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Rapport élaboré pour le Conseil Economique et Social

Septembre 2011

août 2011

Ministère de l'Habitat de l'Urbanisme et de l'Aménagement de l'Espace

PROCEDURES D’AUTORISATION

DE CONSTRUIRE AU MAROC

Diagnostic et Propositions

Sommaire

Préambule……………….………………………………………………………………………………………………………………………………2

Référentiels :…………….…………..………………………………………………………………………………………………………………..4

Constat:……………………………………………………………………………………………………………………………………………...…..5

1. De l’Arsenal juridique et réglementaire:………………………………………………………………………………………..…5

2. Des intervenants et des responsabilités:………………..…………………………………………………………….………..…6

3. Des procédures et des circuits administratifs :……..……………………………………………………………………..……7

4. De la gouvernance urbaine :……………………………….………………….…………………………………………………..…..10

5. Dysfonctionnements:………………………………………………………………….…………………………………………………..…..11

6. Acquis :……………………………………………………………………….………………………………………….……....12

Benchmark et indicateurs internationaux………………………………….……………………………………………………..……13

Annexes………………………………………………………………………………….…………………………………………………………..…20

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Préambule

Dans un contexte marqué, plus que jamais par la compétitivité des territoires et leurs capacités

réelles à drainer les capitaux, la promotion de l’investissement est aujourd’hui au cœur du

développement économique et social de notre pays, eu égard à l’image qu’elle véhicule sur le degré

de confiance des investisseurs aussi bien nationaux qu’étrangers.

De part sa complexité et sa transversalité, l’autorisation de construire fait partie des procédures qui

ont toujours suscité et suscitent aujourd’hui encore, des critiques de la part des particuliers comme

de la part des professionnels, qui considèrent les procédures en vigueur comme un obstacle au

développement des investissements dans le secteur de l’urbanisme.

Cette situation pourrait se justifier par la spécificité du mode de gouvernance locale institué au cours

des années 80, qui a donné lieu à une grande dispersion des compétences et à une dilution des

responsabilités.

Certes, plusieurs tentatives ont été initiées par les pouvoirs publics depuis le début de la décennie

2000, pour améliorer et simplifier le régime juridique des autorisations, enregistrant ainsi plusieurs

performances aussi bien en terme de réduction des délais que de simplification des procédures (voir

le paragraphe sur les acquis).

Néanmoins le système reste complexe et résiste surtout à toutes les tentatives de réforme qui se

sont succédées depuis 1998 sans jamais aboutir: projets de lois de mise à niveau de l’urbanisme en

2001, projet de loi 04-04 en 2004, Projet de code de l’urbanisme en 2008. Le Maroc figure ainsi

parmi les pays où la réforme des textes de lois sur l’urbanisme prend des délais excessivement longs :

40 ans en moyenne (voir le paragraphe sur le Benchmark).

Bien plus, les fondements de l’urbanisme au Maroc sont restés inchangés, en dépit de la dynamique

urbaine: Les mêmes principes qui régissaient l’urbanisme au Maroc essentiellement en milieu rural

de 1914 (dont le taux d’urbanisation se situait autour de 10%, une population urbaine ne dépassant

pas les 500000 habitants), régissent toujours le Maroc d’aujourd’hui composé d’environ 16 millions

de citadins. Cette lourdeur a souvent généré des pratiques illégales et plusieurs formes de

perversions: abus de pouvoir, corruption, rétention de l’information, prolifération de l’habitat

clandestin. …etc.

Le 5 octobre 2005, Sa Majesté le Roi, que Dieu L’assiste, a adressé aux participants au colloque

national sur le lancement du code de l’urbanisme, une lettre royale qui a constitué la feuille de

route. Cette date constitue le point de départ de plusieurs réformes juridiques initiées par le

Ministère de l’Habitat, de l’Urbanisme et de l’Aménagement de l’Espace : code de l’urbanisme, loi sur

le contrôle, loi sur les villes nouvelles, le financement de l’urbanisme …etc.

Dans un souci d’amélioration continue de la qualité du service public, dont le Ministère de l’Habitat,

de l’Urbanisme et de l’Aménagement de l’Espace s’est engagé depuis plusieurs années, le présent

rapport se propose de faire un diagnostic objectif de la procédure d’autorisation au Maroc, afin de

mettre la lumière sur ses atouts, mais surtout déceler les dysfonctionnements qui impactent fortement

le climat d’investissement au Maroc.

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Ce rapport a pour but également de faire la lumière sur les expériences internationales dans ce

domaine, mettant ainsi en exergue les bonnes pratiques nationales et internationales à partager.

Enfin, ce rapport proposera un portefeuille d’actions novatrices et volontaristes qui interpellent tous

les intervenants dans la procédure d’autorisation de construire. Les actions à réaliser dans le court et

le moyen terme permettront, sans nul doute, de redonner la confiance aux investisseurs dans

l’administration marocaine.

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Référentiels :

Ce rapport s’attèlera à rappeler les principales dates clefs qui ont marqué l’histoire de l’urbanisme

au Maroc. Cette lecture rétroactive permettra de comprendre les facteurs, tant endogènes

qu’exogènes, de la procédure d’autorisation et de s’arrêter sur les points forts et les points faibles

de celle-ci :

1914: promulgation de la première loi sur l’urbanisme.

1960-1976: un régime juridique simple où le Pacha ou le Caïd (autorité locale) statuait en dernier

ressort.

1976 : promulgation de la charte communale, avec une décentralisation plus confirmée et de

nouveaux rôles et responsabilités pour les présidents des communes.

1980-1998 : promulgation de nouveaux textes sur l’urbanisme : loi relative à l’urbanisme 12-90, loi

25-90 relative aux lotissements, aux groupements d’habitations et aux morcellements, création de

la 1ère génération des agences urbaines (pilier dans le processus de l’autorisation de construire par

l’instauration de l’avis conforme).

