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Relatório de Actividades 1º Semestre de 2016 (em liquidação) Senhores participantes do Fundo Fechado de Investimento Imobiliário
Santa Casa 2004, Nos termos do nº3 do artigo 28º do Regulamento de Gestão, o
Conselho de Administração da Sociedade Gestora apresenta a V.Exas. o Relatório de Actividades do 1º semestre de 2016.
Introdução Em cumprimento do mandato recebido, e plasmado no artigo 12º do
Regulamento de Gestão, o Fundo é administrado com vista à valorização das unidades de participação.
Intervenções A intervenção do Fundo, no semestre em apreço, teve como fim
principal actuar no sentido de envidar os melhores esforços para a liquidar o passivo operacional do fundo, podendo assim, de acordo com o superior interesse do participante único, concluir o processo de liquidação do fundo com a maior brevidade.
Negociação com arrendatários
Foi dada especial atenção aos arrendatários da Fernandes Tomás, rescisão do contrato de arrendamento com o arrendatário Antonio Vicente, devido a falecimento. Quanto à Clinica Médica de Santa Catarina, arrendatária do PVA, o processo de despejo que se encontra em tribunal, foi adiado em virtude da mandatária não ter sido notificada pelo tribunal, estando neste momento o fundo ainda a aguardar pelo reagendamento da diligência.
Negociação com Fornecedores
Foram concluídas as negociações entre a entidade gestora e a Casais – Engenharia e construção S.A, no que toca à reparação dos defeitos e consequente pagamento do remanescente do preço da empreitada da unidade de cuidados continuados Maria José Nogueira Pinto, tendo sido formalizado e executado o acordo extrajudicial que pôs termo ao litígio existente.
2
Aquisições, venda e arrendamento de imóveis
Foi celebrado a escritura de 22 frações habitacionais do imóvel da Av. Almirante Reis e da liquidação parcial em espécie dos prédios do Largo do Conde Barão e do Palácio de Valada e Azambuja, com a transmissão a favor do participante único.
Projectos e Licenciamentos
O projecto do edifício da Casal Ribeiro/Actor Taborda, encontra-se com a licença de construção (parcialmente) paga, mantendo o pedido de suspensão do prazo para requerimento do alvará até à decisão final do Tribunal sobre a questão em litígio, que é a redução dos valores indicados para as taxas de TRIU (€ 168.743,94); Confirma-se a obtenção da licença de utilização da obra do edifício da Fernandes Tomás, 29;
Passamos de seguida a descrever individualizadamente as actividades
desenvolvidas em cada propriedade, agrupadas de acordo com a classificação infra.
Análise propriedade a propriedade
A 30 de Junho de 2016, a carteira do Fundo podia caracterizar-se da seguinte forma:
1. Imóveis parcialmente devolutos (4): Av. Casal Ribeiro 37 e 55, Rua Actor Taborda 20-24 e 26 – 34;
2. Imóveis arrendados (1): Rua Fernandes Tomas 29; 3. Imóveis adquiridos fora do património da SCML (2): Av.
Almirante Reis 78;
3
1. Imóveis parcialmente devolutos: Av. Casal Ribeiro, 37 e 55
Encontra-se com a licença paga, o projecto de Arquitectura, da autoria dos Arq. Manuel Graça Dias e Egas José Vieira, do gabinete de Arquitectura Contemporânea, de um edifício de habitação colectiva, com 77 apartamentos (34 TO, 32 T1 e 11 T2), 5 lojas de rua e 132 lugares de estacionamento; todos destinados ao arrendamento, no quarteirão delimitado pelos edifícios do Fundo da Rua Actor Taborda e da Av. Casal Ribeiro. O quarteirão inclui, quatro edifícios, o Casal Ribeiro 37, recentemente integrado via permuta imobiliária. Destes encontram-se totalmente devolutos, os edifícios da Casal Ribeiro 55 e Actor Taborda 30. Os restantes Casal Ribeiro 37, e Actor Taborda 22, encontram-se ainda em negociação para rescisão quatro lojas comerciais. Com a decisão da venda deste imóvel no estado em que se encontra, com licença paga parcialmente, formalizaram-se todos os termos para a sua colocação no mercado através da contratação da consultora Aguirre&Newman.
Rua Actor Taborda, 20-24 e 26-34
2. Imóveis arrendados:
Largo do Conde Barão, 9-12
Este prédio foi objecto de operação de transmissão por via de um reembolso parcial em espécie por conta da liquidação do Fundo;
4
Rua Fernandes Tomas, 29
Foi obtida a licença de utilização do prédio. Neste momento o fundo aguarda decisão do seu participante único, que seja deliberado a transmissão a seu favor deste activo, por via de um reembolso parcial em espécie por conta da liquidação;
3 - Imóveis adquiridos fora do património da SCML: Almirante Reis, 78
Foi celebrada a escritura de 22 fracções habitacionais da Av. Almirante Reis; Neste momento o fundo aguarda decisão do seu participante único, que seja deliberado a transmissão a seu favor, das fracções ainda por vender, duas lojas e dois apartamentos, por via de um reembolso parcial em espécie por conta da liquidação;
Palácio de Valada e Azambuja no Largo do Calhariz
Este prédio foi objecto de operação de transmissão por via de um reembolso parcial em espécie por via da liquidação do Fundo;
Resultados No semestre em apreço, e conforme contas anexas,
o resultado líquido negativo, ascendeu a €185.510. Em comparação com o mesmo período do ano passado, ocorreu um decréscimo nos custos correntes de €163.686, insuficientes no entanto, para compensar a diminuição nos proveitos correntes no montante de €213.324, devido essencialmente à quebra dos proveitos de rendas dos activos imobiliários.
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Tendo o fundo como prazo para a sua liquidação a data de 31 de Dezembro 2016, a Sociedade prevê que até esta data sejam alienados os imóveis da Av. Casal Ribeiro 37 e 55 e Rua Actor Taborda 20-24 e 26 – 34, bem como a devolução como forma de pagamento em espécie dos imóveis sitos na Rua Fernandes Tomas 29 e fracções remanescentes da Av. Almirante Reis 78.
