Réponse FR enquête DG COMP plainte UNPI %283%29

8/13/2019 Rponse FR enqute DG COMP plainte UNPI %283%29

1/19

1

NOTE A LA COMMISSION EUROPEENNE

Objet : Aide dEtat SA. 34751 (2012/CP)- Note des autorits franaises en rponse lademande dinformation de la Commission suite une plainte de lUNPI sur les logements

sociaux en FranceRf. : Courrier de la Commission n COMP/ F3/VD/MC/JP/ack * 2012/072381 du 5 juillet2012

Le courrier de la Commission ci-dessus rfrenc appelle de la part des autorits franaisesles observations suivantes :

1) Le mandat de gestion du SIEG

a) SIEGi) Veuillez dtailler quelle est la nature des obligations de service public

dans le domaine du logement social. En quoi consiste la dimensionsociale de la mission de service public en question ?

A titre liminaire, les autorits franaises tiennent souligner leur attachement au respect du principe de subsidiarit en matire de dfinition de services dintrt conomique gnral(SIEG), tel quil a t rappel par la dcision de la Commission du 20 dcembre 2011, auxtermes de laquelle les tats membres disposent d'un large pouvoir d'apprciation quant ladfinition des services susceptibles d'tre qualifis de services d'intrt conomique gnral.Ds lors, la tche de la Commission consiste veiller ce qu'il n'y ait pas d'erreur manifestedans la dfinition des services d'intrt conomique gnral.

Les missions dintrt gnral dvolues aux oprateurs du logement social (organismes HLMet SEM) ont t prcisment identifies et dfinies en tant que service dintrt conomiquegnral par les dispositions pertinentes du code de la construction et de lhabitation (CCH)applicables lensemble des organismes en charge du logement social.Larticle L. 411-2 de ce code dfinit ainsi prcisment le champ du service dintrtconomique gnral et se rfre explicitement la construction, l'acquisition, l'amlioration,

l'attribution, la gestion et la cession de logements locatifs loyers plafonns, lorsqu'elles sontdestines des personnes dont les revenus sont infrieurs aux plafonds maximum fixs parl'autorit administrative pour l'attribution des logements locatifs conventionns dans lesconditions dfinies l'article L. 351-2 et dont l'accs est soumis des conditions deressources. La mission dintrt gnral attribue aux oprateurs de logement social saccompagnedobligations spcifiques pesant directement sur loprateur. Ils doivent ainsi respecter des plafonds de loyers et de revenus afin doffrir des solutions de logement adaptes aux capacitsdes mnages revenus modestes, et se conformer des rgles dattribution.Le SIEG de gestion de logements sociaux inclut en effet des contraintes particulires en

matire dattribution de logements, en particulier depuis lentre en vigueur de la loi portant


2/19


3/19

3

- de lloignement de son lieu de travail et de la proximit des quipements correspondant ses besoins.

Elle doit galement tenir compte de la diversit de la demande constate localement ;enfin, lgalit des chances des demandeurs et la mixit sociale des villes et des quartiers doittre favorise.Les critres de prioritParmi les mnages correspondant aux critres dadmission, certaines situations sont prioritaires. Elles sont dfinies par le code de la construction et de lhabitation. Il sagit :- des personnes en situation de handicap ou les familles ayant leur charge une personne

en situation de handicap ;- des personnes mal loges, dfavorises ou rencontrant des difficults particulires de

logement pour des raisons dordre financier ou tenant leur conditions dexistence ;- des personnes hberges ou loges temporairement dans des tablissements et logements

de transition ;- des personnes mal loges reprenant une activit aprs une priode de chmage de

longue dure .- des personnes victimes de violences conjugales .Ces critres sont des critres gnraux, valables pour tout le territoire national. Localement,cest le Plan dpartemental d'action pour le logement des personnes dfavorises (PDALPD)qui dfinit prcisment les catgories de personnes prouvant des difficults particulires pour accder un logement ou sy maintenir et relevant des dispositifs prioritaires. Il doitviser prioritairement les personnes et familles :

- dpourvues de logement ;- menaces d'expulsion ;- hberges ou loges temporairement ;- en situation d'habitat indigne ou d'habitat prcaire ou occupant des locaux impropres

l'habitation ;confrontes un cumul de difficults financires et de difficults d'insertion sociale.Il peut sagir des familles monoparentales ou nombreuses, des jeunes en situation prcaire,des gens du voyage ou encore des personnes menaces dexpulsion, par exemple.

iii) Veuillez expliquer en quoi ces critres caractrisent des personnesdfavorises ou faisant partie des groupes sociaux moins avantagsqui, pour des raisons de solvabilit, ne sont pas en mesure de trouverun logement aux conditions du march.

Conformment aux principes de ncessit et de proportionnalit et la dfinition du SIEG delogement social donne dans la dcision de la Commission, et dans le cadre du pouvoirdiscrtionnaire du lgislateur franais en la matire, le logement est social ds lors quil estrserv des mnages dont les revenus sont infrieurs des plafonds tablis par lautorit publique, plafonds de revenus qui sont moduls en fonction de la taille du mnage et desniveaux de prix des logements sur le march.


4/19

4

Ce choix discrtionnaire dorganisation rsulte des missions dintrt gnral dfinies par laloi et imparties aux oprateurs sociaux mandats par le lgislateur en termes :- daccs au logement des personnes sous plafonds de revenus,- de mixit sociale

iv) Veuillez indiquer quel pourcentage de la population remplit cescritres.

La population susceptible de pouvoir prtendre un logement social est dtaille dans letableau ci-dessous en se rfrant aux plafonds du PLUS (produit standard du logement locatifsocial).

