REVISION DEL PLANEAMIENTO DEL MUNICIPIO DE AJANGIZ ... · La evaluación económica del Estudio Económico Financiero, se refiere: A la previsión por el planeamiento de los servicios

REVISION DEL PLANEAMIENTO DEL MUNICIPIO DE AJANGIZ, MEDIANTE LA FIGURA DE

PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA Texto refundido adaptado a la ORDEN FORAL del Diputado Foral de Transportes, Movilidad y Cohesión del Territorio nº

556/2016, de 28 de abril y 350/2018, de 17 de abril, relativa al Plan General de Ordenación Urbana de Ajangiz.

ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONOMICO-FINANCIERA. MEMORIA DE SOSTENIBILIDAD

INDICE:

1. ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONOMICO-FINANCIERA ......................................................................................... 2 1.1. CARÁCTER Y FUNCION DEL ESTUDIO ECONOMICO Y FINANCIERO ........................................................................................... 2

1.1.1. Introduccion ................................................................................................................. 2 1.1.2. El estudio económico-financiero como instrumento de revisión .................................. 2 1.1.3. Nuevas actuaciones que plantea el P.G.O.U............................................................... 3

1.2. ANÁLISIS DE LOS PRESUPUESTOS MUNICIPALES ......................................................................................................................... 3

1.2.1. Objetivo del Análisis: Ingresos y Gastos ...................................................................... 3 1.2.2. Los Ingresos Liquidables ............................................................................................. 5 1.2.3. Los gastos liquidables ................................................................................................. 8

1.3. ANÁLISIS DE LAS POSIBILIDADES FINANCIERAS DE LA HACIENDA MUNICIPAL ..................................................................... 11

1.3.1. Criterios de crecimiento del presupuesto ................................................................... 11 1.3.2. Ingresos derivados del planeamiento 15% de cesion ................................................ 11

1.4. EVALUACIÓN ECONOMICA DE LAS ACTUACIONES PREVISTAS POR EL PLAN, EQUIPAMIENTOS, INFRAESTRUCTURAS, ETC. SISTEMAS GENERALES. ........................................................................................................................................................ 16

1.4.1. Infraestructuras .......................................................................................................... 16 1.4.2. Viabilidad de las actuaciones de ejecución publica ................................................... 17

1.5. VIABILIDAD DE LAS ACTUACIONES PRIVADAS PREVISTAS. ....................................................................................................... 17

1.5.1. Actuaciones integradas ............................................................................................. 17 1.5.2. Descontaminación de suelo ....................................................................................... 20 1.5.3. Viabilidad de las actuaciones de ejecución privada ................................................... 20

2. MEMORIA DE SOSTENIBILIDAD .......................................................................................................................... 21 2.1. IMPACTO DE LA ACTUACION EN LAS HACIENDAS PUBLICAS AFECTADAS ............................................................................. 21

2.2.1. Inversiones previstas ................................................................................................. 21 2.2.2. Mantenimiento de los servicios previstos .................................................................. 21 2.2.3. Afección en la superficie de suelo destinado a usos productivos .............................. 22

En Bilbao, 16 de junio de 2018

LOS ARQUITECTOS

Dña. Mª Begoña Arbe Acha Dña. Ula Iruretagoiena Busturia

PLAN GENERAL ORDENACIÓN URBANA DE AJANGIZ AJANGIZKO HIRIA ANTOLATZEKOPLAN OROKORRA

EKAINA 2018 JUNIO Página 2 de 23

1. ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONOMICO-FINANCIERA

1.1. CARÁCTER Y FUNCION DEL ESTUDIO ECONOMICO Y FINANCIERO

1.1.1. INTRODUCCION

El Ar.- 62 de la L 2/2006, establece como documento integrante del Plan General el Estudio de viabilidad económico-financiera, debiendo establecer el programa de desarrollo y ejecución de la ordenación urbanística y señalamiento del límite temporal al que han de entenderse referidas al conjunto de sus previsiones. Así, en la programación del desarrollo del Plan se coordinarán las actuaciones e inversiones públicas y privadas de acuerdo con los planes y programas

El presente Estudio Económico-Financiero, tiene como finalidad principal, asegurar la realización de las previsiones de la ordenación urbanística, justificando, que la distribución de cargas y beneficios sea viable y se ajuste a las determinaciones establecidas por la normativa urbanística y la situación del mercado inmobiliario.

Se trata especialmente de destacar que las Áreas, al valor actual y previsible de mercado inmobiliario, así como la inversión pública y la procedente de otras fuentes, pueden financiar adecuadamente los “sistemas” (infraestructuras, indemnizaciones, urbanización y dotaciones de carácter colectivo) necesarios para el desarrollo urbano.

La evaluación económica del Estudio Económico Financiero, se refiere:

A la previsión por el planeamiento de los servicios mínimos y de ejecución de las obras de urbanización que se proyectan a cargo del Ayuntamiento, en orden a garantizar y evidenciar la viabilidad de las mismas y la capacidad de dicho Ayuntamiento de llevar a cabo lo previsto en ellas.

A la viabilidad de las Áreas propuestas para el desarrollo urbanístico

A pesar de que el Estudio Económico-Financiero es un documento orientativo, y no vinculante, y que es un documento (ajeno al diseño de los Plazos para la Ejecución), siempre surge un equilibrio entre inversiones previstas y disponibilidad de recursos financieros. Al margen de los aspectos formales de los Estudios Económico-Financieros el riesgo que conllevan es muy acusado ya que todo aquello que significa “previsión a futuro”, suele considerarse bastante aventurado en cuanto a la obtención de los resultados que se esperan en el horizonte de análisis.

Por todo ello, la razón básica del Estudio Económico-Financiero es confirmar teóricamente que aquello que se pretende realizar en el capítulo inversor dentro del P.G.O.U., es posible realizarlo en un marco ya definido de previsiones presupuestarias. La realidad, de forma bastante contundente, confirma las diferencias entre las previsiones iniciales y los datos que efectivamente se generan al final del período.

1.1.2. EL ESTUDIO ECONÓMICO-FINANCIERO COMO INSTRUMENTO DE REVISIÓN

Siguiendo cronológicamente con el trabajo a realizar, referido al análisis de la actividad económica y financiera en sí, se va a elaborar un análisis que sea fundamentalmente práctico, esperando que el cumplimiento de las previsiones aquí emanadas se ajuste de la forma más adecuada a la realidad futura.



