Speciale n. 7/2012RIFORMA DEL CONDOMINIO 1Gruppo Buffetti S.p.A. - Tutti i diritti riservatiwww.shop.buffetti.itSpeciale Approfondimento dautore,aggiornato a novembre 2012. Buffetti EditoreLA RIFORMA DEL CONDOMINIO: PI FACILE DECIDEREPER CAMBIARE E RISPARMIARE di Cristina FedericiA 70 anni esatti dallentrata in vigore delle disposizioni del Codice Civile che regola-no la vita in condominio, stata varata la legge di riforma del condominio per adeguare le disposizioni codicistiche alla nuova realt dei tempi. Lanuovalegge,cheentrerinvigoreseimesidopolapubblicazionedellanorma sulla Gazzetta Ufciale, recepiscetutte le novit determinate dal cambiamento e dalle-voluzione della societ in questi anni, fotografate da una serie di sentenze della Corte di Cassazione che si sono succedute nellarco di sette decenni sulla materia condominiale, fornendolabasepergarantireunacorrettagestionedellecosecomunialpassoconi tempi. Non una rivoluzione nella nuova legge, dunque, ma limature e ritocchi alle dispo-sizioni in vigore per rendere le norme condominiali pi attuali rispetto alle esigenze dei condomini, con una maggior attenzione ai diritti dei singoli ma anche al rispetto degli obblighi di pagamento e dei regolamenti interni.Unamateriacomplessacheharichiestounlungolavoro,echehasubtoaggiu-stamenti no al momento della denitiva approvazione. Da ultimo, a seguito della sentenza della Corte costituzionale che ha cancellato la mediazione obbligatoria per le liti condominiali. Esaminiamo di seguito i punti salienti della Riforma.PREMESSADecisioni pi facili in assemblea, con la possibilit di approvare con maggioranze ridotte tutti gli interventi di ammodernamento degli impianti, di abbattimento delle barriere architettoniche, di risparmio energetico e la creazione di nuovi posti auto. Via libera anche alle telecamere per la videosorveglianza degli spazi comuni. Aboliti i divieti allinstallazione di pannelli solari e impianti fotovoltaici da parte dei privati. Speciale n. 7/2012RIFORMA DEL CONDOMINIO 2Gruppo Buffetti S.p.A. - Tutti i diritti riservatiwww.shop.buffetti.itPi professionalit e nuovi obblighi per lamministratore ma anche pi poteri di controllo per i condomini. Proprietari liberi di tenere animali da compagnia in casa, ma anche multe pi salate per chi non rispetta il regolamento di condominio. Queste, in sintesi, alcune delle novit contenute nel testo di riforma del condo-minio.I BENI COMUNI Leprimenovitapportatedallariformariguardanoladenizionedellaparti comuni. Lelencoora,divienepilungoinquantosonoesplicitamentecompresitrai beni di propriet di tutti i condomini, nuove aree come ad es. i parcheggi e i sot-totetti destinati strutturalmente alluso comune, ma anche i nuovi impianti che si vanno ad aggiungere a quello di riscaldamento tra i quali gli impianti di condizio-namento, delle antenne Tv, e tutti gli impianti di accesso alle informazione, anche satellitari o via cavo. Nota beneCon la riforma del condominio arrivano anche nuove regole per lutiliz-zazionedeibenicomuni;prevista,infatti,lapossibilitdimodifica delle destinazione duso delle parti comuni nellinteresse generale, con un voto a maggioranza. Le parti comuni, invece, non potranno in nessun caso essere sogget-te a divisione con una semplice delibera a maggioranza. Non possibi-le,quindi,cederneinusoesclusivoneppureunasingolaporzione anche se questo non comporta danni agli altri proprietari; per le deli-bere di questo tipo sempre necessaria lunanimit.LA MODIFICA DELLE DESTINAZIONI DUSOPer il via libera alla modifica sufficiente un numero di voti che rappresenti iquattroquintideipartecipantialcondominioeiquattroquintidelvalore delledificio, fatto salvo il divieto di modifiche che possono arrecare pregiudizio allastabilit,allasicurezzadelfabbricatoochenealterinoildecoroarchitet-tonico. Speciale n. 7/2012RIFORMA DEL CONDOMINIO 3Gruppo Buffetti S.p.A. - Tutti i diritti riservatiwww.shop.buffetti.itSpeciale Approfondimento dautore,aggiornato a novembre 2012. Buffetti EditoreAttenzioneQuestocomportachesarpossibile,adesempio,crearenuovipar-cheggi interni cambiando la destinazione duso di parte del cortile, o di strutture dismesse come ad