Lisboa, 1 de Agosto de 2016 Pelo Conselho de Administração _______________________________________________________________ Joaquim Miguel Calado Cortes de Meirelles (Administrador Delegado) _____________________________________________ Manuel Joaquim Guimarães Monteiro de Andrade (Administrador Delegado)
FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO SANTA CASA 2004 (Em liquidação)
BALANÇO EM 30 DE JUNHO DE 2016 E 31 DE DEZEMBRO DE 2015
(Montantes expressos em Euros)
30-06-2016 31-12-2015Activo Mais menos Activo Activo
ACTIVO Notas bruto valias valias líquido líquido PASSIVO E CAPITAL DO FUNDO Notas 30-06-2016 31-12-2015
ACTIVOS IMOBILIÁRIOS CAPITAL DO FUNDOUnidades de participação 2 17,221,050 26,391,546
Construções 1 e 3 10,620,153 1,145,669 (914,021) 10,851,801 23,969,647 Resultados transitados 2 (5,143,593) (2,834,266)Resultado líquido do exercício 2 (185,510) (2,309,327)
Total de activos imobiliários 10,620,153 1,145,669 (914,021) 10,851,801 23,969,647 Total do Capital do Fundo 11,891,947 21,247,953
DISPONIBILIDADESCaixa 9 9 41 AJUSTAMENTOS E PROVISÕESDepósitos à ordem 7 3,240,745 3,240,745 266,313 Ajustamentos de dívidas a receber 16 6,497 6,897 Depósitos a prazo e com pré-aviso 7 500,000 500,000 500,000
Total das disponibilidades 3,740,753 3,740,753 766,353 Total de Provisões acumuladas 6,497 6,897
CONTAS DE TERCEIROSCONTAS DE TERCEIROS Comissões e outros encargos a pagar 15 67,477 77,860
Devedores por rendas vencidas 8 6,497 6,497 6,897 Outras contas de credores 15 3,366,264 3,448,238 Outras contas de devedores 638 638 1,005 Adiantamentos por venda de imóveis - 660,059
Total dos valores a receber 7,135 - - 7,135 7,902 Total de valores a pagar 3,433,742 4,186,156
ACRÉSCIMOS E DIFERIMENTOS ACRÉSCIMOS E DIFERIMENTOSAcréscimos de proveitos 14 21 21 63 Acréscimos de custos 16 137,196 108,069 Despesas com custo diferido 14 30,301 30,301 6,138 Receitas com proveito diferido 16 5,164 39,006 Outros acréscimos e diferimentos 14 844,534 844,534 837,978
Total de acréscimos e diferimentos activos 874,856 - - 874,856 844,179 Total de acréscimos e diferimentos passivos 142,360 147,075 Total do Activo 15,242,898 1,145,669 (914,021) 15,474,546 25,588,081 Total do Passivo e Capital do Fundo 15,474,546 25,588,081
Total do número de unidades de participação 2 10,000,000 10,000,000 Valor unitário da unidade de participação 2 1.1892 2.1248
O anexo faz parte integrante do balanço em 30 de Junho de 2016.
Pelo Conselho de Administração O Contabilista Certificado
FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO SANTA CASA 2004 (Em liquidação)
DEMONSTRAÇÃO DE RESULTADOS PARA OS PERÍODOS FINDOS EM 30 DE JUNHO DE 2016 E DE 2015
(Montantes expressos em Euros)
Notas 30-06-2016 30-06-2015 Notas 30-06-2016 30-06-2015
CUSTOS E PERDAS CORRENTES PROVEITOS E GANHOS CORRENTESJuros e custos equiparados: Juros e proveitos equiparados:
De operações correntes - 14,163 Outras, de operações correntes 503 802Comissões: Ganhos em operações financeiras e activos imobiliários
Em activos imobiliários 20 170,709 138,559Em activos imobiliários 18 127,600 29,141 Reversões de ajustamentos e de provisõesOutras, de operações correntes 18 131,814 147,810 De ajustamentos de dívidas a receber 11 400 2,764
Perdas em operações financeiras e activos imobiliários Rendimentos de activos imobiliários 21 61,100 303,912Em activos imobiliários 20 - 201,910 Total de proveitos e ganhos correntes 232,712 446,036
Impostos e taxas:Imposto sobre rendimento 12 37,354 76,312Impostos indirectos 12 31,054 46,984
Fornecimentos e serviços externos 19 90,399 104,546Total de custos e perdas correntes (A) 418,222 620,866
CUSTOS E PERDAS EVENTUAIS PROVEITOS E GANHOS EVENTUAISGanhos de exercícios anteriores - -
Perdas de exercícios anteriores - 15,229 Outros ganhos eventuais - - Total de custos e perdas eventuais (B) - 15,229 Total de proveitos e ganhos eventuais 1 - -
LUCRO DO EXERCÍCIO 2 - - PERDA DO EXERCÍCIO 2 185,510 190,059 418,222 636,095 418,222 636,095
Resultados na carteira de títulos - - Resultados eventuais - (15,229)Resultados de activos imobiliários 141,410 136,016 Resultados antes de imposto sobre o rendimento (148,156) (113,747)Resultados correntes (148,156) (98,517) Resultados líquidos do período (185,510) (190,059)
O anexo faz parte integrante da demonstração de resultados em 30 de Junho de 2015.