El mayor riesgo que se corre a la hora de elaborar un Estudio Económico-Financiero, es que sus predicciones se hacen para un horizonte de 8 años. El hacer en sí las predicciones no entraña más problema que la toma de decisión, y sobre todo, partir de un punto que defina, con cierta garantía, que lo que se vaya a estimar tenga una base de análisis fuerte.

Sin embargo los riesgos son muy amplios, ya que los presupuestos, generalmente, suelen modificarse bastante al estar sujetos a decisiones de carácter político que condicionan gravemente, en muchas ocasiones, las correctas intenciones que desde el punto de vista técnico se vierten.

1.1.3. NUEVAS ACTUACIONES QUE PLANTEA EL P.G.O.U.

El contenido del Estudio Económico Financiero se desarrolla de la forma siguiente:

La evaluación económica de la ejecución de las obras de urbanización correspondientes a los sistemas generales.

La implantación de los servicios, incluidos en los plazos para el suelo urbano.

La determinación del carácter, público ó privado, de las inversiones a realizar para la ejecución de las previsiones del Plan General, con especificación suficiente de las obras y servicios que se atribuyen al sector público y privado, e indicación, en el primer caso, de los Organismos o Entidades públicas que asumen el importe de la inversión.

Para el cálculo de los costes públicos, se ha tenido en cuenta que todas las superficies de suelos para dotaciones públicas serán aportados por los propietarios de las unidades de ejecución definidas en el suelo urbano. Asimismo, será responsabilidad de los de los agentes privados la urbanización interior de las unidades y de conexión con los sistemas generales.

Por otra parte, los costes de Saneamiento, agua, Gas, Electricidad y Redes de comunicaciones, serán sufragados en parte por las compañías suministradoras y por los urbanizadores de los sectores, sin que su implantación suponga ningún coste para el municipio.

1.2. ANÁLISIS DE LOS PRESUPUESTOS MUNICIPALES

1.2.1. OBJETIVO DEL ANÁLISIS: INGRESOS Y GASTOS

El objetivo de este capítulo es el análisis de la situación económica municipal, determinando las posibilidades del Ayuntamiento para financiar el programa urbanístico plurianual.

El análisis realizado ha tomado como base los presupuestos liquidados de los ejercicios 1995 a 2.009. La información ha sido recogida del Ministerio de Administraciones Publicas. Así, se han tomando las partidas correspondientes a los derechos y obligaciones liquidadas, que como se justifica posteriormente representan de forma más fiable la situación económica del Ayuntamiento.

1.2.1.1. PRESUPUESTO GENERAL 2009 (EUROS)

INGRESOS

Capitulo Importe (€) %

Impuestos directos 101.680,34 € 9.38%



Impuestos indirectos 30.000,00 € 2.77%

Tasas y otros ingresos 62.870,00 € 5.80%

Transferencias Corrientes 641.918,58 € 59.23%

Ingresos Patrimoniales 35.603,44 € 3.29%

Enajenación Inver. reales 151.650,00 € 13.99%

Transferencias de capital 0,00 € 0.00%

Activos financieros 0,00 € 0.00%

Pasivos financieros 60.000,00 € 5.54%

Total 1.083.722,36 € 100%

GASTOS

Capitulo Importe(€) %

Gastos personal 175.843,25 € 16.23%

Gastos bienes y servicios 209.308,00 € 19.32%

Gastos financieros 0,00 € 0.00%

Transferencias Corrientes 28.034,26 € 2.59%

Inversiones reales 670.036,85 € 61.86%

Transferencias de capital 0,00 € 0.00%

Activos financieros 0,00 € 0.00%

Pasivos financieros 0,00 € 0.00%

Total 1.083.222,36 € 100%

1.2.1.2. PRESUPUESTO GENERAL EVOLUCION 1995-2009 (EUROS)

INGRESOS GASTOS

ejercicio Importe (€) Evolución% Importe (€) Evolución %

2009 175.843,25 € 2.86% 296.432,64 € 102,59%

2008 170.955,91 € 5.80% 288.955,91 € 125,81%

2007 161.580,00 € 7.99% 229.682,00 € 11,94%

2006 149.625,25 € 6.21% 1.924.170,45 € 849,15%

2005 140.882,86 € 8.39% 226.599,06 € 174,34%

2004 129.978,81 € 19.80% 129.978,81 € 8,68%



2001 108.494,71 € 13.20% 1.496.954,13 € 1561,81%

2000 95.847,51 € 15.98% 95.847,51 € 115,98%

1999 82.639,16 € 13.64% 82.639,16 € 2,28%

1998 72.722,46 € 0.00% 3.628.134,67 € 4989,02%

1997 72.722,46 € 13.11% 72.722,46 € 3,39%

1995 64.293,64 € 2.145.530,23 €

Como puede comprobarse, la evolución es difícil de detectar por ser muy irregular, por lo que la evolución de crecimiento no la podemos deducir de la información disponible.

De los datos anteriores se deduce que el Ayuntamiento en algunos ejercicios tiene dificultades para equilibrar los ingresos y los gastos anualmente.

1.2.2. LOS INGRESOS LIQUIDABLES

En el apartado siguiente se va a analizar la composición de los ingresos liquidados y su evolución. La captación de recursos municipales en el Ayuntamiento de Ajangiz, como en todos los municipios se realiza por los siguientes capítulos.

1. Impuestos directos.

2. Impuestos indirectos.

3. Tasas y otros ingresos

4. Transferencias corrientes.

5. Ingresos patrimoniales.

6. Enajenación de inversiones reales.

7. Transferencias de capital.

8. Variación de Activos Financieros.

9. Variación de Pasivos Financieros

En el cuadro 2.2.1., podemos ver la evolución de estos capítulos de 1.995 a 2.009 en euros, y posteriormente se hace un análisis de la importancia relativa de los capítulos dentro del total del presupuesto.

