RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO PARA VALOR DE C /V L ......Engº Marcos Mansour Chebib Awad CREA nº 5062265096 Validar Engenharia de Avaliações Ltda. Rua Sepetiba, n 416, 1 andar, sala

RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO PARA VALOR DE COMPRA/VENDA E LIQUIDAÇÃO

FORÇADA DE IMÓVEL LOCALIZADO À RUA DAVID PIMENTEL, 84, QUADRA 38,

LOTE 06, FAZENDA MORUMBI, SÃO PAULO – SP – LAUDO 5004

Cliente: Banco Santander (Brasil) S.A.

RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO PARA COMPRA/VENDA E

LIQUIDAÇÃO FORÇADA DE IMÓVEL, LOCALIZADO À RUA DAVID

PIMENTEL, 84, QUADRA 38, LOTE 06, FAZENDA MORUMBI, SÃO

PAULO – SP – LAUDO 5004

Elaborado por:

ENGENHEIRO CIVIL RESPONSÁVEL:

MARCOS MANSOUR CHEBIB AWAD

JULHO DE 2016

Validar Engenharia de Avaliações Ltda. Rua Sepetiba, n° 416, 1° andar, sala 3 Lapa – São Paulo/SP Contato: (11) 2387-3610 Celular: (11) 9 6400-6511 Email: [email protected] Site: www.validarengenharia.com.br

RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO PARA DETERMINAÇÃO DO VALOR DE COMPRA/VENDA E LIQUIDAÇÃO FORÇADA DE IMÓVEL, LOCALIZADO À RUA DAVID PIMENTEL, 84, QUADRA 38, LOTE 06, FAZENDA MORUMBI, SÃO PAULO – SP - LAUDO 5004

De acordo com a solicitação da Banco Santander (Brasil) S.A., a Validar

Engenharia de Avaliações LTDA tem o prazer de apresentar o laudo de

avaliação para determinação de valor de mercado para compra/venda e

liquidação forçada do imóvel referenciado acima.

Este Relatório de Avaliação foi desenvolvido com base nas técnicas da

Engenharia de Avaliações e fundamentado nos dados disponíveis informados

pelos nossos contatos com corretores e profissionais especializados no mercado

imobiliário local.

O resultado desta avaliação está fundamentado no fato de que não existem

restrições quanto à comercialização da propriedade, ou seja, parte-se do

princípio de que não há dívidas nem matrículas com impedimentos jurídicos,

irregularidades tributárias, entre outros.

Somos gratos pela oportunidade de prestar nossos serviços na área da

Engenharia de Avaliações e nos colocamos à inteira disposição de V.Sas. para

quaisquer esclarecimentos que por ventura possam surgir.

Atenciosamente,

Engº Marcos Mansour Chebib Awad

CREA nº 5062265096

Validar Engenharia de Avaliações Ltda.

Rua Sepetiba, n° 416, 1° andar, sala 3 Lapa – São Paulo/SP Contato: (11) 2387-3610 Celular: (11) 9 6400-6511 Email: [email protected] Site: www.validarengenharia.com.br

1 Área de terreno extraída da matrícula n° 169.963, do 15° Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo/SP.

2 Área construída extraída da Certidão de Dados Cadastrais do Imóvel, contribuinte n° 123.202.0012-5.

Ficha Resumo – Laudo 5004

Empresa: Validar Engenharia de Avaliações Ltda.

Solicitante: Banco Santander (Brasil) S.A.