Pelo Conselho de Administração O Contabilista Certificado
FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO SANTA CASA 2004 (Em liquidação)
DEMONSTRAÇÕES DOS FLUXOS MONETÁRIOS PARA OS EXERCÍCIOS
FINDOS EM 30 DE JUNHO DE 2015 E 30 DE JUNHO DE 2014
(Montantes expressos em Euros)
30-06-2016 30-06-2015
OPERAÇÕES SOBRE AS UNIDADES DO FUNDO
Recebimentos:
Subscrição de unidades de participação 1
Pagamentos:
Resgates/reembolsos de unidades de participação - - 2
Pagamento de rendimentos aos participantes 3
Fluxo das operações sobre as unidades do fundo - -
OPERAÇÕES COM ACTIVOS IMOBILIÁRIOS
Recebimentos:
Alienação de activos imobiliários (Nota 1) 3,458,000 1,149,059 4
Rendimentos de activos imobiliários (7,298) 224,204 5
Adiantamentos por conta da venda de activos imobiliários 6
Outros recebimentos de activos imobiliários 7
3,450,702 1,373,263
Pagamentos:
Aquisição de activos imobiliários (Nota 1) 8
Grandes reparações em activos imobiliários 9
Comissões de activos imobiliários 134,316 29,141 10
Despesas correntes (FSE) em activos imobiliários 119,599 99,748 11
Adiantamento por conta de compra de imóveis 12
Outros pagamentos de activos imobiliários 8,226 13
(253,915) (137,115)
Fluxo das operações com activos imobiliários 3,196,787 1,236,148
OPERAÇÕES DE GESTÃO CORRENTE
Recebimentos:
Juros de depósitos bancários 545 862 18
545 862
Pagamentos:
Comissão de gestão 125,173 396,894 20
Comissão de depósitário 9,881 11,786 21
Juros devedores de depósitos bancários 32 23
Impostos e taxas 48,903 237,266 24
Reembolso de empréstimos 175,000 25
Pagamento de juros de empréstimos 14,402 26
Outros pagamentos correntes 38,976 392,918 27
222,932 1,228,299
Fluxo das operações de gestão corrente (222,387) (1,227,437)
Saldo dos fluxos de caixa do exercício 2,974,400 8,711
Disponibilidades no início do exercício 266,353 1,217,308
Disponibilidades no fim do exercício 3,240,753 1,226,019
O anexo faz parte integrante da demonstração dos fluxos monetáriospara o exercício findo em 31 de Dezembro de 30-06-2016.
Pelo Conselho de Administração O Contabilista Certificado
Fundo de Investimento Imobiliário Fechado “Santa Casa 2004” (Em Liquidação)
ANEXO ÀS DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS EM 30 DE JUNHO DE 2016 (Montantes expressos em Euros)
1
INTRODUÇÃO As demonstrações financeiras, compostas pelo Balanço, Demonstração dos Resultados e
Demonstração dos Fluxos Monetários, foram elaboradas segundo o disposto no
Regulamento nº2/2005, de 14 de Abril de 2005, que estabelece o regime a que deve
obedecer a contabilidade dos Fundos de Investimento Imobiliário, pelo que as Notas 1 a 13
previstas que não constam neste anexo não têm aplicação por inexistência ou irrelevância
de valores ou situações a reportar.
A actividade do Fundo está regulamentada pela Lei n.º 16/2015, de 24 de fevereiro, que
aprova o regime jurídico dos Organismos de Investimento Colectivo e pelo Regulamento
da CMVM 2/2015 de 24 de Fevereiro.
O referido Regulamento impõe a divulgação de informação que permita desenvolver e
comentar os valores incluídos nas demonstrações financeiras, e ainda quaisquer outras
consideradas úteis para os Participantes dos Fundos de Investimento.
Nesta perspectiva, as notas omissas não são aplicáveis ou a sua apresentação não é
relevante para a interpretação das referidas demonstrações financeiras.
A constituição do Fundo de Investimento Imobiliário “Santa Casa 2004” (Em Liquidação),
foi autorizada pela Comissão do Mercado de Valores Mobiliários em 31 de Maio de 2004,
tendo iniciado a sua actividade a 26 de Novembro do mesmo ano. A constituição do Fundo
de Investimento Imobiliário “ Santa Casa 2004” (Em Liquidação) foi autorizada pela
Comissão do Mercado de Valores Mobiliários em 31 de Maio de 2004, pelo período de 8
anos prorrogável, tendo iniciado a sua actividade a 26 de Novembro do mesmo ano. No
termino do exercício de 2012 o Fundo foi prorrogado por um período adicional de 5 anos,
conforme deliberado pela Assembleia de Participantes.
Em 30 de Dezembro de 2014 foi deliberado por unanimidade a liquidação do Fundo pela
sua participante única nos termos do disposto na alínea g) do n.º 1 do artigo 45º e do
artigo 47º Regime Jurídico dos Fundos de Investimento Imobiliário e do preceituado no
respectivo Regulamento de Gestão.
O processo de liquidação teve inicio de imediato em cumprimento do disposto nos n.ºs 2 e
3 do artigo 34º Regime Jurídico dos Fundos de Investimento Imobiliário, demais legislação
e regulamentação aplicáveis e do Regulamento de Gestão do FUNDO DE INVESTIMENTO
IMOBILIÁRIO FECHADO SANTA CASA 2004 (Em Liquidação), estava prevista a conclusão da
referida liquidação no prazo de um ano a contar da data da notificação da deliberação da
participante única, mas como tal não foi possível a Sociedade Gestora enviou à CMVM em
18 de Dezembro de 2015 um pedido de prorrogação por mais um ano o qual foi aprovado a
22 de Abril de 2016.
Fundo de Investimento Imobiliário Fechado “Santa Casa 2004” (Em Liquidação)
ANEXO ÀS DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS EM 30 DE JUNHO DE 2016 (Montantes expressos em Euros)
2
BASES DE APRESENTAÇÃO E PRINCIPAIS POLÍTICAS CONTABILÍSTICAS
As demonstrações financeiras foram preparadas com base nos registos contabilísticos do
Fundo, mantidos de acordo com o Plano Contabilístico dos Fundos de Investimento
Imobiliário, estabelecido pela Comissão do Mercado de Valores Mobiliários, e
regulamentação complementar emitida por esta entidade.
As políticas contabilísticas mais significativas utilizadas na preparação das demonstrações
financeiras foram as seguintes:
a) Especialização de exercícios
O Fundo regista os seus proveitos e custos de acordo com o princípio da especialização de
exercícios, sendo reconhecidos à medida que são gerados, independentemente do
momento do seu recebimento ou pagamento.
b) Comissão de gestão
A comissão de gestão representa um encargo do Fundo, a título dos serviços prestados pela
sociedade gestora.
