Embed Size (px)
Citation preview
RYNEK BIUROWY W WARSZAWIE
PRIME YIELDS REMAIN UNDER DOWNWARD PRESSURE
REPORT Q3 2014 / RAPORT III KW. 2014
OFFICEMARKET IN WARSAW
2
Office Market In Q3 2014 in the Warsaw office market
the trends observed in the first half of
the year continued. A further increase in
the volume of modern office stock and
the introduction of new buildings which
were not 100% pre-leased at the time of
completion have sustained the upward
trend in vacancy rates, which was not
mitigated by demand even higher than
noted in the previous quarter.
At the end of September 2014, the rentable
office stock in Warsaw did not change
significantly when compared to Q2 2014
and is estimated to be over 3.6 million
sq m. This is due to the fact that from July
to September 2014 only 57,000 sq m of
offices were completed. After a dynamic
first half of 2014, the third quarter brought
a result nearly 50% lower than recorded in
the period between April and June. The
volume of newly completed schemes being
lower than previously anticipated is also
a result of some developers’ decisions,
who verified construction schedules and
postponed completion dates until the
following quarters of 2014 or 2015. Others
decided to suspend construction works
until they were able to conclude a pre-let
agreement. Knight Frank forecasts that
over 280,000 sq m of office space should
be delivered in 2014, a result comparable
to 2013.
The volume of office space under
construction at the end of the third quarter
2014 remained substantial. Developers are
building approximately 570,000 sq m of
offices, of which nearly 240,000 sq m
should be delivered in 2015 with a further
290,000 sq m scheduled for 2016. Around
225,000 sq m is located in the CBD (almost
60% of the space under construction is
within two schemes: Ghelamco’s Warsaw
Spire and Echo Investment’s Q22) and
a further 120,000 sq m – in Służewiec
Przemysłowy.
In the first three quarters of 2014, the
volume of leased office space in Warsaw
amounted to approximately 420,000 sq m.
This result was almost 20% lower than the
scale of the agreements concluded in the
corresponding period of 2013. It should be CBD Służewiec Jerozolimskie Wola East Others
39%
28%
21%
27%
30%
39%
34%
28%
16%
10%
13%
14%
4%
5%
11%
5%
11%
18%
21%
26%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
2011
2012
2013
Q1-Q3 2014
2014
2015
2016
sq m
0
50 000
100 000
150 000
200 000
250 000
CBD Służewiec Jerozolimskie Żoliborz Wola East Others
CHART 2
Take-up in Warsaw by location 2011-2014
CHART 1
Office pipeline in Warsaw by location Q3 2014
Source: Knight Frank
Source: Knight Frank
Horizon Plaza, Union Investment
RESEARCHOFFICE MARKET IN WARSAW
3
noted however, that Q3 2014 closed with
the volume of transactions 25% higher
than in the second quarter of 2014, which
may signify a slight recovery of office
demand.
The reduction in the amount of completed
office buildings failed to stop the increase
in vacancy rates. Buildings not fully
pre-leased at the time of their completion
contributed to a rise in the vacancy rate by
1.2 percentage points up to 16.3% at the
end of Q3 2014. A particularly high vacancy
rate was recorded in the CBD - 18%, while
the vacant space in non-central areas
accounted for over 15% of the stock.
incentives offered by landlords (rent-free
periods and contributions to the costs of
finishing are standard in the office market)
make effective rents lower by about
15-30% of the asking rents.
Investment Market In the third quarter of 2014, the volume of
investment transactions in the Warsaw
office market approached EUR 213.8
million and more than doubled the value of
purchases concluded in the previous
quarter.
The largest transaction in Warsaw (almost
EUR 160 million) included a purchase of
T-Mobile Office Park and Łopuszańska
Business Park, both projects delivered by
Ghelamco in May 2013. Their buyer was an
American fund, SOF-IX International
Holdings, which belongs to Starwood
Capital Group. As well as the schemes in
Warsaw, the transaction included the
purchase of Katowice Business Point (in
Katowice). In Q3 2014 Hines Poland
Sustainable Income Fund (HPSIF)
purchased the Ambassador office building
located in the second largest business
district in Warsaw – Służewiec, from
Kronos Real Estate for EUR 41 million.