esempio lex locale caldaie in caso di pas-saggio al riscaldamento autonomo dellintero stabile, senza pi lobbli-go di deliberare allunanimit.La nuova normativa riguarda non solo le singole palazzine ma anche tutti i casi in cui pi unit immobiliari o pi edici ovvero pi condominii di unit immobi-liari o di edici abbiano parti considerate comuni; si tratta in sostanza di disposi-zioni applicabili in tutti i casi in cui pi condominii si affacciano, ad esempio, sullo stesso cortile, o su aree verdi che risultano quindi in comune. Lo stesso nel caso di garage interrati condivisi o di impianti sportivi che si trova-no allinterno di un supercondominio. Restanocomunquevietatelemodicazionidelledestinazionidusodeibeni comuni che possono recare problemi alla stabilit o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico. Per questo in caso di attivit che incidono negativamenteeinmodosostanzialesulledestinazionidusodelleparticomuni, lamministratore o i condomini, anche singolarmente, possono difdare lesecuto-re e possono chiedere la convocazione dellassemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie. Altrimenti, per far cessare gli abusi sufciente un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei votanti e almeno la met del valore delledicio. INNOVAZIONI: CAMBIANO LE MAGGIORANZE NECESSARIEDiventainvecepisempliceinterveniresulleparticomuniquandositratta dideliberareinnovazionichesonomirate,insensogenerale,adunamigliore vivibilitdelcondominio,maancheaportarevantaggiadunasolapartedei proprietari. Possono infatti essere deliberati con la maggioranza semplice, ossia con un nu-mero di voti che rappresenti la maggioranza dei votanti e almeno la met del valore delledicio, interventi quali:eliminazionedellebarrierearchitettoniche(quindiancheinstallazionedi ascensori); contenimento del consumo energetico;Speciale n. 7/2012RIFORMA DEL CONDOMINIO 4Gruppo Buffetti S.p.A. - Tutti i diritti riservatiwww.shop.buffetti.itSpeciale Approfondimento dautore,aggiornato a novembre 2012. Buffetti Editore realizzazione di parcheggi; installazione di impianti centralizzati, anche satellitari o via cavo, per la rice-zione e per laccesso a qualunque altro genere di informazioni.Inoltrepossonoessereapprovaticonlastessamaggioranzasemplicetuttigli interventi che consentano la produzione di energia mediante lutilizzo di impianti dicogenerazione,fontieoliche,solariocomunquerinnovabilinonsolodaparte del condominio per luso comune, ma anche da parte di soggetti estranei al condo-minio purch siano titolari di un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altre aree comuni. LE PROPOSTE ANCHE DA PARTE DI UN SOLO CONDOMINOLa proposta delle innovazioni pu essere presentata anche da un solo condomi-no, che dovr per farsi carico di illustrare in dettaglio i vantaggi dellintervento che intende far realizzare dal condominio. Per questo motivo deve esser presentata allamministratore la richiesta di con-vocare unassemblea ad hoc; la richiesta deve contenere lindicazione del contenuto specico e delle modalit di esecuzione degli interventi proposti. Da parte sua lam-ministratore tenuto a convocare lassemblea entro trenta giorni dalla richiesta. Una modica questa, volta a dare un maggiore impulso allinstallazione di tutte le tipologie di utilizzo delle fonti rinnovabili, eliminando tutti gli ostacoli in materia.Cos il costruttore che avesse mantenuto per s la propriet del lastrico o di parte delcortile,adesempio,potrebbecederlaasoggettiinteressatiallinstallazionedi impianti per la produzione di energia, e questi interventi non potranno pi essere bloccatidasingolicondomini,comeaccadedifrequente,masolodalleventua-le voto contrario della maggioranza del condominio, che dovr quindi rinunciare espressamente ai vantaggi che potrebbero essere apportati dai nuovi interventi. In ogni caso lobbligo di dibattito in assemblea far s che possano essere esa-minaticollettivamentetuttiivantaggieglieventualisvantaggidellanuovain-stallazione,sollevatetutteleperplessiterichiestituttiichiarimentieipareri tecnici necessari, in modo da poter prendere qualunque decisione con cognizione di causa.FONTI RINNOVABILI: VIA LIBERA AI PANNELLI