Referência: Avaliação técnica para compra/venda e liquidação forçada de imóvel

Data da Vistoria: 06/07/2016

Dados Gerais do Imóvel Avaliando:

Endereço: Rua David Pimentel, 84,

Quadra 38, Lote 06

Bairro: Fazenda Morumbi

Município: São Paulo

Estado: SP

Área Terreno (m²)1

2.000,00

Área Construída (m²)2

495,00

Metodologia: Método Comparativo Direto de Dados de Mercado

Resultado da Avaliação do imóvel

Valor de Mercado para Venda

R$ 1.900.000,00

Valor de Liquidação Forçada

R$ 886.000,00

Grau de Fundamentação Grau de Precisão

Grau II Grau III

Data Base: 12 de Julho de 2016



ÍNDICE

1. OBJETIVO ................................................................................................................ 1

2. LOCALIZAÇÃO ......................................................................................................... 1

3. ZONEAMENTO .......................................................................................................... 5

4. DESCRIÇÃO DA PROPRIEDADE ................................................................................ 7

5. DOCUMENTAÇÕES ................................................................................................. 10

6. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES: ......................................... 12

7. DIAGNÓSTICO DE MERCADO ................................................................................. 13

8. METODOLOGIA ...................................................................................................... 15

9. ESPECIFICAÇÃO .................................................................................................... 24

10. LIQUIDAÇÃO FORÇADA: ........................................................................................ 26

11. CONCLUSÃO DE VALORES ...................................................................................... 27

ANEXO I – DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA – IMÓVEL AVALIANDO

ANEXO II – DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA – ELEMENTOS COMPARATIVOS

ANEXO III – DOCUMENTAÇÃO

1

Validar Engenharia de Avaliações Ltda. Rua Sepetiba, n° 416, 1° andar, sala 3 Lapa – São Paulo/SP Contato: (11) 2387-3610 Celular: (11) 96400-6511 Email: [email protected] Site: www.validarengenharia.com.br

1. OBJETIVO

Em atenção à solicitação do Banco Santander (Brasil) S.A., este

relatório tem por objetivo determinar o valor de mercado para

compra/venda e liquidação forçada da casa localizada na Rua

David Pimentel, 84, Quadra 38, Lote 06, Fazenda Morumbi, São

Paulo - SP, com área de terreno de 2.000,00 m² (conforme

matrícula n° 169.963, do 15° Oficial de Registro de Imóveis de São

Paulo/SP) e área construída de 495,00 m², nos termos da Certidão

de Dados Cadastrais do Imóvel, contribuinte n° 123.202.0012-5.

2. LOCALIZAÇÃO

Situação

O imóvel em estudo está localizado na Rua David Pimentel, 84, Quadra

38, Lote 06, Fazenda Morumbi, São Paulo - SP. Como pontos de

referência, podemos citar que a propriedade em estudo dista

aproximadamente:

700,0 m da Avenida Morumbi;

1,5 km da Faculdade FMU – Campus Morumbi;

2,0 km do acesso à Marginal Pinheiros;

2,0 km do Hospital Israelita – Unidade Morumbi;

2,5 km do Shopping Market Place.

2


Mapa de Localização da Propriedade em Estudo:

Fonte: Google maps

3


Ocupação Circunvizinha

A região é formada exclusivamente por imóveis residenciais de médio e

alto padrão.

A região possui como principais vias de acesso a Avenida Morumbi, Via

Prof. Simão Faiguenboim (Marginal Pinheiros), entre outras vias de

acesso secundárias.

Destaca-se que o imóvel em estudo está próximo ao acesso à Marginal

do Rio Pinheiros, ao Shopping Market Place e ao Shopping Morumbi,

todos localizados dentro do raio de 3,0 km.

Transportes

A localização do imóvel é favorecida pela proximidade de importantes

avenidas, tais como Avenida Morumbi e Via Prof. Simão Faiguenboim

(Marginal Pinheiros), que conectam a região a diversos bairros da

cidade de São Paulo, via transporte privado (automóveis em geral) e

transporte público (linhas de ônibus e trem, altura da Estação Morumbi

da CPTM).

Melhoramentos Públicos

A região é dotada de energia elétrica, ruas pavimentadas, transporte

coletivo, rede de telefonia, coleta de resíduos sólidos, rede de

distribuição de água, comunicação e televisão, esgotamento sanitário,

águas pluviais, serviços postais, limpeza e conservação viária.

