhbao
View
258
Download
2
Embed Size (px)
Citation preview
Türkiye Ticari Gayrimenkul Pazarı GörünümüTemmuz 2014
1
Güven Ger� Gel�yor
Hükümet tarafından 2014 yılı için %4.0 olarak açıklanan büyüme tahminine
karşın, 1Ç 2014’te büyüme oranı beklenenden daha iyi gelişme göstererek %4.3
olarak gerçekleşmiştir. Bununla beraber, uluslararası beklentiler %2.3 ile %2.4
arasında değişmek üzere tedbirli olmaya devam etmektedir.
.
.
Kısa vadede, perakende pazarına olan yerel ve uluslararası talebin Orta
Doğu’daki gerginlikler sebebiyle azalması beklenmektedir. Öte yandan, büyüme
rakamları ve Alışveriş Merkezi Endeksi değerlerindeki iyileşme olumlu havayı
yansıtmaktadır.
.
.
Türkiye’nin 102 pazar arasında “yarı şeffaf” kategorisinde yer alarak 34. olduğu
“Küresel Gayrimenkul Şeffaflık Endeksi”nin sekizincisi Haziran 2014’te
JLL tarafından yayınlanmıştır..
Lojistik pazarına olan artan talebin ve yüksek kaliteli stokun kısıtlı olmasıyla
birlikte 2014 yılında yatırımcı güvenini yükseltmesi beklenmektedir.
Verimlilik, esneklik ve yüksek konfor standartları ofis pazarında iş yeri stratejisi
açısından öne çıkan başlıca kavramlar olurken, kurumsallaşma eğilimi kat alanı
büyüklüklerinde artışı beraberinde getirmiştir.
2014 yılında otel performanslarındaki düşüşe rağmen, uzun vadade Türkiye
otel pazarı öngörülerinin pozitif olacağı beklenmektedir.
Birincil gayrimenkullerin önemli ölçüde ilgi çekeceği beklentisine karşın, 2014
yılında Avrupa ve Amerikalı yatırımcıların Türkiye’ye olan ilgisinin sınırlı olması
beklenmektedir. Körfez Bölgesi yatırımcıları büyük ölçüde konut projelerine
olan ilgileriyle pazara geri dönmüşlerdir. Yerel yatırımcılar ise arsa satın
alımları ve mal sahibi tarafından kullanılma amaçlı mülk satışları konusunda
istekli bir tutum sergilemeye devam etmişlerdir.
GSYİH Büyüme
Ekonom�k Görünüm
2014 yılının hükümeti hedef alan yolsuzluk soruşturmaları ile
başlaması ve yerel seçim süreci ile devam etmesi nedeniyle Türk
Lirası’nın (TL) Amerikan Doları (USD) ve Euro (EUR) karşısında
değer kaybı ve ekonomi üzerindeki genel baskı yılın başından beri
etkisini sürdürmektedir. Ancak 30 Mart Yerel Seçimleri’nden sonra
iktidar partisi olan AKP’nin bir önceki genel seçimlerde sağladığı
siyasi hakimiyetini korumasıyla birlikte, döviz kurları daha istikrarlı
bir görünüme kavuşmuştur. Yaklaşan Cumhurbaşkanlığı seçimleri
ve Ortadoğu Bölgesi’nde yayılmakta olan huzursuzlukla birlikte
Türkiye’nin politik durumunun başlıca risk faktörü olmaya devam
etmesi beklenmektedir. .
Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası (TCMB) 28 Ocak’ta haftalık
repo faiz oranına müdahale ederek %4.5’ten %10’a yükseltmiştir.
Artan fonlama maliyeti ve buna paralel olarak siyasi belirsizlikten
beslenen durgun iç talebin, Avrupa Birliği ekonomilerindeki
toparlanma potansiyeli ve rekabetçi döviz kurunun etkisi ile cari açık
oranının azalmasına neden olacağı öngörülmektedir. 2014 yılının ilk
dört ayı için Türkiye’nin ihracat hacmi, 2013 yılının aynı dönemine
göre %8.5 oranında artış gösterirken, ithalat hacminde ise %4.2
oranında düşüş yaşanmıştır.
Hükümet 2013 yıl sonu büyüme hedefini %4.0’dan %3.6’ya
düşürerek revize etmiş, ancak gerçekleşen yıl sonu büyümesi %4.0
olmuştur. 1Ç 2014 büyüme rakamı %4.3 olarak açıklanırken, 2014-
2016 Orta Vadeli Ekonomik Program (OVEP) 2014 yılı için büyüme
hedefinin %4.0 seviyesinde kalacağını öngörmektedir. Uluslararası
projeksiyonlar hala temkinli tahminler ortaya koymakta ve Türkiye
Ekonomisi için yavaşlama öngörüsünde bulunmaktadır. IMF ve
Dünya Bankası Türkiye’nin GSYİH büyümesini %2.3-%2.4
seviyesinde beklerken, OECD’nin tahminleri büyüme oranının %2.8
seviyesinde olacağını öngörmektedir.
GSYİH Büyüme (%)
Kaynak: TÜİK
Enflasyon
Tüketici Güveni
Merkez Bankası’nın 2014-II Enflasyon Raporu’na göre, tüketici
fiyatlarındaki artışın temel nedenleri olarak, TL’deki değer kaybı ile
kötü hava koşulları dolayısıyla gıda fiyatlarındaki artış
gösterilmektedir. .
2013 yıl sonu enflasyon oranı %7.4 olarak açıklanırken, 2014
Haziran ayında %9.2 olan yıllık enflasyon oranı, 2013 yıl sonuna
göre artış kaydetmiştir. Bu durum TCMB’nin %6.6’dan %7.6’ya
revize etmiş olduğu 2014 yıl sonu enflasyon hedefi için ciddi bir risk
oluşturmaktadır. .
Tüketici Güven Endeksi, tüketicilerin gelecek 12 aylık süreçte genel
ekonomik görünüm, hane halkı finansal durumu ve işsizlik
oranlarına ilişkin beklentilerini ölçmektedir. Yerel seçimlerin neden
olduğu artan sosyal gerilimle birlikte endeks Ekim 2012’den beri en
düşük seviyeye gerilemiş ve Şubat 2014 için 69.2 olarak
ölçülmüştür. Seçim sürecinin sona ermesi ile birlikte 2014 Nisan
ayında 78.5 seviyesine yükselen endeksin, 2013 Temmuz ayındaki
seviyelere ulaştığı görülmüştür. Endeksin yükseliş eğilimini
sürdürürken, yılın ikinci yarısı gerçekleştirilecek olan
Cumhurbaşkanlığı seçimlerinin etkisiyle dalgalı bir görünüme sahip
olacağı öngörülmektedir.
ÜFE & TÜFE (%)
Kaynak: TÜİK
• On Point • Türkiye Ticari Gayrimenkul Pazarı Görünümü • Temmuz 2014 • 2
%12,4
%9,3%8,7
%5,3
%3,1 %2,7
%1,5 %1,3
%2,9
%4,5 %4,3 %4,4 %4,3
% 0
% 2
% 4
% 6
% 8
% 10
% 12
% 14
1Ç 2
011
2Ç 2
011
3Ç 2
011
4Ç 2
011
1Ç 2
012
2Ç 2
012
3Ç 2
012
4Ç 2
012
1Ç 2
013
2Ç 2
013
3Ç 2
013
4Ç 2
013
1Ç 2
014
% 0
% 2
% 4
% 6
% 8
% 10
% 12
% 14
% 16
Haz
-10
Ağu
-10
Eki
-10
Ara
-10
Şub
-11
Nis
-11
Haz
-11
Ağu
-11
Eki
-11
Ara
-11
Şub
-12
Nis
-12
Haz
-12
Ağu
-12
Eki
-12
Ara
-12
Şub
-13
Nis
-13
Haz
-13
Ağu
-13
Eki
-13
Ara
-13
Şub
-14
Nis
-14
Haz
-14
TÜFE(Yıllık) ÜFE(Yıllık)
Perakende Pazarı Görünümü
Talep
Bu bölümde Türkiye perakende pazarındaki arz ve talep eğilimleri
incelenecektir.