1998-2005 : plusieurs chantiers ont été ouverts dans l’objectif d’alléger l’examen des demandes

d’autorisation de construire, de réduire les délais impartis à la délivrance de ces autorisations et

d’améliorer la qualité du service public :

Préparation de plusieurs textes juridiques soumis au S.G.G : loi sur l’urbanisme concerté,

loi sur le contrôle.

Elaboration de la circulaire 1500/2000 régissant la procédure d’autorisation de

construire et de lotir.

Un effort continu par les agences urbaines en termes de couverture en documents

d’urbanisme du territoire national.

Création d’antennes des agences urbaines au niveau provincial ou préfectoral.

Création de guichets uniques au niveau des agences urbaines…etc.

3 octobre 2005 : Lettre Royale adressée aux participants au colloque national sur le code de

l’urbanisme et le lancement du code de l’urbanisme.

2005 à aujourd’hui :

Finalisation de plusieurs textes juridiques : code de l’urbanisme, loi sur le financement

de l’urbanisme, loi sur le contrôle…etc.

Couverture générale du territoire national par les agences urbaines pour une gestion de

proximité.

Instauration de procédures spéciales pour les dossiers d’autorisation de l’habitat social.

…etc.

Telles sont les principales dates qui permettront de mieux comprendre l’évolution des contextes

juridique et procédural des autorisations de construire et de faciliter la compréhension du constat ci-

dessous détaillé.

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Constat :

1. De l’Arsenal juridique et réglementaire :

L’analyse du secteur de l’urbanisme au Maroc a permis, d’une part, de mettre la lumière sur l’importance et

la richesse de l’arsenal juridique et réglementaire dans ce domaine et, d’autre part, de déceler un certain

déphasage de ces textes par rapport à l’évolution du contexte socio-économique de notre pays.

En effet, cette analyse a fait ressortir que la procédure d’autorisation de construire est régie par une

multitude de textes de lois, de décrets, d’arrêtés et de circulaires dont le nombre total avoisine parfois une

centaine, touchant ainsi à l’ensemble des aspects d’un projet (urbanisme, architecture, sécurité, salubrité,

servitudes, protection de l’environnement, exercice des professions règlementées…etc.).

Ci-dessous la liste des principaux textes qui reviennent souvent dans l’examen des dossiers d’autorisation :

1. le Dahir n°1-60-063 du 25 juin 1960 relatif au développement des agglomérations rurales ;

2. le Dahir portant loi n°1-93-51 du 10 septembre 1993 instituant les Agences Urbaines ;

3. la loi n°16-89 relative à l’exercice de la profession d’architecte et à l’institution de l’ordre national des

Architectes, promulguée par le dahir n°1-92-122 du 22 rebia I 1414 (10 septembre 1993) ;

4. La loi n°78.00 portant charte communale, promulguée par le dahir n°1-02-297 du 03 octobre 2002 ;

5. La loi n°12.90 relative à l’urbanisme, promulguée par le dahir n°1-92-31 du 17 juin 1992 ;

6. La loi n°25.90 relative aux lotissements, groupes d’habitations et morcellements, promulguée par le

dahir n°1-92-7 du 17 juin 1992 ;

7. La loi n°30-93 relative à l’exercice de la profession d’Ingénieur géomètre-topographe et instituant

l’Ordre National des Ingénieurs géomètres-topographes, promulguée par le dahir n°1-94-126 du

25 février 1994 ;

8. La Circulaire 1500/2000 du 6 octobre 2000 relative à la simplification des circuits et des procédures

d’instruction des demandes d’autorisation ;

9. La Circulaire 65 du 30 Mars 1994 relative à la réglementation de la construction dans le milieu rural ;

10. La Circulaire 2531 en date du 10 février 2004 relative à la création des antennes des Agences urbaines

au niveau des délégations provinciales et préfectorales de l’Habitat.

11. La Circulaire n°118/17799 du 1er novembre 2006 relative aux projets de lotissements, de groupes

d’habitation, de morcellements et de constructions à réaliser à proximité des Palais et Demeures

Royaux ;

12. La circulaire interministérielle n°31/10098 du 06 juillet 2010 relative aux conditions permettant aux

projets d’investissement de bénéficier de dérogations en matière d’urbanisme ;

13. La Circulaire n°12075 du 08 juillet 2011 relative à la rationalisation des procédures d’inspection et de

contrôle des chantiers ouverts et respect des délais d’octroi de la note de renseignements.

Conclusions :

- Un arsenal juridique partiellement caduc, en déphasage des fois par rapport à l’évolution des territoires, laissant ainsi la place à l’émergence d’un système parallèle et des raccourcis dérogatoires.

- Des domaines d’activités connaissant des vides juridiques (autorisations de

démolir, qualité, sécurité des chantiers, …etc.).

- Des textes parfois contradictoires.

- Un arsenal lourd et complexe.

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2. Des intervenants et des responsabilités: De par sa transversalité, le système de l’autorisation de construire au Maroc est le lieu, par

excellence, d’intervention de plusieurs acteurs, aussi bien les administrations publiques, les

collectivités locales (communes) ou le privé, comptant ainsi parmi les domaines les plus

décentralisés et déconcentrés au Maroc.

