Reguleringsformål og reguleringsbestemmelser · 2014-12-01 · 18 3.1. Arealbruksformål etter § 25 § 25 angir 8 hovedgrupper av reguleringsformål: 3.1.1. Generelt om reguleringsformål

17

Dette kapitlet gir en omtale av lovens regulerings-formål og adgangen til å knytte bestemmelser tilregulerings- og bebyggelsesplaner.

Først gis en generell omtale av § 25 om regule-ringsformålene og § 26 om bestemmelser. Etterdette gjennomgås hvert hoved- og delformål etterkronologien i § 25. Det er her foretatt et utvalg avunderformål og for en del formål er omtalen til

dels kortfattet. Det samme gjelder omtalen avhvilke bestemmelser som er vanlig å knytte til deenkelte formål. Bak i kapitlet gis eksempler påframstilling og planeksempler med bestemmelser.Når det gjelder spørsmål om i hvilken grad regu-lering utløser erstatning og innløsning vises det tilredegjørelse i kapittel 5.

3

Reguleringsformål og reguleringsbestemmelser

18

3.1. Arealbruksformål etter § 25

§ 25 angir 8 hovedgrupper av reguleringsformål:

3.1.1. Generelt om reguleringsformål

Plan- og bygningslovens § 25 med sine 8 hoved-formål gir det rettslige grunnlaget for hva arealkan disponeres til i reguleringsplan og bebyggel-sesplan. Det forutsettes at formålene brukes for åbestemme hva alle arealer som ligger innenfor

planavgrensningen skal nyttes til, jf. §§ 22 og 24.Formålene kartfestes, jf. byggeforskriftene. Detmå klart fremgå hva et hvert område innenforplanens begrensningslinje er regulert til.

Det er planmyndighetene som fastsetter hvilkearealbruksformål som skal nyttes innen det

§ 25. Reguleringsformål - første ledd

“I reguleringsplan avsettes i nødvendig utstrekning:1. Byggeområder:

herunder områder for boliger med tilhørendeanlegg, forretninger, kontorer, industri, fritids-bebyggelse (fritidsboliger og tilhørende uthus),samt områder for offentlige (statens, fylkets ogkommunens) bygninger med angitt formål,andre bygninger med særskilte angitte allmen-nyttige formål, herberger og bevertningsstederog for garasjeanlegg og bensinstasjoner.

2. Landbruksområder:herunder områder for jord- og skogbruk,reindrift og gartnerier.

3. Offentlige trafikkområder:Veger - med dette forstås i denne lovenogså gater med fortau, gangveger, sykkelveger,gatetun og plasser - bruer, kanaler, jernbaner,sporveger, rutebilstasjoner, parkeringsplasser,havner, flyplasser og andre trafikkinnretningerog nødvendige arealer for anlegg og sikringm.v. av trafikkområder.

4. Friområder:Parker, turveger, leirplasser, anlegg for lek,idrett og sport og områder i sjøen for slikvirksomhet.

5. Fareområder:Områder for høyspenningsanlegg, skytebaner,ildsfarlig opplag og andre innretninger somkan være farlige for allmennheten, og områdersom på grunn av ras- og flomfare eller annensærlig fare ikke tillates bebygget eller bare skalutbygges på nærmere vilkår av hensyn til sik-kerheten.

6. Spesialområder:herunder områder for private veger, camping,områder for anlegg i grunnen, i vassdrag elleri sjøen, områder med bygninger og anlegg sompå grunn av historisk, antikvarisk eller annenkulturell verdi skal bevares, fiskebruk, områ-der for reindrift, friluftsområder som ikke gårinn under nr. 4, parkbelte i industriområde,naturvernområder, klimavernsoner,vannforsyningskilder med nedslagsfelt, frisikt-soner ved veg, restriksjonsområde rundt fly-plass, og område og anlegg for drift av radio-navigasjonshjelpemidler utenfor flyplass, ogområder for anlegg og drift av kommunaltek-nisk virksomhet, grav- og urnelunder, vann- ogavløpsanlegg, områder for bygging og drift avfjernvarmeanlegg, taubane, fornøyelsespark,golfbane, steinbrudd og massetak samt andreområder for vesentlig terrenginngrep, anleggfor Televerket og øvingsområder med til-hørende anlegg for forsvaret og sivilforsvaret.

7. Fellesområder:Felles avkjørsel og felles områder forparkering, felles lekeareal for barn, gårdsplassog annet fellesareal for flere eiendommer.

8. Fornyelsesområder:Områder med tettbebyggelse som skal total-fornyes eller utbedres. Det kan fastsettes flere reguleringsformålinnenfor samme område eller i samme byg-ning. Reguleringsformålene friluftsområde ognaturvernområde kan imidlertid ikke kombi-neres med reguleringsformålet landbruks-område. Det kan også fastsettes at områdeeller bygning etter en nærmere angitt tid ellernår nærmere angitte vilkår er oppfylt, skal gåover fra ett reguleringsformål til et annet.”

19

enkelte planområde og på de enkelte arealer.Ingen har således krav på å få regulert et areal tilet bestemt formål.

Hovedformålene er uttømmende angitt i loven,men kan i stor utstrekning spesifiseres slik at de ipraksis dekker de ulike behov og former forbruk.

Alle formål kan gjennomføres ved ekspropriasjonmed unntak for § 25 nr. 2 Landbruksområder.Offentlige byggeformål og allmennyttige formålskal underspesifiseres nærmere med hensyn tilhvilken funksjon bygningen skal ha.

Hovedformål og underformål kan kombineresinnenfor samme område, og i samme bygning sålangt det faktisk og rettslig er hensiktsmessig ogholdbart.

Forskjellige formål kan også fastlegges i tidsrek-kefølge, eller i rekkefølge knyttet opp til vilkår,eller til gjennomføringen av nærmere angitte til-tak eller situasjonsendringer i eller utenfor plan-området for at de skal få virkning.

Ved kombinasjon av ulike byggeformål må innbyr-des lokalisering framgå av plankartet og / ellerbestemmelsene. Dette kan gjøres f.eks. ved angi-velse av prosenttall, eller ved at bestemmelseneangir formålet i hver etasje / hvert plan. Vedregulert sambruk av areal kan ulik bruk tidsav-grenses, til f.eks. deler av året. Dette fastleggesnærmere i bestemmelsene, og / eller klargjørespå plankartet. Nødvendigheten av at planen erklar og entydig følger dels av at reguleringsplaner grunnlag for ekspropriasjon etter lovens § 35,men også av at den er bindende for utferdigelseav byggetillatelse.

Kombinasjoner av formål bør klargjøres ved brukav entydige supplerende illustrasjoner. Ukritiskbruk av kombinerte formål kan få uheldige følgerog kombinasjonen kan bli vanskelig å gjennomfø-re i praksis. Det er derfor nødvendig å vurdere,og dernest angi hvilket resultat planen skal sikrefør kombinasjoner benyttes.

3.2. Reguleringsbestemmelser etter § 26

3.2.1. Generelt om regulerings-bestemmelser

Hjemmelen til å gi reguleringsbestemmelser erutformet som en ramme uten uttømmende opp-regning av hvilke forhold de kan inneholde.

Reguleringsbestemmelsene blir i utgangspunktetbrukt til fastlegging av forhold som det ikke ermulig eller hensiktsmessig å fastlegge på plankar-tet i medhold av § 25. Det er likevel ingen skarpgrense mht. hva som fastlegges på plankartet oghva som fastlegges i bestemmelser.

Reguleringsbestemmelser kan nyttes for å nyan-sere reguleringsformålene, men det må ikke væredirekte motstrid mellom arealbruksangivelseetter § 25 og bestemmelser etter § 26. Det inne-bærer at de reguleringsformål som er omtalt ibestemmelsene, også må være vist på regulering-skartet, jf. side 8.

Selv om plan- og bygningslovens § 26 er utformetsom en ramme, må bestemmelsene som gis like-vel ligge innenfor de tema som ordlyden i lovenangir, reguleringsformålet som bestemmelsen erknyttet til, samt lovens formålsparagraf i plan- ogbygningslovens § 2.

§ 26 Reguleringsbestemmelser

“Ved reguleringsplan kan det i nødvendigutstrekning gis bestemmelser om utforming ogbruk av arealer og bygninger i reguleringsområ-det. Bestemmelsene kan sette vilkår for brukeneller forby former for bruk for å fremme ellersikre formålet med reguleringen. Det kan ogsåpåbys særskilt rekkefølge for gjennomføringen avtiltak etter planen.

Bestemmelser etter første ledd bør angi minstelekeareal pr. boenhet og nærmere regler for inn-hold og utforming av slike arealer”

20

Som ved fastlegging av arealbruksformål er detplanmyndighetene som fastsetter hvilke bestem-melser som skal gis til en plan.

Reguleringsbestemmelsene er en del av regule-ringsplanen og skal kunne håndheves på lik linjemed reguleringsplanen ellers. De må derfor hahjemmel i loven.

Bestemmelser benyttes for å få en forsvarlig ogpresis styring med utforming og bruk av arealerog bygninger. Det er imidlertid en fordel at mestmulig kan framstilles grafisk på kartet.

Reguleringsadgangen retter seg primært mothvilke arealbruksfunksjoner som tillates, hvor detkan gjennomføres bygge- og anleggsarbeider,hvilket omfang de skal ha, og hvordan slike skalutføres. Det kan settes vilkår som en utbygger måoppfylle for å kunne innrette seg etter regulering-en, krav til byggetiltakene og til bruken av areale-ne. Det kan også settes forbud mot former forbruk og nærmere skranker for utbyggingen.

Når det gjelder formuleringen i plan- og bygnings-lovens § 26 om at bestemmelsene som gis må“fremme eller sikre formålet med reguleringen”,er det i rettspraksis avklart at dette gjelder formå-let / hensikten med reguleringsplanen somsådan, og ikke bare reguleringsformålet som fast-settes for det enkelte område etter § 25. SeHøyesteretts avgjørelse av 17. mars 1993(Gaulosendommen), “Planavdelingen informerer”1/93 og dom i Eidsivating lagmannsrett 18. okto-ber 1991 (Lunner Pukkverk).

En reguleringsplan skal ta sikte på å få den bestmulige arealbruk totalt sett etter en samordnetavveining av de ulike interesser. Det vil derforvære av betydning ved fastsettingen av arealbrukog bestemmelser i det enkelte reguleringsområdehvilke arealbruksinteresser som gjør seg gjelden-de på de tilstøtende områder, og hvilken virksom-het og bruk som er aktuell der. Vilkår etter § 26må derfor også kunne settes for arealbruken ireguleringsområdet under hensyn til de tilstøten-de arealer og de interesser som totalt sett knytterseg til de områder det gjelder. Plan bestem-melsene kan bare brukes som hjemmel for forbudeller påbud innenfor planens avgrensningslinje. Hver bestemmelse må gjennomgås kritisk slik at

det ikke etableres restriksjoner som ikke harhjemmel og et saklig begrunnet behov, jf.begrepet “nødvendig utstrekning”.

3.2.2. Om reguleringsbestemmelsenes innhold

Forhold det kan gis bestemmelser om:

• Bygninger og anleggs størrelse / volum / høyde

Planen kan ikke utformes så åpent at det overla-tes til det faste utvalget for plansaker å fastsettegraden av utnytting. Grad av utnytting, (etterdefinisjonen i byggeforskriftenes kap. 22), måføres på planen eller fastsettes i regulerings-bestemmelser.

Der det er utarbeidet en detaljert regulerings-eller bebyggelsesplan med inntegnet eksisterendeog planlagt bebyggelse, vil det fremgå av selveplanen hvilken grad av utnytting som er fastsattav kommunestyret. Der hvor graden av utnyttingikke er fastsatt, vil planen ikke oppfylle minste-kravene til utforming av reguleringsplan.

Eiendomsgrensene og derav tomtearealet er vik-tig bl.a. for inndelingen av hvilke enheter som dis-poneres og bygges ut i sammenheng, for gradenav utnytting og for hvilke forhold som funksjoneltmå løses innenfor hver enhet. Det kan i planenvises nye grenseforløp hvis det er behov forendring av eiendomsstrukturen, og for innpassingav aktuelle formål i planområdet. Eiendoms-grensene som er vist eller fastsatt i planen, målegges til grunn for ny utbygging.

Eksempler på bestemmelser om grad av utnyttingog fastsetting av forholdet mellom bebygd ogubebygd grunnareal på de enkelte tomter visesbak i kapittel 3 her. Utfyllende omtale av forskrif-tene om grad av utnytting og eksempler forefin-nes også i veileder T-1205 Grad av utnytting -Veileder til Tekniske forskrifter til plan- ogbygningsloven kapittel III.

Rammene for bebyggelsens høyde kan omfattemaksimal gesimshøyde og mønehøyde i meterover bakke eller maks kotehøyde. Bebyggelse

21

som skal føres opp med gesimshøyde over 8meter og mønehøyde over 9 meter, må ha hjem-mel i bestemmelse til plan etter plan- og byg-ningslovens kapittel VI Kommuneplanlegging,eller VII Reguleringsplan, jf. § 70.

Det kan også gis bestemmelse om at før søknadom byggetillatelse kan godkjennes, kan kommu-nen kreve utarbeidet tegninger som viser bebyg-gelsens tilpasning (også mht. høyde) i forhold tilomkringliggende bygninger og vegetasjon. Slikbestemmelse kan nyttes der det er viktig å sehelheten i et bygningsmiljø eller gateparti, for-hold til bygninger på motsatt side av en gate m.m.

• Plassering / lokalisering

Etter plan- og bygningslovens § 70 nr. 1 førsteledd skal bygningers plassering i horisontalplanet,samt høyde- og høydeplassering godkjennes avkommunen. Disse forhold kan også fastsetteseksakt på plankartet.

Det kan angis hvilke deler av tomten som tillatesbebygget. Dette gjøres med hussymboler som ibestemmelsene fastsettes å være bindende, ellermed byggegrenser. Bebyggelsen må i tilfelle plas-seres innenfor grensene. Det kan også bestem-mes at bygningers fasade skal ligge i bygge-grensen.

Det må i alle tilfelle fremgå klart av planen omangivelse av husplassering er bindende eller omden bare er illustrasjon eller retningslinje.

Planbestemmelsen kan også utformes slik at detoverlates til bygningsmyndighetene å fastsettebebyggelsens endelige plassering på tomta. Slikbestemmelse passer der hvor bebyggelsens plas-sering i detalj ikke er vurdert ved utformingen avplanen.

Der hvor det ikke er fastsatt andre grenser i regu-leringsplan, skal kommunen påse at veglovensbyggegrenser blir fulgt. Veglovens byggegrenserinnebærer at bebyggelsen ikke kan plasseresnærmere vegens senterlinje enn det vegloven fast-setter for de enkelte vegklasser. Videre kan byg-ningens møneretning fastsettes med symbolbrukpå reguleringsplankartet.

Ved mindre detaljerte planer kan det også gisbestemmelser om lokalisering av ulike tiltak ogfunksjoner innenfor et planområde og hvilke tiltakog funksjoner som er forbudt. Slike bestemmelserkan f.eks. gjelde plassering av industribedrifter iforhold til annen bebyggelse og virksomhet. Detkan settes forbud mot større varehus og kjøpe-sentre og forbud mot, eller stilles særskilte kravtil, bygninger og anlegg for brann- eksplosjonsfar-lig og tyngre industri. Bestemmelsene kan nyttestil nærmere fastlegging av lokalisering, eller for-bud mot lokalisering, bl.a. med referanse tilanlegg for veg, vann og avløp, annen teknisk infra-struktur, samfunnstjenester ellers, eller av hensyntil verneobjekter, naturelementer, annen bebyg-gelse, landbruksdrift osv.

Bestemmelser om plassering kan ha betydningfor bebyggelsens form, eller de kan være avbetydning for ferdselsmulighet og atkomst m.v.Eksempel på bestemmelse her kan være at 1. eta-sje skal bygges innrykket som vist på plankartet.Bestemmelsen kan være praktisk for forretnings-bebyggelse der en ønsker innrykket første etasje.

Det kan bestemmes at bygningene plasseres inabogrense og gavl mot gavl. Dette krever at byg-ningene er detaljplassert på reguleringskartet, jf.plan- og bygningslovens § 70 og grannelovens § 4.

Ved punktfeste i hytteområder kan det være aktu-elt å vise lokaliseringen av bygningene på plankar-tet med målepunkter og med innmålt pel i ter-renget. Pelen skal ligge innenfor hyttas fire veg-ger. Mindre justeringer av hyttas plassering kanforetas av kommunen.

• Bebyggelsens karakter og utforming -utseende - utforming av terreng og detøvrige fysiske miljø

Dette temaet omfatter bestemmelser angåendebebyggelsesmønster, bebyggelsens og anlegge-nes plassering samt deres utforming og estetikk.

Bebyggelsens karakter retter seg mot om det kanoppføres sammenhengende eller åpen bebyggel-se, om det skal være småhus eller blokker, omdet skal være boligbebyggelse, industri-bebyggelse osv. Ulike funksjoner vil også gibebyggelsen ulik karakter.

22

Bebyggelsens utforming kan også fastleggesnærmere etter plan- og bygningslovens § 28-2 ombebyggelsesplan.

De fleste forhold vedrørende bygningersutseende og ytre utførelse kan fastlegges vedbruk av kartsymboler og bestemmelser, jf.eksempler bak. Også fasadeoppriss kan bindesopp i planen.

Planen kan gå langt i detaljering, f.eks. kan denfastsette vindusplassering av hensyn til å unngånaboinnsyn. Planleggingen skal sikre estetiskehensyn. Kommunen skal ved behandlingen avbyggesøknader se til at bebyggelsen får en godform og materialbehandling, og at bygninger isamme byggeflukt eller gruppe får en harmoniskutforming. Det kan i plan således stilles krav tilutvendige farver, herunder farve på tak, og tilmaterialbruk m.v. etter nærmere vurdering avbehovet.

Dersom kommunen har utarbeidet overordnederetningslinjer for estetiske og formmessige for-hold, vil retningslinjene være et viktig grunnlagfor utforming av bestemmelser til den enkelteplan.

• Estetikk

Stortingets tilføyelser, både i plan- og bygningslo-vens formålsbestemmelse, i bestemmelsene omkommuneplanlegging og i § 74 nr. 2 - “skjønnhets-paragrafen” er en oppfordring, og en forpliktelsetil å nytte plan- og bygningsloven mer aktivt for åpåvirke den estetiske utviklingen av bebyggelsenog de fysiske omgivelsene for øvrig på en godmåte.

• Planløsning

Det kan gis bestemmelser om planløsning bådefor bygninger, anlegg og utearealer for å sikregod funksjonalitet og rasjonell bruk av arealenesamtidig som en rekke andre hensyn forutsettesivaretatt. Det kan for eksempel fastsettes at parke-ring skal skje i felles garasjekjeller under terreng,eller at forretningsbebyggelse skal ha publikums-rettede funksjoner, for eksempel forretninger utmot offentlig gate.

I plan- og bygningslovens formålsparagraf § 2 og i§ 26 siste ledd fremgår at planløsningene særligskal ivareta behovene for barns interesser i etgodt oppvekstmiljø. Når det gjelder det ytre miljøog sikring av leke- og uteoppholdsarealer ut frabarns interesser, jf. nedenfor under pkt 3.3.2. spe-sielt om lekeplasser.

Det kan gis bestemmelser om vegers stignings-forhold, om avkjørselsforhold og inndeling i gang-veger og kjøreveger, herunder gågater, sykkelsti-er, gatetun o.a. som også kan vises rett på plank-artet. Planen kan også stille krav om fartsdempen-de tiltak, men ikke fastsette hastighetsbegrens-ninger. Slike begrensinger må fastsettes medhjemmel i vegtrafikkloven.

• Rekkefølge og tidsplan for gjennomføringav ulike tiltak innenfor regulerings-området

Det kan gis bestemmelser om rekkefølge ogtidsplan for utbygging av ulike byggeområder,herunder om samtidig ferdigstillelse av boliger og anlegg og fellestiltak som skoler, barnehager,lekearealer, sykkel- og gangveger m.v. Slikebestemmelser kan også brukes for å sikre atområde som er regulert til utbyggingsformål ikkekan bebygges før tilfredsstillende vannforsyning,kommunikasjon, elektrisitetsforsyning og tilgangpå samfunnstjenester er etablert.

Krav om rekkefølge og tidsplan for utbygging avulike byggeområder sikrer at tiltakene innenforplanområdet skjer på en koordinert og hensikts-messig måte. Slik bestemmelse kan sikre sam-menhengen i områdene som skal bebygges etterreguleringsplanen. Planen kan derfor utformesslik at de enkelte tiltakene får en rekkefølge ogstørrelse som gjør at området fungerer bestmulig.

