Relatório de Mercado Imobiliário – Portugal · 2019-08-22 · 1º semestre 2016 1º semestre 2017 1º semestre 2018 1º semestre 2019 0.35% 1.41% 3.83% 3.27% 12.08% Zona Prime

Relatório de Mercado Imobiliário – Portugal

1º Semestre 2019

A diminuição gradual da taxa de desemprego, que para 2020 estima-se que possa atingir os 5,7%, aliada a um baixo crescimento da população, irá exercer uma influência determinante nos níveis de produtividade alcançados, fundamentais para a manutenção da competitividade da economia portuguesa.

No início do ano 2019, a economia portuguesa observou uma ligeira aceleração na sua trajetória de expansão, tendo registado um crescimento de 0,5% no 1º trimestre de 2019.

As projeções avançadas pelo Banco de Portugal preveem para 2019 um crescimento do PIB real na ordem dos 1,7%, com a evolução da atividade económica portuguesa assente no crescimento do consumo privado, no dinamismo da Formação Bruta de Capital Fixo e o aumento das exportações, apesar da revisão em baixa da procura externa.

Também as condições de financiamento deverão manter-se favoráveis para todos os setores da economia e a procura externa deverá crescer em média abaixo dos 3%.

Em 2019, o aumento do consumo privado estará ligado à evolução favorável do rendimento disponível das famílias, justificado pela evolução favorável do emprego e dos salários nominais.

No mês de Maio de 2019, a taxa de desemprego fixou-se nos 6,6%.

Importa salientar que a economia portuguesa apesar de ter ultrapassado com sucesso um período de recessão e gozar agora de um contexto internacional mais favorável, continua a apresentar alguns desafios estruturais que exercem influência no seu potencial de crescimento.

Economia

Projeções Macro Económicas 2018 2019

(p)2020

(p)2021 (p)

PIB 2,1% 1,7% 1,6% 1,6%

Inflação 1,2% 0,9% 1,2% 1,3%

Consumo Privado 2,5% 2,6% 2,0% 1,7%

Consumo Público 0,8% 0,5% 0,5% 0,5%

Exportações 3,6% 4,5% 3,1% 3,4%

Importações 4,9% 8,0% 4,3% 4,4%

Emprego 2,3% 1,3% 0,8% 0,4%

Taxa de desemprego 7,0% 6,3% 5,7% 5,3%

Fonte Banco de Portugal(p) Projeção

Ao longo do ano 2019, Portugal irá manter a sua trajetória de expansão, ainda que a um rimo inferior comparativamente aos últimos anos

Fonte INE*(Ajustada de sazonalidade - %) da população ativa com idade entre 15 e 74 anos por Grupo etário; Mensal

Taxa de desemprego20

18

16

14

12

10

8

6

4

2

0

Mai

o 20

12

Ago

sto

2012

Nov

embr

o 20

12

Feve

reiro

20

13

Mai

o 20

13

Ago

sto

2013

Nov

embr

o 20

13

Feve

reiro

20

14

Mai

o 20

14

Ago

sto

2014

Nov

embr

o 20

14

Feve

reiro

20

15

Mai

o 20

15

Ago

sto

2015

Nov

emb

ro 2

015

Feve

reiro

20

16

Mai

o 20

16

Ago

sto

2016

Nov

emb

ro 2

016

Feve

reiro

20

17

Mai

o 20

17

Ago

sto

2017

Nov

emb

ro 2

017

Feve

reiro

20

18

Mai

o 20

18

Ago

sto

2018

Nov

emb

ro 2

018

Feve

reiro

20

19

Mai

o 20

19

%

15,4 16

,2 17 17,3 17

16

15,4

14,8

14,4

13,6

13,5

13,4

12,1

9,8

7,6

12,3

10,9

8,8

7

6,5

12,4

11,3

9,2

7,1

12,3

10,5

8,1

6,7

6,6

Portugal – Relatório de Mercado Imobiliário – 1º Semestre 2019

3

Setores de Atividade com melhor performance

CoNsultorEs E AdvoGAdos:

24.664m2

sErvIços EMPrEsAs:

28.259m2

sErvIços FINANCEIros:

24.606m2

Taxa de disponibilidade por zona de mercado

25.00%

20.00%

15.00%

10.00%

5.00%

0.00%

Fonte savills research

1º semestre 2015

1º semestre 2016

1º semestre 2017

1º semestre 2018

1º semestre 2019

0.35%1.41%3.83%3.27%

12.08%

Zona Prime CBd CBd Zona Emergente

Zona secundária Parque das Nações

Corredor oeste

Pipeline 2019 – 2021


m2

2019 2020 2021

120.000

100.000

80.000

60.000

40.000

20.000

0

21.920

31.300

106.170

Escritórios – LisboaNo final do 1º semestre do ano 2019, o

mercado de escritórios de Lisboa somou um total de 110.100 m² de espaços de escritórios ocupados, correspondentes a 97 operações. Este resultado, que representa uma subida de 27% comparativamente ao 1º semestre de 2018, permite perspetivar um fecho de ano mais animador face aos forecasts traçados no início do ano e que deverão superar os 170.000 m², mas não devendo ultrapassar a fasquia dos 200.000 m².

24% das operações registadas nos primeiros seis meses do ano, disseram respeito a áreas acima dos 1.000 m² , maioritariamente centradas na zona do Parque das Nações, Zona Prime CBD e Zona Emergente de Escritórios.

De registar que a zona do Parque das Nações e a Zona Prime CBD foram as zonas de mercado com melhor performance com 26.840 m² e 24.937 m² respetivamente. É importante salientar que para o balanço de desempenho da zona do Parque das Nações, a operação de compra de um projeto de escritórios “chave na mão” com 17.400 m² pelo Grupo AGEAS Portugal, teve um peso muito expressivo de 65% do total da ABL ocupada nesta zona de mercado.