Ainsi, au moins 20 intervenants potentiels ont été identifiés dans le processus d’autorisation de

construire :

1. La commune concernée par le projet ;

2. La préfecture/ Province concernée ;

3. L’agence urbaine ;

4. La protection civile ;

5. L’Administration chargée des réseaux de télécommunications ;

6. Les Régies de distribution d’électricité et d’eau potable ou éventuellement les administrations

concessionnaires de ces services ;

7. La direction régionale de l’équipement (construction en milieu rural, projets se situant le long

des voies classées…etc.) ;

8. La direction régionale de la culture (projets se situant dans les tissus anciens ou les périmètres

classés);

9. Le Service du cadastre et de la cartographie (servitude…etc.) ;

10. La délégation provinciale de l’habitat (projets de dérogation en milieu rural ;

11. La direction régionale de l’énergie et des mines (projets de stations de services, stockage de

matière combustible…etc.) ;

12. La Délégation préfectorale/provinciale de la santé (projets d’hôpitaux, cliniques….etc) ;

13. La délégation préfectorale/provinciale de l’éducation nationale (écoles publiques ou privés…) ;

14. La délégation préfectorale/provinciale du tourisme (projets touristiques) ;

15. L’Office National des Chemins de Fer (projets se situant le long des voies ferrées.) ;

16. Le Nidara des Habous et des Affaires Islamiques (construction des édifices de cultes) ;

17. La circonscription des domaines (projets construits sur terrains du domaine privé de l’Etat) ;

18. Le conseil régional de l’ordre des architectes (commission d’esthétique…) ;

19. L’agence du bassin hydraulique (étude d’impact, servitudes non aedificandi…etc.) ;

20. Le département chargé de l’environnement (études d’impact) ;

21. La délégation préfectorale ou provinciale de la jeunesse et sports (salles de sports…) ;

22. L’OFPPT (projets des centres de formation)…etc.

Cependant, l’intervention effective des services dépend de la nature du projet. Ainsi, à titre

d’exemple, la demande d’autorisation de construire un logement relevant d’un lotissement

autorisé peut être instruite uniquement par les services de l’agence urbaine, la Province, la

commune, la Protection civile et les services chargés des réseaux (électricité, eau potable et

téléphone) soit un maximum de 9 services et non pas 20.

Conclusions :

- Au moins 20 acteurs interviennent dans le processus de l’autorisation de construire.

- Une difficulté d’aboutir à un consensus général des membres de la commission.

- Une responsabilité diluée.

- Un parcours long : citoyen ne disposant pas d’une seule interface (guichet unique).

- Délais longs et perte de réelles opportunités d’investissement.

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3. Des procédures et des circuits administratifs :

Le processus d’autorisation de construire a été synthétisé selon le schéma ci-dessous, relatant ainsi

le parcours de l’investisseur ou du particulier, depuis l’intention de construire, jusqu’à la délivrance

du permis d’habiter ou du certificat de conformité.

3.1. Schéma de la procédure d’autorisation de construire.

Les principales étapes identifiées sont :

Etape A : c’est une étape préalable à la demande de l’autorisation de construire. Elle revêt

toutefois une importance capitale, vu que les pièces juridiques justifiant la propriété (certificat

de propriété, plan cadastral…etc.) et les données urbanistiques relatives au foncier (note de

renseignement) constituent des pièces maitresses dans le dossier de demande d’autorisation de

construire.

Etape B : cette étape se déclenche suite au dépôt par l’investisseur du dossier de l’autorisation

de construire à la commune ; c’est l’étape où le dossier est soumis à l’examen d’une commission

très élargie. De par la multiplicité des intervenants siégeant dans cette commission et les délais

impartis à l’obtention du consensus de l’ensemble de ces derniers, cette étape représente la

phase ultime par excellence dans le processus de l’autorisation de construire.

Etape C: une fois l’autorisation obtenue, la procédure d’ouverture du chantier commence,

mettant ainsi en exergue d’autres aspects de la procédure d’autorisation, en l’occurrence ceux

relatifs aux procédures de démolition, à la qualité de gestion des chantiers et à la sécurité des

ouvriers et des citoyens…etc. Le partage des rôles et des responsabilités entre les différents

intervenants (architectes, bureaux d’étude, commune concernée, Agence urbaine, Autorité

locale…etc.)durant cette phase, revêt une importance capitale dans le processus de réalisation

des projets conformément aux délais programmés.

Etape D: cette étape est l’aboutissement du processus d’autorisation de construire. Elle relate

tout le processus de commencement des travaux jusqu’à l’obtention du permis d’habiter ou du

certificat de conformité. De part la multiplicité des acteurs et la mise en convergence de leurs

décisions, cette phase connaît également plusieurs dysfonctionnements qui seront détaillés ci-

dessous.

Dépôt de dossier

à la commune Suivi du chantier

Obtention du permis d’habiter / certificat de conformité

Obtention de l’autorisation de construire

A

B

C

D

Pré-autorisation

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3.2. Analyse détaillée de la procédure par phasage :

Etapes Intervenants et processus Délais réels dysfonctionnement

Etape A : pré- autorisation

Cadastre (plan cadastral, coordonnées)

Conservation foncière (certificat de propriété)

Agence urbaine (note de renseignement)

De 7 à 10 jours

Multiplicité des intervenants.

Délais longs.

Difficulté d’accès à l’information relative au foncier et aux dispositions urbanistiques.

Etape B : obtention de l’Autorisation de construire

1ère Phase : dépôt du dossier à la Commune :

Dépôt au Bureau d’ordre.

Service des plans.

Secrétariat Général de la commune.

Président (ou son représentant).

De 15 jours à 1mois

Absence d’un bureau d’ordre dédié aux autorisations de construire.

Pièces constitutives du dossier nombreuses (voir liste en annexe)

non vérification des pièces constitutives du dossier d’autorisation.

Dossiers incomplets.

Délais longs pour l’envoi des dossiers à l’Agence urbaine et aux services extérieurs.

L’envoi aux différents services se fait sous couvert de l’autorité locale.

2èmephase: Examen du dossier par la commission (au moins 20 membres)

Dépôt du dossier au bureau de suivi de l’agence urbaine.

Vérification des pièces constitutives du dossier.