Türkiye’deki siyasi istikrara ilişkin 2014 yılında var olan iki seçim
olumsuz bir görünüm oluştursa da, Türkiye’nin büyüme performansı
ve Alışveriş Merkezi Endeksi sonuçları perakende talebi bakımından
pozitif bir görünüm sergilemektedir. İç politikadaki gelişmeler,
Ortadoğu bölgesinde yayılmakta olan huzursuzluk ile birlikte
değerlendirildiğinde, yerel ve uluslararası perakende talebinin pozitif
görünümü kısa vadede zarar görme potansiyeline sahiptir.
Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği tarafından yayınlanan
Alışveriş Merkezi Endeksi, ciro değerlerinde 2014’ün ilk 5 aylık
döneminin ortalaması olan 143 puanla, 2013 yılının aynı döneminin
137 puanlık performansına göre bir artış olduğunu işaret etmektedir.
İki dönemin ziyaretçi sayısı göstergelerinin karşılaştırması, ciro
endeksi kıyaslamasının sonuçlarına paraleldir. 2014 yılının
başlarında yürürlüğe giren kredi kartı taksit sayılarına sınırlama
getiren düzenlemeye rağmen, alışveriş merkezi satış rakamlarında
olumsuz bir etki gözlemlenmemiştir. .
Türkiye’nin güçlü nüfus yapısı ve alım gücünde beklenen artış,
perakende talebi beklentilerini orta ve uzun vadede olumlu yönde
etkileyen başlıca faktörler arasında yer almaktadır. Oxford Economic
projeksiyonuna göre, Türkiye 2014 ve 2016 yılları arasında %2.4’lük
perakende satış büyüme oranına ulaşacaktır. Perakendedeki genel
büyüme eğiliminin yanı sıra, hazır giyim, yiyecek & içecek,
hobi & hediyelik eşya sektörleri özelinde yatay bir çizgide seyir eden
ilerleme eğilimi, kişisel bakım & aksesuar, mobilya,
kültür/sanat/eğlence sektörleri özelinde ise yukarı yönlü bir ivme
kazanmıştır. .
Büyüme potansiyelinin farkındalığı ile uluslararası yatırımlar devam
etmektedir. Avrupa’nın en büyük outlet zinciri McArthurGlen, FİBA
Holding ile ortaklık anlaşması imzalamış ve bu girişimin ilk adımı
olarak İstanbul’da iki tane outlet merkezi geliştirileceği açıklanmıştır.
Kişisel bilgisayar ve tüketici elektroniği markası Apple Türkiye
pazarına Nisan 2014 itibariyle Zorlu Alışveriş Merkezi ile giriş
yapmıştır. .
Carpisa, Fauchon, Hamley's, Crate & Barrel, Pandora 1Y 2014
içinde Türkiye pazarına ilk defa giriş yapmış olan uluslararası
markalar arasında yer almaktadırlar. Sıradışı bir durum olarak
kozmetik sektöründen bir marka Türkiye pazarından bu dönemde
çıkma kararı almıştır. .
LCW, Koton, Simit Sarayı, Ramsey, Desa, Derimod, Paşabahçe,
Damat/Tween gibi bazı Türk markaları dış pazarlarda yeni fırsatlar
için arayışlarına ve agresif büyüme stratejilerini takip etmeye devam
etmektedirler. .
2014 yılının ilk yarısında, perakende pazarının uluslararası ve yerli
perakendecilerin Türkiye genelindeki büyüme hedefleri bakımından
oldukça aktif bir görüntü sergilediği gözlemlenmiştir ve söz konusu
eğilimin önümüzdeki dönemde de devam etmesi beklenmektedir.
Türkiye Ekonomi Politikaları Araştırma Vakfı (TEPAV) tarafından
gerçekleştirilen “Perakende Güven Endeksi” (TEPE) araştırmasına
göre, TEPE değeri Haziran 2014 için -11.6 puan olarak ölçülürken,
2014 yılının ilk altı ayının ortalaması -6.6 seviyesinde gerçekleşerek,
2010 yılından bu yana yılın ilk yarısındaki en düşük değerini almıştır.
Önümüzdeki döneme yönelik perakende sektörü sipariş, istihdam ve
satış beklentilerinde ciddi bir düşüşün yaşandığı görülmektedir.
Kaynak: JLL
Perakende Güven Endeksi (TEPE)
1Y 2014 itibariyle, Türkiye’deki alışveriş merkezlerinin toplam
kiralanabilir alanı (TKA), 2013 yıl sonuna kıyasla 223,000 m² artış
göstererek 336 merkezde 9.7 milyon m²’ye ulaşmıştır. Mayıs 2014
itibariyle, alışveriş merkezi olma özelliğini kaybeden birimlerin
alışveriş merkezi veri tabanından çıkarılmasıyla yapılan düzeltme
nedeniyle, Türkiye’deki toplam alışveriş merkezi sayısı 353’ten
336’ya düşmüştür. Bölgesel merkezler TKA stokunun %38.6’sı ile
pazardaki en büyük paya sahip olan alışveriş merkezi türü
konumundadır. %22.2’lik oran ile mahalle merkezler, %20.9’luk oran
ile üst bölgesel merkezler ve %16.4’lük oran ile outlet merkezler
Perakende Arzı
Apple Mağazası, Zorlu Center
• On Point • Türkiye Ticari Gayrimenkul Pazarı Görünümü • Temmuz 2014 • 6
-20
-15
-10
-5
0
5
10
15
Şub
13
Mar
13
Nis
13
May
13
Haz
13
Tem
13
Ağu
13
Eyl
13
Eki
13
Kas
13
Ara
13
Oca
14
Şub
14
Mar
14
Nis
14
May
14
Haz
14
Mevsimsellikten Arındırılmamış Seri Mevsimsellikten Arındırılmış Seri
Kira Görünümü
2014 yılının ilk yarısında tamamlanan inşaat halindeki proje stokuna
rağmen, birincil alışveriş merkezleri için güçlü perakendeci talebi
birincil kira oranlarını arttırmaya devam etmektedir. 2012 yılı
sonunda EUR 80 m²/ay olarak belirlenen ölçülen birincil kira
seviyesi, 2013 yıl sonu ve 1Y 2014 için sırasıyla EUR 85 m²/ay ve
EUR 90 m²/ay seviyelerine ulaşmıştır.
154,000 m² Mall of İstanbul ve 80,000 m² Akasya Acıbadem 2014
yılının ilk yarısında üst bölgesel merkez türünde İstanbul’da faaliyete
geçen başlıca alışveriş merkezleridir. 40,000 m² Canpark Ümraniye
bu dönemde açılışı yapılan bir diğer alışveriş merkezidir. .
Erzurum’da 660,000 m² Palerium, Diyarbakır’da 66,000 m² Ceylan
Karavil Park, Tokat’ta 28,000 m² Novada, Kırıkkale’de 26,000 m²
Podium ve Fethiye’de 20,000 m² Erasta son altı ay içinde diğer
şehirlerde tamamlanan önemli projeler olarak öne çıkmaktadır.