PRIVATISUL TERRAZZO COMUNE Limpulso a favore della promozione e della diffusione delle fonti rinnovabili riguar-Speciale n. 7/2012RIFORMA DEL CONDOMINIO 5Gruppo Buffetti S.p.A. - Tutti i diritti riservatiwww.shop.buffetti.itSpeciale Approfondimento dautore,aggiornato a novembre 2012. Buffetti Editoreda anche gli interventi che possono essere realizzati dai singoli proprietari per il proprio interesse, e non solo sul terrazzo privato, ma anche direttamente sul lastrico comune. AttenzioneViene infatti espressamente consentita, con la nuova norma, linstalla-zione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili desti-natialserviziodisingoleunitdelcondominiosullastricosolare,su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di propriet individua-le dellinteressato. Non occorrer pi, quindi, alcuna autorizzazione dellassemblea e nessuno si potr opporre ai pannelli sul terrazzo, e sar sufciente informare in via preventi-va lamministratore dellintenzione di utilizzare le parti comuni. Lassemblea non potr opporsi a questo utilizzo ma con una delibera approvata amaggioranzasemplice(maggioranzadeivotantiealmeno500millesimi)potr eventualmenterichiedereallamministratorediripartirelusodellastricosolaree delle altre superci comuni in maniera tale da salvaguardare le diverse forme di uti-lizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto, anche a fronte dellinstallazione dei pannelli. Non ci si potr, quindi, opporre in vista di una possibile diversa utilizzazione futura del lastrico solare (ossia nel caso in cui in futuro a qualche altro proprietario venisse in mente di installare i pannelli), ma solo se previsto dal regolamento di condominio che questo spazio sia destinato, ad esempio, a stendere i panni, ovvero se esiste gi un utilizzo in questo senso. Se nulla di questo espressamente previsto, linstallazione dellimpianto solare ofotovoltaicononpotresserebloccata,anchequaloradovesseoccupareunarea molto ampia. Lassemblea, invece, potr subordinare lesecuzione dei lavori sulle parti comuni alla prestazione, da parte dellinteressato, di una garanzia per eventuali danni che dovessero essere arrecati ai beni condominiali.RISCALDAMENTO CENTRALIZZATO:PI SEMPLICE IL DISTACCO DEL CONDOMINOI singoli condomini, inoltre, con lavvento della riforma, potranno decidere sen-Speciale n. 7/2012RIFORMA DEL CONDOMINIO 6Gruppo Buffetti S.p.A. - Tutti i diritti riservatiwww.shop.buffetti.itzaalcunaformalitildistaccodallimpiantodiriscaldamentocentralizzatosenza rischiare divieti o contenziosi. AttenzioneLa legge di riforma del condominio riconosce espressamente il diritto al distacco, a patto che questo non comporti squilibri di funzionamen-to o aggravi di spesa per gli altri condomini. Restasololobbligoperilproprietariodistaccatodipartecipareal pagamento delle spese per la manutenzione straordinaria dellimpianto e per la sua conservazione e messa a norma. Nulla, invece, potr essere richiesto quale contributo per le spese di acquisto delcombustibilediriscaldamento,opereventualialtrespesediconsumoodi gestione; tutti gli interventi necessari allinterno delle abitazioni potranno essere eseguiti senza necessit di autorizzazione da parte dellamministratore o dellas-semblea. S ALLE TELECAMERE PER LA VIDEOSORVEGLIANZACon la riforma arriveranno anche pi possibilit di interventi a tutela della si-curezzaallinternodelcondominio,eanchecontroipossibiliattivandalici,ad esempio nei garage interrati. Viene infatti liberalizzata linstallazione delle videocamere di sorveglianza sulle parti comuni, un intervento nora vietato a tutela della privacy, che per essere ap-provato richiedeva lunanimit dei consensi. Nota beneUna volta entrata in vigore la riforma, per poter attivare limpianto ditelecameresarsufficienteunadeliberapresaconlamaggio-ranzasempliceenoncisarannoaltriobblighidarispettare. Potrannocosessereattuatetutteleformedicontrolloritenute necessarie. Speciale n. 7/2012RIFORMA DEL CONDOMINIO 7Gruppo Buffetti S.p.A. - Tutti i diritti riservatiwww.shop.buffetti.itSpeciale Approfondimento dautore,aggiornato a novembre 2012. Buffetti EditoreAttualmente, invece, ammessa linstallazione di questi sistemi di