Programmation de la date de la commission.

Etude par les différents départements : gestion juridique et étude.

Tenue de la commission : au moins 20 intervenants.

Convocation de certains services compétents (agence du bassin…etc.)

Dossiers modificatifs.

L’octroi de l’avis conforme.

Paiement des taxes.

Délai.

De 10 jours à 3 mois

des dossiers souvent incomplets.

Une programmation lente (7 à 15 jours) selon les Agences Urbaines.

La multiplicité des intervenants (au moins 20) complique la prise de décision

L’absentéisme des représentants.

Les représentants des différents services ne sont pas toujours qualifiés pour la prise de décision sur place.

Une masse de travail très importante compte tenu des ressources humaines et matérielles limitées allouées aux Agences urbaines.

La multiplicité des textes juridiques aboutit souvent à un non consensus entre les membres.

Non prévision de circuits différenciés entre investisseurs et particuliers

Multiplicité des procédures : procédure normale, procédure accélérée, procédure dérogatoire.

Un taux élevé de passage : dû aux remarques en cascades et à la non satisfaction des remarques par le pétitionnaire.

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Etapes Intervenants et processus Délais réels dysfonctionnement

Etape B (suite): obtention de l’Autorisation de construire

L’avis technique de certaines administrations est tributaire du paiement des services rendus (protection civile).

L’accès à l’information : résultat des commissions….etc.

Absence d’un véritable encadrement et accompagnement des investisseurs.

La délivrance de l’autorisation exige un délai qui reste très long vu l’intervention de plusieurs services communaux à savoir (Service des plans, Service de voirie de la commune, Service d’hygiène de la commune)

Etape C : suivi de chantier

Désignation des entreprises et des bureaux techniques de suivi.

Ouverture du chantier.

Travaux de démolition.

Suivi du chantier.

Délai tributaire de l’importance du projet

L’ouverture du chantier se fait en l’absence des services des administrations et de la commune concernée ou parfois même de l’architecte.

Absence d’une législation régissant l’autorisation de démolir.

Gestion archaïque des chantiers, absence de mesures de sécurité des ouvriers et des particuliers (clôture, affichage de l’autorisation, cahier de chantier…etc.)

Contrôles absents ou répétitifs et redondants de la part des différentes autorités compétentes.

Responsabilité diluée.

Aucune limite de durée de chantier.

Etape D : obtention du permis d’habiter / du certificat de conformité/ réception provisoire des lotissements

1ère phase :

Dépôt du dossier de demande du permis d’habiter/certificat de conformité à la commune.

Convocation de la commission chargée de la vérification de la conformité des travaux.

Sortie de la commission sur les lieux.

2ème phase :

Signature du PV par l’ensemble des acteurs.

Délivrance du permis d’habiter/certificat de conformité/réception provisoire.

De 1à 2mois

la multiplicité des intervenants : au moins 10 intervenants siègent au niveau des commissions (Agence urbaine, Commune, Préfecture, Equipement, Protection civile, Régies, ONEP, ONE, IAM, etc.….).

Les représentants des différents services ne sont pas toujours qualifiés pour la prise de décision sur place.

Absentéisme des représentants des services extérieurs.

Retard dans la programmation des sorties de réception provisoires ou du permis d’habiter.

Surcharge par rapport à l’effectif des différents services.

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Il est à signaler que cette analyse retrace le parcours normal d’un dossier d’autorisation de construire. Cependant, il est important de différencier entre la procédure d’instruction des grands projets et des petits projets : Pour les petits projets : Le dépôt dossiers a lieu directement au guichet unique et le nombre des membres statuant, séance tenante, ne dépasse pas 6 représentants. Pour les grands projets : Les dossiers sont transmis par la commune à l’agence urbaine qui programme la commission et doit notifier cette décision dans un délai ne dépassant pas les 10 jours.

4. De la gouvernance administrative :

L’analyse détaillée du processus d’autorisation de construire a permis de mettre la lumière sur les

principaux goulots d’étranglements. Cette situation est due à la fragilité du système de gouvernance

à plusieurs niveaux :

4.1 Une architecture institutionnelle complexe :

La multiplicité des intervenants dans l’acte de construire a souvent été derrière la dilution de la

responsabilité et l’absence d’un leadership local, (sorte de véritable guichet unique), susceptible de

jouer plusieurs rôles à la fois (encadrement et accompagnement des investisseurs, pilotage du

processus, médiation entre les différents acteurs…etc.).

Cette fragilité de l’architecture locale a été derrière l’émergence de plusieurs pratiques non

éthiques (excès de pouvoir, corruption…etc.).

4.2 Des procédures souvent non formalisées :

La mise en place de plusieurs procédures, sans pour autant les formaliser (manuel de procédures

avec définition de qui fait quoi, comment et quand ?) a largement contribué à l’existence de zones

d’ombres au niveau du processus d’autorisation de construire, à la dégradation de la qualité du

service public et à la perte de confiance dans l’administration publique d’une manière générale.

Cette situation confuse a largement été exploitée pour la prolifération des constructions

clandestines et non réglementaires.

4.3 Difficulté d’accès à l’information :

L’absence d’un système d’information, le retard enregistré dans la dématérialisation de certaines

procédures (e-note de renseignement, e-certificat de propriété…etc.), le manque d’expertise au

niveau local, laissent souvent l’investisseur et le particulier à la merci du pouvoir discrétionnaire de

l’administration.

4.4 La prolifération d’actes illicites :

Compte tenu de cette fragilité, le système d’autorisation de construire au Maroc, est propice à

l’émergence de plusieurs pratiques illicites et non éthiques (corruption, conflits d’intérêts,

rétention de l’information, excès de pouvoir…etc.), contribuant ainsi à alourdir davantage la

procédure et à proroger les délais d’obtention des autorisations.