Part des mnages2

au sein de la population franaise sous les plafonds PLUS

Mnages sous les plafondsPLUSBarmes au 1er janvier 2012

Nombre demnages de lacatgorie sousles plafondsde ressources

Part desmnages de lacatgorie sousles plafondsde ressources

Nombre demnages de lacatgorie au-dessus des plafonds deressources

Total mnagesde la catgorie

Effectifs (enmilliers) % Effectifs (enmilliers) Effectifs (enmilliers)Ensemble des mnages 16504 62,8% 9776 26280

Par catgorie de mnages :

- salaris (actifs) 8875 60,3% 5848 14724- ouvriers (actifs) 3325 81,0% 777 4103- cadres (actifs) 654 23,2% 2170 2824- salaris (y compris

retraits)

13355 61,4% 8384 21740

- ouvriers (y comprisretraits)

5211 82,4% 1115 6327

- cadres (y compris retraits) 915 22,4% 3166 4081Estimation 2012 daprs enqute logement 2006

2 Dfinitions :La catgorie socioprofessionnelle du mnage est ici celle de la personne de rfrence du mnage.

La catgorie des actifs comprend les chmeurs.


5/19

5

Le pourcentage de personnes pouvant accder un logement social sous plafond PLUS est de62,8 % de la population franaise. Ce pourcentage permet de mettre en uvre un des objectifsfixs par le lgislateur au SIEG qui est celui de favoriser la mixit sociale (L. 441 du CCH).La mise en oeuvre de ces critres, si elle permet de favoriser la mixit sociale, conduitnanmoins loger les personnes les plus dfavorises comme lillustrent les chiffres suivants :Dans les logements sociaux de France mtropolitaine grs par les HLM ou les SEM, 93,8%des mnages ont un niveau de ressources infrieur au plafond. 20,4% ont un niveau deressources infrieur 20% de ce plafond, 43,1% 40%, 66,4% 60% et 84,4% 80%. Seuls6,2 % de mnages du parc social dpassent les plafonds de ressources. 3,8% ont des revenuscompris entre 100% et 120% des plafonds, 1,4% entre 120% et 140% et 1% au-del de 140%.72,7 % des mnages nouveaux entrants (dans le parc social depuis moins de trois ans) ont unniveau de ressources infrieur 60% du plafond3.

b) Mandat

i) Veuillez dtailler par quels actes les obligations de service public dans

le domaine du logement social sont attribues.Les missions dintrt gnral confies aux oprateurs du logement social sont attribues paracte officiel des autorits publiques. Les lments principaux de ce mandat, suite lobtentionde lagrment, qui leur permet dintervenir dans le SIEG du logement social, figurentexplicitement larticle L.411-2 du CCH auquel viennent sajouter dautres articles du CCHdfinissant en particulier les rgles dattribution des logements auxquels sont soumis lesoprateurs sociaux, ainsi que les conventions daides personnalises au logement (APL) quiviennent prciser programme par programme le mandat.La loi 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contrelexclusion rend obligatoire la convention dutilit sociale pour tous les bailleurs sociaux etles SEM en lassortissant de sanctions financires en cas de refus de la part de lorganisme desengager dans le processus dlaboration ou de manquement grave aux obligations de laconvention. Cette convention comprend, outre les dispositions relatives la politique de patrimoine et dinvestissement de lorganisme (y compris les mises en vente), le cahier descharges de gestion sociale et les engagements en matire de qualit de service. Elles permettent une dclinaison patrimoniale et sociale des objectifs de la politique nationale dulogement, notamment en matire de droit au logement opposable et dattribution, et enmatire dadaptation de loffre de logements sociaux.Elles comportent des indicateurs de performance partir desquels les organismes sengagentsur des objectifs chiffrs, notamment en ce qui concerne lamlioration du patrimoine. Ils sont

tablis sur la base du plan stratgique de patrimoine rendu obligatoire par la loi. Ce planrepose sur l'analyse multi factorielle du patrimoine, tenant compte notamment de sa qualit etde son attractivit et sur les capacits financires de l'organisme.Llaboration de ce plan impose au secteur HLM davoir une vision stratgique et prospectivesur le dveloppement dune offre adapte et le programme de travaux et dentretien du patrimoine court et moyen termes.Les indicateurs qui correspondent lengagement Entretenir et amliorer le patrimoineexistant sont dclins de la faon suivante dans les conventions :

montant en euros par logement et par an en investissement (travaux de rhabilitationdu parc et de remplacement de composants)

3 Chiffres extraits de lenqute 2010 sur loccupation du parc social et son volution mene en application delarticle L. 442-5 du CCH


6/19

6

montant en euros par logement et par an en exploitation (dpenses de maintenance quicouvrent lentretien courant et le gros entretien)

taux de ralisation des diagnostics de performance nergtique tablis lchelle du btiment dans les 18 premiers mois de la convention

pourcentage des logements rnovs en zone urbaine sensible et hors zone urbaine

sensibleAu-del de sa capacit loger des publics qui ne trouvent pas se loger sur le march priv,le secteur HLM dveloppe une politique de qualit qui permet de leur assurer un logementdans de bonnes conditions dhygine et de salubrit.

Les SEM de logement social sont soumises aux mmes contraintes que les organismes HLM.Larticle 64 de la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre lexclusion reprendles mmes termes de dfinition du SIEG que pour les organismes HLM.

i i ) Veuillez dmontrer que le mandat confi satisfait les conditionsprvues larticle 4 de la Dcision SIEG, et notamment :

(1) La dure des obligations de service public

La dure des obligations de service public nest pas limite dans le temps puisque le CCH prvoit qu la date de cessation d'effet d'une convention prvue l'article L. 351-2 portantsur des logements appartenant un organisme d'habitations loyer modr, l'ensemble desdispositions du prsent livre sont applicables ces logements . Les bailleurs doiventnotamment continuer appliquer les rgles relatives aux plafonds de ressources et auxattributions.Par ailleurs, comme mentionn ci-dessus, la cession de tels logements, outre le fait quelle estextrmement encadre (L. 443-7 et suivants du CCH), ne fait pas disparatre les obligations deservice public qui sont attaches au logement (L.411-3 et L.411-4).