controllo solo nel caso in cui langolo di visuale sia limitato alle singole propriet private, quando si tratta di impianti allinterno degli spazi comuni, ed in particolare sui pianerottoli. AMMINISTRATORE OBBLIGATORIOSOLO NEI CONDOMINI PI NUMEROSINella complessa revisione delle norme che hanno nora regolato la vita allin-ternodelcondominio,nonpotevamancareunamodicanormativasulruolo dellamministratore. Per prima cosa si prevede che questa gura non sia obbligatoria se non nei pa-lazzi con un maggior numero di proprietari; se no ad ora, infatti, la nomina era prevista in caso di presenza di almeno quattro condomini, a prescindere dal nume-ro degli appartamenti, ora la necessit di ricorrere ad un amministratore scatta, per legge, solo se i condomini sono pi di otto. Solo in questo caso, se lassemblea non provvede, possibile far ricorso al giudi-ce per richiedere un amministratore; in tutte le altre situazioni, invece, sar possi-bile procedere con la gestione dei beni comuni senza formalizzare alcuna nomina. AMMINISTRATORE: REQUISITI RICHIESTI PER LA NOMINANel caso in cui lamministratore sia necessario, sono previsti dalla legge di rifor-ma nuovi requisiti di professionalit per poter svolgere il mandato, il diploma di scuola superiore e laggiornamento professionale continuo. Nota beneInparticolarepossonosvolgerelincaricodiamministratoredicondo-minio solo coloro: che hanno il godimento dei diritti civili; che non sono stati condannati per delitti contro la Pubblica ammini-strazione, lamministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimo-nio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina lapenadellareclusionenoninferiore,nelminimo,adueannie,nel massimo, a cinque anni; che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute defi-nitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;Speciale n. 7/2012RIFORMA DEL CONDOMINIO 8Gruppo Buffetti S.p.A. - Tutti i diritti riservatiwww.shop.buffetti.it che non sono interdetti o inabilitati; il cui nome non risulta annotato nellelenco dei protesti cambiari;chehannoconseguitoildiplomadiscuolasecondariadisecondo grado;chehannofrequentatouncorsodiformazioneinizialeesvolgono attivit di formazione periodica in materia di amministrazione condomi-niale.Questi ultimi due requisiti non sono necessari qualora lamministratore sia nominato tra i condomini dello stabile, ossia quando sia egli stesso uno dei condomini. Niente obbligo di corso o di diploma neppure per le persone che hanno svolto attivit di amministrazione di condominio per almeno un anno, nellarco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della nuova legge, anche se resta lob-bligo della formazione periodica.Possono svolgere lincarico di amministratore di condominio anche le societ, mainquestocasoirequisitidevonoesserepossedutidaisociillimitatamentere-sponsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condomini a favore dei quali la societ presta i servizi.Lassemblea, inoltre, potr subordinare la nomina dellamministratore alla pre-sentazione di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilit civile per gli atti compiuti nellesercizio del mandato. In questo caso lamministratore tenuto ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo incarico lassemblea deliberi lavori straordinari; ladeguamento nondeveessereinferioreallimportodispesadeliberatoedeveessereeffettuato contestualmente allinizio dei lavori. CONTO CORRENTE OBBLIGATORIO E GESTIONE PI TRASPARENTEA garanzia della massima trasparenza amministrativa, lamministratore tenuto a comunicare, al momento dellaccettazione del suo mandato, in maniera analitica, apenadinullitdellanominastessa,limportodovutoatitolodicompensoper lattivit svolta. Dovresserechiaro,quindi,ilcompensodovutoancheafrontedieventuali interventi straordinari di ristrutturazione di importo molto elevato. Attualmente, invece, in queste situazioni pu capitare che lamministratore ri-Speciale n. 7/2012RIFORMA DEL CONDOMINIO 9Gruppo Buffetti S.p.A. - Tutti i diritti riservatiwww.shop.buffetti.itSpeciale Approfondimento dautore,aggiornato a novembre 2012. Buffetti Editorechieda solo in sede di delibera relativa al contratto di