1Y 2014 tarihi itibariyle inşaat halinde olan ve 2017 yıl sonuna kadar
tamamlanması beklenen alışveriş merkezi TKA’sı, 82 alışveriş
merkezinde 2.7 milyon m² olarak hesaplanmaktadır. İnşaat halindeki
projelerin tamamlanması ile birlikte toplam alışveriş merkezi arzının
418 alışveriş merkezinde 12.4 milyon m² ’ye ulaşacağı
öngörülmektedir. .
İstanbul’da inşaat halinde olan toplam arz, Türkiye’deki inşaat
halindeki TKA stokunun yaklaşık olarak %50’sini oluşturmaktadır.
İnşaat halindeki stok, 150,000 m² Emaar Square ve 90,000 m²
Metropol İstanbul gibi üst bölgesel merkezleri kapsamaktadır.
Aktif İnşaat Halinde* Toplam
İstanbulBirim 99 34 133
TKA (m²) 3,692,116 1,318,560 5,010,676
AnkaraBirim 34 7 41
TKA (m²) 1,305,166 234,942 1,540,108
Diğer ŞehirlerBirim 203 41 244
TKA (m²) 4,720,061 1,173,037 5,893,098Türkiye Birim 336 82 418
TKA (m²) 9,717,343 2,726,539 12,443,882
Alışveriş Merkezi Dağılımı: Birim & TKA
*2017 sonu itibariyle tamamlanması beklenenKaynak: JLL
İstanbuldaki Başlıca Projeler - Gelecek Arz
Alışveriş Merkezi Lokasyon TKA (m²) Planlanan Açılış Tarihi
Özdilek AVM* Levent 45,000 2014
Viaport Venezia Küçükköy 71,000 2015
Skyland Seyrantepe 70,000 2015
Atlas AVM Sultanbeyli 55,000 2015
Akasya Park Ümraniye Ümraniye 52,240 2015
Emaar Square* Libadiye 150,000 2016
Metropol İstanbul Ataşehir 90,000 2016
Vadistanbul* Ayazağa 72,000 2016
İstanbul Finans Merkezi* Ataşehir 92,000 2018
*JLL tarafından hizmet verilen35,000 m²’nin üzerinde TKA’ya sahip alışveriş merkezleri dikkate alınmıştır.Kaynak: JLL
Gelecek üç yıl içinde tamamlanması planlanan inşaat halindeki stok
İstanbul dışında, Ankara, İzmir, Afyon, Bursa, Adana, Bolu, Isparta,
Diyarbakır ve Kocaeli gibi şehirleri kapsamaktadır. Bursa’da
74,250m² Mobilya Kent, Erzurum’da 65,000 m² MNG Alışveriş
Merkezi, Kocaeli’de 62,000 m² Symbol 262 ve 62,000 m² 41 Burda
İstanbul dışında inşaat halinde olan arzın önemli bir bölümünü
oluşturmaktadır.
TKA stoku içerisinde en yüksek paylara sahip diğer önemli alışveriş
merkezi türleri olarak sıralanmaktadır.
Özdilek AVM
• On Point • Türkiye Ticari Gayrimenkul Pazarı Görünümü • Temmuz 2014 • 7
Diğer Şehirlerdeki Başlıca Projeler - Gelecek Arz
Alışveriş Merkezi Lokasyon TKA (m²) Planlanan Açılış Tarihi
Mobilya Kent Bursa 74,250 2014
Isparta (Kül. & Tic. Merkezi) Isparta 60,000 2014
Forum Adana Adana 45,000 2016
Forum Diyarbakir Diyarbakır 43,400 2014
Park Vera Ankara 40,000 2014
Symbol 262 Kocaeli 62,000 2015
41 Burda Kocaeli 62,000 2015
Podium AVM Ankara 61,500 2015
Point Bornova* İzmir 52,000 2015
Park Afyon Afyon 42,000 2015
One Tower Ankara 35,000 2015
14 Burda* Bolu 35,000 2015
MNG Erzurum AVM Erzurum 65,000 2016
*JLL tarafından hizmet verilenKaynak: JLL
Birincil Kira (EUR / m / ay)2
Kaynak: JLL
€ 65
€ 70
€ 75
€ 80
€ 85
€ 90
€ 95
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 1Y 2014
€ 90
2014 yılının ilk yarısında Türkiye’deki perakende yoğunluğunun,
2013 yıl sonunda 126 m² olan 1,000 kişi başına düşen kiralanabilir
alana göre küçük bir artış göstererek, 127 m²’ye yükseldiği
görülmektedir. 1Y 2014 itibariyle İstanbul, 1,000 kişi başına düşen
261 m² TKA ile Türkiye’de perakende yoğunluğu bakımından bir kez
daha ilk sırayı almıştır. İnşaat halindeki projelerin tamamlanmasıyla,
İstanbul’un yoğunluk sıralamasındaki pozisyonunun güçlendiği
gözlemlenmektedir. 2017 sonuna kadar tamamlanması beklenen
perakende arzı ile birlikte, İstanbul’un perakende yoğunluğu en
yüksek şehir olmaya devam etmesi öngörülürken, Ankara ve
Bolu’nun öne çıkan diğer şehirler olması beklenmektedir. Yoğunluk
tablosunda yer almayan Isparta, Erzurum ve Kocaeli gibi şehirlerin
de tamamlanması beklenen arzla birlikte perakende yoğunluğu
bakımından üst sıralarda olacağı öngörülmektedir.
Perakende Yoğunluğu
Cadde Perakende Pazarı
2013 yıl sonuna kıyasla, 2014’ün ilk yarısındaki cadde perakende
pazarına yönelik perakendeci talebi Bağdat Caddesi ve İstiklal
Caddesi’ne yönelik olarak artarken, Nişantaşı Bölgesi için talepte
değişiklik görülmemiştir. .
Eski binaların renovasyon süreci ile kentsel dönüşüm projeleri,
özellikle Bağdat Caddesi ve Nişantaşı’nda uygun arzın geçici olarak
sınırlanmasına neden olmaktadır. Buna rağmen, yenilenen arzla
birlikte cadde perakende pazarı arzının kalitesi artacak ve
perakendeci ihtiyaçlarına uzun vadede daha iyi cevap verebilecektir.
İstiklal Caddesi’nde H&M, Bağdat Caddesi’nde Hello Kittty ve
Leman Kültür 1Ç 2014’ün tamamlanan kiralama işlemleri arasında
öne çıkmaktadır. İstiklal H&M, markanın Türkiye pazarındaki ilk
cadde mağazasıdır. Nespresso ikinci cadde mağazasını Bağdat
Caddesi’nde açacaktır. Mücevher markası Pandora, Bağdat
Caddesi ve Nişantaşı bölgesinde açılan iki yeni mağazasının yanı
sıra 2014 yılının ikinci yarısı itibariyle İstiklal Caddesi’nde bir
mağaza daha açacaktır. İstiklal Caddesi’nde Koton, Bağdat
Caddesi’nde Home Store, Nişantaşı’nda Jo Malone ve Armani
2Ç 2014’te tamamlanmış yeni kiralama işlemleridir.
İstiklal Caddesi ve Bağdat Caddesi’nde birincil kiralar 1Ç 2014 için
EUR 225 m²/ay olarak ölçülmüştür ve 2013 yıl sonuna kıyasla kira
seviyelerinde herhangi bir değişim gözlemlenmemiştir. Nişantaşı
bölgesindeki birincil kira oranları da değişiklik göstermemiş ve
1Ç 2014 için, 2013 yıl sonunda olduğu gibi EUR 200 m²/ay
seviyesinde sabit kalmıştır. 2Ç 2014 itibariyle, İstiklal Caddesi ve
Bağdat Caddesi’nde birincil kiralar EUR 240 m²/ay seviyesine
ulaşırken, Nişantaşı bölgesinde EUR 200 m²/ay olan kira
seviyelerinde değişiklik görülmemiştir. .