It was the first investment transaction
carried out by HPSIF whose strategy is to
actively manage the acquired properties in
order to increase their value. In the
analysed period, two smaller office
buildings (Żoliborz Plaza and Rakowiecka
City) also changed hands. Żoliborz Plaza,
a former headquarters of Skanska Poland,
was sold to a private investor for EUR 10
million. The Embassy of the Republic of
Turkey were the buyer of the Rakowiecka
City office building, which was previously
a part of Polish Real Estate Holding’s
portfolio.
Demand for office properties in Warsaw
has remained at a high level. The most
desirable assets include both prime
schemes (German investment funds
dominant among purchasers) and buildings
with a potential for increase in value. This
latter products are typically preferred by
US funds, which until recently had been
absent from the Polish investment market.
sq m
Net absorption
New supply
Vacancy rate
f - forecast
0%
5%
10%
15%
20%
25%
0
50 000
100 000
150 000
200 000
250 000
300 000
350 000
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014f 2015f
CHART 3
New office supply, net absorption and vacancy rates in Warsaw 2008-2015f
Source: Knight Frank
Given the low level of pre-let buildings
which are currently under construction,
a fall in the vacancy rate should not be
expected by the end of 2014. According to
Knight Frank forecasts, taking into account
the average net absorption over the past
two years and the annual supply delivered
to the market, the growth of vacancy rate in
Warsaw should slow down at the end of
2014.
In the past three months stabilization of the
asking rents for office space was observed.
In the buildings located in the CBD they
ranged from EUR 16 to 25/sq m/month
while in non-central locations they varied
between EUR 11 and 18/sq m/month. The
Nimbus, Immofinanz
4
OFFICE BUILDINGS COMPLETED WITHIN Q1-Q3 2014/ BUDYNKI BIUROWE UKOŃCZONE W I-III KW. 2014
Source / Źródło: Knight Frank
RESEARCHOFFICE MARKET IN WARSAW
5
Office buildings completed within Q1-Q3 2014/ Budynki biurowe ukończone w I-III kw. 2014
Project / ProjektOffice space (sq m) / Powierzchnia biurowa (m2)
Owner / Właściciel
1. Atrium 1 15 700 Deka Immobilien
2. Bolero Office Point 11 300 Real Management
3. Corner House 3 700 Erbud
4. Domaniewska 45 9 900 ASD Real Estate
5. Eurocentrum Office Complex I 38 700 Capital Park
6. Foksal City 2 800 PHN
7. Gdański Business Center I (A,B) 47 200 HB Reavis
8. Green Wings 10 800 Okre Development
9. Grzybowski Square 4 000 Kronotex
10. Jasna 26 5 000 Mermaid Properties
11. Mazowiecka 2/4 2 100 Kulczyk Silverstein Properties
12. Moniuszki Tower 9 200 Catalyst Capital
13. Park Rozwoju I 16 000 Echo Investment
14. Powiśle Park 6 800 Mazowiecka Spółka Gazownictwa
15. Rakowiecka City 1 800 Turkish Embassy
16. The Park Warsaw B 10 100 AIG/Lincoln
17. Garden Plaza 8 500 SGB Fortune MA
18. Małachowski Square 12 500 Kulczyk Silverstein Properties
19. Nimbus 15 400 Immofinanz
20. Warsaw Spire (B) 20 500 Ghelamco Poland
Key figures / Podstawowe dane
Q3 2014 / III kw. 2014
Change Q-o-Q / Zmiana kw-d-kw
Change Y-o-Y /Zmiana r-d-r
Outlook 12 month / Prognoza 12 m-cy
New supply (sq m) / Nowa podaż (m2) 57 000 -43% -41%
Under construction (sq m) / Podaż w budowie (m2) 570 000 -7% -5%
Vacancy rate (%) / Współczynnik powierzchni niewynajętej (%) 16,3% +1,2pp +3,4pp
Net absorption* (sq m) / Absorpcja netto* (m2) 14 000 -24 000 -54 000
Gross take-up** (sq m) / Popyt brutto** (m2) 163 000 +25% -12%
Asking rents (EUR/sq m) / Czynsze wywoławcze (EUR/m2)
CBD / COB: 16-25 Non CBD / poza COB: 11-18 0 EUR -1-2 EUR
Prime yield (%) / Stopa kapitalizacji (%) 6,00-6,25 0 0
Source / Źródło: Knight Frank
Source / Źródło: Knight Frank
* Net absorption is the change in vacant space between the last measurement period and the current measurement period taking into consideration newly constructed office space during the same
period / Absorpcja netto jest to różnica pomiędzy wolną powierzchnią w okresie poprzednim, a tą w okresie bieżącym powiększona o ilość powierzchni najmu brutto oddaną w danym okresie. ** Gross take-up includes new agreements (including pre-lets), renewals and expansions / Popyt brutto obejmuje nowe umowy (łącznie z umowami typu pre-let), renegocjacje oraz ekspansje najemców.