A Rua David Pimentel é uma via de sentido duplo, com 1 (uma) faixa

de rolamento em cada sentido, sem demarcação. A via possui acesso

apenas à partir da Avenida Morumbi e apresenta pavimentação em

asfalto, guias, sarjetas, calçada e drenagem de águas pluviais.

4


Vista da Rua David Pimentel no trecho do imóvel avaliando

Fonte: Arquivo próprio

5


3. ZONEAMENTO

Lei de Uso e Ocupação do Solo de São Paulo - LUOS (Lei n°

16.402/2016)

A legislação de Parcelamento Uso e Ocupação do Solo é

determinada pela Lei n.º 16.402/16. Esta lei estabelece normas

complementares à Lei nº 16.050/14 (Plano Diretor Estratégico do

Município de São Paulo - PDE). Ela dispõe sobre o parcelamento,

disciplina e ordena o uso e a ocupação do solo do Município de São

Paulo.

De acordo com essa legislação, a propriedade encontra-se, em

perímetro de Zona exclusivamente Residencial – ZER-1. Deve,

desta forma, obedecer aos critérios de uso e ocupação normalmente

admitidos neste segmento.

Fonte: Elaborado pelo autor com base na Lei n° 16.402/16, de 22 de março de 2.016, do município de São Paulo/SP.

http://ww2.prefeitura.sp.gov.br/arquivos/secretarias/planejamento/zoneamento/0001/parte_II/perus/01-MAPA-PR-04.jpg

6


Na tabela a seguir, pode-se observar os parâmetros urbanísticos de uso e ocupação

do solo para a referida Zona Exclusivamente Residencial – ZER-1.

Fonte: Elaborado pelo autor com base na Lei n° 16.402/16, de 22 de março de 2.016, do município de São Paulo/SP.

http://ww2.prefeitura.sp.gov.br/arquivos/secretarias/planejamento/zoneamento/0001/parte_II/perus/01-MAPA-PR-04.jpg

7



4. DESCRIÇÃO DA PROPRIEDADE

TERRENO

Localização do imóvel em estudo no Google Earth

Fonte: Google Earth Pro.

Área do terreno: 2.000,00 m² (de acordo com a matrícula n°

169.963, do 15° Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo/SP);

Formato: Irregular;

Situação: meio de quadra;

Topografia: Irregular (aclive e declives até 5%).

8



Edificações:

Área Total Construída: 495,00m² (Área construída extraída da

Certidão de Dados Cadastrais do Imóvel, contribuinte n°

123.202.0012-5.).

O imóvel foi erigido em estrutura de concreto armado com fechamento

lateral em alvenaria revestida por chapisco, emboço, reboco, massa

fina e pintura em látex. As lajes são em concreto aparente, e pisos de

madeira. Possui 2 pavimentos e um mezanino no segundo pavimento.

A circulação vertical é realizada através de três escadas erigidas em

estrutura de concreto armado, duas delas com acabamento em

madeira, e uma de concreto aparente.

Externamente o imóvel possui garagem coberta com capacidade para

até 05 automóveis, e garagem descoberta para até 08 veículos; jardins

com grande diversidade de espécies, área de serviço com quatro

depósitos e uma piscina.

9



Internamente, o imóvel possui os seguintes acabamentos:

Ambiente Quant Piso Parede Teto

Garagem 1 Paralelepípedo Pintura em látex Concreto aparente

Hall de

entrada 1 Madeira Vidro

Est.