Perakende Yoğunluğu ( 1,000 kişi başına düşen )m²
Kaynak: JLL
2013 Sonu 2Ç 2014 2017 Sonu
İstanbul 253 261 319
Ankara 272 259 283
Karabük 215 210 206
Muğla 148 170 179
Kırıkkale 75 170 172
Bolu 180 159 266
Eskişehir 154 154 145
Antalya 160 152 136
Bursa 147 147 190
Gaziantep 142 142 138
Türkiye 126 127 153
İstiklal Caddesi
• On Point • Türkiye Ticari Gayrimenkul Pazarı Görünümü • Temmuz 2014 • 8
Ofis Pazarı Görünümü
Talep
Birincil Kira Oranı (EUR / m / ay)2
Kaynak: JLL
€25
€27
€29
€31
€33
€35
€37
€39
1Ç 2
009
2Ç 2
009
3Ç 2
009
4Ç 2
009
1Ç 2
010
2Ç 2
010
3Ç 2
010
4Ç 2
010
1Ç 2
011
2Ç 2
011
3Ç 2
011
4Ç 2
011
1Ç 2
012
2Ç 2
012
3Ç 2
012
4Ç 2
012
1Ç 2
013
2Ç 2
013
3Ç 2
013
4Ç 2
013
1Ç 2
014
2Ç 2
014
Bu bölümde, talep, arz ve son eğilimler açısından en gelişmiş
ve en çok tercih edilen ofis pazarı olan İstanbul incelenecektir.
Yaklaşık 3.6 milyon m²’lik A sınıfı ofis stokuna sahip olan İstanbul,
Türkiye’nin en gelişmiş ve aktif ofis pazarı olmaya devam
etmektedir. İstanbul, ülkeye giriş yapmak isteyen yatırımcılar ve ofis
kullanıcıları için listenin başında yer almakta ve pazar büyümeye
devam etmektedir. Örneğin, uluslararası bir kuruluş Avrupa ve Orta
Asya genel merkezlerini kısa süre önce Merkezi İş Alanı’na (MİA)
taşıma kararı almıştır. 2014 yılının ilk yarı yılında MİA’da Levent,
MİA dışı Avrupa’da Kağıthane ve Seyrantepe, Asya yakasında
Ümraniye, Ataşehir, Kozyatağı, Küçükyalı, Maltepe ve Kartal
yerel ve uluslararası ofis kullanıcıları tarafından en çok tercih edilen
bölgeler olarak öne çıkmaktadır. .
2014 yılının ilk yarısı itibariyle tamamlanan yeni A sınıfı ofis arzına
rağmen, MİA için hala güçlü olan ofis kullanıcısı talebine bağlı olarak
birincil kira oranının dengeli pazar koşullarını yansıtarak
EUR 35 m²/ay seviyesinde sabit kaldığı görülmektedir. Gelecek
dönemde birincil kira oranında artış beklenmemektedir.
Günümüz çalışma koşullarında artan çalışan hareketliliğine bağlı
olarak, ofis alanlarının verimli kullanımı ve esnek çalışma
koşullarına ilişkin bazı çözümler gündeme gelmiştir. Geçmişte home
ofis uygulamaları çalışanların verimliliğini ve memnuniyetini
arttırmak için uygun bir çözüm olarak algılanırken, ortaya çıkan
sonuçlar, çalışanlar arasındaki işbirliği ve bağlılık ile ilgili
olumsuz etkisi olduğunu göstermektedir. Örneğin, Yahoo home ofis
uygulamasını söz konusu deneyime dayandırarak sonlandırmış ve
çalışanların ofis ortamında yarattığı katma değerin daha fazla
olduğu görüldüğü için ofise geri dönüş sürecini başlatmıştır.
Boşluk Oranı
Türkiye’deki ofis kullanıcıları, dünyadaki değişen eğilimlerle uyumlu
şekilde, çalışma alanı stratejilerini oluştururken çalışanlarını odak
olarak kabul etmektedir. Yer seçimi konusunda çalışan verimliliği ile
ofis alanlarının verimli kullanımı birlikte değerlendirilerek karar
verilmektedir. Günümüz eğilimleri, işbirliği ve konsantrasyon
kavramlarının çalışanların verimliliği için ayrılmaz bir ikili olarak ön
plana çıktığını göstermektedir. Ofislerde çalışanların kullandığı özel
alanlar azalırken; kullanıcı dostu, yüksek teknoloji ile desteklenmiş
toplantı odaları ve kafeteryalarla, çalışanların bir araya gelerek
iletişim ve işbirlikleri geliştirebilecekleri ya da konsantrasyon isteyen
işlerde yalnız kalabilecekleri alanların oranında artış olduğu
gözlemlenmektedir. .
2014 yılının ilk yarısında, kurumsal firmalar tarafından en çok tercih
edilen ofisler en fazla ortalama kat büyüklüğüne sahip olanlar ile
1,000 m²’den büyük kiralanabilir alana sahip ofis alanları olmuştur.
Ayrıca gelişen verimlilik ve yüksek konfor standartlarına yönelik
talebin, gerçekleşen ofis kiralama işlemlerini şekillendirdiği
görülmektedir. Bu kapsamda, dikey olarak tasarlanmış ofislerle
kıyaslandığında, aynı orandaki kiralanabilir alanda daha fazla
çalışanın yerleştirilmesine olanak tanıyan ve böylece ofis alanlarının
daha verimli kullanılmasını sağlayan yatay-açık ofislerin, 2014
yılının ilk yarısında daha çok tercih edildiği ortaya çıkmaktadır.
Ofis kullanıcılarına perakende alanı, restoran, kültürel aktivite ve
spor kulüpleri gibi olanaklar sunan prestijli ofis binalarının, 2014
yılının ilk yarısında çok yoğun talep gördükleri gözlemlenmiştir. Bu
nedenle, farklı ihtiyaçları olan daha geniş ofis kullanıcılarına talep
yaratılabilmesi için yeni ofis projelerinde ek hizmet alanlarına yer
verilmektedir.
MİA’daki boşluk oranı, tamamlanan projelere bağlı olarak ilk yarı
yılda %12.6’ya yükselmiştir. 50,000 m² TKA’ya sahip Kristal Kule,
37,000 m² TKA’ya sahip River Plaza ve 12,000 m² TKA’ya sahip
Astoria Podyum’un da dahil olduğu 135,000 m²’lik ofis stoku 2014
yılının ilk yarısında pazara sunulmuştur.
• On Point • Türkiye Ticari Gayrimenkul Pazarı Görünümü • Temmuz 2014 • 9
Mevcut Arz ve Geliştirme Pazarı
Kiralama İşlem Hacmi ( )m²
Kaynak: JLL
Alt Pazarlara Göre Kiralama İşlem Hacmi ( ) m²
Kaynak: JLL, 1Ç 2014
7,540 8,961
28,083
78,385
1,5175,584
MİA MİA Dışı
Avrupa Asya
1Ç 2013 1Ç 2014
2014 yılının birinci yarısında gerçekleşen başlıca kiralama işlemleri
arasında; 60,000 m² alanın Denizbank tarafından Esentepe’de,
4,200 m² alanın AIG tarafından Maslak’ta, 3,900 m² alanın MSD ve
1,900 m² alanın Multi Development–Qubicon tarafından Levent’te,
3,000 m² alanın Delloite tarafından Maslak’ta, 2,500 m² alanın
Cargill ve 2,600 m² alanın Daikin tarafından Ataşehir’de kiralanması
işlemleri yer almaktadır.