De acordo com o Regulamento de Gestão, a Comissão de Gestão é composta por duas
parcelas:
a. Componente Fixa: uma comissão nominal anual de 0,50 % (zero vírgula cinquenta por
cento), calculada diariamente, cobrada trimestralmente e incidindo sobre a média
aritmética simples dos valores líquidos globais diários do Fundo no trimestre a que
respeita, com um mínimo anual de € 250,000;
b. Componente de Desempenho: corresponderá a uma comissão de 10% (dez por cento) a
ser aplicada, em cada ano, à rentabilidade anual do Fundo (entende-se por rentabilidade
anual, a percentagem da diferença entre o resultado líquido obtido no exercício “n” e o
resultado líquido do exercício “n-1”), que seja superior a 8% (oito por cento), e será
calculada e cobrada no primeiro dia útil do período anual seguinte àquele que a respeite.
De referir que a comissão de gestão na soma das duas componentes, não excederá o valor
anual correspondente a 3% do Valor Liquido Global do Fundo, calculado sobre a média
aritmética simples dos valores líquidos globais diários do Fundo no ano a que respeita.
Fundo de Investimento Imobiliário Fechado “Santa Casa 2004” (Em Liquidação)
ANEXO ÀS DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS EM 30 DE JUNHO DE 2016 (Montantes expressos em Euros)
3
c) Comissão de depositário Esta comissão destina-se a fazer face às despesas do Banco Depositário alusivas aos serviços
prestados ao Fundo.
Segundo o Regulamento de Gestão, esta comissão é calculada diariamente, por aplicação
de uma taxa anual de 0.5‰ (zero vírgula cinco por mil) sobre a média aritmética simples
dos valores globais do Fundo. A comissão é cobrada semestralmente e tem um valor
mínimo anual de €10,000 (dez mil euros).
d) Taxa de supervisão Na sequência do Decreto-lei n.º 183/2003, de 19 de Agosto, que alterou o Estatuto da
Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM), aprovado pelo Decreto-lei n.º
473/99, de 8 de Novembro, com a publicação da Portaria n.º 913-I/2003, de 30 de Agosto,
emitida pela CMVM, os Fundos passaram a pagar uma taxa mensal de 0.00266% aplicada
sobre o valor líquido global do Fundo correspondente ao último dia útil do mês, não
podendo a colecta ser inferior a €200 (duzentos euros) nem superior a €20,000 (vinte mil
euros).
e) Activos imobiliários
Os imóveis adquiridos pelo Fundo são contabilizados pelo valor de transacção, acrescido
dos emolumentos notariais, custos registrais, impostos suportados, avaliações prévias à
aquisição, assim como das obras de melhoramento e recuperação, quando, pela sua
natureza, sejam consideradas capitalizáveis. Nos termos da Lei em vigor, os imóveis não são
amortizados, de modo a espelhar o seu valor venal, definido de acordo com o melhor
preço que poderia ser alcançado, caso fossem vendidos em circunstâncias normais de
mercado.
A política seguida pelo Fundo quanto ao reconhecimento ou desreconhecimento dos
imóveis como um activo toma em consideração o princípio da “substância sobre a forma”.
Nestas circunstâncias, sempre que os benefícios e os riscos inerentes aos imóveis são
substancialmente transmitidos com a celebração do contrato promessa, as transacções são
normalmente contabilizadas já que a celebração da respectiva escritura fica apenas
pendente de questões de natureza formal.
Tendo em conta a Lei 16/2015 de 24 de Fevereiro, os imóveis adquiridos devem ser
precedidos de pareceres de, pelo menos, dois peritos avaliadores independentes registados
na CMVM. Os bens imóveis são avaliados com uma periodicidade mínima anual e sempre
que ocorram alterações significativas nos seus valores de mercado. A valorização de cada
imóvel é definida pela média aritmética simples das avaliações dos peritos independentes,
Fundo de Investimento Imobiliário Fechado “Santa Casa 2004” (Em Liquidação)
ANEXO ÀS DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS EM 30 DE JUNHO DE 2016 (Montantes expressos em Euros)
4
sendo o seu valor contabilístico igual às avaliações periciais, salvo as exceções previstas na
Lei, como no caso de projetos de construção.
As mais-valias (Mv) ou menos-valias (mv) que decorram do ajustamento do custo dos
imóveis ao seu valor venal, ainda que potenciais, são reconhecidas, respectivamente como
ganhos ou perdas (contas 833 – Ganhos em operações financeiras e activos imobiliários e
733 – Perdas em operações financeiras e activos imobiliários) por contrapartida das contas
de ajustamentos (conta 38 – Ajustamentos em activos imobiliários).
Nos imóveis destinados a arrendamento, as rendas são reconhecidas como proveito do ano
a que respeitam, sendo as recebidas antecipadamente contabilizadas na conta “Receitas
com proveito diferido”.
f) Unidades de participação
O valor de cada unidade de participação é calculado dividindo o valor líquido global do
Fundo pelo número de unidades de participação em circulação. O valor líquido do
património corresponde ao somatório das rubricas do capital do Fundo, ou seja, unidades
de participação, variações patrimoniais, resultados transitados, resultados distribuídos e
resultado líquido.
As “Variações Patrimoniais” resultam da diferença entre o valor de cada subscrição ou
resgate de unidades de participação e o seu valor base, situação não existente no Santa
Casa 2004.
A 30 de Junho de 2016 o Capital do Fundo é constituído pelo valor base das unidades de
participação, pelos resultados transitados e pelo resultado líquido do exercício, deduzido
do valor dos activos Imobiliários entregues ao participante relativos a adiantamento por
conta da liquidação conforme dados apresentados na nota 2.
g) Regime Fiscal
O regime fiscal alterou a 1 de Julho de 2015. À semelhança do ano de 2014, até 30 de Junho
de 2015, o regime fiscal em vigor era o seguinte:
Os rendimentos prediais líquidos, obtidos no território português, à excepção das mais-
valias prediais, são tributados à taxa autónoma de 25% (vinte e cinco por cento). Tratando-
se de mais-valias prediais, há lugar a tributação, autonomamente, à taxa de 25% (vinte e
cinco por cento), que incide sobre 50% (cinquenta por cento) da diferença positiva entre
mais-valias e as menos-valias realizadas no exercício.