1.2.2.1. EVOLUCION POR CAPITULOS

INGRESOS

ejercicio 2009 2008 2007 2006

Impuestos directos101.680,34

€ 97.000,00 € 98.500,00 € 90.500,00 €

Impuestos indirectos 30.000,00 € 30.000,00 € 40.100,00 € 45.000,00 €

Tasas y otros ingresos 62.870,00 € 47.120,00 € 22.950,00 € 69.027,00 €

Transferencias Corrientes

641.918,58 €

470.789,00 €

398.710,00 €

313.572,73 €

Ingresos Patrimoniales 35.603,44 € 20.655,36 € 13.401,00 € 11.737,60 €

Enajenación Inver. reales

151.650,00 €

151.650,00 € 0,00 € 0,00 €



Transferencias de capital 0,00 € 0,00 €

167.552,00 €

245.397,00 €

Activos financieros 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 €

Pasivos financieros 60.000,00 € 57.353,27 € 0,00 € 0,00 €

INGRESOS

ejercicio 2005 2004 2001 2000

Impuestos directos 87.000,00 € 88.000,00 € 76.929,55 € 85.944,73 €


Tasas y otros ingresos 21.030,00 € 42.670,03 € 47.491,98 44.414,79 €


282.937,83 €

274.009,48 €

251.731,56 €

229.759,77 €


Enajenación Inver. reales

421.000,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 €

Transferencias de capital 88.733,09 €

318.133,03 €

179.089,59 €

134.646,12 €


Pasivos financieros0,00 €

100.000,00 € 0,00 € 0,00 €

INGRESOS

ejercicio 1999 1998 1997 1995

Impuestos directos 75.126,51 € 69.116,39 € 69.116,39 € 40.075,56 €


Tasas y otros ingresos 67.313,36 € 31.084,35 € 31.084,35 € 14.093,73 €


197.199,57 €

177.905,59 €

177.905,59 €

147.993,62 €


Enajenación Inver. reales 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 €

Transferencias de capital

117.798,37 €€ 71.187,56 € 71.187,56 € 66.111,33 €


Pasivos financieros 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 €

1.2.2.2. PORCENTAJES POR CAPITULOS

INGRESOS

ejercicio 2009 2008 2007 2006

Impuestos directos 4.83% -1.52% 8.84% 4.02%

Impuestos indirectos 0.00% -25.19% -10.89% 50.00%

Tasas y otros ingresos 33.43% 105.32% -66.75% 228.23%



Transferencias Corrientes 36.35% 18.08% 27.15% 10.83%

Ingresos Patrimoniales 72.37% 54.13% 14.17% 32.15%

Enajenación Inver. reales 0.00% 100.00%

Transferencias de capital 100.00% -31.72% 176.56%

Activos financieros

Pasivos financieros 4.61%

INGRESOS

ejercicio 2005 2004 2001 2000

Impuestos directos -1.14% 14.39% 10.49% 14.40%

Impuestos indirectos 0.00% 66.39% -57.14% 100.00%

Tasas y otros ingresos -50.71% -10.15% 6.93% -34.02%


Ingresos Patrimoniales -64.16% -24.35% 43.42% 137.50%

Enajenación Inver. reales 0.00%

Transferencias de capital -72.11% 77.64% 33.01% 14.30%

Activos financieros

Pasivos financieros 100.00% 0,00 €

INGRESOS

ejercicio 1999 1998 1997 1995

Impuestos directos 8.70% 0.00% 72.47%

Impuestos indirectos 75.00% 0.00% 0.00%

Tasas y otros ingresos 116.55% 0.00% 120.55%

Transferencias Corrientes 10.85% 0.00% 20.21%

Ingresos Patrimoniales 0.00% 0.00% -22.64%

Enajenación Inver. reales 0.00% 0.00% 0,00 €

Transferencias de capital 65.48% 0.00% 7.68%

Activos financieros

Pasivos financieros 0,00 € 0,00 €

Los impuestos directos, varían con pequeños altibajos pero con tendencia ascendente, suponiendo alrededor de un 13% sobre el total.

Los impuestos indirectos.- Con una menor importancia, pero con fluctuaciones constantes.



Las tasas y otros ingresos.- Son gravámenes municipales provenientes de prestaciones de servicios locales, tales como recogida de basura, licencias urbanísticas, etc., las tasas tuvieron su punto álgido en 2006 y 1999. En 2009, han representado el 6% de los ingresos.

Las transferencias corrientes.- Los capítulos analizados con anterioridad mantenían una relación directa con la recaudación y los ingresos directamente devengados por los municipios en las arcas municipales. Este capítulo constituye una transferencia de fondos de las Administraciones Supramunicipales (fundamentalmente la Diputación Foral) a las Haciendas Locales como consecuencia de una participación en impuestos directos e indirectos de carácter Foral, y es el de mayor peso del presupuesto. Las transferencias corrientes han venido experimentando un aumento progresivo sin experimentar disminución alguna. Las transferencias corrientes procedentes de la Diputación es un ingreso fijo del Ayuntamiento.

Los ingresos patrimoniales.- se trata de ingresos derivados del patrimonio municipal, su cuantía es reducida y su significación en términos relativos es escasa.

Enajenación de inversiones reales.- Se entiende por este capítulo los ingresos derivados de la venta parcial o total del patrimonio municipal. Este capítulo se produce si hay continuidad anual, y en el caso de Ajangiz es nulo hasta el 2004 y en algunos ejercicios también, pero cuando existen son de gran importancia.

Transferencia de capital.- Se trata de subvenciones de particulares o de la Administración Pública para la realización de inversiones concretas. Dentro de estas transferencias están los fondos del Plan Foral. Su importancia relativa varía mucho dependiendo de los años, por tanto su evolución es bastante errática. En los años considerados en este análisis su importancia ha ido creciendo hasta colocarse el último año, en el 45,09%, del presupuesto municipal.

Variación de activos financieros.- Devolución de los créditos que concede la Hacienda Municipal a entidades públicas, privadas ó particulares. Este capítulo no existe en Ajangiz.

Variación de pasivos financieros.- Préstamos concedido a la Hacienda Municipal por parte de la Banca Pública o Privada, u otro tipo de entidad. El nivel de endeudamiento de la Hacienda Municipal, ha sido históricamente el 0%, salvo en 2004.