Já na Zona Prime CBD, o mercado contou com as operações de arrendamento da recém-construída Torre da Cidade localizada na Av. Fontes Pereira de Melo 41, pela consultora multinacional KPMG (9.950 m²) e a Sociedade de Advogados PLMJ (8.306 m²) que ocuparam a totalidade dos espaços destinados a escritórios neste emblemático projeto.

WESTERNCORRIDOR

IC16

IC19

N117

CRIL

CRIL

IP7

2ª CIRCULAR

A12

A5

A2

EIXO

NO

RTE-

SUL

AMOREIRAS

PARQUE DAS

NAÇÕES

CHELAS

CAMPOLIDE

BENFICA

MONSANTO

BAIXACHIADO

ESTRELA

ALCÂNTARARESTELO

AIRPORTO

PONTE VASCO DA GAMA

PONTE 25 DE ABRIL

ESTAÇÃOSANTAAPOLÓNIA

TORRE DE BELÉM

ESTAÇÃO SETE RIOS

CAIS DOSODRÉ

ESTAÇÃO DOCAIS DO SODRÉ

GARE DOORIENTE

ESTAÇÃOENTRECAMPOS

Prime CBD

CBD

Zona Emergente

Zona Secundária

"Parque das Nações"

Corredor Oeste

Zona 7

Apesar da taxa de disponibilidade se situar atualmente abaixo dos 6%, o mercado demonstra que irá conseguir manter-se acima da média de ocupação dos últimos cinco anos (158.000 m²).

A Zona Secundária que compreende a zona ribeirinha e histórica de Lisboa, delimitada pelos eixos Av. Infante Santo e Av. 24 de Julho, assim como a zona do Parque das Nações, são as zonas que apresentam uma taxa de disponibilidade praticamente nula, resultado da falta de entrada de novos projetos de cariz especulativo.

Durante o 1º semestre de 2019, 48 operações deveram-se a mudanças de edifício, contabilizando um total de 72.659 m², sendo que outras 31 operações referiram-se a decisões de expansão de área, num total de 27.157 m².

Até ao final do ano 2019, deverão estar concluídos aproximadamente 22.000 m² distribuídos por 5 projetos de edifícios de escritórios localizados nas Zonas Prime, CBD e Corredor Oeste.

Entre os anos 2020-2021 chegarão ao mercado sensivelmente 153.000 m² fortemente concentrados na zona do Parque das Nações, marcados pela inovação e modernidade que irá contribuir para sublinhar o cariz tecnológico desta zona de mercado, caso dos projetos EXEO e K-Tower.

Relativamente aos preços de arrendamento de escritórios e às previsões dos próximos 6 meses, a renda prime fechou o semestre nos 22€/m²/mês, observando-se uma relativa estabilidade de preços.

Até ao final do ano 2019, as rendas deverão manter-se estáveis, existindo contudo margem para aumentos na generalidade do mercado na ordem dos 5%, justificada pelas taxas de disponibilidade em valores mínimos. Esta pressão de subida será justificada não só pela falta de espaços disponíveis, mas também pela entrada dos novos projetos previstos que irão elevar a fasquia de preços praticados.

Taxa de DisponibilidadeMercado de Escritórios de Lisboa

5.23%

Evolução do take-up por zona de mercado

40

20

0


m2

(milh

ares

)

1º semestre 2015 1º semestre 2016 1º semestre 2017

1º semestre 2018 1º semestre 2019

5.6

92

15.6

1015

.39

814

.28

524

.937

8.7

65

16.0

328

.76

6 13.6

82

14.8

40

2.4

3623

.229

12.8

3418

.753 21.3

38

4.2

46

0 0

14.8

554

.275

13.8

08

2.4

46

2.30

912

.577

26.8

40

15.9

269

.867

22.18

518

.78

517

.616

4.14

8 7.16

31.7

34 4.4

62

4.4

98

Prime CBd

CBd Zona Emergente

Zona secundária

Parque das Nações

Corredor oeste

outras Zonas

ToTAL DE MErcADo1º sEMEstrE 2018

86.819m2

ToTAL DE MErcADo 1º sEMEstrE 2019

110.069m2

Portugal – Relatório de Mercado Imobiliário – 1º Semestre 2019 Portugal – Relatório de Mercado Imobiliário – 1º Semestre 2019

54

rendas Prime por zona de mercado

€25.00

€20.00

€15.00

€10.00

€5.00

€0.00


€/m

2 /m

ês

2017 2018 1º t 2019 2º t 2019

€17

.00

€16

.00

€15

.47

€17

.00€

20.5

0

€13

.50

€17

.00

€14

.00

€16

.00

€17

.00

€21

.00

€13

.50

€18

.00

€16

.00

€16

.00

€18

.00

€22

.00

€14

.50

€22

.00

€18

.00

€18

.00

€16

.00

€18

.00

€14

.50

Prime CBd CBd Zona Emergente Zona secundária Parque das Nações Corredor oeste

Tendências:

■■ A segunda metade do ano continuará a ser marcada pela renegociação de rendas bem como pela aposta, por parte de alguns proprietários, na remodelação de espaços mais desatualizados e obsoletos, aproveitando o momento alto da procura;

■■ Este ano será distinguido pelo repensar das estratégias de ocupação e pela análise da nova oferta que começará a entrar no mercado nos próximos dois anos;

■■ Aumento pela procura de espaços coworking como resultado do crescimento do número de startups, mas também de um incremento de novas formas de organização e vivência no local de trabalho que estimulam um sentido cada vez maior de partilha e comunidade;

■■ Aposta crescente das empresas na melhoria dos seus espaços de escritórios como ferramenta essencial e integrante das suas estratégias de atração e retenção de talentos.