I bestemmelser kan fastsettes rekkefølgekravsom forutsetter at tiltak også utenfor planensområdebegrensning er iverksatt / gjennomførtfør planen tillates gjennomført. Dette betyr atadgangen til å bygge i henhold til reguleringenførst inntrer på et senere tidspunkt ennvedtakstidspunktet, og at betingelsen for inntre-den av disse rettsvirkningene er knyttet til forhold

23

utenfor det konkrete planområdet. Eksempel pådette kan være etablering av infrastrukturtiltaksom overordnet vegnett, eller bygging av en bro.Det er § 26 første ledd andre punktum. som erhjemmelen for å fastsette den type rekkefølgekravsom knytter seg til tiltak som forutsettes å væregjennomført utenfor reguleringsområdet.

Når det nyttes såkalte rekkefølgebestemmelser,må det imidlertid være en forutsetning at de for-hold som begrunner utsettelse av planens gjen-nomføring, faktisk og rettslig kan og vil bli gjen-nomført innen rimelig tid, jf. 10-årsfristen for eks-propriasjon i lovens § 31.

Rekkefølgebestemmelser gjelder således to ulikerettslige realiteter ved at § 26 skiller mellom rek-kefølgekrav hva angår tiltak innenfor, og rekkeføl-gekrav hva angår tiltak utenfor reguleringsområ-det. Sistnevnte er “vilkår” for gjennomføring avreguleringsplanen.

• Sikring, avskjerming og avbøtende tiltak

Det kan i bestemmelser også settes vilkår om sik-ringstiltak eller tiltak for å avbøte fare eller miljøu-lemper. Dette gjelder både i forhold til bygninger,anlegg og utearealer.

Vilkår kan for eksempel omfatte avskjerming avbyggeområde av hensyn til miljøforstyrrelser somfølge av støy, støv, lukt, høyspenttraséer m.m., ogfor å ivareta trafikksikkerheten. Aktuelle konkretetiltak kan være støyvoller, gjerder, beplantnings-belter, fasadeisolering m.v. Det bør videre stilleskrav om ferdigstillelse av slike tiltak før områdettas i bruk.

Det kan gis bestemmelser som indirekte kanbegrense forurensning som er til ulempe foromgivelsene. Det kan bl.a. bestemmes at visseformer for industrivirksomhet skal være forbudt,for eksempel hvor industriområdet grenser til etboligområde. Forskrifter og retningslinjer fra sen-trale miljøvernmyndigheter skal legges til grunnved utformingen av planen.

Dersom det er mistanke om forurenset grunn,kan kommunen fastsette egne regulerings-bestemmelser som sikrer at utbygger avklarer

hvorvidt det foreligger forurenset grunn innenforreguleringsområdet. I tillegg kan det fastsettesegne bestemmelser vedrørende graving / omdis-ponering av tomten. Dersom det er mistanke omat gravearbeid eller disponering av tomten kanføre til fare for vesentlig forurensning, skal foru-rensningsmyndighetene varsles.

Departementets støyretningslinjer skal legges tilgrunn og innarbeides i planene. Kommunen somplanmyndighet skal vurdere de støymessige kon-sekvenser av en plan, bl.a. ved planlegging av nyeeller utvidelse av eksisterende støyskapende tiltaki nærheten av støyømfintlige områder. Det forut-settes at støyanalyser følges opp ved at konkretestøydempende tiltak tegnes inn på regulerings-plankartet. Rettsvirkningen følger av det som fast-settes i reguleringsbestemmelsene, f.eks. at detskal føres opp støyskjermer som vist på planen.Av hensyn til planens gjennomføring bør foreksempel støyskjermene tegnes inn på grunnsom er regulert til offentlig veg. I bestemmelsenebør også skjermenes høyde og utførelse angis.

• Krav om størrelse, beliggenhet ogutforming av uteareal for lek og opphold

Se nedenfor under byggeområde for boliger pkt3.3.2.

• Krav til utfyllende planer

Det kan gis bestemmelser om bebyggelsesplanetter § 28-2 og tomtedeling etter § 28-1 nr. 3.Videre kan det stilles krav om situasjonsplaner,planer for utomhusarealer, fasadeoppriss m.v.Slike planer kan gjelde både bygninger, anlegg ogutearealer.

Det kan i bestemmelser også fastsettes at foreksempel illustrasjonsplan skal ha samme retts-virkning som planen. Dette forutsetter imidlertidat slike supplerende dokumenter behandles ogvedtas som del av planen, jfr. side 111.

24

• Gi elementer som er vist på kartet retts-virkning

Bestemmelsene kan og bør nyttes til å klargjøreden rettslige betydningen av de forskjellige for-målene, symbolene, bygningene, anleggene og til-takene som er vist på planen. For mange elemen-ter er dette nødvendig for at planen skal få retts-virkning for de aktuelle forhold. Det kan eksem-pelvis være plikt til å opparbeide støyskjermereller andre tiltak som det er satt vilkår om førgjennomføringen. Eller f.eks. for å klargjøre atviste hussymboler skal være bindende for plasse-ringen av ny bebyggelse.

• Prosesskrav / dokumentasjonskrav

Kravene til innholdet i søknad om byggetillatelsem.v. er fastsatt i byggeforskriftene. Det kan ogsåtas med i bestemmelser presiserende og noe utvi-dede krav til hva dette materialet skal omfatte.Dette kan f.eks. være aktuelt hvor en noe merutfyllende byggesøknad er tilstrekkelig slik at det

av den grunn ikke er nødvendig å kreve bebyg-gelsesplan. Det kan også stilles som vilkår at enbyggesak skal forelegges aktuelle sektor-myndigheter. Imidlertid skal reguleringsplaner fåen slik behandling at de er avklarende i forhold tilalle interesser når de vedtas.

Forhold det ikke kan gis bestemmelser for- grensetilfeller

Siden bindende detaljplan gjelder regulering avde fysiske ressurser, kan det som bred hovedre-gel ikke gis bestemmelser om direkte reguleringav aktivitet og virksomhet som sådan, eller hvemsom skal gjennomføre de planlagte tiltak ellerbenytte bygninger, anlegg og grunn. Dette er for-hold som til vanlig fastsettes i konsesjoner ellerbevillinger etter andre lover. Imidlertid vil bygge-og arealbruksrestriksjonene samt vilkårene forgjennomføring indirekte påvirke virksomhet ogdrift i stor grad.

Figur 3.1. Utsnitt av reguleringsplan hvor det i tilhørende reguleringsbestemmelser er stilt videre plankrav før byggesak behandles

25

Det kan ikke gis bestemmelser om økonomiskeforhold eller plikter / rettigheter. f.eks. som bank-garanti for tilbakeføring etter masseuttak, ellerkrav om avgifter. Det kan da ikke gis bestemmel-ser om regulering av den økonomiske driftssiden.Heller ikke er det adgang til å stille krav om aktivfordeling av utbyggingsrettigheter og bakgrunns-areal i denne øyemed. Det kan likevel settes vil-kår som begrenser virksomhetens karakter ogutførelse, f.eks. restriksjoner for å hindre unødigemiljøulemper i form av støy, støv og lukt.

Bestemmelsene kan ikke benyttes til direkte åregulere andre privatrettslige forhold. Det er såle-des ikke adgang til å gi bestemmelser f.eks. omdekning av kostnader til opparbeidelse eller andretiltak, om rett for det offentlige til å legge vannled-ning, kloakk m.v. over privateid grunn eller ometablering av velforening. Det vises til lovensbestemmelser om opparbeidelsesplikt, refusjonog eventuelt vedtekt om frikjøpsordning om sliktforhold. Det kan i bestemmelsene heller ikkeangis hvem som skal utføre tiltakene i planen sombyggherre eller ansvarshavende. Bestemmelsermed pålegg om skjøtselsplikt kan ikke gis i regu-leringsplan. § 89 gir hjemmelen for hvilke påleggsom kan gis om utbedring og vedlikehold, menreguleringsplan er ekspropriasjonsgrunnlag forrett til å gjennomføre rehabilitering / skjøtsel /vedlikehold for den aktuelle myndighet, foreksempel kulturminnemyndighetene i bevarings-områder. Det kan gjennom bestemmelser hellerikke pålegges begrensninger i privates adgang tilsalg og bortfeste av eiendom med unntak forregulering til fornyelse der det gjelder spesiellebegrensninger på dette område.

Reguleringsbestemmelser må også innordne seghva som ellers er fastsatt i plan- og bygnings-lovgivningen. Det kan f.eks. ikke gis bestemmel-ser i strid med byggeforskriftenes bestemmelserom måling av bygningshøyde og om grad avutnytting. Reguleringsbestemmelser må såledesbrukes til å utdype eller presisere de øvrige lovbe-stemmelsene. Det er likevel enkelte bestemmel-ser som uttrykkelig eller forutsetningsvis kan fra-vikes i regulering, f.eks. § 70 om høyde, plasse-ring og naboavstand. Se veileder “Grad av utnyt-ting”.

Det er ikke adgang til å gi bestemmelser somutvider, innskrenker eller endrer adgangen til å gidispensasjon etter plan- og bygningslovens § 7.Det kan imidlertid trekkes opp visse retnings-linjer for senere praktisering av dispensasjons-bestemmelsen jf. kap. 5.5.

Det er som nevnt i § 26 ingen generell hjemmel tilregulering av ferdsel, men der det har sammen-heng med formålet er det likevel visse muligheterfor regulering av ferdsel f.eks. i regulerte frilufts-områder eller naturvernområder hvor det må stil-les særskilte vilkår for å sikre formålet med pla-nen. Det kan da f.eks. bestemmes at ferdsel skalskje langs visse fastlagte traseer.

Eksempler på konkrete problemstillinger i praksis er:

• Det er adgang etter vurdering til å forby inn-legging av vann i fritidsbebyggelse hvis detteer nødvendig for å unngå forurensning avvannkilder som følge av økt vannforbruk ogutslipp.

• Antatt at det etter en konkret vurdering avbehovet kan gis bestemmelser om fastsettingav at ledninger for strøm, telefon og TV. skalføres frem i jordkabler, jf. de hensyn som iva-retas etter plan- og bygningslovens § 74 nr. 2.

• Selv om det ikke er adgang til konkurranse-eller bransjeregulering, kan det i plan settesforbud mot større kjøpesentre og varehus,eller at forretningsvirksomheten skal avgren-ses til slike tider av døgnet, eller ha en slikkarakter at den ikke virker unødig forstyrr-ende for strøket. Se ellers veileder T-1317 omplaner og bestemmelser for kjøpesentre.

26

3.3. Byggeområder

3.3.1. Hva formålet omfatter

Byggeområder omfatter i utgangspunktet oppfø-ring av bygninger dvs. boliger med tilhørendeanlegg, forretninger, kontorer, industri, fritidsbe-byggelse (fritidsboliger og tilhørende uthus) samtområder for offentlige (statens, fylkets og kom-munens) bygninger med angitt formål, andre byg-ninger med særskilte angitte allmennyttige for-mål, herberger og bevertningssteder og for gara-sjeanlegg og bensinstasjoner.

I tillegg kan hvert formål spesifiseres ytterligere,og det kan tilføyes / spesifiseres ytterligere typerbebyggelse etter behov. Bygninger til privat bar-nehage eller kino / forsamlingslokale m.m. kanf.eks. direkte angis som egne underformål underbyggeområde.

Områder for anlegg og bygninger med spesiellefunksjoner, f.eks. bygninger på kraftanlegg, vilstort sett gå under andre formål. Byggeområdenedekker således alle former for private utbyggings-formål fra eneboliger og hytter, til industriformålog forretningsformål. Også byggeområde foroffentlige bygninger hører inn under § 25 nr. 1.

Tilhørende anlegg i byggeområder kan eksempel-vis være garasjer / garasjeanlegg, daginstitusjo-ner for barn, nærbutikk, vaktmesterbolig i indus-triområde osv. Planen bør spesifisere slike anlegg.

Der et bygge- og anleggstiltak kan klassifiseresunder flere hovedkategorier, er det opp til kom-munen som reguleringsmyndighet å velge etalternativ som virker mest praktisk. F.eks. kanbarnehage også være offentlig bygning, del avboligområde eller allmennyttig formål hvis detdrives av en institusjon.

3.3.2. Generelt om bestemmelser til formålet byggeområder

I tillegg til bestemmelser om bebyggelse, m.v.som omtalt foran, vil det ofte være behov for sær-skilte bestemmelser om utforming, bruk ogbehandling av ubebygd areal, herunder om ter-rengplanering, oppsetting av apparater for lek,gjerder og bevaring av eksisterende naturmark.

Sammen med søknad om byggetillatelse skal /kan kommunen kreve at det utarbeides plan forden ubebygde del av tomten. Krav til innhold isøknad om byggetillatelse er gitt i byggeforskrif-tene. Reguleringsbestemmelse om utomhusplankan være særlig aktuell når planen inneholderfelter med konsentrert bebyggelse og blokk-bebyggelse. Ved slik bebyggelse kan det være av stor betydning å få sikret områder for eksi-sterende naturkvaliteter.

Områder for naturkvaliteter som det skal knyttesbestemmelser til, må være vist på regulerings-plankartet. Bestemmelsen kan også forby atvegetasjonen innen de viste områder fjernes, bl.a. under oppføringen av bebyggelsen.

Ved vedtekt til plan- og bygningslovens § 69 kandet gis bestemmelser om utforming og opparbei-ding av ubebygd del av tomt. Slik vedtekt vil gjel-de både for regulerte og uregulerte områder ogalle typer bebyggelse med mindre regulerings-planen fastsetter noe annet.

Hvis reguleringsplaner er lite detaljerte, vil detvære aktuelt å stille krav om bebyggelsesplan.Det kan ikke pålegges grunneier å utarbeidebebyggelsesplan for mer enn hans egen eiendom.

§ 25 Reguleringsformål - utdrag

“I reguleringsplanen avsettes i nødvendigutstrekning:

1. Byggeområder:herunder områder for boliger med tilhørendeanlegg, forretninger, kontorer, industri,fritidsbebyggelse (fritidsboliger og tilhørendeuthus), samt områder for offentlige (statens,fylkets og kommunens) bygninger med angittformål, andre bygninger med særskilte angitteallmennyttige formål, herberger og bevert-ningssteder og for garasjeanlegg og bensin-stasjoner.”

27

• Spesielt om lekeplasser

Det vises til § 26 siste ledd som sier at det i bolig-områder bør fastsettes tilstrekkelig lekeareal forbebyggelsens behov.

Lekeareal kan reguleres inn på den enkelte tomtsom fellesareal for flere eiendommer eller somoffentlig friområde.

Mange kommuner har fått stadfestet vedtekt til § 69 i plan- og bygningsloven med bindendebestemmelser om bl.a. lekeplasser for barn(areal/antall/type). Vedtekten gir da pålegg omhvordan ubebygd del av tomt skal brukes og utfor-mes, herunder om lekeplasser for bebyggelsensbehov. Det vises til Rikspolitiske retningslinjer forbarn og unge, samt til normer for lekeareal i bolig-områder. Der kommunen ikke har slik vedtekt,henvises til NIBRs rapportserie “Barn og bomiljø”.

Miljøverndepartementet har gitt ut følgendeveiledere; T-812 Gode utearealer i tettbygde strøkog T-813 Fra plan til grønn virkelighet.

Utformingen av uteareal for barn og unge skallegges opp slik at det er god tilgjengelighet,trafikksikkerhet, adkomst, sikring mot støy,forurensing og annen helsefare. Dette gjelder alleutearealer barn bruker, ikke bare lekeplassene. Itillegg kreves:

- bestemte minstearealer til de ulike formål- egnethet for lek og opphold på ulike årstider

og for ulike aldersgrupper- mulighet for samhandling mellom barn,

ungdom og voksne.

• Spesielt om parkeringsplasser

Spørsmålet om krav til parkeringsdekning forforskjellige typer bebyggelse tar utgangspunkt iplan- og bygningslovens § 69. § 69 kan ved ved-tekt gi bindende bestemmelser om parkerings-dekning. En del kommuner har fastsatt egne nor-mer for parkeringsdekning som blir innarbeidet ide enkelte planer. Dersom kommunen har ved-tekt til § 69, er ikke dette til hinder for at kommu-nen i konkrete tilfeller gjennom regulerings-bestemmelser fastsetter strengere eller mer liberale krav til parkeringsdekning.

Utgangspunktet er at kostnadene med å oppar-beide tilstrekkelig med parkeringsplasser forbebyggelsens behov, skal dekkes av den enkelteutbygger, og at parkering skal skje på egen eien-dom dersom det ikke anlegges felles parkerings-anlegg eller er etablert ordning med frikjøp. Detvises til plan- og bygningslovens § 69 nr. 4“Frikjøpsordningen”. Ved vedtekt til § 69 nr. 4 kandet bestemmes at kommunen kan samtykke i atdet i stedet for biloppstillingsplasser på egengrunn eller på felles areal, blir innbetalt et beløppr. manglende plass til kommunen for bygging avparkeringsanlegg. Kommunestyret bestemmerhvilke satser som til enhver tid skal gjelde i sliketilfelle. Når kommunen har knyttet vedtekt til § 69nr. 4, er det ikke nødvendig med reguleringsbe-stemmelser om det samme forholdet.Frikjøpsordningen kan ikke innføres viareguleringsbestemmelser.

Parkering kan også anlegges på fellesareal forflere eiendommer. Disse må være vist på plan-kartet da de er egne ekspropriasjons- og refu-sjonsformål. Planen eller bestemmelsene måderfor angi for hvilke eiendommer de er felles for.

Når det gjelder selve planløsningen, kan det f.eks.i områder for tett småhusbebyggelse og blokkom-råder være hensiktsmessig med bilfrie utearealerog at bilene plasseres i felles parkeringsanlegg.Parkeringen - særlig gjesteparkering - kan medfordel ligge der den er lettest å finne; nær innkjø-ringen til området, men ikke slik at den brukessammen med eller i stedet for lekeplassen, oghelst ikke mer enn 100 meter fra boligene. Størreavstand og få plasser fører gjerne til kjøring ogparkering på tun og gangveger. Felles parkerings-plass bør skjermes mot boligene og kan gjernesuppleres med en fast uteplass for vask, mindrereparasjoner, vedlikehold m.m.

Det har vært en økende forståelse for at det kanvære hensiktsmessig å differensiere parkerings-bestemmelsene i større grad, for eksempel ved åfastsette lavere parkeringsdekning i områder medgod kollektivdekning.

28

Se veileder om parkering brukt som ledd isamordnet areal- og transportplanlegging, TØI-rapport 349/97 “Parkering – Et virkemiddel isamordnet areal- og transportplanlegging”.

• Gjerder - påbud, forbud, utforming,plassering m.m.

Det kan i stor utstrekning gis bestemmelser omgjerders utforming, plassering og utseende. Detkan gis bestemmelser som påbyr oppsetting avgjerde, for eksempel av hensyn til beitende dyr ihytteområder. Hensyn til beitende dyr, fremkom-melighet og ferdsel, samt estetiske hensyn kanbegrunne et forbud mot oppsetting av gjerder /inngjerding f.eks. i tettbebygde hytteområder /hyttelandsbyer o.l.

I landbruksområder vil f.eks. reingjerder /sperregjerder som er nødvendig for reindriftenvære i samsvar med arealbruken.

Det kan også gis særskilte bestemmelser omgodkjenning av gjerder, jf. § 103 vedrørendegjerdeplikt og innhegning mot veg.

En kan ikke av hensyn til kommunens behov forsnøopplag tilplikte en grunneier å oppføre gjerdeinnenfor tomtegrensen.

• Bevaring av eksisterende terreng ogvegetasjon

Det kan etter vurdering gis bestemmelse om atterreng og vegetasjon på den ubebygde del avtomta ikke bør / skal endres eller fjernes.

Sikring av naturmark og eller vegetasjon gjennomreguleringsbestemmelser forutsetter at de aktuel-le områder er vist på kartet. Større trær som skalbevares bør også avmerkes.

3.3.3. Delformål etter § 25 nr. 1 byggeområder

Boligformål nyttes for å fastlegge områder hvordet skal oppføres bygninger for permanent helårs-

beboelse, det være seg småhus eller blokkbebyg-gelse.

Det siktes i første rekke til boligbebyggelse someies av private, men også offentlige myndigheterog selskaper kan eie boliger av privat karakteruten at det derved er nødvendig å legge ut bygge-området til offentlig formål.

Formålet retter seg mot boligfunksjonen og ikkemot egenskaper ved beboerne. Byggeområdeboliger kan således også nyttes til eldreboliger og(vernede) boliger for særskilte grupper så fremtboenheten det dreier seg om, bebos individuelt avpersoner som har behov for visse støtte- ogservicefunksjoner.

Reguleringsformålet forretning nyttes for byg-ninger, lokaler og arealer der det skal drivesdetalj- eller engrossalg av bearbeidede produktertil kunder som selv henter varene i lokalene.

Forretning innebærer som regel stor trafikk ogfolketilstrømming slik at beliggenhet, trafikk- ogparkeringsforhold må vurderes nøye. Det erimidlertid vanlig å kombinere forretninger medboligbebyggelse og andre arealbruksfunksjoner.