1.2.3. LOS GASTOS LIQUIDABLES

Al igual que ocurre con los ingresos liquidados, existe un capítulo de gastos cuyo contenido se ha explicado con anterioridad, siendo los capítulos los siguientes.

1.- Personal

2.- Compras corrientes

3.- Intereses

4.- Transferencias corrientes

6.- Inversiones reales

8.- Variación de Activos Financieros

9.- Variación de Pasivos Financieros

La participación relativa y cuantía se expresan en Euros corrientes y su evolución en Euros corrientes y constantes en los gráficos 2.3.1. y 2.3.2.

1.2.3.1. CUADRO EVOLUCIÓN POR CAPÍTULOS

GASTOS



ejercicio 2009 2008 2007 2006

Gastos personal175.843,25

€170.955,91

€161.580,00

€ 149.625,25

€

Gastos bienes y servicios

209.308,00 €

206.118,40 €

169.850,00 €

163.085,39 €

Gastos financieros 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 €

Transferencias Corrientes 28.034,26 € 24.948,51 € 32.180,00 € 33.286,13 €

Inversiones reales670.036,85

€472.544,81

€377.603,00

€ 429.237,56

€

Transferencias de capital 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 €

Activos financieros 1.000,00 € 1.000,00 € 1.000,00 € 1.000,00 €

Pasivos financieros 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 €

GASTOS

ejercicio 2005 2004 2001 2000

Gastos personal140.882,86

€129.978,81

€108.494,71

€ 95.847,51 €


180.785,80 €

244.213,38 €

203.652,95 €

202.517,04 €

Gastos financieros 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 €

Transferencias Corrientes 42.285,12 € 47.286,27 17.249,05 € 32.380,85 €


€456.114,08

€276.631,50

€ 228.929,32

€


Activos financieros 1.000,00 €

Pasivos financieros 0,00 €

GASTOS

ejercicio 1999 1998 1997 1995

Gastos personal 82.639,16 € 72.722,46 € 72.722,46 € 64.293,64 €


146.977,51 €

139.164,35 €

139.164,35 € 64.761,73 €

Gastos financieros 0,00 € 0,00 € 0,00 € 34.233,65 €

Transferencias Corrientes 11.839,94 € 20.752,23 € 20.752,23 € 0,00 €


€ 92.369,30 € 92.369,30 € 129.435,12

€


Activos financieros

Pasivos financieros 9.117,35 €



1.2.3.2. CUADRO EVOLUCIÓN POR CAPÍTULOS PORCENTAJE

GASTOS

ejercicio 2009 2008 2007 2006

Gastos personal 2.86% 5.80% 7.99% 6.21%

Gastos bienes y servicios 1.55% 21.35% 4.15% -9.79%

Gastos financieros

Transferencias Corrientes -2.85% 76.54% 48.92% -54.66%

Inversiones reales 41.79% 25.14% -12.03% -25.43%


Activos financieros

Pasivos financieros

GASTOS

ejercicio 2005 2004 2001 2000

Gastos personal 8.39% 19.80% 13.20% 15.98%

Gastos bienes y servicios -25.97% 19.92% 0.56%

37.79%

Gastos financieros


Inversiones reales 26.20% 64.88% 20.84% -3.61%


Activos financieros

Pasivos financieros 100.00%

GASTOS

ejercicio 1999 1998 1997 1995

Gastos personal 13.64% 0.00% 13.11%


5.61% 0.00%114.89%

Gastos financieros 100.00%

Transferencias Corrientes -11.72% -14.68% -1.80%

Inversiones reales 157.14% 0.00% -28.64%


Activos financieros

Pasivos financieros



1.- Personal.- El capítulo de personal está constituido por los gastos de personal. Su participación es importante en algunos ejercicios con respecto al total, mientras que en algunos ejercicios no llega a ser más del 7% del total.

2.- Gastos bienes y servicios.- Las compras corrientes incluyen todos gastos de mantenimiento del propio municipio, la tendencia de estos gastos es oscilante pero creciente. La participación alcanzada, en el año 2009, corresponde al 26,67%, estando casi diez puntos por encima de los gastos de personal.

3.- Gastos Financieros.- En este apartado se incluyen los gastos relacionados con los pagos de intereses de la deuda emitida, así como el pago de intereses de los créditos recibidos, pero no las amortizaciones, incluidas en el capítulo de Variación de pasivos. El ayuntamiento no tiene deuda, y por tanto este capítulo es nulo salvo en el ejercicio 1995.

3.-Transferencias Corrientes.- Este capítulo se constituye por las diferentes subvenciones que la Hacienda Municipal realiza a entidades de la Administración con carácter municipal.

6.- Inversiones Reales.- Las inversiones reales son gastos en este concepto realizados por la Corporación. La evolución de las inversiones es más errática que los otros capítulos. Dependen básicamente de las transferencias de capital obtenidas como ingresos por parte del Ayuntamiento, y lo que se detraiga sobre del presupuesto de gastos corrientes. Es el capítulo con mayor peso.

8.- Variación de Activos Financieros.- Este capítulo está constituido por los préstamos que concede la Hacienda Municipal a entidades públicas, privadas o particulares. La cuantía de este concepto es nula.

9.- Variaciones de Pasivos Financieros.- Amortizaciones de los préstamos concedidos al Ayuntamiento por parte de entidades de tipo público o privado. El endeudamiento del Ayuntamiento hasta ahora, ha sido moderado o nulo.

1.3. ANÁLISIS DE LAS POSIBILIDADES FINANCIERAS DE LA HACIENDA MUNICIPAL

1.3.1. CRITERIOS DE CRECIMIENTO DEL PRESUPUESTO

En una primera aproximación al cálculo de la capacidad financiera del Ayuntamiento, aun no previendo un crecimiento importante, la capacidad de endeudamiento es superior a la actual por cuanto se prevé un crecimiento progresivo, dada la coyuntura económica del municipio con el documento de Plan General de Ordenación Urbana, a desarrollar en los próximos años a los efectos de edificación y licencias.

La cesión del 15% de la edificabilidad ponderada definida.

Teniendo en cuenta las premisas anteriores y las opiniones del Ayuntamiento, se han establecido los siguientes criterios de crecimiento de los presupuestos, tanto de ingresos como de gastos.