appalto, lapplicazione di una percentuale aggiuntiva sui lavori a titolo di compenso extra, mettendo cos i con-domini di fronte al fatto compiuto. Con l'entrata in vigore della legge di riforma, questa situazione a sorpresa non si potr pi vericare in quanto lamministratore sar tenuto a indicare chiaramente e in anticipo se e quale percentuale o importo aggiuntivo dovr essere applicato a titolo di compenso extra. Questanuovaformaditrasparenzadiventaobbligatorianonsoloperinuovi amministratori ma anche per chi gi in carica: lindicazione in maniera analitica dellimporto di tutti i compensi richiesti, infatti, prevista, non solo in caso di pri-ma nomina ma anche allatto delleventuale rinnovo del mandato. In questa sede, inoltre, lamministratore dovr anche specicare termini e mo-dalitconiqualiisingolicondominipotrannoprenderevisionedeidocumenti di gestione, per leventuale verica dei conteggi. Non sar pi necessario, quindi, attendere lassemblea o presentare singole richieste, in quanto i documenti condo-miniali di fatto dovranno essere sempre disponibili. Peraltro lamministratore sar anche tenuto, una volta entrata in vigore la rifor-ma, ad aprire un conto, bancario o postale, intestato al condominio sul quale far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonch quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio. Ciascun condomino, per il tramite dellamministratore, potr quindi chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione perio-dica del conto corrente. AttenzioneLassembleapotrancherichiedereallamministratorediattivare,a spesedelcondominio,unsitoInternetdedicatoalcondominiostes-so, che consenta di consultare ed estrarre copia in formato digitale deidocumenti,alfinedifacilitareicontrollidurantetuttolarco dellanno. RECUPERO DELLE MOROSIT ENTRO SEI MESIDALLA CHIUSURA DEL BILANCIOInsieme alle nuove norme previste per garantire una maggiore trasparenza nello-perato dellamministratore e un pi stretto controllo da parte dei condomini, sono Speciale n. 7/2012RIFORMA DEL CONDOMINIO 10Gruppo Buffetti S.p.A. - Tutti i diritti riservatiwww.shop.buffetti.itprevisteanchenuovedisposizionivolteadevitarecasidimorositprotrattanel tempo. Unasituazionechedasemprecreaproblemiaicondominiinregola,in quantospessoevolentieriperquietovivereepernoninasprireirapporti allinterno del condominio, lamministratore, soprattutto quando a sua vol-ta un condomino, difficilmente arriva fino al punto di richiedere un decreto ingiuntivo,preferendomagaritrovaresoluzionialternative(ades.lusodi fondi destinato alle piccole spese per pareggiare i conti) rinviando per quanto pi possibile il ricorso al giudice per lattivazione delle procedure di recu-pero del credito. Uncomportamento,questo,cheponearischioicontidelcondominiodato che di fatto contribuisce a far lievitare la morosit, e quanto pi a lungo il mancato pagamento si protrae nel corso del tempo, tanto pi difcile il recupero di tutte le somme dovute, e pi vicino il rischio che alla ne a ripianare i conti siano chiamati i condomini in regola. AttenzioneCon lavvento della riforma, dunque, diventa obbligatorio richiedere le-missionediundecretoingiuntivoperlariscossioneforzosadelle somme dovute entro sei mesi dalla chiusura del bilancio dellesercizio nel quale il credito nei confronti del condominio viene contabilizzato. Inattesachelitergiudiziariofacciailsuocorso,incasodimoranel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, lammi-nistratorepuintantosospendereilcondominononinregolaconi pagamenti dalluso dei servizi comuni suscettibili di godimento separato. Nonoccorrepichequestapossibilit,comeinveceaccadeattualmente,sia espressamente prevista nel regolamento condominiale. NIENTE PRIVACY PER I MOROSI Peraltro, anche se il recupero delle morosit tramite decreto ingiuntivo costitui-sce, come detto, uno degli obblighi dellamministratore, rafforzato dalle nuove di-sposizioni, la legge di riforma prevede anche che nel caso in cui la morosit riguardi i rapporti con i fornitori (ad es. nel caso del mancato pagamento di una bolletta per il servizio di riscaldamento, o di una bolletta per i lavori straordinari), lamministra-Speciale n. 7/2012RIFORMA