6
COB Służewiec Jerozolimskie Bliska Wola Pozostałe
39%
28%
21%
27%
30%
39%
34%
28%
16%
10%
13%
14%
4%
5%
11%
5%
11%
18%
21%
26%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
2011
2012
2013
I-III kw. 2014
WYKRES 2
Wolumen transakcji najmu w Warszawie według lokalizacji 2011-2014
Źródło: Knight Frank
Grójecka 5, SEB Investment GmbH
Rynek biurowyIII kwartał 2014 roku to na warszawskim
rynku biurowym okres kontynuacji
trendów zaobserwowanych
w I połowie roku. Dalszy wzrost
wolumenu nowoczesnych zasobów,
przy niepełnym wynajęciu nowych
budynków w momencie oddania do
użytku, przyczynił się do podtrzymania
wzrostowego trendu wskaźnika
pustostanów, który nie został
złagodzony nawet przez wyższy niż
w minionym kwartale popyt na biura.
Na koniec września 2014 roku skala zasobów
nowoczesnej, wynajmowalnej powierzchni
biurowej w Warszawie nie zmieniła się
znacząco w porównaniu z II kw. tego roku
i jest szacowana na ponad 3,6 mln m2. Wynika
to z faktu, iż w okresie od lipca do września
zakończono budowę tylko 57.000 m2 biur.
Tak więc po dynamicznym I półroczu,
w III kwartale osiągnięto rezultat prawie o
50% niższy od zarejestrowanego w okresie
kwiecień-czerwiec. Niższy niż wcześniej
zakładany wolumen nowo oddanej
powierzchni jest również rezultatem działań
niektórych deweloperów, którzy zweryfikowali
harmonogramy budów i przesunęli
zakończenie realizacji na kolejne kwartały
2014 i 2015 roku. Inni natomiast zdecydowali
się wstrzymać realizacje inwestycji do czasu
znalezienia najemcy. Knight Frank
prognozuje, że w całym 2014 roku zostanie
zrealizowane ponad 280.000 m2 biur, co
będzie rezultatem porównywalnym
z osiągniętym w 2013 roku.
Wolumen biur w budowie pod koniec III kw.
2014 pozostał imponujący. Deweloperzy
realizują około 570.000 m2 powierzchni,
z czego niemal 240.000 m2 powinno zostać
oddane do użytku w 2015 roku, a kolejne
290.000 m2 – w 2016 roku. Około 225.000 m2
realizowanych biur zlokalizowane jest w COB
(prawie 60% tej powierzchni powstaje
w dwóch inwestycjach: Warsaw Spire
Ghelamco oraz Q22 Echo Investment),
a kolejne ponad 120.000 m2 – na Służewcu
Przemysłowym.
Po trzech kwartałach 2014 roku, wolumen
transakcji najmu powierzchni biurowej
w Warszawie wyniósł około 420.000 m2. Był
to wynik prawie o 20% niższy niż skala umów
zawartych w analogicznym okresie 2013 roku.
Należy jednak podkreślić, iż III kw. 2014 roku
2014
2015
2016
m2
0
50 000
100 000
150 000
200 000
250 000
COB Służewiec Jerozolimskie Żoliborz Bliska Wola Pozostałe
WYKRES 1
Powierzchnia biurowa w budowie w Warszawie według lokalizacji III kw. 2014
Źródło: Knight Frank
RYNEK BIUROWY W WARSZAWIE
7
RESEARCH
w kosztach wykończenia powierzchni są
standardem na rynku biurowym) powodują,
że efektywne stawki czynszów są niższe
o około 15-30% od stawek wywoławczych.
Rynek inwestycyjnyW III kwartale 2014 roku wolumen
transakcji biurowych na warszawskim rynku
inwestycyjnym wyniósł około 213,8 mln EUR
i tym samym ponad dwukrotnie przewyższył
wartość zakupów sfinalizowanych
w poprzednim kwartale.