1.3.2. INGRESOS DERIVADOS DEL PLANEAMIENTO 15% DE CESION

La Ley 11/2008, de 28 de noviembre, por la que se modifica la participación de la comunidad en las plusvalías generadas por la acción urbanística, se establece que:

Art.27 Para materializar la participación de la comunidad en las plusvalías generadas por la acción urbanística de los entes públicos, los propietarios de suelo urbano no consolidado y de suelo urbanizable tienen la obligación de ceder gratuitamente al ayuntamiento el suelo correspondiente al 15% de la edificabilidad ponderada, libre de cargas de urbanización, del ámbito de



ejecución. En actuaciones integradas, el ámbito de ejecución es la unidad de ejecución

Por tanto, los beneficios derivados del desarrollo del Plan en el suelo urbano no consolidado se establecen en la cesión del 15% de la edificabilidad ponderada. En los cuadros siguientes se muestra el suelo edificable propuesto por el Desarrollo Urbanístico de la Revisión del Plan.

1.3.2.1. VALORES DEL SUELO DE CESIÓN 15%

Valor del suelo

Para el cálculo del valor residual del suelo, consideraremos el precio de la vivienda característica en cada tipo de suelo.

La fórmula que utilizaremos para calcular el valor del suelo:

V = 1,18 (Vs + Vc) S

donde,

o V = Valor mínimo atribuible del producto inmobiliario, expresado en Euros. Valor en venta

o Vs = Valor del suelo, en Euros/m².

o Vc = Valor de la construcción, en Euros/m².

o S = Superficie construida del objeto.

Despejando de la fórmula, el valor del suelo:

Vs = ( V / 1,18 ) - Vc

En la que, V es el valor en venta del producto inmobiliario según mercado, Vc es el valor de la construcción y Vs es el valor del suelo urbanizado.

El valor de la construcción Vc, es el resultado de sumar al coste de la ejecución, los beneficios de contrata, los honorarios profesionales y el importe de los tributos que gravan la construcción.

El beneficio industrial y gastos generales se considera es el 19% del presupuesto de ejecución material.

Los honorarios técnicos por redacción de proyectos y direcciones de obra, para una edificación de estas características, suponen un 12% del presupuesto de ejecución material.

El impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras, es el 5% del coste de ejecución material de la obra.

El valor de la construcción Vc, sería pues, el obtenido de la suma de los anteriores conceptos.

VALOR DE REPERCUSION DEL SUELO URBANIZADO. METODO DEL VALOR RESIDUAL

Unifamiliar de 250 m2 construidos cada 1000 m2 de suelo bruto

Valor en venta de vivienda unifamiliar tipo V 774.880,00

Coste de ejecución material (IVA incluido) PEM 209.807,50

Beneficio industrial y gastos generales 19% PEM 39.863,43

Honorarios técnicos 12% PEM 25.176,90

Impuesto municipal por licencia de obras 4% PEM 8.392,30

Valor de la construcción de vivienda unifamiliar tipo Vc 283.240,13

Beneficio de promoción 20% 154.976,00



Valor de repercusión del suelo urbanizado por vivienda 218.461,84

Repercusión costes de urbanización 68.000,00

Valor del suelo bruto en Euros/m2 150,46

Bifamiliar o Adosada de 250 m2 construidos cada 1000 m2 de suelo bruto

Valor en venta de vivienda unifamiliar tipo V 668.055,56








Repercusión costes de urbanización 57.800,00


Nave industrial 300m2

Valor en venta de nave industrial tipo V 390.000,00





Valor de la construcción de nave industrial tipo Vc 141.750,00


Valor de repercusión del suelo urbanizado por nave industrial 110.758,47

Repercusion costes de urbanizacion 39.800,00


Tasada en bloque de 100 m2 construidos T4

Valor en venta de vivienda tipo V 241.900,00










Nave industrial 300m2 T5



Valor en venta de nave industrial tipo V 1.857.142,86





Valor de la construcción de nave industrial tipo Vc 897.750,00


Valor de repercusión del suelo urbanizado por nave industrial 304.671,31



Edificio oficinas 300m2 T6

Valor en venta de edificio oficinas tipo V 2.290.000,00

Coste de ejecución material (IVA incluido) PEM 1.004.900,00




Valor de la construcción de edificio oficinas tipo Vc 1.356.615,00


Valor de repercusión del suelo urbanizado por edificio oficinas 126.062,97



Nave Industrial en parcela bruta de 1900 m2 T7

Valor en venta de nave industrial tipo V 901,52

Coste de ejecución material (IVA incluido) PEM 259,75

Beneficio industrial y gastos generales 19% PEM 49,35

Honorarios técnicos 12% PEM 31,17

Impuesto municipal por licencia de obras 4% PEM 10,39

Valor de la construcción de nave industrial tipo Vc 350,66

Beneficio de promoción 15% 135,23

Valor de repercusión del suelo urbanizado por m2 de pabellon 278,11

Repercusion costes de urbanizacion 202,17


Valor del 15% del suelo de cesión

De la aplicación de los precios obtenidos, calculamos el valor del beneficio que el Ayuntamiento obtendría por la cesión del 15% del aprovechamiento urbanístico.

SUELO URBANO



AREAS DE ACTUACIÓN INTEGRADA

Tipologia Superficie total

Sistemas Generales adscritos

Nº viviendas / m2 nave

Precio suelo urbanizado

Valor 15%

m2 m2

AAI-R1 Viv Tasada 3.559 0 14 253.107,92 € 37.966,19 €

AAI-R2 Viv Tasada 5.274 0 22 1.273.341,01 € 191.001,15 €

AAI-I1 Industrial 6.973 0 1900 528.408,05 € 79.261,21 €

TOTAL 308.228,55 €

VALOR DEL SUELO DE CESION EN EJECUCION DEL SUELO URBANO: 308.228,55 €

Podemos estimar que el beneficio que puede obtener el Ayuntamiento, de ejecutarse el 100% de lo previsto, por la cesión del 15% del aprovechamiento urbanístico es de: 308.228,55 Euros.

Solo con esta entrada de recursos económicos el Ayuntamiento de Ajangiz está en disposición de acometer todas las actuaciones urbanísticas planteadas como necesarias.