Metálica/Acrilico

Área de

serviço 1 Vinílico Pintura em látex Concreto aparente

Área externa

1 1 Concreto Pintura em látex Descoberto

Depósito 4 Concreto Reboco Concreto aparente

Despensa 1 Vinílico Pintura em látex Concreto aparente

Escada 1 Concreto

aparente

Escada 2 Concreto

/Madeira Pintura em látex Pintura em látex

Sala de estar 1 Madeira Pintura em látex Concreto aparente

Mezanino 1 Madeira Pintura em látex Concreto aparente

Dormitórios 4 Madeira Pintura em látex/vidro Concreto aparente

Closet 1 Madeira Pintura em látex Concreto aparente

Banheiros 4 Madeira Pintura em látex Concreto aparente

Cozinha 1 Madeira Pintura em látex Concreto aparente

Hall 1º

pavimento 1 Madeira Pintura em látex Pintura látex

Churrasqueira 1 Madeira Pintura em látex/ Vidro Concreto aparente

Piscina 1 Cerâmico Cerâmico -

Estado Conservação: Reparos de Simples a importantes– “f”

Padrão Construtivo: Casa Padrão Superior. (IBAPE/SP)

Idade Aparente: 20 anos

10



5. DOCUMENTAÇÕES

Matrícula

Foi nos fornecida a matrícula nº 169.963 do 15º Oficial de Registro de

Imóveis de São Paulo/SP, datada em 16 de dezembro de 2002. No

referido documento, consta que o imóvel sito à Rua David Pimentel, 84,

São Paulo/SP, possui 2.000,00 m² de área de terreno.

IPTU

Foi nos fornecida a Certidão de Dados Cadastrais do Imóvel,

contribuinte n° 123.202.0012-5. De acordo com o referido documento

o imóvel possui 2.000,00 m² de terreno e 495,00 m² de área

construída.

ObS1: Para fins do presente estudo adotamos a área de terreno

constante na matrícula nº 169.963 do 15º Oficial de Registro de

Imóveis de São Paulo/SP, qual seja 2.000,00 m² e área

construída de 495,00 m², nos termos da Certidão de Dados

Cadastrais do Imóvel, contribuinte n° 123.202.0012-5.

ObS2: Salientamos, todavia, que o registro do imóvel, matrícula

nº 169.963 do 15º Oficial de Registro de Imóveis de São

Paulo/SP, não encerra a área construída, explicitando a

edificação conforme abaixo:

“Um prédio e seu respectivo terreno situados na

rua David Pimentel nº84, lote 06 da quadra 38 do

Jardim Morumbi, 30º Subdistrito do Ibirapuera,

medindo 48,50 metros de frente, confrontando de

um lado na extensão de 47,50 metros com o lote

11



6-A, de outro, na extensão de 44,40 metros com

o lote 05 e nos fundos na extensão de 45,00

metros com a Viela Sanitária que liga a Rua David

Pimentel, à Rua Dezenove, encerrando uma área

de 2.000,00 metros quadrados.”

ObS4: Recomendamos a apresentação de planta baixa das

edificações, bem como averbação da área construída na

matrícula do imóvel.

12



6. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES:

Este relatório foi desenvolvido de acordo com as seguintes ressalvas e

condições:

O resultado desta avaliação fundamenta-se no fato de que não

existem restrições quanto à comercialização da propriedade, ou

seja, não existem dívidas nem matrículas com impedimentos

jurídicos, irregularidades tributárias, entre outros;

Não faz parte do escopo do presente trabalho a verificação da

efetiva propriedade do imóvel;

Estudos e laudos ambientais e de contaminação do solo não

fazem parte do escopo deste trabalho;

A pesquisa de mercado utilizada neste relatório foi elaborada

com base em contatos realizados verbalmente, ou por escrito,

com as fontes mencionadas na planilha de elementos;

Para fins do presente estudo adotamos a área de terreno

constante na matrícula nº 169.963 do 15º Oficial de

Registro de Imóveis de São Paulo/SP, qual seja 2.000,00

m² e área construída de 495,00 m², nos termos da

Certidão de Dados Cadastrais do Imóvel, contribuinte n°

123.202.0012-5;

Recomendamos a apresentação de planta baixa das

edificações, bem como averbação da área construída na

matrícula do imóvel.