Bestemmelser til forretninger

Her vil det være særlig aktuelt med bestemmelserom plassering av ulike funksjoner innen formålet,spesielt trafikkgenererende virksomhet som kjø-pesenter, større varehus og garasjeanlegg / par-kering. Bestemmelser om forbud mot slik virk-somhet i planområdet kan også gis, dersom hen-synet til trafikken og nærmiljøet tilsier det, ellerdet vil være i strid med vedtatte regionalpolitiskemålsetninger.Gjennom reguleringsbestemmelser kan det diffe-rensieres mellom ulike typer handelsvirksomhetsom kan tillates innenfor området.Differensieringen må være begrunnet i de forholdsom er nevnt ovenfor. Jfr. veileder T-1317.

• Forretninger

• Boliger med tilhørende anlegg

29

Kontor benyttes som formål for bebyggelse somnyttes til administrasjon, merkantil service- og tje-nesteyting, konsulent- og engineeringsbedrifter o.l.

Reguleringsformålet forutsetter at det i alminne-lighet skal drives generell industriproduksjon,med mindre det er spesifisert i bestemmelsene atdet er forbud mot virksomhet som medfører sær-lige trafikk- eller miljøulemper eller særlig fare e.l.I industriformålet kan også inngå lager. Viderekan kontorer til egenadministrasjon av industri-virksomheten på stedet gå inn i formålet.

I områder hvor det er forurensninger i grunnenetter tiltak, eller hvor det ikke er aktuelt å iverk-sette tiltak, kan området reguleres til industrimed egne bestemmelser vedrørende graving /omdisponering av tomten. Alternativt kan områ-det reguleres til “Fareområde” eller“Spesialområde”, jf. kap. 3.7.1 eller 3.8.2.

“Næring” er ikke et eget reguleringsformål, menkan være en uformell samlebetegnelse på blandetreguleringsformål. “Næring” vil omfatte bådeindustri, forretning, kontor, lager m.v. For å styrearealutnyttelsen bedre og sikre en mer forutsig-bar utvikling og bruk av arealet, må det angishvilke formål som er aktuelle i området.

Ren lagervirksomhet kan fastlegges som “bygge-område - lager”. Lager som også innebærer om-setning betegnes som “byggeområde - forretning”.

I sjø vil akvakulturanlegg med landtilknytningkunne gå inn her.

Bestemmelser til industri

Foruten de vanlige bestemmelsene om bebyggel-sen, vil det ofte være behov for bestemmelser omplassering av tung industri, og forurensende,brann- og eksplosjonsfarlig industri, herunder omforbud mot slik industri i planområdet.

Det kan fastsettes at det i industriområdet ikke til-lates etablert bedrifter, som ved støy eller p.g.a.andre forurensninger ved produksjon og trafikk,vil være til vesentlig ulempe for beboerne i omlig-gende boligområder. I tilfelle slik industri tillatesoppført innenfor reguleringsområdet, må det taskontakt med vedkommende fagmyndighet forfastleggelse av rammene for industri-virksomheten. Disse rammene fastsettes av foru-rensingsmyndighetene med en utslippstillatelseeller ved forskrifter, jf. forurensingsloven.

Formålet nyttes der det skal settes av områdereller tomter for oppføring av fritidsbebyggelsemed tilhørende anlegg, jf. generelt foran ombestemmelser og formål i tilknytning til bygge-områder.

Etter § 82 er det tale om fritidsbebyggelse. Detsiktes her til bygninger som nyttes til midlertidigbeboelse for deler av året i fritids- og rekreasjons-øyemed. Bestemmelsene gjelder også tilhørendeuthus.

Med fritidsbebyggelse forstås i alminnelighetpermanente hytter, campinghytter, landsteder,setrer, støler, skogskoier, rorbuer, våningshus ogandre hus som bare eller i det vesentlige nyttes tilfritidsformål ved privat bruk og / eller utleie ogsom kan nyttes for overnatting, uten hensyn tilstørrelse eller standard, sportshytter, sommer-hus, og kolonihagehus som bare er beregnet til åbebos i kortere tidsrom, samt tilhørende uthus ognaust.

Overgang fra fritidsbolig til helårsbolig er enbruksendring som betinger en bruksendrings-tillatelse og/eller eventuelt dispensasjon.

Utleiehytter som f.eks. skal utgjøre del av detøkonomiske driftsgrunnlaget for en landbruks-eiendom, er også i plansammenheng fritidsbe-byggelse og ikke del av landbruk.

Bygninger som nyttes til annet formål, f.eks. iprimærnæring, for turist- og hotellanlegg, eller til permanent beboelse i hele eller større deler av året faller utenfor. Det samme gjelder kommer-

• Fritidsbebyggelse

• Industri

• Kontorer

30

sielle hytteanlegg med fellesdrift og korttidsut-leie. Det er den faktiske bruk som er avgjørende.

Ved bruksendring fra f.eks. driftsbygning i land-bruket til fritidsbruk er søknad etter plan- og byg-ningslovens § 93 andre ledd om bruksendrings-tillatelse nødvendig. Slik søknad må så bl.a. vur-deres i forhold til planformålet.

Hyttefelt kan være større bygge- og anleggsarbei-der som forutsetter regulering etter plan- og byg-ningslovens § 23 nr. 1. Kommunen kan også ettervurdering regulere av eget tiltak. Reguleringsplaner nødvendig for å endre tidligere disposisjons-plan fastsatt i medhold av § 82 i bygningsloven av1965.

Veger i eller til hytteområder kan være spesialom-råde privat veg, eventuelt jord-/ skogsbilveg medutvidet bruksområde godkjent etter plan- og byg-ningsloven.

Bestemmelser til fritidsbebyggelse

Bestemmelser for byggeområder m.v. omtalt ipkt. 3.3.2. kan nyttes.

Vanlige bestemmelser er:

- Om bebyggelsens plassering og karakter,avstand fra friområde / strand / veg, møne-retning, takvinkel, takhøyde fargevalg ogmaterialbruk.

- Grad av utnytting / maksimal hyttestørrelse,fastlegging av hvilke uthus som tillates,inkludert antall / størrelse / form.

- Sikring av brønn / vannpost.- Bevaring av vegetasjon og terreng, utforming,

bruk og behandling av ubebygd areal, tomte-inndeling.

- Krav om bebyggelsesplan eller andresupplerende planer og planmateriale.

- Etter vurdering av behov, krav om nedgravingav kabler og forbud mot oppsetting av gjerder.(For bestemmelser om gjerder se foran, side 28.)

Det kan settes vilkår om at det skal være sikretnødvendig vannforsyning eller utslippsløsningerosv. Unntakene fra tilknytningsplikt i plan- og byg-ningslovens § 65 andre, tredje og fjerde ledd og § 66 nr 2 andre ledd siste punktum for fritidsbe-byggelse til offentlige hovedledninger gjelderikke der annet er bestemt i reguleringsplanen

Når området reguleres til fritidsbebyggelse kandet ikke gis bestemmelse om eierformen, foreksempel at slike hytter ikke skal kunneseksjoneres eller selges.

Ved bruk av offentlige formål skal det angisunderformål; for eksempel skole, barnehage,rådhus, sykehus osv. Dette kan vises som tekst påplankartet. Offentlige formål nyttes til bygningerog arealer som eies av staten, fylket og kommu-nen, men ikke nødvendigvis av offentlig eideselskaper / aksjeselskaper.

Det er videre den offentlige funksjonen vedkom-mende bygning skal ha som tilsier bruk av offent-lig byggeformål. Bygninger / bebyggelse somikke har en spesifikk offentlig funksjon kan mernaturlig legges ut til privat byggeområde selv omde er eid av kommune, fylke eller stat, for eksem-pel boliger, kontor eller forretningsbygg.

Langvarige leieforhold for offenlige funksjoner,f.eks. bibliotek, bør angis som offentlig formål.

• Offentlige bygninger med angittformål

31

I bygg for offentlig formål kan det også etter nær-mere angivelse innredes for private formål.

Det må på planen angis særskilt hvilket allmenn-yttig formål det reguleres for. Allmennyttig formålnyttes gjerne der private organisasjoner, stiftelsero.l. driver virksomhet av allmenn samfunnsmessigkarakter. Virksomheten er åpen for en størreuspesifisert brukerkrets.

Bestemmelser til bygninger for allmennyttigeformål med nærmere spesifisering avformålet

Foruten de bestemmelser som er alminnelige ibyggeområder, kan det f.eks. fastsettes atområdet skal disponeres til tomt for velhus, tomtfor privat barnehage med tilhørende anlegg ellertomt for privat sykehus / pleiehjem når utbyggingog drift skal forestås av allmennyttige organisasjo-ner som Røde Kors, Norske kvinners sanitets-forening m.v.

Omfatter alle former for døgnovernattingsstedersom hoteller, pensjonater, hospitser, moteller(turist-/hytteanlegg for utleie) o.l., samt restau-ranter og serveringssteder, nattklubber m.v.

• Herberger og bevertningssteder

• Bygninger for allmennyttige formålmed nærmere spesifisering av for-målet

Figur 3.2. Utsnitt av reguleringsplan for mindre tettsted hvor det er brukt kombinerte formål og offentlige bygninger er vist med angitte formål

32

Bestemmelser til herberger ogbevertningssteder

Bestemmelsene kan nyttes for å spesifisere nær-mere hvilken type overnatting eller bevertningsom tillates, og det kan særskilt fastsettes vilkårtil utførelsen av bygninger av sikkerhetsmessigegrunner, tiltak for å avbøte ulemper fra trafikk,ferdsel, støy- og luktforhold p.g.a. driften m.v. Detkan også settes vilkår om at driften ikke skal for-styrre natteroen for omboende.

Dette er særskilte anlegg som medfører særskiltebehov for vurdering av trafikk- og brannsikkerhet,og som må vurderes nærmere med hensyn tillokalisering og utførelse.

Bensinstasjon som har en betydelig utvidet funk-sjon, for eksempel som dagligvarebutikk / forret-ning, kafeteria, overnattingssted o.a. må fastleg-ges gjennom reguleringsplan som synliggjør disseformålene.

Bestemmelser til garasjeanlegg ogbensinstasjoner

Det kan i tilknytning til denne type anlegg væresærlig aktuelt å gi bestemmelser om krav tilsikkerhet, trafikkforhold og avbøtende tiltak.

Eksempler på flere underformål

Siden byggeområdeformålet underspesifiseringikke er uttømmende, kan det suppleres ytterlige-re. Barnehage er f.eks. et eget reguleringsformålselv om det ikke er spesifisert som dette i loven.Barnehage kan være både offentlig bygning, byg-ning med angitt allmennyttig formål eller inngåsom del av et boligområde. I tilfelle skal barneha-gen fremgå av reguleringsplanen.

Også andre tilsvarende bygningsformål som ikkeer nevnt i lovens oppregning kan angis som egneunderformål under hovedformålet byggeområde,f.eks. privat kino og møtelokale.

3.4. Landbruksområder


Landbruksområder er områder hvor det skaldrives jordbruks- / skogbruksvirksomhet ogreindrift. Gartneridrift går også inn under for-målet. I disse områdene kan det bare oppføresbygninger som har direkte tilknytning til land-bruk som primærnæring. Annen arealbruk ogbebyggelse er ikke tillatt.

Bygninger i jord- og skogsbruksområder ernødvendige våningshus for driften av gården, ogsom er avhengig av byggetillatelse etter plan- ogbygningslovens § 93, og nødvendige driftsbyg-ninger som omfattes av plan- og bygningslovens § 81 om meldeplikt.

I landbruksområde kan det drives landbruks-virksomhet, herunder oppføring av drifts-bygninger. Begrepet driftsbygninger i § 81omfatter driftsbygninger for jordbruk, husdyr-bruk, skogsdrift, reindrift, hagebruk, gartneri ogpelsdyravl, dersom de er en del av tradisjonelllandbruksdrift, samt husvære for seterbruk ogskogsdrift.

Kommuneplanveilederen har på sidene 32 til 34gitt en del eksempler på tiltak i landbruket. Detvil for det første gjelde driftsbygninger i land-bruket, undergitt meldeplikt etter § 81. Men det er viktig å være oppmerksom på at ogsåbygninger og anlegg m.v. ut over dette kan gåinn under formålet landbruk i forhold til plan.

Anlegg av private veger som etter en behovsvur-dering ikke er begrunnet med landbruks- ellerskogsdriften, vil være forbudt. Behandlingen av



2. Landbruksområder:herunder områder for jord- og skogbruk, reindriftog gartnerier.”

• Garasjeanlegg og bensinstasjoner

33

landbruksveger kommer nå inn under forskrift av22. desember 1996 fra Landbruksdepartementet.

Anlegg og bygninger som f.eks. fritidsbebyggelse,herunder utleiehytter, campingplass, masseuttakut over husbehov, verksteds- og annen nærings-virksomhet, herunder industriell produksjon ogsåav landbruksrelaterte produkter, faller utenforreguleringsformålet. Dette kan enten være han-delsgartnerier, pelsdyrfarmer o.l. som hører inn

under spesialområde i § 25 nr. 6, eller sagbruk,slakterier m.v. som hører inn under byggeområde– industri i § 25 nr. 1.

Reguleringsformålet landbruk kan kombineresmed andre formål, men ikke med naturvernområ-de og friluftsområde. Det kan heller ikke kombi-neres med formål som i praksis kommer i konfliktmed utøvelsen av landbruksvirksomhet. (Se ogsåpkt. 3.11.)

Figur 3.3. Eksempel som viser landbruksområde avsatt til jordbruk, verneverdig gårdstun regulert til spesialområde bevaring / landbruk, samt verdifullt landskapselement regulert til spesialområde naturvern.

34

Det kan ikke gjennomføres ekspropriasjon etterplan- og bygningsloven i områder regulert tillandbruksområde.

Bygninger for fabrikkmessig produksjon av f.eks.fjærfe og gris vil som sagt falle utenfor begrepet“driftsbygning”. Det er likevel ofte vanskelig åangi hvor grensen går mellom landbruksvirksom-het og fabrikkmessig produksjon. Det avgjørendemå bli en konkret vurdering i den enkelte sak derman bl.a. tar hensyn til bygningens størrelse, pro-duksjonens omfang og de ulemper den fører medseg i form av lukt, støy o.a. Virkningen av at etområde reguleres til landbruksområde, er at tiltaksom ikke faller inn under landbruksvirksomhet,er i strid med formålet og ikke tillatt.

Oppføring av driftsbygninger i landbruket er isamsvar med reguleringsformålet, men ermeldepliktige, jf. § 81. Andre bygge- og anleggs-tiltak er søknadspliktige, eventuelt avhengig avdispensasjon eller reguleringsendring.

Arealdisponeringen i landbruksområder regule-res også av spesiallover som jordloven, skog-bruksloven, konsesjonsloven og jordskifteloven.I regulert område som er lagt ut til annet ennlandbruk, bortfaller jordloven, hvis ikke kom-muneplanen uttrykkelig vedtar noe annet.

Hva som er landbruksvirksomhet vil i noenutstrekning skifte over tid - pga. den stadig øken-de effektivisering og rasjonalisering som harskjedd innen landbruket. Dette må avgjøres kon-kret i hvert enkelt tilfelle - for eksempel hvorgrensen går mellom “fabrikkmessig” produksjonog landbruk. Nye typer bygninger og virksomhe-ter faller ikke inn i landbrukskategorien i § 25uten nærmere vurdering.

Når det gjelder slakteproduksjon f.eks. av gris, erikke Landbruksdepartementets konsesjonsgren-ser alene avgjørende for hvorvidt et tiltak er åanse som landbruksvirksomhet. Grensedragingmå foretas av planmyndigheten i kommunen etteren konkret vurdering og i samråd med landbruks-myndighetene.

Når det gjelder pelsdyranlegg, bør det skillesmellom større og mindre pelsdyrenheter ireguleringsplansammenheng. Mindre enheter

som inngår som en underordnet del av landbruks-driften, bør reguleres til landbruksformål.

Større enheter som fremstår som mer selv-stendige driftsenheter uten tilknytning til annenlandbruksvirksomhet, bør reguleres til spesialom-råde - pelsdyrfarm. Det anses lite heldig å benyttereguleringsformålet industri.

3.4.2. Bestemmelser til landbruksområder

Det kan knyttes bestemmelser til landbruks-områder på samme måte som til andre areal-brukskategorier så langt det er forenlig medkombinasjonsforbudet i § 25 andre ledd somgjelder naturvern og friluftshensyn. Det kanbestemmes hvor de ulike bygninger og anleggskal plasseres, og det kan settes vilkår for gjen-nomføringen også under hensyn til nærliggendeområder med annen bruk. Det kan ikke gisbestemmelser om rent driftsmessige forhold. Det kan derfor ikke gis bestemmelser til land-bruksformålet som hindrer skogsavvirkning,beitebruk og jorddyrking, grøfting, nydyrking,skogsbilvegbygging, treslagskifte, eller somdirekte hindrer oppføring av nødvendigebygninger og anlegg for landbruksdriften.

3.4.3. Delformål etter § 25 landbruks-områder:

Reindrift kan utøves i reinbeitedistrikt omfattendedeler av Finnmark, Troms, Nordland, Nord-Trøndelag, Sør-Trøndelag og Hedmark, i alt 134kommuner

Reindriftretten innebærer rett til beite for rein, tilferdsel og flytting og til å plassere anlegg som ernødvendige i reindrift. Flyttelei kan ikke stenges,og det kan være straffbart å gjøre det utenLandbruksdepartementets samtykke.I reguleringsplan kan reindrift være eget formåletter § 25 nr. 6 som spesialområde, men reindriftkan også legges ut som underformål til landbruk,jf. § 25 nr. 2.

• Områder for reindrift

35

Legges reinbeiteområde sammen med landbruketter nr. 2, vil bygge- og anleggsvirksomhet forjordbruk og skogbruk være tillatt innenfor plan-området på lik linje med reindrift. Det kan marke-res hvilke deler av området som er spesielt viktigfor reindriften, men bygge- og anleggsvirksomheti jordbruk eller skogbruk kan ikke nektes. Bygge-og anleggsvirksomhet for andre formål vil imid-lertid ikke være tillatt.

Aktuelle spesialområder etter nr. 6 kan værebeitearealer av spesiell betydning, for eksempelinnhegninger, slakteanlegg og gjeterhytter m.v.Reguleres et område til dette formål, er virk-ningen at bygge- og anleggstiltak for alle andreformål, også jordbruk og skogbruk, ikke kangjennomføres. Det samme gjelder andre tiltaksom kan være til ulempe for gjennomføring avplanen, for eksempel oppdyrking. På vanlig måtekan det i nødvendig grad knyttes utfyllendebestemmelser til planen, bl.a. om at deler avområdet ikke kan brukes til annet enn reindrift,forbud mot visse former for bruk, f.eks. motor-ferdsel. Det kan settes vilkår for bruken, f.eks. ibestemte tidsperioder.

Reguleringsplan for reindrift vil først og fremstvære aktuelt der det er behov for en detaljertutforming av et reindriftsområde, dvs. en detalj-regulering innenfor et forholdsvis lite område, for eksempel med skilleanlegg og slakteanlegg,eventuelt også med andre anlegg for driften. Denmest vanlige situasjonen i reindrift er imidlertidflerbruk i utmark med reindrift og jordbruk, medreindrift i allmenne friluftsområder, eventuelt medbruksbegrensning. Det kan også bestemmes at etformål kan gå over til reindrift når visse vilkår eroppfylt, for eksempel at uttaksområdet for råstoffgår over til reindriftsområde.

Bestemmelser til områder for reindrift

Det kan gis bestemmelser til områder for reindriftpå samme måte som i andre landbruksområder.

Landbruksområde omfatter også vanlige land-bruksgartnerier. Gartnerier for fabrikkmessigproduksjon vil ikke falle inn under landbruk ogmå ha særskilt hjemmel i reguleringsplan.Gartneri som eget reguleringsformål vil f.eks.kunne legges ut etter § 25 nr. 6 som spesial-område handelsgartneri/produksjonsgartneri/planteskole.

Hagesenter med en vesentlig vekt på omsetningav også andre varer enn egenproduserte planter /trær / busker må betraktes som forretningsvirk-somhet og plasseres under formålet “bygge-område – forretning”.

Bygning, konstruksjon eller anlegg som er nød-vendig i landbruket, vil være unntatt fra byggefor-budet i strandsonen etter plan- og bygningslovens§ 17-2 dersom det av hensyn til næringsutøvelsenmå eller bør ligge i strandsonen. Et produksjons-gartneri som ikke kan sies å stå i tilknytning til enordinær landbruksdrift, er et næringsbygg og vilsåledes ikke være i samsvar med reguleringsfor-målet landbruk og heller ikke være unntatt frabyggeforbudet i § 17-2.

• Områder for gartnerier

36

3.5. Offentlige trafikkområder


Trafikkområder er offentlige områder som eråpne for allmenn ferdsel og omfatter veger /gater med underinndeling, jernbane, havner /småbåthavner, flyplasser, rutebilstasjoner,parkeringsplasser og andre trafikkinnretninger.Som trafikkinnretninger på veger kan også forstås pengeinnkrevingsstasjoner, gjerder, fartsdempende humper o.l. Likeledes kan rasteplasser, toaletter o.l. angis som andre trafikkinnretninger.