1.3.2.2. INGRESOS POR LICENCIAS.

De la aplicación de los precios obtenidos, calculamos el valor del beneficio que el Ayuntamiento obtendría por licencias:

SUELO URBANO

AREAS DE ACTUACIÓN INTEGRADA

Tipologia Superficie total


Nº viviendas / m2 nave

Precio suelo urbanizado

Ingresos por licencias

m2 m2

AAI-R1 Viv Tasada 3.559 0 14 253.107,92 € 7.782,24 €

AAI-R2 Viv Tasada 5.274 0 22 1.273.341,01 € 12.229,24 €

AAI-I1 Industrial 6.973 0 1900 528.408,05 € 3.750,79 €

TOTAL 23.762,27 €

INGRESOS POR LICENCIAS EN EJECUCION DEL SUELO URBANO: 23.762,27 €

SUELO NO URBANIZABLE NÚCLEO RURAL

Tipología Superficie total


Nº viviendas

Ingresos por licencias

NÚCLEOS RURALES Residencial 21.067 0 9 14.350,83 €

INGRESOS POR LICENCIAS EN EJECUCION DEL SUELO URBANO Y NO URBANIZABLE

38.113,10 €

1.3.2.3. INGRESOS TOTALES:

Los recursos totales, estarían constituidos, además de por la cesión del 15% de la edificabilidad urbanística, para ocho años previstos de desarrollo del Plan, por



las licencias, y por la capacidad que tiene el propio Ayuntamiento, para contratar nuevos créditos para obras e inversiones, conforme a su presupuesto y capacidad de ahorro.

Con solo considerar los ingresos a obtener de la cesión del 15% del aprovechamiento urbanístico, y las licencias, que ascienden a la cantidad de 371.854,24 Euros, podemos observar que holgadamente puede asumir los costos de las inversiones necesarias para el desarrollo de lo planteado en el documento de Plan General, por lo que la viabilidad del mismo, en lo que a la inversión pública se refiere, queda garantizada en su propia ejecución.

1.4. EVALUACIÓN ECONOMICA DE LAS ACTUACIONES PUBLICAS PREVISTAS.

En el presente apartado se establece la evaluación económica de las diferentes actuaciones, contempladas en el Plan General, que no se prevé sean ejecutadas a cargo de los particulares o entidades públicas o privadas distintas del Ayuntamiento de Ajangiz.

1.4.1. INFRAESTRUCTURAS

SERVICIOS

Las redes de saneamiento y abastecimiento de agua es competencia del Consorcio de Aguas, por lo que no es un gasto que deba asumir el Ayuntamiento.

SISTEMA GENERAL DE RED VIARIA:

Compuesto por los proyectos sobre:

Las carreteras forales.

Serán evaluadas y desarrolladas por el Departamento correspondiente de la Diputación Foral.

Para la valoración del suelo a expropiar, se tomarán como referencia los valores calculados en el presente Estudio Económico-Financiero. Este suelo, estará compuesto por el necesario para ejecutar la infraestructura y por las parcelas integras que sitas en el suelo urbano, resulten inedificables, de la aplicación de las alineaciones impuestas en la Orden Foral de Aprobación Definitiva.

Los caminos vecinales públicos de conexión peatonal de núcleos, constituidos por:

1.- Camino de enlace de núcleos: Desde Metxeta, por Kanpantxu, Argana, Mendieta, Elizalde, Ajangiz Zaharra, Bizkarrondo, y de ahí a Maloste o a Gernika por debajo de la variante.

2.- Camino de enlace de núcleos: Desde Izpizua, por Elizalde, hasta Ajangiz Zaharra, en paralelo a la BI-3224

3.- Camino de enlace de núcleos: Desde Kanpantxu, hasta Maier.

Tienen un coste de acondicionamiento de:

1. Desde Metxeta, por Kanpantxu, Argana, Mendieta, Elizalde, Ajangiz Zaharra, Bizkarrondo, y de ahí a Maloste o a Gernika por debajo de la variante.

longitud m. Sup (2 m.) m2

precio unitario iva incluido

costo total

4.000 8.000 32,79 262.295 €

2. Desde Izpizua a Elizalde, en paralelo a la BI-3224



costo total



492 984 32,79 32.262 €

3. Desde Kanpantxu, hasta Maier



costo total

298 596 32,79 19.541 €

Considerando unos trabajos de: Desbroce y limpieza, compactación del terreno extendido de todo-uno, compactado y solera de hormigón en masa, con tratamiento superficial con cuarzo-corindón y acabado rallado, en caminos de enlace de núcleos, acondicionando una anchura de 2 m..

Los caminos de rivera, por discurrir por áreas protegidas, solo se desbrozarán para mantenerlos transitables.

Inversión Municipal total ................................................................. 314.098 Euros

1.4.2. VIABILIDAD DE LAS ACTUACIONES DE EJECUCIÓN PUBLICA

Con independencia de los recursos propios municipales, hay que tener en cuenta, que la ejecución de las actuaciones integradas en suelo urbano, van a generar unos ingresos por licencias de obras y por cesión del 15% de edificabilidad lucrativa, y las nuevas viviendas autorizadas en suelo no urbanizable de núcleo rural suponen también un ingreso debido a las licencias.

Estos ingresos cubren los costes que debe asumir el Ayuntamiento en sistemas generales, dotaciones, suministros etc.

El Plan, establece unos plazos para la ejecución privada, que en cualquier caso debe estar completada en los 8 años de vigencia, período para el que se hacen las previsiones, plazo en el que se han de obtener los ingresos aquí calculados.

De este modo la viabilidad de las actuaciones planteadas, queda garantizada, ajustando el desarrollo de las mismas a la ejecución de las previsiones del planeamiento, ya que los ingresos que generan, son superiores a las inversiones previstas.

1.5. VIABILIDAD DE LAS ACTUACIONES PRIVADAS PREVISTAS.

En el presente apartado se establece la evaluación económica de las diferentes Actuaciones, implantación de infraestructuras, servicios, equipamientos, etc., con indicación expresa de la entidad privada ó pública, encargada de la ejecución de dicha Actuación Urbanística.

La cuantificación económica de las infraestructuras y servicios se realiza plasmando el coste de la infraestructura, puesta en marcha y prestación del servido; siendo necesario, expresar: los importes que asume el promotor de la actuación, el que también pueden soportar terceras personas físicas o jurídicas y el que debe de asumir la Administración afectada.