2) La description du mcanisme de compensation et les paramtres de calcul,de contrle et de rvision de la compensation

La dcision de financement accorde une opration permet aux oprateurs dobtenir desfinancements prfrentiels de la CDC qui font lobjet de contrats de prts faisant mention ducaractre social des logements financs.Par ailleurs, elle leur ouvre la possibilit de bnficier daides fiscales dont les dispositionssont fixes par des textes lgislatifs.Enfin, des subventions budgtaires font lobjet de dcisions de financement accompagnant laconvention APL mais distinctes de celle-ci. Celles-ci sinscrivent dans le cadre des rglesgnrales de financement fixes par le rglement pour lEtat, par les dlibrations pour lescollectivits territoriales. Une mise jour annuelle des montants de rfrence nationauxdaides en fonction de lvolution des besoins, mais galement des ressources budgtairesdisponibles, est ralise.En pratique, la rpartition du montant des aides accordes est fonction des capacitsfinancires des diffrents contributeurs, Etat et collectivits territoriales principalement. PourlEtat, au niveau national, le paramtrage de la compensation est effectu sur la base demontants de rfrence nationaux dpendant du niveau des contreparties sociales imposes(plafonds de loyer et de ressources).


7/19

7

3) Les modalits de rcupration des ventuelles surcompensations et lesmoyens dviter ces dernires

La puissance publique dispose dun large pouvoir de contrle et de sanction lgard desorganismes HLM : agrment a priori avec dfinition dun champ de comptencegographique ; participation, et souvent prsidence, des collectivits locales au conseildadministration des offices publics de lhabitat organismes HLM de droit public ; pouvoirde contrle de la Mission interministrielle dinspection du logement social (MIILOS) pouvant donner lieu des sanctions financires ; pouvoir de contrle du prfet. En cas demanquement grave, lautorit administrative peut retirer lagrment de lorganisme et mmele dissoudre.En amont, les dcisions de financement par ladministration font lobjet dune analysefinancire de lquilibre prvisionnel des oprations. Cette analyse permet de demander uneffort de loyer par rapport au barme plafond pour les oprations plus faciles quilibrer, et

apporter une vigilance sur la sant globale de lorganisme en cas dopration dficitaire.En aval, les organismes HLM, et plus gnralement toutes les oprations de logement social,sont soumises au contrle de la MIILOS qui porte sur la rgularit et la qualit de la gestion.Ils sont galement soumis au contrle des prfets et des collectivits locales.Par ailleurs, le respect des conventions APL peut faire lobjet de contrles des servicesdconcentrs du ministre charg du logement, qui peuvent donner lieu respectivement la perte du bnfice de lAPL, et des services fiscaux, qui peuvent donner lieu la reprise desaides fiscales.Larticle L.353-11 du code de la construction et de lhabitat dispose que Le contrle delapplication des conventions dfinies au prsent chapitre est assur par ladministration .Les organismes (gestion des prestations familiales) mentionns larticle L.351-8 sont tenusde lui fournir toutes les informations ncessaires lexercice de ce contrle. Dans chaqueconvention-type, un article relatif au contrle indique que : le bailleur fournit tout moment la demande du reprsentant de lEtat dans le dpartement toutes les informations et tous lesdocuments ncessaires au plein exercice de ce contrle .La priodicit du contrle est galement tablie. Le contrle peut se faire loccasion de la premire occupation, de la troisime date anniversaire (risque de passation dun nouveau bailou dune reprise du logement par le propritaire), de sondages priodiques, de lenqute OPS(mixit sociale) ou encore par la mission MIILOS. Celle-ci procde intervalles rguliers une valuation densemble de la gestion des organismes.

Par ailleurs, les organismes en charge du logement social sont tenus de communiquer leurscomptes ladministration. Cette communication comprend les tats rglementaires incluantles lments financiers (bilan, compte dexploitation). Les offices publics de lhabitat comptabilit publique sont soumis au contrle du juge des comptes (chambres rgionales descomptes qui vrifient les comptes et donne chaque anne dcharge et quitus au comptable public de lorganisme. Les socits anonymes HLM ainsi que les offices soumis unecomptabilit de code de commerce doivent faire certifier leurs comptes par un commissaireaux comptes sans condition de seuil.Les sanctions encourues pour le non-respect des engagements conventionnels sontdtermines par les conventions. Celles-ci se distinguent en diffrents types : sanctions pnales, fiscales, financires ou par la rsiliation de la convention. Au titre de ces sanctions


8/19

8

administratives figure de manire expresse le remboursement des subventions en casdinadquation.

4) Une rfrence la Dcision SIEG

Comme indiqu prcdemment, les lments principaux du mandat figurent dans le CCH. Lobligation de spcifier cette rfrence dans le mandat introduite dbut 2012 par la dcisionde la Commission sera en consquence introduite dans le CCH, ce qui ncessite de disposerdun vhicule lgislatif pour linsrer. Il est prvu au vu du calendrier parlementaire derespecter cette obligation au cours du premier semestre 2013.

2) Compensation et transparence

a) Compensation

i) Veuillez dtailler les paramtres de calcul de la compensationLa compensation octroye aux bailleurs sociaux par lEtat pour lexercice de leurs missionsdintrt gnral est dabord fixe en fonction de la contrepartie sociale exige sur leursinvestissements : plus le logement est social (i.e. le loyer demand au bailleur faible parrapport au loyer de march et les plafonds de ressources bas), plus laide octroye au bailleurest importante.Sagissant des modalits de fixation de la compensation par opration, cf.infra (3 a).

ii) Le plaignant a fourni une liste de diverses formes daides verses

aux organismes dhabitation loyer modr. Pouvez-vous revoircette liste et la complter si besoin ? et iii) Pouvez-vous galementexpliquer le fonctionnement de chacune de ces aides et indiquer lemontant annuel vers pour chaque forme daide ?