Vegkroer, hoteller / moteller og bensinstasjonero.l. faller utenfor. Dette er bygninger som går innunder byggområdeformålet.

Reguleringsplaner for trafikkområder vil normaltvære en detaljering av de beslutninger som er tattpå oversiktsplannivå, men reguleringsplan forveger kan også utarbeides uten slik forankring.

Ved reguleringsplanleggingen skal departemen-tets støyretningslinjer følges. Jf. også rundskriv T-1/86 om retningslinjer for fylkesmennenesmedvirkning som statlig fagmyndighet forstøysaker.

Støyømfintlig bebyggelse forutsettes ikke lagtinntil støybelastede trafikkanlegg. I de tilfellerbygninger likevel plasseres slik at støygrenseneoverskrides, skal det stilles krav om støydempen-de tiltak slik at tilfredsstillende løsninger oppnås iforhold til retningslinjene. I de tilfelle planen inne-holder forslag om nye vegtraseer, skal det gjen-nomføres beregninger av støyforholdene slik atanlegget får en slik plassering og utforming atretningslinjene tilfredsstilles.

Nødvendige støytiltak innarbeides i regulerings-bestemmelsene og vises på plankartet. Det skalframgå av planen når tiltakene skal være gjen-nomført. I praksis blir dette et rettslig vilkår for åkunne bygge etter planen. Dette kan innebære atbebyggelse og støytiltak skal opparbeides samti-dig, eller at for eksisterende bebyggelse somberøres av vegutbyggingstiltak, skal det væreframsatt tilbud om gjennomføring av støytiltak førvegen er ferdig til å tas i bruk.

For bestemmelser vedrørende utforming,plassering osv. av bygninger som hører inn under trafikkområdene som er nevnt her, vises til omtale av de ulike byggeområder.

3.5.2. Delformål etter § 25 offentlig trafikkområder:

Formålet omfatter bl.a.:

- Gater / kjøreveger m/fortau- Gangveger / gang- og sykkelveger- Gatetun (atkomst, parkerings- og lekegater)- Parkering- Plasser / torg- Kollektivfelt (gate / bussfelt)- Gjerder, fartsdempende, humper o.l.- Turveger og historiske veger

• Veger



3. Offentlige trafikkområder:

Veger - med dette forstås i denne loven ogsågater med fortau, gangveger, sykkelveger, gate-tun og plasser - bruer, kanaler, jernbaner,sporveger, rutebilstasjoner, parkeringsplasser,havner, flyplasser og andre trafikkinnretningerog nødvendige arealer for anlegg og sikringm.v. av trafikkområder.”

37

Det må framgå klart av planen hvilke trafikkfor-mål som er aktuelle i den enkelte plan. Dvs. veg-området, herunder areal til kjørebane, vegskul-dre, vegkryss, avkjørsler, gang- og sykkelveger,planskilte kryssinger, bruer, skråinnslag og støtte-murer. Andre forhold som fastlegges i vegplanerkan være:

- Eiendomsgrenser og registreringsnumre- Bygninger som inngår i planen eller som

skal fjernes - Byggegrenser- Frisiktsoner- Støyskjermer og voller- Områder for massetak og depot- Motfyllinger- Bakkeplaneringstiltak- Områder som skal beplantes eller hvor

eksisterende vegetasjon skal bevares- Areal som bare skal disponeres i

anleggsperioden

Dersom veger skal omlegges eller bruken av demendres til annet formål, er det en vesentligendring av planen som må behandles i samsvarmed plan- og bygningslovens § 28-1 nr. 1, jf. § 27-1.

Det må framgå klart av planen hvilken del av tra-fikkområdet som i tilfelle skal nyttes til oppføringav bygg for trafikkformål, f.eks. rutebilstasjon.Plasseringen av slikt bygg vises ved inntegning avdet planlagte bygg eller grenser for bebyggelse.Dersom byggverket skal ha gesimshøyde over 8meter og mønehøyde over 9 meter, må dette påfø-res planen, jf. plan- og bygningslovens § 70.

Randsoner og buffersoner inntil vegområder kanlegges ut til offentlig trafikkområde, f.eks. i kom-binasjon med et “grønt” formål, eller at arealetvises som annet trafikkareal. Trafikkområde ogfriområde må ikke kombineres.

Nødvendige sidearealer for vegskjæringer,forstøtninger og fyllinger skal være med.Likeledes bør det avsettes plass til støyskjermereller voller innenfor planområdet der dette eraktuelle støytiltak.

Ved vegplanlegging kan også andre arealbruks-formål under § 25 i prinsippet være aktuelle daplanleggingen av selve vegen og de tilstøtendearealer må sees i sammenheng.

Bestemmelser til veger

Av forhold det kan gis bestemmelser om, ervegers bredde og stigningsforhold, dvs. vegprofi-ler, (lengde- og tverrprofil), avkjørselsforhold oginndeling i gangveger og kjøreveger, kollektivfeltog fartsdempende tiltak.

For offentlige veger vil vegnormalene etter veg-loven være et naturlig utgangspunkt for hvilketekniske krav som er aktuelle å stille i planene.Statens vegvesen har utarbeidet egen veileder om vegplaner.

Det vil i mange tilfelle være praktisk å vise slikebestemmelser direkte på plankartet med tekst ogsymboler.

Det kan også gis bestemmelser om utformingenog utførelsen av terrenginngrep i forbindelse medveganlegg. F.eks. at det skal skje mest muligskånsomt. Videre kan det være behov for å stillekrav om at vegskjæringer og fyllinger skal søkesbeplantet eller behandlet på annen tiltalendemåte.

Spesielt der veger skal anlegges i bevaringsområ-der eller i naturområder er bestemmelser om til-pasning til omgivelsene aktuelt.

Bestemmelsene kan utformes slik at de fastleggeravkjørsler og eventuelle avkjørselsforbud forenkelteiendommer eller vegstrekninger.

38

Videre kan det gis bestemmelser om frisiktsonerved vegkryss. Bestemmelsene om utformingen avfrisiktsoner fremgår av vegnormalene som erhjemlet i vegloven. Det følger av § 25 nr. 6 atspesialområde - frisiktsone er eget regulerings-formål.

Det kan ellers gis bestemmelse om sikring avatkomst på gang- og sykkelveg f.eks. for syke-,brann-, flytte- og renovasjonsbiler. Videre kan detetter nærmere vurdering tillates at enkelte eien-dommer kan nytte gang- og sykkelveg somadkomst til eiendommer.

Bruer faller inn under hva som kan og skalreguleres i en reguleringsplan.

Bestemmelser til bruer

Det kan gis bestemmelser om bruspenn, seilings-høyde, bredde og utforming, f.eks. med krav tilmaterialbruk, utførelse og farge m.v.

I sjø kan det gis bestemmelser om seilingsdybdeog bredde i led under bro, forutsatt at sjøarealeter inkludert i planen.

I sjø vil manøvreringsområder i tilknytning tilhavneområde på land, og farleder også inngå her.Til slike områder kan det gis bestemmelser omforbud mot bøyer eller andre gjenstander somhindrer ferdselen. I tillegg vil havne- og farvanns-loven gjelde, med mulighet for regulering avferdselen og gjenstander som hindrer den,gjennom forskrift.

• Bruer

��

HSP

HSP

L 8165 L 8003

L 7531 L 7522 L 7521 L 7414 L 7065 L 7062 L 7041 L 6376 L 6375 L 6351 L 6331

L 6306 L 6102 L 6101 L 6020 L 6012 L 5099

L 5081 L 5080 L 5073 L 5061 L 5041 L 5032

L 5001

L 4099

L 4013 L 4012 L 3200

47,7

49,4

47,2

51,9

48,7

49

45

50

50

4850

50

50

L 2024 L 2023 L 2022 L 2021

L 1224 L 1223 L 1221 L 1214 L 1211

L 1204

L 4011 L 4014 L 1201

Undergang

Bensinstasjon

Bensinstasjon

L 1202

øyskjerm

Støys

kjerm

Støyvoll

Figur 3.4. Eksempel som viser veganlegg og håndtering av vegens sidearealer med støytiltak, turveg, gang- / sykkelveg mm.

39

Tilsvarende vil reguleringsplan brukes for å fast-legge som underformål følgende offentlige: kana-ler, jernbaner, sporveger, rutebilstasjoner, parke-ringsplasser, havner (trafikkhavner eller offentligesmåbåthavner), flyplasser og andre trafikk-innretninger (f.eks. fergeleier) og nødvendige are-aler for anlegg og sikring m.v. av trafikkområder(f.eks. skjæringer, fyllinger m.v.).

3.6. Friområder


Friområder dekker avgrensede områder medspesiell tilrettelegging og eventuell opparbeidingfor allmennhetens uhindrede rekreasjon og opp-hold. Områdene skal erverves (eies eller dispone-res ved stedsvarig bruksrett), opparbeides ogvedlikeholdes av kommunen og kan være offent-lig tilgjengelige parker og lekeplasser, idrettsba-ner, åpne for alminnelig bruk, bryggeanlegg iforbindelse med friområde på land, badeplasser,offentlige plasser opparbeidet for rasting ogleirslagning, lysløyper og turveger, båtplasser ogbrygger for alminnelig bruk m.v. Hvis områdeneforutsettes å ha begrenset tilgjengelighet forallmennheten, bør de reguleres for spesialområde-camping, idrett osv. Jfr. Planjuss nr. 1/2000.

Eksempler på tiltak som faller utenfor friområde-kategorien er go-cartbane, terrengsykkelbane,motorcrossbane o.l. Til disse formål nyttesspesialområde under § 25 nr. 6.

3.6.2. Bestemmelser til friområder

Områdets bruk kan spesifiseres nærmere, foreksempel at friområdet skal nyttes til lekeplass /park, eventuelt lysløype / turveg, eller at det skaletableres idrettsbane med tilhørende bygninger,parkeringsplasser og andre nødvendige anlegg.

Det kan også gis bestemmelser som fastlegger atbestemt bruk ikke skal tillates innenfor arealet,f.eks. ridning eller sykling på områder som ersårbare for slik ferdsel.

Det er i utgangspunktet ikke tillatt å oppførebygninger innenfor friområder. Det kan likeveloppføres bygninger som fremmer allmennhetensbruk av friområdet. Det kan gis nærmere bestem-melser om hvilke bygninger og anlegg m.v. somtillates opparbeidet av hensyn til friarealets bruk.

For bestemmelser vedrørende utforming avbygninger og arealer m.m., jf. bestemmelser forde ulike byggeområder.

Friområde i sjø vil neppe være aktuelt utendirekte tilknytning til friområde på land.Forholdet til eiendomsrett eller eventuell ekspro-priasjonshjemmel vil dermed være avklart. Fri-luftsområde etter nr. 6 kan dermed være et alter-nativ til friområde i sjø.

3.6.3. Konsekvensutredninger

Tiltak som fremgår av vedlegg II til forskrift omkonsekvensutredninger skal konsekvensutredesdersom tiltaket er foreslått lokalisert i områdersom er avsatt til friområde, jf. forskriftens § 4 nr. 3 a.



4. Friområder:

Parker, turveger, leirplasser, anlegg forlek, idrett og sport og områder i sjøen forslik virksomhet.”

• Andre trafikkanlegg

40

3.7. Fareområder


Formålet nyttes for arealer som er utsatt for farepå grunn av naturgitte forhold og / eller miljøfor-hold og som av den grunn ikke tillates bebyggeteller bare skal bebygges på nærmere vilkår avhensyn til sikkerheten. Eksempel på naturgitteforhold er flom, skred, radon, vind. Eksempel påmiljøforhold er forurensning i grunn eller luft,støy, vibrasjoner, ildsfarlig opplag o.l. Reguleringtil fareområde innebærer at alle byggetiltak innen-for planen er forbudt, eventuelt tillatt på spesiellevilkår som avbøter faremomentet.

I områder hvor det er forurensning i grunnenetter tiltak, eller hvor det ikke er aktuelt åiverksette tiltak, kan området reguleres til fare-område. Alternativt kan området reguleres tilindustri med egne bestemmelser vedrørendegraving / omdisponering av tomten, jf. kap. 3.3.3.

Formålet innebærer angivelse av særskilt faresom et tillegg til formålet. (Det er i utgangspunk-tet adgang til å kombinere “fareområde” medandre reguleringsformål, jf. plan- og byggningslo-vens § 25 andre ledd.) F.eks. er det ingenting ivegen for at områder langs trase for høyspent-linjer legges ut som turveg o.l.

Spørsmål om regulering av fareområder må på ettidlig tidspunkt tas opp med vedkommendestatlige fagmyndighet, f.eks. Norges vassdrags-og energiverk, Direktoratet for sivilt beredskap,Statens strålevern, Naturskadefondet og andreaktuelle myndigheter.

Potensielle fareområder bør synliggjøres så tidligsom mulig i planprosessen, helst på oversiktsplan-nivå. Plan- og byggningslovens § 68 kommer inndersom det ikke i tilstrekkelig grad er tatt hensyntil faren i planarbeidet eller der det ikke foreliggerplan. I henhold til § 68 kan grunn bare deles ellerbebygges dersom det er tilstrekkelig sikkerhetmot fare eller vesentlig ulempe som følge avnatur- eller miljøforhold.

Kravene i § 68 gjelder generelt. En rekke forholder regulert i forskrift om krav til byggverk ogprodukter til byggverk (TEK) av 22. januar 1997, ikraft fra 1. juli 1997. Forholdet til § 68 og de rele-vante bestemmelser i TEK er en del av vurde-ringstemaet ved behandling av enhver søknadeller melding. Kommunen kan om nødvendignedlegge forbud mot bebyggelse eller stillesærlige krav til byggegrunn, bebyggelse oguteareal. Bestemmelsen er av materiell art og vilslå igjennom i forhold til den fastsatte arealbruk iarealplaner.

Arealenes bruk og hva den aktuelle fare består i,må fremgå av plankartet. Dersom det i et områdeer ras- eller flomfare eller fare for stein- / jord- /leirras, må dette området avmerkes særskilt.

Dersom det er åpnet adgang til å oppføre bygg-verk i fareområder, bør byggesaken foreleggesvedkommende fagmyndighet. Det vises for øvrigtil rundskriv T-5/97 om arealplanlegging ogutbygging i fareområder.



5. Fareområder:

Områder for høyspenningsanlegg, skytebaner,ildsfarlig opplag og andre innretninger somkan være farlige for allmennheten, og områdersom på grunn av ras- og flomfare eller annensærlig fare ikke tillates bebygget eller bare skalutbygges på nærmere vilkår av hensyn tilsikkerheten.”

41

3.7.2. Bestemmelser til fareområder

For bestemmelser vedrørende eventuelle byg-ninger eller annen arealbruk innenfor fareområ-dene (bygningers og arealenes utforming m.m.)se omtalen av de enkelte underformål.

Om kravet til byggegrunn og miljøforhold visesdet til bestemmelsene i plan- og bygningslovens § 68. Denne bestemmelsen gjelder både i regu-lerte og uregulerte strøk.

3.7.3. Delformål etter § 25 fareområder

Formålet brukes for å fastlegge traseer for over-føringsledninger for elektrisk energi. De nær-mere restriksjoner som følge av planen vil følgeav energilovgivningen avhengig av dimensjone-

ringen av kraftlinjen. Tilsvarende vil traseensbredde for det aktuelle overføringsanlegget måttefastlegges ut fra energilovgivningens sikkerhets-krav.

Planen kan fastsette de enkelte stolpepunkter derdette er hensiktsmessig eller nødvendig.

Bestemmelser til høyspenningsanlegg

Det kan gis bestemmelser som presiserer hvilketiltak og hvilken bruk som er forbudt / tillatt ireguleringsområdet, f.eks. ved kombinasjon medannet reguleringsformål som utelagringsareal ibyggeområde for industri. Videre kan det f.eks.stilles krav om utforming og utførelse av deaktuelle master og linjer, herunder krav tilestetikk og landskapstilpasning, jf. i denneforbindelse § 74 nr. 2.

• Høyspenningsanlegg

Figur 3.5. Eksempel som viser fareområde høyspentanlegg og fareområde flom

42

Formålet nyttes til områder for bygging av nyeskytebaner og for eksisterende skytebaner somikke faller inn under “øvingsområder for forsva-ret”. I tillegg kan skytebaner medføre støyulem-per, jf. retningslinjer for begrensing av støy fraskytebaner, rundskriv T-2/93.

Bestemmelser til skytebaner

Det vil særlig være aktuelt med bestemmelser omstøytiltak, sikkerhet og skytetider.

Formålet nyttes for områder hvor det skal gjen-nomføres anlegg som det knytter seg særskiltsikkerhetsrisiko til, for eksempel lageranlegg fortennfarlige væsker, sprengstofflager o.l.

Formålet nyttes for å hindre uønsket arealbrukog bebyggelse i områder som for eksempel er ras- eller flomutsatt. Det er planmyndigheten utfra en vurdering basert på faglige kriterier, og isamråd med de enkelte fagmyndigheter, somavgjør hvilke restriksjoner som skal innføres ireguleringsplan.

Det følger av § 68 at grunn bare kan deles ellerbebygges dersom det er tilstrekkelig sikkerhetmot fare eller vesentlig ulempe som følge av natur-eller miljøforhold. Kriteriene som legges til grunnetter § 68 skal samsvare med de retningslinjer sompraktiseres for behandling av reguleringsplan.

Bestemmelser til områder som på grunn avras- og flomfare eller annen særlig fare ikketillates bebygget, eller bare skal utbygges pånærmere vilkår av hensyn til sikkerheten

Bestemmelser kan nyttes for å presisere hvilkenbruk og hvilke tiltak som tillates eller forbys i detfarlige området. Det kan også stilles vilkår ombestemte sikringstiltak, f.eks. om steinsatte diker ogjordvoller, eller om rasoverbygg og murer / voller.

For eksempel kan det i områder regulert til byg-geområder etter § 25 nr. 1, jf. § 26 også gis rettsligbindende bestemmelser om sikringstiltak førområdet bygges ut i henhold til reguleringen.Sikringstiltaket vises på plankartet og beskrives ibestemmelser til planen. Der for eksempel et ras-farlig skogsområde reguleres til fareområde somikke tillates bebygget eller bare kan bebygges pånærmere vilkår av hensyn til sikkerheten, kan detstilles vilkår i reguleringsbestemmelse til planenat hogst ikke tillates.

3.8. Spesialområder



6. Spesialområder:

herunder områder for private veger, camping,områder for anlegg i grunnen, vassdrag eller isjøen*, områder med bygninger og anlegg sompå grunn av historisk, antikvarisk eller annenkulturell verdi skal bevares, fiskebruk, områ-der for reindrift, friluftsområder som ikke gårinn under nr. 4, parkbelte i industriområde,naturvernområder, klimavernsoner,vannforsyningskilder med nedslagsfelt, frisikt-soner ved veg, restriksjonsområde rundt fly-plass, og område og anlegg for drift av radio-navigasjonshjelpemidler utenfor flyplass, områ-der for anlegg og drift av kommunaltekniskvirksomhet, grav- og urnelunder, vann- ogavløpsanlegg, områder for bygging og drift avfjernvarmeanlegg, taubane, fornøyelsespark,golfbane, steinbrudd og massetak samt andreområder for vesentlig terrenginngrep, anleggfor Televerket og øvingsområder med tilhøren-de anlegg for forsvaret og sivilforsvaret.”

• Områder som på grunn av ras- ogflomfare eller annen særlig fare ikketillates bebygget, eller bare skalutbygges på nærmere vilkår avhensyn til sikkerheten

• Ildsfarlig opplag og andre innret-ninger som kan være til fare forallmennheten

• Skytebaner

43

Anlegg for Televerket må nå forstås som anleggfor telekommunikasjon.


Dette arealbruksformålet omfatter en lang rekkeforskjelligartede formål og tiltak av privat elleroffentlig art og kan betraktes som en samlekate-gori for tiltak som ikke naturlig faller inn underde øvrige hovedformålene. Enkelte underformålkommenteres nærmere nedenfor.

3.8.2. Delformål etter § 25 spesialområder:

Formålet omfatter private veger som ikke er åpnefor allmenn ferdsel, og ikke går inn under vegeretter § 25 nr. 2, 3, 4 eller 5 (fellesområder).

Bestemmelser til private veger

Det kan gis bestemmelse om hvilket bruksområ-de vegen skal ha, f.eks. at det skal være atkomstfor nærmere angitte hytteeiendommer, eller at detskal være anleggs- eller driftsveg for kraft-forsyningsanlegg. Det kan ellers gis de sammebestemmelser om utforming og anlegg av privateveger som for offentlige veger, jf. foran.

Formålet brukes for å legge ut arealer til cam-pingplasser. Campingplass nødvendiggjør sær-skilte anlegg, f.eks. campinghytter, fellesanleggsamt godkjente vannforsynings- og avløpsanlegg.Også trafikkforholdene må vurderes. De områderhvor det skal anlegges campingplasser, må derforsærskilt avmerkes på reguleringskartet.

Område for permanente campinghytter leggesordinært ut som byggeområde.

Dersom det legges ut områder for rasting ogleirslagning i tilknytning til et offentlig friområde,f.eks., et attraktivt turutfartsområde, spesielleaktivitetsområder o.l., kan friområde brukes, jf.