13



7. DIAGNÓSTICO DE MERCADO

O município de São Paulo, onde está localizado o imóvel em estudo é o

principal centro financeiro, corporativo e mercantil da América Latina.

Além de ser a cidade mais populosa do hemisfério sul é a quarta maior

aglomeração urbana do mundo, com mais de 11.967.825 habitantes

(IBGE/2015).

São Paulo possui o 10° PIB do planeta, representando isoladamente

12,26% do PIB nacional e 36% de toda a produção de bens e serviços

do estado.

A Fazenda Morumbi, que abriga o imóvel em estudo, é um bairro nobre

localizado na zona oeste e limita-se com os bairros de Morumbi, Vila

Andrade e Cidade Jardim.

O imóvel avaliando está localizado na Rua David Pimentel, em região

de ocupação estritamente residencial. Além disso, possui boa

localização, próximo aos Shoppings Morumbi e Market Place, fácil

acesso a Marginal do Rio Pinheiros, e próximo da Estação de trem

Morumbi. Destacamos também que a região possui a ocupação de

imóveis residenciais e de médio e alto padrão construtivo.

De acordo com as pesquisas realizadas para o Método Comparativo

Direto de Dados de Mercado, constatamos que imóveis com

características semelhantes ao avaliando apresentam preços pedidos

no patamar médio de R$ 3.500,00/m², que podem variar em relação à

área construída, área de terreno, padrão construtivo, estado de

conservação, localização entre outros.

14



Durante a pesquisa de mercado constatamos alto número de ofertas de

imóveis residenciais para a venda. Foi verificado também que o imóvel

em estudo possui grande dimensão de terreno para a região.

Para cálculo do imóvel ora avaliado, foram pesquisados elementos em

mesma região socioeconômica.

Devido aos fatos expostos anteriormente, informações coletadas no

mercado imobiliário local e em atenção ao atual cenário econômico

brasileiro, concluímos que o imóvel avaliando possui baixa liquidez.

15



8. METODOLOGIA

A metodologia aplicada no trabalho está fundamentada na NBR-

14653:1 (Norma Brasileira para Avaliação de Bens - Parte 1 –

Procedimentos Gerais), na NBR-14653:2 (Norma Brasileira para

Avaliação de Bens - Parte 2 – Imóveis Urbanos) e nas Normas para

Avaliações de Imóveis Urbanos publicadas pelo IBAPE/SP (Instituto

Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo).

Existem diversos métodos de avaliação de imóveis reconhecidos pelas

normas. A aplicação de cada método depende das características físicas

da propriedade em estudo, da finalidade da avaliação e das

informações disponíveis levantadas no mercado, as quais são tratadas

adequadamente para serem utilizadas na determinação do valor do

respectivo imóvel e demais análises.

É possível que mais de um método seja utilizado para avaliação de um

mesmo imóvel. Quando isso acontece, cada abordagem é julgada

segundo sua aplicabilidade, confiabilidade, qualidade e quantidade de

informações. O resultado da avaliação tanto pode corresponder ao

valor de um dos métodos, quanto a uma correlação de alguns deles ou

de todos.

Aplicação da Metodologia

Devido as características do imóvel em estudo, optamos pelo emprego

do “Método Comparativo Direto de Dados de Mercado” com base

na utilização do Tratamento por Fatores para a definição do valor de

mercado do mesmo.

O método avaliatório utilizado neste laudo está descrito a seguir com

base nas normas mencionadas acima.

16



Método Comparativo Direto de Dados de Mercado

De acordo com o artigo 8.2.1 da ABNT NBR 14653:1, o Método

Comparativo Direto de Dados de Mercado identifica o valor de mercado

do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos

comparáveis, constituintes da amostra.