DEL CONDOMINIO 11Gruppo Buffetti S.p.A. - Tutti i diritti riservatiwww.shop.buffetti.itSpeciale Approfondimento dautore,aggiornato a novembre 2012. Buffetti Editoretore possa comunicare direttamente ai creditori interessati che ne facciano richiesta, le generalit di chi non in regola con i pagamenti, senza che nessuno possa fare obiezioni per il mancato rispetto della privacy. Icreditoriinquestocasononpossonoagireneiconfrontideicondominiin regola con i versamenti, ovvero sospendere il servizio no al saldo delle fatture, ma sono prima tenuti a recuperare il credito, anche tramite decreto ingiuntivo, diretta-mente dai singoli condomini morosi. Nel caso di lavori straordinari sar comunque pi difcile che possano crearsi casi di morosit con i fornitori una volta dato il via al contratto di appalto. Con la riforma diventa infatti obbligatorio, in caso di delibera relativa alle opere di manutenzione stra-ordinaria e alle innovazioni, costituire un fondo cassa speciale di importo pari allam-montare dei lavori. Lamministratore, quindi, avr pi strumenti per evitare le morosit. In ogni caso non potr pi accampare scuse di qualunque tipo in merito allim-possibilit di recuperare le somme dovute, ovvero richiedere ai condomini in regola di farsi carico di un fondo cassa per coprire le morosit, in quanto, dopo un massi-mo di sei mesi, dovr necessariamente ricorrere al giudice per richiedere il decreto ingiuntivo; potr essere esentato da questobbligo solo se a deciderlo lassemblea. Il mancato rispetto di questa disposizione, invece, costituir una grave inadem-pienza e uno dei motivi per i quali lamministratore pu essere revocato per giusta causa dallassemblea o dal tribunale. AMMINISTRATORE: NOMINA, DURATA E REVOCA DEL MANDATOAnche con la riforma, la durata del mandato dellamministratore sar di un anno, e la carica si intende automaticamente rinnovata per la stessa durata, se lassemblea non decide altrimenti. Lamministratore resta comunque obbligato a presentarsi di fronte ai condomini ogni anno per avere la conferma del man-dato. Per la sua nomina resteranno le regole attualmente previste, ossia la necessit che venga deliberata con il voto a favore della maggioranza dei partecipanti allassem-blea e almeno 500 millesimi. Possibile anche revocare lamministratore in qualunque momento nei casi in cui emergano gravi irregolarit scali o il mancato rispetto degli obblighi di legge nel confronti del condominio; in questa situazione i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dellassemblea per far cessare la violazione e revo-care il mandato allamministratore. In caso di mancata revoca da parte dellassemblea, ciascun condomino pu ri-volgersi allautorit giudiziaria. Speciale n. 7/2012RIFORMA DEL CONDOMINIO 12Gruppo Buffetti S.p.A. - Tutti i diritti riservatiwww.shop.buffetti.itNota beneCostituiscono in particolare gravi irregolarit: lomessaconvocazionedellassembleaperlapprovazionedelrendi-conto condominiale;ilripetutorifiutodiconvocarelassembleaperlarevocaeperla nominadelnuovoamministratoreoneglialtricasiprevistidalla legge;lamancataesecuzionediprovvedimentigiudiziarieamministrativi, nonch di deliberazioni dellassemblea; la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente; la gestione secondo modalit che possono generare ipotesi di confu-sionetrailpatrimoniodelcondominioeilpatrimoniopersonale dellamministratore o di altri condomini;lacancellazionedelleipotechenelcasodiuncreditononancora incassato; il mancato recupero delle somme dovute dai morosi. Se lamministratore viene revocato dal giudice, il condominio ha diritto al rimborso delle spese legali. ASSEMBLEA E DELEGHE: LE NOVITNovit anche per le riunioni dellassemblea, che potranno essere convocate con modalit meno costose della raccomandata. Con la riforma diventa possibile la convocazione anche via fax o tramite posta elettronica certicata; i condomini potranno sempre partecipare direttamente o per delega, ma la riforma interviene anche su questo punto per risolvere due questioni dasempremoltocontroverse,valeadirelapossibilitdidelegadataallammini-stratore, e il numero massimo di deleghe ammesse per ciascun partecipante