Relativamente a outros rendimentos que não prediais, são os mesmos tributados da
seguinte forma:
Fundo de Investimento Imobiliário Fechado “Santa Casa 2004” (Em Liquidação)
ANEXO ÀS DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS EM 30 DE JUNHO DE 2016 (Montantes expressos em Euros)
5
• Os rendimentos obtidos no território português, que não sejam mais-valias, estão
sujeitos a retenção na fonte, como se de pessoas singulares se tratasse, sendo recebidos
líquidos de imposto ou, caso não estejam sujeitos a retenção na fonte, são tributados à taxa
de 25% sobre o valor líquido obtido no exercício. No dia 31 de Dezembro de 2012, entrou
em vigor a Lei n.º 66-B/2012, publicada em suplemento ao Diário da República do dia 31 de
Dezembro de 2012, que veio introduzir diversas alterações em matéria tributária,
nomeadamente, o aumento para 28% da generalidade das taxas de retenção na fonte em
sede de Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (IRS) incidentes sobre
rendimentos de capitais (tais como juros das obrigações e dos depósitos bancários e dos
dividendos);
• Os rendimentos obtidos fora do território português, que não sejam mais-valias, são
tributados, autonomamente, à taxa de 20%, tratando-se de rendimentos de títulos de
dívida, lucros distribuídos e de rendimentos provenientes de fundos de investimento, e à
taxa de 25% nos restantes casos;
• Relativamente às mais-valias, obtidas em território português ou fora, estão sujeitas a
tributação autónoma, como se de pessoas singulares se tratasse, à taxa de 10% sobre a
diferença positiva entre as mais-valias e as menos-valias apuradas no exercício.
O imposto estimado no exercício sobre os rendimentos gerados, incluindo as mais-valias, é
registado na rubrica de “Impostos sobre o rendimento” da demonstração dos resultados;
os rendimentos obtidos, quando não isentos, são assim considerados pelo respectivo valor
bruto em “Juros e proveitos equiparados”.
O Decreto-Lei n.º 7/2015, de 13 de Janeiro, procede à reforma do regime de tributação dos
OIC, onde as principais alterações são a tributação dos participantes à saída em sede de IRS
e IRC e o ativo global líquido dos OIC passam a ser alvo de tributação em sede do imposto
selo. Este regime fiscal entrou em vigor a 1 de Julho de 2015.
1. Na esfera do Fundo:
• O Fundo é tributado em IRC, à taxa geral prevista no respetivo Código (atualmente
fixada em 21%), estando isento de derrama municipal e estadual;
• O lucro tributável corresponderá ao resultado líquido do exercício apurado de acordo
com as respetivas normas contabilísticas, estando no entanto isentos de rendimentos de
capitais, prediais e mais-valias e devendo desconsiderar os gastos relativos a esses
rendimentos, previstos no artigo 23.º-A, do Código do IRC, e comissões de gestão;
• Os prejuízos fiscais apurados são reportáveis por um período de 12 anos;
• Às fusões, cisões e subscrições em espécie realizadas entre OIC pode ser aplicado o
regime da neutralidade fiscal;
Fundo de Investimento Imobiliário Fechado “Santa Casa 2004” (Em Liquidação)
ANEXO ÀS DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS EM 30 DE JUNHO DE 2016 (Montantes expressos em Euros)
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• O Fundo está sujeito às taxas de tributação autónoma previstas no Código do IRC;
• Não haverá obrigação de retenção na fonte relativamente aos rendimentos obtidos
pelo Fundo;
• O Fundo será tributado em Imposto do Selo sobre a média mensal do valor líquido
global dos seus ativos à taxa de 0,0125% (por trimestre).
2. Na esfera do participante:
• Os investidores residentes que sejam pessoas singulares serão tributados em sede de
IRS à taxa de 28%, através do mecanismo da retenção na fonte (salvo se optarem pelo
englobamento);
• Os rendimentos pagos a investidores residentes que sejam pessoas coletivas estarão
sujeitos a uma retenção na fonte de IRC provisória (por conta do imposto devido no final)
à taxa de 25% (exceto se os beneficiários beneficiarem de dispensa de retenção na fonte);
• Os sujeitos passivos não residentes que obtenham rendimentos: (i) distribuídos por
fundos e sociedades de investimento imobiliário ou operações de resgate de UPs destes
fundos estão sujeitos a retenção na fonte à taxa de 10%; (ii) de fundos e sociedades de
investimento mobiliário, incluindo mais-valias que resultem do respetivo resgate ou
liquidação, estão isentos de IRS ou IRC;
• Os rendimentos obtidos por sujeitos passivos residentes em paraísos fiscais, por
entidades que sejam detidas direta ou indiretamente em mais de 25% por residentes e por
beneficiários que não apresentem prova de que são não residentes, ficarão sujeitos às taxas
de retenção na fonte definitiva de 25%, 28% ou 35% (consoante os casos);
• Os sujeitos passivos não residentes que não tenham efetuado prova atempada do seu
estatuto poderão solicitar o reembolso total ou parcial do imposto que tenha sido retido
na fonte, durante um prazo de dois anos;
• Para efeitos da aplicação deste regime, os rendimentos decorrentes da detenção de
unidades de participação em fundos de investimento imobiliário e da titularidade de
participações sociais em sociedades de investimento imobiliário, incluindo as mais-valias
que resultem da transmissão onerosa, resgate ou liquidação, são considerados rendimentos
de bens imóveis.
h) Contas de Terceiros As dívidas de terceiros espelham o valor que se espera realmente receber. Quando os
inquilinos detenham mais de dois meses de renda em mora, proceder-se-á à constituição
do respectivo ajustamento pelo excedente daquele limite. As situações em contencioso são
ajustadas na totalidade.