§ 25 nr. 4. I slikt tilfelle er det en forutsetning på sikt at det offentlige blir eier også av leir-slagningsområdet og innløsning kan krevesdersom vilkårene i § 42 er oppfylt. Videre måområdet hvor bebyggelsen skal oppføres værevist på reguleringsplankartet.

Områdets øvrige bruk bør spesifiseres så godtsom mulig på plankartet.

Bestemmelser til camping

Det kan gis bestemmelser om utforming og brukav arealer. Det kan settes vilkår for bruken avområdet, f.eks. om plassering av campinghytterog -vogner, og det kan forbys former for bruk ogstilles krav for å fremme eller sikre formålet.

Det kan gis bestemmelser om:

- Ferdsel med biler eller annet motorkjøretøypå bestemte veger.

- Forbud mot plassering av campinghytter og -vogner i nærmere bestemt avstand fra strand,friområde eller anlegg.

- Bestemmelse, f.eks. om trafikksikkerhetstil-tak og tiltak for å hindre støv og støy, oppset-ting av gjerder, beplantningsbelter m.v. I densammenheng kan det fastsettes rekkefølge-bestemmelser som omtalt foran i pkt. 3.2.2.

- Sikring av vegetasjon som vist på plankartet.- Bestemmelser om løsning av vann- og avløps-

forhold, f.eks. om tømming av septiktanker ogpriveter.

Etter § 85 om transportable anlegg og konstruk-sjoner kan de ikke plasseres slik at de hindrerallmenn ferdsel eller friluftsliv eller på annen måtefører til vesentlig ulempe for omgivelsene.

Dersom reguleringsformålet byggeområdebrukes, jf. foran om bestemmelser.

Det kan legges ut områder for bobiler i regule-ringsplan under arealbruksformålet spesial-område med nærmere angivelse av underformål,f.eks. område for bobiler, jf. § 25 nr. 6. Dette vil

• Bobiler

• Camping

• Private veger

44

først og fremst være relevant for private områder.Dersom det forutsettes integrert et begrensetområde for bobiler i tilknytning til et offentlig eidområde, f.eks. sports- og idrettsarenaer, spesiellefriområder for nærmere bestemte aktiviteter o.l.,kan friområde brukes, jf. § 25 nr. 4.

Områdets bruk må spesifiseres så godt sommulig på plankartet.

Bestemmelser til bobiler

Det kan gis bestemmelser om utforming og brukav arealer, det kan settes vilkår for bruken avområdet, f.eks. om plassering av vognene, og detkan forbys former for bruk for å fremme ellersikre formålet. Bestemmelsene foran under cam-pingområder er alle aktuelle. Likeledes kan detvære aktuelt å gi bestemmelse om:

Bruk av området til bobiler f.eks. i vinterhalvåret,inklusive påsken, og til annet formål, f.eks. fri-luftsområde eller landbruk.

Plassering og bygging av vindkraftanlegg (vind-møller / vindmølleparker) vil være tiltak somkrever byggetillatelse etter plan- og bygnings-lovens § 93. Etter departementets mening er sliketiltak så store at de faller inn under bestemmelseni plan- og bygningslovens § 23, og dermed måundergis reguleringsbehandling.

I reguleringsplansammenheng vil det naturligearealbruksformål være spesialområde etter plan-og bygningslovens § 25 nr. 6, område for vind-kraftanlegg (vindmøllepark). Dersom områdetogså har et innslag av bygninger tilhørende vind-kraftanlegget kan en kombinasjon av formålenebyggeområde etter plan- og bygningslovens § 25nr. 1 og spesialområde vindkraftanlegg vurderes.

Reguleringsplan (og bebyggelsesplan) gir hjem-mel for ekspropriasjon til de formål som er lagt uti planen, jf. plan- og bygningslovens § 35 nr. 1.Slik plan kan derfor nyttes til å ekspropriere nød-vendig grunn til anleggelse av vindkraftanlegg,dersom dette er i samsvar med reguleringsformå-

let i planen. Kommunestyret eller staten kan gisamtykke til ekspropriasjon.

Dette vil være anlegg og tiltak som omfattes avsøknadsplikten i plan- og bygningslovens § 93.

Dersom disse tiltak inngår som ledd i landbruks-drift og arealplan til kommuneplanen legges ut tilLNF-område, vil arealformål i reguleringsplan-sammenheng være landbruksområde. Fallermikro- og minikraftverket utenfor det som vilvære naturlig i landbruksvirksomhet, vil areal-formålet i reguleringsplanen være spesialområde,eventuelt byggeområde, dersom kraftverket til-knyttes bygninger.

Plan- og bygningsloven gjelder i sjøen ut tilgrunnlinjen. Siden bruks- og vernetiltak somsøkes løst gjennom regulering stort sett vil værede samme på sjø og land, kan reguleringsformålog bestemmelser tilpasses sjøområdene og bru-kes på vanlig måte etter sitt innhold, jf. også for-muleringen “herunder” i § 25 nr. 6. De tradisjo-nelle bruks- og verneformål i sjø vil også væreregulert gjennom eget lovverk, jf. havneloven,oppdrettsloven og saltvannsfiskeloven.

Reguleringsplan med bestemmelser vil i mangetilfelle likevel være det aktuelle virkemiddel for endel tiltak og aktivitet i sjøområdene, bl.a. på grunnav gjensidig påvirkning av arealdisponering påland. Ofte vil en reguleringsplan omfatte sjø og denære landområder. I slike tilfeller er det viktig åse sammenhengen mellom arealbrukskategorienei sjø eller vassdrag og på tilstøtende arealer påland.

• Områder for anlegg i vassdrag eller isjøen

• Områder for mikro-, mini- ogsmåkraftverk

• Områder for vindkraftanlegg

45

Bestemmelser til sjøområder / plantema

1) Friluftsområde i sjø, (enten alene eller i kombi-nasjon med fiske og allmenn ferdsel):

• Det kan gis bestemmelser om områder forbrygger, fortøyningsinnretninger, forbud motdumping av gjenstander og opplagsplass forstørre båter. (Fartsbegrensinger i nærmerebestemte områder av omsyn til fiskeplasserog badeplasser kan fastsettes etter havne-lovens regler).

• Innenfor havnedistrikt vil kommunen gjen-nom forskrift til havne- og farvannslovenkunne fastsette fartsbegrensninger i bestemteområder.

• For friluftsområde i sjø, enten alene eller ikombinasjon med fiske og allmenn ferdsel,kan det fastsettes fartsbegrensinger etterhavnelovens regler.

• I friluftsområde der formålet bl.a. er bading,kan det innenfor nærmere oppmerkede gren-ser settes forbud mot båter, seilbrett og lik-nende. (Fartsbegrensinger for båter derbading foregår; jf. havneloven og forskriftetter sjøfartsloven.).

• I kastevåger og i områder for tradisjonelt små-fiske kan det settes forbud mot brygger, for-tøyningsinnretninger, dumping og opplags-plass for båter. Arealdisponeringen på land vilher være avgjørende og må trekkes inn isamlet vurdering.

2) Spesielle friområder i sjø “med anlegg for lek,idrett og sport” slik som roing, seiling, brettsei-ling, vannski, svømming, m.v.

• Områdene for eksklusiv bruk kan spesifise-res, f.eks. i områder for vannski, for seilbrett,konkurranseområder for svømming og forbåtsport.

• Innenfor nærmere oppmerkede grenser kandet settes forbud mot båter, seilbrett og vann-ski. Det kan gis fartsbegrensinger for båterder bading skal foregå, jf. havneloven ogforskrift etter sjøfartsloven.

3) Havneområder og områder for båter i opplag

• I område regulert for båter i opplag kan detgis reguleringsbestemmelser om hvor båteneskal ligge og ferdsel til land.(Forurensingsloven gjelder, og det kan settesforbud mot utslipp m.v. etter nevnte lov).

• I områder for større havner vil regulering avanlegg m.v. gå inn under byggeområde ogkommunikasjonsanlegg med regulerings-bestemmelser.

• Farleder og bileder må markeres, eventueltmed bestemmelser om plassering av fiske- ogfortøyningsinnretninger, forbud mot dumpingav gjenstander og annen forurensende virk-somhet.

• Ferdselsregulering (med opplysning hastig-hetsbegrensninger etter havneloven) for uliketyper båttrafikk.

• Bestemmelse om endrede seilingsforhold itilknytning til veganlegg med bro kan gis.

• Bestemmelse om endrede seilingsforhold,eventuelt ny seilingsled i tilknytning tilhavneanlegg, kan gis.

• Områder for småbåthavner legges ut somspesialområde tilknyttet nødvendige bestem-melser.

• Bestemmelser som ivaretar innseilingsforholdkan gis.

• Bestemmelser om farleder i forhold til annenbebyggelse kan gis

• Til marinaer innenfor et regulert havne-område eller i egen plan kan det knyttesbestemmelser om plassering av tiltak,størrelse, utforming m.v. og om kommuni-kasjon til sjø og til land.

46

4) Områder for oppdrett, jf. § 25 nr. 6

• Det kan gis reguleringsbestemmelser omanleggets utforming, størrelse, plassering ogavstand til strand m.v. f.eks. om kaianlegg,lagerbygninger o.l. som må være ferdigeinnenfor planområdet før anlegget kan tas ibruk, størrelse, form og utforming av anleg-gene og ruter for transport mellom anleggeneog til land.

• Ved flere lokaliseringer av oppdrettsanlegginnenfor planområdet kan det bestemmes ihvilken rekkefølge anleggene kan tas i bruk.

• Det kan settes forbud mot dumping avgjenstander, utfylling i sjøuttak av grus,plassering av fortøyningsanretninger,oppankring av båter m.v.

• Det kan settes vilkår om transportlederinnenfor reguleringsområde omfattende flerelokaliseringer.

5) Områder for fiske

• I område som legges ut for allmenn flerbrukfor fiske-, ferdsels-, frilufts- og naturområdeenten hver for seg eller sammen, vil tiltaksom kan vanskeliggjøre slik bruk, ikke gjen-nomføres, f.eks. oppankring av husbåter o.l.innretninger.

• I fiskeområde, f.eks. for kaste- og låssettings-plasser, vil arealbruken i tilstøtende områderpå land være viktig. Bestemmelse f.eks. ombyggeforbud mot hytter kan være aktuelt.

• I viktige oppvekstområder for fisk etter nr. 6,for eksempel grunne bukter, kan det fastsettesbestemmelser som hindrer inngrep i form avmudring og anlegg. Slike områder er ofte ogsåverdifulle for bevaring av biologisk mangfold,og kombinasjon med naturvernområde etternr. 6 kan være aktuelt.

6) Områder for kulturminner

• Moderne navigasjon innebærer at trålinggjennomføres med stor nøyaktighet. Dettekan innebære nedslamming av kulturminer(vrak), fordi trålingen skjer mye nærmere kul-turminnet enn tidligere. Ved eventuelt vern avslike minner gjennom regulert vernesoneetter nr. 6 kan det gis forbud mot tråling,dumping av masse og gjenstander m.v.

Lovens bestemmelser gjelder tilsvarende for vass-drag og vassdragsbeltet. Mange av eksempleneog situasjonene foran kan være aktuelle i vass-drag Det følger av plan- og bygningslovens § 1 atplanen kan omfatte både vannflaten, vannskiktetog bunnen.

I vassdragsnære områder kan følgende ivaretas:

• Forbud mot nærmere angitte inngrep somforringer verdien av landskapsbildet, natur-vern, friluftsliv, leveområder for vilt og fisk,kulturminner og kulturmiljø.

• Tilrettelegging og utvikling av vassdrag ogvassdragsnære arealer for friluftslivsbruk.

• Sikring av forekomster i vassdragenes ned-børsfelt av hensyn til vassdraget.

• Sikring mot nedbygging av vassdragsnærearealer, og sikre områdenes verdi. Regulering-splan kan også nyttes for å sikre kantvegeta-sjon mot uønskede inngrep. Områder må dalegges ut til friluftsområde eller landskaps-vern. Det kan i tilfeller også gis bestemmelserom hvilke tiltak innenfor landbruksdrift somlikevel skal være tillatt.

Rikspolitiske retningslinjer (RPR) for vernedevassdrag, jf. T-1078, gir retningslinjer for forvalt-ningen av vassdragsbeltet langs vernede vass-drag, bl.a. med omtale av bruk av planinstituttene.

• Spesielt om vassdrag

47

Kommunen kan ivareta lokale bevaringsønskerog legge opp sin egen vernepolitikk ved å regule-re til spesialområde - bevaring. Formålet brukesnår det primære mål er vern av eksisterende byg-ninger, anlegg eller andre kulturminner og kultur-miljø. Slik regulering må ha sitt utgangspunkt i atkulturminnene eller -miljøet har historisk, antikva-risk eller annen kulturell verdi.

Mens fredning etter kulturminneloven i førsterekke brukes til å sikre kulturminner eller -miljø-er som er av nasjonal verdi, kan regulering til spe-sialområde også brukes til å sikre objekter ogområder som er verdifulle i et lokalt og regionaltperspektiv.

Spesialområde bevaring er det anbefalte regule-ringsformål for kulturminner eller -miljøer som erfredet etter kulturminneloven. Det kan også væreaktuelt å benytte formålet til å sikre omgivelsenerundt fredete objekter.

Formålet kan brukes til å bevare f.eks. enkeltbyg-ninger og bygningsmiljøer, gårdsanlegg, gateromog plasser, veganlegg, kulturminner under marko-verflaten, gravrøyser, steingjerder og kultur-landskap. Spesialområde bevaring kan ogsåbenyttes for kulturminner i sjø og vassdrag.

Formålet kan og bør kombineres med andreformål, f.eks. bolig, kontor, forretning, offentligeformål, landbruk m.v.

I motsetning til fredning etter kulturminnelovenvil regulering til bevaring ikke omfatte bygning-ers interiør, og innebærer ikke noen vedlikeholds-plikt ut over det som følger av plan- og bygnings-lovens alminnelige bestemmelser.

Gjennom reguleringsbestemmelsene bør det fast-settes hva som skal bevares, hva som kan foretasav endringer innen området og under hvilke for-utsetninger. For eksempel kan det stilles krav omtilpasning av eventuell ny bebyggelse eller utfor-ming av bebyggelse som skal gjenoppføres etterbrann. Dersom ikke annet er fastsatt, gjelder detet generelt endrings-, rivnings- og nybyggings-forbud innen området. Det forutsettes at en eromhyggelig ved utvelgelse av det som skal beva-res, og at en har faglig begrunnelse for dette.Reguleringsplanen bør derfor utformes i samrådmed den aktuelle fagmyndighet.

• Områder med bygninger og anleggsom på grunn av historisk, antikva-risk eller annen kulturell verdi skalbevares

48

Bestemmelser til områder med bygninger oganlegg som på grunn av historisk, antikva-risk eller annen kulturell verdi skal bevares

Det kan gis bestemmelser som setter krav tilmaterialer, fargevalg, stiluttrykk, utbedring,rivingsforbud og krav om saksbehandling (f.eks.uttalelse fra kulturminneforvaltningen i fylkes-kommunen). For bevaringsverdig bebyggelse bør

den videre bruken fastsettes. I de fleste tilfellebør eksisterende bruk opprettholdes.

Med hensyn til arkeologiske kulturminner kandet gis bestemmelser som regulerer bl.a. skjer-ming, sikring og fysiske inngrep.

Se også planeksemplene bak, fig 3.20

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

15.7

2.5

2.5

Bolig

Figur 3.6. Eksempel som viser regulering til spesialområde bevaring med rekkefølgebestemmelser og med mulighet for nybygging

49

Forskjellen mellom tilsvarende kategori underlandbruk etter § 25 nr. 2, er at reindrift som spesi-alområde kan nyttes for arealer som er av spesiellverdi for reindriften, og hvor det på avgrensedeområder skal føres opp bygninger og gjennomfø-res anleggstiltak særskilt for reindriften, f.eks.oppsamlingsplasser med innhegninger og evt.bebyggelse, slakterier m.m. Også områder hvordet skal settes opp reingjerder kan reguleres somspesialområde - reindrift. Annen arealbruk ogbebyggelse, herunder landbruk, vil da ikke væretillatt, jf. foran om formålet.

Reguleringsformålet friluftsområde etter § 25 nr. 6er tenkt nyttet for store sammenhengende områ-der utenfor tettsteder som er brukt eller skal bru-kes av allmennheten til friluftsliv, og hvor frilufts-interessene er eller vil være mer tungtveiendeenn for eksempel landbruks- og skogbruks-interessene. Slike områder vil som regel kunnenyttes som vanlig i landbruksøyemed av grunn-eieren, og det vil i allminnelighet ikke foretas opp-arbeiding av kommunen m.v. etter plan- og byg-ningslovens bestemmelser utover opparbeidelseog vedlikehold av stier og skiløyper med enkelstandard.

Bestemmelser til formålet friluftsområdersom ikke går inn under nr. 4

Det kan gis bestemmelser om at det ikke er tillattå drive virksomhet eller oppføre bygg eller anleggsom er til hinder for områdets bruk som frilufts-område. Selv om landbruk fortsatt skal kunne dri-ves kan det gis bestemmelser om driften, jf. § 32nr. 1 første ledd 2. punktum når eventuelt erstat-ning for slik regulering kan bli aktuelt.

Det kan gis bestemmelser om skogsdrift slik somhogstfelter, transportopplegg, tidspunkter forskogsdrift og transport, områder eller felter somikke bør hogges eller forvaltes på bestemt måte.

Videre kan det fastsettes at plassering av cam-pingvogner eller liknende ikke skal være tillatt.

Kommunen kan i reguleringsplan legge ut områ-der til naturvernformål. Disse områdene er mentå være områder som har særlig betydning i lokalsammenheng, i motsetning til områder av nasjo-nal eller regional betydning som vernes etternaturvernloven. Slikt lokalt vern kan særlig væreaktuelt i forhold til lokale områder for landskaps-vern, vegetasjonsvern, (for eksempel i vassdrags-nære områder), vern av spesielle geologiskeforekomster eller vern av andre naturelementer.

Områder som omfattes av reguleringsplan etterplan- og bygningsloven, kan ikke vernes somlandskapsvernområde etter naturvernloven, jf.naturvernloven § 7. Det er lagt til grunn at en vedreguleringsplan etter plan- og bygningsloven kanoppheve et eldre vern som landskapsvernområde,for det området som omfattes av regulerings-planen. I tilfelle landskapsvernområde bør stå ved lag, kan det reises innsigelse, og det blir itilfelle Miljøverndepartementet som avgjør sakeni stadfestingsprosessen.

Det er viktig å spesifisere vernets omfang ibestemmelsene til planen. Etter plan- ogbygningslovens § 32 og naturvernlovens §§ 20, 20 b) og 20 c) er det bare vern til naturreservatog naturminne som medfører grunnlag for erstat-ning ut over alminnelige rettsgrunnsetninger. (SeGaulosendommen og Småsetrandommen,

I regulert naturvernområde er det ikke i sammegrad som ved vern etter naturvernloven krav om”..egenartet eller vakkert natur- eller kulturland-skap “(nl § 5), at området ” har urørt eller tilnær-met urørt natur eller utgjør spesiell naturtype ogsom har særskilt vitenskapelig eller pedagogiskbetydning “ ( nl § 8) eller består av forekomster ”som har vitenskapelig eller historisk interesse,eller som er særpregede” ( § 11). I et regulertnaturvernområde må det imidlertid nærmerekonkretiseres hvilke verneformål som det er aktu-elt for kommunen å fremme i reguleringsplanen.

• Naturvernområder

• Friluftsområder som ikke går innunder nr. 4

• Områder for reindrift

50

I et regulert naturvernområde vil i utgangs-punktet oppføring av bygninger og plasseringerav varige, midlertidige eller transportable kon-struksjoner eller anlegg være forbudt, jf. § 31 nr.1.

Eksempler her er for det første

• all oppføring av bygninger (inkl. driftsbyg-ninger i landbruket etter § 81 og bygningerm.v. etter § 86 a og b) + utvidelse, fasadeen-dring, bruksendring, utvidelse og vesentligendring av formål,

• plassering av varige, midlertidige eller trans-portable bygninger, konstruksjoner elleranlegg, framføring av luftledninger, jordka-bler, kloakkledninger, plassering av camping-vogner, båtopplag o. l.

• deling av eiendom til de nevnte formål.

Videre kan det ikke settes i verk

• vesentlige terrenginngrep og anlegg av vegerog parkeringsplasser (jf. § 93 første ledd bok-stav j). Dette må også antas å gjelde omleggingog reparasjoner, men her bør reguleringsbe-stemmelser brukes for å klargjøre dette.

I planområdet kan det heller ikke settes i verk til-tak som vil vesentlig vanskeliggjøre gjennomfø-ringen av planen.

Eksempler på slike tiltak kan være• tilplanting av innmark• tilplanting med nye arter, f.eks. i et kultur-

landskap som ønskes bevart• plukking av blomster og hogging av busker • hogst av kantsoner mot vassdrag og ferdsels-

veger, f.eks. for å bevare landskapskarakterender dette er formålet med vernet.