1Y 2014 itibariyle, İstanbul’daki mevcut A sınıfı ofis stoku 2013 yıl
sonu ile kıyaslandığında, 220,000 m²’lik bir artış göstererek,
3.6 milyon m²’ye ulaşmıştır. Asya Yakası’nda bazı binaların yaşlarına
bağlı olarak niteliklerini kaybetmelerine nedeniyle A sınıfı ofis
stokundan çıkarılması ve MİA’da tamamlanan yeni projeler
dolayısıyla Asya Yakası’nın payı %38’den %35’e düşmüştür. MİA,
2014 yılının birinci yarısında %34’lük pay ile neredeyse Asya’nın
seviyesine ulaşmıştır.
33,347
65,450
112,000 111,495137,544
241,189
196,752
44,584
85,486
0
50,000
100,000
150,000
200,000
250,000
300,000
2007
Son
u
2008
Son
u
2009
Son
u
2010
Son
u
2011
Son
u
2012
Son
u
2013
Son
u
1Ç 2
013
1Ç 2
014
Kiralama İşlemleri
1Ç 2013 ve 1Ç 2014 dönemleri karşılaştığında 44,000 m²’den
85,000 m²’ye çıkan A sınıfı ofis kiralama işlem hacmi, 1Ç 2014’te
A sınıfı ofis kiralamaları bakımından önemli bir artış göstermiştir.
2013 yılındaki eğilimle benzer bir şekilde, 1Y 2104’te Asya
Yakası’nda Ümraniye ve MİA’da Levent yoğun talep görmeye devam
etmişlerdir. Özellikle finansal kuruluşlarfinans kuruluşları MİA’da
konumlanmayı tercih etmektedirler. Önümüzdeki 12 ay boyunca,
Levent, Ataşehir ve Kozyatağı’nın İstanbul’da en çok tercih edilen
ofis alt pazarları olması beklenmektedir. .
Asya Yakası’nda Kadıköy-Kartal metro hattının açılması ile birlikte
bölgenin ulaşılabilirliğinin artmasıyla, birçok yerel ve uluslararası
şirketin Asya Yakası’na taşındığı ve bölgenin cazibesinin önemli
ölçüde arttığı görülmektedir. Ayrıca Asya Yakası, yüksek kaliteye
sahip ofis stokunun göreceli olarak daha düşük kira seviyeleri ile
sunulmasından dolayı da tercih edilmektedir. Üretim alanlarına
yakınlık, Asya Yakası’na taşınmayı tercih eden şirketler açısından
önemli bir faktör olarak öne çıkmaktadır. .
MİA’da ise, yüksek kira bedellerine karşı yetersiz ve bina yaşı
nedeniyle daha niteliksiz bina özelliklerine sahip ofislerden, aynı
bölgede pazara yeni giren nitelikli ofis binalarına taşınma gibi bir
pazar eğilimi oluştuğu gözlemlenmektedir. Özellikle finans,
sigortacılık ve bankacılık sektörleri MİA’da konumlanmayı tercih
etmektedir. .
1Ç 2014 döneminde gerçekleşen toplam kiralama işleminin %92 gibi
önemli çoğunluğunun MİA’da gerçekleşmiş olması, İstanbul ofis
pazarında bölgeye olan yüksek talebin göstergesi olarak ortaya
çıkmaktadır. .
Boşluk Oranı(%), MİA
Kaynak: JLL
% 0
% 2
% 4
% 6
% 8
% 10
% 12
% 14
% 16
1Ç 2
010
2Ç 2
010
3Ç 2
010
4Ç 2
010
1Ç 2
011
2Ç 2
011
3Ç 2
011
4Ç 2
011
1Ç 2
012
2Ç 2
012
3Ç 2
012
4Ç 2
012
1Ç 2
013
2Ç 2
013
3Ç 2
013
4Ç 2
013
1Ç 2
014
2Ç 2
014
• On Point • Türkiye Ticari Gayrimenkul Pazarı Görünümü • Temmuz 2014 • 10
0
10,000
20,000
30,000
40,000
50,000
60,000
70,000
80,000
90,000
Geliştirme Pazarı
Levent’te 50,000 m²’lik Kristal Kule ile 37,000 m²’lik River Plaza,
Esentepe’de 12,000 m²’lik Astoria Podyum ve Maslak’ta 30,000m²’lik
Orjin Maslak 1Y 2014 içinde MİA’da tamamlanan başlıca ofis
projeleridir. Kağıthane’de 50,000 m²’lik Nef Kağıthane 03 MİA dışı
Avrupa’da tamamlanan en büyük proje olurken, Pendik’te
21,000 m²’lik Varyap Plaza Asya Yakası’nda faaliyete geçen en
yüksek kiralanabilir alana sahip ofis projesi olmuştur.
İstanbul’da 2017 yıl sonuna kadar tamamlanacak olan yaklaşık
2.7 milyon m²’lik halihazırda inşaat halinde ofis stoku bulunmaktadır.
Alt pazarlar bakımından Asya Yakası, yeni projelerin %63’üne denk
gelen 1.7 milyon m²’lik toplam kiralanabilir alan ile inşaat halindeki
stokun büyük çoğunluğuna ev sahipliği yapmaktadır. Asya
Yakası’nın payı, İstanbul Finans Merkezi inşaatına bağlı olarak
önemli ölçüde artmıştır. MİA dışı Avrupa sadece %19’luk bir payla
Asya Yakası’nı takip etmektedir. Toplam stokun %17’sini temsil
eden 461,000 m²’lik inşaat halindeki proje ile MİA, üç bölge arasında
en düşük paya sahiptir. İnşaat halindeki arzın tamamlanması ile
toplam A sınıfı ofis arzının 2017 yıl sonunda 6.3 milyon m²’ye
ulaşması beklenmektedir.
MİA’da Levent ve Maslak, MİA dışı Avrupa’da Kağıthane ve
Seyrantepe, Asya’da ise Ümraniye mevcut A sınıfı ofis arzları ile
dikkat çekmektedirler. İnşaat halindeki stok bakımından, MİA’da
Mecidiyeköy, MİA dışı Avrupa’da Seyrantepe ve Asya’da Ataşehir
söz konusu arzın önemli bir kısmına ev sahipliği yapmaktadır.
Ataşehir’de yaklaşık 1 milyon m²’lik İstanbul Finans Merkezi,
72,000 m²’lik Nidakule, 55,000 m² Palladium Tower ve 43,000 m²
Rönesans Tower; Seyrantepe’de 180,000 m²’lik Vadistanbul ve
90,000 m²’lik Skyland Ümraniye; 2017 yılı sonuna kadar
tamamlanması beklenen başlıca inşaat halindeki projeler
arasındadır. Levent’te bulunan 50,000 m² Levent 199 projesinin ise
3Ç 2014' te açılması beklenmektedir. İstanbul Finans Merkezinin
tamamlanması ile birlikte Asya Yakası’ndaki A sınıfı ofis
stokunda önemli bir artış olacaktır. İstanbul Finans Merkezi’nin
başlıca ofis kullanıcıları genel müdürlüklerini Ankara’dan İstanbul’a
taşıyan kamu bankaları olacaktır, ancak proje diğer kurumsal ve
bireysel ofis kullanıcılarının da merkezde konumlanmasına olanak
sağlayacaktır.