Fundo de Investimento Imobiliário Fechado “Santa Casa 2004” (Em Liquidação)
ANEXO ÀS DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS EM 30 DE JUNHO DE 2016 (Montantes expressos em Euros)
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1. ACTIVOS IMOBILIÁRIOS
Em 30 de Junho de 2016 o saldo desta rubrica é composto por activos imobiliários com as seguintes características:
30-06-2016
Imóvel
Valor contabilístico
bruto
Mais e menos valias
potenciais
Valor contabilístico
líquido Média das Avaliações Diferença
Construções
Arrendadas
PrédioUrbanoRua Fernandes Tomás,nº29 1,307,854 (245,054) 1,062,800 1,062,800 -
PrédioUrbanoRua Actor Taborda, nº20 a 24 699,515 48,874 748,389 748,389 -
PrédioUrbanoAv. Almirante Reis, 78, (Fracção B) 655,506 (274,456) 381,050 381,050 -
PrédioUrbanoAv. Almirante Reis, 78, (Fracção I) 258,824 (105,524) 153,300 153,300 -
PrédioUrbanoAv. Almirante Reis, 78, (Fracção Y) 212,400 (95,900) 116,500 116,500 -
Não arrendadas
PrédioUrbanoAvenida Casal Ribeiro,nº55 2,477,598 277,776 2,755,374 2,755,374 -
PrédioUrbanoRua Actor Taborda, nº26 a 34 1,323,151 477,580 1,800,731 1,800,731 - PrédioUrbanoRua Actor Taborda 2 a 18, Av Casal Ribeiro 37 a 53
3,106,768
341,440
3,448,207 3,448,207
-
PrédioUrbanoAv. Almirante Reis, 78, (Fracção A) 578,537 (193,087) 385,450 385,450 -
10,620,153 231,648 10,851,801 10,851,801 -
Fundo de Investimento Imobiliário Fechado “Santa Casa 2004” (Em Liquidação)
ANEXO ÀS DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS EM 30 DE JUNHO DE 2016 (Montantes expressos em Euros)
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2. CAPITAL DO FUNDO
De acordo com o Regulamento de Gestão, as unidades de participação têm um valor inicial de €5,00 cada,
aplicável a todos e cada um dos períodos de subscrição referidos no final da presente nota. A
movimentação no Capital do Fundo, no 1º Semestre de 2016, foi a que a seguir se apresenta:
30-06-2016
Saldo em 31-12-31-12-2015 Subscrições
Adiantamento por conta de liquidação
Distribuição de
rendimentos
Aplicação do resultado de 31-12-2015
Resultado líquido do exercício
Saldo em 31-12-30-06-2016
Unidades de participação 26,391,546 - (9,170,496) - - - 17,221,050
Variações patrimoniais - - - - - - -
Resultados transitados (2,834,266) - - - (2,309,327) - (5,143,593)
Resultados distribuídos - - - - - - -
Resultado líquido do exercício
(2,309,327) - - - 2,309,327 (185,510) (185,510)
21,247,953 - (9,170,496) - - (185,510) 11,891,947
Número de unidades de participação 10,000,000 10,000,000
Valor da unidade de participação 2.1248 1.1892
O resultado do período em análise e os resultados acumulados incluem ganhos em ajustamentos de
activos imobiliários em carteira, no valor de €110.500 no ano de 2016 e €1.725.031 nos anos anteriores.
Fundo de Investimento Imobiliário Fechado “Santa Casa 2004” (Em liquidação) ANEXO ÀS DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS EM 30 DE JUNHO DE 2016 (Montantes expressos em Euros)
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3. INVENTÁRIO DAS APLICAÇÕES EM ACTIVOS a 30 de Junho de 2016 Em 30 de Junho de 2016 a carteira de activos imobiliários tinha a seguinte composição:
30-06-2016
Área Valor de Data da Valor de Data da Valor de Valor do
Imóvel / Terreno (m2) aquisição avaliação I avaliação I avaliação II avaliação II Imóvel Localização
1. Imóveis situados em Portugal
1.4 Construções
1.4.1 Arrendadas
PrédioUrbanoRua Fernandes Tomás,nº29 541 1,307,854 03-06-2016 1,035,600 03-06-2016 1,090,000 1,062,800 Lisboa
PrédioUrbanoRua Actor Taborda, nº20 a 24 674 699,515 27-11-2015 739,283 27-11-2015 757,495 748,389 Lisboa
PrédioUrbanoAv. Almirante Reis, 78, (Fracção B) 426 655,506 03-06-2016 357,700 03-06-2016 404,400 381,050 Lisboa
PrédioUrbanoAv. Almirante Reis, 78, (Fracção I) 85 258,824 03-06-2016 141,300 03-06-2016 165,300 153,300 Lisboa
PrédioUrbanoAv. Almirante Reis, 78, (Fracção Y) 64 212,400 03-06-2016 114,200 03-06-2016 118,800 116,500 Lisboa
1.4.1 Não arrendadas
PrédioUrbanoAvenida Casal Ribeiro,nº55 2,566 2,477,598 27-11-2015 2,721,847 27-11-2015 2,788,900 2,755,374 Lisboa
PrédioUrbanoRua Actor Taborda, nº26 a 34 1,193 1,323,151 27-11-2015 1,778,820 27-11-2015 1,822,642 1,800,731 Lisboa PrédioUrbanoRua Actor Taborda 2 a 18, Av Casal Ribeiro 37 a 53 2,700 3,106,768 27-11-2015 3,406,250 27-11-2015 3,490,165 3,448,207 Lisboa
PrédioUrbanoAv. Almirante Reis, 78, (Fracção A) 415 578,537 03-06-2016 354,000 03-06-2016 416,900 385,450 Lisboa
Total 10,620,153 10,649,000 11,054,602 10,851,801
30-06-2016
Preço de Data de Valor de Método de Juros Valor
Liquidez Quantid. Moeda aquisição Avaliação Avaliação Avaliação Decorridos Global
7.1.1 Numerário Caixa EUR 9
7.1.2 Depósitos à ordem
DO Banco CGD 0.0% EUR - 3,235,672
DO Banco Novo Banco 0.0% EUR - 723