allas-semblea. Nelprimocasovieneesclusaespressamentelapossibilitdidelegaallam-ministratore da parte di un condomino, qualunque sia largomento allordine del giorno. Per quel che riguarda invece la seconda questione, viene stabilito un tetto mas-simo quando i condomini sono pi di venti; in questa situazione ciascun delegato non potr singolarmente rappresentare pi di un quinto dei condomini e dei mil-lesimi. Speciale n. 7/2012RIFORMA DEL CONDOMINIO 13Gruppo Buffetti S.p.A. - Tutti i diritti riservatiwww.shop.buffetti.itSpeciale Approfondimento dautore,aggiornato a novembre 2012. Buffetti EditoreASSEMBLEA: RIDOTTO IL QUORUM PER LA PARTECIPAZIONEDiminuiscono anche i quorum per la validit dellassemblea, ossia il numero dei condomini necessari perch lapprovazione delle delibere sia valida. PrimaconvocazioneLassembleainprimaconvocazionesarregolar-mente costituita con lintervento di tanti condomi-ni che rappresentino i due terzi del valore dellinte-roedificioelamaggioranzadeipartecipantial condominio (non pi i due terzi). SecondaconvocazioneInsecondaconvocazione,sarsufficientela presenzaditanticondominicherappresentino almenounterzodelvaloredellinteroedificioe unterzodeipartecipantialcondominio,ele deliberesarannovalideseapprovatedallamag-gioranzadegliintervenuticonunnumerodivoti cherappresenti al menounterzodel val ore delledificio.NUOVE REGOLE PER I SUPERCONDOMINI Novit in vista anche per i supercondomini: per facilitare il lavoro dellassemblea nel caso di gestione ordinaria, ossia quando non si debbono prendere decisioni re-lative a interventi straordinari o innovazioni, la partecipazione non sar pi aperta a tutti ma solo ai delegati dei singoli condomini. Queste nuove regole si applicano quando i partecipanti sono complessivamente pi di sessanta; in questo caso ciascun condominio deve designare il proprio rap-presentante allassemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a pi condo-minii e per la nomina dellamministratore. Inmancanza,ciascunpartecipantepuchiederechelautoritgiudiziariano-miniilrappresentantedelpropriocondominio;qualoraalcunideicondominii interessatinonabbianonominatoilpropriorappresentante,lautoritgiudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti gi nominati, previa difda a provvedervi entro un congruo termine. Speciale n. 7/2012RIFORMA DEL CONDOMINIO 14Gruppo Buffetti S.p.A. - Tutti i diritti riservatiwww.shop.buffetti.itLA REVISIONE DELLE TABELLE DI SPESACon la riforma arriva anche la semplicazione della revisione delle tabelle mil-lesimali di spesa. La revisione delle tabelle utilizzate per i conteggi, ossia le tabelle per scale e ascensore, quelle per il riscaldamento e cos via, ma anche quelle per le spese comuni, possono essere modifcate a maggioranza semplice (maggioranza dei votanti e almeno 500 millesimi) in tutti i casi in cui: siano frutto di un errore; quando, per le mutate condizioni di una parte delledifcio, in conseguenza di sopraelevazione,diincrementodisuperciodiincrementoodiminuzionedelle unit immobiliari, alterato per pi di un quinto il valore proporzionale dellunit immobiliare anche di un solo condomino. Questultima situazione si pu vericare, ad esempio, in caso di ampliamento dellappartamentoconlachiusuradiunaverandaoconlaccorpamentodiuna softta trasformata da locale di sgombero a mansarda per uso abitativo; lo stesso si verica con la trasformazione della cantina in taverna, vale a dire in tutti i casi in cui concretamente aumenta la supercie abitabile a disposizione del singolo con-domino. Non invece ipotizzabile alcun tipo di intervento di revisione delle tabelle quan-do si tratta di semplici ristrutturazioni interne, ad esempio con la creazione allin-terno dellappartamento di un secondo bagno, dato che il testo legislativo parla espressamente di incremento delle aree calpestabili dei singoli appartamenti. In tutte queste situazioni il costo relativo alla revisione delle tabelle di spesa sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione, ossia viene posto a carico del pro-prietario che ha effettuato i lavori; in questi casi, quindi, non occorre lunanimit perlamodicadelletabelleetuttalaproceduravienesemplicata,poichper elaborare