Kaynak: JLL, 1Y 2014
Alt Pazar
Avrupa
MİA
MİA Dışı
Asya
Toplam
TKA (m²) ('000)
1,269
1,114
1,279
3,661
Mevcut A Tipi Ofis Arzı
Gelecek A Tipi Ofis Arzı
*2017 sonu itibariyle tamamlanması beklenenKaynak: JLL, 1Y 2014
Alt Pazar
AvrupaMİA
Asya
Toplam
Levent 199
• On Point • Türkiye Ticari Gayrimenkul Pazarı Görünümü • Temmuz 2014 • 11
461
513
1,683
2,658
TKA (m²) ('000)
MİA Dışı
Loj�st�k Pazarı Görünümü
EMEA Bölges’ inde En Fazla Büyüyen Pazarlar
RusyaTürkiye
PolonyaLojistik %64
Endüstriyel %41 Lojistik %48
Endüstriyel %26 Lojistik %43
Endüstriyel %24
Nisan 2014’te yayınladığımız “Avrupa Lojistik ve Sanayi Eğilimleri
Kullanıcı Araştırması” raporuna göre, Türkiye EMEA Bölgesi’nde
(Avrupa, Orta Doğu ve Afrika) gelişmiş Batı Avrupa pazarları
araştırmanın dışında bırakıldığında, Rusya’dan sonra ikinci en fazla
büyüyen lojistik ve endüstriyel pazar olmuştur. Türkiye lojistik ve
endüstriyel pazarlarının önümüzdeki beş yıl için büyüme beklentileri
sırasıyla %48 ve %26’dır. Göreceli ekonomik büyüme, gelişen
ulaşım altyapısı ve büyüyen orta sınıf Türkiye’nin sıralamadaki yerini
yükselten faktörler olmuştur.
Araştırmaya göre, önümüzdeki beş yıl boyunca lojistik pazarını
yönlendirmesi beklenen üç ana eğilim; e-ticaret ve çok kanallı
perakendecilik, yeni gelişen pazarlar ve yeni teknoloji
uygulamalarıdır. Bu beş yılda özellikle e-ticaret gelişmeyi tetikleyen
başlıca eğilim olarak öne çıkacaktır. Araştırma aynı zamanda tedarik
zincirlerinin en büyük probleminin artan ulaşım maliyetleri olduğunu
ve buna bağlı olarak çok fonksiyonlu ulaşım merkezleri yakınında
konumlanmanın öneminin arttığını vurgulamaktadır. .
Tesis büyüklüğü açısından 30,000 m² ile 50,000 m² arasında alan
sağlayan binalar, Türkiye lojistik pazarı kiralama işlemleri eğilimleri
ile uyumlu olarak en fazla tercih edilen tesis türü olmuşlardır.
Sürdürülebilirlik açısından ise, pazarda şu anda yüksek
sürdürebilirlik standartlarının belirlendiği ve yeni geliştirilen projelerin
rekabetçi olmak için bu sürdürülebilirlik standartlarını benimsemeleri
gerekeceği vurgulanmaktadır. Günümüzde ısıtma enerjisi tasarrufu
hali hazırda büyük ölçüde uygulanmaktadır ve elektrik enerjisi
tasarrufu önümüzdeki üç yıl boyunca yükselen eğilim olacaktır.
Talep
Birincil lojistik pazarları olan İstanbul ve Kocaeli bölgelerinin önemi,
A sınıfı lojistik arzına olan büyüyen talep ile birlikte 1Y 2014’te daha
da artmıştır. İlk yarıyıl boyunca en çok tercih edilen lojistik alt
pazarları Avrupa Yakası’nda Hadımköy ve Esenyurt, Asya
Yakası’nda ise Tuzla ve Kocaeli’nde Gebze olmuştur ve bu
pazarlara yönelik talebin önümüzdeki on iki ay boyunca da devam
etmesi beklenmektedir. Aşağıdaki harita lojistik ve lojistikle ilgili
hizmetleri sağlayacak alanlar olarak tasarlanan lojistik köyler ile
Marmara Bölgesi ve çevresinde büyümekte olan lojistik alt
pazarlarını göstermektedir.
Endüstriyel üretimdeki artış ve e-ticaretin büyümesi lojistik pazarına
olan talebi arttırmaktadır. Konsolidasyon ve kurum içi lojistik
çözümlerinin sonucu olarak, lojistik tesislerinin boyutlarındaki artış
İstanbul ve Kocaeli lojistik pazarını şekillendiren başlıca eğilimler
olmuştur. 5,000 m² ile 10,000 m² arasında değişen küçük tesisler ve
20,000 m² ile 40,000 m² arasında değişen büyük dağıtım merkezleri
1Y 2014’te en çok talep edilen lojistik tesisleri olmuşlardır.
Önümüzdeki on iki ay boyunca 5,000 m² ile 15,000 m² arasındaki
lojistik tesislerinin tercih edilmesi beklenmektedir. .
Pazardaki kullanılabilir stoka ve kur dalgalanmalarına rağmen,
lojistik sektörü birincil kira değerleri 1Y 2014’te USD 7 m²/ay
seviyesinde sabit kalmıştır. Lojistik pazarına olan talep güçlü olmaya
devam ederek birincil kiraları dengede tutmuştur. 1Ç 2009 ve
1Y 2014 arasındaki birincil kira seviyesi değişimi sonraki sayfadaki
grafikte gösterilmektedir.
• On Point • Türkiye Ticari Gayrimenkul Pazarı Görünümü • Temmuz 2014 • 12
Kaynak: JLL
Türkiye’ de Büyüyen Lojistik Alt Pazarları
Kaynak: JLL
BALO-Büyük Anadolu
Yurt İçi Lojistik Merkez Projeleri
Lojistik Organizasyonlar Aksıİstanbul-Kars-Tiflis Bakü Projesi
TCDD Lojistik Köyleri
Yurt İçi Ticaret Transfer Merkezleri
Transit ticaret/taşımacılık
Dış Ticaret ve Deniz Yolları
Dış Ticaret
Havayolu Taşımacılığı
Komşu Ülkelerle Karayolu ve Raylı Sistemlerle
Kiralama İşlemleri
Kaynak: JLL
Kiralama İşlemleri ( )m²
0
100,000
200,000
300,000
400,000
500,000
600,000
2010 2011 2012 2013 1Y 2013 1Y 2014
1Y 2014’te gerçekleşen kiralama işlem hacmi, 1Y 2013’e kıyasla
%29’luk bir artış göstermiştir. Eğer 2Y 2014’te benzer işlem hacmine
erişilmesi halinde, 2014 yılının kiralama işlemleri açısından,
2010 yılından beri en aktif yıl olarak ölçülen 2013’ü geçme ihtimali
bulunmaktadır.
Lojistik, elektronik, perakende ve tekstil firmaları 1Y 2014’te
kiralama işlem hacmi açısından en aktif firmalar olmuşlardır.
1Y 2014’te gerçekleşen önemli kiralama işlemleri arasında 28,000m²
alanın Ekol Lojistik, 23,500 m² alanın Bimeks, 11,500 m² alanın
Bernardo, 10,000 m² alanın Galata Taşımacılık ve 10,000 m² alanın
Nextlines Tekstil tarafından kiralanması işlemleri yer almaktadır.