Principais projetos em desenvolvimento

HUB Criativo do BEato

› Outras Zonas› Data prevista de conclusão: 2020› ABL: 11.000 m²

MoNUMENtaL

› Zona CBD› Data prevista de conclusão: 2020› ABL: 18.000 m²

EXEo – FasE 1

› Parque das Nações› Data prevista de conclusão: 2021› ABL: 30.000 m²

3ª torrE CoLoMBo

› Zona Emergente de Escritórios› Data prevista de conclusão: 2021› ABL: 30.000 m²

Escritórios – PortoNo 1º semestre de 2019, o mercado de

escritórios do Porto contabilizou um total de 22.552 m² de espaços de escritórios ocupados, o que representa um decréscimo acentuado de 46% face ao mesmo período do ano 2018.

A zona ZEP concentrou o maior volume de ABL contratado num total de 8.550 m² tendo sido a zona eleita por uma reconhecida empresa de serviços financeiros para implementar as suas novas instalações no mercado do Grande Porto, num total de 4.000 m².

No total o mercado de escritórios do Porto registou um total de 28 operações, sendo que 53% foi direcionado para operações abaixo dos 300 m².

O Porto continua a afirmar-se como uma cidade de destino empresarial, integrando a lista de localizações preferenciais de multinacionais que pretendem expandir a sua atividade em Portugal.

Face à procura que o mercado tem registado, a promoção de novos projetos de edifícios de escritórios é hoje uma realidade que promete não desacelerar o ritmo e que se demonstra urgente para a manutenção da atratividade e competitividade da cidade do Porto face a outras capitais europeias.

Para os próximos anos prevê-se o desenvolvimento de mais de 150.000 m². No final do 1º semestre de 2019 foram concluídos os edifícios Urbo Business Center (16.100 m²), o Boavista Office Center (8.000 m²) e o Edifício Sede Sonae integrado no Maia Business Center com 7.000 m².

Até ao final do ano é esperada a conclusão do projeto Porto Office Park (POP) com 31.000 m² e do Palácio dos Correios com 16.800 m² destinados a escritórios.

CIRCUNVALAÇÃOROAD

ESTRADA DA CIRCUNVALAÇÃO

VCI

A1

A28

A28

VIARÁPIDA

A20

VIANORTE

A41

N107N107

A3

N13

A4

A44 N108

N209

N12

N105

A4

MARGINAL

MATOSINHOSZEP

ASPRELA

MAIAPERAFITA

ANTAS

AVIZ

PINHEIROMANSO

BAIXARIBEIRA

GAIA

CAMPANHÃBOAVISTA

CONSTITUIÇÃO

AEROPORTO INTERNACIONALFRANCISCO SÁ CARNEIRO

PARQUE DA CIDADE

PONTE DAARRÁBIDA

PONTE LUÍS I PONTE DO FREIXO

MARSHOPPING

TERMINAL DE CRUZEIROSDO PORTO DE LEIXÕES

EXPONOR

ESTAÇÃO DAS DEVESAS

ESTAÇÃO DE S. BENTO

TERMINAL INTERMODALDE CAMPANHÃ

NORTESHOPPING

INTERFACE CASADA MÚSICA

PAVILHÃOROSA MOTA

TERMINAL RODOVIÁRIOCAMPO 24 DE

AGOSTO

Boavista – Prime CBD

Zona da Baixa

Zona Oriental

ZEP

Matosinhos

Maia

Vila Nova de Gaia

Distribuição do take-up por zona de mercado


28%Boavista - Prime CBd

3%Zona oriental

7%Baixa

1%Maia

23%Matosinhos

38%ZEP


76

As rendas no mercado de escritórios do Porto mantêm a sua tendência de subida justificada pela procura elevada, pela melhoria na qualidade dos novos projetos promovidos mas também pela falta de oferta atual disponível perante o elevado dinamismo da procura.

Zonas de Mercado renda/m2/mês

Boavista - Prime CBD 18,00€

Zona da Baixa 17,00€

Zona Oriental 13,00€

ZEP 14,00€

Matosinhos 14,00€

Maia 13,00€

Vila Nova de Gaia 13,00€


retalhoNo balanço do 1º semestre de 2019, o

mercado de retalho português continuou a demonstrar uma forte dinâmica demonstrativa da manutenção da boa performance no setor.

Em termos da evolução de indicadores económicos, o IPC registou no mês de junho de 2019, uma variação homóloga de 0,4% e idêntica à do mês anterior. Já o indicador de inflação subjacente (índice total excluindo produtos alimentares não transformados e energéticos) observou um aumento homólogo de 0,6%, representado um taxa superior em 0,1 p.p. à observada em maio.

Também de acordo com o Índice de Confiança e Growth Reporter da Nielsen, Portugal com 91 pontos ultrapassou a média europeia do Índice de Confiança europeu (83 pontos) e ultrapassou países como Espanha (88 pontos), França (72 pontos) e Itália (68 pontos).

O mercado de retalho nacional continua bastante dinâmico por força do comércio de rua, com expressão muito significativa nos eixos centrais da cidade de Lisboa. Nos primeiros seis meses do ano, a Savills contabilizou uma amostra de 150 novas lojas só no coração da cidade de Lisboa, com maior concentração nas freguesias da Misericórdia, Avenidas Novas, Santo António e Campo de Ourique.

O setor de Food & Beverages representou 79% das novas aberturas, seguido pelo setor de Moda com 8%.

No setor da restauração destacámos a abertura do restaurante JNcQuoi Asia na Avenida da Liberdade nº 144, numa área de 900 m² e com um conceito direcionado para a gastronomia asiática.

Destaque também para a abertura do projeto Rei da China e Casa dos Prazeres do Chef Avillez no Chiado. Entre outras aberturas, contamos também com os restaurantes Meat Me, Up to Sushi, Stanislav Café, 100 Maneiras, Sushi dos Sá Morais e Therapist.

Cada esquina e recanto da cidade de Lisboa recebe conceitos cada vez mais diversificados e que trazem vida a uma cidade totalmente cosmopolita, moderna e aberta para o mundo, tentando manter intacto o seu carácter histórico e cultural.