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Dysfonctionnements:

Le présent rapport constitue une radiographie du processus de la délivrance des autorisations

de construire, mettant ainsi en avant les principaux dysfonctionnements:

1. absence d’un leadership au niveau local, se manifestant par :

la multiplicité des textes juridiques : au moins 100 lois, décrets, circulaires régissent la

procédure d’autorisation de construire.

la multiplicité des intervenants : au moins 20 intervenants siègent au niveau des

commissions (Agence urbaine, Commune, Préfecture, Equipement, Protection civile, Régies,

ONEP, ONE, IAM, autres administrations concernées par le projet).

Pièces constitutives du dossier : au moins 10 pièces.

Représentativité et Qualité des représentants aux commissions : les représentants des

services extérieurs ou les collectivités locales n’ont pas souvent la qualité pour la prise de

décision sur place.

Absentéisme des représentants des services extérieurs ou Décalage dans le temps du

traitement entre ces Services.

Absence d’un encadrement réel de l’accompagnement des investisseurs par les maîtres

d’œuvre (architectes, BET, IGT…etc.) lors de la constitution et le dépôt du dossier.

Multiplicité des procédures : procédure normale, procédure accélérée, procédure

dérogatoire…etc.

Taux élevé de passage : remarques en cascades ou non satisfaction des remarques par

l’architecte.

Paiement préalable des prestations : l’avis technique de certaines administrations est

tributaire du paiement des prestations pour services rendus (Protection civile).

Le délai de transmission des dossiers par la commune : étant donné que cette transmission

se fait sous couvert de l’autorité locale (commune, cercles, Caidas, ….etc.).

Absence de consensus dans certains cas.

2. Gouvernance complexe, se manifestant par :

Difficulté d’accès à l’information : résultats des commissions, délivrance de la note de

renseignement, certificat de propriété…etc.

Procédures non formalisées, complexes et stériles.

Non prévision de circuits différenciés entre investisseurs et particuliers.

Dégradation de la qualité de service public.

Corruption, abus de pouvoir.

3. Dégradation de la qualité architecturale et urbanistique:

La qualité du paysage de nos villes et campagnes est de plus en plus sujette à débat (en

témoignent la prolifération de l’habitat clandestin, la dégradation des tissus anciens et

historiques, l’effort important de mise à niveau urbaine et rurale déployé par l’Etat et les

collectivités locales ces dernières années...etc.)

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Acquis :

Vu l’importance que revêt ce sujet, le Ministère de l’Habitat, de l’Urbanisme et de

l’Aménagement de l’Espace a ouvert plusieurs chantiers dans l’objectif d’alléger l’examen des

demandes d’autorisation de construire, de réduire les délais impartis à la délivrance de ces

autorisations et d’améliorer la qualité du service public. Ainsi, les principaux acquis enregistrés

durant ces dernières années sont :

La généralisation des agences urbaines : (15 en 2000, 26 aujourd’hui soit +73%, couvrant ainsi l’ensemble du territoire National).

La création d’antennes aux niveaux provincial ou préfectoral : (29 antennes à 2011).

La création de guichets uniques : (103 guichets soit: 57% des Communes Rurales et 70% des

Communes urbaines).

La mise en place de mesures d’accompagnement des projets de logement social, notamment :

Le délai de moins de 4 semaines pour l’obtention de l’autorisation de construire.

L’instauration d’une procédure de pré-instruction.

L’instauration d’une commission de médiation constituée des Ministères : de l’Intérieur, de

l’Economie et des Finances, et le Ministère de l’Habitat, de l’Urbanisme et de

l’Aménagement de l’Espace.

La réduction des délais d’examen de dossiers par les agences urbaines (1 à 3 jours pour les

petits projets (80% des dossiers en 2010) et 7 à 10 jours pour les grands projets (le délai

instauré par la circulaire 1500/2000 est de 10 jours) ;

La certification ISO des Agences Urbaines : 3 certifiées à ce jour : Rabat ; Marrakech et Taza ;

La mise en œuvre de l’objectif ‘’Placard zéro’’ au niveau des Agences Urbaines.

L’instauration de la commission de pré-instruction des dossiers des demandes

d’autorisation (si la demande est formulée).

La signature de convention avec l’Ordre des Architectes relative à la possibilité donnée à

l’architecte Maitre d’œuvre d’assister à la commission d’instruction des dossiers.

La diffusion, par certaines agences urbaines des procès-verbaux des commissions

d’instructions des demandes d’autorisations aux pétitionnaires et architectes (copie, fax et sur

site web…) Cette procédure est à généraliser à l’ensemble des agences urbaines à fin 2011.

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Benchmark indicateurs internationaux

Dans la perspective d’une réforme des procédures d’obtention du permis de construire, il est

indispensable de procéder à l’analyse comparative des différentes expériences à l’international ainsi

que le positionnement des efforts déployés par le Maroc à ce sujet à travers le classement des

institutions internationales.

1. Les meilleures pratiques :

Le tableau ci-après résume les meilleures pratiques qui ont permis de faciliter l’obtention du permis

de construire en 2009-2010 *:

Mesure Économies Exemples

Réduction du délai de traitement des demandes

Bénin, Burkina Faso, Croatie, Hongrie, Kazakhstan, Mexique, Pérou, République Démocratique du Congo, Roumanie, Rwanda, Sierra Leone

Au Bénin, une nouvelle commission pour traiter les demandes de permis de construire a réduit le délai moyen pour l’obtention des permis de construire de 410 jours à 320 jours.

Simplification des procédures Arabie Saoudite, Côte d’Ivoire, Croatie, Kazakhstan, Mali, Mexique, Ukraine

L’Ukraine a éliminé 9 de ses 31 procédures, réduisant ainsi du tiers le délai pour l’octroi d’un permis de construire et les coûts de 6 %.