Selon lUNPI, les aides publiques en faveur du logement locatif social slveraient 25 Md ! par an.Il est loisible de constater tout dabord que le cumul des chiffres donns par lUNPI en annexe sa plainte ne permet pas datteindre la somme de 25 Md ! , mais deux fois moins).Au-del, les valuations fournies par lUNPI des diffrentes aides apparaissent souventinexactes.Au total, lUNPI recense environ 6,7 Md ! daides publiques la pierre (auxquelles devraientsajouter selon elle 6,4 Md ! daides personnelles au logement perues par les locataires du parc social), alors que lensemble des aides la pierre au logement locatif social ontreprsent en 2011 au total5,65 Md ! (les aides personnelles au logement perues par leslocataires du parc social, qui ne doivent pas tre prises en compte au titre de la compensation cf.infra 3a), reprsentant 6,8 Md ! ).Le tableau ci-dessous rappelle les estimations de lUNPI et prsente lensemble des dpensesen faveur du logement social (estimations pour 2009, 2010 et 2011).


9/19

9

Estimations

UNPI 2009 2010 2011Observations et base lgale ou

rglementaire

Aides de l'Etat

Subventions nouveaux logementslocatifs sociaux 500 M ! 683 M ! 645 M ! 459 M !

Autorisations dengagement

Articles R. 331-15 et R. 331-24 duCCH (code de la construction et del'habitation)

Exonration de taxe foncire surles proprits bties 4 M

! 8 M ! 18 M !

Part Etat (cf. part collectivitsterritoriales plus bas).

Estimation UNPI : 950 M ! au totalArticles 1384 A, 1384 C et 1384 Ddu CGI (code gnral des impts)

Exonration d'impt sur lessocits 350 M

! 800 M ! 750 M ! 700 M ! Article 207 du CGI

TVA rduite 5,5% (7%

compter de 2012) sur les terrains100 M ! 100 M ! 150 M ! 150 M !

Contrairement ce quaffirmelUNPI, il sagit de lapplicationdun taux rduit de TVA et nondune exonration.Article 278 sexies du CGI

TVA rduite 5,5% (7% compter de 2012) pour lesconstructions neuves de logementlocatif social et les travauxdamlioration

860 M ! 1 000 M ! 1030 M ! 1030 M ! Article 278 sexies du CGI

Exonration de taxation des plus-values de cession des immeublescds des organismes HLM

30 M ! 10 M ! 10 M ! 10 M !

La mesure est teinte depuis le 31dcembre 2011. Au demeurant,elle ne bnfice pas directementaux organismes HLM et ne doit pas ncessairement tre prise encompte au titre de lasurcompensation.

Article 150 U du CGI

Bonification des prts(notamment prts PLAI/PLUS) 3 000 M

! 81 M ! 497 M ! 137 M !

Il ne convient pas de prendre encompte, au titre de laide publique,le montant des prts au logementsocial, mais uniquement laidereprsente par des intrts necouvrant pas le cot de la ressource pour le fonds dpargne.Article R. 331-14, R. 331-17 etR. 323-1 du CCH

Dgrvement de taxe foncire surles proprits bties hauteur deun quart des travaux dconomiednergie

Nonmentionn

par lUNPI3 M ! 23 M ! 67 M ! Article 1391 E du CGI

Subventions la rnovationurbaine (ANRU)

Nonmentionn

par lUNPI1 354 M ! 913 M ! 861 M ! Autorisations dengagement

Subventions CGLLS Non

mentionn par lUNPI

80 M ! 77 M ! 42 M ! Autorisations dengagement

Total 4 840 M ! 4 115 M ! 4 103 M ! 3 474 M !

Aides des collectivits locales

Exonration de TFPB noncompense

950 M ! autotal 456 M

! 422 M ! 386 M ! Articles 1384 A, 1384 C et 1384 Ddu CGI

Subventions Non

mentionn

par lUNPI

1 290 M ! 1 324 M ! 1 163 M ! Application de la clause decomptence gnrale des

collectivitsExonration de DMTO (OPH etSEM de construction) 10 M

! 47 M ! 52 M ! 46 M ! Articles 1594 G et 1594 H du CGI


10/19

10

Garantie des prts Non

mentionn par lUNPI

51 M ! 55 M ! 59 M ! Application de la clause decomptence gnrale descollectivits

Exonration taxe localed'quipement 10 M

! NC NC NC

Les organismes HLM bnficiaientdun taux rduit de TLE, ouexonration totale en cas dedlibration des collectivitsterritoriales. A compter du 1er mars2012, la taxe locale dquipementest remplace par la taxedamnagement, pour laquelle leslogements locatifs sociaux bnficient dun abattement (articleL. 331-12 du code de lurbanisme).

Total 970 M ! 1 844 M ! 1 853 M ! 1 654 M !

Aides de la participation des employeurs leffort de construction (PEEC)

Bonification des prts Non

mentionn par lUNPI

154 M ! 134 M ! 76 M ! Article R. 313-19-2 du CCH

Subventions 854 M ! 316 M ! 236 M ! 301 M ! Article R. 313-19-2 du CCH

Autres aides Non

mentionn par lUNPI

50 M ! 51 M ! 148 M ! Article R. 313-19-2 du CCH

Total 854 M ! 520 M ! 421 M ! 525 M !

Total gnral 6 664 M ! 6 479 M ! 6 377 M ! 5 653 M !