Índices de preços no consumidor e de inflação subjacente1.6

1.4

1.2

1

0.8

0.6

0.4

0.2

0

Fonte INE

%

Jan 2018

Fev 2018

Mar 2018

Abr 2018

Mai 2018

Jun 2018

Jul 2018

Ago 2018

set 2018

out 2018

Nov 2018

dez 2018

Jan 2019

Fev 2019

Mar 2019

Abr 2019

Mai 2019

Jun 2019

IPC (tx variação Homóloga) IPC (tx variação dos últimos 12 meses)

Indicador de inflação subjacente

Ao longo de 2019, os consumidores portugueses têm-se demonstrado mais confiantes quanto à sua situação económica, abrindo caminho para alterações nos seus padrões de consumo e permitindo igualmente uma maior disponibilidade para gastos com produtos e atividades que tragam benefícios, que promovam o bem-estar e felicidade.

O setor da restauração tem sido o grande dinamizador do comércio de rua em Lisboa


98

Valores de Mercado

Perante uma procura que permanece em alta, a oferta disponível mantém-se escassa continuando a colocar pressão nos valores de renda praticados. Desde o início do ano 2019, a renda prime, aplicada à zona do Chiado, verificou uma subida de 14%, fixando-se no final do 2º trimestre de 2019 nos 160€/m²/mês.

Também na cidade do Porto, o comércio de retalho mantém a sua trajetória de expansão e afirmação de formato de sucesso. Nos primeiros seis do ano 2019, foram várias marcas que abriram lojas, das quais podemos destacar a marca espanhola Hawkers que abriu uma loja na Rua de Santa Catarina e a Elements Contemporary Jewellery na Rua das Flores.

O Grande Porto será também a morada escolhida para a abertura da primeira loja

Continuam igualmente a crescer as aberturas de formatos enquadrados nos conceitos de conveniência, totalmente dirigidos para os consumidores citadinos que conhecem muito bem os produtos que gostam e que não gostam de perder muito tempo. A rapidez na experiência e no acesso aos produtos é a chave de sucesso deste tipo de formatos.

Primark XXL que ficará localizada no Norte Shopping e que resulta da expansão de área deste equipamento comercial. A nova loja vai aumentar consideravelmente o espaço já ocupado pela Primark para cerca de 6.300 m²

O comércio de rua, e à semelhança do que temos vindo a assistir em Lisboa, tem vindo a crescer de forma expressiva e em paralelo com um aumento do fluxo de turistas que visita a cidade do Porto.

Evolução das rendas Prime180

160

140

120

100

80

60

40

20

0


2015 2016 2017 2018 2º trimestre 2019

Comércio de rua – lisboa Comércio de rua – Porto

Centros Comerciais

405050

70 70

85

10095 100 100

100

120110

140

160

€/m

2 /m

ês

É tempo de modernizar!

Após décadas de aberturas de sucesso, o mercado de centros comerciais em Portugal vive agora um período de renovação do seu stock de centros comerciais.

Nos primeiros seis meses do ano 2019 contámos com a requalificação do Alameda Shop & Stop e com o arranque da expansão do Glicínias Plaza localizado em Aveiro e com conclusão prevista para o ano 2021.

Destaque também para abertura do Montijo Retail Park que veio adicionar 18.000 m² à oferta comercial existente da margem sul do Tejo.

Atualmente e sem plano de aberturas de novos centros comerciais em Portugal, a aposta permanece na requalificação, expansão e modernização de um conjunto de centros comerciais, como é o caso do Norte Shopping, Centro Comercial Colombo, Oeiras Parque e Vila do Conde Porto Fashion Outlet.

De salientar também o processo de rebranding do centro comercial Dolce Vita Tejo, que estará terminado até ao final do ano 2019. Assente no conceito de shopping resort, o shopping passou a designar-se UBBO e pretende aliar atividades lúdicas e cultura à experiência de compra.

Tornar a experiência de compra única, completa e diferenciadora motivam agora investidores e promotores a expandir e renovar os seus centros comerciais.

Formato de grande sucesso junto dos consumidores portugueses e vencedores de vários prémios internacionais, os centros comerciais em Portugal estão a vivenciar uma fase de reinvenção, resultado não só das mudanças no perfil dos consumidores, por questões de sustentabilidade e eficiência energética, mas acima de tudo impulsionados pelo mundo digital.

A rapidez de acesso a toda a informação lançada pelas diferentes marcas, em diversos canais de compra, com especial relevância para o canal digital, coloca-se agora como um verdadeiro desafio para os espaços comerciais físicos.

stoCk CENtros CoMErCIAIs:

3.7milhões m2

oFErtA GrANdE lIsBoA:

1.1milhões m2

oFErtA GrANdE Porto:

584mil m2


1110

A2

N119

A8

A21

CREL

A1

A5

IC19

IC30

IC16

CRIL

A10

N10

N118

IC32

IC20

A12

LISBOA

ALMADA

SEIXAL

BARREIRO

MOITA

MONTIJO

ALCOCHETE

PALMELA

SESIMBRA

SETÚBAL

OEIRASCASCAIS

SINTRA

AMADORA

ODIVELAS

LOURES

VILA FRANCADE XIRA

AZAMBUJA

CARREGADO

ALENQUER

TORRES VEDRAS

MAFRA

ALVERCA

AEROPORTOLISBOA

Logística e Industrial

O setor industrial e logístico viu o take-up do 1º semestre reduzir-se em 32% face ao período homólogo de 2018. Tal descida prende-se, mais uma vez, com o já denominador comum aos outros segmentos imobiliários: a falta de oferta que corresponda aos critérios exigidos atualmente pelos operadores logísticos.

No caso das plataformas logísticas e industriais, a oferta de espaços com mais de 10.000 m² é particularmente escassa, o que conduziu, sobretudo ao longo do segundo trimestre (período no qual foram alocados 90% do take-up do semestre), a subidas dos preços na zona do Corredor Oeste (3,5 €/m² para 4 €/m²) e Matinha – Prior Velho (4,5 €/m² para 5 €/m²).