Conforme a lo dispuesto en las fichas de cada actuación, dichos costes de implantación de las infraestructuras serán asumidos en su totalidad por los promotores privados.

1.5.1. ACTUACIONES INTEGRADAS

En el caso de Ajangiz, solo tenemos tres actuaciones integradas definidas, cuya ejecución es privada.

SUELO URBANO ELIZALDE

No consolidado AAI-R1

Ejecución Privada



Superficie total m2 2.658

Superficie privada

Sistemas Generales adscritos m2 0

Edificabilidad física sobre rasante m2 665

Edificabilidad física bajo rasante m2 322

Nº nuevas viviendas previstas ud 2

Dotaciones

Red de sistemas locales m2 2.002

Red viaria local m2 644

Zonas verdes y espacios libres m2 448

Otras dotaciones públicas m2 133

Aparcamiento de vehículos:

en parcelas de titularidad privada ud 10

Vegetación ud 2

Condicionantes

Uso pormenorizado Residencial

EDIFICABILIDAD FISICA (sobre y bajo rasante)

987

Costos de urbanización

Vías (150 euros/m2) euros 96.600

EL (50 euros/m2) euros 22.400

TOTAL costos de urbanización euros 119.000

Repercusión por m2 edificable euros/m

2 120,5

Precio de venta medio del m2 construido euros/m

2 2.419,00

Repercusión en precio de venta de las cargas de urbanización

4,98%


No consolidado AAI-R2

Ejecución Privada


Superficie privada 1.942


Edificabilidad física sobre rasante m2 3.300

Edificabilidad física bajo rasante m2 1.576

Nº nuevas viviendas previstas v/Ha 30

Dotaciones

Red viaria local m2 1.759

Zonas verdes y espacios libres m2 1.655



Vegetación ud 30

Condicionantes

Suelo potencialmente contaminado

Uso pormenorizado Residencial



EDIFICABILIDAD FISICA (sobre y bajo rasante)

4.876





Repercusión por m2 edificable euros/m

2 77,87

Precio de venta medio del m2 construido euros/m

2 8000


2,11%

La actuación planteada, contempla la excavación y retirada a vertedero del terreno cuya posible contaminación condiciona la declaración de la calidad del suelo a efectos de lo establecido en la Ley 4/2015, de 25 de junio, para la prevención y corrección de la contaminación del suelo, y su descontaminación a efectos de sobrecosto económico, se refiere a su posible tratamiento especializado, cuya cuantía se desconoce, toda vez que en este momento ni siquiera se sabe si está efectivamente contaminado, ni cuál sería su carácter y alcance.

En el ESTUDIO HISTÓRICO Y VALORACIÓN SOBRE LA CONTAMINACIÓN DEL SUELO EN EL EMPLAZAMIENTO DE MADERAS OMAECHEVARRÍA EN EL MUNICIPIO DE AJANGIZ (BIZKAIA), realizado por BASOINSA SL Ingeniería Medioambiental, se estima que, en el peor de los casos, el precio total de estudios y descontaminación de suelo, puede alcanzar los 465.350,- euros, que de incrementar los gastos de urbanización, supondrían una repercusión sobre el precio de venta de las viviendas del 11,92%, valor que debe detraerse del precio del suelo y que no invalida la operación, por ser menor que el habitual (25%VV).

Descontaminación de suelo 465.350,00

Repercusión por m2 edificable euros/m2 288,32

Precio de venta medio del m2 construido euros/m2 2.419,00

Repercusión en precio de venta de las cargas de urbanización 11,92%


No consolidado AAI-S1

Ejecución Privada


Superficie privada 2,032


Edificabilidad física sobre rasante m2 1325

Edificabilidad física bajo rasante m2 289

Nº nuevas viviendas previstas v/Ha 0

Dotaciones

Red viaria local m2 1.587

Zonas verdes y espacios libres m2 1.390



Vegetación ud 8



Condicionantes

Suelo

potencialmente

contaminado

Uso pormenorizado Industrial

EDIFICABILIDAD FISICA (sobre y bajo rasante) 1.614





Repercusión por m2 edificable euros/

m2 190,55

Precio de venta medio del m2 construido euros/

m2 3.000


0,98%

Nos encontramos ante uno de los supuestos de exención de los procedimientos de declaración en materia de calidad del suelo, por tratarse de una actividad con potencial contaminante bajo en los términos señalados en el anexo II de la Ley 4/2015, de 25 de junio, para la prevención y corrección de la contaminación del suelo, y no se prevén en el emplazamiento movimientos de tierras o eliminación de la solera.

Investigación exploratoria 14.850

Investigación detallada 6.850 €

Análisis Cuantitativo de Riesgos 1.800 €

Redacción plan de excavación 1.500 €

Caracterización materiales a excavar y gestionar 4.450 €

Control de la excavación 9.000 €

Caracterización suelo remanente 5.100 €

Informe final de excavación 1.800 €

TOTAL DESCONTAMINACIÓN DE SUELO 45.350 €

Repercusión por m2 edificable 45,95 €/m2

Precio de venta medio del m2 construido 2.419,00 €/m2


1,90%

1.5.2. VIABILIDAD DE LAS ACTUACIONES DE EJECUCIÓN PRIVADA

Podemos observar que la iniciativa privada, puede asumir los costos de las cargas necesarias para el desarrollo de lo planteado en el documento de Plan General, por lo que la viabilidad del mismo, en lo que a la inversión privada se refiere, queda garantizada en su propia ejecución.



2. MEMORIA DE SOSTENIBILIDAD

2.1. IMPACTO DE LA ACTUACION EN LAS HACIENDAS PUBLICAS AFECTADAS

En atención al apartado f) del artículo 31 del Decreto105/2008, de 3 de junio, de medidas urgentes en desarrollo de la Ley 2/2006, el PGOU, por estar sometido a evaluación conjunta de impacto ambiental por aplicación de la Ley 3/1998 de protección del medio ambiente, deberá contener la memoria de sostenibilidad económica.