DO Banco Millennium BCP 0% EUR - 2,080
DO Banco INVEST 0% EUR - 1,107
DO Banco Montepio 0% EUR - 1,161
7.2.1 Depósitos com pré-aviso e a prazo
DP Banco Novo Banco 0.1% 23/06/2016 a 23/07/2016 EUR 2 75,002
DP Banco Millennium BCP 0.1% 15/06/2016 a 15/07/2016 EUR 19 425,019 EUR
Total 3,740,774
Fundo de Investimento Imobiliário Fechado “Santa Casa 2004” (Em liquidação) ANEXO ÀS DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS EM 30 DE JUNHO DE 2016 (Montantes expressos em Euros)
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30-06-2016
Preço de Data de Valor de Método de Juros Valor
Outros valores a regularizar Quantid. Moeda aquisição Avaliação Avaliação Avaliação Decorridos Global
9.1.2. Outros ativos Outros EUR 881,301
9.2.2. Outros passivos
Outros EUR (3,581,930)
Total (2,700,629)
Valor Liquido Global do Fundo 11,891,946
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6. CRITÉRIOS E PRINCÍPIOS DE VALORIZAÇÃO Os critérios e princípios de valorização estão descritos nas notas iniciais do Anexo. 7. DISPONIBILIDADES
30-06-2016
Contas Saldo em
31-12-2015 Aumentos Reduções Saldo em
30-06-2016
Numerário 41 9
Depósitos à ordem 266,313 3,240,745
Depósitos a prazo 500,000 3,425,000 (3,425,000) 500,000
Unidades de participação em fundos de tesouraria
-
-
-
-
Total 766,353 3,425,000 (3,425,000) 3,740,753
No final do exercício decorria os seguintes depósitos a prazo:
-uma aplicação no Novo Banco no montante de €75.000 (setenta e cinco mil euros), com
vencimento a 23 de Julho de 2016, a uma taxa de 0,1%.
-uma aplicação no Millennium BCP no montante de €425.000 (quatrocentos e vinte e cinco mil
euros), com vencimento a 15 de Julho de 2016, a uma taxa de 0,1%.
8. DEVEDORES POR RENDAS VENCIDAS
30-06-2016 31-12-2015
Contas / Entidades
Devedores p/ rendas vencidas
Outros devedores Soma
Devedores p/ rendas vencidas
Outros devedores Soma
Hugo Martins Diz 4,500 - 4,500 4,500 - 4,500
Pedro Gomes da Costa 1,997 - 1,997 2,397 - 2,397
Total 6,497 - 6,497 6,897 - 6,897
9. COMPARABILIDADE COM O EXERCÍCIO ANTERIOR
As políticas contabilísticas seguidas em 2016 são idênticas às adoptadas em 2015, pelo que existe
comparabilidade nas rubricas de balanço e demonstração dos resultados.
10. GARANTIAS PRESTADAS
30-06-2016
Garantias Prestadas
Rubrica do Balanço Valores Natureza Valor
Hipoteca sobre créditos não reconhecidos
Execução Fiscal Autoridade Tributária 2543 Almi Reis78(Intenção Revenda) 385,450
Total - 385,450
Fundo de Investimento Imobiliário Fechado “Santa Casa 2004” (Em liquidação) ANEXO ÀS DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS EM 30 DE JUNHO DE 2016 (Montantes expressos em Euros)
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11. AJUSTAMENTOS E PROVISÕES
30-05-2016
Contas Saldo em
31-12-2015 Aumentos Reduções Saldo em
30-06-2016
Ajustamentos para crédito vencido 6,897 400 6,497
Provisões para encargos
-
-
-
-
Total 6,897 - 400 6,497
12. IMPOSTOS
Os impostos suportados pelo Fundo em 2016 apresentam a seguinte composição:
30-06-2016 30-06-2015
Imposto sobre o Rendimento: Mais valias 37,354 - IRC Aplicação Financeira
- 224 Rendas - 76,088
37,354 76,312
Impostos Indiretos:
Imposto selo 3,964 2,293
Outros Impostos:
Imposto Municipal s/ Imóveis 27,090 44,691
Total de Impostos suportados 68,408 123,296
Tal como descrito acima na nota introdutória, entrou um novo regime fiscal em vigor a 1 de
Julho de 2015, pelo que os valores calculados de imposto sobre o rendimento apenas incidem
sobre as mais valias dos imóveis vendidos. As vendas efetuadas em período posterior à alteração
do regime fiscal é efetuado um pró-rata dos dias do imóvel em carteira no antigo regime fiscal
para cálculo da mais-valia a incluir no modelo 22 do Fundo.
13. RESPONSABILIDADE COM E DE TERCEIROS
30-06-2016 30-06-2015 Tipo de Responsabilidade:
Operações de Venda - 5,690,590
Valores cedidos em garantia 385,450 9,612,650
385,450 15,303,240
Fundo de Investimento Imobiliário Fechado “Santa Casa 2004” (Em liquidação) ANEXO ÀS DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS EM 30 DE JUNHO DE 2016 (Montantes expressos em Euros)
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14. ACRÉSCIMOS E DIFERIMENTOS ACTIVOS
Nos exercícios findos em 30 de Junho de 2016 e 31 de Dezembro de 2015 esta rubrica apresenta a seguinte
composição:
30-06-2016 31-12-2015
Acréscimos de proveitos Juros de depósitos a prazo
21 63
Despesas com custo diferido
Seguros Antecipados 731 5,395 Diarização Encargos Auditores 5,874 - Diarização Desp Fornecedores Divers 23,696 742
30,301 6,138
Outros acréscimos e diferimentos 844,534 837,978
Total 874,856 844,179
A rubrica de outros acréscimos e diferimentos respeita a despesas com projecto para a Avenida Casal
Ribeiro, no montante de €826.000 mil euros.