No tratamento de dados da amostra, podem ser utilizados,

alternativamente e em função da qualidade e da quantidade de dados e

informações disponíveis, os seguintes procedimentos:

Tratamento por fatores (utilizado neste trabalho):

homogeneização por fatores e critérios fundamentados por

estudos e posterior análise estatística dos resultados

homogeneizados.

Tratamento científico: tratamento de evidências empíricas pelo

uso de metodologia científica que leva à indução de modelo

validado para o comportamento do mercado, como, por exemplo,

modelos de regressão linear.

O Método Comparativo é baseado no levantamento de mercado e

análise de imóveis semelhantes em oferta, ou transacionados

recentemente, em função das características específicas de cada um,

frente as características do imóvel analisado, como, por exemplo,

localização, área, idade, etc.

17



Tratamento por fatores

Para cada um dos elementos comparativos de ofertas de imóveis na

região foram utilizados fatores de homogeneização para ajustá-los às

características do imóvel avaliado.

Segundo a norma de Avaliações de Imóveis Urbanos do IBAPE/SP, no

tratamento por fatores é admitida a priori a existência de relações

fixas entre as diferenças dos atributos específicos e os respectivos

preços. Os fatores devem ser aplicados sempre ao valor original

do elemento comparativo na forma de somatório.

Fatores relativos a localização (ex. transposição) foram aplicados

sobre a parcela de terreno, já fatores relativos as edificações foram

aplicados sobre a parcela da construção (ex. padrão construtivo).

Alguns fatores foram aplicados sobre ambas as parcelas (terreno e

construção), como por exemplo, o fator oferta e fator área.

Para a homogeneização dos valores unitários utilizamos os seguintes

fatores:

Fator de Oferta:

O Fator Oferta tem a função de descontar “gorduras” geradas devido a

especulação de mercado nos elementos comparativos.

Na impossibilidade da sua determinação, recomenda-se aplicar o fator

consagrado de 0,90. Vale ressaltar que o Fator Oferta deve ser aplicado

sobre elementos que estão ofertados no mercado. Os elementos

pesquisados que foram transacionados não necessitam da aplicação do

mesmo.

18



Ocorre que, de acordo com o cenário econômico desfavorável e com

fulcro na média de descontos publicada pelo Fipe/Zap, no que tange a

demanda de imóveis, foi adotado o percentual de 0,85 (15% de

desconto).3

Todos os demais fatores devem ser considerados após a aplicação do

fator oferta.

Fator de Localização:

O Fator Localização também é conhecido como Fator Transposição e

leva em conta possíveis valorizações e desvalorizações em relação a

diferença de localização entre os elementos comparativos e o imóvel

objeto da avaliação.

O Fator Transposição é expresso com base na relação entre índices

fiscais, obtidos na Planta Genérica de Valores Municipal. Assim, por

intermédio do número do setor e da quadra, identifica-se a localização

Fórmula:

Em municípios (ou regiões) onde o índice fiscal estiver desatualizado

e/ou incoerente atribuiremos notas (para a localização do imóvel

3 http://g1.globo.com/economia/seu-dinheiro/noticia/2016/05/descontos-em-vendas-de-imoveis-atingem-maior-nivel-desde-2013.html,

acessado em 23.05.2016.

http://g1.globo.com/economia/seu-dinheiro/noticia/2016/05/descontos-em-vendas-de-imoveis-atingem-maior-nivel-desde-2013.html

19



avaliando e elementos pesquisados) que devem ser justificadas em

relação a características que podem valorizar ou desvalorizar o imóvel,

como por exemplo: largura das vias, zoneamento, proximidade a pólos

valorizantes (shopping Center, comércio em geral, pontos de ônibus e

metrô no caso do imóvel avaliando estar localizado em região popular,

etc.).

Fator Obsolescência das Edificações (Idade e Conservação):

Para levar em consideração a depreciação dos imóveis comparativos

em função da propriedade avaliada foi aplicado um fator de

depreciação seguindo os critérios de Ross-Heidecke, que leva em

consideração a idade aparente e estado de conservação dos imóveis

pesquisados em relação ao imóvel avaliado.