Su objeto es garantizar que la ejecución de las previsiones del plan y en especial el mantenimiento de las infraestructuras necesarias o la puesta en marcha de la prestación de los servicios resultantes, no afectan de manera no sostenible a la economía municipal. Para ello, se ponderará particularmente el impacto de la actuación urbanística en las Haciendas públicas afectadas por la implantación y el mantenimiento de las infraestructuras necesarias o la puesta en marcha y la prestación de los servicios resultantes, así como el impacto de la misma en la superficie y adecuación del suelo resultante destinado a usos productivos una vez deducido el suelo objeto de urbanización.

Hemos de decir que, en principio, las previsiones urbanísticas contenidas en el plan establecen la ejecución de obras públicas, sin que su mantenimiento ocasione gastos desproporcionados, en relación con un desarrollo urbanístico normal y adecuado a los niveles del municipio de Ajangiz.

En consecuencia, estimamos que habiendo sido constatado en el estudio de viabilidad económica la existencia de costes de implantación de la ejecución de dotaciones públicas que deben ser financiadas directamente por los presupuestos municipales, únicamente resta conocer cuáles pueden ser las afecciones económicas derivadas del mantenimiento de las nuevas infraestructuras y urbanizaciones que se ejecuten de conformidad con lo establecido por el plan general.

2.2. SOSTENIBILIDAD DEL PLAN GENERAL

2.2.1. INVERSIONES PREVISTAS

Las inversiones previstas ya han sido evaluadas económicamente en el estudio economico-financiero, viendose que resulta viable su ejecución

2.2.2. MANTENIMIENTO DE LOS SERVICIOS PREVISTOS

El desarrollo del Plan General, supondrá un incremento de los espacios públicos, cuyo mantenimiento debe ser considerado.

Para poder hacer una evaluación de los costes de mantenimiento de las infraestructuras y urbanizaciones que se van a ejecutar en desarrollo del plan general, se utiliza un ratio de precio promedio de costes de mantenimiento por m2 de suelo público, red viaria, espacios libres,.. que aplicado al incremento que del mismo va a hacerse en el Plan General, nos cuantifica el previsible incremento del gasto en esa partida.

Ratio de costes de mantenimiento por m2 de red viaria 1,23 €/m2 año

Incremento de la superficie de infraestructuras viarias prevista en el Plan General

3.793,00 M2

Costos de mantenimiento 17.269,20 €/año



Ratio de costes de mantenimiento por m2 de espacios libres 1 €/m2 año

Incremento de la superficie de espacios libres 1.373,00 m2

Costos de mantenimiento 8.167,00 €/año

Cantidad ésta que incrementará el gasto municipal en esa partida, cuando el Plan General esté desarrollado al 100%. El crecimiento de gastos de conservación y mantenimiento en el año 8 de ejecución del plan (plazo en el que se supone estará ejecutado) es del 100%, sin embargo aplicando los plazos para la ejecución, vemos que a partir de los dos años, empiezan a estar suelos urbanizados y cedidos.

Es evidente que la ejecución del planeamiento origina un incremento de recaudación en el Capítulo de los ingresos municipales, fundamentalmente en tasas y otros ingresos derivados de la actividad urbanizadora y de edificación que deben tener la capacidad suficiente para equilibrar los gastos de conservación y mantenimiento anteriormente indicados. Igualmente habrá un incremento notable derivado de las licencias urbanísticas, las licencias de apertura y traspaso, así como de ocupación del dominio público generados por la nueva actividad urbanizadora y edificatoria.

El incremento del número de viviendas y actividades, suponen también una mayor entrada de ingresos en concepto de contribución urbana. La contribución urbana, es un impuesto que precisamente viene a colación en base a los servicios que presta el Ayuntamiento, por lo que su cuantía tiene que ser capaz de absorber los gastos de mantenimiento.

Teniendo en cuenta el montante de las cuantías del incremento de los gastos de mantenimiento y conservación, y la nueva generación de ingresos, estimamos que no se puede producir ningún problema para las arcas municipales derivados del mantenimiento de las infraestructuras de las urbanizaciones a realizar.

En consecuencia, las principales conclusiones que se desprenden de este estudio son las siguientes:

Las nuevas actuaciones serán suficientes para su mantenimiento, es decir, que los ingresos derivados del nuevo desarrollo serán superiores a los gastos generados. Por lo tanto las actuaciones no hipotecarán los presupuestos municipales que no se verán afectados negativamente.

Los costes fijos que deberá afrontar el municipio son los derivados del mantenimiento de los viales y los espacios libres, así como los gastos de los servicios municipales

El desarrollo del Plan General significará un incremento de los ingresos municipales por concepto de impuesto directos (IBI), impuestos indirectos (ICIO), Tasas y otros ingresos (basuras, vados y licencias de actividad).

Los gastos de mantenimiento de servicios asociados al desarrollo de Plan podrán ser cubiertos por el incremento de los ingresos fijos (IBI), con lo cual no se estiman desequilibrios que impacten negativamente los presupuestos municipales.

Todos los puntos anteriores, demuestran que la viabilidad económica del Plan General, es; “positiva, realista, sostenible y socialmente cohesionada”, siempre bajo la hipótesis considerada en este documento.

2.2.3. AFECCIÓN EN LA SUPERFICIE DE SUELO DESTINADO A USOS PRODUCTIVOS

En relación con las superficies destinadas a usos productivos, hay que indicar que se mantienen los usos industriales, terciarios y equipamentales en los que



se residencian los empleos existentes en el término municipal, manteniendo la estructura de empleo del municipio.

El suelo de la serrería, que el plan destina a residencia, se encuentra sin uso desde hace tiempo y se trata de un suelo potencialmente contaminado que se recupera.

En cuanto a la afección a la superficie agraria, los otros suelos ocupados por los nuevos desarrollos, también se refieren a suelos sin uso, no estando en producción en la actualidad.

Se trata de suelos que tienen el potencial agronómico de prados de siega, que dada la situación socio-económica actual, solo suponen una carga para su propietario, al haber descendido hasta casi desaparecer la cabaña ganadera en el municipio.

En cuanto a la perdida de suelos de alto valor agrológico se refiere, entendiendo que son aquellos incluidos en la categoría de Areas de Interés Agroganadero y Campiña en el PRUGRBU, cabe señalar que no se ha producido afección a ninguno de los mencionados suelos.

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