Adoption de nouvelles réglementations sur la construction

Croatie, Hongrie, Kazakhstan, Roumanie

Des amendements apportés à la loi sur la construction et aux réglementations sur la construction de la Roumanie ont réduit les délais de 15 jours et les coûts de 12,9 %.

Réduction des frais Burkina Faso, République Démocratique du Congo, Rwanda, Viet Nam

Au Vietnam, le nouveau frais d’enregistrement pour les édifices, dont la construction est terminée, a réduit les coûts totaux de 43 %.

Création ou amélioration d’un guichet unique

Arabie Saoudite, Kazakhstan, Paraguay, Russie

Au Paraguay, un nouveau guichet unique au niveau des municipalités a réduit le délai pour l’octroi d’un permis de construire de 291 jours à 179 jours.

Mise en place d’un système d’approbations basé sur les risques

Kazakhstan, Mali La nouvelle évaluation d’impact environnemental pour les édifices commerciaux non complexes du Mali a réduit les délais d’obtention d’un permis de construire de 9 % et les coûts de 32,7 %.

Amélioration de la plate forme électronique ou des services en ligne

Colombie La Colombie a amélioré son processus de vérification électronique des certificats de pré-construction, ce qui a permis d’éliminer 1 procédure.

* Source : Base de données Doing Business

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Les enseignements/bonnes pratiques facilitant l’octroi des permis de construire à retenir peuvent

être énumérés ci-après :

1.1 Des services en ligne :

Les économies du Moyen-Orient et Afrique du Nord qui ont facilité l’obtention des permis de

construire ont mis l’accent sur le lancement de services en ligne et de plateformes électroniques.

Cette tendance a vu le jour au début des années 1990 dans certains pays membres du Conseil de

Coopération du Golfe (Bahreïn, Qatar, Arabie Saoudite et Émirats Arabes Unis).

Au Bahreïn, où répondre aux formalités prend le moins de temps dans la région, les demandeurs

peuvent télécharger les formulaires, soumettre leur demande et les plans de construction, suivre

l’état de leur demande et payer les frais de procédures en ligne. Les changements apportés dans la

région ont permis de réduire les délais moyens pour l’obtention d’un permis de construire de 41

jours, faisant de la région du Moyen-Orient et d’Afrique du Nord la plus rapide dans ce domaine à

l’échelle mondiale.

La région du Moyen-Orient et de l’Afrique du Nord n’a pas été la seule à recourir aux nouvelles

technologies pour rendre l’obtention des permis de construire plus efficace. En Asie de l’Est et dans

le Pacifique, Singapour et la région administrative spéciale de Hong Kong ont converti en 2008 leur

guichet unique en un système électronique. À Singapour, les autorités chargées du bâtiment

fournissent un accès facile à l’information pertinente et permettent la soumission en ligne de tous les

documents nécessaires pour obtenir un permis. Dans la région administrative spéciale de Hong Kong

(Chine), bien que les demandes doivent encore être présentées par le maitre d’ouvrage en personne,

tous les formulaires et les documents de référence sont désormais disponibles en ligne.

1.2 Utiliser les guichets uniques pour améliorer la coordination :

Avant qu’un plan de construction ne soit approuvé, des accords spécifiques sont nécessaires pour en

garantir la qualité et la sécurité. Il est fréquent que plusieurs agences participent à ce processus. Pour

prévenir toute démarche en double et assurer l’efficacité du processus, bon nombre d’économies ont

décidé de regrouper toutes les agences concernées en un seul endroit. Ces guichets uniques

permettent une meilleure organisation du processus d’examen, non pas en réduisant le nombre de

vérifications nécessaires, mais en améliorant la coordination des efforts des diverses agences. En

procédant de cette manière, davantage de ressources peuvent être consacrées aux vérifications de

sécurité plutôt qu’aux formalités administratives.

Il existe diverses manières d’organiser un guichet unique. Au Paraguay, les autorités ont regroupé les

bureaux des professionnels de sept municipalités dans un seul. Depuis le début de 2010, le Burkina

Faso organise des réunions périodiques auxquelles participent tous les organismes concernés pour

accélérer le processus d’approbation. En 2009, dans le cadre de son programme “Be the Smart

Regulator”, le gouvernement local de la région administrative spéciale de Hong Kong a fusionné 8

procédures auxquelles participent 6 différentes agences et 2 entreprises de services publics du

secteur privé en un guichet unique. Une interface unique facilite l’interaction avec les clients. À

l’échelle mondiale, 22 économies ont adopté une forme de guichet unique pour coordonner les

agences participant à l’approbation des permis de construire.

15

1.3 Différencier les projets en fonction des incidences qu’ils présentent :

Les projets de construction n’ont pas tous les mêmes impacts sociaux, culturels, économiques et

environnementaux. Un hôpital ou un gratte-ciel ne peut pas être comparé à un entrepôt commercial

de 2 étages. Les gouvernements efficaces ont mis en œuvre des processus rigoureux d’obtention des

permis de construire mais adaptés en fonction du niveau de risque et de l’emplacement des projets

de construction.

Les édifices simples ou à faibles risques nécessitent moins de documentation que les structures plus

complexes et peuvent donc être approuvés plus rapidement. Cette approche permet d’économiser

du temps, tant pour les entrepreneurs que les autorités, et de canaliser leurs efforts et leurs

ressources de manière plus efficace.

Le tableau suivant retrace les bonnes pratiques facilitant l’octroi des permis de construire dans le

monde * :

Pratique Économies Exemples

Utiliser un système d’approbations basé sur les risques

84 Allemagne, Colombie, ile Maurice, Singapour

Voir un code de construction approuvé

43 Croatie, Kenya, Nouvelle-Zélande, Yémen

Avoir un guichet unique

22 Bahreïn, Chili, Géorgie, RAS de Hong Kong, Chine

*Source : Base de données Doing Business.