Hva som kan karakteriseres som vesentlige inn-grep i et naturvernområde eller et tiltak som vilvanskeliggjøre gjennomføringen av planformåletmå vurderes konkret. Gjennom bruk av regule-ringsbestemmelse etter § 26 kan dette klargjøres,f.eks. i bestemmelser om forbud mot

• gjødsling av slåttemark for ikke å endre vekst-vilkårene for sjeldne arter

• utforming av hogstflater• uttak av løsmasser m.v.

• skade og ødeleggelse av hiområder ogreirplasser

• planering og lagring av masse• drenering og annen form for tørrlegging• avfallsdeponering• gjødsling• bruk av kjemiske bekjempningsmidler.

Gjennom reguleringsbestemmelser kan det ogsåsettes “vilkår for bruken av området”…..” for åfremme eller sikre formålet med reguleringen”f.eks. at området ikke kan brukes til bestemtetyper ferdsel, f.eks. orienteringsløyper, scooterløy-per, landingsplasser for fly, brettseiling, modellfly-plass o.l. § 26 gir ingen hjemmel til å regulereferdselen generelt, men der det har sammenhengmed formålet er det muligheter for regulering,f.eks. i bestemte tider av året. Kravet er imidlertidat dette må være nødvendig for å sikre gjennom-føringen av planen.

En del virksomheter i vanlige naturvernområderer det ikke hjemmel til å regulere med bindendevirkning, f.eks. bevaring av dyre- og fugleliv medforbud mot jakt og fangst, men det kan i tilknyt-ning til planen gis informasjon om annet regel-verk som kan komme inn, f.eks. viltloven ognaturvernlovens §§ 13 og 14.

Det kan heller ikke gis reguleringsbestemmelsersom forplikter eier / bruker til en bestemt skjøt-sel av et naturvernområde. Dette må i tilfelleordnes gjennom avtale.

Der verneformålet i første rekke er å ta vare påkulturlandskapet, vil som regel tradisjonelt land-bruk kunne fortsette, i og med at bevaring avlandskapsbildet og spesielle verneinteresser vilvære formålet med reguleringen. Alt ut fra sikte-mål og restriksjonsnivå kan det bli spørsmål om åvelge reguleringsformålet landbruk, f.eks. der deter i liten grad er aktuelt å gi bestemmelser somlegger restriksjoner på landbruksdrift. En rekketiltak til ulempe for kulturlandskapsverdier vilunder enhver omstendighet være under kontroll iregulerte landbruksområder, jf. ovenfor undernaturvern om bygninger m.v., vesentlige terreng-inngrep og veganlegg. I et landbruksområde vilimidlertid tiltak i landbruksvirksomhet være til-latt, men bestemmelser om vilkår av hensyn tilnatur og miljø som ikke vil vanskeliggjøre en for-svarlig utnytting av området til landbruk, vil

51

kunne fastsettes. Jordloven, også bestemmelsenei §§ 9 og 12 om deling vil i tilfelle gjelde. Det erheller ikke adgang til ekspropriasjon av slikeområder, jf. § 35 nr. 5.

I og med at de spesielle erstatningsbestemmelsersom gjelder for reservat og landskapsvern-områder, også vil gjelde dersom det legges utområder til naturvernområder i reguleringsplan,jf. naturvernlovens §§ 20, 20 b) og 20 c), jf. plan-og bygningslovens § 32, vil det være avgjørendefor erstatningsplikten om restriksjonsnivået ersom for reservater, naturminner og artsvern. I til-felle følges § 20 c). For øvrig vil erstatningsspørs-

målet avgjøres i samsvar med alminnelige retts-grunnsetninger. For kommunen vil det være vik-tig å få klarlagt dette så langt mulig gjennom plan-prosessen.

Formålet brukes for å hindre at inngrep ogendringer i eksisterende terreng og vegetasjonfører til uheldige endringer i lokalklimatiske for-hold, for eksempel åpning for kaldluftsstrømmerog økt vindutsatthet.

• Klimavernsoner

Figur 3.7. Eksempel som viser klimavernsone(Eksemplet er ikke i samsvar med kartnormen og riktig angivelse av grad av utnytting.)

52

I klimavernsoner kan for eksempel snøskjermervises på samme måte som støyskjermer. Bevaringav eksisterende vegetasjon og etablering av nyevegetasjonsbelter kan vises på planen. Skogs-område kan eventuelt reguleres til klimavernsoneog med restriksjoner på skogsdriften m.v.

Frisiktsoner vises som eget formål og ikke baremed begrensningslinje. Det vil ofte være aktuelt åkombinere frisiktsone med andre formål somlandbruk, boliger, trafikk osv. Formålet må velgesut fra hvilken bruk som blir dominerende.Begrensninger i bruken må presiseres i bestem-melsene når det reguleres til spesialområde.

Formålet nyttes for å sikre at områder rundt nyeeller eksisterende flyplasser ikke nyttes ellerbygges (ytterligere) ut slik at det medfører van-sker for driften av flyplassen, avviklingen av fly-trafikken, og for å unngå arealbrukskonflikterp.g.a. støy og utslipp samt av sikkerhetsmessigegrunner. Det er fastsatt egne retningslinjer forarealbruk i flystøysoner, rundskriv T-22/84.

Retningslinjene forutsetter at det utarbeidesstøysonekart, og de gir føringer for hvilken areal-utnyttelse som kan tillates innenfor de enkelte fly-støysoner. Retningslinjene gir også grunnlag for åvurdere nærmere hvilke krav om støytiltak somskal stilles f.eks. ved oppføring av bygninger tilforskjellige formål innenfor et restriksjonsområde.

Planene må også vurderes i forhold til Luftfarts-verkets og forsvarets restriksjonsplaner for denenkelte flyplass.

Formålet nyttes også for å sikre anlegg for, ogdrift av, radionavigasjonshjelpemidler i tilknytningtil flyplassen.

Bestemmelser til restriksjonsområde rundtflyplass, og anlegg og for drift av radio-navigasjonshjelpemidler utenfor flyplass

Bestemmelser som kan være aktuelle er begren-sing av hvilke arealbruksformål som tillates,begrensninger i byggeadgangen og høyden påeventuelle bygninger og anlegg, særskilte krav tilterrengutforming og støytiltak på grunnen ogeventuelt på eksisterende og nye bygninger m.v.

Ved regulering av golfbaneanlegg som skal eiesog drives privat, kan spesialområde etter § 25 nr.6 , med underformål “golfbane” brukes. Dersomdet innenfor reguleringsområdet ligger landskapsom under enhver omstendighet ikke skal brukestil selve anlegget, kan formål som friluftsområde /naturvernområde brukes.

Reguleringsformålet byggeområde kan ogsåbrukes. Regulering som friområde med under-formål “golfbane” er bare aktuelt dersom områdetskal eies av kommunen og være åpent forallmennheten

Bestemmelser til område for golfbane

Det kan f.eks. gis bestemmelser om:

• At det skal utarbeides bebyggelsesplan, jf. § 28-2, for plassering og utforming avanleggene, jf. ovenfor om bruk av regulerings-bestemmelser om plassering av bygninger,høyde, bebyggelsens karakter, avstand frafriområde, ferdselsområde og åpne områder,fargevalg m.v.

• Veger, stier og parkeringsplasser.

• Ferdselssoner som sikrer allmennhetensferdsel i sikre områder.

• Utforming og bruk av ubebygd areal, herun-der om terrengplanering, bevaring av vegeta-sjon og markering av gjerder m.v.

• Område for golfbane

• Restriksjonsområde rundt flyplass,og anlegg og for drift av radio-navigasjonshjelpemidler utenforflyplass

• Frisiktsoner ved veg

53

• Skjerming av område av hensyn til sikkerhe-ten i forhold til omkringliggende offentligearealer i form av skjermende vegetasjon,gjerder, skilting m.v.

• Tid for gjennomføring og ferdigstillelse avskjermingstiltak.

• Annen arealbruk om vinteren, f.eks. til frilufts-område med markering av turveger og løype-traseer tilgjengelige for allmennheten.

• Tidspunkter for start og slutt på golfsesongeni forhold til vinterbruken.

• At dersom golfvirksomheten opphører, skalplanområdet gå over til landbruksområde.

• At jordlovens § 12 skal gjelde.

Dette reguleringsformålet nyttes der det eraktuelt med uttak av faste eller løse mineralskeeller biologiske masser (torv, skjellsand).Formålet korresponderer med arealbruks-kategorien i § 20-4 første ledd nr. 3 “Områder forråstoffutvinning”. Videre er det nå tilføyd at“områder for vesentlige terrenginngrep” er egetreguleringsformål. Dette kan inngå som delformål/ kombinert formål innenfor områder regulert tilutbyggings- eller anleggsformål av ulike slag derdet skal gjennomføres større terrengendringer.“Område for vesentlige terrenginngrep” kan ogsånyttes f.eks. i kombinasjon med landbruksformålder det er aktuelt med større terrengendringer /bakkeplanering og i tilfelle i kombinasjon medmidlertidig masseuttak der dette er et aktueltledd i bakkeplaneringen.

Reguleringsområdet når det gjelder områder formassetak kan f.eks. omfatte følgende delområder:

• Område for massetak / steinbrudd• Område for lagring / transport av masser• Område for industri basert på uttatte masser • Randsone mot støyømfintlige områder• Randsoner mot annen arealbruk

Et viktig formål med reguleringen av slike områ-der vil være å sikre en akseptabel etterbruk ogoppnå en effektiv tilbakeføring eller tilretteleg-ging for annen bruk.

Bestemmelser til område for steinbrudd,massetak samt andre områder for vesentligterrenginngrep

Det kan gis bestemmelser om:

• Geografisk avgrensing av uttaksområdet ivertikal- og horisontalplan og etter rammerfastlagte i f.eks. driftsplan i målestokk...., medangitt rekkefølge for gjennomføring av uttaketi tid og utstrekning innenfor planområdet.

• Bergvesenet skal normalt godkjenne drift-splaner.

• At industri basert på produkter fra uttaket måopphøre samtidig med uttaket.

• At etter at driftstiden er ute / området errehabilitert og istandsatt, går området over tilf.eks. landbruksområde / byggeområde.

• Uttaksdybde og uttaksvolum med skrånings-vinkler og utforming av uttaksområdet meduttaksretning.

• At området må gis en sikker terrengmessigutforming i forhold til natur og miljø, oguttaksområdet med bruddkanter, driftsvegerog bygninger, lagring m.v. må tilpassesomgivelsene , jf. § 68, § 74 nr. 2 og § 89.

• At etterhvert som etappene i uttaksvirksom-heten gjennomføres, skal arealene etter ennærmere fastlagt plan utformes og gis enavslutning og beplantning som tilfredsstillerforutsetninger om tilbakeføring eller etter-bruk.

• Det bør tegnes inn “soner” på regulerings-kartet for rehabilitering og istandsetting og gidisse sonene forankring i bestemmelsene.Dette innebærer f.eks. at uttak i sone 2 ikkekan skje før det avsluttede uttak i sone 1 errehabilitert og istandsatt. Dette vil bl.a. kunnelette håndheving og kontroll med virksom-heten innenfor planområdet. (Denne metoden

• Område for steinbrudd, massetaksamt andre områder for vesentligterrenginngrep

54

er anvendbar for regulering av fyllplasser,herunder bl.a. søppelfyllinger).

• At støy, støv og annet utslipp fra uttaket ogvirksomheter i forbindelse med uttaket ikkemå være til ulempe for grunnvannsforekom-ster og tilliggende støy- og støvømfintligeområder, og må til enhver tid ligge innenforde retningslinjer som er fastsatt av Miljøvern-departementet (Statens forurensningstilsyn).

• Anlegg for råstoffutvinning skal normalt ha enutslippstillatelse fra SFT eller fylkesmannen.

• Krav om skjerming og sikring av omgivelsenemot utslipp, støy og støv, f.eks. krav om gjer-der, skjermer og randsoner.

• Hvilke tiltak som må settes i verk når uttaks-virksomheten er slutt, og hvordan områdetskal tilbakeføres til andre formål med tilplan-ting, tilførsel av masse m.v. ut fra den areal-bruk som er forutsatt etter avsluttet uttak.

• Vilkår for bruk av uttaksområdet om f.eks.bestemmelser om vegdimensjonering ogtrafikkforhold, om drift innenfor visse tids-angivelser og om andre avbøtende tiltakinnenfor uttaksområdet.

• At sprengings,- gravings - og fyllingsarbeidermå være fastlagt på forhånd og nødvendigetiltak satt i verk for å sikre mot skade påperson, eiendom og trafikk, jf. § 100.

• At uttaksområdet skal være sikret slik at deter utilgjengelig for allmennheten, f.eks. medgjerder og skilt.

• Hvilke bygninger og anlegg som ellers skaltillates i området, deres størrelse, plassering,utforming og avskjerming m.v. eventuelt kravom bebyggelsesplan.

Luftstrekk, master og tilhørende hytter anses åkomme inn under betegnelsen Spesialområdeanlegg for Televerket (telekommunikasjon).Dersom tiltaket skal iverksettes i en bygnings-

messig sammenheng, for eksempel på vegg ellertak, kan kombinasjonsbetegnelsen Spesialområdetelekommunikasjon / byggeområde anvendes .

Det kan knyttes bestemmelser til reguleringsfor-målet, for eksempel om mastenes største tillattehøyde, om utforming, farge og materialbruk, ombygningsmessige tiltak ut over antennemasten.Det er også adgang til å styre anleggsarbeidene,ved å kreve særskilt trase for anleggsveg ogeventuell fjerning av denne, eller kreve helikop-tertransport der dette er nødvendig.

Ved behandling av søknader innen denne kate-gorien bør det tas kontakt med konkurrerendeoperatører med sikte på å montere flere antennerpå samme mast.

Samferdselsdepartementet har utarbeidet en rap-port om utbygging av mobiltelenett og forholdettil miljø (mars 1999).

Denne kategorien er aktuell for de områder somskal disponeres av forsvaret og sivilforsvaret tiløvingsområder og tilhørende anlegg av ulike slag.Slike områder vil i utgangspunktet være offentligformål, men kan også være i fortsatt privat eie.Forsvarets eller sivilforsvarets rådighet må dafastlegges i avtaler, eller det må eksproprieresnødvendige bruksrettigheter og rådighetsinn-skrenkninger. Formålet omfatter eksempelvisøvings- og skytefelt og andre militære aktiviteterog funksjoner, herunder områder, bygninger oganlegg for undervisning og opplæring. Innenforområdene som reguleres til slikt formål vil detogså kunne innpasses de bygninger og anleggsom det måtte være behov for til utøvelsen avvirksomheten. Byggetiltak m.v. som klassifiseressom hemmelige militæranlegg, kontrolleres i det vesentlige av forsvaret, jf. plan- og bygnings-lovens § 86.

Bestemmelser til øvingsområder medtilhørende anlegg for forsvaret ogsivilforsvaret

Bestemmelsene og detaljering av planen måutformes i lys av forsvarets behov for fortrolighet

• Øvingsområder med tilhørendeanlegg for forsvaret og sivilforsvaret

• Anlegg for telekommunikasjon(Anlegg for Televerket)

55

om militære anlegg og installasjoner m.v.Det kan for eksempel gis bestemmelser om:

• Hvilke arealbruksfunksjoner og forsvarsaktivi-teter som kan utøves i området.

• Hvilke bygninger og anlegg som kan føresopp / bygges.

• Bestemmelser som er aktuelle i bygge-områder, anleggsområder, m.fl.

Også områder for andre spesielle tiltak og anleggkan legges ut som spesialområde med nærmereangivelse av bruken.

Spesialområde - snøscooterløype kan nyttes for åfastlegge løyper for snøscooterkjøring der denneskal kanalisere kjøringen til visse traseer.Imidlertid må tillatelse til motorferdsel i utmarkbehandles og gis etter motorferdselsloven.

I områder hvor det er forurensninger i grunnenetter tiltak, eller hvor det ikke er aktuelt å iverk-sette tiltak, kan området reguleres til spesialområ-de. Alternativt kan området f.eks. reguleres tilindustri med egne bestemmelser vedrørende graving / omdisponering av tomten, jf. kap. 3.3.3.

3.8.3 Konsekvensutredninger

Tiltak som fremgår av vedlegg II til forskrift omkonsekvensutredninger skal konsekvensutredesav tiltakshaver dersom tiltaket

• er foreslått lokalisert innenfor eller kommer idirekte konflikt med områder for bevaring avkulturminner eller naturvernområder avsatt ireguleringsplan. Det samme gjelder for slikeområder der planarbeidet er kunngjort etter § 27-1 nr. 1, jf. forskriftens § 4 nr. 1 a.

• er forselått lokaliser i friluftsområde, jf. for-skriftens § 4 nr. 3 a.

3.9. Fellesområder


Det er ofte aktuelt å avsette arealer til fellesområ-der / felles anlegg for flere eiendommer, der slikearealer skal dekke bebyggelsens behov for fellesparkeringsplass / parkeringsanlegg, avkjørsel,lekeplass / uteareal og liknende funksjoner.

Fellesarealer vil som regel ligge i et “lukket sys-tem”, ha en begrenset utstrekning og vil væreeksklusivt eid og brukt av de eiende eiendommer.Allmennheten vil således ikke ha adgang eller retttil å bruke regulerte fellesområder.

Fellesområdet utskilles som regel som eget gnr. /bnr. og skal være varig knyttet til de eiendommersom arealene skal være felles for. Dette ordnesgjerne ved gjensidig tinglyste erklæringer slik atdet til hvert gnr. / bnr. blir tilknyttet en varig sam-eieandel i fellesarealet. Planen må alltid angi ogfastsette hvilke eiendommer som skal være delta-kere i fellesarealene.

Felles avkjørsel omfatter både den tekniskeavkjørsel og tilhørende veg.

For at det skal være aktuelt å nytte formålet felles-areal, må det derfor være to eller flere eiendom-mer som skal dekke sine behov for fellesarealer /-anlegg.

Ved feltutbygginger kan i praksis oppstå spørsmålom det kan reguleres fellesareal der fradelingenav de enkelte tomter først skal gjennomføres etterat bebyggelsen er oppført. Dvs. at byggeområdetvises som en eiendom / ett gnr. / bnr. i planensammen med ett eller flere felles områder, slik at



7. Fellesområder:

Felles avkjørsel og felles områder for parke-ring, felles lekeareal for barn, gårdsplass ogannet fellesareal for flere eiendommer.”

• Andre typer spesialtiltak / områdersom ikke fremgår av oppregningen

56

disse allerede blir fastlagt sammen med byggeom-rådet. Dette må kunne løses praktisk ved at det ibestemmelse til planen sies at vist(e) fellesområ-de(r) skal knyttes til eksisterende gnr. / bnr. ogframtidige parseller av dette. En slik løsning kanogså ses i tilknytning til § 25 andre ledd om rek-kefølge, slik at fellesområdereguleringen bliraktuell når byggtomten deles i flere enheter.

Den som erverver og opparbeider slike arealer,kan kreve refusjon hos eierne av de tomter somskal være deltakere i fellesarealet på de vilkårsom er fastsatt i lovens kap IX. Refusjon forutgifter til veg, vann og avløp m.v.

3.9.2. Bestemmelser til fellesområder

Det kan til denne kategorien gis bestemmelserom:

• Hvilken funksjon fellesområdet / anleggetskal ha (avkjørsel, lek osv.).

• Hvilke eiendommer som skal være deltakere i / sameiere i fellesarealet.

• Eventuell opparbeiding og eventuelt hvilkebygge- og anleggstiltak som er tillatt eller for-utsatt m.v.

• At fellesområdene skal være opprettet ogsikret før byggetillatelse gis, og at de skalvære opparbeidet samtidig før bebyggelsentas i bruk.

• Øvrige bestemmelser i byggeområder ettervurdering av behov.

Det er ikke rettslig adgang til å fastsette atprivateiendom, f.eks. et felles areal skal væreoffentlig tilgjengelig.

Det betyr at formålet friområde eller trafikkområ-de offentlig gangveg må brukes når området skalgi atkomst for allmennheten f. eks til strand ellerutgjøre del av turvegdrag.

3.10. Fornyelsesområder


Regulering til fornyelse innebærer at eldre bebyg-gelse med utemiljø skal rehabiliteres eller erstat-tes med ny bebyggelse. Det mest vanlige er regu-lering til fornyelse i boligstrøk, men også strøkmed kontor-, industri- og forretningsbebyggelsekan reguleres til fornyelse. Fornyelsesområde fortotalfornyelse eller utbedring kan bare innregule-res i tettbygd strøk.

Regulering til fornyelse kan også være en aktuellreguleringsform der det fra myndighetenes sideer aktuelt med en mer aktiv holdning til, og rollei, fortetting i småhusområder og omforming avtettsteds- og byområder. Områder kan reguleresuten at det er tatt stilling til hvilken fornyelses-form som skal velges for de forskjellige eiendom-mene innen området. For å sikre de berørte par-ters mulighet til å medvirke i planprosessen, erdet imidlertid gunstig om planen avklarer for-nyelsesformen.