15. CONTAS DE TERCEIROS - PASSIVO
Nos exercícios findos em 30 de Junho de 2016 e 31 de Dezembro de 2015, estas rubricas apresentam a
seguinte composição:
30-06-2016 31-12-2015
Comissões e outros encargos a pagar Sociedade gestora 62,158 63,014 Banco depositário 5,000 9,881 Autoridades de Supervisão
319 568
- 4,397
67,477 77,860
Outras contas de credores
Imposto sobre o Rendimento 332,540 295,511
Outros credores 3,033,054 3,152,726
3,365,594 3,448,238
Adiantamentos p/ Venda Imóveis
- 660,059
Total 3,433,072 4,186,156
A rubrica de Outros Credores integra um valor a pagar à SCML o qual resulta do contrato de permuta
celebrado com a SCML em 19 de Setembro de 2013, em que se entregaram os imóveis sitos na Avenida da
Liberdade nº 194, Aldeia do Juzo, Calçada da Boa Hora e Rua D. Pedro V 2 a 6, e se receberam os imoveis
sitos na Avenida José Malhoa 3 e 9 e Avenida Casal Ribeiro 37 a 53. Nesta permuta ficaram estabelecidas
condições suspensivas, cujo pagamento associado apenas seria liquidado após o cumprimento das mesmas.
Como no caso do imóvel da Calçada da Boa Hora (Quartel do Rio Seco) não foi verificada a condição
suspensiva acordada, o imóvel foi reintegrado no ativo do Fundo em Janeiro de 2014, no qual resultou uma
divida a pagar de €3.000.000.
Fundo de Investimento Imobiliário Fechado “Santa Casa 2004” (Em liquidação) ANEXO ÀS DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS EM 30 DE JUNHO DE 2016 (Montantes expressos em Euros)
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16. ACRÉSCIMOS E DIFERIMENTOS PASSIVOS
Nos exercícios findos em 30 de Junho de 2016 e 31 de Dezembro de 2015, estas rubricas têm a seguinte
composição:
30-06-2016 31-12-2015 Acréscimos de Custos
Juros e custos equiparados a liquidar - -
IRC Aplicação Financeira - -
Imposto Selo 1,487 2,656
Imposto Municipal S/ Imóveis 58,461 25,021
Outros Fornecedores 77,249 80,392
Receitas com proveito diferido
Rendas 5,164 39,006
Outros acréscimos e diferimentos - -
Total 142,360 147,075
17. JUROS E PROVEITOS EQUIPARADOS Esta rubrica refere-se a juros de depósitos a prazo junto do Novo Banco e Millennium BCP (Nota 7).
18. COMISSÕES
Em 30 de Junho de 2016 e 2015, esta rubrica tem a seguinte composição:
30-06-2016 30-06-2015
Comissões e Taxas
Comissões de intermediação 127,600 29,141 Outras de Operações Correntes
Comissão de Gestão 124,317 123,972
Comissão de depósito 5,000 11,686
Taxa de Supervisão 1,890 7,519
Outras Comissões 608 4,633
131,814 147,810
Total 259,415 176,951
19. FORNECIMENTOS E SERVIÇOS EXTERNOS
Em 30 de Junho de 2016 e 2015, esta rubrica tem a seguinte composição:
30-06-2016 30-06-2015
Fornecimentos serviços externos
Água 276 214 Electricidade 3,357 2,798 Seguros
5,294 9,586 Telecomunicações
230 217 Conservação
14,821 15,158 Higiene e Limpeza
3,623 3,671 Auditoria
5,811 5,794 Honorários
22,536 13,412 Outros
34,453 53,696
Total 90,399 104,546
Fundo de Investimento Imobiliário Fechado “Santa Casa 2004” (Em liquidação) ANEXO ÀS DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS EM 30 DE JUNHO DE 2016 (Montantes expressos em Euros)
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20. GANHOS E PERDAS EM OPERAÇÕES FINANCEIRAS E ACTIVOS IMOBILIÁRIOS
Nos exercícios findos em 30 de Junho de 2016 e 2015, estas rubricas apresentavam a seguinte composição:
30-06-2016 30-06-2015
Ganhos op. fin.e Act Imob.
Em Activos Imobiliários 170,709 138,559
Perdas oper.financ.e Act. Imob.
Em Activos Imobiliários - (201,910)
170,709 (63,351)
21. RENDIMENTOS DE ACTIVOS IMOBILIÁRIOS
Em 30 de Junho de 2016, esta rubrica corresponde às rendas de Janeiro a Junho de 2016 no âmbito dos
contratos de arrendamento em vigor no período.
22. OUTRAS INFORMAÇÕES
O Fundo é titular de prédios em propriedade vertical, destinados à habitação com Valor
Patrimonial Tributável superior a Um milhão de Euros mas cujas fracções independentes tem
valores substancialmente inferiores. Contudo o Fundo foi confrontado com liquidações em sede
de Imposto do Selo (verba 28), no valor total de €114.834, dos quais 95.112 foram já reclamados e
os restantes 19.722 irão ainda ser reclamados, tendo em conta a realidade do imóvel e as decisões
já conhecidas do Centro de Arbitragem Administrativa. A fim de salvaguardar qualquer
consequência fiscal foi constituída garantia sobre imóvel a favor da Autoridade Tributária (nota
10) no valor de 85.517,70, valor este que se refere ao valor em dívida e com processo instaurado
pela Autoridade tributária. Em relação ao remanescente em dívida no valor de 19.722 será
também prestada garantia sobre o mesmo imóvel, pois ainda estamos no período de
reclamação. A Sociedade Gestora está em crer que será dada razão ao recurso apresentado pelo
Fundo e que nenhum imposto terá que ser pago.
Em 2014 tendo o Fundo recebido notas de liquidação de IMI para os anos de 2010, 2011 e 2012 no
valor total de 30.376, consideradas indevidas pelo facto de não considerar o benefício da
redução deste imposto em 50% de acordo com o artigo 49.º, n.º 2 do EBF, procedeu com uma
reclamação graciosa junto da Autoridade tributária, estando o mesmo neste momento em dívida
e com processo suspenso.
O Contabilista Certificado Pelo Conselho de Administração