2. Analyse comparative (Benchmark) de la réglementation régissant l’octroi du permis de

construire :

L’analyse comparative de la réglementation régissant l’octroi du permis de construire dans différents

pays relevant des régions à mode de gouvernance particulier permet de tirer les meilleurs

enseignements qui peuvent être adaptés au contexte Marocain.

Les pays retenus pour le benchmark sont : la France, l’Egypte, l’Algérie, le Cameroun, le Mexique, le

Canada, les Emirats Arabes Unis, l’Allemagne et la Thaïlande.

16

Tableau récapitulatif : Synthèse des réglementations pour l’octroi du permis de construire

Très fréquente Fréquence moyenne Faible

Fréquence des réformes France Algérie, Egypte Maroc, Allemagne

Loi/Décret Code Circulaire

Description de la procédure France, Allemagne, Cameroun, Algérie Malaisie, Egypte, Chypre, Liban Maroc

Centralisée Partiellement Décentralisée

Gouvernance Allemagne, Egypte Algérie, Mexique, Maroc, Tunisie,

Thailande

Brésil, France, Espagne, Canada, Emirats

Arabes Unies

E autorisation Données en ligne Faible recours

E administration Singapour, Emirats Arabes Unies, Arabie

Saoudite, Hong Kong, Bahrein, France, Canada, Egypte, Liban, Cameroun Algérie, Maroc

Autorisation Instruction Pré instruction

Guichet unique Emirats Arabes Unies, Arabie Saoudite,

Hong Kong, Géorgie, Bahrein, Paraguay Maroc, Algérie, Tunisie -

Négociation Conformité Dérogation

Mode de prise de décision Royaume Uni, USA, Brésil, Mexique Maroc, Algérie, France, Canada, Tunisie Maroc, France, Canada, Thailande

Autre que la partie qui autorise La partie qui autorise Tribunaux

Recours Canada France Algérie, Egypte, Mexique

Etat Communes Mixte

Contrôle Egypte, Allemagne Emirats Arabes Unies, Thailande, Canada Mexique, Maroc, Algérie

Prépondérant Assistance Faible

Rôle des professionnels Egypte Maroc, Algérie, France

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3. Enseignements et recommandations :

Au vu des traits saillants de l’analyse comparative de la réglementation régissant l’octroi du

permis de construire et les réformes engagées à ce sujet par les différents pays, et de la

nécessité d’accompagner le développement qu’a connu le Maroc durant la dernière décennie,

marquée par le lancement de plusieurs projets structurants et l’adoption de nombreuses

stratégies sectorielles et réformes institutionnelles, il devient impératif d’initier une réforme de

la procédure d’octroi du permis de construire. Cette réforme doit être engagée dans le souci

d’améliorer l’attractivité de nos territoires et de stimuler notre économie sociale et urbaine.

Les principales recommandations qui peuvent encadrer toute réforme future peuvent être

présentées comme suit :

Décentralisation et déconcentration des pouvoirs au profit des collectivités territoriales : en

guise d’accompagnement du processus de régionalisation prôné par les pouvoirs publics ;

Mise en ligne des données et documents de référence et l’adhésion à l’e-autorisation ;

Mise en place d’une structure indépendante pour le contrôle des infractions autre que celle

chargée de la délivrance des autorisations;

Responsabilisation des professionnels en adoptant le principe de la déclaration de conformité

des projets conçus par rapport aux règles d’urbanisme par le maître d’œuvre.

De même, un schéma intermédiaire peut être envisagé pour faciliter la mise en place progressive de

la réforme envisagée pour tenir compte de la nécessité de la rationalisation et la mutualisation des

ressources humaines et matérielles disponibles et du besoin d’accompagnement de l’élite de

gouvernance des territoires. La redéfinition des tâches des institutions et intervenants en la

matière, la mise en place de structure permanente « guichet unique » au sein des collectivités

territoriales ainsi qu’une éventuelle hiérarchisation des pouvoirs selon l’incidence du projet (projet

d’intérêt national, régional et local) pourront constituer les éléments de base de ce schéma

intermédiaire.

18

Les 10 Propositions :

Le présent rapport se propose de donner des alternatives innovantes et volontaristes, afin de

pallier aux différents dysfonctionnements décelés lors de cette analyse et de s’inspirer

également des bonnes pratiques en vigueur dans plusieurs pays. Ces alternatives visent à

répondre aux objectifs stratégiques suivants :

1. Décentraliser et déconcentrer les pouvoirs au profit des collectivités territoriales : en

guise d’accompagnement du processus de régionalisation prôné par les pouvoirs publics ;

2. Impliquer et Responsabilisation des professionnels en adoptant le principe de la

déclaration de conformité des projets conçus dans le cadre du code de l’urbanisme.

3. Donner un statut particulier aux grandes métropoles, aux villes nouvelles et aux tissus

anciens

4. Instaurer de véritables guichets uniques pour pallier à la multiplicité des intervenants.

5. Mettre en place des procédures différenciées selon l’impact des projets.

6. Mettre en place des structures de médiation et d’arbitrage.

7. Instaurer de nouvelles règles visant la promotion de la gouvernance urbaine : l’e-

autorisation, la lutte contre la corruption…etc.

L’ensemble de ces objectifs a été décliné en 10 propositions à mettre en œuvre sur le court et le

moyen terme par l’ensemble des intervenants dans le processus de l’autorisation de construire :

1. Au niveau institutionnel :

Mettre en place un établissement public dédié à la gestion des métropoles (CITY

MANAGER), cet établissement est administré par un conseil d’administration, présidé par

le président de la collectivité locale concernée, et peut se positionner en véritable

leadership de l’urbanisme au niveau local.