Ved regulering av fornyelsesområde skal det ting-lyses rådighetsinnskrenkninger for de enkelteberørte eiendommene. Fornyelsesformålet kanbrukes alene, men regulering til fornyelse lar segogså kombinere med andre reguleringsformålsom er aktuelle innenfor tettbygd strøk, jf. plan-og bygningslovens § 25 andre ledd. Dette vil væreaktuelt dersom en i forbindelse med reguleringenogså ønsker å fastlegge arealbruken for å endreutnyttelsen som framgår av gjeldende regulering.



8. Fornyelsesområder:

Områder med tettbebyggelse som skaltotalfornyes eller utbedres.”

57

Dersom fornyelsesområdet tidligere er regulertog fornyelsesplanen ikke forutsetter endringer igjeldende regulering, må det framstilles en nyreguleringsplan med formålsfarge og skravur, derinnholdet i den gamle planen tas inn. Eventuellegamle planer faller dermed bort.Fornyelsesområde kan begrenses til å omfatte enenkelt eiendom.

I plan- og bygningslovens § 31 nr. 4 er det tatt innen særbestemmelse om at grunneierne ikke selvmed hjemmel i planen kan gjennomføre en forny-else som er uønsket fra kommunens side.

3.10.2. Bestemmelser til fornyelsesområder

Foruten de bestemmelser som er vanlige forvedkommende type byggeområde kan det f.eks.fastsettes bestemmelser om:

• Hvilke bygninger som skal fornyes, helt ellerdelvis (fornyelsesform).

• Hvilke bygninger som skal rives.

• I hvilken utstrekning det skal oppføres nyebygninger.

• Øvrige bestemmelser i byggeområder ogeventuelle andre kategorier etter vurdering avbehov.

3.11. Kombinasjon av formål innen samme område eller i samme bygning

Adgangen til kombinasjon eller flerbruk følger avlovens § 25 andre ledd. Både hovedformål ogunderformål kan kombineres. Kombinasjon kanbrukes både i samme bygning og / eller forsamme areal. Kombinasjonen kan innebære flereløsninger, enten slik at deler av bygningen reser-veres for en arealbruk mens resten til andre /annet formål. Formålet kan også angis mer gene-relt som en helt åpen kombinasjon. Dette inne-bærer at bygningen / arealet er lagt ut til alterna-tive formål. Eier kan da velge hvilke funksjonersom skal være innenfor den tillatte oppregning.

Kombinasjonen kan også fastlegges nærmeremed fordelingsbrøk / prosent. Videre kankombinasjonen også gjelde i tid slik at et arealeller en bygning har en viss bruk deler av året ogen annen bruk resten av året. F.eks. vintersport /skistadion om vinteren og parkeringsplass /utfartsparkering om sommeren.

Det er kombinasjonsforbud mellom landbruk ognatur-/ friluftsformål i loven. Landbruk kan kom-bineres med andre formål så langt landbruk ikkeer i strid med disse formål når virksomheten /bruken finner sted. Ellers må kombinasjon /flerbruk / alternativ bruk være slik at det er klarthvem som er ansvarlig for plangjennomføringen,og at de benyttede formålene reelt kan fungeresammen på forsvarlig måte av hensyn til senerebrukere og forsvarlige og gjennomførbareplanløsninger.

§ 25. Reguleringsformål - andre ledd

“Det kan fastsettes flere reguleringsformålinnenfor samme område eller i samme bygning.Reguleringsformålene friluftsområde og natur-vernområde kan imidlertid ikke kombineres medreguleringsformålet landbruksområde. Det kanogså fastsettes at område eller bygning etter nær-mere angitt tid eller når nærmere angitte vilkårer oppfylt, skal gå over fra ett reguleringsformåltil et annet.”

58

3.11.1. Bestemmelse om rekkefølge ved skifte av ett formål til et annet i bygning eller for et område.

En annen form for kombinasjon av formål lovengir anvisning på er regulering av flere formål irekkefølge. F.eks. slik at et område først regule-res til anleggsområde eller område for råstoff-utvinning og deretter til industriformål nåranleggsperioden eller råstoffuttaket er gjennom-ført. Et annet praktisk eksempel kan være at etforurenset areal først reguleres til fareområdeeller spesialområde / deponi, og deretter skiftertil et byggeformål når forurensningen er fjernet.Likeledes kan f.eks. bygninger reguleres til entype midlertidig bruk, med skifte til annet formålnår behovet skifter. Et praktisk eksempel her kanvære at bygninger tillates til f.eks. midlertidighotell, og deretter skifter til boligformål når beho-vet for midlertidig gjesteinnkvartering er opphørt.Skiftet av formål kan således knyttes opp til etfastsatt tidspunkt, til at visse vilkår oppfylles ellertil at behovet for en bruk er opphørt og at formå-let da automatisk skifter.

59

Figur 3.8. Eksempel som viser frisiktsoner ved veg

Figur 3.9. Eksempel som viser regulering i flere plan

Regulering på bakken Regulering under lokk

Snitt

60

3.12. Eksempler på regulerings- og bebyggelsesplaner med tilhørende bestemmelser

Nedenfor følger en del eksempler på regulerings-og bebyggelsesplaner med tilhørende bestemmel-ser som styrer og gir rammer for utviklingenbåde i noen enkle og noen mer sammensatteplansituasjoner.

De tilhørende bestemmelsene er et utvalg avbestemmelser som kan gis om det enkelte tema.Bestemmelsene er ikke nødvendigvis fullstendigei forhold til de planeksemplene de utdyper. Ikkealle illustrasjonene er ledsaget av bestemmelser.Det er heller ikke i alle tilfeller full sammenhengmellom planeksempel og tilhørende bestem-melser.

61

Figur 3.10. Detaljert reguleringsplan med tilhørende bestemmelser som viser nye boligområder begrenset fortetting av eksisterende boligområder. Eksemplet viser også regulering til landbruk, spesialområde bevaring, fareområde, friområde og fellesområde.

62

Reguleringsbestemmelser til figur 3.10 - Nytt bolig-område inntil landbrukseiendom med bevarings-verdig gårdsbebyggelse og verneverdig landskap.

Formålet med reguleringsplanen og de tilhørendereguleringsbestemmelsene er:

1. Å gi grunnlag for en utbygging som tar hensyntil områdets landskapsmessige betydning og detssæregne miljøkvaliteter.2. Å sikre at det verdifulle eldre gårdstunet ogkulturlandskapet innen planområdet bevares.

Bestemmelser i tilknytning til regulerings-plan for ...område....(se kap 6 side 111 angående redigering av regule-ringsbestemmelser.)

§ 1Generelt

Området reguleres til.............................

§ 2Felles bestemmelser

1 Plankrav:

1.1 Bebyggelsesplan

I felt B1 kan ingen tomter fradeles eller bebyggesfør det foreligger godkjent bebyggelsesplan forfeltet og fellesareal FA3.Planen skal vise:- plassering av bebyggelsen, herunder høyde-

plassering målsatt ved inngangspartiet.- bebyggelsens høyde og møneretning- avgrensning av tomter og fellesarealer- lekearealer, parkeringsløsning og annen

disponering av ubebygde deler av private ogfellesarealer, herunder terrengplanering ogforstøtningsmurer med angitt høyde derterrengforholdene krever slike tiltak,eksisterende trær som skal bevares

- områder der tekniske anlegg og andreterrenginngrep får konsekvenser forvegetasjonen

- støyskjerming (der reguleringsplanen kreverdette)

Som bilag til bebyggelsesplanen skal det inn-

sendes plan i 1:500 for fellesarealene. Denne skalvise terrengplanering, skjæringer og fyllingermed beskrivelse av behandlingsmåten.

På bilag til planen skal framgå eventuelle etapperopparbeidelse av fellesarealene. Som bilag tilplanen skal også foreligge retningslinjer forformgivning, materialbruk eller andre prinsippersom skal følges for å ivareta innbyrdes harmoni-sering mellom ulike deler av bebyggelsen, samtmellom bebyggelse og landskap.

1.2 Tomteinndelingsplan

Før utbygging i områdene B5 - B8 kan igang-settes skal det foreligge en samlet tomteinn-delingsplan for det aktuelle området godkjent avdet faste utvalget for plansaker.

1.3 Byggesøknad

Sammen med byggesøknad skal det foreliggeplan for ubebygget del av tomten (utomhusplan) imålestokk 1:500.

2 Rammer for bebyggelse

Utbyggingen av planområdet skal følge denetappeinndeling som er vist på reguleringsplanen.

Ny bebyggelse i området skal tilpasses bebyggel-sen i strøket for øvrig mht. takform, materialbrukog farge. Utvendige farger skal tilpasses omkring-liggende bebyggelse og landskap.

Bygningene skal ha saltak med vinkel mellom 22og 35 grader. Som hovedregel og spesielt vedeksponert beliggenhet, skal møneretningen følgeterrenget.

3 Fellesarealer

Minst 1/5 av boligområder med høy utnyttelse(BYA=18%) skal avsettes til felles areal for lek ogopphold. Hvert enkelt fellesareal skal være minst100 m2. Arealene skal være egnet for formålet.Fellesarealet er avsatt for følgende parseller.........

De regulerte fellesarealene til lek, parkering oggangveger skal være ferdig opparbeidet når

63

bebyggelsen tas i bruk.I områder for konsentrert småhusbebyggelse /rekkehus er det ikke tillatt å oppføre gjerderinnenfor det areal som hører til den enkelteboligenhet.

§ 3 Område for boliger B1

I boligområde B1 tillates konsentrert småhus-bebyggelse, kjedehus eller rekkehus.Gesimshøyden skal ikke overstige .....m. Huseneskal plasseres innenfor byggegrensen.

§ 4 Områder for boliger B2-B4

I boligområdene B2, B3 og B4 tillates åpen små-husbebyggelse. Gesimshøyden skal ikke oversti-ge ... m. Der terrenget tillater det, kan den eneetasjen være en underetasje. Bebyggelsen skalplasseres som vist på reguleringskartet.

§ 5Landskap og vegetasjon

5.1 Byggeområdene

I bebyggelsesplaner og byggesøknader innenforfelt ... skal eksisterende trær eller tregrupper somer verdifulle på grunn av størrelse / omfang,plassering eller art, være innmålt og vist påkartet. Planforslag skal også vise hvilke trær somskal beholdes, samt planlagt ny vegetasjon.

Der hensynet til landskap og / eller klimaverntilsier det, skal ny vegetasjon etableres samtidigmed bebyggelsen.

5.2 Spesialområde – Naturvern / SP N

I område SP N skal terreng og vegetasjon vernes,og det kan ikke iverksettes tiltak eller etableresanlegg som endrer landskapets art eller karakter.Skjøtsel av vegetasjon og opparbeidelse avterreng skal skje i samråd med Miljøetaten.(I området bør det kun foretas tynning av skog og annen skjøtsel for å vedlikeholde skogen.)

5.3 Friområde F4

Friområdet skal nyttes til lek og sport. Byggverkog anlegg som fremmer områdets bruk som fri-område, kan oppføres etter godkjenning av detfaste utvalget for plansaker. Det tillates anlagtturveg med lysløype gjennom området.

§ 6Parkering

I feltene for frittliggende småhus skal det opp-arbeides .. biloppstillingsplasser pr. boligenhet.

I felt for konsentrert småhusbebyggelse (B1)skal det opparbeides .. biloppstillingsplass pr.boligenhet i fellesanlegg (FA3).Garasjer og boder kan bare oppføres i 1. etasjemed grunnflate ikke over ....m2 og skal væretilpasset bolighuset mht. materialvalg, form ogfarge.

Plassering av garasjer og boder skal være vist påsituasjonsplanen som følger byggesøknaden forbolighuset, selv om de ikke skal oppføres samti-dig som dette. (Det skal avsettes og opparbeidesparkeringsplasser etter bygningsrådets anvisning.Antall plasser skal dog ikke være lavere enngjeldende norm.)

§ 7Trafikkområder

Gang- og sykkelveg (nr) ..... og veg.... må væreferdig anlagt før områdene B1, B2 og B3 tas ibruk.

(Gang- og sykkelveger i område ....... skal ferdig-stilles samtidig med det øvrige veganlegget)

Vegskjæringer og -fyllinger skal beplantes ellerbehandles på annen tiltalende måte.

§ 8Fareområder

Trafokiosker må plasseres i samråd med det fasteutvalget for plansaker.

Ledninger for strøm, telefon og tv skal føres frami jordkabel fra trafomast .... i felt B8.

64

Figur 3.11. Reguleringsplan med noen eksempler på bestemmelser som styrer utviklingen av sentrum i et mindre tettsted. Planen rydder opp i vegsystemet, samler buss- og jernbaneterminalene og gir anvisning på byggemulighetene.

65

Reguleringsbestemmelser til figur 3.11 - Flateplansom styrer utviklingen av del av et tettsted:

Eksemplet omfatter noen bestemmelser somf.eks. sikrer at et område bare brukes til boligfor-mål, eller gir en mer åpen styring med blandetutnyttelse hvor f.eks. boliger, forretninger og min-dre verksteder er likestilt som reguleringsformål.

Et slikt blandet reguleringsformål betyr ikke athvert enkelt bygg skal inneholde bolig, forretningog industri. Bestemmelsene gir mulighet for bådebygninger med og uten blandet formål.

Det kan også gis bestemmelser om at bebyggel-sen skal utformes som sammenhengendebebyggelse med en slik bestemmelse.

Med en slik bestemmelse oppheves kravet omavstand til nabogrense og nabobygninger som ergitt i plan- og bygningslovens § 70.

Med sammenhengende bebyggelse tenker ensærlig på karrébebyggelse i sentrumsområder.Slik bebyggelse må være branntrygg, jf. bygge-forskriftene.

Som bolig regnes også aldersboliger, boliger forhandikappede, bokollektiv og andre spesialboligersom ikke er offentlig institusjon eller særlig all-mennyttig formål.

BoligI område B2, B3 og B4 skal det oppføres boligermed tilhørende anlegg.

Blandet brukI område — skal det bygges blokker med gesims-høyde inntil.... (3 etasjer) og konsentrert småhus-bebyggelse med gesimshøyde inntil .....m (2 etasjer) (rekkehus, kjedehus, atriumhus).

I område .... skal oppføres boliger. I bebyggelsenkan det foruten boliger tillates mindre verksteder,forretninger, sosiale formål som ikke er tilsjenanse for omkringliggende bebyggelse mht..støy, trafikk, parkering m.m.

Forretning / boligI området skal oppføres bygninger for for-retninger, mindre håndverksbedrifter, samtboliger med tilhørende anlegg.

Bygningene skal ha forretnings-/ kontorvirksom-het i 1. etasje. Øvrige etasjer kan bare nyttes tilboliger.

Området skal nyttes til forretningsbebyggelsemed tilhørende anlegg.

ParkeringParkeringen for forretninger og boliger skalopparbeides som atskilte anlegg.

Det skal anlegges x parkeringsplasser på egengrunn pr .... m2 gulvareal forretning (Salgsarealer / publikumsarealer).

66

��

��

��

��

��

��

��

@@

@@@

@@@@@

@@@@@

@@@@@

@@@

@@

��

��

��

��

��

��

��

ÀÀ

ÀÀÀ

ÀÀÀÀÀ

ÀÀÀÀÀ

ÀÀÀÀÀ

ÀÀÀ

ÀÀ

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��yyyy

L 7041 L 7021 L 7013 L 7006 L 7005 L 7002 L 6014 L 6012 L 6003 L 6002 L 5132

L 5081 L 5074 L 5072 L 5061 L 5051 L 5043 L 5042 L 5031 L 5014 L 5013 L 5010 L 5005 L 5003

L 5001

L 1224 L 1223 L 1215

L 1214 L 1213 L 1205

L 1204

L 1202

L 1201

Lestredet

Stensgata

Bergg

ata

Bergstien

Noruns gate

Ges.+39.4

C+45.6

C+45.6

Ges+45.1

C+48.2

FELT BSpes.omr.-bevaring/

4m

C+56.8

C+56.8

Ges.

+49.8

Ges.

+49.8

C+53.0

4.5

4.5

C+49.8

C+46,7

Ges+46.7

C+53.0

C+43.4

Ges+40.2C+48.0

C+54.6

C+51.4

C+48.0Ges+45.1

Ges+45.1

C+49.0C+55.3

C+49.0C+55.3

FELT G

��

yyyyyyyyyyyyyyyy��yyyyyy

��

yyyyyyyyyyyyyyyyyyyyyyyy

FELT A1

FELT C

Bolig, kontor, forretning

FELT A2Spesialområde - bevaring/

(skole)

Spesialområde bevaring/

Almennyttig formål

Allmennyttig formål(skole)

Gågate,torg

Gågate, torg

(barnehage i 1 etg.)

FELT A3Spesialområde-bevaring/

allmennyttig formål

Allmen.formål(museum)

FELT K

(skole)Felt J

Felt H

Felles areal (lek,opphold)for felt G,H,J

Spes.omr.-bevaring/pipe

Fel

t J

Fel

t GFELT DBolig

FELT E

FELT F

Kontor /Industri /Lager

KontorForretning

FELT H

FELT JFornyelsesområde

Bolig/utbedring

FornyelsesområdeBolig/nybygg

Fornyelsesområde

Bolig/nybygg

��7. FELLESOMRÅDER

6. SPESIALOMRÅDER

Bevaring

8. FORNYELSESOMRÅDER

1. BYGGEOMRÅDER

Utbedring / nybygg

Bolig

Kontor / forretning

��

Kontor / industri, lager

��

3. OFF. TRAFIKKOMRÅDER

Torg Felles lek

Almennyttig formål

��Bolig / kontor / forretning

��@@��ÀÀ

��

yyyyyyyyyyyyyyyy

��yy0 50m25

NB! Kartgrunnlag og tegnforklaring er forenklet i forhold til normens krav

Figur 3.12. Reguleringsplan med tilhørende bestemmelser for mer sammensatt og krevendeby-/ tettstedssituasjon med krav om nærmere detaljering / bebyggelsesplan i

reguleringsbestemmelsene. Eksemplet viser både eksisterende og nytt, blandede formål, bevaring og fornyelsesområde

67

Reguleringsbestemmelser til figur 3.12 - Endretreguleringsplan i sentralt byområde

Området reguleres til:• Byggeområde for allmennyttig formål (skole)• Byggeområde for boliger og allmennyttig

formål• Byggeområde for kontor, industri og lager• Byggeområde for kontor, forretninger• Fornyelsesområde• Byggeområder for boliger• Fellesareal (gårdsrom)• Byggeområde for allmennyttig formål

(uteareal for barnehage)• Offentlig trafikkområde (gågate, torg)• Spesialområde bevaring allmennyttig formål

(museum)• Spesialområde bevaring bolig, kontor,

forretning

Maks. tillatte gesims og byggehøyder er angitt på reguleringskartet.

§ 1Felt A

Byggeområde for allmennyttig formål (skole)

Det tillates oppført nybygg inntil bebyggelse somskal bevares. Gesimshøyder og grunnflate fram-går av reguleringskartet. Ny bebyggelse skal til-passes eksisterende i dimensjonering, detaljeringog materialbruk. Før det gis byggetillatelse skaldet foreligge uttalelse fra byantikvaren.Eksisterende bebyggelse tillates ombygd, ellermodernisert under forutsetning av at eksteriøretbeholdes uendret eller føres tilbake til detopprinnelige utseende.

Dersom bevaringsverdig bebyggelse på grunn avbrann eller andre årsaker må erstattes av nybygg,tillates det oppført bebyggelse med samme belig-genhet og dimensjoner gjennom høyder, form,fasadeuttrykk bebyggelsen tilpasses det beva-ringsverdige miljøet.

Felt BSpesialområde bevaring allmennyttig formål

(museum)

Eksisterende varmesentral og pipe skal bevares.Varmesentralen kan ombygges eller moderni-seres. Eksisterende fasade mot vest skal bevares.Før det gis tillatelse til eksteriørforandringer, skaldet foreligge uttalelse fra byantikvaren.

Felt CSpesialområde bevaring boliger kontor og

forretninger

I feltets vestre del tillates oppført ny bebyggelsemed gesims høyde....(5 etasjer). Mot Lestredetskal bebyggelsen trappes ned til gesimshøy-de....(4 etasjer). Maks tillatte høyder er angitt påreguleringskartet. I feltets østre del tillates til-bygg med ny fløy med gesimshøyde....(3 etasjer).

Bebyggelse som bevares tillates modernisert eller omarbeidet med en utforming tilpasset detbevaringsverdige miljøet. Før det gis tillatelse tiloppføring av nybygg eller eksteriørforandringer,skal det foreligge uttalelse fra byantikvaren.

Felt DByggeområde for boliger

Innenfor den viste grense for bebyggelse tillatesoppført bebyggelse med gesimshøyde...(6 etasjer)som er angitt på reguleringskartet. Mot nord ogøst skal høyden trappes ned til gesimshøyde ....(5 etasjer).