Największą transakcją na stołecznym rynku
biurowym, opiewającą na niemal 160 mln EUR
było nabycie budynków T-Mobile Office Park
oraz Łopuszańska Business Park. Oba
projekty, zrealizowane przez firmę Ghelamco,
zostały oddane do użytkowania w maju 2013
roku. Kupujący to amerykański fundusz
SOF-IX International Holdings, należący do
Starwood Capital Group. Poza
nieruchomościami w Warszawie, transakcja
obejmowała także zakup budynku Katowice
Business Point. W III kwartale 2014 fundusz
Hines Poland Sustainable Income Fund
(HPSIF) nabył od Kronos Real Estate, za kwotę
41 mln EUR, biurowiec Ambassador Office
Building zlokalizowany w drugiej największej
dzielnicy biznesowej w Warszawie - Służewcu.
Była to pierwsza transakcja zakupu
nieruchomości zrealizowana przez fundusz
HPSIF, którego strategia polega na aktywnym
zarządzaniu nabywanymi nieruchomościami
w celu podnoszenia ich wartości.
W analizowanym okresie właściciela zmieniły
także dwa mniejsze budynki biurowe: Żoliborz
Plaza oraz Rakowiecka City. Żoliborz Plaza,
była siedziba firmy Skanska w Polsce, został
sprzedany prywatnemu inwestorowi za kwotę
10 mln EUR. Nowym nabywcą biurowca
Rakowiecka City, który dotychczas wchodził
w skład portfela Polskiego Holdingu
Nieruchomości, została Ambasada Republiki
Turcji.
Popyt na warszawskie nieruchomości biurowe
utrzymuje się na wysokim poziomie. Pożądane
są zarówno aktywa najwyższej jakości (tutaj
wśród kupujących nadal dominują niemieckie
fundusze inwestycyjne), jak i budynki, które
dzięki odpowiedniemu zarządzaniu mogą
zwiększyć swoją wartość. Tego typu produkty
są preferowane między innymi przez
amerykańskie fundusze, do niedawna jeszcze
nieobecne na polskim rynku inwestycyjnym.
m2
Absorpcja netto
Nowa podaż
Współczynnik pustostanów
p - prognoza
0%
5%
10%
15%
20%
25%
0
50 000
100 000
150 000
200 000
250 000
300 000
350 000
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014p 2015p
WYKRES 3
Nowa podaż, absorpcja netto i współczynnik pustostanów 2008-2015p
Źródło: Knight Frank
Nimbus, Immofinanz
zamknął się z wolumenem transakcji o 25%
wyższym niż w II kw. tego roku, co może
wskazywać na nieznaczne ożywienie wśród
najemców.
Pomimo zmniejszenia skali zrealizowanej
powierzchni biurowej nie udało się zatrzymać
wzrostu wskaźnika pustostanów.
Niewynajęte w pełni budynki oddane do
użytku w III kw. 2014 roku przyczyniły się do
wzrostu współczynnika pustostanów o 1,2
punktu procentowego, czyli do poziomu
16,3%. Szczególnie wysoki wskaźnik
pustostanów został odnotowany w COB –
18%, natomiast w obszarach
pozacentralnych udział pustostanów
przekroczył 15% zasobów.
Mając na uwadze niski poziom przednajmu
w budynkach znajdujących się aktualnie
w budowie, nie należy oczekiwać spadku
wskaźnika niewynajętej powierzchni
przynajmniej do końca 2014 roku. Zgodnie
z przeprowadzoną przez Knight Frank
prognozą, uwzględniającą średnią absorpcję
netto z minionych dwóch lat oraz nową podaż
przyjętą według harmonogramów
deweloperów, na koniec 2014 roku tempo
wzrostu wskaźnika pustostanów
w Warszawie powinno zdecydowanie
zwolnić.