A noter que les aides issues de la participation des employeurs leffort de construction(PEEC) sont dune nature particulire, dans la mesure o elles sont issues dun investissementobligatoire des entreprises, et distribues par des associations de droit priv (les CIL).Au-del, il convient dobserver que le secteur locatif priv reoit lui aussi des soutiens, en particulier via les dispositifs daide linvestissement locatif, neuf ou ancien, hauteur de1 120 M ! en 2011, mais galement daides la rnovation (taux rduit de TVA sur lestravaux damlioration, aides de lAnah la rhabilitation, etc.). Toute personne physique oumorale peut par ailleurs bnficier des prts PLS et des avantages lis si elle loue leslogements dans les mmes conditions que les bailleurs sociaux. Par ailleurs, les aides personnelles au logement dans le parc priv reprsentaient 8 569 M ! en 2011, soit davantageque les aides au secteur social.

Le fonctionnement des aides qui sont toutes directement lies lexercice du service dintrtgnral, est prsent ci-dessous :- Bonification des prts : Le fonds dpargne gr par la Caisse des dpts et consignations(CDC) transforme lpargne collecte sur le livret A et le livret de dveloppement durable(LDD) en prts long terme destination des bailleurs, ce circuit de financement spcifique permettant aux bailleurs de bnficier de prts sur des dures auxquelles ils auraientdifficilement accs sur le march, des taux avantageux : prts loffre nouvelle (PLUS,PLA-I, PLS) et la rhabilitation (PAM et co-PLS).- Aides fiscales : La dcision favorable de lEtat pour toutes les oprations concernant leslogements locatifs sociaux (construction ou travaux sur des btiments existants dans le cadredune acquisition-amlioration, de travaux de transformation, damnagement oudamlioration) ouvre droit lapplication du taux rduit de TVA de 7% (depuis 2012).


11/19

11

En outre, pour les acquisitions de logements, les bailleurs sociaux sacquittent de droits demutation titre onreux (DMTO) taux rduit.Les oprations nouvelles, bnficiant de la dcision favorable de lEtat, bnficient galementdune exonration de taxe foncire sur les proprits bties (TFPB) pendant une dure fixe vingt-cinq ans et porte 30 ans pour les constructions neuves qui satisfont certains critresde qualit environnementale. Une partie du cot de cette exonration est reverse par lEtataux collectivits territoriales.Les bailleurs sociaux sont galement exonrs dimpt sur les socits pour la ralisation deleurs missions de service dintrt gnral.Enfin, pour leurs oprations de rnovation, les bailleurs sociaux bnficient dun dgrvementde TFPB hauteur du quart des dpenses dconomie dnergie ralises ainsi que pour celleslies laccessibilit des logements.- Subventions de lEtat (budgtaires), votes annuellement en loi de finances, octroyesuniquement aux nouvelles oprations. Les oprations agres en PLUS ou PLA-I bnficient

dune subvention de ltat dont lassiette est calcule de faon forfaitaire partir de la surfaceutile des logements et le taux de subvention varie selon les oprations. A cette subvention peuvent sajouter une subvention pour surcharge foncire (qui peut galement tre accorde des oprations PLS en zone trs tendue), et une prime spcifique en Ile-de-France pour desoprations finances en PLA-I et la fraction des PLUS destins hberger des mnages sous plafonds de ressources PLA-I.- A ces aides de lEtat sajoutent desaides des collectivits territoriales (majoritairementsous forme de subvention et de garantie demprunt), et au titre des emplois de la PEEC desaides distribues parAction logement (prts long terme, fonds propres ou quasi-fonds propres et subventions), auxquels peuvent sajouter des aides sous forme de garantie

accordes par la CGLLS dans certains cas.

iv) Ces aides constituent-elles toutes des compensations pour laprestation dune mission de service public ?

Ces aides sont toutes octroyes en compensation de la mission de service public remplie parles bailleurs et notamment lactivit de construction, acquisition, amlioration, et gestion delogements locatifs loyers plafonns destins des personnes aux ressources sous plafonds.Par ailleurs, elles sont galement la contrepartie de rservations locatives au bnfice desorganismes ou collectivits qui les octroient ( contingent prfectoral de lEtat et droits derservation des collecteurs de la PEEC et des collectivits territoriales sur les logementslocatifs produits).

b) Transparence

i) Les organismes chargs dune mission de service public peuvent-ilsexercer des activits commerciales distinctes de leur mission deservice public ?

Ils peuvent exercer titre subsidiaire quelques activits commerciales numres de faonlimitative par le CCH.


12/19

12

ii) Le cas chant, les entreprises fournissant des services dintrtconomique gnral qui effectuent dautres activits commercialesont lobligation dtablir une comptabilit spare pour chaqueactivit distincte conformment larticle 5.9 de la Dcision SIEG.Veuillez prciser si cette obligation de sparation et de

transparence comptable est respecte.Pour les organismes HLM, les activits commerciales quils peuvent ventuellement exercersont trs marginales en terme de poids relatif dans la comptabilit. Aussi, la loi nimpose pasdobligation pour lesdits organismes davoir une comptabilit par type dactivit.Les SEM doivent tenir une comptabilit spare (article L. 481-1-1 du CCH). Cette particularit concernant les SEM tient au fait que contrairement aux organismes HLM, elles peuvent avoir des activits hors SIEG revtant un caractre plus substantiel. Elles bnficientelles aussi dune exonration dimpts sur les socits pour leurs oprations ralises au titredu service d'intrt gnral dfini l'article L. 411-2 du CCH, c'est--dire les oprationsrelatives au secteur locatif et celles relatives au secteur de l'accession la proprit, depuis laloi de finances pour 2004 (n 2003-1311 du 30 dcembre 2003).

3) Contrle de la surcompensation

a) Suivant larticle 6.1 de la Dcision SIEG, les Etats membres veillent ce quelentreprise ne bnficie pas dune compensation qui excde ce qui estncessaire pour couvrir les cots nets occasionns par lexcution desobligations de service public, y compris un bnfice raisonnable. Veuillezdcrire les mcanismes de contrle de la surcompensation en place dans ledomaine du logement social.