Os coeficientes de Depreciação (Kd) são obtidos através da Tabela de

Ross–Heidecke (segundo norma específica) a qual leva em

consideração a idade do Imóvel (em % de duração) e o estado de

conservação do mesmo. Ao final o coeficiente de depreciação (Kd) é

ajustado para o Foc (fator de obsolecência e conservação) que leva em

consideração a vida útil da benfeitoria.

Fator Padrão Construtivo:

Tem como objetivo adequar os elementos comparatvos utilizados às

características físicas do imóvel em estudo. Leva em consideração a

proporção dos índices obtidos através do estudo “Valores de

Edificações de Imóveis Urbanos”, do IBAPE/SP.

O referido estudo leva em consideração a classificação as benfeitorias

em diversas classes e grupos em função do parâmetro R8N, fornecido

e atualizado mensalmente pelo Sinduscon.

20



Fator Relação Área terreno/construída:

Tem como objetivo adequar os elementos comparativos aos patamares

da relação At/Ac do imóvel em estudo, corrigindo assim possíveis

distorções geradas por conta de proporções diferentes entre elementos

comparativos e o imóvel avaliando.

Fa = Fator de correção de Área:

O fator utilizado para corrigir as diferenças de áreas entre os elementos

comparativos e o imóvel objeto de avaliação foi calculado com base na

fórmula observada no livro Curso Básico de Engenharia Legal e de

Avaliações do Engenheiro Sérgio Antônio Abunahman, da Editora PINI,

2008:

Fa = Área do imóvel pesquisado 1/4 _ Diferença inferior a 30%

Área do imóvel avaliado

e

Fa = Área do imóvel pesquisado 1/8 _ Diferença superior a 30%

Área do imóvel avaliado

21



Determinação do Valor De Mercado para Venda com Base no Método Comparativo Direto de

Dados de Mercado

Planilha de Elementos Pesquisados (resumo)

22



Planilha de Homogeneização de Valores (Resumo)

Na determinação do valor de mercado do imóvel em estudo para Venda adotamos o Valor Médio

do intervalo de confiança:

R$ 3.838,56/m² x 495,00 m² = R$ 1.900.084,99

Arredondamento:

R$ 1.900.000,00

23



Mapa de Localização dos elementos pesquisados em relação ao imóvel avaliando

24



9. ESPECIFICAÇÃO

Para determinarmos o valor de mercado para venda do imóvel

atingimos o Grau II de Fundamentação e Grau III de Precisão,

segundo a NBR 14653/11.

Tabela – Graus de fundamentação no caso de utilização de tratamento por fatores

Item Descrição Grau

III II I

1 Caracterização do imóvel

avaliando

Completa quanto a

todas as variáveis

analisadas

Completa quanto

aos fatores

utilizados no

tratamento

Adoção de situação

paradigma

2 Quantidade mínima de dados

de mercado 12 5 3

3 Identificação dos dados de

mercado

Apresentação de

informações relativas a

todas as

características dos

dados analisadas, com

foto e características

observadas pelo autor

do laudo

Apresentação de

informações

relativas a todas

as características

dos dados

analisadas

Apresentação de

informações

relativas a todas as

características dos

dados

correspondentes

aos fatores

utilizados

4

Intervalo admissível de

ajuste para cada fator e para

o conjunto de fatores

0,80 a 1,25 0,50 a 2,00 0,40 a 2,50ª

ª - No caso de utilização de menos de cinco dados de mercado, o intervalo admissível de ajuste é de 0,80 a 1,25,

pois é desejável que, com um numero menor de dados de mercado, a amostra seja menos heterogênea