W ciągu minionych trzech miesięcy
obserwowano stabilizację wywoławczych
stawek czynszów za powierzchnię biurową,
które w budynkach zlokalizowanych w COB
wahały się od 16 do 25 EUR/m2/miesiąc,
a w lokalizacjach poza centrum mieściły się
w przedziale 11-18 EUR/m2/miesiąc. Zachęty
oferowane najemcom przez właścicieli
budynków (okresy bezczynszowe oraz udział
8
Contacts in Poland / Kontakty w Polsce:
+48 22 596 50 50 www.KnightFrank.com.pl
RESEARCH
Elżbieta Czerpak [email protected]
ASSET MANAGEMENT
Monika A. Dębska - Pastakia [email protected]
ASSET MANAGEMENT - OFFICES AND LOGISTICS
Bartłomiej Łepkowski [email protected]
ASSET MANAGEMENT - RETAIL
Agnieszka Mielcarz [email protected]
CAPITAL MARKETS
Jakub Jonkisz [email protected]
COMMERCIAL AGENCY - LANDLORD REPRESENTATION
Izabela Potrykus-Czachowicz [email protected]
COMMERCIAL AGENCY - TENANT REPRESENTATION
Marek Ciunowicz [email protected]
PROPERTY MANAGEMENT
Magdalena Oksańska [email protected]
VALUATIONS
Grzegorz Chmielak [email protected]
Contact in London Kontakt w Londynie:
INTERNATIONAL RESEARCH
Matthew Colbourne [email protected]
© Knight Frank Sp. z o.o. 2014This report is published for general information only and not to be relied upon in any way. Although high standards have been used in the preparation of the information, analysis, views and projections presented in this report, no responsibility or liability whatsoever can be accepted by Knight Frank for any loss or damage resultant from any use of, reliance on or reference to the contents of this document. As a general report, this material does not necessarily represent the view of Knight Frank in relation to particular properties or projects. Reproduction of this report in whole or in part is not allowed without prior written approval of Knight Frank to the form and content within which it appears.
Knight Frank nie ponosi odpowiedzialności za ewentualne szkody poniesione na skutek działań podjętych na podstawie zawartości niniejszego raportu. Pomimo przeprowadzenia szczegółowych badań i zachowania należytej staranności Knight Frank nie gwarantuje ani nie zapewnia, że informacje zawarte w raporcie są prawdziwe lub że nie uległy dezaktualizacji. Powielanie części lub całości opracowania tylko za zgodą Knight Frank
As one of the largest and most experienced research teams operating across Polish commercial real estate markets, Knight Frank Poland provides strategic advice, forecasting and consultancy services to a wide range of commercial clients including developers, investment funds, financial and corporate institutions as well as private individuals.
We offer:
strategic consulting, independent forecasts and analysis adapted to clients’ specific requirements,
market reports and analysis available to the public,
tailored presentations and market reports for clients.
Reports are produced on a quarterly basis and cover all sectors of commercial market (office, retail, industrial, hotel) in major Polish cities and regions (Warsaw, Kraków, Łódź, Poznań, Silesia, Tricity, Wrocław). Long-term presence in local markets has allowed our research team to build in-depth expertise of socio-economic factors affecting commercial and residential real estate in Poland.
Jako jeden z największych i najbardziej doświadczonych zespołów monitorujących rynek nieruchomości w Polsce, świadczymy usługi doradcze, opracowujemy prognozy oraz diagnozujemy wszystkie sektory rynku nieruchomości.
Naszym klientom, do których należą m.in. deweloperzy, fundusze inwestycyjne, instytucje finansowe, przedsiębiorstwa oraz inwestorzy indywidualni, oferujemy:
doradztwo strategiczne,
niezależne prognozy i analizy dostosowane do specyficznych wymogów klientów,
prezentacje na indywidualne zapotrzebowanie/zamówienie.
Prowadzimy kwartalnie aktualizowane bazy danych, obejmujące wszystkie sektory rynku nieruchomości komercyjnych (biurowy, handlowy, magazynowy, hotelowy) w głównych miastach i regionach Polski (Warszawa, Kraków, Łódź, Poznań, Śląsk, Trójmiasto, Wrocław). Dzięki naszym oddziałom w tych lokalizacjach, posiadamy wiedzę o lokalnych rynkach, którą wykorzystujemy w przygotowywaniu raportów.
COMMERCIALMARKET
OUR RECENT PUBLICATIONS /
NASZE NAJNOWSZE PUBLIKACJE:
Knight Frank Research Reports are available at KnightFrank.com.pl/en/research/
Office Market in Warsaw: Q2 2014 /
Rynek Biurowy w Warszawie: II kw. 2014
Commercial Market in Poland: Q2 2014
Rynek Komercyjny w Polsce: II kw. 2014
Office market in Wrocław: Q2 2014
Rynek biurowy we Wrocławiu: II kw. 2014
2014 Poland in a European context /
2014 Polska na tle Europy