1. Depuis 1978, le financement du logement social en France repose sur une dissociation desaides la pierre et des aides la personne. Les aides la personne nentrent pas dans lechamp du financement du SIEG du logement social en France. Cette aide personnelle esten effet octroye en fonction des mnages et non pas de la nature du parc.Linstauration du mcanisme du tiers payant pour laide personnalise au logement(APL), qui fait que cette dernire est verse directement au bailleur social (possibilitgalement ouverte pour le secteur priv) qui la porte en dduction de la quittance delayant droit, ne la fait pas pour autant entrer dans le champ du financement du SIEGlogement social. Il nest par consquent possible de faire lamalgame entre aides personnelles au logement (APL et AL) et aides la pierre

Etre oprateur du SIEG logement social consiste construire, acqurir, amliorer deslogements locatifs sociaux et raliser des oprations daccession sociale la proprit.Cette activit est ralise par des oprateurs spcialiss statut public ou agrs par lEtat.Ainsi linfrastructure du logement social est un patrimoine spcialis produit et gr pardes organismes spcialiss. La spcialisation des organismes rsulte de leur statut et laspcialisation du patrimoine rsulte de son financement et de lencadrement rglementairede sa gestion/exploitation (mcanisme de conventionnement avec obligation de respecterdes plafonds de ressources pour laccs un logement social, des loyers maximaux et desclauses de mixit sociale).Il y a spcialisation des oprateurs et spcialisation du patrimoine. Cette doublespcialisation a historiquement permis de rpondre une carence du march du logementlocatif priv dans lequel certaines catgories de population, notamment dfavorises, ne


13/19

13

trouvaient pas se loger dcemment un niveau de loyer compatible avec un taux deffortacceptable.

2. Les aides la pierre (subventions dinvestissement, aides fiscales taux rduit de TVA,exonration dIS, exonration et dgrvement de TFPB-, garanties demprunts, tauxdintrts bonifis des prts PLAI, PLUS et PLS de la CDC, aides de la CGLLS et delANRU) sont fondamentalement des aides la construction, lacquisition et lamlioration des logements locatifs sociaux et la ralisation doprations daccessionsociale la proprit.LEtat finance la constitution par des oprateurs spcialiss dun patrimoine spcialisgrs par eux. Il ne finance pas la gestion du SIEG-LS, il finance des oprationsdinvestissement pour constituer un patrimoine qui sincorpore au patrimoine existant delorganisme et entre dans son cycle gnral dexploitation.Au moment du tour de table de montage financier dune opration de LS, les aides delEtat sont calibres a minima aprs avoir puis toute la capacit dautofinancementet toute la capacit dendettement disponibles de lorganisme pour ladite opration. Laidede lEtat est attribue en contrepartie du respect de la rglementation des plafonds deressources, des loyers maximaux et des clauses de mixit sociale. Cest une subventiondquilibre accorde pour permettre dquilibrer lexploitation de lopration en respectantles loyers maximaux rglementaires.Ds lors que le montage financier dune opration de logement social est, premirement,fait selon les rgles et, secondement, contrl par les services instructeurs des demandesde financement et ds lors que la subvention revt le caractre de subvention dquilibre,alors il ne peut pas, par construction, y avoir de surcompensation.

3. Pendant le cycle dexploitation dun logement aid par lEtat, le strict respect, par

lorganisme bailleur, des rgles dligibilit des mnages, des rgles dattribution et de larglementation des loyers devrait permettre de garantir la prennit de la nonsurcompensation , sous rserve de la permanence des valeurs des paramtresconomiques du calcul initial et sous rserve du maintien lquilibre dexploitation delopration.

4. Par ailleurs, il existe des dispositifs qui viennent prlever les ventuels excdents brutsdexploitation cumuls des organismes (mcanisme des cotisations CGLLS prvu auxarticles L. 452-4 et L. 452-4-1 du CCH). Ils fonctionnent d'autant mieux que le secteur dulogement social en France est un secteur tanche o les fonds du logement social sontrecycls pour le logement social, y compris les fonds propres gnrs par un organismesur les cessions. Les excdents lis au parc dont les emprunts sont en grande partrembourss bnficient directement aux oprations nouvelles en ce quil a gnr unerichesse mobilisable (capacit dautofinancement et capacit dendettement) pour lemontage financier des nouvelles oprations qui ncessiteront alors moins de fonds publics pour tre quilibres.

b) Par ailleurs, ce mme article prvoit que les Etats membres procdent, oufassent procder des contrles rguliers de la surcompensation. Veuillezdcrire si les autorits franaises exercent ce type de contrle dans le domainedu logement social.

Le strict respect des obligations de service public lies loctroi de laide de lEtat (respectqui, en thorie, garantit la non surcompensation ) est aujourdhui contrl par la Miilos. En


14/19

14

effet, en premier rang des points de contrle de la Miilos figurent : lexercice dune activitconforme lobjet social, le respect des rgles dattribution et le respect des loyers maximaux(le non respect des rgles pour ces 2 derniers points peut entraner une sanction pcuniaireimportante en application de larticle L. 451-2-1 du CCH), ainsi qu'une politiqued'investissements qui ne droge pas l'objet social des bailleurs dans le respect du CCH.