questi atti sar possibile fare a meno della revisione delle tabelle di pro-priet, che richiedono invece un procedimento molto complesso in quanto vanno rideniti i rapporti dei singoli appartamenti tra di loro e di tutti gli appartamenti relativamente alla palazzina. Questo comporta, tra laltro, lobbligo di far accedere in casa il tecnico per ef-fettuare le rilevazioni, cosa che ovviamente non tutti sono disposti ad accettare. Per modicare le sole tabelle di spesa, invece, si dovranno ricalcolare le quote sempli-cemente aumentando del 20%, ossia della quota di un quinto corrispondente alla soglia che fa scattare la revisione, le somme a carico del condomino che ha realizza-to in lavori, riducendo di un importo corrispondente le quote per le spese comuni pagate dagli altri condomini. Una volta che lassemblea avr deliberato la revisione delle tabelle in questo senso star eventualmente a chi ha realizzato i lavori impugnare la delibera e dimostrare che in realt non ha realizzato interventi tali da giusticare alcun aumento di spesa. Speciale n. 7/2012RIFORMA DEL CONDOMINIO 15Gruppo Buffetti S.p.A. - Tutti i diritti riservatiwww.shop.buffetti.itSpeciale Approfondimento dautore,aggiornato a novembre 2012. Buffetti EditoreANIMALI DA COMPAGNIA: NESSUN DIVIETONon sar invece possibile approvare a maggioranza con un voto dellassemblea il divieto a tenere animali da compagnia in casa. Non si potr quindi vietare di tenere cani o gatti in casa, solo per evitare rumori o odori. Qualunque regolamento assembleare, infatti, per legge non potr contenere li-mitazionidiquestotipo,equindituttiglianimalidomesticipotrannoentrarea pieno titolo a far parte del condominio insieme ai loro proprietari. MULTE PI SALATE PER CHI NON RISPETTA IL REGOLAMENTOIn parallelo, per, diventano ancora pi vincolanti i regolamenti dei singoli con-dominii. Se fno ad oggi, in base alle norme di 70 anni fa, non stato possibile prevedere sanzioni superiori alle vecchie 100 lire, ossia cinque centesimi di euro, per chi non rispetta le disposizioni dettate per la gestione e luso dei beni e degli spazi comuni, la nuova norma prevede al contrario che non essere ligi al regolamento coster caro. AttenzionePer le infrazioni al regolamento di condominio, pu essere stabilito, a titolodisanzione,ilpagamentodiunasommafinoa200euroe,in caso di recidiva, fino ad 800 euro; la somma devoluta al fondo di cui lamministratore dispone per le spese ordinarie. Resta ovviamente sempre la possibilit di citare di fronte al giudice il condomi-no che non dovesse rispettare il regolamento. LA MEDIAZIONE PER LE LITIIn caso di liti allinterno del condominio, ossia di contrasti tra condomini, ov-vero in caso di contenzioso con lamministratore, era previsto lobbligo, cancellato dalla decisione della Corte Costituzionale, di effettuare un tentativo di conciliazio-ne dinanzi ad uno degli organismi di mediazione. Speciale n. 7/2012RIFORMA DEL CONDOMINIO 16Gruppo Buffetti S.p.A. - Tutti i diritti riservatiwww.shop.buffetti.itSpeciale Approfondimento dautore,aggiornato a novembre 2012. Buffetti EditoreSolo nel caso di fallimento della mediazione, o se una delle parti non accetta di avviare il tentativo di conciliazione, consentito rivolgersi al giudice. Conlariformailpercorsoperlamediazione,cheorarestasolocomepratica volontaria, viene ulteriormente chiarito, introducendo per questo speciche norme da seguire; in particolare per avviare la procedura di mediazione, nel caso in cui si tratti di controversie che coinvolgono lintero condominio, dovr essere approvata unapposita delibera con la maggioranza dei votanti e almeno 500 millesimi. La delibera servir per dare mandato allamministratore di partecipare al tentati-vo di mediazione. Con la stessa maggioranza dovr essere approvata dallassemblea leventuale proposta di mediazione; se non si raggiunge il numero di voti richiesto, la proposta si deve intendere non accettata.QUANDO ENTRA IN VIGORE LA RIFORMAIltestodellaleggediriformadelcondominio,prevedechelentratainvigore delle nuove norme scatti dopo sei mesi dalla pubblicazione sulla Gazzetta Ufciale. In omaggio per te un codice sconto da utilizzare su Buffetti Shop