Outras zonas secundárias como o eixo Montijo – Alcochete e Palmela – Setúbal também registaram subidas nas rendas praticadas, prova da afirmação destas zonas como alterativas viáveis e consolidadas ao eixo prime.

O armazém Azambuja 2 ocupado pela Auchan com 38.482 m², o Centro Empresarial da Abóboda (7.146 m²) e a Fábrica Aleluia em Aveiro (5.000 m²) formam o top 3 das maiores transações no segmento industrial e logístico no primeiro semestre deste ano, o que representa uma concentração de 73% do take-up total em apenas 3 transações. De destacar também que 7,3% da área alocada teve lugar fora da área metropolitana de Lisboa, com especial foco no distrito de Aveiro.

Take-Up Logístico e Industrial


m2

1ºt 2018 2ºt 2018 3ºt 2018 4ºt 2018 1ºt 2019 2ºt 2019

55.783

49.739

28.588

61.777

46.191

7.152

Os desafios atuais que se impõem pela requisição e entrega imediata dos mais variados produtos, impulsionados pelo e-commerce, têm tido um particular impacto na procura de espaços que conjuguem a proximidade aos centros das cidades com as infraestruturas que possibilitem e garantam a eficácia do ciclo de operações logístico.

Assim sendo, torna-se cada vez mais imperativo que os futuros espaços logísticos consigam ser versáteis e respondam a diretrizes importantes como sustentabilidade, eficiência energética, descarbonização, interligação com outras plataformas e meios de transporte, capacidade de instalação de tecnologia de ponta, entre outros.

Neste sentido vale a pena destacar a chegada prevista ao mercado no ano de 2019 da recém infraestruturada plataforma logística de última geração em Castanheira do Ribatejo, propriedade da Merlin Properties com uma área entre 250.000 m² e 300.000 m², fruto de um investimento de 150 M€.

rendas Prime Eixos Industriais e Logísticos

€6,00

€5,00

€4,00

€3,00

€2,00

€1,00

€0,00


€/m

2 /m

ês

Carregado – Azambuja

Póvoa de santa Iria –

Alverca

loures – vialonga

Corredor oeste

lisboa (Matinha –

Prior velho)

Montijo – Alcochete

Palmela – setúbal

4ºt 2018 1ºt 2019 2ºt 2019

€4

,00

€4

,00

€3

,75

€3

,50

€3

,00

€4

,00

€5,

00

A renda mais alta do segmento logístico e industrial em Portugal, conseguida na região de Lisboa, situada nos €5, é reflexo da já referida incapacidade da oferta de espaços logísticos e industriais de qualidade fazerem face à procura existente. Por sua vez o eixo entre Sacavém e Alverca continua a ser considerado prime e o mais apetecível para a instalação das plataformas.

Valores de Mercado


trimestre Edifício Localização ocupante Área (m2)

2º Azambuja 2 Azambuja Auchan 38.482

1º Centro Empresarial da Abóboda Abóboda vision Box 7.146

2º Fábrica Aleluia Aveiro uber 5.000

1º logispark Montijo Montijo lFP 3.700

1º Armazém CacémNunes & Guisantes

Investimentos Imobiliários ld

3.668

Top 5 Principais Transações

Sacavém – Alverca

Carregado – Azambuja

Loures – Vialonga

Montijo – Alcochete

Palmela – Setúbal

Alfragide – Carnaxide

Sintra – Cascais – Oeiras

rendas Prime 1º Semestre 2019


€/m2/mês

0 2 4 6 8 10 12 14 16 18

Bucareste

Milão - Bolonha - roma

Paris (Ile-de-France)

Praga

lisboa

varsóvia

Madrid

viena

Munique

Holanda

dublin

londres €16,50

€8,75

€7,71

€7,10

€6,50

€5,50

€5,35

€5,00

€4,70

€4,33

€4,33

€4,00


1312

InvestimentoDurante o 1º semestre de 2019, o mercado

de investimento imobiliário português demonstrou uma atividade menos dinâmica. Comparativamente ao período homólogo de 2018 foi registada uma descida de 27%.

O setor hoteleiro foi o mais ativo ao longo do semestre, tendo registado a maior operação de investimento referente à venda do Portfolio Minor International à gestora de investimentos norte-americana Invesco por 312 milhões de euros.

A atratividade do setor hoteleiro foi também confirmada pelo fecho de mais 4 operações, das quais destacamos também a venda do Hotel DoubleTree by Hilton Lisbon – Fontana Park Lisboa à Commerz Real AG no valor de 37.5 milhões de euros.

O segmento de retalho contabilizou a segunda maior fatia de investimento (30%). No total foram fechadas 8 operações, entre as quais a compra do Leiria Shopping por 128 milhões de euros pela DWS à Sierra Portugal Fund.

Já no mercado de escritórios, com um peso de 23%, foram registadas 9 transações, lideradas peça venda dos Edifícios Art's Business Center e Torre Fernão Magalhães da Credit Suisse à Merlin Properties por 112 milhões de euros.

Volume de Investimento Imobiliário comercial900

800

700

600

500

400

300

200

100

0


Milh

ões

€

Escritórios retalho Industrial & logística

uso Misto

Hotéis outros usos

1º semestre 2017

1º semestre 2018

1º semestre 2019

517

393

293

244

316

295

18

10

56

16

55 47

32

28

810

393

37%EUA

14%POrTUGAL

23%ALEMANhA

13%ESPANhA

Investimento por país de origem

No total foram registadas 30 operações que somaram um volume de investimento total de aproximadamente 1.100 milhões de euros.