La Miilos contrle galement les dclarations des organismes pour le versement descotisations la CGLLS et le prlvement sur le potentiel financier.Dans la situation de rduction de distorsion de concurrence dcrite au a), le supplment duloyer de solidarit (SLS) sinterprte comme une neutralisation de leffet de laide sur lelocataire. Les recettes locatives gnres viennent amliorer le cycle dexploitation delorganisme et sont, in fine, rinjectes dans le cycle de production de logements sociaux, dufait de la spcialisation des oprateurs de logement social (notons que la loi du 25 mars 2009 aremis en question le droit au maintien dans les lieux en cas de dpassement des plafonds deressources de 100%).Le mcanisme de prquation HLM en place et les mcanismes envisags partir de 2013 permettent dcrter et de redistribuer les fonds propres inactifs des oprateurs de logementsocial non investisseurs au profit des oprateurs de logement social investisseurs (agissant surdes territoires fort besoin de logements sociaux) et de corriger les situations desurcompensation longue.Paralllement, le conventionnement dutilit sociale permet de dfinir et de quantifier lamission dintrt gnral des oprateurs de logement social, en fixant un vritable cahier descharges du SIEG (patrimoine, gestion sociale, qualit de service), dvaluer latteinte desobjectifs et dappliquer une pnalit financire en cas de non respect des engagements du faitde lorganisme.

En conclusion, les dispositifs de contrle, dfinis par le lgislateur, de bonne affectation descompensations et de respect des obligations de service public (MIILOS, Cour des Comptes)ainsi que les sanctions financires infliges en cas de non excution de ces obligations,garantissent pleinement le respect de ce systme, dans le cadre d'une activit de logement quin'a pas atteint son optimum et qui n'a pas fini de compenser la dfaillance du march.

c) En particulier, quel est le niveau de profit (moyen, maximal) des organismesen charge du logement social

i) Ce niveau de profit est-il contrle rgulirement ?

ii) Dans quelle mesure est-il alors considr raisonnable ?

Le mcanisme de redistribution des bnfices est extrmement limit puisque les SA HLMvoient la distribution de leurs dividendes plafonne au taux du Livret A augment de 1,5 point. Le niveau de distribution de profit est dautant plus limit que les obligations de service public qui leur sont imposes au nom du SIEG les obligent maintenir un tauxdautofinancement net suffisant (mesure pour un organisme des ressources tires de sonactivit dexploitation au cours dun exercice : excdent des produits encaissables sur lescharges dcaissables restant sa disposition aprs remboursement des emprunts lis lactivit locative lexclusion des remboursements anticips). Cest cette dernire notion quiest en consquence examine avec attention par la MIILOS puisquun taux dautofinancementnet suffisant permet aux organismes HLM de rpondre leurs obligations de service public etaux objectifs qui leur sont fixs en terme de construction et de rhabilitation de logementssociaux.


15/19

15

Le taux dautofinancement net en 2009 des organismes HLM tait de 12,5 % par rapport leur chiffre daffaires (11,1 % en 2005).

4) March du logement social en France

a) Le plaignant fait uniquement rfrence aux bailleurs publics comme entreprisesen charge des obligations de services publics en matire de logement social.Veuillez dtailler quels sont les organismes en charge en France de cesobligations.

La politique daide au logement distingue, parmi les logements locatifs, le parc social et le parc priv. Le parc social se dfinit par lexistence dune convention (convention APL)rgissant les conditions dutilisation et doccupation du logement. Conformment larticleL.411-2 du code de la construction et de lhabitation, la plupart des logements sociauxappartiennent ou sont grs par des organismes HLM (prs de 275 offices publics, 275socits anonymes dhabitations loyer modr et 165 socits anonymes coopratives) ou

des socits dconomie mixte ayant une activit immobilire (environ 240) ; une minoritdentre eux relve des collectivits locales, de leurs groupements, dassociations, dunionsdconomie sociale ou de groupements dintrt conomique (GIE) agrs pour le logementdes personnes dfavorises (environ 200), de propritaires personnes physiques ou morales prives ou dorganismes privs divers (filiales de la Caisse des Dpts et Consignations,socits immobilires du 1% Logement etc.)

b) Combien y a-t-il de logements sociaux en France ?

Les logements sociaux grs par les bailleurs sociaux sont rpertoris dans un rpertoirenational (RPLS Rpertoire des logements locatifs des bailleurs sociaux) instaur par larticle112 de la loi n2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contrelexclusion codifi larticle L 411-10 du code de la construction et de lhabitation (CCH).Les organismes ont lobligation de renseigner ce rpertoire, chaque anne avant le 1er mars, pour chaque logement dont ils sont titulaires dun droit rel immobilier ou dont ils sontusufruitiers au 1er janvier de lanne ou au 1er janvier de lanne prcdente.Les organismes concerns sont les bailleurs sociaux dfinis l'article L.411-10 du CCH, savoir :1 les organismes d'habitations loyer modr (viss l'article L. 411-2 du CCH) ;2 les socits d'conomie mixte (vises l'article L. 481-1 du CCH) ;3 l'tablissement public de gestion immobilire du Nord-Pas-de-Calais et la socit anonymeSainte Barbe ;4 l'association foncire logement mentionne l'article L. 313-34 du CCH4 ou les socitsciviles immobilires dont les parts sont dtenues au moins 99 % par cette association ;5 les organismes bnficiant de l'agrment prvu l'article L. 365-2 du CCH5.

4 L'objet de l'association est de raliser des programmes de logements contribuant la mixit sociale des villes etdes quartiers. Ces programmes concernent notamment la ralisation de logements locatifs sociaux dans lesagglomrations se caractrisant par un dsquilibre important entre l'offre et la demande de logements5 Organismes qui exercent des activits de matrise d'ouvrage d'oprations d'acquisition, de construction ou derhabilitation de logements ou de structures d'hbergement en tant que propritaire ou preneur de bail

construction, emphytotique ou de bail rhabilitation mentionnes destination des personnes ou familles


16/19

16

Les logements dnombrs ne comprennent pas les logements foyers, les foyers de travailleurset les rsidences sociales.Au 1er janvier 2011, ce rpertoire comprenait4 511 000 logements (4 510 988) , dont un peumoins de 120 000(119 754) dans les dpartements dOutre-Mer.

c) Combien y a-t-il de locataires dans les logements sociaux en France ?