Birincil Kira (USD / / ay)m²
Kaynak: JLL
$6.2
$6.3
$6.4
$6.5
$6.6
$6.7
$6.8
$6.9
$7.0
1Ç 2
009
2Ç 2
009
3Ç 2
009
4Ç 2
009
1Ç 2
010
2Ç 2
010
3Ç 2
010
4Ç 2
010
1Ç 2
011
2Ç 2
011
3Ç 2
011
4Ç 2
011
1Ç 2
012
2Ç 2
012
3Ç 2
012
4Ç 2
012
1Ç 2
013
2Ç 2
013
3Ç 2
013
4Ç 2
013
1Ç 2
014
2Ç 2
014
Kaynak: JLL, 1Y 2014
Önemli Kiralama İşlemleri ( )m²
Şehir Bölge Kiracı Kiralanan Alan (m²)
Kocaeli Çayırova Ekol 28,000
Kocaeli Şekerpınar Bimeks 23,500
Kocaeli Şekerpınar Bernardo 11,500
İstanbul Hadımköy Galata Taşımacılık 10,000
İstanbul Tuzla Nextlines Tekstil 10,000
İstanbul Esenyurt Ege Ulaşım 9,000
Kocaeli Çayırova GEFCO 9,000
İstanbul Hadımköy Borusan Lojistik 4,800
Arz
1Y 2014’te, İstanbul ve Kocaeli bölgeleri yeni ulaşım projeleri ile
ulaşılabilirliklerinin artmasıyla, Türkiye’nin en çok tercih edilen lojistik
pazarları olma özelliklerini korumuşlardır. 3. Köprü ve bağlantı
yollarının tamamlanması ile Gebze-Hadımköy aksının daha da
güçlenmesi beklenmektedir. Gebze’nin aynı zamanda mevcut
durumda planlanmakta olan liman projesi ile lojistik altyapısı
açısından daha da önem kazanacağı öngörülmektedir. Ek olarak,
Ro-Ro taşımacılığına hizmet ederek kargo taşımacılığında küresel
lider olmayı hedefleyen Limankent Projesi, 3. Havaalanı’na komşu
olacak şekilde planlanmaktadır. Limankent Projesi’nin 2018 yılında
tamamlanması beklenirken, 3. Köprü’nün teslim tarihi ise 2015
olarak beklenmektedir. .
2Y 2013 itibariyle 7 milyon m² olan İstanbul ve Kocaeli bölgesindeki
toplam lojistik arzının, 1Y 2014’e 7.6 milyon m²’ye ulaştığı ve
Türkiye’deki toplam lojistik arzının %40’ını oluşturduğu
görülmektedir. 1Y 2014’te lojistik arzının alt bölge dağılımı ise az
oranda bir değişim göstermiştir. İstanbul’un Avrupa Yakası’ndaki
payı %39’dan %40’a yükselirken; İstanbul Asya Yakası’nın payı
%24’ten %23’e, Kocaeli’nin payı ise %37’den %36’ya düşmüştür.
İnşaat halinde olan 563,000 m² stokun %51’i ise Asya Yakası’nda
bulunmaktadır. İnşaat halinde olan arza ek olarak, 2017 yıl sonunda
tamamlanması beklenen yaklaşık 2.5 milyon m² planlanan arz
bulunduğu tahmin edilmektedir. .
İstanbul ve Kocaeli’ndeki Başlıca Lojistik Alt Pazarları
%0
%2
%4
%6
%8
%10
%12
%14
0
500,000
1,000,000
1,500,000
2,000,000
2,500,000
3,000,000
3,500,000
4,000,000
İstanbul Avrupa İstanbul Asya Kocaeli
Mevcut Stok Gelecek Stok Boşluk Oranı
Kaynak: JLL,1Y 2014
• On Point • Türkiye Ticari Gayrimenkul Pazarı Görünümü • Temmuz 2014 • 13
Otel Pazarı Görünümü
Talep
Kaynak: T.C. Kültür ve Turizm Bakanlığı
Türkiye’ ye Gelen Yabancı Ziyaretçiler
26,337 27,07728,632
31,456 31,78334,910
10,476 10,903
0
5,000
10,000
15,000
20,000
25,000
30,000
35,000
40,000
2008 2009 2010 2011 2012 2013 Ocak -Mayıs2013
Ocak -Mayıs2014
Yaba
ncı
Turis
tG
eliş
leri
(000
)
Son yılların gözde turizm merkezlerinden olan İstanbul’un, bütün bir
yıla yayılan istikrarlı otel doluluk oranları, dengeli bir şekilde iş, tatil
ve firmaların çalışanlarını motive etmek için düzenledikleri ziyaretler
ile desteklenmiştir. Ancak Haziran 2013’ten bu yana süregelen
politik ve ekonomik gelişmelere bağlı olarak turizm sektörü olumsuz
olarak etkilenmiş ve talepte önemli bir düşüş yaşanmıştır.
Zayıflayan otel performansı trendine rağmen, yabancı ziyaretçi
sayılarında artış gözlemlenmektedir. Türkiye’ye gelen yabancı
ziyaretçi sayısı Ocak-Mayıs 2014 itibariyle, 2013 yılının aynı
döneme kıyasla %4.1 oranında bir artışla, 10.9 milyona ulaşmıştır.
İstanbul’a gelen yabancı ziyaretçi sayısı da, %8’lik bir büyüme
göstererek yaklaşık 4.3 milyona yükselmiştir.
Son yıllarda, İstanbul uluslararası yolcular için önemli bir aktarma
merkezi haline gelmiştir. Örneğin, İstanbul Atatürk Havalimanı,
Avrupa’nın üçüncü en yoğun havalimanı olma yolunda
ilerlemektedir. İstanbul Atatürk Havalimanı aynı zamanda 20 yeni
varış noktası ile Euro Annies 2014 yarışmasında “En Fazla Yeni
Rotaya Sahip Havalimanı” ödülünü almıştır. Ocak-Mayıs 2014
itibariyle toplam yolcu sayısı ise %11 artarak, yaklaşık 22.1
milyon seviyesine ulaşmıştır.
Kaynak: Devlet Hava Meydanları İşletmesi Genel Müdürlüğü
Gelen Yolcu: Sabiha Gökçen ve İstanbul Atatürk Havalimanları
6,51711,190 13,125 14,686
18,522
6,3128,615
29,81332,144
37,395
45,092
51,298
19,95722,080
0
10,000
20,000
30,000
40,000
50,000
60,000
2009 2010 2011 2012 2013 Ocak-Mayıs2013
Ocak -Mayıs2014
Yolc
u G
eliş
leri
(000
)
Sabiha Gökçen Havalimanı İstanbul Atatürk Havalimanı
İstanbul Atatürk Havalimanı’nın yanı sıra, İstanbul’un Asya
Yakası’nda konumlanan Sabiha Gökçen Havalimanı da önemli bir
büyüme eğilimi göstermiştir. Havalimanı 2013 yılında 18.5 milyon
yolcuya hizmet ederek, dünyanın ve Avrupa’nın en hızlı büyüyen
havalimanlarında biri olmuştur. Ocak-Mayıs 2014 itibariyle toplam
yolcu sayısı %36 artarak 8.6 milyona ulaşmıştır. .
İstanbul aynı zamanda dünyanın önde gelen kongre merkezlerinden
biridir. International Congress and Convention Association
(ICCA)’ya göre bu talepteki artış, kongre turizmi açısından Türkiye’yi
dünyada en çok tercih edilen 18. ülke haline getirirken, İstanbul
8. sıradadır. İstanbul Kongre ve Ziyaretçi Bürosu’na göre ise 2012
yılında şehir çapında 128 konferans organize edilmiş olup, bu
rakam 2013 yılında %14 artış göstererek 146’ya ulaşmıştır.