Top Transações

MInor HoTEL PorTFoLIo

■■ Hotéis■■ Vendedor: Minor International■■ comprador: Invesco■■ 312 Milhões €

ArTS BUSInESS cEnTrEtorrE FErNão MAGAlHãEs

■■ Escritórios■■ Vendedor: Credit suisse■■ comprador: Merlin Properties■■ 112 Milhões €

EDIFÍcIo FIDELIDADEAlExANdrE HErCulANo 53

■■ Vendedor: Apollo Global Management

■■ comprador: M&G real Estate■■ 46 Milhões €

LEIrIA SHoPPIng

■■ retail■■ Vendedor: sierra

Portugal Fund■■ comprador: dWs■■ 128 Milhões €

gALErIAS KLEPIErrE

■■ retail■■ Vendedor: klepierre■■ comprador: square Asset

Management■■ 102 Milhões €

PorTFoLIo IMogEST

■■ Escritórios, logistica, retail Parks

■■ Vendedor: Imogest■■ comprador: M7 real Estate■■ 55 Milhões €


14


15

Exemplo disso são os projetos de grande dimensão como o LX Living nas Amoreiras (151 fogos), a Infinity Tower em Campolide (195 fogos) ou o projeto residencial da zona da Matinha que, conjuntamente com o Prata Riverside Village, dará uma nova vida àquela zona onde está projetada a criação de mais de 2.700 novos fogos naquele que será um dos maiores projetos residenciais do país.

Os incentivos ao arrendamento também marcarão os próximos tempos, sendo de destacar o programa de renda acessível que “(…) confere isenção de IRS ou IRC para as rendas dos contratos celebrados no seu âmbito (…) pelo menos 20% inferior a um valor de referência calculado com base em vários fatores, como a área do alojamento, a mediana de preços divulgada pelo INE, a tipologia e outras características específicas do alojamento (…)” – Portal da Habitação, por um período mínimo de 5 anos ou 9 meses no caso dos alojamentos para estudantes.

Tudo isto tem levado os promotores a considerarem a aposta em apartamentos dirigidos à classe média, tendencialmente mais afastados do centro da cidade, mas que ainda assim disfrutam de acessibilidades que tornam a zona uma verdadeira alternativa. Veja-se por exemplo o caso da Alta de Lisboa onde serão construídas cerca de 500 habituações em 10 edifícios distintos, num investimento que rondará os 200 M€.

O setor de Promoção mantém-se igualmente bastante ativo com aquisição de projetos direcionados maioritariamente para os segmentos residencial e hoteleiro. Exemplo disso foi à aquisição do Quarteirão que integra o histórico Grand Hotel Central no Cais do Sodré pela Patrizia Immobilien por 25 milhões de euros.

Continuando a beneficiar de uma conjuntura económica favorável e da manutenção de confiança por parte de players nacionais e internacionais, o mercado de investimento inobiliário português tem conseguido manter a sua atratividade junto dos investidores agora com perfil mais core e value-add.

Nota também para a recente aprovação do Regime das Sociedades de Investimento

e Gestão Imobiliária (SIGI) que se propõem a promover o investimento imobiliário, em particular o merado de arrendamento e potenciar o crescimento do setor imobiliário nacional.

Após um periodo de compressão com descidas das yields em todos os segmentos,espera-se que as taxas de rentabilidade iniciem uma trajetória de maior estabilização.

Tendo em conta as transações em pipeline, as previsões de fecho ano apontam para um ligeiro decréscimo face ao ano 2018, com um volume de investimento total estimado entre os 2.500 – 3.000 milhões de euros.

Evolução de Prime Yield12.00

10.00

8.00

6.00

4.00

2.00

0.00

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020


Escritórios (Gross) Comércio de rua (Gross)

Centros Comerciais (Net)

Industria & logística (Gross)

retail Parks (Net)

%

residencial

O ano de 2019 tem continuado a observar o aumento generalizado dos preços das habitações em Portugal, estimado em cerca de 16%. Nas duas principais cidades do país, Lisboa e Porto, os preços continuaram a subir a um ritmo mais comedido face ao 4º trimestre de 2019.

Lisboa registou nos primeiros três meses do ano um aumento generalizado dos preços em torno dos 11% e a cidade do Porto viu subir os valores fechados na venda das habitações em quase 29%.

Nos primeiros três meses do ano de 2019, Lisboa continuou a ser o concelho do país com o valor médio mais elevado por m², 3.561 €/m² um valor 70% acima do observado no período pré crise (cerca de 2.095 €/m²), com as freguesias de Santo António, Misericórdia e Santa Maria Maior a formar o top 3 das zonas mais caras do concelho de Lisboa.

Ao mesmo tempo que os preços por m² têm subido em todos os concelhos, a grande dispersão dos tempos de absorção registada no passado nos concelhos mais baratos aproximou-se consideravelmente do tempo de absorção de Lisboa (seis meses), passando de um âmbito de dez meses no 1º trimestre de 2017, para apenas três/quatro meses em Odivelas e sete em Setúbal e Palmela, no 1º trimestre de 2019.

Isto deixa claro que a procura já não se consigna apenas ao concelho de Lisboa e aos concelhos vizinhos, mas alastra se a todos os concelhos da AM Lisboa, em consequência dos elevados preços e reduzida oferta da cidade de Lisboa e dos concelhos mais próximos.

A tendência para o resto do ano para Lisboa e Porto são de um contínuo aumento dos valores por m², a um ritmo mais brando mas ainda assim acima dos 10% em Lisboa e dos 25% no Porto.

Portugal foi no primeiro trimestre o terceiro país da União Europeia onde os preços das casas mais subiram, apenas atrás da República Checa e da Hungria.