La création du médiateur (commission bipartite : MHUAE ; MI) comme commission de

recours et de déblocage des dossiers, présidée par le Wali.

2. Au niveau des procédures d’autorisation :

Finaliser l’élaboration du règlement général de la construction : actuellement en cours

de concertation avec les partenaires concernés.

Différencier les procédures d’autorisation en fonction de l’impact du projet (projet à

caractère national, régional ou local).

Mettre en œuvre l’autorisation sur simple déclaration de l’architecte tout en

procédant à la classification de ces bureaux d’études : cette disposition est prévue au

niveau du code de l’urbanisme, actuellement transmis, pour examen au conseil du

Gouvernement.

19

Procéder à la délivrance du permis d’habiter et le certificat de conformité sur la base

de l’attestation de fin des travaux délivrée par l’architecte.

3. Au niveau de la modernisation de l’administration et l’amélioration du service public :

Généraliser et opérationnaliser les guichets uniques en vue d’alléger les formalités

administratives, d’encadrer et d’accompagner les investisseurs.

Instaurer l’e-service (note de renseignements, certificat de propriété, publication des

résultats des commissions sur le net, demande d’autorisation en ligne …etc.)

4. Au niveau du contrôle :

Mettre en place une structure indépendante pour le contrôle des infractions autre que

celle chargée de la délivrance des autorisations : projet de loi validée par le conseil du

Gouvernement.

5. Au niveau de la Gouvernance urbaine :

Mettre en œuvre des dispositions volontaristes pour la lutte contre la corruption, l’excès

de pouvoir ou toute forme d’actes illicites qui contribuent à la lourdeur de la procédure.

Il est à souligner que ces 10 propositions volontaristes doivent être accompagnées par une véritable

mise à niveau des ressources humaines au niveau des collectivités locales (formation, NTIC...etc.), en

vue d’asseoir la réforme en matière d’urbanisme, prônée par Sa Majesté le Roi que Dieu L’assiste, et

de relever ainsi le défi de la compétitivité internationale.

20

Annexes

Pièces constitutives des dossiers d’autorisation par procédure

A. Constitution du dossier de demande d’autorisation de construction :

Demande d’autorisation de construire (engagement du pétitionnaire) ;

Certificat de propriété ;

Plan cadastral ;

Contrat d’architecte ;

Montage photo de la parcelle ;

Plan côté de la parcelle ;

Note de renseignements délivrée par l’Agence Urbaine (sauf pour les petits projets) ;

les documents relatifs à la conception urbanistique du projet ;

un plan de situation ;

en cas de modification d’une construction, le dossier doit comporter en plus:

les plans modifiés devront être présentés avec les teintes conventionnelles ;

l’ancien plan autorisé et copie de l’ancienne autorisation ou à défaut, un relevé

de l’existant établi par un ingénieur géomètre-topographe ;

attestation de stabilité pour les grandes modifications délivrée par le bureau de

contrôle.

B. Constitution du dossier de demande d’autorisation de créer un groupe d’habitations :

Demande d’autorisation de lotir (engagement du pétitionnaire) ;

Certificat de propriété ;

Plan cadastral ;

Contrat d’architecte ;

Note de renseignements délivrée par l’Agence Urbaine ;

un plan topographique établi sur la base des points calculés du périmètre à lotir figurant sur

le plan foncier ;

un plan de situation ;

les documents relatifs à la conception urbanistique du projet ;

les documents techniques afférents à la réalisation de la voirie et des réseaux divers (eau,

assainissement, électricité) ;

Le cahier des charges mentionnant notamment les servitudes de toute nature grevant

l’immeuble, le volume et les conditions d’implantation des constructions ainsi que les

équipements dont la réalisation incombe à la commune et ceux qui seront réalisés par le

lotisseur.

C. Constitution du dossier de demande d’autorisation de lotir

demande d’autorisation de lotir (engagement du pétitionnaire) ;

Certificat de propriété ;

21

Plan cadastral ;

Contrat d’architecte ;

Note de renseignements délivrée par l’Agence Urbaine ;

Un plan topographique établi sur la base des points calculés du périmètre à lotir figurant

sur le plan foncier ;

Un plan de situation ;

les documents relatifs à la conception urbanistique du lotissement (composition du

lotissement et son intégration dans le secteur) ;

Les documents techniques afférents à la réalisation de la voirie et des réseaux divers (eau,

assainissement, électricité) ;

Le cahier des charges mentionnant notamment les servitudes de toute nature grevant

l’immeuble, le volume et les conditions d’implantation des constructions ainsi que les

équipements dont la réalisation incombe à la commune et ceux qui seront réalisés par le

lotisseur.

D. Constitution du dossier de demande d’autorisation de morceler :

Demande d’autorisation de morceler (engagement du pétitionnaire) ;

Certificat de propriété ;

Plan cadastral ;

Contrat d’architecte ;

Montage photo de la parcelle ;

Note de renseignements délivrée par l’Agence Urbaine ;

Un plan topographique établi sur la base des points calculés du périmètre à lotir figurant

sur le plan foncier ;

Un plan de situation ;

Les plans du projet de morcellement régulier.

E. Constitution d’un dossier de demande dérogation :

Une demande signée par le promoteur ou une procuration en cas d’absence du

propriétaire ;

Présentation du projet accompagné d’une plaquette de format A4 ;

Un certificat de propriété ou contrat de bail ;

Un plan cadastral ;

Une note de renseignements.

F. Constitution d’un dossier de demande de note de renseignements :

Une demande signée par le promoteur ou une procuration en cas d’absence du

propriétaire ;

Un certificat de propriété ou contrat de bail ;

Un plan cadastral ;

Photocopie de la CIN du demandeur ;

Le paiement de la redevance.