Total de Pontos = 08

Tabela – Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentação no caso de tratamento por

fatores

Graus III II I

Pontos mínimos 10 06 04

Itens obrigatórios no grau

correspondente

Itens 2 e 4 no Grau III

com os demais no

mínimo no Grau II

Itens 2 e 4 no

mínimo no Grau II e

os demais no mínimo

no Grau I

Todos, no mínimo no

grau I

Grau adotado: II

25



Tabela – Grau de precisão

Descrição

Grau

III II I

1

Amplitude do intervalo de

confiança de 80% em torno

da estimativa de tendência

central

≤30% ≤40% ≤50%

Grau adotado: III 21,07%(≤30%)

Cálculo da amplitude do intervalo de confiança para a presente

avaliação:

Amplitude do intervalo de confiança

Distribuiução t 1,476

Desvio Padrão 699,55

(1/2) ^ y 2,45

e 421,53

Amplitude do intervalo de

confiança

21,96%

26



10. LIQUIDAÇÃO FORÇADA:

Segundo a norma de Avaliações de Imóveis Urbanos do IBAPE/SP,

trata-se de valor para uma situação de venda compulsória, típico de

leilões e também muito utilizado para garantias bancárias. Quando

utilizado, deve ser também apresentado o valor de mercado.

Cálculo do Valor de Liquidez - Fórmula (Juros Compostos):

Para o cálculo do valor de liquidez, utilizou-se a seguinte fórmula:

VF = VP x (1+i)ˆn

Legenda:

VF = Valor Futuro = Valor de Mercado

VP = Valor Presente = Valor de Liquidez

i = Taxa (adotado em 21% ao ano) – Expressa custo de oportunidade

do ativo estar imobilizado além de gastos com imóvel (Ex. IPTU,

condomínio, manutenção, etc.) durante o período que o imóvel estará a

venda.

n = Prazo para liquidação do imóvel (considerado em 48 meses, ou, 4

anos)

FORMAÇÃO DE VALORES para liquidação forçada

Valor de Mercado Atual (R$) 1.900.000,00

Período de Exposição 48 meses

Taxa de Desconto 21% a.a.

Valor de liquidação forçada (R$): 886.000,00

27



11. CONCLUSÃO DE VALORES

Após todas as considerações e análises das tendências de mercado da região a

qual o imóvel está inserido, concluímos os seguintes valores, na data de 12 de

julho de 2016:

Valor de Mercado para Venda:

R$ 1.900.000,00

Valor de Liquidação Forçada:

R$ 886.000,00

VALIDAR ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES LTDA.

CREA nº 0000958157

Engº Marcos Mansour Chebib Awad

CREA nº 5062265096

28



ANEXO I

DOCUMENTAÇÃO

FOTOGRÁFICA – IMÓVEL AVALIANDO

29



Foto 01: Vista da Rua David Pimentel no trecho do imóvel avaliando

Foto 02: Vista da Rua David Pimentel no trecho do imóvel avaliando

30



Foto 03: Fachada do imóvel em estudo

Foto 04: Acesso ao imóvel em estudo

31



Foto 05: Vista externa do imóvel em estudo

Foto 06: Hall de entrada

32



Foto 07: Área de serviço

Foto 08: Sala de Estar

33



Foto 09: Escada

Foto 10: Mezanino

34



Foto 11: Dormitórios

Foto 12: Banheiro

35



Foto 13: Cozinha

36



Foto 14: Churrasqueira

Foto 15: Piscina

Foto 16: Jardim

37



ANEXO II

DOCUMENTAÇÃO

FOTOGRÁFICA – ELEMENTOS

COMPARATIVOS

38



Amostra 01

Amostra 02

39



Amostra 03

Amostra 04

40



Amostra 05

Amostra 06

41



ANEXO III

DOCUMENTAÇÃO

42



Documents

RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO PARA VALOR DE C /V L ......Engº Marcos Mansour Chebib Awad CREA nº 5062265096 Validar Engenharia de Avaliações Ltda. Rua Sepetiba, n 416, 1 andar, sala