Tempos de absorção na periferia aproximam-se de Lisboa

Valores Médios de Avaliação Bancária

2 000€

1 500€

1 000€

500€

0€

Fonte INE

€/m

2

Jun 2018

Jul 2018

Ago 2018

set 2018

out 2018

Nov 2018

dez 2018

Jan 2019

Fev 2019

Mar 2019

Abr 2019

Mai 2019

Norte AM lisboa Algarve

A cidade Invicta tenderá de resto a apresentar altas taxas de crescimento dos valores fechados; o Porto pratica neste momento os mesmos valores que Lisboa no ano de 2007, sendo ainda apenas 60% do valor médio de Lisboa, quedando-se nos 2.124 €/m².

Isto revela que há ainda um caminho considerável a percorrer até atingir o ponto de maturidade do mercado residencial. Até ao momento os valores médios praticados no Porto encontram-se cerca de 26% acima do período pré crise, revelando que já foi recuperada e claramente ultrapassada a quebra do período da crise.

A cidade do Porto teve como principal destaque a União de Freguesias de Cedofeita, Sto. Ildefonso, Sé, Miragaia, S. Nicolau e Vitória, com um valor médio de fecho de 2.682 €/m².

Só em Lisboa a Savills contabiliza um pipeline entre 2019 e 2022 de mais de 6.500 novos fogos que entrarão no mercado, grande parte deles pertencentes a projetos de luxoB

erlim

Fran

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Paris

Mad

rid

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dão

Milã

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dub

lin

luxe

mb

urg

o

Pra

ga

lisb

oa

lond

res

var

sóvi

a

Ate

nas

Prime Yields – cidades Europeias Escritórios CBD

8,00

7,00

6,00

5,00

4,00

3,00

2,00

1,00

0,00


% 3,6

0

2,9

0

4,0

0

2,9

0 3,7

5

3,0

0

4,0

0

4,2

5

4,0

0

4,2

5

4,5

0

7,0

0

3,0

0

3,2

5

3,5

0

3,5

0

3,5

0


1716

■■ O foco nas classes média-alta e alta deverá dispersar-se até à classe média, nomeadamente com projetos de promoção em zonas mais afastadas do centro da cidade de Lisboa

■■ Os projetos de reabilitação no centro continuarão a atrair investidores, resultando a tendência futura num misto de reabilitação e promoção;

■■ O arrendamento continuará como uma forte opção para uma grande fatia das pessoas, devendo o programa de arrendamento acessível contribuir, ainda que de forma ténue, para esta tendência.

■■ Projetos de co-living e serviced apartments deverão começar a ter mais impacto na cidade de Lisboa, fruto da procura sobretudo estrangeira por estas tipologias mais completas ao nível dos serviços prestados e da necessidade constante de mobilidade que torna inviável estes modelos de habitação, direcionados para estudantes, freelancers, jovens profissionais, entre outros.

Tendências

600

500

400

300

200

100

0

Fonte sIr

Fogos Licenciados em construções novas Para Habitação Familiar

Jun 2018

Jul 2018

Ago 2018

set 2018

out 2018

Nov 2018

dez 2018

Jan 2019

Fev 2019

Mar 2019

Abr 2019

Mai 2019

AM Porto AM lisboa Algarve

Uni

dad

es

nº Fogos Vendidos4 500

4 000

3 500

3 000

2 500

2 000

1 500

1 000

500

0

Fonte sIr

AM lisboa AM Porto Norte Centro Alentejo Algarve

1ºt 2017 1ºt 2018 1ºt 2019

Uni

dad

es

TurismoO comportamento dos diversos indicadores do turismo nacional revelaram um desempenho

bastante positivo entre janeiro e maio de 2019:

Em geral, mesmo tendo sido registada uma ténue quebra na ocupação por quarto desde o início do ano até ao final de maio (cerca 0,5 p. p. face ao período homólogo), o significativo aumento tanto do RevPar (rendimento por quarto) para €37,70 como do ADR (rendimento por quarto ocupado) para €64,89, vêm demonstrar que os turistas cada vez gastam mais no nosso país mesmo que fiquem cá menos tempo.

O número de turistas, sobretudo estrangeiros (+ 6,4% face ao período homólogo), na maioria ingleses (13,22%), espanhóis (14,04%) e franceses (10,21%) continuou a sua trajetória crescente, com os 10 principais mercadores emissores de turistas a representar 73,3% do total de hóspedes estrangeiros.

+ 4.1%Dormidas

+ 6.6%hóspedes

+ 6.7%Proveitos Totais

+ 5.9%receitas do Turismo

Fonte travelBI

revPar Janeiro a Maio

70

60

50

40

30

20

10

0

15,00%

10,00%

5,00%

0,00%

-5,00%

-10,00%

AM lisboa

rA Madeira

Total Norte Algarve rA Açores

Alentejo Centro

2018 2019 Δ19/18

€/m

2

Valores de Venda e Tempo de Absorçãonos Concelhos da AM Lisboa

4 000€

3 500€

3 000€

2 500€

2 000€

1 500€

1 000€

500€

0€

18

16

14

12

10

8

6

4

2

0

Fonte sIr

€/m

2

Mes

es

lisb

oa

Alc

och

ete

Mo

ntijo

od

ivel

as

Maf

ra

Bar

reiro

Cas

cais

Alm

ada

set

úbal

lour

es

vila

Fra

nca

de

xira

Mo

ita

oei

ras

ses

imb

ra

Pal

mel

a

Am

ado

ra

sei

xal

sin

tra

1ºt 2017 1ºt 2018 1ºt 2019 tempo de Absorção 1ºt 2017

tempo de Absorção 1ºt 2018 tempo de Absorção 1ºt 2019


1918

Lisboa foi a região que mais turistas captou no período analisado, com um crescimento de 4,1% face ao mesmo período de 2018, seguida da região Norte e posteriormente o Algarve, tendo esta sido a região que registou a maior subida de hóspedes, num total de 9,63%.