Le rpertoire des logements locatifs des bailleurs sociaux (RPLS) identifie 4 204 360locataires au 1er janvier 2011 sur le parc locatif social dtenu par bailleurs sociaux dfinis l'article L.411-10 du CCH. Ne sont pas dcompts dans ce total les locataires des logements-foyers ainsi que leslocataires du parc locatif social des collectivits et du parc priv conventionn.

d) Quel est le taux doccupation des logements sociaux ?

Le taux doccupation des logements locatifs des bailleurs sociaux (RPLS) slve 96,77 %au 1er janvier 2011. Ce taux correspond au rapport entre le nombre de logements locatifs des bailleurs sociaux (RPLS) lous sur le nombre de logements mis en location par ces mmes bailleurs.Il convient de noter quune part des 4 511 000 logements identifis dans RPLS ne sont pasmis en location (environ 170 000 logements au 1er janvier 2011). Ces logements (3,7 % du parc) ont en effet vocation tre dmolis, rhabilit ou vendus.

e) Quel est le poids conomique du secteur du logement social par rapport ausecteur locatif purement commercial ?

Le recensement de la population de 2009 dnombre 10,300 millions de logements locatifslous nus (10,040 millions en mtropole). Le nombre de logements non HLM slve 6,286millions (6,124 millions en mtropole)6. Le parc des logements non HLM est dtenumajoritairement par des bailleurs personnes physiques.Le poids conomique de ces deux segments du secteur locatif peut tre apprci travers lasomme des dpenses courantes de logement payes par les occupants (montants des loyers,des charges et dpenses dnergie) et des investissements pays par les propritaires(acquisitions ou construction de logements neufs et ralisation de travaux).

Les dpenses courantes des occupants du parc HLM reprsentent 30 % des dpensescourantes des occupants du secteur locatif en 2010, soit 26,5 milliards deuros. Les dpensesdinvestissement des bailleurs sociaux reprsentent 45% des dpenses dinvestissement dusecteur locatif en 2010, soit 15,7 milliards deuros.

prouvant des difficults particulires, en raison notamment de l'inadaptation de ses ressources ou de sesconditions d'existence familles.6 source : recensement de la population, INSEE.


17/19

17

Montants des dpenses courantes en 2010En milliards deuros

Loyers Energie Charges TotalTotal secteur locatif 63,1 15,5 9,2 87,7

- dont bailleurs dHLM 17,3 5,8 3,5 26,5- dont autres (bailleurs

personnes physiques, autressocits que bailleurs

dHLM)

45,8 9,7 5,7 61,2

Part des bailleurs dHLM dans lensemble du secteur locatif27,4% 37,4% 38,0% 30,2%

Source : Compte du logement 2010

Montant des acquisitions ou constructions de logements neufs et des travaux sur immeublesexistants en 2010

En milliards deurosLogements

neufsTravaux surimmeublesexistants

Total

Total secteur locatif 23,5 11,7 35,2

- dont bailleurs dHLM 10,1 5,6 15,7- dont autres (bailleurs

personnes physiques, autressocits que bailleurs dHLM)

13,4 6,1 19,5

Part des bailleurs dHLM dans lensemble du secteur locatif43,0% 47,9% 44,6%

Source : Compte du logement 2010

f) Quelle est la rpartition gographique du logement social en France ?La rpartition gographique des logements locatifs sociaux, qui est fournie par le rpertoireRPLS, est indique dans le tableau ci-dessous.


18/19

18

Parc de logements sociaux au 1er janvier 2011

RgionNb total

logementsRpartition

gographique

Alsace 107 309 2,4%

Aquitaine 141 522 3,1%

Les logements dnombrs correspondent au parcdes logements possds par les bailleurs sociauxdfinis l'article L.411-10 du CCH

Auvergne 66 058 1,5%

Basse-Normandie 108 966 2,4%

Bourgogne 106 600 2,4%

Bretagne 157 072 3,5%

Ils ne comprennent pas les logements foyers, lesfoyers de travailleurs et les rsidences sociales.

Centre 184 180 4,1%

Champagne- Ardenne 140 873 3,1%

Il s'agit des logements en service au 1er janvier2011.

Corse 12 283 0,3%

Franche-Comt 77 004 1,7%Source : RPLS (10 jul 2012)

GUADELOUPE 28 364 0,6%

GUYANE 9 380 0,2%

Haute-Normandie 166 757 3,7%

Ile-de-France 1 171 924 26,0%

Languedoc-Roussillon 117 746 2,6%

Limousin 38 495 0,9%Lorraine 157 175 3,5%

MARTINIQUE 27 345 0,6%

Midi-Pyrnes 119 595 2,7%

Nord-Pas-de-Calais 397 015 8,8%

Pays-de-la-Loire 201 129 4,5%

Picardie 137 256 3,0%

Poitou-Charentes 78 254 1,7%

Provence-Alpes-

Cte d'Azur 274 645 6,1%REUNION 54 665 1,2%

Rhne-Alpes 429 376 9,5%

Total 4 510 988 100%

g) Quelle est la rpartition gographique des besoins en logement social en France ?

Les besoins en logement social peuvent tre approchs par lidentification des demandeurs surle parc locatif social.La France a mis en place un 2011 un nouvel outil permettant de rpertorier ces demandes surlensemble du territoire. Cet outil, le fichier du numro unique de la demande, aliment parles bailleurs, est encore en cours de fiabilisation (examen des radiations). Mais il permet de


19/19

dcrire de faon assez prcise la rpartition gographique de la demande. Le tableau ci-dessous prsente la rpartition de cette demande par rgion.

Documents

Réponse FR enquête DG COMP plainte UNPI %283%29