Artan turizm talebini desteklemek için, İstanbul Büyükşehir
Belediyesi geçtiğimiz yıllarda tamamlanan ve devam eden
yatırımlarla şehrin altyapısını geliştirmektedir. 3. Havalimanı,
3. Köprü, İstanbul Finans Merkezi, hızlı tren ve Kuzey Marmara
Otoyolu gibi projelerin ziyaretçi sayılarını olumlu yönde etkilemesi
beklenmektedir.Wyndham Grand İstanbul Levent
0
20
40
60
80
100
120
140
160
2010 2011 2012 2013 Ocak -Mayıs2014
2015*Kesinleşen
2016*Kesinleşen
Kaynak: İstanbul Kongre ve Ziyaretçi Bürosu
İstanbul Uluslararası Konferans ve Sergi Talebi
ıs ıyaS kil nik t
E
• On Point • Türkiye Ticari Gayrimenkul Pazarı Görünümü • Temmuz 2014 • 14
Görünüm
Genel olarak 2014 yılında otel performanslarında kısmi oranda
düşüş yaşanması beklenmektedir. Bununla birlikte otel yatırımcı ve
işletmecilerinin doluluk oranlarından ziyade, ortalama oda fiyatlarına
odaklanacakları öngörülmektedir. Otel performanslarındaki düşüşe
rağmen, uzun vadede Türkiye otel pazarı öngörülerinin pozitif
olacağı beklenmektedir. İstanbul makro-ekonomik görünümü
ümit verici olurken, yabancı ve yerli yatırımcılar yeni projelerde yer
almak ve pazardaki turizm ve konaklama potansiyelinden
faydalanma eğilimi beklenmektedir..
Otel Performansı İstanbul
İstanbul Genel Set Otel Performansı
40%
60%
80%
60
80
100
120
140
160
180
2009 2010 2011 2012 2013
Euro Bazında Otel Performansı - Genel Set
Ortalama Oda Fiyatları (EUR) Oda Başına Gelir (EUR) Doluluk Oranı (%)
Kaynak: STR Global
Euro Bazında Otel Performansı - Lüks Set
0%
20%
40%
60%
80%
100%
507090
110130150170190210230250
2009 2010 2011 2012 2013
Ortalama Oda Fiyatları (EUR) Oda Başına Gelir (EUR) Doluluk Oranı (%)
İstanbul Lüks Set Otel Performansı
Kaynak: STR Global
Geçmişten bu yana İstanbul otel pazarı değişken dinamiklere sahip
olmuştur ve ülkenin politik gündeminden doğrudan etkilenmiştir. Son
yıllarda sektörde görülen güçlü ve istikrarlı büyüme eğilimleri,
Haziran 2013’ten bu yana inişe geçmiştir. Bütün bunlara ek olarak,
son yıllarda otel arzındaki dikkate değer artışın, otel doluluk ve
performanslarını olumsuz etkilediği gözlemlenmektedir. .
Mayıs 2013 ile karşılaştırıldığında, İstanbul genel set otel pazarı üç
performans ölçütünde de düşüş göstermiştir. Ocak-Mayıs 2014
itibariyle oda başına gelir %21.1’lik bir düşüşle EUR 82.6’ya
gerilerken, doluluk oranları %10.8 düşerek %62.9 seviyesine
ulaşmıştır. .
İstanbul lüks otel pazarında ise Ocak-Mayıs 2014 itibariyle oda
başına gelir %20.3 düşerek EUR 129.7 seviyesine, doluluk oranları
ise %11.4 düşüş yaşayarak %62.6 seviyesine gerilemiştir.
Arz
Mayıs 2014 itibariyle, 5 yıldızlı otellerin oda sayısının, İstanbul’daki
toplam arz içerisinde %41’lik bir paya sahip olduğu görülmektedir.
Asya Yakası’ndaki oteller ise oteller ise İstanbul’ daki toplam arzının
%12’sini temsil etmektedir. Eğer, mevcut durumda inşaat halinde
.
İstanbul: Mevcut ve Gelecek Arz
Kaynak: JLL
0
10,000
20,000
30,000
40,000
50,000
60,000
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Oda
Say
ısı
Mevcut İnşaat Halinde & Planlanan
1Y 2014’ deki Başlıca Hotel Açılışları
Kaynak: JLL
Otel Oda Sayısı Lokasyon
Hilton Istanbul Bomonti Hotel 829 Bomonti
Radisson Blu Hotel Spa&Tuzla 249 Tuzla
Radisson Blu Şişli 291 Şişli
Marriott Hotel Şişli 259 Şişli
Dedeman Bostancı 252 Bostancı
Mercure Hotel Taksim 137 Gümüşsuyu
Geçtiğimiz yıllarda, İstanbul’daki otel yatırımları oldukça aktif
olmuştur. Gelişmiş ve rekabetçi pazar koşullarına bağlı olarak
özellikle uluslararası otel markalarının yatırımcılar tarafından daha
fazla tercih edilir hale geldiği görülmektedir. Başlıca uluslararası
operatörler, üst segmenteki lüks otel markalarının yanı sıra, diğer
segmentlerdeki otel markalarıyla da pazarda büyümektedirler.
Buna rağmen pazarda halen ‘marka otel’ kategorisinde özellikle orta
ve ekonomi segmentlerinde arzın kısıtlı olduğu görülmektedir. Ek
olarak, ‘uzun süreli konaklama sağlayan otel’ segmentinin, İstanbul
ile birlikte ikincil şehirlerde de başarılı olma potansiyelinin olduğu
düşünülmektedir. .
ve planlanmakta olan tüm otel projeleri tamamlanırsa, İstanbul’daki
toplam otel arzının 2016 yılsonu itibariyle %12 artması
beklenmektedir. .
• On Point • Türkiye Ticari Gayrimenkul Pazarı Görünümü • Temmuz 2014 • 15
Ocak-Mayıs2013
Ocak-Mayıs2014
Ocak-Mayıs2013
Ocak-Mayıs2014
MM Plaza Nispetiye Mah. Başlık Sok. No: 3 Kat 1 34340 Levent - İstanbul, Türkiye
Türkiye Ticari Gayrimenkul Pazarı - Temmuz 2014
www.jll.com.tr
JLL tarafından yayınlanan OnPoint raporları, gayrimenkul sektörüne dair, her yan yıldaki önemli noktalar, uzmanlaşmışaraştırmalar ve yükselen trendler ile ilgili öngörüleri ortaya çıkaran bilgiler sunar.
İstanbul
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2014. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of
Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We
would like to be told of any such errors in order to correct them.
Printing information: paper, inks, printing process, recycle directive.
Avi Alkaş, MRICS, CSM, CMD, CLS, CRXÜlke BaşkanıTel + 90 (212) 350 [email protected]
İdil HamzadiDirektör, Sermaye PiyasalarıTel + 90 (212) 350 [email protected]
Volkan MüllerCOO, CFOİcra Kurulu ÜyesiTel + 90 (212) 350 [email protected]
Burçin Yıldıran Sezen, MRICSYardımcı Direktör, Danışmanlık HizmetleriTel + 90 (212) 350 [email protected]
1
Sayat DeliceDirektör, Perakende HizmetleriTel + 90 (212) 350 [email protected]
Ayşe Nur TekerMüdür, Otel ve Ağırlama GrubuTel + 90 (212) 350 [email protected]
Ece Sert ÖzcanKıdemli Analist, Danışmanlık Hizmetleri Tel +90 (212) 350 0874 [email protected]
JLL Türkiye
Yavuz Can ParlarAnalist, Danışmanlık Hizmetleri Tel + 90 (212) 350 0808 [email protected]
Nevzat YavanDirektör, Mülk YönetimiTel + 90 (212) 350 [email protected]
Ümit Kurt, MRICSDirektör, Kurumsal ÇözümlerTel + 90 (212) 350 [email protected]
Gün Gökkaya Yardımcı Direktör, Ofis ve Lojistik Tel + 90 (212) 350 08 [email protected]
Elif İzgi Topbaş, MRICS, DipSCMYardımcı Direktör, Danışmanlık HizmetleriTel + 90 (212) 350 [email protected]