Fonte travelBI

Nacionais (Nacionais +

Estrageiros = 100%)

Estrangeiros (= 100%)

1º 2º 3º

Norte 999 500 (49,4%) Espanha – 217 300 (21,24%) França – 117 700 (11,51%) Brasil – 110 500 (10,80%)

Centro 869 500 (62,1%) Espanha – 118 400 (22,27%) Brasil – 73 500 (13,82%) França – 50 400 (9,48%)

AM Lisboa 848 800 (28,5%) França – 223 900 (10,49%) Brasil – 220 700 (10,34%) Espanha – 215 900 (10,12%)

Alentejo 345 500 (65,8%) Espanha – 33 000 (18,42%) Brasil – 21 800 (12,17%) Alemanha – 18 700 (10,44%)

Algarve 405 300 (25,8%) reino unido – 398 200 (34,10%) Espanha – 128 600 (11,01%) Alemanha – 125 600 (10,76%)

rA Açores 140 000 (63%) Alemanha – 16 400 (19,95%) EuA – 16 200 (19,71%) Espanha – 6 800 (8,27%)

rA Madeira 112 500 (19,3%) Alemanha – 123 500 (26,31%) reino unido – 105 400 (22,45%) França – 59 500 (12,68%)

Portugal 3 721 100 (40%) reino unido – 738 600 (13,22%) Espanha – 728 800 (13,04%) França – 570 300 (10,21%)

Principais Mercados Emissores de Hóspedes em 2019 Janeiro a Maio

ADr Janeiro a Maio

Fonte travelBI

90

,92€

64

,89

€

61,0

1€

56,16

€

63

,08

€

56,17

€

51,8

2€

45,

71€

AM lisboa Total rA Madeira Norte Algarve rA Açores Centro Alentejo

5,00 p.p.

4,00 p.p.

3,00 p.p.

2,00 p.p.

1,00 p.p.

0,00 p.p.

-1,00 p.p.

-2,00 p.p.

-3,00 p.p.

-4,00 p.p.

-5,00 p.p.

Tx. ocupação por Quarto Janeiro a Maio

80,00%

70,00%

60,00%

50,00%

40,00%

30,00%

20,00%

10,00%

0,00%

Fonte travelBI

2019 Δ19/18

AM lisboa rA Madeira total Norte Algarve rA Açores Alentejo Centro

Hóspedes por região Janeiro a Maio

10 000 000

9 000 000

8 000 000

7 000 000

6 000 000

5 000 000

4 000 000

3 000 000

2 000 000

1 000 000

0

12,00%

10,00%

8,00%

6,00%

4,00%

2,00%

0,00%

-2,00%

-4,00%

Fonte travelBI

2018 2019 Δ19/18

Total AM lisboa Norte Algarve Centro rA Madeira Alentejo

Uni

dad

es

Fonte travelBI

Dormidas por região 2019 Janeiro a Maio

8 000 000

7 000 000

6 000 000

5 000 000

4 000 000

3 000 000

2 000 000

1 000 000

0

14,00

12,00

10,00

8,00

6,00

4,00

2,00

0,00

-2,00

-4,00

dormidas Δ19/18 (%) Estadia Média por Noite

AM lisboa Algarve Norte rA Madeira Centro Alentejo rA Açores

Uni

dad

es

Uni

ts /

%


2120

393€ Milhões de Euros de Investimento

O investimento comercial no segmento hoteleiro registou o maior valor dos últimos semestres, 393 M€ (prova da vitalidade, consistência e atratividade do mercado português sobretudo para os investidores estrangeiros), conseguidos sobretudo através de transações em Lisboa e no Porto, sendo de destacar a venda do portfolio onde estavam incluídos 3 grandes hotéis em Lisboa à norte americana Invesco, num valor conjunto de 313 M€.


Hotel Cidade Comprador Nacionalidade do Comprador Quartos valor (M€)

Portfolio - Avani Avenida Liberdade, Tivoli Av. Liberdade e Tivoli Oriente lisboa Invesco EuA 704 313

DoubleTree by hilton - hotel Lisboa Fontana Park lisboa Commerz real AG Alemanha 146 37,5

Eurostars Marquês de Pombal lisboa swiss life rEIM França 163 23

hotel EXE Porto Centro Porto Privado Estrangeiro N.A. 74 12,5

Palácio Condes de Azevedo Porto BPI Asset Management Portugal NA 7

Principais Transações comerciais


Zona Hotel Novo / rebranding Estrelas Quartos

lisboa

Maxime Hotel Novo 3 149

Casual Belle Époque lisboa Novo 4 28

the one Palácio da Anunciada Novo 5 83

vIP Folque Novo 4 131

Porto

Moon and sun Porto Novo 4 48

Hotel Acta the Avenue Novo 4 NA

Hotel NH Porto Jardim Novo 4 NA

Hotel vila Galé Porto ribeira Novo 4 130

oporto Airport & Business Hotel Novo 4 158

Porto royal Bridges Novo 4 138

vila Foz Hotel & spa Novo 5 136

Porto Bay teatro rebranding 4 77

Algarve

Grand House Hotel - v.r.s. António rebranding 5 31

Monchique resort & sPA rebranding 5 185

Iberostar selection lagos Algarve rebranding 5 220

Principais Aberturas 1º Semestre 2019

No que diz respeito às aberturas há a destacar a dispersão geográfica das novas unidades nacionais. A abertura de unidades como o Vila Galé Collection em Elvas ou o Verde Mar & Spa na Ribeira Grande (São Miguel – Açores), vêm provar a sustentabilidade do setor e a capacidade de zonas fora dos grandes centros urbanos de Lisboa e do Porto atraírem investimentos de operadores de renome internacional.

As atividades de rebranding também tiveram bastante impacto, sobretudo nas regiões Centro e Algarve, devendo continuar a ser um fenómeno a verificar-se por todo o país como de resto tem acontecido ao longo dos últimos anos.


22

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Relatório de Mercado Imobiliário – Portugal · 2019-08-22 · 1º semestre 2016 1º semestre 2017 1º semestre 2018 1º semestre 2019 0.35% 1.41% 3.83% 3.27% 12.08% Zona Prime