Felt EBebyggelse for kontor, industri og lager

Innenfor den viste feltgrense tillates oppførtbebyggelse med gesimshøyde....(8 etasjer). Tillatt høyde er angitt på reguleringskartet. MotBerg gt. og Falkes gate skal gesimshøyden væreinntrukket min. 4,5 m og trappe ned til gesims-høyde.... (5 etasjer). I 1. etasje tillates strøks-betjenede forretninger og service.Se også vedrørende krav om bebyggelsesplan.

68

Angivelse av byggehøyder.Fornyelsesområde

Felt GByggeområde for boliger

Innenfor grense for bebyggelse tillates oppførtboligbebyggelse med høyde som angitt påreguleringskartet (7 etasjer med tilbaketrukket 8. etasje).

Boligene skal ha felles utearealer i gårdsrom.Fellesarealets størrelse skal minimum være boli-gens bruksareal. Til utearealet kan også medreg-nes balkonger og terrasser som har sol- og støy-forhold som gjør dem egnet for opphold.

Felt HByggeområde for boliger. Allmennyttig formål

(barnehage) i 1. etasje

Innenfor den viste feltgrense tillates oppført bolig-bebyggelse med høyde som angitt på regulering-skartet (6 etasjer med en tilbaketrukket 7. etasje).Utearealer som for felt G.

I 1. etasje skal det innpasses en barnehage for 55barn (4 avd.). Barnehagen skal ha direkte kontakttil eget uteareal; felt L.

Felt JByggeområde for boliger

Dersom eksisterende bebyggelse rives, tillatesdenne erstattet med ny bebyggelse med sammehøyder og dimensjoner.

Boligene skal ha felles uteareal i gårdsrom (felt K) med størrelse minimum 25% av boligensbruksareal. Til uteareal kan også medregnes balkonger og terrasser som har sol- og støy-forhold som gjør dem egnet for opphold. Mot gatetillates forretning i 1. etasje.

Felt KFellesareal (gårdsrom)

Området skal være felles for boligene i feltene G,H og J.

§ 2Parkering

Det skal anlegges parkeringsanlegg på egengrunn etter gjeldende parkeringsnorm. Parkeringskal i sin helhet skje under terreng.

Atkomst til parkering og varelevering skal skje fraFalkes gt.

§ 3Støy, luftforurensning

Boliger, undervisningslokaler, barnehager ogarbeidslokaler med begrenset bakgrunnsstøy somutsettes for vegtrafikkstøy som overstiger delaveste grenseverdiene i Miljøverndepartementetsretningslinjer gitt i rundskriv T-8/79, skal støybe-skyttes ved hjelp av skjerming, ytterveggisole-ring, plassering av bygningene, planløsning o.l.,slik at:• Innendørs støynivå tilfredsstiller de laveste

grenseverdiene i Miljøverndepartementetsrundskriv T-8/79.

• Støynivå fra vegtrafikk tilfredsstiller retnings-linjenes laveste grenseverdier utenfor fasaderfor et flertall av rom for varig opphold i hverbolig.

• Det til en hver tid kan anvises et utendørsoppholdsområde hvor rundskrivets lavestegrensenivå for bolig nære oppholdsområdertilfredsstilles.

• For å unngå påvirkning av bilavgasser innen-dørs, tillates ikke friskluftsinntak til bygninge-nes ventilasjonsanlegg plassert på fasader motsterkt trafikkerte gater.

• For utendørs luftforurensning gjelder anbefaltegrenseverdier gitt i Statens forurensnings-tilsynsrapport 38 (1982), Luftforurensning,virkninger på helse og miljø.

• For støy fra industri gjelder “Retningslinjerfor begrensning av støy fra industri m.v.” fraStatens forurensningstilsyn av mars 1985 T-506.

Anlegg og tiltak skal være ferdig ved innflytting.

69

§ 4Bebyggelsesplan

For feltene E og F skal det foreligge godkjentbebyggelsesplan før byggetillatelse gis. Denneskal vise bebyggelsens form og dimensjoner, bil-og fotgjengeratkomst, dimensjonering og oppar-beidelse av felles og private uterom, forslag tilmaterialbruk og formspråk.

§ 5Rekkefølge

Barnehage i felt H skal etableres senest samtidigmed at det første av feltene G eller H tas i bruk.

70

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

Figur 3.13. Bebyggelsesplan med tilhørende bestemmelser for del av reguleringsområde i figur 3.12 som angir nærmere høyder og form på bebyggelsen

71

Bestemmelser til figur 3.13 - Bebyggelsesplanfor del av sentralt byområde

§ 1

Bebyggelsesplanen inneholder:• Byggeområde for forretning, kontor, industri

og lager • Offentlig trafikkområde: gågate, torg,

parkering

§ 2

Bebyggelsens maksimalt tillatte høyder er vist påplankartet.

Innenfor byggeområdet kan det bygges følgendemaks m2 bruksareal over terreng:Felt E: 18.850 m2

Felt F: 18.850 m2

§ 3

Gågaten Fredenlund skal utformes som etmarkert grøntdrag, opparbeides parkmessig ogmed en 5 m bred gangveg.Bebyggelsen langs Fredenlunden skal utformesmed åpne vindusflater på 1. etasjes plan.

Det skal innpasses publikumsrettede funksjoner ien del av arealet på 1. etasjes plan.Gangstrøket skal stå ferdig senest samtidig meddet feltet som bygges ut først (se også § 4).

§ 4

Rekkefølge for utbygging av feltene:Feltene E og F kan bygges ut uavhengig avhverandre. Den delen av parkeringsanlegget som ligger under det offentlige gangstrøket skal bygges ut samtidig med det feltet som bygges ut først.

§ 5

Utbygging av krysset Berggata / Lestredet skalvære ferdigstilt samtidig med ferdigstillelsen av 1. byggetrinn av parkeringskjelleren.

72

Figur 3.14. Illustrasjon til bebyggelsesplan

Figur 3.15. Illustrasjon til bebyggelsesplan

73

��

��

��

��

Fellesareal

Felles avkjørsel

1

2

3

4

5

6

7

89

1. BYGGEOMRÅDER

Bolig

7. FELLESOMRÅDER

Felles avkjørselRegulert tomtegrense

Eiendomsgrense somforeslås opphevet

Felles lek

Bolig

Bolig

Bolig

Felles lek

Byggegrense

STREKSYMBOLER MV.

NB! Kartgrunnlag og tegnforklaring er forenklet i forhold til normen��Annet fellesareal(klimavern/vegetasjonsbelte)

Figur 3.16. Bebyggelsesplan for mindre boligområde etter krav i kommuneplan. Viser eksisterende og nye boliger, felles atkomst, fellesareal, lek / opphold / vegetasjonsbelte (grøntdrag og klimavern).

74

��

4. FRIOMRÅDER STREKSYMBOLER MV.

��

��

HSP

HSP

Basseng

73

47,7

45,6

49,4

47,2

51,9

48,7

58,9

64,6

59,9

53,3

49

40

45

50

50

45

53

48

50

55

5050

50

70

50

45

55

60

55

Undergang

Støyvoll

Bensinstasjon

Bensinstasjon

Industri

Park

belte

Bolig

1. BYGGEOMRÅDER

Bolig

Bensinstasjon

Industri


Veg

Gang-/sykkelveg

Annen veggrunn

6. SPESIALOMRÅDER

Parkbelte i industriområde

Turveg

10m

Bolig

0 50m25

Byggegrense

Planens begrensning

Eiendomsgrense somforeslås opphevet

Avkjørsel

Bebyggelse som forutsettes fjernet

Senterlinje veg

Formålsgrense

NB! Kartgrunnlag og tegnforklaring er forenklet i forhold til normen

Figur 3.17. Reguleringsplan med tilhørende bestemmelser som viser trafikkområde for større veganlegg med lokalisering av bensinstasjoner, skjermingstiltak og øvrig håndtering av vegens sidearealer. Viser også byggeområde for industri med parkbelte

75

Bestemmelser i tilknytning til figur 3.17 -Reguleringsplan for trafikkområdem/støyskjermingstiltak, bensinstasjon,industriområde m.m.

§ 1

Området reguleres til følgende formål:• Offentlig trafikkområde:

veg , fortau, gang- / sykkelveg, undergang,skulder, annet vegareal

• Byggeområder for boliger• Byggeområder for bensinstasjon• Byggeområde for industri• Friområde:

turveg• Spesialområde:

vegforbindelse

§ 2Byggegrense

Regulert byggegrense langs begge sider avUlvechausseen oppheves. Ny grense forbebyggelse blir da i hht. veglovens §29, 30 meterfra senter ytterste kjørefelt.

§ 3Trafikkområde / støytiltak

Bygninger der kravene til utendørs støynivå ihenhold til Miljøverndepartementets rundskriv T-8/79 ikke oppfylles, skal tilbys nødvendige fasa-detiltak. Det skal tilstrebes innendørs ekvivalentstøynivå (døgn) på 35 dBA, og det skal gis mulig-het for et uteoppholdsareal med støynivå under 60 dBA.

Kostnadene må i de enkelte tilfeller stå i rimeligforhold til effekten av støytiltakene. Støy-dempingstiltakene skal gjennomføres som en del av og parallelt med anleggsarbeidene påUlvechausseen. (Støyberegninger skal legges til grunn for det videre arbeidet med fasade-tiltakene.)

Bygninger som er spesielt avmerket på plankartetskal gis fasadeisolering, slik at støynivået innen-dørs ikke overstiger .......På eksisterende bygninger skal tilleggs-isoleringen mot støy gjøres slik at bebyggelsenskarakter opprettholdes.

Det skal anlegges støyvoll / skjerm / beplant-ningsbelte som vist på plankartet. Skjermen /vollen skal ha en høyde på ...meter over vegen.Støyskjermer skal meldes til kommunen som skalgodkjenne form og farge, samt at skjermensstøydempende egenskaper (materialvalg) ertilfredsstillende.

Veganlegget kan ikke tas i bruk før støyskjermerog støyvoller som er vist på planen er byggetferdig. Dette gjelder også tilbudt støytiltak påeksisterende bebyggelse.

Vegskjæringer mot byggeområder, friområder,fellesareal, samt ....... må være sikret med gjerdernår området tas i bruk.

§ 4Bensinstasjon

Ved bensinstasjonene skal støyskjermer inte-greres og tilpasses mest mulig til bygningsmas-sen. Stasjonene, sammen med skjermene, påbegge sider av Ringveien bør fremstå som enarkitektonisk helhet. Skjermingseffekten måtilsvare det en kan oppnå med ordinære støy-skjermer langs vegkanten (se støyberegningenefra ...........)

Bebyggelsesplan med perspektivskisser av bebyg-gelsen på bensinstasjonene må vedlegges søknadom byggetillatelse. Det skal også foreligge envurdering av bygningenes støyskjermingseffekt.Dersom kravene ikke kan tilfredsstilles på denne måten, må tradisjonelle skjermingstiltakiverksettes.

76

§ 5Industri

Området skal oppføres bygninger for lett industri-og / eller håndverksbedrifter med tilhørendeanlegg.

Brann- og eksplosjonsfarlig industri tillates ikkeanlagt i planområdet.

I industriområdet tillates heller ikke etablertbedrifter som vil være til vesentlig ulempe forbeboerne i omkringliggende boligområder, vedstøy, andre forurensninger eller trafikk.

I området tillates ikke oppført boligbygg, medunntak av vaktmesterbolig o.l.

Den ubebygde delen av tomta tillates ikke nyttettil lagring. Midlertidige skur, haller m.v. tillatesikke.

Det skal etableres et parkbelte mellom industri-bebyggelsen og tilstøtende boligområder, somvist på planen.

Parkbeltet skal ferdigstilles samtidig medindustrianlegget for øvrig. Området kan ikkebebygges eller brukes til lagring. Gjerde langs parkbeltet skal ikke være høyereenn .... meter.

Innenfor industriområdet kan arealet oppdelesetter de enkelte bedrifters behov, etter grensersom skal godkjennes av det faste utvalget for plan-saker. Parsellene skal ha en regelmessig form.

Sammen med søknad om byggetillatelse skal det innsendes plan for den ubebygde del avtomta. Planen skal vise eksisterende og fremtidigterreng, vegetasjon, veger, gangveger ogparkeringsareal.

77

��

��

��

��

��

��

��

Figur 3.18. Reguleringsplan med tilhørende bestemmelser som viser anlegg for idrett og sport,fareområde / skytebane , samt industri. Områdene har felles atkomst og parkering.

Industribygg og idrettshall er lagt som støyskjerm.

78

Reguleringsbestemmelser til figur 3.18 -Reguleringsplan for skytebane, industri ogfriområde

Området reguleres til følgende formål:• fareområde (skytebane)• friområde (anlegg for idrett og sport)• byggeområde for industri• felles avkjørsel• fellesareal parkering (skytebane, friområde

og industri)

§ 1Fareområde (skytebane)

Innenfor fareområdet er det tillatt å oppførestandplass og skytterhus - bygd i grenselinjenmot friområdet, eventuelt i kombinasjon medidrettshallen. Før skytebanene tas i bruk skal destøymessige tiltak tilfredsstille de faste støygren-sene. Støytiltakene skal utføres etter plan somutformes på grunnlag av detaljmålinger etterprøveskyting.

§ 2 Byggeområde for industri

Grad av utnytting skal ikke overskride TU .......Bygningen skal være sammenhengende og funge-re som støyskjerm. Bygningens høyde skal god-kjennes av det faste utvalget for plansaker.Gesimshøyden skal ikke overskride C + 205, menskal ellers tilpasses på grunnlag av støymålingerfra skytebanen for å gi optimal skjermingseffekt.

§ 3Friområde - anlegg for idrett og sport

I friområdet er det tillatt å oppføre anlegg for lek,idrett og sport. Idrettshall tillates oppført i gren-sen mot fareområdet i kombinasjon med stand-plass / skytterhus. Grad av utnytting skal ikkeoverstige TU...... Gesimshøyden skal ikke oversti-ge C+ .......

§ 4Fellesbestemmelser – parkering

Det skal opparbeides biloppstillingsplasser etterfølgende norm:• Skytebane: antall plasser 1,5 P-plasser pr.

skytter som det er rom for på standplass.• Produksjon / verksted: antall plasser pr. 1000

m2 : 6 plasser for ansatte, 6 for besøk og 5reserve. Biloppstillingsplassene for de ansatteskal dekkes på egen eiendom. Minimum 50%av disse skal anlegges i kjeller / underetasje.

• Lager: antall plasser pr. 1000 m2 : 6 for ansatte, 6 for besøk og 2 reserve.

• Kontor: antall plasser pr. 1000 m2 : 11 for ansatte, 4 for besøk og 5 reserve.

• Friområde (idrett og sport), 1-3 plasser pr. 10 tilskuerplasser.

§ 5Fellesareal - avkjørsel og parkering

Arealene skal være felles for fareområde -skytebane, friområde idrett og sport ogindustriområde.

79

Figur 3.19. Reguleringsplan som viser anlegg i sjøen.

80

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

4. FRIOMRÅDER

Park

Kontor / bolig

1. BYGGEOMRÅDER

Bolig

Kontor


Gate m/fortau

7. FELLESOMRÅDER

Felles avkjørsel

0 50 100m

6. SPESIALOMRÅDER

Bevaring��

��

STREKSYMBOLER MV.

Grense for bevaringsomr.

Planens begrensning

Bygg som skal bevares

Formålsgrense

NB! Kartgrunnlag og tegnforklaring er forenklet i forhold til normen

Figur 3.20. Reguleringsplan med bestemmelser som viser bygninger og anlegg som på grunn av historisk, antikvarisk eller annen kulturell verdi skal bevares.

81

Reguleringsbestemmelser til figur 3.20 -Reguleringsplan for bevaring

§ 1Eksisterende bygninger

Eksisterende bygninger innenfor spesialområdettillates ikke revet.

Verneverdige bygninger er regulert medeksisterende gesimshøyde, takform og etasjetall.

Innenfor området kan eksisterende bygningeristandsettes under forutsetning av at målestokk,takform, fasader, vindusinndeling, dør- og vindu-sutforming og materialforbruk opprettholdes ellermest mulig tilbakeføres.

Krav om bevaring gjelder også for anlegg på egentomt eller i eiendomsgrense som forstøtningsmur,port, gjerde og kjørearealer. Nye innhegningerskal godkjennes særskilt av plan- og bygnings-myndighetene og utformes og tilpasses strøketsopprinnelige karakter.

Før byggesøknaden godkjennes, skal detforeligge uttalelse fra byantikvaren.

§ 2Ny bebyggelse

Det faste utvalget for plansaker kan tillate tilbyggog nybygg under forutsetning av at dette er til-passet helheten i strøket, helheten av hus og hageog eksisterende bygg med hensyn til størrelse,form, materialbruk og farge.

Ved totalskade etter brann eller tilsvarende, kannybygg settes opp med samme krav til tilpassingsom nevnt overfor.I tilknytning til nåværende bygning skal nybebyggelse i det skrånede terreng ikke over-skride kote + 22,75. Hvor nybygget vender motbygningen skal gesims 3. etasje være kote +19,80.

I eiendommens vestre hjørne kan det oppføres ethybelhus med gesimshøyde... (2 etasjer).

§ 3 Hager og grøntarealer

Forhager og hager skal bevares som beplantedeområder og tillates ikke benyttet til parkerings-plasser, lager eller lignende. Vegetasjonen skalbevares mest mulig i sin opprinnelige form.Varige endringer av eksisterende hageanlegg skalgodkjennes av det faste utvalget for plansaker.Før dette skjer skal det foreligge uttalelse frapark- og idrettsvesenet.

§ 4Gatemøbler m.m.

Gatemøbler, lysarmatur o.l. skal være utformetmed omtanke for områdets kulturhistoriskekarakter.

82

3.12.1. Andre plantema

Forurensning

I forurensningsloven § 2 går det fram at foru-rensningsmyndighetene skal samordne sin virk-somhet med planmyndighetene for å unngå ogbegrense forurensning. Forurensningshensynkan bli ivaretatt av plan- og bygningsloven bl.a.ved å lokalisere rett virksomhet på rett sted og beom tilstrekkelig dokumentasjon før planvedtak.Riktig lokalisering av virksomheter vil være viktigfor å forebygge miljøulemper.

Plan- og bygningslovens potensiale i forurens-ningssammenheng ligger først og fremst i denstore fordelen det innebærer at slike hensyn skalvurderes før ferdige løsninger for arealdispone-ringer foreligger. Ved å trekke miljømessige hen-syn inn i den brede, samfunnsmessige vurderingsom planlegging etter plan- og bygningsloveninnebærer, kan en på forhånd ta standpunkt tilhva slags virksomhet som av forurensningsmessi-ge grunner ikke bør godtas i et område. I stedetfor at problemene vurderes isolert for hver enkeltsektor, får en da en samlet avveining av de hensynsom gjør seg gjeldende.

Planmyndighetene bør be om tidlig og tilstrekke-lig dokumentasjon som viser at forurensnings-hensynet blir tilfredsstillende ivaretatt før plan-vedtak, jf. T-1189 om Forskrift om grenseverdierfor lokal luftforurensning og støy.

Reguleringsbestemmelser som ivaretarforurensningshensynet

Gjennom reguleringsplanen kan man fastsetteegne reguleringsbestemmelser som begrenservirksomhetens karakter og utførelse for å ivaretaforurensningshensynet.

Nedenfor følger et par eksempler på regulerings-bestemmelser som sikrer ivaretagelsen av ulikeforurensningshensyn hjemlet i forurensnings-loven.

• Før det foretas inngrep i form av graving ellerfylling, skal det avklares hvorvidt det forelig-ger jordforurensning i reguleringsområdet.Dersom det foreligger jordforurensning ireguleringsområdet skal forurensnings-myndigheten varsles, jf. forurensningsloven § 7 om plikt til å unngå forurensning.

• Det skal utarbeides en deponiplan foroverskuddsmasser som dokumenterer demiljømessige konsekvensene.

Retningslinjer

• Drensvann og spillvann fra tunnel skal ha envannkvalitet som ikke medfører fare forforurensning.

• Etter veganleggets ferdigstillelse skal detsørges for målinger av gass- og partikkel-konsentrasjoner (CO, Nox, PM10) ved ogomkring tunnelmunningen. Måleresultateneskal forelegges kommunen for uttalelse oglegges til grunn for vurdering av eventuelleavbøtende tiltak

Småbåthavn

• Småbåthavn kan inngå i forskjelligesammenhenger:

• Del av offentlig havn. Her bør småbåthavneninngå som havneområde i sjø - småbåtanlegg/trafikkområde - småbåtanlegg.

• Separat kommunal eller privat småbåthavn(offentlig småbåthavn) bør reguleres somspesialområde - småbåtanlegg.

• Gjestebrygge i friområde kan reguleres somfriområde - småbåtanlegg.

• Fellesbrygger med båtplasser for nærmereangitte brukere kan reguleres til fellesareal -småbåtanlegg.

Documents

Reguleringsformål og reguleringsbestemmelser · 2014-12-01 · 18 3.1. Arealbruksformål etter § 25 § 25 angir 8 hovedgrupper av reguleringsformål: 3.1.1. Generelt om reguleringsformål